Articolo 1128 Codice civile

Il caso prospettato è piuttosto insolito e poco frequente nella pratica. Da quanto ci è dato capire i lavori di demolizione dell’edificio condominiale e di sua ricostruzione non sono necessari per prevenire una situazione di imminente rovina dell’edificio per sua vetustà, o comunque non sono conseguenti ad un parziale o totale crollo dello stabile, ad esempio a seguito di calamità naturali: tali circostanze renderebbero applicabile l’art. 1128 del c.c.

Nel caso descritto siamo di fronte ad una vera e propria demolizione volontaria dell’edificio condominiale che inevitabilmente coinvolge anche le singole unità immobiliari in proprietà esclusiva. Per tale motivo non è possibile ragionare attraverso i consueti istituti condominiali: una decisione di questo tipo non può essere sicuramente presa attraverso una delibera adottata in seno alla assemblea di condominio e votata con le maggioranze di cui all’art. 1136 del c.c. Se ciò fosse possibile, si acconsentirebbe ad una parte dei proprietari di “espropriare” la minoranza dei condomini del loro diritto di proprietà sulle unità immobiliari in condominio!  È utile ricordare che l’art. 42 della Cost. al suo co. 3 dice chiaramente come la proprietà può essere espropriata solo nei casi previsti dalla legge e per la tutela di interessi generali. Solo lo Stato, quindi, può procedere all’esproprio di beni immobili privati: nel nostro ordinamento non è certo riconosciuto al cittadino privato la possibilità di espropriare il negozio o l'appartamento del vicino! E’ chiaro, quindi, che se per assurdo in seno alla assise dei proprietari si adottasse una delibera per mezzo della quale la maggioranza dei condomini decidesse di demolire l’intero edificio, tale delibera sarebbe radicalmente nulla e quindi impugnabile da qualsiasi proprietario, anche da chi per assurdo ha votato a favore della decisione, e tale impugnazione sarebbe proponibile in ogni tempo, anche oltre il rigido termine di cui all’art. 1137del c.c.

Per tale motivo, ad avviso di chi scrive, l’unica strada per realizzare il progetto descritto è quello di predisporre un contratto che deve essere sottoscritto da tutti i proprietari in cui:

1. si esprima la volontà comune di demolire l’edificio condominiale in tutte le sue parti sia comuni che in proprietà esclusiva;
2. si descrivano con chiarezza i lavori di ricostruzione e l’ammontare dei costi degli stessi;
3. sì concordi le modalità con cui suddividere tali costi tra i proprietari.

Ovviamente tale tipo di accordo dovrà essere predisposto dal notaio per atto pubblico o scrittura privata autenticata e si dovrà valutare la possibilità di trascrivere tale accordo nella conservatoria competente. La trascrizione di tale accordo ad avviso di chi scrive è estremamente importante in quanto renderebbe quanto concordato opponibile ad eventuali acquirenti delle unità immobiliari cedute prima dell’inizio dei lavori. Senza trascrizione nei registri immobiliari, infatti, è ben possibile che uno dei proprietari invece che sobbarcarsi le spese per i lavori di ricostruzione decida di vendere la sua proprietà, ma in questo caso la mancata trascrizione del contratto, renderebbe quanto concordato assolutamente inefficace nei confronti del nuovo acquirente, il quale avrebbe tutto il diritto di far bloccare i lavori per evitare che la proprietà appena acquistata venga compromessa.
 
 

Il quesito che si pone trova essenzialmente risposta negli artt. 1117 n. 2, 1125 e 1128 comma 2° c.c.; vediamo come dal coordinamento di tali norme si può giungere ad una soluzione.

Intanto va detto che ai sensi dell’art. 1117 n. 2 c.c. costituisce oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se il contrario non risulta dal titolo, il sottotetto destinato, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.

Si definisce sottotetto di un edificio quel vano compreso tra il tetto, ossia la copertura dello stabile, ed il solaio dell’ultimo piano, ossia proprio ciò che in questo caso viene individuato come soffitta.
In verità la natura condominiale del sottotetto è stata lungamente dibattuta in dottrina e giurisprudenza, giungendosi alla conclusione che la valutazione della sua condominialità, in mancanza di indicazioni pattizie, necessita di un’indagine di fatto.
Al riguardo la giurisprudenza ha specificato che il sottotetto è di proprietà condominiale “se risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un interesse comune” (Cass. n. 18091/2002).
Si pensi ad esempio al locale che, in ragione delle sue dimensioni, ospita beni o servizi del condominio, quale l’impianto di riscaldamento centralizzato o simili.

Diversamente, è da qualificarsi come pertinenza dell’alloggio sito all’ultimo piano, qualora assolva nei suoi confronti una funzione isolante e protettiva (da caldo, freddo e umidità) tramite la creazione di una camera d’aria, al pari di un’intercapedine; in ragione di queste caratteristiche, è un bene complementare all’unità immobiliare sottostante, non potendo essere utilizzato separatamente dall’alloggio da cui accede (così Cass. 22 marzo 2013, n. 7327; Trib. Pesaro, 10 febbraio 2009; App. Firenze, 4 febbraio 2009; Trib. Milano 16 agosto 2007; C.D.S. 14 settembre 2005 n. 4744; Cass., sez. II, 19 dicembre 2002, n. 18091; Cass., sez. II, 20 giugno 2002, n. 8968).

