Brocardi.it - L'avvocato in un click! CHI SIAMO   CONSULENZA LEGALE

Articolo 1713 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 31/08/2021]

Obbligo di rendiconto

Dispositivo dell'art. 1713 Codice Civile

Il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato(1).

La dispensa preventiva dall'obbligo di rendiconto non ha effetto nei casi in cui il mandatario deve rispondere per dolo o per colpa grave(2).

Note

(1) Il mandatario, cioè, deve giustificare le spese fatte e le decisioni assunte nel corso dell'esecuzione del mandato e restituire quanto consegnato per il mandato, ad esempio le somme in eccedenza o le istruzioni ricevute per iscritto.
(2) In caso di controversia, è il mandatario che deve provare la dispensa (2697 c.c.), salvo il limite dell'art. 1229 c.c..

Ratio Legis

L'obbligo di rendiconto è volto a consentire al mandante di verificare una eventuale responsabilità del mandatario nell'esercizio dell'incarico.
La nullità (1418 c.c.) di cui al secondo comma si spiega in quanto il legislatore vuole evitare che sia previsto a favore del mandatario un espediente per sottrarsi alla propria responsabilità nelle ipotesi più gravi, in quanto ciò lo spingerebbe ad adottare una minor diligenza (1710, 1176 c.c.).

Brocardi

Redde rationem

Spiegazione dell'art. 1713 Codice Civile

L'obbligo del rendiconto

Ogni mandatario deve rendere il conto.
Circa il modo di renderlo valgono le norme generali.
Quanto al contenuto il conto deve indicare non solo ciò che il mandatario ha dato o ricevuto ma il prospetto delle diverse operazioni compiute, quali per es. gli acquisti e le vendite, i depositi, gli sconti, le dilazioni o i termini, i provvedimenti giudiziali, i giudizi promossi, in modo che il mandante abbia la dimostrazione di tutta l'attività svolta dal mandatario.

Cosa il mandatario deve rimettere al mandante

Il mandatario deve rimettere al mandante ciò che ha ricevuto a causa del mandato.
Al mandante spetta qualsiasi vantaggio anche indiretto dipendente dall'esecuzione del mandato. Se per es. il mandatario ha ricevuto un pagamento in valuta estera e può liberarsi dai suoi impegni verso il mandante versandogli moneta nazionale, la eventuale differenza di cambio è del mandante. Se il mandatario è stato autorizzato a vendere le merci a un prezzo determinato e le vende a un prezzo superiore deve dare al mandante e non può trattenere per sè il maggiore prezzo.

Il codice del 1865 aggiungeva che il mandatario è tenuto a rimettere al mandante tutto ciò che ha ricevuto anche se non è dovuto.
Tale specificazione manca nell'art. 1713, ma la regola deve ugualmente valere, giacché l'art. 1713 dettando che il mandatario deve rimettere al mandante « tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato » non distingue tra ciò che è dovuto o non è dovuto.
S'intende che se il terzo domanda la restituzione dell'indebito contro il mandatario questo ha il diritto di farsi rivalere dal mandante.


L'azione del terzo contro il mandante per la restituzione di quanto il mandatario ha indebitamente conseguito

Il terzo può agire per la restituzione dell'indebito direttamente contro il mandante. In questo caso la responsabilità del mandante è extracontrattuale e fondasi sui principi dell'indebito (articoli 2033 e segg.).

Nel caso di mandato avente causa illecita, che per i principi generali è improduttivo di effetti, non v'è l'obbligo del rendiconto. Non si può conseguentemente ammettere che il mandatario debba far tenere al mandante ciò che ha ricevuto e non era dovuto.
Nel caso invece di mandato valido il mandatario deve dare conto al mandante anche di ciò che abbia illecitamente conseguito. Il mandatario non avrebbe dovuto eseguire il mandato in modo da trarne un lucro illecito; se manca a tale dovere non deve conservare il vantaggio che spetta al mandante rimasto estraneo all'illecito.

Il terzo ha l'azione diretta contro il mandante in base ai principi dell'indebito (art. 2033 cod. civ.) ovvero della responsabilità per fatto altrui (art. 2049 cod. civ.), a seconda che il mandatario abbia o no riversato il lucro illecito nel patrimonio del mandante.


La rinuncia al rendiconto

Il secondo comma dell'art. 1713 stabilisce che la dispensa dall'obbligo del rendiconto è valida tanto se è posteriore quanto se è anteriore all'esecuzione del mandato. Però la dispensa preventiva non ha effetto nei casi in cui il mandatario deve rispondere per dolo o per colpa grave. Questa limitazione si riconnette alla norma generale dell'art. 1229 che dichiara per ogni caso la nullità, della clausola ne dolus praestetur. S'intende che la dispensa dal rendiconto successiva alla esecuzione del mandato è valida anche nel caso che il mandatario deve rispondere per dolo, purché il mandante, a conoscenza del dolo, abbia inteso di rinunciare anche per detto caso a far valere la responsabilità del mandatario.


Se l'adempimento dell'obbligo del rendiconto ammette equipollenti

L'adempimento dell'obbligo del rendiconto non ammette equipollenti. Tuttavia se il mandante segue atto per atto l'esecuzione del mandato, controllando tutta l'attività del mandatario, il rendiconto può essere omesso, giacché il mandante ha preso ininterrottamente visione di tutte le operazioni e viene a mancare la materia stessa del rendiconto finale, che nulla di nuovo apporterebbe alla conoscenza del mandante.

