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Articolo 1129 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore

Dispositivo dell'art. 1129 Codice civile

(1) Quando i condomini sono più di otto (2), se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario (3).

Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata (4).

L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato (5).

L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.

In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio (6); ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi (7).

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso (8), anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.

L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata (9). L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina (10) oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) dell'undicesimo comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità (11):

  1. 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  2. 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
  3. 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
  4. 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
  5. 5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  6. 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  7. 7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
  8. 8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV [1703 ss.].

Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica.

Note

(1) Articolo così modificato con legge 11 dicembre 2012 n. 220.

L'articolo precedente disponeva:
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore [1106]. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore dura in carica un anno (2) e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità [disp. att. 64]. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro [1138; disp. att. 71].
(2) La riforma del 2012 ha aumentato il numero minimo di condomini necessario affinché si configuri l'obbligatorietà della nomina dell'amministratore. Si ritiene, peraltro, che tale nomina possa essere richiesta da un condomino anche quando i condomini siano inferiori al numero minimo.
(3) Se alla scadenza dell'anno non si provvede alla nomina di un nuovo amministratore, e si consente che il precedente continui ad esercitare le sue funzioni, questi conserva i propri poteri finché non viene sostituito, in virtù di una tacita conferma.
(4) La nuova normativa presuppone che la figura dell'amministratore si professionalizzi, pertanto prevede anche l'ipotesi in cui l'amministrazione del condominio sia affidata a una persona giuridica.
(5) Naturalmente il premio della polizza grava interamente sull'amministratore, che è unico beneficiario dell'assicurazione. Essa costituisce solo una forma di garanzia per i condomini.
(6) Salutata con favore da molti, la nuova disposizione impone finalmente all'amministratore di condominio di utilizzare un conto corrente per la gestione del denaro. Ciò rende del tutto trasparente la sua gestione dell'attività amministrativa, rendendo semplice per i condomini verificare periodicamente le entrate e le uscite del condominio.
(7) Altra norma attesa, che positivizza un orientamento giurisprudenziale consolidato, è quella che impone all'amministratore uscente di restituire tutto ciò in suo possesso relativo alla gestione del condominio: la mancata consegna della documentazione condominiale è stata, infatti, oggetto di numerose controversie giudiziali.
(8) La nuova disposizione non intende modificare il termine prescrizionale per il pagamento delle spese condominiali, ma solo imporre all'amministratore di agire con solerzia nei confronti dei condomini morosi. La sua negligenza in tal senso è punibile con la revoca dell'incarico (v. 1130 c.c.).
(9) La riforma 2012 ha esteso la durata dell'incarico, di fatto, a due anni.
(10) Quindi, da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (v. secondo comma dell'art. 1136 del c.c.).
(11) Si tratta di un elenco non esaustivo.

Ratio Legis

L'articolo in commento è interamente dedicato alla figura dell'amministratore del condominio, in particolare alla sua nomina e revoca, nonché agli adempimenti principali cui è tenuto. La riforma del 2012 ha mutato profondamente la norma originaria del '42, facendo tesoro degli insegnamenti dottrinali e giurisprudenziali degli ultimi decenni.

Spiegazione dell'art. 1129 Codice civile

Nomina obbligatoria dell'amministratore del condominio. Diritto al compenso

Allo scopo di rendere pronta ed organica l'amministrazione, quando i condomini in un edificio sono più di otto, l'ordinamento giuridico prescrive la nomina di un amministratore da parte dell'assemblea dei condomini. Tale nomina è obbligatoria e ad essa provvede l'Autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini, se dall'assemblea non è curata, il che prova che la funzione dell'amministratore non si esaurisce nella figura del mandatario delle parti e da essa va tenuta distinta.

L'amministratore dura in carica un anno, ma può essere revocato in qualunque tempo. Scaduto l’ anno, se i condomini non abbiano proceduto alla nomina di altro amministratore ed abbiano viceversa mantenuto i poteri al precedente, egli deve ritenersi riconfermato.

La carica può essere ricoperta tanto da uno dei condomini, quanto da un estraneo.

Per il compito assolto spetta, ove non sia diversamente stabilito, un compenso. Il nuovo legislatore ha omesso nell'art. 1129 di dire che l'amministratore presta di regola la sua opera gratuitamente, come si leggeva nell'art. 16 del R.D.L. 15 gennaio 193.1 n. 56; tuttavia il dubbio che la gratuità sia da presumersi può nascere per l'art. 323 che fra i compiti dell'assemblea ricomprende quello di fissare 11 eventuale retribuzione dell'amministratore, con formula analoga a quella dell'art. 23 lettera b) del R.D.L. citato.

Le deliberazioni di nomina o di revoca dell'amministratore sono opportunamente annotate in apposito registro, in modo che anche i terzi interessati possano facilmente averne scienza.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

531 Nell'art. 1128 del c.c., che regola il caso di perimento totale o parziale dell'edificio, è riprodotto con lievi varianti l'art. 15 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934. In forma più sintetica che negli articoli 17 e 18 del menzionato decreto-legge sono determinate (art. 1130 del c.c.) le attribuzioni dell'amministratore. Esse riguardano precisamente: l'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea e l'osservanza del regolamento di comunione; la disciplina dell'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune; la riscossione dei contributi e l'erogazione delle spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per i servizi suddetti; il compimento degli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni dell'edificio. Integrando la norma dell'art. 16, secondo comma, del R. decreto-legge 15 gennaio 1934 sulla obbligatorietà della nomina di un amministratore quando il numero dei condomini è superiore a quattro, ho demandato all'autorità giudiziaria tale nomina, su ricorso di uno o più condomini, se non provvede l'assemblea (art. 1129 del c.c., primo comma). Ho poi regolato casi in cui l'amministratore, su ricorso di ciascun condomino, può essere revocato dall'autorità giudiziaria. La revoca può essere pronunciata: se per due anni l'amministratore non ha reso conto della sua gestione; se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità; se, essendogli stato notificato un atto o provvedimento che esorbita dalle sue attribuzioni, non ne abbia dato senza indugio notizia all'assemblea dei condomini (art. 1129, terzo comma). Nel riprodurre le disposizioni dell'art. 20 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934 circa la rappresentanza dei condomini, ho sostituito alla formula del secondo comma una formula che amplia l'ambito della rappresentanza conferita all'amministratore nelle liti promosse contro i partecipanti (art. 1131 del c.c., secondo comma). La rappresentanza passiva è infatti estesa a qualunque azione proposta contro i condomini, e pertanto anche alle azioni di carattere reale, purché si riferiscano alle parti comuni dell'edificio. Ho mantenuto (art. 1132 del c.c., primo comma) la disposizione dell'art. 21 del decreto-legge su indicato, che consente ai condomini dissenzienti, nelle deliberazioni relative alle liti, di separare la propria responsabilità ín ordine alle conseguenze delle liti stesse per il caso di soccombenza; ma, poiché la separazione di responsabilità non opera nei rapporti esterni, ma soltanto nei rapporti interni, ho riconosciuto al condomino che ha separato la propria responsabilità, il diritto di rivalsa per tutto ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa nel giudizio (art. 1132, secondo comma). Può darsi però che l'esito della lite sia favorevole al condominio e il condomino dissenziente ne tragga vantaggio; in tal caso, se non è possibile ripetere dalla parte soccombente le spese del giudizio, è giusto che egli concorra in queste nei limiti del vantaggio che gli deriva, poiché altrimenti il vantaggio sarebbe da lui realizzato ad esclusivo carico degli altri partecipanti alla comunione (stesso articolo, terzo comma). Ho conservato (art. 1133 del c.c.) la facoltà del condomino, ammessa dall'art. 19 del decreto medesimo, di ricorrere all'assemblea contro i provvedimenti dell'amministratore, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria contro le deliberazioni dell'assemblea nei casi in cui l'impugnativa è ammessa. Ho infine circoscritto, al fine d'impedire dannose interferenze nell'amministrazione, il diritto di rimborso delle spese che il condomino abbia fatte per le cose comuni senza l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, riconoscendo tale diritto nel solo caso che la spesa abbia carattere di urgenza (art. 1134 del c.c.).

Massime relative all'art. 1129 Codice civile

Cass. civ. n. 2242/2016

La nomina dell'amministratore del condominio è soggetta all'applicazione dell'art. 1392 c.c., sicché, salvo siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura di conferimento del potere di rappresentanza può essere verbale o tacita, e può risultare, indipendentemente dalla formale investitura assembleare e dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art. 1129 c.c., dal comportamento concludente dei condomini, che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi a lui abitualmente in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio. (Fattispecie relativa a nomina anteriore all'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012).

Cass. civ. n. 16698/2014

In tema di condominio negli edifici, il decreto emesso ai sensi dell'art. 1129, primo comma, c. c. ha ad oggetto esclusivamente la nomina dell'amministratore da parte del tribunale, in sostituzione dell'assemblea che non vi provvede, senza che però muti la posizione dell'amministratore stesso, il quale, benché designato dall'autorità giudiziaria, instaura con i condomini un rapporto di mandato e non riveste la qualità di ausiliario del giudice. Ne consegue che l'amministratore nominato dal tribunale deve rendere conto del suo operato soltanto all'assemblea, e la determinazione del suo compenso rimane regolata dall'art. 1709 cod. civ. (Fattispecie anteriore alle modifiche dell'art. 1129 c. c., operate con la legge 11 dicembre 2012, n. 220, inapplicabile "ratione temporis").

Cass. civ. n. 9082/2014

In tema di condominio negli edifici, l'assemblea può nominare un nuovo amministratore senza avere preventivamente revocato l'amministratore uscente, applicandosi la norma sulla revoca tacita del mandato, di cui all'art. 1724 cod. civ.

