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Articolo 1138 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Regolamento di condominio

Dispositivo dell'art. 1138 Codice civile

Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento (1) (2), il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni [1117] e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione [68, 72 disp. att.].

Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107 (3).

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 [72, 155 disp. att.].

Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici (4).

Note

(1) Il regolamento di condominio, secondo la maggioranza degli interpreti, ha carattere normativo, e, pertanto, le singole clausole sono reputate opponibili ai terzi anche in mancanza di trascrizione nel registro di cui all'art. 1129. Viceversa, da parti di altri si sostiene la natura contrattuale del regolamento, opponibile ai terzi solo in forza di un richiamo e con la relativa approvazione al momento del singolo atto di acquisto.
(2) Le parti del regolamento, che prevedono limiti ai diritti soggettivi, sono configurabili alla stregua di obbligazioni propter rem oppure di oneri reali, se essi concernono le cose comuni, oppure di servitù cd. reciproche, se riguardano, invece, le proprietà individuali.
(3) Comma così modificato con legge 11 dicembre 2012 n. 220.
(4) Comma aggiunto con legge 11 dicembre 2012 n. 220.

Ratio Legis

I condomini, se sono più di dieci, devono redigere il regolamento; viceversa, la formazione di esso è facoltativa, e può essere deliberata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2.
Il regolamento condominiale, nello stabilire i termini della gestione delle parti comuni dell'immobile, incontra due impedimenti: le disposizioni del codice civile dalle quali non può prescindere, ed elencate nel comma 4 dell'articolo in oggetto, ed i diritti di ogni condomino sulla proprietà esclusiva.
Se, però, viene stipulata una convenzione, ai sensi del comma 4 della disposizione in oggetto, che riceva l'unanime assenso dei condomini, è possibile contenere la sostanza della proprietà esclusiva di competenza di ogni condomino. Tali accordi sono definiti regolamenti contrattuali, e si distinguono dal regolamento di condominio oltre che per quanto già detto, necessitano dell'accordo di tutti i condomini, permettono di intervenire sui diritti che ognuno di essi vanta sul proprio appartamento, anche per non essere direttamente opponibili agli aventi causa dal condomino; in questa ipotesi bisogna, infatti, trascrivere la il regolamento contrattuale negli appositi registri immobiliari.

Spiegazione dell'art. 1138 Codice civile

Del regolamento di condominio

Il nuovo legislatore non solo ha prescritto obbligatoriamente la nomina di un amministratore, quando i condomini siano più di quattro, ma ha anche obbligatoriamente richiesto la formazione di un regolamento di condominio, quando il numero dei condomini in un edificio sia superiore a dieci, nell'interesse degli stessi condomini e per facilitare il compito dell'amministratore del condominio.

Così si fissano le norme relative all'uso delle cose comuni ed alla ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

Data la natura del regolamento di condominio, esso non può ledere i diritti di ciascun condomino nè derogare alle disposizioni del codice aventi carattere coattivo.

Il regolamento di condominio può essere impugnato nel termine indicato nell' art. 1107 del c.c.

Ai fini della pubblicità, anche il regolamento di condominio va trascritto sul registro di cui all’ art. 1129 del c.c..

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

532 Le attribuzioni dell'assemblea e la validità delle deliberazioni da essa adottate ricevono (art. 1135 del c.c. e art. 1136 del c.c.) una disciplina sostanzialmente conforme a quella che dettava il R. decreto-legge 5 gennaio 1934 (articoli 23 e 24). Per altro, riguardo alla costituzione dell'assemblea e alla validità delle deliberazioni, ho apportato alcuni ritocchi alle disposizioni dell'art. 24 del citato decreto-legge e ho stabilito che l'assemblea non può deliberare se tutti i condomini non sono stati invitati alla riunione. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ciascun condomino può ricorrere all'autorità giudiziaria nel termine di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti; ma il ricorso, in conformità di quanto è disposto in tema di comunione in generale (art. 1109 del c.c.), non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria (art. 1137 del c.c.). Circa i regolamenti di condominio, senza variare la maggioranza qualificata richiesta per la loro approvazione dall'art. 28, primo comma, del decreto-legge più volte citato, e assoggettandone l'impugnazione alle norme stabilite, in tema di comunione in generale, per gli altri regolamenti di comunione, ho creduto opportuno renderne obbligatoria la formazione quando il numero dei condomini è superiore a dieci (art. 1138 del c.c.). La pubblicità di tali regolamenti è assicurata dalla trascrizione di essi in apposito registro, da tenersi, come si precisa nelle disposizioni di attuazione del codice, dall'associazione professionale dei proprietari di fabbricati. In questo registro devono anche essere annotate, perciò i terzi ne abbiano conoscenza, la nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio (art. 1129, ultimo, comma).

Massime relative all'art. 1138 Codice civile

Cass. civ. n. 11970/2017

In tema di condominio negli edifici, è nulla la clausola del regolamento che, in ipotesi di legittimo distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato - perché operato senza pregiudicarne il funzionamento - ponga, a carico del condomino distaccatosi, l'obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, in quanto il regolamento costituisce un contratto atipico, meritevole di tutela solo in presenza di un interesse generale dell'ordinamento, mentre una clausola siffatta, oltre a vanificare il principale ed auspicato beneficio che il condomino mira a perseguire distaccandosi dall'impianto comune, si pone in contrasto con l'intento del legislatore di correlare il pagamento delle spese di riscaldamento all'effettivo consumo, come emergente dagli artt. 1118, comma 4, c.c. (nel testo successivo alla novella apportata dalla l. n. 220 del 2012), 26, comma 5, della l. n. 10 del 1991 e 9, comma 5, del d.lgs. n. 102 del 2014

Cass. civ. n. 21307/2016

I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l'individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l'ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti. (Omissis).

Cass. civ. n. 21024/2016

In tema di condominio degli edifici, l'obbligo assunto dai singoli condomini in sede di approvazione del regolamento contrattuale, di non eseguire sul piano o sulla porzione di piano di proprietà esclusiva attività che rechino danno alle parti comuni (nella specie obbligo di non eseguire, sul piano o sulla porzione di proprietà esclusiva, attività che rechino danni alle parti comuni ) ha natura di obbligazione propter rem, la cui violazione, pur se protratta oltre venti anni, non determina l'estinzione del rapporto obbligatorio e dell'impegno a tenere un comportamento conforme a quello imposto dal regolamento onde è sempre deducibile, stante il carattere permanente della violazione, il diritto degli altri condomini di esigere l'osservanza di detto comportamento, potendosi prescrivere soltanto il diritto al risarcimento del danno derivante dalla violazione dell'obbligo in questione.

La previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, va ricondotta alla categoria delle servitù atipiche e non delle obbligazioni "propter rem", difettando il presupposto dell'"agere necesse" nel soddisfacimento d'un corrispondente interesse creditorio; ne consegue che l'opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l'indicazione, nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.

Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto. (Omissis).

Cass. civ. n. 19798/2014

Il regolamento di condominio, predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio, vincola chi abbia acquistato le singole unità immobiliari successivamente alla sua predisposizione purché richiamato ed approvato nei singoli atti di proprietà, in modo da far parte "per relationem" del loro contenuto. (Nella specie, la S.C., in base all'enunciato principio, ha escluso che fosse opponibile a tutti i condomini un regolamento che si trovava depositato presso uno studio notarile e che non risultava neppure trascritto nel registro di cui all'art. 1138, terzo comma, cod. civ., secondo la formulazione "ratione temporis" applicabile).

Cass. civ. n. 19229/2014

Il regolamento condominiale di origine contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare. In quest'ultimo caso, peraltro, per evitare ogni equivoco in una materia atta a incidere sulla proprietà dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni chiare, avuto riguardo, più che alla clausola in sé, alle attività e ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentare intende impedire, così consentendo di apprezzare se la compromissione delle facoltà inerenti allo statuto proprietario corrisponda ad un interesse meritevole di tutela.

Cass. civ. n. 14898/2013

In tema di supercondominio, le clausole del regolamento contrattuale che assoggettino al peso della immodificabilità ogni singola unità immobiliare oggetto di proprietà esclusiva, a vantaggio di tutte le altre unità immobiliari, anche quando creino vincoli valevoli per gli aventi causa dalle parti originarie, non possono essere considerate nulle per violazione del principio del numero chiuso delle obbligazioni reali, giacché non costituiscono obbligazioni "propter rem", dando, bensì, origine ad una servitù reciproca.

La presenza, nel regolamento contrattuale di un supercondominio, del divieto di apportare modifiche strutturali, funzionali ed estetiche alle proprietà individuali rende superfluo, allorché si lamenti la sua violazione, l'esame giudiziale circa il rispetto, o meno, del decoro architettonico dell'intero complesso immobiliare.

Cass. civ. n. 1748/2013

Le norme di un regolamento di condominio - aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini - possono derogare od integrare la disciplina legale, consentendo l'autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell'interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà. Ne consegue che il regolamento di condominio può legittimamente dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'art. 1120 c.c., estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva delibato la legittimità dell'immutazione del fabbricato oggetto di causa sulla base del solo art. 1120 c.c., senza soffermarsi sulla portata dei dedotti divieti regolamentari di alterazione del decoro dell'intero complesso).

Cass. civ. n. 2742/2012

In tema di condominio negli edifici, l'art. 1138 c.c., il quale stabilisce che, quando il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento per disciplinare l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, pone tale obbligo a carico dei singoli condomini e non già a carico del venditore delle singole unità abitative, che sia anche costruttore dello stabile. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, nell'escludere la sussistenza in capo alla società venditrice di un obbligo convenzionale di redigere il regolamento condominiale, aveva tuttavia ritenuto che detto obbligo fosse ad essa direttamente imposto dall'art. 1138 c.c.).

Cass. civ. n. 12291/2011

Il regolamento di condominio di natura contrattuale è, in ogni caso, un atto di produzione privata, anche nei suoi effetti tipicamente regolamentari, cioè incidenti sulle modalità di godimento delle parti comuni dell'edificio; ne consegue che, non avendo il medesimo natura di atto normativo generale e astratto, il ricorso per cassazione col quale si lamenti la violazione o falsa applicazione delle norme di tale regolamento non è proponibile ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., ma solo come vizio di motivazione ai sensi del n. 5) del medesimo art. 360.

Cass. civ. n. 13632/2010

In tema di comunione, il regolamento avente ad oggetto l'ordinaria amministrazione e il miglior godimento della cosa comune non ha natura contrattuale, costituendo espressione delle attribuzioni dell'assemblea, e, come tale, seppure sia stato approvato con il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, può essere modificato dalla maggioranza dei comunisti; ha, invece, natura di contratto plurisoggettivo, che deve essere approvato e modificato con il consenso unanime dei comunisti, il regolamento che esorbiti dalla potestà di gestione delle cose comuni attribuita all'assemblea, contenendo disposizioni che incidano sui diritti del comproprietario ovvero stabiliscano obblighi o limitazioni a carico del medesimo o ancora determinino criteri di ripartizione delle spese relative alla manutenzione diversi da quelli legali.

Cass. civ. n. 17886/2009

Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto. (Nella specie una società aveva acquistato tutte le unità immobiliari di un edificio, tranne una; poiché all'atto dell'acquisto essa aveva dichiarato di "ben conoscere ed accettare" le pattuizioni condominiali, una delle quali recava il divieto di uso alberghiero, è stato ritenuto che legittimamente i proprietari della suddetta unità abitativa si fossero opposti a che la società adibisse l'immobile acquistato ad albergo).

Cass. civ. n. 3245/2009

Il regolamento di condominio trae origine o da un patto stipulato da tutti i condomini ovvero dall'accettazione da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari (piani o porzioni di piano) del regolamento già predisposto dal venditore, unico originario proprietario del fabbricato; ne consegue che l'esistenza di tale regolamento non può ritenersi dimostrata ove non risulti né l'accettazione dei condomini nei singoli rogiti di acquisto né l'approvazione dell'assemblea di condominio.

Cass. civ. n. 12873/2005

Il regolamento condominiale, adottato a maggioranza, può disporre in materia di uso delle cose comuni, purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini, tale dovendosi intendere non solo l'uso identico in concreto (se possibile), ma in particolare l'astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio. (Nella fattispecie è stata ritenuta valida la delibera, adottata a maggioranza, che aveva previsto l'uso a rotazione tra i quattro condomini dei tre posti auto disponibili).

Cass. civ. n. 1558/2004

In materia di condominio negli edifici, ai fini dell'adozione della delibera assembleare avente ad oggetto la ricognizione della vigenza e vincolatività di una disposizione del regolamento condominiale non è richiesta l'unanimità dei consensi.

In materia di condominio negli edifici, la previsione, nel regolamento condominiale, dell'obbligo di contribuzione alle spese di gestione del riscaldamento svincolato dall'effettivo godimento del servizio (il cui fondamento va ravvisato nell'esigenza di disincentivare il distacco quale fonte di squilibrio sotto il profilo tecnico ed economico del riscaldamento centralizzato, ben potendo i condomini, in esplicazione della loro autonomia privata, assumere peraltro in via negoziale la prevista obbligazione corrispettiva) va ricondotta non già nell'ambito della regolamentazione dei servizi comuni, bensì in quello delle disposizioni che attribuiscono diritti o impongono obblighi ai condomini; ne consegue che essa non è modificabile da delibera assembleare, se non con l'unanimità dei consensi.

