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Articolo 67 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

(R.D. 30 marzo 1942, n. 318)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Dispositivo dell'art. 67 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.

Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.

All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.

Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.

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Consulenze legali
relative all'articolo 67 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Maria L. C. chiede
giovedý 29/10/2020 - Emilia-Romagna
“LA VICENDA

1 - Nel 1988 ho acquistato, (cointestandolo a mio Marito ), un unico blocco immobiliare costituito da più unità e dotato di un lungo box, facente parte di un complesso comprendente un secondo blocco di 4 distinte unità immobiliari; comuni ai 2 blocchi vi erano -ad uso comune- un cortile interno, scale di accesso ai piani superiori e portone di accesso dalla pubblica via.

2 - Nel 1990 ho poi acquistato a mio nome un appartamento facente parte del secondo blocco.

3 - nel 1994 ho venduto l'intero 1° blocco e SOLO 1/2 del box (che avevo opportunamente diviso), mantenendo quindi l'altra metà (cointestata con mio Marito ); tale 1° blocco veniva da me alienato isolandolo dal 2°, vale a dire privandolo del diritto di accesso dal portone, dall'uso delle scale originariamente comuni e del cortile.
Essendo proprietaria dell'appatamento acquistato nel 1990 sul quale ultimo però restava affacciato il mio mezzo del box con tutti gli originari diritti originariamente competenti al blocco alienato.

4 - nel 1995 mi separavo da mio Marito (che rimaneva proprietario di 1/2 del box).

5 - I condomini del 2° blocco convenivano di costituirsi in condominio e su unanime consenso veniva officiato un Geometra affinchè provvedesse a redigere le varie Tabelle Millesimali, la bozza di Regolamento Condominiale, le relative piantine tecniche, di verificare le conformità urbanistiche, nonchè per fare da tramite con il Notaio.

6 - Il predetto Geometra, nell'elencare i vari immobili facenti parte del condominio, attribuiva IL BOX SOLAMENTE AL MIO APPARTAMENTO includendolo quindi nel condominio ( con relativi millesimi a carico mio appartamento), anzichè censirlo come autonoma unità e senza ricomprendere nel condominio anche il mio ex Marito, atteso che egli era proprietario e con me cointestatario del 50 % del box, per il quale pagava (e paga a tutt'oggi) relativi oneri al Consorzio Bonifica e imposte agli altri Enti Pubblici.

LA DOMANDA

Atteso che il mio ex Marito, non è stato incluso nel Condominio, sono a chiederVi se sia oggi possibile (su richiesta mia o del predetto) pretendere dal Condominio chiedere che Gli venga attribuito la qualità di condomino, attribuendoGli i millesimi di Sua competenza, nonchè tutti i relativi diritti (tra i quali quello di VOTO in Assemblea ) e gli obblighi nei confronti del Condominio.”
Consulenza legale i 02/11/2020
Sulla base di quanto descritto siamo di fronte ad un supercondominio composto da due edifici i quali avevano in comune alcuni beni e servizi. La posizione del box auto appare poco chiara, in quanto sembrerebbe da quanto descritto che esso, per quanto in proprietà esclusiva, possa essere considerato sia facente parte del primo blocco per una parte, ma anche del secondo blocco per un’altra. Capire quindi se la parte di box rimasta in proprietà possa architettonicamente considerarsi parte anche del 2° condominio è compito di un tecnico edile a cui ci si può rivolgere per chiedere un parere sul lavoro svolto dal geometra nominato dagli altri condomini.

Dando per presupposto che il box sia un elemento anche del 2° condominio, possiamo dire che l’ex marito, in quanto comproprietario dell’immobile, è da considerarsi condomino ad ogni effetto di legge. In caso di comproprietà di una unità immobiliare in condominio il 2° co. dell’art 67 disp. att. del c.c. dispone che ciascun comunista abbia diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'art. 1106 del c.c. Tale principio si estende anche in ambito di suddivisione delle spese condominiali: l’amministratore deve attribuire le spese (riferibili al solo box, e non anche all’appartamento!) a quella singola unità immobiliare in base ai millesimi a lei complessivamente riferiti, sarà poi compito dei singoli comproprietari dividersi le spese internamente sulla base della singola quota di partecipazione in applicazione delle norme sulla comunione. In altre parole, dando per scontato la parità di quote tra i due ex coniugi, colui che ha soddisfatto per intero il condominio avrà diritto a richiedere all’altro comproprietario il rimborso della metà di quanto pagato in forza dell’art.1110 del c.c.

