Articolo 1104 Codice Civile

Da un punto di vista meramente teorico la rinuncia al diritto di proprietà su uno o più beni è sempre ammissibile, non esistendo nel nostro ordinamento giuridico una norma che la vieti.
Anzi, il suo fondamento normativo si può rinvenire nel combinato disposto degli artt. 1350 n. 5 e 2643 n. 5 c.c., norme che, nel fare esplicito riferimento alla rinuncia al diritto di proprietà, richiedono, allorchè abbia ad oggetto beni immobili, il necessario rispetto, a pena di nullità, della forma dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata e la successiva trascrizione di quell’atto nei registri immobiliari.

Ora, quando un soggetto intende liberarsi della proprietà di un bene, possono prospettarsi due diverse situazioni.
La prima è quella della rinuncia al diritto di proprietà su un bene in comproprietà, nel qual caso per effetto di tale rinuncia si verificherà un incremento delle quote degli altri contitolari del bene (in virtù del principio di elasticità del dominio); i comproprietari che acquisiranno la quota del rinunciante non potranno opporsi all’accrescimento della loro quota, in quanto l’espansione si verifica senza il loro consenso.
Si parla in tale ipotesi di c.d. rinuncia abdicativa, in quanto per effetto della stessa ci si libererà dall’obbligo di contribuire a tutte le spese occorrenti per la conservazione ed il godimento della cosa comune, così come espressamente previsto dall’art. 1104 del c.c., nonché dall’obbligo di pagamento di tutte le imposte, tasse e tributi inerenti alla piena proprietà della quota rinunciata.

La seconda situazione che può prospettarsi, invece, è quella che si crede venga delineata nel caso in esame, ovvero quella in cui a voler rinunciare sia il proprietario unico.
Ebbene, la differenza rispetto all’ipotesi prima esaminata sembra evidente, poichè in questo caso non vi è un altro comproprietario in favore del quale possa verificarsi l’effetto espansivo del diritto di proprietà.
In conseguenza di ciò, la rinuncia dell’unico proprietario determinerà il passaggio di proprietà in favore dello Stato, in tal senso dovendosi argomentare questa volta dall’art. 827 del c.c., in forza del quale si stabilisce che i beni immobili che non sono di proprietà di alcuno (c.d. res nullius) confluiscono nel patrimonio dello Stato, il quale ne diviene a sua volta proprietario non in forza di occupazione, ma in quanto trattasi di beni c.d. “vacanti”.
Per la manifestazione di tale volontà di rinuncia occorre, come si è prima accennato, il rispetto della forma prescritta dagli artt. 1350 e 2643 c.c., il che significa che occorre recarsi da un notaio, il quale stipulerà un atto di donazione (c.d. abdicazione della proprietà), avente natura giuridica di atto unilaterale, non essendo per esso prevista la manifestazione di una volontà di accettazione.

Quanto appena detto, però, vale in linea meramente teorica, in considerazione del fatto che nel nostro ordinamento giuridico non esiste, appunto, una norma che vieti espressamente un atto di tale tipo.
Tuttavia, sotto il profilo concreto, vi sono dei limiti molto importanti che non vanno trascurati prima di giungere alla stipula di tale atto negoziale, limiti che lo stesso notaio chiamato a rogare l’atto può sottoporre in via preliminare all’attenzione del rinunziante.

Infatti, occorre sempre valutare il tipo di bene alla cui proprietà si andrà a rinunciare, potendo sorgere delle difficoltà nel caso in cui, ad esempio, oggetto della rinuncia sia un fabbricato rurale o altro edificio diroccato o semidiruto che versi in cattivo stato di manutenzione e per il quale si rendano necessari interventi di risanamento e consolidamento.
L’acquisizione al patrimonio dello Stato di un immobile di questo tipo, infatti, potrebbe causare debiti e l’immediata necessità di sostenere delle spese di messa in sicurezza a carico dello stesso Stato che ne diverrebbe proprietario, con evidente aggravio per l’intera collettività.