Cass. civ. n. 1314/2004

Le clausole del regolamento condominiale che incidono sui diritti immobiliari dei condomini, sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni, hanno natura contrattuale e, concernendo diritti immobiliari, per esse deve ritenersi imposta la forma scritta ad substantiam, cosicché va esclusa la possibilità di una loro approvazione mediante comportamenti concludenti dei condomini, quale la mancata contestazione della delibera condominiale che le abbia approvate da parte del condomino assente alla assemblea che ha adottato tale atto. (In applicazione di siffatto principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto inopponibile al condomino il regolamento condominiale — da questi non approvato con atto scritto — che, tra l'altro, vietava la collocazione di una caldaia sul ballatoio e la collocazione di fili elettrici nell'androne del fabbricato).

Cass. civ. n. 12298/2003

In materia di condominio, la previsione contenuta nel regolamento di condominio che impone ai condomini l'obbligo di comunicare i mutamenti dei loro indirizzi e i trasferimenti delle unità immobiliari facenti parte dello stabile è pienamente legittimo, in quanto finalizzato ad una più spedita e corretta gestione dell'amministrazione condominiale, e non lesivo di alcun diritto dei condomini.

Cass. civ. n. 15794/2002

Con il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, ove sia stato accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli appartamenti e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, può essere attribuita la comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell'art. 1117 c.c., a tutti i condomini o soltanto a quelli cui appartengono alcune determinate unità immobiliari; in tal caso colui al quale sia trasferita la proprietà di uno di tali immobili, diviene comproprietario della cosa in base al regolamento condominiale anche se di essa non vi sia alcun accenno nel titolo d'acquisto e tale qualità è opponibile a tutti coloro che acquistino successivamente le varie unità immobiliari.

Cass. civ. n. 13164/2001

Il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli appartamenti e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca; ne consegue che tale regolamento convenzionale, anche se non materialmente inserito nel testo del successivo contratto di compravendita dei singoli appartamenti dell'edificio, fa corpo con esso quando sia stato regolarmente trascritto nei registri immobiliari, rientrando le sue clausole, per relationem, nel contenuto dei singoli contratti.

Cass. civ. n. 11684/2000

Con il regolamento condominiale possono esser costituiti pesi a carico di unità immobiliari di proprietà esclusiva e a vantaggio di altre unità abitative, cui corrisponde il restringimento e l'ampliamento dei poteri dei rispettivi proprietari, o possono imporsi prestazioni positive a carico dei medesimi e a favore di altri condomini o di soggetti diversi, ovvero possono limitarsi il godimento e l'esercizio dei diritti del proprietario dell'unità immobiliare. Nel primo caso è configurabile un diritto di servitù, trascrivibile nei registri immobiliari; nel secondo un onere reale e nel terzo un'obbligazione propter rem, non trascrivibili. Il divieto di adibire l'immobile ad una determinata destinazione, ovvero di esercitarvi determinate attività è inquadrabile in quest'ultimo istituto, e il corrispondente diritto è prescrittibile se il creditore non lo esercita per il periodo predeterminato dalla legge.

Cass. civ. n. 1830/2000

Il limite al diritto di godimento spettante a ciascun condomino iure proprietatis sulle parti comuni, disposto dal regolamento condominiale ed accettato nei singoli atti d'acquisto, ha natura negoziale e può essere modificato solo per iscritto e con il consenso unanime dei condomini.

Cass. civ. n. 943/1999

La formazione del regolamento condominiale è soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam, desumendosi la prescrizione di tale requisito formale, sia dalla circostanza che l'art. 1138 ultimo comma c.c. prevedeva (nel vigore dell'ordinamento corporativo) la trascrizione del regolamento nel registro già prescritto dall'art. 71 delle disposizioni di attuazione al c.c., sia dalla circostanza che, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura soltanto regolamentare (e siano perciò adottabili a maggioranza), trova applicazione il settimo comma dell'art. 1136 c.c., che prescrive la trascrizione delle deliberazioni in apposito registro tenuto dall'amministratore (onde anche la deliberazione di approvazione di tale regolamento per poter essere trascritta deve essere redatta per iscritto), mentre, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, l'esigenza della forma scritta è imposta dalla circostanza che esse incidono, costituendo oneri reali o servitù, sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini. Ne discende che il requisito della forma scritta ad substantiam (che può intendersi, d'altro canto, stabilito ad probationem, poiché quando sia necessaria la forma scritta, la scrittura costituisce elemento essenziale per la validità dell'atto, in difetto di disposizione che ne preveda la rilevanza solo sul piano probatorio) deve reputarsi necessario anche per le modificazioni del regolamento di condominio, perché esse, in quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento, non possono avere i medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilità di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti dei condomini (sulla base di tali principi le Sezioni Unite hanno cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva ritenuto modificata una clausola di natura contrattuale di un regolamento condominiale, vietante la sosta dei veicoli nel cortile comune, per effetto del comportamento di costante esecuzione di una delibera modificativa adottata invalidamente a maggioranza e non all'unanimità, come esigeva quella natura).

Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, secondo comma c.c.

Cass. civ. n. 11121/1999

In materia di condominio di edifici, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell'interesse comune, ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi che l'esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni. Ne discende che legittimamente le norme di un regolamento di condominio — aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini — possono derogare od integrare la disciplina legale ed in particolare possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'art. 112 c.c., estendendo il divieto di immutazione sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva.

Cass. civ. n. 1057/1999

Qualora il regolamento condominiale non abbia natura contrattuale, l'assemblea dei condomini, anche in mancanza di unanimità, può modificare le disposizioni regolamentari in materia di uso delle cose comuni, purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini, e cioè il diritto di ciascun condomino di trarre dalle cose comuni il massimo godimento possibile, dovendo, peraltro, la eventuale maggiore utilizzazione consentire, sia pure a livello di previsione potenziale, un godimento di pari natura ed intensità da parte degli altri condomini.

Cass. civ. n. 11268/1998

Il regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini, non può derogare alle disposizioni richiamate dall'art. 1138, comma quarto, c.c. e non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, mentre è possibile la deroga alle disposizioni dell'art. 1102 c.c. non dichiarato inderogabile.

Cass. civ. n. 8731/1998

Il regolamento di condominio, quali che ne siano l'origine ed il procedimento di formazione e, quindi, anche quando non abbia natura contrattuale, a mente dell'art. 1138, comma primo, c.c., può ben contenere norme intese a tutelare il decoro architettonico dell'edificio condominiale che, a tale fine, siano suscettibili di incidere anche sulla sfera del dominio personale esclusivo dei singoli partecipanti, nei limiti in cui ciò si riveli necessario in funzione della salvaguardia del bene comune protetto. Più in particolare, può ad esempio vietare quegli interventi modificatori delle porzioni di proprietà individuale che, riflettendosi su strutture comuni, siano passibili di comportare pregiudizio per il decoro anzidetto (nella fattispecie controvertevasi in ordine ad un tipo di serramenti installati, da un condomino, in sostituzione di quelli originari, alle finestre della sua unità immobiliare aperte sulla facciata del fabbricato condominiale).

Cass. civ. n. 714/1998

La trascrizione prevista dall'art. 1138, comma terzo, c.c. del regolamento di condominio nel registro (peraltro non istituito) di cui all'art. 1129 c.c. integra un mero onere di pubblicità dichiarativa, la cui inosservanza non comporta la nullità o l'inefficacia del regolamento approvato dall'assemblea dei condomini o predisposto dall'originario costruttore dell'edificio condominiale L'omessa trascrizione del regolamento nei RR.II. determina invece l'inopponibilità ai successivi acquirenti delle singole unità immobiliari comprese nell'edificio condominiale delle eventuali clausole limitative di diritti esclusivi di proprietà spettanti a ciascun condomino senza influire anch'essa sulla validità ed efficacia del regolamento.

Cass. civ. n. 8719/1997

Il regolamento condominiale (approvato per contratto o anche in virtù di deliberazione assembleare) può legittimamente sottrarre all'amministratore il potere di decidere autonomamente in ordine al compimento di eventuali atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, per conferirlo esclusivamente all'assemblea, subordinando alla deliberazione di questa l'esercizio da parte dell'amministratore della relativa azione giudiziaria, attesa la derogabilità da parte del regolamento condominiale, in favore dell'assemblea, della norma di cui all'art. 1130 c.c. sulle attribuzioni dell'amministratore, che ha carattere suppletivo e non imperativo.

Cass. civ. n. 1560/1995

I divieti e le limitazioni di destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, come i vincoli di una determinata destinazione ed il divieto di mutare la originaria destinazione, posti con il regolamento condominiale predisposto dall'originario proprietario ed accettati con l'atto d'acquisto, devono risultare da una volontà chiaramente ed espressamente manifestata nell'atto o da una volontà desumibile, comunque, in modo non equivoco dall'atto stesso, e non è certamente sufficiente, a tal fine, la semplice indicazione di una determinata attuale destinazione delle unità immobiliari medesime, trattandosi di una volontà diretta a restringere facoltà normalmente inerenti alla proprietà esclusiva da parte dei singoli condomini. I divieti e le limitazioni di cui sopra possono essere formulati nel regolamento sia mediante la elencazione delle attività vietate (in tal caso, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell'elenco) sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare).

Cass. civ. n. 4632/1994

Le norme del regolamento condominiale che incidono sulla utilizzabilità e la destinazione delle parti dell'edificio di proprietà esclusiva, distinguendosi dalle norme regolamentari, che possono essere approvate dalla maggioranza dell'assemblea dei condomini, hanno carattere convenzionale e, se predisposte dall'originario proprietario dello stabile, debbono essere, pertanto, accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto o con atti separati; se deliberate, invece dall'assemblea, debbono essere approvate all'unanimità, dovendo, in mancanza, considerarsi nulle, perché eccedenti i limiti dei poteri dell'assemblea.

Cass. civ. n. 2546/1994

Il regolamento di condominio predisposto dal costruttore-venditore che contenga vincoli afferenti all'intero edificio — e, quindi, a tutte le unità immobiliari comprese nel fabbricato — quando sia stato da questi trascritto nei registri immobiliari, è opponibile non soltanto a coloro che acquistano le unità immobiliari da proprietari che abbiano accettato esplicitamente o implicitamente il regolamento stesso, ma anche a coloro che, in epoca successiva alla trascrizione, per la prima volta acquistino piani dell'edificio o loro porzioni direttamente dal costruttore, anche in assenza di espressa previsione in tal senso nei singoli atti di acquisto, atteso che tutti costoro, non avendo partecipato all'approvazione del regolamento o alla stipulazione degli atti, devono ricomprendersi, prima della conclusione del loro acquisto, come terzi rispetto ai quali opera, ai fini dell'opponibilità dei vincoli suddetti, siffatta forma di pubblicità.

Cass. civ. n. 12028/1993

In tema di condominio di edifici il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva, sicché in difetto di un'approvazione unanime le disposizioni anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quei condomini che abbiano concorso con il loro voto favorevole alla relativa approvazione, giacché le manifestazioni di voto in esame, non essendo confluite in un atto collettivo valido ed efficace, costituiscono atti unilaterali atipici, di per sé inidonei ai sensi dell'art. 1987 c.c. a vincolare i loro autori, nella mancanza di una specifica disposizione legislativa che ne preveda l'obbligatorietà.

Cass. civ. n. 7297/1993

L'osservanza, da parte della minoranza dissenziente, della deliberazione legittimamente adottata dall'assemblea dei condomini dell'edificio per il regolamento interno della ripartizione delle spese per il godimento di parti comuni (nella specie, ripartizione delle spese di esercizio e manutenzione dell'impianto di riscaldamento), essendo esclusivamente dovuta alla efficacia vincolante dell'atto collettivo anche nei confronti dei dissenzienti, non esprime una volontà negoziale di tacita adesione e non può, pertanto, trasformare la delibera condominiale in regolamento contrattuale non più modificabile senza il consenso unanime delle parti.

Cass. civ. n. 6100/1993

La clausola del regolamento di condominio di un edificio che impone il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini a determinate attività, ritenute incompatibili con l'interesse comune (nella specie, divieto di destinare gli appartamenti a gabinetto odontotecnico), traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto di proprietà dei singoli condomini, deve essere approvata all'unanimità e per avere efficacia nei confronti degli aventi causa a titolo particolare dei condomini deve essere trascritta nei registri immobiliari oppure essere menzionata ed accettata espressamente nei singoli atti d'acquisto.

Cass. civ. n. 1218/1993

I regolamenti condominiali, non approvati dall'assemblea, ma adottati coattivamente, in virtù di sentenza attuativa del diritto potestativo di ciascun partecipe del condominio (con più di dieci componenti) di ottenere la formazione del regolamento della comunione, hanno efficacia vincolante per tutti i condomini, ai sensi dell'art. 2909 c.c., a seguito del passaggio in giudicato di detta sentenza.

Cass. civ. n. 9821/1991

Con riguardo all'impianto per la distribuzione od anche il riscaldamento dell'acqua, che sia comune a fabbricati vicini, trovano applicazione le regole generali della comunione, non quelle particolari del condominio degli edifici. Pertanto, il regolamento convenzionale per la gestione di detto impianto può essere modificato solo con la unanimità dei consensi di tutti i partecipanti, pure per quanto attiene alla nomina dell'amministratore, non essendo invocatili i criteri maggioritari previsti per i condomini degli edifici (artt. 1136 e 1138 c.c.).

