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Articolo 63 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

(R.D. 30 marzo 1942, n. 318)

Dispositivo dell'art. 63 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

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Consulenze legali
relative all'articolo 63 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Gianluca S. chiede
martedì 16/04/2019 - Lazio
“Salve,

volevo porre il seguente quesito avente tematica Condominiale.

Nel gennaio 2016 ho acquistato un appartamento dalla società costruttrice dell’intero stabile (società venditrice o anche costruttore). Nel marzo 2015 il costruttore, proprietario di alcuni appartamenti invenduti, in qualità di condomino, ricorre alla delibera assunta dal condominio di approvazione del bilancio preventivo 2015 relativamente al non corretto riparto degli oneri condominiali preventivi. Il ricorso si è concluso nel 2019 con sentenza avversa al condominio e la sua condanna al pagamento di oneri legali ed imposta di registro.

Si aggiunge che:

- nell’atto notarile di compravendita, avvenuto nella presunta buona fede di entrambi gli attori, non è stata data informativa circa eventuali cause pendenti ed, inoltre, è stato pattuito con la società immobiliare venditrice, che “rimarranno a carico della società venditrice gli oneri in essere e/o aventi titolo anteriore alla data odierna”.

- Non ho preso parte ad alcuna delibera condominiale di nomina di un legale rappresentante per redimire la controversia legale in oggetto, in quanto avvenuta prima dell’atto di rogito.

Alla luce di quanto sopra, dovrei sostenere le suddette spese legali?

Sperando nel vs aiuto, ringrazio anticipatamente”
Consulenza legale i 19/04/2019
In caso di vendita di un appartamento la suddivisione delle spese condominiali tra acquirente e venditore è uno dei motivi principali di lite.
In assenza di specifiche pattuizioni tra le parti, soccorre il co. 4 ° dell’art. 63 dip.att. del c.c. il quale dispone: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.”

Ad una prima lettura la norma citata parrebbe di facile applicazione: le spese condominiali sorte antecedentemente la vendita rimangono in carico alla parte venditrice, per quelle approvate nell’anno della vendita e nell’anno immediatamente precedente sussiste la responsabilità solidale sia dell’acquirente che del venditore, mentre per le spese successive alla vendita l’unico soggetto obbligato è il nuovo proprietario (fatto salvo quanto dispone il nuovo co.5° dell’art. 63 disp.att. del c.c.).

Vi è da segnalare, tuttavia, che attorno alla norma appena illustrata sussiste all’oggi un contrasto tra pronunce giurisprudenziali che non pare essere stato chiarito né dalla riforma del condominio apportata dalla L.n.220/2012, né dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.
Il problema sorge per quelle deliberazioni assembleari che vengono adottate dal consesso dei proprietari prima della vendita, ma eseguite successivamente alla cessione della unità immobiliare.
Secondo un primo orientamento, ai fini di stabilire chi tra acquirente e venditore è chiamato a sostenere l’esborso, si dovrebbe fare riferimento al momento in cui la delibera che prevede il relativo onere condominiale è stata approvata dalla assemblea.
Secondo un altro orientamento, del tutto contrario al precedente, si deve fare riferimento non al momento in cui è stata adottata la delibera assembleare, ma nel momento in cui la spesa condominiale viene concretamente pagata dall’amministratore.
Un terzo e più recente orientamento complica, se possibile, ulteriormente le cose e distingue le spese ordinarie dalle spese straordinarie: per le prime si deve fare riferimento al momento in cui viene compiuto effettivamente l’attività gestionale, per le seconde l’obbligo di pagamento si determina tenendo conto della data della delibera assembleare che le ha approvate.

Fortunatamente per quanto riguarda le spese legali sostenute dal condominio relativamente ad una controversia insorta antecedentemente alla vendita dell’immobile soccorre Cass. Civ.n.10405/2010, secondo la quale:” in relazione alle spese legali autorizzate dall’assemblea condominiale prima della vendita è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa; sicché il nuovo proprietario che abbia anticipato il pagamento al condominio ha titolo al rimborso, perché l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino”

In forza della pronuncia appena citata, salvo che siano intervenuti particolari pattuizioni tra le parti, il nuovo proprietario non è tenuto a sostenere le spese legali e l’imposta di registro liquidate in una sentenza che ha avuto origine da un contenzioso iniziato prima che quest’ultimo entrasse a far parte della compagine condominiale. Inoltre, se l’attuale condomino ha dovuto sostenere comunque degli oneri condominiali derivanti dal predetto contenzioso, lo stesso avrebbe diritto ai sensi del co. 4° dell’art.63 disp.att del c.c. di pretendere dal suo venditore la ripetizione di quanto sborsato.
Alla luce di quanto detto il condominio non ha titolo per pretendere dall’autore del quesito le spese legali descritte, e comunque se qualcosa è stato pagato si avrebbe diritto a richiederne la ripetizione dalla società venditrice.


