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Articolo 71 bis Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

(R.D. 30 marzo 1942, n. 318)

Dispositivo dell'art. 71 bis Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

  1. a) che hanno il godimento dei diritti civili;
  2. b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  3. c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  4. d) che non sono interdetti o inabilitati;
  5. e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
  6. f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  7. g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.

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Luigi S. chiede
lunedì 03/06/2019 - Liguria
“Durante l'ultima Assemblea Condominiale in qualità di delegato dalla mia compagna proprietaria dell'appartamento al 100%
sono stato eletto consigliere durante la votazione che non rappresentava 1 mille/millesimi non sono stati espressi voti contrari.
Ora per una disputa con un altro consigliere quest'ultimo ha riferito all'amministratore che la mia carica non e conforme a quanto disposto dall'art 1130 cc che prevede che la carica di consiglieri sia riservata ai soli proprietari.
Vi chiedo gentilmente se esiste la possibilità per me affiancare l'amministratore (condomino non professionista) a titolo
esclusivamente gratuito.
Riferisco inoltre che nel corso delle Assemblee Condominiali ho sempre almeno tre deleghe in rappresentanza di 6 unità immobiliari.
Inoltre l'attuale Amministratore (condomino non professionista) risulta essere marito della proprietaria, è egli stesso titolato a svolgere la carica di Amministratore in mancanza di titolo professionale
Grazie”
Consulenza legale i 06/06/2019
L’art. 67 disp. att. del c.c. al suo 1° comma chiarisce che a ciascun proprietario è data la possibilità di intervenire in assemblea anche a mezzo di rappresentante munito di delega scritta. La riforma del 2012, ha introdotto dei limiti alla possibilità di intervenire nell’assise per mezzo di un soggetto ciò delegato, tuttavia allo stato attuale della normativa, non è necessario che il rappresentante sia anche condomino e quindi proprietario di una unità immobiliare ricompresa nel condominio.

Qualora il condominio sia composto da più di venti proprietari, ai fini della validità del mandato, ciascun delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e comunque concentrare su di sé deleghe per un valore eccedente i 200 millesimi di proprietà. L’amministratore di condominio invece non può essere mai destinatario di deleghe.
Nel caso descritto, quindi, l’autore del quesito, seppur non proprietario, può validamente rappresentare la sua compagna in assemblea, fermo restando il rispetto dei limiti di delega sopra descritti, se vigenti nel suo condominio.

È utile precisare che la violazione delle norme riguardanti la rappresentatività in assemblea, costituisce una ipotesi di annullabilità della delibera assembleare che, a mente dell’art.1137 del c.c., può farsi valere innanzi alla autorità giudiziaria entro il rigido termine perentorio di 30 giorni, i quali decorrono per i condomini presenti dal giorno della riunione, per gli assenti dal giorno della comunicazione a mezzo posta del verbale della riunione. È chiaro quindi che se si sono commesse violazioni in precedenti riunioni assembleari, tenutesi anche solo 2 o 3 mesi fa, esse devono considerarsi sanate e non possono utilmente farsi valere per rimettere in gioco quanto già deciso dalla assemblea.

La situazione muta radicalmente nel secondo caso prospettato: ovvero la nomina a membro del consiglio di condominio, in quanto il 2° comma dell’art.1130 bis del c.c. ci dice chiaramente che possono rivestire tale ruolo solo i condomini, e quindi chi è proprietario di una unità abitativa ricompresa nell’edificio.

In conseguenza di ciò chi scrive ritiene che la nomina operata dalla assemblea di condominio possa essere considerata nulla: si consiglia pertanto di rassegnare le dimissioni dalla carica.
Non credo ci possano essere ostacoli invece a nominare come membro del consiglio la compagna dell’autore del quesito, per poi durante le sedute di tale organo (meramente di controllo e consultivo) far intervenire quest’ultima a mezzo delega. La giurisprudenza non ha ancora esplorato tale eventualità, per quanto è dato sapere, ma nel silenzio della legge non credo ci possano essere ostacoli ad ammettere l’intervento a mezzo delega alle sedute del consiglio di condominio, quando tale possibilità è legislativamente riconosciuta, come abbiamo visto poco sopra, all’interno della assemblea che è il vero organo decisorio del condominio.

Venendo ora a trattare dei requisiti necessari per ricoprire il ruolo di amministratore di condominio essi sono chiaramente elencati all’art. 71 disp.att. del c.c.
Tutti gli amministratori, siano essi professionisti oppure condomini dello stabile, per rivestire la carica devono:
  1. godere dei diritti civili;
  2. non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  3. non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  4. non essere interdetto o inabilitato;
  5. non avere il proprio nome nei registri dei protesti cambiari;

Secondo la normativa citata, quindi, è assolutamente ininfluente avere un rapporto di parentela o di coniugio con alcuni dei componenti della compagine condominiale.
I requisiti finora elencati sono necessari ma anche sufficienti per rivestire la carica di amministratore da parte di chi è anche condomino, in quanto in questo caso il 2° comma dell’art 71 disp. att. de c.c. espressamente non richiede che l’amministratore abbia conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado (lett. f), e la frequentazione di un corso di formazione iniziale e l’attività di formazione periodica (lett.g): tali requisiti infatti vengono riservati solo a chi vuole praticare professionalmente la funzione di amministratore di condominio.

Alla luce di quanto detto l’attuale amministratore potrà validamente ricoprire la carica di amministratore solo se è anche proprietario, o anche comproprietario col coniuge, di una unità immobiliare ricompresa nello stabile; se non proprietario, potrà comunque amministrare ma dovrà possedere anche i requisiti indicati alle lettere f) e g) dell’art. 71 disp.att. del c.c.

Vi è però un caso in cui, nonostante la mancanza dei requisiti di cui alle lett f) e g), l’amministratore non professionista può comunque continuare ad amministrare: il 5°co. dell’art.71 disp. atti del c.c., infatti, dispone che i soggetti che hanno amministrato per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della L. n.220/2012 (18.06.2013), possono continuare la loro attività, fermo restando l’obbligo di formazione periodica.

Qualora l’amministratore non sia in possesso dei requisiti richiesti dalla L. n.220/2012, è sicuramente possibile revocarlo sia convocando l’assemblea condominiale o, in alternativa in caso inerzia dell’assise, attraverso il ricorso alla autorità giudiziaria anche da parte di un solo condomino ex art. 1129 co. 11 del c.c.