Articolo 1130 Codice civile

Prima di rispondere al quesito è giusto premettere che chi scrive si occupa di diritto condominiale e non è un fiscalista: per questo motivo, ogni considerazione circa la sussistenza o meno di detrarre fiscalmente certe spese condominiali piuttosto che altre non verranno affrontate nello specifico, limitandosi ad una risposta solo da un punto di vista di diritto condominiale in senso stretto.

Posto questo, ci si sente di condividere appieno le lamentele illustrate dall’autore del quesito. L’art. 1130 del c.c. indica in maniera chiara e precisa quali sono i compiti propri dell’amministratore del condominio, e al n.5) viene indicato puntualmente l’esecuzione degli adempimenti fiscali.
Tali compiti devono essere eseguiti dall’amministratore in quanto rientranti nei doveri che caratterizzano il suo ufficio e non possono essere in alcun modo limitati o alleggeriti da una delibera della assemblea di condominio. La redazione e la trasmissione dei certificati fiscali ai prestatori d’opera e l’obbligo, conseguente, di presentare la dichiarazione dei sostituti sono adempimenti inderogabili previsti dalla normativa fiscale, in quanto il condominio è considerato dal fisco sostituto di imposta. Ovviamente tali adempimenti devono essere compiuti dall’amministratore quale legale rappresentante del condominio.
Si tenga inoltre conto del fatto che il diritto alla detraibilità fiscale, a cui l’adempimento dell’amministratore di condominio è preordinato, è un diritto proprio del singolo condomino che non può essere derogato, limitato o comunque messo in discussione dalla assemblea dei condomini.

Per questi motivi si ritiene che quanto deciso dalla assise debba considerarsi radicalmente nullo per violazione della legge fiscale imperativa ed eccesso di potere, e quindi impugnabile innanzi alla autorità giudiziaria anche oltre il termine di 30 gg. previsto dall’art. 1137del c.c. L’ impugnazione, inoltre, potrà essere proposta da qualsiasi condomino, anche da chi, paradossalmente, abbia contribuito col proprio voto a far adottare la delibera gravemente viziata.
Vi è da dire inoltre che il mancato adempimento degli obblighi fiscali da parte dell’amministratore costituisce grave irregolarità ai sensi del co.11 e 12 dell’art. 1129 del c.c. che giustifica una revoca giudiziaria del professionista su ricorso del singolo condomino, e in tale sede l’amministratore non potrà portare a giustificazione quanto deciso dalla assemblea. Sussiste, inoltre, la possibilità di richiedere all’amministratore negligente il risarcimento del danno se dalla sua condotta possa derivare pregiudizio per la compagine condominiale. Si pensi, sotto questo ultimo aspetto, a tutte le sanzioni e multe che l’Agenzia delle Entrate potrebbe contestare al condominio se gli adempimenti fiscali non fossero puntualmente e tempestivamente eseguiti.

Vi è il forte sospetto che l’amministratore tenti con l’ottenimento di tale delibera, del cui valore legale si è già detto, di mascherare una sua negligenza già concretizzata. Non ci si stupirebbe se egli nel corso degli anni abbia omesso di presentare le certificazioni e le dichiarazioni fiscali di competenza e l’Agenzia delle Entrate abbia già contestato qualcosa in questo senso al condominio, contestazione opportunamente celata ai proprietari. Si consiglia a tal proposito di richiedere all’amministratore un accesso agli atti condominiali per verificare tale circostanza.

La riforma del 2012 ha introdotto nuove incombenze in capo all’amministratore di condominio, tra cui la tenuta del registro di anagrafe condominiale, di cui al n. 6), comma 1 dell’art. 1130 del c.c., è uno dei più noti e delicati. In tale registro devono essere indicate le generalità (nome cognome, codice fiscale, indirizzo di residenza e mail) dei proprietari delle singole unità immobiliari, o di chi ha su di esse diritti reali (es. l’usufruttuario) e personali di godimento (es. l’inquilino che occupa l’appartamento in affitto). La delicatezza di tale documento, è rappresentata dal fatto che esso costituisce un trattamento dei dati personali ai sensi del vigente Regolamento Ue n. 679 del 2016, e come tale sottoposto alla relativa disciplina.

In tema di trattamento dei dati personali, oltre agli atti legislativi europei e nazionali, fonti normative autorevoli non possono non essere gli atti del garante della Privacy, in quanto autorità indipendente che ha il compito di governare il settore con i suoi regolamenti e i suoi poteri sanzionatori.
Ovviamente negli anni successivi alla entrata in vigore della L. n.220/2012, il garante ha dovuto chiarire come la nuova riforma del condominio e le novità da esse introdotte abbiano impattato sulla privacy e sul trattamento dei dati dei condomini.
Nella nota del 16 dicembre 2015 (allegata alla relazione del 2015), il garante ha chiarito che il registro di anagrafe condominiale può essere visionato dal singolo condomino, previa richiesta avanzata dall’amministratore, e si può eventualmente estrarne copia, sopportando ovviamente i costi per la produzione di tali copie. Il garante ha quindi ribadito il concetto, già espresso nel provvedimento del 18 maggio 2006, di come la conoscibilità dei dati dei partecipanti alla compagine condominiale deve rimanere impregiudicata quando ciò sia consentita dalla normativa civilistica-condominiale in presenza dei presupposti fissati dalla legge.
In questo senso, il co.2° dell’art. 1129 del c.c., come modificato dalla L. n.220/2012, ha previsto che l’amministratore ha l’obbligo di indicare i locali dove si può accedere al registro di anagrafe condominiale, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. Viene quindi introdotto un vero e proprio diritto soggettivo del singolo condomino a visionare ed eventualmente estrarre copia del registro di anagrafe condominiale.
In conformità a quanto detto dal garante e in applicazione della norma di legge citata, il Tribunale di Roma con sentenza del 09 aprile 2018 ha annullato una delibera dell’assemblea di condominio che faceva divieto all’amministratore di rilasciare copia dell’elenco dei recapiti dei singoli condomini. Il provvedimento citato specifica che: "…ciascun condomino ha diritto alla consultazione dei documenti inerenti al condominio e che tra questi l’art. 1130, comma 1, n. 6), cod. civ. comprende anche il registro dell’anagrafe condominiale, contenente le generalità dei singoli proprietari, tra cui include espressamente la loro residenza e domicilio."Il giudice romano chiarisce, inoltre, come i dati di recapiti forniti nell’ambito della esecuzione di un determinato rapporto giuridico, non possa considerarsi: "un dato sensibile e per questo non ostensibile, tanto meno nei confronti di chi partecipa a tali rapporti e tanto meno con riferimento ai rapporti che si stabiliscono nell’ambito della comunità condominiale".

