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Articolo 1713 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Obbligo di rendiconto

Dispositivo dell'art. 1713 Codice civile

Il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato (1).

La dispensa preventiva dall'obbligo di rendiconto non ha effetto nei casi in cui il mandatario deve rispondere per dolo o per colpa grave (2).

Note

(1) Il mandatario, cioè, deve giustificare le spese fatte e le decisioni assunte nel corso dell'esecuzione del mandato e restituire quanto consegnato per il mandato, ad esempio le somme in eccedenza o le istruzioni ricevute per iscritto.
(2) In caso di controversia, è il mandatario che deve provare la dispensa (2697 c.c.), salvo il limite dell'art. 1229 c.c..

Ratio Legis

L'obbligo di rendiconto è volto a consentire al mandante di verificare una eventuale responsabilità del mandatario nell'esercizio dell'incarico.
La nullità (1418 c.c.) di cui al secondo comma si spiega in quanto il legislatore vuole evitare che sia previsto a favore del mandatario un espediente per sottrarsi alla propria responsabilità nelle ipotesi più gravi, in quanto ciò lo spingerebbe ad adottare una minor diligenza (1710, 1176 c.c.).

Brocardi

Redde rationem

Spiegazione dell'art. 1713 Codice civile

L'obbligo del rendiconto

Ogni mandatario deve rendere il conto.
Circa il modo di renderlo valgono le norme generali.
Quanto al contenuto il conto deve indicare non solo ciò che il mandatario ha dato o ricevuto ma il prospetto delle diverse operazioni compiute, quali per es. gli acquisti e le vendite, i depositi, gli sconti, le dilazioni o i termini, i provvedimenti giudiziali, i giudizi promossi, in modo che il mandante abbia la dimostrazione di tutta l'attività svolta dal mandatario.

Cosa il mandatario deve rimettere al mandante

Il mandatario deve rimettere al mandante ciò che ha ricevuto a causa del mandato.
Al mandante spetta qualsiasi vantaggio anche indiretto dipendente dall'esecuzione del mandato. Se per es. il mandatario ha ricevuto un pagamento in valuta estera e può liberarsi dai suoi impegni verso il mandante versandogli moneta nazionale, la eventuale differenza di cambio è del mandante. Se il mandatario è stato autorizzato a vendere le merci a un prezzo determinato e le vende a un prezzo superiore deve dare al mandante e non può trattenere per sè il maggiore prezzo.

Il codice del 1865 aggiungeva che il mandatario è tenuto a rimettere al mandante tutto ciò che ha ricevuto anche se non è dovuto.
Tale specificazione manca nell'art. 1713, ma la regola deve ugualmente valere, giacché l'art. 1713 dettando che il mandatario deve rimettere al mandante « tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato » non distingue tra ciò che è dovuto o non è dovuto.
S'intende che se il terzo domanda la restituzione dell'indebito contro il mandatario questo ha il diritto di farsi rivalere dal mandante.


L'azione del terzo contro il mandante per la restituzione di quanto il mandatario ha indebitamente conseguito

Il terzo può agire per la restituzione dell'indebito direttamente contro il mandante. In questo caso la responsabilità del mandante è extracontrattuale e fondasi sui principi dell'indebito (articoli 2033 e segg.).

Nel caso di mandato avente causa illecita, che per i principi generali è improduttivo di effetti, non v'è l'obbligo del rendiconto. Non si può conseguentemente ammettere che il mandatario debba far tenere al mandante ciò che ha ricevuto e non era dovuto.
Nel caso invece di mandato valido il mandatario deve dare conto al mandante anche di ciò che abbia illecitamente conseguito. Il mandatario non avrebbe dovuto eseguire il mandato in modo da trarne un lucro illecito; se manca a tale dovere non deve conservare il vantaggio che spetta al mandante rimasto estraneo all'illecito.

Il terzo ha l'azione diretta contro il mandante in base ai principi dell'indebito (art. 2033 cod. civ.) ovvero della responsabilità per fatto altrui (art. 2049 cod. civ.), a seconda che il mandatario abbia o no riversato il lucro illecito nel patrimonio del mandante.


