Non basta una gestione imperfetta o qualche ritardo nei rendiconti, per perdere il compenso. Ma quando le irregolarità diventano gravi, ripetute e tali da compromettere la funzione stessa dell'incarico professionale, l'amministratore di condominio può essere condannato a restituire quanto percepito nel corso del tempo.
È questo il principio chiave che emerge da una recente pronuncia della Corte d'Appello di Napoli - la sentenza 1662/2026 - che ha ribaltato l'esito del primo grado ma, soprattutto, offerto significative indicazioni per tutti i condomini e professionisti.
Il caso giudiziario prendeva avvio da un'azione legale promossa da un condominio nei confronti di due amministratori, che si erano avvicendati nella gestione nel corso degli anni. Secondo quanto dedotto dall'ente, l'attività amministrativa era stata segnata da una serie di gravi irregolarità protratte nel tempo: dalla mancata presentazione dei rendiconti per più annualità a una contabilità ritenuta incompleta e inattendibile, dal mancato recupero delle quote condominiali nei confronti dei morosi agli omessi pagamenti verso fornitori e Agenzia delle Entrate.
A ciò si aggiungevano ulteriori profili critici, come la carente manutenzione delle parti comuni e l'inerzia rispetto a una situazione di pericolo segnalata dall'autorità comunale. La gravità delle contestazioni aveva portato, tra l'altro, alla revoca giudiziale del primo amministratore, disposta proprio in ragione dell'omessa rendicontazione.
Sulla base di ciò, il condominio aveva agito in giudizio chiedendo non soltanto l'accertamento delle irregolarità contabili, ma anche la condanna dei convenuti al risarcimento danni, quantificati in misura corrispondente ai compensi professionali percepiti da ciascun amministratore, oltre ad ulteriori pregiudizi asseritamente derivanti dalla cattiva amministrazione.
Dopo un primo grado sfavorevole al condominio, la Corte d'Appello ha rovesciato la decisione con un ragionamento giuridicamente approfondito. Alla base, la considerazione per cui il rapporto tra condominio e amministratore è fondato su un contratto di mandato. Sostanzialmente ciò significa che si applicano le regole degli artt. 1703 e seguenti del Codice Civile e che l'amministratore deve eseguire diligentemente l'incarico. Se non lo fa, risponde per inadempimento contrattuale.
La Corte territoriale ha chiarito chi deve provare cosa. Infatti, il condominio è tenuto ad allegare gli inadempimenti e l'amministratore deve dimostrare di aver rispettato i propri doveri professionali. Ebbene, nella vicenda gli amministratori non hanno fornito prove adeguate della loro diligenza. Peraltro, il giudice d'appello ha accertato che uno degli amministratori convenuti non aveva contestato la presenza di una grave esposizione debitoria del condominio nei confronti del fornitore del gas, né aveva dimostrato di avere messo in atto iniziative effettive contro i condomini morosi, non avendo neanche prodotto lettere di messa in mora.
Nella sentenza 1662/2025, la Corte individua tre pilastri della buona gestione condominiale. Anzitutto la rendicontazione, perché l'amministratore deve redigere annualmente il rendiconto e convocare l'assemblea per approvarlo. La mancata rendicontazione per anni è una violazione gravissima degli obblighi connessi al rapporto.
C'è poi la riscossione delle quote in quanto, anche prima della riforma del 2012, l'amministratore era comunque tenuto ad attivarsi per recuperare i crediti. Oggi, a seguito della riforma e dell'introduzione dell'art. 1129 del c.c., nella sua versione aggiornata, la posizione dell'amministratore è stata aggravata sotto il profilo della responsabilità. Infatti, l'obbligo di perseguire i condomini morosi è stato espressamente sancito dal nono comma, il quale prevede che - salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea - il professionista è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati, entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito è esigibile.
Inoltre, al fine di garantire la tutela delle parti comuni, l'amministratore è tenuto per legge a intervenire anche in situazioni urgenti. Nella vicenda in oggetto, un'ordinanza comunale imponeva lavori urgenti, ma non è stato dimostrato alcun intervento reale.