In questi casi sembra evidente che lo Stato non accetterebbe passivamente l’acquisto del diritto di proprietà sul bene rinunciato, essendo pienamente legittimato ad opporsi a tale acquisto e potendo a tal fine far valere in giudizio la nullità dell’atto da cui ne è derivato (l’atto di rinuncia).
Sarebbe sufficiente un accertamento giudiziale dello stato di consistenza dell’edificio per dimostrare la nullità di quell’atto sia per violazione dell’art. 1322 del c.c. (in quanto stipulato per il perseguimento di un interesse non meritevole di tutela da parte dell’ordinamento giuridico) che ex art. 1344 del c.c. (si tratterebbe, infatti, di un atto stipulato in frode alla legge, ovvero compiuto con il solo scopo egoistico di ribaltare sull’erario i costi necessari per la conservazione del bene che ne ha costituito l’oggetto).

L’intento elusivo e fraudolento, invece, sarebbe in ogni caso da escludere allorchè dovesse trattarsi, ad esempio, di un terreno semplicemente non più produttivo ovvero di un edificio in buono stato di conservazione, ma che il proprietario non ha semplicemente alcun interesse ad utilizzare.

In conclusione, la rinuncia è senza alcun dubbio ammissibile, ma nel caso di specie non è sufficientemente chiaro quale delle due ipotesi sopra prospettate andrà concretamente a configurarsi, tenuto conto che per il restante 50% vi è stata una rinuncia ad eredità, ma nulla viene specificato sulla sorte che tale 50% ha avuto (se anch’esso verrà alla fine acquisito o meno al patrimonio dello Stato per assenza di successibili ex lege).

È assolutamente e pacificamente possibile rinunciare al proprio diritto di comproprietà su un cespite immobiliare per mezzo di un rogito notarile, in quanto il diritto di proprietà è disponibile e come tale rinunciabile. Tale tipo di atto è per sua natura unilaterale e pertanto non è richiesta la partecipazione e l’adesione degli altri comproprietari, i quali sulla base di quanto dispone l’art. 1104 del c.c. vedranno accrescere la loro quota di comproprietà in proporzione a quanto in precedenza possedevano, e parimenti vedranno quindi accrescere i loro obblighi nella partecipazione alle spese di manutenzione del bene.

Uno dei pochi casi in cui non è possibile rinunciare alle quote di comproprietà sul bene comune è quello previsto dal 2° co. dell’ art. 1118 del c.c., il quale espressamente dispone che il condomino non possa rinunciare al suo diritto sulle parti comuni ricomprese in un edificio condominiale, ma non vi sono elementi che fanno pensare che nel caso descritto nel quesito possa trovare applicazione il divieto in parola.

La soluzione a cui si fa riferimento nel quesito è senza alcun dubbio possibile e trova fondamento nel disposto di cui all’art. 1104 c.c.
In forza di tale norma, infatti, ci si potrà recare dal notaio di propria fiducia e richiedere allo stesso la stipula di un atto di c.d. “Rinuncia abdicativa e liberatoria”.
Trattasi di un atto negoziale al quale è chiamato ad intervenire soltanto il rinunziante, alla presenza di due testimoni, e per effetto del quale l’interveniente dichiara appunto di rinunciare, puramente e semplicemente, con effetto abdicativo, alla quota di comproprietà sull’immobile che in premessa dell’atto andrà descritto.

Dal momento della rinuncia ci si libererà dall’obbligo di contribuire a tutte le spese necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa comune, così come previsto appunto dal citato art. 1104 c.c., nonché dall’obbligo di pagamento di tutte le imposte, tasse e tributi inerenti alla piena proprietà della quota di proprietà a cui si è rinunciato.
Inoltre, per effetto della rinuncia così effettuata, ed in virtù del principio di elasticità del dominio, la piena proprietà della quota del rinunciante si accrescerà automaticamente all’altro comproprietario, il quale, si precisa, non dovrà partecipare all’atto.

Sotto il profilo delle spese va precisato che, trattandosi di un atto traslativo della proprietà a titolo gratuito (per questo si fanno intervenire due testimoni), occorrerà determinare, ai fini della tassazione dell’atto, il valore della quota di immobile ceduto agli effetti di cui all’art. 1 all’art. 57 comma 2 ed all’art. 58 comma 5 del Testo Unico sulle successioni e donazioni, dovendosi rendere nel corpo dell’atto la dichiarazione del rapporto di parentela intercorrente tra rinunziante e beneficiario.