La rinuncia al rendiconto

Il secondo comma dell'art. 1713 stabilisce che la dispensa dall'obbligo del rendiconto è valida tanto se è posteriore quanto se è anteriore all'esecuzione del mandato. Però la dispensa preventiva non ha effetto nei casi in cui il mandatario deve rispondere per dolo o per colpa grave. Questa limitazione si riconnette alla norma generale dell'art. 1229 che dichiara per ogni caso la nullità, della clausola ne dolus praestetur. S'intende che la dispensa dal rendiconto successiva alla esecuzione del mandato è valida anche nel caso che il mandatario deve rispondere per dolo, purché il mandante, a conoscenza del dolo, abbia inteso di rinunciare anche per detto caso a far valere la responsabilità del mandatario.


Se l'adempimento dell'obbligo del rendiconto ammette equipollenti

L'adempimento dell'obbligo del rendiconto non ammette equipollenti. Tuttavia se il mandante segue atto per atto l'esecuzione del mandato, controllando tutta l'attività del mandatario, il rendiconto può essere omesso, giacché il mandante ha preso ininterrottamente visione di tutte le operazioni e viene a mancare la materia stessa del rendiconto finale, che nulla di nuovo apporterebbe alla conoscenza del mandante.

Il diritto del mandante a chiedere il rendiconto si prescrive in dieci anni a norma dell'art. 2946.
Quando dopo il rendiconto il mandatario risulta debitore di somme è tenuto agli interessi che decorrono di pieno diritto a norma dell'articolo 1282 cod. civ. Il diritto del mandante al pagamento delle annualità degli interessi si prescrive in cinque anni.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

521 Con talune modificazioni ho riprodotto, nell'articolo 600 concernente l'obbligo del rendiconto, la norma dell'art. 564 del progetto del 1936.
Per precisazione di forma ho sostituito al termine "procura" quello di "mandato" e al verbo "corrispondere" l'altro più preciso di "rimettere": "corrispondere" si riferisce a ciò che il mandatario ha ricevuto dai terzi, mentre nel "rimettere" si comprende anche la restituzione di ciò che il mandatario ha ricevuto dal mandante.
Ho soppresso l'ultimo inciso dell'art. 564 del progetto preliminare, perché non sempre il mandatario deve senz'altro rimettere al mandante anche ciò che a costui non sia dovuto. Se, ad esempio, il mandatario è esposto ad azione restitutoria o di risarcimento o a ripetizione di indebito, bene ha il diritto di trattenere le cose ricevute, specialmente quando ha agito in nome proprio.
Nel secondo comma, infine, ho creduto opportuno, adottando l'opinione espressa dalla giurisprudenza, dichiarare la inefficacia della dispensa dall'obbligo di rendiconto nel caso di responsabilità del mandatario per dolo o colpa grave. Tale patto importa sostanzialmente esonero preventivo dalle conseguenze del dolo o della colpa grave, ed è quindi colpito di nullità anche per la disposizione dell'art. 121 del presente progetto.

Massime relative all'art. 1713 Codice civile

Cass. civ. n. 9264/2010

L'istituto del rendiconto, previsto dall'art. 1713, comma primo, c.c. (che trova il suo riferimento in sede processuale nell'art. 263 c.p.c.) è incompatibile con il mandato "ad litem" di cui all'art. 84, comma primo, c.p.c., che abilita il difensore a compiere e ricevere nell'interesse della parte che lo ha conferito tutti gli atti del processo, non essendo, invero, riconducibile ad un mandato "ad negotia" e, quindi, ad una figura che attenga al diritto sostanziale in senso proprio.

