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Articolo 1122 bis Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 29/04/2022]

Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili

Dispositivo dell'art. 1122 bis Codice Civile

(1)Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale(2), preservando in ogni caso il decoro architettonico(3) dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche(4).

È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato(5).

Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’art. 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.

Note

(1) Articolo aggiunto con legge 11 dicembre 2012 n. 220.
In virtù della sua collocazione quale appendice dell'art. 1122 del c.c., la norma si caratterizza per esserne una disposizione speciale, disciplinante opere del tutto particolari.
(2) Il limite del minor pregiudizio alle parti comuni appare meno stringente rispetto a quelli contemplati dall'art. 1102 del c.c., che sono il divieto di alterare la destinazione del bene e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Il limite del minor pregiudizio della proprietà individuale può essere interpretata nel senso che l'interessato non sia tenuto ad osservare le norme sulle distanze legali di cui agli artt. 873 ss. c.c., potendo osservare distanzi minori - da valutarsi nel caso concreto - arrecando, appunto, il "minor pregiudizio" possibile alla proprietà esclusiva degli altri condomini.
(3) Il decoro architettonico costituisce un limite anche per le innovazioni di cui all'art. 1120 del c.c..
(4) In relazione al primo comma, si è reputato ipotizzabile che gli impianti elencati, nella logica della riforma, possano anche non essere destinati al servizio delle unità immobiliari, ma anche di altre porzioni, eventualmente anche di terzi.
(5) Il secondo comma dispone che le innovazioni ivi descritte possano essere fatte non solo dal condomino ma anche da "terzi", che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1122 bis Codice Civile

Cass. civ. n. 9393/2005

Con riguardo ad un edificio in condominio ed all'installazione d'apparecchi per la ricezione di programmi radiotelevisivi, il diritto di collocare nell'altrui proprietà antenne televisive, riconosciuto dagli artt. 1 e 3 legge 6 maggio 1940, n. 554 e art. 231 del D.P.R. 29 marzo 1973, n. 156, è subordinato all'impossibilità per l'utente di servizi radiotelevisivi di utilizzare spazi propri, giacché altrimenti sarebbe ingiustificato il sacrificio imposto ai proprietari. (Nella specie è stata cassata la sentenza impugnata che, nel ritenere legittima l'installazione, da parte d'alcuni condomini, di un'antenna televisiva su un terrazzo di proprietà esclusiva, aveva escluso che il diritto fosse condizionato all'ipotesi dell'impossibilità di sistemarla altrove).

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Consulenze legali
relative all'articolo 1122 bis Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

G. R. chiede
venerdì 10/06/2022 - Marche
“OGGETTO: installazione di pannelli fotovoltaici adesi esternamente a balaustra balcone in appartamento di proprietà.

Buongiorno,
vorrei installare un piccolo impianto fotovoltaico (circa 1,6 kW) posizionando i panelli solari in posizione esterna alle balaustre dei miei balconi. I pannelli verrebbero adesi alle balaustre (posizione verticale e spessore circa 3 cm) e seguirebbero il profilo orizzontale e verticale delle balaustre (ovvero il medesimo piano verticale). L’impianto asservirebbe esclusivamente il mio appartamento e garantirei la stabilità e la sicurezza rivolgendomi ad un ingegnere per una verifica di stabilità ai carichi vento delle balaustre con i pannelli ancorati e ad una ditta di elettricisti installatori per le certificazioni di conformità per la sicurezza elettrica dell’impianto. L’impianto sarà del tipo stand-alone ovvero senza allaccio alla rete elettrica e non centralizzato. Ho già verificato e il mio edificio non ha vincoli paesaggistici.
Il mio condominio non ha un regolamento ma si avvale unicamente del codice civile (parole del mio amministratore).
Si può constatare che la facciata del palazzo sia già in qualche modo compromessa poiché alcuni condomini hanno installato le unità esterne dei condizionatori, frangi vista sulle balaustre o hanno vasi di fiori sporgenti dalle loro balaustre.
Quindi, domanda: oltre a dare comunicazione (con quanto anticipo?) all’amministratore circa la mia intenzione di installare il suddetto impianto, ritiene che sia necessaria anche la convocazione dell’assemblea condominiale per via di una ipotetica violazione del decoro architettonico?
In altre parole: l’intervento suddetto potrebbe escludersi come rientrante nella definizione di “modificazioni delle parti comuni” così come richiamato al c.3 dell’art. 1122-bis del c.c.?
Grazie”
Consulenza legale i 16/06/2022
Le balaustre sono forse l’unico elemento dei balconi la cui natura giuridica è ancora piuttosto incerta: essi infatti concorrono a formare la facciata del palazzo e quindi sono uno degli elementi essenziali del così detto decoro architettonico dell’edificio: bene che deve sicuramente essere considerato condominiale.

Ma al di là di questo aspetto, possiamo dire che di per sé l’installazione di un pannello fotovoltaico sulla balaustra del balcone non richiede nessuna preventiva autorizzazione della assemblea di condominio, sia che si consideri il manufatto come bene personale sia che lo si consideri un bene condominiale: L’art. 1122 bis co.4° del c.c. esclude che l’installazione sulle superfici comuni di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili al servizio delle singole unità immobiliari possa essere condizionata da una qualsivoglia delibera autorizzativa da parte della assemblea di condominio.

Da sempre, poi, l’installazione di tali tipologie di impianti nelle parti in proprietà individuale non possono mai essere condizionate da una autorizzazione della assemblea, la quale ha il potere di deliberare solo in relazione alla gestione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio.
In entrambi i casi, però, ciò che ci si prefigge di fare potrebbe causare una lesione del decoro architettonico del palazzo e questo potrebbe esporre l’autore del quesito a potenziali contestazioni da parte degli altri condomini.

La giurisprudenza ha infatti chiarito con più arresti che il decoro architettonico è un bene condominiale proprio di ciascun palazzo e va tutelato di per sé al di là del fatto che lo stabile sia interessato da un qualche vincolo storico o artistico o al di là del fatto che le sue linee architettoniche siano già state deturpate in precedenza da altri interventi come l’installazione dei motori esterni per l’aria condizionata o l’installazione di antenne per la ricezione di trasmissioni satellitari.

In questa fase della vicenda, più che un consiglio giuridico è opportuno dare all’autore del quesito un consiglio “strategico”.
Anche se le norme del codice civile non prevedono espressamente l’obbligo di dare comunicazione all’amministratore della volontà di procedere alla installazione di pannelli fotovoltaici sulle parti individuali è opportuno che questa comunicazione venga comunque fatta. Si consiglia di inviare tale comunicazione non con eccessivo anticipo rispetto all’ inizio dei lavori di installazione: una decina di giorni circa.

Se poi l’amministratore riterrà opportuno convocare lui l’assemblea di condominio, si valuterà la decisione che scaturirà da quella riunione condominiale. Non è, invece, assolutamente opportuno che sia l’autore del quesito a chiedere espressamente all’amministratore la convocazione di una apposita riunione tesa a discutere circa l’installazione dei pannelli fotovoltaici su una parte del condominio che rimane comunque in proprietà individuale.

A. S. chiede
mercoledì 08/06/2022 - Lombardia
“Buongiorno,
sono il proprietario di un appartamento posto all'interno di un condominio a Milano. La mia unità abitativa si trova al piano terreno ed è composta da un singolo piano in quanto sopra ho solo la copertura del tetto, non ho altri piani o unità abitative. Per l'installazione dei pannelli fotovoltaici, poichè sotto il tetto condominiale vi sono solo io, devo comunque chiedere il parere dell'assemblea? Devo occupare uno spazio proporzionato ai miei millesimi lasciando anche agli altri la possibilità di installare i pannelli?
Nel regolamento condominiale è scritto quanto segue :
j) TETTO
Le spese di manutenzione ordinaria, straordinaria e ricostruzione del tetto sono poste a carico di tutti i condomini, le cui proprietà esclusive siano coperte da questi (che si trovano cioè nella proiezione verso il basso dei lati del tetto pertinenziale "criterio verticale"), e ripartite in proporzione delle rispettive quote millesimali di proprietà ("TABELLA A Dl PROPRIETÀ).

In base a tale scrittura mi sembra di capire che un altro condomino non possa installare apparati privati sul tetto sotto il quale abito solo io. Se tali opere danneggiassero il tento, infatti, la riparazione sarebbe a carico mio.

Grazie”
Consulenza legale i 09/06/2022
Il regolamento di condominio non sembra escludere in maniera chiara la natura condominiale della parte di tetto su cui si vuole installare i pannelli fotovoltaici: tale documento si limita semplicemente a regolare la suddivisione tra i condomini delle spese necessarie per la manutenzione di quella porzione di copertura che il regolamento comunque considera bene comune.

Ad ogni modo la natura condominiale del tetto non è sicuramente di intralcio agli intendimenti dell’autore del quesito: i pannelli infatti potranno essere da lui installati senza la necessità di richiedere un qualche parere alla assemblea di condominio.

L’art. 1122 bis del c.c. al suo 2° co. riconosce al singolo proprietario il diritto di procedere alla installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili posti al servizio di ciascun appartamento sul lastrico solare e su ogni superficie comune ritenuta idonea (oltre che ovviamente sulle parti dell’edificio in proprietà esclusiva al singolo condomino).
Per espressa disposizione dell’ ultimo comma della norma in commento, l’assemblea di condominio non può in alcun modo impedire tali tipologie di installazione sulle parti comuni: l’organo assembleare, però, nel caso in cui l’installazione comporti modifiche alle parti comuni interessate, può prescrivere determinate precauzioni durante la realizzazione dell’opera, proporre modalità alternative di esecuzione, imporre cautele a tutela della sicurezza, stabilità e decoro dell’edificio e imporre al proprietario interessato il rilascio di idonee garanzie bancarie per tenere indenne il condominio da eventuali danni che potrebbero derivare alle parti comuni dalla realizzazione dei lavori.
L’art.1122 bis del c.c. precisa anche che a richiesta degli interessati l’assemblea può adottare con le maggioranze previste dall’art. 1136 5° co. del c.c. delibere che ripartiscano l’uso degli spazi comuni e del lastrico solare e salvaguardino gli altri usi in essere nel condominio.

In altre parole, il condomino che desidera installare un impianto fotovoltaico sul tetto condominiale potrebbe in linea teorica utilizzare tutto lo spazio a sua disposizione e tutto questo non potrebbe essere impedito da una decisione della assemblea di condominio: rimane però fermo il diritto degli altri proprietari di usare a loro volta il tetto per procedere alle installazioni di impianti fotovoltaici al servizio dei loro appartamenti. Se ciò avvenisse l’assemblea potrebbe deliberare una più idonea ripartizione degli spazi disponibili sul tetto e l’impianto installato per primo dovrebbe essere ristretto o comunque ricondotto entro i limiti ad esso prefissati.

Da un punto di vista più pratico si consiglia l’autore del quesito di dare comunque avviso all’amministratore di condominio della sua volontà di procedere alla installazione di un impianto fotovoltaico al servizio esclusivo della sua unità immobiliare e che si procederà a realizzare i lavori nel rispetto di quanto dispone l’art.1122 bis del c.c. senza attendere una qualche decisione da parte della assemblea di condominio. Se l’amministratore non riscontrerà tale comunicazione si può procedere all’installazione dell’impianto avendo comunque cura che la sua posa non vada in un futuro ad intralciare gli altri proprietari dalla possibilità di installare a loro volta i loro impianti fotovoltaici.



O. P. chiede
mercoledì 18/05/2022 - Lazio
“Buonasera,

1. Sono proprietario di un appartamento condominiale e vorrei realizzare un impianto fotovoltaico sul lastrico solare.
Il lastrico solare al netto delle chiostrine ha un’ area totale di mq. 510, l’ impianto fotovoltaico prevede un ingombro di circa mq. 24, ben inferiore ai mq 38 dei millesimi a me spettanti.
Da progetto vorrei utilizzare la parte destra della terrazza in quanto i moduli occupano al meglio lo spazio, sfruttano al meglio l’ esposizione e sono correttamente distanziati dai parapetti.
I pannelli non saranno fissati con viti o altro strumento che possa perforare la pavimentazione sottostante, ma verranno ancorati mediante delle zavorre amovibili, che a necessità possono essere spostate. A maggior protezione del lastrico solare, per l’ area interessata all’ impianto, è stato prevista una copertura in resina.

2. A seguito della mia comunicazione all’ Amministratore, quest’ ultimo ha informato i vari condomini con la seguente lettera:
Gentili Signori Condomini,
la presente per inoltrarvi la comunicazione e documentazione tecnica inviatami dal Dr. (imissis) circa la realizzazione di un impianto fotovoltaico sul terrazzo condominiale a servizio del suo appartamento.
Tengo ad informarvi che la legge concede la possibilità al singolo condomino di installare pannelli fotovoltaici senza la necessità di ottenere il preventivo consenso dell’assemblea, a condizione che l’area occupata dall’impianto sia uguale o inferiore a quella a disposizione del condomino con un rapporto tra area totale dei terrazzo condominiale, superficie dell’impianto e millesimi di proprietà del richiedente.


