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Articolo 67 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

(R.D. 30 marzo 1942, n. 318)

Dispositivo dell'art. 67 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.

Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.

All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.

Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.

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Consulenze legali
relative all'articolo 67 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

CLAUDIO M. chiede
sabato 09/03/2019 - Emilia-Romagna
“Buon giorno, sono un privato cittadino (non laureato), ed in passato ho già usufruito di questo servizio. Vengo al quesito:
- sono proprietario da diversi anni, della sola nuda proprietà di un appartamentino in Parma città, il cui godimento lo ha ovviamente l' usufruttuario, che peraltro vive da anni in una casa di riposo in altro comune e lo dà saltuariamente in uso a nipoti, ecc. .
Questo appartamentino è fornito di tutte le utenze di acqua luce e gas, (con contatore / misuratore/erogatore del gas all' interno dello stesso);
- recentemente per ragioni di sicurezza, su sollecitazione dell' ente erogatore del gas, (iren), l' assemblea dei condomini, (alla quale io non ho partecipato, non ritenendomi coinvolto), ha deliberato di spostare tutti i contatori del gas, compreso questi, in una rastrelliera al piano terreno del condominio stesso; per quanto ovvio si è reso necessario ricreare una nuova tubazione in rame che dal contatore/erogatore posto al piano terreno, porti il gas al 2° piano, con l' intervento di idraulico, muratore, ponteggi vari, tecnico per direzione lavori e per la sicurezza come prevede la legge, con un costo per questo intervento di notevole importo; l' amministratore del condominio, nonostante le mie rimostranze ha ritenuto di attribuirne il costo anzichè all' usufruttuario che ne ha il godimento, al sottoscritto che ne è solo nudo proprietario e non ne ha nè avrà alcun beneficio anche per il futuro, in quanto essendo completamente da ristrutturare, in futuro, quando ne entrerò in possesso, non intendo usufruire di gas alcuno all' interno, ma adottare piastre a induzione, climatizzatori ecc.
- or bene a norma e per effetto degli art. 1004 e 1005 del cod. civ., credo che al nudo proprietario competano le sole spese strutturali, relative alla solidità e stabilità dell' edificio e null' altro mentre tutte le altre spese dovrebbero essere sostenute da chi ne ha il godimento e cioè l' usufruttuario.
- sono pertanto a chiedere il vostro parere con cortese sollecitudine e vi ringrazio sin d'ora,
claudio m.”
Consulenza legale i 13/03/2019
Si dà per presupposto che i lavori straordinari descritti nel quesito siano stati approvati in epoca successiva al 18.06.2013, data di entrata in vigore della riforma del diritto condominiale apportata dalla L. n.220/2012, la quale ha apportato notevoli cambiamenti nella disciplina che riguarda il pagamento degli oneri condominiali da parte del nudo proprietario e usufruttuario.

Prima del 18.06.2013 la giurisprudenza costante, infatti, riteneva che l’ amministratore di condominio dovesse suddividere in bilancio gli oneri condominiali tra usufruttuario e nudo proprietario, applicando gli artt.1004 e 1005 del c.c. In forza di tali due articoli del codice all’usufruttuario devono essere attribuiti le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa, mentre il nudo proprietario deve sobbarcarsi gli oneri derivanti dalle riparazioni straordinarie sul bene.
Essendo gli oneri condominiali delle obligatio propter rem la cui debenza deriva dalla titolarità del diritto reale a cui sono ricollegate, i giudici concludevano che la compagine condominiale non poteva richiedere all’usufruttario gli oneri condominiali attribuiti dalla legge al nudo proprietario piuttosto che all’usufruttuario.

Tale giurisprudenza, che era granitica prima della riforma del condominio del 2012, è stata completamente disattesa dalla L. n.220/2012, la quale ha introdotto il comma 8° dell’art. 67 disp. att. del c.c. Tale norma dispone che: Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.
Alla luce di quanto detto, il comportamento tenuto dall’amministratore di condominio è perfettamente in linea con il nuovo art. 67 disp. att. del c.c., in quanto egli può tranquillamente pretendere il pagamento degli oneri condominiali, siano essi derivati da spese straordinarie o ordinarie, tanto dall’usufruttuario quanto dal nudo proprietario, non avendo neppure l’obbligo di una preventiva escussione vuoi all’uno vuoi all’altro soggetto.
Non sussiste neppure più l’obbligo per l’amministratore, prima preteso dalla giurisprudenza ante 2012, di dividere nel rendiconto condominiale gli oneri che spettano all’usufruttuario e al nudo proprietario secondo gli artt. 1004 e 1005 del c.c.

Tali articoli però non sono stati abrogati dalla riforma del diritto condominiale: essi sono perfettamente in vigore, ma hanno perso la loro forza vincolante nei confronti della compagine condominiale, dovendo essere utilizzati solo nel rapporto usufruttuario-nudo proprietario per capire una, volta che uno di questi soggetti ha pagato il condominio, come devono essere suddivise le spese tra di loro. In altri termini, se su richiesta dell’amministratore l’usufruttuario ha pagato al condominio oneri condominiali derivati da spese straordinarie, in base a quanto dispone l’art. 1005 del c.c. egli avrà diritto di richiedere al nudo proprietario la ripetizione di quanto sborsato.

