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Articolo 1130 bis Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Rendiconto condominiale

Dispositivo dell'art. 1130 bis Codice civile

(1) Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese (2). Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio (3) composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

Note

(1) Articolo aggiunto con legge 11 dicembre 2012, n. 220.
(2) La norma, introdotta nel 2012, sancisce espressamente un diritto dei condomini che era riconosciuto anche nel silenzio della legge: essi hanno diritto, in qualsiasi momento, di prendere visione ed estrarre copia della documentazione contabile condominiale.
(3) E' stato istituito un nuovo organo condominiale, privo di poteri. Il comitato ha solo funzioni di consiglio e controllo dell'amministratore e funge più che altro da intermediario tra questi e gli altri condomini, nei condomini particolarmente affollati.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

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Consulenze legali
relative all'articolo 1130 bis Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Alfredo B. chiede
giovedì 28/02/2019 - Toscana
“In un bilancio consuntivo condominiale redatto per competenza ed approvato, i costi addebitati (100 euro) di spese non avvenute (lavori non effettuati ), possono essere componenti del saldo consuntivo debitorio finale richiesto con D.I ?

Nello stesso bilancio può l’amministratore scomputare con un assegno di 100 euro (a lui intestato pagato da Assicurazioni ma che questi ben sa essere un rimborso al condomino per addebito fattogli in bilancio approvato di una spesa per danno ,riconosciuto poi coperto da assicurazione condominiale ) la spesa futura di 100 euro addebitata, o meglio il suo impegno di spesa, per lavori straordinari?”
Consulenza legale i 13/03/2019
Anche dopo la riforma del diritto condominiale apportata dalla L. n. 220\2012 i documenti principali che compongono il rendiconto condominiale rimangono il bilancio consuntivo e il bilancio preventivo, a cui il nuovo art. 1130 bis del c.c. affianca un riepilogo finanziario e di una nota sintetica illustrativa.
Con il bilancio consuntivo l’amministratore elenca, raggruppandoli per voci di spesa, tutte le uscite effettivamente sostenute dal condominio nell’anno contabile di riferimento. Le voci di spesa vengono poi ripartite tra tutti i condomini per mezzo delle tabelle millesimali nel tabellone di riparto finale. Nel consuntivo si trovano inoltre elencate le entrate godute durante l’anno contabile dal condominio che solitamente sono rappresentati dai versamenti dei singoli proprietari. Con il bilancio preventivo invece l’amministratore elenca le spese che la gestione si prevede dovrà sostenere con ogni probabilità per l’anno contabile che deve ancora iniziare. Anche in questo caso le voci di spesa presenti nel preventivo vengono ripartite per mezzo delle tabelle millesimali tra tutti i condomini.
Dovendo rappresentare le spese effettivamente sostenute durante l’anno, ogni voce elencata nel consuntivo deve necessariamente trovare riscontro sia in un documento giustificativo (es. fattura o ricevuta fiscale), che in una uscita dalla cassa condominiale (es. il bonifico bancario per mezzo del quale si è materialmente pagato il fornitore). In questo senso è importante precisare che l’art. 1130 bis del c.c. dispone che le voci del bilancio condominiale siano elencate in modo tale da consentire una immediata verifica.

Questa corrispondenza può essere riscontrata da qualsiasi condomino, o da un professionista da esso delegato, richiedendo all’amministratore l’accesso alla contabilità del condominio. Il co.2° dell’art.1129 del c.c. dispone, infatti, che è fatto obbligo all’amministratore di comunicare i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prendere visione ed estrarre copia della documentazione contabile del condominio.

Se non sussiste la corrispondenza tra la documentazione contabile e bancaria e la relativa voce nel bilancio consuntivo, i casi possono essere due: o l’amministratore ha errato nella redazione del rendiconto condominiale, oppure ha volutamente inserito una voce falsa nel bilancio consuntivo.
Se siamo di fronte alla prima ipotesi è molto probabile che il professionista accortosi della svista la corregga autonomamente, convocando una nuova riunione condominiale chiamata a ratificare il precedente rendiconto approvato. Se viceversa ci troviamo di fronte ad una falsità in bilancio volutamente inserita da chi amministra lo stabile, tale condotta può nascondere diverse ipotesi di reato, dalla truffa alla appropriazione indebita: stiamo quindi parlando di un professionista disonesto che ha posto in essere dei reati, il quale, al di là degli aspetti penali della vicenda, può essere revocato oltre che dai condomini, anche dalla autorità giudiziaria ex. art.1129 co.11 del c.c.
La delibera assembleare che ha approvato un rendiconto contenete errori od omissioni (voluti o meno), può essere impugnata ai sensi dell’art. 1137 del c.c. entro 30 giorni, i quali decorrono: per i condomini assenti, dal giorno della comunicazione della delibera, per i condomini presenti ma che si sono astenuti o hanno espresso voto contrario, dal giorno della riunione di condominio.
E’ opportuno precisare che qualora si abbia il sospetto che il bilancio condominiale approvato non rappresenti adeguatamente la reale situazione economico-finanziaria della gestione appena trascorsa, prima di provvedere ad impugnare la delibera di approvazione del rendiconto, è opportuno far verificare ad un revisore dei conti condominiale la fondatezza dei nostri dubbi.

