In contesti condominiali, non è raro che il proprietario di un appartamento si accorga di una piccola macchia di umidità sul soffitto. Spesso, per pigrizia o nella speranza che il fenomeno sia transitorio, si sceglie di attendere un certo periodo di tempo prima di effettuare una segnalazione al condominio. Tuttavia, quando finalmente l'amministratore viene allertato, nella maggior parte dei casi quella che era una semplice imperfezione estetica si è irrimediabilmente trasformata in una chiazza piuttosto estesa che ha compromesso l'intonaco e, potenzialmente, i beni mobili sottostanti. L'individuazione della causa della perdita diventa tecnicamente complessa e giuridicamente incerta, con un possibile diniego del risarcimento sia da parte del responsabile che della compagnia assicurativa.
L'importanza del nesso causale e l'identificazione del custode
Sotto il profilo strettamente legale, ottenere ristoro per un danno da infiltrazione richiede l'assolvimento di un onere probatorio preciso, ossia la dimostrazione del nesso causale. Il danneggiato non può limitarsi a lamentare il danno, ma deve provare che esso sia la conseguenza diretta della condotta o dell'omessa manutenzione da parte di un terzo.
In ambito condominiale, la responsabilità cambia a seconda dell'origine della perdita. Se l'infiltrazione deriva da parti comuni, come le colonne montanti, il tetto o i lastrici solari, il soggetto chiamato a rispondere è il condominio in qualità di custode dei beni comuni, ai sensi dell'art. 2051 del c.c.. Diversamente, qualora la perdita sia riconducibile a tubazioni interne o impianti privati, la responsabilità ricade sul singolo condomino proprietario dell'appartamento sovrastante, richiamando quanto previsto dagli artt. 2043 o 2051 c.c.
Il problema sorge quando l'accertamento tecnico, condotto magari tramite una perizia o una Consulenza Tecnica d'Ufficio (CTU), non riesce a stabilire con certezza la fonte della perdita a causa del tempo trascorso. Senza la prova della provenienza, la pretesa risarcitoria è priva di fondamento giuridico, non essendo prevista alcuna forma di responsabilità che si basi su semplici supposizioni.
Il ruolo della Polizza Globale Fabbricati e i limiti dell'assicurazione
Molti condomini confidano sulla protezione offerta dalla polizza globale fabbricati, che solitamente copre i danni da “acqua condotta”. Tuttavia, è bene precisare che l'esistenza di un'assicurazione non costituisce una garanzia di risarcimento automatico. La compagnia interviene esclusivamente se viene individuato un responsabile certo e se il danno rientra rigorosamente nei limiti contrattuali.
Qualora il ritardo nella denuncia abbia reso impossibile l’accertamento della perdita, la compagnia può legittimamente rigettare il sinistro per assenza di elementi di prova. Inoltre, è bene ricordare che il danneggiato non dispone normalmente di un'azione diretta contro l'assicurazione del condominio, ma deve contro il responsabile (condominio o vicino), il quale a sua volta potrà chiamare in causa la propria compagnia per essere manlevato.
Il rischio del concorso di colpa
Un altro aspetto da non sottovalutare per chi sceglie di attendere prima di segnalare un danno è rappresentato dal principio del concorso di colpa del danneggiato. L'art. 1227 del c.c. stabilisce che il risarcimento non è dovuto per quei danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza. La giurisprudenza è costante nel ritenere che la segnalazione tempestiva rientri in questo dovere di cooperazione.
Se il ritardo ha aggravato il danno – ad esempio facendo marcire un mobile o staccando l'intonaco che inizialmente era solo umido – il responsabile sarà tenuto a risarcire esclusivamente il danno originario, ovvero quello che si sarebbe verificato se la segnalazione fosse stata immediata. L'eccedenza economica derivante dall'inerzia del danneggiato rimarrà interamente a carico di quest'ultimo.