Cass. civ. n. 13011/2013

In tema di condominio negli edifici, l'art. 1138, quarto comma, cod. civ. dichiara espressamente non derogabile dal regolamento, tra le altre, la disposizione dell'art. 1129 cod. civ., la quale attribuisce all'assemblea la nomina dell'amministratore e stabilisce la durata dell'incarico; ne deriva la nullità della clausola del regolamento che riservi ad un determinato soggetto, per un tempo indeterminato, la carica di amministratore del condominio, sottraendo all'assemblea il relativo potere di nomina e di revoca, senza che abbiano a tal fine rilievo il rapporto in concreto esistente tra i condomini o l'attività esercitata nell'edificio.

Cass. civ. n. 18660/2012

In tema di condominio negli edifici, la "prorogatio imperii" dell'amministratore - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministrazione - si applica in ogni caso in cui il condominio rimanga privo dell'opera dell'amministratore e, quindi, non solo nelle ipotesi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, secondo comma, c.c. o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina. Ne consegue che l'amministratore condominiale, la cui nomina sia stata dichiarata invalida, continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, rimanendo l'accertamento di detta "prorogatio" rimesso al controllo d'ufficio del giudice e non soggetto ad eccezione di parte, in quanto sia inerente alla regolare costituzione del rapporto processuale.

Cass. civ. n. 14599/2012

In tema di condominio negli edifici, la nomina di un nuovo amministratore in sostituzione del precedente dimissionario spiega efficacia nei confronti dei terzi, anche ai fini della rappresentanza processuale dell'ente, dal momento in cui sia adottata la relativa deliberazione dell'assemblea, nelle forme di cui all'art. 1129 c.c., senza che abbia rilievo la diversa data in cui sia stato sottoscritto il verbale di consegna della documentazione dal vecchio al nuovo amministratore.

Cass. civ. n. 14589/2011

L'amministratore di condominio cessato dalla carica conserva una limitata legittimazione passiva a resistere alle pretese fatte valere nei confronti dell'ente di gestione, in forza di una "prorogatio" dei poteri che si esaurisce con la nomina del nuovo amministratore. Pertanto, successivamente a tale evento, l'amministratore cessato e sostituito non ha l'obbligo né il potere di costituirsi in giudizio per difetto dell'interesse a contraddire, permanendo a suo carico solo l'obbligo di dare notizia al nuovo amministratore delle pretese azionate in giudizio, mediante comunicazione dell'atto notificato, attesa la conservazione di un dovere di diligenza, anche dopo l'estinzione del mandato, in relazione ai fatti verificatisi nell'epoca di operatività del mandato stesso o comunque ad esso collegabili.

Cass. civ. n. 20957/2004

È inammissibile il ricorso per cassazione ai sensi dell'art. 111 Cost. avverso il decreto con il quale la corte di appello provvede sul reclamo avverso il decreto del tribunale in tema di revoca dell'amministratore di condominio ai sensi degli art. 1129 c.c. e 64 att. c.c., trattandosi di provvedimento di volontaria giurisdizione (sostitutivo della volontà assembleare, per l'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela dell'interesse alla corretta gestione dell'amministrazione condominiale in ipotesi tipiche — contemplate dall'art. 1129 cit. — di compromissione della stessa) che, pur incidendo sul rapporto di mandato tra condomini ed amministratore, non ha carattere decisorio, non precludendo la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio contenzioso, del diritto su cui il provvedimento incide; tutela che, per l'amministratore eventualmente revocato, non potrà essere in forma specifica, ma soltanto risarcitoria o per equivalente (non esistendo un diritto dell'amministratore alla stabilità dell'incarico, attesa la revocabilità in ogni tempo, in base all'art. 1129, secondo comma, c.c.), onde la diversità dell'oggetto e delle finalità del procedimento camerale e di quello ordinario, unitamente alla diversità delle rispettive causae petendi, così come impedisce di attribuire efficacia vincolante al provvedimento camerale nel giudizio ordinario, del pari non consente di ritenere che il giudizio ordinario si risolva in un sindacato del provvedimento camerale. È viceversa ammissibile il ricorso per cassazione avverso la statuizione, contenuta nel provvedimento, relativa alla condanna alle spese del procedimento, la quale, inerendo a posizioni giuridiche soggettive di debito e credito discendenti da un rapporto obbligatorio autonomo rispetto a quello in esito al cui esame è stata adottata, ha i connotati della decisione giurisdizionale e l'attitudine al passaggio in giudicato indipendentemente dalle caratteristiche del provvedimento cui accede.

Cass. civ. n. 4706/2001

Il procedimento di nomina o di revoca dell'amministratore di condominio anche quando si inserisce in una situazione di conflitto tra i condomini o tra alcuni condomini e l'amministratore ha natura di procedimento di volontaria giurisdizione e, pertanto, si sottrae all'applicabilità delle regole dettate dagli artt. 91 e ss. c.p.c. in materia di spese processuali, le quali postulano l'identificabilità di una parte vittoriosa e di una parte soccombente in esito alla definizione di un conflitto di tipo contenzioso. Ne consegue che le spese relative al procedimento in oggetto devono rimanere a carico del soggetto che le abbia anticipate assumendo l'iniziativa giudiziaria e interloquendo nel procedimento.

Cass. civ. n. 9942/1996

Il provvedimento di nomina dell'amministratore adottato dal presidente del tribunale, a norma dell'art. 1129 primo comma del codice civile, sul presupposto che il condominio ne sia sprovvisto, costituisce attività di carattere non giurisdizionale ma amministrativo, non essendo diretta a risolvere un conflitto di interessi ma solo ad assicurare al condominio l'esistenza dell'organo necessario per l'espletamento delle incombenze ad esso demandate dalla legge. Esso non è soggetto a reclamo innanzi alla corte d'appello, mancando una previsione normativa in tal senso (a differenza del provvedimento di revoca dell'amministratore adottato ai sensi del terzo comma del cit. art. 1129 nonché dell'ultimo comma dell'art. 1131, per il quale il reclamo è previsto dall'art. 64 disp. att. c.c.) con conseguente inammissibilità dei ricorso per cassazione ex art. 111 Cost., avverso il provvedimento della corte d'appello che abbia dichiarato inammissibile il reclamo contro lo stesso proposto.

Cass. civ. n. 12636/1995

Il condominio non è legittimato passivo nei confronti della domanda di risarcimento dei danni proposta dall'amministratore per la revoca dell'incarico disposta dall'autorità giudiziaria, atteso che i condomini che chiedono la revoca, ai sensi dell'art. 1129 c.c., esercitano un diritto proprio e non agiscono in virtù di un mandato reciproco esistente tra tutti i condomini.

Cass. civ. n. 5608/1994

La nomina di un nuovo amministratore del condominio di edificio non richiede la previa formale revoca dell'amministratore in carica, atteso che dando luogo ad un rapporto di mandato, comporta, ai sensi dell'art. 1724 c.c., la revoca di quello precedente.

Cass. civ. n. 5083/1994

La nomina di un nuovo amministratore di condominio in sostituzione del precedente dimissionario per spiegare efficacia nei confronti dei terzi deve avvenire con una deliberazione dell'assemblea nelle forme di cui all'art. 1129 c.c.

Cass. civ. n. 1791/1993

Per la nomina dell'amministratore del condominio di un edificio è applicabile l'art. 1392 c.c., in base al quale, salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere verbale o anche tacita. Detta nomina, pertanto, può risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell'assemblea e dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art. 1129 c.c., dal comportamento concludente dei condomini, che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi a lui abitualmente in tale veste.

Cass. civ. n. 6843/1991

Il conduttore di un'unità immobiliare di un edificio in condominio, ancorché abbia diritto a norma dell'art. 10 della L. n. 392 del 1978 a partecipare all'assemblea dei condomini, non è legittimato — in caso di mancata nomina dell'amministratore — a proporre il ricorso all'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 1129, primo comma, c.c. diretto ad ottenere la nomina dell'amministratore, configurandosi una negotiorum gestio di carattere processuale non consentita (anche in materia di volontaria giurisdizione) dall'ordinamento, con conseguente inesistenza di un suo diritto al rimborso delle spese sostenute.

Cass. civ. n. 6115/1981

Qualora, in relazione al numero degli appartamenti, non sia stato nominato, ai sensi dell'art. 1129 c.c., l'amministratore del condominio, colui il quale, avendone ricevuto l'incarico, svolga talune delle funzioni attribuite dalla legge dell'amministratore (nella specie, gestione dell'impianto di riscaldamento per una stagione invernale), può agire nei confronti dei condomini per il recupero delle somme anticipate sulla base dell'instaurato rapporto di mandato. Né esiste ultrapetizione qualora la somma sia stata richiesta dall'attore quale «amministratore» del condominio e la decisione abbia posto a fondamento della condanna del convenuto il rapporto di mandato, stante la sostanziale assimilazione tra la figura di amministratore condominiale e quella di mandatario.

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Achille S. chiede
giovedì 31/05/2018 - Friuli-Venezia
“Sto valutando la possibilità di agire contro l'amministratore condominiale.
Il motivo: non aver frequentato i corsi annuali di formazione periodica secondo il DM 140/2014 in cui NON SI PREVEDE ALCUNA ECCEZIONE O DEROGA.
Nell'assemblea ordinaria del 5 settembre 2017 egli è stato riconfermato, con la buona fede dei condòmini, perchè l'amministratore ha omesso la comunicazione dei dati professionali, come dice il comma 2 dell'art. 1129 c.c., nei quali trova posto l'attestazione della frequentazione di un corso di annuale formazione periodica che è la sola attestante il requisito che mantiene e conferma i requisiti per poter esercitare la professione di amministratore condominiale.
Il 26 settembre 2017 alla mia formale richiesta, l'amministratore non ha potuto esibire alcun attestato di aggiornamento.
Nel frattempo l'amministratore il 24 e 25 novembre 2017 ha frequentato, con attestato, il corso di formazione di 15 ore.
Dato che il periodo annuale della 140/2014 viene considerato dal 9 ottobre di un anno al 9 ottobre dell'anno successivo, l'aggiornamento conseguito il 25 novembre 2017 vale da questa data al 9 ottobre 2018 e non sana precedenti situazioni.
Ora vorrei adire, con la "volontaria giurisdizione", per la revoca dell'amministratore e/o per rendere nulla la nomina.
Io la considero possibile intersecando il 2° comma l'art. 71-bis disp att. c.c., col punto 8 del comma 12 dell'art.1129 c.c., con la citata 140/2014.
Credo, anche, che il caso specifico consenta di agire in qualsiasi tempo, cioè non ha scadenza temporale.
Ancora non è convocata l'assemblea del 2018 in cui ci sarà il punto, nell'O.D.G., per la conferma dell'amministratore.
Le mie considerazioni sono corrette e/o cosa ne pensa il giurista?