Cass. civ. n. 25904/2009

In tema di mandato oneroso, l'obbligo di rendiconto gravante sul mandatario consiste nell'informare il mandante di "ciò che è accaduto" e cioè nell'affermazione di fatti storici che hanno prodotto entrate ed uscite di denaro per effetto dell'attività svolta, al fine di ricostruire i rapporti di dare ed avere, con la relativa documentazione di spesa, e non comprende anche l'obbligo di spiegare "ciò che sarebbe dovuto accadere", essendo onere del mandante, una volta che l'informazione doverosa sia stata resa, non solo di specificare le partite che intende mettere in discussione, ma anche di dimostrare la fondatezza degli specifici motivi di critica alla qualità dell'adempimento, con esclusione di generiche doglianze concernenti le modalità di presentazione del conto ovvero il disordine del documenti giustificativi.

Cass. civ. n. 26943/2008

In tema di obblighi del mandatario, la previsione negoziale della dispensa preventiva dal rendiconto, operante ex art. 1713 c.c. salvo il caso di dolo o colpa grave del mandatario, non esonera quest'ultimo dalla responsabilità per inadempimento, poiché la dispensa incide solo sulla concreta possibilità, per il mandante, di far valere, sul piano probatorio, le pretese nascenti dal contratto di mandato, costituendo il rendiconto la principale fonte di contratto di mandato, costituendo il rendiconto la principale fonte di prova. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva riconosciuto l'esistenza in capo ad un soggetto nominato erede universale in base ad un testamento olografo disconosciuto dall'erede legittimo dell'obbligo di restituzione all'unico erede legittimo di somme appartenenti alla defunta ed incassate in base ad una procura speciale con esonero dal rendiconto).

Cass. civ. n. 12848/2006

Il conferimento di una procura ed il concreto esercizio di essa da parte del soggetto che ne è investito costituiscono, in mancanza di deduzioni in ordine alla riconducibilità della stessa a rapporti gestori attinenti alla rappresentanza di enti giuridici o imprese od altre situazioni o rapporti pure in astratto compatibili con il suo rilascio, elementi sufficienti per affermare che la procura è stata conferita in virtù di un rapporto di mandato, con il conseguente obbligo del rappresentante, ai sensi dell'art. 1713 c.c., di rendere il conto dell'attività compiuta e di rimettere al rappresentato quanto ricevuto nell'espletamento dell'incarico.

Cass. civ. n. 10739/2000

L'obbligo posto a carico del mandatario di rimettere al mandante tutto quello che ha ricevuto a causa del mandato (art. 1713, primo comma, c.c.) non sorge solo a seguito della conclusione dell'attività gestoria, ma anche quando si accerti l'impossibilità di eseguirla o quando vi sia stata la revoca del mandato, poiché in entrambi questi ultimi casi il mandatario non ha più titolo per trattenere quanto gli è stato somministrato dal mandante. 

Cass. civ. n. 11139/1995

Perché possa essere considerata obbligatoria la procedura di rendiconto di cui agli artt. 263 ss. c.p.c., non è sufficiente che, in relazione ad uno specifico rapporto, sia previsto l'obbligo del rendiconto a carico di uno o più soggetti, occorrendo, invece, che siano previste determinate modalità di rendiconto che non consentano il ricorso alternativo ai comuni mezzi istruttori. Pertanto, nell'ipotesi di mandato oneroso relativamente al quale l'art. 1713 c.c. prevede solo l'obbligo di rendiconto e non anche la necessità di presentazione del conto con particolare modalità, è possibile che la presentazione, da parte del mandatario, del rendiconto al mandante avvenga al di fuori della procedura prevista dagli artt. 263 ss. c.p.c.

Cass. civ. n. 7592/1994

L'azione di rendiconto nei confronti del mandatario comporta anche un giudizio sulla responsabilità connessa allo svolgimento concreto delle attività inerenti al mandato, nel quale il mandatario deve fornire la prova non soltanto delle somme incassate e dell'entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto sulle modalità di esecuzione dell'incarico utili per la valutazione dell'operato del mandatario stesso, in relazione ai fini perseguiti, ai risultati raggiunti ed ai criteri di buona amministrazione e di condotta prescritti dagli artt. 1710 e 1176 c.c.

