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Articolo 1128 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Perimento totale o parziale dell'edificio

Dispositivo dell'art. 1128 Codice civile

Se l'edificio perisce (1) interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali (2), salvo che sia stato diversamente convenuto (3).

Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera [1136] circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio [1117], e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse [1123] (4).

L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste (5).

Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà (6), secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

Note

(1) La norma si riferisce esclusivamente al perimento dell'edificio per distruzione accidentale: non è perimento, quindi, la distruzione a scopo di ricostruzione.
(2) I condomini sono, infatti, contitolari del terreno su cui giace l'immobile.
(3) La ratio del primo comma sta nella circostanza che il perimento dei tre quarti o più comporta lo scioglimento del condominio per mancanza di oggetto, permanendo solo la comunione pro indiviso sul suolo.
(4) Il potere conferito ai condomini riguarda solo la ricostruzione delle parti comuni, mentre non può essere deliberata a maggioranza la ricostruzione delle parti di proprietà esclusiva.
(5) Può essere destinata ad altro (o anche divisa pro quota tra i condomini) se non venga deliberata la ricostruzione.
(6) L'obbligo del condomino presuppone che la ricostruzione sia materialmente e giuridicamente possibile e che essa riproduca le precedenti strutture edilizia, senza pregiudicare in concreto il diritto di proprietà esclusiva o condominiale di colui che non intenda partecipare alla ricostruzione.
Si ritiene che il vincolo di trasferimento abbia natura reale e pertanto si trasmetta ai successori a titolo particolare o universale.

Ratio Legis

La disposizione prevede il caso del perimento totale o parziale dell'edificio in condominio, dovuto a motivi che prescindono dalla volontà dei condomini. Se esso riguarda l'immobile nella sua interezza, oppure in misura corrispondente ai tre quarti del suo valore, il condominio può reputarsi venuto meno; rimanendo, quindi, in capo ai condomini la titolarità del suolo o dei materiali, ciascuno di essi può domandarne la vendita all'asta.
Se, invece, esso riguardi una parte minore del'edificio, i condomini devono farsi carico del ripristino delle sue parti comuni.
Essi decidono, invece, singolarmente in ordine alla ricostruzione delle porzioni del fabbricato in proprietà esclusiva.
Ciò avviene, però, esclusivamente se il perimento non sia di rilevante valore; se, invece, esso riguarda l'edificio in modo più importante, è indispensabile una decisione dell'assemblea dei condomini adottata con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2.

Spiegazione dell'art. 1128 Codice civile

Conseguenze che derivano dal perimento totale o parziale dell'edificio

L'ipotesi di perimento dell'edificio appartenente per piani separati a soggetti diversi, per quanto non frequente in giurisprudenza, era stata discussa in dottrina sotto la vigenza del codice vecchio, con l'adozione di diverse soluzioni. Secondo alcuni si sarebbe dovuto dividere il suolo in tante parti quanti i piani ed attribuirne una porzione al proprietario di ciascun piano, secondo altri si sarebbe dovuto vendere il suolo per intero e distribuire il ricavato fra i proprietari dei vari piani, secondo altri ancora ognuno dei proprietari avrebbe potuto costringere gli altri proprietari a riedificare i piani di spettanza di ciascuno, secondo altri, infine, i proprietari dei piani soprastanti al terreno, avrebbero potato costruire le strutture atte a sostenere il o i piani soprastanti, senza poter costringere a costruire il proprietario del pianterreno o dei piani sottostanti.

Il R.D.L. 15 gennaio 1934 n. 56 aveva previsto una norma espressa a tal proposito, che è stata sostanzialmente riprodotta dal nuovo codice. A base di essa sta il principio fondamentale che il suolo è proprietà comune dei proprietari dei vari piani dell'edificio (art. 1125 del c.c.), contro la tesi, sostenuta per il vecchio codice da alcuni, che il suolo fosse proprietà separata del proprietario del pianterreno dell'edificio.

Ciò premesso, il nuovo codice distingue due ipotesi: quella che l'edificio sia perito interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, che si avvicina al perimento totale, e quella di perimento di una parte minore. Nella prima ipotesi l'edificio non esiste affatto o non esiste come entità apprezzabile: non restano che il suolo od eventuali materiali, per i quali è dato a ciascun condomino il diritto di chiedere la vendita all'asta, salvo che sia stato diversamente convenuto. È questa la soluzione più razionale: l'idea di dividere in natura il suolo fra i proprietari dei vari piani dell'edificio non soddisfaceva nè i singoli interessi, nè un interesse collettivo. Nella seconda ipotesi, invece, si considera prevalente l'interesse collettivo alla ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, che consente la ricostruzione anche separata dei vari piani appartenenti ai diversi soggetti. Pertanto, se l'assemblea dei condomini, con la maggioranza di cui all’ art. 1136 del c.c., delibera favorevolmente alla ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.

