Articolo 1128 Codice Civile

Ciò che è stato dichiarato in denuncia di successione è valido solo ai fini fiscali per il pagamento delle imposte ipo-catastali e di successione e non rileva ai fini civilistici.
Stante l’evento bellico e l’entrata in vigore del codice civile avvenuta il 19.04.1942, al caso specifico doveva essere all’epoca applicato l’art. 1128 del c.c. il quale disciplina il perimento parziale o totale dell’edificio condominiale. Come ha chiarito la giurisprudenza le facoltà indicate da tale articolo sono imprescrittibili, quindi tale norma coi suoi diritti, ma anche con i suoi obblighi, deve trovare ancora oggi applicazione nel caso descritto.

Essa ci dice che se l’edificio è perito per meno di ¾ del suo valore l’assemblea del condominio delibera la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio con le maggioranze di cui al 2° co. dell’art. 1136 del c.c.: si precisa che il lastrico, fino a prova contraria, deve considerarsi bene condominiale ai sensi dell’art. 1117 del c.c., come deve considerarsi bene comune la parte di solaio che divide due piani l'uno all'altro sovrastanti.

Se non si vuole partecipare alla ricostruzione delle parti comuni dell’edificio condominiale, il co 4° dell’art. 1128 del c.c. prevede l’obbligo per il condomino dissenziente di cedere agli altri proprietari i suoi diritti di proprietà anche sulle parti in proprietà esclusiva. Il prezzo della cessione dovrà essere determinato da un perito appositamente nominato.

Si precisa che il condomino, se vuole sottrarsi agli oneri di ricostruzione, non ha altra scelta che quella di cedere ai proprietari (o ad un gruppo di essi) i suoi diritti sull’edificio condominiale: quanto prevede il 4° co. dell’art.1128 del c.c., infatti, è un obbligo e non una mera scelta discrezionale.

Posto che tale obbligo deve trovare attuazione, se gli altri condomini che desiderano rimanere proprietari non intendono accettare la cessione e quindi non intervengono a rogito, è possibile adire l’autorità giudiziaria al fine di ottenere un provvedimento che sostituendosi al rogito notarile ceda coattivamente a loro, ai sensi dell’art. 2932 del c.c., tutti i diritti di proprietà comune ed esclusiva insistenti sull’edificio condominiale.

Se ovviamente non si vuole procedere alla cessione delle proprie ragioni immobiliari l’unica strada e partecipare alle spese di ricostruzione delle parti comuni del fabbricato e quindi del lastrico solare, o comunque delle altre parti comuni dell'edificio che necessitano di ricostruzione o di manutenzione straordinaria.

La giurisprudenza in maniera unanime ha chiarito che la disciplina prevista dall’art.1128 del c.c. si applica nel caso in cui vi sia il perimento totale o parziale dell’edificio. Secondo i giudici si ha il perimento quando si ha il materiale venir meno del bene determinato da fatti o avvenimenti accidentali, cui sia rimasta estranea la volontà dei condomini. La giurisprudenza chiarisce anche che il requisito del perimento richiesto dalla norma in esame si verifica anche quando vi sia la necessità di provvedere alla demolizione dello stabile per evitare crolli dovuti alla sua vetustà che possano creare danni a cose e/o persone. (Cass. Civ.n.4102 del 26.06.1980).

Nel caso specifico, la maggioranza dei condomini ha ritenuto, sulla base di una perizia di parte, che le condizioni dell’edificio siano tali da integrare l’ipotesi del perimento previsto dall’art. 1128 del c.c. e quindi ha deciso a maggioranza di procedere ad una demolizione e ricostruzione dello stabile. La minoranza ha impugnato tale decisione sostenendo che non vi erano i presupposti per procedere ai sensi dell’’art.1128 del c.c.: demolizione che secondo loro poteva essere fatta solo con il consenso unanime di tutti i proprietari.

Purtroppo la vicenda descritta è una classica battaglia tra periti che necessariamente dovrà svolgersi nell’ambito di un giudizio civile (come in effetti sta avvenendo), e in questa sede non è possibile dare un parere su chi ha ragione o torto. Il giudice infatti dovrà necessariamente nominare una consulenza tecnica con la quale si andrà a determinare se le condizioni dell’edificio siano tali da poterlo fare rientrare nel perimetro di applicazione dell’art. 1128 del c.c. Durante le operazioni della consulenza tecnica il perito nominato dal giudice si confronterà con i periti nominati dalle parti contrapposte, e a seguito di tale confronto egli rilascerà un elaborato peritale con il quale renderà edotto il giudicante circa le condizioni in cui versa lo stabile e a seguito di tale parere tecnico il giudice dirà se vi sono le condizioni per giustificare l’applicazione dell’art. 1128 del c.c.

