menu
Fonti
Argomenti
Brocardi.it - L'avvocato in un click! CHI SIAMO   CONSULENZA LEGALE
Art. precedenteprec. Art. successivosucc.
Naviga l'articolo
Torna su ^
Dispositivo
Ratio Legis
Spiegazione
Relazioni
Massime
Notizie
Consulenza legale
Sei un avvocato?
Quesiti risposti

Articolo 1130 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Attribuzioni dell'amministratore

Dispositivo dell'art. 1130 Codice civile

Fonti → Codice civile → LIBRO TERZO - Della proprietà → Titolo VII - Della comunione → Capo II - Del condominio negli edifici

(1) L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve (2):

  1. 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130 bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
  2. 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
  3. 3) riscuotere i contributi (3) ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
  4. 4) compiere gli atti conservativi (4) relativi alle parti comuni dell'edificio;
  5. 5) eseguire gli adempimenti fiscali;

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) Articolo così sostituito dall’art. 10, L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013.

La precedente formulazione recitava:
"L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione".
(2) La riforma del 2012 ha notevolmente ampliato le attribuzioni dell'amministratore, che diventa una figura sempre più professionalizzata.
(3) La riscossione dei contributi costituisce un obbligo, perché la sua inerzia si ripercuote sull'amministrazione dei beni comuni, di cui poi egli risponde.
Il comma 9 dell'art. 1129 del c.c. prevede che l'amministratore debba agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
(4) L'espressione "atti conservativi" non comprende le azioni petitorie (art. 948-951 c.c.) ma include le azioni possessorie (artt. 1168 ss. c.c.) o quelle tendenti al recupero delle spese necessarie per il ripristino della cosa comune, senza la necessità che l'assemblea autorizzi previamente; inoltre, si ritiene che di regola possa attivare l'azione di responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 del c.c..

Ratio Legis

L'amministratore ha funzioni esecutive e di governo delle cose comuni. La norma enuncia le funzioni normali dell'amministratore, ma l'assemblea potrebbe estenderle o anche limitarle.

Spiegazione dell'art. 1130 Codice civile

Compiti essenziali dell’ amministratore

Nell’ articolo sono riassunti i compiti essenziali dell'amministratore, per i quali egli è allo stesso tempo organo di esecuzione, per quanto riguarda la realizzazione delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini e osservanza del regolamento di condominio; organo autonomo, per quanto riguarda la disciplina dell'uso delle case comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune in modo che tutti i condomini ne traggano miglior godimento; organo finanziario, per quanto attiene alla riscossione dei contributi ed alla erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; organo di tutela, in quanto tenuto a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

Per l'attuazione di tali compiti e per quegli altri che possono essergli affidati dal regolamento di condominio o dall'assemblea dei condomini (art. 1121 del c.c.), l’ amministratore può trovarsi a dovere agire tanto contro i terzi quanto contro i singoli condomini, il che prova che egli assolve una funzione e non è un puro e semplice mandatario.

Naturalmente della sua gestione egli deve render conto alla fine di ciascun anno, ma potrà essere chiamato a rendere il conto anche prima, in caso di revoca, nel corso dell'anno, o quando vi siano delle ragioni che lo giustifichino.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

531 Nell'art. 1128 del c.c., che regola il caso di perimento totale o parziale dell'edificio, è riprodotto con lievi varianti l'art. 15 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934. In forma più sintetica che negli articoli 17 e 18 del menzionato decreto-legge sono determinate (art. 1130 del c.c.) le attribuzioni dell'amministratore. Esse riguardano precisamente: l'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea e l'osservanza del regolamento di comunione; la disciplina dell'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune; la riscossione dei contributi e l'erogazione delle spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per i servizi suddetti; il compimento degli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni dell'edificio. Integrando la norma dell'art. 16, secondo comma, del R. decreto-legge 15 gennaio 1934 sulla obbligatorietà della nomina di un amministratore quando il numero dei condomini è superiore a quattro, ho demandato all'autorità giudiziaria tale nomina, su ricorso di uno o più condomini, se non provvede l'assemblea (art. 1129 del c.c., primo comma). Ho poi regolato casi in cui l'amministratore, su ricorso di ciascun condomino, può essere revocato dall'autorità giudiziaria. La revoca può essere pronunciata: se per due anni l'amministratore non ha reso conto della sua gestione; se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità; se, essendogli stato notificato un atto o provvedimento che esorbita dalle sue attribuzioni, non ne abbia dato senza indugio notizia all'assemblea dei condomini (art. 1129, terzo comma). Nel riprodurre le disposizioni dell'art. 20 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934 circa la rappresentanza dei condomini, ho sostituito alla formula del secondo comma una formula che amplia l'ambito della rappresentanza conferita all'amministratore nelle liti promosse contro i partecipanti (art. 1131 del c.c., secondo comma). La rappresentanza passiva è infatti estesa a qualunque azione proposta contro i condomini, e pertanto anche alle azioni di carattere reale, purché si riferiscano alle parti comuni dell'edificio. Ho mantenuto (art. 1132 del c.c., primo comma) la disposizione dell'art. 21 del decreto-legge su indicato, che consente ai condomini dissenzienti, nelle deliberazioni relative alle liti, di separare la propria responsabilità ín ordine alle conseguenze delle liti stesse per il caso di soccombenza; ma, poiché la separazione di responsabilità non opera nei rapporti esterni, ma soltanto nei rapporti interni, ho riconosciuto al condomino che ha separato la propria responsabilità, il diritto di rivalsa per tutto ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa nel giudizio (art. 1132, secondo comma). Può darsi però che l'esito della lite sia favorevole al condominio e il condomino dissenziente ne tragga vantaggio; in tal caso, se non è possibile ripetere dalla parte soccombente le spese del giudizio, è giusto che egli concorra in queste nei limiti del vantaggio che gli deriva, poiché altrimenti il vantaggio sarebbe da lui realizzato ad esclusivo carico degli altri partecipanti alla comunione (stesso articolo, terzo comma). Ho conservato (art. 1133 del c.c.) la facoltà del condomino, ammessa dall'art. 19 del decreto medesimo, di ricorrere all'assemblea contro i provvedimenti dell'amministratore, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria contro le deliberazioni dell'assemblea nei casi in cui l'impugnativa è ammessa. Ho infine circoscritto, al fine d'impedire dannose interferenze nell'amministrazione, il diritto di rimborso delle spese che il condomino abbia fatte per le cose comuni senza l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, riconoscendo tale diritto nel solo caso che la spesa abbia carattere di urgenza (art. 1134 del c.c.).

Massime relative all'art. 1130 Codice civile

Cass. civ. n. 8521/2017

Nessuna norma codicistica detta, in tema di approvazione dei bilanci consuntivi del condominio, il principio dell'osservanza di una rigorosa sequenza temporale nell'esame dei vari rendiconti presentati dall'amministratore e relativi ai singoli periodi di esercizio in essi considerati, con la conseguenza che va ritenuta legittima la delibera assembleare che (in assenza di un esplicito divieto pattiziamente convenuto al momento della formazione del regolamento contrattuale) approvi il bilancio consuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presiedono alle vicende dell'amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell'approvazione dei rendiconti.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8521 del 31 marzo 2017)

Cass. civ. n. 19799/2014

In tema di condominio negli edifici, ciascun condomino ha diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all'assemblea condominiale, e a tale diritto corrisponde l'obbligo dell'amministratore di predisporre un'organizzazione, sia pur minima, che consenta di esercitare lo stesso e di informarne i condomini, sicché, a fronte della richiesta di un singolo condomino di accedere alla predetta documentazione, grava sull'amministratore, ovvero sul condominio che intenda resistere all'impugnazione della delibera assembleare proposta dal condomino dissenziente, l'onere della prova dell'inesigibilità ed incompatibilità della richiesta con le modalità previamente comunicate.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19799 del 19 settembre 2014)

Cass. civ. n. 15401/2014

In tema di condominio negli edifici, qualora il rendiconto annuale sia redatto secondo il criterio di cassa, i crediti vantati da un singolo condomino vanno inseriti non nel bilancio relativo al periodo in cui gli stessi siano stati semplicemente avanzati, ma nel consuntivo relativo all'esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15401 del 4 luglio 2014)

Cass. civ. n. 8339/2014

L'amministratore è mandatario del condominio nell'erogazione della spesa per i servizi comuni, sicché egli, qualora sostituisca altri a se stesso nell'esecuzione di tale attività, senza esservi autorizzato dall'assemblea e senza che sia necessario per la natura dell'incarico, risponde dell'operato del sostituto, a norma dell'art. 1717, primo comma, cod. civ., non rilevando che la sostituzione sia conforme a una prassi nota ai condomini, fatto che, di per sé, non esprime la volontà del condominio.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8339 del 9 aprile 2014)

Cass. civ. n. 14930/2013

In tema di condominio negli edifici, il potere di convocazione dell'assemblea spetta anche all'amministratore la cui nomina assembleare non sia stata immediatamente seguita dall'accettazione (nella specie, il nominato amministratore aveva subordinato l'accettazione dell'incarico a determinate condizioni, successivamente non avveratesi).
(Cassazione civile, Sez. VI, sentenza n. 14930 del 13 giugno 2013)

Cass. civ. n. 8498/2012

Il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e, pertanto, l'accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando, invece, all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore. (La S.C., in applicazione dell'enunciato principio, ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto che la sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore quand'era già immesso nell'esercizio delle sue funzioni, non integrasse una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8498 del 28 maggio 2012)