3. Successivamente mi è stato comunicato dall’ Amministratore quanto segue:
Le comunico di aver ricevuto diverse segnalazioni da parte di alcuni condomini, in merito alla realizzazione dell’impianto fotovoltaico.
In ragione di ciò La invito a soprassedere momentaneamente a tale realizzazione sino alla prossima assemblea condominiale che si terrà entro la prima decade del prossimo mese di giugno.
Il tema dell’installazione del fotovoltaico non è di semplice interpretazione poiché se è pur vero che l’art. 1122 – bis al comma II prevede l’installazione di impianti per la produzione di energia elettrica destinati a servizio delle singole unità del condominio, è anche vero che il successivo comma (III) dello stesso articolo cita che l’assemblea può prescrivere adeguate modalità alternative all’esecuzione di tali opere o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell’edificio oltre a determinare la porzione di lastrico solare utilizzabile dall’interessato.

Volevo sapere se comunque posso realizzare l’ impianto fotovoltaico, poiché ritengo che ho rispettato in termini di millesimi l’ occupazione del lastrico solare, l’ impianto viene zavorrato e non fissato con perni o viti, a titolo precauzionale ho previsto la stesura di una resina a protezione della pavimentazione ed inoltre l’ altezza dei parapetti è di circa un metro come quella dei pannelli, quindi non influisce sul decoro architettonico dello stabile.

L’ assemblea mi può intimare delle precauzioni, se si quali? Può ostacolare la realizzazione dell’ impianto? Mi può chiedere di posizionare l’ impianto in un’ altra porzione del lastrico solare? Mi possono obbligare ad accettare le loro indicazioni? Per sua conoscenza sotto il lastrico solare ci sono solo 2 proprietà.

Per realizzare l’ impianto come da progetto (sviluppato dalla compagnia X), come mi devo comportare affinchè l’ assemblea non faccia venir meno i miei diritti.

Rimango in attesa di Suo risposta.

Cordiali saluti”
Consulenza legale i 23/05/2022
L’art. 1102 del c.c. detta un principio fondamentale in materia di utilizzo della cosa comune: ciascun comproprietario può servirsi della cosa purché non venga impedito agli altri partecipanti di fare parimenti uso del bene (e non ne venga alterata la destinazione economica).
La giurisprudenza in merito a tale norma fondamentale ha chiarito come l’uso che ciascun comproprietario può fare del bene non deve essere necessariamente identico: esso può essere diverso e anche più intenso rispetto a quello che ne fanno gli altri partecipanti alla comunione.
In altre parole l’utilizzo del bene comune non trova una limitazione nella quota di comproprietà di ciascun comunista, potendosi idealmente estendere sulla cosa comune nella sua interezza: tale uso però dovrà necessariamente retrocedere (quanto meno in parte), nel momento in cui anche gli altri proprietari vorranno godere della utilità arrecata dalla cosa comune.

A ben vedere, il legislatore con il 2° co. dell’art. 1122 bis del c.c., nel momento in cui acconsente che ciascun condomino possa utilizzare il lastrico solare e ogni altra idonea superficie comune per l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, non fa altro che attuare in un campo specifico gli importanti principi che la giurisprudenza ha sviluppato attorno all’art. 1102 del c.c.

Tra l’altro, in attuazione di tali principi, il diritto di installazione descritto dall’art. 1122 bis del c.c. non è subordinato di per se ad alcuna autorizzazione assembleare o a qualche comunicazione preventiva da dare all’amministratore, né limitato alla quota di millesimi posseduta da ciascun condomino: in questo senso la prima comunicazione inviata dall’amministratore è palesemente errata, poiché, in linea teorica, si potrebbe utilizzare l’intera superficie del lastrico solare per installare i pannelli fotovoltaici.

Non si comprende come un amministratore di condominio professionista possa scrivere in una comunicazione ufficiale che la legge permette l’installazione di pannelli fotovoltaici sulle parti comuni: "...a condizione che l’area occupata dall’impianto sia uguale o inferiore a quella a disposizione del condomino con un rapporto tra area totale del terrazzo condominiale, superficie dell’impianto e millesimi di proprietà del richiedente". Questa è una palese inesattezza! Non esiste alcuna norma di legge o di regolamento che disponga in questo senso!

Si presti, però, attenzione, in quanto, come si è detto poco sopra, il diritto di utilizzare interamente la superficie del lastrico solare è solo teorico, in quanto comunque la legge intende salvaguardare il pari diritto degli altri condomini ad utilizzare a loro volta il lastrico solare per l’installazione di altri impianti fotovoltaici al servizio delle parti comuni dell’edificio o dei singoli appartamenti.

Il successivo 3° co. dell’art. 1122 bis del c.c. ci dice, infatti, che quando per l’installazione dei pannelli fotovoltaici è necessario apportare delle modifiche alle parti comuni, l’interessato ne deve dare comunicazione all’amministratore il quale è tenuto a convocare l’assembleaper le determinazioni conseguenti. L’assemblea di condominio non può in alcun modo negare il consenso alla installazione dell’impianto, ma con le maggioranze di cui al 5° dell’art. 1136 del c.c. può deliberare modalità alternative di esecuzione dell’opera o, a richiesta degli interessati, può prevedere a ripartire l’utilizzo del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio.

Se da un lato quindi è palesemente nulla una delibera che impedisca seccamente l’installazione di pannelli fotovoltaici in condominio al servizio del singolo appartamento, dall’altro lato l’assemblea potrebbe imporre determinate modalità di installazione dei pannelli, come determinate modalità di ancoraggio, oppure subordinare l’esecuzione dell’opera al fatto che l’interessato sottoscriva determinate garanzie a salvaguardia di eventuali danni arrecati alle parti comuni dalla esecuzione dei lavori.

Vi è da dire però che l’art. 1122bis del c.c. è stato introdotto nel nostro ordinamento in epoca relativamente recente e attorno a tale norma non si è ancora sviluppata una giurisprudenza dai contorni precisi, soprattutto in merito al potere di intervento della assemblea.
Nello specifico, possiamo notare come la norma subordini tale potere di intervento al fatto che l’installazione dei pannelli comporti una modifica alle parti comuni e quindi una modifica alla superficie del lastrico solare.
Sulla base di quanto descritto però non pare che i lavori di installazione dei pannelli comportino una cosa del genere, anche perché la sua superficie non verrebbe in alcun modo bucata o alterata dall’intervento.

Visto che, a stretto diritto, se non vi è la necessità di modificare le parti comuni dell’edificio, il singolo condomino interessato alla installazione dei pannelli potrebbe iniziare subito i lavori senza dare una preventiva comunicazione all’amministratore o attendere una qualche delibera assembleare, nel caso specifico ci si potrebbe limitare a inoltrare una comunicazione all’amministratore in cui semplicemente lo si informa della intenzione di dare inizio ai lavori di installazione senza attendere ulteriori delibere assembleari, magari indicando una data specifica di inizio.

Se poi, a seguito di tale iniziativa unilaterale, il condominio deciderà di adire l’autorità giudiziaria o incardinare una procedura di mediazione, si avranno comunque buoni argomenti difensivi, in quanto si potrebbe sostenere che le modalità di installazione dei pannelli fotovoltaici non comporta una modifica delle parti comuni e quindi i lavori non possono essere subordinati ad una preventiva delibera della assemblea anche se resa nei limiti del 3° co. dell’art.1122 del c.c.


A. C. chiede
lunedì 11/04/2022 - Lazio
“OGGETTO: Installazione di pannelli fotovoltaici sul torrino condominiale – tipo di comunicazione da fare al condominio

Buongiorno.
Sono il proprietario di un attico di una palazzina articolata in due scale e che presenta come copertura, oltre ai due torrini, un terrazzo condominiale. Su una parte della superfice del torrino più vicino alla mia proprietà, ed in proporzione ai miei millesimi di proprietà (prendendo però a riferimento l’intera area comune inclusiva del terrazzo calpestabile), sono intenzionato ad istallare, come parte di un più ampio intervento di sfruttamento di energie alternative (pompe di calore, caldaie a condensazione ecc.) alcuni pannelli fotovoltaici.
Evidenzio che il mio condominio è privo di vincoli paesaggistici e/o artistici, che l’intervento in titolo avverrebbe senza apportare modifiche alle finalità d'uso delle superfici interessate oltre che alla stabilità, alla sicurezza ed al decoro architettonico dell’edificio.

Ciò detto, nel chiedere scusa sin d’ora per la farraginosità dei quesiti che porrò in seguito,
ed in considerazione che:
- il mio condominio é caratterizzato da un atteggiamento di estremo immobilismo di fronte a qualsiasi problematica (…anche la più urgente e/o potenzialmente gravida di responsabilità);

- oggigiorno individuare una ditta disponibile e, soprattutto, affidabile per realizzare l’istallazione in argomento risulta un’impresa non facile e che, se si riesce in questo sforzo, è indispensabile impegnarsi economicamente, e rapidamente, per non rischiare di perdere tale appaltatore;

- da quello che leggo su internet mi sembra di capire che il condominio non può impedirmi l’istallazione ma ne può imporre la modifica attuativa;

- posseggo un “attestato di prestazione energetica” del mio appartamento;

sto cercando di capire quale tipo di atteggiamento adottare nei confronti del condominio e quale iter seguire per concretizzare il mio progetto. Al riguardo, in particolare, vorrei capire quale comunicazione fare al condominio in modo da limitare al massimo la sua possibilità di ritardare/bloccare l’istallazione in titolo. Ciò, ovviamente, senza correre il rischio di mettermi dalla parte del torto e consentire, che una volta fatta l’istallazione, il condominio possa ricorrere al giudice per ottenere il ripristino al loro stato precedente dei luoghi da me occupati.

Avrei, quindi, alcuni chiarimenti da chiedere:
- Posso indicare nella comunicazione che sfrutterò una parte delle superfici comuni (senza specificare se del torrino o del terrazzo condominiale calpestabile) proporzionale ai millesimi di proprietà?

- posso iniziare i lavori senza aspettare che venga convocata una assemblea che discuta della mia eventuale richiesta?

- posso indicare che, se non dovessi ricevere riscontro entro un certo lasso di tempo (30 gg?) alla mia richiesta, procederei all’istallazione con procedura di “silenzio-assenso”?

- vorrei una conferma o meno di quanto a me detto da un "addetto ai lavori" e cioè che sia sufficiente inviare, "per conoscenza", all'amministratore di condominio una copia della CIL relativa all'istallazione da realizzare e che, fatto questo, potrei procedere senza altre particolari incombenze o dover attendere autorizzazioni di sorta;

- l’attestato energetico in mio possesso può essere usato per ridurre la percentuale di millesimi (ex art. 1122 bis co. 3° c.c.) necessari per ottenere l’eventuale nulla osta all’istallazione dall’assemblea di condominio?

- è necessario o consigliabile (o “controindicato”, visto il già citato carattere fortemente antagonista del mio condominio…) fornire al condominio una perizia tecnica e/o le modalità di esecuzione degli interventi?

- visto che tra non molto dovranno essere fatti dei lavori condominiali di manutenzione (… manutenzione dei frontalini e di altro…) che potrebbero coinvolgere anche i torrini, posso chiedere di far istallare sul torrino degli ancoraggi per i pannelli in argomento?

Grazie”
Consulenza legale i 19/04/2022
L’art.1122 bis del c.c. introduce un vero e proprio diritto del singolo condomino all’utilizzo delle parti comuni dell’edificio, al fine dell’installazione di impianti fotovoltaici al servizio delle singole unità abitative. Il comma 2° di tale articolo dispone infatti che: "È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato".
Al fine di rafforzare tale diritto, il legislatore al 4° co. dell’art. 1122 bis del c.c. dispone espressamente che l’installazione degli impianti fotovoltaici non sono soggetti ad autorizzazione assembleare.

Tuttavia seppur in merito alla installazione di tali tipologie di impianti l’organo assembleare vede i suoi poteri di intervento diminuire considerevolmente, esso non è stato del tutto dimenticato dal legislatore. Il comma 3° dell’art. 1122 bis del c.c. dispone che qualora si rendessero necessarie delle modifiche alle parti comuni dell’edificio, il condomino interessato alla installazione degli impianti ne deve dare comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.

L’assemblea, convocata ad hoc dall’amministratore, potrà prescrivere particolari modalità esecutive delle installazioni o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio. Su richiesta degli altri condomini l’assemblea potrà ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
Ai fini di quanto prevede il comma 3° dell’art 1122 bis del c.c. l’assemblea delibera con le maggioranze di cui al comma 5° dell’art.1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i due terzi del valore dell’edificio).