Per quanto illustrato, è evidente che a fronte della richiesta avanzata dall’autore del quesito di prendere visione dei dati racchiusi nel registro di anagrafe condominiale, il rifiuto opposto dall’ amministratore è del tutto pretestuoso ed infondato. Se tale comportamento dovesse permanere, vi potrebbero essere gli estremi per ricorrere alla autorità giudiziaria al fine di costringere l’amministratore a rendere visibili tali dati, e ciò costituirebbe, inoltre, un grave inadempimento che giustificherebbe la revoca del professionista ai sensi dei co. 11 e 12 dell’art. 1129 del c.c.

La fattispecie descritta nel quesito pare rientrare perfettamente nell’ istituto del supercondominio, in quanto abbiamo due condomini, “x” e “y”, che hanno in comune le fondamenta e parte dei muri portanti.

La giurisprudenza assolutamente dominante chiarisce come il supercondominio sia una situazione di fatto giuridicamente rilevante, che sorge indipendentemente dalla esistenza di una delibera assembleare costitutiva “ad hoc”, oppure al di là che vi sia un unico codice fiscale che ricomprenda tutti i palazzi del complesso edile. Ad esempio, la Corte di Cassazione, Sez.II, con sentenza n. 1344 del 19.01.2018 ha statuito che: "al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. Cod.civ., anche il c.d. supercondominio, viene in essere ipso iure et facto (di fatto n.d.r), se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’ approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi".
Alla luce di quanto dispone la giurisprudenza, nel complesso composto dai condomini “x” e “y” è già in essere un supercondominio e come tale vige l’obbligo di applicare la relativa normativa.

Il supercondominio, che battezzeremo per comodità “xy”, sarà chiamato a gestire tutto ciò che è comune ai due condomini che lo compongono e quindi le fondamenta e i muri portanti; esso avrà organi separati e distinti rispetto ai condomini che lo compongono, e quindi vi dovrà essere un amministratore del supercondominio, il quale potrà coincidere o meno con uno dei due amministratori già in carica, e un proprio organo assembleare, in cui avranno diritto di voto e di partecipare tutti i proprietari dei condomini “x” e “y”.

Alla luce di quanto detto non è possibile per l’assemblea del solo condominio “x” prendere decisioni circa la ristrutturazione e il rifacimento delle fondamenta, bene supercondominiale, in quanto organo privo di qualsiasi potere decisionale. Una delibera in tal senso sarebbe radicalmente nulla, e quindi impugnabile in ogni tempo, anche oltre il termine di 30 gg. prescritto dall’art.1137 del c.c.; tale impugnazione potrebbe essere proposta da chiunque vi abbia interesse, anche da un condomino o dall’amministratore del condominio y.
L’unico organo a decidere sulla ristrutturazione delle fondamenta è, pertanto, l’assemblea del supercondominio xy il quale dovrà essere convocata ad opera di entrambi gli amministratori e dovrà avere all’ordine del giorno le decisioni da prendersi in merito alla ristrutturazione delle fondamenta e anche la nomina di un amministratore supercondominiale ad hoc. A ricoprire tale ruolo potrà, ovviamente, proporsi uno dei due amministratori dei condomini x e y. Il momento più delicato nello svolgimento di tale assemblea sarà sicuramente capire come calcolare i quorum costitutivi e deliberativi dell’assise, in quanto, ovviamente, non potranno essere utilizzate le tabelle generali di una delle parti dell’edificio. L’ideale è che a suo tempo fossero state elaborate delle tabelle generali che tenessero conto della totalità delle unità immobiliari, diversamente sarebbe opportuno farle elaborare da un tecnico.