Consulenza legale i 10/06/2018
La riforma del diritto condominiale apportata dalla L. n.220 del 2012, è intervenuta in maniera piuttosto importante sul ruolo dell’amministratore di condominio, introducendo nuovi requisiti per assumere tale ruolo, e definendo meglio i casi di responsabilità e di revoca di questo importante organo.

Se prima della riforma del 2012, per assumere il ruolo di amministratore di immobili non erano previsti particolari requisiti, la situazione normativa sul punto è profondamente variata con l’entrata in vigore della l.n.220 del 2012.
Con tale riforma, infatti, si è introdotto nelle disposizioni di attuazione al codice civile, il nuovo art. 71 bis disp.att. del c.c., nel quale vengono precisamente indicati i requisiti per svolgere l’incarico di amministratore di condominio. Per dare puntuale risposta al quesito proposto, è opportuno soffermarci sul requisito indicato dalla lettera g) dell’art 71 bis disp.att. del c.c.: l’obbligo di frequentare un corso di formazione iniziale e di svolgere attività di formazione in materia di amministrazione condominiale. Si precisa che tale obbligo deve trovare applicazione solo per gli amministratori di condominio professionali, e non per chi, opportunamente nominato dall’assemblea, accetta di amministrare solo il condominio in cui abita.
La lettera g) dell’art. 71 bis disp.att. del c.c. ha poi trovato attuazione con il D.M. 13 agosto 2014 n.140, che va concretamente a disciplinare i requisiti dei corsi di formazione per amministratori e dei successivi corsi di aggiornamento.

Secondo quanto previsto dall’ art. 5 del D.M. n.140/2014, per poter esercitare professionalmente l’attività di amministratore di condominio, è preliminarmente necessario aver frequentato un corso minimo di 72 ore (di cui 48 di teoria e 24 ore di esercitazione pratica). Una volta superato il corso abilitativo, gli obblighi formativi non cessano, in quanto, sempre secondo l’art. 5 del D.M. n.140/2013, l’amministratore di condominio deve frequentare, con cadenza annuale, corsi di aggiornamento della durata minima di 15 ore, i quali devono riguardare:” …elementi in materia di amministrazione condominiale, in relazione all'evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici.”
Il D.M. n.140/2014, è entrato in vigore il 9 ottobre del 2014, pertanto il periodo annuale entro il quale l’amministratore di condominio deve adempiere al suo obbligo formativo, deve calcolarsi, come correttamente detto nel quesito, dal 9 ottobre di un anno, al 9 ottobre dell’anno successivo.

L’art. 71 bis disp.att. del c.c. e il successivo Decreto Ministeriale attuativo, devono senza dubbio considerarsi norme imperative di legge: è da considerarsi, pertanto, nulla la delibera assembleare del 05.09.2017, che è andata a riconfermare un amministratore condominiale il quale non ha correttamente assolto ai suoi obblighi formativi. Il fatto che l’amministratore abbia assolto tale obbligo dopo la scadenza annuale, non vale a sanare la nullità della delibera di nomina, in quanto l’attestato di avvenuta formazione comporta per l’amministratore l’assolvimento dell’obbligo formativo per il nuovo anno, ma non ha effetti retroattivi per gli anni antecedenti. In tal senso si è pronunciato anche il Tribunale di Padova, Sez. I Civile, con sentenza n.818 del 24 marzo 2017.
Vista la nullità della delibera condominiale del 05.09.2017, nella parte in cui conferma l’amministratore di condominio, la stessa potrà essere impugnata da qualsiasi condominio, in ogni tempo, anche oltre i rigidi termini impugnatori previsti dall’ art.1137 del c.c.

Il mancato assolvimento dell’onere formativo da parte dell’amministratore, rileva non solo in merito alla nullità della delibera condominiale di riconferma dello stesso, ma anche sotto l’aspetto della possibilità di revocarlo per gravi irregolarità.
L’ art.1129 co.11 del c.c. dispone innanzitutto che l’amministratore può essere revocato dalla assemblea di condominio in ogni tempo, al di là quindi di eventuali comportamenti scorretti e negligenti dello stesso, con una delibera adottata secondo le maggioranze previste dai commi 2° e 4° dell’art.1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio). La revoca dell’amministratore può essere, in alternativa, disposta dalla stessa autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino qualora lo stesso abbia compiuto gravi irregolarità.
Il legislatore della riforma di condominio al comma 12 dell’art.1129 del c.c. si preoccupa di elencare alcune di queste gravi irregolarità, e, tra le tante, al n.8) viene indicata l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell’art. 1129 del c.c.
I dati a cui fa rinvio il citato numero 8) sono:” … i propri dati anagrafici e professionali (dell’amministratore n.d.r.), il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.(si veda il 2° comma dell’art.1129 del c.c.)

L’ elenco delle gravi irregolarità previste dall’ art.1129 del c.c. è un elenco aperto, ciò vuol dire che nulla vieta che la interpretazione della giurisprudenza possa aggiungere ulteriori ipotesi a quelle indicate dal legislatore. Il giudice adito dovrà revocare l’amministratore “de plano” se si dimostri che lo stesso abbia tenuto un comportamento tra quelli indicati dal comma 12 dell’art. 1129 del c.c.; qualora, viceversa , si richieda la revoca per un fatto non espressamente indicato dal legislatore, il giudice, oltre a valutare se il ricorrente ha assolto all’onere probatorio di dimostrare che il comportamento è stato effettivamente tenuto, dovrà valutare se esso possa essere considerato una grave irregolarità tale da giustificare la rimozione dell’ amministratore.
Il non aver comunicato i dati di cui al 2° comma dell’art. 1129 del c.c. costituisce di per sé una grave irregolarità prevista dal legislatore, ma anche il non aver correttamente assolto all’obbligo formativo di cui all’art. 71 bis disp.att. del c.c. costituisce un comportamento, che seppur non espressamente ricompreso nell’elenco di cui al comma 12 dell’art.1129 del c.c., può, a parere di chi scrive, considerarsi grave a tal punto da essere posto a fondamento di un ricorso volto a richiedere la revoca dell’amministratore.

Il procedimento di revoca giudiziaria viene disciplinato dall’art.64 disp.att. del c.c. Esso è un procedimento molto snello di volontaria giurisdizione in cui il giudice provvede in camera di consiglio con decreto motivato previo rapido contraddittorio tra condomino ricorrente e amministratore di condominio. Contro il provvedimento del giudice può essere proposto reclamo in Corte di Appello entro 10 giorni dalla sua notifica. Il ricorso può essere presentato direttamente dal condomino e non è obbligatoria, anche se ci si sente di consigliarla, l’assistenza di un legale.

In conclusione, venendo a trattare in concreto il caso proposto dal quesito, si sconsiglia innanzitutto di procedere a richiedere la nullità della delibera di conferma dell’amministratore del 5 settembre 2017, seppur l’azione paia assolutamente fondata. Scegliere questa strada significherebbe instaurare un ordinario processo di cognizione con tempi lunghi e con obbligo di farsi assistere da un legale.
Per raggiungere l’obbiettivo di rimuovere l’amministratore pare più agevole chiederne la rimozione per gravi irregolarità instaurando un procedimento di volontaria giurisdizione ex art. 64 disp. att del c.c., ponendo a fondamento del ricorso sia il fatto che l’amministratore di condominio non ha comunicato i dati di cui al comma 2° dell’art. 1129 del c.c., sia il fatto che lo stesso non abbia ottemperato all’obbligo di formazione annuale previsto dall’ art. 71 bis disp. att. del c.c. lett. g).

In alternativa alla via giudiziaria rimane la via assembleare ex art, 1129 comma 11. Si consiglia, infatti, all’autore del quesito di verificare informalmente l’”umore” degli altri condomini verso l’amministratore, per comprendere se è possibile raggiungere le maggioranze assembleari necessarie per la sua rimozione. Una volta verificato ciò, si potrà revocare l’amministratore alla prima assemblea utile o convocando una assemblea "ad hoc", avendo cura in ambo i casi che sia inserito tra gli argomenti all'ordine del giorno la revoca dell’amministratore negligente.


Giorgio C. chiede
mercoledì 18/04/2018 - Lombardia
“E' stato esperito con esito negativo per non adesione del chiamato il tentativo di mediazione notificato al condominio ed all'Amministratore con oggetto:
A) l'annullamento della delibera dell'assemblea condominiale che ha respinto la richiesta di una nuova condomina di utilizzare una cassetta postale essendovene due libere nel casellario condominiale ed uno spazio sulla tastiera dell'impianto citofonico essendocene tre non collegate.
Si deduceva che l'argomento non fosse nelle attribuzioni di competenza dell'assemblea ex art. 1135 c.c. ma dell'amministratore ex art. 1130, trattandosi di un diritto per legge derivante al condomino dagli artt. 1117 e 1118 c.c., essendo per consolidata Giurisprudenza "nulle le delibere con oggetto che non rientra nelle competenze dell'assembea" (Cass. 4806/2005).
Per l'art. 1117 citofono e casellario postale sono impianti e servizi comuni e per il successivo art. 1118 c.c. tutti i condomini hanno diritto di fruirne ed a norma del n. 2 del 1° comma dell'art. 1130 l'amministratore deve assicurarne il migliore godimento a ciascun condomino.
La violazione di tale obbligo giuridico è sanzionata con la "revoca dell'amministratore disposta dall'autorità giudiziaria" quale "grave irregolarità" ai sensi del comma 11 dell'art. 1129 c.c.
Veniva inoltre dedotto l'annullamento della delibera dell'assemblea che, in violazione dell'art. 1135 c.c., ha deliberato la chiusura di un'apertura tra due condomini adiacenti con interventi nella proprietà privata di un condomino e nella proprietà privata di altro condominio e quindi su parti non comuni.
B) la revoca dell'amministratore da parte del Tribunale, ex comma 11 art. 1129 c.c. per gravi irregolarità consistite tra l'altro nell'avere l'amministratore subordinato l'adempimento di un proprio obbligo di legge di cui all'art. 1130 c.c. a versamenti di denaro per il che è stato denunciato alla Procura della Repubblica ex art. 629 c.p.

