Articolo 1123 Codice Civile

Per rispondere ai due quesiti proposti è necessaria una premessa.
Il tetto costituisce una parte comune dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 del c.c. a meno che ci sia un titolo contrario.
Il sottotetto invece non fa parte dei beni comuni e solitamente è di pertinenza dell’appartamento all’ultimo piano tranne quando ha caratteristiche e dimensioni tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo; in questo caso deve esserci un titolo di appartenenza a favore del proprietario dell’ultimo piano per evitare che venga inteso come parte comune utilizzabile da tutti i condomini (Cass. civ. n. 9383/2020).
Nel caso di specie, non è specificato nulla sulla proprietà del sottotetto, quindi si presume che sia di esclusiva proprietà del condomino del terzo piano che l’ha trasformato in un appartamento abitabile.

Il primo quesito proposto riguarda l’applicabilità alla fattispecie dell’art. 1125 del c.c. sulle modalità di ripartizione delle spese condominiali per il rifacimento di soffitti o solai.
Questo articolo trova applicazione quando il solaio funge da divisorio tra due appartamenti di proprietà diversa per cui per uno costituisce la pavimentazione mentre per l’altro la copertura.
In questo caso le spese sono ripartite unicamente tra il proprietario dell’appartamento sottostante e quello sovrastante.
Per il rifacimento del lastrico solare, non costituendo esso un piano, le spese dovranno essere ripartite tra tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123 c.c. (Cass. civ. n. 1694/1959).

Nel caso proposto colui che ha subito le infiltrazioni dal tetto è proprietario dell’appartamento all’ultimo piano dell’edificio ed ha sopra di lui solo il tetto che, a quanto sembra dal quesito, è di proprietà comune a tutti i condomini.
È irrilevante il fatto che il tetto costituisca il solaio ed il soffitto dell’immobile poiché l’elemento per determinare l’applicazione dell’art. 1125 c.c. è che il solaio da rifare funga da divisorio di due proprietà differenti.

Si ritiene quindi che nel caso di specie sia necessario suddividere le spese tra i condomini ai sensi dell’art. 1123 c.c.

Per quanto riguarda il secondo quesito in relazione a chi abbia l’onere di sostenere le spese per la rimozione del controsoffitto, si rileva quanto segue.

All’interno dell’immobile di proprietà il condomino non può eseguire le opere che rechino un danno alle parti comuni o che determinino un pregiudizio alla stabilità, sicurezza e decoro architettonico (art. 1122 del c.c.).
Dalla descrizione della vicenda non sembra che la costruzione di un controsoffitto abbia causato le infiltrazioni lamentate da colui che abita all’ultimo piano.
Sembra piuttosto che il Condominio abbia deciso di prendersi carico della sostituzione del tetto, parte comune su cui ha un onere di vigilanza e custodia.
Il Condominio risponde quindi dei danni causati ai condomini dalle cose che ha in custodia ai sensi dell’art. 2051 del c.c. (Cass. civ. n. 26291/2019).
Poiché sicuramente per colui che ha subito le infiltrazioni d’acqua, il dover rimuovere il controsoffitto costituisce un danno, il Condominio sarà tenuto al risarcimento in forma specifica ex art. 2058 del c.c. che consisterà nel ripristinare la situazione precedente all’evento dannoso e, quindi, alla ricostruzione del controsoffitto a spese del Condominio.

Il D.Lgs n.102 del 04.07.2014 ha tra i suoi obbiettivi principali quello di favorire il contenimento dei consumi energetici anche agevolando nei condomini o edifici polifunzionali la suddivisione delle spese attinenti il consumo di riscaldamento e di acqua sanitaria sulla base dell’effettivo prelievo attribuibile a ciascuna unità immobiliare.
Per raggiungere questo non facile obbiettivo nei condomini raggiunti da una fonte di calore o raffreddamento centralizzata le lettere a) e b) del comma 5° dell’art 9 del D.Lgs n.102/2014 introducevano l’obbligo sia per le aziende che effettuavano le misurazioni che per i singoli proprietari di installare presso gli stabili e vicino ad ogni unità immobiliare degli strumenti di misurazione, i quali avevano il compito di indicare sia il complessivo consumo di calore dell’edificio nel suo complesso sia quello delle singole unità immobiliari di cui era composto.
In particolare dal lato proprietari-condomini era la lettera b) del comma 5° che imponeva nei condomini e edifici polifunzionali: "l'installazione…a cura del proprietario, di sotto-contatori per misurare l'effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare". La norma citata come si può facilmente notare non impone che detti sotto-contatori siano conformi ad una determinata certificazione: ovviamente rimane implicito che detti sotto-contatori debbano essere perfettamente funzionanti.

Affianco a questi citati obblighi, i cui termini per uniformarsi sono decorsi ormai da tempo, la successiva lettera d) del comma 5° nel testo così come modificato dal successivo D.Lgs n.73/2020 introduce un nuovo criterio di riparto applicabile alle spese attinenti al consumo di forza calore che si affianca agli altri criteri indicati dagli artt. 1123 c.c. e ss. del c.c. Ovviamente tale normativa speciale dovrà essere pienamente applicata dall’amministratore in carica nel riparto delle spese attinenti al consumo di calore al pari della altre norme codicistiche disciplinanti il riparto delle voci di spesa del bilancio.
Tale nuovo criterio legislativo prevede che nei condomini raggiunti da un impianto di riscaldamento centralizzato o da teleriscaldamento le spese relative al consumo di calore siano ripartite in una quota non inferiore al 50% in proporzione ai prelievi volontari di energia, da calcolarsi ovviamente con l’ausilio dei sotto contatori presenti nello stabile e di cui l’art. 9 del D.Lgs n.102/2014 imponeva l’installazione. La norma precisa, inoltre, che la restante parte della spesa ancora non ripartita (che riguarda i prelievi di calore involontari), potrà essere suddivisa: "a titolo esemplificativo e non esaustivo

• secondo i millesimi
• i metri quadri o
• i metri cubi utili oppure secondo le potenze installate.”

La norma in esame, quindi, da un lato impone che almeno la metà della spesa riguardante il consumo di calore sia attribuita ai singoli condomini in base a quanto effettivamente consumato dalla loro singola unità immobiliare; per quanto riguarda invece la ripartizione dei consumi involontari, la legge lascia libertà di scelta ai proprietari i quali potranno decidere di mantenere la suddivisione per mezzo dei millesimi di proprietà oppure utilizzare un altro criterio più idoneo al loro immobile. La lettera d) fa inoltre salva la possibilità ai singoli proprietari di sottoporre alla suddivisione in base agli effettivi prelievi di calore una quota di spesa superiore al 50%, nel contempo riducendo quindi quella parte di spesa attribuibile ai consumi involontari che potrà essere suddivisa per mezzo di altri criteri.

Ovviamente tutte queste scelte discrezionali non potranno essere effettuate unilateralmente dall’amministratore nel momento in cui egli redigerà nel suo ufficio il rendiconto condominiale. Tali decisioni dovranno essere effettuate dai proprietari riuniti in assemblea, i quali adotteranno, all’ interno dei perimetri della legge citata, le determinazioni che essi riterranno più opportune al loro stabile: ovviamente, tutto ciò dovrà essere realizzato per mezzo di una delibera assembleare da valersi per il futuro e che dovrà quindi poi essere applicata dall’amministratore nel redigere i futuri rendiconti condominiali, delibera che dovrà essere approvata con le maggioranze di cui al 3° co. dell’art. 1136 del c.c..
Per concludere, quindi, questa prima parte, si può dire che a seguito della installazione dei sotto-contatori la lettera d) co. 5°dell’art 9 del D.Lgs n.102/2014 esclude espressamente che la spesa per il consumo di calore possa essere suddivisa solo ed esclusivamente utilizzando i millesimi di proprietà, criterio di riparto che la norma fa salvo solo transitoriamente per la prima stagione termica successiva all'installazione degli apparati di misurazione.

Da quanto detto finora si deve concludere che nello stabile dell’autore vi sia stata una costante violazione delle norme di legge sopraccitate nel momento in cui nei vari rendiconti condominiali si è proceduto a ripartire la spesa di consumo di calore per millesimi, nonostante la presenza di idonei sotto contatori regolarmente funzionanti. Sotto questo aspetto è assolutamente ininfluente il fatto che detti strumenti di misurazione abbiano la certificazione di conformità scaduta, poiché, come già è stato sopra accennato, la lettera b) del co.5° dell’art 9 del D.Lgs n.102/2014, non impone che i sotto contatori da installare presso le singole abitazioni siano in possesso di una qualche specifica certificazione.

Nonostante questo, non è possibile procedere ad una impugnazione giudiziaria delle delibere assembleari che hanno già approvato i riparti di spesa relativi agli anni passati in quanto sono già decorsi i termini per impugnare previsti dall’ art. 1137 del c.c.; inoltre, rappresenta uno sforzo inutile e del tutto fine a sé stesso pretendere di inserire all’ordine del giorno della prossima assemblea gli argomenti da voi citati nel quesito. Infatti, la normativa di cui si è parlato fino adesso è obbligatoria, e i proprietari anche se riuniti in assemblea non hanno il potere di decidere se applicarla o meno: essi, come si è visto, devono limitarsi a rispettarla, avendo solo la possibilità all’interno dei perimetri puntualmente indicati di effettuare determinate scelte.

Pertanto se il prossimo rendiconto condominiale che si dovrà approvare in assemblea presenterà ancora un riparto della spesa attinente al consumo di calore non conforme alle norme di legge, si consiglia durante la riunione di limitarsi ad esprimere voto contrario alla sua approvazione: nel più breve tempo possibile è opportuno poi rivolgersi ad un legale il quale entro i termini indicati dall’art. 1137 del c.c. instaurerà una procedura di mediazione, primo passo necessario per un successivo contenzioso innanzi alla autorità giudiziaria nei confronti del condominio.
In altre parole, se gli altri proprietari, in concorso con l’amministratore in carica, insisteranno nel voler ripartire le spese riguardanti la forza calore in maniera non conforme dell’art 9 del D.Lgs n.102/2014, l’unica strada che rimane è quella di fare causa al condominio.

Infine trattiamo brevemente l’ultimo aspetto posto dal quesito.
Se si ritiene che i rendiconti condominiali presentino delle voci di spesa con importi eccessivi rispetto a quanto effettivamente sostenuto durante la gestione, è sempre possibile per il singolo condomino pretendere di visionare e estrarre copia di tutti i documenti contabili attinenti ai conti condominiali per poi eventualmente far visionare quanto reperito ad un revisore dei conti (ovviamente a spese proprie). Il diritto di accesso ai documenti condominiali trova il suo fondamento normativo negli artt.1129 e 1130 bis del c.c. ed è un diritto soggettivo proprio di ciascun proprietario che non può essere condizionato da una qualche autorizzazione assembleare. Se poi l’amministratore a seguito di tale richiesta terrà dei comportamenti recalcitranti sarà sempre possibile presentare la richiesta di accesso per mezzo di un legale.

In tema di condominio, fatta salva la diversa disciplina convenzionale (inesistente nel caso specifico), la ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, va effettuata, ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c., in base ai valori millesimali delle singole proprietà. Sicché, è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che - adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell’unità immobiliare - esenti al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell’anno (tra le tante in questo senso Cass. Civ. Sez.II, del 1° agosto 2014 n. 17557).

Alla luce della giurisprudenza citata, ci si sente di propendere in parte per le ragioni dell’amministratore il quale correttamente applica il 1° co. dell’art. 1123 del c.c. nella ripartizione dell’acqua potabile: la ripartizione “a persona” infatti non è un criterio legislativamente previsto e non è stato convenzionalmente stabilito dai proprietari in un regolamento di condominio o in un separato accordo successivo. Il riparto per mezzo dei millesimi generali però troverebbe corretta applicazione solo se nell’impianto idrico del palazzo non sono installati contatori di contabilizzazione individuali, i quali permetterebbero di attribuire a ciascun appartamento i metri cubi effettivamente consumati. In questo secondo caso, la ripartizione per millesimi dovrebbe fare spazio a quella per metri cubi.

Tuttavia l’amministratore non applica correttamente le norme del diritto condominiale in relazione al corpo di fabbrica in cui sono ricompresi i box auto. Tale corpo di fabbrica, autonomo rispetto a quello in cui sono ricompresi gli appartamenti, non ha tra i suoi beni comuni ex art. 1117 del c.c. l’impianto idrico e fognario, il quale rimane una pertinenza comune del solo fabbricato in cui sono ricompresi gli appartamenti. Per quanto ci è dato capire anche il rubinetto da cui si attinge l’acqua per la pulizia delle parti comuni è ricompreso nel “fabbricato appartamenti” e non nel “fabbricato autorimesse”. Per cui non è dato comprendere a quale titolo le autorimesse debbono partecipare alla ripartizione delle spese condominiali relative ad un impianto di cui in definitiva non usufruiscono, e non lo fanno per oggettive ragioni, poiché esso non fa parte del corpo di fabbrica in cui le autorimesse sono ricomprese.
Le autorimesse quindi sarebbero escluse dalla ripartizione delle spese idriche in virtù dell’ultimo comma dell’art. 1123 del c.c.

La V° Sezione del Tribunale di Roma, con la sentenza n. 18245 del 23.11.2021 detta un principio assolutamente condivisibile: secondo i giudici capitolini le autorimesse non partecipano alla ripartizione delle spese di acqua potabile e fognature a meno che il singolo box non sia allacciato direttamente all'impianto idrico condominiale.

Come già detto questo non pare essere il caso del complesso edile descritto nel quesito, dove le autorimesse sono situate in un corpo di fabbrica totalmente staccato ed autonomo. Ovviamente rimane fermo il fatto che l’autore del quesito dovrà comunque partecipare alla ripartizione delle spese idriche condominiali e anche per uso domestico in qualità di proprietario di due appartamenti, unità immobiliari queste ricomprese nel blocco di fabbrica principale. Nel ripartire tali spese ai sensi del 1° co. dell’art. 1123 del c.c. si dovrà fare applicazione dei millesimi indicati nella tabella generale di proprietà, ma attribuiti alle sole due unità abitative, con esclusione dei millesimi attribuiti al box auto.

La natura dell’obbligazione dei condomini nei confronti dei terzi è questione dibattuta in giurisprudenza e dottrina.

La tesi maggioritaria considerava l’obbligazione dei singoli condomini di natura solidale secondo il principio di presunzione di solidarietà dei condebitori stabilito dall’art. 1294 del c.c..
Secondo la giurisprudenza, infatti, l’art. 1123 c.c., che riguarda la ripartizione degli oneri all’interno del condominio, non superava la presunzione suddetta (Cass. civ. n. 17563/2005, Cass. civ. n. 14593/2004).

L’indirizzo minoritario, invece, riteneva che i condomini fossero obbligati in proporzione alle proprie quote e quindi secondo il criterio di parziarietà.

La Cassazione a Sezioni Unite ha approvato l’orientamento minoritario sostenendo che “la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l’art.1123 c.c., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno” e di conseguenza la responsabilità dei condomini è governata dal criterio della parziarietà delle obbligazioni assunte nell’interesse del Condominio per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell’edificio (Cass. civ. S.U. n. 9148/2008).
La medesima pronuncia afferma che in caso di condanna dell’amministratore – quale rappresentante dei condomini – il creditore può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli condomini secondo la quota di ciascuno.

Nonostante la questione sul punto sia ancora dibattuta tra dottrina e giurisprudenza, l’orientamento prevalente attualmente è quello della parziarietà dell’obbligazione condominiale nei confronti del terzo creditore.

La riforma del Condominio intervenuta con la L. n. 220/2012, ha modificato l’art. 63 comma 2 stabilendo il beneficio di escussione per i condomini in regola con i pagamenti delle spese condominiali; i creditori, quindi, potranno agire nei loro confronti solo dopo avere tentato di recuperare il credito dai condomini morosi.

Il condomino che vuole adempiere versando la propria quota del debito condominiale complessivo direttamente al creditore, deve stare attento ad una questione: il pagamento al terzo non lo libererà dal versamento delle spese condominiali deliberate dall’Assemblea in relazione ai costi dell’intervento effettuato dal terzo.

La giurisprudenza ha avuto occasione di affermare, ripetutamente, l’indipendenza dell’obbligo del singolo partecipante di pagare al Condominio le spese dovute rispetto alle vicende debitorie del Condominio verso i suoi appaltatori o fornitori per la diversa causa giuridica da cui scaturiscono le due obbligazioni.
Il condomino, quindi, non può “utilmente opporre all'amministratore che il pagamento sia stato da lui effettuato direttamente al terzo, in quanto, si è detto, ciò altererebbe la gestione complessiva del Condominio: sicchè il singolo deve sempre e comunque pagare all'amministratore, salva l'insorgenza, in sede di bilancio consuntivo, di un credito da rimborso per gli avanzi di cassa residuati” (Cass. civ. n.2049/2013, Cass. civ. 10371/2021).

Si ritiene, quindi, che nel caso di specie il condomino debba pagare correttamente le proprie spese condominiali all’amministratore di condominio senza versare la propria quota direttamente al terzo.
In ogni caso il terzo potrà agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti delle spese condominiali solo dopo aver inutilmente tentato di soddisfare il proprio credito dal conto corrente condominiale e/o dai condomini morosi.

Non è possibile dare a tale domanda una risposta univoca e certa. In linea generale è assolutamente pacifico che la porta di chiusura- apertura di una pertinenza del proprio appartamento deve considerarsi un elemento di essa, la quale è sicuramente una parte in proprietà esclusiva del singolo condominio: pertanto le spese per la sua sostituzione devono essere interamente sostenute solo dal singolo proprietario.

Nel caso specifico però entra in gioco la certificazione antincendio, al cui ottenimento ha interesse l’intera compagine condominiale o quantomeno quel gruppo di proprietari che hanno una loro unità immobiliare situata nel piano da certificare.

In particolare in merito alle spese per l’ottenimento della certificazione vi è una parte della giurisprudenza di merito, la quale sembra affermarsi (Trib. Bologna n.493 10.10.2015), che suddivide le misure antincendio da installare per l’ottenimento del certificato in due gruppi: le protezioni attive (estintori, segnaletica impianti di spegnimento dispositivi di allarme ecc. ecc) e i dispositivi di protezione passivi tra i quali rientrano ad esempio le porte taglia fuoco.

Secondo tale orientamento le spese per l’installazione delle protezioni passive essendo di interesse per l’intera collettività condominiale dovrebbero essere ripartite tra tutti i condomini ex art.1123 del c.c.

È evidente che il cambio della porta del locale cantina con una che sia conforme alla normativa antincendio è condizione necessaria per ottenere il relativo certificato. L’ottenimento di tale documento a ben pensare non è un vantaggio solo del singolo proprietario ma dell’intero condominio o quantomeno del gruppo di proprietari che hanno i box auto e le cantine nel locale autorimesse da certificare.

Per tale motivo si potrebbe fare leva su tali motivazioni per pretendere magari anche giudizialmente che la relativa spesa sia suddivisa o tra tutti i condomini ex art 1123 1° co. del c.c. o almeno, ai sensi del successivo 3° co. dell’art. 1123 del c.c., tra il gruppo dei soli condomini interessati all’ottenimento del certificato.

E’ opportuno fare preliminarmente un po’ di chiarezza.

Innanzitutto nel condominio non opera la presunzione di uguaglianza delle quote prevista nella disciplina della comunione ordinaria dal 1° co. dell’art.1101 del c.c.

Nel condominio infatti tale norma è sostituita da quella indicata dagli artt. 1123 e ss. del c.c. e dagli artt. 68 e 69 delle disp. att. del c.c.
A mente del 1° co. dell’art. 1123 del c.c. le quote di comproprietà sui beni e servizi condominiali non si presumono uguali ma sono proporzionali al valore della proprietà di ciascun condomino; secondo poi il 1° co. dell’art. 68 disp. att. del c.c. tale valore proporzionale è espresso in millesimi.

Il 1° co. dell’art. 1123 del c.c., inoltre, detta un altro principio fondamentale per il diritto condominiale: salvo diverso accordo tra i proprietari, le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni e servizi comuni, nonché per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in proporzione al valore della loro proprietà, quindi, argomentando ex art 68 disp. att. del c.c., in proporzione ai millesimi che vengono attribuiti a ciascun condomino nelle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio.

Ora, le norme che si sono tratteggiate poco sopra, per quanto importanti, possono essere derogate da specifici accordi tra i condomini: nella stragrande maggioranza dei casi tali accordi derogativi sono racchiusi nelle pieghe dei regolamenti di condominio di natura contrattuale, i quali a volte, ma non sempre, possono contenere modalità di riparto delle spese condominiali che esulano dai millesimi di proprietà, come, ad esempio, una suddivisone di alcune voci di spesa in parti uguali.

Si presti tuttavia attenzione in quanto in assenza di tali accordi derogatori la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha chiarito che non è possibile utilizzare criteri differenti per ripartire le spese condominiali se non quelli indicati dalle norme del codice civile: conseguentemente, dice sempre la Cassazione, una delibera assembleare che approvasse un riparto condominiale in cui le spese vengono suddivise tra i proprietari in maniera difforme dagli art. 1123 e ss. del c.c. sarebbe annullabile e quindi impugnabile entro i rigidi termini previsti dall’art. 1137 del c.c..
In altri termini, non è possibile ripartire determinate voci di spesa in parti uguali se il regolamento di condominio non contiene una specifica clausola che autorizza tale modalità di riparto.

Si è esaminato con attenzione il regolamento di condominio dato in visione, ma esso non pare contenere una espressa previsione che autorizzi a ripartire determinate voci di spesa - presumibilmente quelle riferibili alla piscina e ai campi da tennis - in parti uguali (e ci si corregga sul punto se abbiamo male inteso, onde meglio valutare le ragioni dell'autore del quesito).
Al contrario, il regolamento di condominio alla sua parte terza rubricata "ripartizione spese", come spesso accade nella pratica, non fa altro che riprendere e meglio adattare al singolo complesso edile la normativa codicistica racchiusa nelle norme già citate.

Ora veniamo a trattare di questo “jus utendi et fruendi” che viene concesso reciprocamente ai singoli palazzi che compongono il complesso edile sopra ad alcuni specifici mappali.

Volutamente non ci si soffermerà sulla natura giuridica di questo particolare diritto perché altrimenti si aprirebbero troppi spunti di riflessione che renderebbero il parere eccessivamente pesante.
Basti solo dire che anche in relazione a tale diritto, in assenza di specifiche norme derogatorie contenute nel regolamento di condominio, opera il principio proporzionale e millesimale previsto dagli artt. 1123 del c.c. e 68 disp. att. del c.c.: ciascun condomino abitante nei singoli palazzi vanta dunque su quel diritto una quota proporzionale al valore della proprietà esclusiva di ciascuno espressa in millesimi.

In verità, dalla lettura del regolamento si evince in maniera molto chiara che siamo di fronte ad un super condominio composto a sua volta da (pare) ben nove condomini autonomi tra loro e dal super condominio medesimo. Tale super condominio è composto dai beni e servizi orizzontali comuni a tutti e nove gli edifici (come, ad esempio, i campi da tennis e le piscine).

Stante la grandezza dell’intero complesso edile si è sicuri che esiste affianco al regolamento di condominio di ciascun palazzo anche un regolamento del super condominio disciplinante l’uso dei beni e servizi super condominiali, il quale a sua volta recherà in allegato le tabelle millesimali che dovrebbero essere usate per ripartire le spese attinenti.