Cass. civ. n. 4719/1982

L'obbligo di rendiconto del mandatario, il quale normalmente insorge per effetto ed alla data di cessazione del rapporto, può essere contrattualmente previsto in termini periodici, durante l'esecuzione del rapporto stesso (nella specie, con scadenza mensile, trattandosi di commissione a vendere una rivista). In tale ipotesi, la mancata presentazione del rendiconto (la quale ricorre anche nel caso in cui questo sia generico ed inidoneo alla ricostruzione dell'attività svolta), oltre che configurare di per sé un inadempimento, valutabile al fine della risoluzione del contratto, comporta un'inversione dell'onere della prova a favore del committente, che agisca per risoluzione lamentando l'omessa od incompleta esecuzione dell'incarico affidato, atteso che il principio generale, sull'onere dell'attore in risoluzione di provare i fatti giustificativi della medesima, trova deroga per effetto del suddetto comportamento della controparte, il quale ha posto esso attore nell'impossibilità di avere elementi d'informazione sull'esecuzione o meno del contratto, e quindi di dimostrare l'inadempimento stesso.

Cass. civ. n. 2634/1982

L'obbligazione del mandatario, prevista dall'art. 1713 c.c., di rendere il conto del suo operato, si concreta e si specifica nel momento e nel luogo in cui il mandato è stato eseguito e comporta che il mandatario stesso giustifichi in che modo abbia svolto la sua opera, mediante la prova di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito e di stabilire se il suo operato sia stato adeguato ai criteri di buona amministrazione, in conformità a quanto disposto dall'art. 1710 c.c. Conseguentemente con il rendimento del conto si è al di fuori del negozio di mero accertamento — e della sua funzione di rendere certe delle situazioni (anche effettuali) obiettivamente incerte vertendosi in tema di negozio con funzione ricognitiva della situazione preesistente — e costitutiva di un'attuale obbligazione diretta a definire un regolamento d'interessi collegato con il preesistente rapporto di mandato. 

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Consulenze legali
relative all'articolo 1713 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Marta C. chiede
mercoledì 18/07/2018 - Liguria
“Buongiorno, da dicembre 2017 ho stipulato un accordo scritto con una persona che ha gestito un mio capitale facendo trading. L'accordo prevedeva il rimborso di un 50%di una eventuale perdita. La somma è stata persa e rimpinguata più volte con promesse da parte di questa persona che i soldi c'erano e dovevano arrivarmi in breve tempo- I pochi guadagnati venivano divisi a metà ma nelle ultime operazioni lei si prendeva tutto l'ammontare dicendomi che a me sarebbe arrivato il doppio nei giorni successivi...questi soldi ad ora non sono mai arrivati. I contatti tra me e questa persona avvengono tramite skype o sms. Quando dovevo rimpinguare il conto lei mi annoverava e prometteva cifre molto importanti che sarebbero state accreditate sul mio conto ma di questi soldi ho visto poco o nulla. Posso fare qualcosa per recuperare almeno una parte della cifra da me investita? Grazie Cordialmente.”
Consulenza legale i 20/07/2018
L’art. 1321 del codice civile definisce il contratto come l'accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale.
Secondo l’articolo successivo, il 1322 c.c., è rimessa alle parti la facoltà di determinare il contenuto dell’accordo (nei limiti della legge) con possibilità di concludere anche contratti che non appartengono ad alcun tipo in particolare “purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l'ordinamento giuridico”.
Esistono infatti i contratti tipici (cioè previsti e disciplinati dall’ordinamento, quale – ad esempio – il contratto di compravendita) e quelli cd. atipici cioè non espressamente disciplinati dal codice civile ma creati appositamente dalle parti, in base alle loro specifiche esigenze, quale espressione dell’autonomia negoziale.

Il contratto di trading on line rientra tra i contratti atipici.

Nel nostro caso, tuttavia, Lei che è l’intestataria del conto non gestisce direttamente le operazioni finanziarie avendo dato mandato ad altro soggetto.
Dunque, il contratto sottoscritto tra le parti è essenzialmente un contratto di mandato (art. 1703 c.c.) avente ad oggetto l’operazione di trading on line.