Chiarito quale deve essere l’organo competente a decidere su tempi, modi e costi dei lavori è opportuno chiarire se l’amministratore, o per meglio dire, in questo caso, gli amministratori, a fronte della situazione in cui versa l’edificio possano compiere delle scelte in autonomia rispetto alla assemblea dei condomini.
E’ giusto dire che anche dopo la riforma apportata nel 2012 che vede l’amministratore di condominio accrescere l'importanza del suo ruolo (e le sue responsabilità), egli rimane sempre e comunque un organo esecutivo, chiamato a dare attuazione a quanto deciso dalla assemblea ai sensi del n.1) dell’art.1130 del c.c. Come regola generale egli non può in autonomia scegliere una impresa edile e decidere di eseguire dei lavori sulle parti comuni, senza una preventiva delibera assembleare.
Questa regola però ha una importante eccezione, rappresentata dal n.4) dell’art.1130 del c.c.: secondo tale norma l’amministratore è tenuto a compiere gli atti conservativi sulle parti comuni. Nei casi in cui vi sia un imminente pericolo di crollo o rovina di parti dell’edificio, tale norma legittima l’amministratore a compiere in autonomia quegli interventi di messa in sicurezza necessari per evitare che la situazione del palazzo possa creare danni a cose o persone. In altri termini, il n.4) dell’art.1130 del c.c. legittima l’amministratore a compiere le attività urgenti e non rinviabili sulle parti comuni, ma non certo a realizzare di sua scelta una ristrutturazione radicale e definitiva. Una volta messo in sicurezza l’edificio egli, infatti, dovrà convocare d’urgenza l’assise dei proprietari affinché in tale sede si prendano gli opportuni provvedimenti.
Chi scrive non ha la competenza per dire se la situazione in cui versa l’edificio sia tale da giustificare un intervento di messa in sicurezza immediato da parte degli amministratori; in questo senso il soggetto più idoneo per dare un parere è il tecnico che ha redatto la perizia, ma in ogni caso chi è chiamato a prendere la decisione su una ristrutturazione definitiva e permanente rimane solo ed esclusivamente l’assemblea del supercondominio xy. E' assolutamente infondata, quindi, la richiesta dell'istituto bancario, il quale pretenderebbe che l'amministratore si sostituisse alla assemblea, e scavalcando di fatto l'assise, provvedesse di sua iniziativa a dare il via ai lavori.

In sede di assemblea supercondominiale, convocata con le modalità che si sono prima descritte, se dovesse permanere questa situazione di stallo, è giusto che l’amministratore mediti anche delle dimissioni immediate durante la riunione, facendo mettere a verbale che i motivi di tale gesto sono dovuti proprio alla non volontà da parte dei proprietari di affrontare con decisione la situazione in cui versano le fondamenta del palazzo, situazione che par di capire essere non più rinviabile. Si crede che questa sia l’unica strada per tutelarsi come professionista sia da un punto di vista di responsabilità civile che penale, nella malaugurata ipotesi in cui, perdurando la situazione di indecisione dei proprietari, le condizioni statiche dell'edificio dovessero peggiorare.

L’amministratore di condominio è principalmente un rappresentante della intera compagine condominiale, chiamato in prima battuta ai sensi del n.1) dell’art.1130 del c.c. a dare esecuzione alle delibere adottate dalla assemblea condominiale.
Come principio generale, quindi, ogni contratto che l’amministratore sottoscrive in nome e per conto delcondominio con i fornitori dello stabile, affinché lo stesso possa considerarsi valido deve essere preventivamente autorizzato dalla assemblea.

A tale principio non sfugge neppure la sottoscrizione della polizza “globale fabbricati”: il bravo amministratore, conseguentemente, prima di firmare una qualsiasi polizza assicurativa che vincola il condominio, dovrà convocare il consesso dei proprietari secondo le modalità di legge, in sede di riunione presentare i vari preventivi dei suoi assicuratori di fiducia (e quelli eventualmente procurati da altri condomini diligenti),lasciare che i proprietari facciano le loro valutazioni sul punto e mettere ai voti la proposta che i condomini ritengono più vantaggiosa. Solo quando in assemblea si forma la maggioranza su un determinato preventivo, ovviamente verbalizzato nel verbale della riunione, l’amministratore potrà procedere alla sottoscrizione della polizza assicurativa.

Le considerazioni fin qui svolte trovano conforto in una pronuncia della Corte di Cassazione, Sez.II, la n.8223 del 30.04.2007,la quale specifica che la sottoscrizione della polizza fabbricati da parte dell’amministratore non può farsi rientrare neppure tra gli atti conservativi urgenti che, ai sensi del n.4) dell’art.1130 del c.c. l’amministratore può compiere senza alcuna autorizzazione assembleare.
La norma sopra citata secondo la Cassazione trova infatti applicazione solo per:”…atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d’assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell’art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato”.

Posto quindi che l’autorizzazione assembleare diventa condizione imprescindibile per la valida sottoscrizione della polizza condominiale da parte dell’amministratore, è opportuno chiedersi quali rischi corre il professionista il quale sottoscrive una “globale fabbricati” senza il bene placito dei proprietari e le sorti del contratto firmato.
Sotto il primo aspetto, a parere di chi scrive, potrebbe integrarsi una ipotesi di giusta causa che ai sensi del co.11 dell’art. 1129 del c.c. che permetterebbe a ciascun proprietario di adire l’autorità giudiziaria per chiedere la revoca dell’amministratore, oltre al fatto che la compagine condominiale potrebbe chiedere un risarcimento danni all’ex amministratore negligente.

Per quanto riguarda invece il contratto di assicurazione sottoscritto esso deve considerarsi viziato, in quanto la volontà di una delle parti contraenti (il condominio), non si è correttamente formata, poiché manca appunto la delibera assembleare di autorizzazione.
Un contratto che presenta vizi nella formazione della volontà può essere annullato ai sensi degli artt. 1441 e ss. del c.c. adendo l’autorità giudiziaria entro 5 anni dalla conclusione del contratto o ai sensi del 2°co. dell’art. 1442 del c.c. dal giorno, che si deve dimostrare in giudizio, in cui i condomini hanno scoperto la mancanza della autorizzazione assembleare alla sottoscrizione. La legittimazione ad instaurare tale azione spetta ovviamente al condominio nella persona del suo amministratore.