Sulla base quindi di quanto ci è stato dato in visione pare che le contestazioni mosse da un gruppo di condomini abbiano sicuramente argomenti piuttosto forti e poco importa che per quasi cinquanta anni per prassi consolidata si sia provveduto a ripartire alcune voci di spesa in parti uguali.

Come si è già detto poco sopra la giurisprudenza della Corte di Cassazione (in questo senso importantissima la SS. UU. n.9839 del 14.04.2019) ha precisato come sono meramente annullabili le delibere assembleari che approvano rendiconti condominiali nei quali le singole voci di spesa vengano suddivisi in violazione delle norme di legge e del regolamento condominiale vigente. Ciò fa si che i riparti approvati negli anni passati non possano più essere messi nuovamente in discussione: per essi infatti sono già abbondantemente decorsi i termini di cui all’art. 1137 del c.c.,. Questo però non impedisce, in relazione alle delibere di approvazione in cui si è ancora nei termini, che un gruppo di condomini possa spendere una impugnazione per ottenere che determinate voci di spesa siano ripartite per il presente e per il futuro in conformità alle norme di legge e di regolamento.

In effetti, seguendo un certo orientamento giurisprudenziale, si potrebbe sostenere che all’interno della compagine condominiale si sia formato per facta concludentia un determinato accordo circa i criteri di riparto per determinate voci di spesa. Supponendo però che tale circostanza voglia essere sostenuta e dimostrata in giudizio, essa presenta diverse criticità.

In prima battuta, tale accordo implicito non vincolerebbe comunque i nuovi proprietari che sono entrati a far parte nel condominio in epoca recente. Inoltre, visto che a quanto ci è dato capire le voci di spesa che si sono negli anni ripartite in parti uguali attengono a servizi super condominiali (campi da tennis e piscina), sarebbe necessario dimostrare che tale accordo per facta concludentia non si sia formato solo all’interno di un singolo palazzo, ma nell’ambito di una ipotetica assemblea del super condominio.
Ovviamente sotto questo ultimo aspetto si potrebbero fare considerazioni più approfondite solo dopo un esame completo di tutta l’intera vicenda.

In merito al procedimento di mediazione in atto, ci si limita semplicemente a dire che per giurisprudenza assolutamente pacifica (es Tribunale di Roma del 22.10.2014), la procedura di mediazione può durare anche oltre il termine di 90 giorni previsto dal comma 1 dell’art. 6 del D.lgs. 28 del 2010: questo a condizione che tutte le parti in conflitto concordino nel prorogare oltre tale periodo il procedimento di mediazione. Può quindi accadere che un tentativo di mediazione si protragga anche per diverso tempo: spetta ai legali che assistono le parti unitamente ai loro clienti capire e valutare se, dopo diversi accordi respinti dalla assemblea di condominio, sia ancora opportuno coltivare la mediazione, oppure magari chiedere al mediatore incaricato di effettuare una proposta di conciliazione ai sensi dell’art. art. 11 del D.lgs. 28 del 2010 e portare il contenzioso ad un livello successivo.

Il regolamento di condominio purtroppo non è per nulla chiaro. Ad ogni modo, a parere di chi scrive esso considera il distacco ovest come un condominio parziale, la cui proprietà dell’intero blocco deve intendersi suddivisa in ragione di un 15% a favore del proprietario della autorimessa e il restante 85% a favore del magazzino (al netto di tutte le modifiche che sono intervenute negli anni nello stabile dal momento in cui il regolamento è stato redatto).

Il condominio parziale trova la sua giustificazione normativa nell’ultimo comma dell’ art. 1123 del c.c. ed è un istituto giuridico introdotto dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione. Secondo diverse pronunce degli Ermellini (ad esempio, tra le tante Cass.Civ.,Sez.II, n. 1959 del 12.02.2001) si ha il condominio parziale: "allorché all'interno del cd. condominio allargato talune cose - qualificate come comuni ex art. 1117 del c.c. - siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinate all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso".

A fronte del fatto che l’intero blocco ovest deve considerarsi un condominio parziale composto in ragione dell’ 85% dal proprietario del magazzino e in ragione del 15% dal proprietario della autorimessa si hanno due importanti conseguenze: la prima, è che ogni lavoro di straordinaria amministrazione che coinvolge quella parte del condominio (come per esempio, la coibentazione della facciata) può realizzarsi solo se i due proprietari prestano il loro consenso unanime; la seconda, è che per determinare l’ammontare delle spese che dovrà sostenere il proprietario del garage si dovrà scomputare dall’ammontare complessivo dei lavori la parte da attribuire al blocco ovest: la somma così determinata, dovrà ulteriormente dividersi in ragione dell’85% da attribuire al proprietario del magazzino e in ragione del 15% da attribuire al proprietario della autorimessa.

Quindi, in conclusione, se la restante parte dei proprietari vorrà eseguire dei lavori di coibentazione sul blocco ovest essi potranno realizzarsi solo se il proprietario della autorimessa, unitamente al proprietario del magazzino, daranno il loro assenso votando favorevolmente in seno alla assembleache andrà ad approvare i lavori. Se questo assenso vi sarà, la spesa dovrà poi essere divisa nel modo spiegato poco sopra.

Il regolamento di condominio dato in visione è molto articolato in merito alla suddivisione delle spese condominiali, ma, stranamente, nulla dice in merito alla suddivisione del servizio acqua potabile. In assenza di specifici strumenti che possono permettere una contabilizzazione individuale dei mc di acqua consumati e in assenza di specifiche norme nel regolamento di condominio, per procedere alla suddivisione degli oneri condominiali attinenti al consumo idrico è necessario fare riferimento al 1° co. dell’art.1123: questa è l’orientamento della giurisprudenza dominante (Cass.Civ. n. 17557/2014). Per tale motivo esclusivamente sotto questo aspetto è corretta la suddivisione della bolletta per mezzo della tabella dei millesimi generali.

La giurisprudenza della Cassazione precisa anche, però, che quando nel condominio sono installati mezzi tecnici che permettono una misurazione individuale del consumo dell’acqua, non è più possibile suddividere il consumo per mezzo delle tabelle generali, dovendo ricorrere ad una ripartizione che tenga conto dell’effettivo consumo di ciascun appartamento.

Tra l’altro l’art. 146 lett.f) del D.Lgs. n.152 del 03.04.2006 ha reso obbligatorio l’installazione nei condomini di contatori per il consumo dell'acqua in ogni singola unità abitativa, norma che poi è stata attuata da ciascuna regione con apposite normative locali.

Proprio alla luce di questa normativa di assoluto favore, vi sono sentenze dei giudici di merito che stanno iniziando a sostenere come l’installazione di un contabilizzatore individuale non necessiti di una autorizzazione assembleare, potendo ciascun proprietario procedere alla installazione in assoluta autonomia. Quanto deliberato quindi, (o meglio quanto non deliberato) nell’agosto del 2021, oltre ad essere errato è assolutamente ininfluente per il caso specifico, tenendo conto del fatto che l’appartamento dell’autore del quesito è già dotato di un contabilizzatore individuale. Ovviamente nel momento in cui il singolo appartamento è dotato di tali strumenti di misurazione il suo proprietario potrà pretendere che in sede di bilancio che venga calcolato il suo consumo d’acqua in proporzione ai mc effettivamente utilizzati.

Se l’amministratore non ottemperasse a ciò si potrebbe valutare di impugnare il bilancio innanzi alla autorità giudiziaria, previo esperimento di un tentativo obbligatorio di mediazione.

Se il regolamento di condominio ha natura contrattuale, e quindi fu all’epoca allegato ai rogiti per mezzo dei quali l’originario costruttore del palazzo vendette ai singoli proprietari le unità immobiliari e poi trascritto nei registri immobiliari, le sue norme prevalgono sulle disposizioni del codice civile di cui agli artt. 1123 e ss. del c.c.
Se fosse così, il comportamento dell’amministratore di condominio è assolutamente corretto.

Se, viceversa, il regolamento è stato approvato dalla assemblea a colpi di maggioranza in un’epoca successiva alla formazione del condominio, esso ha natura assembleare e le sue disposizioni in merito alla suddivisione degli oneri condominiali non possono prevalere su quanto dispone il codice civile.
In questo secondo caso si potrebbe sostenere, invece, che la tassa Cosap debba essere suddivisa tra tutti i condomini ai sensi del 1° co. dell’art.1123 del c.c., in quanto l’ingresso condominiale è comunque utilizzato da tutti siano essi proprietari o meno di un box auto.

Ciò che rileva quindi nel caso specifico è capire con precisione la natura giuridica (contrattuale o assembleare) del regolamento di condominio.

In linea generale la ripartizione degli oneri condominiali andrebbe effettuata dall’amministratore seguendo le norme del codice civile ed in particolare gli artt. 1123 e 1124 del c.c. Nella sostanza l’applicazione di tali norme comporta che la ripartizione della spesa luce scale avvenga attraverso l’utilizzo delle tabelle millesimali e nello specifico la tabella scale – ascensore.

Tuttavia, come ben specificato dal codice, gli artt. 1123 e 1124 del c.c. possono essere derogati da diversi accordi adottati dai proprietari con l’unanimità dei consensi dei proprietari, accordi che l’amministratore deve poi applicare nella redazione del riparto spese in virtù del fatto che egli è prima di tutto chiamato a dare attuazione alle decisioni dei condomini che amministra ed è anche chiamato a dare attuazione alle norme del regolamento di condominio.

Nella prassi tali accordi derogativi sono spesso contenuti appunto nei regolamenti condominiali di natura contrattuale e fatti propri dai proprietari con la firma dei rogiti per mezzo dei quali hanno proceduto all’acquisto del loro appartamento.

Nel caso specifico il regolamento dato in visione contiene appunto una clausola la quale prevede che la ripartizione delle spese di luce e scale venga fatta in parti uguali tra tutti i condomini che ne fanno uso. Generalmente la ripartizione in parti uguali non sarebbe un criterio legittimo per suddividere gli oneri condominiali proprio perché non previsto dalle norme del codice civile: nel caso specifico esso trova la sua legittimità proprio nel fatto di essere previsto in un regolamento contrattuale e quindi deve essere applicato dall’amministratore durante la redazione del riparto annuale.

Ripartire gli oneri contrattuali in violazione delle norme di legge o di regolamento comporta che la delibera assembleare che contenga l’approvazione del riparto possa essere annullata con ricorso alla autorità giudiziaria, ricorso che però deve essere proposto entro il rigido termine perentorio previsto dall’art. 1137 del c.c.

Per tale motivo, nel caso specifico, tutti i riparti approvati negli anni passati seppur redatti in violazione delle norme del regolamento contrattuale devono ormai considerarsi pienamente validi ed efficaci. Se però l’amministratore continuerà nella errata prassi di suddividere le spese della luce e scale per mezzo delle tabelle millesimali in luogo del riparto in parti uguali, si potrebbe pensare ad impugnare la delibera che andrà ad approvare il nuovo bilancio per l’anno a venire.

Il comportamento adottato dall’amministratore di condominio è corretto e avvallato dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione.

La VI -2 sez. della Corte di Cassazione con la ordinanza n.4259 del 21.02.2018 ha infatti precisato che: "Ove…vi sia stata una condanna giudiziale definitiva del condominio, in persona dell'amministratore (nella specie, a seguito di decreto ingiuntivo non opposto), al pagamento di una somma di denaro in favore di un creditore della gestione condominiale, la ripartizione tra i condomini degli oneri derivanti dalla condanna del condominio va comunque fatta alla stregua dei criteri dettati dall'art. 1123 c.c., salvo diversa convenzione.”
È interessante notare come tale pronuncia è stata resa proprio in relazione ad una vicenda analoga a quella oggi prospettata, in cui vi era un condominio destinatario di un decreto ingiuntivo verso cui non era stata effettuata alcuna opposizione e quindi divenuto definitivamente esecutivo.

Dando per presupposto che nel condominio di cui al quesito non sia vigente un regolamento di condominio di chiara natura contrattuale che deroga a quanto disposto dall’art.1123 del c.c., si deve necessariamente concludere per la correttezza del riparto effettuato dall’amministratore. Tutti i proprietari dovranno quindi sopportare pro quota il pagamento del decreto ingiuntivo anche se il mancato versamento degli oneri di riscaldamento da cui è scaturito poi il provvedimento giudiziario è avvenuto in un’epoca in cui o si era distaccati dall’impianto centralizzato oppure non si era neppure proprietari.

Più che concentrarsi sulla correttezza dell’operato dell’attuale amministratore bisognerebbe chiedersi il motivo per cui il professionista precedente non abbia provveduto ad effettuare i pagamenti dovuti dal condominio venendo meno a dei suoi precisi doveri professionali. Se quanto è successo è stato causato da una sua negligenza, e non ad esempio da un ammanco di cassa dovuto ad esempio a mancati versamenti da parte dei proprietari, si potrebbero valutare azioni legali nei suoi confronti.

Per rispondere è necessario innanzitutto dire che la giurisprudenza con un orientamento costante ritiene che il credito derivante dalla costituzione di un qualsiasi fondo condominiale, al di là delle finalità per le quali è costituito, segue l’unità immobiliare in condominio e pertanto viene automaticamente ceduto con la sua vendita (tra le tante in questo senso si cita Cass. Civ., Sez. II n.17035 dell’11.08.2016). I giudici con tali pronunce non fanno altro che attuare l’importante principio secondo il quale l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali discende prima di tutto dal fatto di essere proprietari di una unità immobiliare in condominio. E’ ovvio che tale principio debba applicarsi non solo per i debiti che il proprietario ha verso il condominio, ma anche per i pochi casi in cui il proprietario vanta un credito nei confronti della compagine condominiale, come appunto nel caso in cui si sia costituito un fondo spese.
A fronte di questo importante principio, però, è parimenti giusto sottolineare come anche il nuovo proprietario debba partecipare alle perdite del fondo morosità derivante dal non essere riuscito a recuperare le somme dall’ex condomino inadempiente.

Anche, però, le pretese avanzate da una parte del condominio non hanno fondamento.

La giurisprudenza (per es. Corte di Appello di Catanzaro sentenza n.1542 del 24.11.2020) ha infatti precisato che in assenza di specifici accordi presi dalla unanimità dei partecipanti al condominio, il riparto degli importi da destinare al fondo debba avvenire applicando i millesimi generali di cui all’art.1123 del c.c. e non è possibile utilizzare altri criteri magari decisi sul momento durante la riunione (come, per esempio, la suddivisione per teste).

In applicazione di tale principio, la perdita patita dal condominio e causata dal fatto di non essere riusciti a recuperare le morosità pregresse non potranno essere accollate solo ad un gruppo di proprietari, ma dovranno essere ripartiti tra tutti i condomini applicando i millesimi generali. Si potrebbe derogare a tale principio solo nel caso in cui tutti i proprietari all’unanimità raggiungessero un accordo nel quale si convenisse di ripartire le spese con criteri non previsti dalla legge o dal regolamento di condominio, ma non pare proprio che nel caso specifico tale accordo si sia raggiunto.

Nel diritto civile vi sono norme che vengono definite imperative, che come tale non possono essere derogate dalla volontà delle parti e norme che, al contrario, possono essere tranquillamente sorpassate e contraddette da una diversa volontà delle parti. Tali norme hanno più che altro la funzione di intervenire laddove i contraenti nulla hanno disposto nelle pieghe dei loro contratti.

Nel diritto condominiale gli artt. 1123 e 1124 del c.c., che disciplinano la suddivisione degli oneri condominiali tra i diversi proprietari, sono tipicamente norme che possono essere derogate da diversi accordi e pattuizioni adottati unanimemente dai partecipanti al condominio.

Nella stragrande maggioranza dei casi tali accordi derogativi sono racchiusi nei regolamenti di condominio di natura contrattuale, ovvero da quei regolamenti predisposti unilateralmente dal costruttore dell’edificio e allegati ai rogiti di acquisto delle singole unità immobiliari.
Spesso però questi regolamenti non fanno altro che riprendere e richiamare la disciplina dettata dal codice civile, magari introducendo qualche deroga più confacente per il singolo complesso di edifici.

Sulla base degli stralci del regolamento che sono riportate nel quesito non possiamo dire che in tale documento vi siano norme che, derogando a quanto dispongono gli artt.1123 e 1124 e ss. del c.c., accollino ai proprietari dei box in corpo staccato il pagamento di oneri condominiali che nulla hanno a che vedere con la loro proprietà.

In altre parole la suddivisione che è stata fatta fino ad ora degli oneri condominiali è errata alla luce sia delle norme del codice civile che del medesimo regolamento di condominio, e vi sarebbero gli estremi per valutare eventuali impugnazioni alla delibera di approvazione del bilancio di condominio.
I proprietari delle sole autorimesse in corpo staccato sono, infatti, tenuti al pagamento delle sole spese inerenti la loro proprietà (per esempio, come spese ordinarie possiamo citare la luce che illumina il vialetto di uscita e l’area di manovra degli automezzi) e non devono sopportare oneri che attengono a chi è proprietario anche degli appartamenti (es. pulizia scale o manutenzione ascensore o riscaldamento).

Non può porsi a giustificazione della prassi adottata dal condominio, il fatto che nel regolamento si dica che il complesso di edifici di cui al quesito deve considerarsi un unico condominio.

A differenza del regolamento di condominio contrattuale che trova la sua forza nella volontà di chi lo sottoscrive e come tale è in grado di derogare agli artt.1123 e 1124 del c.c., il condominio (o super condominio) in se e per se è una situazione di fatto che si verifica non perché lo vogliono i suoi partecipanti attraverso una delibera assembleare costitutiva, che può tuttalpiù avere un significato organizzativo, ma perché in un edificio o insieme di edifici un tempo appartenente ad unico proprietario, iniziano ad esservi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva a soggetti differenti.

La giurisprudenza ha più volte chiarito che il supercondominio: "viene in essere ipso iure et facto (di fatto n.d.r), se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’ approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi" (Cass. Civ, Sez.II, sentenza n. 1344 del 19.01.2018).

Ad ogni modo, se anche per assurdo, ignorando i più elementari principi del diritto condominiale, si volesse considerare il complesso edile descritto come un unico condominio, ciò non comporterebbe comunque una valida deroga agli artt.1123 e 1124 del c.c. e alle norme del regolamento disciplinanti la suddivisione delle spese che, lo si ribadisce, non accollano in alcun modo ai proprietari dei garage in corpo staccato spese attinenti alla manutenzione di beni e servizi riguardanti altri edifici del complesso.

Innanzitutto è giusto precisare che la normativa da Lei citata è estremamente tecnica. Pertanto, per capire se l’amministratore abbia fatto una corretta applicazione di tale normativa, è necessario rivolgersi ad un termotecnico che potrebbe affiancare poi il legale nel capire se vi siano gli estremi per rivolgere al condominio e al suo amministratore una qualche contestazione.

Fatta questa doverosa premessa quanto mai necessaria, è giusto dire che nel momento in cui si parla di ripartizione di acqua calda sanitaria, si fa riferimento quasi sempre alla ripartizione della forza calore necessaria per riscaldare l’acqua che si fa scorrere attraverso i nostri rubinetti, e quindi deve farsi applicazione della normativa specifica, ed in particolare del D.Lgs. n.102 del 2014 come modificato dal recente D.Lgs.n.73/20.

Gli interventi legislativi citati sono estremamente complessi ed esulano lo specifico campo del diritto condominiale, ma sotto questo ultimo aspetto è sicuramente importante la lett. d) dell’art. 9 del D.lgs. n.102/2014 come modificato dal recente art. 9 del D.Lgs n.73/20.

Tale normativa introduce un nuovo criterio di riparto che si affianca a quelli indicati dagli artt. 1123 e ss. del c.c. che deve essere applicato dall’amministratore nel riparto delle spese attinenti al consumo di calore allo stesso modo in cui vengono applicate le norme del codice civile per il riparto delle altre voci di spesa del bilancio.

In particolare la lettera d) che si sta esaminando trova applicazione nei condomini che sono alimentati da teleriscaldamento o teleraffreddamento o comunque da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento e deve utilizzarsi per la corretta ripartizione delle spese condominiali connesse al consumo di calore, ma anche, come dice letteralmente la norma, per l'uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se però prodotta in modo centralizzato.

La lettera d) dell’art. 9 in questo senso non lascia dubbi interpretativi e quindi nel caso specifico se la forza calore per scaldare la nostra acqua è prodotta in maniera centralizzata (come pare), il criterio deve trovare sicura e pronta applicazione da parte di chi amministra lo stabile, e sotto questo aspetto non vi è spazio per alcuna discrezionalità.
Dove la norma lascia spazio alla discrezionalità dell’amministratore è nel criterio da utilizzare per suddividere la quota non ripartita in base ai prelievi volontari: si potranno utilizzare infatti:” a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate.”

È giusto precisare che il criterio indicato dalla lett.d) dell’art. 9 è facoltativo, quindi l’amministratore può anche scegliere di non applicarlo, nel caso in cui nel palazzo siano già installate modalità di contabilizzazione individuale del calore.

Per capire quindi se l’art. 9 dovesse essere applicato al caso specifico bisognerebbe sapere se tali mezzi sono stati a suo tempo installati nell’edificio: per precisione, il D.Lgs. n.102 del 2014 imponeva l’installazione di tali apparati di conteggio della forza calore già a far tempo della sua entrata in vigore.

Ovviamente, se il criterio indicato dalla lett. d) dell’art. 9 del D.Lgs. n.102 del 2014 doveva essere applicato nel momento in cui si sono ripartite in bilancio le spese attinenti al consumo di calore e ciò non è stato fatto, la delibera che approva il rendiconto condominiale potrebbe essere impugnabile innanzi alla autorità giudiziaria. Il quesito però non fornisce sufficienti elementi per capire se la delibera possa essere considerata semplicemente annullabile, e quindi impugnata entro i rigidi termini di cui all’art.1137 del c.c. (caso più probabile), o nulla e quindi contestabile in ogni tempo.

Purtroppo per dare una risposta chiara e precisa sarebbe necessario capire la tipologia dei lavori da effettuare confrontandosi con un tecnico specializzato.
In linea generale possiamo confermare quanto affermato nella prima parte del quesito. La Corte di Cassazione con diversi arresti anche in epoca recente come ad esempio Cass.Civ., Sez. II, n. 24166 del 08.09.2021 ha precisato che le spese per l’adeguamento della normativa anti incendio devono essere attribuite solo ai proprietari dei box auto. Gli ermellini giungono a tale conclusione facendo applicazione dell’importante principio racchiuso nel 2° co. dell’art. 1123 del c.c. secondo il quale: “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.

Le spese per l’adeguamento alla normativa antincendio secondo i giudici sono suscettibili di un utilizzo separato in quanto non giovano alla intera collettività condominiale, come può essere, ad esempio, il rifacimento della facciata dello stabile, ma solo ai proprietari dei box auto. Quanto detto dalla Cassazione però non può considerarsi una regola valevole per tutti i casi concreti. Se, infatti, i lavori che si andranno ad eseguire sono tali per cui il beneficio che se ne trae non ricade solo sui proprietari dei garage interrati ma anche sull’intera collettività condominiale, quantomeno parte dell’importo potrà essere scorporato e ripartito tra tutti i proprietari ai sensi del 1°co. dell’art. 1123 del c.c.

