Articolo 1130 Codice civile

Le domande poste dal quesito sono perfettamente conformi alla normativa condominiale e rientrano perfettamente nei doveri di un amministratore di immobili.
L’ art. 1102 del c.c., norma generale che trova applicazione anche in ambito condominiale, dispone infatti che il partecipante alla comunione, ovvero il condomino, non possa utilizzare la cosa comune in modo tale da alterarne la destinazione. La tutela delle cose comuni e delle relative destinazioni d’uso trova, poi, un importante rafforzamento nella disciplina del condominio.

Il nuovo art. 1117 quater del c.c., introdotto dalla riforma del 2012, dispone che in caso di attività dei proprietari che incidono in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso, l’amministratore o anche autonomamente il singolo partecipante al condominio, possono diffidare l’esecutore di tali condotte vietate, chiedendo che le stesse vengano cessate immediatamente. Nel caso in cui tale invito non trovi riscontro nei fatti, l’amministratore o il singolo condomino possono chiedere la convocazione dell’organo assembleare affinché la stessa deliberi sulle azioni da intraprendere per far cessare eventuali usi impropri delle parti comuni dell’edificio, anche attraverso il ricorso alla autorità giudiziaria. Su tali delibere l’assemblea si pronuncia con le maggioranze di cui al 2° comma dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio).

Tale norma si aggiunge ai poteri che sono già riconosciuti all’amministratore di condominio nella tutela e gestione delle cose comuni; l’amministratore, infatti, secondo quanto prevede il 1° comma n. 2) dell’art. 1130 del c.c., ha tra i suoi numerosi compiti quello di:” disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;”. Rientra quindi perfettamente nelle sue attribuzioni, l’adozione di un provvedimento ex art. 1133 del c.c., con il quale l’organo esecutivo del condominio vieti utilizzi della cosa comune che ne alterino la sua funzione naturale.

Venendo al caso concreto posto dal quesito, è sicuramente contrario all’art. 1102 del c.c., il comportamento dei bambini i quali utilizzano come area gioco una parte comune la cui funzione catastale è quella di garantire il passaggio delle persone. Seppur le così dette aree di rispetto siano da considerarsi aree pertinenziali alle singole unità abitative, e quindi parti in proprietà esclusiva del complesso edile, all’interno delle stesse non si devono comunque tenere comportamenti che impediscano o rendano più difficoltoso l’utilizzo dell’area di passaggio comune e l’esplicazione della sua funzione.
E’ perfettamente lecito, quindi, l’adozione da parte dell’amministratore di un provvedimento ex art. 1130 del c.c. che inibisca l’utilizzo dell’area di passaggio come area giochi per bambini; eventualmente si potrà far precedere tale provvedimento da una diffida ex art. 1117 quater c.c., indirizzata a quei genitori che, non vigilando adeguatamente sui propri figli, permettono che gli stessi tengano un comportamento del tutto contrario alle norme condominiali.

Qualora questi comportamenti non dovessero cessare si potrebbe ipotizzare una azione giudiziaria da parte della compagine condominiale contro i condomini inadempienti, previa delibera assembleare. In un eventuale ipotetico giudizio, si dovrà dimostrare la destinazione dell’area di passaggio, attraverso la produzione delle piante catastali dell’edificio, e dimostrare la condotta tenuta dai bambini contraria all’art. 1102 del c.c., presumibilmente attraverso prova testimoniale e documentazione fotografica. Si potrà in tal modo ottenere un provvedimento giudiziario che inibisca per il futuro la tenuta di condotte contrarie a quanto prevede la normativa condominiale.

Per concludere si ritiene opportuno precisare che qualora dalle condotte descritte dal quesito dovessero derivare danni a terzi estranei al condominio o agli stessi partecipanti al condominio, i soggetti chiamati a risponderne in prima battuta sarebbero, ai sensi dell’ art. 2048 del c.c., gli stessi genitori dei minori che hanno tenuto una condotta illecita e dannosa. Ad ogni modo, qualora dovessero derivare da tali condotte domande risarcitorie proposte da terzi all'indirizzo dell’intera compagine condominiale, la stessa avrebbe comunque pieno titolo per riversare ogni conseguenza dannosa sulle famiglie dei minori coinvolti.