Tutte le spese dell’atto, relative sia ad imposte che ad onorario di notaio, graveranno sul rinunziante (per la loro esatta determinazione è necessario rivolgersi al notaio che riceverà l’atto).

Dal quesito non risulta chiaro, in realtà, se il garage e l’appartamento che insiste sul primo, da ristrutturare limitatamente a muri e tetto, siano le uniche unità immobiliari della vecchia palazzina di cui si parla.

Se così non fosse, evidentemente, ci troveremmo di fronte ad un caso di condominio negli edifici di cui agli articoli 1117 e seguenti del codice civile, la cui disciplina, com’è noto - relativamente alla ripartizione delle spese e delle maggioranze assembleari necessarie alla loro specifica approvazione – è piuttosto articolata e diversificata a seconda dell’oggetto degli interventi da eseguire.

Parrebbe logico ritenere, tuttavia, che le due unità immobiliari di cui al quesito siano le sole della palazzina e che ci si trovi di fronte, quindi, ad un caso di “condominio minimo”, ovvero un condominio composto da due soli partecipanti.

Anche in un caso come questo, in forza del prevalente orientamento della Corte di Cassazione sul punto, si applicano alla fattispecie le norme sul condominio negli edifici di cui all’art. 1117 e seguenti cod. civ., salvo l’art. 1136 cod. civ. sulle maggioranze qualificate in assemblea; infatti, quando i partecipanti alla comunione siano solamente due, si applicano gli articoli 1104 e 1105 cod. civ., e la regola è quella della decisione all’unanimità.

Si citano, a tal proposito, le Sezioni Unite della Cassazione n. 2046 del 31 gennaio 2006: “La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, “a fortiori”con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni” e Cassazione civile, sez. II, 22 giugno 2005, n. 13371: “In base all'art. 1139 c.c., la disciplina del capo II del Titolo VII del terzo libro del c.c. (art. 1117 - 1138) è applicabile ad ogni tipo di condominio e, quindi, anche, ai cosiddetti "condomini minimi", e cioè a quelle collettività condominiali composte da due soli partecipanti, in relazione alle quali sono da ritenersi inapplicabili le sole norme procedimentali sul funzionamento dell'assemblea condominiale, che resta regolato, dunque, dagli art. 1104, 1105, 1106 c.c. (Nella specie è stata confermata la sentenza che, con riferimento alla ripartizione delle spese necessarie alla conservazione dell'edificio condominiale, aveva ritenuto applicabile la disciplina dettata in materia di condominio, anche se lo stesso era composto da due soli partecipanti)”.

In base a quanto sopra, il condomino non può sottrarsi alle spese necessarie alla conservazione ed all’uso della cosa comune: qualora, quindi, nel caso concreto in esame, gli interventi di ristrutturazione siano indispensabili e/o urgenti, la proprietaria del garage non potrà opporsi agli stessi e dovrà sostenerne la spesa nella misura del 50%, come pretende il vicino, ai sensi dell’art. 1101 cod. civ (“Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali. Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote”).

Nella particolare ipotesi di condominio composto da due soli partecipanti le decisioni per la conservazione o riparazione della cosa comune devono essere tuttavia oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell’assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all’altro condomino della necessità di procedere a determinati lavori , benché urgenti ed indifferibili.

Qualora la delibera non possa essere adottata, perché non è possibile raggiungere una maggioranza o, come appunto nel condominio minimo, manca il consenso di entrambi i partecipanti alla comunione, il condomino che voglia eseguire i lavori o ripartire le spese in un determinato modo potrà e dovrà ricorrere all’Autorità Giudiziaria, ai sensi dell’articoli 1105 cod.civ., il quale recita: “Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

La norma prevede, nei casi elencati, un intervento del Giudice in sede non contenziosa (nel senso che non si tratterà di promuovere una causa per la risoluzione di una controversia) ma in sede di “volontaria giurisdizione”: quest’ultima riguarda i casi in cui al Giudice viene richiesta l’adozione di un determinato provvedimento per regolare una situazione che altrimenti i privati non potrebbero gestire in autonomia (a titolo di esempio, sono atti di volontaria giurisdizione la nomina di un amministratore di sostegno, la legittimazione di un figlio, la rinuncia all’eredità, ecc.).