Per fare in modo che i due ex coniugi siano considerati come due condomini autonomi ed indipendenti è necessario procedere ad una divisione della comunione insistente sul box auto in comproprietà: operazione senza dubbio fattibile da un punto di vista giuridico, ma per capire se tale strada sia altrettanto percorribile da un punto di vista edile e catastale è opportuno rivolgersi ad un professionista del settore (es. geometra, architetto od ingegnere edile).

Ciro B. chiede
venerdý 25/09/2020 - Campania
“Abito in un immobile facente parte di una palazzina di sette condomini. Mia figlia, proprietaria di tale immobile, mi ha dato in comodato d'uso tale abitazione. La palazzina fa parte di un gruppo di altre 14 unità, tutte autonome con propria scala, ascensore, citofono ed impianto elettrico.
Siamo quindi in un supercondominio. Ogni palazzina ha un suo rappresentante che fa parte del consiglio di gestione del supercondominio ed elegge l'amministratore.
L'amministratore di ogni scala è lo stesso rappresentante perchè i condomini sono sette e quindi non c'è l'obbligo della sua nomina.
Anni addietro, per la mia scala, questo ruolo veniva fatto a rotazione dai sette condomini, Un condomino proprietario si è opposto a farmi svolgere questo incarico perchè non sono proprietario e svolge lui questo ruolo commettendo svariate irregolarità.
Numerose sono le irregolarità svolte da questo falso amministratore.
Egli è un bravo manipolatore ed io sono ormai in minoranza, le mie osservazioni non vengono mai messe a verbale e gli altri condomni non sono ineressati sia perchè anziani sia perchè inesperti.
Mia figlia non può e non vuole avere rogne ed io sono costretto spesso a pagare quote inesatte.
Quando mi rifiuto di pagare qualche quota sbagliata relativa alla gestione della mia scala, questo signore fa pervenie a mia figlia, tramite l'amministratore del supercondominio, una intimazione a pagare, pena un decreto ingiuntivo.
Questa azione penso sia gravissima perchè, a mio parere, si tratta di una intimazione calunniosa per i seguenti motivi:
1) Mia figlia abita in Sardegna ed io sto a Torre Annunziata (NA), lei inoltre è affetta da una grave malattia e non può
sopportare stress fisici o psicologici;
2) Per superare tale handicap ha sottoscritto e consegnato un atto notorio all'amministratore del parco col quale mi ha conferito ogni potere e delega nei rapporti col supercondominio e del derivato condominio di scala d ha chiesto di trasmettere al mio indirizzo, ogni convocazione inerente i rapporti condominiali ovvero convocazioni ordinarie e straordinarie;
3) L'amministratore del supercondominio non può intervenire nella gestione autonoma di ciascuna scala;
4) Ne io ne mia figlia possiamo fare versamenti relativi alla gestione della scala sul conto corrente del supercondominio;
5) Anche se per il minicondominio non c'è l'obbligo dell'amministratore, comunque deve esserci una persona responsabile
che svolge le sue funzioni e che non può essere il rappresentante di scala.
3) Sembra ovvio che lo scopo è quello di intmidazione nel perseguire atti illeciti.

Consulenza legale i 01/10/2020
È giusto considerare il supercondominio come qualcosa di distinto rispetto ai singoli condomini che lo compongono: esso ha infatti una sua assemblea, un suo amministratore e, infine, un suo bilancio, ove vengono indicati gli oneri riferibili ai servizi e ai beni del super condominio. Tra gli obblighi fondamentali dell’amministratore del super condominio, a mente dei n.ri 3) e 4) del co.12 dell’art.1129 del c.c., vi è senza dubbio l’apertura di un conto corrente che deve essere distinto rispetto a quello dei singoli condomini che lo compongono.

La riforma del 2012 si è specificatamente occupata del super condominio sotto diversi aspetti, tra i più importanti vi è senza dubbio l’introduzione della assemblea dei rappresentanti introdotta dal co. 3° dell’art. 67 disp. att. del c.c. Tale organo deve essere costituito nel caso in cui i componenti del super condominio siano più di 60, ed ha competenza solo ed esclusivamente per decidere sulla gestione ordinaria delle parti comuni del supercondominio e per la nomina dell’amministratore super condominiale; esso è composto da rappresentanti dei singoli condomini, che a loro volta compongono il supercondominio, eletti nelle loro specifiche assemblee con le maggioranze di cui al 5° co. dell’art. 1136 del c.c. In assenza di uno specifico divieto di legge, si ritiene che chi non è condomino poiché non proprietario di una unità immobiliare in condominio, come appunto è il caso del comodatario, possa rivestire il ruolo di rappresentate nella assemblea di cui al 3°co. dell’art.67 disp.att. del c.c. Ovviamente egli dovrà essere nominato dalla assemblea del suo condominio di riferimento con le maggioranze che si sono sopra riferite.