Seguendo questo ultimo approccio alcune pronunce di merito (si veda ad esempio Trib. Bologna n.493 del 10 ottobre 2015) hanno sconfessato almeno in parte quanto sostenuto dalla corte di Cassazione distinguendo tra opere che vanno a protezione delle parti strutturali dell’edificio (c.d. opere di protezione passiva), e lavori che vanno a protezione delle singole autorimesse (c.d. opere di protezione attiva), effettuando tra le due categorie di lavori una distinzione in merito alla modalità di ripartizione delle spese. Infatti, le opere di protezione passiva, in quanto realizzate a protezione dell’intero edificio e quindi nell’interesse dell’intera compagine condominiale, devono essere ripartite tra tutti i condomini, così come dispone il comma 1° dell’art. 1123 del c.c.; le opere di protezione attiva, invece, in quanto poste solo a protezione delle singole autorimesse, e quindi realizzate nell’esclusivo interesse dei soli proprietari di queste, dovranno essere suddivise secondo il criterio del comma 2° dell’art. 1123 del c.c..

La Corte di Cassazione con diversi arresti anche in epoca recente come ad esempio Cass.Civ.,Sez.II, n.24166 del 08.09.2021 ha precisato che le spese per l’adeguamento della normativa antincendio devono essere attribuite solo ai proprietari dei box auto. Gli ermellini giungono a tale conclusione facendo applicazione dell’importante principio racchiuso nel 2°co. dell’art. 1123 del c.c. secondo il quale: “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.
Le spese per l’adeguamento alla normativa antincendio secondo i giudici sono suscettibili di un utilizzo separato in quanto non giovano all'intera collettività condominiale, come può essere, ad esempio, il rifacimento della facciata dello stabile, ma solo ai proprietari dei box auto.

Per la verità, alcune sentenze di merito (si veda Trib. Bologna n.493 del 10 ottobre 2015) in merito alla certificazione per la prevenzione incendi e dei lavori conseguenti, distinguono tra opere che vanno a protezione delle parti strutturali dell’edificio (c.d. opere di protezione passiva), e lavori che vanno a protezione delle singole autorimesse (c.d. opere di protezione attiva), effettuando tra le due categorie di lavori una distinzione in merito alla modalità di ripartizione delle spese. Infatti, le opere di protezione passiva, in quanto realizzate a protezione dell’intero edificio e quindi nell’interesse dell’intera compagine condominiale, devono essere ripartite tra tutti i condomini, così come dispone il comma 1° dell’art. 1123 del c.c.; le opere di protezione attiva, invece, in quanto poste solo a protezione delle singole autorimesse, e quindi realizzate nell’esclusivo interesse dei soli proprietari di queste, dovranno essere suddivise secondo il criterio del comma 2° dell’art. 1123 del c.c. Seguendo questo ultimo orientamento, in un ipotetico contenzioso si potrebbe quindi sostenere che le somme relative ai lavori di rifacimento degli intonaci preesistenti devono essere ripartite tra tutti i condomini in quanto poste a protezione dell'intero edificio. Ovviamente per considerazioni più puntuali sarebbe opportuno un confronto con un tecnico specializzato.

Nel caso descritto siamo di fronte ad un complesso edile che nel suo insieme costituisce un classico supercondominio.

Il super condominio è composto dai manufatti e servizi (come appunto la stradina e l’impianto di riscaldamento comune) che sono posti al servizio e al miglior godimento delle proprietà ricomprese in tutti e quattro palazzi, e giuridicamente deve considerarsi come un ente condominiale autonomo rispetto a quello dei quattro edifici che lo compongono, dotato di un proprio amministratore e di una propria assemblea.

In merito alla assemblea super condominiale, essa è composta da tutti i proprietari dei palazzi A+B+C+D, e ai sensi dell’art. 1135 del c.c. è competente a deliberare su tutti i lavori di manutenzione inerenti i beni comuni ai 4 edifici: quindi, anche della stradina di cui si sta parlando nel quesito. Per deliberare è assolutamente necessario procedere attraverso l’assemblea super condominiale, quindi è necessario che l’amministratore del super condominio, il quale può coincidere o meno con quello dei singoli palazzi, proceda a convocare l’assise affinché prenda le decisioni del caso. Se l’amministratore pone delle resistenze a procedere in tal senso, si può forzargli la mano ricorrendo al procedimento indicato dall’art. 66 disp.att. del c.c., inoltrando quindi al professionista richiesta formale di convocazione sottoscritta da almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore millesimale delle tabelle generali relative al super condominio.

In linea puramente teorica, si precisa che ciascun condomino potrebbe procedere a riparare la stradina scavalcando gli organi e le procedure condominiali ma sobbarcandosi per intero il costo dell’intervento: seguendo questa strada, però, il proprietario diligente non avrebbe diritto ad alcun rimborso, poiché espressamente escluso dall’art. 1134 del c.c. Per questo motivo si ritiene tale soluzione difficilmente percorribile.

Venendo a trattare le modalità di suddivisione della spesa, le fonti normative da seguire per rispondere al quesito sono due. La prima, le disposizioni del regolamento di condominio: pare molto difficile che in un complesso edile di queste dimensioni non viga un regolamento di condominio in cui vengono disciplinati le modalità di suddivisione delle spese relative alla manutenzione della stradina. Nel caso in cui non vi sia un regolamento di condominio, la norma di riferimento è sicuramente l’art.1123 del c.c. ed in particolare i suoi commi 1° e 3°.
Il 1° comma, ci dice che le spese relative alle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno. Il 3° comma, invece, ci dice che qualora ilcondominioabbia opere destinate a servire una parte dell’intero fabbricato le spese per la loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Per la verità, si è sicuri che i principi dettati da tali rilevantissimi norme o dalle disposizioni racchiuse nel regolamento di condominio (se vigente), sono da tempo stati tradotti numericamente in tabelle millesimali generali riguardanti i beni e i servizi super condominiali.

Se così fosse (e si è sicuri che è così), sono solo tali tabelle che possono trovare applicazione: non è possibile infatti per i condomini in seno alla assemblea inventarsi dei criteri di riparto alternativi a quelli indicati dalle norme indicate, e approvarli a colpi di maggioranza. In caso contrario, la delibera sarebbe affetta da un gravissimo vizio di validità e sarebbe radicalmente nulla, a meno che tali criteri derogatori non vengano approvati all'unanimità dei proprietari, cioè, trattandosi di assemblea super condominiale, dalla totalità dei proprietari dei palazzi A, B, C e D. Come si può facilmente intuire, quanto descritto è una situazione molto difficile da realizzare nella realtà.

Per rispondere adeguatamente al quesito, bisognerebbe capire se effettivamente la pensilina sia un elemento che per le sue caratteristiche tecniche e funzionali possa servire i condomini del corpo di fabbrica interessato in misura diversa (1123 2° comma del c.c.), oppure sia tale da essere utile a tutti i proprietari indistintamente (1123 1° comma del c.c.).

Tale quesito deve essere rivolto non tanto ad un legale, quanto ad un tecnico edile (ad esempio un geometra), che potrebbe poi affiancare l’avvocato in una ipotetica causa nei confronti della compagine condominiale, nella quale si andrebbe ad impugnare l’errato riparto delle spese di riparazione della pensilina.

Esaminando le foto, pare che detta pensilina funga da copertura per i soli balconi sottostanti e quindi forse spetterebbe a tali proprietari far fronte alle spese della sua riparazione, ma se, per esempio, tale pensilina sia un elemento fondamentale per il sistema di scolo delle acque meteoriche dell’intero corpo di fabbrica, il riparto andrebbe fatto utilizzando il 1° co. dell’art. 1123 del c.c. A tutti questi dubbi può dare risposta solo un tecnico edile.

Il lastrico solare è una parte piana dell’edificio posto alla sua sommità che in luogo del tetto a falde funge da copertura del fabbricato. Il n.1) dell’art.1117 del c.c. indica tale manufatto tra le parti condominiali, ma sovente capita che i rogiti di acquisto delle singole unità immobiliari o i regolamenti di condominio attribuiscano il lastrico in proprietà o in uso esclusivo ad uno specifico condomino.

Tale circostanza non è sicuramente di poco conto, soprattutto quando si è chiamati a ripartire le spese relative al rifacimento di tale importante parte dell’edificio, in quanto se il lastrico è condominiale le spese relative alla sua manutenzione ordinaria o straordinaria dovranno essere ripartite secondo le norme generali del codice civile e quindi ai sensi dell’art. 1123 del c.c., se invece il lastrico è in proprietà o in uso esclusivo ad un condomino troverà applicazione la ripartizione straordinaria prevista dall’art.1126 del c.c.

Per quanto ci è dato capire, nel caso specifico i lastrici solari posti sulla sommità dei tre corpi di fabbrica sono condominiali, tali devono essere considerati anche i loro elementi accessori come le pensiline di coronamento: per ripartire le spese di manutenzione siano esse ordinarie o straordinarie, trova applicazione l’art. 1123 del c.c. ed in particolare il 1° e 3° co. di tale norma.
Il 3° co. dell’art.1123 del c.c. ci dice: "Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari…le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".

Applicando la normativa appena citata le spese per il rifacimento della pensilina dovranno essere sopportate solo ed esclusivamente dai proprietari le cui abitazioni sono ricomprese nel corpo di fabbrica sulla cui sommità è posta la pensilina da manutenere: per la sua ripartizione si dovrà applicare quindi la tabella generale riferibile solo a quel corpo di fabbrica.

Sono, quindi, esclusi dalla ripartizione tutti gli altri condomini, compresi quelli che hanno l’affaccio sul prospetto principale, questo perché la pensilina ha una funzione principalmente di copertura e di scolo delle acque piovane di cui beneficiano solo i proprietari del corpo di fabbrica interessato.

Come è noto le norme del codice civile disciplinanti la ripartizione delle spese condominiali ed in particolar modo l’art. 1123 del c.c., il quale troverebbe diretta applicazione nel caso specifico, possono essere derogati da diverse convenzioni sottoscritte tra i proprietari. Tali convenzioni sono nella stragrande maggioranza dei casi racchiusi nei regolamenti di condominio di natura contrattuale allegati ai rogiti di acquisto delle singole unità immobiliari. In questi casi, infatti, le norme che l’amministratore deve seguire per un corretto riparto degli oneri condominiali sono quelle racchiuse nel regolamento, e non quelle previste dal codice civile. Se, in presenza di norme convenzionali derogatorie, l’amministratore applicasse nel ripartire le spese condominiali ciò che prevedono gli artt.1123 e ss. del c.c., la delibera che approva il bilancio di condominio conseguente sarebbe sul punto nulla e impugnabile in ogni tempo anche oltre i rigidi termini previsti dall’art.1137 del c.c.

Nel caso specifico l’art. 8 del regolamento condominiale prevede che tutte le spese attinenti alla conservazione, manutenzione, funzionalità e decoro delle parti comuni indicati dal precedente art. 1 devono essere sopportati dalla interezza dei proprietari e ripartiti secondo le tabelle millesimali allegate. Non ci è dato capire che tipologie di lavoro furono a suo tempo approvate, ma da una prima lettura il riparto operato dall’amministratore pare corretto alla luce delle disposizioni regolamentari vigenti nel complesso, se tali lavori coinvolgono espressamente le parti degli edifici indicati al’art.1 del regolamento.

Venendo a trattare della seconda parte del quesito, tra gli obblighi del venditore vi è quello di consegnare la cosa venduta previsto dal n.1) dell’art.1476 del c.c. Nel caso di vendita di una unità immobiliare tale obbligo si realizza non solo consegnando all’acquirente le chiavi dell’appartamento, ma anche di tutti i documenti ad esso attinenti, tra cui rientra sicuramente l’obbligo di consegnare il regolamento di condominio a cui il nuovo proprietario deve attenersi. Durante la trattativa poi, l’obbligo di buona fede che incombe sulle parti ai sensi dell’art.1377 del c.c., imporrebbe al venditore di rendere edotto il potenziale acquirente della situazione contabile del condominio, della presenza di eventuali situazioni debitorie e delle norme racchiuse nel regolamento. In altri termini se durante la trattativa l’acquirente chiede di prendere visione del regolamento di condominio, essa è una richiesta più che legittima a cui il venditore dovrebbe dare corso.
Posto questo, la situazione descritta non impedisce all’acquirente di contrarre mutui con gli istituti bancari, sulla base della normativa oggi vigente non incide sull’ottenimento di bonus fiscali e sicuramente non va ad incidere sui contratti di vendita già stipulati.

La giurisprudenza in materia di suddivisione delle spese attinenti alla installazione manutenzione e sostituzione degli impianti ascensore in condominio, in maniera oramai dominante, tende a distinguere tra l’installazione di un nuovo impianto prima non presente nel palazzo, dalla manutenzione e sostituzione di uno già esistente. Le pronunce giurisprudenziali, sia di merito che di legittimità, che effettuano questa distinzione sono veramente copiose: si è usato come “faro guida” la sentenza Cass. Civ., Sez. II, del 25.03.2004 n.5975.

Le spese per la installazione di un impianto ascensore ex novo in un edificio ove prima non vi fosse la presenza di alcun impianto.

In questo caso, sostiene la giurisprudenza, siamo difronte ad una vera e propria innovazione ex art. 1120 del c.c., in quanto i condomini vanno ad introdurre nel condominio un servizio comune che prima non era presente. In questo caso le spese sostenute per l’installazione dell’impianto, vanno ripartite seguendo il principio dell’art. 1123 co.1 del c.c. che, tra le altre cose, disciplina la suddivisione delle spese per le innovazioni deliberate durante la vita condominiale. Applicando il criterio adottato da tale norma, gli oneri condominiali si ripartiscono in proporzione al valore delle singole unità immobiliari, e quindi, in termini pratici, applicando la tabella dei millesimi generali.

Le spese per la manutenzione o per la sostituzione di un impianto ascensore che era già presente nel momento in cui l’assemblea delibera su dette spese.

In questo caso, secondo la giurisprudenza, il criterio da seguire non è quello dell’art 1123 del c.c., ma del successivo art. 1124 del c.c. Applicando tale norma le spese per la manutenzione e la sostituzione degli ascensori, sono ripartite tra i proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa viene poi tra essa ripartita per metà in base al valore delle singole unità immobiliari, per l’altra metà esclusivamente in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo. Generalmente i criteri di riparto indicati nell’art. 1124 del c.c., vengono matematicamente attuati dalla tabella ascensore, la quale viene utilizzata dagli amministratori per ripartire le spese di manutenzione e rifacimento dell’ascensore.

Applicando i principi appena tratteggiati si può concludere come il prolungamento della corsa dell’impianto ascensore esistente essendo teso ad estendere il servizio ad una parte dell’edificio che prima ne era sprovvisto, costituisce una innovazione ai sensi dell’art. 1120 del c.c. e come tale le relative spese devono essere ripartite ai sensi dell’art. 1123 del c.c.
Qualora quindi l’assemblea abbia deliberato di ripartire le spese sulla base del successivo art. 1124 del c.c., ci sono gli estremi per proporre una impugnazione innanzi alla autorità giudiziaria, preceduta da un tentativo obbligatorio di mediazione, se si è ancora nei termini perentori di cui all’art. 1137del c.c. L’impugnazione infatti deve essere proposta entro 30 gg. decorrenti dal giorno della riunione per i condomini dissenzienti o astenuti ma presenti in assemblea; per i proprietari assenti invece il termine per impugnare decorre dal giorno in cui viene loro comunicato il verbale della riunione. Il termine viene rispettato anche con la semplice presentazione della istanza di mediazione presso un organismo abilitato.

Non si è avuto modo di esaminare interamente il regolamento vigente nel complesso ma, ad ogni modo, si darà per presupposto, salvo smentita, che esso sia di natura contrattuale e quindi predisposto dall’originario costruttore e allegato ai singoli rogiti di vendita delle unità immobiliari.

Seguendo questa impostazione, in applicazione degli artt.1117 e 1123 del c.c., dovranno essere addebitati: ai proprietari del condominio “A”, le spese riguardanti i beni e i servizi comuni relativi a quel palazzo; ai proprietari del condominio “B”, le spese riguardanti i beni e i servizi comuni relativi a quel palazzo, e, infine, dovranno essere addebitati a tutti i proprietari dei due condomini, i quali, unitamente considerati, compongono il supercondominio, le spese relativi ai beni e servizi supercondominiali.

Ciò è anche confermato dall’art. 17 del regolamento il quale ci indica chiaramente quelli che sono i beni e i servizi riferibili al supercondominio, e quelli riferibili ai singoli blocchi. E’ evidente quindi che nel ripartire le spese, l’amministratore abbia violato precise disposizioni del regolamento: egli, al contrario, avrebbe dovuto usare i millesimi riferibili al solo appartamento per ripartire le spese di ascensore e luce e pulizia scale, in quanto solo l’appartamento è l’unità immobiliare ricompresa nell’edifico B e non quelli attribuibili al garage e magazzino, unità immobiliari situate in un condominio del tutto distinto.
L’amministratore, in altri termini, per un motivo che si ignora ha erroneamente usato la tabella riguardante i servizi supercondominiali per ripartire spese riferibili ai singoli edifici.

Venendo alla seconda parte del quesito, è ovvio che nel regolamento di condominio vi è una clausola la quale prevede un criterio derogativo in deroga a quanto dispone l’art.1124del c.c. in merito al riparto delle spese relative alla manutenzione e sostituzione di scale e ascensori: ciò è perfettamente lecito in quanto le norme del codice civile disciplinanti la suddivisione delle spese condominiali possono essere tranquillamente derogate da accordi tra tutti i condomini racchiusi in regolamenti di natura contrattuale. Anche in questo caso l’amministratore si fa beffe delle disposizioni del regolamento applicando i criteri di legge.

Come giurisprudenza unanime ha da tempo precisato, la delibera condominiale che approva un bilancio nel quale gli oneri condominiali sono suddivisi in deroga alle disposizioni di un regolamento contrattuale, deve considerarsi nulla e come tale contestabile innanzi al giudice anche se decorsi i termini di impugnazione di cui all’art.art. 1137 del c.c.del c.c. In questo senso è quindi spendibile una contestazione innanzi alla autorità giudiziaria preceduta da un tentativo di mediazione obbligatorio.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la famosa sentenza n. 2046 del 31.01.06, hanno chiarito che il condominiocomposto da soli due proprietari (anche detto condominio minimo), è un condominio a tutti gli effetti a cui si applica la relativa disciplina. In particolare le Sezioni Unite hanno specificato che trova piena applicazione la normativa sul funzionamento della assemblea condominiale di cui all’art.1136 del c.c., poiché, ci dicono le Sezioni Unite, l’applicazione di tale norma, contrariamente ad altri articoli che trattano la materia condominiale, non è stata condizionata dal numero dei partecipanti al condominio.

Seguendo la logica dettata dalle Sezioni Unite anche gli artt. 1123 e 1124 del c.c., i quali disciplinano la modalità di riparto delle spese condominiali, devono trovare piena applicazione nel condominio minimo, poiché anche per tali articoli la loro applicazione non è limitata a condomini con un certo numero di partecipanti. Da ciò deriva, come regola generale, che anche nel condominio minimo gli oneri debbano essere ripartiti in proporzione al valore della proprietà di ciascuno. In linea puramente teorica, quindi, i due proprietari dovrebbero dare incarico ad un tecnico edile affinché lo stesso provveda a redigere le tabelle millesimali, le quali, una volta approvate, dovranno essere usate per ripartire in proporzione le spese riguardanti la gestione dello stabile. Tutto questo può essere fortunatamente evitato, poiché la disciplina dettata dagli artt. 1123 e 1124 del c.c. è tranquillamente derogabile da un diverso accordo delle parti, come espressamente previsto dall’ ultima parte del 1° co. dell’art. 1123 del c.c.

L’accordo deve essere la strada maestra che i due partecipanti al condominio minimo devono sempre seguire sia nella ripartizione delle spese, ma anche, come vedremo, nella modalità di gestione della cosa comune.
Quindi, in merito alla ripartizione delle spese, la cosa che ci si sente di consigliare è quella di redigere (o di fare redigere da un professionista), uno scritto in cui si metta nero su bianco con quali modalità procedere alla suddivisione delle spese condominiali, accordo che dovrà essere il faro guida per suddividere le spese nella future gestioni dell’edificio.

La conclusione a cui si è giunti in merito al riparto delle spese condominiali deve essere seguita anche per quanto riguarda le scelte di gestione della cosa comune.
È vero che la pronuncia delle Sezioni Unite, citata poco sopra, ritiene pienamente applicabili anche al condominio minimo le norme sul funzionamento della assemblea di cui all’art.1136 del c.c., ma chi scrive ritiene che seppur tale soluzione sia corretta da un punto di vista teorico, pecchi di senso pratico.

Come è noto, infatti, i quorum deliberativi previsti dall’art.1136 del c.c. sono sempre composti da una doppia maggioranza per teste e millesimi. A titolo puramente esemplificativo, analizziamo il 2° co. dell’art.1136 del c.c., esso dispone: "Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (maggioranza per teste n.d.r.) e almeno la metà del valore dell'edificio (maggioranza per millesimi n.d.r.)". Nel condominio composto da soli due condomini è impossibile raggiungere una maggioranza per teste in quanto, o i proprietari sono entrambi concordi sulle decisioni da prendere, oppure non raggiungono accordo alcuno. Nel primo caso, però, non si può parlare di una delibera assembleare, ma di un normalissimo accordo tra due comproprietari riguardanti il loro bene comune, disciplinato tuttalpiù dalle norme sul contratto. Nel secondo caso, la maggioranza non può formarsi: l’unica strada che rimane, pertanto, è quello di ricorrere alla Autorità giudiziaria ai sensi dell’art.1105 del c.c., ed in particolare al suo co.4°, norma pacificamente ritenuta applicabile anche al condominio in forza del rinvio operato dalle norme sulla comunioneda parte dell’art.1139 del c.c.

Quindi, in conclusione, al fine di evitare inutili contenziosi che non avrebbero altro risultato che quello di rallentare la gestione del condominio e danneggiare le proprietà dei due partecipanti, durante lo svolgimento della vita condominiale è sempre opportuno trovare un accordo sia per la gestione che per il riparto delle spese attinenti alla cosa comune.

La “legge 10” a cui si fa riferimento è con ogni probabilità la L. n.10 del 9 gennaio 1991. Tale provvedimento legislativo ha come primaria finalità quello di introdurre norme tese a razionalizzare il consumo energetico e a migliorare la produzione di energia: in questo senso, i destinatari naturali di tali disposizioni sono gli operatori del settore energetico e non gli amministratori di condominio.

E’ anche vero che alcune parti della L. n.10/1991, riguardano direttamente il settore condominiale e il consumo energetico negli edifici condominiali. In particolar modo l’art. 26 prevede, in deroga a quanto dispongono gli artt. 1120 e 1136 del c.c., delle maggioranze assembleari molto vantaggiose qualora si vogliano disporre delle innovazioni negli edifici tese al risparmio energetico. Ai fini del presente quesito è interessante il co. 5° della norma in commento: "Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile". Non ci si deve confondere nel leggere questo comma! L’art. 26 co. 5° della L n.10/1991 poco sopra citato, infatti, prevede solo delle maggioranze più facili da raggiungere nel caso in cui si vogliano introdurre innovazioni tese a migliorare il riscaldamento negli appartamenti e la sua contabilizzazione, ma non interviene modificando le modalità di ripartire le spese tra i condomini, derogando al principio della proporzionalità previsto dall’art.1123 del c.c. In termini più semplici, la L n.10/1991, non obbliga l’amministratore a ripartire tra i condomini le spese di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato!

