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Articolo 1104 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 29/04/2022]

Obblighi dei partecipanti

Dispositivo dell'art. 1104 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO TERZO - Della proprietà → Titolo VII - Della comunione → Capo I - Della comunione in generale

Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune(1) e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto(2).

La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente(3) approvato la spesa.

Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati(4).

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) Le spese necessarie alla conservazione sono quelle che mirano a che la cosa non sia distrutta o deteriorata; le spese per il godimento, invece, sono rivolte all'ordinaria utilizzazione del bene.
La norma esclude le spese utili o voluttuarie: la partecipazione diviene necessaria solo nel caso in cui si sia pronunciata la maggioranza o l'unanimità dei compartecipi.
(2) La rinuncia con effetto liberatorio è istituto al quale si riferisce anche l'art. 883.
Essa deve essere espressa in modo non ambiguo e, se effettuata, non è più passibile di revoca.
La rinunzia non può essere evinta dall'omesso versamento delle spese, e, in tale ipotesi, il contegno del comunista diviene un inadempimento dell'obbligo di contribuzione (artt. 1218 ss. c.c.).
(3) Si intende, senza esprimere il proprio dissenso in modo manifesto.
(4) Il successore a titolo particolare del comunista diventa a sua volta compartecipe e a tale titolo risponde delle spese. Al contrario, non è tenuto all'esecuzione di opere perché non è consentito all'autonomia dei privati creare obbligazioni di facere vincolanti per i terzi acquirenti.

Ratio Legis

La disposizione esprime il concetto generale per il quale tutti i comunisti sono tenuti a contribuire alle spese indispensabili per il bene comune.
Si tratta di un'obbligazione propter rem in quanto il dovere contributivo segue di pari passo le vicende del bene comune.

Spiegazione dell'art. 1104 Codice Civile

Dell'obbligo di contribuire alle spese per la cosa comune e della liberazione da essa colla rinuncia al diritto

Mentre l'art. 676 del vecchio codice stabiliva che « ciascun partecipante ha il diritto di obbligare gli altri a contribuire con esso alle spese necessarie per la conservazione della cosa comune », i1 nuovo codice ha anzitutto sostituito alla formula « diritto di obbligare » quella di « ciascun partecipante deve contribuire alle spese ».

La modifica è da approvare dal punto di vista costruttivo. L'obbligo di concorrere alle spese necessarie non è una conseguenza dell'esercizio di un diritto potestativo del compartecipante, ma è una conseguenza diretta ed immediata del rapporto di comunione.

Tale obbligo di contribuzione, secondo il vecchio art. 676, era posto espressamente per le spese necessarie alla conservazione della cosa comune, dovute a caso fortuito o alla naturale vetustà.

Il nuovo codice ha ricompreso anche quelle per il godimento della cosa comune e quelle deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti. Ma l'aggiunzione è soltanto formale, poiché anche per il vecchio codice non era da dubitare che il comunista fosse tenuto a concorrere alle spese necessarie per il godimento della cosa comune o a quelle deliberate validamente dalla maggioranza. Appunto perchè necessarie a rendere possibile il godimento, le spese relative non esigono neppure una deliberazione di maggioranza.

Dalle spese di conservazione vanno, però, tenute distinte le spese di ricostruzione della cosa comune distrutta, spese dirette non a una conservazione, ma a una nuova formazione del bene comune, che non possono essere deliberate se non concorre almeno la maggioranza di cui all' art. 1108 del c.c.. Il mancato versamento importa l'obbligo del risarcimento dei danni.

Dell'onere di tali spese il partecipante non può liberarsi se non rinunciando al suo diritto, formula apparentemente più scialba, è cosi voluta, in confronto a quella del codice vecchio « abbandono dei propri diritti di comproprietà », ma sostanzialmente identica. La rinunzia abdicativa al diritto, è, infatti, uguale all' abbandono del diritto.

Secondo il primo capoverso, la rinuncia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa. Si è in tal modo positivamente risoluta la questione se per l' inefficacia della rinuncia ai fini del concorso nelle spese occorresse una incondizionata obbligazione al concorso oppure fosse sufficiente un semplice consenso alla erogazione. È prevalsa tale ultima tesi e a buon diritto, perché l'approvazione, anche tacita, della spesa rappresenta la conferma di un onere, dal quale, una volta riportato alla volontà del soggetto obbligantesi, non è lecito che questi si esima. Nell'interesse del bene comune il legislatore ha voluto che ogni partecipante potesse contare sul contributo degli altri, quando questi hanno comunque cooperato all' approvazione della spesa.

Allo stesso scopo di assicurare il versamento dei contributi, infine, coll'ultimo capoverso, il legislatore ha anche previsto l'ipotesi che il partecipante, personalmente tenuto a contribuire alle spese, nonostante la possibile rinuncia, s'induca a cedere i suoi diritti. La cessione non fa risorgere nel cessionario la facoltà di liberazione coll'esercizio del diritto di rinuncia, ma egli è tenuto in solido col cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Con tale disposizione trapassa nel cessionario non soltanto l'obbligo generico propter rem di contribuire alle spese che si rendessero necessarie dopo la cessione, ma anche quello di contribuire per le spese resesi necessarie prima, sia che le spese stesse siano state già erogate, e si tratti di rimborso, sia che le spese debbano ancora effettuarsi.

La situazione del cessionario, è sempre, però, identica a quella del cedente, e quindi, se quest'ultimo aveva la facoltà di liberarsi delle spese colla rinunzia al diritto, uguale facoltà compete al cessionario.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

519 Stabilito l'obbligo di ciascun partecipante di contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e in quelle deliberate dalla maggioranza nei limiti dei suoi poteri (art. 1104 del c.c., primo comma), si circoscrive la facoltà del partecipante di liberarsi da tale obbligo con la rinuncia al suo diritto, disponendo che la rinuncia non giova a colui che abbia approvato la spesa, sia pure tacitamente (stesso articolo, secondo comma). Al concetto di tutela degli altri partecipanti s'ispira anche la disposizione che sancisce la responsabilità solidale del cedente e del cessionario per il pagamento dei contributi nelle spese, dal primo dovuti e non pagati (stesso articolo, terzo comma).