Risposto a questa prima parte del quesito veniamo a trattare il secondo aspetto.
Nella quotidianità della vita condominiale sovente capita che l’amministratore che incassa un risarcimento dalla compagnia assicurativa condominiale, compensi tale credito con le spese condominiali dovute dai singoli proprietari. In questo caso, infatti, ci troviamo di fronte alla coesistenza di due rapporti obbligatori a soggetti invertiti: il primo che ha ad oggetto le spese condominiali che ciascun proprietario deve alla gestione dello stabile, il secondo che ha ad oggetto la somma liquidata dalla compagnia assicurativa all’amministratore, ma che lo stesso deve poi elargire ai singoli condomini che ne hanno diritto.
La compensazione è un modo di estinzione della obbligazione previsto dall’art. 1241 del c.c. che si verifica quando due soggetti sono obbligati l’uno verso l’altro: in questo caso i due debiti si estinguono per le quantità corrispondenti. Secondo la giurisprudenza la compensazione opera automaticamente ex. art. 1242 del c.c. dal giorno in cui i due crediti coesistono, ma affinché tale estinzione automatica possa operare devono sussistere tre presupposti:
1) i due crediti devono avere ad oggetto cose fungibili, ovvero cose sostituibili l’uno con l’altro (si pensi in questo senso al denaro);
2) i due crediti devono essere liquidi, ovvero certi nel loro ammontare;
3) i due crediti devono essere esigibili dai rispettivi creditori, ovvero non devono essere sottoposti a termine o condizione che impediscano all’avente diritto la possibilità di chiederne l’adempimento.

Calando quanto detto finora nel contesto condominiale si può dire che qualora un proprietario abbia una morosità arretrata nel pagamento dei contributi condominiali e non vi siano contestazioni in essere, è lecito il comportamento dell’amministratore che compensi il debito del condomino con quanto ad esso dovuto a titolo di risarcimento. Il discorso è diverso nel caso in cui il proprietario sia in pari con i pagamenti delle spese condominiali. Come sappiamo il pagamento dei contributi condominiali vengono rateizzati in diverse tranche da corrispondere nel corso dell’anno contabile: pertanto, la singola rata diventa esigibile da parte dell’amministratore solo nel momento in cui decorre il termine in cui la stessa deve essere pagata.
In linea teorica, quindi, solo dal momento in cui la quota di onere condominiale può essere pretesa dall’amministratore, lo stesso può compensare tale debito con la somma dovuta dal condominio a titolo di liquidazione del risarcimento riconosciuto dalla assicurazione dello stabile. È quindi del tutto lecita la richiesta del singolo proprietario, perfettamente in pari con i pagamenti delle spese condominiali, che richiede all’amministratore il pagamento sul suo conto corrente del risarcimento riconosciuto dalla assicurazione, invece che vedersi compensata tale somma sulle successive rate degli oneri condominiali non ancora divenute esigibili.
Vi è da dire, però, che l’istituto della compensazione può essere anche volontario, in questo senso due soggetti che hanno reciproci rapporti di debito credito possono decidere di compensare le poste attive e passive anche se non sono ancora maturati tutti i requisiti indicati dall’art. 1242 del c.c. e, quindi, anche se uno dei due debiti non sia ancora divenuto esigibile. Sovente capita che l’amministratore compensi la liquidazione della assicurazione su rate di spese condominiali non ancora scadute, e il condomino nulla obbietti. In questo caso si può tranquillamente ritenere che tra la compagine condominiale e il singolo proprietario si sia tacitamente formato per facta concludentia un accordo di compensazione ai sensi dell’art.1252 del c.c. perfettamente lecito.