Se l’azione di annullamento verrà accolta l’assicurazione dovrà restituire tutti i premi assicurativi incassati durante il periodo di vigenza del contratto; e’ necessario porre, però, l’attenzione su un aspetto: se durante la vigenza del contratto di assicurazione impugnato, la compagnia ha provveduto a risarcire il condominio a seguito della apertura di un sinistro, l’accoglimento della domanda di annullabilità del contratto comporta il venir meno della copertura dal giorno della sua originaria sottoscrizione e, conseguentemente, l’obbligo per la compagine condominiale di restituire i risarcimenti eventualmente incassati.

Ai sensi dell’art. 1444 del c.c. il contratto annullabile può essere sanato attraverso un atto di convalida; applicando tale norma al contesto condominiale, è quindi ben possibile per l’assemblea dei proprietari, opportunamente convocata secondo i termini di legge, fare proprio l’operato del proprio amministratore, ratificando e quindi convalidando la sottoscrizione del contratto di assicurazione con una apposita delibera assembleare successiva.
La stessa Corte di Cassazione, Sez.II, con sentenza n. 16011 del 07.07.2010, ha ammesso che l’autorizzazione assembleare alla sottoscrizione della polizza fabbricati possa essere rilasciata sia prima sia dopo la materiale firma del documento da parte dell’amministratore. Curioso notare che tale pronuncia ritiene, che l’autorizzazione all’amministratore debba essere approvata dalla assemblea con le maggioranze di cui al 2°comma dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio:500 millesimi). Tale pronuncia è comunque in contrasto con la giurisprudenza che pare ancora oggi dominante, la quale ritiene la scelta della assicurazione fabbricati una deliberazione che richiede la maggioranza ordinaria. Ai sensi del 3° comma dell’art. 1136 del c.c., in seconda convocazione della assise, il quorum deliberativo ordinario è quello costituito dalla maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Per finire è opportuno precisare che il discorso fin qui fatto muta radicalmente nel caso in cui l’amministratore di condominio debba pagare, perché oramai sopraggiunta la scadenza, il premio di una polizza assicurativa regolarmente sottoscritta con autorizzazione assembleare.
Come sappiamo sovente, si può dire sempre, le assicurazioni condominiali sono ancora tipologie di polizze in cui sono inserite clausole di tacito rinnovo: pertanto se l’amministratore non invia, sempre previa autorizzazione assembleare, alla compagnia assicurativa entro un determinato periodo di tempo (solitamente 30 o 60 giorni dalla scadenza del contratto), una raccomandata o pec in cui manifesta la volontà del condominio di recedere dal contratto, la polizza si rinnoverà automaticamente e quindi sorgerà l’obbligo per la compagine condominiale di corrispondere il premio assicurativo per il nuovo anno. Il pagamento quindi non è una condizione per rinnovare il contratto, ma l’obbligo che sorge da un contratto pienamente valido e vincolante. Se, quindi, è sopraggiunta la scadenza di pagamento, rientra tra gli obblighi dell’amministratore ai sensi del n.3) dell’art.1130 del c.c. corrispondere alla compagina il premio assicurativo, senza che necessiti alcuna autorizzazione assembleare.

Il n. 4 dell’art 1130 del c.c. impone all’ amministratore di: "compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio". Nella espressione di atti conservativi rientra senza dubbio l’obbligo di compiere sui servizi e le parti comuni dell’edificio le attività di manutenzione ordinaria. È opportuno precisare che tutti compiti che vengono elencati dall’art 1130 del c.c., essendo funzioni che vengono attribuiti all’organo amministrativo direttamente dalla legge, non necessitano di una espressa autorizzazione della assemblea. Al fine di poter assolvere le attività di manutenzione ordinaria sulle parti comuni, l’amministratore coscienzioso dovrà prevedere nel bilancio preventivo di gestione specifiche voci di spesa per quelle attività manutentive che si presentano con regolarità annuale (ad es. pulizia scale, manutenzione giardino ecc.ecc.), e dovrà prevedere una voce di spesa (solitamente nominata nei bilanci “spese varie”), che va a coprire quei piccoli imprevisti che solitamente possono accadere durante l’anno (ad esempio la rottura della serratura del portone, il cambio della lampadina delle scale ecc. ecc.).

E’ opportuno precisare il fatto che l’amministratore sia tenuto ad effettuare le manutenzioni ordinarie sulle parti comuni, non significa che lo stesso sia tenuto ad predisporre sul palazzo una stretta e serrata vigilanza al fine di verificare direttamente l’esistenza di un qualsiasi malfunzionamento. Un corretto rapporto tra amministratore e proprietari impone, al contrario, che sia chi vive quotidianamente nello stabile ad accertare l’esistenza di un qualsiasi guasto nelle parti e nei servizi comuni e a segnalare la cosa a chi amministra, il quale avrà l’obbligo di rispondere prontamente alla segnalazione, inviando idonea impresa la quale eseguirà la manutenzione. Nulla vieta, anzi è buona norma, che in caso di rottura o guasto urgente, sia lo stesso condomino ad avvisare direttamente l’impresa che eseguirà i lavori, dando però pronto avviso dell’accaduto all’amministratore.