Sicuramente l’edificio versa in condizioni gravose ed esse sono emerse da una perizia commissionata dal condominio: a fronte di ciò bene ha fatto l’amministratore ad attivare gli organi competenti. Si ricorda che l’amministratore è responsabile della custodia delle parti comuni ai sensi dell’art. 2051 del c.c.: se quindi un malaugurato crollo totale o parziale dello stabile dovesse provocare danni a cose o persone, l’amministratore ne risponderebbe civilmente, ma anche eventualmente penalmente in prima persona.

In merito alla efficacia attuale della delibera impugnata, l’art. 1137 del c.c. al suo 3° co. precisa che la proposizione del giudizio teso a richiedere l’annullabilità di una delibera condominiale non ne sospende la sua esecutività, sospensione che può essere disposta solo da una ordinanza della autorità giudiziaria. Come precisa il successivo co.4° la sospensione può essere anche richiesta prima dell’inizio della causa di merito.

Si è sicuri che il collega che sta seguendo direttamente la vicenda oltre alla impugnazione della delibera che dispone la demolizione dell’edificio, abbia anche fatto istanza per richiedere la sospensione della delibera in pendenza del giudizio d'impugnazione, ma finché il giudice non si pronuncerà sul punto la decisione presa dalla maggioranza dei proprietari deve considerarsi pienamente efficace e come tale vincolante per la minoranza dissenziente. In queste condizioni quindi l’amministratore sarebbe obbligato a sottoscrivere tutti i contratti necessari per addivenire alla demolizione dello stabile.

Ciò però non deve destare preoccupazione più del necessario in quanto è molto difficile che si giunga ad eseguire i lavori prima che il giudice si sia pronunciato sulla sospensiva, sia per questioni prettamente tecniche sia perché, stante il quadro descritto, una demolizione dell’edificio aprirebbe l’ipotesi ad importanti conseguenze risarcitorie nel caso in cui i proprietari contrari alla sua demolizione vincessero il contenzioso. Il medesimo discorso si potrebbe fare nel caso in cui la firma del contratto da parte dell’amministratore esponesse la parte contraria alla demolizione e vincitrice della causa di annullamento al pagamento di penali di qualsiasi natura.

L’art. 1128 del c.c. disciplina l’ipotesi di perimento dell’edificio condominiale prevedendo l’ipotesi di un suo crollo totale o per una parte che rappresenti almeno i ¾ dell’edificio (1° comma), oppure per una parte inferiore (2°comma). Prima di entrare nel merito del quesito è opportuno sottolineare come per costante giurisprudenza l’art. 1128 del c.c. trovi applicazione solo nel caso in cui il perimento sia derivato da caso fortuito od evento accidentale (ad esempio: un evento sismico atmosferico): nel caso in cui, invece, il perimento sia derivato da comportamento colpevole di un proprietario o di un terzo trovano applicazione le norme sul risarcimento del danno.

Fatta questa doverosa premessa, ci occupiamo ora del perimento parziale dell’edificio previsto dal 2° co. dell’art. 1128 del c.c., norma che, per quanto riferito deve trovare applicazione nel caso descritto.
Nel caso di perimento parziale dell’edificio il condominio rimane in essere e quindi i suoi organi (assemblea e amministratore) rimangono pienamente in vigore: in particolare l’assemblea è chiamata dal 2° co. dell’art. 1128 del c.c. a deliberare sulla ricostruzione delle parti comuni a cui ciascun proprietario è chiamato a partecipare in proporzione ai propri millesimi generali.
La norma in esame puntualizza giustamente che l’assise ha il potere di deliberare sulla ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e non sulle parti in proprietà esclusiva: la ricostruzione delle singole unità immobiliari è infatti lasciata alla iniziativa dei singoli proprietari.

Applicando i co. 2° e 4° dell’art. 1136 del c.c. l’assemblea approva i lavori di ricostruzioni delle parti comuni venute meno con tanti voti che rappresentano la maggioranza degli intervenuti alla riunione e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Una volta raggiunte le maggioranze previste dal codice, i lavori devono considerarsi approvati dalla assemblea dei proprietari, e in applicazione del fondamentale principio previsto dal 1° co. dell’art. 1137del c.c. quanto deliberato deve considerarsi obbligatorio per i condomini.