Ciò premesso, poichè è stato convenuto avanti al Tribunale sia il condominio sia personalmente l'amministratore, SI DOMANDA se le domande di annullamento delle suddette due delibere siano fondate e se, per economia dei giudizi, sia stata praticabile la richiesta di revoca dell'amministratore al Tribunale con citazione.

Consulenza legale i 26/04/2018
Prima di rispondere al quesito, è opportuno precisare che il parere che si sta per fornire non può essere considerato come una previsione sull’esito del giudizio intrapreso. L’unico professionista in grado di valutare l’operato del suo lavoro è, infatti, il legale che ha consigliato ai propri clienti il percorso giudiziario descritto. Inoltre è estremamente difficile, se non impossibile, prevedere l’esito di un processo, in quanto tanti e differenti fattori, spesso indipendenti dalla volontà dei protagonisti del gioco processuale, andranno a concorrere sull’esito della lite.
Ad ogni modo, sulla base delle informazioni fornite, si possono sviluppare delle considerazioni sui singoli elementi della vicenda prospettata.


1) La nullità delle delibere assembleari. Per anni si è svolto tra i giudici a colpi di sentenza un forte dibattito su quando una delibera condominiale possa considerarsi viziata da nullità, in luogo del vizio meno grave dellaannullabilità. Il dibattito non è di poco conto, e non è privo di conseguenze pratiche estremamente rilevanti: infatti qualora una delibera sia affetta da nullità, essa può essere impugnata innanzi all’autorità giudiziaria in ogni tempo, oltre, quindi, lo stretto termine impugnatorio previsto dall’art. 1137 del c.c.; inoltre la nullità di una delibera condominiale, può essere azionata in giudizio anche dal condomino che ha concorso all’approvazione della stessa.
Il sottoporre, come regola generale, la possibilità di impugnare la delibera assembleare ad un breve termine a pena di decadenza (30 gg. che decorrono dalla data della deliberazione per i condomini dissenzienti o astenuti, e dalla data della comunicazione per quelli assenti), ha una finalità estremamente precisa perseguita dal legislatore: evitare che una eccessiva messa in discussione delle decisioni dell’assemblea, possa portare ad una paralisi della vita condominiale. Motivo per cui la giurisprudenza ha da sempre tentato di ridurre il più possibile i casi in cui una delibera assembleare possa considerarsi nulla.
Oggi le differenze tra una delibera nulla e una delibera annullabile, sono state efficacemente chiarite dalla famosa sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 4806 del 7 marzo 2005, citata anche dall’autore del quesito. Secondo tale sentenza la delibera condominiale è da considerarsi nulla nei seguenti casi:
A) la delibera è contraria anorme imperative di legge;
B) la delibera decide sui diritti individuali dei singoli condomini o sul loro diritto di comproprietà sulle parti comuni dell’edificio condominiale;
C) la delibera statuisce su materie non di competenza dell’assemblea condominiale, integrando l’ipotesi di nullità per eccesso di potere.

Ora, seguendo questi importanti insegnamenti, si può tentare di esprimere un parere sulla fondatezza delle domande di nullità delle delibere assembleari di cui al quesito, avanzate all’autorità giudiziaria.


1.1. La nullità della delibera assembleare che si è pronunciata sulla suddivisione delle caselle della cassetta postale, e sull’uso della pulsantiera dell’impianto citofonico.

Da quello che si può dedurre, pare che si sostenga che la delibera che si è espressa sul punto, sia affetta da nullità per eccesso di potere, in quanto le modalità di uso della cassetta postale e della tastiera dell’impianto citofonico, dovevano essere determinate dall’amministratore di condominio nell’esercizio dei suoi poteri di cui all’art. 1130 del c.c., e non dall’organo assembleare.
A parere di chi scrive questo argomento appare piuttosto debole. E’ vero che secondo la norma citata, tra i poteri dell’amministratore rientra l’obbligo di disciplinare l’uso delle cose comuni; a tal fine l’amministratore deve “impartire le necessarie provvidenze “ed “eseguire verifiche” (Cass. 19 novembre 1996, n. 10144). È anche vero però che l’amministratore è in primo luogo l’organo esecutivo della “governance” del condominio, chiamato in prima battuta a dare esecuzione alle scelte dei condomini espresse all’interno del consesso assembleare; ciò comporta che qualsiasi provvedimento dell’amministratore riguardante la regolamentazione dell’uso delle cose comuni, potrà essere sempre rimesse in discussione dalla assemblea condominiale.

Lo stesso art.[n1133cc] del c.c, prevede che contro i provvedimenti dell’amministratore, è sempre possibile convocare una assemblea per rimettere in discussione quanto deciso unilateralmente dallo stesso. L’assemblea condominiale in definitiva, in quanto organo che riunisce tutti i proprietari, è chiamata a prendere le decisioni fondamentali della vita condominiale, anche in merito all’uso delle cose comuni. Non si vede quindi come possa considerarsi nulla per eccesso di potere, una delibera condominiale che vada disciplinare l’utilizzo della cassetta postale e della tastiera dell’impianto citofonico. Si ritiene, al contrario, che una delibera di tal fatta, rientri pienamente nel perimetro delle competenze della assemblea.


1.2. La nullità della delibera condominiale che ha disposto la chiusura di un'apertura tra le proprietà adiacenti di due condomini, con interventi nei singoli appartamenti di ciascuno.

In questo caso il vizio di nullità pare fondato. Ora non è dato sapere le modalità di intervento e la natura dei lavori che si sono imposti alle proprietà private; ad ogni modo, seguendo gli insegnamenti delle Sezioni Unite che si sono sopra descritti, una delibera assembleare non può andare ad incidere sulle proprietà esclusive dei singoli condomini, imponendo dei lavori sulle parti in proprietà esclusive dell’edificio. Una delibera di tale tenore potrà considerarsi valida, solo se adottata con il consenso unanime di tutti i condomini. Secondo la giurisprudenza della Cassazione infatti: “i poteri dell'assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda”(Cass. Civ. n.26468 del 1412.2007).


2. La revoca dell’amministratore per gravi irregolarità.

L’istituto della revoca dell’amministratore condominiale per gravi irregolarità, è stato profondamente modificato dalla legge di riforma dell’ordinamento condominiale (L.n. 220 del 22. 11. 12.). Innanzitutto l’amministratore di condominio può essere revocato dai condomini a mezzo delibera condominiale, approvata con le maggioranze di cui all’art. 1136 2° co del c.c., in ogni tempo, come avviene per qualsiasi fornitore del condominio.
A fianco a questa modalità di revoca, che si può definire ordinaria, la riforma del condominio all’art. 1129 del c.c. prevede la revoca per gravi irregolarità; tale tipologia di revoca può essere disposta dalla autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino.
Si instaura quindi un ordinario processo, innanzi al Tribunale nel cui circondario è sito l’edificio condominiale, in cui tra i contendenti vi sono da una parte i condomini che hanno denunciato le gravi irregolarità dell’amministratore e che vogliono la sua revoca, dall’altra lo stesso amministratore chiamato a difendersi dalle accuse a lui mosse. Incombe sui condomini denuncianti l’onere di provare la sussistenza delle gravi irregolarità commesse dall’amministratore nella gestione dell’edificio.
Ma che cosa si deve intendere per gravi irregolarità? La riforma del condominio all’art 1129 del c.c. ci fornisce una serie di ipotesi di condotte dell’amministratore che possono definirsi gravi; a titolo esemplificativo si può citare: gravi irregolarità fiscali, la mancata presentazione del bilancio condominiale, l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto, la mancata apertura di un conto corrente condominiale, non aver curato le azioni per il recupero degli oneri condominiali ecc. ecc. L’elenco fornito dal codice civile, seppur estremamente ampio, non può considerarsi esaustivo: lo stesso legislatore fa salva la possibilità che altri comportamenti, non espressamente elencati, possano integrare le gravi irregolarità idonea ad ottenere la revoca dell’amministratore da parte dell’autorità giudiziaria. Nel caso in cui si sostenga in giudizio che un determinato comportamento, non espressamente previsto dal codice, integri una grave irregolarità, sarà lo stesso giudice a valutare, caso per caso, se la condotta tenuta sia di una gravità tale da fondare la domanda di revoca.
Ora, venendo a trattare nuovamente delle ipotesi elencate nel quesito, l’aver subordinato l’esercizio dei propri doveri a pagamenti” extra”, sicuramente non dichiarati al fisco e non preventivati alla compagine condominiale nel momento in cui l’amministratore ha assunto l’incarico, costituisce sicuramente una ipotesi di grave irregolarità. Questo a maggior ragione nel caso in cui la condotta tenuta dal professionista integri un’ipotesi di reato: nel caso di specie il reato di cui all’art.629 c.p. (estorsione). Ovviamente, come si è detto precedentemente, tali condotte dovranno essere provate innanzi all’autorità giudiziaria dai condomini denuncianti; si dovrà anche attendere la conclusione delle indagini che inevitabilmente verranno effettuate dalla Procura della Repubblica competente, e che, se l’ipotesi di reato verrà confermata, daranno un importante aiuto processuale ai condomini durante il giudizio civile di revoca dell’amministratore.

Non pensiamo, invece, che possa definirsi grave irregolarità, nel senso voluto dalla riforma del condominio, il semplice fatto di aver omesso di prendere provvedimenti circa la gestione delle caselle della cassetta postale condominiale e della pulsantiera dell’impianto citofonico. Questo perché tali provvedimenti potevano e dovevano essere presi anche dalla assemblea condominiale. A parere di chi scrive, esaminando anche le ipotesi di condotte espressamente indicate dalla legge, perché si verifichi una grave irregolarità, occorre un disinteresse maggiore nell’adempimento degli obblighi che sono propri dell’attività amministrativa: un disinteresse che vada a minare le fondamenta di una ordinaria gestione condominiale.