Per ripartire le spese la norma guida che l’amministratore deve seguire rimane l’art.1123 del c.c., a meno che non sia vigente nel condominio un regolamento contrattuale che detti disposizioni diverse: in questo caso prevalgono le norme del regolamento rispetto a quanto prevede il codice civile.
Stante la grandezza notevole del condominio in cui vive l’autore del quesito, è molto probabile che vi sia un regolamento di condominio che detti norme specifiche sulle modalità di riparto delle spese di riscaldamento, ma fingendo che questo regolamento non esista, le spese di riscaldamento dovranno essere ripartite con il criterio di proporzionalità previsto dall’art. 1123 del c.c., e quindi attraverso le classiche tabelle millesimali di proprietà. Se però l’edificio è dotato di contabilizzatori individuali che indicano il consumo di energia per ogni unità immobiliare, la giurisprudenza ha statuito che è illegittima la suddivisione delle spese in base ai millesimi, dovendole ripartire in base al consumo effettivo registrato dai contatori individuali (in questo senso, da ultimo, Cass.Civ.,Sez.II, ordinanza n.28282 del 4.11.2019).

Quindi applicando tutto ciò alla problematica del quesito, l’amministratore dovrà ripartire le spese di riscaldamento nel consuntivo parziale o definitivo in base al consumo effettivamente avuto da ogni singola unità immobiliare, se l’edificio è dotato di contabilizzazione individuale; nel preventivo parziale o definitivo il professionista potrà tranquillamente suddividere le spese di riscaldamento facendo una stima di quanto ogni singola unità abitativa andrà a consumare per il futuro: nel fare però tale stima, egli dovrà avere come punto di riferimento e di partenza quanto effettivamente consumato nel periodo già trascorso.
Per capire se l’amministratore rispetti quanto detto nel ripartire le spese di riscaldamento si dovrebbe dare in visione i bilanci del condominio ad un revisore dei conti condominiale, affinché si esprima sull’operato dell’amministratore.

La suddivisione delle spese condominiali per teste è una prassi piuttosto diffusa nei condomini, ma sicuramente foriera di possibili e fondate contestazioni alla luce dei recenti arresti giurisprudenziali della Corte di Cassazione.

Un primo e più risalente orientamento dei giudici di legittimità (si veda Cass.Civ.,Sez.II, n. 2916 del 02.08.1969) riteneva ammissibile la suddivisione delle spese con metodo capitario soprattutto per quelle inerenti all’ impianto citofonico e a quello della antenna tv. Il dato normativo da cui tale orientamento prendeva le mosse era il 2° co. dell’art. 1123 del c.c., e da lì si giustificava la suddivisione degli oneri condominiali con metodo capitario per quei servizi che potevano essere utilizzati in misura uguale dai proprietari.

Tale orientamento, però, è stato sconfessato da un più recente arresto della stessa Corte di Cassazione, la quale con Ordinanza n. 4259 del 21.02.2018 ha ritenuto radicalmente nulla la delibera condominiale che, derogando al criterio proporzionale previsto dal co.1° dell’art. 1123 del c.c., dispone la suddivisione degli oneri condominiali per teste e non attraverso l’utilizzo delle tabelle millesimali approvate dalla assemblea.

Secondo i giudici la giustificazione a tale conclusione risiede nel fatto che, in assenza di un apposito accordo sottoscritto tra tutti i proprietari, l’assemblea non può a colpi di maggioranza derogare a quanto dispone l’art. 1123 del c.c., il quale pone il criterio proporzionale come metodo principale per la suddivisione delle spese in condominio. Il fatto che una delibera di tale tenore debba considerarsi nulla, in assenza di un accordo unanime dei proprietari che legittimi un diverso metodo di ripartizione delle spese, comporta che essa possa essere impugnata in ogni tempo, da chiunque vi abbia interesse e anche oltre i rigidi termini previsti dall’art.1137 del c.c.
Alla luce di quanto detto la delibera assembleare descritta nel quesito deve considerarsi nulla, proprio perché la stessa non è stata adottata alla unanimità: alla riunione, infatti, per quanto ci è dato sapere, erano presenti solo 23 proprietari sul totale di 45.

Vi è da dire, inoltre, che a parere di chi scrive tale delibera deve considerarsi nulla non solo alla luce del più recente orientamento della Cassazione, ma anche in forza di quello più remoto. I giudici con le pronunce rilasciate verso la fine degli anni ‘60 del secolo scorso ritenevano legittima la suddivisione per teste delle sole spese attinenti a quei servizi che in linea teorica venivano ritenuti suscettibili di un uso paritario (impianto tv o citofono), ma tale legittimità non veniva estesa de plano a tutte i servizi e le parti comuni dello stabile. I muri maestri, le fondamenta, le travi e i tetti, per fare solo alcuni esempi, sono da sempre state considerate come beni condominiali le cui spese dovevano essere ripartite applicando rigorosamente il disposto dell’art. 1123 del c.c. (sempre in assenza di diversa convenzione). Se analizziamo bene quanto deciso, la assemblea dei proprietari ha dato incarico ad un tecnico affinché si facesse una valutazione complessiva dello stato di salute dello stabile e della sua efficienza energetica: pertanto anche l’orientamento meno recente dalla giurisprudenza mal si adatterebbe ad essere applicato al caso descritto.

E’ giusto innanzitutto dire che le modalità di suddivisione delle spese sono normate da un regolamento di condominio di chiara natura contrattuale. Come è noto gli artt. 1123 e ss. del c.c., disciplinanti le modalità di riparto delle spese attinenti al condominio, possono essere derogati da un accordo preso dalla unanimità dei proprietari e da un regolamento condominiale contrattuale. In questo caso la giurisprudenza assolutamente unanime e costante, ci dice che una delibera assembleare che andasse ad approvare un piano di riparto contrario alle disposizioni del regolamento di condominio di natura contrattuale, deve considerarsi radicalmente nulla (si veda da ultimo Cass.Civ., Sez. II, ord. n. 470 del 10 gennaio 2019).

È quindi assolutamente consigliabile proporre in assemblea una suddivisione delle spese di manutenzione del lastrico che sia il più rispettosa possibile di quanto prescritto nel regolamento; diversamente si correrebbe il rischio che il rendiconto dei lavori straordinari approvato dalla assise possa essere impugnato dai condomini in ogni tempo, anche oltre i rigidi termini impugnatori di 30 gg. previsti dall’art. 1137 del c.c., e anche da quei proprietari che per assurdo abbiano espresso voto favorevole al piano di riparto proposto.

Analizzando le norme del regolamento che sono state date in visione, si nota come il lastrico solare sia considerato un bene comune limitatamente alle unità da questo servite. Coerentemente, la spesa per la manutenzione dei lastrici solari, a cui la tipologia di intervento descritta nel quesito deve gioco forza farsi rientrare, deve essere suddivisa utilizzando la tabella “B” a cui lo stesso regolamento fa chiaro rinvio nel caso in cui si debbano ripartire spese per lavori di manutenzione attinenti al lastrico.
Pertanto è inevitabile concludere che è tale tabella che si deve applicare per ripartire tra i proprietari le spese di ristrutturazione del lastrico: questo almeno se si vuole proporre un piano di riparto idoneo a resistere ad eventuali contestazioni, evitando che possa essere considerato nullo in un ipotetico giudizio.

L’animazione deve considerarsi un servizio comune condominiale, così come nei condomini “di città” possiamo avere il servizio di portierato o di giardinaggio, e come tale gli oneri annuali devono essere rendicontati dall’amministratore e inseriti nel bilancio consuntivo e preventivo, per poi essere approvati dall’organo assembleare.

Ciò che forse desta maggiore perplessità nel caso proposto, non è tanto il fatto che il servizio di animazione sia inserito all’ interno del bilancio condominiale, ma il criterio per mezzo del quale vengono ripartite le spese tra tutti i proprietari. Se si analizzano le norme del codice civile disciplinanti le modalità di riparto delle spese condominiali, non esiste un riferimento alla suddivisione in quote uguali. Il 1° comma dell’art. 1123 del c.c. ci dice, come criterio generale, che le spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune, nel cui concetto rientra sicuramente il servizio di animazione, devono essere ripartiti in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diverso accordo tra i condomini.

Applicando tale articolo al caso proposto le spese annuali per il servizio di animazione dovranno essere suddivisi applicando la tabella dei millesimi generali di proprietà, salvo che tutti i condomini alla unanimità non deliberino un metodo di riparto differente, il quale potrà tranquillamente essere la suddivisione in parti uguali. Se però manca tale decisione unanime da parte dell’assise dei proprietari è il criterio previsto dal citato art. 1123 del c.c. che deve trovare applicazione.

La giurisprudenza assolutamente dominante ritiene radicalmente nulla, e quindi impugnabile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse anche oltre il rigido termine di cui all’art.1137del c.c., la delibera assembleare che suddivide gli oneri condominiali con criteri differenti da quelli legislativamente previsti, in assenza di uno specifico accordo derogatorio adottato dalla unanimità dei proprietari (si veda in tal senso Cass. Civ., Sez. II, n. 28679 del 23.12.2012).

È giusto tuttavia segnalare che in merito al criterio di riparto in parti uguali, vi è un risalente orientamento della giurisprudenza (Cass. Civ., Sez. II, n. 2916 del 02.08.1969) che lo ritiene comunque ammissibile anche in assenza di uno specifico accordo tra i condomini, facendo leva su una applicazione eccessivamente estensiva del 2° comma dell’art. 1123 del c.c., il quale disciplina la suddivisione delle spese condominiali di quelle parti e servizi dell’edificio destinati a servire i proprietari in maniera diversa. Oltre al fatto che chi scrive ritiene tale orientamento basato su presupposti logici del tutto errati, è giusto dire che lo stesso non ha trovato conferme, per quanto ci è dato sapere, in pronunce di merito o di legittimità più vicine nel tempo e sotto la vigenza della nuova normativa del condominio.

Per completezza si precisa che il singolo condomino non può autonomamente rinunciare ad un servizio rifiutandosi di pagare gli oneri relativi, ma è assolutamente lecito mettere all’ordine del giorno la rinuncia ad un determinato servizio comune come, ad esempio, nel caso portato dal quesito, il servizio di animazione.
In questo senso la Cass. Civ., Sez. II, n. 3708 del 29.03.1995, ha precisato che se il servizio condominiale è previsto dal regolamento condominiale, di natura assembleare o contrattuale (in questo caso è irrilevante), la sua soppressione comporta una modifica allo stesso che deve essere approvata con le maggioranze di cui al co. 2° dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi).

L’art. 1123 del c.c. al suo 1° comma ci dice che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio e dei servizi condominiali sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno: tale criterio generale trova applicazione salvo diversa convenzione. Le tabelle millesimali generali non fanno altro che attuare tale criterio, traducendo in termini matematici il criterio di proporzionalità richiamato dalla norma.

Come si è accennato poco sopra solo una diversa convenzione tra i proprietari può andare a derogare alle disposizioni di cui all’art. 1123 del c.c.: tale diversa convenzione può essere racchiusa o in un regolamento di condominio di natura contrattuale (il classico regolamento allegato ai singoli rogiti di vendita delle unità abitative), in uno specifico accordo sottoscritto dalla unanimità dei condomini, oppure in una delibera condominiale approvata, però, sempre alla unanimità di tutti i partecipanti al condominio, e non solo quindi dei condomini presenti alla riunione condominiale. E’ quindi ben possibile che l’assemblea di condominio approvi alla unanimità dei componenti del condominio un diverso criterio di riparto per l’esecuzione di determinati lavori di ristrutturazione, ad esempio le spese di conservazione del vialetto di accesso al complesso.

È importante sottolineare che in assenza di uno specifico accordo derogatorio adottato da tutti i proprietari, l’assemblea non può a colpi di maggioranza adottare dei criteri di ripartizione delle spese differenti rispetto a quelli legislativamente previsti. Per costante giurisprudenza una delibera condominiale di questo tenore sarebbe radicalmente nulla e quindi impugnabile innanzi alla autorità giudiziaria in ogni tempo, anche oltre i rigidi termini previsti dall’art. 1137 del c.c.
In questo senso è molto importante l’insegnamento di Cass.Civ.,Sez.II, n.19651 del 04.08.2017, la quale ci dice che sono nulle:” tutte le deliberazioni adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e quindi in eccesso rispetto alle attribuzioni dell'organo collegiale, seppur limitate alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata per legge o per contratto, ed occorrendo, piuttosto, a tal fine, un accordo unanime, espressione dell'autonomia negoziale"

Nel caso descritto nel quesito, sarà possibile ripartire le spese di ristrutturazione del vialetto con un criterio convenzionale differente rispetto all’art.1123 del c.c., e quindi non applicare le tabelle millesimali, solo ed esclusivamente se si riuscirà a raggiungere un accordo in tal senso tra tutti i proprietari.

Ferma restando l’applicazione della tabella millesimali generali vigente nel condominio per la ripartizione delle spese, i lavori di ristrutturazione del vialetto dovranno essere approvati con le maggioranze di cui ai commi 2° e 4° dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio:500 millesimi), questo perché, da quanto ci è dato capire, siamo di fronte ad un intervento di ristrutturazione di notevole entità, come tale rientrante nell’ambito di applicazione del 4° co. dell’art.1136 del c.c.

È appena il caso di precisare che nel caso descritto non può trovare applicazione il co. 3° dell’art.1123 del c.c. Tale comma trova la sua applicazione nel momento in cui vi sono opere impianti destinati servire solo una parte dell’edificio. Il classico caso è un edificio molto grande suddiviso in più gruppi di scale, i quali, ad esempio, hanno ciascuno un impianto ascensore posto al loro servizio: chiaramente le spese riguardanti tale impianto dovranno essere attribuiti solo al gruppo di condomini di quella specifica scala.
Il vialetto del quesito invece è un manufatto che per sua natura è comune a tutto il complesso edile avendo la funzione di permettere l’accesso agli ingressi delle singole palazzine, a nulla rilevando la distanza che vi è tra l’ingresso di ciascuna palazzina e il cancelletto pedonale.

Rispondendo alla prima domanda, si ritiene che la ripartizione delle spese dei lavori di messa a norma dei garage al secondo piano interrato sia perfettamente conforme alla normativa vigente e al regolamento di condominio di evidente natura contrattuale. Nessun appunto può essere mosso nei confronti dell’amministratore sotto questo punto di vista.
L’art. 36 del regolamento di condominio dice in maniera molto chiara e netta che: "Tutte le spese riguardanti il secondo piano interrato saranno ripartite fra i proprietari dei boxes secondo i millesimi della tabella E". Tale norma del regolamento tra l’altro non fa che ricalcare perfettamente il 3° comma dell’art. 1123 del c.c. il quale dice chiaramente: "Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
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Le opere di messa a norma descritte nel quesito, non possono che riguardare solo ed esclusivamente i proprietari dei 9 box al 2° piano interrato: in applicazione delle norme vigenti, sulla realizzabilità di tali opere devono decidere solo ed esclusivamente tali condomini e le relative spese sono a carico solo di quel gruppo di proprietari. È utile precisare che, per giurisprudenza assolutamente pacifica e consolidata, una ipotetica ripartizione approvata dalla assemblea di condominio a colpi di maggioranza, che andasse a ripartire fra tutti i condomini le opere di manutenzione che coinvolgevano solo i 9 box al 2° piano interrato, violando apertamente l’art 36 del regolamento di condominio, sarebbe stata nulla, e quindi impugnabile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse anche oltre i termini di cui all’art. 1137 del c.c.

Se gli aggiornamenti alla normativa antincendio erano entrati in vigore dal 2011, vi era tra gli obblighi dell’amministratore quello di informare l’assemblea dei proprietari (ed in particolare i proprietari dei 9 box interessati), delle modifiche normative intercorse, e fare mettere ai voti l’approvazione degli eventuali lavori necessari per mettere a norma le parti dell’edificio interessate. Se ciò non è stato fatto tale comportamento potrebbe configurare un inadempimento da parte del professionista, ma questo non significa automaticamente che si possa richiedere allo stesso un qualche risarcimento. Bisogna infatti dimostrare che tale mancanza di informazione abbia causato dei danni alla proprietà, e su questo aspetto il quesito non ci fornisce elementi sufficienti, ed in ogni caso anche se l’amministratore avesse informato prontamente ed adeguatamente i condomini, la scelta se effettuare o meno i lavori spettava sempre ai proprietari dei 9 box, i quali avrebbero potuto tranquillamente decidere, applicando le maggioranze di cui all’art. 1136 del c.c., di rinviare la realizzazione dei lavori. L’amministratore, in questo caso, non avrebbe potuto fare altro che prendere atto della decisione presa dai condomini amministrati.

Alla luce di quanto detto anche la terza domanda proposta nel quesito non può che essere negativa: non si vede come l’amministratore possa essere responsabile del fatto che ci si è dovuti sobbarcare le spese di messa a norma del garage venduto. I lavori sono stati regolarmente approvati dalla assemblea ed eseguiti, e ciò ha permesso di vendere il garage a norma.
Si tenga conto che vi è un orientamento giurisprudenziale che si sta via via sempre più consolidando, secondo il quale se i lavori straordinari, cioè le spese di ristrutturazione di innovazione delle parti comuni in cui sicuramente rientrano i lavori di messa a norma descritti nel quesito, sono stati deliberati dalla assise dei proprietari prima della vendita della unità immobiliare, il pagamento di tali spese spettano alla parte venditrice. (si veda: Cass Civ.,sez.II, Ord. n. 15547 del 22/6/2017).

Preliminarmente si precisa che si risponderà al presente quesito dando per scontato che non sia vigente nel condominio un regolamento contrattuale, o un qualche accordo approvato da tutti i condomini, che vadano a derogare alle disposizioni del codice civile disciplinanti la suddivisone delle spese condominiali, ed in particolare l’art. 1123 del c.c. Se così non fosse per rispondere adeguatamente al quesito si dovrebbe preliminarmente esaminare i predetti accordi in quanto prevarrebbero sulla disciplina prevista dalla legge.

Posto questo, nella situazione descritta trova piena applicazione l’art.1123 del c.c, ed in particolare il suo secondo comma. Nel primo comma di tale articolo viene introdotto il principio generale in forza del quale le spese condominiali vengono ripartite in misura proporzionale al valore delle proprietà di ciascuno (salvo diversa convenzione). Il secondo comma deroga repentinamente a tale principio generale disponendo che:” Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.
Una risalente pronuncia della Corte di Cassazione che però non ha trovato ad oggi ancora alcuna smentita (per quanto ci è dato sapere), Cass Civ.,Sez.II, n.13160 del 6.12.1991, ha statuito che il principio racchiuso nel 2° comma dell’art.1123 del c.c., trova applicazione per quei servizi condominiali che per le loro caratteristiche oggettive, siano suscettibili di un utilizzo separato da parte dei condomini.

A parere di chi scrive, il caso prospettato rientra perfettamente nell’ambito di applicazione del secondo comma così come interpretato dalla giurisprudenza. Dato che l’unica proprietà nel palazzo è un box auto, tutti quei servizi che per la loro funzione economica oggettiva sono posti al servizio e al miglior godimento delle unità abitative (es: ascensore, pulizia e luce scale, spese idriche ecc. ecc.), non possono essere accollati, ai sensi del secondo comma dell’art. 1123 del c.c., a chi è proprietario della sola autorimessa. A quest’ ultimo, ai sensi del primo comma dell’art. 1123 del c.c., andranno imputate solo le spese di quei servizi funzionali al godimento della sua proprietà, per esempio: la forza motrice necessaria alla apertura del cancello condominiale, le spese di manutenzione e di eventuale messa a norma del cancello condominiale, le spese di manutenzione della rampa di accesso ai locali box, le spese amministrative del condominio auto ecc.ecc. Ovviamente, ai sensi del 1° comma dell'art. 1123 del c.c., si dovrà partecipare a tali spese in base alla quota millesimale attribuita alla sola autorimessa.

Se, in violazione di quanto dispone il 2° comma dell’art. 1123 del c.c., nel rendiconto condominiale viene accollata la ripartizione di un qualche servizio che non può essere oggettivamente utilizzato, è necessario durante la consueta annuale riunione di approvazione del bilancio, esprimere, personalmente o per delega, il proprio voto contrario a tale ripartizione (è sufficiente anche astenersi dal voto sul punto o non presenziare), e successivamente impugnare la delibera di approvazione del bilancio ai sensi dell’art. 1137 del c.c.

Tale articolo ci dice che le delibere condominiali contrarie alla legge o al regolamento di condominio possono essere impugnate innanzi al giudice dai condomini assenti dissenzienti o astenuti entro 30 giorni, i quali decorrono per i condomini presenti alla riunione condominiale (quindi i dissenzienti o gli astenuti), dal giorno in cui si è tenuta la riunione, per i condomini assenti dal giorno in cui viene a loro comunicata la delibera. Il termine di 30 giorni indicato dall’art 1137 del c.c. è assolutamente perentorio, e una volta decorso la delibera diventa inoppugnabile e vincolante per l’intera compagine condominiale, anche se il riparto delle spese sia contrario a quanto dispone la legge.

Quindi, venendo a trattare il caso prospettato, tutti gli oneri condominiali che trovano la loro giustificazione in bilanci condominiali già approvati e non più impugnabili, dovranno essere pagati anche se violano l’art. 1123 del c.c. Nel futuro rendiconto condominiale ancora da approvare, invece, se l’amministratore dovesse attribuire alla proprietà del box auto spese condominiali in violazione del 2°comma dell’art. 1123 del c.c., sarebbe sicuramente possibile procedere ad una impugnazione ex art. 1137 del c.c. della delibera di approvazione del bilancio.

Prima di entrare nel merito del quesito è opportuno premettere che si dà per scontato che il regolamento condominiale, il quale si pensa essere di natura assembleare in quanto entrato in vigore dopo la costruzione del palazzo, non possa derogare alla normativa prevista dal codice civile, o che comunque non siano stati adottati dalla unanimità dei proprietari accordi che vadano a derogare a quanto dispone l’art. 1123 del c.c. in merito alla ripartizione degli oneri condominiali.

Tale articolo, che giova precisare era già in vigore nel testo attuale anche prima della riforma del condominio, ci indica tre criteri per la ripartizione delle spese condominiali.

Il primo criterio disciplinato dal 1°comma della norma, è quello generale, applicabile per la ripartizione degli oneri relativi a servizi o beni comuni necessari all’intero edificio. Si pensi, per fare un esempio pratico, al servizio di video sorveglianza posto all’ingresso di un mega complesso super condominiale per identificare chi accede alle parti comuni. Un servizio di questo tipo realizza un interesse a vantaggio dell’intero complesso edile e come tale deve essere ripartito tra tutti i proprietari degli appartamenti.

Il secondo criterio disciplinato dal 2° comma, si applica per tutti quei servizi condominiali suscettibili di un utilizzo diverso da parte dei proprietari: in questo caso gli oneri condominiali sono ripartiti in proporzione all’uso che ciascun condomino può farne. In realtà nella pratica sono pochi i servizi che possono essere usati in maniera differente da ciascun condomino: si pensi ad esempio ad un impianto ascensore che grazie ad un accesso tramite chiave viene utilizzato solo da un determinato gruppo di condomini: in questo caso solo i possessori della chiave di accesso all’impianto ascensore saranno chiamati a sopportarne gli oneri di manutenzione.