Non solo. Uno dei passaggi più importanti della sentenza rimarca che la morosità dei condomini non è una scusa per l'inerzia dell'amministratore. Anzi, proprio in questi frangenti è richiesto più impegno e l'adozione di iniziative concrete (anche solo stragiudiziali). Come sopra accennato, nella vicenda è stata acclarata la mancanza di una lettera di messa in mora, dimostrando così il totale disinteresse per le conseguenze giuridiche di detta inerzia.
Ma il vero punto decisivo della pronuncia sta nell'aver stabilito la restituzione dei compensi, e non il risarcimento danni. La Corte territoriale ha chiarito che la prestazione dell'amministratore è stata "sostanzialmente inutile" (inutiliter data) e inquadrato la gravità degli inadempimenti nella prospettiva di cui all'art. 1455 del c.c..
In breve: se l'amministratore non rende i conti, non recupera i crediti e non gestisce diligentemente il condominio, allora non ha svolto davvero il suo lavoro. Quindi il suo compenso non ha più una giustificazione e va riconsegnato ai paganti. Ecco perché la Corte ha condannato il primo amministratore convenuto a restituire più di 15mila euro e il secondo quasi 8mila euro (senza interessi perché non richiesti).
Ai fini della restituzione, non basta però la sola revoca giudiziale. È necessaria invece l'allegazione della prova di una pluralità di inadempimenti gestionali gravi, reiterati e tali da incidere sugli obblighi essenziali connessi al mandato del professionista. Sono circostanze in cui la prestazione diventa di fatto inutile, con la conseguenza che il contratto di mandato si considera risolto per inadempimento.
In conclusione, la sentenza in oggetto ricorda a tutti i condomini che è possibile agire anche dopo anni e non serve sempre dimostrare un danno economico preciso. Conta, infatti, la qualità della gestione. Per gli amministratori, invece, non basta "tenere in piedi" il condominio, ma servono attività concrete, documentate e diligenti. La mancata prova della bontà del proprio operato può essere decisiva. In altre parole, l'amministratore non è pagato "a prescindere", ma per svolgere professionalmente una funzione effettiva. Se questa funzione viene meno per gravi inadempimenti, il compenso può essere restituito ma sempre con una verifica rigorosa del caso concreto, evitando automatismi.
È questo il principio chiave che emerge da una recente pronuncia della Corte d'Appello di Napoli - la sentenza 1662/2026 - che ha ribaltato l'esito del primo grado ma, soprattutto, offerto significative indicazioni per tutti i condomini e professionisti.
Il caso giudiziario prendeva avvio da un'azione legale promossa da un condominio nei confronti di due amministratori, che si erano avvicendati nella gestione nel corso degli anni. Secondo quanto dedotto dall'ente, l'attività amministrativa era stata segnata da una serie di gravi irregolarità protratte nel tempo: dalla mancata presentazione dei rendiconti per più annualità a una contabilità ritenuta incompleta e inattendibile, dal mancato recupero delle quote condominiali nei confronti dei morosi agli omessi pagamenti verso fornitori e Agenzia delle Entrate.
A ciò si aggiungevano ulteriori profili critici, come la carente manutenzione delle parti comuni e l'inerzia rispetto a una situazione di pericolo segnalata dall'autorità comunale. La gravità delle contestazioni aveva portato, tra l'altro, alla revoca giudiziale del primo amministratore, disposta proprio in ragione dell'omessa rendicontazione.
Sulla base di ciò, il condominio aveva agito in giudizio chiedendo non soltanto l'accertamento delle irregolarità contabili, ma anche la condanna dei convenuti al risarcimento danni, quantificati in misura corrispondente ai compensi professionali percepiti da ciascun amministratore, oltre ad ulteriori pregiudizi asseritamente derivanti dalla cattiva amministrazione.
Dopo un primo grado sfavorevole al condominio, la Corte d'Appello ha rovesciato la decisione con un ragionamento giuridicamente approfondito. Alla base, la considerazione per cui il rapporto tra condominio e amministratore è fondato su un contratto di mandato. Sostanzialmente ciò significa che si applicano le regole degli artt. 1703 e seguenti del Codice Civile e che l'amministratore deve eseguire diligentemente l'incarico. Se non lo fa, risponde per inadempimento contrattuale.