Nel caso di ricostruzione dell’edificio condominiale, però, il co. 4° dell’art. 1128 del c.c. prevede una importante eccezione al principio previsto dall’art. 1137 del c.c.: visto che la ricostruzione anche parziale di un edificio comporta una spesa piuttosto gravosa, viene riconosciuta la possibilità al condomino che non vuole partecipare alle spese di uscire dalla compagine condominiale. Tale possibilità viene però subordinata all’obbligo di cedere i diritti che egli vanta sia sulle parti comuni che sulle parti in proprietà esclusiva dello stabile agli altri condomini, salvo che non voglia cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei proprietari. Sul punto è anche giusto dire che una risalente pronuncia della Corte di Cassazione n. 1329/1949 ha precisato che l’obbligo di cessione viene assolto anche quando i diritti sullo stabile vengano ceduti a soggetti terzi estranei al condominio.

È quindi il singolo desideroso di sottrarsi alla ricostruzione, che deve attivarsi per esercitare le facoltà previste dall’art. 1128 del c.c., e non l’amministratore di condominio.
In particolare la Sezione II della Corte di Cassazione con la pronuncia n. 23333 del 30.10.2006 ha precisato che la volontà del singolo proprietario deve manifestarsi palesemente o nella richiesta di vendita del suolo o in una netta opposizione a ricostruire l’edificio ed a sopportare la relativa spesa, non essendo sufficiente un comportamento meramente inerte o una semplice divergenza in ordine alle caratteristiche del nuovo edificio. In altre parole, è quindi necessario che il condomino esprima in seno alla assemblea voto contrario alla ricostruzione e manifesti la sua volontà di cedere i suoi diritti di proprietà.
In assenza di quanto sopra, la delibera assembleare che decide sulla ricostruzione dell’edificio è pienamente valida ed efficace e l’unico compito che ha l’amministratore in merito è quello di darvi esecuzione in ottemperanza a quanto prevede il n.1) dell’art. 1130 del c.c.

La cessione dovrà avvenire, dice sempre il 4° co. dell’art. 1128 del c.c., secondo la stima che ne sarà fatta. In questo senso quindi si dovrà tenere conto del valore di mercato attuale dei beni periti, comprendendo anche il valore del suolo su cui l’edificio era costruito. Nel caso in cui vi sia accordo tra i proprietari la stima dei beni da cedersi potrà avvenire anche per mezzo di un perito nominato dalla assemblea, nel caso in cui questo accordo manchi l’unica strada è che il perito venga nominato dal giudice in un contenzioso giudiziario.
La cessione dei diritti dovrà avvenire per mezzo di scrittura privata autenticata o atto pubblico (è quindi necessario l’intervento del notaio), e ovviamente il prezzo, determinato per mezzo della stima precedente, dovrà essere corrisposto dagli altri condomini suddividendolo in base ai millesimi generali o in base ad un diverso accordo tra gli stessi intervenuto.
In merito al quesito al n.8) trattandosi di una problematica Catastale lo scrivente non ha le giuste conoscenze per dare una risposta esauriente: il Catasto, infatti, è una materia che rientra nelle competenze di un tecnico edile e non di un avvocato.

Il caso prospettato è piuttosto insolito e poco frequente nella pratica. Da quanto ci è dato capire i lavori di demolizione dell’edificio condominiale e di sua ricostruzione non sono necessari per prevenire una situazione di imminente rovina dell’edificio per sua vetustà, o comunque non sono conseguenti ad un parziale o totale crollo dello stabile, ad esempio a seguito di calamità naturali: tali circostanze renderebbero applicabile l’art. 1128 del c.c.