Tra i poteri che la legge attribuisce alla assemblea dei rappresentanti vi è la gestione dei servizi e delle parti comuni del super condominio: pertanto al suo interno verrà approvato il bilancio relativo alla gestione ordinaria dello stesso, dalla cui approvazione deriverà l’obbligo per tutti i proprietari di pagare gli oneri riferibili al supercondominio. Parallelamente a ciò in seno alle assemblee dei singoli condominii, ricompresi nel super condominio, verrà approvato il bilancio a loro riferibile, dalla cui approvazione deriverà l’obbligo di pagare gli oneri per i servizi e le parti comuni della singola palazzina.
È giusto precisare che le spese del super condominio dovranno essere corrisposte sul conto corrente ad esso intestato, come parimenti le spese relative al singolo edificio dovranno essere corrisposte sul conto corrente intestato al singolo condominio.

Come è noto, nel rapporto condominio-condomino, l’unico soggetto che è obbligato a far fronte al pagamento delle spese condominiali è il proprietario della unità immobiliare, e non l’inquilino o il comodatario che la occupa. In caso di mancato pagamento l’amministratore nell’ambito dei poteri a lui attribuiti dal n.3) dell’art.1130 del c.c., dovrà mettere in mora il proprietario dell’appartamento (e non il comodatario), e nel caso si persista a non corrispondere il dovuto adire le vie legali, con l’ausilio di un avvocato. Se l’inadempimento riguarda oneri riferibili al super condominio, l’unico soggetto che sarà tenuto ad intraprendere le procedure di recupero e avrà la legittimazione processuale in giudizio è il l’amministratore, e non quello della singola palazzina, anche se sotto questo aspetto è giusto sottolineare come in molte realtà sovente capita come l’amministratore del singolo edificio ricopra anche l’ufficio di amministratore del super condominio: ciò, infatti, non è vietato.

Venendo a trattare il caso specifico, se la suddivisione di competenze che si è sopra tratteggiata è stata rispettata, è perfettamente corretto il comportamento dell’amministratore che in caso di mancato pagamento, ha inviato il sollecito alla figlia dell’autore del quesito, non essendo in alcun modo rilevante la sua condizione di salute.
Se si ritiene che il bilancio super condominiale presenti delle irregolarità e pertanto determinati spese condominiali non siano dovute è onere del proprietario, e non del padre comodatario, impugnare la delibera che approva il bilancio nei termini di cui all’art.1137del c.c., decorsi i quali il bilancio diventa incontestabile e pertanto non rimane altra alternativa che corrispondere il dovuto.

Se all’interno del super condominio vi è un edificio con meno di otto proprietari, effettivamente non vi e l’obbligo di nominare un singolo amministratore per quella palazzina, ma come giustamente è stato sottolineato dall’autore del quesito, rimangono in piedi tutti gli altri adempimenti riferibili alla conduzione dello stabile. In particolare i condomini devono, o meglio dire dovrebbero, redigere un bilancio di condominio, convocare annualmente l’assemblea per approvarlo, nominare un rappresentante dei condomini che farà le loro veci nella assemblea dei rappresentanti super condominiale e riscuotere gli oneri condominiali; a tal proposito vi dovrà essere un proprietario che si assume l’obbligo di gestire il conto corrente del piccolo condominio. Se munito di idonea delega gestoria da parte del proprietario, non vi è ostacoli al fatto che tali compiti amministrativi vengano svolti anche dal comodatario. Tuttavia, stante il contesto in cui è inserito il piccolo condominio in cui vive l’autore del quesito, si consiglia di fare in modo che venga nominato comunque un amministratore esterno. La sua nomina, infatti, seppur non obbligatoria, può essere fatta con le maggioranze di cui al 2° co. dell’art. 1136 del c.c.