Massime relative all'art. 1104 Codice Civile

Cass. civ. n. 24670/2006

In tema di ripartizione delle spese condominiali, la mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alla spesa effettuata consente all'assemblea di adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie, per le quali è sufficiente che la delibera sia assunta a maggioranza, essendo l'unanimità necessaria soltanto per l'approvazione delle tabelle definitive. (Rigetta, App. Firenze, 12 Marzo 2002).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 24670 del 21 novembre 2006)

Cass. civ. n. 15079/2006

Il condomino può legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dell'impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, se prova che, dalla sua rinunzia e dal distacco, non derivano nè un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, nè uno squilibrio termico dell'intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio. Soddisfatta tale condizione, egli è obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale, mentre è esonerato dall'obbligo del pagamento delle spese per il suo uso. (Rigetta, App. Roma, 28 Novembre 2001).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15079 del 30 giugno 2006)

Cass. civ. n. 7518/2006

Il condomino può legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini. La delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune. (Rigetta, Giud. Pace Roma, 20 Maggio 2002).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7518 del 30 marzo 2006)

Cass. civ. n. 5112/2006

Nel caso in cui più soggetti, proprietari in via esclusiva di aree tra loro confinanti, si accordino per realizzare una costruzione, per il principio dell'accessione, ciascuno di essi, salvo convenzione contraria, acquista la proprietà esclusiva della parte di edificio che insiste in proiezione verticale sul proprio fondo, con la conseguenza che anche le opere e strutture inscindibilmente poste a servizio dell'intero fabbricato (quali scale, androne, impianto di riscaldamento, ecc.) rientrano per accessione, in tutto o in parte, a seconda della loro collocazione, nella proprietà esclusiva dell'uno o dell'altro, salvo l'istaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento, comportante l'obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5112 del 9 marzo 2006)

Cass. civ. n. 2046/2006

La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, a fortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni.
–
La diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 c.c. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Ne discende che, instaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, poiché tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c.
(Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 2046 del 31 gennaio 2006)

Cass. civ. n. 16975/2005

La responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ., e non già l'art. 1104 cod. civ., atteso che, giusta il disposto di cui all'art. 1139 cod. civ., la disciplina dettata in tema di comunione si applica (anche) al condominio solamente in mancanza di norme che (come appunto il citato art. 63) specificamente lo regolano.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 16975 del 18 agosto 2005)

Cass. civ. n. 8924/2001

Poiché tra le spese indicate dall'art. 1104 c.c., soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituiscono obligationes propter rem — e per questo il condomino non può sottrarsi all'obbligo del loro pagamento, ai sensi dell'art. 1118, comma secondo, c.c., che invece, significativamente, nulla dispone per le spese relative al godimento delle cose comuni — è legittima la rinuncia di un condomino all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento (purché questo non ne sia pregiudicato), con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell'art. 1123, comma secondo, c.c., dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso del servizio centralizzato; è invece obbligato a sostenere le spese dell'eventuale aggravio derivato alle spese di gestione di tale servizio, compensato dal maggiore calore di cui beneficia anche il suo appartamento.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8924 del 7 luglio 2001)

Cass. civ. n. 2657/1997

In tema di comunione di diritti reali, la disposizione di cui all'ultimo comma dell'art. 1104 c.c. (secondo la quale il cessionario del partecipante è tenuto in solido col cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati) può essere invocata solo dal creditore, non da terzi estranei al rapporto obbligatorio. Pertanto, qualora un condominio paghi debiti inerenti un periodo anteriore alla propria costituzione (e relativi ai precedenti comproprietari), non può invocare la suddetta norma nei confronti degli aventi causa degli origina comproprietari, assumendo di avere estinto un debito non proprio. In tale ipotesi, il condominio non può neppure invocare le norme in materia di obbligazioni solidali, in quanto, non essendo esso ancora costituito al momento in cui il debito sorgeva e non avendo perciò assunto la qualità di (con) debitore, ha estinto un debito di altri e non anche di altri, onde non può agire in regresso ex art. 1299 c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2657 del 26 marzo 1997)

Cass. civ. n. 5967/1996

L'insorgenza dell'obbligazione del partecipante ex art. 1104 c.c. di contribuire alle spese necessarie per la conservazione della cosa comune, postula, in caso di contestazione, che venga fornita la prova dei presupposti dell'esistenza del condominio o della comunione, cioè della proprietà di cose comuni.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5967 del 1 luglio 1996)

Cass. civ. n. 4574/1994

Qualora ciascun acquirente ai singole porzioni di un'area lottizzata si sia obbligato, con l'atto di compravendita, ad adibire una parte del proprio fondo a passaggio in favore degli altri lotti, nonché a partecipare alle spese di manutenzione della strada deputata a passaggio, si verifica direttamente, per effetto di tale convenzione, una comunione avente ad oggetto la strada vicinale così costituita, la cui utilizzazione avviene, quindi, per tutti i partecipanti, non iure servitutis, ma iure proprietatis, quale estrinsecazione delle facoltà dominicali loro spettanti e con la conseguente insorgenza dei doveri contemplati dall'art. 1104 c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4574 del 11 maggio 1994)

Cass. civ. n. 3600/1994

In tema di ripartizione delle spese condominiali attinenti al servizio centralizzato di riscaldamento di un edificio adibito ad uso abitativo, che costituito da due appartamenti sia in comune pro indiviso tra due comproprietari, trova applicazione la disciplina dettata per la comunione dall'art. 1104 c.c., con la conseguenza che ogni comproprietario è obbligato a sostenere le spese stesse in proporzione al valore della sua quota, indipendentemente dal concreto vantaggio che tragga dal detto servizio e senza possibilità di sottrarsi a quest'obbligo rinunciando al servizio medesimo, ove tale rinuncia possa produrre effetti pregiudiziali per l'altro comproprietario.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3600 del 16 aprile 1994)

Cass. civ. n. 2658/1987

L'obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi condominiali deriva dalla titolarità del diritto reale sull'immobile e integra un'obbligazione propter rem preesistente all'approvazione, da parte dell'assemblea, dello stato di ripartizione il quale, perciò, non ha valore costitutivo ma soltanto dichiarativo del relativo credito del condominio in rapporto alla quota di contribuzione dovuta dal singolo partecipante alla comunione. Ne consegue che il condomino non può sottrarsi al pagamento dei contributi richiesti ancorché nello stato di ripartizione approvato dall'assemblea figuri, anziché il suo nome, quello del suo dante causa.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2658 del 14 marzo 1987)

Cass. civ. n. 2146/1975

Venuto meno il condominio per l'unificazione in un unico soggetto della proprietà dell'intero edificio, ciò non comporta l'estinzione per confusione del credito di un ex condomino con il debito di un altro ex condomino aventi ad oggetto il rimborso di spese necessarie erogate dal primo per la conservazione della cosa comune, poiché l'obbligazione di pagamento delle spese condominiali necessarie, antecedenti alla cessione delle parti dell'edificio di proprietà esclusiva, resta a carico del cedente, accompagnandosi a tale obbligazione l'ulteriore obbligo solidale del concessionario.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2146 del 27 maggio 1975)

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Consulenze legali
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Rita C. chiede
venerdì 25/11/2016 - Lombardia
“in base a quale norma o sentenza le spese di manutenzione del lastrico solare, pari ad un terzo a carico del condomino che ne ha l'uso esclusivo, deliberate PRIMA DEL ROGITO di vendita, sono a carico del venditore o dell'acquirente?”
Consulenza legale i 01/12/2016
Secondo la giurisprudenza più recente, la norma cui fare riferimento per la disciplina del quesito che viene posto è quella contenuta nell’art. 63 comma 2° disp. aAtt. c.c., ai sensi del quale "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".