Se in epoca più remota l’attività di amministratore di stabili era caratterizzata da una sorta di “improvvisazione”, la quale comportava nei fatti che tutti potevano avvicinarsi a tale attività senza avere una preparazione specifica, con il passare degli anni le competenze tecniche richieste a tale importante figura per la vita condominiale sono sempre più aumentate, imponendo a chi amministra, ed in particolare a chi amministra per mestiere, una sempre maggiore professionalizzazione.
Tale esigenza è stata fatta propria dal legislatore della riforma del diritto condominiale, apportando con la L. n.220/2012 delle importanti novità in merito all’accesso alla attività di amministratore, la quale si trasforma in una vera e propria professione. Per diventare, infatti, amministratore di stabili non solo è necessario frequentare appositi corsi prima di iniziare ad amministrare, ma è anche obbligo di chi già esercita di frequentare appositi corsi di formazione.

Tutta questa premessa si è resa necessaria, per dire che oggi l’amministratore di condominio ha sicuramente l’obbligo, sia durante le riunioni assembleari, che nelle occasioni di appuntamento privato con i singoli proprietari, di informare i condomini circa le conseguenze legali delle scelte che essi vogliono compiere. Solitamente l’amministratore di condominio non è un avvocato, anche se le due professioni all’oggi possono coincidere in capo ad una medesima persona, ma egli ha il dovere professionale di conoscere in maniera approfondita le leggi che caratterizzano la sua attività e di informare i propri clienti, i condomini, delle scelte che si debbono compiere per una opportuna amministrazione dei beni condominiali.

L’amministratore, quindi, ha il dovere di informare e di consigliare la compagine condominiale, non può e non deve, però, imporre una determinata scelta alla assemblea dei condomini, anche se da tale "omissione" possano derivare conseguenze dannose per la compagine condominiale: ai sensi del n. 1 dell’art. 1130 del c.c. l’amministratore rimane in prima battuta solo l’esecutore della volontà dei condomini.

Chiaramente l’amministratore coscienzioso, qualora non riesca a convincere la compagine condominiale circa la erroneità di una scelta compiuta in un punto all’ordine del giorno, è opportuno che faccia registrare nel verbale della riunione assembleare di aver informato i proprietari circa le conseguenze delle proprie decisioni.
Qualora, infine, i contrasti circa l'andamento della vita condominiale dovessero acuirsi e permanere, è ovviamente opportuno che il professionista valuti la possibilità di dimettersi, in quanto è evidente che è venuto meno il rapporto fiduciario che deve sempre sussistere in qualsiasi rapporto tra l’amministratore e i condomini amministrati.

Per finire, è necessario precisare alcuni aspetti circa il contrasto tra diverse delibere adottate dall’organo assembleare.
L’assemblea di condominio nell’ambito delle funzioni che le sono attribuite dall’art.1135 del c.c., è assolutamente libera di ritornare sulle proprie decisioni tutte le volte che lo ritiene opportuno, non essendo minimamente vincolata a rispettare quanto precedentemente deliberato. Se però un condomino o lo stesso amministratore vuole far si che l’organo assembleare ritorni su un certo argomento, è necessario che la ridiscussione sia rimessa all’ordine del giorno del consesso il quale dovrà essere comunicato ai proprietari secondo quanto dispone l’art 66 disp. att. del c.c.
In conclusione, la delibera della assemblea condominiale, adottata secondo le disposizioni di legge, è sicuramente vincolante per i singoli proprietari, ma non vincola l’organo assembleare nel suo complesso.

Il n. 8 dell’art.1130 del c.c. impone all’amministratore di: "conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio”. In virtù dei suoi poteri di rappresentanza della compagine condominiale, inoltre, l’indirizzo dell’ufficio del professionista, o l’abitazione del condomino che ha assunto l’ufficio amministrativo del palazzo, diventa il domicilio legale del condominio e la destinazione naturale di tutta la documentazione rilevante per la vita condominiale: dalle fatture dei fornitori sino alle raccomandate inviate dagli stessi condomini o da terzi soggetti.

In applicazione dei principi generali sul mandato e sulla rappresentanza, inoltre, l’amministratore è tenuto ad informare prontamente i condomini di tutte le circostanze rilevanti per la vita condominiale, esercitando il suo potere di convocazione dell’assemblea previsti dall’art, 66 disp.att del c.c.

Alla luce di tutto quanto detto, a fronte del fatto che l’amministratore ha ricevuto una raccomandata da un condomino, egli, se l’oggetto della missiva è particolarmente urgente o se lo ritiene opportuno, può convocare appositamente l’assemblea condominiale mettendo all’ordine del giorno la discussione del suo contenuto, o, in alternativa, rinviare il tutto alla annuale riunione del consesso prevista dal 1°comma dell’art 66 disp. att. del c.c. La legge non prevede espressamente che l’amministratore debba informare preventivamente i singoli condomini del contenuto della raccomandata, l’importante è che di tale contenuto sia data contezza ai proprietari durante la riunione assembleare.
Nulla vieta, tuttavia, che un amministratore particolarmente scrupoloso possa allegare alla convocazione della assemblea, anche copia di una raccomandata particolarmente rilevante, ma questo non è assolutamente un obbligo.
Allo stesso modo nessuno vieta ad un condomino di spedire una raccomandata al condominio nella persona del suo amministratore, ed inviare per conoscenza la medesima raccomandata anche a ciascun proprietario.

Le domande poste dal quesito sono perfettamente conformi alla normativa condominiale e rientrano perfettamente nei doveri di un amministratore di immobili.
L’ art. 1102 del c.c., norma generale che trova applicazione anche in ambito condominiale, dispone infatti che il partecipante alla comunione, ovvero il condomino, non possa utilizzare la cosa comune in modo tale da alterarne la destinazione. La tutela delle cose comuni e delle relative destinazioni d’uso trova, poi, un importante rafforzamento nella disciplina del condominio.