Luciano M. chiede
domenica 23/02/2020 - Toscana
“In data 27 novembre 2019 l'assemblea ha deliberato il rifacimento delle facciate e dei terrazzi. (spesa per il mio appartamento circa 20.000€). Io ho votato contro. In data 02 gennaio 2020 ho inviato al Condomnio una raccomandata in cui chiedevo di posticipare tali lavori per almeno un anno in quanto in questo mommento non potrei provvedere al pagamento di tale cifra in quanto disoccupato. Ad oggi non ho ricevuto risposta. Arrivata convocazione assemblea (02 marzo 2020) per l'esame delle offerte da varie imprese.
Cosa posso fare?
Ps. Il geometra incaricato nelle precedenti assemblee ha sempre affermato che tali lavori potevano essere posticipati di due/tre anni.
Chi scrive è l'usufruttario. Mio figlio (disoccupato) ha la nuda proprietà.
Saluti”
Consulenza legale i 24/02/2020
Nel caso descritto abbiamo una tipica situazione, molto frequente nella pratica, in cui l’assemblea condominiale ha prima deliberato se effettuare o meno un determinato lavoro straordinario sull’edificio (rifacimento delle facciate e dei terrazzi), per poi riservarsi di prendere successivamente in una differente riunione delle decisioni volte ad attuare quanto già stabilito.
Il 1°comma dell’art. 1137 del c.c. detta un principio molto importante in tema condominiale, e dispone che le delibere adottate dalla assemblea, ovviamente nel rispetto della normativa vigente, sono obbligatorie per tutti i condomini, anche, quindi, per chi abbia votato contro a quanto deciso.

Posto che nel caso specifico l’assise ha già deliberato da tempo di realizzare un determinato lavoro straordinario stabilendo anche il budget da destinare alla sua esecuzione, tale decisione è oramai vincolante e non c’è alcun modo per sottrarsi agli obblighi che ne derivano.
È assolutamente possibile però, che l’organo assembleare nell’ambito dei suoi poteri e in tutta autonomia, possa rivedere e ritornare sulle sue decisioni: tale comportamento, tra l’altro, non avrebbe alcuna conseguenza giuridica od economica per il condominio di cui al quesito in quanto, per quanto ci è dato capire, non si è ancora firmato alcun contratto con una impresa esterna per l’esecuzione dei lavori.

Se quindi si saprà fare una buona opera di convincimento nei confronti degli altri condomini, il giorno in cui si terrà la riunione per scegliere l’impresa a cui affidare i lavori, è giuridicamente lecito che l’assise decida di sospendere ogni determinazione in merito rinviando la questione per un certo periodo di tempo. È bene precisare che una tale decisione dovrà essere adottata con le maggioranze di cui al 2° e 4° comma dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi).

Se questo, come molto probabile, non accadrà l’usufruttuario e il nudo proprietario saranno tenuti a far fronte ai costi della ristrutturazione deliberata dalla assemblea.
Il comma 8 dell’art. 67 disp. att. del c.c. dispone, infatti, che:” Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.” In altre parole l’amministratore di condominio potrà pretendere il pagamento dei lavori deliberati sia nei confronti dell’usufruttuario che del nudo proprietario, e il primo dei due che esegue il pagamento libera l’altro dal debito nei confronti del condominio.

È utile anche precisare che nel rapporto usufruttuario-nudo proprietario interviene l’art. 1006 del c.c., il quale dispone che, nel caso vi siano da eseguire riparazioni che la legge pone e a carico del nudo proprietario (come nel caso descritto), e quest’ultimo rifiuti o non possa farvi fronte, le stesse possono essere eseguite a cure e spese dell’usufruttuario.

Riccardo F. chiede
venerdý 14/02/2020 - Lombardia
“Buongiorno, vi scrivo per proporvi un caso molto particolare al quale non sono riuscito a dare in autonomia una risposta.
Alcuni Condomini di un Condominio da me amministrato rappresentanti oltre 540 millesimi, mi hanno recapitato una Raccomandata per chiedermi un Assemblea Straordinaria per la mia Revoca. Ho già convocato l'Assemblea per il prossimo 21/02/20.
A mio favore ho circa 460 millesimi; pertanto i millesimi di una singola Unità Immobiliare rappresentato "l'ago della bilancia" se Revocarmi o Confermarmi.
Nello specifico c'è una Unità Immobiliare intestata al Nudo Proprietario (che è il figlio Residente nell'immobile) e all'usufruttuario (padre che risiede altrove). L'Usufruttuario è contrario alla mia Revoca e ha già dato la propria delega ad una terza persona per essere rappresentato nell'Assemblea Straordinaria e per far votare appunto contro la mia Revoca. Al contrario il Nudo Proprietario è favorevole alla mia Revoca e probabilmente verrà in Assemblea.

Come mi devo comportare se in Assemblea ci saranno presenti sia l'usufruttuario per delega che il Nudo Proprietario?