VALENTINO R. chiede
giovedì 05/04/2018 - Campania
“Nel corso del 2015 viene notificato decr. ingiuntivo e precetto ad un condomino moroso. A maggio 2016 il giudice dell’esecuzione nomina il custode giudiz. e l’esperto per la stima dell’immobile. L’esperto chiede all’amministratore le spese dovute per il 2015 e il 2016 che l’amm.re chi comunica. In data 16.3.17 l’assemblea approva il rendiconto delle spese cond.li. al 31.12.2016 con un debito sull’immobile di circa € 6000 oltre le spese legali. Nel frattempo l’avv.che ha curato il decr.ing.si inserisce nel passivo a termini di legge. Con effetto dal 1.7.2017 viene emesso decreto di trasferimento all’aggiudicatario dell’immobile all’asta. Il nuovo condomino si rifiuta di pagare il saldo al 31.12.2016 e chiede di pagare solo le spese fatte nel 2016 e 2017. In data 19.7.2017 l’assemblea approva il saldo al 30.6.2017.
Normalmente, per prassi, nel nuovo rendiconto da approvarsi si riportano sempre debiti e crediti dell’ultimo rendiconto approvato.Orbene,se nel rendiconto al 31.12.2016 sono riportati anche i debiti degli anni pregressi, anno per anno di gestione,l’acquirente è tenuto a pagare il saldo 2016 (o meglio al 30.6.2017) o solo le spese fatte nel 2016 e 2017?
Potete citare sentenze della Cassazione?”
Consulenza legale i 09/04/2018
Per rispondere in maniera esauriente al quesito, è necessario prendere le mosse dall’analisi del comma 4° dell’’art.63 disp.att. del c.c,il quale trova applicazione anche nel caso in cui l'immobile sia stato acquisito attraverso un' asta giudiziaria.
Tale comma dispone:” Chi subentra nei diritti di un c (ovvero chi acquista l’immobile n.d.r) è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. “

Sì deve precisare che con il termine: “anno in corso e a quello precedente.”, il legislatore fa riferimento non all'anno solare, ma bensì all'anno contabile determinato dalla chiusura del bilancio condominiale.
Da ciò discende necessariamente che la normativa esaminata deve trovare applicazione solo ed esclusivamente per le spese condominiali maturate e rendicontate nel bilancio consuntivo vigente alla data del trasferimento dell’immobile, oltre che per le spese preventivate e approvate sempre alla data del trasferimento nel bilancio preventivo.

Ciò comporta che tutte le spese condominiali rimaste insolute, che sono maturate e rendicontate in anni antecedenti, non ricadono nel campo di applicazione dell’art 63 disp.att. del c.c; questo indipendentemente dal fatto che esse vengano costantemente richiamate dall'amministratore nei nuovi bilanci dello stabile solitamente alla voce: “saldo esercizio precedente”; voce necessariamente a debito quando si parla della posizione di un condomino abitualmente moroso.

In forza di quanto sopra detto, non potrà essere richiesta dall’amministratore di condominio l'intera posizione debitoria del precedente proprietario a chi ha acquistato l'unità abitativa attraverso una procedura di asta giudiziaria; da essa andranno escluse tutte le spese maturate e rendicontate nei bilanci consuntivi del condominio antecedenti all'ultimo approvato alla data del decreto di trasferimento della unità abitativa.
Potrà, invero, essere richiesto al nuovo condomino, la sommatoria delle voci risultanti dal saldo del bilancio consuntivo e di quello preventivo approvati dalla assemblea condominiale alla data del decreto di trasferimento dell'immobile.