Il rifiuto da parte dell’amministratore di consegnare la chiave richiestagli con cui poter accedere al locale caldaia di proprietà condominiale si ritiene che possa trovare una giustificazione nella responsabilità che su di lui incombe ex D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, contenente le norme per l'esercizio e la manutenzione degli impianti termici degli edifici.
Infatti, ai sensi dell’art. 1 lettera j) di tale D.P.R. per proprietario dell’impianto termico, nel caso di edifici dotati di impianti termici centralizzati e amministrati in condominio, deve intendersi l’amministratore del condominio.
Egli, come dispone il successivo art. 11 del D.P.R. 412/1993, ha l’obbligo di assumersi la responsabilità dell’esercizio e manutenzione dell’impianto, salva l’ipotesi in cui decida di affidarla ad un terzo. In quest’ultimo caso, l'eventuale atto di assunzione di responsabilità da parte del terzo, che lo espone peraltro alle sanzioni amministrative previste dal comma 5 dell'articolo 34 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, deve essere redatto in forma scritta e consegnato all’amministratore (in termini pratici si tratta del contratto di assistenza stipulato con aziende specializzate nel settore).

Inoltre, in conformità alla normativa civilistica, si tenga conto che tra le attribuzioni dell’amministratore di condominio vi è quella, prevista dall’art. 1130n. 2 c.c., di disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, il che può legittimare lo stesso a decidere di non voler consentire l’accesso al locale caldaia ai singoli condomini al fine di non incorrere in eventuali responsabilità per incidenti che ivi potrebbero verificarsi.
Tale atteggiamento, peraltro, seppure a prima vista sembra porsi in contrasto con quanto dettato dal regolamento di condominio, nella parte in cui riconosce a ciascun condomino il diritto di accedere liberamente a tutte le parti comuni, di fatto così non è, avendo l’amministratore agito in vista di un interesse superiore, qual è quello tutelato dalla normativa di cui al D.P.R. 412/1993.

Tuttavia, ciò non esclude che i condomini, con la maggioranza semplice, possano deliberare di affidare ad un custode, che potrà essere uno dei condomini, una copia della suddetta chiave, giustificando l’adozione di tale delibera con la necessità di effettuare la lettura dei contatori dell’acqua posti anch’essi in quel locale, ma con esplicito divieto di effettuare alcun tipo di intervento o manovra non autorizzata sulla caldaia.
La formalizzazione con delibera della consegna di una copia della chiave del locale caldaia a persona diversa dall’amministratore e per la finalità sopra specificata esonererebbe l’amministratore da responsabilità per eventuali danni occorsi agli stessi condomini o a persone estranee che a tale luogo abbiano fatto accesso manomettendo l’impianto termico (magari per tentare di rimediare ad un blocco improvviso della caldaia in orario notturno).

Per l’adozione di tale delibera, come prima detto, sarà sufficiente la maggioranza semplice, trovando applicazione la norma di cui all’art. 1105 c.c. dettata in materia di comunione in generale e qui applicabile per effetto dell’espresso richiamo contenuto nell’art. 1139c.c.
Tale norma, dopo aver precisato che tutti i condomini hanno diritto di partecipare all’uso della cosa comune, dispone che gli atti di ordinaria amministrazione (tale è quello che si andrà ad adottare) possono essere deliberati dalla maggioranza dei partecipanti calcolata secondo il valore della loro quota.

Per l’ipotesi in cui l’amministratore si rifiuti, come è probabile, di convocare l’assemblea, soccorre il disposto di cui all’art. 66 disp. Att. c.c., il quale prevede che l’assemblea può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando ne sia fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio e che, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possano provvedere direttamente alla convocazione.

Qualora, infine, la deliberazione adottata non venga eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria, la quale provvederà in camera di consiglio (si tratta di un semplice provvedimento di volontaria giurisdizione), nominando se del caso un amministratore ad acta ed autorizzandolo a sostituire la serratura.

E’ bene innanzitutto ricordare che le dimissioni dell’amministratore sono un atto unilaterale recettizio, ovvero hanno effetto dal momento in cui sono portate a conoscenza dell’assemblea dei condomini; non devono pertanto essere accettate da quest’ultima, che ha solo il diritto di chiedere il rendiconto della gestione. Tuttavia, se è corretto comunicare le dimissioni ai condomini mediante raccomandata, è necessario altresì convocare comunque un’assemblea ai fini della sostituzione del dimissionario con un nuovo amministratore.