Quindi, occorre principalmente far riferimento alla normativa contenuta nel codice civile relativa, appunto, ai rapporti tra mandante e mandatario.

Nel contratto in esame, non è specificato se il mandato avviene “in nome e per conto”, dobbiamo quindi dedurre si tratti di un mandato senza rappresentanza (chi agisce quindi lo fa a nome proprio acquisendo tutti gli obblighi nei confronti del terzo, salvo successivamente l’obbligo di trasferire al mandante il diritto acquistato).
Ciò posto, il mandatario in base all’art. 1713 del codice civile, ha un obbligo di rendiconto nei confronti del mandante.
Nel caso di specie, parrebbe che tale rendiconto non vi sia stato (né vi è stata, a quanto risulta, una richiesta formale in tal senso).
Inoltre, per espressa previsione dell’art. 1723 c.c., il mandante può revocare il mandato. Tuttavia, quando esso è stato conferito anche nell'interesse del mandatario (come appare nel caso di specie, vista la suddivisione degli utili) la revoca unilaterale è ammessa solo laddove stabilito espressamente nel contratto o laddove ricorra una giusta causa di revoca. Quest’ultima, potrebbe essere rappresentata da gravi inadempimenti contrattuali. Ovviamente, però, laddove contestata dal mandatario darebbe luogo a un contenzioso giudiziario.

Fermo tutto quanto precede, questi i nostri suggerimenti per tentare di "recuperare almeno una parte della cifra investita” o comunque per gestire il rapporto contrattuale.

In primo luogo, suggeriamo di inviare una lettera raccomandata a/r (o pec) alla mandataria chiedendo un resoconto dettagliato scritto dell’attività sino ad ora svolta, con riserva di verifica del medesimo e di richiesta di restituzione di eventuali somme laddove gli utili lordi non siano stati divisi in parti uguali, come specificato nel contratto.
Inoltre, nella medesima lettera, suggeriamo anche (visto che ormai pare essere venuto meno il rapporto di fiducia) di comunicare formale disdetta ai sensi dell’art. 5 del contratto (che andrà a scadere il 31.12.18).
Infatti, come previsto all’ultima clausola, in mancanza di tale disdetta (da inviare almeno due mesi prima di detta scadenza) il contratto si rinnoverebbe tacitamente per un altro anno e così di seguito.
Infine, fino a dicembre, suggeriamo di continuare a monitorare l’attività di chi gestisce il trading con richieste formali scritte (raccomandata o pec) di rendiconto nel senso sopra specificato.


Umberto D. chiede
mercoledì 15/11/2017 - Piemonte
“Buongiorno, Vi invio con mail separata il contratto da me stipulato con un'agenzia immobiliare ai fini della locazione ad uso turistico di un immobile di mia proprietà: l'agenzia, attraverso la piattaforma A., stipula contratti di locazione a giorni o a settimane e ottiene dal cliente, attraverso A., il pagamento della locazione e delle spese per la pulizia finale e le lenzuola, servizio che viene fornito da un’impresa terza direttamente pagata dall’agenzia immobiliare.
Vorrei chiedere innanzitutto in quale tipologia rientra il contratto da me stipulato, secondo le diverse figure previste dal codice civile (mandato, agenzia, ecc.)
Il quesito appena posto è in funzione di un altro, ben più concreto: la cifra che ci dividiamo io e l'agenzia in base al contratto è pari a 300 euro a settimana, ovvero 42,86 euro/giorno (si vedano i punti 3 e 7 del contratto), ma ho il sospetto che l'agenzia, ricevuto il pagamento da A. a seguito del check-in del cliente e detratto l'importo destinato a pagare l'impresa di pulizia e la fornitura di lenzuola, trattenga per sé, oltre al compenso previsto dal contratto (20% + IVA di 300 euro a settimana), una cifra residua “occulta”, non disciplinata dal contratto. Tale sospetto deriva dalla netta differenza tra l’importo che l’agenzia dichiara come incasso netto (sempre coincidente a 42,86 euro/giorno da dividere con me) e l’importo a cui l’appartamento è offerto ai clienti sulla piattaforma A. (79 euro/giorno per la sola locazione, quindi già al netto del compenso di A. e delle spese di pulizia e lenzuola, che nella piattaforma A. sono conteggiati a parte). La differenza è stata confermata dall’ultimo cliente, a cui ho personalmente chiesto quanto aveva pagato: mi ha confermato un importo di sola locazione di 79 euro/giorno.
Non sono però in grado di dimostrare documentalmente tale presunta scorrettezza, atteso che è l'agenzia a ricevere direttamente i soldi pagati dal cliente e a sostenere le spese per i servizi di pulizia e di fornitura lenzuola effettuati da altra impresa.
Ora, come posso costringere l'agenzia a darmi evidenza dei movimenti di denaro ricevuti e spesi in ragione dell'esecuzione del contratto (anche alla luce della tipologia in cui questo può ritenersi appartenere alla luce del codice civile) e avere così evidenza dell’ammontare esatto della cifra ricavata al netto delle spese?
Inoltre, se tale cifra dovesse superare quella che l’agenzia spartisce con me, posso pretendere di avere la mia percentuale su tale eccedenza, finora trattenuta interamente - a mio avviso senza alcun diritto - dall’agenzia?
Grazie. Cordiali saluti.