Il vecchio proprietario tuttavia, rimane comunque obbligato, verso il suo ex condominio, al pagamento delle spese condominiali, sia per quanto riguarda i debiti pregressi non rientranti nel campo di applicazione del comma 4° dell’art 63 disp. att. del c.c. sia per i contributi condominiali dell’anno in corso e di quello precedente.
L’art. 63 disp. att del c.c. comma 4°, infatti, in relazione ai contributi condominiali che ricadono nel suo campo di applicazione, fa sorgere in capo all’acquirente e al venditore della unità abitativa un debito a cui sono entrambisolidalmente vincolati al pagamento. In altre parole l’amministratore di condominio potrà richiedere il pagamento dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente, sia al vecchio proprietario sia a quello nuovo, potendo scegliere tra chi, dei due, offra migliori garanzie di pagamento; chi prima paga andrà poi a liberare l’altro nei confronti del condominio.

Tutte le spese condominiali di cui il vecchio proprietario rimane DEBITORE nei confronti della compagine condominiale, vuoi singolarmente, vuoi solidalmente con l'acquirente , potranno essere recuperate dal condominio, facendolo partecipare alla ripartizione di quanto ricavato dalla vendita forzosa dell’appartamento. Bene quindi ha fatto il collega che segue il condominio del quesito, a far intervenire tempestivamente lo stesso nella ripartizione del ricavato derivante dallavendita forzosa dell’appartamento.

Accade però piuttosto frequentemente, che per incapienza del ricavato dalla vendita, il condominio non trovi soddisfazione del proprio credito mediante intervento nella procedura esecutiva. Questo accade perché il condominio deve concorrere con altri creditori nella ripartizione del ricavato, i quali hanno spesso un credito avente un privilegio di grado superiore, rispetto al credito da spese condominiali vantato dal condominio (si pensi ad esempio al credito ipotecario vantato dagli istituti bancari).
In caso di mancata soddisfazione del credito attraverso il riparto del ricavato della vendita forzosa dell’appartamento, l’unica alternativa per il condominio è quella di instaurare nuove procedure esecutive nei confronti del vecchio proprietario colpendo altri beni dello stesso, se esistenti.

Quindi, venendo a trattare più nello specifico la questione posta nel quesito, sulla base di quanto si è sopra detto, non può essere censurato il comportamento tenuto dal nuovo proprietario.
Tenendo conto che il decreto di trasferimento reca la data del 01.07.2017, il nuovo proprietario in forza del comma 4° dell’art 63 disp.att del c.c. sarà tenuto solo al pagamento delle spese a bilancio consuntivo per l’anno 2016 e di quelle preventivate per l’anno 2017, il cui pagamento, in virtù del vincolo di solidarietà derivante dal comma sopra citato, potrà essere richiesto dall’amministratore anche al vecchio proprietario. Per il debito meno recente risultante alla voce “saldi esercizi precedenti”, invece, l’unica strada per il condominio è quella di persistere nelle attività recuperatorie nei confronti del vecchio proprietario, in quanto il nuovo non è vincolato al pagamento.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione, tuttavia, ha un attimo mitigato l’interpretazione letterale del 4° comma dell’art 63 disp. att. del c.c. sopra riferita, venendo incontro alle esigenze della compagine condominiale.
Questo è avvenuto in particolar modo nei casi in cui sussiste una forte discrepanza tra la delibera di approvazione e ripartizione di determinati lavori condominiali e la loro concreta esecuzione: si pensi, ad esempio, a lavori straordinari che si protraggono per più annualità di bilancio. In tali casi sovente accade che l’assemblea condominiale deliberi di effettuare determinati lavori straordinari, approvando anche contestualmente una contribuzione straordinaria, ma si decida anche di procrastinare la messa in opera dei lavori, in attesa di accumulare idonea provvista, ad esempio, in un fondo condominiale realizzato “ad hoc” per finanziare l’intervento.

Orbene, la giurisprudenza della Corte di Cassazione, superando un contrasto giurisprudenziale piuttosto acceso, sembra essersi ormai assestata stabilendo che l’obbligo di pagare le spese condominiali sorga nel momento in cui vengano concretamente eseguiti i lavori, e non nel momento in cui l’assemblea deliberi di effettuare detti lavori, o nel momento in cui venga approvato il r straordinario degli stessi (si veda Cass. Civ.,Sez.II, del 09.09.2008 n.23345; conforme, Cass.Civ.,Sez. II, del 18.04.2003 n. 6323).