Ringraziando, resto in attesa di Vs. cortese riscontro e porgo i miei più cordiali saluti.”
Consulenza legale i 18/02/2020
Il legislatore da sempre si è premurato di suddividere il diritto di voto per argomenti tra usufruttuario e nudo proprietario. Secondo il comma 6° dell’art. 67 disp. att. del c.c. il diritto di voto in assemblea spetta all’usufruttuario negli affari che attengono alla ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Negli altri casi, ovvero negli affari attinenti alla straordinaria amministrazione come specificava il legislatore ante riforma del 2012, il successivo 7° comma della norma in commento attribuisce il diritto di voto al nudo proprietario (fatte salve alcune ipotesi specificatamente elencate, il cui voto può essere espresso dall’ usufruttuario ma che non rilevano per il caso specifico).

In forza di questa suddivisione di competenze, l’avviso di convocazione alla assemblea condominiale deve essere inviato vuoi all’usufruttuario vuoi al nudo proprietario a seconda degli argomenti messi all’ordine del giorno, o eventualmente ad entrambi se all’ ordine del giorno sono messi in discussione argomenti sia di ordinaria che di straordinaria amministrazione.

La distinzione tra affari di ordinaria e straordinaria amministrazione è estremamente importante per molti settori del diritto civile, ma non sempre è agevole individuare i confini di tali due categorie.
La giurisprudenza sviluppatasi in tema di comunione, ma tranquillamente applicabile anche nell’ambito del condominio, ha chiarito che la distinzione tra ordinaria e straordinaria amministrazione deve essere fatta tenendo conto degli effetti dell’affare che si andrà a discutere in assemblea. Sono quindi di ordinaria amministrazione tutti quegli atti che si riflettono sulla conservazione, sulle modalità di godimento del bene e sulla disposizione delle rendite; sono di straordinaria amministrazione tutti quegli atti che si riflettono sulla consistenza e struttura del bene in comunione.

Traducendo quanto detto in esempi concreti, la decisione circa l’introduzione di un servizio ascensore prima non presente nel palazzo, trattandosi di una innovazione ex. art. 1120 del c.c., è un affare il cui diritto di voto spetta al nudo proprietario.
Non vi è dubbio, invece, che la discussione riguardante la revoca o la nomina di chi deve ricoprire l’ufficio di amministratore di condominio è un affare che attiene alla gestione del bene e al suo godimento, pertanto l’unica figura che ha il diritto di voto su tale argomento è l’usufruttuario (su tale aspetto, a dire il vero, non vi sono particolari dubbi tra gli interpreti).

Sulla base di quanto è stato detto, qualora il giorno della riunione condominiale dovessero presentarsi sia l’usufruttuario, per mezzo di rappresentante munito di regolare delega, che il nudo proprietario, l’unico voto di cui si dovrà tenere conto nel momento in cui si inizierà la discussione sulla revoca dell’attuale amministratore sarà quello del rappresentante dell’usufruttuario, sia per stabilire i quorum costitutivi che deliberativi della assise. La presenza del nudo proprietario è, quindi, del tutto irrilevante e, ipotizzando che l’usufruttuario non si presenti alla riunione neppure per mezzo di un delegato, i millesimi di quella unità abitativa non avranno alcun peso in assemblea, non potendo il nudo proprietario votare in sostituzione dell’usufruttuario negli argomenti di sua competenza, salvo il caso, che però non si è verificato nel caso specifico, in cui l’usufruttuario dia delega al nudo proprietario per votare in suo nome e per conto.