Consulenza legale i 21/12/2017
Il contratto stipulato tra proprietario dell’immobile e agenzia immobiliare si configura semplicemente come un contratto di mandato.
Quest’ultimo, infatti (art. 1703 c.c.) è un contratto con il quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra: nel caso di specie, si tratta del mandato a stipulare dei contratti di locazione con i terzi.
Il mandato è oneroso perché il compenso è calcolato in percentuale sul corrispettivo della locazione versato dai terzi.

La disciplina sul mandato attribuisce al mandante il diritto al rendiconto: “Il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.” (art. 1713 c.c.).

Il rendiconto si configura come un’obbligazione complessa, di cui una parte fondamentale è costituita dalla presentazione dello specifico prospetto contabile delle entrate e delle uscite con il saldo finale. Il mandatario, cioè, è tenuto alla precisa ricostruzione dei rapporti dare-avere, con la relativa documentazione di spesa.

Si citano di seguito, sul punto, alcune pronunce significative:

- “La giurisprudenza è ferma nel ritenere che l'obbligazione del mandatario, prevista dall'art. 1713 c.c., di rendere il conto del suo operato, comporta che lo stesso giustifichi in che modo abbia svolto la sua opera, mediante la prova di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico sia stato eseguito e di stabilire se il suo operato sia stato conforme ai criteri di buona amministrazione, in aderenza a quanto disposto dall'art. 1710 c.c. In proposito, questa Corte ha già avuto modo di affermare che con il rendimento del conto si è al di fuori del negozio di mero accertamento, e della sua funzione di rendere certe delle situazioni (anche effettuali) obiettivamente incerte, vertendosi in tema di negozio con funzione ricognitiva della situazione preesistente, cioè dell'esecuzione del mandato, e costitutiva di un'attuale obbligazione diretta a definire un regolamento d'interessi collegato con il preesistente rapporto di mandato. L'obbligo di rendere il conto può ritenersi adempiuto, quando colui che vi è tenuto abbia fornito la prova attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non soltanto della qualità e quantità dei frutti percetti e della somma incassata, nonché dell'entità e della causa degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito e di stabilire, anche in relazione ai fini da perseguire i risultati raggiunti, onde valutare l'operato di chi renda il conto, ed in particolare se esso sia adeguato a criteri di buona amministrazione” (Tribunale Milano, 02/11/2005).