Tale norma deve essere interpretata nel senso che l'obbligo ivi previsto concerne unicamente l'esercizio in corso e quello precedente, pertanto sono esclusi i "riporti" degli esercizi precedenti, il cui pagamento può essere richiesto esclusivamente al precedente proprietario dell'immobile.

Trattasi di disposizione che trova conferma in quanto previsto dall’art. 1104 ultimo comma c.c., applicabile al condominio negli edifici per espresso richiamo dell’art. 1139 c.c., e che, sempre con riferimento agli obblighi dei partecipanti nella comunione, prevede che "il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati".
Ciò che differenzia le due norme è la circostanza che mentre l’art. 1104 c.c. prevede una responsabilità solidale e sussidiaria del cessionario per i contributi pregressi dal cedente dovuti e non versati senza alcuna limitazione temporale, l’art. 63 disp. att. limita tale responsabilità al biennio precedente all’acquisto.

Ritiene a tal proposito la S.C. (Cass. Civ. 18 agosto 2005 n. 16975) che norma di riferimento ed applicabile sarà quella contenuta nell’art. 63 disp. att. c.c., argomentando dal fatto che, giusta il disposto di cui all'art. 1139 cod. civ., la disciplina dettata in tema di comunione si applica (anche) al condominio solamente in mancanza di norme che (come appunto il citato art. 63) specificamente lo regolano.
A nulla rileva, afferma la stessa Corte, il fatto che la norma citata sia inserita tra le disposizioni di attuazione del codice civile e non direttamente in quest'ultimo.
Ciò perché l'interpretazione logica dell'art. 1139 c.c. (norma che rimanda alle disposizioni sulla comunione per quanto non espressamente previsto da quelle sul condominio) induce a ritenere il rinvio esteso a tutte le norme specificamente dettate in tema di condominio e, quindi, anche a quelle dettate in materia da disposizioni di attuazione del codice civile, sia perché non esiste una gerarchia tra le norme del codice civile e quelle di attuazione di esso sia perché, comunque, non è ravvisabile alcun contrasto tra la disposizione dell'art. 1123 cod. civ., posta in via generale con riferimento al contenuto dell'obbligo contributivo previsto a carico dei condomini e l'art. 63, co. 2°, disp. att. cod. civ., che prevede l'obbligo solidale dal cessionario, circoscrivendolo nel tempo.
Tuttavia, la stessa Corte di Cassazione, Sez.. II Civile , con successiva sentenza del 10 aprile 2013 n. 8782, ha precisato che occorre distinguere due tipi di rapporto, ossia:

1. rapporto intercorrente tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare: nell’alveo di tale rapporto, l'acquirente di un'unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto;
2. rapporto tra alienante e acquirente, in relazione al quale, e salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti (ossia al momento della stesura del rogito notarile il venditore può obbligarsi a sollevare l’acquirente da ogni responsabilità per i debiti sorti prima della cessione), è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva di tali obbligazioni, sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa.

Ma la pratica giudiziaria si è trovata anche ad affrontare un problema analogo a quello posto dal caso in esame, ossia di vendita di un'unità immobiliare posta in un condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di manutenzione o di ristrutturazione (o altri interventi equiparabili) poco prima della stipula dell’atto di vendita.
Ci si è così chiesto chi sia tenuto, tra alienante ed acquirente, a sopportare le relative spese, in mancanza di accordo fra le parti, e quale sia il momento determinante da individuare per la concreta insorgenza del relativo obbligo.

Due sono stati gli orientamenti formatisi al riguardo, di segno del tutto contrapposto, e precisamente:
a) secondo un primo orientamento (maggiormente risalente nel tempo), nel caso di alienazione di un appartamento ricompreso in condominio, obbligato al pagamento dei contributi condominiali deve ritenersi colui che risulta proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata (cfr. Cass. 5 novembre 1992, n. 11981; Cass. 26 ottobre 1996, n. 9366, e Cass. 2 febbraio 1997, n. 4393);
b) secondo un altro orientamento (ribadito anche in tempi più recenti), l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende semplicemente liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino.
Ciò comporta che, in caso di compravendita di un'unità immobiliare posta in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa (cfr. la cit. Cass. 17 maggio 1997, n. 4393; Cass. 18 aprile 2003, n. 6323, e Cass. 1 luglio 2004, n. 12013).

La stessa S.C. Sezione II Civile, con sentenza n. 24654 del 2010, ha prospettato una soluzione per così dire intermedia della problematica, fondata piuttosto su principi logici di ordine sistematico.
Secondo quest’ultima pronuncia, riconosciuta la natura "propter rem" delle obbligazioni condominiali, la risoluzione della "quaestio iuris" proposta è da ricollegare alla diversa natura della spesa al quale il singolo condomino è tenuto a contribuire, dovendosi distinguere tra spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione.

Sulla base di tale distinzione si è pervenuti ad affermare il principio di diritto secondo cui "in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, ed in mancanza di diverso accordo tra venditore e compratore in ordine alla ripartizione delle relative spese, obbligato a sopportarne i costi sarà chi risultava proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.
Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, mentre l'acquirente avrà diritto di rivalersi nei confronti del venditore-proprietario originario di quanto pagato al condominio per tali spese in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.".