In merito alle strategie processuali adottate dal collega, e in particolare sulla opportunità di aver proposto la domanda di revoca dell’amministratore unitamente alla domanda di annullamento\nulità della delibera condominiale, non si può esprimere un giudizio compiuto e pertinente in questa sede. Per fornire, infatti, delucidazioni più puntuali, sarebbe necessario studiare tutto il fascicolo di causa e i provvedimenti già emanati dall’ organo giudicante; come quindi si è già detto, per tali chiarimenti non si può che rinviare al collega che in questo momento sta patrocinando il contenzioso.

Tuttavia, sulla base degli scarni elementi che è stato possibile conoscere, si può dire che pare opportuna la possibilità di proporre nel medesimo giudizio, sia la domanda di revoca dell’assemblea condominiale sia quella di revoca dell’amministratore, al di là della effettiva fondatezza nel merito. Tra le due domande pare sussistere una connessione di oggetto ai sensi dell’art. 33 c.p.c, che ne giustifica la trattazione innanzi al medesimo organo giudicante.

Bruno C. chiede
sabato 03/02/2018 - Lazio
“Alla fine dell'assemblea condominiale,chiedo subito copia del verbale.L'Amm.mi risponde che avrò tale copia dopo la ricezione sul c/c condominiale di 10 Euro.Tale somma è stata approvata dall'assemblea per la richiesta di copia di documenti condominiali.E' lecito richiedere tale somma anche per la copia del verbale ? Da notare che l'Amministratore ha in dotazione la posta certificata PEC che garantiscie la tracciabilità legale dei documenti.”
Consulenza legale i 13/02/2018
Va preliminarmente osservato che non si può fare una distinzione tra verbale di assemblea ed altri “documenti condominiali”: ciò che vale per l’uno vale anche per gli altri.
Ciò detto, la risposta si trova nell’art. 1129 c.c. e nella giurisprudenza in materia.

La norma citata, al secondo comma, così come riformata nel 2012, stabilisce che “Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica (….) il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130” – quindi anche quello dei verbali delle assemblee – “nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”.
Quello, dunque, di prendere visione dei documenti condominiali, compresi i verbali di assemblea, è un diritto il cui esercizio non può essere subordinato al pagamento di alcun esborso.
Peraltro, con riferimento al verbale di assemblea in particolare, va ricordato come la conoscenza del relativo contenuto è essenziale ad ogni condòmino ai fini dell’impugnativa della delibera assembleare entro il termine decadenziale di 30 giorni.

L’articolo citato, tuttavia, precisa che deve essere garantita la gratuità della sola presa visione del documento ma non anche dell’ottenimento di copia del medesimo: è, al contrario, detto espressamente che il rilascio di copia è subordinato al rimborso della spesa relativa. (Cass. civ. Sez. II, 28/01/2004, n. 1544).

Nel caso di specie, quindi, parrebbe del tutto legittima la decisione assembleare che subordina il rilascio di copia del verbale al rimborso di una spesa forfettaria.

La giurisprudenza, che da anni (ancor prima dell’introduzione nell’art. 1129 c.c. del comma sopra richiamato) ha stabilito il diritto di ciascun condòmino a ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea) e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta, ha individuato tre limiti fondamentali a quest’ultima: 1) che l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione; 2) che non sia contraria ai principi di correttezza; 3) che non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti: “L'impedimento di prendere visione dei documenti contabili, in ogni tempo, senza l'onere di specificare i motivi della richiesta e sempre che non vi sia intralcio per l'attività amministrativa e vengano rispettati i principi di correttezza” (Cass. civ. Sez. II, 08/08/2003, n. 11940).

GIORGIO C. chiede
lunedì 18/12/2017 - Lombardia
“Si domanda se può essere richiesta all'autorità giudiziaria la revoca dell'amministratore di condominio ai sensi del comma 11 dell'art. 1129 cod. civ. per gravi irregolarità consistite nella violazione dell'art. 1130 cod. civ. n. 2 per avere rifiutato ed impedito al condomino di fruire dei servizi comuni del casellario postale e del citofono non assicurandogliene il godimento nonostante reiterate diffide, del n. 6 per non avere ottemperato all'obbligo di comunicargli l'elenco con indirizzo dei condomini ex 2° cp. art. 1129 non vigendo la privacy, per non avere dato la chiave del gabinetto e del solaio condominiali recentemente chiusi per far maturare la usucapione a favore di qualcuno e per non avere pagato i debiti del condominio causando indebite evitabili spese, precisando quale sia la procedura da esperire e se questa debba essere intentata, previa mediazione, nei confronti del condominio o personalmente dell'amministratore.
Con i migliori saluti. Giorgio C.”
Consulenza legale i 27/12/2017
Uno dei modi di estinzione del mandato dell’amministratore di condominio è la revoca, che può essere sia giudiziale che stragiudiziale.

La revoca stragiudiziale è deliberata dall’assemblea condominiale e può avvenire in ogni tempo e anche in assenza di giusta causa poichè, ad avviso della Giurisprudenza, trovano applicazione le norme dettate dal codice civile in materia di mandato e di cui agli artt. 1703 e ss. c.c.

La revoca giudiziale è invece disciplinata dal codice civile.

L’art. 1129 c.c., comma 11, dispone che l’amministratore condominiale è revocabile in ogni tempo dall’assemblea di condominio con la maggioranza prevista per la sua nomina (la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio), fatte salve le diverse disposizioni contenute nel regolamento di condominio.

Il medesimo comma prevede poi la possibilità per ciascun condomino di rivolgersi all’autorità giudiziaria ai fini di ottenere la revoca dell’incarico qualora l’ amministratore si renda responsabile di gravi irregolarità nell’esecuzione del proprio mandato oppure non presenti il conto della gestione nei termini di legge.

La Giurisprudenza ha chiarito che “ al fine di ottenere una pronuncia giudiziale di revoca dell’amministratore deve essere a questo addebitato un fatto tale da giustificare la risoluzione immediata del rapporto di mandato, anche a prescindere dall’inquadramento della condotta nell’ elenco esemplificativo fornito dal legislatore. Ne consegue che, anche solo in presenza di una delle ipotesi di gravi irregolarità previste dall’art. 1129 c.c., la revoca dell’amministratore non scatta automaticamente, ma può essere disposta dal giudice solo ove venga ravvisato in concreto un comportamento contrario ai doveri imposti dalla legge”, (Cfr. Trib. Treviso sent. del 21.04.2016).

L’elenco delle gravi irregolarità è a carattere esemplificativo e non tassativo, pertanto, la sua valutazione è rimessa alla discrezionalità del giudice.

Dunque, le gravi irregolarità non si esauriscono nell’elenco di cui all’art. 1129 c.c. ma si estendono a tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomale purchè siano gravi.

La revoca può essere richiesta solo in seguito a un comportamento contrario alla legge che sia concreto e supportato da prove.

Alla luce di quanto esposto nel quesito, riteniamo che nel caso in esame il comportamento posto in essere dall’amministratore possa essere valutato dal giudice come grave e tale da comportare la revoca dello stesso dal proprio incarico.

Certamente, difatti, l’amministratore ha dimostrato una inescusabile superficialità nell’aver posto in essere una serie di attività incompatibili con la tutela delle parti comuni del condominio (citofono e casellario postale), oltre a non adempiere ai suoi obblighi di fornire elenco con l’indirizzo dei condomini.

Quanto alla procedura da seguire, per la revoca dell’amministratore è necessaria una votazione in assemblea e le maggioranze necessarie per la nomina (maggioranza dei presenti in assemblea e almeno la metà dei millesimi del condominio).
Se l’assemblea non riesce a riunirsi o a decidere perché non si forma il numero minimo per votare, ciascun singolo condomino può rivolgersi al tribunale per ottenere un provvedimento di revoca.

Anche nel caso in cui l’assemblea riconfermi l’amministratore nonostante la cattiva gestione, ogni condomino può far ricorso all’autorità giudiziaria.

L’art. 64 disposizioni di attuazione codice civile prevede che sull’istanza giudiziale di revoca dell’amministratore provvede il Tribunale in camera di consiglio con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Avverso il provvedimento del Tribunale può essere proposto reclamo alla Corte di Appello nel termine di giorni 10 dalla notifica o dalla comunicazione.

Contraddittore è l’amministratore di condominio, unico ma necessario legittimato passivo.

L’amministratore contraddice la pretesa del condomino personalmente e non come mandatario del condominio, cosicchè è a lui e non al condominio che devono fare carico le spese processuali del procedimento nel caso di pronuncia di revoca.

D’altro canto il condominio non può nemmeno intervenire in adesione all’amministratore, né beneficiare della condanna alle spese del condomino ricorrente in caso di mancato accoglimento del ricorso. In caso di accoglimento della domanda di revoca, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

Quanto al procedimento di mediazione, sebbene per i procedimenti in camera di consiglio sia esclusa la mediazione obbligatoria, la giurisprudenza ritiene che l’azione giudiziale per la revoca dell’amministratore deve essere preceduta dal procedimento di mediazione.

Dalla lettura combinata degli artt. 71-quater e 64 delle disposizioni attuative del codice civile, si ritiene che la controversia relativa alla revoca dell’amministratore rientri tra quelle soggette all’obbligo di mediazione (cfr. Trib Padova 24 febbraio 2015).


