Articolo 1227 Codice Civile

La vicenda descritta deve essere esaminata tenendo ben distinti l’aspetto condominiale e l’utilizzo delle parti comuni, dalle conseguenze che possono derivare da un eventuale incidente che coinvolge un minore dedito al gioco.

1. La tutela della destinazione d’uso delle parti comuni dell’edificio.

Dall’analisi del regolamento condominiale (che viene presunto di natura assembleare in assenza di uno specifico chiarimento sul punto da parte dell’autore del quesito), ed in particolare del suo art. 3 rubricato:” Parti, cose ed impianti di proprietà ad uso comune ed indivisibile”, si evince molto chiaramente come venga tenuta ben distinta l’area di manovra (lettera “e” dell’art.3) dall’area cortiliva (lettera “a” art. 3). Anche nelle planimetrie allegate al quesito si parla genericamente di area cortiliva antistante ai singoli box auto, non essendo indicato in alcun modo l’area di manovra.
La differenza non è di poco conto, in quanto l’attività di gioco bimbi di per sé può essere vietata solo nell’area di manovra strettamente considerata, in quanto attività contraria alla naturale destinazione di tale area comune: un’area di manovra, infatti, per sua stessa natura è destinata all’attività di transito dei veicoli e non al gioco dei bambini.
E’ il caso di citare l’art. 1102 del c.c., norma generale sulla comunione che trova amplissima applicazione anche in ambito condominiale, il quale dispone che il partecipante alla comunione, ovvero il condomino, non possa utilizzare la cosa comune in modo tale da alterarne la destinazione economica.
La tutela delle destinazioni d’uso trova poi una specifica e rafforzata tutela nella normativa condominiale come riformata dalla L.n.220/2012, la quale ha introdotto particolari novità sul tema. Il nuovo art. 1117 quater del c.c. dispone, infatti, che in caso di attività dei proprietari che incidano in modo sostanziale sulle destinazioni d’ uso,l’amministratore o anche autonomamente il singolo partecipante al condominio, possono diffidare l’esecutore di tali condotte vietate, chiedendo che le stesse vengano cessate immediatamente. Nel caso in cui tale invito non trovi riscontro nei fatti, l’amministratore o il singolo condomino possono chiedere la convocazione dell’organo assembleare affinché la stessa deliberi sulle azioni da intraprendere per far cessare eventuali usi impropri delle parti comuni dell’edificio, anche attraverso il ricorso alla autorità giudiziaria. Su tali delibere l’assemblea si pronuncia con le maggioranze di cui al 2° comma dell’art 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi).

Tale norma si aggiunge ai poteri che sono già riconosciuti all’amministratore di condominio nella tutela e gestione delle cose comuni; l’amministratore, infatti, secondo quanto prevede il 1° comma n.2) dell’art.1130 del c.c., ha tra i suoi numerosi compiti quello di:” disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;”. Rientra quindi perfettamente nelle sue attribuzioni, l’adozione di un provvedimento ex art. 1133 del c.c., con il quale l’organo esecutivo del condominio vieti utilizzi della cosa comune che ne alterino la sua funzione naturale.

La normativa appena citata non può di per sé trovare applicazione automatica nell’area cortiliva antistante ai box auto. L’attività ludica dei bambini non è di per sé contraria alla natura stessa di un’area cortiliva, se non impedisce agli atri condomini di godere e di fare parimenti uso di tale spazio comune. La Cassazione con un principio ormai granitico e più volte ribadito in vari ambiti della vita condominiale, ha chiarito che l’art. 1102 del c.c. non obbliga tutti i partecipanti alla comunione a fare un uso qualitativamente identico del bene comune: fermo restando il rispetto della destinazione d’uso, il bene comune può essere usato anche in maniera difforme da ciascun condomino purché, come si è già detto, agli altri partecipanti non sia impedito l’utilizzo e il godimento del bene. Famosa in questo senso è la pronuncia Cass. Civ. Sez. II, n. 12873 del 16.06.2005 che ammette l’uso turnario del cortile condominiale come area di parcheggio.
L’unico modo quindi per impedire il gioco dei bambini nell’area cortiliva sarebbe quello di introdurre espressamente tale divieto nel regolamento di condominio; una tale tipologia di clausola, però, per non essere affetta da nullità, e quindi impugnabile da ciascun condomino in ogni momento oltre i rigidi termini perentori previsti dall’art.1137 del c.c., deve essere approvata da tutti i proprietari all’unanimità, poichè va ad incidere sui diritti che ciascun comproprietario ha sulle parti comuni dell’edificio, escludendo una altrimenti legittima modalità di utilizzo dell’area cortiliva.