Cass. civ. n. 9591/1991

Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio è vincolante, purché richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto, sì da far parte per relationem del loro contenuto, solo per coloro che successivamente acquistano le singole unità immobiliari, ma non per coloro che abbiano acquistato le unità immobiliari prima della predisposizione del regolamento stesso, ancorché nell'atto di acquisto sia posto a loro carico l'obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro, mancando uno schema definitivo, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto del negozio; pertanto, in questa ultima ipotesi, il regolamento può vincolare l'acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, ques'ultimo vi presti adesione. Tale adesione — e quindi la volontà del condomino di accettare le disposizioni del regolamento condominiale limitative del diritto di proprietà sulle parti esclusive del suo immobile — deve risultare per iscritto, in modo chiaro ed inequivocabile e non per fatti concludenti, non potendo pertanto costituire adesione, con i conseguenti effettivi vincolanti, l'«applicazione» e la «presa di cognizione» del regolamento stesso.

Cass. civ. n. 7884/1991

La disciplina della ripartizione delle spese condominiali contenuta in un regolamento di natura contrattuale, può essere innovata, in base al principio dell'autonomia contrattuale enunciato dall'art. 1322 c.c., da una nuova convenzione, la quale, non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ai sensi dell'art. 1350 c.c., ma richiede il consenso di tutti i condomini, che può essere espresso anche per facta concludentia, dovendo, però, in ogni caso la manifestazione tacita di volontà rapportarsi ad un comportamento univoco e concludente, dal quale possa desumersi, per il comune modo di intendere, un determinato volere con un preciso contenuto sostanziale. (Nella specie, la Corte Suprema in base all'enunciato principio ha confermato la decisione dei giudici del merito che aveva escluso la formazione di un nuovo accordo negoziale per facta concludentia con riguardo ad una applicazione di diversi criteri di ripartizione delle spese condominiali, ancorché avutasi per diversi anni, ma senza la consapevolezza della diversità di quei criteri e delle tabelle millesimali relative).

Cass. civ. n. 6768/1991

Le norme dei regolamenti condominiali che, al fine di assicurare ai condomini un godimento pieno e tranquillo, sia delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, sia delle parti comuni dell'edificio, pongono limitazioni all'uso di esse, riducendo la naturale esplicazione del diritto di proprietà, hanno natura contrattuale e debbono perciò essere approvate — a differenza di quelle concernenti la disciplina dell'uso delle cose comuni e dei servizi condominiali —all'unanimità). Esse inoltre vincolano gli acquirenti dei singoli appartamenti indipendentemente da qualsiasi trascrizione del regolamento, allorché essi, nell'atto di acquisto, facendo esplicito riferimento al regolamento condominiale dimostrino di esserne a conoscenza e di approvarne il contenuto, anche senza espressa menzione delle singole disposizioni.

Cass. civ. n. 4905/1990

In tema di condominio, le pattuizioni, contenute nel regolamento predisposto dall'originario proprietario accettato con l'atto d'acquisto, che comportino restrizioni delle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini ovvero di quelle relative alle parti condominiali dell'edificio, devono essere espressamente e chiaramente enunziate, con la conseguenza che devono ritenersi invalide quelle pattuizioni che, con formulazione del tutto generica, limitino il diritto dei condomini di usare, godere o disporre dei beni condominiali ed attribuiscano all'originario proprietario il diritto non sindacabile di apportare modifiche alle parti comuni.

La disposizione di cui al quarto comma dell'art. 1138 c.c., secondo cui le norme del regolamento di condominio non possono in nessun caso derogare, tra l'altro, a quanto stabilito nell'art. 1120 dello stesso codice, concernente le innovazioni, si riferisce oltre che al regolamento approvato dall'assemblea dei condomini anche a quello predisposto dall'originario proprietario ed accettato dai condomini all'atto dell'acquisto del bene facente parte del condominio (cosiddetto regolamento contrattuale).

Cass. civ. n. 73/1986

Il regolamento convenzionale di condominio — anche se non materialmente inserito nel testo del contratto di compravendita dei singoli appartamenti dell'edificio condominiale — fa corpo con esso, purché espressamente richiamato ed approvato; di modo che le clausole rientrano almeno per relationem, nel contenuto dei singoli contratti di acquisto, e trattandosi in questo caso di relatio perfetta — in quanto il richiamo, nei vari contratti, è opera di entrambi i contraenti — ne deriva che le singole clausole del regolamento di condominio restano fuori dalla previsione legislativa del secondo comma dell'art. 1341 c.c., che, nel sancire la necessità della specifica approvazione per iscritto di condizioni vessatorie, ha invero riguardo alle sole clausole, di contratti per adesione od analoghi, che risultino invece predisposte da una soltanto delle parti contraenti.

Cass. civ. n. 3848/1985

Il divieto, a carico del condomino di edificio, di dare una determinata destinazione alla porzione di sua proprietà esclusiva, traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto dominicale, non può derivare da una deliberazione assembleare, adottata con le maggioranze previste per la regolamentazione dell'uso e del godimento dei beni comuni (art. 1138 terzo comma c.c.), ma presuppone un titolo convenzionale, con l'accettazione del vincolo da parte del condomino stesso (in sede di acquisto della proprietà esclusiva, ove si tratti di vincolo predisposto dal costruttore od originario unico proprietario dell'edificio, o con separato atto successivo, ovvero anche con adesione alla decisione assembleare che introduca il vincolo medesimo). In difetto di tale accettazione, pertanto, deve escludersi che una certa utilizzazione dell'alloggio di proprietà esclusiva (nella specie, ad ambulatorio medico) possa di per sé costituire fatto illecito, avverso il quale sia dato al condominio od agli altri condomini facoltà di insorgere, salva restando la tutela di questi per gli eventuali pregiudizi che possano derivare dal concreto svolgimento delle attività inerenti a detta destinazione e dalle relative modalità (ad esempio, in caso di immissioni eccedenti la normale tollerabilità, a nonna dell'art. 844 c.c.).

Cass. civ. n. 6397/1984

Nel caso di violazione di disposizioni legittimamente contenute nel regolamento condominiale che stabiliscano il divieto di destinare i singoli locali dell'edificio a determinati usi, il condominio può chiedere nei diretti confronti del conduttore di un appartamento del fabbricato condominiale la cessazione della destinazione abusiva e l'osservanza in forma specifica delle istituite limitazioni, in quanto il conduttore non può trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condomino suo locatore e ciò alla unica condizione che sia comprovata l'operatività della clausola limitativa, o, in altri termini, la sua opponibilità al condomino locatore.

Cass. civ. n. 3629/1981

La semplice indicazione nel regolamento di condominio di una determinata destinazione delle unità immobiliari non può precluderne altre diverse, essendo tale risultato conseguibile solo mediante costituzione di reciproche servita volontarie fra i vari condomini, con conseguente restrizione della sfera di dominio di costoro sui beni di loro proprietà esclusiva ed essendo a tal fine necessarie specifiche manifestazioni di volontà, desumibili in modo non equivoco dall'atto costitutivo.

Cass. civ. n. 2305/1978

Il regolamento condominiale che contenga limitazioni dei diritti dominicali dei singoli condomini deve essere approvato da tutti i condomini ed ha valore negoziale. Ne consegue che esso, per potere avere effetto anche nei confronti dei successori a titolo particolare dei partecipanti al condominio deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari.

Cass. civ. n. 4927/1977

Il regolamento di condominio, afferendo alla sfera condominiale che è sfera di mera gestione, è paradigmaticamente diretto a disciplinare — anche sotto il profilo del concorso economico da parte dei proprietari di piani o porzioni di piano — la conservazione e l'uso delle parti comuni dell'edificio, nonché l'apprestamento e la fruizione dei servizi comuni, e pertanto le sue disposizioni non possono, per definizione, menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni (art. 1138, ultimo comma, c.c.). Ne consegue che le clausole che, eventualmente inserite nel suo contesto, tendano a limitare tali diritti, sia in ordine alle parti comuni, sia in ordine a quelle di proprietà esclusiva, rivestono natura convenzionale e possono, quindi, trarre validità ed efficacia solo dalla specifica accettazione degli interessati, espressa in forma adeguata.

L'obbligo genericamente previsto in una scrittura privata di rispettare un regolamento di condominio da predisporsi in futuro a cura del costruttore (venditore o promittente venditore) non vale a consentire a quest'ultimo di atteggiare a suo arbitrio il relativo testo e, in particolare, di inserirvi un contenuto atipico, limitativo dell'estensione dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano nel condominio degli edifici il diritto di proprietà di ciascun condominio.

Cass. civ. n. 506/1975

L'accettazione del regolamento condominiale predisposto dal costruttore originario da parte degli acquirenti le porzioni di fabbricato ed il conseguente carattere contrattuale del medesimo non richiedono la contestualità della conoscenza effettiva con la stipulazione del contratto di acquisto, potendo detta conoscenza essere anteriore o posteriore alla stipulazione stessa quando comunque il contratto contenga l'impegno dell'acquirente di osservare il regolamento già predisposto; inoltre, l'accettazione può risultare anche da fatti concludenti.

Le clausole di un regolamento contrattuale, che dettano la disciplina dell'uso delle cose comuni, non possono essere modificate con deliberazioni dell'assemblea adottate a maggioranza, quando da tali deliberazioni consegua un pregiudizio ai diritti che ciascun condomino ha sulla cosa comune così come sono configurati nel regolamento contrattuale stesso.

Cass. civ. n. 248/1975

Il regolamento contrattuale di condominio può contenere l'inclusione esplicita tra le cose comuni, soggette sia alla comunione necessaria sia alla correlata indivisibilità funzionale sia all'inseparabilità pro quota dai trasferimenti delle proprietà individuali esclusive, di cose determinate per le quali sia incerta la riconducibilità alla categoria delle cose comuni in regime di condominio. La validità di detta inclusione può derivare, oltre che dalla comune volontà di tutti i partecipanti al condominio, dagli elementi strutturali e funzionali caratterizzanti le medesime cose incluse in correlazione ad una o più cose comuni; detta correlazione può esprimersi o nella provvisorietà della cosa, desumibile dai suoi caratteri costruttivi escludenti l'insorgenza di conflitti pratici di compatibilità tra la medesima e le cose comuni e tra questi ed i diritti di proprietà esclusiva, e (o) con l'inerenza materiale traducibile in un rapporto di connessione oggettiva o di strumentalità della stessa con una delle cose comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. Il regolamento contrattuale di condominio, quando include esplicitamente una cosa tra quelle comuni soggette al regime della comunione necessaria, contiene un atto negoziale di accertamento del rapporto di inerenza della cosa espressamente considerata con quelle comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., con l'effetto di individuare i limiti oggettivi delle proprietà esclusive e le corrispondenti quote sulle cose comuni, di escludere la separata disponibilità della cosa inclusa tra quelle comuni, di prevenire controversie circa la distinta utilizzabilità della cosa stessa indipendentemente dall'esistenza di un valido titolo costitutivo di diritti sulla medesima nel contesto dei concorrenti diritti degli altri condomini.

Cass. civ. n. 3525/1974

Le clausole contenute nei regolamenti condominiali, le quali limitano il diritto sui beni comuni o sulle cose di proprietà esclusiva, integrano veri e propri oneri reali o servitù prediali, ed intanto sono opponibili ai terzi acquirenti a titolo particolare, in quanto siano specificamente trascritte. A tale fine, perché si producano gli effetti della trascrizione, è necessaria la completezza della nota, sia dal punto di vista soggettivo, sia da quello oggettivo, nel senso che la stessa deve indicare il contenuto essenziale del titolo di cui si chiede la trascrizione, e menzionare con chiarezza i negozi giuridici cui si vuole dare pubblicità, di guisa che, dall'esame del tenore della nota, sia possibile accertare con sicurezza a favore e a carico di chi la trascrizione debba conseguire i suoi effetti e, trattandosi di servitù, quale ne sia la natura e quale il fondo servente su cui essa grava.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1138 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Fabio P. chiede
martedì 26/02/2019 - Piemonte
“Buongiorno,
in un condominio, tutti gli alloggi al piano terra hanno un antistante giardinetto in uso esclusivo. Tali giardinetti sono di proprietà condominiale, ma ciascuno di essi è per l'appunto in uso esclusivo all'appartamento cui è connesso. Questo è sancito da una norma del regolamento contrattuale.
Sempre la sopraccitata norma stabilisce anche che i giardini devono avere funzione puramente decorativa e non si possono adibire ad diversi usi. Inoltre, non è permesso di collocarvi costruzioni o manufatti non confacenti alla destinazione d'uso di tali giardini. Segue una lista non esaustiva di manufatti invece consentiti (aiuole, vasi, camminamenti, panche ecc.).
Ora, mi è chiaro che la parte della norma che stabilisce l'uso esclusivo è da intendersi come norma contrattuale. Ma la seconda parte, che stabilisce la destinazione d'uso dei giardini (funzione puramente decorativa), nonché la tipologia di oggetti che è possibile collocarvi, è anch'essa una norma contrattuale? L'assemblea può cancellare i suddetti vincoli all'uso dei giardini oppure autorizzare la collocazione di oggetti difformi (ad es. barbecue, piscine) con maggioranza anziché all'unanimità?
Grazie.”
Consulenza legale i 02/03/2019
Il regolamento condominiale può definirsi come la legge interna del condominio con il quale vengono disciplinate le modalità di utilizzo delle cose comuni e al quale tutti i proprietari devono attenersi.
Nella prassi condominiale possiamo trovare due tipologie di regolamenti: quello assembleare e quello contrattuale. Si ha il regolamento assembleare quando lo stesso viene approvato dalla assemblea di condominio secondo le maggioranze previste dagli artt. 1138 e 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio:500 millesimi).
Si ha invece il regolamento contrattuale, come pare nel caso posto dal quesito, quando lo stesso viene unilateralmente predisposto dal costruttore ed inserito o richiamato nei singoli atti di vendita delle unità immobiliari. Contrariamente al regolamento assembleare, quello contrattuale non viene “imposto” dalla maggioranza della assemblea e non promana da tale organo, ma viene accettato dai condomini nel momento dell’acquisto delle unità abitative.
Inoltre, se tale regolamento, come accade sempre, viene trascritto presso le Conservatorie Immobiliari o richiamato nei rogiti di vendita successivi a quelli originari effettuati dal costruttore, esso vincolerà anche i nuovi proprietari che entrano a far parte della compagine condominiale.