La Corte territoriale ha chiarito chi deve provare cosa. Infatti, il condominio è tenuto ad allegare gli inadempimenti e l'amministratore deve dimostrare di aver rispettato i propri doveri professionali. Ebbene, nella vicenda gli amministratori non hanno fornito prove adeguate della loro diligenza. Peraltro, il giudice d'appello ha accertato che uno degli amministratori convenuti non aveva contestato la presenza di una grave esposizione debitoria del condominio nei confronti del fornitore del gas, né aveva dimostrato di avere messo in atto iniziative effettive contro i condomini morosi, non avendo neanche prodotto lettere di messa in mora.
Nella sentenza 1662/2025, la Corte individua tre pilastri della buona gestione condominiale. Anzitutto la rendicontazione, perché l'amministratore deve redigere annualmente il rendiconto e convocare l'assemblea per approvarlo. La mancata rendicontazione per anni è una violazione gravissima degli obblighi connessi al rapporto.
C'è poi la riscossione delle quote in quanto, anche prima della riforma del 2012, l'amministratore era comunque tenuto ad attivarsi per recuperare i crediti. Oggi, a seguito della riforma e dell'introduzione dell'art. 1129 del c.c., nella sua versione aggiornata, la posizione dell'amministratore è stata aggravata sotto il profilo della responsabilità. Infatti, l'obbligo di perseguire i condomini morosi è stato espressamente sancito dal nono comma, il quale prevede che - salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea - il professionista è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati, entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito è esigibile.
Inoltre, al fine di garantire la tutela delle parti comuni, l'amministratore è tenuto per legge a intervenire anche in situazioni urgenti. Nella vicenda in oggetto, un'ordinanza comunale imponeva lavori urgenti, ma non è stato dimostrato alcun intervento reale.
Non solo. Uno dei passaggi più importanti della sentenza rimarca che la morosità dei condomini non è una scusa per l'inerzia dell'amministratore. Anzi, proprio in questi frangenti è richiesto più impegno e l'adozione di iniziative concrete (anche solo stragiudiziali). Come sopra accennato, nella vicenda è stata acclarata la mancanza di una lettera di messa in mora, dimostrando così il totale disinteresse per le conseguenze giuridiche di detta inerzia.
Ma il vero punto decisivo della pronuncia sta nell'aver stabilito la restituzione dei compensi, e non il risarcimento danni. La Corte territoriale ha chiarito che la prestazione dell'amministratore è stata "sostanzialmente inutile" (inutiliter data) e inquadrato la gravità degli inadempimenti nella prospettiva di cui all'art. 1455 del c.c..
In breve: se l'amministratore non rende i conti, non recupera i crediti e non gestisce diligentemente il condominio, allora non ha svolto davvero il suo lavoro. Quindi il suo compenso non ha più una giustificazione e va riconsegnato ai paganti. Ecco perché la Corte ha condannato il primo amministratore convenuto a restituire più di 15mila euro e il secondo quasi 8mila euro (senza interessi perché non richiesti).
Ai fini della restituzione, non basta però la sola revoca giudiziale. È necessaria invece l'allegazione della prova di una pluralità di inadempimenti gestionali gravi, reiterati e tali da incidere sugli obblighi essenziali connessi al mandato del professionista. Sono circostanze in cui la prestazione diventa di fatto inutile, con la conseguenza che il contratto di mandato si considera risolto per inadempimento.
In conclusione, la sentenza in oggetto ricorda a tutti i condomini che è possibile agire anche dopo anni e non serve sempre dimostrare un danno economico preciso. Conta, infatti, la qualità della gestione. Per gli amministratori, invece, non basta "tenere in piedi" il condominio, ma servono attività concrete, documentate e diligenti. La mancata prova della bontà del proprio operato può essere decisiva. In altre parole, l'amministratore non è pagato "a prescindere", ma per svolgere professionalmente una funzione effettiva. Se questa funzione viene meno per gravi inadempimenti, il compenso può essere restituito ma sempre con una verifica rigorosa del caso concreto, evitando automatismi.