Il diritto del mandante a chiedere il rendiconto si prescrive in dieci anni a norma dell'art. 2946.
Quando dopo il rendiconto il mandatario risulta debitore di somme è tenuto agli interessi che decorrono di pieno diritto a norma dell'articolo 1282 cod. civ. Il diritto del mandante al pagamento delle annualità degli interessi si prescrive in cinque anni.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

521 Con talune modificazioni ho riprodotto, nell'articolo 600 concernente l'obbligo del rendiconto, la norma dell'art. 564 del progetto del 1936.
Per precisazione di forma ho sostituito al termine "procura" quello di "mandato" e al verbo "corrispondere" l'altro più preciso di "rimettere": "corrispondere" si riferisce a ciò che il mandatario ha ricevuto dai terzi, mentre nel "rimettere" si comprende anche la restituzione di ciò che il mandatario ha ricevuto dal mandante.
Ho soppresso l'ultimo inciso dell'art. 564 del progetto preliminare, perché non sempre il mandatario deve senz'altro rimettere al mandante anche ciò che a costui non sia dovuto. Se, ad esempio, il mandatario è esposto ad azione restitutoria o di risarcimento o a ripetizione di indebito, bene ha il diritto di trattenere le cose ricevute, specialmente quando ha agito in nome proprio.
Nel secondo comma, infine, ho creduto opportuno, adottando l'opinione espressa dalla giurisprudenza, dichiarare la inefficacia della dispensa dall'obbligo di rendiconto nel caso di responsabilità del mandatario per dolo o colpa grave. Tale patto importa sostanzialmente esonero preventivo dalle conseguenze del dolo o della colpa grave, ed è quindi colpito di nullità anche per la disposizione dell'art. 121 del presente progetto.

Massime relative all'art. 1713 Codice Civile

Cass. civ. n. 18660/2013

Il conferimento di una procura ed il concreto esercizio di essa da parte del soggetto che ne è investito costituiscono, in mancanza di deduzioni in ordine alla riconducibilità della stessa a rapporti gestori attinenti alla rappresentanza di enti giuridici o imprese od altre situazioni o rapporti pure in astratto compatibili con il suo rilascio, elementi sufficienti per affermare che la procura è stata conferita in virtù di un rapporto di mandato, con il conseguente obbligo del rappresentante, ai sensi dell'art. 1713 c.c., di rendere il conto dell'attività compiuta e di rimettere al rappresentato quanto ricevuto nell'espletamento dell'incarico.

Cass. civ. n. 9264/2010

L'istituto del rendiconto, previsto dall'art. 1713, comma primo, c.c. (che trova il suo riferimento in sede processuale nell'art. 263 c.p.c.) è incompatibile con il mandato "ad litem" di cui all'art. 84, comma primo, c.p.c., che abilita il difensore a compiere e ricevere nell'interesse della parte che lo ha conferito tutti gli atti del processo, non essendo, invero, riconducibile ad un mandato "ad negotia" e, quindi, ad una figura che attenga al diritto sostanziale in senso proprio.

Cass. civ. n. 25904/2009

In tema di mandato oneroso, l'obbligo di rendiconto gravante sul mandatario consiste nell'informare il mandante di "ciò che è accaduto" e cioè nell'affermazione di fatti storici che hanno prodotto entrate ed uscite di denaro per effetto dell'attività svolta, al fine di ricostruire i rapporti di dare ed avere, con la relativa documentazione di spesa, e non comprende anche l'obbligo di spiegare "ciò che sarebbe dovuto accadere", essendo onere del mandante, una volta che l'informazione doverosa sia stata resa, non solo di specificare le partite che intende mettere in discussione, ma anche di dimostrare la fondatezza degli specifici motivi di critica alla qualità dell'adempimento, con esclusione di generiche doglianze concernenti le modalità di presentazione del conto ovvero il disordine del documenti giustificativi.

Cass. civ. n. 26943/2008

In tema di obblighi del mandatario, la previsione negoziale della dispensa preventiva dal rendiconto, operante ex art. 1713 c.c. salvo il caso di dolo o colpa grave del mandatario, non esonera quest'ultimo dalla responsabilità per inadempimento, poiché la dispensa incide solo sulla concreta possibilità, per il mandante, di far valere, sul piano probatorio, le pretese nascenti dal contratto di mandato, costituendo il rendiconto la principale fonte di contratto di mandato, costituendo il rendiconto la principale fonte di prova. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva riconosciuto l'esistenza in capo ad un soggetto nominato erede universale in base ad un testamento olografo disconosciuto dall'erede legittimo dell'obbligo di restituzione all'unico erede legittimo di somme appartenenti alla defunta ed incassate in base ad una procura speciale con esonero dal rendiconto).

Cass. civ. n. 12848/2006

Il conferimento di una procura ed il concreto esercizio di essa da parte del soggetto che ne è investito costituiscono, in mancanza di deduzioni in ordine alla riconducibilità della stessa a rapporti gestori attinenti alla rappresentanza di enti giuridici o imprese od altre situazioni o rapporti pure in astratto compatibili con il suo rilascio, elementi sufficienti per affermare che la procura è stata conferita in virtù di un rapporto di mandato, con il conseguente obbligo del rappresentante, ai sensi dell'art. 1713 c.c., di rendere il conto dell'attività compiuta e di rimettere al rappresentato quanto ricevuto nell'espletamento dell'incarico.

Cass. civ. n. 10739/2000

L'obbligo posto a carico del mandatario di rimettere al mandante tutto quello che ha ricevuto a causa del mandato (art. 1713, primo comma, c.c.) non sorge solo a seguito della conclusione dell'attività gestoria, ma anche quando si accerti l'impossibilità di eseguirla o quando vi sia stata la revoca del mandato, poiché in entrambi questi ultimi casi il mandatario non ha più titolo per trattenere quanto gli è stato somministrato dal mandante. 