Per tali motivi tale tipologia di regolamento, assume la natura di contratto vigente tra tutti i componenti della compagine condominiale, e pertanto, affinché si possa giungere ad una sua modifica, è necessario che tutti i condomini sottoscrivano un nuovo contratto avente ad oggetto la modifica del precedente regolamento.

Nella prassi condominiale sovente capita che per mezzo del regolamento contrattuale si costituiscano dei diritti di servitù, come, appunto, nel caso prospettato dal quesito. Uno dei modi in cui può essere costituita una servitù prediale di cui all’art. 1027 del c.c. è lo strumento contrattuale, per mezzo del quale il proprietario dei fondi coinvolti (dominante e servente), disciplinano il contenuto del diritto e le modalità del suo esercizio.

Con il regolamento contrattuale di cui al quesito si è costituito a favore degli appartamenti di cui al piano rialzato (fondi dominanti) e a carico delle antistanti giardinetti condominiali (fondi serventi), un diritto di uso esclusivo, in forza del quale le predette aree verdi, pur mantenendo la loro natura di beni condominiali, vengono concessi in uso esclusivo ai proprietari delle unità abitative di cui al piano rialzato.
Il diritto di uso esclusivo, tuttavia non è illimitato, ma al fine di garantire il rispetto del decoro architettonico dell’edifico, vengono prescritti all’interno del regolamento condominiale una serie di limiti e di prescrizioni estremamente dettagliate su come le aree verdi dovranno essere utilizzate e mantenute dai proprietari degli appartamenti.

L’accordo contrattuale investe interamente la disciplina appena descritta, sia nella parte in cui le parti costituiscono il diritto di uso esclusivo, sia nella parte in cui vengono indicati i contenuti e i limiti di tale diritto, non potendovi essere in questo senso una scissione dei due momenti.
Per tale motivo, l’assemblea condominiale non può a colpi di maggioranza modificare quanto disposto nel regolamento contrattuale in merito ai vincoli e alle modalità di esercizio del diritto di utilizzo delle aree verdi. Se così facesse la delibera adottata sarebbe da considerarsi nulla, e pertanto impugnabile in ogni tempo oltre i rigidi termini impugnatori di cui all’art. 1137 del c.c. da chiunque vi abbia interesse, anche da chi, ad esempio, abbia contribuito con il suo voto favorevole a far adottare la delibera viziata.



Mario N. chiede
lunedì 18/02/2019 - Lazio
“seguito quesito Q201922693.

mi è stato detto dall'amministratore che una ventina di anni fa nel corso di una riunione condominiale (non totalitaria), in cui io, non potendo partecipare, avevo delegato un altro condomino, è stato deciso di contabilizzare i consumi dell'acqua in via millesimale anzichè sulla base dei reali consumi di ciascun appartamento.
Visto che, come anche da voi confermato, per le modifiche di un regolamento contrattuale ci vuole l'unanimità dei condomini, credo che tale delibera sia nulla. Conseguentemente, reputo che la mia richiesta di ripartire i costi dell' l'acqua in base ai reali consumi di ciascun appartamento, nel rispetto delle indicazioni del regolamento di condominio, debba essere, accolta e vorrei il vostro parere al riguardo.
attendo quindi un vostro riscontro e, restando a disposizione per eventuali chiarimenti, invio cordiali saluti.

Consulenza legale i 23/02/2019
Per non essere inutilmente ripetitivi non ci si dilungherà sulla differenza tra il regolamento di condominio di natura assembleare e contrattuale: aspetto che si è ampiamente trattato nel precedente quesito a cui fa rinvio lo stesso lettore.
In questa sede basta solo puntualizzare il fatto che il regolamento contrattuale viene definito tale in quanto espressione della autonomia negoziale prevista dall’art. 1322 del c.c., principio che può liberamente esplicarsi anche in ambito condominiale, fermo restando i limiti indicati dal 4° e 5° comma dell’art.1138 del c.c.
In altri termini un regolamento contrattuale, che giova ribadirlo deve essere sottoscritto da tutti i proprietari, può sicuramente prevedere particolari modalità di ripartizione degli oneri condominiali in deroga a quanto disposto dall’art. 1123 e 1124 del c.c., ma sicuramente non potrà prevedere, per esempio, norme di funzionamento della assemblea differenti da quelle indicate dall’art. 1136 del c.c.

La giurisprudenza oramai dominante ritiene che la delibera assembleare la quale ripartisce le spese condominiali in maniera difforme da quanto stabilito dalle norme di un regolamento contrattuale sia affetta da nullità assoluta (es su tutte Cass. Civ., Sez. II, n. 17268 del 28 08 2015). La motivazione che viene messa a giustificazione di una tale grave forma di invalidità è facilmente intuibile: la delibera condominiale non può andare a ledere l’autonomia contrattuale dei singoli proprietari, modificando a colpi di maggioranza quanto già deciso da tutti i proprietari in un accordo da essi sottoscritto. Per addivenire ad una nuova modalità di riparto degli oneri condominiali tutti i proprietari dovranno pertanto firmare un nuovo accordo che vada a sostituire il precedente.

Capire se una delibera della assemblea condominiale sia affetta da un vizio di annullabilità o di nullità ha delle conseguenze pratiche di estremo rilevo. Innanzitutto, una delibera nulla può essere impugnata in ogni tempo, da chiunque vi abbia interesse: non trovano quindi applicazione i rigidi termini di impugnazione previsti dall’art 1137 del c.c. e la nullità, inoltre, può essere fatta valere in giudizio anche dal condominio che durante la riunione ha contribuito con il suo voto favorevole alla adozione della delibera viziata.
Una delibera annullabile, al contrario, deve essere impugnata, a mente dell’art 1137 del c.c., solo dal condominio che era assente durante la riunione o ha manifestato voto contrario alla sua adozione o si è astenuto dalla votazione. La annullabilità può essere fatta valere solo entro il termine perentorio di trenta giorni che decorrono: per il condominio presente il giorno della riunione, dal giorno della adozione della delibera, per il condomino assente dal giorno che la delibera viene ad esso comunicata da parte dell’ amministratore di condominio.

In applicazione di quanto detto finora si può dire che se la delibera, adottata dalla assemblea più di venti anni fa, ha statuito un criterio di riparto delle spese idriche differenti rispetto a quanto previsto nel regolamento contrattuale, essa, nonostante sia stata adottata oramai da tempo immemore, può essere oggetto di impugnazione innanzi al giudice. Il giudizio potrà essere instaurato anche se all’epoca il rappresentante abbia espresso, in nome e per conto dell’autore del quesito, voto positivo alla sua adozione Si tenga conto che trattandosi di materia condominiale il giudizio dovrà essere preceduto dal tentativo obbligatorio di conciliazione previsto dal D.Lgs. n. 28/2010.
Vi è da dire, inoltre, che non solo la delibera che ha disposto la modifica delle modalità di riparto delle spese idriche è affetta da nullità, ma anche tutte le successive delibere di approvazione del bilancio condominiale che, in attuazione di quanto originariamente stabilito dall'assemblea condominiale, hanno medio tempore ripartito gli oneri condominiali in maniera difforme a quanto disposto dal regolamento condominiale.

Mario N. chiede
martedì 29/01/2019 - Lazio
“salve, il mio quesito riguarda un problema insorto relativamente alla suddivisione dei costi dell'acqua fornita dall'Acea.
Infatti il nostro regolamento di condominio, di tipo contrattuale, all'articolo 26 cita: "ciascun appartamento è munito di contatore per l'acqua. I consumi del volume di acqua, indicato dal contatore generale di ciascuna palazzina, che eventualmente fosse superiore alla somma dei consumi di ciascun singolo contatore dislocato in ciascun appartamento dovrà essere ripartito tra i singoli condomini di ciascuna palazzina in parti proporzionali ai millesimi indicati nelle rispettive tabelle A/1 e A/2." mentre i costi complessivi dell'acqua vengono ripartiti interamente per i millesimi di dette tabelle.
Ciò premesso, le mie richieste di applicare il regolamento condominiale non sono state prese in considerazione ed in risposta alle mie istanze, nel corso dell'ultima riunione di condominio, è stata ipotizzato di modificare il regolamento stesso, ma ad oggi non si è mosso niente.
Personalmente ho registrato i miei consumi, fornendo a tempo debito all'amministrazione condominiale la foto del contatore al 31 dicembre 2017 e successivamente quella di fine 2018 e contemporaneamente ho decurtato il pagamento dell'ultima bolletta condominiale della maggiore quota richiestami su base millesimale.
Ora, fatte queste premesse, vorrei sapere se la ipotizzata modifica del regolamento è possibile anche in presenza di una votazione non unanime da parte dei condomini .
Attendo istruzioni per l'invio di documenti utili al caso.
Grazie e cordiali saluti.

Consulenza legale i 01/02/2019
Per rispondere adeguatamente al quesito, è necessario illustrare brevemente che cosa si intende per regolamento di condominio, e nello specifico che cosa si intende per regolamento contrattuale.
Il regolamento condominiale può definirsi come la legge interna del condominio con il quale vengono disciplinate le modalità di utilizzo delle cose comuni e al quale tutti i proprietari devono attenersi. Secondo l’art. 1138 del c.c. tale documento è obbligatorio quando il numero dei condomini sia superiore a dieci, e deve necessariamente contenere: la disciplina circa l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, la tutela del decoro dell’edificio e le norme che disciplinano l’amministrazione. Se il condominio è composto da un numero di proprietari inferiore a dieci, l’adozione del regolamento non è vietato; ciascun condomino, ai sensi del 2°comma dell’art.1138 del c.c., può prendere l’iniziativa per la sua adozione.

Nella prassi condominiale possiamo trovare due tipologie di regolamenti: quello assembleare e quello contrattuale.
Si ha il regolamento assembleare quando lo stesso viene approvato dalla assemblea di condominio secondo le maggioranze previste dalla legge, che sono quelle di cui al 2°comma dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio:500 millesimi), e deve essere allegato al registro dei verbali della assemblea di cui al n. 7) dell’art.1130 del c.c.

Si ha, invece, il regolamento contrattuale, come pare nel caso posto dal quesito, quando lo stesso viene unilateralmente predisposto dal costruttore ed inserito o richiamato nei singoli atti di vendita delle unità immobiliari. Contrariamente al regolamento assembleare, quello contrattuale non viene “imposto” dalla maggioranza della assemblea e non promana da tale organo, ma viene accettato dai condomini nel momento dell’acquisto delle unità abitative.
Inoltre, se tale regolamento, come accade sempre, viene trascritto presso le Conservatorie Immobiliari o richiamato nei rogiti di vendita successivi a quelli originari effettuati dal costruttore, essi vincoleranno anche i nuovi proprietari che entrano a far parte della compagine condominiale.
Per tali motivi tale tipologia di regolamento, assume la natura di contratto vigente tra tutti i componenti della compagine condominiale, e pertanto, affinché si possa giungere ad una sua modifica, è necessario che tutti i condomini ne sottoscrivano uno nuovo avente ad oggetto la modifica del precedente.

Alla luce di quanto detto sopra, la modifica alla norma del regolamento che disciplina le modalità di riparto del consumo idrico tra i condomini non potrà esse effettuata con una semplice delibera assembleare adottata a maggioranza; anzi, una delibera di questo tipo, proprio perché va a violare un precedente accordo sottoscritto tra tutti i proprietari, deve considerarsi nulla e pertanto impugnabile in ogni tempo, oltre i rigidi termini previsti dall’art.1137 del c.c.
L’unico modo per modificare tale parte del regolamento, è quella di far sottoscrivere a tutti proprietari un nuovo accordo; se poi si vorrà che tale modifica sia anche opponibile ad eventuali nuovi condomini che in futuro entreranno a far parte della compagine condominiale, sarà necessario che la firma del contratto sia fatta innanzi ad un notaio che procederà poi alla trascrizione della convenzione nei registri immobiliari.

Pasquale G. chiede
domenica 20/01/2019 - Molise
“Mia moglie, C. M. C. ha acquistato un immobile in Milano, a Giugno 2015, non soddisfatta del criterio di ripartizione spese, previsto da un regolamento contrattuale, ha inviato due lettere all'amministratore.
L'ultima assemblea sembra aver accolto alcune considerazioni avanzate, ma non so se saranno recepite in assemblea.
Per quanto precede, vorrei prepararmi ad un eventuale esito insoddisfacente.
A tale scopo potrei inviare due lettere di riepilogo della situazione e/o gli eventuali allegati, qualora occorressero.
Nelle stesse lettera faccio riferimento ad una porta carraia, dove passano le auto, che vorrei anche pedonabile.
saluti
G. P.”
Consulenza legale i 09/02/2019
La corposa relazione presentata fornisce diversi spunti di riflessione che si analizzeranno per punti distinti.