Da tale onere il partecipante può liberarsi soltanto dichiarandosi pronto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, e cioè trasferendo i suoi diritti di condomino e di proprietario separato sull'edificio. Tale cessione va fatta, in base a stima, in favore di tutti i condomini, salvo che uno o più dei condomini ed il cedente siano di accordo per una cessione limitata a favore di uno.

Se l'edificio era assicurato, la porzione di indennità correlativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione delle medesime, e su di essa i creditori privilegiati o ipotecari sull'immobile non hanno facoltà di far valere i loro diritti, sempre che essa sia effettivamente utilizzata per la ricostruzione.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

531 Nell'art. 1128 del c.c., che regola il caso di perimento totale o parziale dell'edificio, è riprodotto con lievi varianti l'art. 15 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934. In forma più sintetica che negli articoli 17 e 18 del menzionato decreto-legge sono determinate (art. 1130 del c.c.) le attribuzioni dell'amministratore. Esse riguardano precisamente: l'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea e l'osservanza del regolamento di comunione; la disciplina dell'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune; la riscossione dei contributi e l'erogazione delle spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per i servizi suddetti; il compimento degli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni dell'edificio. Integrando la norma dell'art. 16, secondo comma, del R. decreto-legge 15 gennaio 1934 sulla obbligatorietà della nomina di un amministratore quando il numero dei condomini è superiore a quattro, ho demandato all'autorità giudiziaria tale nomina, su ricorso di uno o più condomini, se non provvede l'assemblea (art. 1129 del c.c., primo comma). Ho poi regolato casi in cui l'amministratore, su ricorso di ciascun condomino, può essere revocato dall'autorità giudiziaria. La revoca può essere pronunciata: se per due anni l'amministratore non ha reso conto della sua gestione; se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità; se, essendogli stato notificato un atto o provvedimento che esorbita dalle sue attribuzioni, non ne abbia dato senza indugio notizia all'assemblea dei condomini (art. 1129, terzo comma). Nel riprodurre le disposizioni dell'art. 20 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934 circa la rappresentanza dei condomini, ho sostituito alla formula del secondo comma una formula che amplia l'ambito della rappresentanza conferita all'amministratore nelle liti promosse contro i partecipanti (art. 1131 del c.c., secondo comma). La rappresentanza passiva è infatti estesa a qualunque azione proposta contro i condomini, e pertanto anche alle azioni di carattere reale, purché si riferiscano alle parti comuni dell'edificio. Ho mantenuto (art. 1132 del c.c., primo comma) la disposizione dell'art. 21 del decreto-legge su indicato, che consente ai condomini dissenzienti, nelle deliberazioni relative alle liti, di separare la propria responsabilità ín ordine alle conseguenze delle liti stesse per il caso di soccombenza; ma, poiché la separazione di responsabilità non opera nei rapporti esterni, ma soltanto nei rapporti interni, ho riconosciuto al condomino che ha separato la propria responsabilità, il diritto di rivalsa per tutto ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa nel giudizio (art. 1132, secondo comma). Può darsi però che l'esito della lite sia favorevole al condominio e il condomino dissenziente ne tragga vantaggio; in tal caso, se non è possibile ripetere dalla parte soccombente le spese del giudizio, è giusto che egli concorra in queste nei limiti del vantaggio che gli deriva, poiché altrimenti il vantaggio sarebbe da lui realizzato ad esclusivo carico degli altri partecipanti alla comunione (stesso articolo, terzo comma). Ho conservato (art. 1133 del c.c.) la facoltà del condomino, ammessa dall'art. 19 del decreto medesimo, di ricorrere all'assemblea contro i provvedimenti dell'amministratore, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria contro le deliberazioni dell'assemblea nei casi in cui l'impugnativa è ammessa. Ho infine circoscritto, al fine d'impedire dannose interferenze nell'amministrazione, il diritto di rimborso delle spese che il condomino abbia fatte per le cose comuni senza l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, riconoscendo tale diritto nel solo caso che la spesa abbia carattere di urgenza (art. 1134 del c.c.).