CLAUDIO M. chiede
sabato 09/03/2019 - Emilia-Romagna
“Buon giorno, sono un privato cittadino (non laureato), ed in passato ho già usufruito di questo servizio. Vengo al quesito:
- sono proprietario da diversi anni, della sola nuda proprietà di un appartamentino in Parma città, il cui godimento lo ha ovviamente l' usufruttuario, che peraltro vive da anni in una casa di riposo in altro comune e lo dà saltuariamente in uso a nipoti, ecc. .
Questo appartamentino è fornito di tutte le utenze di acqua luce e gas, (con contatore / misuratore/erogatore del gas all' interno dello stesso);
- recentemente per ragioni di sicurezza, su sollecitazione dell' ente erogatore del gas, (iren), l' assemblea dei condomini, (alla quale io non ho partecipato, non ritenendomi coinvolto), ha deliberato di spostare tutti i contatori del gas, compreso questi, in una rastrelliera al piano terreno del condominio stesso; per quanto ovvio si è reso necessario ricreare una nuova tubazione in rame che dal contatore/erogatore posto al piano terreno, porti il gas al 2° piano, con l' intervento di idraulico, muratore, ponteggi vari, tecnico per direzione lavori e per la sicurezza come prevede la legge, con un costo per questo intervento di notevole importo; l' amministratore del condominio, nonostante le mie rimostranze ha ritenuto di attribuirne il costo anzichè all' usufruttuario che ne ha il godimento, al sottoscritto che ne è solo nudo proprietario e non ne ha nè avrà alcun beneficio anche per il futuro, in quanto essendo completamente da ristrutturare, in futuro, quando ne entrerò in possesso, non intendo usufruire di gas alcuno all' interno, ma adottare piastre a induzione, climatizzatori ecc.
- or bene a norma e per effetto degli art. 1004 e 1005 del cod. civ., credo che al nudo proprietario competano le sole spese strutturali, relative alla solidità e stabilità dell' edificio e null' altro mentre tutte le altre spese dovrebbero essere sostenute da chi ne ha il godimento e cioè l' usufruttuario.
- sono pertanto a chiedere il vostro parere con cortese sollecitudine e vi ringrazio sin d'ora,
claudio m.”
Consulenza legale i 13/03/2019
Si dà per presupposto che i lavori straordinari descritti nel quesito siano stati approvati in epoca successiva al 18.06.2013, data di entrata in vigore della riforma del diritto condominiale apportata dalla L. n.220/2012, la quale ha apportato notevoli cambiamenti nella disciplina che riguarda il pagamento degli oneri condominiali da parte del nudo proprietario e usufruttuario.

Prima del 18.06.2013 la giurisprudenza costante, infatti, riteneva che l’ amministratore di condominio dovesse suddividere in bilancio gli oneri condominiali tra usufruttuario e nudo proprietario, applicando gli artt.1004 e 1005 del c.c. In forza di tali due articoli del codice all’usufruttuario devono essere attribuiti le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa, mentre il nudo proprietario deve sobbarcarsi gli oneri derivanti dalle riparazioni straordinarie sul bene.
Essendo gli oneri condominiali delle obligatio propter rem la cui debenza deriva dalla titolarità del diritto reale a cui sono ricollegate, i giudici concludevano che la compagine condominiale non poteva richiedere all’usufruttario gli oneri condominiali attribuiti dalla legge al nudo proprietario piuttosto che all’usufruttuario.

Tale giurisprudenza, che era granitica prima della riforma del condominio del 2012, è stata completamente disattesa dalla L. n.220/2012, la quale ha introdotto il comma 8° dell’art. 67 disp. att. del c.c. Tale norma dispone che: Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.
Alla luce di quanto detto, il comportamento tenuto dall’amministratore di condominio è perfettamente in linea con il nuovo art. 67 disp. att. del c.c., in quanto egli può tranquillamente pretendere il pagamento degli oneri condominiali, siano essi derivati da spese straordinarie o ordinarie, tanto dall’usufruttuario quanto dal nudo proprietario, non avendo neppure l’obbligo di una preventiva escussione vuoi all’uno vuoi all’altro soggetto.
Non sussiste neppure più l’obbligo per l’amministratore, prima preteso dalla giurisprudenza ante 2012, di dividere nel rendiconto condominiale gli oneri che spettano all’usufruttuario e al nudo proprietario secondo gli artt. 1004 e 1005 del c.c.

Tali articoli però non sono stati abrogati dalla riforma del diritto condominiale: essi sono perfettamente in vigore, ma hanno perso la loro forza vincolante nei confronti della compagine condominiale, dovendo essere utilizzati solo nel rapporto usufruttuario-nudo proprietario per capire una, volta che uno di questi soggetti ha pagato il condominio, come devono essere suddivise le spese tra di loro. In altri termini, se su richiesta dell’amministratore l’usufruttuario ha pagato al condominio oneri condominiali derivati da spese straordinarie, in base a quanto dispone l’art. 1005 del c.c. egli avrà diritto di richiedere al nudo proprietario la ripetizione di quanto sborsato.