Cass. civ. n. 11139/1995

Perché possa essere considerata obbligatoria la procedura di rendiconto di cui agli artt. 263 ss. c.p.c., non è sufficiente che, in relazione ad uno specifico rapporto, sia previsto l'obbligo del rendiconto a carico di uno o più soggetti, occorrendo, invece, che siano previste determinate modalità di rendiconto che non consentano il ricorso alternativo ai comuni mezzi istruttori. Pertanto, nell'ipotesi di mandato oneroso relativamente al quale l'art. 1713 c.c. prevede solo l'obbligo di rendiconto e non anche la necessità di presentazione del conto con particolare modalità, è possibile che la presentazione, da parte del mandatario, del rendiconto al mandante avvenga al di fuori della procedura prevista dagli artt. 263 ss. c.p.c.

Cass. civ. n. 7592/1994

L'azione di rendiconto nei confronti del mandatario comporta anche un giudizio sulla responsabilità connessa allo svolgimento concreto delle attività inerenti al mandato, nel quale il mandatario deve fornire la prova non soltanto delle somme incassate e dell'entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto sulle modalità di esecuzione dell'incarico utili per la valutazione dell'operato del mandatario stesso, in relazione ai fini perseguiti, ai risultati raggiunti ed ai criteri di buona amministrazione e di condotta prescritti dagli artt. 1710 e 1176 c.c.

Cass. civ. n. 4719/1982

L'obbligo di rendiconto del mandatario, il quale normalmente insorge per effetto ed alla data di cessazione del rapporto, può essere contrattualmente previsto in termini periodici, durante l'esecuzione del rapporto stesso (nella specie, con scadenza mensile, trattandosi di commissione a vendere una rivista). In tale ipotesi, la mancata presentazione del rendiconto (la quale ricorre anche nel caso in cui questo sia generico ed inidoneo alla ricostruzione dell'attività svolta), oltre che configurare di per sé un inadempimento, valutabile al fine della risoluzione del contratto, comporta un'inversione dell'onere della prova a favore del committente, che agisca per risoluzione lamentando l'omessa od incompleta esecuzione dell'incarico affidato, atteso che il principio generale, sull'onere dell'attore in risoluzione di provare i fatti giustificativi della medesima, trova deroga per effetto del suddetto comportamento della controparte, il quale ha posto esso attore nell'impossibilità di avere elementi d'informazione sull'esecuzione o meno del contratto, e quindi di dimostrare l'inadempimento stesso.

Cass. civ. n. 2634/1982

L'obbligazione del mandatario, prevista dall'art. 1713 c.c., di rendere il conto del suo operato, si concreta e si specifica nel momento e nel luogo in cui il mandato è stato eseguito e comporta che il mandatario stesso giustifichi in che modo abbia svolto la sua opera, mediante la prova di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito e di stabilire se il suo operato sia stato adeguato ai criteri di buona amministrazione, in conformità a quanto disposto dall'art. 1710 c.c. Conseguentemente con il rendimento del conto si è al di fuori del negozio di mero accertamento — e della sua funzione di rendere certe delle situazioni (anche effettuali) obiettivamente incerte vertendosi in tema di negozio con funzione ricognitiva della situazione preesistente — e costitutiva di un'attuale obbligazione diretta a definire un regolamento d'interessi collegato con il preesistente rapporto di mandato. 

Tesi di laurea correlate all'articolo

Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli 29,90 €

Nel caso si necessiti di allegare documentazione o altro materiale informativo relativo al quesito posto, basterà seguire le indicazioni che verranno fornite via email una volta effettuato il pagamento.

SEI UN AVVOCATO?
AFFIDA A NOI LE TUE RICERCHE!

Sei un professionista e necessiti di una ricerca giuridica su questo articolo? Un cliente ti ha chiesto un parere su questo argomento o devi redigere un atto riguardante la materia?
Inviaci la tua richiesta e ottieni in tempi brevissimi quanto ti serve per lo svolgimento della tua attività professionale!

Consulenze legali
relative all'articolo 1713 Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Marta C. chiede
mercoledì 18/07/2018 - Liguria
“Buongiorno, da dicembre 2017 ho stipulato un accordo scritto con una persona che ha gestito un mio capitale facendo trading. L'accordo prevedeva il rimborso di un 50%di una eventuale perdita. La somma è stata persa e rimpinguata più volte con promesse da parte di questa persona che i soldi c'erano e dovevano arrivarmi in breve tempo- I pochi guadagnati venivano divisi a metà ma nelle ultime operazioni lei si prendeva tutto l'ammontare dicendomi che a me sarebbe arrivato il doppio nei giorni successivi...questi soldi ad ora non sono mai arrivati. I contatti tra me e questa persona avvengono tramite skype o sms. Quando dovevo rimpinguare il conto lei mi annoverava e prometteva cifre molto importanti che sarebbero state accreditate sul mio conto ma di questi soldi ho visto poco o nulla. Posso fare qualcosa per recuperare almeno una parte della cifra da me investita? Grazie Cordialmente.”
Consulenza legale i 20/07/2018
L’art. 1321 del codice civile definisce il contratto come l'accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale.
Secondo l’articolo successivo, il 1322 c.c., è rimessa alle parti la facoltà di determinare il contenuto dell’accordo (nei limiti della legge) con possibilità di concludere anche contratti che non appartengono ad alcun tipo in particolare “purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l'ordinamento giuridico”.
Esistono infatti i contratti tipici (cioè previsti e disciplinati dall’ordinamento, quale – ad esempio – il contratto di compravendita) e quelli cd. atipici cioè non espressamente disciplinati dal codice civile ma creati appositamente dalle parti, in base alle loro specifiche esigenze, quale espressione dell’autonomia negoziale.

Il contratto di trading on line rientra tra i contratti atipici.

Nel nostro caso, tuttavia, Lei che è l’intestataria del conto non gestisce direttamente le operazioni finanziarie avendo dato mandato ad altro soggetto.
Dunque, il contratto sottoscritto tra le parti è essenzialmente un contratto di mandato (art. 1703 c.c.) avente ad oggetto l’operazione di trading on line.