La chiusura della porta pedonale
Solitamente nel momento in cui si acquista una unità immobiliare già edificata la stessa viene acquistata con la clausola: "vista e piaciuta". Il rogito con cui è stato compravenduto l’appartamento di Via (omissis) a Milano non fa differenza, lo stesso infatti recita: "Quanto in contratto è trasferito a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova attualmente, con tutti gli inerenti fissi ed infissi, con tutti i vincoli, pesi ed oneri, servitù attive e passive di cui fosse gravato, e con i diritti e gli obblighi di natura condominiale che parte acquirente dichiara di conoscere ed accettare".
Subito dopo a tale clausola il rogito, tuttavia, pone una importante eccezione (a quanto detto prima), in quanto la società venditrice: "si impegna ad effettuare il rifacimento della pensilina di ingresso all'appartamento e delle scalette di accesso e di procedere ai lavori di modifica della restante sua proprietà in modo che la porta pedonale sia compresa nel cancello del passo carraio".
Tale ultima clausola costituisce un vero e proprio obbligo accessorio al contratto che la società venditrice era tenuta a rispettare: cosa che non è stata fatta, in quanto la L.... ha provveduto a chiudere la porta pedonale esistente. Se i lavori necessari comportavano la necessità di andare a modificare delle parti comuni dell’edificio, era la società venditrice che doveva attivarsi per procurarsi le eventuali autorizzazioni da parte della assemblea dei condomini.
Chiaramente tale inadempimento, seppur evidente, non è di una gravità tale da poter giustificare una risoluzione del contratto di vendita - anche perché non crediamo che ci sia per gli acquirenti un interesse a restituire l’immobile acquistato - ma è idoneo per poter chiedere alla società venditrice, prima magari attraverso delle procedure conciliative, e poi magari in sede giudiziale, un piccolo risarcimento del danno che potrà essere determinato in via equitativa dal giudice ex. artt. 1226 del c.c. e 114 del c.p.c.

Il discorso fatto finora non muta dal lato pratico nel caso in cui i lavori promessi dalla L.... siano impossibili per ragioni di sicurezza o simili. In questo caso saremo di fronte ad una prestazione parzialmente impossibile ex. art. 1464 del c.c. e pertanto si avrebbe titolo per richiedere una riduzione del prezzo.

La suddivisione delle spese e il regolamento condominiale
Gli artt. 1123 e 1124 del c.c., sono le due norme principali che vanno a disciplinare le modalità di riparto degli oneri condominiali all’interno dell’edificio. Per costante giurisprudenza, e per espressa disposizione dello stesso legislatore, tale normativa è assolutamente derogabile da una diversa convenzione vigente tra i singoli condomini. Nella stragrande maggioranza dei casi, tale diversa convenzione è rappresentata da un regolamento condominiale di natura contrattuale, come, appunto, nel complesso edile descritto nel quesito.
Il regolamento condominiale può definirsi come la legge interna del condominio con il quale vengono disciplinate le modalità di utilizzo delle cose comuni e al quale tutti i proprietari devono attenersi.
Il regolamento di condominio è contrattuale, quando lo stesso viene unilateralmente predisposto dal costruttore ed inserito o richiamato nei singoli atti di vendita delle unità immobiliari. Contrariamente al regolamento assembleare, quello contrattuale non viene “imposto” dalla maggioranza della assemblea e non promana da tale organo, ma viene accettato dai condomini nel momento dell’acquisto delle unità abitative.
Inoltre, se tale regolamento, come accade sempre, viene trascritto presso le Conservatorie Immobiliari o richiamato nei rogiti di vendita successivi a quelli originari effettuati dal costruttore, esso vincolerà anche i nuovi proprietari che entreranno a far parte della compagine condominiale.
Per tali motivi tale tipologia di regolamento assume la natura di contratto vigente tra tutti i proprietari, e pertanto, affinché si possa giungere ad una sua modifica, è necessario che tutti i condomini sottoscrivano un nuovo contratto avente ad oggetto la modifica del precedente.
E’ importante sottolineare, proprio perché il regolamento contrattuale non promana dalla maggioranza della assemblea condominiale ma dalla volontà di tutti i proprietari, che qualsiasi delibera a maggioranza (non importa quale) che andasse a derogare alle norme stabilite dal regolamento sarebbe nulla e come tale impugnabile in ogni tempo oltre i rigidi termini impugnatori previsti dall’art. 1137 del c.c.

Andando ad analizzare le norme del regolamento si può notare come lo stesso ricalchi in gran parte la normativa codicistica vigente all’epoca in cui fu redatto, andando però a cristallizzare in un contratto l’associazione/relazione tra le singole voci di spesa del bilancio condominiale e la tabella che dovrà essere utilizzata per il loro riparto tra i condomini.
Gli artt. 25 e 26 del regolamento, infatti, ci dicono che le spese: straordinarie, di rifacimento e ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, assicurative in genere, amministrative e di acquisto di beni patrimoniali, verranno ripartite con i millesimi di proprietà; viceversa, le spese di manutenzione ordinaria, di illuminazione e di pulizia verranno ripartite con la tabella millesimale di spese.
In merito alle spese ordinarie l’art. 26 del regolamento di condominio, andando di fatto a riprendere quanto dispone il co. 3° dell’art.1123 del c.c., dispone che le spese che si riferiscono solo ai corpi di fabbrica insistenti sui mappali 161 e 163, verranno attribuite solo al singolo fabbricato che ne trae utilità.
Operando una scelta a mio avviso piuttosto curiosa, chi ha redatto il regolamento di condominio all’art. 2, derogando a quanto dispone l’art. 1117 del c.c., ha escluso dai beni comuni del fabbricato il cortile insistente sul mappale 162; tale scelta è piuttosto strana in quanto tale cortile, trovandosi nel mezzo dei due mappali 161 e 163, è necessariamente il punto di accesso all’intero complesso edile ed è per struttura sua propria un bene condominiale. Difatti, al fine di permettere che i mappali 161 e 163 abbiano uno sbocco sulla pubblica via, il fondo sul mappale 162 deve sopportare una servitù condominiale (si immagina di passaggio), a favore degli altri due mappali.
In merito alla predetta servitù, è importante precisare come i commi 2° e 3° dell’art. 1069 del c.c., dispongono che i costi per la realizzazione e la manutenzione delle opere necessarie per l’esercizio della servitù devono essere sopportate dal proprietario del fondo dominante, e se esse giovano anche al proprietario del fondo servente, esse sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.
Applicando quanto disposto dall’art. 1069 del c.c. l’illuminazione dell’area cortiliva insistente sul mappale 162, essendo funzionale all’esercizio del diritto di passaggio a favore di tutti i condomini, rimane un servizio condominiale posto a vantaggio di tutti i proprietari, nonostante che esso gravi su un’area non comune a tutti.
Alla luce di quanto finora detto, la delibera di approvazione del bilancio 16/17 (punto n. 8 della relazione), parrebbe affetta da un grave vizio di nullità, in quanto contrariamente a quanto stabilito nel regolamento:
a) ripartisce le spese di illuminazione con la tabella proprietari in luogo di quella di gestione;
b) esclude alcuni condomini dalla ripartizione delle spese di luminarie: tali spese, infatti, essendo funzionali all’esercizio di una servitù condominiale posta a favore di tutti i proprietari, e non a favore di una sola parte del complesso, devono essere ripartite tra tutti secondo quanto prevede la prima parte dell’art. 26 del regolamento, e non applicando la sua ultima parte.
Essendo affetta da nullità la delibera che approva il bilancio 16/17 potrebbe essere impugnata oltre il termine di 30 giorni dalla sua adozione previsto dall’art. 1137 del c.c.
In merito alla partecipazione dell’appartamento C..... al riparto delle spese di pulizia e di illuminazione scale del complesso di cui al mappale 161, bisogna tenere conto del fatto che l’art. 26 del regolamento contrattuale sembra porsi in contrasto con quanto stabilito dal comma 2° dell’art.1123 del c.c. il quale dispone che:” Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.
L’art. 26 del regolamento suddivide, infatti, le spese di pulizie e di illuminazione scale tra tutti i condomini, senza effettivamente tenere conto del fatto, che per la struttura del complesso condominiale al mappale 161, tale servizio non è oggettivamente usufruibile dalla unità immobiliare di proprietà C.... . Questo è dimostrato dal fatto che il regolamento suddivide tutte le spese di illuminazione e pulizia attraverso la tabella di gestione, in cui sono attribuiti alla C..... dei millesimi di riparto, avendo solo cura di specificare che le spese che si riferiscono solo al corpo di fabbrica di cui al mappale 161 o solo quelle che si riferiscono al corpo di fabbrica di cui al mappale 163, verranno riferite solo a quel fabbricato.
Per le ragioni che si sono sopra dette, il regolamento contrattuale deve considerarsi la disciplina principale per determinare le modalità di suddivisione delle spese condominiali, derogabile solo dalla volontà unanime dei singoli condomini, e ad esso dobbiamo fare riferimento. E’ anche vero che in un ipotetico contenzioso sul punto, si potrebbe sostenere che comunque per come è strutturato l’art 26 del regolamento condominiale, esso non si pone in contrasto con quanto disposto dal comma 2° dell’art 1123 del c.c.: gli esiti di tale contenzioso, tuttavia, non sono assolutamente scontati.
Forse, la strada più conveniente sarebbe quella di proporre alla compagine condominiale, in sede di revisione delle tabelle millesimali, l’adozione di una nuova tabella scale illuminazione, riferibile solo al mappale 161, che tenga conto dei diversi usi che ciascuna unità abitativa trae dal servizio.

Le maggioranze necessarie alla approvazione delle delibere assembleari (punto 5 della relazione).
Il regolamento condominiale in merito al funzionamento dell’organo assembleare opera un rinvio de plano alle norme codicistiche, ed in particolare all’art. 1136 del c.c.
Tale norma, come novellata dalla riforma del diritto condominiale del 2012, dispone che l’assemblea di condominio in seconda convocazione è regolarmente costituita con di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio; le deliberazioni, vengono approvate con il voto dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Dalla analisi del verbale della riunione assembleare del 19.12.2016, non si ravvisano violazioni in merito ai quorum costitutivi e deliberativi previsti dalla normativa vigente sulla base degli argomenti previsti all’ordine del giorno, e ad ogni modo se anche vi fossero i termini per impugnare la delibera sono ampiamente decorsi (rimane comunque salva la possibilità di far valere i vizi di nullità che si sono rilevati nel precedente paragrafo).

Le modifiche alle tabelle millesimali.
Anche se le tabelle millesimali vengono allegate ad un regolamento contrattuale unilateralmente predisposto dal costruttore, la giurisprudenza prima e il legislatore del 2012 poi, riconoscono la possibilità che le stesse possano essere modificate, nei limiti che vedremo, attraverso le maggioranze di cui all’art. 1136 del c.c.
Innanzitutto, è opportuno citare per la sua importanza, anche se anteriore alla riforma del condominio del 2012, il principio espresso dalle Sezioni Unite della Cassazione con sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010.
Con tale importante arresto le Sezioni Unite hanno ritenuto che le tabelle millesimali, anche se allegate ad un regolamento di natura contrattuale, non ne condividono la medesima natura, in quanto esse non sono un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, ma servono solo ad esprimere, in precisi termini aritmetici, un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini. Come necessaria conseguenza al ragionamento che si è sopra riportato, le Sezioni Unite hanno concluso che per la modifica delle tabelle millesimali, siano esse di natura contrattuale o assembleare, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’ art 1136 2° co. del c.c (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edifico: 500 millesimi).
Successivamente a tale importante pronuncia interviene il legislatore con la riforma del condominio portata dalla legge n. 220 dell’11.12.2012, ed in particolare con la modifica dell’art. 69 disp. att. del c.c, il quale deve trovare applicazione per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. Con tali modifiche, il legislatore sembra sconfessare le conclusioni raggiunte dalle Sezioni Unite, disponendo che: "i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale… possono essere rettificati o modificati all’unanimità".
Il ritorno allo stringente criterio della unanimità per la modifica della tabella millesimale, trova una sua deroga, sempre all’interno dell’art. 69 disp. att. del c.c., quando la stessa sia la conseguenza di un errore, oppure vi siano delle mutate condizioni strutturali dell’edificio che alterino per più di un quinto il valore proporzionale anche della unità immobiliare di un solo condomino. In questi casi, la tabella millesimale può essere modificata, applicando le maggioranze qualificate di cui all’art. 1136 del c.c. 2° comma in luogo della unanimità. È opportuno precisare che l’errore rilevante per richiedere la modifica delle tabelle, ai sensi dell’art 69 disp. att del c.c., è quello che consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Si pensi, a tale proposito, agli errori di calcolo che attengono: all’estensione, altezza e ubicazione dei singoli appartamenti.
È importante sottolineare come, nei casi in cui trovino applicazione le maggioranze di cui all’art. 1136 2° co del c.c., qualora queste non vengono raggiunte, e nonostante ciò la delibera trovi comunque approvazione da parte dell’assemblea, saremmo in presenza di un mero vizio di annullabilità, che in quanto tale deve essere impugnato secondo quanto previsto dall’art. 1137 del c.c.
Qualora si vada ad impugnare una delibera condominiale che approvi una tabella millesimale errata, il comma 2° dell’art. 69 disp. att del c.c. prevede che il condomino che si ritiene leso possa adire l’autorità giudiziaria, convenendo in giudizio il condominio nella persona dell’amministratore di condominio. È importante sottolineare come, secondo la Cassazione Civ. n. 25790 del 14.12.2016, l’onere probatorio sulle condizioni che legittimano la richiesta della revisione della tabella millesimale incombe, ex art. 2697 del c.c., su chi intende modificare le stesse. Sarà quindi essenziale in sede di giudizio sollecitare il giudice a nominare un consulente tecnico, che vada a verificare la fondatezza delle misurazioni contenute nella tabella condominiale che si intende modificare. A tale fine sarà opportuno allegare all’atto introduttivo del giudizio una perizia di parte che vada tecnicamente a mostrare al giudice gli errori contenuti nella tabella millesimale contestata.