Cass. civ. n. 25251/2008

L'amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condòmini. Quest'obbligo non viene meno neanche nell'ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell'edificio condominiale, a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall'amministratore. Ne consegue che l'amministratore stesso è responsabile del danno alla persona patito da uno dei condòmini, in conseguenza dell'inciampo in una insidia (nella specie, buca nel cortile condominiale) creata dall'impresa cui erano stati appaltati lavori di manutenzione dell'immobile condominiale.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 25251 del 16 ottobre 2008)

Cass. civ. n. 1544/2004

In tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà. (Nella specie, la S.C., in applicazione del succitato principio, ha confermato la sentenza di merito, secondo la quale la mancata indicazione nell'avviso di convocazione dell'assemblea del luogo e delle ore in cui sarebbe stato possibile l'esame della documentazione contabile era insufficiente a far ritenere dimostrato da parte dei condomini l'impossibilità di prenderne visione).
–
In tema di modalità di redazione del rendiconto da parte dell'amministrazione del condominio, deve escludersi che la mancata, analitica indicazione dei nominativi dei condomini morosi nel pagamento delle quote condominiali e degli importi da ciascuno di essi dovuti incida sulla validità della delibera di approvazione del medesimo, non comportando siffatta omissione neppure una irregolarità formale di detta delibera, sempre che le poste attive e passive risultino correttamente iscritte nel loro importo.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1544 del 28 gennaio 2004)

Cass. civ. n. 11940/2003

In tema di condominio, la mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporta la violazione, da parte dell'amministratore, dell'obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità della delibera di approvazione, ciò che non si verifica quando la disponibilità della documentazione manchi in sede di approvazione del preventivo dove, normalmente, l'approvazione della previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell'anno precedente, e dove, soprattutto, la documentazione sulle spese potrà essere conseguita una volta che esse siano state effettuate, e non in via preventiva.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11940 del 8 agosto 2003)

Cass. civ. n. 15159/2001

In tema di condominio negli edifici, ciascun condomino ha la facoltà di ottenere dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per la quale egli intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15159 del 29 novembre 2001)

Cass. civ. n. 10815/2000

L'amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato. Pertanto, a norma dell'art. 1713 c.c., alla scadenza l'amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio, vale a dire tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dalla gestione alla quale le somme si riferiscono.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10815 del 16 agosto 2000)

Cass. civ. n. 13504/1999

L'amministratore di un condominio, alla cessazione del suo mandato, ha l'obbligo di restituire ai condomini quanto ricevuto a causa dello svolgimento dell'incarico, tra cui i documenti concernenti la gestione, né può trattenerli finché non rimborsato delle somme anticipate per conto del condominio, avvalendosi del principio inademplenti non est adimplendum, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13504 del 3 dicembre 1999)

Cass. civ. n. 5449/1999

Il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e pertanto l'accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando invece all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5449 del 4 giugno 1999)

Cass. civ. n. 10144/1996

Tra le incombenze spettanti all'amministratore del condominio ai sensi dell'art.1130 n. 2 c.c. rientra la vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni anche per quanto attiene alle interferenze con i singoli appartamenti nonché il dovere di eseguire verifiche e di impartire le necessarie provvidenze intese a mantenere integra la parità del godimento dei beni comuni da parte di tutti i condomini.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10144 del 19 novembre 1996)

Cass. civ. n. 8804/1993

L'amministratore del condominio, che è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, non può essere ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far osservare il regolamento condominiale, dei danni cagionati dall'abuso dei condomini nell'uso della cosa comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini — salvo che il regolamento di condominio, ai sensi dell'art. 70 att. c.c., preveda la possibilità di applicazione di sanzioni nei confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull'uso delle cose comuni — né obbligato a promuovere azione giudiziaria contro i detti condomini in mancanza di una espressa disposizione condominiale o di una delibera assembleare.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8804 del 20 agosto 1993)

Cass. civ. n. 5160/1993

Nell'ipotesi di un bene comune (nella specie: centrale termica) che sia al servizio di più edifici condominiali (cosiddetto supercondominio), i comunisti debbono nominare un amministratore che ne assicuri la gestione, nell'interesse comune. Pertanto, gli amministratori dei singoli condomini, potendo esercitare i poteri previsti dagli artt. 1130 e 1131 c.c. soltanto con riferimento all'edificio cui sono preposti, non sono legittimati a pretendere dai singoli condomini i contributi relativi all'esercizio della centrale termica, salvo che tale potere sia stato loro attribuito con deliberazione dell'assemblea dei comproprietari della centrale.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5160 del 4 maggio 1993)

Cass. civ. n. 3159/1993

Nei poteri attribuiti all'amministratore di condominio dall'art. 1130 c.c. rientra quello di stipulare contratti necessari per provvedere, nei limiti della spesa approvata dall'assemblea, tanto all'ordinaria manutenzione, quanto alla prestazione dei servizi comuni. Detti contratti sono, pertanto, vincolanti per tutti i condomini ai sensi dell'art. 1131 c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3159 del 17 marzo 1993)

Cass. civ. n. 4437/1985

Il licenziamento del portiere di un edificio condominiale disposto dall'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 n. 2 c.c., non esclude il potere dell'assemblea dei condomini - la quale sia intervenuta sul medesimo oggetto su richiesta dell'amministrazione per ratificarne l'operato - di «revocare» il licenziamento stesso.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4437 del 13 agosto 1985)

Cass. civ. n. 2220/1984

In tema di condominio degli edifici, il potere del singolo condominio di controllare la gestione dell'amministratore e la documentazione ad essa inerente sussiste, normalmente, in sede di rendiconto annuale presentato dall'amministratore medesimo, nonché di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, mentre, all'infuori di tale sede, il diritto del condominio stesso di ottenere dall'amministratore l'esibizione di determinati documenti contabili può essere riconosciuto solo ove si deduca e dimostri uno specifico interesse al riguardo.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2220 del 5 aprile 1984)

Cass. civ. n. 5076/1983

In tema di condominio degli edifici, il dovere dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1130, n. 2 c.c., di controllare e disciplinare il godimento di locali comuni (nella specie, locali destinati ad alloggio del portiere dopo la soppressione del servizio di portierato), implica, in mancanza di diverse disposizioni della assemblea, il diritto di detenere le chiavi dei suddetti locali, per assicurarne l'uso da parte dei singoli condomini in condizione di parità.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5076 del 23 luglio 1983)

Cass. civ. n. 3402/1981

In tema di amministrazione condominiale, una volta che il bilancio consuntivo sia stato approvato con la maggioranza prescritta dalla legge, l'amministratore, per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso, non è tenuto a sottoporre all'esame dei singoli condomini i documenti giustificativi delle spese effettuate (cosiddette «pezze d'appoggio»), dovendo gli stessi essere controllati prima dell'approvazione del bilancio, senza che sia ammissibile la possibilità di attribuire ad alcuni condomini la facoltà di contestare i conti, rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3402 del 23 maggio 1981)

Cass. civ. n. 954/1977

L'obbligo dell'amministratore di eseguire le delibere dell'assemblea di condominio e di curare l'osservanza del regolamento — con la conseguente rappresentanza dei partecipanti anche in giudizio, sia contro i condomini, sia contro i terzi — si riferisce soltanto alle cose e alle parti comuni a tutti i condomini, ma non riguarda quelle clausole contenute negli atti di acquisto del bene da parte di ciascun partecipante al condominio concernenti la costituzione di servita di passaggio su beni di un altro condominio, poiché tali clausole interessano i singoli condomini quali proprietari esclusivi ed esulano dall'autonomo potere dell'amministratore del condominio.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 954 del 8 marzo 1977)

Cass. civ. n. 3936/1975

L'obbligo dell'amministratore del condominio di sottoporre, alla fine di ciascun anno, il conto della sua gestione all'approvazione dell'assemblea dei condomini può essere assolto senza l'osservanza di particolari formalità, essendo a tal fine sufficiente - quanto meno nel caso in cui il conto di riferisce a condomini di modeste proporzioni - che esso, anche se non redatto in rigorosa forma contabile, contenga gli elementi essenziali occorrenti per rendere intelligibili, ai singoli condomini, le modalità di impiego dei fondi anticipati dai medesimi per la gestione del condominio, con enunciazione delle spese, suddivise per categorie e ripartite tra i condomini in proporzione delle rispettive quote.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3936 del 25 novembre 1975)

Notizie giuridiche correlate all'articolo

Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli € 29,90

N.B.: una volta effettuato il pagamento sarà possibile inviare documenti o altro materiale relativo al quesito posto; indicazioni sulle modalità dell'invio verranno fornite via email.

SEI UN AVVOCATO?
AFFIDA A NOI LE TUE RICERCHE!

Sei un professionista e necessiti di una ricerca giuridica su questo articolo? Un cliente ti ha chiesto un parere su questo argomento o devi redigere un atto riguardante la materia?
Inviaci la tua richiesta e ottieni in tempi brevissimi quanto ti serve per lo svolgimento della tua attività professionale!

Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 1130 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Giorgio F. chiede
lunedì 06/08/2018 - Piemonte
“Buongiorno,
vi sottopongo il quesito:
il proprietario di un immobile ha locato l'appartamento ad un inquilino che però nel corso degli anni non ha mai pagato le spese condominiali a suo carico.
L'amministratore del condominio non ha mai avvisato il proprietario delle morosità accumulate e solo dopo anni chiede a quest'ultimo il pagamento in una soluzione unica di tutto il dovuto da parte dell'inquilino.
Gentilmente vorrei conoscere se e quali responsabilità ha un amministratore condominiale rispetto al proprietario in questo frangente.