Analizzata per sommi capi la normativa condominiale in materia di impianti fotovoltaici, si evince come l’assemblea seppur non abbia il potere di impedirne l’installazione, mantiene comunque la possibilità di incidere sulle modalità di esecuzione dei lavori. In conseguenza di ciò, l’assemblea deve essere messa in condizioni di poter prendere le decisioni di sua competenza nella massima consapevolezza e trasparenza di modo che non si possa andare incontro a futili obiezioni che potrebbero portare ad un rallentamento nella realizzazione dei lavori.

La comunicazione oltre ad allegare la Cila, dovrà quindi indicare con chiarezza le parti comuni dell’edificio che saranno coinvolte nell’installazione, oltre alle tempistiche dei lavori e alle modalità di esecuzione dell’intervento. Si sconsiglia in questa prima fase tuttavia di allegare perizie particolareggiate che potranno entrare in gioco solo successivamente nel caso in cui gli organi condominiali dovessero muovere osservazioni, contestazioni di qualsivoglia natura o in caso di ipotetici contenziosi.

L’art. 1122 bis del c.c. non si sofferma sulle tempistiche entro cui l’assemblea di condominio debba prendere le decisioni di sua competenza a seguito della comunicazione inviata dal proprietario: è sicuramente necessario garantire che possa trascorrere un congruo termine tra l’invio-ricezione della comunicazione e l’inizio dei lavori. A tal fine si consiglia di concordare il giorno entro cui i lavori avranno inizio con la ditta che dovrà procedere all’ installazione dei pannelli, e indicare tale data nella comunicazione: come già detto, è necessario assicurarsi che trascorra un congruo lasso di tempo (circa 40-50 gg.) tra la data indicata nella comunicazione e il giorno in cui essa verrà spedita o comunque portata a conoscenza all’amministratore. Dopo l’invio della comunicazione, se l’assemblea nulla determinerà in merito, i lavori potranno iniziare il giorno stabilito.

Come si è già detto l’assemblea non ha il potere di impedire l’installazione dei pannelli fotovoltaici: l’organo assembleare può solo prescrivere determinate modalità esecutive dell’intervento volte ad una equa spartizione delle parti comuni. Ai fini quindi di quanto prescritto dall’art. 1122 bis del c.c., il possesso di una attestazione di prestazione energetica è assolutamente ininfluente.

In merito all’installazione degli ancoraggi sui torrini, esso è un intervento preparatorio e prodromico all’ installazione dei pannelli fotovoltaici, pertanto rientra nell’ambito di applicazione del 1122 bis del c.c. e il costo di tale intervento dovrà essere sopportato dal proprietario che usufruirà dei pannelli.


F. A. chiede
venerdì 01/04/2022 - Lombardia
“Buon giorno, avrei necessità di un parere legale in merito alla seguente questione che riguarda l'installazione di un impianto fotovoltaico nel condominio dove abito.

Sono uno di sei condomini, in un condominio dalla forma irregolare, a forma piramidale,
alla base ci sono 3 appartamenti, al primo piano gli appartamenti sono due e al secondo piano è presente un solo appartamento.

Esiste un tetto centrale che copre interamente quattro appartamenti, gli appartamenti del secondo e terzo piano e un appartamento del piano terra, e parte di un appartamento del piano terra.
Il mio appartamento è l'unico fuori dal tetto, sopra di me è presente un terrazzo di uno degli appartamenti del primo piano,
con lastrici solari su tre lati di circa un metro di lunghezza.

In realtà sotto il tetto centrale ho la proprietà di una stanzetta ad uso installazione la caldaia che è posizionata in un'altra stanza più grande che usiamo come rimessa per le cantine.
Questa zona caldaia è di mia esclusiva proprietà e per arrivarci ho diritto di accesso nella zone cantine (la mia cantina di proprietà esclusiva, è in realtà, interna al mio appartamento).
Vi sono ovviamente zone comuni condominiali sotto il tetto che io uso al pari degli altri condomini:
la stanza rimessa (già detta e piuttosto grande) che usiamo come rimessa per le biciclette ed altri materiali,
una stanza più piccola che usiamo per le attrezzature condominiali, una zona corridoio che dai box (che stanno sotto gli appartamenti)
che porta alla rimessa per le biciclette e quindi alla mia zona caldaila, l'accesso esterno al giardino condominiale che passa proprio a metà del condominio.
Sul rogito è specificato che non ho diritto ad usare le scale interne che portano agli appartamenti dei piani superiori e l'ascensore che anch'esso porta agli appartamenti superiori.

Preciso che non credo sia scritto nel regolamento condominiale quale diritto io abbia rispetto al tetto condominiale, devo verificarlo prossimamente con l'amministratore.
I proprietari precedenti non mi hanno lasciato copia del regolamento e non ho mai avuto necessità di consultarlo, non credo però che sia specificato nulla rispetto all'uso del tetto perché se così fosse il regolamento sarebbe saltato fuori in questa fase interlocutoria con gli altri condomini.

Ora vengo alla questione sulla quale chiedo la consulenza.

Alcuni condomini hanno chiesto un progetto di impianto fotovoltaico da installare sul tetto condominiale, impianto non condominiale ma agganciato alle singole utenze e nel farlo mi hanno escluso ritenendo che non abbia nessun diritto di usare il tetto condominiale.

Esiste una storia che ritengo inutile per l'aspetto legale, perché questo progetto è il terzo di una serie.
Il primo progetto era stato presentato dal condomino che è sopra il mio appartamento e andava ad occupare tutte le zone utili dei lastrici solati in comune con me, mi sono opposto sia perché potrei avere necessità di parte del lastrici per un mio progetto, sia perché esiste il tetto condominiale sfruttabile.
Un secondo progetto, di cui la mia famiglia è stata co-promotrice, riguardava di un impianto condominiale per tutti che utilizzasse il tetto e non i lastrici solari, questo secondo progetto è stato rigettato senza consultarci e non in riunione condominiale, e alcuni condomini si sono direzionati verso il terzo progetto detto sopra.

Quindi, senza consultarci, hanno rigettato il progetto condominiale comune verso questo progetto multiplo ma non condominiale.

Questo ultimo progetto ci esclude, e vorrei capire se hanno il diritto di farlo o meno.
Posso, se richiesto, inviarvi le foto, alcune fatte su Google Earth per comprendere la forma del condominio.

Sono ovviamente a disposizione per qualsiasi ulteriore informazione.”
Consulenza legale i 05/04/2022
Il tetto, stante la sua destinazione a copertura della parte del fabbricato sottostante, deve considerarsi parte comune dell’edificio, come ben specificato dal n.1) dell’art.1117 del c.c., nulla vieta però che esso possa essere attribuito in proprietà esclusiva ad un singolo proprietario o ad un gruppo di essi.

Esaminando però il regolamento di condominio, non emerge in alcun modo una disposizione che possa in qualche modo contraddire la destinazione condominiale del tetto. L’art. 2 del regolamento dato in visione, infatti, specifica che devono considerarsi in proprietà comune a tutti i condomini, la copertura del fabbricato con ogni suo accessorio, ad esclusione del sottotetto che risulta ceduto in proprietà ai singoli condomini.

In questo senso quindi il regolamento di condominio lascia pochi dubbi circa la natura condominiale del tetto che, per definizione, è quella parte del condominio destinata alla copertura dell’edificio; d’altronde ciò è anche confermato dalla stessa struttura della costruzione: non si può di certo negare, infatti, che anche l’autore del quesito partecipa alla comunione del tetto dal momento che una parte seppur minima della sua proprietà (zona caldaia) usufruisce della sua copertura.

Appurata la natura condominiale del tetto, deve quindi applicarsi la consequenziale disciplina in merito alla installazione di impianti volti alla produzione di energia da fonti rinnovabili prevista dall’art. 1122bis del c.c.

Il co. 2° dell’art. 1122 bis del c.c. prevede un vero e proprio diritto soggettivo del singolo proprietario di installare tali impianti sul lastrico solare, su ogni altra superficie condominiale utile e, ovviamente sulle parti dell’edificio in proprietà individuale per destinarli poi al servizio esclusivo del suo appartamento. Tale diritto non può essere in alcun modo compromesso o comunque condizionato da una qualche autorizzazione assembleare.

In questo senso, quindi, tutti i proprietari dell’edificio descritto nel quesito hanno diritto ad usare le sue parti comuni ed in particolare il tetto per l’installazione di pannelli fotovoltaici e porli al servizio delle loro abitazioni, ma tale diritto spetta a tutti i condomini e non solo ad un gruppo di essi.

È necessario sottolineare però che quando l’installazione coinvolge parti comuni dell’edificio l’assemblea conserva un potere di intervento.
Come prevede infatti il co. 3° dell’art 1122 bis del c.c. quando l’installazione di impianti fotovoltaici destinati a servire la singola unità immobiliare comporta una modifica alle parti comuni dell’edificio, l’interessato è tenuto a darne comunicazione all’ amministratore indicando il contenuto e le modalità di esecuzione dell’intervento e quest’ ultimo è quindi tenuto a convocare l’assemblea per le determinazioni conseguenti.

L’assemblea in tal caso, pur non potendo impedire l’installazione, può deliberare con le maggioranze previste dal 2° co. dell’art.1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi), modalità alternative di esecuzione dell’opera, imporre cautele per tutelare la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio e prendere provvedimenti al fine di una equa ripartizione del lastrico solare e degli altri spazi comuni proprio per consentire a tutti i proprietari la possibilità di installare tali tipologie di impianti.

A fronte quindi della volontà di una parte dei proprietari di installare degli impianti fotovoltaici destinati al servizio delle loro abitazioni, e quindi non condominiali, è necessario che l’amministratore convochi in assemblea tutti i proprietari affinché si adottino le decisioni previste dal 3° co. dell’art.1122 bis del c.c. Se in tale sede si concorderanno modalità esecutive di tali interventi che possano pregiudicare il pari diritto di un singolo condominio o di un gruppo di proprietari di installare a loro volta sul tetto e sulle altre parti comuni impianti tesi alla produzione di energia da fonti rinnovabili, è ben possibile per i proprietari esclusi adire il giudice affinché da un lato si blocchino l’inizio o la prosecuzione dei lavori già intrapresi e dall’altro si possa approvare in sede giudiziaria un progetto che permetta a tutti i proprietari di vedersi riconosciuti i diritti previsti dall’art. 1122 bis del c.c.

Tale contenzioso, tra l’altro, dovrebbe essere preceduto da un tentativo obbligatorio di mediazione nel cui ambito ben potrebbe concordarsi una modalità di esecuzione dei lavori che possano venire incontro alle esigenze di tutti i proprietari.

Da un punto di vista strategico e difensivo si consiglia ad ogni modo di non attendere la convocazione dell’assemblea di condominio, ma di inviare fin da subito una raccomandata all’amministratore e agli altri proprietari redatta con l’ausilio di un legale, con la quale da un lato si precisi il fatto che anche l’autore del quesito partecipa alla comunione sul tetto dell’edificio, e dall’altro lato si faccia presente che in quanto comproprietario egli ha parimenti diritto come gli altri condomini ai sensi dell’art. 1122 bis del c.c. di utilizzare il tetto per l’installazione dei propri pannelli fotovoltaici.


Daniele G. chiede
mercoledì 30/03/2022 - Toscana
“Buonasera. Da settimane mi sto informando in merito all'installazione di un pannello solare da balcone.
L'appartamento è situato al terzo piano di una palazzina di un condominio (condominio formato da due numeri civici, e non situato in un centro storico).
Prima di procedere all'installazione, d'accordo con il suggerimento dell'amministratore, sono passato dall'assemblea, illustrando la mia scelta e sottolineando di non aver necessità, né di richiedere un parere in merito.
Tuttavia due proprietari hanno dimostrato delle resistenze, dicendosi palesemente contrari e parlando di vincoli storici.
L'assemblea può, quindi, negarmi l'installazione?”
Consulenza legale i 02/04/2022
La riforma del condominio del 2012 si occupa in maniera puntuale della installazione di impianti non centralizzati di produzione di energia da fonti rinnovabili, come appunto i pannelli fotovoltaici.

Il comma 2° dell’art.1122bis del c.c. prevede un vero e proprio diritto soggettivo del singolo proprietario di installare tali impianti, destinati al servizio del suo appartamento, sul lastrico solare, su ogni altra superficie condominiale utile e, ovviamente sulle parti dell’edificio in proprietà individuale.
Per quanto ci è dato capire nel caso specifico l’installazione del pannello fotovoltaico non coinvolgerebbe in alcun modo le parti in proprietà comune dell’edificio: l’impianto dovrà essere installato sulla zona di calpestio del balcone, la quale è una parte in proprietà esclusiva del singolo condominio.