Il nuovo art. 1117 quater del c.c., introdotto dalla riforma del 2012, dispone che in caso di attività dei proprietari che incidono in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso, l’amministratore o anche autonomamente il singolo partecipante al condominio, possono diffidare l’esecutore di tali condotte vietate, chiedendo che le stesse vengano cessate immediatamente. Nel caso in cui tale invito non trovi riscontro nei fatti, l’amministratore o il singolo condomino possono chiedere la convocazione dell’organo assembleare affinché la stessa deliberi sulle azioni da intraprendere per far cessare eventuali usi impropri delle parti comuni dell’edificio, anche attraverso il ricorso alla autorità giudiziaria. Su tali delibere l’assemblea si pronuncia con le maggioranze di cui al 2° comma dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio).

Tale norma si aggiunge ai poteri che sono già riconosciuti all’amministratore di condominio nella tutela e gestione delle cose comuni; l’amministratore, infatti, secondo quanto prevede il 1° comma n. 2) dell’art. 1130 del c.c., ha tra i suoi numerosi compiti quello di:” disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;”. Rientra quindi perfettamente nelle sue attribuzioni, l’adozione di un provvedimento ex art. 1133 del c.c., con il quale l’organo esecutivo del condominio vieti utilizzi della cosa comune che ne alterino la sua funzione naturale.

Venendo al caso concreto posto dal quesito, è sicuramente contrario all’art. 1102 del c.c., il comportamento dei bambini i quali utilizzano come area gioco una parte comune la cui funzione catastale è quella di garantire il passaggio delle persone. Seppur le così dette aree di rispetto siano da considerarsi aree pertinenziali alle singole unità abitative, e quindi parti in proprietà esclusiva del complesso edile, all’interno delle stesse non si devono comunque tenere comportamenti che impediscano o rendano più difficoltoso l’utilizzo dell’area di passaggio comune e l’esplicazione della sua funzione.
E’ perfettamente lecito, quindi, l’adozione da parte dell’amministratore di un provvedimento ex art. 1130 del c.c. che inibisca l’utilizzo dell’area di passaggio come area giochi per bambini; eventualmente si potrà far precedere tale provvedimento da una diffida ex art. 1117 quater c.c., indirizzata a quei genitori che, non vigilando adeguatamente sui propri figli, permettono che gli stessi tengano un comportamento del tutto contrario alle norme condominiali.

Qualora questi comportamenti non dovessero cessare si potrebbe ipotizzare una azione giudiziaria da parte della compagine condominiale contro i condomini inadempienti, previa delibera assembleare. In un eventuale ipotetico giudizio, si dovrà dimostrare la destinazione dell’area di passaggio, attraverso la produzione delle piante catastali dell’edificio, e dimostrare la condotta tenuta dai bambini contraria all’art. 1102 del c.c., presumibilmente attraverso prova testimoniale e documentazione fotografica. Si potrà in tal modo ottenere un provvedimento giudiziario che inibisca per il futuro la tenuta di condotte contrarie a quanto prevede la normativa condominiale.

Per concludere si ritiene opportuno precisare che qualora dalle condotte descritte dal quesito dovessero derivare danni a terzi estranei al condominio o agli stessi partecipanti al condominio, i soggetti chiamati a risponderne in prima battuta sarebbero, ai sensi dell’ art. 2048 del c.c., gli stessi genitori dei minori che hanno tenuto una condotta illecita e dannosa. Ad ogni modo, qualora dovessero derivare da tali condotte domande risarcitorie proposte da terzi all'indirizzo dell’intera compagine condominiale, la stessa avrebbe comunque pieno titolo per riversare ogni conseguenza dannosa sulle famiglie dei minori coinvolti.

Il rifiuto da parte dell’amministratore di consegnare la chiave richiestagli con cui poter accedere al locale caldaia di proprietà condominiale si ritiene che possa trovare una giustificazione nella responsabilità che su di lui incombe ex D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, contenente le norme per l'esercizio e la manutenzione degli impianti termici degli edifici.
Infatti, ai sensi dell’art. 1 lettera j) di tale D.P.R. per proprietario dell’impianto termico, nel caso di edifici dotati di impianti termici centralizzati e amministrati in condominio, deve intendersi l’amministratore del condominio.
Egli, come dispone il successivo art. 11 del D.P.R. 412/1993, ha l’obbligo di assumersi la responsabilità dell’esercizio e manutenzione dell’impianto, salva l’ipotesi in cui decida di affidarla ad un terzo. In quest’ultimo caso, l'eventuale atto di assunzione di responsabilità da parte del terzo, che lo espone peraltro alle sanzioni amministrative previste dal comma 5 dell'articolo 34 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, deve essere redatto in forma scritta e consegnato all’amministratore (in termini pratici si tratta del contratto di assistenza stipulato con aziende specializzate nel settore).

Inoltre, in conformità alla normativa civilistica, si tenga conto che tra le attribuzioni dell’amministratore di condominio vi è quella, prevista dall’art. 1130n. 2 c.c., di disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, il che può legittimare lo stesso a decidere di non voler consentire l’accesso al locale caldaia ai singoli condomini al fine di non incorrere in eventuali responsabilità per incidenti che ivi potrebbero verificarsi.
Tale atteggiamento, peraltro, seppure a prima vista sembra porsi in contrasto con quanto dettato dal regolamento di condominio, nella parte in cui riconosce a ciascun condomino il diritto di accedere liberamente a tutte le parti comuni, di fatto così non è, avendo l’amministratore agito in vista di un interesse superiore, qual è quello tutelato dalla normativa di cui al D.P.R. 412/1993.