Vi è da dire però, che le pretese avanzate dall’autore del quesito non possono trovare accoglimento neppure nel rapporto usufruttuario-nudo proprietario. I lavori descritti nel quesito devono considerarsi assolutamente riparazioni straordinarie e pertanto ai sensi dell’art. 1005 del c.c. devono essere attribuiti al nudo proprietario. Il 2°comma dell’art. 1005 del c.c. dispone che: “riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta”. La giurisprudenza ritiene che l’elenco racchiuso in tale comma non sia tassativo e abbia solo una efficacia esemplificativa, rientrando nel concetto di riparazione straordinaria tutte le spese che siano imprevedibili, straordinarie ed onerose non tese al solo mantenimento della funzionalità ordinaria del bene (Si veda Cass. Civ. n.2726 del 14.10.1963).
Male quindi ha fatto il nudo proprietario a non partecipare alla riunione condominiale che ha deliberato i lavori straordinari, in quanto essi sono oneri a cui è chiamato a fare fronte. L'unico modo per evitare il pagamento degli stessi sarebbe quello di verificare se la delibera assembleare che ha disposto i lavori straordinari sia affetta da qualche vizio, vuoi nella convocazione, vuoi nei quorum costitutivi o deliberativi, che possano fondare una sua impugnazione, la quale, però, dovrà proporsi entro i termini previsti dall'art. 1137 del c.c.

Quinto P. chiede
domenica 03/03/2019 - Campania
“Quesito: limite massimo di deleghe per singola persona.
Il condominio di cui parlo è formato da 32 condomini e vige un Regolamento Condominiale scritto ed approvato dai condomini che limita le deleghe a non più di tre a persona.
Ebbene, la nuova legge che limita ad 1/5 e non più di 200 millesimi, prevale sulla norma del Regolamento Condominiale oppure no?”
Consulenza legale i 15/03/2019
L’art. 67 disp.att. del c.c. nel testo antecedente alla L. n.220/2012 si limitava a prevedere che il singolo condomino potesse intervenire all’assemblea condominiale anche a mezzo rappresentante munito di delega scritta. La norma non prevedeva alcuna limitazione alla possibilità di intervento a mezzo delega.
Ciò ha fatto sì che in alcuni regolamenti condominiali, venissero inserite specifiche norme che integrassero quanto previsto dall’art. 67 disp. att. del c.c. disponendo alcune limitazioni all’intervento del condomino in assemblea a mezzo soggetto delegato: questo è, appunto, il caso del regolamento descritto nel quesito posto.

La situazione descritta è radicalmente mutata con l’entrata in vigore della L. n.220/2012, la quale è andata a modificare profondamente il testo dell’art. 67 disp. att. del c.c. prevedendo importanti limiti alla possibilità di intervento in assemblea a mezzo delega. Uno dei più importanti è, appunto, quello che dispone che nei condomini con più di 20 proprietari, ogni delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e più di 1/5 del valore proporzionale del valore dell’edificio (200 millesimi). L’evidente intenzione del legislatore è quella di evitare che in capo ad un unico soggetto possa concentrarsi un eccessivo potere di condizionare e orientare le scelte del consesso.
L’art. 72 disp.att. del c.c. dispone che il regolamento di condominio, sia esso assembleare o contrattuale, non possa derogare a quanto disposto dall’art 67 disp. att del c.c.

Questo ha comportato che le disposizioni dei regolamenti condominiali previgenti alla riforma debbano essere coordinate con i nuovi limiti alla rappresentatività in assemblea introdotti dalla L. n.220/2012. In questo senso, devono considerarsi non più in vigore tutti quei regolamenti condominiali che prevedono limiti di rappresentatività in assemblea più elevati rispetto a quelli previsti dal 1°co. dell’art. 67 disp. att del c.c., in quanto violano il combinato disposto degli artt. 67 e 72 delle disp. att. del c.c.
Rimangono invece in vigore tutte le disposizioni regolamentari che prevedono limiti inferiori, rispetto a quanto disposto dalla legge di riforma dell’ordinamento condominiale.

Venendo a trattare ora il caso specifico, il limite delle tre deleghe previsto nel regolamento di cui al quesito non deroga il comma 1° dell’art. 67 disp. att. del c.c., poiché tale limite è inferiore a quello previsto nella norma di legge. Se trovasse applicazione, infatti, tale norma, un singolo soggetto potrebbe essere portatore di un massimo di 6 deleghe (infatti: 32/5=6,4). Bisogna però tenere presente che affianco al limite per teste, il co. 1 dell’art 67 disp. att. del c.c. prevede anche un limite per millesimi, e quindi, in applicazione di questo secondo limite, le tre deleghe in capo ad un singolo soggetto non devono superare i 200 millesimi (infatti 1000/5=200).

Cosa succede se viene violata la normativa che si è appena descritta? Bisogna tenere distinto il caso in cui la anomalia emerga durante la assemblea di condominio, dal caso in cui venga fatta valere quando il verbale della riunione sia già stato formato.