Se questo è il criterio di ripartizione generale in caso di vendita di un immobile appartenente ad un complesso condominiale, deve, tuttavia, rimarcarsi che è da ritenersi valida, nei rapporti interni tra venditore e compratore, la previsione di una diversa pattuizione adottata tra alienante ed acquirente nel contratto di compravendita, volta a far ricadere sull'uno o sull'altro l'onere per le spese condominiali relative a lavori di straordinaria manutenzione deliberate ed ancora da eseguire, pattuizione che comunque avrà una efficacia puramente interna nei rapporti tra le parti e non esterna nei confronti del condominio.
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Mario R. chiede
lunedì 30/05/2016 - Lombardia
“Mia figlia Valeria R.,domiciliata a M. di B.,dove vive
con il marito e svolge la propria attività lavorativa,risiede ufficialmente a S.-frazione di L. (Novara), dove in una vecchia palazzina a poche decine di metri dalla sua abitazione è ubicato un garage,di sua proprietà,sovrastato da un appartamento avente la medesima metratura .
Il proprietario di detto appartamento intende rifare il tetto e ristrutturare i muri portanti per una spesa complessiva di euro 40000,00(quarantamila/00), che,a suo dire, dovrebbe essere divisa a metà.
In questo momento mia figlia,che cinque mesi fa è diventata madre di un bambino, non ha la possibilità economica di aderire a tale richiesta. E' comunque corretta la pretesa di dividere al 50% le spese ?
Distinti saluti.

”
Consulenza legale i 06/06/2016
Dal quesito non risulta chiaro, in realtà, se il garage e l’appartamento che insiste sul primo, da ristrutturare limitatamente a muri e tetto, siano le uniche unità immobiliari della vecchia palazzina di cui si parla.

Se così non fosse, evidentemente, ci troveremmo di fronte ad un caso di condominio negli edifici di cui agli articoli 1117 e seguenti del codice civile, la cui disciplina, com’è noto - relativamente alla ripartizione delle spese e delle maggioranze assembleari necessarie alla loro specifica approvazione – è piuttosto articolata e diversificata a seconda dell’oggetto degli interventi da eseguire.

Parrebbe logico ritenere, tuttavia, che le due unità immobiliari di cui al quesito siano le sole della palazzina e che ci si trovi di fronte, quindi, ad un caso di “condominio minimo”, ovvero un condominio composto da due soli partecipanti.

Anche in un caso come questo, in forza del prevalente orientamento della Corte di Cassazione sul punto, si applicano alla fattispecie le norme sul condominio negli edifici di cui all’art. 1117 e seguenti cod. civ., salvo l’art. 1136 cod. civ. sulle maggioranze qualificate in assemblea; infatti, quando i partecipanti alla comunione siano solamente due, si applicano gli articoli 1104 e 1105 cod. civ., e la regola è quella della decisione all’unanimità.

Si citano, a tal proposito, le Sezioni Unite della Cassazione n. 2046 del 31 gennaio 2006: “La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, “a fortiori”con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni” e Cassazione civile, sez. II, 22 giugno 2005, n. 13371: “In base all'art. 1139 c.c., la disciplina del capo II del Titolo VII del terzo libro del c.c. (art. 1117 - 1138) è applicabile ad ogni tipo di condominio e, quindi, anche, ai cosiddetti "condomini minimi", e cioè a quelle collettività condominiali composte da due soli partecipanti, in relazione alle quali sono da ritenersi inapplicabili le sole norme procedimentali sul funzionamento dell'assemblea condominiale, che resta regolato, dunque, dagli art. 1104, 1105, 1106 c.c. (Nella specie è stata confermata la sentenza che, con riferimento alla ripartizione delle spese necessarie alla conservazione dell'edificio condominiale, aveva ritenuto applicabile la disciplina dettata in materia di condominio, anche se lo stesso era composto da due soli partecipanti)”.

In base a quanto sopra, il condomino non può sottrarsi alle spese necessarie alla conservazione ed all’uso della cosa comune: qualora, quindi, nel caso concreto in esame, gli interventi di ristrutturazione siano indispensabili e/o urgenti, la proprietaria del garage non potrà opporsi agli stessi e dovrà sostenerne la spesa nella misura del 50%, come pretende il vicino, ai sensi dell’art. 1101 cod. civ (“Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali. Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote”).

Nella particolare ipotesi di condominio composto da due soli partecipanti le decisioni per la conservazione o riparazione della cosa comune devono essere tuttavia oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell’assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all’altro condomino della necessità di procedere a determinati lavori , benché urgenti ed indifferibili.

Qualora la delibera non possa essere adottata, perché non è possibile raggiungere una maggioranza o, come appunto nel condominio minimo, manca il consenso di entrambi i partecipanti alla comunione, il condomino che voglia eseguire i lavori o ripartire le spese in un determinato modo potrà e dovrà ricorrere all’Autorità Giudiziaria, ai sensi dell’articoli 1105 cod.civ., il quale recita: “Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

La norma prevede, nei casi elencati, un intervento del Giudice in sede non contenziosa (nel senso che non si tratterà di promuovere una causa per la risoluzione di una controversia) ma in sede di “volontaria giurisdizione”: quest’ultima riguarda i casi in cui al Giudice viene richiesta l’adozione di un determinato provvedimento per regolare una situazione che altrimenti i privati non potrebbero gestire in autonomia (a titolo di esempio, sono atti di volontaria giurisdizione la nomina di un amministratore di sostegno, la legittimazione di un figlio, la rinuncia all’eredità, ecc.).

Il Giudice, in questi casi, può scegliere di assumere due tipi di provvedimenti: o un provvedimento diretto, il cui contenuto sostituisce integralmente la volontà dei condomini (ad esempio può nominare un tecnico affinché perizi l'immobile e decida se gli interventi sono urgenti o che tipo di intervento vada effettuato); oppure un provvedimento indiretto, quando nomina un amministratore giudiziario, figura speciale il cui mandato, ovviamente, deriva dal Giudice e non dall'assemblea e che quindi ha i poteri necessari per eseguire atti finalizzati alla soluzione dei problemi sollevati dai condomini.
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Giacomo M. chiede
sabato 17/10/2015 - Lombardia
“Buonasera,
sono ancora io, voglio chiedere: posso dopo un anno chiedere la revoca dell' amm. giudiziario riconfermato dal tribunale per decreto, quando egli aveva presentato le dimissioni irrevocabili davanti al Giudice su mia richiesta di revoca. Preciso che questo signore è in carica da 14 anni è sebbene il tribunale le avesse conferito il potere di avvalersi di decreti, non ha mai fatto nulla,solo due assemblee, sfociate in insulti, minacce e maldicenze nei miei confronti. Tanto da formare contro la mia volontà un comitato di tre dei maggiori oppositori,che avevano ribadito la netta volontà di non spendere e di non pagarlo. Ho chiesto la revoca, ma il tribunale l'ha respinta motivando che: sostanzialmente aveva fatto il suo dovere, come un buon padre di famiglia. L'anno scorso lo ha riconfermato con l'incarico di eseguire i lavori dopo che sono state anticipate le spese. Non aggiungo altro, ma dico, dopo che l'amm. ha ribadito che la strada versa in uno stato di carente manutenzione. Dopo che il comune ha emesso un'ordinanza sindacale,poi ritirata, su pressione della controparte, ove si affermava la pericolosità della strada al transito di pedoni e ciclisti. Mi chiedo, dopo aver mostrato ai Giudici, foto fatture di quello che spendo per manutentarne solo un quarto, non si rendono conto che viene meno ciò che recita l'art.1102 del cc, e la dignità delle persone non si può continuamente offendere,anche perchè la strada è vicinale sì, ma non è proprietà di nessuno, ed è posta attorno a mura antiche e sito unesco, e si legge nelle cronache che il DUCA Vespasiano Gonzaga era molto severo con chi rompeva sporcava e non aggiustava le viam vicinalem.
Grazie.”
Consulenza legale i 20/10/2015
Il quesito proposto segue a quelli n. 12789 e 13191, in cui si è già chiarita la situazione giuridica e i possibili rimedi.