Vi è da dire però, che le pretese avanzate dall’autore del quesito non possono trovare accoglimento neppure nel rapporto usufruttuario-nudo proprietario. I lavori descritti nel quesito devono considerarsi assolutamente riparazioni straordinarie e pertanto ai sensi dell’art. 1005 del c.c. devono essere attribuiti al nudo proprietario. Il 2°comma dell’art. 1005 del c.c. dispone che: “riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta”. La giurisprudenza ritiene che l’elenco racchiuso in tale comma non sia tassativo e abbia solo una efficacia esemplificativa, rientrando nel concetto di riparazione straordinaria tutte le spese che siano imprevedibili, straordinarie ed onerose non tese al solo mantenimento della funzionalità ordinaria del bene (Si veda Cass. Civ. n.2726 del 14.10.1963).
Male quindi ha fatto il nudo proprietario a non partecipare alla riunione condominiale che ha deliberato i lavori straordinari, in quanto essi sono oneri a cui è chiamato a fare fronte. L'unico modo per evitare il pagamento degli stessi sarebbe quello di verificare se la delibera assembleare che ha disposto i lavori straordinari sia affetta da qualche vizio, vuoi nella convocazione, vuoi nei quorum costitutivi o deliberativi, che possano fondare una sua impugnazione, la quale, però, dovrà proporsi entro i termini previsti dall'art. 1137 del c.c.

Quinto P. chiede
domenica 03/03/2019 - Campania
“Quesito: limite massimo di deleghe per singola persona.
Il condominio di cui parlo è formato da 32 condomini e vige un Regolamento Condominiale scritto ed approvato dai condomini che limita le deleghe a non più di tre a persona.
Ebbene, la nuova legge che limita ad 1/5 e non più di 200 millesimi, prevale sulla norma del Regolamento Condominiale oppure no?”
Consulenza legale i 15/03/2019
L’art. 67 disp.att. del c.c. nel testo antecedente alla L. n.220/2012 si limitava a prevedere che il singolo condomino potesse intervenire all’assemblea condominiale anche a mezzo rappresentante munito di delega scritta. La norma non prevedeva alcuna limitazione alla possibilità di intervento a mezzo delega.
Ciò ha fatto sì che in alcuni regolamenti condominiali, venissero inserite specifiche norme che integrassero quanto previsto dall’art. 67 disp. att. del c.c. disponendo alcune limitazioni all’intervento del condomino in assemblea a mezzo soggetto delegato: questo è, appunto, il caso del regolamento descritto nel quesito posto.

La situazione descritta è radicalmente mutata con l’entrata in vigore della L. n.220/2012, la quale è andata a modificare profondamente il testo dell’art. 67 disp. att. del c.c. prevedendo importanti limiti alla possibilità di intervento in assemblea a mezzo delega. Uno dei più importanti è, appunto, quello che dispone che nei condomini con più di 20 proprietari, ogni delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e più di 1/5 del valore proporzionale del valore dell’edificio (200 millesimi). L’evidente intenzione del legislatore è quella di evitare che in capo ad un unico soggetto possa concentrarsi un eccessivo potere di condizionare e orientare le scelte del consesso.
L’art. 72 disp.att. del c.c. dispone che il regolamento di condominio, sia esso assembleare o contrattuale, non possa derogare a quanto disposto dall’art 67 disp. att del c.c.

Questo ha comportato che le disposizioni dei regolamenti condominiali previgenti alla riforma debbano essere coordinate con i nuovi limiti alla rappresentatività in assemblea introdotti dalla L. n.220/2012. In questo senso, devono considerarsi non più in vigore tutti quei regolamenti condominiali che prevedono limiti di rappresentatività in assemblea più elevati rispetto a quelli previsti dal 1°co. dell’art. 67 disp. att del c.c., in quanto violano il combinato disposto degli artt. 67 e 72 delle disp. att. del c.c.
Rimangono invece in vigore tutte le disposizioni regolamentari che prevedono limiti inferiori, rispetto a quanto disposto dalla legge di riforma dell’ordinamento condominiale.

Venendo a trattare ora il caso specifico, il limite delle tre deleghe previsto nel regolamento di cui al quesito non deroga il comma 1° dell’art. 67 disp. att. del c.c., poiché tale limite è inferiore a quello previsto nella norma di legge. Se trovasse applicazione, infatti, tale norma, un singolo soggetto potrebbe essere portatore di un massimo di 6 deleghe (infatti: 32/5=6,4). Bisogna però tenere presente che affianco al limite per teste, il co. 1 dell’art 67 disp. att. del c.c. prevede anche un limite per millesimi, e quindi, in applicazione di questo secondo limite, le tre deleghe in capo ad un singolo soggetto non devono superare i 200 millesimi (infatti 1000/5=200).