Nel primo caso è compito del presidente della riunione verificare la corretta costituzione della stessa, e quindi verificare anche la legittimità delle deleghe e il rispetto dei limiti regolamentari e legislativi alla rappresentatività in assemblea. In tal senso se le deleghe sono sottoscritte e datate sarà possibile riscostruire un ordine cronologico circa il momento in cui le stesse sono state rilasciate. In questo senso il presidente potrà escludere solo quelle deleghe successive che eccedono i limiti vigenti. Se non è possibile in alcun modo ricostruire un ordine cronologico, sarà compito del presidente non ammettere nessuna delega ed escludere quindi dal computo dei quorum costitutivi e deliberativi tutti i condomini intervenuti a mezzo rappresentante.

Se invece l’anomalia delle deleghe non viene rilevata durante lo svolgimento della riunione ma emerge successivamente alla chiusura dei lavori della assemblea, la delibera emessa sarà da considerarsi annullabile e quindi impugnabile, ai sensi dell’art.1137 del c.c., entro 30 giorni che decorrono: per i condomini assenti, dal giorno della comunicazione del verbale della assemblea, per i condomini presenti ma astenuti o che hanno espresso voto contrario, dal giorno in cui la riunione ha avuto luogo.

Eugenio G. chiede
mercoledý 11/04/2018 - Lombardia
“Buongiorno,
desidererei sapere se esiste una norma che disciplini le deleghe nelle riunioni di condominio. Nel senso che il delegato deve esibire un documento del delegato in modo da verficare che la firma sulla delega sia quella del delegante, così come è richiesto quando si ritira un documento non nostro alle posta o quando si ritirano esami clinici o quantaltro.
Dopo l'ultima riunione di condominio ho scoperto che un delegante "x" era ricoverato presso una struttura sanitaria molto distante dal ns luogo di residenza. Il periodo di degenza era cominciato prima della convocazione dell'assemblea. Come faceva il delegato "y" ad esibire la delega firmata?

Consulenza legale i 14/04/2018
La possibilità per un condomino di intervenire in assemblea munito di delega scritta, è disciplinata dall’art 67 disp.att. del c.c.; tale normativa deve poi essere integrata da quanto previsto in materia di rappresentanza e mandato dal nostro codice civile.

L’ art. 67 disp. att del c.c. è stato profondamente modificato dalla riforma dell’ordinamento condominiale portata dalla L n.220 del 11.12.12; tra le novità più significative è opportuno ricordare: la inefficacia, contrariamente al passato, di qualsiasi delega conferita all'amministratore di condominio; se i proprietari componenti il condominio sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini che rappresentano 1/5 del valore dell’edificio.

Nonostante la profonda riforma che ha coinvolto l’istituto in esame, non vi è alcuna norma che impone un controllo specifico e puntuale della genuinità della firma apposta sulla delega. L’amministratore di condominio nell’organizzare l’inizio della riunione assembleare, non è obbligato ad effettuare sulle deleghe un controllo che vada al di là di quanto previsto dall’art. 1393 del c.c.
Tale norma prevede la possibilità per chi entra in contatto con il rappresentante, di chiedere la giustificazione dei suoi poteri rappresentativi, domandando che gli venga fornita copia della delega scritta firmata dal delegante.
Nelle assemblee condominiali tale facoltà viene solitamente esercitata nel momento in cui il condomino, munito di delega di un altro proprietario assente, consegna all’amministratore copia della stessa prima dell’inizio dei lavori assembleari. Tuttalpiù, per un discorso puramente prudenziale, al fine di evitare qualsiasi responsabilità all’amministratore di condominio, è opportuno richiedere copia della carta di identità del soggetto delegato, nel caso in cui quest’ultimo sia un soggetto solitamente non conosciuto ed estraneo alla compagine condominiale.

La falsità della firma apposta sulla delega non sarebbe neanche un valido motivo per poter impugnare avanti alla autorità giudizaria la delibera assembleare, adottata con la partecipazione del finto rappresentante. La giurisprudenza, sia di merito che di Cassazione, con pronunce ormai costanti, ha infatti statuito che solo il condomino delegante deve ritenersi legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega scritta, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto. La giurisprudenza ha inoltre precisato che, essendo i rapporti fra delegante e delegato disciplinati dalle regole sul mandato, l'operato del delegato nel corso dell'assemblea non è nullo e neppure annullabile, ma inefficace nei confronti del delegante fino alla ratifica di questi (si veda: Cass.Civ.,Sez.II,n.2218 del 30.01.2013; Trib. Roma, sez V, del 22.05.2012).

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