Il Giudice, in questi casi, può scegliere di assumere due tipi di provvedimenti: o un provvedimento diretto, il cui contenuto sostituisce integralmente la volontà dei condomini (ad esempio può nominare un tecnico affinché perizi l'immobile e decida se gli interventi sono urgenti o che tipo di intervento vada effettuato); oppure un provvedimento indiretto, quando nomina un amministratore giudiziario, figura speciale il cui mandato, ovviamente, deriva dal Giudice e non dall'assemblea e che quindi ha i poteri necessari per eseguire atti finalizzati alla soluzione dei problemi sollevati dai condomini.

L'art. 1104 del c.c. sancisce la possibilità per il comunista di rinunziare a suoi diritti su cose comuni, per le quali debbano essere sostenute delle spese, risultando così da esse (almeno in parte) liberato.
Un esempio molto chiaro è quello del condomino che rinunci unilateralmente al riscaldamento condominiale, mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato, senza necessità di autorizzazione o di accettazione da parte degli altri partecipanti (sempre che da tale distacco non derivino aggravi di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centrale, o squilibri termici pregiudizievoli per l'erogazione del servizio, cfr. Cass. civ., sez. II, 25 marzo 2004 n. 5974). Il condomino sarà tenuto a versare ancora le spese per la conservazione dell'impianto, ma non quelle per la sua gestione.

Nel caso specifico trovano applicazione le norme sulla comunione e quelle sull’esercizio del diritto di servitù. I lavori di asfaltatura, infatti, nel loro complesso rientrano in quelle attività necessarie al mantenimento del bene comune, e quindi tutti i comproprietari della stradina ai sensi dell’art.1104 del c.c. devono partecipare alle spese, in proporzione alle rispettive quote di comproprietà, indipendentemente dal fatto che essi siano proprietari dei fondi dominanti o serventi.
Per quella parte dei lavori che specificatamente interessano la striscia di 80 cm gravata da servitù di passaggio pedonale e solo per quella parte, devono trovare applicazione, come già detto, le norme sulla servitù ed in particolare l’art. 1069 del c.c.
Tale norma come regola generale, pone a carico del proprietario del fondo dominante le opere necessarie per la conservazione della servitù. Il co. 3° del medesimo articolo pone una eccezione alla regola generale appena dettata nel caso in cui le opere da realizzarsi giovano anche ai proprietari del fondo servente: in questo caso, la spesa deve essere ripartita in proporzione ai rispettivi vantaggi.
Purtroppo quindi il codice civile come regola generale pone gli oneri riconducibili ai lavori che interessano la striscia di terreno di 80 cm, totalmente a carico dei proprietari dei fondi dominanti e non di quelli serventi. Nel caso specifico, però, potrebbe trovare applicazione il 3° co. dell’art. 1069 del c.c. che chiama a concorrere nelle spese di manutenzione ed esercizio della servitù, anche i proprietari dei fondi serventi, quando i lavori arrecano vantaggio anche al loro fondo. Secondo Cass. Civ. n.72 del 12.01.1976, quando il diritto di servitù si esercita solo per mezzo del fondo servente e senza l’ausilio di opere autonome (come in questo caso) ci è l’obbligo sì dei proprietari del fondo dominante di concorrere alle spese di manutenzione del fondo servente, ma solo in proporzione all’ uso che ne fanno.
In altri termini, attraverso tale principio dettato dalla suprema corte si potrebbe far accollare gli oneri di manutenzione della striscia di terreno di 80 cm quasi per intero ai proprietari dei fondi serventi, ma per la restante parte della strada opererebbe la regola generale di cui all’art.1104 del c.c. L’unico modo per non concorrere alle spese di manutenzione della stradina, sarebbe quella di rinunciare alle quote di comproprietà vantate su di essa, per mezzo di un rogito notarile.

Si precisa che si è reso il parere senza avere in visione il titolo che ha costituito la servitù di passaggio oggetto del quesito. Le norme che si sono descritte possono essere validamente derogate da clausole presenti nei rogiti di acquisto delle singole unità abitative-autorimesse oppure da un regolamento di condominio. Se, nel caso specifico, esistesse quindi un qualche rogito o regolamento che contenesse disposizioni in tutto o in parte derogatorie a quelle indicate, sarebbero tali clausole che prevarrebbero su quanto dispone il codice civile.