Cosa succede se viene violata la normativa che si è appena descritta? Bisogna tenere distinto il caso in cui la anomalia emerga durante la assemblea di condominio, dal caso in cui venga fatta valere quando il verbale della riunione sia già stato formato.

Nel primo caso è compito del presidente della riunione verificare la corretta costituzione della stessa, e quindi verificare anche la legittimità delle deleghe e il rispetto dei limiti regolamentari e legislativi alla rappresentatività in assemblea. In tal senso se le deleghe sono sottoscritte e datate sarà possibile riscostruire un ordine cronologico circa il momento in cui le stesse sono state rilasciate. In questo senso il presidente potrà escludere solo quelle deleghe successive che eccedono i limiti vigenti. Se non è possibile in alcun modo ricostruire un ordine cronologico, sarà compito del presidente non ammettere nessuna delega ed escludere quindi dal computo dei quorum costitutivi e deliberativi tutti i condomini intervenuti a mezzo rappresentante.

Se invece l’anomalia delle deleghe non viene rilevata durante lo svolgimento della riunione ma emerge successivamente alla chiusura dei lavori della assemblea, la delibera emessa sarà da considerarsi annullabile e quindi impugnabile, ai sensi dell’art.1137 del c.c., entro 30 giorni che decorrono: per i condomini assenti, dal giorno della comunicazione del verbale della assemblea, per i condomini presenti ma astenuti o che hanno espresso voto contrario, dal giorno in cui la riunione ha avuto luogo.

Eugenio G. chiede
mercoledė 11/04/2018 - Lombardia
“Buongiorno,
desidererei sapere se esiste una norma che disciplini le deleghe nelle riunioni di condominio. Nel senso che il delegato deve esibire un documento del delegato in modo da verficare che la firma sulla delega sia quella del delegante, così come è richiesto quando si ritira un documento non nostro alle posta o quando si ritirano esami clinici o quantaltro.
Dopo l'ultima riunione di condominio ho scoperto che un delegante "x" era ricoverato presso una struttura sanitaria molto distante dal ns luogo di residenza. Il periodo di degenza era cominciato prima della convocazione dell'assemblea. Come faceva il delegato "y" ad esibire la delega firmata?

Consulenza legale i 14/04/2018
La possibilità per un condomino di intervenire in assemblea munito di delega scritta, è disciplinata dall’art 67 disp.att. del c.c.; tale normativa deve poi essere integrata da quanto previsto in materia di rappresentanza e mandato dal nostro codice civile.

L’ art. 67 disp. att del c.c. è stato profondamente modificato dalla riforma dell’ordinamento condominiale portata dalla L n.220 del 11.12.12; tra le novità più significative è opportuno ricordare: la inefficacia, contrariamente al passato, di qualsiasi delega conferita all'amministratore di condominio; se i proprietari componenti il condominio sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini che rappresentano 1/5 del valore dell’edificio.

Nonostante la profonda riforma che ha coinvolto l’istituto in esame, non vi è alcuna norma che impone un controllo specifico e puntuale della genuinità della firma apposta sulla delega. L’amministratore di condominio nell’organizzare l’inizio della riunione assembleare, non è obbligato ad effettuare sulle deleghe un controllo che vada al di là di quanto previsto dall’art. 1393 del c.c.
Tale norma prevede la possibilità per chi entra in contatto con il rappresentante, di chiedere la giustificazione dei suoi poteri rappresentativi, domandando che gli venga fornita copia della delega scritta firmata dal delegante.
Nelle assemblee condominiali tale facoltà viene solitamente esercitata nel momento in cui il condomino, munito di delega di un altro proprietario assente, consegna all’amministratore copia della stessa prima dell’inizio dei lavori assembleari. Tuttalpiù, per un discorso puramente prudenziale, al fine di evitare qualsiasi responsabilità all’amministratore di condominio, è opportuno richiedere copia della carta di identità del soggetto delegato, nel caso in cui quest’ultimo sia un soggetto solitamente non conosciuto ed estraneo alla compagine condominiale.

La falsità della firma apposta sulla delega non sarebbe neanche un valido motivo per poter impugnare avanti alla autorità giudizaria la delibera assembleare, adottata con la partecipazione del finto rappresentante. La giurisprudenza, sia di merito che di Cassazione, con pronunce ormai costanti, ha infatti statuito che solo il condomino delegante deve ritenersi legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega scritta, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto. La giurisprudenza ha inoltre precisato che, essendo i rapporti fra delegante e delegato disciplinati dalle regole sul mandato, l'operato del delegato nel corso dell'assemblea non è nullo e neppure annullabile, ma inefficace nei confronti del delegante fino alla ratifica di questi (si veda: Cass.Civ.,Sez.II,n.2218 del 30.01.2013; Trib. Roma, sez V, del 22.05.2012).