Nel caso descritto siamo di fronte ad una vera e propria demolizione volontaria dell’edificio condominiale che inevitabilmente coinvolge anche le singole unità immobiliari in proprietà esclusiva. Per tale motivo non è possibile ragionare attraverso i consueti istituti condominiali: una decisione di questo tipo non può essere sicuramente presa attraverso una delibera adottata in seno alla assemblea di condominio e votata con le maggioranze di cui all’art. 1136 del c.c. Se ciò fosse possibile, si acconsentirebbe ad una parte dei proprietari di “espropriare” la minoranza dei condomini del loro diritto di proprietà sulle unità immobiliari in condominio!  È utile ricordare che l’art. 42 della Cost. al suo co. 3 dice chiaramente come la proprietà può essere espropriata solo nei casi previsti dalla legge e per la tutela di interessi generali. Solo lo Stato, quindi, può procedere all’esproprio di beni immobili privati: nel nostro ordinamento non è certo riconosciuto al cittadino privato la possibilità di espropriare il negozio o l'appartamento del vicino! E’ chiaro, quindi, che se per assurdo in seno alla assise dei proprietari si adottasse una delibera per mezzo della quale la maggioranza dei condomini decidesse di demolire l’intero edificio, tale delibera sarebbe radicalmente nulla e quindi impugnabile da qualsiasi proprietario, anche da chi per assurdo ha votato a favore della decisione, e tale impugnazione sarebbe proponibile in ogni tempo, anche oltre il rigido termine di cui all’art. 1137del c.c.

Per tale motivo, ad avviso di chi scrive, l’unica strada per realizzare il progetto descritto è quello di predisporre un contratto che deve essere sottoscritto da tutti i proprietari in cui:

1. si esprima la volontà comune di demolire l’edificio condominiale in tutte le sue parti sia comuni che in proprietà esclusiva;
2. si descrivano con chiarezza i lavori di ricostruzione e l’ammontare dei costi degli stessi;
3. sì concordi le modalità con cui suddividere tali costi tra i proprietari.

Ovviamente tale tipo di accordo dovrà essere predisposto dal notaio per atto pubblico o scrittura privata autenticata e si dovrà valutare la possibilità di trascrivere tale accordo nella conservatoria competente. La trascrizione di tale accordo ad avviso di chi scrive è estremamente importante in quanto renderebbe quanto concordato opponibile ad eventuali acquirenti delle unità immobiliari cedute prima dell’inizio dei lavori. Senza trascrizione nei registri immobiliari, infatti, è ben possibile che uno dei proprietari invece che sobbarcarsi le spese per i lavori di ricostruzione decida di vendere la sua proprietà, ma in questo caso la mancata trascrizione del contratto, renderebbe quanto concordato assolutamente inefficace nei confronti del nuovo acquirente, il quale avrebbe tutto il diritto di far bloccare i lavori per evitare che la proprietà appena acquistata venga compromessa.
 
 

Il quesito che si pone trova essenzialmente risposta negli artt. 1117 n. 2, 1125 e 1128 comma 2° c.c.; vediamo come dal coordinamento di tali norme si può giungere ad una soluzione.

Intanto va detto che ai sensi dell’art. 1117 n. 2 c.c. costituisce oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se il contrario non risulta dal titolo, il sottotetto destinato, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.

Si definisce sottotetto di un edificio quel vano compreso tra il tetto, ossia la copertura dello stabile, ed il solaio dell’ultimo piano, ossia proprio ciò che in questo caso viene individuato come soffitta.
In verità la natura condominiale del sottotetto è stata lungamente dibattuta in dottrina e giurisprudenza, giungendosi alla conclusione che la valutazione della sua condominialità, in mancanza di indicazioni pattizie, necessita di un’indagine di fatto.
Al riguardo la giurisprudenza ha specificato che il sottotetto è di proprietà condominiale “se risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un interesse comune” (Cass. n. 18091/2002).
Si pensi ad esempio al locale che, in ragione delle sue dimensioni, ospita beni o servizi del condominio, quale l’impianto di riscaldamento centralizzato o simili.

Diversamente, è da qualificarsi come pertinenza dell’alloggio sito all’ultimo piano, qualora assolva nei suoi confronti una funzione isolante e protettiva (da caldo, freddo e umidità) tramite la creazione di una camera d’aria, al pari di un’intercapedine; in ragione di queste caratteristiche, è un bene complementare all’unità immobiliare sottostante, non potendo essere utilizzato separatamente dall’alloggio da cui accede (così Cass. 22 marzo 2013, n. 7327; Trib. Pesaro, 10 febbraio 2009; App. Firenze, 4 febbraio 2009; Trib. Milano 16 agosto 2007; C.D.S. 14 settembre 2005 n. 4744; Cass., sez. II, 19 dicembre 2002, n. 18091; Cass., sez. II, 20 giugno 2002, n. 8968).