Strategie di tutela e gestione del contenzioso
Pertanto, è essenziale agire tempestivamente, fornendo adeguata documentazione. Non appena si nota un segno di infiltrazione, è fondamentale inviare una PEC o una raccomandata A/R all'amministratore, descrivendo il problema e allegando fotografie datate. Se la causa non è evidente, può essere opportuno incaricare a proprie spese un Consulente Tecnico di Parte (CTP), al fine di individuare l'origine del danno prima che il passare del tempo cancelli le tracce o peggiori la situazione.
L'importanza del nesso causale e l'identificazione del custode
Sotto il profilo strettamente legale, ottenere ristoro per un danno da infiltrazione richiede l'assolvimento di un onere probatorio preciso, ossia la dimostrazione del nesso causale. Il danneggiato non può limitarsi a lamentare il danno, ma deve provare che esso sia la conseguenza diretta della condotta o dell'omessa manutenzione da parte di un terzo.
In ambito condominiale, la responsabilità cambia a seconda dell'origine della perdita. Se l'infiltrazione deriva da parti comuni, come le colonne montanti, il tetto o i lastrici solari, il soggetto chiamato a rispondere è il condominio in qualità di custode dei beni comuni, ai sensi dell'art. 2051 del c.c.. Diversamente, qualora la perdita sia riconducibile a tubazioni interne o impianti privati, la responsabilità ricade sul singolo condomino proprietario dell'appartamento sovrastante, richiamando quanto previsto dagli artt. 2043 o 2051 c.c.
Il problema sorge quando l'accertamento tecnico, condotto magari tramite una perizia o una Consulenza Tecnica d'Ufficio (CTU), non riesce a stabilire con certezza la fonte della perdita a causa del tempo trascorso. Senza la prova della provenienza, la pretesa risarcitoria è priva di fondamento giuridico, non essendo prevista alcuna forma di responsabilità che si basi su semplici supposizioni.
Il ruolo della Polizza Globale Fabbricati e i limiti dell'assicurazione
Molti condomini confidano sulla protezione offerta dalla polizza globale fabbricati, che solitamente copre i danni da “acqua condotta”. Tuttavia, è bene precisare che l'esistenza di un'assicurazione non costituisce una garanzia di risarcimento automatico. La compagnia interviene esclusivamente se viene individuato un responsabile certo e se il danno rientra rigorosamente nei limiti contrattuali.
Qualora il ritardo nella denuncia abbia reso impossibile l’accertamento della perdita, la compagnia può legittimamente rigettare il sinistro per assenza di elementi di prova. Inoltre, è bene ricordare che il danneggiato non dispone normalmente di un'azione diretta contro l'assicurazione del condominio, ma deve contro il responsabile (condominio o vicino), il quale a sua volta potrà chiamare in causa la propria compagnia per essere manlevato.
Il rischio del concorso di colpa
Un altro aspetto da non sottovalutare per chi sceglie di attendere prima di segnalare un danno è rappresentato dal principio del concorso di colpa del danneggiato. L'art. 1227 del c.c. stabilisce che il risarcimento non è dovuto per quei danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza. La giurisprudenza è costante nel ritenere che la segnalazione tempestiva rientri in questo dovere di cooperazione.
Se il ritardo ha aggravato il danno – ad esempio facendo marcire un mobile o staccando l'intonaco che inizialmente era solo umido – il responsabile sarà tenuto a risarcire esclusivamente il danno originario, ovvero quello che si sarebbe verificato se la segnalazione fosse stata immediata. L'eccedenza economica derivante dall'inerzia del danneggiato rimarrà interamente a carico di quest'ultimo.
Strategie di tutela e gestione del contenzioso
Pertanto, è essenziale agire tempestivamente, fornendo adeguata documentazione. Non appena si nota un segno di infiltrazione, è fondamentale inviare una PEC o una raccomandata A/R all'amministratore, descrivendo il problema e allegando fotografie datate. Se la causa non è evidente, può essere opportuno incaricare a proprie spese un Consulente Tecnico di Parte (CTP), al fine di individuare l'origine del danno prima che il passare del tempo cancelli le tracce o peggiori la situazione.