Cordiali saluti.

Giorgio”
Consulenza legale i 20/08/2018
L’amministratore di condominio raffigura, secondo la giurisprudenza consolidata, un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza. L’amministratore, in qualità di legale rappresentante del condominio, si impegna a gestire e tutelare i diritti ad esso correlati e, per la sua qualità di mandatario, è tenuto ad eseguire gli obblighi contrattualmente assunti con la “diligenza del buon padre di famiglia”.
Se non compie esattamente la prestazione dovuta, è tenuta al risarcimento del danno in base ai principi sulla responsabilità contrattuale, che derivano dall’art. 1218 c.c.
In base all’obbligo di diligenza, l’amministratore deve adempiere ai propri doveri con precisione, scrupolo e oculatezza, criteri che dovranno essere accertati di volta in volta in base al caso concreto.
La diligenza richiesta è quella “che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza”.
Pertanto, deve valutarsi la condotta in concreto avuta dall’amministratore, onde stabilire se egli sia venuto meno alle sue obbligazioni (Cass. 23/12/2003, n. 19778).
Quanto agli obblighi, l’amministratore è tenuto, ex art. 1130 c.c., a predisporre il rendiconto per certificare le condizioni economiche e finanziarie del condominio; lo stesso deve poi essere approvato dall’assemblea condominiale che deve essere convocata allo scopo entro 180 giorni.
L’amministratore ha l’obbligo di inviare ai proprietari i bilanci consuntivo e preventivo unitamente ai relativi piani di riparto.
Nel bilancio consuntivo sono indicati le situazioni di ciascun condomino e quindi anche quello dei morosi e la esatta somma di cui sono debitori.

Alla luce di quanto detto, riteniamo che Lei avrebbe dovuto conoscere della morosità nel pagamento delle spese condominiali laddove l’amministratore abbia redatto il rendiconto ed il bilancio ed abbia convocato regolarmente l’assemblea per l’approvazione, giacchè all’assemblea partecipa il proprietario e non l’inquilino.
In tal caso, allora, sarebbe da escludere una responsabilità dell’amministratore.
Andrebbe certamente verificato (è la prima e la più elementare delle verifiche che si possono fare) se egli ha le prove di invio delle raccomandate inviate per indire le assemblee annuali che approvavano il bilancio.
Laddove l’amministratore non abbia svolto i suoi compiti (approvazione del rendiconto, dei bilanci e regolare convocazione dell’assemblea), allora ha certo commesso una grave irregolarità, per la quale potrebbe essere revocato dall’incarico, oltre a dover rispondere di persona di eventuali danni arrecati.

In ogni caso occorre precisare che, in tema di spese condominiali non pagate, il debitore nei confronti del condominio è sempre il locatore (il quale, certamente, potrà poi rivalersi contro il suo conduttore in base al contratto di locazione).

Si ricorda, infine, che le spese condominiali dovute dal proprietario si prescrivono in 5 anni.
Il termine inizia a decorrere dalla data della delibera assembleare di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto.
Pertanto, se sono trascorsi 5 anni e non sono stati inviati solleciti di pagamento, si potrà invocare l’intervenuta prescrizione e non pagare (almeno) tutte le spese più antiche di 5 anni.

Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
M. G. chiede
giovedì 28/06/2018 - Trentino-Alto Adige
“Buongiorno, ho un problema in un condominio da me amministrato, situato a (omissis). Il condominio consiste in un pianterreno (sede di un supermercato), due piani interrati (parcheggio clienti supermercato + garage privati), due piani fuori terra (29 appartamenti privati). Gli appartamenti, presso il primo ed il secondo piano, sono disposti perimetralmente alla superficie globale: questo aspetto crea un'area comune centrale, delimitata dagli appartamenti, sopra al supermercato, aperta verso il cielo sul lato superiore, fruibile da tutti gli appartamenti (ovviamente non dal supermercato). L'area è pavimentata con piastrelle ed al suo interno sono collocate una decina di fioriere in muratura alte circa 50 cm dal pavimento (anch'esse parte comune) nelle quali vivono piccoli arbusti, fiori e piante. Catastalmente tutta l'area comune capestabile che corre intorno alle fioriere è registrata come "passaggio": si tratta di veri e propri camminamenti, larghi da 1 a 4 metri, che collegano i vari appartamenti ai due giroscala laterali (lato dx e sx rispetto alla suddetta area).
Nel regolamento condominiale contrattuale non sono specificati divieti specifici per l'utilizzo di quest'area comune, se non indicazione generale sull'orario del silenzio e sul fatto che i bambini non possono essere lasciati incustoditi sulle parti comuni condominiali. Il problema consiste nel fatto che i bambini, figli dei proprietari, utilizzano questi passaggi comuni come pista per biciclette, monopattini, oltre che come campetto da calcio o hockey. Davanti a ciascun appartamento sono presenti piccole "fasce" di rispetto, di proprietà delle singole unità immobiliari, che non sono separate fisicamente (tramite recinzione o muretto) rispetto a quest'area comune. Risulta quindi frequente "invasione di campo" da parte dei bimbi e da parte dei palloni che vanno a colpire porte e finestre degli appartamenti. Molti condomini si lamentano degli schiamazzi e dell'utilizzo improprio di quest'area, nella fattispecie non esiste concretamente un elenco di attività ludiche che su quest'area, per ragioni estranee al regolamento di condominio, dovrebbero probabilmente essere vietate dalla normativa catastale/di sicurezza.
Poichè l'area è accatastata come "passaggio", è possibile inibire il suo utilizzo come parco giochi/pista per monopattini/campetto da calcio? Non di rado i "passanti" devono "fare slalom" fra i molti bambini, per raggiungere i giroscala ed i propri appartamenti, e stare attenti a non ricevere pallonate in faccia. Regolarmente le pallonate danneggiano i fiori collocati nelle fioriere comuni e/o nelle fasce di rispetto private. E' possibile fare leva sulla pura "destinazione d'uso" di quest'utilità comune, ovvero mero passaggio e niente altro? E' possibile fare leva su aspetti di sicurezza, ad esempio sul fatto che il passaggio deve essere sempre lasciato libero per permettere evacuazione di emergenza dagli appartamenti? Chiaramente non posso e non voglio vietare che i bambini giochino nelle piccole aree di rispetto private, ma posso vietare che giochino a pallone in queste aree private se questo tipo di gioco, per sua natura, va ad invadere le fioriere pubbliche? Attendo Vs gradito responso, ringrazio anticipatamente e resto a disposizione per inviare documentazione di supporto (mappe catastali / piano divisione in porzioni materiale). Grazie, buon lavoro.”
Consulenza legale i 01/07/2018
Le domande poste dal quesito sono perfettamente conformi alla normativa condominiale e rientrano perfettamente nei doveri di un amministratore di immobili.
L’ art. 1102 del c.c., norma generale che trova applicazione anche in ambito condominiale, dispone infatti che il partecipante alla comunione, ovvero il condomino, non possa utilizzare la cosa comune in modo tale da alterarne la destinazione. La tutela delle cose comuni e delle relative destinazioni d’uso trova, poi, un importante rafforzamento nella disciplina del condominio.

Il nuovo art. 1117 quater del c.c., introdotto dalla riforma del 2012, dispone che in caso di attività dei proprietari che incidono in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso, l’amministratore o anche autonomamente il singolo partecipante al condominio, possono diffidare l’esecutore di tali condotte vietate, chiedendo che le stesse vengano cessate immediatamente. Nel caso in cui tale invito non trovi riscontro nei fatti, l’amministratore o il singolo condomino possono chiedere la convocazione dell’organo assembleare affinché la stessa deliberi sulle azioni da intraprendere per far cessare eventuali usi impropri delle parti comuni dell’edificio, anche attraverso il ricorso alla autorità giudiziaria. Su tali delibere l’assemblea si pronuncia con le maggioranze di cui al 2° comma dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio).

Tale norma si aggiunge ai poteri che sono già riconosciuti all’amministratore di condominio nella tutela e gestione delle cose comuni; l’amministratore, infatti, secondo quanto prevede il 1° comma n. 2) dell’art. 1130 del c.c., ha tra i suoi numerosi compiti quello di:” disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;”. Rientra quindi perfettamente nelle sue attribuzioni, l’adozione di un provvedimento ex art. 1133 del c.c., con il quale l’organo esecutivo del condominio vieti utilizzi della cosa comune che ne alterino la sua funzione naturale.

Venendo al caso concreto posto dal quesito, è sicuramente contrario all’art. 1102 del c.c., il comportamento dei bambini i quali utilizzano come area gioco una parte comune la cui funzione catastale è quella di garantire il passaggio delle persone. Seppur le così dette aree di rispetto siano da considerarsi aree pertinenziali alle singole unità abitative, e quindi parti in proprietà esclusiva del complesso edile, all’interno delle stesse non si devono comunque tenere comportamenti che impediscano o rendano più difficoltoso l’utilizzo dell’area di passaggio comune e l’esplicazione della sua funzione.
E’ perfettamente lecito, quindi, l’adozione da parte dell’amministratore di un provvedimento ex art. 1130 del c.c. che inibisca l’utilizzo dell’area di passaggio come area giochi per bambini; eventualmente si potrà far precedere tale provvedimento da una diffida ex art. 1117 quater c.c., indirizzata a quei genitori che, non vigilando adeguatamente sui propri figli, permettono che gli stessi tengano un comportamento del tutto contrario alle norme condominiali.