Pietro G. chiede
giovedì 15/02/2018 - Puglia
“Gent. mo Avv.to
Dal 1986 abito in un super condominio di soli tre piani, formato da tre scalinate con cortile, giardino e lastrico solare con aree di uso esclusivo, per un totale di 52 condomini (app. + garage). In due delle tre scalinate, i proprietari del terzo piano hanno l' uso esclusivo del lastrico solare.
Nel 1986 abbiamo acquistato casa e nell' atto notarile era richiamato un regolamento che ha sempre avuto natura contrattuale e punto di forza per alcuni condomini, per cui, a detta dei due amministratori che precedentemente hanno amministrato, modificabile solo all' unanimità; inoltre in esso sono contenuti articoli e norme che col passare degli anni andrebbero (a mio modesto parere) modificati come ad esempio: ripartizioni delle spese, delega assembleare, etc.
Tenga conto che il costruttore e il condomino che nel 1986 hanno firmato il suddetto regolamento, avevano entrambi l’ uso esclusivo del lastrico solare. Dopo pochi anni il costruttore ha venduto e il condomino che è subentrato ne ha acquisito i diritti realizzando tra l’ altro un pergolato di legno, grande circa 1/3 del lastrico ad uso esclusivo, fissato da un lato alla parete del vano scale e gli altri tre lati, con colonne in legno fissate al lastrico solare; il tutto chiuso con griglia in legno.
PROBLEMA: nei varii anni sono stati fatti più interventi per infiltrazioni, al lastrico solare con uso esclusivo di una sola scalinata (scalinata dove è stato realizzato il pergolato) e questi interventi non risolutivi e costosi (circa 80.000 euro), sono stati suddivisi come da regolamento condominiale contrattuale, attribuendo il costo di 1/3 a colui che ne ha l' uso esclusivo mentre gli altri 2/3 alla totalità dei condomini; vale a dire i 52 condomini in base alle tabelle millesimali. Inoltre l’ ing. che era anche direttore dei lavori ha escluso che una delle cause delle infiltrazioni potesse essere il pergolato.
Capisce benissimo che i condomini delle altre scalinate non interessate, quanto meno alcuni condomini del solo garage sono infastiditi dal continuare a pagare non secondo l’ art. 1125 C.C. ma secondo un regolamento contrattuale la cui modifica secondo alcuni richiede l’ unanimità e secondo altri richiede la maggioranza assembleare.
Sperando di essere stato chiaro e restando a disposizione per ulteriori chiarimenti, le chiedo:
- Secondo la nuova riforma del condominio, è possibile modificare il regolamento condominiale contrattuale con maggioranza assembleare e non unanimità?
- Se possibile, mi indica le motivazioni?

Consulenza legale i 21/02/2018
Per inquadrare correttamente il quesito posto, è opportuno innanzitutto chiarire cosa si intende per regolamento condominiale.

Il regolamento condominiale può definirsi come la legge interna del condominio, con il quale vengono disciplinate le modalità di utilizzo delle cose comuni e al quale tutti i proprietari devono attenersi.
Nella prassi condominiale solitamente si possono trovare due tipologie di regolamenti condominiali: quello assembleare e quello contrattuale.

Si ha il regolamento assembleare quando lo stesso viene approvato dalla assemblea di condominio secondo le maggioranze previste dalla legge: quindi, secondo l’art. 1136, 2° co, del c.c. deve essere approvato dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’ edificio (500 millesimi).

Si ha invece il regolamento contrattuale, come nel caso posto dal quesito, quando lo stesso viene
  • unilateralmente predisposto dal costruttore
  • ed inserito o richiamato dallo stesso nei singoli atti di vendita delle unità immobiliari.
Contrariamente, quindi, al regolamento assembleare, quello contrattuale non viene “imposto” dalla maggioranza della assemblea e non promana da tale organo, ma viene fatto proprio dalla volontà dei singoli còndomini nel momento dell’acquisto delle singole unità abitative. Proprio per tale motivo questa tipologia di regolamento assume la natura di contratto e necessita in linea generale per la sua modifica di una nuova convenzione contrattuale che promani sempre dalla unanimità dei consensi dei componenti il condominio (in origine la volontà costitutiva del regolamento era tutta in capo al costruttore, che l'ha imposta al primo acquirente, e poi, via via, a tutti i successivi facendo loro obbligatoriamente accettare il regolamento nel contratto di compravendita dell'appartamento/ufficio/negozio).
Inoltre, se tale regolamento viene trascritto presso le Conservatorie Immobiliari o richiamato nei rogiti di vendita successivi a quelli originari effettuati dal costruttore, saranno opponibili anche ai nuovi proprietari che entrano a far parte della compagine condominiale.

Nel regolamento contrattuale accade sovente, come nel caso in esame, che si riservino a favore di una o più unità immobiliari la proprietà esclusiva di parti dell’edificio oppure si vietino un uso specifico di determinati beni comuni.

Vi sono però dei limiti a cui un regolamento condominiale, sia esso contrattuale o assembleare deve attenersi: in primo luogo esso non può andare a derogare alle norme imperative di legge: cioè quelle norme che non possono essere derogate dalla volontà privata. Nell’ambito condominiale, ad esempio, il regolamento condominiale non può derogare tra l’altro alle norme che disciplinano i poteri dell’amministratore, quelli dell’assemblea di condominio, le modalità di convocazione della stessa e le impugnazioni delle delibere assembleari.

La stessa Cassazione, inoltre, in alcune sue sentenze ha tentato in qualche modo di limitare la regola della unanimità per la modifica del regolamento contrattuale. Ad esempio la Cass. Sez II n. n.5626 del 18.04.2002 fa una importante distinzione: 1.Le clausole dei regolamenti che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione; 2. mentre per la variazione di clausole che disciplinano l'uso delle cose comuni è sufficiente la deliberazione assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, secondo comma, cod. civ..

Ora, quelle parti del regolamento che attribuiscono maggioranze differenti rispetto a quelle previste dal codice civile per l’ adozione di determinate delibere assembleari, come nel caso proposto dal quesito, devono considerarsi clausole che attribuiscono ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto ad altri, e come tali, per la loro modifica, è necessaria l’ unanimità dei consensi, per i motivi che si sono sopra spiegati

Gabriele C. chiede
mercoledì 22/11/2017 - Lazio
“Il nostro Statuto è di tipo contrattuale. Tratta dei posti auto nel garage condominiale assegnati a ciascun proprietario anche tramite mappa ad esso allegata che indica nei vari posti il numero di interno di ciascun condomino. Mappa firmata espressamente da ciascun condomino. Non tratta di parcheggio dei motocicli. Da decenni sono parcheggiati in aree comuni senza che diano fastidio ad alcuno. Ora l'amministratore vuole farli parcheggiare nel piazzale esterno del garage in uno spazio comune che non disturba il parcheggio di altre auto su turnazione. Non sono d'accordo per il fatto che il motorino parcheggiato all'esterno subirebbe danni a causa delle intemperie oltre a causare disagi ai condomini per lo stesso motivo. Domande: lo Statuto implicitamente ammette che i motocicli debbano o non debbano essere parcheggiati all'interno? L'art. 1138 parla di menomazione dei diritti. Quali diritti? L'assemblea deve decidere all'unanimità o no? Infine non avendo il garage il CPI non rientrando nelle norme di legge, ho chiuso lo spazio relativo ad un lato del posto auto con armadietti dandomene facoltà sentenza della Corte di Cassazione sentenza 16.12. 2014 n.26426, senza minimamente disturbare le manovre delle altre auto rientrando gli armadietti nel mio spazio.
Grazie.
Saluti.”
Consulenza legale i 30/11/2017
I problemi sollevati con il quesito sono fondamentalmente legati all'esercizio dei poteri che la legge conferisce all’amministratore di condominio ex art. 1130 c.c..
Prevede il n. 2 di tale norma, infatti, che l’amministratore ha tra i suoi compiti quello di disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini.

E’ proprio questo il compito che l’amministratore interessato sta svolgendo, e si tratta di vedere se ne viene fatta una applicazione corretta e rispettosa di quelli che sono i diritti che ciascun condomino ha sull’uso delle cose comuni.

Intanto va precisato che vi è tutta una serie di norme che l’amministratore deve mettere in pratica per rendere sicuri i luoghi adibiti a parcheggio, al fine di garantire l’incolumità di chi vi accede o vi opera.
In linea generale, in tutti i casi in cui i posti auto fanno parte di un garage di proprietà condominiale (ma lo stesso vale anche quando i posti auto si trovano non in un vero e proprio garage chiuso e coperto, bensì in un area scoperta limitrofa all’edificio), il diritto di uso degli stessi compete a tutti i condomini in maniera indistinta ai sensi dell’articolo 1102 c.c. e, se si vuole cercare di regolamentare in qualche maniera l’esercizio del diritto, bisogna trovare una modalità, approvata dall’assemblea condominiale, che non comporti il sacrificio delle aspettative di alcun condomino.

Tale risultato è stato chiaramente raggiunto con l’approvazione del regolamento contrattuale di condominio del 6 aprile 1995, in forza del quale da un lato sono stati divisi gli spazi del garage interrato (soddisfacendo tutti i condomini in pari misura) e dall’altro lato è stata prevista e autorizzata una futura suddivisione del cortile esterno, con creazione di spazi a parcheggio in numero inferiore a quello dei condomini, prevedendosi per tale ragione un uso turnario degli stessi.

E’ proprio a quest’ultima parte del regolamento di condominio che l’amministratore sta dando attuazione, seguendo peraltro una prassi abbastanza diffusa nella pratica condominiale, ossia quella secondo cui allorché i posti auto condominiali disponibili non siano idonei e sufficienti in concreto a soddisfare le esigenze di tutti i condomini, non resta altra possibilità che concordare un uso turnario (su base annuale oppure anche in maniera diversa) degli stessi posti auto, pur se in tal modo non sarà possibile garantire a tutti i condomini il godimento continuativo del diritto.

Pertanto, pienamente legittima e conforme alla prassi ed al regolamento di condominio (che si ricorda essere di natura contrattuale e come tale vincolante per tutti i condomini), risulta la decisione dell’amministratore di suddividere il cortile esterno e di attribuire i posti auto che si ricaveranno da tale divisione ai condomini dell’edificio secondo un uso turnario.

Per quanto concerne, invece, il dubbio se sia consentito o meno parcheggiare motocicli al di fuori dei posti assegnati e collocare armadietti entro la superficie delineata del proprio posto auto, si ritiene che debba darsi risposta positiva, pur se entro i limiti che qui di seguito si preciseranno.

Intanto va chiarito che nel condominio il diritto di usare le parti comuni trova il proprio fondamento normativo nell’art. 1102 c.c. (così, tra le tante, Cass. N. 2117 del 6 aprile 1982); applicato a questa materia, l’articolo 1102 comporta che ciascun condomino ha il diritto di usare la cosa comune nel modo soggettivamente più soddisfacente (Cass. n° 445, 27 luglio 1984), a condizione però che non ne alteri la naturale destinazione e che non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Cass. n° 1789, 10 marzo 1983).

Due sono, quindi, i limiti fondamentali da rispettare nel godimento della cosa comune:
1. il divieto di alterare la destinazione della cosa medesima;
2. il divieto di precludere agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Cass. n° 9644, 29 dicembre 1987).

Il rispetto di tali limiti consente al singolo condomino di servirsi della cosa comune anche in modo particolare e diverso a quello praticato dagli altri compartecipanti (Cass. n° 6192, 28 novembre 1984); tale uso più intenso o diverso, però, non può valere di per sé a mutare il titolo del possesso e quindi ad attrarre la cosa comune o parte di essa nella disponibilità del singolo comunista, ossia non può arrivare al punto di fargli conseguire la proprietà esclusiva di quella parte di cosa (Cass. n° 319, 24 gennaio 1985).

Infatti, è stato affermato in giurisprudenza che l’uso della cosa comune da parte del singolo condomino non può estendersi all’occupazione permanente da parte dello stesso di una parte del bene comune, tale da portare all’usucapione della parte occupata (Cass. n° 663, 05 febbraio 1982; Cass. n° 3599, 12 giugno 1982).

Sulla scorta di quanto detto, dunque, si ritiene che, non avendo i posti auto una autonoma particella catastale e non formando oggetto di proprietà esclusiva, ma essendo stati soltanto segnati a terra per farne un uso più ordinato, gli altri condomini, e per essi l’amministratore, hanno tutto il diritto di pretendere la rimozione degli armadietti occupanti in modo permanente una parte del garage condominiale.

A ciò si aggiunga che, seppure si tratta, come viene asserito, di garage non soggetto a Certificato Prevenzione Incendi (si presume perché non ne ricorrano i presupposti), la richiesta di rimozione di tali armadietti può sempre giustificarsi con l’obbligo incombente in capo all’amministratore di rendere sicuri i luoghi adibiti a parcheggio (si tratta di oggetti che potrebbero alimentare un ipotetico incendio, ancor più nell’ipotesi in cui anche gli altri condomini adottassero tale scelta).