Ora ci si domanda se e come sia possibile chiedere la revoca dell'amministratore giudiziario di una comunione.
Va premesso che sembra preferibile la tesi dottrinale per cui, anche se la nomina è giudiziale, i partecipanti alla comunione possano comunque revocare l'amministratore, visto che mantengono pur sempre la pienezza dei poteri di amministrazione della cosa comune.

Le norme da consultare sono l'art. 1106 del c.c. e gli articoli 1723-1725 in tema di mandato.

L'art. 1106, in realtà, nulla dice sulla revoca dell'amministratore, bensì stabilisce che l'amministrazione del bene comune può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore.
Si ritiene comunemente che l'amministratore della comunione sia un mandatario, per questo trovano applicazione le norme poco sopra richiamate, che prevedono i casi di revoca del mandato.

Innanzitutto, il mandante può di regola revocare il mandato: nel nostro caso, i partecipanti alla comunione possono revocare l'amministratore mediante un voto a maggioranza qualificata (art. 1108 del c.c.).
Solo il mandato conferito anche nell'interesse del mandatario o di terzi non si estingue per revoca da parte del mandante, salvo che sia diversamente stabilito o ricorra una giusta causa di revoca (art. 1723), ma non ci sembra questo il nostro caso.

Altro caso di revoca, previsto dall'art. 1724 del c.c., è quello che consegue alla nomina di un nuovo mandatario per lo stesso affare. Anche il compimento dell'affare da parte del mandante importa revoca del mandato. La revoca risulterà effettiva dal giorno in cui sono stati comunicati al mandatario la nuova nomina o il fatto che i suoi compiti saranno svolti dal mandante stesso. Purtroppo, anche per giungere a ciò, nel caso di specie serve una delibera della maggioranza dei partecipanti alla comunione.

Appare chiaro, quindi, che nel caso in esame l'unico modo per ottenere - da parte di un solo partecipante alla comunione - la revoca giudiziale dell'amministratore sia quello di provare che questi risulta inadempiente ai suoi doveri.
Più propriamente, l'azione sarà diretta ad ottenere la risoluzione del rapporto, con eventuale richiesta di risarcimento dei danni, se il mandatario ne ha cagionati alla comunione.
Poiché il rapporto di mandato è il tipico rapporto intuitus personae, in cui i principi generali di diligenza e buona fede costituiscono i parametri di riferimento per valutare la conformità delle condotte del mandatario ai principi generali e alle statuizioni contrattuali, si deve analizzare la questione dell'esattezza delle prestazioni svolte.
La dottrina ha precisato che questo problema va inquadrato nell'ambito dei principi generali in tema di esatto adempimento (artt. 1181 e 1218 c.c.), e che comunque sussiste una facoltà del mandatario di discostarsi, in certi casi, dalle istruzioni impartite dal mandante, con discrezionalità e autonomia. Se, poi, non esistono istruzioni estremamente analitiche e precise, il mandatario dovrà essere giudicato solo in base al criterio della diligenza del buon padre di famiglia (art. 1713 del c.c.).

Nel quesito si precisa che l'amministratore aveva presentato dimissioni irrevocabili: tuttavia, anche se tale recesso unilaterale fosse stato validamente esercitato, il successivo decreto di nomina da parte del Tribunale avrebbe dato corso ad un nuovo incarico, di fatto rendendo irrilevante che in precedenza l'amministratore aveva rinunziato al mandato.
Per poter dare una risposta più precisa si dovrebbero leggere tutti gli atti del procedimento di nomina dell'amministratore.
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Giacomo M. chiede
domenica 17/05/2015 - Lombardia
“buonasera,
nel Vostro parere al mio quesito, con risposta ricevuta in data 24 /4 mi sono sorti tre dubbi che col Vostro aiuto desidererei chiarire. Alla nota 1 art.1104 cc. Voi affermate, le spese necessarie alla conservazione sono quelle che mirano a che la cosa non sia distrutta o deteriorata (Cosa che nel mio caso è avvenuta). Le spese per il godimento, invece, sono rivolte all'ordinaria utilizzazione del bene. La norma esclude le spese utili o voluttarie: la partecipazione diviene necessaria solo nel caso in cui si sia pronunciata la maggioranza o l'unanimità dei conpartecipanti cosa impossibile.
1°cosa serve un amm. nominato dal tribunale, quando le spese per la conservazione, e utilizzo del bene secondo le necessità di ognuno, devono essere anticipate dalla maggioranza, che non sarà mai possibile raggiungere.
2°se io contraggo un debito, per sistemarla, avrò la certezza del rimborso
3°il sindaco definendo la strada, inscritta nell'elenco delle strade vicinali del comune,che porta alla mia abitazione, emettendo prima un'ordinanza sindacale di ripristino, poi ritirarla perchè i frontisti non residenti hanno sostenuto che la strada non presenta ostacoli alla percorrenza dei loro mezzi,ostacoli che rappresenta per pedoni e ciclisti. definendola semplice carraia di campagna, il sindaco non è incorso nella fattispecie di reato dell'art 392 cp. esercizio arbitrario delle proprie ragioni,favorendo gli interessi dei privati frontisti, non propretari della strada a danno della comunità?”
Consulenza legale i 05/06/2015
L'art. 1104 c.c. stabilisce che, in caso di bene comune a più comproprietari, ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune, nonché nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni del codice civile.
Si stabilisce, quindi, un obbligo di pagare le spese di conservazione e godimento, intese come spese di manutenzione ordinaria del bene, oltre a quelle spese che ha deliberato la maggioranza (anche spese voluttuarie e innovazioni, come la decisione di abbellire la cosa comune o installare nuovi impianti, etc.).