Seguendo quindi tale orientamento, se un lavoro di manutenzione condominiale viene approvato e rendicontato in un bilancio consuntivo anteriore all’ultimo approvato alla data del trasferimento dell’immobile, ma esso è concretamente eseguito successivamente alla data portata dal decreto di trasferimento, dei relativi insoluti lasciati dal precedente condomino sarà chiamato a risponderne il nuovo proprietario. Questo orientamento si giustifica, secondo i giudici, dal fatto che è il nuovo c a godere dei benefici derivanti dalla esecuzione dei lavori, in particolare dall’incremento di valore di cui gode la sua unità abitativa.

Stefania C. chiede
venerdì 30/03/2018 - Lazio
“Buongiorno a dicembre 2014 ho acquistato casa,con delibera dell'amministratore che dichiarava che fino a quel giorno la signora venditrice aveva pagato tutte le spese;ma nel 2015 ho scoperto che doveva ancora 951€ per le spese legali di una causa condominiale da lei persa con il condomino di sopra, più 246€ di acqua, non so dirle con certezza se entrambe le spese siano riferite al 2014 o meno. L'amministratore prima mi ha detto che le spese legali non mi competono, poi me le ha richieste. Posso capire che debba pagare forse per l'acqua, ma devo pagare anche per una causa legale persa da altri?la delibera non è prova di inesattezza da parte dell'amministratore, il quale afferma che tali spese sono state create a preventivo nel 2015? Grazie”
Consulenza legale i 07/04/2018
Il quesito posto trova adeguata e puntuale risposta nell’art. 63 disp.att. del c.c. al suo comma 4°. Tale comma dispone:” Chi subentra nei diritti di un condomino (ovvero chi acquista l’immobile n.d.r) è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. “

Questa norma permette all’ amministratore di richiedere il pagamento delle spese dell’anno in corso e di quello antecedente, sia all’ acquirente che al venditore dell’unità abitativa. Tecnicamente si dice che, in forza di tale norma, acquirente e venditore sono obbligati in solido: pertanto, chi prima paga gli oneri condominiali all’amministratore libera l’altro obbligato.

È importante precisare che tale normativa, a tutto vantaggio della compagine condominiale, trova applicazione indipendentemente da eventuali accordi sottoscritti tra le parti nel rogito di acquisto dell’appartamento. Il condominio, infatti, rispetto a tali accordi è estraneo: pertanto non è tenuto al rispetto di pattuizioni a cui non si è vincolato.

Questo però non significa che l’acquirente, il quale si è trovato a dover pagare spese condominiali rimaste insolute dal precedente proprietario, sia privo di tutela. L’ art.1299 del c.c. prevede, infatti, l’azione di regresso; con tale azione l’acquirente può richiedere al proprio venditore, la restituzione di quanto pagato all’amministratore a titolo di spese condominiali insolute.
Questo mezzo di tutela entra particolarmente in gioco nel frequentissimo caso in cui sul rogito di acquisto della unità abitativa il venditore garantisca che non vi siano spese condominiali impagate per l’anno in corso e per quello antecedente.

Può accadere anche però il caso inverso, in cui per le ragioni più varie, l’acquirente nel rogito di acquisto si accolli parte dei debiti condominiali ancora da saldare; in questo caso, ovviamente, l’acquirente non potrà pretendere alcuna restituzione, dovendo attenersi a quanto concordato con il venditore.

Si deve però tenere conto di un aspetto estremamente importante. Il comma 4° dell’art 63 disp.att del c.c., ha una applicazione limitata esclusivamente alle spese condominiali maturate e rendicontate nel bilancio consuntivo vigente alla data del rogito e alle spese preventivate e approvate sempre alla data del rogito dalla assemblea nel bilancio preventivo. Ciò comporta che tutte le spese condominiali rimaste insolute, che sono maturate in anni antecedenti, non ricadono nel campo di applicazione dell’art 63 disp.att. del c.c.
Per tali spese non è previsto in capo al nuovo acquirente alcun obbligo di saldarle; l’unica strada che rimane all’ amministratore quindi, è quella di richiederle al vecchio proprietario, il quale rimane obbligato al pagamento anche quando non sarà più proprietario.