Ciò posto, a prescindere da un’analisi fattuale, il fatto stesso che nel quesito si dice che trattasi di soffitta privata, lascia chiaramente presumere che non può qualificarsi come bene comune ex art. 1117 n. 2 c.c., ma che debba essere disciplinato alla stessa stregua di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, trovandoci indubbiamente in presenza di quelle diverse indicazioni pattizie richiamate dalla medesima norma.

Accertata la proprietà esclusiva del sottotetto, per la sua ricostruzione troverà espressa applicazione l’art. 1125 c.c., norma che pone le spese necessarie per la ricostruzione di soffitti e solaio in parti eguali a carico dei proprietari l’uno all’altro sovrastanti; poiché in questo caso siamo in presenza di un’unica proprietà, sarà l’unico proprietario a doversi far carico di tutte le spese di ricostruzione necessarie, non avendo alcun senso distinguere tra spese per la copertura del pavimento (che gravano sul proprietario del piano superiore) e spese per intonaco, tinta e decorazione del soffitto (che gravano sul proprietario del piano inferiore).

Diverso discorso, invece, va fatto per il tetto condominiale, inteso come copertura dell’edificio, ed espressamente qualificato quale parte comune dell’edificio ex art. 1117 n. 1 c.c.
Per la sua ricostruzione troverà applicazione l’art. 1128 c.c., nella parte in cui prevede che se l’edificio perisce per una parte inferiore a tre quarti del suo valore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni; ogni condomino sarà tenuto a concorrere alla ricostruzione in proporzione dei suoi diritti, ossia secondo le tabelle millesimali, ed in particolare secondo la tabella sulle proprietà generali.
La compartecipazione alla spesa ovviamente potrà riguardare solo la ricostruzione del tetto, mentre nessuna pretesa potrà vantarsi in ordine alla contribuzione da parte degli altri condomini alle spese relative a tinteggiatura dell’appartamento, smontaggio e rimontaggio di mobili, caldaia e termosifoni, insomma tutte quelle spese che, pur se dipendenti da una causa esterna (fulmine), attengono esclusivamente alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ossia appartamento e soffitta.

Per quanto concerne gli impianti idrico ed elettrico, sempre ex art. 1117 n. 3 c.c. le relative spese di rifacimento dovranno porsi a carico di tutti i condomini, in proporzione ai loro diritti, ma solo per quella parte di tali impianti che giunge al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale, mentre da tale punto in poi dovranno essere ripristinati a spese del singolo proprietario.
Trattasi di una specificazione introdotta dal legislatore della riforma del condominio, il quale ha in tal modo inteso ridurre il contenzioso in ambito di risarcimento del danno ove si dovesse verificare un guasto, e conseguente danno, di una di queste parti.
Pertanto, avremo che se il danno si è verificato nella parte comune di tali impianti, ossia nelle varie diramazioni che corrono nelle strutture dell’edificio, la competenza alla manutenzione e all’eliminazione del problema è in capo al condominio; se invece il danno è all’interno di un appartamento, l’intervento è a carico del condomino proprietario dell’alloggio (così Cass. 3 settembre 2010, n. 19045; Cass. 17 marzo 2005, n. 5792).

Volendo a questo punto fare un quadro schematico di come debbano essere suddivise le spese di rifacimento, potremmo operare la seguente distinzione:

1. SPESE A CARICO DEL CONDOMINIO:

• rifacimento del tetto condominiale
• ripristino degli impianti elettrico e idrico che corrono lungo le parti comuni dell’edificio (muri condominiali) fino al punto di diramazione alle singole unità immobiliari

2. SPESE A CARICO DEL PROPRIETARIO DELLA SOFFITTA E DELL’ULTIMO PIANO:

• ripristino impianto elettrico ed idraulico all’interno di soffitta e appartamento
• tinteggiatura appartamento e soffitta
• smontaggio e rimontaggio di mobili, termosifoni e caldaia.

Per quanto concerne, infine, l’intenzione di abbassare l’altezza del solaio per ricavarne una soffitta praticabile, si ritiene che a tal fine occorrerà rifarsi a quanto dispone l’art. 1122 c.c.
Ciò significa che sarà preliminarmente necessario verificare, con l’ausilio di un tecnico, se tali opere siano consentite dalla normativa urbanistica e, in caso positivo, se possano arrecare danno alle parti comuni ovvero determinare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
Qualora non si frapponga alcuno di tali ostacoli, sarà necessario, prima di dare inizio ai relativi lavori, darne preventiva notizia all’amministratore, il quale sarà tenuto a riferirne all’assemblea dei condomini (non occorre alcuna autorizzazione).