Dando per scontato che il regolamento dato in visione sia di natura assembleare, è ben possibile però per l’assemblea dei proprietari approvare con le maggioranze di cui agli artt. 1138 3°comma e 1136 2° comma (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio) una modifica del regolamento di condominio, che, seppur non escluda espressamente la possibilità di giocare nel cortile comune, possa meglio disciplinare l’uso di tale parte condominiale, in modo tale che i singoli usi a cui la stessa può essere destinata possano meglio convivere tra loro. Per completezza di esposizione si precisa che qualora il regolamento di condominio fosse di natura contrattuale e non assembleare, qualsiasi modifica allo stesso dovrà essere approvata con la unanimità dei partecipanti al condominio.

Spiegate le differenze giuridiche che intercorrono tra un’area di manovra e un’area cortiliva, è opportuno precisare che il concetto di destinazione d’uso non è rigidamente predeterminato dalla legge, ma esso deve essere riempito e contestualizzato sulla base di ogni singola situazione concreta; inoltre, nel condominio oggetto del quesito, seppur queste due parti comuni vengano elencate in maniera distinta, esse non trovano una netta distinzione nello stato dei luoghi.
È ben possibile quindi per ciascun condominio convenire in giudizio gli altri condomini e il condominio nella persona dell’amministratore pro-tempore al fine di vedere accertato dall'autorità giudiziaria: il confine tra area di manovra e area cortiliva, o in subordine la specifica destinazione d’uso ex art. 1102 del c.c. di tali parti comuni e nello specifico della area cortiliva attorno ai box auto. E’ opportuno sottolineare come tale tipologia di controversia, in quanto vertente in materia condominiale, dovrà prima di tutto essere preceduta da un tentativo obbligatorio di conciliazione ex D.Lgs. n. 28/2010 e necessiterà oltre alla assistenza di un legale anche dell’ausilio di un consulente tecnico di parte. L’ausilio di un tecnico sarà infatti indispensabile sia in sede di mediazione che nel successivo eventuale giudizio per capire e delineare il confine tra area di manovra e area cortiliva o in subordine delineare l’effettiva destinazione d’uso di tali parti comuni.

Stante il forte livello di conflittualità che si è venuto a creare intorno alla vicenda e le incertezze presenti nel regolamento condominiale, forse il ricorso alla autorità giudiziaria, per quanto non costituisca una soluzione rapida al problema, potrebbe essere maggiormente consigliata rispetto ad una modifica al regolamento condominiale: la sentenza, infatti, chiarirebbe una volta per tutte i confini e le destinazioni d’uso delle singole parti comuni, obbiettivo che non necessariamente si raggiungerebbe con una semplice modifica al regolamento di condominio.
Per chiudere questo paragrafo è opportuno precisare che la presenza in assemblea del legale non sempre è produttiva e comunque, a parere di chi scrive, è opportuno rivolgersi ad un proprio legale nel momento in cui si ha la certezza che gli altri condomini hanno fatto lo stesso. Solitamente un professionista serio non compare in assemblea di punto in bianco ma quanto meno fa precedere il suo intervento da una lettera inviata all’amministratore di condominio o, se del caso, anche direttamente all’autore del quesito.

2. Le conseguenze in caso di sinistro stradale.

L’altro aspetto che il quesito richiede di essere trattato, sono le responsabilità che deriverebbero da un eventuale incidente che coinvolge i minori dediti ad attività ludiche nell’area cortiliva. Non essendo fortunatamente in presenza di un sinistro già avvenuto, in questa sede si possono solo dare alcuni chiarimenti generici e consigliare alcune regole di condotta.
Innanzitutto è opportuno precisare alcuni aspetti di fondo. Anche se si riuscisse ad introdurre un divieto di gioco nell’area cortiliva (o tramite sentenza o tramite modifica al regolamento condominiale), ciò, di per sé, non comporterebbe un automatico esonero di responsabilità, nel caso in cui durante le attività di manovra per far uscire l’autovettura dal proprio box auto, si causasse l’incauto ferimento di un minore.
Non può pretendersi inoltre un automatico esonero da tale responsabilità adducendo il fatto che i minori sono soggetti alla vigilanza e custodia dei loro genitori, vigilanza e custodia che se non effettuata in maniera corretta comunque comporta delle conseguenze penali e civili per chi esercita la patria potestà. Importante in questo senso, da un punto di vista di responsabilità civile, è l’art. 2048 co.1 del c.c. il quale ha la funzione fondamentale di traslare le conseguenze dannose del fatto illecito commesso dai minori non emancipati sui genitori o sul tutore.
Questa norma, però, non esonera da responsabilità in maniera automatica chi eventualmente ferisce un minore mentre è intento ad effettuare una manovra con la propria autovettura.
La norma che deve essere tenuta presente e che entra maggiormente in gioco in queste fattispecie è l’art. 1227 del c.c., il quale trova applicazione anche nella disciplina della responsabilità extracontrattuale in virtù del rinvio operato dall’art. 2056 del c.c. Il combinato disposto di tali due articoli non fa altro che introdurre nella disciplina della responsabilità civile il principio del concorso di condotte colpose. Secondo tale principio, se il danno è stato provocato dal concorso di condotte illecite sia del danneggiante, ma anche del soggetto che ritiene di aver subito un danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa tenuta dal danneggiato e l’entità delle conseguenze che da esse sono derivate.
Supponendo, quindi, il ferimento di un bambino intento al gioco nel cortile condominiale nel momento in cui si è intenti a compiere le manovre necessarie per far uscire l’autovettura dal proprio box auto, per capire come suddividere le varie responsabilità tra il guidatore dell’auto e il genitore del minore (il quale risponde, come abbiamo detto poco prima, ex art. 2048 del c.c.), si dovrà valutare le singole condotte tenute dai soggetti coinvolti.