In questo caso, l’ultimo comma dell’art.1122bis del c.c. espressamente esclude che tali tipi di intervento siano condizionati da una qualsivoglia autorizzazione assembleare. L’ assemblea può entrare in gioco nel solo caso in cui l’installazione dell’impianto fotovoltaico coinvolga le parti comuni dell’edificio, ma anche in questo caso il codice civile non prevede un potere di veto da parte degli altri proprietari. L’assemblea in tal caso infatti può solo deliberare modalità alternative di esecuzione dell’opera, imporre cautele per tutelare la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio e prendere provvedimenti al fine di una equa ripartizione del lastrico solare e degli altri spazi comuni proprio per consentire a tutti i proprietari la possibilità di installare tali tipologie di impianti.
Il consiglio dell’amministratore, quindi, è stato forse un eccesso di zelo, per quanto comprensibile, se guardiamo la vicenda dal suo punto di vista.

Quanto detto finora però non impedisce a qualche proprietario di tentare di bloccare la realizzazione dell’opera adducendo la lesione del decoro architettonico dell’edificio, lesione che, però, allo stato attuale sembra tutta da dimostrare, e comunque il quesito non fornisce elementi per una approfondita valutazione in merito.

È giusto anche precisare che si è reso il parere tenendo conto della normativa condominiale prevista dal codice civile, che potrebbe essere in parte derogata dalla esistenza di vincoli storici e artistici presenti sull’edificio. L’esistenza di tali vincoli però dovrebbero essere ben noti ai proprietari (e quindi anche all’autore del quesito), e comunque chiaramente indicati nei rogiti di provenienza delle singole unità immobiliari. Se infatti tali vincoli fossero realmente esistenti, il notaio che ha curato le operazioni di rogito sicuramente avrebbe ben informato chi acquistava della presenza di tali vincoli di natura amministrativa.

Alberto S. chiede
mercoledì 28/04/2021 - Veneto
“Vorrei istallare un impianto fotovoltaico su di un tetto condominiale. L'edificio è unico ma suddiviso in quattro scale. Il tetto è in legno coperto con tegole canadesi. Considerando che l'intervento di istallazione dei pannelli fotovoltaici prevederebbe il solo fissaggio dei longaroni di sostegno dei pannelli alle travi in legno della struttura, senza opere murarie, è sufficiente la comunicazione all'amministratore del condominio o è richiesta l'approvazione in assemblea di tutti i condomini?”
Consulenza legale i 01/05/2021
La legge di riforma del diritto condominiale n. 220 dell’11.12.2012, ha previsto una particolare normativa di favore al fine di agevolare l’installazione di impianti fotovoltaici in condominio.

In particolare, l’art. 1122bis del c.c. introduce un vero e proprio diritto del singolo condomino all’utilizzo delle parti comuni dell’edificio, al fine dell’installazione di impianti fotovoltaici al servizio delle singole unità abitative. Il comma 2° di tale articolo dispone infatti che: "È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato".
Al fine di rafforzare tale diritto, il legislatore al 4° co. dell’art. 1122 bis del c.c. dispone espressamente che l’installazione degli impianti fotovoltaici non sono soggetti ad autorizzazione assembleare.

Seppur in ambito di installazione di pannelli fotovoltaici l’organo assembleare veda i suoi poteri d'intervento diminuire considerevolmente, tale organo non è stato del tutto dimenticato dal legislatore. Il comma 3° dell’art. 1122bis del c.c. dispone che qualora si rendessero necessarie delle modifiche alle parti comuni dell’edificio, il condomino interessato alla installazione degli impianti ne deve dare comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L’assemblea, convocata ad hoc dall’amministratore, potrà prescrivere particolari modalità esecutive delle installazioni o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio. Su richiesta degli altri condomini l’assemblea potrà ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
Ai fini di quanto prevede il comma 3° dell’art 1122bis del c.c. l’assemblea delibera con le maggioranze di cui al comma 5° dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i due terzi del valore dell’edificio).

Analizzata per sommi capi la normativa condominiale in materia di impianti fotovoltaici, si può concludere che l’assemblea non ha il potere di impedirne l’installazione, ma ha il potere di influenzare le modalità esecutive dell’opera. Rimane comunque opportuno comunicare all’amministratore la volontà di procedere alla installazione dei pannelli, indicando, se già nota, la data di inizio dei lavori. Inviata tale comunicazione è molto probabile che l’amministratore vorrà procedere a convocare l’assise condominiale per le decisioni di sua competenza.

DANIELE S. chiede
sabato 25/07/2020 - Piemonte
“Buongiorno,
abito al primo piano di un immobile costituito da pian terreno e primo piano
il proprietario del pian terreno vorrebbe installare un' antenna sul tetto di proprietà comune pur avendo già un' antenna installata nella sua proprietà al pian terreno e avendo comunque ulteriori spazi, nella sua proprietà per installarne altre.
A suo dire non riesce a ricevere bene il segnale radiotelevisivo, pur non avendo fornito prova della difficoltà di ricezione. Può, dunque installare un'altra antenna sul tetto? Deve fornirmi prova delle difficoltà predette prima di installare l'eventuale nuova antenna sul tetto?
Grazie per la risposta
Distinti saluti
Daniele S.”
Consulenza legale i 29/07/2020
Il diritto di antenna consiste nella possibilità riconosciuta a un soggetto di installare la propria antenna per la ricezione del segnale radiotelevisivo e tutti gli accessori connessi al suo funzionamento, su proprietà altrui o condominiale. Tale prerogativa è riconosciuta dalla giurisprudenza quale diritto soggettivo perfetto di natura personale in quanto conseguente al diritto di informazione del singolo.

Il diritto di antenna comprende anche la possibilità di accedere alla proprietà altrui per compiere i necessari interventi di manutenzione e riparazione degli impianti di ricezione.

Il diritto di antenna è disciplinato dalle seguenti norme giuridiche:
• gli artt. 1 e 3 della Legge n. 554/1940 (Disciplina degli aerei esterni per audizioni radiofoniche)
• l’art. 231 e 397 del d.p.r. n. 156/1973
• gli artt. 91 e 209 del D. Lgs. 259/2003 (Codice delle comunicazioni elettroniche).

La riforma del condominio del 2012 ha, inoltre, esplicitamente riconosciuto il diritto di antenna attraverso l’introduzione dell’art. 1122 bis c.c.

Secondo la predetta normativa, è possibile installare un’antenna sul lastrico solare altrui purché:
• altre soluzioni non siano possibili;
• non si arrechi danno al detto lastrico solare;
• non sia impedito che gli altri comproprietari possano farne lo stesso uso.

In particolare, l’art. 397 del D.P.R. 156/1970 prevede che “I proprietari di immobili o di porzioni di immobili non possono opporsi alla installazione sulla loro proprietà di antenne destinate alla ricezione dei servizi di radiodiffusione appartenenti agli abitanti dell'immobile stesso”.

In un edificio, pertanto, è possibile installare un’antenna per la ricezione del servizio radiotelevisivo in uno spazio altrui, esclusivamente nel caso in cui l’utente sia impossibilitato a utilizzare spazi propri. Nel caso contrario, infatti, si imporrebbe al proprietario del tetto un sacrificio ingiustificato.
In parole povere, il diritto di antenna trova un limite nel diritto di proprietà.

Tale principio vale sicuramente nel caso in cui si voglia installare l’antenna sull’altrui proprietà.
Il proprietario del pian terreno dovrebbe dimostrare la necessità di installare l’antenna sul tetto di altrui proprietà, eventualmente dimostrando le difficoltà di ricezione posizionando l’antenna in altri spazi di sua proprietà.

Tuttavia, nel caso di specie, il tetto è di comune proprietà.
Viene quindi in rilievo l’art. 1102 c.c. secondo il quale “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.

Pertanto, il proprietario del pian terreno potrebbe obiettare che gli è impedito di utilizzare il bene comune in misura pari a quella concessa al proprietario del primo piano (il quale, si presume, abbia a sua volta un’antenna installata sul tetto).
A maggior ragione, nel caso in cui allegasse il fatto che non risulta possibile ricevere in modo adeguato il segnale installando l’antenna in altra posizione, il proprietario del primo piano non potrebbe in alcun modo impedire l’installazione dell’antenna sul tetto di comune proprietà.


Maria C. F. chiede
giovedì 28/05/2020 - Campania
“Buongiorno.

Possiedo un appartamento in una palazzina facente parte di uno dei parchi residenziali più rinomati della città, costruito negli anni 60. Si tratta di una decina di costruzioni tutte nello stesso stile, particolari, molto curate. Nel condominio sono sempre stati effettuati tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria necessari o prescritti.

Dunque si tratta di un immobile costruito a regola d’arte con materiali di qualità, appartamenti caldi d’inverno e freschi d’estate, non degradato, che durante il terremoto del 1980 non ha subito il minimo danno (neanche una lesione capillare agli intonaci), facente parte di un parco residenziale signorile (supercondominio) formato da palazzine tutte nello stesso stile.

Nell'ultima riunione di condominio è stato proposto di usufruire dell'Ecosismabonus.

Posto che io sono contraria, vorrei:
1) sapere se è possibile effettuare interventi tipo “cappotto termico”, pannelli solari o altro che possa alterare l’estetica del palazzo (non sò in cosa consistono gli interventi antisismici per il recupero di due classi di rischio) su una costruzione facente parte di un supercondominio formato da palazzine signorili tutte nello stesso stile.

2) consiglio sulla posizione giusta da prendere e gli argomenti più validi da sostenere per cercare di evitare rischi e disagi non giustificati dalla necessità (i lavori sono lunghi e invasivi) oltre a spreco di denaro pubblico;

In attesa di gentile riscontro, ringrazio e porgo cordiali saluti.”
Consulenza legale i 31/05/2020
Non è possibile in questa sede offrire una risposta esauriente al quesito, in quanto si dovrebbe capire come l’intervento che si prefigge l’assemblea vada ad incidere concretamente sulla facciata dello stabile. Ci si limiterà quindi a dare delle semplici indicazioni di massima.

Il decoro architettonico, seppur non espressamente definito dal nostro codice civile, rimane uno degli istituti più rilevanti del diritto condominiale e una delle cause che più genera contenzioso tra i proprietari.
La mancanza di una specifica precisazione legislativa è stata colmata dalla giurisprudenza che oramai con le pronunce che si sono susseguite negli anni è giunta ad una definizione che si può oramai definire acquisita.
Il decoro architettonico non è altro che l’insieme delle linee che caratterizzano l’estetica del fabbricato. Si ha la sua lesione quando un determinato intervento, sia su parti comuni che su parti in proprietà esclusiva del fabbricato, comporta una alterazione esteticamente peggiorativa di tali linee armoniche.

È importante sottolineare, però, che la giurisprudenza ha specificato come non tutte le alterazioni siano rilevanti, ma solo quelle che comportino un pregiudizio per i proprietari economicamente valutabile. In altre parole l’alterazione deve costituire un danno economico e un deprezzamento per le proprietà ricomprese nel fabbricato condominiale.
La problematica maggiore delle controversie aventi ad oggetto la tutela del decoro architettonico, sta proprio nella assoluta soggettività del concetto, rendendo di fatto estremamente incerto l’esito di un eventuale contenzioso. Una determinata opera, infatti, può apparire del tutto in linea con l’estetica del fabbricato per il tecnico edile chiamato da un condomino a difenderlo in giudizio, come invece può apparire del tutto disarmonioso per il tecnico di controparte, o per quello nominato dal giudice chiamato a dirimere il contenzioso.
Ecco perché è estremamente importante capire come il cappotto termico andrà ad incidere sulla facciata del fabbricato, e in questo senso sarebbe opportuno che ci si rivolgesse ad un tecnico edile di parte che possa valutare l’effettività e la consistenza della lesione alle linee armoniche del fabbricato apportato dall’intervento che l’assemblea si prefigge.

Un altro aspetto che deve essere tenuto in considerazione è il fatto che l’edificio descritto nel quesito è inserito in un comprensorio privato di estremo pregio, il quale, come è facile immaginare possiede una sua linea architettonica. Il limite del concetto di decoro che è stato elaborato dalla giurisprudenza negli anni è rappresentato dal fatto che esso è riferibile al singolo edificio: finora infatti i giudici non si sono mai spinti a teorizzare un decoro architettonico supercondominiale. Vi è da dire però che autorevole dottrina (gli studiosi del diritto), hanno affrontato l’argomento, ritenendo assolutamente possibile che il concetto di decoro architettonico possa essere esteso ben oltre l'edificio di riferimento, guardando all'intero contesto urbano di collocazione. Di recente, però, la giurisprudenza, con pronunce piuttosto sporadiche, ha tentato di accogliere il concetto, sostenendo che in un supercondominio o comprensorio di edifici, alcune spese: “quali quelle riguardanti il decoro architettonico (fregi ornamentali, targhette citofoniche, lampade a braccio) della facciata o dello stabile principale, fossero di carattere comune a tutto il complesso condominiale” (si veda Cass. Civ. Sez.II, n. 17875 del 23.03.2013).