Purtroppo, finché questo non accade, il precedente amministratore è tenuto a continuare nell'incarico di gestione per non incorrere in responsabilità: è il cosiddetto periodo di prorogatio, durante il quale egli deve continuare a provvedere alla riscossione dei contributi condominiali e ad erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.

Ciò detto, il ricorso all’Autorità Giudiziaria è, purtroppo e/o per fortuna, inevitabile non solo in caso di inerzia dell’assemblea nella nomina di un nuovo amministratore ma altresì, in generale, nel caso di inerzia nella gestione della cosa comune.

I riferimenti normativi in proposito sono due. Il primo è l’art. 1129 del codice civile, il quale al primo comma stabilisce che “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”. Nel ricorso vengono solitamente esposte le cause che hanno costretto il ricorrente a chiedere l’intervento del Giudice ed illustrati i presupposti minimi per la richiesta in questione (numero dei condomini superiore a nove ed inesistenza di un amministratore). Nel caso di specie, poi, va data la prova dell’inutile convocazione di una o più assemblee.

Il provvedimento dell’Autorità Giudiziaria non ha carattere giurisdizionale ma solo amministrativo, per cui non entra nel merito della regolamentazione degli interessi in gioco, ma ha semplicemente lo scopo di assegnare al condominio un nuovo amministratore che ha esattamente gli stessi poteri e facoltà di quello normalmente nominato in sede assembleare.

Il secondo riferimento normativo che viene in aiuto nella fattispecie è l’art. 1105 del codice civile, il quale è dettato in materia di comunione ma si può applicare anche al condominio negli edifici per effetto del richiamo operato dall’art. 1139 c.c. (che appunto rinvia, per quanto non previsto, alle norme sulla comunione in generale) (si veda, tra le tante Cass. Civ. 30 maggio 2003 n. 8803).
L’art. 1105, all’ultimo comma, stabilisce: “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.
Questa norma ha lo scopo di tutelare la normale amministrazione di un edificio a fronte di due eventuali situazioni concrete:
- inerzia dell’assemblea nel decidere sull’esecuzione di atti necessari ed indifferibili di amministrazione (è il caso, come quello che ci occupa, in cui più di un’assemblea sia andata deserta e l’amministratore abbia un’oggettiva difficoltà a prendere decisioni non più procrastinabili);
- inerzia dell’organo esecutivo nell’eseguire le decisioni assembleari.

Nella prima ipotesi il Giudice può adottare un provvedimento “diretto”, ovvero che sostituisca totalmente la volontà dell’assemblea dei condomini.

Nella fattispecie concreta in esame, non è purtroppo evitabile la gestione temporanea del condominio in attesa del nuovo amministratore: è per questo motivo che si consiglia – per evitare il protrarsi eccessivo del regime di prorogatio, con tutte le conseguenze che ne derivano in termini di responsabilità per la gestione – di rivolgersi quanto prima all’Autorità Giudiziaria affinché emetta un provvedimento sostitutivo dell’assemblea di nomina del nuovo amministratore; ciò, evidentemente, allegando ogni prova utile a dimostrare l’atteggiamento inerte dei condomini e l’urgenza di provvedere alla riscossione delle somme necessarie alla gestione, quantomeno ordinaria, del condominio.

Nel frattempo, ricordando che l’amministratore può agire anche senza l’ autorizzazione dell’assemblea per “disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini” (art. 1130 c.c.), l’amministratore potrà – per spingere il condomino moroso a pagare (con maggiore efficacia e celerità rispetto alla notifica di un decreto ingiuntivo di pagamento) sospendere quest’ultimo dall’uso dei servizi comuni “suscettibili di godimento separato” (art. 63 diposizioni di attuazione del codice civile: “In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”).
Ciò significa, ad esempio, che, negli edifici con acqua centralizzata, l’amministratore potrà chiudere i rubinetti che portano l’acqua all’appartamento del condomino moroso; ugualmente valga per il riscaldamento; ma si potrebbe ipotizzare del tutto legittimamente anche un divieto di parcheggio nel cortile condominiale l’ingresso nel quale è consentito da una sbarra elettrica.