Quindi, occorre principalmente far riferimento alla normativa contenuta nel codice civile relativa, appunto, ai rapporti tra mandante e mandatario.

Nel contratto in esame, non è specificato se il mandato avviene “in nome e per conto”, dobbiamo quindi dedurre si tratti di un mandato senza rappresentanza (chi agisce quindi lo fa a nome proprio acquisendo tutti gli obblighi nei confronti del terzo, salvo successivamente l’obbligo di trasferire al mandante il diritto acquistato).
Ciò posto, il mandatario in base all’art. 1713 del codice civile, ha un obbligo di rendiconto nei confronti del mandante.
Nel caso di specie, parrebbe che tale rendiconto non vi sia stato (né vi è stata, a quanto risulta, una richiesta formale in tal senso).
Inoltre, per espressa previsione dell’art. 1723 c.c., il mandante può revocare il mandato. Tuttavia, quando esso è stato conferito anche nell'interesse del mandatario (come appare nel caso di specie, vista la suddivisione degli utili) la revoca unilaterale è ammessa solo laddove stabilito espressamente nel contratto o laddove ricorra una giusta causa di revoca. Quest’ultima, potrebbe essere rappresentata da gravi inadempimenti contrattuali. Ovviamente, però, laddove contestata dal mandatario darebbe luogo a un contenzioso giudiziario.

Fermo tutto quanto precede, questi i nostri suggerimenti per tentare di "recuperare almeno una parte della cifra investita” o comunque per gestire il rapporto contrattuale.

In primo luogo, suggeriamo di inviare una lettera raccomandata a/r (o pec) alla mandataria chiedendo un resoconto dettagliato scritto dell’attività sino ad ora svolta, con riserva di verifica del medesimo e di richiesta di restituzione di eventuali somme laddove gli utili lordi non siano stati divisi in parti uguali, come specificato nel contratto.
Inoltre, nella medesima lettera, suggeriamo anche (visto che ormai pare essere venuto meno il rapporto di fiducia) di comunicare formale disdetta ai sensi dell’art. 5 del contratto (che andrà a scadere il 31.12.18).
Infatti, come previsto all’ultima clausola, in mancanza di tale disdetta (da inviare almeno due mesi prima di detta scadenza) il contratto si rinnoverebbe tacitamente per un altro anno e così di seguito.
Infine, fino a dicembre, suggeriamo di continuare a monitorare l’attività di chi gestisce il trading con richieste formali scritte (raccomandata o pec) di rendiconto nel senso sopra specificato.


Umberto D. chiede
mercoledì 15/11/2017 - Piemonte
“Buongiorno, Vi invio con mail separata il contratto da me stipulato con un'agenzia immobiliare ai fini della locazione ad uso turistico di un immobile di mia proprietà: l'agenzia, attraverso la piattaforma A., stipula contratti di locazione a giorni o a settimane e ottiene dal cliente, attraverso A., il pagamento della locazione e delle spese per la pulizia finale e le lenzuola, servizio che viene fornito da un’impresa terza direttamente pagata dall’agenzia immobiliare.
Vorrei chiedere innanzitutto in quale tipologia rientra il contratto da me stipulato, secondo le diverse figure previste dal codice civile (mandato, agenzia, ecc.)
Il quesito appena posto è in funzione di un altro, ben più concreto: la cifra che ci dividiamo io e l'agenzia in base al contratto è pari a 300 euro a settimana, ovvero 42,86 euro/giorno (si vedano i punti 3 e 7 del contratto), ma ho il sospetto che l'agenzia, ricevuto il pagamento da A. a seguito del check-in del cliente e detratto l'importo destinato a pagare l'impresa di pulizia e la fornitura di lenzuola, trattenga per sé, oltre al compenso previsto dal contratto (20% + IVA di 300 euro a settimana), una cifra residua “occulta”, non disciplinata dal contratto. Tale sospetto deriva dalla netta differenza tra l’importo che l’agenzia dichiara come incasso netto (sempre coincidente a 42,86 euro/giorno da dividere con me) e l’importo a cui l’appartamento è offerto ai clienti sulla piattaforma A. (79 euro/giorno per la sola locazione, quindi già al netto del compenso di A. e delle spese di pulizia e lenzuola, che nella piattaforma A. sono conteggiati a parte). La differenza è stata confermata dall’ultimo cliente, a cui ho personalmente chiesto quanto aveva pagato: mi ha confermato un importo di sola locazione di 79 euro/giorno.
Non sono però in grado di dimostrare documentalmente tale presunta scorrettezza, atteso che è l'agenzia a ricevere direttamente i soldi pagati dal cliente e a sostenere le spese per i servizi di pulizia e di fornitura lenzuola effettuati da altra impresa.
Ora, come posso costringere l'agenzia a darmi evidenza dei movimenti di denaro ricevuti e spesi in ragione dell'esecuzione del contratto (anche alla luce della tipologia in cui questo può ritenersi appartenere alla luce del codice civile) e avere così evidenza dell’ammontare esatto della cifra ricavata al netto delle spese?
Inoltre, se tale cifra dovesse superare quella che l’agenzia spartisce con me, posso pretendere di avere la mia percentuale su tale eccedenza, finora trattenuta interamente - a mio avviso senza alcun diritto - dall’agenzia?
Grazie. Cordiali saluti.

Consulenza legale i 21/12/2017
Il contratto stipulato tra proprietario dell’immobile e agenzia immobiliare si configura semplicemente come un contratto di mandato.
Quest’ultimo, infatti (art. 1703 c.c.) è un contratto con il quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra: nel caso di specie, si tratta del mandato a stipulare dei contratti di locazione con i terzi.
Il mandato è oneroso perché il compenso è calcolato in percentuale sul corrispettivo della locazione versato dai terzi.