Giuseppe M. chiede
giovedì 26/10/2017 - Puglia
“Salve,
sono proprietario di un appartamento sito al piano terra di una palazzina, edificata nel 1989, composta da 6 appartamenti, 3 al piano terra e 3 al piano primo, e, con lastrico solare e spazio intorno all'immobile, di cui parte adibito a parcheggi, in comproprietà per 1/6 cadauno; non abbiamo un regolamento di condominio in quanto il numero delle unità è inferiore a 8.
Da diversi anni un solo condomino, oltre a dichiarare di non voler assolutamente il condominio, non provvede nemmeno alle spese della manutenzione degli spazi comuni, impedisce persino miglioramenti architettonici e di decoro, che gli altri 5 vorrebbero poter eseguire.
A seguito di una mia contestazione scritta, conseguente all'installazione da parte sua di un serbatoio di acqua sugli spazi comuni destinati a parcheggio, vantando una possibile usucapione (lo spazio non è recitato ed è destinato da oltre 30 anni a parcheggio), con contrarietà da parte del resto dei condomini in quanto sul lastrico solare esiste già la predisposizione per un deposito di acqua, dopo essermi rivolto ad un avvocato, il condomino ha voluto un atto transattivo (datato giugno 2017) attraverso il quale lui avrebbe ripristinato lo status quo ante ed io (ed il resto dei condomini) avremmo accettato di essere presente ad una riunione da lui fissata nella settimana dal 16 al 22 ottobre u.s.
Per tale atto il mio avvocato mi ha richiesto la sua parcella, ma, poichè il condomino in questione non ha mai ripristinato lo status quo ante, o meglio ha ripristinato una parte disattendendo al contratto da lui firmato (assistito chiaramente dal suo legale), e nemmeno ci ha mai comunicato il giorno dell'incontro nella settimana da lui stesso fissata nel contratto, posso richiedere il risarcimento per la parcella versata al mio avvocato, contestualmente agli atti giudiziari che sto per adire per inadempimento del contratto stipulato?
Posso contestualmente, visto l'incomunicabilità e l'impossibilità di gestire il condominio, richiedere la nomina di un amministratore anche se non obbligatorio?
Ringrazio per l'attenzione e la cortese risposta, rimango a disposizione per ulteriori delucidazioni e chiarimenti.”
Consulenza legale i 02/11/2017
Prima di rispondere ai quesiti, occorre fare alcune brevi premesse.

In primo luogo, va precisato che si ha un condominio quando vi è un fabbricato avente parti comuni indipendentemente dalla approvazione di un regolamento ed esso si costituisce senza che sia necessaria un apposita deliberazione (v. Cass. 04/06/2008 n. 14813).
Quando il numero dei condomini è pari o inferiore ad otto si parla di “piccolo condominio”. In tal caso, la nomina di un amministratore non è obbligatoria (art. 1129 c.c.) ed è quindi facoltà dell’assemblea di nominare un amministratore ed i singoli condomini possono ricorrere all’autorità giudiziaria per avere la nomina dell’amministratore provando, da un lato, l’inerzia dell’assemblea, e dall’altro l’effettiva e concreta impossibilità di una gestione amichevole del condominio.
Infine, va precisato che se un singolo condomino affronta delle spese per il condominio o comunque assume la gestione delle parti comuni senza autorizzazione della assemblea ha diritto al rimborso solo nel caso si tratti di spesa urgente (art. 1134 c.c.).

Fatte queste brevi premesse, andiamo a rispondere ai quesiti posti.
La parcella dell’avvocato del singolo condomino non può essere da questo richiesta quale risarcimento nell’azione legale per l’adempimento del contratto stipulato. In quella sede, sarà il Giudice a liquidare le spese e competenze legali a carico della parte soccombente nel giudizio. Detta parcella potrebbe però essere, di contro, richiesta a tutti condomini laddove l’avvocato sia stato nominato in accordo con gli altri. Detta altrimenti: se l’avvocato è stato incaricato da un singolo condomino su espressa autorizzazione degli altri riuniti in assemblea, egli sarà comunque pagato dal singolo condomino il quale però potrà richiedere agli altri condomini il versamento della loro quota.
Ciò è possibile anche alla luce del sopra citato art. 1134 c.c..
Laddove invece il condomino abbia nominato l’avvocato di sua iniziativa -anche se nell’interesse del condominio - non avrà diritto ad alcun rimborso.

Quanto alla nomina di un amministratore giudiziario su iniziativa del singolo condomino, ciò è possibile anche se siamo in presenza di un piccolo condominio. Può infatti farsi riferimento a quanto disposto dal quarto comma dell’art. 1105 c.c. secondo cui “se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria”.
Tale norma, pur riguardando la materia della comunione in generale, in forza del richiamo contenuto nell' art. 1139 c.c., è infatti applicabile anche al condominio negli edifici (cfr. Cass. 30 maggio 2003 n. 8803). Tuttavia tale domanda non potrà essere avanzata contestualmente nello stesso giudizio per l’adempimento contrattuale del condomino -come vorrebbe chi ha posto il quesito - ma occorrerà esperire autonoma azione.


Eugenio P. chiede
venerdì 07/04/2017 - Lazio
“Sembra sempre più consolidata da parte delle associazioni nazionali di consulenza degli amministratori di condominio la possibilità che possano svolgere l'incarico di amministratore di condominio tutti coloro che esercitano una “professione esercitata ai sensi della Legge numero 4/2013” –“Disposizioni in materia di professioni non organizzate”, ritenendo che tutti gli iscritti alle predette associazioni di categoria sono abilitati, pur se privi del diploma di scuola secondaria di secondo grado, ad esercitare la funzione di amministratore di condominio.

L’art. 71 bis delle disposizioni attuative del codice civile prescrive il possesso di 7 specifici requisiti dalla lettera a) alla lettera g) per coloro che intendono assumere l'incarico di amministratore di un condominio, e tra gli altri stabilisce alla lettera f) ed alla lettera g) il possesso di un diploma come avanti evidenziato e la frequenza di un corso di formazione iniziale e periodico in materia di amministrazione condominiale.

Fatte queste constatazioni si chiede il vostro parere se è legittimo l'affidamento di un incarico di amministratore del condominio ad una persona, esterna al condominio, che non possiede un diploma di scuola secondaria di secondo grado, né - ha seguito specifiche plurime richieste dei condomini - ha mai dimostrato di avere la necessaria formazione iniziale e di quella periodica, né gli altri requisiti come richiesto dal citato articolo 71 bi,s essendo peraltro un amministratore esterno al condominio.

L'assemblea, con la maggioranza millesimale di comodo, ma non con l'unanimità, ha approvato l'incarico affidato, pur se consapevole che mancano tutti i requisiti prescritti dalla vigente normativa. Il disastro prodotto nella gestione condominiale si vede nei fatti, in quanto sono pendenti davanti al tribunale tre controversie, ivi compresa la richiesta di revoca giudiziale anche con la Volontaria Giurisdizione, ma sono anni che non si arriva ad una sentenza e il condominio ed i condomini ne subiscono le gravi conseguenze.

In breve, detta persone, possono esercitare legittimamente l'incarico di amministratore di condominio e rimanere al loro posto? Le associazione di categoria possono legittimare l'affidamento dell'incarico di amministratore di condominio ad esterni al condominio privi delle particolarità stabilite dall'articolo 71 bis? Penalmente è possibile qualche azione?”
Consulenza legale i 07/04/2017
Correttamente viene citato l’articolo 71-bis delle disposizioni attuative del codice civile quale norma di riferimento per la disciplina relativa alla nomina dell’amministratore di condominio.

L’articolo contiene un elenco di requisiti, tra i quali: “Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro: (…)
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.”

La norma prosegue, tuttavia, introducendo alcune importanti eccezioni, tra le quali:
1) I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile”: nel caso di specie, però, tale paragrafo non si applica, essendo l’incaricato soggetto estraneo al condominio;
2) “A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica”.

Pertanto, nel caso di specie – nel quale l’evidente mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) della norma parrebbe in effetti deporre per l’illegittimità dell’avvenuta nomina - la prima circostanza da verificare è se la persona attualmente in carica rientri nei casi di deroga e precisamente nel secondo dei casi sopra richiamati (svolgimento dell’incarico di Amministratore, per almeno un anno, nei tre anni precedenti l’entrata in vigore della legge n. 220/2012, ovvero prima del 18 giugno 2013).

Se sì, la sua nomina sarà legittima; in caso contrario, l’amministratore potrà e dovrà essere revocato.
Andrà quindi convocata l'assemblea, possibilità concessa anche al singolo condomino, con ordine del giorno appunto la revoca dell'amministratore.
Qualora l'assemblea dei condomini - per le motivazioni più svariate - nonostante l'effettiva mancanza dei requisiti culturali e professionali in capo all'amministratore in carica, non provvedesse alla sua revoca, il condomino o i condomini che hanno assunto l'iniziativa di convocare l'assemblea sarebbero legittimati a chiedere la revoca all'autorità giudiziaria.
In tali casi il procedimento da seguire è quello dettato dall'art. 64 disp. att. cod.civ., per il quale, proposto ricorso per la revoca giudiziale dell'amministratore, il Tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Sussiste un contrasto, allo stato attuale, sul dovere di esperire o meno – prima del ricorso all’Autorità Giudiziaria ordinaria – il procedimento di mediazione obbligatoria, anche se l’orientamento prevalente parrebbe orientato in senso negativo.

Non è consentito derogare alla disciplina di cui all’art. 71bis neppure all’unanimità dei consensi, perché ciò si tradurrebbe nella violazione di una norma imperativa. La violazione della predetta disposizione normativa comporta che tutti gli atti eseguiti dall’amministratore non legittimato sono nulli, ovvero privi di effetti giuridici.

In merito a quanto si osserva nel quesito sull’orientamento delle Associazioni di categoria in ordine alle conseguenze della legge n. 4/2013 sulla disciplina in commento, probabilmente chi pone il quesito ha frainteso il senso del dibattito in materia.
La legge n. 4/2013 è intervenuta per disciplinare e conferire una patente di ufficialità e garanzia per il consumatore alle professioni non regolamentate in Ordini e Collegi, tra le quali vi è, sicuramente, quella di amministratore di condominio.
Con questa disciplina, il professionista, che svolge la sua attività in forma continuativa, vede riconosciuta la propria attività in ambito socio-economico, pur se non appartenente ad un Ordine o a un Collegio, in quanto può essere validamente iscritto a una Associazione che risponda ai parametri obbligatori, ex lege previsti, quali, soprattutto, l'adozione e l'obbligo di rispetto di regole deontologiche e la predisposizione di corsi di formazione permanente per i propri iscritti.
Questa legge, dunque, impone alle figure professionali interessate la massima trasparenza nei confronti della clientela. Il possesso dei requisiti, disposti sia dall'art. 71 bis disp. att. cod. civ., sia dalla legge n. 4/2013, deve essere indicato per iscritto in ogni documento o rapporto intrattenuto con i clienti; in caso contrario, l'amministratore di condominio è sanzionabile ai sensi del codice del consumo, in quanto responsabile di una pratica commerciale scorretta.