Massime relative all'art. 1128 Codice civile

Cass. civ. n. 15482/2012

In ipotesi di perimento totale o parziale dell'edificio in condominio, anche inferiore ai tre quarti del suo valore, ciascun condòmino ha il potere di ricostruire le parti comuni del fabbricato, che siano andate distrutte e che siano indispensabili per ripristinare l'esistenza e il godimento del bene di dominio individuale, nell'esercizio non di un diritto di superficie, ma di facoltà inerenti alla proprietà esclusiva ed a quella condominiale, in quanto tali non suscettibili di prescrizione per non uso.
(Cassazione civile, Sez. VI, sentenza n. 15482 del 14 settembre 2012)

Cass. civ. n. 23333/2006

Nell'ipotesi di perimento dell'edificio in condominio, il rifiuto del condomino a partecipare alla ricostruzione, quale presupposto per ottenere, da parte degli altri condomini, la cessione coattiva della sua quota, ai sensi dell'art. 1128, quarto comma, c.c. — norma applicabile non solo all'ipotesi di perimento totale, ma anche a quella di perimento parziale — deve manifestarsi o nella richiesta di vendita del suolo o in una netta opposizione a ricostruire l'edificio ed a sopportare la relativa spesa, non essendo sufficiente, a tal fine, un comportamento meramente inerte o una semplice divergenza in ordine alle caratteristiche del nuovo edificio. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza del giudice di merito, che aveva escluso che la volontà del condomino di procedere alla ricostruzione soltanto a condizione che essa fosse conforme all'edificio preesistente e sulla base di un preciso preventivo di spesa integrasse un rifiuto alla ricostruzione, tale da legittimare gli altri condomini alla richiesta di cessione coattiva).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 23333 del 30 ottobre 2006)

Cass. civ. n. 11201/1996

La distruzione di un edificio fa venir meno il diritto esclusivo dei diversi proprietari sui singoli appartamenti; e dunque sopravvive solo la comunione di proprietà dell'area. Ove — poi — si proceda alla ricostruzione sull'area, non si forma un condominio, ma una comunione sull'edificio realizzato. Il condominio nasce solo quando i comunisti individuano gli appartamenti di proprietà esclusiva di ciascuno di essi, con un'operazione negoziale che assume la portata di una vera e propria divisione, la quale andrà — pertanto — soggetta ad imposta proporzionale di registro e ad I.N.V.I.M.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 11201 del 16 dicembre 1996)

Cass. civ. n. 10314/1991

Nell'ipotesi di perimento totale di un edificio in condominio, il condominio viene meno e permane soltanto la comunione sul suolo con la conseguenza che nel caso in cui il fabbricato venga ricostruito come era in precedenza, si ripristina il condominio, mentre ove venga ricostruito in maniera diversa ad iniziativa di alcuni soltanto dei condomini, il condominio stesso non rinasce e quanto edificato costituisce invece un'opera realizzata su suolo comune, come tale soggetta alla disciplina della accessione e quindi da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo (a meno che non se ne chieda, ai sensi dell'art. 2933 c.c., la demolizione).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10314 del 3 ottobre 1991)

Cass. civ. n. 3933/1989

Nell'ipotesi di distruzione totale di un edificio in condominio, venendo meno, per mancanza dell'oggetto, sia i diritti reali esclusivi sulle singole porzioni immobiliari sia il condominio, residua un regime di comunione pro indiviso tra gli ex condomini sull'area di risulta in ragione dell'entità della quota a ciascuno di essi appartenente sull'edificio distrutto, con la conseguenza che, in caso di ricostruzione dell'edificio, anche se di volumetria superiore a quella del precedente (nella specie, per realizzazione di una sopraelevazione), per il principio dell'accessione (art. 934 c.c.), ciascuno dei comunisti acquista la proprietà di una quota ideale di esso corrispondente a quella spettantegli sul fondo, a meno che gli effetti dell'accessione, prima del loro verificarsi, non siano esclusi o modificati in conseguenza di accordo tra le parti.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3933 del 22 settembre 1989)

Cass. civ. n. 2988/1974

Qualora, perito un edificio condominiale, uno dei condomini proceda di sua esclusiva iniziativa alla ricostruzione secondo le caratteristiche sostanziali del fabbricato preesistente ed in modo da riprodurre le singole unità immobiliari che vi erano comprese, gli altri condomini non possono chiedere la demolizione della costruzione, non trovando applicazione, nei rapporti tra condomini, gli artt. 936 e 938 c.c., ma hanno l'alternativa o di cedere al costruttore le loro quote o di concorrere alle spese di ricostruzione e riavere le loro unità immobiliari. Ove, invece, il condomino occupi il suolo comune di risulta con parte di un edificio diverso, da lui costruito su un'area attigua di sua proprietà esclusiva, non è configurabile l'ipotesi della ricostruzione, e gli altri condomini possono chiedere, a norma dell'art. 2933 c.c., la riduzione in pristino relativamente al suolo comune illegittimamente occupato.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2988 del 21 ottobre 1974)