La disciplina sul mandato attribuisce al mandante il diritto al rendiconto: “Il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.” (art. 1713 c.c.).

Il rendiconto si configura come un’obbligazione complessa, di cui una parte fondamentale è costituita dalla presentazione dello specifico prospetto contabile delle entrate e delle uscite con il saldo finale. Il mandatario, cioè, è tenuto alla precisa ricostruzione dei rapporti dare-avere, con la relativa documentazione di spesa.

Si citano di seguito, sul punto, alcune pronunce significative:

- “La giurisprudenza è ferma nel ritenere che l'obbligazione del mandatario, prevista dall'art. 1713 c.c., di rendere il conto del suo operato, comporta che lo stesso giustifichi in che modo abbia svolto la sua opera, mediante la prova di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico sia stato eseguito e di stabilire se il suo operato sia stato conforme ai criteri di buona amministrazione, in aderenza a quanto disposto dall'art. 1710 c.c. In proposito, questa Corte ha già avuto modo di affermare che con il rendimento del conto si è al di fuori del negozio di mero accertamento, e della sua funzione di rendere certe delle situazioni (anche effettuali) obiettivamente incerte, vertendosi in tema di negozio con funzione ricognitiva della situazione preesistente, cioè dell'esecuzione del mandato, e costitutiva di un'attuale obbligazione diretta a definire un regolamento d'interessi collegato con il preesistente rapporto di mandato. L'obbligo di rendere il conto può ritenersi adempiuto, quando colui che vi è tenuto abbia fornito la prova attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non soltanto della qualità e quantità dei frutti percetti e della somma incassata, nonché dell'entità e della causa degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito e di stabilire, anche in relazione ai fini da perseguire i risultati raggiunti, onde valutare l'operato di chi renda il conto, ed in particolare se esso sia adeguato a criteri di buona amministrazione” (Tribunale Milano, 02/11/2005).

- “In tema di mandato oneroso, l'obbligo di rendiconto gravante sul mandatario consiste nell'informare il mandante di «ciò che è accaduto» e cioè nell'affermazione di fatti storici che hanno prodotto entrate ed uscite di denaro per effetto dell'attività svolta, al fine di ricostruire i rapporti di dare ed avere, con la relativa documentazione di spesa, e non comprende anche l'obbligo di spiegare «ciò che sarebbe dovuto accadere», essendo onere del mandante, una volta che l'informazione doverosa sia stata resa, non solo di specificare le partite che intende mettere in discussione, ma anche di dimostrare la fondatezza degli specifici motivi di critica alla qualità dell'adempimento, con esclusione di generiche doglianze concernenti le modalità di presentazione del conto ovvero il disordine dei documenti giustificativi”. (Cassazione civile, sez. I, 10/12/2009, n. 25904).

- “Il principio della diretta imputazione al rappresentato degli effetti dell'atto posto in essere in suo nome dal rappresentante non comporta, nel caso di riscossione di somme da parte del mandatario (nella specie, con rappresentanza), l'acquisto automatico delle stesse da parte del mandante in ragione della fungibilità del danaro, che fa di regola identificare nel detentore materiale di esso il dominus delle somme consegnate. Peraltro, la legittimazione del rappresentante a ricevere dal terzo debitore il pagamento, con efficacia liberatoria nei confronti del rappresentato, non esclude che i rapporti interni con quest'ultimo siano disciplinati dalle regole del mandato, quale contratto ad effetti obbligatori, da cui deriva l'obbligo del mandatario di rimettere al mandante, previo rendiconto, le somme riscosse.” (Cassazione civile, sez. I, 31/03/2011, n. 7510);

Alla luce di quanto sopra, è corretto quindi affermare che l’agenzia è tenuta a rendere conto al proprietario dell’immobile su quantità ed ammontare degli incassi derivanti dall’attività di locazione.
Nel momento in cui, all’esito dell’indagine, si dovesse accertare che è stata indebitamente trattenuta dall’agenzia – sui versamenti dei clienti – una percentuale maggiore di quella dovuta per contratto, senz’altro si potrà pretendere la restituzione della quota parte che l’agenzia ha indebitamente trattenuto.

Il consiglio è quello di far presente all’agenzia (meglio formalmente: ad esempio tramite raccomandata) che è tenuta al rendiconto e farsi mandare copia della documentazione inerente la gestione degli incassi delle locazioni; dopodiché, se l’agenzia non risponde o nega la collaborazione, procedere intanto con il primo dei passaggi obbligati, ovvero l’invito alla negoziazione assistita.

Prima di rivolgersi al Giudice, infatti, la legge, qualora la domanda consista nel pagamento di somme di denaro per un ammontare inferiore ad € 50.000,00, il ricorso ad un procedimento di natura conciliativa che è, appunto, la “negoziazione assistita” nel corso del quale le parti, assistite ciascuna dal proprio avvocato, cooperano per giungere ad un accordo, entro un arco temporale di massimo tre mesi.
Se la controparte rifiuta di aderire all’invito a partecipare a questa procedura oppure quest’ultima si conclude negativamente, il proprietario dell’immobile sarà libero di rivolgersi all’Autorità Giudiziaria ordinaria.
Si potrà allora procedere con un ricorso ai sensi dell’art. 702 bis bis del codice di procedura civile, che introduce un giudizio di carattere più breve di quello ordinario “tradizionale” e che consente, se il convenuto non si costituisca subito, di procedere in modo spedito verso la sentenza.
La domanda dovrà, naturalmente, avere ad oggetto la condanna al rendiconto da parte dell’agenzia e, come eventuale conseguenza, la restituzione dell’eccedenza trattenuta dal mandatario.