Qualora questi comportamenti non dovessero cessare si potrebbe ipotizzare una azione giudiziaria da parte della compagine condominiale contro i condomini inadempienti, previa delibera assembleare. In un eventuale ipotetico giudizio, si dovrà dimostrare la destinazione dell’area di passaggio, attraverso la produzione delle piante catastali dell’edificio, e dimostrare la condotta tenuta dai bambini contraria all’art. 1102 del c.c., presumibilmente attraverso prova testimoniale e documentazione fotografica. Si potrà in tal modo ottenere un provvedimento giudiziario che inibisca per il futuro la tenuta di condotte contrarie a quanto prevede la normativa condominiale.

Per concludere si ritiene opportuno precisare che qualora dalle condotte descritte dal quesito dovessero derivare danni a terzi estranei al condominio o agli stessi partecipanti al condominio, i soggetti chiamati a risponderne in prima battuta sarebbero, ai sensi dell’ art. 2048 del c.c., gli stessi genitori dei minori che hanno tenuto una condotta illecita e dannosa. Ad ogni modo, qualora dovessero derivare da tali condotte domande risarcitorie proposte da terzi all'indirizzo dell’intera compagine condominiale, la stessa avrebbe comunque pieno titolo per riversare ogni conseguenza dannosa sulle famiglie dei minori coinvolti.
Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
Alessandro R. chiede
martedì 24/01/2017 - Emilia-Romagna
“Spett.le Redazione Brocardi, il condominio dispone di riscaldamento centralizzato, il locale caldaia e' posto nel cortile e l' unica chiave che serve per accedere al suddetto locale e' appesa in cantina nel quadro dei contatori elettrici a disposizione di tutti i condomini e di chi debba effettuare i lavori di manutenzione; questo stato di fatto e' rimasto immutato dal 1965, anno in cui e' nato il condominio sino a poco tempo fa'.
Nel mese di aprile 2016 abbiamo cambiato amministratore il quale senza avvisare o chiedere il permesso ha sostituito la serratura della porta del suddetto locale trattenedo con se' la nuova chiave, nel mese di settembre 2016 si effettua la lettura dei contatori dell' acqua per il consuntivo di fine anno, il contatore dell' acqua comune e' sito nel locale summenzionato; mi occupo personalmente di raccogliere i dati e ho contattato l' amministratore pretendendo la consegna della nuova chiave al condominio ma cio' non e' avvenuto, l' amministratore si e' rifiutato ed il locale caldaia e' tuttora inaccessibile ai condomini.
Ritengo che l' amministratore abbia ecceduto nei poteri conferitogli dal mandato, il locale caldaia e' una parte comune e i condomini hanno libero accesso a tutte le parti comuni, questo e' stabilito anche da un' articolo del regolamento di condominio di tipo contrattuale, in qualita' di condomino la parte comune e' considerata mio domicilio cosi' come la mia parte privata e di conseguenza e' mia facolta' concedere o negare l' accesso, l' amministratore si e' arrogato un diritto esclusivo su di una parte comune peraltro non di sua proprieta'.
Il mio intento e' di riportare tutta la situazione alla normalita', anche agendo tramite autorita' giudiziaria.
Grazie.”
Consulenza legale i 29/01/2017
Il rifiuto da parte dell’amministratore di consegnare la chiave richiestagli con cui poter accedere al locale caldaia di proprietà condominiale si ritiene che possa trovare una giustificazione nella responsabilità che su di lui incombe ex D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, contenente le norme per l'esercizio e la manutenzione degli impianti termici degli edifici.
Infatti, ai sensi dell’art. 1 lettera j) di tale D.P.R. per proprietario dell’impianto termico, nel caso di edifici dotati di impianti termici centralizzati e amministrati in condominio, deve intendersi l’amministratore del condominio.
Egli, come dispone il successivo art. 11 del D.P.R. 412/1993, ha l’obbligo di assumersi la responsabilità dell’esercizio e manutenzione dell’impianto, salva l’ipotesi in cui decida di affidarla ad un terzo. In quest’ultimo caso, l'eventuale atto di assunzione di responsabilità da parte del terzo, che lo espone peraltro alle sanzioni amministrative previste dal comma 5 dell'articolo 34 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, deve essere redatto in forma scritta e consegnato all’amministratore (in termini pratici si tratta del contratto di assistenza stipulato con aziende specializzate nel settore).

Inoltre, in conformità alla normativa civilistica, si tenga conto che tra le attribuzioni dell’amministratore di condominio vi è quella, prevista dall’art. 1130n. 2 c.c., di disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, il che può legittimare lo stesso a decidere di non voler consentire l’accesso al locale caldaia ai singoli condomini al fine di non incorrere in eventuali responsabilità per incidenti che ivi potrebbero verificarsi.
Tale atteggiamento, peraltro, seppure a prima vista sembra porsi in contrasto con quanto dettato dal regolamento di condominio, nella parte in cui riconosce a ciascun condomino il diritto di accedere liberamente a tutte le parti comuni, di fatto così non è, avendo l’amministratore agito in vista di un interesse superiore, qual è quello tutelato dalla normativa di cui al D.P.R. 412/1993.

Tuttavia, ciò non esclude che i condomini, con la maggioranza semplice, possano deliberare di affidare ad un custode, che potrà essere uno dei condomini, una copia della suddetta chiave, giustificando l’adozione di tale delibera con la necessità di effettuare la lettura dei contatori dell’acqua posti anch’essi in quel locale, ma con esplicito divieto di effettuare alcun tipo di intervento o manovra non autorizzata sulla caldaia.
La formalizzazione con delibera della consegna di una copia della chiave del locale caldaia a persona diversa dall’amministratore e per la finalità sopra specificata esonererebbe l’amministratore da responsabilità per eventuali danni occorsi agli stessi condomini o a persone estranee che a tale luogo abbiano fatto accesso manomettendo l’impianto termico (magari per tentare di rimediare ad un blocco improvviso della caldaia in orario notturno).

Per l’adozione di tale delibera, come prima detto, sarà sufficiente la maggioranza semplice, trovando applicazione la norma di cui all’art. 1105 c.c. dettata in materia di comunione in generale e qui applicabile per effetto dell’espresso richiamo contenuto nell’art. 1139c.c.
Tale norma, dopo aver precisato che tutti i condomini hanno diritto di partecipare all’uso della cosa comune, dispone che gli atti di ordinaria amministrazione (tale è quello che si andrà ad adottare) possono essere deliberati dalla maggioranza dei partecipanti calcolata secondo il valore della loro quota.

Per l’ipotesi in cui l’amministratore si rifiuti, come è probabile, di convocare l’assemblea, soccorre il disposto di cui all’art. 66 disp. Att. c.c., il quale prevede che l’assemblea può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando ne sia fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio e che, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possano provvedere direttamente alla convocazione.

Qualora, infine, la deliberazione adottata non venga eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria, la quale provvederà in camera di consiglio (si tratta di un semplice provvedimento di volontaria giurisdizione), nominando se del caso un amministratore ad acta ed autorizzandolo a sostituire la serratura.
Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
Ettore F. chiede
mercoledì 20/07/2016 - Veneto
“Buonasera, Ho avuto danni alla mia cantina provenienti dalla parte comune (troba scala antincendio garage) la caduta intonaco esterno per continue infiltrazioni ha provocato il distacco anche di mattoni all interno della cantina creando un foro passante, dopo raccommandate non risposte ho deciso di interpellare un avvocato, tesi sostenuta sostenuta dall amministratore anche dopo inviate le foto che non vi sono crepe o rotture da parti condominiali , dal mio legale ottenuto risposta dall amministratore e le mie foto ha dato all amminitratore diffida a rifare le parti o risarcire il danno, in assemblea i condomini hanno bocciato tale riffacimento o riparazione del muro e praticamente in emergenza dopo vari cospiqui allagamenti ho deciso di tamponare il buco in emergenza e ho avvisato l amministrattore ha tinteggiato la mia riparazione volante ma nessuna sostituzione dei mattoni caduti, invece a un altro condomine ha eseguito lavori sempre per problemi dalla parte comune senza interpellare l assemblea e ci ha invitato a pagare tale lavoro anticipato. Ora anche se ho pagato tutte le rate e dato le ricevute insiste che io non pago le spese condominiali ma non mi da alcun riscontro. Che posso fare, posso revocarla per trattemento disuguale tra condomini o contro condomine?
In attesa porgo distinti
Saluti
”
Consulenza legale i 01/08/2016
Da quel che viene riferito nel quesito, l’amministratore in questione ha assunto un comportamento discutibile in più occasioni, violando i precisi obblighi che la legge gli impone.

L’amministratore condominiale agisce in forza di un mandato che gli è stato conferito dai condomini, e risponde di questo mandato in relazione all’obbligo di diligenza: conseguentemente, la sua responsabilità si avrà sia in caso di negligenza nell’agire che di omissione totale nell’assolvimento dei suoi compiti.
Trattandosi di responsabilità contrattuale egli sarà tenuto al risarcimento del danno qualora il singolo condomino abbia subìto un danno a causa del suo comportamento negligente od omissivo.