Le spese condominiali insolute maturate in anni precedenti vengono solitamente riportate dagli amministratori di condominio nei bilanci consuntivi alla voce:” saldi esercizi precedenti”.
Nel caso di un condomino moroso, è molto frequente che nei bilanci vigenti al momento dell’acquisto egli risulti a debito sia alla voce “saldo esercizi precedenti”, sia alla voce “saldo” dell’ultimo bilancio consuntivo approvato. Tali voci si sommano a quanto necessariamente dovuto a titolo di spese preventivate per l’anno che deve ancora essere rendicontato. Orbene, un amministratore non può chiedere al nuovo acquirente la somma derivante dalle voci: “saldo esercizio precedenti”, “saldo consuntivo” e “saldo preventivo”; da tale sommatoria andrà sottratto il debito appunto riportato nella voce “saldo esercizi precedenti”, il cui ammontare andrà necessariamente recuperato dal venditore (bisognerà agire contro di lui).

Quindi, in conclusione, per capire se una determinata spesa è dovuta dall’acquirente della unità abitativa, si devono analizzare i bilanci approvati negli anni dalla assemblea di condominio, individuando in quale anno essa è stata inserita per la prima volta nel bilancio consuntivo. Se la spesa è stata inserita in anni antecedenti all’ultimo consuntivo approvato, essa non potrà essere richiesta dall’amministratore al condomino subentrante.

In merito alle spese legali, tuttavia, vi è da fare una ulteriore precisazione. Nel caso in cui l’assemblea condominiale abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, l’art. 1132 del c.c. permette al condomino dissenziente di separare la propria responsabilità, nel caso di soccombenza della compagine condominiale. Il dissenso deve essere manifestato con atto scritto, notificato all’ amministratore entro 30 giorni dal giorno in cui il condomino ha avuto conoscenza della delibera di promozione della lite.
Orbene se, precedentemente all’acquisto, il condominio ha deliberato di promuovere una causa o di resistere ad iniziative giudiziarie e il venditore ha manifestato nei termini previsti dall’art. 1132 del c.c. il suo dissenso, il futuro acquirente non sarà tenuto a concorrere al pagamento delle spese giudiziarie di una lite che ha visto soccombente la compagine condominiale.

Luciano F. chiede
domenica 21/01/2018 - Veneto
“Buongiorno,
ho acquistato un appartamento a luglio 2015 e nell’atto di compravendita il venditore garantiva “di aver regolarmente corrisposto gli oneri condominiali, oneri che comunque cedono proporzionalmente a suo carico fino alla data odierna”, ma nel 2017 l’amministratore del condominio mi ha addebitato un importo di euro 416,45.
Tale importo è risultato, dopo verifica, essere di competenza del precedente proprietario, ovvero rate non pagate gestione ordinaria esercizio 2015/16.
L’amministratore, infatti, mi informava, fornendomi anche la documentazione, che aveva già provveduto invano ad inviare al precedente proprietario il sollecito con relativa messa in mora.

Volendomi rivalere, sono a chiedervi come procedere nei confronti del precedente proprietario
per recuperare l’importo.

Inoltre, chiedo, nel caso in cui non incassassi l’importo, se fosse opportuno o meno rivolgermi al giudice di pace senza l’ausilio di un legale.
Grazie”
Consulenza legale i 26/01/2018
Purtroppo – come correttamente ipotizzato nel quesito - il pagamento va fatto, perché l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, al 4° comma, stabilisce che chi subentra nei diritti di un condòmino risponde del pagamento dei contributi in via solidale unitamente a quest’ultimo.
L'obbligo, però, riguarda solo i contributi relativi all'anno in corso e a quelli relativi all'anno precedente (come anno deve intendersi quello di esercizio condominiale e non quello solare).

Va altresì chiarito, tuttavia, che se il nuovo proprietario al quale sia richiesto il pagamento degli oneri adempie e provvede al pagamento, trattandosi di obbligazione solidale nei confronti del condominio (Cassazione civile, sez. VI, 16/01/2015, n. 702), egli potrà legittimamente chiederne il rimborso al precedente proprietario, ovviamente per la quota di sua competenza.

A questo punto, al fine di recuperare la somma, è necessario dapprima inviare una richiesta formale di rimborso al precedente proprietario e venditore dell’immobile, specificando quanto illustrato sopra (il diritto alla ripetizione pro quota delle spese condominiali versate per l’intero); in caso di rifiuto o di mancata risposta, procedere direttamente (ovvero senza dover esperire alcuna preventiva procedura di mediazione/negoziazione) con il deposito di un ricorso per ingiunzione di pagamento ai sensi dell’art. 633 c.p.c., che consentirà di ottenere un decreto ingiuntivo e, nel caso di mancata opposizione della controparte (opposizione assai improbabile), la possibilità di agire rapidamente con un’esecuzione forzata nei confronti del debitore.