Cass. civ. n. 1663/1974

Sia avuto riguardo al significato letterale che alla ratio delle disposizioni dettate dall'art. 1128, primo e secondo comma, per l'ipotesi di perimetro totale o parziale dell'edificio in condominio, è da ritenere che, mediante esse, siano stati disciplinati — in mancanza di diverse convenzioni tra le parti — solo gli effetti della distruzione totale o parziale per cause estranee alla volontà dei condomini.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1663 del 6 giugno 1974)

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 1128 Codice civile

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ANDREA F. chiede
giovedì 12/10/2017 - Toscana
“Buongiorno, purtroppo 3 SETTIMANE fa' , un fulmine ha incendiato il tetto condominiale della mia soffitta PRIVATA sopra il mio appartamento.
Il fuoco ha fatto crollare il tetto sopra il solaio che è cascato , tutta la mia casa ed il palazzo sono dichiarati inagibili. La mia casa è semidistrutta , ingenti i danni.
Il mio quesito : è giusto che tutti i condomini paghino in base alle quote millesimali anche il solaio interpiano della soffitta anche se di proprietà esclusiva in quanto il danno è dovuto al crollo del tetto condominiale a causa dell'incendio provocato dal fulmine ?
Devono partecipare anche ai danni per il ripristino dell' impianto elettrico ed idraulico degli impianti che passavano in soffitta e sono bruciati, o solamente al ripristino dell'impianto elettrico in quanto dovra' essere tolto il solaio interpiano per rifarlo e quindi rifatti i punti luce del solaio ? La riverniciatura di tutto l'appartamento e la rimozione e rimontaggio di tutti i mobili ed addirittura i termosifoni e caldaia che la ditta edile ha voluto tagliere per effettuare la demolizione del solaio ?
Il fatto che io vorrei abbassare l'altezza del solaio , avendone la possibilita' metrica per ricavarne una soffitta praticabile , naturalmente facendomi carico della differenza di spese e dei miglioramenti pregiudica qualcosa ?
Sentitamente ringrazio sin da adesso”
Consulenza legale i 16/10/2017
Il quesito che si pone trova essenzialmente risposta negli artt. 1117 n. 2, 1125 e 1128 comma 2° c.c.; vediamo come dal coordinamento di tali norme si può giungere ad una soluzione.

Intanto va detto che ai sensi dell’art. 1117 n. 2 c.c. costituisce oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se il contrario non risulta dal titolo, il sottotetto destinato, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.

Si definisce sottotetto di un edificio quel vano compreso tra il tetto, ossia la copertura dello stabile, ed il solaio dell’ultimo piano, ossia proprio ciò che in questo caso viene individuato come soffitta.
In verità la natura condominiale del sottotetto è stata lungamente dibattuta in dottrina e giurisprudenza, giungendosi alla conclusione che la valutazione della sua condominialità, in mancanza di indicazioni pattizie, necessita di un’indagine di fatto.
Al riguardo la giurisprudenza ha specificato che il sottotetto è di proprietà condominiale “se risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un interesse comune” (Cass. n. 18091/2002).
Si pensi ad esempio al locale che, in ragione delle sue dimensioni, ospita beni o servizi del condominio, quale l’impianto di riscaldamento centralizzato o simili.

Diversamente, è da qualificarsi come pertinenza dell’alloggio sito all’ultimo piano, qualora assolva nei suoi confronti una funzione isolante e protettiva (da caldo, freddo e umidità) tramite la creazione di una camera d’aria, al pari di un’intercapedine; in ragione di queste caratteristiche, è un bene complementare all’unità immobiliare sottostante, non potendo essere utilizzato separatamente dall’alloggio da cui accede (così Cass. 22 marzo 2013, n. 7327; Trib. Pesaro, 10 febbraio 2009; App. Firenze, 4 febbraio 2009; Trib. Milano 16 agosto 2007; C.D.S. 14 settembre 2005 n. 4744; Cass., sez. II, 19 dicembre 2002, n. 18091; Cass., sez. II, 20 giugno 2002, n. 8968).