L’unico modo, per l'amministratore, di andare esente da colpa è agire in esecuzione di una delibera assembleare: tuttavia, anche in questo caso, se la delibera è illegittima, la sua responsabilità si aggiungerà a quella di chi ha approvato la delibera e concorrerà con essa.
A tale ultimo proposito, è bene però distinguere tra delibera annullabile e delibera nulla:
a) nel primo caso - che ricorre, per esemplificare, nelle ipotesi in cui venga violata una disposizione di legge relativa al “funzionamento” del condominio e dell’assemblea condominiale, provocando un vizio che può essere comunque sanato – la delibera andrà impugnata, secondo le legge (art. 1137 c.c.) entro 30 giorni; in questo caso, quindi, se il singolo condomino dissenziente non si attivi entro tale termine, non potrà neppure far valere una concorrente responsabilità dell’amministratore che a quella delibera abbia dato corso;
b) nel secondo caso, invece – che ricorre in ipotesi di delibere aventi oggetto illecito o impossibile – poiché l’azione di nullità è proponibile in ogni tempo, anche la responsabilità dell’amministratore potrà essere fatta valere senza incorrere in termini di scadenza.

Vi è, invece, responsabilità esclusiva dell’amministratore quando egli abbia agito al di fuori delle proprie attribuzioni e senza autorizzazione dell’assemblea (eccesso di mandato).
Ovviamente la sua responsabilità sarà valutata in relazione al limite costituito dall’oggetto del mandato, che è limitato alle parti ed agli impianti comuni dell’edificio; inoltre, si tenga presente che è sufficiente, perché si configuri una responsabilità, l’elemento soggettivo della colpa (dunque non necessariamente il dolo), colpa esistente nel caso di negligenza, imperizia, cattivo uso dei poteri di cui l’amministratore dispone e nell’inadempimento di uno qualsiasi degli obblighi che la legge gli impone, con obbligo di risarcimento dei danni causati.
Un importante riferimento per valutare la responsabilità dell’amministratore di condominio sono gli articoli 1129 cod. civ. e 1130 cod. civ., che recitano (nelle parti che qui più interessano):

“La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);“ e “L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130 bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;”.

Nel caso di specie, l’amministratore ha senz’altro violato diverse disposizioni dei citati articoli: egli era tenuto a curare le cose comuni nell’interesse di tutti i condomini ed al contempo in modo che ne fosse assicurato il miglior godimento a ciascuno di essi e non l'ha fatto.
Per rispondere quindi al quesito in esame, il condomino avrà allora due possibilità di fronte al comportamento negligente tenuto dall’amministratore:

a) nel caso in cui (come avvenuto per i danni da infiltrazioni, in cui l’assemblea non ha voluto far eseguire i lavori di ripristino e riparare il danno) egli abbia agito in esecuzione di una delibera illegittima, potrà rivolgersi all’Autorità Giudiziaria e chiedere l’accertamento delle concorrenti responsabilità di chi ha deliberato e dell’Amministratore (tenendo ben presente, però, quanto sopra specificato in ordine alla distinzione, anche relativa alle modalità ed ai tempi di impugnazione, tra delibere nulle ed annullabili);
b) nel caso invece in cui l’amministratore abbia agito al di là del mandato ricevuto (come avvenuto quando non ha interpellato l’assemblea ei condomini, pur essendo tenuto a farlo), il condomino potrà innanzitutto ricorrere all’assemblea dei condomini, esprimendo il proprio dissenso motivato e chiedendo una delibera in merito (art. 1133 cc: “(..) Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo.”, la quale potrebbe anche avere come oggetto la revoca del mandato all’amministratore e la sua sostituzione con un altro; diversamente, qualora si tema che l’assemblea possa ratificare l’operato dell’amministratore, ci si potrà rivolgere all’autorità giudiziaria direttamente.

In entrambi i casi, si noti bene, si potrà richiedere l’accertamento della negligenza dell’amministratore e – eventualmente – la revoca dello stesso, mentre si potrà richiedere un risarcimento solo se, evidentemente, venga provata l’esistenza di un danno a carico del singolo condomino e che quest’ultimo è stato conseguenza diretta dell’operato dell’amministratore (cosa che, in effetti, si è verificata nel caso si specie).

In definitiva, pertanto, nel caso in esame, il condomino potrà agire nei confronti dell’amministratore sia coinvolgendo l’assemblea, che potrà revocarne il mandato, sia rivolgendosi direttamente all’autorità giudiziaria: la ragione non sarà, evidentemente, il trattamento discriminatorio nei confronti dei condomini quanto piuttosto la violazione dei doveri di amministratore dettati dagliartt. 1129 e 1130 c.c.. L’azione sarà limitata all’accertamento della responsabilità ed alla rimozione forzata dell’amministratore, nel caso di assenza di pregiudizio individuale, mentre nel caso, al contrario, in cui il condomino abbia subito un danno derivante dalla condotta dell’amministratore, la domanda potrà essere quella di risarcimento del danno in questione, con onere della prova ovviamente a carico di chi agisce in giudizio.
Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
Giancarlo M. chiede
lunedì 18/04/2016 - Toscana
“Buongiorno !!! Come avevo previsto l'assemblea è andata semideserta( tranne 1 condomino ) .Quindi ho redatto comunque un verbale della situazione venutasi a creare, verbale che vorrei inviare a tutti i condomini insieme ad una lettera di dimissioni irrevocabili.Per effatto di ciò, dovrei comunque convocare una nuova assemblea per ripresentare le dimissioni irrevocabili e far si che i condomini possano nominarne un'altro ?? E se anche questa dovesse andare deserta, dovrei ricorrere all'autorità giudiziaria ??
In definitiva, pur in attesa della nomina del nuovo amministratore che spero avvenga con la prossima assemblea straordinaria che dovrei convocare, non vorrei addossarmi delle responsabilità, coscente che -fino ad allora, purtroppo sarò costretto comunque a condurre il condominio almeno fino all'agosto prossimo , quando dovrebbe aver luogo l'assemblea ordinaria ??!!
E per mandare avanti il condominio fino ad allora - in mancanza di fondi -dal momento che il tribunale non recupera i soldi del condomino moroso, cosa posso fare, come detto, per non addossarmi io delle responsabilità e soprattutto non rimetterci io dei soldi ??”
Consulenza legale i 25/04/2016
E’ bene innanzitutto ricordare che le dimissioni dell’amministratore sono un atto unilaterale recettizio, ovvero hanno effetto dal momento in cui sono portate a conoscenza dell’assemblea dei condomini; non devono pertanto essere accettate da quest’ultima, che ha solo il diritto di chiedere il rendiconto della gestione. Tuttavia, se è corretto comunicare le dimissioni ai condomini mediante raccomandata, è necessario altresì convocare comunque un’assemblea ai fini della sostituzione del dimissionario con un nuovo amministratore.

Purtroppo, finché questo non accade, il precedente amministratore è tenuto a continuare nell'incarico di gestione per non incorrere in responsabilità: è il cosiddetto periodo di prorogatio, durante il quale egli deve continuare a provvedere alla riscossione dei contributi condominiali e ad erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.

Ciò detto, il ricorso all’Autorità Giudiziaria è, purtroppo e/o per fortuna, inevitabile non solo in caso di inerzia dell’assemblea nella nomina di un nuovo amministratore ma altresì, in generale, nel caso di inerzia nella gestione della cosa comune.

I riferimenti normativi in proposito sono due. Il primo è l’art. 1129 del codice civile, il quale al primo comma stabilisce che “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”. Nel ricorso vengono solitamente esposte le cause che hanno costretto il ricorrente a chiedere l’intervento del Giudice ed illustrati i presupposti minimi per la richiesta in questione (numero dei condomini superiore a nove ed inesistenza di un amministratore). Nel caso di specie, poi, va data la prova dell’inutile convocazione di una o più assemblee.

Il provvedimento dell’Autorità Giudiziaria non ha carattere giurisdizionale ma solo amministrativo, per cui non entra nel merito della regolamentazione degli interessi in gioco, ma ha semplicemente lo scopo di assegnare al condominio un nuovo amministratore che ha esattamente gli stessi poteri e facoltà di quello normalmente nominato in sede assembleare.

Il secondo riferimento normativo che viene in aiuto nella fattispecie è l’art. 1105 del codice civile, il quale è dettato in materia di comunione ma si può applicare anche al condominio negli edifici per effetto del richiamo operato dall’art. 1139 c.c. (che appunto rinvia, per quanto non previsto, alle norme sulla comunione in generale) (si veda, tra le tante Cass. Civ. 30 maggio 2003 n. 8803).
L’art. 1105, all’ultimo comma, stabilisce: “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.
Questa norma ha lo scopo di tutelare la normale amministrazione di un edificio a fronte di due eventuali situazioni concrete:
- inerzia dell’assemblea nel decidere sull’esecuzione di atti necessari ed indifferibili di amministrazione (è il caso, come quello che ci occupa, in cui più di un’assemblea sia andata deserta e l’amministratore abbia un’oggettiva difficoltà a prendere decisioni non più procrastinabili);
- inerzia dell’organo esecutivo nell’eseguire le decisioni assembleari.

Nella prima ipotesi il Giudice può adottare un provvedimento “diretto”, ovvero che sostituisca totalmente la volontà dell’assemblea dei condomini.

Nella fattispecie concreta in esame, non è purtroppo evitabile la gestione temporanea del condominio in attesa del nuovo amministratore: è per questo motivo che si consiglia – per evitare il protrarsi eccessivo del regime di prorogatio, con tutte le conseguenze che ne derivano in termini di responsabilità per la gestione – di rivolgersi quanto prima all’Autorità Giudiziaria affinché emetta un provvedimento sostitutivo dell’assemblea di nomina del nuovo amministratore; ciò, evidentemente, allegando ogni prova utile a dimostrare l’atteggiamento inerte dei condomini e l’urgenza di provvedere alla riscossione delle somme necessarie alla gestione, quantomeno ordinaria, del condominio.