Trattandosi di materia condominiale e visto il valore contenuto della controversia, la competenza è senz’altro del giudice di pace.
Inoltre, dovendosi procedere con un ricorso per ingiunzione, è asolutamente possibile agire senza l’ausilio di un legale (per legge ci si può difendere da soli nelle cause di valore fino ad € 1.100,00): è molto frequente, anzi, a tal proposito, reperire presso le Cancellerie dei Giudici di Pace dei fac simile di ricorsi per ingiunzione di pagamento a disposizione del pubblico.
In alternativa – anche se lo strumento è meno affidabile, perché manca un controllo sul contenuto dell’atto – si possono trovare facilmente on line dei fac simile di ricorso: sarà però opportuno, se ci si avvalga di questo strumento, chiedere la cortesia alla Cancelleria - se possibile - di esaminarlo sommariamente, prima del deposito.


MORENA A. chiede
venerdì 17/11/2017 - Umbria
“Buonasera ho un problema, direi abbastanza grave secondo me sono stata truffata .
Ho comprato un appartamento al prezzo di 210000 euro.
Nel contratto il venditore mi ha nascosto che c'era un condomino moroso da circa 20 anni , che il condomio ha circa 6 cause civili in corso con questo condomino e per come è messa la cosa questo signore non pagherà mai, non avendo nulla a suo nome (la casa è ipotecata ), inoltre in questo condomio ci sono rancori vecchi da anni.
Quando ho comprato il venditore mi ha nascosto questa situazione. Posso richiedere la riduzione del prezzo dell'appartamento per malafede ex art. 1490?
Faccio presente che il venditore si è reso disponibile a pagare solo le spese della causa che c'era fino a quando ho comprato io.
Solo che ora ci sarà un appello e poi chissà..
Inoltre il venditore ha comprato l 'appartamento accanto ..ma guardacaso è un altro condominio dove tutti pagano.

Potete aiutarmi ad avere un idea se posso richiedere la riduzione del prezzo o addirittura gli restituisco l'appartamento se mi restituisce tutti i soldi.

Aiutatemi perche non trovo avvocati competenti in materia.
grazie

Consulenza legale i 21/11/2017

Sebbene non oggetto di sua specifica domanda, è utile fare una preliminare considerazione in riferimento alla titolarità degli oneri condominiali prima e dopo la compravendita.

Le spese condominiali maturate e le spese straordinarie (es. costituzione in giudizio nella causa) deliberate dall’assemblea prima della stipula dell’atto sono a carico del venditore, mentre chiaramente, gli oneri condominiali e le spese deliberate successivamente alla compravendita sono a carico dell’acquirente.

Tuttavia il legislatore, per tutelare anche le ragioni degli altri condomini e rafforzare la possibilità di veder soddisfatte le loro pretese creditorie, che in caso di trasferimento dell’immobile potrebbero restar deluse, ha previsto all’art. 69 disp. att. c.c. che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”.
Al proposito deve ricordarsi che gli oneri condominiali, secondo la dottrina e la giurisprudenza maggioritarie, rientrano tra le cd. obbligazioni propter rem, degli obblighi che seguono il bene e per le quali il soggetto passivo è individuato in base alla sua relazione con il bene stesso.

Dunque stante il disposto dell’art. 63 dis. att. c.c., qualora il debitore principale (il venditore in questo caso) non adempia, l’acquirente potrà essere chiamato a corrispondere anche gli oneri condominiali maturati prima della compravendita, riferiti all’anno di gestione in corso ed all’anno precedente, ovverosia per le obbligazioni sorte quando non era proprietario, salvo il diritto di rivalsa nei confronti dell’acquirente.

Per questo motivo solitamente al momento del rogito il notaio chiede al venditore o direttamente all’amministratore di condominio di fornirgli una dichiarazione con la quale attesta lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali, l’esistenza di condomini morosi e la pendenza di liti e cause di natura condominiale.
Quindi per prima cosa occorre escludere che nel contratto di compravendita, parte acquirente fosse stata redarguita circa la situazione condominiale.
Se effettivamente nel contratto non è stata inserita alcuna informazione al riguardo, il venditore dovrebbe essere ritenuto responsabile per aver taciuto in malafede tali rilevanti circostanze.