L’ultimo criterio previsto dal comma 3° è quello che disciplina quei servizi condominiali destinati per la struttura stessa dell’edificio a servire solo una parte dello stesso: questo pare essere proprio il caso descritto nel quesito.
Secondo quanto riferito nello stesso, infatti, i due gruppi da 3 colonne fecali ciascuno sono strutturalmente indipendenti l’uno con l’altro e posti al servizio ognuno di una scala. È chiaro quindi che la spesa per la rimessa in pristino di una colonna fecale appartenente ad un gruppo, ai sensi del co 3° dell’art. 1123 del c.c., dovrà essere ripartita solo tra i proprietari della scala che utilizza quel determinato gruppo di colonne. Ma vi è da dire di più: se la rottura della singola colonna fecale non va ad influenzare il corretto funzionamento delle altre colonne del medesimo gruppo, la spesa per la risistemazione della colonna, applicando sempre i criteri dei commi 2° e 3° dell’art. 1123, non dovrà essere ripartita tra tutti i proprietari della scala, ma solo tra quelli i cui impianti idrici delle loro unità abitative scarichino nella colonna danneggiata.

L’art 1123 del c.c. al suo 1°co. ci dice molto chiaramente che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, fatta salva diversa convenzione. Il successivo comma 3° ci dice inoltre che: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”. Sulla base della normativa citata i criteri di riparto delle spese condominiali previsti dal codice civile potranno essere derogati solo da un regolamento condominiale di natura contrattuale, o da un successivo accordo firmato da tutti i proprietari eventualmente predisposto per un intervento specifico, oppure da una delibera assembleare approvata con l’unanimità dei consensi.
In mancanza di ciò, qualsiasi decisione della assise che approvasse a colpi di maggioranza criteri differenti per ripartire le spese relative a lavori di ristrutturazione straordinari delle parti comuni, deve considerarsi nulla, e come tale impugnabile in ogni tempo oltre i rigidi termini previsti dall’art.1137 del c.c.: in questo senso la giurisprudenza è chiara, si veda ad es. su tutte Cass.Civ., Sez.II, n.28679 del 23.12.2011.
Nel caso di specie il condominio ha approvato con delibera del 09.08.2018 a semplice maggioranza un nuovo regolamento di condominio che ha natura assembleare (valutazione tratta dalla sola documentazione data in visione).

Dall’analisi delle norme disciplinanti nello specifico la ripartizione delle spese condominiali non si denota un significativo scostamento da quanto dispone il codice civile, se non per l’ultimo periodo dell’art. 14 il quale attribuisce alla tabella generale di proprietà "A": "le spese inerenti alla manutenzione dei paramenti verticali di testata dell’edificio".
Ora, ad avviso di chi scrive, è necessario capire se la manutenzione di tali parti siano architettonicamente e staticamente essenziali all’intero complesso delle villette (ovviamente questo aspetto deve essere affrontato non con un avvocato, ma con un tecnico edile). Se i paramenti verticali fossero essenziali per l’intera struttura del complesso, è chiaro che l’ultimo periodo del regolamento sarebbe in linea con le disposizioni del codice civile e perciò non assoggettabile ad alcuna censura: diversamente saremmo di fronte ad una norma contraria al disposto dell’art. 1123 del c.c. e quindi come tale nulla per via della natura assembleare (e non contrattuale) del regolamento.

L’art. 14 del regolamento si occupa anche del rifacimento dei prospetti (cioè della facciata) dei singoli blocchi in cui è composto l’intero complesso, specificando che qualora ci si trovi di fronte ad un intervento straordinario relativo ad un singolo blocco la spesa di manutenzione dovrà essere ripartita utilizzando la tabella “C”, la quale indica i millesimi riferibili ai singoli 4 corpi di fabbrica in cui è composto l’intero complesso edile. La disposizione del regolamento pare essere conforme a quanto dispone il già citato comma 3° dell’art 1123 del c.c., ma in merito alla facciata si deve tenere presente un altro aspetto determinante: essa è l’elemento fondamentale del decoro architettonico dell’edificio.

Per tale motivo per effettuare una corretta ripartizione è opportuno a nostro avviso scorporare i lavori di ristrutturazione nel loro complesso, distinguendo quelli necessari alla staticità e funzionalità della copertura del singolo blocco, da quelli che influiscono sul decoro architettonico del complesso edile nella sua globalità (ad esempio la pittura): i primi dovranno essere ripartiti con la tabella “C”, i secondi dovranno essere ripartiti invece con la tabella “A”. Tutto ciò tenendo ben presente il discorso che si è sopra fatto a proposito dei paramenti di testata dell’edificio, se i lavori di ristrutturazione coinvolgono anche quella parte del complesso.

Il discorso è sicuramente molto più facile per quanto riguarda i cavedi. Il cavedio è un cortile di dimensioni molto ridotte, la cui funzione principale è quella di arieggiare ed illuminare i vani di servizio, vuoi condominiali, vuoi delle singole unità immobiliari. Di tale funzione necessariamente si avvantaggiano solo ed esclusivamente i condomini dei singoli blocchi in cui è situato il cavedio da ristrutturare e non l’intero complesso. Le spese di manutenzione e ristrutturazione ai sensi dell’art. 1123 3° comma del c.c. (confermato nella sostanza dall’art. 14 del regolamento di condominio), dovranno essere ripartiti utilizzando quindi la tabella “C”, riguardante i millesimi riferibili ai singoli corpi di fabbrica.

Come è noto l’amianto o eternit è un materiale largamente utilizzato in passato nelle costruzioni edili, ma oggi ritenuto altamente illegale, in quanto cancerogeno e quindi pericoloso per la salute.
In forza di tale motivo il D.M. 06.09.1994 disciplinante le metodologie e tecniche per la dismissione e cessazione dell’impiego di amianto, prescrive obbligatorie misure di controllo e di gestione del rischio derivante dalla presenza di tale materiale in edificio, misure che non sempre ne comportano l’automatica rimozione e bonifica.

Senza voler entrare eccessivamente nel tecnico, poiché il rischio di addentrarsi in una materia che sfugge alle strette competenze di un legale è troppo alta, il D.M. citato prescrive due tipologie di materiali: quelli a forma compatta, e quelli a forma friabile. Solo questi ultimi sono considerati altamente pericolosi in quanto in grado di rilasciare particelle di materiale nell’aria che se inalate provocano rischi ben noti alla salute. Solo in presenza, quindi, di materiale friabile scatta l’obbligo di immediata bonifica e rimozione.
E’ ben possibile però che a seguito di lavori di ristrutturazione, materiali di per se sicuri (come poteva essere il tubo in eternit chiuso in un rivestimento in muratura), perdano la loro sicurezza in quanto la ristrutturazione di per se comporta la distruzione dei rivestimenti e quindi l’esposizione del materiale nocivo.

In tali situazioni chi stava eseguendo i lavori di ristrutturazione dell’appartamento, bene ha fatto a coinvolgere l’amministratore di condominio in quanto egli riveste (indipendentemente che sia un amministratore condomino od un professionista abilitato) il ruolo di custode ad ogni effetto di legge delle parti comuni dell’edificio, e quindi è il soggetto chiamato in prima battuta dal D.M. 06.09.1994 a svolgere quel ruolo di controllo e di gestione del rischio di cui si è sopra riferito.
Stante le forti responsabilità a cui l’amministratore andava incontro, la scelta di rimuovere la tubatura in eternit è stata sicuramente opportuna, soprattutto se preceduta da una valutazione fatta da una ditta esperta del settore.

Posto questo primo aspetto, sulla base di quanto riferito nel quesito, in prima battuta ci si sente però di condividere le conclusioni dell’autore del quesito, in quanto la tubatura in eternit era murata nel cemento, in condizioni (pare) di sicurezza e quindi non sembrava rendersi necessaria di una immediata rimozione. È stata l’attività di ristrutturazione dell’appartamento in proprietà esclusiva di un condomino che ha reso urgente e obbligatorio l’intervento di rimozione di una tubatura condominiale: a causa di ciò, è il proprietario dell’appartamento, che ai sensi dell’art. 2043 del c.c., dovrebbe sostenere l’intera spesa di rimozione e messa in sicurezza di tale parte comune.

Per completezza, si precisa anche che qualora si volesse far fronte a livello condominiale a tale spesa, per capire se essa debba essere ripartita tra tutti i condomini o solo nei confronti di alcuni è necessario preliminarmente far periziare le tubature condominiali, per capire se il segmento interessato sia una parte fondamentale dell’impianto condominiale nel suo complesso o sia posto al servizio di solo una parte dell’edificio. In questo secondo caso la spesa sarebbe sicuramente a carico dei soli proprietari interessati ai sensi del 3° co. dell’art. 1123 del c.c.

Per lastrico solare si intende quel manufatto che è caratterizzato da un piano orizzontale e che funge come il tetto da copertura del fabbricato, ma a differenza di quest’ultimo non è caratterizzato da falde inclinate; Il n.1) dell’’art.1117 del c.c. lo inserisce tra le parti comuni dell’edificio, se il titolo non dispone diversamente.
Nel caso descritto nel quesito un regolamento condominiale, che si presume essere di natura contrattuale, attribuisce espressamente natura comune al lastrico solare disponendo che lo stesso sia:”di proprietà comune indivisibile”. Tale circostanza ha conseguenze giuridiche estremamente rilevanti tra le altre cose in merito alla suddivisione delle spese di manutenzione ordinarie e straordinarie, in quanto la loro ripartizione non può più essere effettuata utilizzando l’art. 1126 del c.c. (il quale disciplina la ripartizione degli oneri condominiali nei lastrici solati ad uso esclusivo), ma seguendo quanto dispone la norma generale dell’art.1123 co.1 del c.c.
Alla luce di ciò è naturale concludere che ogni riparazione riguardante il lastrico solare condominiale debba essere ripartita utilizzando la tabella dei millesimi generali del condominio: di conseguenza anche la società proprietaria della scala “A” deve essere, o meglio dovrebbe essere, chiamata a partecipare alle spese necessarie per riparare le parti del lastrico che fungono da copertura per le restanti parti del fabbricato.

E’ appena il caso di ricordare che se il regolamento condominiale di natura contrattuale non specifica nulla in merito alla suddivisione delle spese, derogando alle disposizione di cui all’art.1123 del c.c., una delibera assembleare che a colpi di maggioranza decida di escludere una parte dei condomini dal pagamento degli oneri condominiali derogando ai criteri legali previsti dal codice civile, può considerarsi nulla e quindi impugnabile oltre i 30 gg. dalla sua adozione. Su questo aspetto però non ci si sente di esprimere ulteriori considerazioni in quanto il quesito non fornisce elementi sufficienti per una esaustiva valutazione.

Venendo a trattare di eventuali profili di responsabilità dell’ amministratore di condominio, è opportuno precisare che tale organo è prima di tutto un rappresentante della intera compagine condominiale, che ha tra i suoi compiti principali l' attuazione alla volontà dei proprietari e l'esecuzione delle delibere assembleari (si veda in questo senso il n.1) dell’art.1130 del c.c.).
Quindi, fermo restando gli eventuali profili di nullità che si sono sopra accennati e che devono essere meglio indagati, se l’amministratore ha puntualmente dato esecuzione a quanto disposto dalla assemblea nessun rimprovero gli può essere mosso.

La situazione sarebbe diversa se l’assemblea avesse stabilito che ai lavori di rifacimento del lastrico solare debba partecipare anche la società della scala “A” e questa si sottraesse al pagamento degli oneri condominiali di sua spettanza. In questo caso, è compito dell’amministratore ai sensi del n.3) dell’art.1130 del c.c. curare la riscossione dei contributi condominiali, ed attivare tutte le procedure giudiziarie del caso qualora la società non ottemperi volontariamente al loro pagamento.

La corretta suddivisione tra i condomini delle spese riguardanti la manutenzione straordinaria e ordinaria del tetto dell’edificio condominiale è influenzata dalla struttura della copertura e dell’intero edificio.
Quando, infatti, le diverse parti della copertura sono strutturalmente collegate tra di loro, anche in funzione del deflusso delle acque meteoriche, la giurisprudenza ritiene che i lavori di ristrutturazione e manutenzione di quella parte comune debbano essere ripartiti tra tutti i condomini dello stabile, applicando il criterio previsto dall’art.1123 co.1 del c.c., quindi ripartendo la spesa attraverso la tabella dei millesimi generali di tutto l’edificio (si veda Cass.Civ.,Sez.II, n.3803 del 16.04.99).
Se invece ci troviamo di fronte a corpi di fabbrica separati, in cui le coperture sono state realizzate in modo tale che non vi sia tra le singole parti alcuna relazione funzionale, la giurisprudenza ritiene che trovi applicazione il criterio adottato dal 3°co. dell’art.1123 c.c. (si veda Cass Civ.,Sez.II, n.1255 del 02.02.1995). In conseguenza di ciò, i lavori di manutenzione della singola falda, dovranno essere pagati solo dai condomini proprietari delle unità abitative ad essa sottostanti, ripartendo la spesa per mezzo della tabella millesimale riconducibile a quello specifico corpo di fabbrica.

Posta questa distinzione è importante, ad avviso di chi scrive, suddividere i singoli interventi sulla copertura del complesso minuziosamente descritto nel quesito, sulla base della funzione che essi sono chiamati a svolgere.
Se, ad esempio, i lavori di pulizia delle falde e rifacimento delle gronde influiscono e migliorano il deflusso delle acque piovane per l’intera copertura del complesso, ecco che tali interventi dovranno essere ripartiti, come fal’amministratore del condominio, attraverso la tabella generale; se, invece, per le caratteristiche costruttive dell’edificio, i lavori di pulizia di una falda non influiscono sulla efficienza dello scolo delle acque meteoriche delle altre falde, si dovrà suddividere la spesa solo tra i proprietari che traggono vantaggio dalla singola manutenzione.

Lo stesso criterio deve essere applicato per i lavori straordinari da effettuarsi sulla falda 4. I lavori di copertura parrebbero interessare solo quella parte del tetto, quindi solo i proprietari dei due appartamenti sottostanti dovrebbero sostenerne le spese, ma se, ad esempio, l’intervento dovesse coinvolgere anche la trave portante della falda, e un ipotetico suo crollo minerebbe anche la stabilità delle altre parti della copertura, i lavori dovrebbero essere ripartiti tra tutti i proprietari attraverso la tabella generale, o comunque trai proprietari che potrebbero subire un danno dal crollo.

La linea salvavita è uno strumento estremamente importante per garantire la sicurezza dei lavoratori nel settore edile, ed in particolare per quei lavori che devono eseguirsi in quota (si pensi all’antennista che esegue un lavoro di manutenzione sull’impianto condominiale). In alcune regioni, ad esempio l’Emilia-Romagna, si sono adottate addirittura specifiche normative locali più severe di quelle nazionali, che hanno nei fatti reso obbligatoria l’installazione di tale importante ausilio.
Fatta questa premessa, è giusto dire che anche per la installazione della linea salva vita si devono richiamare i criteri già precedentemente enunciati: se la sua installazione è funzionale, ad esempio, a migliorare la sicurezza di tutti quei lavoratori che devono accedere al tetto per eseguire manutenzioni nell’interesse dell’intero edificio (ad esempio riparare l’antenna della Tv), la spesa di installazione dovrà ripartirsi tra tutti i proprietari. Si tenga conto che un eventuale infortunio di un artigiano chiamato ad effettuare lavori in quota sulla copertura condominiale potrebbe portare anche a serie conseguenze civili, penali ed amministrative sia all’amministratore di condominio, ma anche a tutti i proprietari, e ciò indipendentemente dalla falda sotto cui si trova il singolo appartamento.
Se, invece, per la struttura dell’edificio l’installazione della linea vita porta un vantaggio solo ad un determinato gruppo di condomini, la spesa di installazione potrà essere sopportata solo da quei singoli proprietari.

In merito al primo quesito, non è possibile dare una risposta univoca e certa in questa sede, in quanto tutto dipende dalla effettiva modalità costruttiva del complesso edile.

Quando, infatti, le diverse parti della copertura sono strutturalmente collegate tra di loro, anche in funzione del deflusso delle acque meteoriche, la giurisprudenza ritiene che i lavori di ristrutturazione e manutenzione di quella parte comune debbano essere ripartiti tra tutti i condomini dello stabile, applicando il criterio previsto dall’art. 1123 co. 1 del c.c., quindi ripartendo la spesa attraverso la tabella dei millesimi generali di tutto l’edificio (si veda Cass.Civ.,Sez.II, n.3803 del 16.04.99).

Se invece ci troviamo di fronte a corpi di fabbrica separati, in cui le coperture sono state realizzate in modo tale che non vi sia tra le singole parti alcuna relazione funzionale, la giurisprudenza ritiene che trovi applicazione il criterio adottato dal 3°co. dell’art.1123 c.c. (si veda Cass Civ.,Sez.II, n.1255 del 02.02.1995). In conseguenza di ciò, i lavori di manutenzione della singola falda dovranno essere pagati solo dai condomini proprietari delle unità abitative ad essa sottostanti, ripartendo la spesa per mezzo della tabella millesimale riconducibile a quello specifico corpo di fabbrica.
Stabilire, però, se siamo di fronte alla prima o alla seconda ipotesi non è compito di chi scrive, ma di un tecnico edile il quale dispone delle necessarie competenze tecniche per capire le modalità costruttive del complesso.

Per quanto riguarda la seconda domanda, il fatto che l’originario unico condominio si sia amministrativamente diviso in due distinti condomini non fa venir meno la natura di parte comune della copertura dell’intero complesso. Da un punto di vista del diritto condominiale, al di là della successiva divisione, la struttura del corpo di fabbrica descritto nel quesito presentava già in origine la coesistenza di tre condomini distinti: i primi due sono le scale contrassegnate dai numeri civici adiacenti e il terzo è il super condominio chiamato a gestire le parti comuni dell’intero fabbricato, tra cui rientra, appunto, la copertura dell’edificio (fermo restando, ovviamente, la proprietà esclusiva dei due lastrici solari).
In merito al momento in cui sorge il supercondominio la Corte di Cassazione, Sez.II, con sentenza n. 1344 del 19.01.2018, ribadendo anche precedenti orientamenti, ha statuito che:” al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. Cod.civ., anche il c.d. supercondominio, viene in essere ipso iure et facto (di fatto n.d.r), se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’ approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi”.

Il supercondominio è giuridicamente e strutturalmente distinto rispetto ai singoli condomini che lo compongono: esso ha un proprio amministratore, il quale può coincidere o meno con l’amministratore di uno dei palazzi del super condominio, e ha una propria assemblea autonoma, la quale sarà composta da tutti i proprietari dell’intero edificio.

In merito alle spese condominiali, la giurisprudenza oramai costante distingue tra spese di esercizio degli impianti e dei servizi comuni dalle spese conservazione e di manutenzione.
Con spese di esercizio si intendono le spese necessarie affinché i singoli condomini possano godere ed usufruire dell’impianto o servizio comune; con spese di manutenzione si intendono quegli oneri necessari per far si che il singolo impianto possa mantenere la sua funzionalità. Per fare un esempio pratico si pensi all’impianto di riscaldamento: le spese di esercizio sono le bollette annuali della società che fornisce il riscaldamento o la manutenzione annuale della caldaia condominiale; le spese di manutenzione sono, ad esempio, i costi necessari per riparare un guasto considerevole all’impianto che impedisce allo stesso di scaldare l’intero complesso.
La distinzione che si è tentato di tratteggiare non è di poco conto, in quanto ha dei concreti risvolti pratici nel momento in cui l’amministratore è chiamato a ripartire le spese nel bilancio condominiale.
Secondo la giurisprudenza, rispondono delle spese di esercizio solo i condomini che traggono utilità dal servizio o dal bene condominiale: trova quindi applicazione il 2°comma dell’art 1123 del c.c.
Per quanto riguarda invece le spese di conservazione, il condomino deve risponderne al di là del concreto uso o utilità che trae dal servizio, ma semplicemente per il fatto di essere proprietario: trova quindi applicazione il 1° comma dell’art 1123 del c.c.
Secondo quanto detto finora non può che concludersi che il vicino di casa dell’autore del quesito ha ragione.
Per quanto l’autore del quesito non tragga utilità dalla colonna di scarico, in quanto la sua unità abitativa non è ad essa collegata, egli dovrà comunque sostenere le spese straordinarie per la sostituzione, in quanto tali oneri sono funzionali alla conservazione e alla stessa esistenza di quella parte comune dell’edificio.

In merito al primo quesito posto si precisa che il fatto che si sia espresso voto favorevole nella adozione della delibera assembleare che ha approvato il computo metrico non vincola assolutamente a votare favorevolmente la successiva delibera che porterà alla approvazione del preventivo e darà il via ai lavori straordinari.
Le due delibere sono assolutamente distinte: la prima, infatti, ha ad oggetto l’approvazione del computo metrico, documento necessario per chiedere alle varie imprese i preventivi per effettuare i lavori, la seconda avrà ad oggetto la scelta del preventivo ritenuto più idoneo, e i condomini manifesteranno la volontà, o meno, di dare seguito alla ristrutturazione della facciata. Nulla vieta che un condomino una volta esaminati i preventivi, decida di non dare la sua approvazione alla esecuzione di detta ristrutturazione. Ovviamente qualora all’esito della riunione assembleare si raggiungessero i quorum di approvazione richiesti dal codice civile per dar corso alla manutenzione dei muri dell’edificio (i quali verranno esaminati poco più avanti), la minoranza sarà tenuta a rispettare quanto deciso dalla maggioranza, salvo il caso che la delibera presenti vizi di validità contestabili ex art. 1137 del c.c.

In merito alle modalità di ripartizione delle spese di rifacimento della facciata condominiale, la giurisprudenza assolutamente dominante, sia di merito che di legittimità, ritiene che si debba applicare il criterio generale previsto dal co.1° dell’art.1123 del c.c. e quindi, salvo diverso accordo scritto tra tutti i condomini, gli oneri condominiali andranno determinati applicando la tabella generale di proprietà, utilizzabile per ripartire le spese dei beni comuni a tutte le scale, e non la tabella millesimale di ciascuna scala, utilizzata per ripartire gli oneri dei beni e servizi attinenti ad una sola parte dell’edificio (sia esso la scala “A” “B” o “C”). Irrilevante è il fatto che le tre parti in cui viene suddiviso il prospetto esterno del fabbricato si affacci su tre vie differenti, in quanto la manutenzione dei muri dell’intero fabbricato attiene a un bene comune all’intero corpo di fabbrica, poiché tali lavori risultano necessari a preservare la statica dell’edificio e il suo decoro architettonico.
Si cita, tra le diverse, Cass.Civ.,Sez.II, n.64 del 03.01.2013:
"In tema di condominio negli edifici, le parti dell'edificio - muri e tetti - (art. 1117, n. 1 cod. civ.) ovvero le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 n. 3, cod. civ.) - deputati a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 cod.civ., non rientrando, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, secondo e terzo comma cod. civ."
In assenza di uno specifico accordo sottoscritto tra tutti i condomini che vada a derogare al criterio generale di cui al comma 1° dell’art. 1123 del c.c. (che pare non esistere nel condominio descritto dal quesito), la delibera assembleare che non suddivida le spese in base a detto criterio, è da considerarsi affetta da un vizio di annullabilità e come tale impugnabile ai sensi dell’art. 1137 del c.c., entro le tempistiche prescritte da tale norma.