Se si accogliesse tale lettura è giusto dire che l’assemblea del singolo edificio, inserito in un comprensorio di pregio, non sarebbe assolutamente competente a deliberare sui lavori di rifacimento della facciata. Tale tipo di intervento dovrebbe essere affrontato, infatti, non dal singolo edificio ma da tutti i palazzi del comprensorio nel loro complesso. In questo senso, quindi, l’organo competente a deliberare sul rifacimento della facciata dei palazzi non sarebbe l’assemblea condominiale del singolo edificio, ma l’assemblea condominiale dell’intero comprensorio. La problematica che si è appena descritta non è solo teorica, ma ha anche degli importanti risvolti pratici. Infatti, se l’assemblea del singolo edificio delibera su argomenti che sono in realtà di competenza della assemblea del supercondominio-comprensorio, quanto deliberato deve considerarsi radicalmente nullo e impugnabile in ogni tempo anche oltre i rigidi termini previsti dall’art. 1137 del c.c.In questo senso, per valutare una ipotetica causa, sarebbe interessante capire se esiste, nel contesto condominiale descritto, un regolamento condominiale del singolo edificio e un regolamento condominiale del comprensorio. Si potrà valutare, poi, cosa questi importanti documenti dispongono in merito alla tutela del decoro architettonico.

L’importanza del decoro architettonico si rileva con forza nella normativa che disciplina la possibilità di installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili non centralizzati, ovvero posti al servizio delle singole unità immobiliari. L’ installazione di tali tipologie di impianti è vista con estremo favore dal legislatore della riforma del condominio del 2012, a tal punto che ha inserito una specifica disposizione in materia: l’art.1122-bis del c.c. Tale norma nei fatti introduce un vero e proprio diritto soggettivo del singolo condomino, avente ad oggetto la possibilità di installare tali tipologie di impianti su ogni superficie utile dello stabile avente carattere condominiale. Tale diritto, previsto al co. 2° dell’art. 1122-bis del c.c. non può essere impedito dalla assemblea di condominio, la quale è solo competente a imporre modalità alternative di esecuzione di tali opere o imporre determinate cautele. Proprio sotto questo ultimo aspetto, è utile sottolineare come seppur l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili sia un diritto non eliminabile dalla assemblea, l’esecuzione dei lavori deve essere fatta in modo tale da recare il minor pregiudizio al decoro architettonico, e in ogni caso l’assemblea può sempre imporre determinate cautele per salvaguardare questo importante bene giuridico di interesse condominiale.

Pier P. B. chiede
martedì 15/01/2019 - Campania
“Abito in una villetta trifamiliare composta da tre appartamenti con ingresso autonomo, non comunicanti. Mio padre al primo piano ed io e mio fratello al piano terra. A seguito della morte di mia madre ho provveduto alla pratica di successione che ha riguardato la casa al primo piano abitata da mio padre ed il lastrico solare il cui accesso è comune a tutti attraverso la tromba di scale. Non è mai stato nominato un amministratore. Sul lastrico solare ho intenzione di far installare un impianto fotovoltaico impegnando circa il 50% dello spazio utile privo di ombreggiamenti degni di nota. Mio padre non è interessato ed è disposto a cedere le sue quote di spazio. In che modo?
I rapporti con mio fratello non sono pacifici. L'ultimo tecnico, venuto ieri, saputa questa situazione, dicendomi che andava anche contro i suoi interessi, mi ha consigliato di non impegnarmi in questo investimento e che rischia seriamente di essere per me un fallimento. Non mi ha nemmeno presentato il preventivo. Mi ha detto in pratica che se non si divide il lastrico con un atto notarile, o mio fratello non mi dà un permesso scritto, io l'impianto non lo posso fare. Di non fidarmi di chi mi dice il contrario, perché magari sono solo in buona fede ma non conoscono la legge. Di non fermarmi solo alla “Riforma del condominio” del 2013, all' art. 1102, di informarlo attraverso una missiva del mio legale, di inviargli i progetti del mio impianto che gli lasciano tutto lo spazio necessario a fargli costruire un impianto anche a lui ecc. ecc. Serve l'atto notarile o il consenso scritto. Perché se l'obiettivo di mio fratello è di ostacolarmi, quant'anche fosse solo per ripicca o invidia, la sua opposizione potrebbe concretizzarsi nell'impedire alla ditta incaricata di eseguire i lavori, o di procedere a una causa civile che potrebbe portare anche ad una sentenza di smantellamento dell'impianto. Quali sono gli obblighi di legge? E' gradito anche un consiglio disinteressato
Cordialmente

Consulenza legale i 17/01/2019
Il condominio è un fatto giuridico che si realizza nel momento in cui in un medesimo edificio, o complesso edile, vi sia la convivenza di parti dell’edificio in proprietà esclusiva e parti in proprietà comune a tutti i partecipanti. E’ proprio la descritta convivenza a caratterizzare giuridicamente il fenomeno del condominio, e non il numero dei condomini.
Conseguentemente, anche un piccolo edificio suddiviso in soli tre appartamenti di proprietà uno dei genitori, e gli altri due ciascuno ai due figli, costituisce un condominio a norma del codice civile, con la logica conseguenza che si dovrà applicare a tale piccola realtà la normativa condominiale. Nel caso specifico, può trovare tranquillamente applicazione le norme che disciplinano l’ assemblea condominiale e la normativa in materia di fotovoltaico. Il condominio essendo di soli tre condomini, secondo quanto prevede il co.1 dell’art.1129 del c.c., non ha l’obbligo di nominare un amministratore.

La legge di riforma del diritto condominiale n. 220 dell’11.12.2012, ha previsto una particolare normativa di favore al fine di agevolare l’installazione di impianti fotovoltaici in condominio.
In particolare, l’art. 1122 bis del c.c. introduce un vero e proprio diritto del singolo condomino all’utilizzo delle parti comuni dell’edificio, al fine dell’installazione di impianti fotovoltaici al servizio delle singole unità abitative. Il comma 2° di tale articolo dispone infatti che:” È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato”.
Al fine di rafforzare tale diritto, il legislatore al 4° co. dell’art. 1122 bis del c.c. dispone espressamente che l’installazione degli impianti fotovoltaici non sono soggetti ad autorizzazione assembleare.
Seppur in ambito di installazione di pannelli fotovoltaici l’organo assembleare vede i suoi poteri di intervento diminuire, tale organo non è stato dimenticato dal legislatore. Il comma 3° dell’art. 1122 bis del c.c. dispone che qualora si rendessero necessarie delle modifiche alle parti comuni dell’edificio, il condomino interessato alla installazione degli impianti ne deve dare comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L’assemblea, convocata ad hoc dall’amministratore, potrà prescrivere particolari modalità esecutive delle installazioni o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio. Su richiesta degli altri condomini l’assemblea potrà ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
Ai fini di quanto prevede il comma 3° dell’art 1122 bis del c.c. l’assemblea delibera con le maggioranze di cui al comma 5° dell’art.1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i due terzi del valore dell’edificio).

Analizzata per sommi capi la normativa condominiale in materia di impianti fotovoltaici, si può concludere che l’assemblea non ha il potere di impedirne l’installazione, ma ha il potere di influenzare le modalità esecutive dell’opera.

Calando tutta la normativa finora tratteggiata nella realtà di un piccolo condominio senza amministratore, si ritiene che prima di installare i pannelli fotovoltaici l’autore del quesito debba procedere in questo modo:

a) Inviare agli altri due condomini una raccomandata con ricevuta di ritorno con la quale si comunica la volontà di procedere alla installazione dell’impianto e le modalità di realizzazione dell’opera.

b) Unitamente alla comunicazione precedente inviare, sempre per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno, una convocazione in assemblea, indicando tra gli argomenti all’ordine del giorno l’approvazione delle modalità di realizzazione dell’impianto fotovoltaico. A tal fine si precisa che, ai sensi del co. 2° dell’art 66 disp. att del c.c., in assenza dell’amministratore l’assemblea può essere convocata anche da ciascun singolo condomino. Sempre a mente dell’art 66 disp. att del c.c. l’avviso di convocazione con l’ordine del giorno deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione.

c) Il giorno fissato per la prima convocazione della assemblea ci si deve assicurare di avere la presenza di almeno 2 condomini su 3. In questo modo si ha il quorum necessario previsto dal co. 1 dell’art 1136 del c.c. affinché il consesso possa validamente deliberare. Dopo aver verificato di avere l’opportuno quorum deliberativo, si mette ai voti le modalità di esecuzione dell’opera e, con il voto favorevole di 2 condomini su 3, si raggiungono le maggioranze richieste dal co. 3 dell’art. 1122 bis del c.c. per approvare le modalità di esecuzione e di installazione dell’impianto fotovoltaico.

d) Qualora il condomino ostile sia assente il giorno della assemblea, il verbale della riunione gli dovrà essere recapitato con raccomandata con ricevuta di ritorno.

Si consiglia ad ogni modo di iniziare i lavori di installazione almeno dopo che siano decorsi i termini per impugnare l'adottata delibera assembleare previsti dall'art.1137 del c.c., ovvero 30 giorni i quali decorreranno: se il condomino ostile è presente il giorno della riunione, dal giorno in cui si è deliberato, se invece lo stesso era assente, dal giorno in cui la delibera gli è stata comunicata.

Anche se non si può impedire al condomino dissenziente, od eventualmente assente, il giorno della riunione di impugnare la delibera adducendo pretestuose contestazioni, il percorso sopra tratteggiato mette nelle condizioni di potersi adeguatamente difendere in un eventuale giudizio. Inoltre, un’approvazione assembleare dell’opera dovrebbe far venir meno le remore di un installatore eccessivamente scrupoloso.

Giovanni M. chiede
sabato 18/11/2017 - Lazio
“Siamo proprietari di un appartamento al 4° piano di un villino composto di 5 piani.
Il nostro appartamento, è dotato di una terrazza coperta da un tetto che è ad uso esclusivo della stessa, cioè il tetto copre solo la nostra terrazza ed è costituito da un falda completamente separata dal tetto del 5° piano che copre lo stenditoio/lavatoio condominiale.
Unico punto "in comune" tra i le due falde sta nel fatto che, le acque meteoriche raccolte dal tetto al 5° piano vengono scaricate sul tetto sopra la nostra terrazza, che a sua volta le convoglia nei pluviali di scarico fognario.
Nel contratto di compravendita è menzionata la terrazza ma non viene fatto cenno al tetto che la ricopre.

Sul tetto che copre la nostra terrazza (superficie circa 50 mq.), vorremmo istallare un impianto fotovoltaico (di circa 15 mq.) ma tutti gli altri condomini si sono opposti in quanto sostengono che il tetto, come quello del 5° piano, è di proprietà condominiale.

Prima di rivolgermi ad un legale, gradirei avere un vostro parere sulla condominialità o meno del tetto sulla nostra terrazza, specialmente alla luce della sentenza della Cassazione civile, sez. II, 16/01/2014, n. 822, che si è espressa proprio sulla condominialità all'interno dei condomini dicendo : " ... ... nel caso di parti rientranti tra quelle elencate all'art. 1117 c.c., ma funzionalmente destinate a servire solo alcune unità immobiliari, la condominialità non è mai sorta e quindi va esclusa senza bisogno di titolo contrario (Cass. n. 17993/2010)."
Grazie.”
Consulenza legale i 24/11/2017
Le questioni attinenti al tetto di un edificio in condominio sono sostanzialmente le stesse di quelle che ci si pongono quando si parla di lastrico solare.

Come il lastrico solare, anche il tetto è destinato per sua natura a copertura di un fabbricato, facendosi discendere da tale sua essenziale funzione la natura di bene comune secondo la presunzione di cui all’art. 1117 c.c.: il fatto che le parti in tale norma elencate siano necessarie per l’esistenza dell’edificio stesso, comporta la nascita del diritto di condominio su quelle parti (così Cass. Sez. II Civ. sentenza 27.05.2011 n. 11820).

E’ stato anche precisato che in caso di lastrico solare (o tetto) che assolva, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome disposte a schiera, la funzione di copertura di una sola delle stesse e non anche di altri elementi eventualmente comuni presenti nel c.d. "condominio orizzontale" e che non presenti unitarietà strutturale, deve escludersi la sussumibilità della suddetta parte dell’edificio nel novero di quelle di cui all’art. 1117 n. 1 c.c. e, dunque, di alcuna presunzione di comunione (così Cass. Sez. II Civile 4 novembre 2010 n. 22466).

Peraltro, ai lastrici solari di uso esclusivo ovvero di pertinenza di una sola parte dell’edificio condominiale, è dedicato l’art. 1126 c.c., norma che, dettata al fine di regolare la ripartizione delle spese, prevede appunto l’ipotesi che il lastrico solare o tetto possa svolgere la funzione di copertura di una sola parte dell’edificio.

E’ in quest’ultima ipotesi che si intuisce possa farsi rientrare la fattispecie oggetto del quesito, dovendosi presumere che, seppure il tetto di cui si parla risulti a copertura della terrazza di proprietà esclusiva, di fatto strutturalmente ricopre pur sempre una parte dell’edificio condominiale.