L’art. 1337 c.c., prevede che le parti durante tutto l’iter contrattuale, hanno l’obbligo di “comportarsi secondo buona fede”, il dovere di trattare in modo leale, astenendosi da comportamenti maliziosi o reticenti e fornendo alla controparte ogni dato rilevante, conosciuto o conoscibile con l'ordinaria diligenza, ai fini della stipula del contratto ( Cass. n. 24795/2008).
Il dovere di comportarsi secondo buona fede si articola in una serie di regole di condotta, tra le quali assume particolare significatività il dovere di informazione: la parte che conosce o dovrebbe conoscere dati rilevanti per la controparte, con riferimento alla convenienza ed alla valutazione del contratto, ha il dovere di informarla.

Se il venditore ha omesso di informare l’acquirente su fatti e circostanze rilevanti (quali appunto la morosità permanente di un condomino ovvero la sussistenza di liti pendenti), può dunque essere riconosciuto responsabile del danno causato alla controparte, e condannato al risarcimento.
Nella sentenza n. 10141 del 14.9.2006 il Tribunale di Milano ha riconosciuto, appunto, la responsabilità precontrattuale del venditore che tace l’esistenza di situazioni, in ambito condominiale, che possono rivelarsi onerose per parte acquirente, in quanto vìola il predetto obbligo di buone fede.
Dunque l'acquirente potrebbe far valere il suo diritto ad essere tenuto indenne dalle ripercussioni, patrimoniali e non, conseguenti alla malafede con la quale sono state taciute determinate situazioni (ad esempio alla refusione di quanto corrisposto dall'acquirente per le spese legali del giudizio d'appello).

Tuttavia è utile sottolineare che è prassi richiedere all’amministratore di condominio un certificato che attesti la situazione condominiale in vista della compravendita e che l’acquirente avrebbe l’onere di informarsi prima di determinarsi all’affare, ragione per la quale la responsabilità dell’alienante andrebbe attenuata proporzionalmente all’ignoranza colposa del nuovo proprietario.


Roberta G. chiede
lunedì 06/11/2017 - Veneto
“Salve , vorri sapere se posso chiudere il gas centralizzato ad un inquilino moroso in attesa di sfratto esecutivo, l'amministratore mi dice di sì ma non so se è legale , grazie .”
Consulenza legale i 13/11/2017
Va preliminarmente precisato che l’espressone “in attesa di sfratto esecutivo” può assumere diversi significati.

L’inquilino moroso, infatti, può essere solo in attesa che gli venga notificato un atto di intimazione di sfratto oppure può aver già ricevuto l’intimazione e magari può addirittura essersi tenuta una prima udienza, ma il Giudice non ha ancora convalidato lo sfratto e stabilito una data per l’esecuzione; oppure ancora – come, ad avviso di chi scrive, si può presumere nel caso di specie – si è già conclusa la fase giudiziale dello sfratto, ovvero si è ottenuto dal Giudice un provvedimento di convalida, con la data in cui sarà possibile procedere esecutivamente (chiedere l’accesso all’immobile dell’ufficiale giudiziario per il rilascio forzoso di quest’ultimo nelle mani del proprietario).

In ogni caso, indipendentemente dal momento del procedimento in cui ci si trovi, fino a che l’Ufficiale Giudiziario, all’esito della procedura di rilascio dell’immobile, non immetta nuovamente il locatore nel possesso del proprio bene attraverso la sottoscrizione di apposito verbale di riconsegna (con restituzione delle chiavi e cambio della serratura), il locatore stesso non avrà il diritto sospendere l’erogazione dei servizi essenziali per l’inquilino, né di assumere alcun’altra iniziativa di questo genere.
Ciò a pena di denuncia penale per esercizio arbitrario delle proprie ragioni (art. 392 codice penale).

Probabilmente, in buona fede, l’amministratore che ha suggerito questa modalità procedimentale faceva riferimento – ma sbagliando completamente nell’individuazione delle ipotesi di applicazione della norma – a quanto stabilito dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile: quest’ultimo articolo, dopo la riforma del Condominio del 2012, ha sancito infatti il diritto per l’amministratore di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato nel caso di mora nel pagamento delle spese condominiali che si sia protratta per almeno sei mesi.

Va precisato, tuttavia, come si può intuire, che la norma riguarda innanzitutto un potere espressamente attribuito al solo amministratore e non ai condomini; in secondo luogo, deve trattarsi di mora del condomino e non del suo conduttore (vale a dire del proprietario dell’immobile, che è il condomino, e non dell’inquilino, che non è affatto tale); infine, la mora deve riguardare il mancato pagamento delle spese condominiali e non il pagamento dei canoni di locazione relativi al rapporto contrattuale privato (e non condominiale) tra locatore e conduttore.