Un’altra soluzione molto frequente alla quale gli amministratori ricorrono in situazioni come quella in esame è di chiedere agli altri condomini di farsi carico della morosità, per cui ognuno verserà una parte della quota di spese del condomino moroso. Anche se si tratta di soluzione non particolarmente apprezzata dall’assemblea, l'amministratore potrà tuttavia fare presente ai condomini che la situazione di morosità protratta a lungo nel tempo potrebbe ritorcersi a loro danno: se, infatti, l’amministratore non ha i fondi necessari a pagare le bollette, è molto probabile che vengano tagliate le utenze dei servizi condominiali (acqua, luce, riscaldamento), e di questo patirebbe non solo il condomino moroso ma, evidentemente, tutti quanti.
Questo perché per le aziende che erogano i servizi come la luce o il gas è molto più semplice e meno costoso sospendere il servizio erogato (a fini "ricattatori") anziché intraprendere una procedura di recupero forzoso nei confronti del condomino moroso.

Va, infine, fatto presente ai condomini diligenti che – dopo la riforma del condominio – è stata stabilita la responsabilità solidale tra condomini, pur nel rispetto del principio di sussidiarietà. Ciò significa che i creditori del condominio possono ora agire nei confronti anche degli altri condomini (non morosi) per recuperare il proprio credito, ma solamente dopo aver prima colpito il condominio moroso (in gergo tecnico si chiama “beneficio di preventiva escussione”).
Non è chiaro (perché la legge non lo dice) quando si possa affermare di aver tentato tutto il possibile per il recupero del credito dal soggetto moroso e così poter finalmente colpire gli altri condomini: la giurisprudenza, in ordine al principio dell’escussione preventiva, indica ad esempio che non è sufficiente per il creditore il solo tentativo di un’esecuzione mobiliare (Cass. Civ., 15 gennaio 1986, n. 190) o presso terzi (Cass. Civ. 3 marzo 2011, n. 5136).

Pertanto, per concludere, in attesa di un provvedimento dell’Autorità Giudiziaria che – lo si ripete – va sollecitato quanto prima, si dovrà/potrà spingere l’assemblea dei condomini a farsi carico, temporaneamente, delle eventuali morosità, facendo leva sulle possibili conseguenze che potrebbero verificarsi a danno di tutti (taglio delle utenze); contemporaneamente, se ancora non lo si è fatto, si potrà agire anche nei confronti del condominio moroso impedendogli l’uso dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

L'art. 246 del c.p.c. dispone che non possano essere assunte come testimoni le persone aventi nella causa un interesse che potrebbe legittimare la loro partecipazione al giudizio. Le persone in questione sono soggetti terzi, non parte della causa, ma che, in funzione di un interesse che li legittimerebbe alla causa, potrebbero diventare parti. Nelle cause che coinvolgono il condominio sussiste l'incapacità a testimoniare del condomino. Il suo interesse nel giudizio è diretto ed inesorabile. Inoltre, per ciò che concerne l'amministratore di condominio, giurisprudenza costante dà per scontato che l'incapacità concerna anche detta figura. Ciò riguarda, ovviamente, l'amministratore attuale, non certo l'ex amministratore, che non ha più alcun tipo di rapporto con il condominio.

In tema di condominio degli edifici, per la validità della delibera di approvazione del bilancio, è sufficiente che la relativa contabilità sia tenuta dall'amministratore in modo da rendere intelleggibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione. La mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporta violazione, in capo all'amministratore, dell'obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità della delibera di approvazione. Ciascun condomino, infatti, ha facoltà di ottenere dall'amministratore l'esibizione della documentazione contabile comprovante le spese indicate nelle varie voci del consuntivo, sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti.

In forza del rinvio operato dall’art. 1139 del c.c. alle norme sulla comunione in generale, nel caso di specie, trova senz’altro applicazione l’art. 1105 del c.c. quarto comma, in cui si legge “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cos comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”. Si applicano le norme dell’art. 737 del c.p.c. ed il ricorso va presentato alla volontaria giurisdizione del Tribunale competente.

L'art. 1135 del c.c. sancisce l'obbligo dell'amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente, dovendo poi riferirne nella prima assemblea.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 9027 del 25 febbraio 2003, ha precisato che l’amministratore ha l’obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per la eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione della regola del neminem laedere, informando i condomini nella prima assemblea.