Giancarlo A. chiede
martedì 24/07/2018 - Lombardia
“Quali iniziative possono essere adottate, da un condomino, verso l'amministratore di condominio che si rifiuta di fornire copia di documenti contabili?
Quale iter bisogna seguire per correggere un bilancio di condominio con consistenti errori? Occorre riconvocare l'assemblea?”
Consulenza legale i 27/07/2018
Per comodità espositiva si risponderà prima alla seconda domanda per poi passare alla prima.
Quale iter bisogna seguire per correggere un bilancio di condominio con consistenti errori? Occorre riconvocare l'assemblea?

La rendicontazione condominiale, disciplinata dall’art.1130 bis del c.c., è stata profondamente modificata dalla riforma apportata dalla L. n. 220 del 2012. Essa si compone di:
a) un registro di contabilità: ove vengono annotate le entrate e le uscite di cassa registrate durante l’anno di bilancio;
b) un riepilogo finanziario: dove vengono registrate le spese sostenute durante l’anno di gestione (il c.d. bilancio consuntivo), e dove vengono registrate le spese che si prevede di sostenere nell’anno successivo (il c.d. bilancio preventivo);
c) una nota sintetica: con tale documento l’amministratore è chiamato ad illustrare i criteri che ha seguito nella relazione del rendiconto e i fatti maggiormente rilevanti della vita condominiale accaduti durante l’anno (es. un cambio di un fornitore, la sussistenza di contenziosi in corso, ecc. ecc.).
Il fine fondamentale di detta normativa è quella di garantire al condomino una illustrazione chiara e precisa della situazione patrimoniale dello stabile e, soprattutto, che essa sia reale e fedele alla situazione contabile del condominio.

Proprio per garantire l’attuazione dei principi sopra enunciati, il legislatore del 2012 ha introdotto, sempre all’art. 1130 bis del c.c., una nuova figura professionale, prima non normata: il revisore dei conti condominiale. Esso ha come compito principale quello di verificare la contabilità, appurando se l’amministratore in carica ha correttamente svolto il suo lavoro. Il revisore condominiale può essere nominato dalla assemblea di condominio in qualsiasi momento per una o più annualità di bilancio, con le maggioranze di cui all’art.1136 commi 2° e 4° del c.c.

Al di là della figura del revisore contabile, la cui nomina non è obbligatoria, è ben possibile che l’amministratore si sbagli nella redazione del rendiconto.
L’ errore può essere di diverse tipologie: di calcolo, ad esempio quando l’amministratore si sbaglia a sommare l’ammontare delle singole fatture di una voce di spesa del bilancio; un utilizzo di un criterio di ripartizione errato per determinate voci di spesa: ad esempio quando l’amministratore usi per le spese ascensore la tabella generale in luogo di quella scale ex art.1124 del c.c.; oppure una errata duplicazione delle voci di spesa.

In tutti questi casi di errore derivato da imperizia e disattenzione dell’amministratore, nulla vieta che lo stesso, accortosi del suo errore, possa riconvocare l’assemblea ai sensi dell’art. 66 disp. att. del c.c., al fine di annullare la precedente delibera di approvazione del bilancio, e riapprovare un bilancio corretto. Tale possibilità di adottare una delibera correttiva è sempre ammissibile e trova il suo fondamento nell’art. 2377 del c.c, norma di diritto societario che, in quanto principio generale, può trovare applicazione anche in ambito condominiale, secondo giurisprudenza costante della Cassazione. Se vi è un pacifico e collaborativo rapporto tra amministratore e condomini, possono essere anche questi ultimi a sollecitare l’amministratore sul punto, eventualmente richiedendo una convocazione del consesso assembleare per iscritto, sempre secondo quanto disposto dall’art 66 disp. att. del c.c.
Ovviamente in alternativa ad una via bonaria, è possibile anche adire l’autorità giudiziaria, impugnando la delibera di approvazione del bilancio errato. Si deve però effettuare una distinzione: nel caso in cui l’errore derivi da un criterio errato nella ripartizione delle voci di spesa, la delibera è meramente annullabile entro i termini dell’art. 1137 del c.c. (si veda in tal senso Cass. Civ., Sez. II, n. 6714 del 19.03.2010); qualora ci si trovasse di fronte a veri e propri duplicazioni di voci di bilancio, la delibera di approvazione di un rendiconto di tal fatta sarebbe radicalmente nulla, in quanto lesiva di diritti personali dei singoli condomini sulle cose comuni e, quindi, come tale, impugnabile in ogni tempo.