- “In tema di mandato oneroso, l'obbligo di rendiconto gravante sul mandatario consiste nell'informare il mandante di «ciò che è accaduto» e cioè nell'affermazione di fatti storici che hanno prodotto entrate ed uscite di denaro per effetto dell'attività svolta, al fine di ricostruire i rapporti di dare ed avere, con la relativa documentazione di spesa, e non comprende anche l'obbligo di spiegare «ciò che sarebbe dovuto accadere», essendo onere del mandante, una volta che l'informazione doverosa sia stata resa, non solo di specificare le partite che intende mettere in discussione, ma anche di dimostrare la fondatezza degli specifici motivi di critica alla qualità dell'adempimento, con esclusione di generiche doglianze concernenti le modalità di presentazione del conto ovvero il disordine dei documenti giustificativi”. (Cassazione civile, sez. I, 10/12/2009, n. 25904).

- “Il principio della diretta imputazione al rappresentato degli effetti dell'atto posto in essere in suo nome dal rappresentante non comporta, nel caso di riscossione di somme da parte del mandatario (nella specie, con rappresentanza), l'acquisto automatico delle stesse da parte del mandante in ragione della fungibilità del danaro, che fa di regola identificare nel detentore materiale di esso il dominus delle somme consegnate. Peraltro, la legittimazione del rappresentante a ricevere dal terzo debitore il pagamento, con efficacia liberatoria nei confronti del rappresentato, non esclude che i rapporti interni con quest'ultimo siano disciplinati dalle regole del mandato, quale contratto ad effetti obbligatori, da cui deriva l'obbligo del mandatario di rimettere al mandante, previo rendiconto, le somme riscosse.” (Cassazione civile, sez. I, 31/03/2011, n. 7510);

Alla luce di quanto sopra, è corretto quindi affermare che l’agenzia è tenuta a rendere conto al proprietario dell’immobile su quantità ed ammontare degli incassi derivanti dall’attività di locazione.
Nel momento in cui, all’esito dell’indagine, si dovesse accertare che è stata indebitamente trattenuta dall’agenzia – sui versamenti dei clienti – una percentuale maggiore di quella dovuta per contratto, senz’altro si potrà pretendere la restituzione della quota parte che l’agenzia ha indebitamente trattenuto.

Il consiglio è quello di far presente all’agenzia (meglio formalmente: ad esempio tramite raccomandata) che è tenuta al rendiconto e farsi mandare copia della documentazione inerente la gestione degli incassi delle locazioni; dopodiché, se l’agenzia non risponde o nega la collaborazione, procedere intanto con il primo dei passaggi obbligati, ovvero l’invito alla negoziazione assistita.

Prima di rivolgersi al Giudice, infatti, la legge, qualora la domanda consista nel pagamento di somme di denaro per un ammontare inferiore ad € 50.000,00, il ricorso ad un procedimento di natura conciliativa che è, appunto, la “negoziazione assistita” nel corso del quale le parti, assistite ciascuna dal proprio avvocato, cooperano per giungere ad un accordo, entro un arco temporale di massimo tre mesi.
Se la controparte rifiuta di aderire all’invito a partecipare a questa procedura oppure quest’ultima si conclude negativamente, il proprietario dell’immobile sarà libero di rivolgersi all’Autorità Giudiziaria ordinaria.
Si potrà allora procedere con un ricorso ai sensi dell’art. 702 bis bis del codice di procedura civile, che introduce un giudizio di carattere più breve di quello ordinario “tradizionale” e che consente, se il convenuto non si costituisca subito, di procedere in modo spedito verso la sentenza.
La domanda dovrà, naturalmente, avere ad oggetto la condanna al rendiconto da parte dell’agenzia e, come eventuale conseguenza, la restituzione dell’eccedenza trattenuta dal mandatario.

Testi per approfondire questo articolo

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    Risposte alle questioni sostanziali e processuali nei rapporti fra mandante e mandatario

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    Categorie: Mandato

    L'opera intende offrire del mandato l'immagine di una figura giuridica duttile,capace di adattarsi alle esigenze della modernità, di un commercio sempre più bisognoso di contatti rapidi, ma nel contempo legata alla tradizione di determinati rapporti fiduciari. Così accanto ad una nomenclatura ed a prassi bancarie, ove attraverso il mandato si è in grado di snellire situazioni altrimenti inceppate dal ricorso a categorie usurate dal tempo, è facile... (continua)