Tuttavia, ciò non esclude che i condomini, con la maggioranza semplice, possano deliberare di affidare ad un custode, che potrà essere uno dei condomini, una copia della suddetta chiave, giustificando l’adozione di tale delibera con la necessità di effettuare la lettura dei contatori dell’acqua posti anch’essi in quel locale, ma con esplicito divieto di effettuare alcun tipo di intervento o manovra non autorizzata sulla caldaia.
La formalizzazione con delibera della consegna di una copia della chiave del locale caldaia a persona diversa dall’amministratore e per la finalità sopra specificata esonererebbe l’amministratore da responsabilità per eventuali danni occorsi agli stessi condomini o a persone estranee che a tale luogo abbiano fatto accesso manomettendo l’impianto termico (magari per tentare di rimediare ad un blocco improvviso della caldaia in orario notturno).

Per l’adozione di tale delibera, come prima detto, sarà sufficiente la maggioranza semplice, trovando applicazione la norma di cui all’art. 1105 c.c. dettata in materia di comunione in generale e qui applicabile per effetto dell’espresso richiamo contenuto nell’art. 1139c.c.
Tale norma, dopo aver precisato che tutti i condomini hanno diritto di partecipare all’uso della cosa comune, dispone che gli atti di ordinaria amministrazione (tale è quello che si andrà ad adottare) possono essere deliberati dalla maggioranza dei partecipanti calcolata secondo il valore della loro quota.

Per l’ipotesi in cui l’amministratore si rifiuti, come è probabile, di convocare l’assemblea, soccorre il disposto di cui all’art. 66 disp. Att. c.c., il quale prevede che l’assemblea può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando ne sia fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio e che, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possano provvedere direttamente alla convocazione.

Qualora, infine, la deliberazione adottata non venga eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria, la quale provvederà in camera di consiglio (si tratta di un semplice provvedimento di volontaria giurisdizione), nominando se del caso un amministratore ad acta ed autorizzandolo a sostituire la serratura.

E’ bene innanzitutto ricordare che le dimissioni dell’amministratore sono un atto unilaterale recettizio, ovvero hanno effetto dal momento in cui sono portate a conoscenza dell’assemblea dei condomini; non devono pertanto essere accettate da quest’ultima, che ha solo il diritto di chiedere il rendiconto della gestione. Tuttavia, se è corretto comunicare le dimissioni ai condomini mediante raccomandata, è necessario altresì convocare comunque un’assemblea ai fini della sostituzione del dimissionario con un nuovo amministratore.

Purtroppo, finché questo non accade, il precedente amministratore è tenuto a continuare nell'incarico di gestione per non incorrere in responsabilità: è il cosiddetto periodo di prorogatio, durante il quale egli deve continuare a provvedere alla riscossione dei contributi condominiali e ad erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.

Ciò detto, il ricorso all’Autorità Giudiziaria è, purtroppo e/o per fortuna, inevitabile non solo in caso di inerzia dell’assemblea nella nomina di un nuovo amministratore ma altresì, in generale, nel caso di inerzia nella gestione della cosa comune.

I riferimenti normativi in proposito sono due. Il primo è l’art. 1129 del codice civile, il quale al primo comma stabilisce che “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”. Nel ricorso vengono solitamente esposte le cause che hanno costretto il ricorrente a chiedere l’intervento del Giudice ed illustrati i presupposti minimi per la richiesta in questione (numero dei condomini superiore a nove ed inesistenza di un amministratore). Nel caso di specie, poi, va data la prova dell’inutile convocazione di una o più assemblee.

Il provvedimento dell’Autorità Giudiziaria non ha carattere giurisdizionale ma solo amministrativo, per cui non entra nel merito della regolamentazione degli interessi in gioco, ma ha semplicemente lo scopo di assegnare al condominio un nuovo amministratore che ha esattamente gli stessi poteri e facoltà di quello normalmente nominato in sede assembleare.

Il secondo riferimento normativo che viene in aiuto nella fattispecie è l’art. 1105 del codice civile, il quale è dettato in materia di comunione ma si può applicare anche al condominio negli edifici per effetto del richiamo operato dall’art. 1139 c.c. (che appunto rinvia, per quanto non previsto, alle norme sulla comunione in generale) (si veda, tra le tante Cass. Civ. 30 maggio 2003 n. 8803).
L’art. 1105, all’ultimo comma, stabilisce: “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.
Questa norma ha lo scopo di tutelare la normale amministrazione di un edificio a fronte di due eventuali situazioni concrete:
- inerzia dell’assemblea nel decidere sull’esecuzione di atti necessari ed indifferibili di amministrazione (è il caso, come quello che ci occupa, in cui più di un’assemblea sia andata deserta e l’amministratore abbia un’oggettiva difficoltà a prendere decisioni non più procrastinabili);
- inerzia dell’organo esecutivo nell’eseguire le decisioni assembleari.

Nella prima ipotesi il Giudice può adottare un provvedimento “diretto”, ovvero che sostituisca totalmente la volontà dell’assemblea dei condomini.

Nella fattispecie concreta in esame, non è purtroppo evitabile la gestione temporanea del condominio in attesa del nuovo amministratore: è per questo motivo che si consiglia – per evitare il protrarsi eccessivo del regime di prorogatio, con tutte le conseguenze che ne derivano in termini di responsabilità per la gestione – di rivolgersi quanto prima all’Autorità Giudiziaria affinché emetta un provvedimento sostitutivo dell’assemblea di nomina del nuovo amministratore; ciò, evidentemente, allegando ogni prova utile a dimostrare l’atteggiamento inerte dei condomini e l’urgenza di provvedere alla riscossione delle somme necessarie alla gestione, quantomeno ordinaria, del condominio.