Ciò posto, a prescindere da un’analisi fattuale, il fatto stesso che nel quesito si dice che trattasi di soffitta privata, lascia chiaramente presumere che non può qualificarsi come bene comune ex art. 1117 n. 2 c.c., ma che debba essere disciplinato alla stessa stregua di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, trovandoci indubbiamente in presenza di quelle diverse indicazioni pattizie richiamate dalla medesima norma.

Accertata la proprietà esclusiva del sottotetto, per la sua ricostruzione troverà espressa applicazione l’art. 1125 c.c., norma che pone le spese necessarie per la ricostruzione di soffitti e solaio in parti eguali a carico dei proprietari l’uno all’altro sovrastanti; poiché in questo caso siamo in presenza di un’unica proprietà, sarà l’unico proprietario a doversi far carico di tutte le spese di ricostruzione necessarie, non avendo alcun senso distinguere tra spese per la copertura del pavimento (che gravano sul proprietario del piano superiore) e spese per intonaco, tinta e decorazione del soffitto (che gravano sul proprietario del piano inferiore).

Diverso discorso, invece, va fatto per il tetto condominiale, inteso come copertura dell’edificio, ed espressamente qualificato quale parte comune dell’edificio ex art. 1117 n. 1 c.c.
Per la sua ricostruzione troverà applicazione l’art. 1128 c.c., nella parte in cui prevede che se l’edificio perisce per una parte inferiore a tre quarti del suo valore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni; ogni condomino sarà tenuto a concorrere alla ricostruzione in proporzione dei suoi diritti, ossia secondo le tabelle millesimali, ed in particolare secondo la tabella sulle proprietà generali.
La compartecipazione alla spesa ovviamente potrà riguardare solo la ricostruzione del tetto, mentre nessuna pretesa potrà vantarsi in ordine alla contribuzione da parte degli altri condomini alle spese relative a tinteggiatura dell’appartamento, smontaggio e rimontaggio di mobili, caldaia e termosifoni, insomma tutte quelle spese che, pur se dipendenti da una causa esterna (fulmine), attengono esclusivamente alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ossia appartamento e soffitta.

Per quanto concerne gli impianti idrico ed elettrico, sempre ex art. 1117 n. 3 c.c. le relative spese di rifacimento dovranno porsi a carico di tutti i condomini, in proporzione ai loro diritti, ma solo per quella parte di tali impianti che giunge al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale, mentre da tale punto in poi dovranno essere ripristinati a spese del singolo proprietario.
Trattasi di una specificazione introdotta dal legislatore della riforma del condominio, il quale ha in tal modo inteso ridurre il contenzioso in ambito di risarcimento del danno ove si dovesse verificare un guasto, e conseguente danno, di una di queste parti.
Pertanto, avremo che se il danno si è verificato nella parte comune di tali impianti, ossia nelle varie diramazioni che corrono nelle strutture dell’edificio, la competenza alla manutenzione e all’eliminazione del problema è in capo al condominio; se invece il danno è all’interno di un appartamento, l’intervento è a carico del condomino proprietario dell’alloggio (così Cass. 3 settembre 2010, n. 19045; Cass. 17 marzo 2005, n. 5792).

Volendo a questo punto fare un quadro schematico di come debbano essere suddivise le spese di rifacimento, potremmo operare la seguente distinzione:

1. SPESE A CARICO DEL CONDOMINIO:

• rifacimento del tetto condominiale
• ripristino degli impianti elettrico e idrico che corrono lungo le parti comuni dell’edificio (muri condominiali) fino al punto di diramazione alle singole unità immobiliari

2. SPESE A CARICO DEL PROPRIETARIO DELLA SOFFITTA E DELL’ULTIMO PIANO:

• ripristino impianto elettrico ed idraulico all’interno di soffitta e appartamento
• tinteggiatura appartamento e soffitta
• smontaggio e rimontaggio di mobili, termosifoni e caldaia.

Per quanto concerne, infine, l’intenzione di abbassare l’altezza del solaio per ricavarne una soffitta praticabile, si ritiene che a tal fine occorrerà rifarsi a quanto dispone l’art. 1122 c.c.
Ciò significa che sarà preliminarmente necessario verificare, con l’ausilio di un tecnico, se tali opere siano consentite dalla normativa urbanistica e, in caso positivo, se possano arrecare danno alle parti comuni ovvero determinare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
Qualora non si frapponga alcuno di tali ostacoli, sarà necessario, prima di dare inizio ai relativi lavori, darne preventiva notizia all’amministratore, il quale sarà tenuto a riferirne all’assemblea dei condomini (non occorre alcuna autorizzazione).