Il richiamo alla sentenza della Corte di Cassazione Sez. II Civile n. 822 del 16.01.2014 è certamente pertinente e corretto, ma si deve tenere conto anche di un ulteriore passaggio fondamentale di questa sentenza.
E’ vero, infatti, che in essa si dice che la presunzione di condominialità non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, ma è anche vero che per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l’onere di fornire la prova rigorosa di tale diritto, in modo da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene (in tal senso la Corte richiama la propria costante giurisprudenza, citando in particolare Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5633 del 18/04/2002).

Con ciò vuol dirsi che, facendo pur sempre il tetto strutturalmente parte dell’edificio condominiale, anche se di fatto svolge la funzione di copertura di una sola parte di esso (la terrazza), graverà in ogni caso sul singolo condomino che la rivendica l’onere di provare la proprietà esclusiva di quella parte dell’edificio, e ciò soprattutto quando, come nel caso che ci riguarda, il condominio ne voglia far valere la presunzione di comunione ex art. 1117 n. 1 c.c.

A questo punto, dunque, considerato che la finalità che si vuole raggiungere è quella di installare indisturbati su quel tetto un impianto fotovoltaico, si ritiene molto più semplice e senza alcun dubbio meno dispendioso invocare l’applicazione di una norma dettata proprio ad hoc per tale fattispecie, ossia l’art. 1122 bis bis c.c., inserito a seguito dell’ultima riforma del condominio e rubricato “Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili”.

Sulla concreta portata e applicazione di tale norma si è pronunciato il Tribunale di Milano, sez. XIII civile, sentenza 07/10/2014 n° 11707, confermando quanto di fatto contenuto nella medesima norma, ossia che, a fronte della richiesta di un condomino, l'assemblea non può negargli la possibilità di installare, sul tetto comune dell'edificio, i pannelli fotovoltaici per la produzione di energia ad uso personale, potendo limitarsi a prescrivere, se tale iniziativa comporta la modifica delle parti comuni e con una maggioranza qualificata, adeguate modalità alternative di esecuzione dell'intervento, o ad imporre le opportune cautele a salvaguardia delle stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico (esigenze queste, peraltro, che vanno rispettate e soddisfatte anche quando si agisca su parti di proprietà esclusiva del condominio).

Il condomino che vuole eseguire le opere, dunque, dovrà limitarsi a notiziare l’amministratore dell’intenzione di installare i pannelli fotovoltaici su quella parte di tetto dell’edificio, allegando, a corredo di tale richiesta, un progetto attestante l’ubicazione della posa di tali manufatti, con ciò rispettando il suddetto disposto in ordine al “contenuto specifico” e alle “modalità di esecuzione” dell’iniziativa de qua.

In fondo, l'art. 1122-bis c.c., concedendo la possibilità al condomino di installare pannelli fotovoltaici senza la necessità di ottenere il preventivo consenso dell'assemblea, si pone sulla falsariga di quanto disposto dall'art. 1102, comma 1, c.c. (di cui la prima norma costituisce un’ipotesi applicativa), norma secondo cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Tale preventiva comunicazione ed il rispetto nell’esecuzione delle opere della stabilità, sicurezza e decoro dell’edificio, saranno dunque sufficienti per installare l’impianto fotovoltaico ad uso privato, senza dover attendere alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea o dello stesso amministratore.

Stefano B. chiede
sabato 19/11/2016 - Emilia-Romagna
“buon giorno , vi scrivo perché vorrei istallare un impianto fotovoltaico sul tetto del mio condominio ( piccolo stabile di 24 unita con 2 scale da 12 ) dividendo la superficie utile in parti uguali tra i condomini posso usufruire di 20 mq con i quali ottenere una potenza massima di 4 kw ( ora ne ho 2 kw ). in base all'art, 1122 Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative e nel rispetto dell'art. 1102 che sono il divieto di alterare la destinazione del bene e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. che chiaramente l'istallazione dell'impianto non altera l'uso dell'area interessata e gli altri condomini possono ugualmente farne uso . l'impianto è garantito ed assicurato , ed io mi faccio carico di ogni eventuale danno derivato da istallazione e eventuale manutenzione straordinaria e di assicurazione aggiuntiva .
è sufficiente che io faccia informativa della data dei lavori all'amministratore ed ai condomini ? in questo caso sarebbe sufficiente che uno solo richieda l'assemblea per raggiungere il numero di 2 ( me compreso ) per richiedere una assemblea .
in questo caso sarebbe solo una assemblea informativa ed esaustiva sul progetto !!??
è sufficiente che attenda 60 giorni dalla informativa per iniziare i lavori ? per dare tempo ad eventuali richieste documentate di variazione di progetto nel caso che vi siano dubbi sull'impianto .
da quanto ho capito da molte fonti ho diritto legale di installazione dell'impianto nel rispetto delle norme edili e condominiali
aspetto vostra risposta e vi auguro buone giornate e buon lavoro”
Consulenza legale i 23/11/2016
La riforma del condominio (Legge 220/2012) ha introdotto nel codice civile una norma, l’art. 1122 bis, dedicata specificamente al tipo di intervento che si vuole realizzare nell’edificio condominiale in questione.
Dispone infatti il secondo comma dell’art. 1122 bis che E’ consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato”.

Dalla lettura di tale norma si desume chiaramente che l’installazione dei suddetti impianti è consentita senza alcun intervento assembleare; solo ragioni di opportunità possono consigliare, prima dell’inizio dei relativi lavori, di darne comunicazione scritta all’amministratore di condominio secondo lo schema che si trascrive a fini meramente indicativi in calce al presente parere.

Altra procedura è quella prevista dal terzo comma dell’art. 1122 bis c.c., il quale prevede l’adozione di una delibera assembleare (assolutamente facoltativa e con le maggioranze prescritte dal 5° comma dell’art. 1136 c.c.) qualora:
a) si rendessero necessarie modificazioni delle parti comuni;
b) si volesse ripartire, a richiesta degli interessati, l’uso del lastrico solare o delle altre superfici comuni.
Anche in questo caso l’intervento dell’assemblea non ha carattere autorizzatorio dell’opera, ma vale semplicemente a disciplinare l’uso dei beni comuni, avendo solo a tal fine il potere di prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione delle opere o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio.
In tale sede la medesima assemblea, sempre con la maggioranza di cui al comma 5 dell’art. 1136 c.c., può deliberare di subordinare l’esecuzione dell’opera alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per eventuali danni, garanzia che comunque può anche essere prestata autonomamente dall’interessato mediante assunzione di relativa responsabilità da poter manifestare nella comunicazione di cui sopra (ciò che sembra il richiedente il parere voglia fare).

Solo per completezza va detto che i quorum deliberativi previsti dal 5° comma dell’art. 1136 c.c. sono pari ad un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

In ragione delle superiori considerazioni, pertanto, le delibere che dispongono diversamente, vietando l’uso individuale e travalicando quanto prescritto dall’art. 1122 bis c.c. vanno considerate nulle per violazione del diritto soggettivo del condomino di utilizzare le parti comuni dell’edificio, diritto legittimamente esercitabile purché non ne venga alterata la destinazione e non si impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (si veda in tal senso art. 1102 c.c.).

Per quanto concerne l’interrogativo relativo alle modalità per giungere alla convocazione dell’assemblea, va detto che, una volta avvenuta la comunicazione dell’interessato, l’amministratore ha l’obbligo di convocare l’assemblea al fine, si ripete, di disciplinare l’uso delle cose comuni.
La deliberazione non assume la natura di condizione di procedibilità o di legittimità dell’installazione, avendo infatti l’assemblea solo il potere di deliberare degli opportuni accorgimenti; qualora non lo faccia o l’amministratore non convochi l’assemblea, l’interessato potrà certamente eseguire le opere.

Ciò comporta che non occorrerà rispettare alcun termine dall’informativa per dare inizio ai lavori, anche in considerazione del fatto che si ritiene possibile un intervento ex post dell’assemblea qualora in concreto vi sia il fondato timore che l’installazione non salvaguardi la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico.

Anche in relazione alla superficie di lastrico solare da occupare (individuato unilateralmente in 20 mq.) va precisato che la relativa ripartizione, che potrà formare oggetto di delibera dell’assemblea convocata ex art. 1122 bis co. 3° c.c., si renderà necessaria solo qualora vi siano più interessati e si ponga appunto la questione di ripartirne l’uso in relazione al numero degli impianti che si intendono installare.

La norma, tuttavia, non regola come vada risolto l’eventuale conflitto nel caso di richieste di installazione superiori alla possibilità di ripartizione e sfruttamento della parte comune; una soluzione potrebbe essere quella di applicare per analogia l’orientamento giurisprudenziale formatosi in tema di parcheggi e che, in situazione di impossibilità di un pari godimento promiscuo della parte comune, ha ritenuto valide le deliberazioni dell’assemblea che garantivano comunque un godimento indiretto, ad esempio attraverso il corrispettivo derivante dalla locazione del bene.

Nel caso contrario, invece, di mancata richiesta di ripartizione del lastrico solare, l’interessato potrebbe installare l’impianto anche allorché venisse ad essere pregiudicato il pari uso potenziale degli altri condomini e anche qualora la stessa parte comune venisse ad essere resa inservibile anche ad uno degli altri partecipanti.


All’Amministratore p.t. del Condominio

Oggetto: Comunicazione inizio lavori di installazione impianto fotovoltaico
Con la presente il sottoscritto ……………..residente in ………via ……. n……
Comunica
Che a far data dal giorno ………. inizierà i lavori di installazione di un impianto fotovoltaico di metri quadrati ……….sul lastrico solare di proprietà comune.
La presente comunicazione viene resa al fine di valutare l’eventuale convocazione di una assemblea condominiale ex art. 1122 bis co. 3 ° c.c.
Luogo, data FIRMA


Mimmo U. chiede
venerdì 23/09/2016 - Toscana
“E' consentito l' appoggio di un cavo elettrico di un' antenna da radioamatore su un comignolo entro cui sono inserite tre delle canne fumarie di tre dei sei condomini di un condominio? L' appoggio avverrebbe sul comignolo in cui non è inserita la canna fumaria dell' istallatore dell' antenna, che si trova dentro un altro comignolo situato su un' altra parte del tetto. Può uno dei condomini di quel comignolo, che non si era mai accorto del posizionamento avvenuto 10 anni fa,, ingiungere all' istallatore di rimuovere quel cavo (non un tirante!)?”
Consulenza legale i 29/09/2016
Sembra a chi scrive che il condomino radioamatore abbia pieno diritto a mantenere quel cavo sul comignolo condominiale.

Tale diritto è in primo luogo riconosciuto dal Decreto Legislativo 1 agosto 2003 n. 259, cosiddetto “Codice delle Comunicazioni Elettroniche” che disciplina, tra le altre cose, anche l’attività di radioamatore.
A tal proposito la Corte di Cassazione ha statuito, con pronuncia ormai risalente nel tempo ma che ha originato l’orientamento in materia valido e seguito ancora oggi: “il dovere dei comproprietari o coabitanti di un fabbricato di non opporsi a che un altro comproprietario o coabitante, in qualità di radioamatore munito della prescritta autorizzazione amministrativa, installi un’antenna ricetrasmittente s porzione di proprietà altrui o condominiale, nei limiti in cui ciò non si traduca in un’apprezzabile menomazione dei loro diritti o della loro possibilità di procedere ad analoga installazione, deve essere riconosciuto, anche in difetto di espressa regolamentazione delle antenne da radioamatore nella disciplina della l. 554/1940 e del DPR 156/1973, tenuto conto che tale dovere, anche per le antenne radiotelevisive, non si ricollega ad un diritto dell’installatore costituito dalla citata normativa ma ad una facoltà compresa nel diritto primario alla libera manifestazione del pensiero e ricezione del pensiero altrui, contemplato dall’art. 21 della Costituzione e che, pertanto, un pari dovere ed una pari facoltà vanno riconosciuti anche nell’analogo caso delle antenne da radioamatore”.

Per quanto riguarda, poi, nello specifico, la disciplina del condominio trova applicazione l’art. 1122 bis bis cod. civ..

Tenendo conto del contenuto anche di quest'ultima norma e sintetizzando, si può affermare che le antenne si possono collocare su qualsiasi parte dell'immobile purché rispettino le seguenti condizioni poste dal complesso delle varie norme interessate:

a) devono recare il minor pregiudizio alle parti comuni ed alle proprietà private;
b) occorre preservare in ogni caso il decoro architettonico, la stabilità e sicurezza dell'edificio (il concetto di decoro architettonico non è predefinito ma viene valutato dal Giudice caso per caso: tuttavia, alla luce della giurisprudenza sul punto e dalla descrizione dello stato dei luoghi contenuta nel quesito, ad avviso di chi scrive, nel caso concreto in esame tale problema non si pone minimamente);
c) bisogna non pregiudicare il libero uso della proprietà altrui secondo la sua destinazione;
d) bisogna non impedire agli altri condomini di fare parimenti uso del bene comune secondo il loro diritto;
e) occorre non alterare la destinazione del bene comune.