In applicazione di quanto detto sin qui, anche se l’assemblea condominiale optasse per non effettuare i lavori di rifacimento della parte della facciata della scala “A”, i condomini di quella facciata dovrebbero comunque partecipare alle spese di rifacimento delle parti “B” e “C”. E‘ opportuno anche precisare che all’epoca in cui vennero deliberati i lavori di rifacimento della facciata “A”, i condomini delle scale “B” e “C” avrebbero dovuto contribuire alle spese dei lavori di quella parte dell’edificio, e la delibera assembleare che a suo tempo ha deciso l’esecuzione di detti lavori, escludendo una parte dei condomini del fabbricato dalla partecipazione alle spese, presentava un vizio di annullabilità, e pertanto era impugnabile entro i tempi (oramai ampiamente decorsi) previsti dall’art 1137 del c.c.

Bisogna ora chiedersi se i lavori di rifacimento della facciata possano considerarsi “voluttuari”.
Per dare una risposta soddisfacente a tale parte del quesito, si deve tenere presente che il diritto condominiale tiene ben distinta la innovazione ex art. 1120 del c.c., la quale può essere gravosa o voluttuaria ex art. 1121 del c.c., dalle spese straordinarie alle parti comuni dell’edificio.
Per giurisprudenza costante l’intervento sulle parti comuni dell’edificio può considerarsi una innovazione quando comporta una alterazione del bene comune o una modificazione della sua destinazione. In questo senso, tra le numerose pronunce, si cita Cass. Civ.,Sez. II, n.12654 del 26.05.2006: "In tema di
condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi le modifiche che importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano utilizzate per fini diversi da quelli precedenti".
Il lavoro di ristrutturazione e di manutenzione della facciata dello stabile non può considerarsi una innovazione in quanto esso non mira ad introdurre qualcosa di nuovo nel condominio o ad alterare l’originaria destinazione di una parte dell’edificio, al contrario esso mira a conservare la funzionalità di un preesistente bene condominiale: i muri perimetrali dell’edificio. Da ciò deriva che detto intervento debba considerarsi una spesa straordinaria e ad essa non può applicarsi la disciplina prevista per le innovazioni ex art. 1120 del c.c. e per le innovazioni gravose e voluttuarie previste dal successivo art. 1121 del c.c.

Conseguentemente, in quanto spesa condominiale straordinaria, il rifacimento della facciata dell’edificio dovrà essere approvata dalla maggioranze previste dai commi 2°e 4° dell’ art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi), e non la più gravosa maggioranza prevista dal 5°comma dell’art.1136, richiesta al fine approvare una innovazione (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i 2/3 del valore dell’edificio: 667 millesimi).
Si precisa infine che poiché, come si è visto poco sopra, il rifacimento della facciata è un intervento che deve coinvolgere tutti i condomini delle tre scale, i quorum costitutivi e deliberativi della assemblea (condominio) assemblea condominiale[/def] richiesti dal codice civile al fine di approvare i lavori, dovranno essere calcolati tenendo presente non le tabelle millesimali di ciascuna scala, ma la tabella dei millesimi generali dell’intero edificio.

È opportuno sottolineare preliminarmente come la richiesta di pagamento avanzata dal professionista sia del tutto lecita, anche se poi successivamente, per le ragioni più varie, non si è deciso di dare attuazione al progetto di rifacimento del tetto.
Determinare, però, come detto pagamento debba essere ripartito non è del tutto immediato. La giurisprudenza in merito alle spese di rifacimento del tetto a falde con coperture differenziate, tende ad operare una distinzione.

Quando le diverse coperture sono funzionalmente e strutturalmente collegate tra di loro in un corpo di fabbrica unico, per la ripartizione delle spese trova applicazione il co. 1 dell’art 1123 del c.c. (si veda Cass.Civ.,Sez.II, n.3803 del 16.04.99). Applicando a livello matematico i principi racchiusi nel 1° comma dell’art. 1123, la notula fatta recapitare dall’ingegnere edile dovrà essere ripartita utilizzando la tabella generale di tutto il fabbricato.

Se, viceversa, ci troviamo di fronte ad un complesso edile composto da più corpi di fabbrica separati, troverà applicazione il 3°co. dell’art.1123 c.c. (si veda Cass Civ.,Sez.II, n.1255 del 02.02.1995). Ciascuna scala, conseguentemente, dovrà pagare la parte di progetto relativa alla porzione di tetto che funge da copertura a quello specifico corpo di fabbrica, utilizzando le tabelle millesimali ad esso riconducibili.

Per determinare, in conclusione, il giusto criterio di riparto è fondamentale capire la struttura dell’edificio e, conseguentemente, del tetto posto a copertura.

In merito alla motivazione da inserire a bilancio, non vi è alcuna osservazione da fare: essendo il credito assolutamente dovuto dal condominio, è sufficiente indicare a bilancio consuntivo la nota spese del professionista, ricomprendendola nella voce: “spese per rifacimento tetto” o simili.

L’ art. 1123 del c.c. al suo primo comma dispone che gli oneri condominiali debbano essere sostenuti dai partecipanti al condominio in proporzione al valore della proprietà di ciascuno; tale valore proporzionale viene matematicamente tradotto nelle tabelle millesimali, le quali vengono concretamente utilizzate dall’amministratore di condominio per ripartire tra tutti i condomini le singole voci del bilancio.

L’ importante principio introdotto dal 1° comma dell’art.1123 del c.c., trova una sua repentina deroga nel successivo 2°comma il quale dispone che:” Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.

Una risalente pronuncia della Corte di Cassazione, che però non ha trovato ad oggi ancora alcuna smentita, per quanto ci è dato sapere (Cass Civ.,Sez.II, n.13160 del 6.12.1991), ha statuito che il principio racchiuso nel 2° comma dell’art.1123 del c.c. trova applicazione per quei servizi condominiali che per le loro caratteristiche oggettive siano suscettibili di un utilizzo separato da parte dei condomini.
In altre parole ai fini della applicabilità del 2° comma dell’art.1123 del c.c., nulla rileva l’utilizzo soggettivo e personale che ciascun condomino fa di uno spazio o di un servizio comune: egli sarà comunque tenuto al pagamento degli oneri condominiali in proporzione al valore della sua proprietà anche se non si reca mai nel cortile o, come nel caso di specie nel cavedio.
Il cavedio è una piccola area cortiliva (può essere anche un minuscolo pozzo di areazione), che ha come sua funzione quella di dare luce e aria alle unità abitative a cui si affacciano; stante questa definizione si potrebbe anche concludere che i proprietari delle unità abitative della scala C non dovrebbero partecipare al rifacimento delle pareti interne del cavedio nord, in quanto non godono della luce e areazione portata dallo stesso, e quindi non lo utilizzano.
Ci pare però che una risposta del genere sia una soluzione sbrigativa. Per dare una risposta corretta al quesito è opportuno che ci si chieda: i proprietari ricompresi nella scala C hanno astrattamente la possibilità di accedere al cavedio nord? Possono in teoria usufruire in qualche modo di questo spazio condominiale?
E’ opportuno precisare che per dare una corretta risposta a tali domande non si deve tenere conto dell’uso effettivo che ogni condomino della scala C fa del cavedio nord (che può essere anche inesistente), ma ci si deve domandare se tali condomini abbiano in teoria la possibilità di accedere al cavedio. Se le risposta a tale domanda è positiva, non ci pare possa trovare concreta applicazione nel caso di specie il 2° comma dell’art 1123 del c.c. Se, viceversa, il cavedio nord è costruito in maniera tale che risulta essere uno spazio chiuso, in cui i proprietari della scala C non possono fisicamente accedere, ecco che invece l’art. 1123 2° comma del c.c., può, a nostro avviso, trovare applicazione.

Un’altra cosa che è importante chiedersi è se i lavori al cavedio nord coinvolgano o meno muri portanti dell’intero complesso edile. Se, infatti, i lavori da eseguirsi sono volti a garantire e rafforzare la stabilità dell’intero complesso, essi vanno a vantaggio di tutti i condomini e, quindi, devono ripartirsi tra tutte le scale.
Chiaramente alle domande poste sopra non può essere chi scrive a dare una risposta, ma l’autore del quesito che, in quanto abitante, è profondo conoscitore del suo condominio. Si è tentato di dare al lettore una linea guida, affinché possa in autonomia effettuare le sue valutazioni circa le modalità di riparto delle spese di rifacimento del cavedio.

Prima però di concludere è opportuno effettuare un'altra precisazione. Analizzando il quesito sembra emergere che nel complesso condominiale siano in vigore due regolamenti: uno definito contrattuale del 1953 e uno definito assembleare del 1971.
Il regolamento condominiale contrattuale è quella tipologia di regolamento che non trova la sua origine in una delibera assembleare, ma, allegato ai rogiti di acquisto delle singole unità immobiliari, viene firmato da tutti i partecipanti al condominio nel momento in cui vengono acquistati gli appartamenti e successivamente trascritto nei registri immobiliari, vincolando, conseguentemente, sia gli originari condomini sia eventuali futuri aventi causa degli stessi.
Se quindi il regolamento contrattuale del 1953 è stato all’epoca regolarmente trascritto, esso è ancora pienamente in vigore, e vincola anche i successivi proprietari che sono entrati medio tempore a far parte della compagine condominiale. In nessun modo il successivo regolamento del 1971, di mera natura assembleare, può andare a derogare al regolamento del 1953. Il regolamento del 1953, può essere superato solo da un nuovo regolamento firmato e sottoscritto da tutti i condomini e iscritto nei registri immobiliari.
Fatta questa importante precisazione, se nel regolamento contrattuale del 1953 le spese per la manutenzione ordinaria delle scale e dei cavedi vengono ripartite tra tutti i condomini, indipendentemente dalle scale in cui si trovano, è a questa disposizione che ci si dovrà attenere.
Per costante giurisprudenza infatti, le norme codicistiche sulla ripartizione delle spese possono essere derogate da un regolamento contrattuale che disponga in senso differente.

Rispondendo all’ultimo quesito posto, ovvero con che quorum la votazione assembleare potrà considerarsi deliberativa, riteniamo che per le tipologie di lavori indicati nel quesito debba trovare applicazione il 4° comma dell’art.1136 del c.c, in combinato disposto con il 2°comma del medesimo articolo. Pertanto, i lavori al cavedio vanno approvati con tanti voti che rappresentano la maggioranza degli intervenuti che costituiscano almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
È importante tuttavia verificare anche se sono presenti in assemblea un numero sufficiente di proprietari, per fare in modo che l’organo assembleare possa considerarsi validamente costituito. L’art. 1136 del c.c. al suo 3° comma dispone infatti che l’assemblea in seconda convocazione è validamente costituita con la presenza di tanti condomini che rappresentano 1/3 dei partecipanti al condominio e 1/3 del valore dell’edificio.

Il 3° comma dell’art.1118 del c.c. dispone che il partecipante al condominio non può sottrarsi in alcun modo all’obbligo del pagamento dei contributi condominiali. Tale principio conferma la natura di obligatio propter rem degli oneri condominiali, il cui obbligo di pagamento sorge in dipendenza dalla titolarità del diritto reale a cui esse sono ricollegate: in questo caso la proprietà della porzione immobiliare ricompresa in condominio.

L’ art. 1123 del c.c. al suo primo comma dispone che gli oneri condominiali debbano essere sostenuti dai partecipanti al condominio in proporzione al valore della proprietà di ciascuno; tale valore proporzionale viene matematicamente tradotto nelle tabelle millesimali, le quali vengono concretamente utilizzate dall’ amministratore di condominio per ripartire tra tutti i condomini le singole voci del bilancio.

L’ importante principio introdotto dal 1° comma dell’art.1123 del c.c., trova una sua repentina deroga nel successivo 2°comma il quale dispone che:” Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”
Tale comma ha indotto, come nel caso prospettato dal quesito, molti condomini a sottrarsi al pagamento di quei servizi condominiali che non venivano da loro usufruiti con continuità: la frase classica che si dice in questi casi è:” io non lo uso, perché dovrei pagarlo?” Questa è una giustificazione che è priva di qualsiasi fondamento giuridico e non può trovare accoglimento nel 2° comma dell’art.1123 del c.c.

Una risalente pronuncia della Corte di Cassazione che però non ha trovato ad oggi ancora alcuna smentita per quanto ci è dato sapere, Cass Civ., Sez.II, n. 13160 del 6.12.1991, ha statuito che il principio racchiuso nel 2° comma dell’art.1123 del c.c., trova applicazione per quei servizi condominiali che per le loro caratteristiche oggettive siano suscettibili di un utilizzo separato da parte dei condomini.
Si pensi, per fare un esempio concreto, al classico caso dell’ascensore usufruibile esclusivamente tramite chiave, a cui solo alcuni condomini possono accedere: chiaramente solo quei condomini saranno chiamati a rispondere delle spese riguardanti l’ascensore, suddividendole secondo quanto previsto dall’art. 1124 del c.c.

In altre parole, tornando al cuore del quesito posto, ai fini della applicabilità del 2° comma dell’art. 1123 del c.c., a nulla rileva l’utilizzo soggettivo e personale che ciascun condomino fa di uno spazio o di un servizio comune: egli sarà comunque tenuto al pagamento degli oneri condominiali in proporzione al valore della sua proprietà, anche se non si reca mai nel cortile o non utilizza mai l’area stenditoio.

Pare, quindi, totalmente priva di fondamento l’opposizione operata dai proprietari dei locali commerciali, in quanto in alcun modo rileva lo scarso utilizzo da parte loro dell’area cortiliva. È opportuno sottolineare che tale circostanza, oltre ad essere irrilevante, pare essere del tutto falsa, in quanto, secondo quanto ci è dato di capire, in tale area gli stessi hanno provveduto ad installare contatori del gas autonomi e motori dell’area condizionata: quindi, ci si chiede, a che titolo possono dire che l’area cortiliva non è da loro utilizzata in maniera continua?

Nel condominio, le spese necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa comune, come anche quelle relative alla prestazione di servizi di interesse comune, sono a carico dei singoli condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà, come prevede l’art. 1123 c.c.
A seguito della storica sentenza dell'8 aprile 2008, n. 9148, la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, ha definitivamente escluso la solidarietà passiva fra i condomini in merito alle obbligazioni pecuniarie assunte verso terzi, affermando che “le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza."

Tale principio possiamo dire che sia stato sostanzialmente recepito nella riforma condominiale introdotta con la L.220/2012. Infatti, il novellato art. 63 delle disp. att. c.c. stabilisce che: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.”
Tale riforma ha anche ampliato i poteri dei singoli condomini in merito al controllo della contabilità condominiale. Si pensi, ad esempio, al punto 9 dell'art. 1130 c.c. che prevede, tra le attribuzioni dell'amministratore, quella di "fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso" .

Ciò premesso, sicuramente la società Alfa ha diritto di informare anche i singoli condomini del suo credito, considerato che per l’eventuale recupero forzoso - una volta ottenuto il titolo giudiziale nei confronti del condominio e in caso di mancato pagamento - dovrebbe agire nei confronti dei singoli condomini (dapprima quelli non in regola con i pagamenti, poi gli altri).

Quello che invece non è consentito fare alla società Alfa è l’apposizione di avvisi sulla bacheca condominiale.
Come ha chiarito anche il Garante della Privacy con il Vademecum del 10.10.2013 “Le bacheche condominiali sono utilizzabili per avvisi di carattere generale (ad esempio relativi ad anomalie nel funzionamento degli impianti) e non per comunicazioni che comportano l’uso dei dati personali riferibili a singoli condòmini.”
Tale principio è stato ribadito anche dalla Suprema Corte che con la sentenza numero 39986 del 26 settembre 2014 ha sottolineato che: “La comunicazione contenente i nominativi dei condomini morosi affissa al portone condominiale, anche in presenza di un’effettiva morosità degli stessi condomini, costituiva una condotta diffamante, non sussistendo alcun interesse da parte dei terzi alla conoscenza di quei fatti, anche se veri”.

Nel caso in esame, invero un poco diverso, poiché da quanto riferito gli avvisi non conterrebbero i nominativi dei singoli condomini ma quello dell'amministratore, si suggerisce tuttavia di non affiggere per le seguenti ragioni:
1) la bacheca condominiale è uno spazio utilizzabile solo dall’amministratore (o, tuttalpiù, dai singoli condomini per avvisi eccezionali di carattere generale) e non da terzi estranei al condominio;
2) poiché la bacheca è comunque visibile a terzi che si trovano a transitare nel condominio, l’indicazione di una morosità potrebbe integrare gli estremi del reato di diffamazione ai sensi dell’art. 595 c.p.

Pertanto, la risposta alla seconda domanda contenuta nel quesito è senz’altro positiva (cioè l'amministratore ha ragione a diffidare la società Alfa dall'apporre avvisi pubblici).
Conseguentemente, per le ragioni appena illustrate, deve intendersi negativa la risposta alla terza domanda contenuta nel quesito.
Detto ciò, in alternativa alla bacheca condominiale, considerato che la società Alfa è comunque legittimata a far sapere ai singoli condomini il suo diritto di credito e, parimenti, questi ultimi hanno diritto di essere informati, suggeriamo di mettere una comunicazione in tal senso all’interno delle singole cassette della posta dei condomini.

Per rispondere adeguatamente al quesito, è necessario illustrare brevemente che cosa si intende per regolamento di condominio, e nello specifico che cosa si intende per regolamento contrattuale.
Il regolamento condominiale può definirsi come la legge interna del condominio con il quale vengono disciplinate le modalità di utilizzo delle cose comuni e al quale tutti i proprietari devono attenersi.
Nella prassi condominiale possiamo trovare due tipologie di regolamenti condominiali: quello assembleare e quello contrattuale.

Si ha il regolamento assembleare quando lo stesso viene approvato dalla assemblea di condominio secondo le maggioranze previste dalla legge, ed in particolare secondo quanto previsto dall’art. 1136 del c.c.

Si ha invece il regolamento contrattuale, come pare nel caso posto dal quesito, quando lo stesso viene unilateralmente predisposto dal costruttore ed inserito o richiamato nei singoli atti di vendita delle unità immobiliari. Contrariamente al regolamento assembleare, quello contrattuale non viene “imposto” dalla maggioranza della assemblea e non promana da tale organo, ma viene accettato dai condomini nel momento dell’acquisto delle unità abitative. Proprio per tale motivo, questa tipologia di regolamento assume la natura di contratto e necessita per la sua modifica di una nuova convenzione che promani sempre dalla unanimità dei condomini. Inoltre se tale regolamento viene trascritto presso le Conservatorie Immobiliari o richiamato nei rogiti di vendita successivi a quelli originari effettuati dal costruttore, essi vincoleranno anche i nuovi proprietari che entrano a far parte della compagine condominiale.

Accade frequentemente che nei regolamenti condominiali di natura contrattuale, vengano previste modalità di suddivisione delle spese condominiali differenti rispetto a quanto previsto dall’art. 1123 del c.c, nel quale, al suo primo comma, viene prevista la sua derogabilità da parte di una diversa convenzione.
Si ritiene che, proprio per il fatto che nel condominio di cui al quesito sia attualmente in vigore un regolamento di natura contrattuale che deroghi a quanto previsto dal codice civile in materia di suddivisione delle spese, la controversia sorta in seno all’assemblea propenda dalla parte del lettore che ci ha scritto.

La Corte di Cassazione Civile, sez.II, con sentenza n. 17268 del 28.08.2015, facendo seguito all’orientamento oramai dominante, ha infatti disposto che:” In materia di delibere condominiali sono affette da nullità … quelle con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini… “
Seguendo quindi l’insegnamento della giurisprudenza citata, qualsiasi delibera assembleare adottata a maggioranza che vada a derogare alle disposizioni del regolamento contrattuale disciplinanti la suddivisione delle spese deve considerarsi radicalmente nulla. Una delibera assembleare nulla può essere impugnata in ogni tempo anche oltre il rigido termine impugnatorio di 30 gg. prescritto dall’art. 1137 del c.c. Di conseguenza potranno essere messe in discussione anche le delibere condominiali adottate dall’assemblea in epoca più remota, che vadano a derogare alle disposizioni del regolamento condominiale contrattuale.

Qualora si voglia modificare le disposizioni di un regolamento condominiale contrattuale, disciplinanti la suddivisione delle spese o altri aspetti del regolamento, per evitare controversie giudiziali, sarà necessario adottare le modifiche non attraverso una delibera assembleare adottata a maggioranza, ma mediante un nuovo accordo sottoscritto dalla unanimità dei componenti della compagine condominiale.

In merito alla questione della suddivisione delle spese condominiali per i lavori necessari per ottenere la certificazione di prevenzione incendi nell’area autorimesse, è opportuno sottolineare e ribadire come proprio la presenza di un regolamento contrattuale che deroga alle disposizioni dell’art. 1123 del c.c, pare faccia propendere i termini della controversia per il verso voluto dall’autore del quesito.
Infatti, la stessa sentenza che è stata citata in merito alla suddivisione delle spese relative ai lavori per l’ottenimento del CPI, dispone che, in assenza di un regolamento contrattuale che disciplini sul tema, dei detti lavori debbano rispondere solo ed esclusivamente i proprietari delle singole autorimesse in attuazione di quanto disposto dall’art. 1123 2°co. del c.c., in quanto solo quei proprietari traggono vantaggio dall’ottenimento della certificazione antincendio.

Per completezza di informazione va anche precisato che alcune sentenze di merito (si veda Trib. Bologna n. 493 del 10 ottobre 2015) trattando della certificazione per la prevenzione incendi e dei lavori conseguenti, distinguono tra opere che vanno a protezione delle parti strutturali dell’edificio (c.d. opere di protezione passiva), e lavori che vanno a protezione delle singole autorimesse (c.d. opere di protezione attiva), effettuando tra le due categorie di lavori una distinzione sulla modalità di ripartizione delle spese. Infatti le opere di protezione passiva, in quanto realizzate a protezione dell’intero edificio e quindi nell’interesse dell’intera compagine condominiale, devono essere ripartite tra tutti i condomini, così come dispone il comma 1° dell’art. 1123 del c.c.; le opere di protezione attiva, invece, in quanto poste solo a protezione delle singole autorimesse, e quindi realizzate nell’esclusivo interesse dei soli proprietari di queste, dovranno essere suddivise secondo il criterio del comma 2° dell’art. 1123 del c.c..

Gentile cliente, si cercherà di rispondere per gradi alla sua ulteriore richiesta di consulenza analizzando il quesito paragrafo per paragrafo, in modo che nulla possa sfuggire e Lei possa così raggiungere (almeno ci si augura) la sua finalità di avere un quadro completo e chiaro della situazione, perlomeno sotto il nostro angolo visuale.