Ciò però, attenzione, non significa che tale legge abbia abrogato e/o superato il contenuto dell’art. 71-bis disp att. c.c..
Considerato che l'art. 1 della legge n. 4/2013 prevede requisiti soggettivi e oggettivi inferiori a quelli richiesti dall'art. 71 bis citato, ci si è chiesti se si tratti di due leggi ordinarie, per le quali vale il principio della successione nel tempo per la loro applicabilità, ovvero se una, e quale, sia una legge speciale.
La questione ha particolare rilevanza in quanto si potrebbe ipotizzare che la legge n. 4/2013 abbia abrogato tacitamente l'art. 71 bis , annullando di fatto alcuni requisiti da quest'ultimo prescritti.
La distinzione tra leggi ordinarie e leggi speciali, tuttavia, non è costituzionalmente, né legislativamente stabilita.
Gli studiosi del diritto hanno individuato quale legge speciale quella che dispone nello specifico in relazione ad una fattispecie già prevista in un quadro normativo più generale.
Nel caso che ci occupa, pare corretto ritenere che la legge n. 220/2012, che ha introdotto l’art. 71 disp. att. cod. civ., pur essendo anteriore alla legge n. 4/2013, si possa considerare speciale in quanto questa seconda regolamenta la disciplina alla quale deve attenersi ogni professionista che non sia iscritto in Ordini o Collegi ai sensi dell'art. 2229 cod. civ., mentre la prima inerisce ai soli amministratori di condominio, prevedendo più dettagliatamente i loro requisiti professionali ed etici, nonché le loro specifiche funzioni.

In conclusione, l’adeguamento a quanto prescritto dalla legge n. 4/2013 rappresenta un modo per meglio sottolineare la professionalità dell’amministratore e l’appartenenza ad una associazione di categoria fra le più rappresentative a livello nazionale, ma non sostituisce, se mai si aggiunge, a quanto prescritto dall’art. 71 bis disp. att. c.c..

Da ultimo, nella disciplina del condominio non esistono norme di natura penale, ovvero che prescrivano, per l’inosservanza delle disposizioni sopra richiamate, una sanzione penale.

Tuttavia, vi sono alcune fattispecie tipiche di reato, nelle quali potrebbe imbattersi l’amministratore (ma va operata una valutazione, comunque, caso per caso), che, consapevolmente, ritenga e comunichi di essere in regola con gli obblighi di aggiornamento professionale, quando nella realtà così non è.
Ad esempio la truffa (art. 640 cod. pen.: ”Chiunque, con artifizi o raggiri, inducendo taluno in errore, procura a sé o ad altri un ingiusto profitto con altrui danno, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni e con la multa da lire centomila a due milioni”), l’appropriazione indebita (art. 646 cod. pen.: “Chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso, è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino a tre anni e con la multa fino a euro 1.032.”), oppure ancora la falsità in scrittura privata (art. 485 cod. pen.:”Chiunque, al fine di procurare a sé o ad altri un vantaggio o di recare ad altri un danno, forma, in tutto o in parte, una scrittura privata falsa, o altera una scrittura privata vera, è punito, qualora ne faccia uso o lasci che altri ne faccia uso, con la reclusione da sei mesi a tre anni”.)

Anonimo chiede
martedì 28/02/2017 - Lazio
“Il Tribunale di A. nel 2009 ha rigettato l’impugnativa di un condominio che chiedeva la sospensiva dell’applicazione di una delibera condominiale riguardante l’applicazione di contributi a favore del condominio per occupazione spazi e pareti per la pubblicità all’interno di un Centro Commerciale secondo quanto stabilito dall’art. 21 del regolamento contrattuale di condominio.

Nel 2014 lo stesso tribunale su ricorso dello stesso condomino, rigettava il ricorso, confermando quanto aveva già deciso nel 2009 e condannava il condomino ricorrente alle spese di lite.
La sentenza è passata in giudicato. L’ultima amministratrice del condominio dal 2012 non si è mai interessata per seguire la causa intentata dal condomino reclamante, maggioritario, anche perché è sostenuta dallo stesso condomino nella sua funzione spesso in modo illegittimo. Si fa notare che nella sentenza è scritto che è stato assente dal procedimento il condominio.
L’amministratrice è stata più volte invitata e diffidata a convocare l’assemblea per notiziare i condomini ed incaricare un legale per fare il decreto ingiuntivo, con lo scopo di recupero dei contributi di cui al regolamento contrattuale di condominio che il condomino reclamante non ha mai pagato sin dal 1994.
Sono stati comunicati con diffide giudiziali sin dal 1995 lettere e osservazioni scritte nei verbali delle assemblee dei vari anni con specifici atti interruttivi della prescrizione, i quali sempre hanno chiesto il pagamento dei contributi per la pubblicità.
SI domanda, visto che l’amministratrice non provvede a convocare l’assemblea nonostante più inviti da parte dei condomini, questi ultimi possono da soli attivare un legale per il recupero della parte dei contributi, proporzionata ai millesimi di loro proprietà, che comunque andranno versati a favore del condominio, per fare manutenzione?
In un’eventuale assemblea che deliberi un incarico ad un legale del condominio per il recupero dei contributi per la pubblicità, può partecipare anche il condominio maggioritario interessato reclamante? Ovviamente egli ha interesse a non fare approvare la delibera. Si può chiedere anche un risarcimento danni? L’amministratrice che non si è mai attivata deve rispondere di un risarcimento danni? Quali altre vie si possono percorrere per recuperare i contributi non pagati?”
Consulenza legale i 28/02/2017
Le norme a cui fare riferimento sono fondamentalmente quelle contenute nei commi 9 e 11 dell’art. 1129 c.c. nonché nell’art. 1131 c.c.

Vediamo innanzitutto l’art. 1131 c.c. il quale, dopo aver precisato che l'amministratore (condominio) ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi, dispone che l'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

Nella sua qualità di rappresentante dei partecipanti al condominio e di soggetto legittimato ad agire e resistere in giudizio, lo stesso amministratore è tenuto ex art. 1129 comma 9 c.c. ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice, salvo che ne sia stato espressamente dispensato dall’assemblea (condominio).

La dispensa assembleare può esonerare l’amministratore dall’obbligo di attivarsi entro i sei mesi legislativamente previsti, ad esempio portando il termine a sette o ad otto mesi, ma non può in alcun modo imporgli o legittimare l’inazione.
Tale conclusione la si ricava dalla lettura coordinata delle norme dettate in materia di riscossione anche forzosa dei crediti condominiali, alcune delle quali sono considerate assolutamente inderogabili (cfr. in tal senso art. 72 disp. att. c.c. che sancisce l’inderogabilità dell’art. 63 disp. att. c.c.).
Poiché nel caso di specie non è dato rinvenire alcuna dispensa da parte dell’assemblea e considerato peraltro che non è in alcun modo ammissibile e lecita una inazione da parte dell’amministratore, a questo punto troverà applicazione il comma 11 dell’art. 1129, il quale, nel disciplinare gli obblighi dell’amministratore di condominio, prevede, per il caso di sue gravi irregolarità nella gestione, il diritto di ciascun condomino di ricorrere all’autorità giudiziaria per chiederne la revoca dell’incarico.

Sempre all’art. 1129 c.c. occorre riferirsi per individuare quali sono le gravi irregolarità che possono legittimare una revoca dell’amministratore e tra queste vi sono ricomprese proprio quelle che qui ci interessano, ossia:
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva.

La riscossione forzosa deve riguardare un credito esigibile, ossia una somma di denaro dovuta dal condòmino al condominio e rispetto alla quale sia scaduto il termine di pagamento.
La legge, in via molto generale, traccia una distinzione tra cause che l’amministratore ha diritto di iniziare o nelle quali può resistere senza l’autorizzazione dell’assemblea e controversie rispetto alle quali, invece, la deliberazione assembleare è fondamentale.
Tra quelle che ha il diritto, ma anche il dovere, di iniziare vi sono proprio i ricorsi per decreto ingiuntivo, il che viene espressamente previsto dall’art. 63 disp. att. c.c.; ciò significa che all’amministratore basterà nominare anche di sua iniziativa un legale e poi dargli mandato di iniziare una controversia o resistervi.

Per quanto concerne il procedimento volto ad ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore, va detto che si tratta di un procedimento di volontaria giurisdizione, ossia di una procedura estremamente semplice nelle sue forme, che tende ad ottenere una statuizione giudiziale nella forma del decreto, sempre revocabile dal privato che ne ha chiesto l’emanazione.
Il procedimento si svolge nel contraddittorio tra la parte ricorrente e l’amministratore di condominio (art. 64 disp. att. c.c.).

Al di là, comunque, del ricorso alla procedura per la revoca giudiziale dell’amministratore, altra procedura, forse più celere, è quella prevista dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, il quale prevede che l'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Poiché, sulla base di quanto riferito, l’amministratore sicuramente non provvederà alla convocazione, allora troverà applicazione la seconda parte del primo comma della medesima norma, ove è previsto che, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione dell’assemblea, nel corso della quale si potrà deliberare di conferire ad un legale l’incarico per il recupero delle somme non riscosse dall’amministratore.

Per quanto concerne infine i dubbi in ordine ad eventuali responsabilità dell’amministratore, va osservato che l’amministratore, nel momento in cui accetta la nomina assume, in ragione all’incarico, una serie di responsabilità ad essa connesse.
Si tratta di responsabilità sia di ordine civile che penale.
Le prime, che sono poi quelle che più da vicino ci interessano, possono essere tanto di ordine contrattuale, ossia derivanti dall’inesatto adempimento del mandato, tanto avere origine extracontrattuale.