Lamberto P. chiede
mercoledì 11/08/2021 - Abruzzo
“Spett.le Studio Legale Brocardi
Assieme a mia madre con cui sono in comunione dei beni ereditaria dopo la morte di mio padre avvenuta nel 2012, faccio parte di un complesso di altre quattro comunioni dei beni immobiliari adiacenti tra loro o poste l’una sopra l’altra, il tutto inserito all’interno dello stesso edificio.
Si tratta prevalentemente di locali commerciali, ad eccezione di due garage.
In queste quattro comunioni dei beni, due ereditarie e due ordinarie, la proprietà è in comunione con i due fratelli e la sorella di mio padre, che, a loro volta hanno ereditato gli immobili dai miei nonni paterni (nel caso delle comunioni ereditarie).
Nel caso delle comunioni ordinarie invece, queste derivano una da una sentenza definitiva di usucapione e l’altra da un atto notarile di compravendita tra fratelli.
Non mi dilungo con l’indicazione dettagliata delle quote di proprietà, ma, in questa sede, mi limito a dire che, ad eccezione di un garage del quale io e mia madre siamo proprietari al 50 per cento (comunione ordinaria derivante da sentenza di usucapione definitiva), in tutti gli altri casi abbiamo quote di minoranza che vanno dal 10 (5 + 5) al 22 (11 +11) per cento.
L’attuale amministratore di questo complesso di comunioni dei beni è uno dei fratelli di mio padre che è proprietario di quote maggiori della nostra ed in un caso della maggioranza relativa.
E’ diventato amministratore grazie all’appoggio del fratello e della sorella e gestisce le comunioni in maniera disastrosa.
Senza farla troppo lunga, dirò solo che ci troviamo nella tipica situazione in cui la maggioranza cerca di distruggere in ogni modo la minoranza per il solo gusto di divertirsi a farlo.
Sono infatti circa dieci anni, cioè dalla morte di mio padre, che io e mia madre dobbiamo sopportare ogni sorta di sopruso, prepotenza e cialtroneria messa in atto dai soggetti che costituiscono la maggioranza ed in particolare dall’attuale “amministratore”.
Uso le virgolette non a caso. Infatti la situazione nella quale ci troviamo è di totale mancanza di amministrazione.
Dopo essersi fatto eleggere amministratore di comunione in sede di assemblea nel 2014 dai fratelli suoi complici, infatti, questo personaggio, del quale risultiamo parenti solo all’Anagrafe, ha spadroneggiato come più voleva sottraendoci continuamente denaro, inviando tabelle contenenti i dati delle entrate e delle uscite completamente sbagliati e, addirittura, dividendo i locali delle comunioni dei beni come meglio ritenesse elevando murature abusive, costruendo bagni abusivi, aprendo varchi abusivi su locali di soggetti terzi e affittando i locali senza mai indicarci quali fossero i contratti di locazione registrati anche a nostro nome all’Agenzia delle Entrate.
Da un mio recente controllo effettuato presso il locale ufficio comunale dell’Agenzia ho constatato la presenza di ben sei contratti di locazione relativi ai locali in oggetto contenenti il nostro nome, cognome e codice fiscale senza che noi fossimo neppure al corrente dell’esistenza degli stessi.
Sono riuscito ad avere copia dei contratti registrati in forma cartacea, ma non di quelli registrati in forma telematica, dei quali comunque ho la visura ricavata dagli atti del registro del cassetto fiscale.
Lo scorso anno, per evitare di andare avanti così indefinitamente, abbiamo deciso, dopo aver svolto regolare procedura di mediazione obbligatoria, risoltasi con un verbale negativo per assenza delle controparti, di procedere allo scioglimento giudiziario delle comunioni dei beni tramite un avvocato di nostra fiducia.
Per tutta risposta, l’“amministratore”, a scopo vendicativo, non ha inviato più né il rendiconto di gestione, né gli utili di gestione dei locali derivanti dai contratti di locazione per l’anno 2020.
E se non si interviene legalmente, si andrà avanti così a lungo.
Questa situazione riguarda solo me e mia madre perché gli altri fratelli, invece, ricevono rendiconti e utili e, a loro volta, conferiscono all’”amministratore” tutto l’appoggio in termini di maggioranza che gli consente di andare avanti in questo modo.
Il regolamento di gestione da lui stesso prodotto dopo aver aperto nel 2014 un condominio all’Agenzia delle Entrate con codice fiscale (pur trattandosi di una comunione dei beni), infatti, in uno dei primi articoli indica che l’amministratore entro il 31 gennaio dell’anno successivo a ciascun anno di esercizio: “…dovrà rendere il conto della gestione dell’anno precedente agli altri partecipanti della comunione, liquidare gli utili…ecc.”.
Siamo ad Agosto e il 31 gennaio è passato da un bel pezzo.
Se tutto questo ancora non bastasse, ci siamo visti recapitare proprio oggi, 11/08/2021, una raccomandata a.r. nella quale viene inviato il rendiconto di gestione con cifre di pura fantasia totalmente diverse da quelle riportate sui contratti riscontrati all’Agenzia delle Entrate, a cui si aggiunge una marea di spese di cui non abbiamo alcun riscontro oggettivo, assieme alla convocazione di assemblea per fine Agosto con, tra i punti all’ordine del giorno la conferma della sua nomina, l’approvazione del bilancio, sottintendendo con questo punto di aver regolarmente distribuito gli utili, e persino una voce indicata con: “contenzioso con soci di minoranza” con evidente riferimento a me e mia madre (come se fossimo soci di una società), cercando evidentemente di farsi dare mandato dall’assemblea, cioè da se stesso e dai fratelli, per trasformare la divisione giudiziaria tra persone fisiche in una causa nella quale inserire una persona giuridica, cioè il complesso delle comunioni dei beni da lui “amministrato”. Questo evidentemente comporterà l’impugnazione del verbale che ci dovesse pervenire e chissà quanti altri problemi legali.
La situazione dunque è semplicemente catastrofica.
Queste azioni di intimidazione e presa in giro continue, per usare degli eufemismi, vanno avanti da dieci anni, e, di questo passo non si sa per quanto altro tempo andremo avanti così.
Ci ritroviamo a non sapere cosa mettere in dichiarazione dei redditi, non riceviamo gli utili sui quali dobbiamo pagare l’Irpef, dobbiamo pagare l’IMU sui locali (altissima) e, in caso di accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, non sappiamo cosa rispondere.
Si sarà certamente compreso che i soggetti che ci sono capitati come parenti e, in particolare, l’”amministratore”, sono il peggio che ci sia in circolazione.
Sono soggetti già ben noti alle cronache giudiziarie, per quello che hanno combinato nel corso della loro vita.
Nessuno di questi ha il minimo timore di dover affrontare cause in tribunale o denunce ed anzi, si sono dotati di un avvocato dedito all’arte dell’imbroglio che si comporta esattamente come loro, inventando falsità di ogni tipo e chiedendo continui rinvii delle udienze, rinvii degli atti, eccezioni di ufficio, ecc., per impedire qualunque processo che riguardi i propri assistiti.
Purtroppo però la situazione ormai è questa, e, siccome la causa di divisione giudiziaria, che, peraltro, le controparti stanno cercando di fermare in ogni modo, rischia di protrarsi molto a lungo, stante anche la chiusura l’anno prossimo del Tribunale competente per territorio e lo spostamento della causa ad altra sede e, stante la legislazione italiana particolarmente morbida nei confronti di amministratori di comunioni dei beni cialtroni, vi chiedo un consulto per uscire da questa grave vicenda nella quale ci siamo trovati nostro malgrado, e recuperare un minimo di gestione e di rispetto per la minoranza rappresentata da me e mia madre.
Sono pertanto a chiedervi se esista una via d’uscita che consenta il recupero degli utili annuali e delle relative rendicontazioni (quelle vere) che ancora bisognerà ottenere fino a completo scioglimento delle comunioni e relative divisioni giudiziarie del complesso di immobili in oggetto.
E’ possibile far nominare un amministratore giudiziario del complesso delle comunioni, almeno per le operazioni annuali di rendicontazione e distribuzione degli utili per gli anni che restano fino allo scioglimento definitivo delle comunioni? E se si, in che modo?
In caso contrario, cosa si può fare per ripristinare la legalità ed evitare azioni legali annuali?