Il problema, nel caso di specie, è individuare quali spese possano considerarsi "necessarie per la conservazione" e quindi possano essere poste in capo a tutti i comproprietari. Purtroppo la strada ha un utilizzo promiscuo, ma la maggioranza dei partecipanti la utilizza per il passaggio di mezzi agricoli e non di normali autovetture: quindi, anche se la stradina è un po' sconnessa, a questi soggetti non interessa rispristinare il manto stradale.
Sfortunatamente, il tribunale è già stato adito e ha già sancito che i soldi per la manutenzione devono essere anticipati dai soli comunisti consenzienti.
La nomina di un amministratore, in questa situazione di profondo disaccordo tra i partecipanti alla comunione, sarebbe probabilmente priva di effetto. L'amministratore, infatti, non ha il potere di imporre alcuna decisione ai comunisti, ma ha solo l'incarico di gestire il bene comune secondo le disposizioni date dai proprietari. La sua posizione giuridica si ricava dalla sostanza della delega, atto con cui viene conferito l'incarico da parte dei comunisti.
Si ritiene, pertanto, priva di effetti pratici la richiesta di un altro amministratore, visto anche che in passato chi fu nominato non è riuscito a risolvere la situazione.

La seconda domanda attiene alla possibilità del comunista che anticipi delle somme per la manutenzione di ottenerne il rimborso. Ciò va certamente escluso per le opere che devono essere deliberate dalla maggioranza, cioè per le spese di tipo straordinario.
Quanto alla manutenzione ordinaria, sussiste invece l'obbligo dei partecipanti a corrispondere la rispettiva quota di spese, che si configura come una obbligazione propter rem, cioè che nasce dal solo fatto di essere proprietari del bene. L'art. 1110 del c.c. stabilisce che il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.
Nel caso di specie, quindi, vi sarebbe diritto a un rimborso ma, non esistendo un regolamento o un accordo tra le parti, si dovrebbe iniziare una autonoma causa in cui si dovrà accertare:
- che la spesa sostenuta è di tipo "conservativo" (e qui le controparti potrebbero eccepire che la spesa era invece di altro tipo);
- le quote di partecipazione alla spesa di ciascun partecipante.
Non si può quindi affermare con certezza che si potrà ottenere un rimborso delle spese anticipate, perché ciò dipende dall'esito di questo nuovo processo.

Infine, in merito alla terza domanda, si precisa che il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose punisce chiunque, al fine di esercitare un preteso diritto, potendo ricorrere al giudice, si fa arbitrariamente ragione da sé medesimo, mediante violenza sulle cose (art. 392 del c.p.).
Il reato non è certamente configurabile nel caso di specie. Il sindaco non ha esercitato un diritto che poteva tutelare ricorrendo ad un giudice, ma ha emanato, nell'ambito dei suoi poteri, una ordinanza di classificazione della strada come "carraia di campagna". Inoltre, risulta assolutamente assente il requisito della violenza sulle cose.
Piuttosto, contro l'ordinanza si potranno eventualmente esperire i normali rimedi amministrativi, se il cittadino ritiene che sia stato leso un suo interesse legittimo e se non sono spirati i termini di legge.
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Giacomo M. chiede
sabato 04/04/2015 - Lombardia
“Buongiorno.
Risiedo in una strada vicinale,catastalmente rappresentata in mappa come pubblica, inscritta nell'elenco delle strade vicinali del comune,strada storica.aperta al transito quando possibile alla generalità dei cittadini,pedoni e ciclisti,collegando la medesima una strada provinciale con una comunale, nel sottosuolo vi sono interrate le tubature del metano che riforniscono le frazioni. Dai rogiti non figura proprietà dei terreni frontalieri. Essendo l'unico residente contro 22 proprietari terrieri non è stato possibile consorziarla, nè sindaci nè prefetto si sono interessati. ho fatto nominare 14 anni fa dal tribunale un amm.poi revocato poi rinominati altri, che non hanno mai esercitato il loro mandato. La questione è questa:la strada non rappresenta ostacoli alla percorrenza dei loro mezzi agricoli, ma li rappresenta a me come residente di una abitazione civile ex rurale,essendo essa continuamente deteriorata e semidistrutta. io spendo molti soldi per poterla minimamente renderla un po percorribile. IL tribunale dice che i soldi per la manutenzione devono essere anticipati dai soli comunisti consenzienti (che sono il solo) e fino ad ora ne ha spesi tanti ,senza avere nessun rimborso. Ho speso molti soldi in avvocati ,che non hanno saputo risolvere la questione, anche perchè il tribunale non ha imposto un regolamento d'uso, e la percorrenza non è uguale fra tutti i frontalieri
Voi come vedete la situazione, spero diversa del sindaco, che non può farci niente se gli utenti frontalieri agricoli la pensano diversamente da me, nonostante che più di 100 cittadini hanno chiesto di poter percorrere la strada in sicurezza.
Grazie.”
Consulenza legale i 29/04/2015
Purtroppo tutte le soluzioni che avremmo potuto proporre sono già state percorse, con esito negativo.
Si è già cercato di nominare un amministratore della strada ed anche di far approvare un regolamento d'uso (art. 1106 del c.c.): il problema è che manca la volontà dei comunisti di arrivare ad una soluzione della controversia.

La stessa ragione sta anche alla base dell'impossibilità di creare un consorzio ai sensi dell'art. 1 del d.lgs.lgt. 1.9.1918 n. 1446, in quanto tale consorzio è facoltativo ("Gli utenti delle strade vicinali, anche se non soggette a pubblico transito, possono costituirsi in Consorzio per la manutenzione e la sistemazione o ricostruzione di esse").

L'unica norma che potrebbe essere utile nel caso di specie è l'art. 3 del citato decreto, il quale recita: "Il Comune è tenuto a concorrere nella spesa di manutenzione, sistemazione e ricostruzione delle strade vicinali soggette al pubblico transito in misura variabile da un quinto sino alla metà della spesa, secondo la diversa importanza delle strade".

La legge, quindi, prevede che anche il Comune debba contribuire alle spese di manutenzione delle strade vicinali, quando esse risultano aperte al pubblico transito.

La definizione di uso pubblico di una strada vicinale privata si può desumere dalle parole della giurisprudenza: "Se una strada può essere percorsa indistintamente da tutti i cittadini per una molteplicità di usi e con una pluralità di mezzi non può essere negata la presenza del pubblico transito solo perché materialmente la strada si presenta disagevole in alcuni tratti e poco frequentata nel complesso. L'uso pubblico, assimilabile a una servitù collettiva, legittima i comuni a introdurre alcune limitazioni al traffico, ad esempio vietando l'uso di alcuni mezzi (specie di quelli molto impattanti) in modo continuativo o in particolari periodi, come per il resto della viabilità comunale. L'apposizione di limiti e divieti non fa venire meno la caratteristica del pubblico transito" (T.A.R. Lombardia, Brescia, sez. I, dell'11 novembre 2008, n. 1602).