Nel frattempo, ricordando che l’amministratore può agire anche senza l’ autorizzazione dell’assemblea per “disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini” (art. 1130 c.c.), l’amministratore potrà – per spingere il condomino moroso a pagare (con maggiore efficacia e celerità rispetto alla notifica di un decreto ingiuntivo di pagamento) sospendere quest’ultimo dall’uso dei servizi comuni “suscettibili di godimento separato” (art. 63 diposizioni di attuazione del codice civile: “In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”).
Ciò significa, ad esempio, che, negli edifici con acqua centralizzata, l’amministratore potrà chiudere i rubinetti che portano l’acqua all’appartamento del condomino moroso; ugualmente valga per il riscaldamento; ma si potrebbe ipotizzare del tutto legittimamente anche un divieto di parcheggio nel cortile condominiale l’ingresso nel quale è consentito da una sbarra elettrica.

Un’altra soluzione molto frequente alla quale gli amministratori ricorrono in situazioni come quella in esame è di chiedere agli altri condomini di farsi carico della morosità, per cui ognuno verserà una parte della quota di spese del condomino moroso. Anche se si tratta di soluzione non particolarmente apprezzata dall’assemblea, l'amministratore potrà tuttavia fare presente ai condomini che la situazione di morosità protratta a lungo nel tempo potrebbe ritorcersi a loro danno: se, infatti, l’amministratore non ha i fondi necessari a pagare le bollette, è molto probabile che vengano tagliate le utenze dei servizi condominiali (acqua, luce, riscaldamento), e di questo patirebbe non solo il condomino moroso ma, evidentemente, tutti quanti.
Questo perché per le aziende che erogano i servizi come la luce o il gas è molto più semplice e meno costoso sospendere il servizio erogato (a fini "ricattatori") anziché intraprendere una procedura di recupero forzoso nei confronti del condomino moroso.

Va, infine, fatto presente ai condomini diligenti che – dopo la riforma del condominio – è stata stabilita la responsabilità solidale tra condomini, pur nel rispetto del principio di sussidiarietà. Ciò significa che i creditori del condominio possono ora agire nei confronti anche degli altri condomini (non morosi) per recuperare il proprio credito, ma solamente dopo aver prima colpito il condominio moroso (in gergo tecnico si chiama “beneficio di preventiva escussione”).
Non è chiaro (perché la legge non lo dice) quando si possa affermare di aver tentato tutto il possibile per il recupero del credito dal soggetto moroso e così poter finalmente colpire gli altri condomini: la giurisprudenza, in ordine al principio dell’escussione preventiva, indica ad esempio che non è sufficiente per il creditore il solo tentativo di un’esecuzione mobiliare (Cass. Civ., 15 gennaio 1986, n. 190) o presso terzi (Cass. Civ. 3 marzo 2011, n. 5136).

Pertanto, per concludere, in attesa di un provvedimento dell’Autorità Giudiziaria che – lo si ripete – va sollecitato quanto prima, si dovrà/potrà spingere l’assemblea dei condomini a farsi carico, temporaneamente, delle eventuali morosità, facendo leva sulle possibili conseguenze che potrebbero verificarsi a danno di tutti (taglio delle utenze); contemporaneamente, se ancora non lo si è fatto, si potrà agire anche nei confronti del condominio moroso impedendogli l’uso dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
Sergio B. chiede
venerdì 29/01/2016 - Piemonte
“QUESITO
PREMESSA al quesito:

Con la Vs. risposta 12728/2015 del 26/3/2015, al punto 1, sono riuscito, nell’assemblea del ..., a bloccare il preventivo “addomesticato” di X circa lo scarico dell’acqua piovana dal muro di cinta comune verso i box privati, rinviandolo con la nomina di altro consulente tecnico per altra soluzione da deliberare nella prossima assemblea. La soluzione partiva dal presupposto suggerito da mano innominata per ammissione dello stesso X presente in assemblea, che le vecchie infiltrazioni, dal lato esterno del muro di cinta, sul marciapiede, rimaste immutate dopo il rifacimento della pavimentazione del cortile e del medesimo marciapiede, non si dovevano riparare per il costo eccessivo.
Con l’attuale amministratrice, ex collaboratrice del predetto amministratore, ho eseguito un sopralluogo con l’architetto Y, suo conoscente, per un preventivo di CTP da sottoporre nella prossima assemblea, in alternativa all’ATP bocciata, per decisioni da prendere poi in apposita assemblea straordinaria. Su campo le considerazioni fatte dall’architetto le avevo ritenute valide per un intervento di modesto livello, quindi di risoluzione incerta, riguardo a tutte le infiltrazioni presenti.
Ho appena ricevuto il preventivo che sarà presentato in assemblea, con il quale il professionista ha rivisto quanto detto su campo “consigliando” di suddividere i lavori anche di studio in due lotti: uno interno al muro e limitato a una zona del cortile, per “sperimentare” la validità della soluzione, poi, “eventualmente” provvedere sul lato esterno con altro diverso tipo di intervento e con un quarto cantiere, evitando così, a mio parere erroneamente, di considerare tutte le infiltrazioni.
Ritengo assurdo che con il 3° cantiere si debba iniziare un’ennesima sperimentazione, senza giustificazione seria, rinviando ancora una volta il problema principale certo e pluridecennale sul marciapiede. Sembra che la mano invisibile dell’innominato persiste a voler dire “l’intervento in via Z non sa da fare” là proprio ove è necessario. Capisco la riluttanza di qualche condomino che lavora dietro le quinte ad affrontare il problema in modo efficiente e globale, ma se i tre precedenti professionisti ci hanno lasciato un danno enorme mi sembra sbagliato nascondere la testa sotto la sabbia. Quello che non capisco è l’atteggiamento dell’amministratrice che trascura il vero interesse del condominio dando input faziosi ai professionisti come prima a X e ora a Y. Proverò a spiegare in assemblea l’assurdità della relazione dell’architetto, evidenziando che il “tumore” presente sotto il marciapiede di via Z che non si vuole affrontare è costituito da due parti:
- errore di applicazione della guaina per aver violato le prescrizioni inderogabili dei costruttori di guaine “ : la guaina deve’essere saldata solo su superfici lisce, solo su superfici continue senza fessure o buchi, solo su strutture e non il loro rivestimento di intonaco o piastrelle. Ognuna di queste inosservanze fa cadere la garanzia del costruttore. Nel nostro caso sono state violate tutte e tre, presumo per ignoranza delle norme più elementari
- abuso di occupazione di suolo pubblico per avere ripiegato la guaina, male applicata sul muro di recinzione, verso la strada, sotto il piano di calpestio del marciapiede, per circa trenta centimetri verso la parte carrabile. Di avere appoggiato su tale guaina un tubo di drenaggio che scarica nel pozzetto comunale per lo scarico dell’acqua piovana. Ho verificato in Comune che simili realizzazioni non sono ammesse; sono ammesse solo quelle dei servizi pubblici. Devo dedurre che oltre all’ignoranza delle predette norme i nostri tre professionisti hanno ignorato anche quelle dei regolamenti Comunali.

DOMANDE sul quesito:

a)-tutte queste responsabilità abbuonate e ratificate dall’assemblea sono ora in capo al Condominio?
b)-l’amministratrice, che asseconda i disonesti condòmini che avendo già regalato 13.000,0 euro ai precedenti professionisti che ora pongono delle restrizioni su interventi a favore del condominio per “risparmiare” continuando a seguire il principio di “chi meno spende più spende”, ha delle proprie responsabilità che potrei esplicitare in assemblea?
c)-potrei usare la foto che illustra inequivocabilmente il predetto abuso, già mostrata in assemblea da X, unico documento possibile sull’abuso in quando deciso su campo e non previsto dal progetto e quindi non risultante nel fascicolo del condominio e non visibile perché interrato, per fare azione di sollecito a eliminare detta irregolarità e quindi prendere in considerazione l’intervento assolutamente necessario sotto il marciapiede di via Z?
d)-nel caso vi fosse discordanza tra il presidente, che sostiene che il quorum per le riparazioni sopra accennate è di 1/3 dei millesimi, e la segretaria, amministratore per regolamento, che ritiene invece la necessità di ½ dei millesimi, pur non essendo gravosa la spesa per un complesso di 4 edifici, chi dei due può e deve decidere?
e)-per contrastare l’inerzia dell’amministratrice e il boicottaggio di alcuni cinici condòmini, tenuto conto che esiste la soluzione radicale per evitare il continuo ingresso d’acqua nel solettone del cortile, oltre che in alcuni box, il quale si deteriora con intonaci che marciscono, con pignatte che marciscono come già visto durante i lavori e con i ferri d’armatura che arrugginiscono con futuri problemi di stabilità, quali azioni o strategie mi potete suggerire?