Il criterio generale di preventiva informazione dell'amministratore per ogni opera da eseguire nell'edificio (su beni propri o condominiali) si applica, per l'antenna, solo se occorre procedere a modifiche delle parti comuni. In tal caso scatta una particolare procedura che vede l'assemblea legittimata (con la maggioranza dei 2/3 del valore dell’edificio) ad imporre modalità “alternative” di esecuzione, cautele a salvaguardia della stabilità, sicurezza o decoro del fabbricato, nonché garanzie per eventuali danni. Naturalmente, in caso di disaccordo si arriverà all'intervento del giudice e dei periti.

Si riporta, infine, qualche altra pronuncia che rende conto del pieno diritto di installazione di un manufatto come quello in oggetto nonché dei limiti cui è soggetto:

- “Né il regolamento condominiale né l'assemblea dei condomini possono vietare l'installazione di singole antenne ricetrasmittenti, in quanto in tal modo non verrebbero disciplinate le modalità d'uso della cosa comune, bensì verrebbe ad essere menomato il diritto di ciascun condomino all'uso del tetto di copertura, incidendo sul diritto di proprietà dello stesso.” (T.A.R. Lecce, (Puglia), sez. II, 10/12/2014, n. 3050)
- “In un edificio in condominio l’installazione di apparecchi per la ricezione di programmi radio-televisivi nell’altrui proprietà, riconosciuta dalla l. 6 maggio 1940 n. 554, art. 1 e 3 e d.P.R. 29 marzo 1973 n. 156, art. 231 (ora assorbiti nel d.lg. n. 259 del 2003), è subordinata all’impossibilità per l’utente di servizi radiotelevisivi di utilizzare spazi propri, per evitare un ingiustificato sacrificio degli altri proprietari” (Cassazione civile, sez. II, 21/04/2009, n. 9427).
- “In tema di installazione di apparecchi di antenna radio- televisivi, il relativo diritto, riconosciuto dall'art. 1 della legge n. 554 del 1940, è diritto soggettivo perfetto, di natura personale, condizionato solo nei riguardi degli interessi generali, ma non nei confronti dei proprietari obbligati, rispetto ai quali la legge si limita ad imporre al titolare del diritto di impianto che l'installazione non debba impedire in alcun modo il libero uso della proprietà secondo la sua destinazione, nè arrecare danni alla proprietà medesima”. (Cassazione civile, sez. II, 21/08/2003, n. 12295).

Sandro C. chiede
lunedì 11/01/2016 - Liguria
“Per migliore chiarimento pratica di divisione unità bifamiliare e pertinenza lastrico solare
1) la controparte ha emesso denuncia ed imposta la divisione delle parti comuni.
2) motivo della denuncia:
a) per avere depositato sul comune lastrico Solare Planare i pannelli solari per l’impianto di riscaldamento autonomo 1° piano (la controparte si è voluta rendere autonoma anni fa)
b) occupazione comune giardino con materiale edile;
3) controparte firma il Progetto di divisione redatto dai rispettivi Tecnici
4) i lavori Edili relativi alla divisione (punto 2b) sono terminati
5) i lavori inerenti al punto 2a) permangono inevasi.
la BIFAMILIARE E' MANCANTE DEL NORMALE ACCESSO AL LASTRICO; in passato era d’uso salire dall’esterno 2°p. con scala a pioli, pertanto servitù da eliminare!!
5.1) i tecnici hanno sempre sostenuto che il Lastrico solare permane Condominiale, Ok
5.2) i tecnici hanno sempre affermato: ripartizione d’ USO come copia della suddivisione a p.terra;
vale a dire lato est 1°piano/ lato ovest 2° piano
5.3) il Notaio NON HA VOLUTO TRASCRIVERE sull’Atto detta precisazione, il che lascia presumere insicurezza per la posa dei miei pannelli solari!
6) ACCESSO AL LASTRICO SOLARE PLANARE
6.1) il richiedente propone di eliminare la servitù e una decente e razionale scala di accesso interno, ovviamente di maggiore spesa
6.2) altro proprietario propone una scala interna con botola di servizio economica.
Tale soluzione ECONOMICA DECLASSIFICA il ballatoio antistante la porta di accesso all’appartamento del 2°p., ed accecherebbe la finestra del vano scale sul ballatoio stesso.
7) come superare il contrasto?”
Consulenza legale i 16/01/2016
La situazione descritta è riconducibile alla figura del c.d. condominio minimo, cioè del condominio nel quale sono presenti due soli condomini. La giurisprudenza, infatti, ha riconosciuto che anche in quest'ipotesi sussiste un condominio (art. 117 ss c.c.), considerato che esso sorge ipso iure quando in un edificio coesistono parti di proprietà esclusiva dei singoli e parti comuni. Tra queste ultime rientra anche il lastrico solare indicato dal quesito. Nel caso di specie si presume che le quote di proprietà dei due titolari siano uguali: pertanto in assenza di accordo sulle questioni che si pongono sarebbe necessario ricorrere all'autorità giudiziaria. Quanto alla disciplina applicabile essa è, come detto, quella dettata per il condominio ed eventualmente per la comunione, stante il rinvio dell'art. 1139 del c.c..

Per quanto concerne la posa dei pannelli sul lastrico solare, la riforma condominiale del 2012 ha introdotto l'art. 1122 bis del c.c. il quale testualmente stabilisce che "E' consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato" (co. 2 ). Da ciò si ricava che la legge riconosce espressamente la facoltà di posare pannelli sul lastrico comune (ciò in ossequio al favore con cui si guarda all'utilizzo di fonti rinnovabili). Il condomino, sulla base della nuova disciplina, può dunque procedervi senza necessità di ricorrere all'assemblea. Ciò costituisce un'applicazione del generale principio ex art. 1102 del c.c. secondo il quale ciascun partecipante alla comunione può fare uso della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca il pari uso altrui (Tribunale Milano, 7/10/2014 n. 11707), principi che devono essere sempre rispettati.

Il successivo co. 3 stabilisce, però che se l'opera rende necessarie modificazioni delle parti comuni si deve sottoporre la questione all'amministratore (indicando il contenuto degli interventi e le modalità di loro esecuzione), nel caso di specie sarà opportuno sottoporla all'altro condomino. In tale ipotesi l'assemblea può adottare una serie di decisioni (art. 1222 bis co. 3); nel caso sottoposto questi potrebbero essere i limiti imposti all'opera dal giudice:
- prescrivere modalità di esecuzione alternative ovvero imporre delle cautele per salvaguardare sicurezza, stabilità e decoro architettonico dell'edificio;
- provvedere a ripartire l'uso del lastrico solare e della superfici comuni, salvaguardando le forme di utilizzo diverse già previste dal regolamento o da altri atti;
- subordinare l'esecuzione dell'opera al fatto che sia prestata garanzia per eventuali danni.

La giurisprudenza, in una recente sentenza di merito, ha specificato che l'art. 1222 bis c.c. non consente invece all'assemblea di negare la posa dei pannelli (Tribunale Milano, 7/10/2014 n. 11707).

Quanto all'accesso al lastrico solare, la costruzione di una scala nelle parti comuni può essere ricondotta al concetto di innovazione diretta all'uso più comodo delle parti comuni ex art. 1120 del c.c., trattandosi di modifica che altera l'entità materiale o muta la destinazione originaria del bene e comporta di conseguenza che la parte comune presenti una consistenza materiale diversa o sia usata per scopi diversi dai precedenti (v. Cass. 12654/2006). Tale disposizione individua (oltre alle maggioranze assembleari richieste per la sua delibera) anche le innovazioni che non sono consentite, categoria che comprende anche quelle che rendono inservibili all'uso o al godimento di un solo condomino le parti comuni (co. 3). Nel caso di specie costruire una scala che acceca una finestra su una parete comune può essere ritenuta innovazione vietata, perché impedirebbe l'uso o il godimento comune della finestra. Sulla base di questa considerazione il richiedente potrebbe quindi opporsi alla realizzazione della scala così come proposta dall'altro condomino e far valere il proprio progetto.

Peraltro, resta fermo che se l'innovazione proposta dal richiedente stesso si rivela gravosa (cioè molto costosa) o voluttuaria (cioè inutile) rispetto alle condizioni ed all'importanza dell'edificio e consiste in un'opera suscettibile di utilizzo separato, il condomino che non intende trarne vantaggio potrà essere esonerato dalla relativa spesa (art. 1121 co. 1 c.c.). In tal caso l'opera dovrà essere sostenuta per intero dal richiedente, che potrà goderne in via esclusiva, mentre l'altro condomino continuerà ad usufruire dell'accesso dal proprio balcone.

Franco A. chiede
venerdì 09/10/2015 - Emilia-Romagna
“Buongiorno,
Abitiamo l'ultimo piano in un condominio con 24 proprietari.
Ci piacerebbe installare dei panelli fotovoltaico nel tetto del condominio, perché abitando l'ultimo piano faremo praticamente zero danni alle parte comune per collegare l’impianto alla nostra casa.
L'amministratore ha fatto uno studio che ha preso l'area totale del tetto esposta al Sud e quella totale esposta al Nord e diviso per 24 famiglia; quindi sono venuti fuori i mq che ognuno può utilizzare al sud e nord... Il problema è che nel condominio abbiamo anche una area di autorimessa separata dal edificio, (con lastrico della autorimessa comune, perché c’è una scala che concede accesso a qualunque del condomini, e quindi calpestabile) questa area totalmente esposta al sud.
Nella assemblea abbiamo chiesto di sommare tutte le aerea esposta al Sud quindi anche quella delle autorimessa e dividere per 24, così abbiamo una area superiore sul tetto del condominio, invece i condomini per "impedire" la installazione del fotovoltaico, chiedono di separare l’aerea della autorimessa e quella del condominio e quindi viene una aerea piccolissima in tutte due parte.
Nel caso che le aeree fossero sommate tutti insieme, sarebbe meglio perché quelli dei ultimi piano potrebbero utilizzare il tetto condominiale, e invece quelli ai primi piani posso utilizzare la autorimessa e così anche loro farebbero meno danni alle parte comuni.
In poche parole, un condomino può utilizzare i suoi 10mq nel tetto condominiale o 10mq nel tetto delle autorimessa e non 5mq nel tetto condominiale e 5mq nel tetto della autorimessa, diventerebbe infattibile unire le due installazione di fotovoltaico senza fare danni significativi alle parte comuni.
Secondo il vostro parere è da tenere separate l'area delle autorimessa dal condominio anche se questa possono essere utilizzata con le stesse caratteristica tecnica e rendimento di quella del tetto condominiale?”
Consulenza legale i 13/10/2015
Il quesito proposto è certamente di attualità, visto che sempre più spesso anche chi abita in condominio desidera ricorrere all'utilizzo di energie rinnovabili, scontrandosi però con la necessità di confrontarsi con gli altri condomini.

Il legislatore, nel riformare la disciplina del condominio nel 2012, ha contemplato espressamente il caso di cui stiamo trattando.
Il nuovo testo dell'art. 1122 bis del c.c. è stato introdotto dalla Legge n. 220/2012 al fine di facilitare il singolo condomino all'uso delle parti comuni dell’edificio per l’installazione di impianti fotovoltaici volti alla produzione di energia da fonti non inquinanti ed al contenimento dei consumi energetici.

La nuova norma dice questo: "È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato".

Come si comprende facilmente, il legislatore ha conferito anche al singolo condomino il diritto all'installazione dell'impianto fotovoltaico ad uso individuale, nell'ottica di incentivare il maggior ricorso a questa fonte di energia meno inquinante.
E' stato specificato che soltanto qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato deve darne comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. Cosa deve fare questi? Egli convocherà una assemblea, la quale, con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 5, c.p.c., potrà al massimo indicare delle "adeguate modalità alternative di esecuzione" oppure "imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio". L'assemblea, solo se gli interessati glielo chiedono, può provvedere a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni "salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto".

L'assemblea, quindi, non ha il potere di impedire al condomino l'installazione. L'unico limite è dato dall'art. 1102 del c.c., secondo cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (si veda la sentenza del Tribunale di Milano, sez. XIII civile, 7.10.2014, n. 11707, che ha deciso in questo modo un caso simile a quello qui in esame).

Tornando al nostro caso: se il condomino riesce ad installare l'impianto fotovoltaico sul lastrico solare, non alterandone la destinazione (di copertura dell'edificio), né impedendo agli altri condomini di fare pari uso del bene comune - poiché per gli altri rimane comunque una superficie tale da poter a loro volta installare altri impianti individuali - gli altri condomini non possono opporsi. Al fine di stabilire una certa superficie su cui eseguire l'opera, appare assolutamente ragionevole sommare i metri quadri dei due lastrici solari (edificio condominiale e autorimessa), suddividendoli in modo da consentire a ciascuno di sfruttare la più ampia superficie possibile.