Ciò posto, a prescindere da un’analisi fattuale, il fatto stesso che nel quesito si dice che trattasi di soffitta privata, lascia chiaramente presumere che non può qualificarsi come bene comune ex art. 1117 n. 2 c.c., ma che debba essere disciplinato alla stessa stregua di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, trovandoci indubbiamente in presenza di quelle diverse indicazioni pattizie richiamate dalla medesima norma.

Accertata la proprietà esclusiva del sottotetto, per la sua ricostruzione troverà espressa applicazione l’art. 1125 c.c., norma che pone le spese necessarie per la ricostruzione di soffitti e solaio in parti eguali a carico dei proprietari l’uno all’altro sovrastanti; poiché in questo caso siamo in presenza di un’unica proprietà, sarà l’unico proprietario a doversi far carico di tutte le spese di ricostruzione necessarie, non avendo alcun senso distinguere tra spese per la copertura del pavimento (che gravano sul proprietario del piano superiore) e spese per intonaco, tinta e decorazione del soffitto (che gravano sul proprietario del piano inferiore).

Diverso discorso, invece, va fatto per il tetto condominiale, inteso come copertura dell’edificio, ed espressamente qualificato quale parte comune dell’edificio ex art. 1117 n. 1 c.c.
Per la sua ricostruzione troverà applicazione l’art. 1128 c.c., nella parte in cui prevede che se l’edificio perisce per una parte inferiore a tre quarti del suo valore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni; ogni condomino sarà tenuto a concorrere alla ricostruzione in proporzione dei suoi diritti, ossia secondo le tabelle millesimali, ed in particolare secondo la tabella sulle proprietà generali.
La compartecipazione alla spesa ovviamente potrà riguardare solo la ricostruzione del tetto, mentre nessuna pretesa potrà vantarsi in ordine alla contribuzione da parte degli altri condomini alle spese relative a tinteggiatura dell’appartamento, smontaggio e rimontaggio di mobili, caldaia e termosifoni, insomma tutte quelle spese che, pur se dipendenti da una causa esterna (fulmine), attengono esclusivamente alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ossia appartamento e soffitta.

Per quanto concerne gli impianti idrico ed elettrico, sempre ex art. 1117 n. 3 c.c. le relative spese di rifacimento dovranno porsi a carico di tutti i condomini, in proporzione ai loro diritti, ma solo per quella parte di tali impianti che giunge al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale, mentre da tale punto in poi dovranno essere ripristinati a spese del singolo proprietario.
Trattasi di una specificazione introdotta dal legislatore della riforma del condominio, il quale ha in tal modo inteso ridurre il contenzioso in ambito di risarcimento del danno ove si dovesse verificare un guasto, e conseguente danno, di una di queste parti.
Pertanto, avremo che se il danno si è verificato nella parte comune di tali impianti, ossia nelle varie diramazioni che corrono nelle strutture dell’edificio, la competenza alla manutenzione e all’eliminazione del problema è in capo al condominio; se invece il danno è all’interno di un appartamento, l’intervento è a carico del condomino proprietario dell’alloggio (così Cass. 3 settembre 2010, n. 19045; Cass. 17 marzo 2005, n. 5792).

Volendo a questo punto fare un quadro schematico di come debbano essere suddivise le spese di rifacimento, potremmo operare la seguente distinzione:
  1. SPESE A CARICO DEL CONDOMINIO:
  • rifacimento del tetto condominiale
  • ripristino degli impianti elettrico e idrico che corrono lungo le parti comuni dell’edificio (muri condominiali) fino al punto di diramazione alle singole unità immobiliari
  1. SPESE A CARICO DEL PROPRIETARIO DELLA SOFFITTA E DELL’ULTIMO PIANO:
  • ripristino impianto elettrico ed idraulico all’interno di soffitta e appartamento
  • tinteggiatura appartamento e soffitta
  • smontaggio e rimontaggio di mobili, termosifoni e caldaia.

Per quanto concerne, infine, l’intenzione di abbassare l’altezza del solaio per ricavarne una soffitta praticabile, si ritiene che a tal fine occorrerà rifarsi a quanto dispone l’art. 1122 c.c.
Ciò significa che sarà preliminarmente necessario verificare, con l’ausilio di un tecnico, se tali opere siano consentite dalla normativa urbanistica e, in caso positivo, se possano arrecare danno alle parti comuni ovvero determinare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
Qualora non si frapponga alcuno di tali ostacoli, sarà necessario, prima di dare inizio ai relativi lavori, darne preventiva notizia all’amministratore, il quale sarà tenuto a riferirne all’assemblea dei condomini (non occorre alcuna autorizzazione).

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