Scusandomi per la lunghezza, resto a disposizione per qualsiasi chiarimento, vi ringrazio anticipatamente per la risposta e vi saluto cordialmente.
Vi chiedo di non pubblicare il mio nome perché preferisco rimanere anonimo.”
Consulenza legale i 22/08/2021
Le questioni che si richiedono di affrontare possono sostanzialmente ricondursi a due, ossia:
  1. riuscire ad ottenere dall’attuale amministratore il conto della gestione, al fine soprattutto di quantificare gli utili a cui si ha diritto;
  2. sostituire colui che amministra con un amministratore giudiziario.

Norme applicabili sono quelle che il codice civile detta in tema di comunione in generale e, nei limiti che verranno di seguito precisati, quelle dettate in tema di condominio negli edifici.
In particolare, nel caso di specie sembra che sia stato almeno formalmente rispettato il principio generale contenuto all’art. 1105 del c.c. e relativo all’amministrazione della cosa comune, in quanto ogni decisione appare essere stata adottata nel rispetto delle maggioranze fissate da tale norma (divenendo così vincolante per la minoranza).
Stesso discorso vale per la formazione del regolamento della comunione e per la nomina dell’amministratore della cosa comune, quest’ultima avvenuta, come si dice nel quesito, grazie all’appoggio del fratello e della sorella, ossia avvalendosi della maggioranza calcolata secondo le quote stabilite dal citato art. 1105 c.c.

A tale situazione di apparente correttezza esterna, tuttavia, non sembra corrispondere una effettiva correttezza di gestione e amministrazione per le ragioni che vengono lamentate nel quesito.
Ora, sebbene il comproprietario scelto come amministratore abbia improntato la gestione dei beni comuni sulla falsariga di una amministrazione condominiale (richiedendo perfino all’Agenzia delle Entrate l’attribuzione di un autonomo codice fiscale), in realtà si ritiene corretta l’osservazione secondo cui debba piuttosto individuarsi nel caso di specie una situazione di semplice comunione di beni, ed in particolare una c.d. comunione di masse plurime (ossia in parte ereditaria ed in parte ordinaria).
Ciò comporta, chiaramente, delle differenze, relative innanzitutto ai quorum deliberativi necessari per provvedere alla nomina dell’amministratore.
Infatti, mentre nel caso del condominio è necessario, ex art. 1136 comma 4 c.c., che la decisione sia adottata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, nel caso della comunione la nomina dell’amministratore è da ritenersi valida se la decisione viene adottata, ex artt. 1105-1106 c.c., dalla maggioranza dei partecipanti alla comunione calcolata in base al valore delle loro quote.

Ma differenze sussistono anche, per ciò che qui maggiormente interessa, in relazione ai poteri dell’amministratore ed alle ipotesi in cui è possibile procedere ad una revoca giudiziale dello stesso.
Nel caso del condominio, infatti, una parte delle sue attribuzioni è stabilita dalla legge (cfr. art. 1130 del c.c.) mentre per la comunione poteri e obblighi dell’amministratore sono individuati dalla delibera di nomina e dal regolamento adottato per la gestione della cosa comune (così art. 1106 del c.c.).