Gianni F. chiede
lunedì 11/09/2017 - Lombardia
“buongiorno.

Vi scrivo per un problema condominiale. Abito in questo condominio dal 2016,un condomino (sig. ...omissis...) dove risiedo a ...omissis... non paga le spese condominiali (a oggi € 20.423,76) da piu' di 5 anni relativo a un box di sua pertinenza.E' stato fatto un Decreto Ingiuntivo nei suoi confronti (allego via e-mail) con esiti per il momento nulli.Nell'ultima assemblea condominiale e' stato deliberato un fondo a copertura passivita' del debito di questo condomino da dividere in millesimi tra tutti i condomini.Ora vengo al quesito.
Dalle informazioni in mio possesso, il quarto comma dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condominio e' obbligato, in solido con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Per il passato il condominio agisce solo verso il proprietario precedente.
Di parere contrario e' il ns. amministratore da me interpellato, egli dichiara: quanto enunciato da tale articolo (63),fa riferimento al vecchio proprietario (di casa mia prima che entrassi nel 2016) e in modo specifico alla morosità dello stesso.Ad egli, secondo l'amministratore, non essendo moroso con il condominio nel momento del mio ingresso, non si applica l'articolo 63.
Chiaramente io sono di parere contrario in quanto subentrato nei diritti di un condominio.
In attesa di vs. gentile riscontro sono a salutare cordialmente.”
Consulenza legale i 18/09/2017
Per rispondere al quesito bisogna preliminarmente analizzare l'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile, il quale, al quarto comma, dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Tale articolo si riferisce all'ipotesi in cui il venditore dell'appartamento risulti moroso nei confronti del condominio, e pone a carico dell'acquirente dell'immobile il pagamento dei contributi condominiali sia dell'anno in corso, sia di quello precedente, in regime di responsabilità solidale.

Deve precisarsi che tale articolo attiene proprio alla fattispecie in cui vi sia un condomino moroso che poi vende l'appartamento, e il legislatore dispone che l'acquirente dell'immobile non è liberato dal pagamento dei contributi condominiali dell'anno in corso e del precedente. Si tratta di una norma che determina un criterio volto ad agevolare il più possibile il condominio nella riscossione dei crediti grazie alla quale, in caso di disaccordo fra venditore e acquirente, l’amministratore del condominio potrà rivolgersi indifferentemente all’acquirente o al venditore per la riscossione delle obbligazioni condominiali relative all’anno in corso ovvero a quello precedente l’intervenuta compravendita, salva la facoltà dell’acquirente di esercitare azione di regresso verso il venditore per quanto pagato in eccedenza.

Alla luce di quanto esposto, quindi, il citato art. 63 non si applica all'ipotesi in esame in quanto non è il venditore ad essere moroso, ma un terzo condomino.

La disposizione in esame, tuttavia, non chiarisce quale sia il momento di insorgenza dell’obbligo contributivo a carico del condomino. La Suprema Corte, con sentenza n. 24654 del 2010, si è pronunciata su detta questione nel caso di alienazione di un’unità immobiliare, ritenendo che l’obbligo di pagare i contributi per le spese condominiali dell’edificio grava su colui che era proprietario al momento dell’adozione della delibera di approvazione delle spese stesse.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 10235 del 2013, ha confermato che in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria amministrazione, l'insorgenza dell'obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare con la quale siano disposti i predetti interventi. Tale delibera ha valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini rivestenti tale qualità all'atto della sua adozione.

Per quanto concerne la ripartizione delle spese, dunque, bisogna seguire l'orientamento della Suprema Corte, secondo il quale deve rispondere dell'obbligazione condominiale il condomino che era proprietario dell'immobile al momento dell'adozione della delibera: pertanto, nel caso in analisi, se la delibera è stata adottata quando l'atto di acquisto era già perfezionato, allora risponderà del pagamento della obbligazione relativa al fondo spese solo l'acquirente; viceversa, qualora la delibera sia stata presa quando il proprietario dell'immobile era ancora il venditore, sarà quest'ultimo a risponderne.

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N.B.: una volta effettuato il pagamento sarà possibile inviare documenti o altro materiale relativo al quesito posto; indicazioni sulle modalità dell'invio verranno fornite via email.