Contro tale pretesa si ritiene inoltre che non possa essere di particolare ausilio la sentenza della Corte di Cassazione n. 26426 del 16.12.2014, richiamata nel testo del quesito, in quanto la S.C. riconosce addirittura legittima la tramezzatura del posto auto nell’autorimessa comune, trasformandolo in un box privato, ma se si presta attenzione a quanto detto a pag. 7 della medesima sentenza, il caso riguardo l’ipotesi cui sopra si accennava, ossia la chiusura di un posto auto di proprietà esclusiva.

Questo è ciò che si legge nella motivazione della sentenza:
“Questa S.C. ha invero precisato che:" Il condomino che abbia acquistato in proprietà esclusiva lo spazio destinato al parcheggio di un autoveicolo, ancorché sito nel locale adibito ad autorimessa comune del condominio, ha facoltà a norma dell'art. 841 cod. civ. di recintarlo anche con la struttura di un cosiddetto "box", sempre che non gliene facciano divieto l'atto di acquisto o il regolamento condominiale avente efficacia contrattuale e non derivi un danno alle parti comuni dell'edificio owero una limitazione al godimento delle parti comuni dell'autorimessa ( Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5933 del 25/05/1991).

Nessuna pretesa di rimozione, invece, si ritiene possa essere per il momento avanzata per i motorini, trattandosi di un uso espletato ex art. 1102 c.c. che non limita il pari diritto di godimento degli altri condomini, né rinvenendosi alcun divieto in tal senso nel regolamento contrattuale di condominio.

Purtroppo, però, con delibera assembleare adottata secondo le maggioranze prescritte dall’art. 1136 comma 5 c.c. sarà possibile modificare il regolamento contrattuale, prevedendosi che nel locale destinato a garage non possono sostare motorini al di fuori degli spazi destinati a parcheggio delle autovetture.

In tal senso si è chiaramente pronunciata la Corte di Cassazione con sentenza del 15 giugno 2012 n. 9877, nella quale è detto che nei regolamenti condominiali contrattuali sono contrattuali, e quindi modificabili solo con il consenso di tutti i proprietari, solo quelle clausole che incidono sui diritti reali individuali dei comunisti, mentre le altre clausole, anche se contenute in detti regolamenti, sono da considerarsi semplici clausole che regolano l’uso dei beni comuni e possono, pertanto, essere modificate con delibere adottate a maggioranza (nel caso specifico preso in esame da tale sentenza si trattava proprio della clausola del regolamento che vietava il parcheggio nel cortile).

Nulla vieta, ovviamente, che ci si opponga a tale delibera e che la stessa possa essere successivamente impugnata secondo le forme di legge, spettando a quel punto al Giudice, investito della questione, decidere se essa contrasti pur sempre con il principio generale espresso dall’art. 1102 c.c., non ostacolando di fatto il parcheggio dei motorini in garage il pari uso da parte degli altri condomini, ovvero se debba considerarsi legittima.


Addis S. chiede
lunedì 08/06/2015 - Sardegna
“Facendo seguito al Quesito n. 13289
Ad integrazione del quesito da me postovi e di cui ho avuto risposta che, dopo una Vostra breve disanima, si chiude con “ SE QUESTO FOSSE IL CASO ……..”, è opportuno, credo, aggiungere i sotto elencati elementi al fine di avere il più possibile certezza nella risposta, ossia, con tutti gli elementi forniti è applicabile o no l’art. 1123, 3°comma del c.c. , come richiede il proprietario nel cui garage si sono svolti i lavori sulla colonna fognaria, il cui costo Egli ha pagato su fattura intestata al Condominio?
Elementi aggiuntivi al quesito già postoVi.
Nel 1964/1965 venne costituita la Cooperativa Edilizia composta da nove(9) soci al fine di edificare un complesso Edilizio di 9 appartamenti e garages. Ad ognuno dei 9 soci , previo sorteggio, ad inizio dei lavori venne assegnato l’appartamento ed il garage in costruzione si che al termine dei lavori Giugno 1969 ognuno entrò in possesso di quanto già assegnato.
Il 13 ottobre 1969 tutti e nove i Soci della Cooperativa stilarono il Regolamento Condominiale alla UNANIMITA’.
L’art 1 del Regolamento descrive la” Proprietà Comune” ( come già portato a Vostra conoscenza)
Mentre l’ART 8 parla della “RIPARTIZIONE DELLE SPESE COMUNI”( già portato a Vostra conoscenza) e che si ripete “ Il valore effettivo di ogni singola proprietà è di 1/9 del valore dell’edificio,le spese vanno divise per 1/9………….”Si aggiunge che gli appartamenti e i garages
Hanno tutti la stessa superficie.
Il 16 Maggio 1989 la Cooperativa con atto notarile ASSEGNO’ IN PROPRIETA’ ai Soci gli Appartamenti e i garages. Nelle assegnazioni sono compresi i diritti di comproprietà sulle parti Comuni del fabbricato di cui fanno parte le porzioni immobiliari come sopra assegnate, così Come previsto dagli artt.1117 e seguenti del Codice Civile”.
Con questo atto, avendo raggiunto il suo scopo sociale la Cooperativa si sciolse.
Restò in piedi il Regolamento senza mai essere modificato fino ad oggi soprattutto negli artt.1 e 8.
Grazie”
Consulenza legale i 10/06/2015
La descrizione dettagliata delle vicende legate all'approvazione del regolamento attualmente in vigore nel condominio sembra non lasciare dubbi circa il carattere contrattuale del documento stesso.

Il fatto che sia stato approvato all'unanimità dai soci della cooperativa, che poi sono divenuti proprietari esclusivi ciascuno di un appartamento, depone decisamente a favore di questa tesi. Si parla di regolamento contrattuale perché di fatto è un contratto tra tutte le parti che lo sottoscrivono: e rimane contrattuale se tutti i nuovi eventuali acquirenti degli appartamenti lo accettano per iscritto (di solito, nel rogito notarile).

Ciò precisato, è bene chiarire che anche un regolamento approvato all'unanimità può avere un contenuto "misto", cioè contenere clausole che hanno forza contrattuale, ed altre di natura solo regolamentare, modificabili a maggioranza.

Dice la giurisprudenza, "le clausole dei regolamenti condominiali predisposte dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’articolo 1136, comma 2, Codice Civile” (v. Cass. civ., Sezioni Unite, 30.12.1999, n. 943)

Sembra piuttosto pacifico che le clausole di un regolamento condominiale che mirano a stabilire come debba avvenire la ripartizione delle spese condominiali in deroga a quanto sancito dall'art. 1123 del c.c. possano configurarsi come aventi natura contrattuale: esse, cioè, sono opponibili a tutti i condomini, avendo la stessa forza di un contratto tra le parti.
La ripartizione delle spese attiene direttamente ai diritti e doveri dei condomini e non ha il mero scopo di disciplinare l'uso dei beni comuni. Ne consegue che solo l'unanimità dei condomini potrebbe modificare la parte del regolamento che, nel nostro caso, regola la suddivisione delle spese relative alle parti comuni.

Poiché nel caso in esame il regolamento stabilisce che ogni spesa relativa a parti comuni dell'edificio, così come identificate dalla legge (art. 1117 del c.c.) e dal regolamento stesso, vada suddivisa in 9 parti uguali, se l'oggetto degli interventi di manutenzione può farsi rientrare nell'ambito dei "beni comuni", sembra corretto applicare tale regola e non invece quella sancita dal codice civile, il quale, al terzo comma dell'art. 1123, stabilisce che qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del solo gruppo di condomini che ne trae utilità.

Giancarlo M. chiede
venerdì 05/06/2015 - Toscana
“Approfitto della preziosa collaborazione ottenuta finora in materia condominiale, per chiedere ancora chiarimenti in merito al ns. regolamento, regolamento non contrattuale ma approvato con la delibera allegata allo stesso. Stanno nascendo anche problemi fra condomini - sulla validità o meno di tale regolamento - sono a chiedere: premesso che i millesimi con cui è stato approvato superano i 2/3 , le voci che lo costituiscono vanno anche a incidere sulla proprietà e/o disponibilità da parte dei proprietari??!!
Fino a che punto è valido in tutto e per tutto tale regolamento e/o dove difetta poichè non contrattuale e non approvato da tutti i condomini, premesso che una delle questioni più urgenti da sanare è quella relativa l'utilizzo da parte di determinati condomini di Pilastri portanti che vengono utilizzati per le attività commerciali in atto (cartelli,lampade,ecc....)?”
Consulenza legale i 11/06/2015
Il regolamento condominiale, ai sensi dell'art. 1138 del c.c., va approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c., cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Il codice civile specifica che le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 c.c.

Il contenuto del regolamento approvato con una maggioranza assembleare (a prescindere dal numero di voti che lo hanno deliberato) viene descritto al primo comma dell’art. 1138:
- norme che disciplinano l’uso delle cose comuni;
- norme relative alla ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi di ciascuno;
- norme che tutelano il decoro dell’edificio;
- norme atte a disciplinare l’amministrazione.

Tipiche norme regolamenti sono quelle che stabiliscono una turnazione dell’uso del parcheggio condominiale, che stabiliscono di non tenere in disordine i terrazzi per mantenere il decoro condominiale o che istituiscono un consiglio dei condomini.

Ciò che un regolamento "assembleare" non può fare è limitare in alcun modo i diritti dei singoli condomini né sulle parti di proprietà comune né su quelle di proprietà esclusiva.
Tale limite, ad esempio, sarebbe violato laddove una norma del regolamento, disciplinando la turnazione dell'uso del parcheggio, escluda qualche condomino dal godimento, o assegni singoli posti in uso esclusivo: oppure se imprimesse a una parte comune una certa destinazione d'uso.
Il regolamento assembleare, inoltre, non può derogare al criterio di ripartizione delle spese stabilito dal primo comma dell'art. 1123, che riguarda le spese relative a beni e servizi di cui tutti godono indistintamente, comprese le innovazioni deliberate dalla maggioranza: per derogare alla norma sarebbe necessario un regolamento contrattuale.

Ciò chiarito, cerchiamo di comprendere come possa inquadrarsi la questione dell'utilizzo da parte di determinati condomini di pilastri comuni dell'edificio.
Si tratta, a nostro giudizio, dell'uso di una parte comune, che non va a pregiudicare diritti dei singoli condomini: quindi, se il regolamento assembleare prevede che i pilastri vadano tenuti sgomberi da oggetti, affissioni, etc., ogni condomino è tenuto a rispettare tale norma.

In particolare, l'art. 11 del regolamento di cui parla il quesito, sancisce che è vietato applicare insegne o targhe all'esterno dei fabbricati senza esplicita autorizzazione del condominio.
Ne consegue, che il condomino proprietario del locale dove si svolge attività commerciale dovrà chiedere al condominio l'autorizzazione all'applicazione di insegne o targhe, mentre per quanto riguarda altri aspetti (es. lampade), poiché il regolamento nulla dice, egli ha diritto di usare della cosa comune senza provocare una limitazione di godimento agli altri condomini ex art. 1102 del c.c. ("[...] poiché la utilizzazione del muro perimetrale comune mediante tale apposizione non ne altera la naturale e precipua destinazione di sostegno dell'edificio condominiale - l'utilizzazione stessa, ove non impedisca l'esercizio concorrente del diritto degli altri partecipanti di fare eguale uso del muro, costituisce normale esercizio del diritto di usare la cosa comune", Cass. civ., sez. III, 24.10.1986, n. 622).

Salvatore A. chiede
giovedì 28/05/2015 - Sardegna
“Spett.le Brocardi.it, desidero avere la Vostra consulenza legale su quanto di seguito riportato

Il mio appartamento insiste in un complesso condominiale di nove (9) appartamenti.

Tre appartamenti oltre ai garages sovrastanti uno all’altro per tre blocchi uniti e confinanti uno all’altro. Da ogni singolo blocco (destra,centro,sinistra) discendono gli scarichi fognari fino al piano seminterrato dei garages per confluire nello scarico centrale che serve tutti e nove gli appartamenti fino all’imbocco della fogna pubblica.

L’Art.1 del Regolamento Condominiale recita” PROPRIETA’ COMUNE: “L’Edificio ha un ingresso in Via della ... ed è composto di nove (9) appartamenti e vani accessori, comprensivi di garages e piazzali antistanti.

I locali interrati con ingresso da Via della ..., dove sono installati i garages, caldaie e macchinari con motori per la efficienza degli impianti idrici e termici sono di Proprietà ed uso comune a tutti i Condomini, proprietà ed uso che devono intendersi indivisibili ed Irrinunciabili - tutte quelle parti, locali, cose, impianti dell’edificio – che non risultino di proprietà singola ed individuale di un condomino, in conformità del disposto Art. 1117 del c.c.

IN PARTICOLARE SONO COMUNI: l’area su cui sorge l’edificio, considerata tutt’una con le sue pertinenze, il sottosuolo,le fondamenta, e tutte le altre opere destinate a dare stabilità al fabbricato nonchè tutti i muri d’ambito perimetrali e quelli di vani, scale e terrazzo.

L’androne delle scale, gli anditi, impianti e serramenti e cancellate che trovansi in tali pareti, portone d’ingresso, i locali di deposito, i locali occupati dagli impianti di riscaldamento, canne fumarie, il terrazzo di copertura, locale autoclave e deposito di acqua,le colonne montani dell’acqua e dell’energia elettrica, LE TUBAZIONI PRINCIPALI PER LO SCARICO DELL’ACQUA, i tubi a tetto per lo scarico dei prodotti della combustione e per l’aerazione del locale caldaia, le tubazioni verticali ed orizzontali da alimentazione e ritorno, il deposito della nafta e le tubazioni che da detto deposito portano la nafta al bruciatore.