Ringrazio e porgo distinti saluti.”
Consulenza legale i 11/02/2016
I quesiti proposti (tutti in materia di condominio) possono essere riassunti come segue:
A) eventuali profili di responsabilità in capo al condominio per avere "ratificato" tramite le delibere assembleari, i lavori realizzati, non a regola d'arte, dall'impresa;
B) eventuali profili di responsabilità in capo all'attuale amministratore, poiché questo sembra opporsi alla realizzazione dei lavori allo stato necessari;
C) opportunità di evidenziare l'avvenuta occupazione di suolo pubblico, senza titolo, per la quale potrebbero sorgere profili di responsabilità anche in capo ai condomini;
D) individuazione del quorum necessario per adottare una delibera in assemblea condominiale, nel caso in cui vi sia discordanza sulla qualificazione dell'intervento da porre in essere;
E) individuazione delle possibili azioni da intraprendere per intimare la realizzazione dei lavori necessari al fine di evitare ulteriori danneggiamenti e mettere a rischio la stabilità dell'intero edificio.
Con riferimento a ciascun quesito esposto, si rileva quanto segue.
A. Come già anticipato nella risposta al quesito precedente, nel caso di realizzazione di lavori per un condominio da parte di un'impresa, la responsabilità per i lavori non eseguiti a regola d'arte è in capo all'appaltatore, poiché questo "è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera", ai sensi dell'art. 1667 del c.c., primo periodo.
La medesima norma prevede, al comma 1, secondo periodo, che la garanzia non sarebbe dovuta nel caso in cui il committente avesse accettato l'opera, nonostante le difformità o i vizi fossero conosciuti o riconoscibili da parte del committente.
Nel caso di specie, dalla ricostruzione fattuale, sembra emergere che il committente non abbia "accettato" i lavori (come si vedrà oltre), pertanto l'appaltatore è tenuto a rispondere per i lavori non eseguiti a regola d'arte.
La mancata accettazione dei lavori risulterebbe confermata dal fatto che: a) il verbale di fine lavori, asseritamente sottoscritto in data 18 dicembre 2013, è stato presentato solamente in data 24 febbraio 2014 (in sede di riunione informale); b) tale verbale di fine lavori non risulta approvato; c) in data 24 febbraio 2014, la stessa ditta che ha preteso il pagamento dell'intera quota pattuita in origine (sostenendo che i lavori sarebbero stati eseguiti a regola d'arte), si è impegnata a riparare eventuali vizi che sarebbero sorti entro i sei mesi successivi.
Per quanto riguarda i termini di decadenza e prescrizione che il committente deve rispettare si evidenzia che la garanzia è prestata dall'appaltatore solo se il committente denunzia all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta (art. 1667, comma 2, cc): anche tale ipotesi sembra ricorrere nel caso di specie poiché i vizi dei lavori sono stati tempestivamente rilevati sia dai condomini, sia dall'amministratore (ancorché non risulti pacifico che vi sia un nesso tra le modalità di esecuzione dei lavori e le problematiche non risolte o sopravvenute proprio in seguito ai lavori).
L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera (art. 1667, comma 3, del c.c.): a tale proposito, laddove volessimo considerare come data della consegna dell'opera (dato non pacifico) quella del 18 dicembre 2013, i due anni per proporre un'azione contro l'appaltatore sarebbero, in astratto, già trascorsi.
Tuttavia, sembrerebbe potersi sostenere che tale termine prescrizionale non sia estinto poiché: non risulta affatto pacifico che i lavori siano stati consegnati in data 18 dicembre 2013; inoltre, sembrano sussistere atti interruttivi della prescrizione nel lasso di tempo successivo al 18 dicembre 2013 (per esempio, in data 16 maggio 2014 dovrebbe risultare la convocazione della impresa che aveva realizzato i lavori al fine di mostrargli le problematiche già note dovute alla non corretta esecuzione dei lavori).
A conferma di ciò, il condominio convenuto dall'impresa per il pagamento del saldo (richiesta avanzata anche in data 24 febbraio 2014), ha fatto valere la garanzia dell'appaltatore (ai sensi dell'art. 1667, comma 3, del c.c.), in attuazione della delibera in cui si era deciso di liquidare 12.000 euro in meno rispetto al preventivo pattuito (anche se, nelle more, sono stati corrisposti dall'amministratore ulteriori euro 6.000 in favore dell'impresa).
In sostanza il condominio si è avvalso del dettato di cui all'art. 1668 del c.c., che consente al committente di richiedere che le difformità e i vizi venissero eliminate a spese dell'appaltatore (infatti l'appaltatore ha mostrato la propria disponibilità a riparare tali difformità) e consente altresì al committente di ridurre proporzionalmente il prezzo (12.000 euro in meno rispetto a quanto pattuito).
Un'ulteriore azione è esperibile contro l'appaltatore: l'art. 1669 del c.c. tutela infatti il committente per i vizi che si manifestano su edifici o altre cose immobili "destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti". L'appaltatore è infatti responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Come richiesto dalla norma, nel caso di specie, la denuncia risulta essere stata fatta tempestivamente (entro un anno dalla scoperta). Sembra altresì sostenibile che il diritto del committente, di azionare tale tutela, sarebbe ancora in piedi poiché sembrano essere stati posti in essere atti interruttivi della prescrizione.
Con riferimento all'eventuale ascrivibilità di responsabilità, per i danni arrecati a terzi dall'esecuzione dell'opera, in capo a soggetti diversi dall'appaltatore, si potrebbe configurare una corresponsabilità del committente "in caso di specifica violazione di regole di cautela nascenti ex art. 2043 del c.c. dal precetto di neminem laedere, ovvero in caso di riferibilità dell'evento al committente stesso per culpa in eligendo per essere stata affidata l'opera ad un'impresa assolutamente inidonea, ovvero quando l'appaltatore in base a patti contrattuali sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente ed abbia agito quale nudus minister attuandone specifiche direttive" (cfr. Cassazione Civile, Sez. III, 30 settembre 2014, n. 20557).
Pertanto, accertata l'ascrivibilità della responsabilità dell'appaltatore, alla luce del fatto che i vizi (e/o le difformità dell'opera, le rovine e i difetti del condominio), sembrano essere stati ampiamente evidenziati in sede di assemblee, ed alla luce del fatto che non sembrano essersi verificate le ipotesi previste dalla sentenza richiamata (affinché possa parlarsi di responsabilità del committente), si ritiene che l'approvazione del rendiconto condominiale non dovrebbe determinare profili di responsabilità in capo ai condomini (con riferimento a lavori posti in essere non a regola d'arte rispetto al progetto originario concordato, sia che vadano a determinare delle violazioni di disposizioni di altro tipo).
Per comodità, si evidenzia che, ai sensi dell'art. 1130 bis "il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti".
Si ritiene di dovere precisare, in generale, che se l'errore di applicazione della guaina (consistente nel non avere saldato la guaina su superfici lisce, continue senza fessure o buchi, solo su strutture e non il loro rivestimento di intonaco o piastrelle) potrebbe fare venire meno la garanzia dell'impresa che realizza le guaine, d'altra parte, le modalità con cui la guaina è stata messa non fanno venire meno i profili di responsabilità dell'appaltatore.
B. Per quanto riguarda eventuali profili di responsabilità in capo all'attuale amministratore si potrebbe sostenere che sia venuto meno all'obbligo di cui all'art. 1130, comma 1, n. 2 del cc, consistente nel "disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini".
Tra l'altro, il pagamento sine titulo di euro 6.000 in favore dell'impresa che aveva realizzato i lavori avrebbe potuto essere contestato dai condomini in sede di assemblea e in sede giudiziaria, ai sensi dell'art. 1133 del c.c. e nei termini di cui all'art. 1137 del cc.
C. Per quanto riguarda l'opportunità di evidenziare l'avvenuta occupazione di suolo pubblico, senza titolo (stando alla ricostruzione dei fatti), si ritiene che:
a) come evidenziato, risulterebbe difficoltoso sostenere che il committente (quindi il condominio), debba rispondere di eventuali danni verso terzi e/o per la violazione di eventuali disposizioni di legge o regolamentari;
b) in ogni caso, l'Amministrazione, ove accerti la commissione di una violazione di questo tipo, provvederà ad intimare al condominio il ripristino dello stato dei luoghi (a spese del condominio), in senso conforme ai Regolamenti comunali vigenti;
c) per concludere, al fine di evitare che l'Amministrazione comunale possa intimare al condominio (il quale potrebbe eventualmente rifarsi sull'impresa che ha applicato la guaina in maniera non corretta), potrebbe essere opportuno ripristinare lo stato dei luoghi in senso conforme alla normativa di riferimento.
D. Con riferimento all'individuazione del quorum necessario per adottare una delibera in assemblea condominiale che abbia ad oggetto le riparazioni ad oggi necessarie, si rileva quanto segue.
Ai sensi dell'art. 1136, comma 3, del c.c., in seconda convocazione "l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio e la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Ai sensi del medesimo art. 1136, comma 4, del c.c., le deliberazioni che concernono le riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre approvate con numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Al fine di determinare se gli interventi da eseguire siano riconducibili alle "riparazioni straordinarie di notevole entità" la Giurisprudenza è consolidata nel ritenere che, "in assenza di un criterio normativo, il giudice può tenere conto, senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 26 novembre 2014, n. 25145).
Per cui, al fine di trovare un accordo in relazione al quorum necessario (rispettivamente un terzo del valore dell'edificio o la metà del valore dell'edificio), occorre eseguire tale conteggio. Laddove un condomino dovesse ritenere che il quorum non corrisponda alla maggioranza richiesta ex lege, ben potrebbe eccepire tale rilievo in sede giurisdizionale, impugnando la delibera.
E. Con riferimento all'ultimo quesito - individuazione delle possibili azioni da intraprendere per intimare la realizzazione dei lavori necessari al fine di evitare ulteriori danneggiamenti e mettere a rischio la stabilità dell'intero edificio - si evidenzia che, oltre a quanto già detto, l'amministratore deve "compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio" (art. 1130, comma 1, n. 4 del c.c.).
Tra l'altro, l'omissione di lavori da parte dell'amministratore è considerata penalmente rilevante, ai sensi dell'art. 677 del c.p.:
1. "Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da 154 euro a 929 euro.
2. La stessa sanzione si applica a chi, avendone l'obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall'avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione".
Pertanto, si potrebbe inviare una diffida all'amministratore, in cui si evidenzi che l'amministratore potrebbe rispondere anche penalmente per le sue omissioni (nella ricostruzione in fatto è stato evidenziato che i ferri d'armatura potrebbero essere radicalmente compromessi dalle continue infiltrazioni e potrebbe derivarne problemi di stabilità).
Laddove l'amministratore dovesse rimanere ancora inerte, si potrebbe pensare di proporre una denuncia di danno temuto ai sensi dell'art. 1172 del c.c.
Infatti "è legittima l'azione nunciatoria di danno temuto esercitata dal condomino nei confronti del condominio sussistendo la diversità di proprietari tra il bene pericoloso e quello minacciato, poiché i beni condominiali, pur restando beni comuni a tutti i condomini, sono soggetti ad un potere di gestione di pertinenza esclusiva dell'ente condomino, il quale ne diviene titolare unico e autonomo dai singoli condomini" (cfr. Tribunale Salerno, Sez. II, 27 gennaio 2005).
Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
Patrizia P. chiede
venerdì 19/06/2015 - Trentino-Alto Adige
“Il mio nuovo amministratore condominiale non vuole dopo le mie innumerevoli richieste, consegnarmi il regolamento e nega l'esistenza delle tabelle millesimali. E' evasivo nel rispondere a chiarimenti sulla sua procedura nell'eseguire i calcoli, che non sono ripartiti in ottavi come dice lui. vuole affrontare lavori di ristrutturazione per 30.000,00 euro e oltre. Io ho sempre pagato ora non ho pagato perchè il credito dell'anno precedente me lo ha messo debito dell'anno scorso e non mi ha ancora dato i chiarimenti richiesti. inoltre mi addebita euro 50,00 per la riproduzione della copia della documentazione che tra il resto è fatta a caso e mal fotocopiata. Non so cosa fare perchè se gli chiedo qualcosa strilla e insulta. Siamo meno di dieci unità abitative e nell'ultima assemblea fatta su mia richiesta per l'addozione tabelle millesimali, lui ha scritto nell'ordine del giorno, adozione nuove tabelle millesimali. allora ho chiesto ma allora esistono e mi ha detto no però messa a votazione hanno bocciato la mia richiesta. cosa posso fare?”
Consulenza legale i 24/06/2015
Il comportamento dell'amministratore potrebbe rilevare sotto il profilo della negligenza professionale, in quanto appare indubbio che egli sia tenuto a conservare copia del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali, dovendo altresì fornirle a tutti i condomini su loro domanda (la richiesta di un compenso per le copie è in sua facoltà, anche se si potrebbe eventualmente contestare un costo eccessivamente sproporzionato). Si ravvisa, inoltre, una gestione delle entrate un po' confusa, visto che il condomino lamenta che la somma rimasta a credito nell'anno precedente risulta ora come un debito.
Tale condotta può essere sanzionata con la revoca dall'incarico.