Si possono così riassumere gli elementi da cui può desumersi l'uso pubblico:
- le condizioni effettive della via, che dimostrino la condizione del cosiddetto "generale passaggio", direttamente collegato e non limitato da vincoli di proprietà o condominio, ed esercitato da una collettività indeterminata di persone in assenza di restrizioni all'accesso;
- la concreta idoneità della strada a soddisfare – attraverso il collegamento anche indiretto alla pubblica via – esigenze di interesse generale;
- la sussistenza di titoli validi ad affermare il diritto di uso pubblico, identificabili anche nella protrazione dell'uso stesso da "tempo immemorabile";
- l'effettuazione di interventi di manutenzione della via o l'installazione sopra o sotto di essa di infrastrutture di servizio da parte dell'ente pubblico.

Con questa argomentazione si può tentare di far ragionare il Comune sulla necessità di contribuire alla manutenzione della strada.

Si precisa, però, che secondo il Consiglio di Stato (decisione n. 2584 del 23.5.2005) per le strade vicinali, in quanto non di proprietà degli enti pubblici e soggette ad uso pubblico, si prescrive che la riparazione e conservazione "sta a carico di quelli che ne fanno uso per recarsi alle loro proprietà, sia che queste si trovino e no contigue alle strade stesse". L'ente pubblico, secondo questo orientamento, avrebbe l'obbligo di concorrere alle spese solo se sia costituito il consorzio per la manutenzione della strada vicinale.
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CRISTINA G. chiede
lunedì 28/04/2014 - Piemonte
“Buongiorno, vivo in un condominio composto da 5 villette a schiera. Nel nostro condominio abbiamo avuto problemi con la fognatura: si sono verificate alcune perdite d'acqua nella stradina condominiale che conduce alle 5 villette. Un condomino, motivando di voler risparmiare, dopo aver chiamato un'azienda per lo spurgo (che non è riuscita a fare il lavoro) si è preso il mal di pancia di scavare e provare a spurgare personalmente le fognature, senza alcun risultato. Alla sua domanda su cosa fare, dopo aver distrutto interamente il giardino condominiale a causa dei suoi scavi con la zappa, mi sono permessa di consigliare di richiamare lo spurgo, per verificare se ora, con tutte le tubazioni libere ed aperte (ed il giardino distrutto) sarebbero riusciti a risolverci il problema. Inizialmente questo condomino dice di voler fare esattamente come gli ho consigliato, ma poi, improvvisamente e senza preavvisi, due giorni dopo, mi manda un sms con scritto che lui ed un suo amico muratore (che ovviamente si farà pagare salatamente) stanno trivellando e cambieranno le tubazioni in quanto ce n'è almeno una rotta (da loro o già da prima ? questo non lo sapremo mai!), invitandomi a non usare l'acqua da quel momento per 5 ore consecutive (era un sabato mattina alle 0830, noi siamo una famiglia di 4 persone e ripeto, non eravamo stati avvisati prima). Io mi chiedo, al di là della spesa folle che dovrò affrontare, se questo signore aveva il diritto di procedere (senza essere in grado di dimostrarmi che il tubo della fognatura fosse rotto già da prima) ad effettuare il lavoro con un muratore suo amico (quindi ovviamente scelto da lui) e senza assolutamente nessun preavviso (con il danno recato ad un'intera famiglia che il sabato mattina non può usare l'acqua nè per lavarsi, nè per andare in bagno). Voglio sottolineare che il problema recato dalle nostre fognature non era un problema "urgentissimo" in quanto non gravava sulle condizioni degli alloggi nè degli scarichi condominiali ma, semplicemente creava fuori uscita di acqua sulla stradina condominiale (e solo saltuariamente, una volta ogni tanto). Ritengo dunque che non possa essere considerato un lavoro urgente (era da mesi che sulla stradina compariva acqua). Un'altra riflessione che tengo ad aggiungere, riguarda il fatto della tubazione rotta; prima che io mi arrabbiassi quel sabato mattina, nessuno mi aveva informato che ci fosse una tubazione rotta. Aggiungo altresì che durante i lavori, il muratore ed il vicino hanno trivellato accanto ai miei fili telefonici, causando (telefonata alla telecom di venti minuti a comprova) vibrazioni che hanno improvvisamente fatto saltare la copertura e la configurazione adsl di casa mia, ripristinata, appunto, dopo l'intervento telecom, circa mezz'ora dopo. Il vicino, inoltre, vedendomi rabbiosa sia per la mancanza d'acqua, quanto per i lavori, che per l'adsl saltata, si è preso la libertà di urlarmi contro dandomi della pazza, malata ed esaurita (non solo offendendomi, ma anche incutendo terrore ai miei figli presenti, con un modo di fare che solo l'ignoranza può giustificare). Augurandomi di essere stata esaustiva, resto in attesa di un Vs cortese riscontro, cogliendo l'occasione per porgere cordiali saluti.”
Consulenza legale i 03/05/2014
Il codice civile prevede all'art. 1134 del c.c. la disciplina della "gestione di iniziativa individuale" di parti comuni del complesso condominiale. La nuova formulazione dell'articolo, introdotta dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, sancisce: "Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente".
"Urgenti" sono solo le spese che non possono essere differite senza che da ciò ne discenda un danno per il condominio. La giurisprudenza ha chiarito che per "opere urgenti" devono intendersi "quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cass., Sez. II, 6.12.1984, n. 6400; Cass., Sez. II, 26.3.2001, n. 4364), l'urgenza dovendo essere commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità" (Cass., Sez. II, 19.12.2011, n. 27519).
Ad esempio, la Cassazione, con sentenza del 12.8.2011, n. 17236, ha ritenuto urgente la spesa inerente alla riparazione del tetto comune da cui filtrava acqua in caso di maltempo. Nello stesso senso, anche la pronuncia della Suprema Corte, sez. II, 4.6–23.7.2013, n. 17882, che ha confermato la sentenza che decretava l'urgenza di lavori effettuati da un condomino sul tetto, che si trovava in condizioni di evidente degrado.
Sono state escluse, invece, le spese finalizzate al mero abbellimento della cosa comune (Cass. civ., sez. II, sentenza 03.09.2013, n. 20151), nonché la spesa affrontata dal titolare esclusivo di un lastrico solare, in quanto già deliberata dall'assemblea condominiale e comunque non indifferibile (Cass. civ., 19.3.2012, n. 4330).
Inoltre, è importante sottolineare che compete al condomino dimostrare che sussisteva l'urgenza, ossia la necessità di eseguire l'opera senza ritardo (tra le molte, v. Cass. n. 9743/2010). Ciò implica che se il condomino non possa provare la causa del suo intervento presuntivamente urgente (ad esempio l'esistenza di una tubazione rotta), nessun rimborso gli sarà dovuto.