Mentre l’ART 8 del Regolamento sulla ripartizione delle SPESE COMUNI recita “ Il valore effettivo di ogni singola proprietà è di 1/9 del valore dell’edificio. le SPESE VANNO DIVISE PER NONI, 1°) Amministrazione, luce comune e motice, luce garages, Fognatura, tinteggiatura, manutenzione e ricostruzione scale, restauro,pulizia e tinteggiatura delle facciate dell’edificio , ringhiere e balconi e tutte le parti comuni ,tetto solare, muri maestri, fondamenta ecc,

Da nessuna parte del Regolamento Condominiale è specificato che tal blocco degli appartamenti o tal’altro ha un uso e una utilità specifica di vantaggio rispetto ad un’altra. Tutti e nove (9) gli appartamenti hanno gli stessi requisiti e impianti d’uso (termico, idrico e fognario) oltre ad avere la stessa superficie, NON esiste quindi il Condominio Parziale ai fini della ripartizione della spesa;

TUTTO CIO’ PREMESSO PER FAR PRESENTE QUANTO SEGUE, Il proprietario del garage sottostante al blocco di tre appartamenti dove insiste il mio ha lamentato infiltrazioni di acqua nella volta e nella parete del Suo garage.
Sollecitò il proprietario dell’appartamento sovrastante il Suo garage, abitato dal proprietario/condomino e nel contempo Amministratore e di professione muratore, il quale intervenne e sostituì quattro (4) metri di tubo in ETERNIT con tubo in plastica, in corrispondenza della colonna fognaria condominiale dallo stesso proprietario citata.
I lavori iniziarono ai primi del mese di Dicembre 2013 e terminati solo nel mese di Agosto 2014 per Stessa ammissione del proprietario. Il muratore/Amministratore gli lasciò in deposito i tubi in ETERNIT in quanto Lui non era abilitato al trasporto del materiale pericoloso, però intervenne e certamente non poteva farlo (non è iscritto a l’albo della Regione Sardegna e non ha fatto alcuna comunicazione alla ASL nè di inizio lavori nè di piano di lavoro) e su questo credo che ci sia una normativa tassativa e stringente che prevede sanzioni per il committente i lavori ed impresa.

L’impresa fece la fattura intestata al CONDOMINIO e materialmente venne pagata dal proprietario del garage.

Ora questo signore chiede a me e agli due proprietari degli appartamenti sovrastanti il Suo garage il pagamento di quanto da Lui anticipato mettendo anche in conto la spesa per lo smaltimento del rifiuto speciale che si aggira tra i 600 e i 1000 euro.

Ho contestato questa Sua personale ripartizione perché bene che gli fosse andata questa spesa CREDO sarebbe dovuta essere ripartita su i nove proprietari del Condominio. LUI Replica richiamando, nel caso, per la ripartizione della spesa l’art. 1123, 3° c: del c.c. (e quindi a soli tre condomini).

Tutto ciò premesso chiedo il Vostro parere su quanto esposto e nel caso dovessi pagare anche solo ed esclusivamente 1/9 della spesa sostenuta potrei, non si sa mai, essere chiamato in correità per i Lavori ordinati ed eseguiti su materiale altamente pericoloso ed inquinante qual è l’ETERNIT?
In attesa di una Vostra cortese risposta, distintamente”
Consulenza legale i 03/06/2015
L'art. 1123, terzo comma, c.c., stabilisce una regola generale: qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Poiché, però, l'art. 1123 non è compreso nella lista degli articoli inderogabili da parte del regolamento condominiale (che sono invece, ai sensi dell'art. 1138, gli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137) si ritiene ormai pacificamente che la disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio sia, in linea di principio, derogabile, con la conseguenza che deve ritenersi legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina, contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale, ovvero nella deliberazione dell'assemblea, quando approvata da tutti i condomini (cfr. Cass. civ. n. 641/2003).

Nel caso di specie, quindi, il regolamento può superare la norma del codice civile, con ripartizione delle spese tra tutti i 9 condomini e non solo fra i tre che abitano il blocco in cui è avvenuta la sostituzione dei tubi della colonna fognaria.
Tuttavia, deve trattarsi di un regolamento adottato non con una semplice maggioranza, bensì all'unanimità dei condomini; oppure di un regolamento predisposto fin dall'origine dal proprietario del complesso immobiliare (di solito, il committente o il costruttore) e poi recepito nei singoli atti di acquisto.

Se questo fosse il caso, l'intervento su una parte considerata comune nel regolamento dovrebbe essere sostenuto da tutti e 9 i condomini. Diversamente, invece, tornerebbe a prevalere il dettato del codice civile, e la spesa dovrebbe essere divisa solo tra coloro che traggono utilità dall'impianto su cui sono state effettuate opere di manutenzione straordinaria.

Quanto al problema attinente alla rimozione di eternit, la legge stabilisce che qualora dovesse essere accertata la necessità di intervenire sull’amianto, in caso di pericolosità dei manufatti presenti in un condominio, scatta l’obbligatorietà di rivolgersi ad una ditta specializzata iscritta all’Albo nazionale Gestori ambientali. Peraltro, anche la valutazione stessa della necessità di rimozione dovrebbe essere eseguita da personale specializzato.
La spesa di rimozione compete a tutti i condomini, che possono rifarsi sul costruttore solo se l’amianto sia stato installato successivamente all’entrata in vigore dei divieti di legge.

Nel condominio, quanto si sia verificata la presenza di amianto friabile (il più pericoloso) è l'amministratore ad avere l'obbligo di comunicare alla Asl di riferimento i dati relativi alla presenza di amianto. In casi diversi, quando non vi sia il rischio di contaminazione, non scatta l'obbligo della denuncia, anche se il proprietario può sempre decidere di far rimuovere l'eternit e permane comunque l'obbligo - sanzionabile - di nominare un Responsabile del Rischio Amianto.
Tutte le sanzioni previste dalla legge in caso di omessa denuncia e inosservanza delle regole vanno riferite alla persona dell'amministratore e non ai condomini: si tratta di sanzioni amministrative (art. 15, l. 257/1992: "La mancata adozione delle misure idonee a garantire il rispetto dei valori limite di cui all'articolo 3, nonché l'inosservanza del divieto di cui al comma 2 dell'articolo 1, sono punite con l'ammenda da lire 10 milioni a lire 50 milioni.
Per l'inosservanza degli obblighi concernenti l'adozione delle misure di sicurezza previste dai decreti emanati ai sensi dell'articolo 6, commi 3 e 4, si applica la sanzione amministrativa da lire 7 milioni a lire 35 milioni
").

Sempre l'amministratore risponde penalmente in qualità di committente in fase di cantiere di bonifica, ai sensi del d.lgs. 81/2008.

Infine, sono previste sanzioni per le ditte che operino attività di smaltimento, rimozione e bonifica senza essere iscritte nell'apposito albo speciale.

Paolo F. chiede
mercoledì 01/04/2015 - Lombardia
“Il mio condominio ha servizio di portierato a tempo pieno (47 ore settimanali).
Il mese scorso l'assemblea ha deliberato a maggioranza di ridurre il servizio a 32 ore eliminando il servizio pomeridiano.
Due condomini hanno richiesto e ottenuto una assemblea straordinaria minacciando richiesta di ingiunzione per nullità, essendo il nostro regolamento di natura contrattuale (fa parte dei rogiti) il che richiede l'unanimità della decisione.
In questa assemblea ci sono stati interventi di natura pseudolegale, avendo molti di noi sentito il parere del proprio legale di fiducia, senza raggiungere una intesa su un eventuale minor riduzione del servizio che consentisse di avere anche servizio pomeridiano.
In conclusione si è deciso di demandare all'amministratore la scelta di un esperto a cui richiedere un parere vincolante sulla vertenza, lasciando spazio per un ulteriore tentativo di mediazione nel caso l'esperto non fornisca un parere favorevole in pieno ad una delle parti.
Desidero avere una vostra opinione scritta sulla validità della nostra posizione ed un suggerimento per la ricerca di un valido esperto, dato che l'amministratore si è dichiarato favorevole a ricevere indicazioni in proposito.”
Consulenza legale i 07/04/2015
Il quesito affronta l'interessante tematica della natura giuridica del regolamento contrattuale, sulla quale molto si è dibattuto in dottrina e in giurisprudenza.
I giudici di legittimità sembrano seguire da tempo un orientamento piuttosto preciso, in base al quale, per determinare la natura dello statuto del condominio, bisogna fare sempre riferimento alla singola clausola e non all’atto globalmente considerato.

Dice la giurisprudenza, "le clausole dei regolamenti condominiali predisposte dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’articolo 1136, comma 2, Codice Civile” (v. Cass. civ., Sezioni Unite, 30.12.1999, n. 943).

Da questo orientamento discende che non tutte le modifiche al regolamento contrattuale richiedono una deliberazione all'unanimità dei condomini, anzi, di regola solo poche clausole hanno natura realmente negoziale.

La giurisprudenza ha affrontato in diverse occasioni il caso specifico del servizio di portierato, spesso previsto già nel regolamento contrattuale predisposto dal costruttore e fatto accettare nei successivi atti di acquisto degli appartamenti.

La Cassazione ha affermato che la soppressione del servizio condominiale di portierato, previsto nel regolamento di condominio, ne comporta una modificazione che deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza stabilita dall'art. 1136, comma secondo, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio), richiamato dal terzo comma dell'art. 1138 (v. tra le altre Cass. civ., 29.3.1995 n. 3708).

Nella sentenza della Suprema Corte del 31.7.2007, n. 16880 leggiamo che, in risposta alla doglianza dei ricorrenti per cui le disposizioni del regolamento condominiale che prevedono il servizio di portierato si dovevano considerare aventi natura negoziale, si stabilisce: "Anche tale doglianza è infondata, in quanto, come già detto, in considerazione della natura normalmente tipicamente regolamentare delle disposizioni in questione, spetta a chi ne invochi la natura negoziale provare la relativa volontà dei condomini al momento della adozione del regolamento, non essendo a tal fine sufficiente dedurre la particolare utilità del servizio di portierato".

Tornando al caso in esame, i condomini che sostengono la tesi per cui il regolamento contrattuale, nel prevedere il servizio di portierato di 47 ore, avrebbe natura negoziale e potrebbe di conseguenza essere modificato solo dall'unanimità dei condomini, sarebbero tenuti a provare tali affermazioni, poiché la natura contrattuale non è presunta.
Si tratta di una prova - all'evidenza - estremamente complessa, per cui è improbabile che la stessa possa essere data, anche alla luce della giurisprudenza citata, che tende a configurare le decisioni relative al servizio di portierato come attinenti a servizi condominiali modificabili con le maggioranze dell'art. 1136.

Quanto al suggerimento richiesto circa la nomina di un esperto, si può consigliare di rivolgersi ad un legale super partes esperto in questioni condominiali (se nessuno dei condomini ne conosce uno, si può chiedere al consiglio dell'ordine degli avvocati della città o della provincia). In alternativa, ci si potrebbe rivolgere ad un organismo di mediazione, di cui fanno parte professionisti preparati in diverse materie (si chiederà alla segreteria dell'organismo se vi sono esperti in materia condominiale) e allenati a trovare soluzioni condivisibili per tutti.
Peraltro, quella condominiale è materia soggetta alla mediazione obbligatoria (d.l. n. 69/2013, "decreto del fare", convertito con modificazioni nella legge n. 98/2013), quindi se l'orizzonte, nel caso di specie, è quello di arrivare in giudizio, il passaggio dal mediatore costituirà tappa obbligata.

Filippo D. chiede
lunedì 25/04/2011 - Liguria
“Quando un regolamento di condominio non regola nulla in merito ad un problema si puoì parlarwe di revisione dello stesso regolamento?
P.e. il nostro Reg. non parla della gestione del lastrico solare ad utilizzo privato del proprietario dell'attico ed allora vorremmo inserire un nuovo articolo in merito alla sua gestione del lastrico solare. Come possiamo fare e con quali maggioranze possiamo approvare il tutto? grazie”
Consulenza legale i 29/04/2011

Nel caso di specie sarà preliminarmente necessario capire che tipo di regolamento si vorrebbe adottare.
I regolamenti condominiali, infatti, si distinguono tra regolamenti contrattuali e non contrattuali. I primi sono quelli che sono stati approvati con il consenso di tutti i condomini: ciò avviene quando l'originario costruttore ha predisposto un regolamento al quale ha vincolato tutti i propri aventi causa; oppure quando esso è frutto di un contratto concluso nell'ambito o al di fuori dell'assemblea, ma sempre con l'adesione di tutti i condomini partecipanti.

I secondi sono quelli approvati in sede assembleare a maggioranza (maggioranza da calcolarsi secondo il disposto dell'art. 1136 del c.c.). In questo stesso ambito è stata proposta la distinzione tra le clausole con contenuto tipicamente regolamentare (che disciplinano, ad es., la modalità d'uso delle cose comuni), le quali possono essere approvate a maggioranza, e comunque, anche se approvate all'unanimità, possono essere derogate con apposita modifica del regolamento approvato con maggioranza; e clausole contrattuali che invece - incidendo sui diritti soggettivi individuali - debbono essere approvate all'unanimità a pena di inefficacia e non possono essere modificate senza il consenso di tutti gli interessati.


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