Per rendere maggiormente chiaro il discorso fin qui fatto, sia consentito fare alcuni esempi pratici della vita di tutti i giorni. Supponiamo che una mattina siamo piuttosto di fretta, entriamo nel nostro garage, saliamo in auto e senza prestare particolare attenzione a chi in quel momento sosta nell’area cortiliva, usciamo con una velocità piuttosto sostenuta andando ad investire il minore che in quel momento giocava tranquillamente con la macchinetta elettrica, non adeguatamente sorvegliato dai genitori.
In una situazione come quella descritta una forte percentuale di responsabilità potrebbe essere riconosciuta al conducente dell’autovettura, e ciò indipendentemente dal fatto che vi fosse un divieto di giocare in quella parte comune, o che il minore non fosse adeguatamente vigilato dai propri genitori: certo, anche ai genitori verrà riconosciuta una parte di colpa, ma comunque minore rispetto a quella del conducente dell’autovettura.
Facciamo un altro esempio: mentre ci apprestiamo ad uscire con la nostra autovettura dal box auto usando ogni cautela che la situazione del luogo richiede in quel momento, il bambino intento a giocare vicino all’area di manovra, lasciato in quel preciso momento incustodito dai genitori, di cui però avevamo constato la presenza nel luogo, compie un movimento inconsulto, repentino e, soprattutto imprevedibile, che comporta l’inevitabile collisione con la nostra autovettura. Nel caso descritto sicuramente la maggior percentuale di danno (forse la quasi totalità) verrà attribuita al minore, e quindi i danni conseguenti verranno traslati sui genitori ex. art. 2048 del c.c., i quali non hanno adeguatamente sorvegliato il figlio.

In mezzo ai due esempi fatti vi è una casistica infinita portata dalla casualità della vita che necessariamente non possiamo analizzare in maniera astratta in questa sede: bisogna tenere presente che sulla base delle dinamiche di ogni sinistro si arriverà ad una distribuzione delle responsabilità nei termini che si sono sopra descritti.
Seppur chi scrive non si occupa di diritto penale, ci si sente di dire che i principi che si sono detti trovano applicazione, a grandi linee, anche in quel ramo del diritto e quindi entrano in gioco anche, e soprattutto, nel caso di sinistri dagli esiti mortali o comunque gravi che necessitano l’intervento della autorità giudiziaria.

In conclusione, in caso di sinistro o scontro col minore, più che un divieto di gioco nell’area cortiliva, che comunque potrebbe avere una sua influenza, seppur minima, nel gioco di distribuzione delle responsabilità che si è descritto, ciò che può metterci al sicuro da eventuali conseguenze legali è la massima prudenza durante le attività di manovra e la possibilità di documentare, per quanto ci è possibile, l’accaduto. Sotto questo aspetto l’acquisto di una dash camera è senz’altro da consigliarsi.

• nelle premesse: un breve sunto dell’accaduto, per punti;
• nel corpo: la dichiarazione della volontà di raggiungere una soluzione transattiva che contemperi gli interessi di entrambe le parti, a reciproca e tombale soddisfazione delle reciproche pretese;
• l’importo che ci si impegna a corrispondere a titolo di risarcimento del danno, determinato in misura equitativa, tenuto conto della responsabilità del danneggiante e del concorso di colpa del danneggiato;
• la dichiarazione che null’altro si avrà più a pretendere reciprocamente, di qui in avanti, per il danno occorso all’auto di proprietà di _______ targa _______ causa evento atmosferico (grandine) verificatosi in data_________.