Nella individuazione della responsabilità civile dell’amministratore condominiale bisogna sempre tenere a mente che questi agisce in favore del condominio nell’ambito di un rapporto giuridico assimilabile al mandato.
Ciò vuol dire che l’amministratore condominiale è parte di un contratto a prestazioni corrispettive, nel quale, a fronte del pagamento di una retribuzione, egli s’impegna a porre in essere una serie di atti giuridici in favore del condominio.
Conseguenza ne è, come in qualsiasi altro contratto di tal genere, che l’inadempimento o l’inesatto adempimento rispetto ai propri doveri potrà portare ad una responsabilità di natura contrattuale.
E’ utile ricordare che l’amministratore di condominio deve adempiere al proprio incarico con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.) la quale, nel caso di esercizio di attività professionale, va valutata con riguardo alla natura dell’attività esercitata (art. 1176 c.c).
E’ fatta sempre salva, comunque, la possibilità per l’amministratore di provare che il proprio inadempimento è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile (art. 1218 c.c.).

Infine, aspetto da non trascurare è quello relativo alla prescrizione delle somme per le quali si vorrebbe chiedere ingiunzione di pagamento, dovendosi tener conto che per queste ipotesi trova applicazione il termine di prescrizione quinquennale previsto dall’art. 2948 n. 4 c.c., il quale dispone appunto che si prescrive in cinque anni tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi.
Troverà, tuttavia, anche applicazione il terzo comma dell’art. 2943 c.c., il quale dispone che la prescrizione è interrotta da ogni altro atto che valga a costituire in mora il debitore (ciò che si auspica, dunque, è che a tale tipo di atti ci si intenda riferire quando si dice che “sono stati comunicati con diffide giudiziali sin dal 1995, lettere e osservazioni scritte nei verbali delle assemblee dei vari anni, con specifici atti interruttivi della prescrizione..”).

Leonardo M. chiede
lunedì 05/12/2016 - Lombardia
“La l. n.220/2012 ha introdotto casi specifici nei quali l'assemblea può essere richiesta anche da un solo condomino. Nelle fattispecie che segnalo sono escluse gravi irregolarità nella gestione, conti correnti, rendiconti. Il quesito: in quali altri casi si può chiedere, ve ne segnalo alcuni:
a) richieste interventi per infiltrazioni appartamento (mai intervenuto);
b)richieste di rumori dovute ai battenti in ferro del cancello di ingresso;
c)rumori provenienti da estrattori d'aria del supermarket piano terreno;
d)motori posti sul lastrico solare senza alcuna autorizzazione assembleare. A tal proposito si segnala che trattasi di edifici venduti agli inquilini nell'ambito della dismissione del patrimonio immobiliare Enti pubblici (anno 2005); eventuale ex autorizzazione Ente concretizza una servitù a favore del market?
e)delibere non eseguite;
f)segnalazioni all'amministratore che le ditte che hanno l'appalto del portierato e delle pulizie non versano i contributi per i dipendenti. Sono passati due anni e l'amministratore non ha convocato assemblea perchè receda dai contratti e si affidi ad una nuova ditta;
g)comportamenti scorretti in assemblea per influenzare determinate delibere a favore di alcune ditte.
Vorrei sapere se vi sono precedenti e come muovermi.
Grazie”
Consulenza legale i 10/12/2016
La norma a cui si ritiene debba farsi riferimento è quella contenuta nell’art. 1129 del codice civile in materia di “Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore”, come sostituito dall’art. 9, L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013.
Come accennato nello stesso quesito, detta norma riconosce esplicitamente a ciascun condomino il potere di:

a) ricorrere all’autorità giudiziaria per chiedere la revoca dell’amministratore nel caso in cui questi:
1. non adempie all’obbligo previsto dall’art. 1131 co. 4° c.c.
2. non rende il conto della gestione;
3. commette gravi irregolarità
b) chiedere, anche singolarmente, la convocazione dell’assemblea per far cessare le violazioni da tale norma previste e poste in atto dall’amministratore, con conseguente revoca del suo mandato, nei seguenti casi:
1. compimento di gravi irregolarità fiscali;
2. mancata apertura e utilizzazione di un conto corrente su cui far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio
Per le ipotesi previste sub lettera b), ciascuno dei condomini ha il potere di ricorrere all’autorità giudiziaria in via residuale, ossia soltanto in caso di mancata revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea.

Per quanto concerne in generale le gravi irregolarità, e tralasciando quelle di carattere fiscale esplicitamente previste, va detto che prima della novella la revoca dell’amministratore era possibile in ragione della sussistenza di fondati sospetti di gravi irregolarità; ciò comportava che non era necessario, prima di intraprendere il giudizio, essere già muniti della prova che l’amministratore avesse commesso infrazioni o negligenze ai suoi doveri, essendo sufficiente che vi fosse il fondato sospetto.

In conseguenza di ciò, non occorreva fornire la dimostrazione di una gestione del condominio contraria ai principi di una sana e corretta amministrazione, essendo sufficiente una prognosi che la protratta permanenza in carica dell’amministratore potesse risultare di pregiudizio per l’interesse del condominio.
L’espressione “grave irregolarità” usata invece adesso nel nuovo art. 1129 c.c. e che può legittimare la richiesta di revoca, sembra richiedere la prova che ricorra una causa di una certa gravità in termini concreti e dimostrabili, mentre il solo fondato sospetto non può più legittimare l’azione giudiziale di revoca.

Fatte queste considerazioni di carattere generale, e proseguendo nella lettura della norma in esame, deve osservarsi che la stessa si preoccupa di fornire un elenco non esaustivo di casi di grave irregolarità, fornendo delle indicazioni esemplificative, come si desume dall’espressione “tra le altre” volta a specificare che possono ricorrere altre fattispecie qualificabili come tali.

Tale inciso si ritiene abbia proprio la finalità di consentire l’ingresso a inadempimenti che si concretizzano caso per caso, comportando la revoca dell’amministratore seppure non espressamente contemplati.

L’indicazione dei singoli casi è utile in quanto non solo permette all’assemblea di condominio di accertare, nella concreta fattispecie, la ricorrenza di una di queste cause o di casi che si pongono su piani analoghi, ma legittima altresì il singolo ad agire giudizialmente.
Nel caso in cui l’amministratore sia incorso in negligenze diverse da quelle sancite legislativamente. queste possono essere diversamente valutate dai condomini: alcuni le possono considerare gravi mentre secondo altri si possono qualificare come semplici dimenticanze o simili.

L’assemblea, convocata anche su iniziativa di uno dei condomini, può quindi non riuscire a raggiungere la maggioranza necessaria a deliberare l’argomento posto all’ordine del giorno alla voce “revoca del mandato”.
Per questa evenienza sopperisce lo stesso art. 1129 c.c. nella parte in cui prevede, come prima visto, che il condomino che intravede in un comportamento o in una serie di negligenze da parte dell’amministratore gli estremi del grave inadempimento, può rivolgersi al giudice onde far accertare la sussistenza delle sue negligenze.

Una volta accertate, il giudice emette il provvedimento di revoca, a cui sarà consequenziale la nomina di un amministratore ad acta, dietro debita istanza, fino alla nomina del mandatario da parte dell’assemblea dell’edificio (cfr. Cass. civ., sez. II, 26 settembre 2005, n. 18730).
Come è per la nomina giudiziaria, il procedimento di revoca ha natura amministrativa, non contenziosa, e si svolge in camera di consiglio ex art. 737 c.p.c. e segg.

Va anche aggiunto che al di là delle ipotesi di cui all’art. 1129 c.c., altra norma che consente al singolo condomino di convocare l’assemblea per la trattazione e adozione di provvedimenti per i quali l’amministratore non ha posto in essere alcun atto, è quella contenuta nell’art. 66 disp. Att. c.c., norma la quale dispone che l’assemblea può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio, prevedendo altresì che trascorso inutilmente il termine di 10 gg. da tale richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

Trattasi di norma la quale non specifica i casi in cui l’assemblea straordinaria debba e possa essere convocata ed alla quale dunque può farsi ricorso ogniqualvolta vi siano delle problematiche (quali possono essere indistintamente tutte quelle elencate nel quesito) da sottoporre all’attenzione dell’assemblea e per le quali adottare delle decisioni.

Quest’ultima norma può poi integrarsi con il disposto di cui all’art. 1105 c.c., dettato in materia di comunione in generale e applicabile in via residuale al condominio negli edifici in virtù dell’espresso richiamo fattone dall’art. 1139 c.c., norma la quale dispone che se non si riescono a prendere i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria, la quale provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

DOMENICO chiede
sabato 27/11/2010
“Abito in un condominio composto da sette appartamenti e cinque condomini .

Posso esercitare il diritto di avere un Amministratore ?

Grazie per una cortese risposta .”
Consulenza legale i 28/11/2010

Il condominio sorge automaticamente quando in un edificio quando i proprietari sono o diventano due o più di due. Si parla di condominio minimo quando i condomini sono solo due. Se i condomini sono più di quattro è obbligatoria la nomina di un amministratore. Non sono però previste sanzioni in caso di inadempienza a questa norma, se non la possibilità della nomina di un amministratore giudiziario, ad opera del Tribunale, su istanza anche di un solo condomino.


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Testi per approfondire questo articolo

  • Il procedimento di divisione a domanda congiunta

    Editore: Giuffrè
    Collana: Officina. Civile e processo
    Pagine: 78
    Data di pubblicazione: aprile 2014
    Prezzo: 18,00 -10% 16,20 €

    Tra gli argomenti trattati: Presupposti per la proposizione del ricorso ex art. 791-bis c.p.c. Soggetti delegabili per l'espletamento delle operazioni di divisione. Rapporti fra mediazione obbligatoria e controversie divisorie. Opposizione alla vendita e/o al progetto di divisione. Adempimenti successivi all'approvazione del progetto di divisione.

    (continua)