Partiamo dalla sua prima considerazione:
“Nella precedente avevate ritenuto che “la superficie da impermeabilizzare costituisse TETTO DEI GARAGE E RAMPA DI ACCESSO”; ma, sebbene ora chiarito, ritengo opportuno richiamare quanto già riportato nel 2° quesito e ribadire che l’UNICO accesso/uscita ai garage avviene tramite PASSO CARRAIO AUTONOMO, lungo circa 60 mt., TOTALMENTE A CIELO APERTO, pianeggiante ed a livello con la strada comunale da cui si diparte, mentre i garage sono in gran parte sottostanti ben tre palazzine allocate lungo il percorso a “?” del passo pedonale.
In pratica, i civici 38/a e 40, posti al termine del primo tratto rettilineo del “camminamento” che si sviluppa in ripida ascesa, sono ad una altezza di + 5 mt; mentre il 40/a che ora ci interessa, fiancheggiato dal passo pedonale dal quale si accede, è a circa + 4,5 mt. rispetto al carraio al quale si ricollega con la parte finale del camminamento che, in ripida discesa in quel tratto non sovrasta alcun garage, ma ne fiancheggia la parete esterna di alcuni determinandovi infiltrazioni laterali (vedi foto n° 3 = parte finale del passo pedonale con a sinistra la parete esterna di alcuni garage, e a dx il muro di sostegno del cortile che circonda il civico 40/a).
A questo punto chiedevo (senza V/s risposta) se per la eliminazione delle infiltrazioni provenienti dalla superficie finale del camminamento che non sovrasta alcun locale ma determina infiltrazioni laterali nella congiunzione con le pareti esterne di alcuni garage, i costi vanno addebitati soltanto ai proprietari del passo carraio, o anche (ed in che misura?) ai proprietari dei box (ribadisco, NON SOTTOSTANTI, MA LATERALI)”.

Questo passo del suo quesito pone il problema di stabilire come debbano essere ripartite le spese per eliminare le infiltrazioni che provengono dalla superficie finale del camminamento, nella parte in cui non sovrasta alcun garage, ossia non ne costituisce tetto, ma determina infiltrazioni laterali nel punto in cui vi è la congiunzione con le pareti esterne di alcuni garage.
Ebbene, come precisato nell’ultima consulenza, il fatto che quella parte di camminamento non costituisca tetto dei garage, non significa che ad esso non possa attribuirsi natura e funzione di parte comune dell’edificio ex art. 1117 c.c., a meno che l’atto o gli atti di acquisto non lo escludano espressamente.
La superficie del camminamento, infatti, in tale precisa circostanza deve essere vista ed assimilata, almeno così si ritiene, alle fondamenta e ad una parte dei muri maestri dell’edificio che lo sovrasta e di cui fanno parte i garage che subiscono le infiltrazioni.
Sulla scorta di tale considerazione, il primo dato che si ritiene acquisito è che anche i proprietari dei garage, sebbene nulla abbiano a che vedere con quella parte di camminamento, debbano contribuire nelle spese volte alla eliminazione delle infiltrazioni laterali.

Proseguendo con il suo quesito si legge:
Inoltre, nella V/s consulenza n° 2 richiamate la necessità di fare riferimento al “Regolamento di condominio” per la ripartizione delle spese secondo i millesimi di proprietà.
SOTTOLINEO che i Costruttori avevano predisposto una bozza troppo vaga e parziale per cui, solo successivamente i Condomini delle 4 palazzine si sono dotati di Regolamenti autonomi e differenti tra essi, senza che in alcuno si faccia riferimento alle porzioni dei sottostanti garage; mentre i proprietari di questi ultimi, solo di recente hanno formalmente attivato l’iscrizione alla Camera di commercio per ottenere una partita IVA da utilizzare soprattutto ai fini delle detrazioni fiscali per ristrutturazioni.
Di fatto, addirittura, la superficie circostante il civico 40/a (tracciata nel certificato catastale semplicemente coma “area”) non è in alcun modo citata nel relativo Regolamento condominiale, per cui si dovranno definire le competenze e gli oneri in relazione al buon senso ed in riferimento alle norme generali del codice civile”.

Su tale parte devono farsi le seguenti osservazioni: in quanto si ritiene che quel viale sia da qualificare come parte comune, non nel senso che appartiene o è posta al servizio di tutti i condomini, bensì nel senso, sopra detto, che svolge anche la funzione di parte delle fondamenta e dei muri maestri dei garage che subiscono le infiltrazioni oltre che dell’intero edificio sovrastante, nella precedente consulenza era stato suggerito di applicare per la suddivisione delle spese il principio fissato dall’art. 1118 c.c., norma che prevede la suddivisione delle relative spese in proporzione del valore dell’unità immobiliare che appartiene al singolo condomino.
Non sarebbe sufficiente, infatti, opporre che quel tratto di camminamento non appartiene e non è posto al servizio dei garage e dunque i relativi proprietari non sono tenuti a partecipare alle spese per eliminare le infiltrazioni che da lì provengono.
Si immagini che, a prescindere dall’uso che ne viene fatto, al posto del camminamento, vi sia un terrapieno; senza alcun dubbio i proprietari dei garage si attiverebbero immediatamente per porre in essere ogni opera volta ad evitare infiltrazioni nella loro proprietà.
Il problema, però, sta ora nel fatto che una suddivisione delle spese in base ai millesimi di proprietà (significa proprio questo “in proporzione al valore dell’unità immobiliare”) non risulta attuabile, perché non sono state adottate le relative tabelle millesimali ed i regolamenti di condominio delle quattro palazzine non fanno cenno (cosa alquanto strana!) ai garage sottostanti, come se si trattasse di edifici senza fondamenta e senza una parte di muri maestri.
A questo punto, se non si ha la benché minima intenzione di procedere ad una revisione dei millesimi di proprietà, in modo da potervi includere anche i garage, non resta altra soluzione che quella di dividere le spese di cui si discute per un numero di quote pari ai partecipanti al condominio interessato dalle infiltrazioni; si tratterebbe di un criterio dettato dal buon senso e che nel contempo trova un suo fondamento normativo nell’art. 1123 comma 1 c.c., nella parte in cui afferma che le spese sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno “salvo diversa convenzione”.

Continuando la lettura del quesito vi si trova precisato quanto segue:
“Però, non disponendo di alcun elemento catastale in proposito, parrebbe logico ritenere che quella superficie rappresenta un “accessorium sequitur principale” del civico 40/a, anche perché necessario sia per dare area e luce alle facciate con le finestre che vi prospettano, sia come arretramento dalla superiore via pubblica e, nella parte posteriore, in ossequio della distanza d’obbligo rispetto al civico 42.
Infine, rileva il fatto che alla superficie che circonda il 40/a si può accedere soltanto percorrendo lo spazio fiancheggiato dal camminamento e che rappresenta percorso/accesso a quella palazzina, per cui, essendo superficie privata, ad essa ne è precluso l’accesso ad altri (che sarebbero “estranei”), compresi i Proprietari dei sottostanti garage che –peraltro- non ne hanno alcun interesse”.

A tale osservazione si ritiene che sia stata data risposta al punto precedente: le infiltrazioni che si intendono eliminare non hanno nulla a che vedere con la proprietà e l’uso di quel camminamento, ossia con il fatto che si tratta di una superficie non menzionata catastalmente, ma che di fatto consente l’accesso all’edificio identificato con il civico 40/a.
Ciò che in questo momento conta è che da una parte di quel camminamento (quella che costeggia i garage) si originano delle infiltrazioni che danneggiano i garage posti al suo fianco; tanto basta per far sì che siano i proprietari dell’edificio a cui appartengono i garage, inclusi i proprietari di questi ultimi, ad attivarsi con spese a loro carico per eliminare la causa che origina le infiltrazioni.
E’ corretta però anche l’osservazione che trattasi di un bene posto ad esclusivo servizio dell’edificio 40/a, ed in quanto tale i proprietari di questo edificio non possono esimersi dal partecipare alle spese, anche in questo caso secondo il criterio sopra suggerito, ossia per un numero di quote pari al numero dei proprietari dell’edificio (e ciò sempre per l’assenza di tabelle millesimali di riferimento).
L’obbligo per questi ultimi di partecipare alle spese lo si può ricercare nell’art. 2051 c.c., norma che addossa la responsabilità dei danni derivanti da cose in custodia in capo a colui che ne è custode (ossia i proprietari dell’edificio 40/a), salvo la prova del caso fortuito, che in questo caso sarebbe impossibile fornire.

Continuiamo ancora nella lettura del quesito:
“Di fatto, ad oggi, NESSUN “ESTRANEO” VI ACCEDE.
Inoltre, (a naso) non è necessario uno specifico “divieto di transito e parcheggio” (sui cavalletti!) di scooteroni/moto, ma parrebbe sufficiente il riferimento che, se non espressamente previsto dai costruttori, su un tetto di copertura non è consentito accedere con mezzi motorizzati; anche perché detta superficie ha caratteristiche strutturali tali da NON renderlo possibile in quanto trattasi di solaio prefabbricato risalente a fine ‘50, di scarso spessore e degradato dalle pluri annuali costanti infiltrazioni che ne hanno messo a vista i ferri ammalorati”.

Non si è d’accordo su tale considerazione, in quanto l’esperienza dei nostri giorni ci fa conoscere i cd. parcheggi multipiano, i quali sfruttano proprio i tetti di copertura interpiano quale area di parcheggio.
Inoltre, tale uso si pone in linea con quanto previsto dall’art. 1102 c.c., norma che consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione o non ne impedisca il pari uso da parte degli altri condomini.
Sarà a questo punto compito dell’amministratore, nell’esercizio dei suoi poteri ex art. 1130 c.c., valutare se disporre o meno il divieto di parcheggio su quell’area per ragioni di sicurezza nonché al fine di garantire la conservazione di quel bene condominiale.

Andando ancora avanti si legge:
“In tutti i casi, è evidente che i proprietari dei garage, per la parte in cui sono sottostanti, godono della funzione di “tetto di copertura” e, per solo questo aspetto, va determinata la quota di competenza (artt. 1126, 1125 o 1123?)
A tale proposito, credo che il posizionamento di una guaina impermeabilizzante protetta da sovrastante pavimentazione non possa fare configurare una come da Voi ipotizzata “innovazione voluttuaria” perché rappresenterebbe esclusivamente il “ripristino” della impermeabilizzazione ultra cinquantennale a suo tempo realizzata dai costruttori con “cartone bitumato” (oggi obsoleto, ma allora il massimo disponibile), protetto con riquadri cementizi (oggi tendenti allo sfarinamento).
Tutto ciò premesso, sarei portato a concludere che la manutenzione di tale struttura “in primis”, dovrebbe ripristinare le caratteristiche originali (guaina con sovrapposti elementi cementizi), ed in detta ipotesi (che definirei “più completa”), dovreste indicare la ripartizione dei costi tra i Condomini del civico 40/a ed i proprietari dei box”.

Su questa parte può osservarsi quanto segue.
Nell’ultima consulenza era stato suggerito di affidarsi ad un tecnico per stabilire con maggiore precisione quali dovrebbero essere i lavori più corretti da eseguire.
Tuttavia, se può affermarsi che il posizionamento della guaina impermeabilizzante con soprastanti quadrotti di cemento di fatto non costituisce null’altro che un ripristino della vecchia impermeabilizzazione, allora è chiaro che non si tratta più di una innovazione voluttuaria, ma di opere necessarie per la conservazione del bene interessato.
A questo punto, in assenza di tabelle millesimali, la soluzione più equa si ritiene che sia quella di far partecipare alle spese sia i condomini dell’edificio a cui appartengono i garage che subiscono infiltrazioni sia i condomini dell’edificio che da quel camminamento hanno accesso al civico 40/a; in particolare, la suddivisione della spesa complessiva dovrà effettuarsi per un numero di quote eguali al numero dei proprietari.
Circa la norma su cui fondare tale criterio di contribuzione alle spese, può ricercarsi per i primi nell’art. 1123 co. 1 c.c. e per i secondo in tale norma integrata dall’art. 2051 c.c.

Si legge poi:
“Invece, se l’Amm.re (COME PARREBBE!) assicurasse (assumendosene la responsabilità) di impedire l’accesso/parcheggio delle moto ed il “calpestio pesante”, potremmo noi accedere alla sola stesura della guaina che protegga dalle infiltrazioni, con –secondo Voi- quale ripartizione?
Personalmente escluderei l’art. 1126 (che riguarda il tetto di copertura di una palazzina), mentre Vi chiedo di indicare se il 1125 o il (forse) più favorevole art. 1123?
A tale proposito (non ricordo dove) ho letto che “Qualora sia accertato che le infiltrazioni d’acqua nei piani seminterrati o interrati degli edifici o aree condominiali, è necessario provvedere alla riparazione dei soffitti danneggiati, ma anche all’impermeabilizzazione.
In caso di infiltrazione dal terrazzo/cortile condominiale le spese di manutenzione e riparazione della pavimentazione e guaina dell’area condominiale sono a carico di tutti i Condomini (crederei, i soli proprietari di appartamento di quel civico?), escluso il proprietario dei locali sottostanti; mentre “le spese di manutenzione/riparazione del soffitto dei locali sottostanti sono a carico del solo proprietario esclusivo, il quale non può pertanto chiedere il rimborso al condominio".
Ipotesi, quest’ultima che allo scrivente parrebbe essere adeguatamente applicabile al nostro caso.
Invece, il V/s autorevole parere?”

Sul discorso delle responsabilità dell’amministratore se ne è trattato nel precedente punto.
Circa il posizionamento della sola guaina non si può essere d’accordo, in quanto sembra sia stata asserito nel precedente capoverso che il posizionamento della guaina e dei quadrotti di cemento non sarebbe altro che un mero ripristino della ultracinquantennale impermeabilizzazione.
Per quanto riguarda ciò che si riferisce essere stato letto in qualche sentenza, in realtà attiene al criterio della ripartizione delle spese ex art. 1125 c.c., norma che fa riferimento alla manutenzione di soffitti, volti e solai, ipotesi che si ritiene non sia applicabile al nostro caso, dovendosi piuttosto seguire quello che si è definito criterio principe di ripartizione delle spese, ossia quello fissato dall’art. 1123 c.c.

Infine l’ultimo passo del quesito:
“Infine, crederei che per la sola superficie di circa 90 mq., laterale al camminamento e che rappresenta la superficie (privata) di accesso al 40/a, in quanto oggetto di “flussi pedonali costanti”, in tutti i casi necessita che la guaina venga protetta con copertura cementizia o asfalto (come a suo tempo realizzato dai costruttori) con i “costi supplementari” da addebitare soltanto ai Condomini del civico 40/a che ne sono gli unici utilizzatori e “consumatori”.
Ciò in ossequio allo spirito del codice civile che -in generale- tende a ripartire le “spese condominiali” in relazione alla maggiore utilità, all’uso ed al consumo dei singoli condomini.
Pure su questo aspetto auspico il V/s parere”.

Se tale superficie ha natura privata in quanto posta a servizio del solo civico 40/a, non può che concordarsi sul fatto che le relative spese debbano gravare esclusivamente sui condomini dell’edificio corrispondente al civico 40/a, e ciò in ossequio a quanto prescritto questa volta dall’ultimo comma dell’art. 1123 c.c., nella parte in cui è detto che se un edificio (o complesso condominiale) ha più scale, cortili o lastrici solari, “le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Dunque, in conclusione, la norma che dovrebbe regolare ogni forma di suddivisione delle spese è l’art. 1123 comma 1 e 3 c.c., combinato con l’art. 2051 c.c. per quanto riguarda la partecipazione dei condomini del civico 40/a alle spese da sostenere per l’eliminazione delle infiltrazioni.
La superficie di 90 mq,, invece, avendo natura privata, dovrà essere conservata e se necessario ripristinata a cura e spese dei condomini che la utilizzano in via esclusiva, e ciò appunto ex art. 1123 commi 2 e 3 c.c.

Il tema della ripartizione delle spese condominiali è uno dei più dibattuti e controversi, essendo molteplici i motivi di disputa, quali, a titolo meramente esemplificativo: chi può autorizzare la spesa, come ripartirla, la natura delle obbligazioni condominiali, la natura delle tabelle millesimali, ecc.

Innanzitutto sembra opportuno chiarire che la ripartizione tra i condomini riguarda le spese necessarie, ovvero le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, quelle per il funzionamento degli impianti, delle installazioni e dei servizi comuni, quelle per le innovazioni deliberate nell'assemblea condominiale e, in genere, tutte le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni in comunione e per la gestione dei servizi in comune; restano escluse solo le spese che si riferiscono alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Soggetti legittimati a decidere una spesa per le parti comuni sono l'amministratore, l'assemblea condominiale e, in casi specifici e ben delineati dalla legge, il singolo condomino.
L'obbligo del pagamento delle spese, invece, sorge nel momento in cui la ripartizione delle stesse viene approvata dall'assemblea.
A tal fine dispone l’art. 1135 c.c. che l’assemblea dei condomini provvede annualmente:
- all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
- all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione.

In particolare, ai sensi del n. 1 dell’art. 1130 c.c., l'amministratore è tenuto a presentare alla fine di ogni esercizio il rendiconto del suo operato, essendo perfino sanzionato con la revoca del mandato, ex art. 1129 c.c., qualora abbia omesso di convocare l’assemblea per l’approvazione di tale rendiconto (configurandosi una grave irregolarità nella gestione).
La presentazione del rendiconto (detto anche bilancio o consuntivo d'esercizio) dovrebbe avvenire entro i primi due, tre mesi dalla chiusura dell'esercizio precedente.

Il consuntivo spese, i conti patrimoniali e la tabella di riparto, con il conteggio individuale per ogni condomino, vengono solitamente spediti unitamente all'invito di convocazione per l'assemblea condominiale, per dare modo ai condomini di controllare i conti prima dell'assemblea.
Nel piano di ripartizione consuntivo, sotto la voce “saldo passivo” è proprio riportato il debito di ciascun condomino, consistente in quote non pagate; per la Corte di Appello di Genova n. 513/2009, «i saldi passivi, regolarmente approvati e ripartiti per gli esercizi precedenti, costituiscono una effettiva posta di debito nei confronti del condominio che può essere inserita nel rendiconto annuale dell’amministratore (il “consuntivo”) ed approvata legittimamente dall’assemblea, con la conseguente obbligatorietà ed ottenimento, in caso di mancata estinzione, dello speciale decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, previsto dall’articolo 63 disposizioni di attuazione del codice civile».

In sede di assemblea, poi, l'approvazione del conto consuntivo e del preventivo delle spese avviene per deliberazione a maggioranza.
In particolare, in seconda convocazione l’art. 1136 c.c. richiede per la valida costituzione (quorum costitutivo) dell’assemblea l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio, mentre per la validità della delibera (quorum deliberativo) è richiesta la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Vale la pena di ricordare che l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati e che al riguardo trova applicazione l’art. 66 comma 3 delle disposizioni di attuazione del codice civile, ai sensi del quale l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.
In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
Decorso il termine di impugnativa di un mese, il conto si ritiene approvato, anche se risultano errori o indicazioni sbagliate (purché non vi sia malafede o dolo).

Questo il quadro giuridico necessario per giungere ad una corretta e legittima determinazione della misura in cui ciascun condomino dovrà contribuire alle spese condominiali; a questo punto, incomberà sull’amministratore l’obbligo, espressamente previsto dall’art. 1130 n. 3 c.c., di riscuotere i contributi condominiali.
Il problema che adesso può porsi è quello di individuare il luogo ove adempiere la relativa obbligazione, ed al riguardo troveranno applicazione le norme dettate proprio in materia di obbligazioni pecuniarie, ed in particolare il terzo comma dell’art. 1182 c.c., a mente del quale: “l’obbligazione avente per oggetto una somma di danaro deve essere adempiuta al domicilio che il creditore ha al tempo della scadenza.”.
Siccome il domicilio del condominio, salvo diverse indicazioni, coincide con il domicilio professionale dell’amministratore (o comunque con il suo indirizzo ad esempio in caso di amministratore interno), ne discende che le quote condominiali debbano essere versate presso il domicilio dell’amministratore. Resta ferma la possibilità di accordi differenti, quali, a titolo meramente esemplificativo, la previsione di una riscossione domiciliare delle quote oppure l’autonoma determinazione ad adempiere diversamente (es. mediante bonifico bancario sul conto corrente condominiale).

Per quanto concerne, invece, la persona obbligata al pagamento, soccorre a tal fine il disposto di cui all’art. 1123 c.c., dalla lettura del quale si evince chiaramente che sempre obbligato nei confronti del condominio è il proprietario dell’unità immobiliare ivi ubicata.
Qualora poi, come nel caso di specie, l’unità immobiliare sia concessa in locazione, secondo la consolidata giurisprudenza tale rapporto non ha alcun valore in relazione alle spese condominiali (anche se il conduttore è tenuto al loro pagamento, ma solo verso il proprietario), sicché all’amministratore di condominio non sarà concessa azione diretta contro l’inquilino (Cass. 12 gennaio 1994 n. 246), rimanendo il proprietario l’unico obbligato verso la compagine condominiale (stesse conclusioni devono trarsi per i rapporti assimilabili alla locazione, quali comodato, affitto, leasing, ecc.).

Pertanto, all’osservazione contenuto nel testo del quesito secondo cui l'Amministratore non ha mai avvertito il proprietario dell’immobile della morosità dell'inquilino protrattasi per un anno e mezzo, nè ha mai espletato azione nei confronti dello stesso, va risposto facendosi osservare che in realtà la morosità non riguarda il conduttore, ma lo stesso proprietario dell’immobile e, quindi, sollecitare l’esercizio dei poteri che gli vengono riconosciuti dall’attuale art. 63 disp. Att. del codice civile (chiedere ed ottenere decreto ingiuntivo o sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato) significa di fatto invocare un’azione giudiziaria contro se stessi.

Esclusa, quindi, tale strada, ed esclusa pure l’idea di poter invocare una eventuale prescrizione del diritto a riscuotere le quote condominiali (si ricorda infatti che i saldi passivi non pagati vengono riportati nei piani di riparto delle gestione successive e che, in base all’articolo 2948 comma 4 c.c. tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi si prescrive in cinque anni, proprio come accade con il pagamento, appunto periodico, delle quote delle spese condominiali, a carico di ogni singolo condomino), si ritiene possa risultare utile il ricorso all’istituto giuridico dell’accollo, previsto e disciplinato dall’art. 1273 c.c.
Intanto, sarebbe indispensabile richiedere all’amministratore, ex art. 1130 n. 9 c.c. che venga fornita attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali.
Ottenuta tale attestazione, e presa coscienza dell’esatto ammontare del debito, avvalendosi della dichiarazione già rilasciata dal conduttore ex art. 1988 c.c. (avente solo valore a fini probatori, ma non al fine di escludere una responsabilità patrimoniale del proprietario) si può fare ricorso alla stipula di una scrittura privata di accollo (c.d. liberatorio esterno), in forza della quale:

1. il conduttore si assume il debito condominiale del proprietario-locatore, facendosi risultare che si tratta di quote non pagate relative al periodo di vigenza del contratto di locazione (a tal fine si può allegare la dichiarazione resa ex art. 1988 c.c., di cui già si è in possesso);
2. l’amministratore da parte sua:

• sottoscrive la scrittura aderendo alla convenzione e rendendo irrevocabile la stipulazione
• dichiara espressamente di liberare il proprietario-debitore.

Solo in tal modo il proprietario riuscirebbe a liberarsi da ogni tipo di responsabilità personale e patrimoniale verso il condominio.