In particolare, le nuove norme del codice civile riguardanti l'amministratore di condominio (artt. 1129-1130-1131 c.c.) prevedono che per la revoca possa essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina (quindi, da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio) oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. In questo caso, deve essere convocata una apposita assemblea.

La revoca, però, può essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131 c.c. (cioè quando l'amministratore non comunica all’assemblea un'azione proposta da terzi), se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. In tale ipotesi, anche il singolo condomino può agire, pur senza il consenso di una maggioranza assembleare.

In ogni caso, la legge prevede ora anche un'altra possibilità per il singolo condomino, quella di chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore, nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) dell'undicesimo comma (mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale).

Se l'assemblea non raggiunge la maggioranza necessaria alla revoca, il condomino ha ancora il diritto di rivolgersi all'autorità giudiziaria per ottenere la revoca da parte del giudice (se risulta vittorioso, il ricorrente può rivalersi sul condominio per le spese legali, e il condominio a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato).

Si dovrà, quindi, valutare se l'amministratore si è reso colpevole di uno dei comportamenti sanzionati dalle norme sopra richiamati e chiederne quindi la revoca, anche in via giudiziale, se non c'è accordo sul punto con gli altri condomini.

Quanto alle tabelle millesimali, esse devono essere necessariamente approvate dall'assemblea, se non già predisposte dal costruttore.
La giurisprudenza è ormai concorde nel richiedere solo la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma secondo, c.c., ossia che la delibera sia approvata da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in sede di assemblea condominiale e almeno la metà del valore dell'edificio.
Quando la maggioranza non è raggiunta, si ritiene di regola (pur non esistendo una norma che lo preveda, nemmeno per i condomini con più di dieci partecipanti) che il singolo condomino abbia diritto di rivolgersi al Tribunale, convocando in giudizio il condominio, nella persona dell'amministratore. La ratio di tale facoltà sta nel fatto che quando i partecipanti ad un bene comune non trovano un accordo sulla suddivisione delle spese - sempre che non vi sia un regolamento contrattuale che già opera la ripartizione -, ciascuno ha diritto di adire il giudice per ottenere dei criteri di riparto obiettivi.
Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
Francesco chiede
martedì 16/10/2012 - Marche
“Vorrei sapere se in un giudizio l'amministratore di condominio possa testimoniare in una causa dove ha interesse.

GRAZIE”
Consulenza legale i 20/10/2012

L'art. 246 del c.p.c. dispone che non possano essere assunte come testimoni le persone aventi nella causa un interesse che potrebbe legittimare la loro partecipazione al giudizio. Le persone in questione sono soggetti terzi, non parte della causa, ma che, in funzione di un interesse che li legittimerebbe alla causa, potrebbero diventare parti. Nelle cause che coinvolgono il condominio sussiste l'incapacità a testimoniare del condomino. Il suo interesse nel giudizio è diretto ed inesorabile. Inoltre, per ciò che concerne l'amministratore di condominio, giurisprudenza costante dà per scontato che l'incapacità concerna anche detta figura. Ciò riguarda, ovviamente, l'amministratore attuale, non certo l'ex amministratore, che non ha più alcun tipo di rapporto con il condominio.

Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
maurizio chiede
lunedì 19/03/2012 - Lazio
“gentili sig.
vi espongo una richiesta d’informazioni alquanto dubbiosa per tutti noi:
il nostro amministratore nel consegnarci il consuntivo del suo esercizio, relativo alla passata stagione, scaduto a fine aprile 2011, tra le spese addebitatici, ce ne sono alcune che non riusciamo a comprendere e precisamente svariate voci ripetute diverse volte con la dicitura:
SPESE DI SUPECONDOMINIO con un totale che si aggira sugli euro 8,500. faccio presnte che il nostro condominio si compone di 12 palazzine di 16 nondomini.
ringraziandoVi della Vostra risposta che mi andrete a comunicami invio

distinti saluti
marinelli maurizio”
Consulenza legale i 20/03/2012

In tema di condominio degli edifici, per la validità della delibera di approvazione del bilancio, è sufficiente che la relativa contabilità sia tenuta dall'amministratore in modo da rendere intelleggibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione. La mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporta violazione, in capo all'amministratore, dell'obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità della delibera di approvazione. Ciascun condomino, infatti, ha facoltà di ottenere dall'amministratore l'esibizione della documentazione contabile comprovante le spese indicate nelle varie voci del consuntivo, sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti.

Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
Maurizio chiede
lunedì 11/07/2011 - Lazio

“Egregi Signori
Torno a esporVi un quesito a mio punto di vista importante:
in data 26 giugno 2006 dal nostro primo amministratore sono stati approvati e deliberati alcuni lavori. Il più importante e significativo è la richiesta di installazione di dissuasori o dossi. Essendo la nostra una strada privata e senza uscita la notte e il giorno è divenuta una situazione insostenibile specie nel periodo estivo nel quale le finestre restano aperte. Nonostante i vari solleciti verbali da diversi condomini non si riesce ad avere quanto è stato deliberato e approvato. Per quanto esposto Vi chiedo se esistono strumenti o mezzi per obbligare l’attuale amministratore a eseguire quanto descritto e deliberato. Ringrazio della Vostra risposta che gentilmente mi comunicherete.
Con i migliori saluti
Maurizio”

Consulenza legale i 22/07/2011

In forza del rinvio operato dall’art. 1139 del c.c. alle norme sulla comunione in generale, nel caso di specie, trova senz’altro applicazione l’art. 1105 del c.c. quarto comma, in cui si legge “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cos comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”. Si applicano le norme dell’art. 737 del c.p.c. ed il ricorso va presentato alla volontaria giurisdizione del Tribunale competente.

Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
maurizio chiede
giovedì 13/01/2011

“Il nostro amministratore, finora ad ogni nostra segnalazione, afferma che non può eseguire interventi anche di urgenza (es. infiltrazioni di acqua piovana dal terrazzo condominiale) se la decisione non è preventivamente sottoposta all’approvazione dell'assemblea. Riteniamo che tale comportamento non sia veritiero. Ringrazio della risposta ed invio distinti saluti.”

Consulenza legale i 28/01/2011

L'art. 1135 del c.c. sancisce l'obbligo dell'amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente, dovendo poi riferirne nella prima assemblea.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 9027 del 25 febbraio 2003, ha precisato che l’amministratore ha l’obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per la eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione della regola del neminem laedere, informando i condomini nella prima assemblea.

Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica

Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli € 29,90

N.B.: una volta effettuato il pagamento sarà possibile inviare documenti o altro materiale relativo al quesito posto; indicazioni sulle modalità dell'invio verranno fornite via email.

Testi per approfondire questo articolo