Finora ci siamo siamo soffermati ad analizzare il caso in cui l’amministratore abbia errato nella redazione del rendiconto per errore, imperizia, negligenza; purtroppo accade sovente il caso di amministratori di condominio disonesti, che volontariamente sottopongono alla assemblea rendiconti con poste di bilancio fittizie, al fine di giustificare illeciti ammanchi dalla cassa condominiale, con denari finiti disonestamente nelle loro tasche. Qui siamo difronte ad una vera e propria appropriazione indebita, sanzionata dal codice penale all’art. [n646cp] c.p.
Chiaramente una delibera che approvasse bilanci affetti da queste gravi mancanze sarebbe radicalmente nulla, e potrebbe essere impugnata in ogni tempo innanzi alla autorità giudiziaria da chiunque vi abbia interesse; nulla vieta che sia la stessa compagine condominiale, una volta accortosi delle gravi mancanze dell’amministratore, ad approvare con idonea delibera assembleare un nuovo bilancio, opportunamente emendato dalle gravi irregolarità.

Sullo sfondo di tutto quanto detto finora, rimane ovviamente le responsabilità di un amministratore che per colpa odolo ha redatto un rendiconto errato. Una situazione di questo tipo integrerebbe non solo una grave irregolarità tale da giustificare la sua destituzione dalla carica ex art.[n1129cc]] co.12 del c.c., ma anche la possibilità per la compagine condominiale di adire l’autorità giudiziaria al fine di ottenere la condanna dell'amministratore infedele al risarcimento del danno procurato.

Qualora si abbia quindi il sospetto che vi siano delle irregolarità contabili nella redazione del rendiconto condominiale, è opportuno che il condomino più attento richiami l’attenzione gli altri partecipanti al condominio, al fine di far nominare dalla assemblea un revisore dei conti. Qualora vi sia disinteresse degli altri condomini, il singolo proprietario ha tutto il diritto di far verificare i conti condominiali da un contabile di fiducia, previa richiesta all’amministratore di tutta la documentazione.

Quali iniziative possono essere adottate, da un condomino, verso l'amministratore di condominio che si rifiuta di fornire copia di documenti contabili?
E’ ora giunto il momento di trattare della prima domanda posta dal quesito.
L’art. 1130 bis del c.c. riconosce il diritto a ciascun condomino o a qualsiasi titolare di diritti reali o di godimento sulle singole unità immobiliari, di richiedere la visione e l’estrazione di copia di tutti i documenti contabili relativi alla gestione del condominio.
Generalmente tale diritto si esercita attraverso una richiesta, meglio se scritta e inviata per raccomandata (o pec) allo studio dell’amministratore. L’ amministratore, se nulla ha da temere, fissa un appuntamento presso il proprio studio al richiedente, al quale consegna senza indugio la documentazione richiesta.

Il rifiuto da parte dell’amministratore sarebbe del tutto illegittimo, e può integrare una grave irregolarità ex art. 1129 co. 12 del c.c., e sovente nasconde comportamenti poco chiari.

A fronte del persistente rifiuto da parte dell’amministratore, l’unica strada che rimane da intraprendere al proprietario diligente è quella di rivolgersi ad un legale. Attraverso l’ausilio di un professionista, infatti, si potrebbe azionare avanti al tribunale competente un procedimento cautelare urgente, al fine di ottenere un provvedimento giudiziario ex art. 700 c.p.c., che costringa l’amministratore, anche nei casi estremi di persistente rifiuto con l’ausilio della forza pubblica, a consegnare la documentazione richiesta.
L’ottenimento della documentazione è il primo passo per:
a) verificare la correttezza dei rendiconti redatti dall’amministratore attraverso un revisore contabile;
b) verificare, conseguentemente, se vi sono state responsabilità civili o anche penali da parte del professionista;
c) in caso di accertate responsabilità, arrivare alla destituzione del professionista, azionando tutti i vari rimedi risarcitori previsti dalla legge, interessando anche la competente Procura della Repubblica nel caso si ravvisassero risvolti penali.


Testi per approfondire questo articolo

  • Il procedimento di divisione a domanda congiunta

    Editore: Giuffrè
    Collana: Officina. Civile e processo
    Pagine: 78
    Data di pubblicazione: aprile 2014
    Prezzo: 18,00 -5% 17,10 €

    Tra gli argomenti trattati: Presupposti per la proposizione del ricorso ex art. 791-bis c.p.c. Soggetti delegabili per l'espletamento delle operazioni di divisione. Rapporti fra mediazione obbligatoria e controversie divisorie. Opposizione alla vendita e/o al progetto di divisione. Adempimenti successivi all'approvazione del progetto di divisione.

    (continua)