Per ciò che concerne il ricorso all’Autorità Giudiziaria per la nomina e la revoca del mandatario dei comproprietari, può osservarsi che mentre il ricorso per la nomina dell’amministratore del condominio è concesso a tutti i condomini partecipanti a compagini per le quali la nomina del mandatario è obbligatoria e qualora l’assemblea non vi abbia provveduto (così art. 1129, primo comma, c.c.), nel caso della comunione alla nomina giudiziale dell’amministratore è possibile fare ricorso soltanto nel caso di stallo gestionale della cosa comune, come si ricava dalla lettura del quarto comma dell’art. 1105 c.c.
Ciò comporta che i comunisti possono chiedere la nomina dell’amministratore solo contestualmente alla richiesta di provvedimenti utili alla gestione della cosa comune e tale nomina avrà effetto solo in relazione a quel particolare atto da compiere.

Nel caso della revoca si ritiene sia del tutto da escludere che i comunisti possano fare ricorso all’Autorità Giudiziaria, anche in relazione a quelle circostanze in cui nell’amministrazione della comunione dovessero presentarsi alcuni degli elementi che legittimano il ricorso per la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio ex art. 1129 del c.c..
Infatti, la richiesta di revoca giudiziale ex art. 1129 c.c. deve qualificarsi come norma speciale dettata con esclusivo riferimento al condominio, la quale, in quanto tale, non può trovare applicazione analogica per i casi di immobili in comunione.

Ciò posto, la soluzione per porre rimedio all’attuale indesiderato stato di gestione della cosa comune si ritiene debba rinvenirsi nelle norme che il codice civile detta in tema di mandato, argomentando dalla stessa natura giuridica che può attribuirsi alla posizione di colui che amministra.
L'amministratore della comunione, infatti, non è altro che un mandatario, che può identificarsi o con un compartecipe o con un terzo; come tale, egli è investito di una rappresentanza ex mandato, che tuttavia non priva i comproprietari del potere di agire personalmente a difesa dei propri diritti sia esclusivi che comuni (così Cass.civ, Sez. II, 14.12.1993 n. 12304).
In tale veste, può dirsi che si configura un ufficio di diritto privato, assimilabile al mandato con rappresentanza, con conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato.
Pertanto, alla scadenza l’amministratore sarà tenuto a restituire, ex art. 1713 c.c., tutto ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato, compreso ciò che ha in cassa, indipendentemente dalla gestione alla quale le somme si riferiscono (così Cass. civ. Sez. II, 16.08.2000 n. 10815).

Inoltre, sebbene i poteri e gli obblighi dell'amministratore siano essenzialmente determinati dal provvedimento di nomina o dal regolamento di condominio, ciò non esclude, relativamente in particolare ai suoi obblighi, che possano e debbano trovare applicazione le norme dettate in tema di mandato in generale, dalle quale si desume il principio secondo cui egli è tenuto all'esecuzione dell'incarico con la diligenza del buon padre di famiglia, al rendiconto, agli interessi sulle somme riscosse, alla custodia delle cose e alla tutela dei diritti dei compartecipi.
Sotto il profilo contabile, è stato precisato che la contabilità presentata dall'amministratore non deve essere redatta in forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma deve tuttavia essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e a fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, di tutti gli elementi di fatto che consentono di vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito e stabilire se l'operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona amministrazione (cfr. Cass. civ. Sez. II, 07.07.2000 n. 9099).

Ora, poiché, stando a quanto viene riferito nel quesito, chi amministra non sembra aver ottemperato minimamente alle obbligazioni che su di lui incombono sia in forza di quanto statuito dal regolamento comune (si dice che il regolamento di gestione, in uno dei primi articoli indica che l’amministratore entro il 31 gennaio dell’anno successivo a ciascun anno di esercizio: “…dovrà rendere il conto della gestione dell’anno precedente agli altri partecipanti della comunione, liquidare gli utili…ecc.”) sia in forza delle norme dettate in tema di mandato in generale, ciò che si consiglia è di:
  1. perseguire la soluzione, già correttamente adottata, di chiedere lo scioglimento giudiziale della comunione, non sussistendo i presupposti per uno scioglimento consensuale;
  2. diffidare formalmente l’amministratore a consegnare tutti i documenti relativi alla gestione dei beni comuni e di cui egli è in possesso nella sua qualità di mandatario, in conformità a quanto disposto dagli artt. 1710 e 1713 c.c.
  3. qualora il mandatario non dovesse correttamente ottemperare a tale richiesta o qualora dall’esame dei documenti messi a disposizione se ne dovessero dedurre gravi irregolarità (si ritiene possa già essere elemento decisivo in tal senso quanto viene riferito nel quesito, nella parte in cui è detto che il rendiconto fatto pervenire con raccomandata a.r. dell’11.08.2021 contiene “…cifre di pura fantasia totalmente diverse da quelle riportate sui contratti riscontrati all’Agenzia delle Entrate…”), non rimane altra soluzione che quella di fare ricorso alle norme che il codice civile detta, agli artt. 1723-1725 c.c., in tema di revoca del mandatario.
In particolare, considerato che il mandato di cui si tratta può qualificarsi come mandato collettivo (in quanto conferito da più persone) e nell’interesse anche del mandatario, la sua revoca sarà consentita a condizione che ricorra una giusta causa.

Il potere di revoca per giusta causa potrà costituire oggetto di una formale manifestazione di volontà, da far pervenire all’indirizzo del mandatario e, qualora lo stesso mandatario dovesse continuare nell’espletamento del suo mandato, confidando nell’appoggio degli altri comproprietari, non rimarrebbe altra soluzione che quella di fare ricorso all’Autorità giudiziaria, chiedendo la nomina di una nuovo amministratore, anche estraneo alla comunione, con conseguente revoca tacita del precedente mandatario ex art. 1724 del c.c..


Idee regalo per avvocati e cultori del diritto