Principio fondamentale da cui occorre partire è quello secondo cui in un condominio, ove sussista un impianto di riscaldamento centralizzato, questo costituisce una delle parti comuni condominiali previste dal 3° comma dell’art. 1117c.c.
La comproprietà di tale impianto comporta l’obbligo per tutti i condomini di contribuire alle relative spese, e da ciò la giurisprudenza ne ha tratto il convincimento che, non essendo il condomino titolare nei confronti del condominio di un diritto di natura contrattuale (ossia caratterizzato da un legame di reciprocità delle relative prestazioni) bensì di un diritto reale parziario, non può sottrarsi al suo contributo neppure quando il servizio manchi o il calore erogato sia insufficiente (cfr. Cass. 10492/1996).
Tuttavia, il singolo condomino può unilateralmente e legittimamente rinunciare ad usufruire del servizio di riscaldamento centralizzato e staccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune allorché sia in grado di dimostrare che dalla sua rinuncia e dal suo distacco non derivino né un aggravio di spese per coloro che continuano a usufruire del riscaldamento centralizzato né un danno alla funzionalità dell’impianto o uno squilibrio termico dell’intero edificio tale da pregiudicare la regolare erogazione del servizio.
Per tale ipotesi, comunque, si ritiene che il condomino o i condomini che decidano di staccare le proprie unità immobiliari dall’impianto centralizzato di riscaldamento, non potranno mai sottrarsi al contributo per le spese di conservazione del predetto impianto, non essendo configurabile una rinuncia alla comproprietà dello stesso.
Situazione per certi versi analoga a quella sopra delineata si ritiene sia quella del mancato utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento da parte di uno o più condomini per cause esterne non dipendenti dalla propria volontà, quale ad esempio, la rottura, come avvenuto nel caso di specie, di una delle colonne di mandata dell’acqua.
Significativa in tal senso è la sentenza della Suprema Corte di Cassazione n. 10560 del 2001 la quale fa rilevare che, nell’ipotesi in cui uno o più condomini siano stati esclusi dal servizio dell’impianto centralizzato di riscaldamento a seguito di un distacco della diramazione ai locali di proprietà esclusiva, distacco disposto dallo stesso condominio per procedere alle necessarie riparazioni (nella specie taglio della condotta dell’alimentazione allo scopo di eliminare le perdite di pressione e di acqua riscontrate), le obbligazioni a carico del condomino connesse alla proprietà comune di tale impianto vengono meno.

Si ritiene opportuno precisare, comunque, che, al pari dell’ipotesi di distacco volontario dall’impianto di riscaldamento centralizzato, l’esonero potrà riguardare solo le spese di consumo e di esercizio, ma non quelle relative alla sua conservazione e manutenzione.

Una successiva sentenza della Cassazione, invece, e precisamente Cassazione civile, sez. II sentenza 31/05/2006 n. 12956, richiamando il principio inizialmente esposto secondo cui l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali trova causa nella disciplina del condominio e non in un rapporto contrattuale che obblighi la controparte ad una controprestazione, ha affermato che, alla domanda del condomino di restituzione delle somme da lui versate per l’erogazione del servizio, la circostanza dell’insufficiente erogazione del calore dall’impianto centralizzato non giustifica per il condomino l’esonero dal contributo e che, per tale ipotesi, egli ha diritto al risarcimento del danno, sussistendo la colpa per negligenza del condominio, il quale non ha provveduto alla riparazione dell’impianto di riscaldamento mal funzionante.

Pertanto, non sussistendo univocità di opinioni circa l’esonero o meno dal contributo alle spese di gestione dell’impianto centralizzato di riscaldamento per ipotesi come quella che si sta esaminando, una soluzione prudenziale che si ritiene di suggerire è quella di far accertare da un termotecnico di propria fiducia l'esistenza dei presupposti per non dover contribuire a tali spese, chiedendogli di redigere apposita perizia da inviare all'amministratore per le opportune conseguenti valutazioni.
Contestualmente sarebbe opportuno richiedere formalmente che venga posto in essere, a spese del condominio, ogni intervento necessario per eliminare la causa del mancato funzionamento dell’impianto, intimando il condominio che, qualora non si provveda entro un determinato termine alla riparazione del medesimo, ci si rivolgerà alla competente autorità giudiziaria per chiedere il risarcimento dei danni subiti nonché la restituzione delle somme erogate per il servizio di riscaldamento non goduto ed il rimborso di tutte le spese sostenute, dal cui pagamento nel frattempo non si sia stati esonerati.

Preliminarmente si evidenzia come il quesito sia un po’ confuso in merito ai vari giudizi che hanno coinvolto il condominio ed all’esito degli stessi.
Sembra lecito e logico ritenere che le perizie relative allo stato dei luoghi, all’esito delle quali il tecnico ha dichiarato che l’impianto fognario è unitario, siano state eseguite nel corso di un primo giudizio avanti al Tribunale, al termine del quale il Giudice – accertando che non vi era condominio parziale – ha condannato l’intero condominio al risarcimento del danno. Tale decisione sarebbe stata poi, di fatto, ignorata dalla contestata delibera assembleare, contro la quale il condomino dissenziente si sarebbe rivolto al Giudice di Pace invocandone la nullità.

Posto per vero quanto sopra ipotizzato, dalla descrizione del complesso condominiale che risulta dal quesito (oltre che da quanto emerso in corso di giudizio di primo grado in forza della consulenza del tecnico incaricato) non sembra esserci alcun dubbio sul fatto che nel caso di specie non si rientra nell’ipotesi di condominio cosiddetto “parziale”, come correttamente ritenuto dal condomino leso dalla delibera assembleare.

Quest’ultima fattispecie si configura, infatti, quando “talune cose, servizi o impianti siano destinati all'uso o al servizio di una sola parte del condominio o di alcune parti di esso rimanendo, di contro, inibiti e irrilevanti rispetto alla restante porzione di edificio o ai restanti edifici facenti parte del medesimo condominio” per cui “le spese relative, tanto di uso quanto di conservazione, devono gravare solo in capo ai condomini direttamente interessati (mentre tutti gli altri devono ritenersi esonerati)” (Tribunale Trieste, 23 febbraio 2010, n. 177).

Tuttavia, nella fattispecie in esame, non si può negare che l’impianto sia comune all’intero condominio (inteso come entrambi i “rami” del fabbricato che compongono la figura a “T” descritta nel quesito), anche se realizzato (ma non potrebbe essere fisicamente altrimenti!) in modo tale da articolarsi in diverse diramazioni e quindi raggiungere tutte le parti dell’edificio.
Il fatto che l’impianto, unitario “alla base” (collettore fognario in strada), si dirami poi in diverse colonne di scarico per raggiungere tutte le diverse unità immobiliari è cosa ben diversa da una situazione in cui l’impianto è destinato “al servizio e/o godimento di una parte soltanto dell'edificio condominiale” che ne sopporti le spese.

A maggior chiarimento, si esamini una pronuncia della Corte di Cassazione, emessa in relazione ad un caso che può considerarsi – ad avviso di chi scrive – in qualche modo analogo a quello in esame: “In tema di condominio, con riferimento al corridoio comune di accesso a più appartamenti, il condominio parziale, che per le sue caratteristiche strutturali e funzionali è destinato al servizio e/o godimento di una parte soltanto dell'edificio condominiale, non è configurabile nella parte finale del corridoio, posta a servizio di più di un appartamento, non dotata di autonomia rispetto alla parte anteriore, quantomeno come volume di spazio ed aria nonché dal punto di vista estetico. Infatti, poiché del volume, degli spazi, dell'aria e dell'estetica dell'ultimo tratto del corridoio beneficiano anche i proprietari degli appartamenti che si aprono sul primo tratto di esso, non può affermarsi che la parte finale del corridoio sia suscettibile di godimento esclusivo da parte dei soli proprietari degli appartamenti che su tale parte di corridoio si aprono”.

Ciò premesso, è evidente che la delibera assembleare è illegittima e non interpreta né ottempera in modo corretto all’ordine del Giudice.
Se si trattasse di decisione che semplicemente viola le regole sulla concreta ripartizione dei contributi condominiali essa sarebbe solamente annullabile, e quindi soggetta al ristretto termine di impugnazione di 30 giorni (dalla delibera o dalla comunicazione della stessa); tuttavia, si può legittimamente ritenere che la delibera sia invece nulla, dal momento che, nella sostanza, essa ha disatteso completamente la pronuncia del primo giudice.

Ora, per rispondere alle domande poste concretamente nel quesito, senz’altro si potrà riproporre l’eccezione di nullità della delibera in sede di impugnazione, se questa (come è scritto nel quesito) era stata proprio la principale eccezione sollevata in primo grado davanti al Giudice di Pace. Sia che quest’ultimo, poi, l’abbia respinta (di qui il motivo dell’appello), sia che non si sia pronunciato sulla medesima (a maggior ragione si proporrà appello per omessa pronuncia sulla domanda iniziale) l’eccezione in questione dovrà essere riproposta, altrimenti si intenderà rinunciata.

L’amministratore di condominio risponde del suo operato nei confronti dell’assemblea secondo le norme sul mandato: qualora, quindi, metta in esecuzione una delibera nulla risponderà per aver agito oltre i limiti del suo mandato, unitamente ai condomini che hanno adottato una delibera nulla. Si tratta di una responsabilità personale che, sotto il profilo civile, legittima un’azione risarcitoria e che presuppone anche solo la colpa e non necessariamente il dolo.

Sotto il profilo penale, si potrebbe forse ipotizzare una responsabilità ai sensi dell’art. 650 del cod. pen., ovvero derivante dall’inosservanza di un provvedimento dell’autorità giudiziaria, trattandosi nel caso di specie di ordine di pagamento di somme di denaro a carico del condominio che l’amministratore, per il suo ruolo, doveva far eseguire e – di fatto – così non è avvenuto.

Le scale, come stabilito dall’art. 1117 del c.c., sono considerate bene di proprietà comune di tutti i condomini, salvo l’esistenza di un titolo contrario.
Infatti, le scale e i relativi pianerottoli sono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato che servono, oltre che per permettere di raggiungere i singoli appartamenti, anche come mezzo per accedere al tetto dell’edificio, anch’esso parte comune condominiale in assenza di un titolo negoziale contrario (Cass. civ. n. 9986/2017, Cass. civ. n. 4372/2015, Cass. civ. n. 1498/1998).

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese delle parti comuni, il riferimento è l’art. 1123 del c.c. che stabilisce l’obbligatorietà del pagamento di esse per tutti i condomini in base al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convezione.
Lo stesso articolo indica che: 1) se i beni sono destinati a servire in maniera di diversa i singoli condomini, le spese vengono calcolate in misura proporzionale all’uso; 2) le spese per i beni che servono solo una parte dell’edificio, sono a carico solo di coloro che ne godono.

Il principio generale stabilito dall’art. 1123 c.c. si trova esplicitato dall’art. 1124 c.c. che indica le modalità di ripartizione delle spese delle scale.
Le spese sono ripartite tra le unità immobiliari a cui sono asservite e la quantificazione è fatta in base al valore di ciascun immobile e in misura proporzionale all’altezza dal suolo.

Dalle norme di legge si nota che non c’è alcun riferimento all’utilizzo effettivo come criterio per la ripartizione delle spese, sicché si considera che il principio che vige sia quello della potenzialità all’uso del bene comune, non rilevando l’uso più intensivo o la diversa destinazione data ad un appartamento.

Non è quindi rilevante, ai fini di stabilire se le spese per il mantenimento della scala siano dovute o meno, il fatto che il proprietario dell’appartamento non la utilizzi perché non serve più per l’ingresso nella propria unità immobiliare.

Nel caso di specie, dunque, il proprietario delle due unità immobiliari unite che affacciano su scale e pianerottoli diversi, dovrà continuare a sostenere i costi per il mantenimento di essi, indipendentemente dal fatto che usi o meno in concreto la scala.
Può, infatti, potenzialmente riprendere ad utilizzarla in qualsiasi momento e per la natura di bene comune essenziale per la struttura dell’edificio, rimarrà sempre obbligato a sostenerne le spese.

L’unico modo per esonerare il condomino dal pagamento delle spese della scala che non usa, potrà essere l’approvazione di una delibera assembleare votata all’unanimità o la stipula di una convenzione tra tutti i condomini e da essi sottoscritta, che sia opponibile anche ai futuri acquirenti delle unità immobiliari.

Il tetto di un edificio condominiale rientra tra i beni comuni come previsto dall’ art.1117 c.c., a meno che non risulti il contrario in modo chiaro ed univoco, dal titolo di acquisto dei singoli appartamenti o dal regolamento condominiale approvato da tutti i condomini (Cass. civ. 8593/2022, Cass. civ. n. 4060/1995).

Nel caso di specie sono presenti due edifici distinti, entrambi facenti parte dello stesso Condominio e si pone il problema di come suddividere la quota di spese straordinarie, rimaste insolute, per il rifacimento del tetto della palazzina B, relative ad un’unità immobiliare in vendita all’asta.

A tal proposito si osserva quanto segue.
La presunzione di comunione del tetto è stata esclusa nei casi in cui il Condominio sia costituito da più unità immobiliari autonome tali da dar vita ad un “condominio orizzontale” (Cass. civ. n. 10370/2021; Cass. civ. n. 22466/2010).
Il principio alla base di queste pronunce giurisprudenziali è la necessità, affinché si possa ritenere il bene comune a tutti i partecipanti, della sussistenza di “connotati strutturali e funzionali comportanti la materiale destinazione del bene al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari”.
È facilmente applicabile il medesimo principio anche alla fattispecie in esame in cui il Condominio è costituito da due edifici distinti.
In questo caso il tetto di ogni palazzina è un bene comune per i proprietari sottostanti per cui svolge la funzione di copertura.
Le spese per gli interventi su di esso, quindi, dovranno essere sostenute solo da questi e non da tutti i condomini.

Anche l’analisi dell’art. 1123 del c.c. viene a sostegno di questo principio.
L’art. 1123 c.c. comma 1 del c.c. stabilisce che le spese sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
I commi seguenti dell’articolo invece stabiliscono che se il bene comune serve i condomini in misura diversa, le spese saranno ripartite in base all’uso che ciascuno può farne (art. 1123 c.c. comma 1) oppure che in caso in cui una parte comune serve solo una parte dell’immobile, le spese saranno sostenute dai condomini che ne traggono utilità (art. 1123 c.c. comma 1).
Da quest’ultima disposizione è nata la figura del “Condominio parziale” di matrice giurisprudenziale.
Ciò accade quando alcune parti o servizi comuni dell’edificio appartengano o servano solo ad alcuni partecipanti.
Ne deriva quindi un’implicazione riguardo alla gestione e imputazione delle spese perché non sussiste il diritto di tutti i condomini di partecipare all’assemblea e deliberare sui beni o servizi di cui non hanno la titolarità e di conseguenza nemmeno il dovere di pagare le spese.

I condomini di ciascuna palazzina avrebbero dovuto deliberare autonomamente i lavori per il tetto del proprio edificio con la composizione e la maggioranza necessaria per l’approvazione calcolate sulla titolarità effettiva e non sul totale del Condominio (Cass. civ. n. 791/2020, Cass. civ. n. 23851/2010).

Nonostante pare che questo non sia stato fatto e siano stati approvati i lavori con un’unica delibera per tutto il Condominio, a nostro parere i costi dei rifacimenti dei due tetti dovranno rimanere in ogni caso separati.
Le rate straordinarie del costo dei lavori approvate dall’Assemblea si basano su due preventivi differenti per ciascun edificio il che implica che, ragionevolmente, anche le spese siano state suddivise autonomamente per ciascun edificio.
Il Condominio, quindi, ha approvato spese diverse e autonome per ciascuna palazzina per il rifacimento del proprio tetto e i partecipanti rimangono obbligati al pagamento dell’importo approvato relativo alla propria copertura e non certo a quella dell’altro edificio.

Si ritiene, in ogni caso, che l’Assemblea debba deliberare su come assorbire la quota non pagata relativa all’immobile andato all’asta non potendo essere suddivisa sugli altri condomini senza un’approvazione specifica.
In questo caso l’Assemblea avrà il diritto di stabilire come coprire il debito nella maniera che ritiene più opportuna anche, eventualmente, derogando ai principi di legge come stabilisce l’art. 1123 c.c. comma 1 del c.c.

La norma di legge per la questione in oggetto è l’art. 1122 bis c.c. che afferma il diritto dei condomini ad installare gli impianti per la produzione dell’energia da fonti rinnovabili sul lastrico solare o su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

Nel caso in cui l’intervento vada a modificare parti comuni – come è il caso dell’impianto posizionato sul lastrico solare comune - è necessario comunicarlo all’amministratore il quale trasmetterà la notizia all’assemblea che potrà prescrivere, con la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio (art. 1136 comma 5), le modalità alternative di esecuzione, imporre cautele a salvaguardia della stabilità, sicurezza e decoro architettonico e ripartirà l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni.

L’unico limite stabilito dalla legge per questa ripartizione è la salvaguardia delle diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o in qualunque atto.

Si tenga presente che l’art. 1118 del c.c. stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare di sua proprietà salvo che il titolo disponga diversamente.

In linea generale, quindi, si può ritenere che il criterio da applicare per la suddivisione del lastrico solare per il posizionamento del fotovoltaico, sia il medesimo che viene utilizzato per assegnare i diritti sulle parti comuni – e di conseguenza per la ripartizione delle spese - all’interno del condominio.
La suddivisione in millesimi è senza dubbio corretta e può essere sottoposta per l’approvazione da parte dell’assemblea con la maggioranza indicata nell’art. 1136 comma 5.

A parere dello scrivente, però, l’assemblea, può deliberare di suddividere il lastrico solare in maniera diversa, ad esempio, in parti uguali in base al numero di unità immobiliari.
L’art. 1123 del c.c. stabilisce che il criterio legale del valore della proprietà ai fini della ripartizione delle spese condominiali, possa essere modificato con una convenzione tra le parti approvata all’unanimità (Cass. Civ. 6010/2019, Cass. Civ. 21086/2022).
Si ritiene, quindi, che, in via cautelativa e per analogia con l' art. 1123 del c.c., sia opportuno ottenere una delibera assembleare all’unanimità per la suddivisione del lastrico solare in base al numero di unità immobiliari.

La fattispecie trattata è norma speciale rispetto all’art. 1102 del c.c. che, pur rimanendo principio basilare dei rapporti tra partecipanti alla comunione, viene derogata dalla disposizione dell’art. 1122 bis c.c. che permette di adibire una parte comune per un uso esclusivo in relazione all’apposizione di un impianto di energia da fonti rinnovabili e limitatamente all’ampiezza della superficie deliberata dall’assemblea.

1) Centrale Termica (spese di conduzione, ricambi, eccetera).
Ci si sente di condividere le considerazioni espresse sul punto, a cui francamente rimane da aggiungere ben poco. Le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria attengono alla proprietà dell’impianto e non al consumo della forza calore e come tale devono essere ripartite in proporzione alle singole quote di comproprietà dei condomini e non in base al livello di consumo di ciascuna famiglia che abita nei singoli appartamenti. In questo senso è piuttosto chiara anche Cass.Civ. n.1420 del 27.01.2004,la quale ha precisato che tutte le spese che attengono alla integrazione dell’ impianto comune e alla conservazione del suo valore capitale:”… interessano i condomini quali proprietari dell’impianto, a cui carico la legge (articolo 1123 primo comma Cc) pone l’obbligo di concorrere alle spese, configurando a carico di essi obbligazioni propter rem, che, nascendo dalla contitolarità del diritto reale sull’impianto comune, sono dovute in proporzione della quota che esprime la misura della appartenenza.”
Applicando tali principi le spese di manutenzione della centrale termica devono essere ripartite attraverso la tabella millesimi generali e non in proporzione al consumo della forza calore effettuato durante l’anno da ciascun proprietario.


2-3) Cassetta di contabilizzazione posta in prossimità dell’appartamento (ricambi)- Videocitofono (ricambi).

I punti 2 e 3 possono essere trattati congiuntamente, ma in questo caso non è possibile dare sostegno alle ragioni dell’autore del quesito

Il n.3 dell’art. 1117 del c.c. detta un principio estremamente importante in merito agli impianti condominiali, che il legislatore ha ripreso dalla giurisprudenza che è in questo senso è sempre stata costante.

Gli impianti, secondo la norma in esame, devono considerarsi condominiali fino al punto di diramazione ai locali in proprietà individuale dei singoli condomini, o, in caso di impianti unitari fino al punto di utenza.

Ulteriormente banalizzando, la parte dell’impianto che sta all’esterno dell’appartamento è da considerarsi condominiale, mentre la parte che entra nella nostra abitazione diviene in proprietà esclusiva.

Applicando tale principio all’impianto citofonico, deve essere addebitato al singolo condominio la sostituzione del risponditore installato all’interno dei locali in proprietà individuale, devono essere ripartite ai sensi dell’art. 1123 del c.c. e in base alle tabelle generali i lavori che attengono ad esempio alla manutenzione della pulsantiera esterna all’edificio o i fili di collegamento ai singoli punti di utenza.

In merito agli apparecchi di contabilizzazione posti in prossimità dell’appartamento essi rappresentano proprio il punto di utenza del singolo impianto unitario costituendo il punto di snodo tra la parte condominiale e la parte in proprietà individuale dell’impianto. Per tale motivo essi devono considerarsi di proprietà individuale e i costi per la loro manutenzione e sostituzione devono essere sopportati dal singolo proprietario.

Se gli interventi che si intendono agevolare coinvolgono solo gli appartamenti di quella specifica scala, ai sensi dell’ultimo comma dell’art.1123 del c.c., le decisioni sulla loro fattibilità devono essere adottati solo dai proprietari delle unità immobiliari coinvolte.

La verità però, è che affinché si possa accedere al bonus 110%, è necessario che l’intervento che si intende agevolare comporti un balzo dell’edificio condominiale di due classi di efficientamento energetico (si rinvia al tecnico edile per maggiori chiarimenti sul punto).

Questo comporta nella stragrande maggioranza dei casi che possono essere oggetto di agevolazione solo interventi particolarmente rilevanti che comportano la ristrutturazione dell’intero palazzo (e non solo della specifica scala), spesso coinvolgendo anche le singole unità immobiliari in proprietà esclusiva, con la conseguente necessità che l’intervento agevolabile potrà essere approvato solo con l’unanimità dei proprietari. Anche per tale motivo è molto difficile che il singolo condomino possa aderire ai benefici del 110% per la singola unità abitativa, ma su questo punto è sempre opportuno richiedere il parere di un tecnico edile.

Il tetto in quanto parte dell’edificio destinato alla sua copertura deve considerarsi comune ai sensi del n.1) dell’art.1117 del c.c., salvo che il titolo non disponga diversamente. Nel caso specifico non vi è alcun titolo che deroghi a quanto disposto dalla norma citata anzi, la natura condominiale del tetto viene ribadita dal regolamento di condominio. Anche la gronda, in quanto accessorio del tetto medesimo ed elemento fondamentale per il sistema di scolo delle acque meteoriche del palazzo segue la medesima sorte, dovendosi anch’esso considerare bene comune (Trib. Genova n.4766 del 23.11.2005 Trib. Milano del 14.11.1991 e Cass.Civ.,Sez.II, n. 11109 del 15.05.2007).

Accertata la natura condominiale del tetto e della relativa gronda, si dovrebbe concludere che le spese per la loro manutenzione debbano essere ripartite applicando il 1° co. dell’art. 1123 del c.c. e quindi utilizzando la tabella dei millesimi generali, proprio perché il tetto è una parte dell’edificio che assolve ad una funzione utile per l’intera collettività condominiale. Non può quindi farsi applicazione del successivo comma 3° dell’art. 1123 del c.c., il quale troverebbe applicazione quando vi sono beni comuni destinati a servire solo una parte del fabbricato. Vi è da dire però che stante la presenza di un regolamento di condominio è fondamentale verificare che in tale documento non vi siano disposizioni che deroghino a quanto previsto dal codice civile, in quanto in questo caso sarebbero le norme del regolamento a prevalere.