Nel caso di specie, quindi, poiché appare evidente che l'intervento posto in essere da uno dei condomini (peraltro, in maniera ben poco ortodossa, visto che lo stesso non aveva le competenze per svolgere quel tipo di opere) non era connotato dall'urgenza, egli non avrà diritto ad alcun rimborso. Anzi.
L'attività posta in atto dal condomino ha provocato danni economicamente valutabili ad altri condomini, quali l'interruzione temporanea della fornitura d'acqua e della linea telefonica. Pertanto, è possibile ipotizzare una domanda di risarcimento del danno, che appare particolarmente grave per quanto concerne l'impedimento dell'utilizzo dell'acqua per diverse ore e senza alcun preavviso. In una causa di risarcimento danni, peraltro, dovrà essere il danneggiato a dare prova del pregiudizio subito.

Quanto alle offese rivolte alla condomina che ha disapprovato i lavori solo presuntivamente urgenti, se l'entità delle stesse è particolarmente grave, si può configurare il reato di ingiuria (art. 594 del c.p.). Il delitto di ingiuria è perseguibile a querela della persona offesa; la proposizione della querela deve avvenire entro tre mesi, che decorrono dal giorno in cui si ha avuto notizia del fatto che costituisce reato (di regola, dal momento dell'offesa).
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Maria chiede
sabato 15/01/2011

“L'articolo non mi è chiaro... rinuncio al mio diritto sulle cose comuni ma devo pagare lo stesso le spese?”

Consulenza legale i 20/01/2011

L'art. 1104 del c.c. sancisce la possibilità per il comunista di rinunziare a suoi diritti su cose comuni, per le quali debbano essere sostenute delle spese, risultando così da esse (almeno in parte) liberato.
Un esempio molto chiaro è quello del condomino che rinunci unilateralmente al riscaldamento condominiale, mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato, senza necessità di autorizzazione o di accettazione da parte degli altri partecipanti (sempre che da tale distacco non derivino aggravi di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centrale, o squilibri termici pregiudizievoli per l'erogazione del servizio, cfr. Cass. civ., sez. II, 25 marzo 2004 n. 5974). Il condomino sarà tenuto a versare ancora le spese per la conservazione dell'impianto, ma non quelle per la sua gestione.

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N. C. chiede
martedì 05/04/2022 - Sicilia
“Buongiorno. Sono comproprietario per 1/4 di una strada privata per accedere in giardino, larga 5 metri e lunga 20,40. Strada che sbocca su strada del Comune. In questa strada possono accedere con le auto per entrare in giardino soltanto i proprietari dei fondi serventi,mentre proprietari dei fondi dominanti anche se comproprietari della strada, a fine strada hanno una servitù di passaggio a piedi larga 80 centimetri. Ora, uno dei proprietari di un fondo servente vorrebbe asfaltare tutta la strada ma facendo pagare la stessa somma anche ai comproprietari che non possono usufruire del passaggio con l'auto per accedere ai loro fondi. Visto che il passaggio con le auto influisce sulla maggiore usura dell'asfalto e sul costo della realizzazione della gettata dell'asfalto/ o calcestruzzo con rete elettrosaldata, come vanno ripartite le spese tra chi ne usufruisce con l'uso dell'auto e chi solo a piedi?Grazie”
Consulenza legale i 11/04/2022
Nel caso specifico trovano applicazione le norme sulla comunione e quelle sull’esercizio del diritto di servitù. I lavori di asfaltatura, infatti, nel loro complesso rientrano in quelle attività necessarie al mantenimento del bene comune, e quindi tutti i comproprietari della stradina ai sensi dell’art.1104 del c.c. devono partecipare alle spese, in proporzione alle rispettive quote di comproprietà, indipendentemente dal fatto che essi siano proprietari dei fondi dominanti o serventi.
Per quella parte dei lavori che specificatamente interessano la striscia di 80 cm gravata da servitù di passaggio pedonale e solo per quella parte, devono trovare applicazione, come già detto, le norme sulla servitù ed in particolare l’art. 1069 del c.c.
Tale norma come regola generale, pone a carico del proprietario del fondo dominante le opere necessarie per la conservazione della servitù. Il co. 3° del medesimo articolo pone una eccezione alla regola generale appena dettata nel caso in cui le opere da realizzarsi giovano anche ai proprietari del fondo servente: in questo caso, la spesa deve essere ripartita in proporzione ai rispettivi vantaggi.
Purtroppo quindi il codice civile come regola generale pone gli oneri riconducibili ai lavori che interessano la striscia di terreno di 80 cm, totalmente a carico dei proprietari dei fondi dominanti e non di quelli serventi. Nel caso specifico, però, potrebbe trovare applicazione il 3° co. dell’art. 1069 del c.c. che chiama a concorrere nelle spese di manutenzione ed esercizio della servitù, anche i proprietari dei fondi serventi, quando i lavori arrecano vantaggio anche al loro fondo. Secondo Cass. Civ. n.72 del 12.01.1976, quando il diritto di servitù si esercita solo per mezzo del fondo servente e senza l’ausilio di opere autonome (come in questo caso) ci è l’obbligo sì dei proprietari del fondo dominante di concorrere alle spese di manutenzione del fondo servente, ma solo in proporzione all’ uso che ne fanno.
In altri termini, attraverso tale principio dettato dalla suprema corte si potrebbe far accollare gli oneri di manutenzione della striscia di terreno di 80 cm quasi per intero ai proprietari dei fondi serventi, ma per la restante parte della strada opererebbe la regola generale di cui all’art.1104 del c.c. L’unico modo per non concorrere alle spese di manutenzione della stradina, sarebbe quella di rinunciare alle quote di comproprietà vantate su di essa, per mezzo di un rogito notarile.

Si precisa che si è reso il parere senza avere in visione il titolo che ha costituito la servitù di passaggio oggetto del quesito. Le norme che si sono descritte possono essere validamente derogate da clausole presenti nei rogiti di acquisto delle singole unità abitative-autorimesse oppure da un regolamento di condominio. Se, nel caso specifico, esistesse quindi un qualche rogito o regolamento che contenesse disposizioni in tutto o in parte derogatorie a quelle indicate, sarebbero tali clausole che prevarrebbero su quanto dispone il codice civile.

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