In conclusione, il condomino ha solo il dovere di rispettare l'art. 1102 c.c. e di informare l'assemblea delle sue intenzioni di installare l'impianto, ottenendo da questa, eventualmente, prescrizioni circa particolari cautele da adottare nell'eseguire le operazioni (che non appaiono particolarmente complesse).
Ovviamente, l'intervento del singolo deve pur sempre essere eseguito in modo tale da arrecare il minor pregiudizio alle parti comuni dell'edificio e alle unità immobiliari di proprietà individuale.
L'assemblea condominiale potrà essere una occasione per invitare anche altri condomini ad effettuare la scelta "green" dell'impianto fotovoltaico, visto che l'ampia superficie del lastrico solare lo consente.

Emilio F. chiede
mercoledì 08/07/2015 - Calabria
“Buon giorno, il dispositivo dell'art. 1122 bis, consente l'istallazione sul lastrico di impianti per la produzione di energia a servizio delle unità immobiliari. Il quesito è il seguente: Il ns. condominio formato da 22 condomini, è coperto da una terrazza a livello (condominiale) praticabile, sulla stessa vi è un attico munito di accesso alla terrazza, quest' attico ha un lastrico di mt/q. 60. Si da il caso che sono proprietario sia dell' attico che di un appartamento sottostante e che vorrei installare sul lastrico dell'attico, due impianti fotovoltaici a servizio delle due utenze, atteso che tali installazioni richiedono la quasi totalità del lastrico e che non sarà possibile usare la terrazza a livello per altre installazioni (in quanto praticabile e/o si renderebbe inservibile art. 1120), può l'assemblea pormi il diniego a tale mia richiesta sul presupposto che altri non potranno fare altrimenti uso della cosa comune? Come regolarsi nel caso vi siano diverse richieste per installare impianti fotovoltaici, ma non abbiamo lo spazio per tutti?”
Consulenza legale i 13/07/2015
In base alla nuova disposizione introdotta nel 2012, l'assemblea non può vietare le installazioni di impianti per la produzione di energie rinnovabili che comportino semplici modificazioni delle cose comuni, purché siano rispettati i limiti stabiliti dalla norma (minor pregiudizio alle cose comuni ed alle unità immobiliari di proprietà individuale, rispetto della stabilità, sicurezza e del decoro architettonico).
Nei casi di modiche a beni comuni, chi vuole installare l'impianto è tenuto ad avvisare l'amministratore: l'art. 1122 bis sancisce che, a richiesta degli interessati, l'assemblea deve ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.

La norma oggetto del quesito è di recente introduzione, quindi la sua interpretazione risulta ancora aperta.
In generale, però, bisogna riflettere sul rapporto tra l'art. 1122 bis e l'art. 1102 del c.c., che dispone: "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto".

L'art. 1102 è dettato in materia di comunione ordinaria, ma è pacificamente applicabile al condominio negli edifici.
Il principio del "pari uso" da consentire a tutti i comproprietari non può mai venire meno, ed infatti l'art. 1122 bis predispone le dovute cautele (convocazione dell'assemblea) affinché il singolo condomino non possa arbitrariamente usare in modo esclusivo la cosa comune, cambiandone peraltro anche la destinazione.

Vista la giovane "età" della nuova norma, non è possibile citare giurisprudenza di legittimità in materia. Tuttavia, la Corte di Cassazione si è espressa su temi analoghi, come gli spazi comuni per i posteggi auto.
In quei casi, si è sempre applicato l'art. 1102.

Riportiamo, ad esempio, la seguente massima (Cass. civ., sez. II, 5.10.2009 n. 21256): "La nozione di pari uso della, cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto". Applicando il ragionamento all'impianto fotovoltaico, emerge che lo stesso non può essere installato dal singolo condomino solo se è ragionevolmente prevedibile che gli altri condomini possano e vogliano fare uso della cosa comune (ad esempio, perché già usano il terrazzo in altro modo o perché hanno espresso anch'essi il desiderio di installare un impianto per l'energia rinnovabile).

La medesima sentenza statuisce, poi: "In tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico - giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto". Tornando al nostro caso, l'installazione di un impianto fotovoltaico che occupa pressoché l'intero lastrico solare comune altera indubbiamente l'entità del bene comune e, si potrebbe affermare, ne muta altresì la destinazione.

In conclusione, viste le caratteristiche molto invasive dell'opera descritta nel quesito, si ritiene che la sua installazione senza il previo consenso degli altri condomini si ponga in contrasto con il principio dettato dall'art. 1102 c.c.: inoltre, sembra che l'opera possa configurarsi come innovazione di una parte comune, trovando così applicazione l'art. 1120 c.c.
In ogni caso, è assolutamente sconsigliabile procedere all'esecuzione dell'impianto senza aver avvisato l'amministratore ed aver discusso la proposta in assemblea.

Quanto alla questione relativa all'uso del lastrico da parte di più condomini per l'installazione di diversi impianti, non vi è una risposta semplice da dare. Per altri tipi di beni comuni, come i posteggi auto, la giurisprudenza ha stabilito, ad esempio, l'uso turnario: ma - evidentemente - tale criterio non è utilizzabile per impianti che richiedono una superficie, una inclinazione e una esposizione determinata. Si rivelerà, quindi, necessaria una relazione tecnica, per accertare se sia possibile garantire a tutti gli interessati il pari uso della parte comune.

Franco G. chiede
domenica 21/03/2021 - Veneto
“Gentili Avvocati, è la terza volta che ricorro a Voi, contento.
Abito all'ultimo piano di un condominio di 4 piani e 12 appartamenti. Sulla mia camera da letto insiste un terrazzo di circa 35 mq che il proprietario costruttore aveva adibito a stendibiancheria installando sostegni fissi in ferro e fili per stendere. Così era dal mio ingresso sia come inquilino poi proprietario. Un servizio utilissimo. Lo scorso anno, causa infiltrazioni nel mio appartamento, è stato rifatto tutto con nuove guaine e pavimentazione. L'amministratore nel fare richiesta per il bonus decreto rimborso € 110% tra l'altro vorrebbe inserire l'installazione di pannelli solari - non potendo metterli sui coppi che non reggono, vorrebbe installarsi proprio sul detto terrazzo cambiando l'uso. A parte che imbullonando tali attrezzi verrebbero inseriti viti e staffe che, col tempo, creerebbero problemi d'infiltrazione e sbarellamento causa vento degli stessi, porterebbero non poco disagio e stress visto che sarebbero a stretto contatto sulle mie camere da letto.
Può l'amministratore, anche con una maggioranza, dopo 48 anni privarci di un servizio?
Al momento dell'acquisto il proprietario mi ha consegnato un regolamento condominiale regolarmente registrato dal notaio – però nella prima riunione di condominio (eravamo in pochi perché vi erano ancora appartamenti da vendere) non lo ha fatto votare. Lo abbiamo fatto due anni dopo ma uno non ha firmato (per ricatto).
In caso proseguisse, quante speranze avrei per tutelarmi?
Grazie”
Consulenza legale i 26/03/2021
Innanzitutto è utile precisare che l’amministratore non può decidere di sua spontanea volontà di modificare la destinazione d’uso di una parte comune dell’edificio: questa possibilità è sicuramente ammessa (come vedremo meglio), ma è una decisione che necessariamente deve essere presa dai proprietari riuniti in assemblea appositamente convocata. L’amministratore non può fare altro che prendere atto di quanto deliberato dalla assise e darvi esecuzione.

Fatta questa doverosa premessa ciò che ci si prefigge di fare è cambiare la destinazione d’uso di una parte comune dell’edificio; tale operazione è sicuramente possibile, ma vi sono delle rigide condizionalità previste dall’art. 1117 ter del c.c.
Tale articolo dispone che qualora per interesse di natura condominiale si voglia modificare la destinazione di una parte comune dello stabile, ciò deve essere approvato dalla assemblea di condominio con una maggioranza pari a 4/5 dei partecipanti al condominio che rappresentano a loro volta i 4/5 del valore dell’edificio (800 millesimi).
Il legislatore, quindi, condiziona la modifica della destinazione d’uso ad una doppia maggioranza per teste e millesimi elevatissima, che non trova uguali in tutta la normativa condominiale.

Le differenze rispetto alla disciplina ordinaria non terminano qui, in quanto i commi 2°,3° e 4° dell’art 1117ter del c.c. introducono una disciplina speciale anche in merito alle modalità di convocazione della assemblea, e sulle modalità di redazione della delibera assembleare di approvazione della modifica.
La convocazione della riunione assembleare deve essere affissa per almeno trenta giorni nei locali di uso comune o negli spazi a ciò destinati, e deve essere recapitata dall’amministratore ai singoli proprietari a mezzo raccomandata o altri equipollenti mezzi elettronici almeno 20 giorni prima del giorno fissato per la riunione condominiale.
Il 3° comma dell’art 1117 ter del c.c. dispone inoltre che a pena di nullità della convocazione la stessa deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.

E’ interessante notare come la disciplina ordinaria in merito alle modalità di convocazione della assemblea, prevista dal comma 3° dell’art 66 disp. att. del c.c., prevede che la convocazione possa essere recapitata anche a mano ai singoli condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza, e non prevede alcun requisito la cui mancanza comporti la totale nullità dell’atto di convocazione. Il legislatore, quindi, in merito al cambio di destinazione d’uso ha previsto una modalità di convocazione rafforzata della assemblea condominiale, che aumenta gli adempimenti richiesti all’amministratore rispetto a quelli previsti dalla normativa ordinaria.

Proseguendo in questo senso, il comma 4° dell’art 1117 ter del c.c., dispone che la delibera adottata dalla assemblea convocata nella modalità di cui ai precedenti commi, deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di convocazione previsti dalla normativa speciale in commento.

Per addivenire quindi alla modifica della destinazione d’uso della terrazza non solo si dovranno raggiungere in assemblea gli elevati quorum deliberativi che si sono detti, ma l’amministratore dovrà rigorosamente rispettare le procedure straordinarie di convocazione dell’assise previste dalla norma. Se così non fosse, e l’assemblea comunque deliberasse di adibire la terrazza a locale per i pannelli fotovoltaici condominiali, si potrebbe sicuramente fare opposizione innanzi alla autorità giudiziaria nei termini indicati dall’art.1137 del c.c.

Quanto detto finora vale però solo nel caso in cui i pannelli fotovoltaici siano anch’essi condominiali e quindi utilizzati per alimentare i servizi comuni (ad esempio luce scala e ascensore), se invece i pannelli sono al servizio delle singole unità abitative la situazione muta radicalmente, in quanto troverebbe applicazione il co. 2° dell’art.1122bis del c.c. e non più l’art.1117 ter del c.c.

L’art. 1122 bis del c.c. introduce un vero e proprio diritto del singolo condomino all’utilizzo delle parti comuni dell’edificio, al fine dell’installazione di impianti fotovoltaici al servizio delle singole unità abitative. Il comma 2° di tale articolo dispone infatti che:” È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato”.
Al fine di rafforzare tale diritto, il legislatore al 4° co. dell’art. 1122 bis del c.c. dispone espressamente che l’installazione degli impianti fotovoltaici non sono soggetti ad autorizzazione assembleare.

Seppur in ambito di installazione di pannelli fotovoltaici l’organo assembleare vede i suoi poteri d'intervento diminuire considerevolmente, esso non è stato del tutto dimenticato dal legislatore. Il comma 3° dell’art.1122 bis del c.c. dispone che qualora si rendessero necessarie delle modifiche alle parti comuni dell’edificio, il condomino interessato alla installazione degli impianti ne deve dare comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L’assemblea, convocata ad hoc dall’amministratore, potrà prescrivere particolari modalità esecutive delle installazioni o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio. Su richiesta degli altri condomini l’assemblea potrà ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
Ai fini di quanto prevede il comma 3° dell’art 1122 bis del c.c. l’assemblea delibera con le maggioranze di cui al comma 5° dell’art.1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i due terzi del valore dell’edificio).
Analizzata per sommi capi la normativa condominiale in materia di impianti fotovoltaici, si può concludere che l’assemblea non ha il potere di impedirne l’installazione, ma ha il potere di influenzare le modalità esecutive dell’opera.

Concludendo, è quindi importante capire a che utilizzo si vorranno destinare i pannelli fotovoltaici. Se essi sono al servizio dei singoli appartamenti e quindi di proprietà esclusiva del condomino proprietario dovrà trovare applicazione l’art. 1122 bis del c.c., se invece i pannelli sono condominiali sarà l’art.1117 ter del c.c. e le sue rigide procedure a dover essere applicate.

Non si ritiene che in tale problema rivesta particolare importanza il regolamento condominiale a meno che in tale documento non si dica che la terrazza sia di proprietà o concessa in uso esclusivo all’autore del quesito: in tal caso non vi è nessuna norma che potrà costringere quest’ ultimo a sopportare la presenza dei pannelli sulla sua terrazza.

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