Nel frattempo, ricordando che l’amministratore può agire anche senza l’ autorizzazione dell’assemblea per “disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini” (art. 1130 c.c.), l’amministratore potrà – per spingere il condomino moroso a pagare (con maggiore efficacia e celerità rispetto alla notifica di un decreto ingiuntivo di pagamento) sospendere quest’ultimo dall’uso dei servizi comuni “suscettibili di godimento separato” (art. 63 diposizioni di attuazione del codice civile: “In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”).
Ciò significa, ad esempio, che, negli edifici con acqua centralizzata, l’amministratore potrà chiudere i rubinetti che portano l’acqua all’appartamento del condomino moroso; ugualmente valga per il riscaldamento; ma si potrebbe ipotizzare del tutto legittimamente anche un divieto di parcheggio nel cortile condominiale l’ingresso nel quale è consentito da una sbarra elettrica.

Un’altra soluzione molto frequente alla quale gli amministratori ricorrono in situazioni come quella in esame è di chiedere agli altri condomini di farsi carico della morosità, per cui ognuno verserà una parte della quota di spese del condomino moroso. Anche se si tratta di soluzione non particolarmente apprezzata dall’assemblea, l'amministratore potrà tuttavia fare presente ai condomini che la situazione di morosità protratta a lungo nel tempo potrebbe ritorcersi a loro danno: se, infatti, l’amministratore non ha i fondi necessari a pagare le bollette, è molto probabile che vengano tagliate le utenze dei servizi condominiali (acqua, luce, riscaldamento), e di questo patirebbe non solo il condomino moroso ma, evidentemente, tutti quanti.
Questo perché per le aziende che erogano i servizi come la luce o il gas è molto più semplice e meno costoso sospendere il servizio erogato (a fini "ricattatori") anziché intraprendere una procedura di recupero forzoso nei confronti del condomino moroso.

Va, infine, fatto presente ai condomini diligenti che – dopo la riforma del condominio – è stata stabilita la responsabilità solidale tra condomini, pur nel rispetto del principio di sussidiarietà. Ciò significa che i creditori del condominio possono ora agire nei confronti anche degli altri condomini (non morosi) per recuperare il proprio credito, ma solamente dopo aver prima colpito il condominio moroso (in gergo tecnico si chiama “beneficio di preventiva escussione”).
Non è chiaro (perché la legge non lo dice) quando si possa affermare di aver tentato tutto il possibile per il recupero del credito dal soggetto moroso e così poter finalmente colpire gli altri condomini: la giurisprudenza, in ordine al principio dell’escussione preventiva, indica ad esempio che non è sufficiente per il creditore il solo tentativo di un’esecuzione mobiliare (Cass. Civ., 15 gennaio 1986, n. 190) o presso terzi (Cass. Civ. 3 marzo 2011, n. 5136).

Pertanto, per concludere, in attesa di un provvedimento dell’Autorità Giudiziaria che – lo si ripete – va sollecitato quanto prima, si dovrà/potrà spingere l’assemblea dei condomini a farsi carico, temporaneamente, delle eventuali morosità, facendo leva sulle possibili conseguenze che potrebbero verificarsi a danno di tutti (taglio delle utenze); contemporaneamente, se ancora non lo si è fatto, si potrà agire anche nei confronti del condominio moroso impedendogli l’uso dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

L'art. 246 del c.p.c. dispone che non possano essere assunte come testimoni le persone aventi nella causa un interesse che potrebbe legittimare la loro partecipazione al giudizio. Le persone in questione sono soggetti terzi, non parte della causa, ma che, in funzione di un interesse che li legittimerebbe alla causa, potrebbero diventare parti. Nelle cause che coinvolgono il condominio sussiste l'incapacità a testimoniare del condomino. Il suo interesse nel giudizio è diretto ed inesorabile. Inoltre, per ciò che concerne l'amministratore di condominio, giurisprudenza costante dà per scontato che l'incapacità concerna anche detta figura. Ciò riguarda, ovviamente, l'amministratore attuale, non certo l'ex amministratore, che non ha più alcun tipo di rapporto con il condominio.

In tema di condominio degli edifici, per la validità della delibera di approvazione del bilancio, è sufficiente che la relativa contabilità sia tenuta dall'amministratore in modo da rendere intelleggibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione. La mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporta violazione, in capo all'amministratore, dell'obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità della delibera di approvazione. Ciascun condomino, infatti, ha facoltà di ottenere dall'amministratore l'esibizione della documentazione contabile comprovante le spese indicate nelle varie voci del consuntivo, sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti.

In forza del rinvio operato dall’art. 1139 del c.c. alle norme sulla comunione in generale, nel caso di specie, trova senz’altro applicazione l’art. 1105 del c.c. quarto comma, in cui si legge “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cos comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”. Si applicano le norme dell’art. 737 del c.p.c. ed il ricorso va presentato alla volontaria giurisdizione del Tribunale competente.

L'art. 1135 del c.c. sancisce l'obbligo dell'amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente, dovendo poi riferirne nella prima assemblea.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 9027 del 25 febbraio 2003, ha precisato che l’amministratore ha l’obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per la eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione della regola del neminem laedere, informando i condomini nella prima assemblea.