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Articolo 1134 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Gestione di iniziativa individuale

Dispositivo dell'art. 1134 Codice civile

(1) Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente [1110] (2).

Note

(1) Articolo così modificato con legge 11 dicembre 2012, n. 220.
La modifica ha mutato il riferimento al condomino che "ha fatto spese per le cose comuni" in "condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni".
In ogni caso, resta fermo che il condomino ha solo la facoltà, e non il dovere, di intervenire per riparazioni urgenti.
(2) Sono urgenti le spese che non possono essere rinviate senza che da ciò ne derivi un danno per il condominio (es. riparazione di una tubatura rotta che ha causato l'allagamento delle scale) e senza che vi sia il tempo di avvertire l'amministratore o gli altri condomini.
Il rimborso delle spese anticipate da parte del singolo condomino si regge sui due presupposti oggettivi dell'urgenza e della trascuranza, intesa come omissione nella cura che si richiederebbe.
Quanto alle spese non urgenti, si ritiene in dottrina che, trattandosi di adempimento di obbligazione naturale (art. 2034 del c.c.), non nascerebbe il diritto alla ripetizione.

Ratio Legis

La disposizione prevede per il condominio una disciplina distinta da quella in materia di comunione, in ordine alle spese sostenute dal singolo condomino per la cura delle parti comuni dell'immobile.
In mancanza di una specifica autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, l'onere economico che spetta al singolo condomino per il condominio non viene, infatti, restituito, anche se indispensabile; tali spese vengono, infatti, rimborsate esclusivamente qualora, oltre che necessarie, esse siano altresì urgenti.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

531 Nell'art. 1128 del c.c., che regola il caso di perimento totale o parziale dell'edificio, è riprodotto con lievi varianti l'art. 15 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934. In forma più sintetica che negli articoli 17 e 18 del menzionato decreto-legge sono determinate (art. 1130 del c.c.) le attribuzioni dell'amministratore. Esse riguardano precisamente: l'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea e l'osservanza del regolamento di comunione; la disciplina dell'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune; la riscossione dei contributi e l'erogazione delle spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per i servizi suddetti; il compimento degli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni dell'edificio. Integrando la norma dell'art. 16, secondo comma, del R. decreto-legge 15 gennaio 1934 sulla obbligatorietà della nomina di un amministratore quando il numero dei condomini è superiore a quattro, ho demandato all'autorità giudiziaria tale nomina, su ricorso di uno o più condomini, se non provvede l'assemblea (art. 1129 del c.c., primo comma). Ho poi regolato casi in cui l'amministratore, su ricorso di ciascun condomino, può essere revocato dall'autorità giudiziaria. La revoca può essere pronunciata: se per due anni l'amministratore non ha reso conto della sua gestione; se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità; se, essendogli stato notificato un atto o provvedimento che esorbita dalle sue attribuzioni, non ne abbia dato senza indugio notizia all'assemblea dei condomini (art. 1129, terzo comma). Nel riprodurre le disposizioni dell'art. 20 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934 circa la rappresentanza dei condomini, ho sostituito alla formula del secondo comma una formula che amplia l'ambito della rappresentanza conferita all'amministratore nelle liti promosse contro i partecipanti (art. 1131 del c.c., secondo comma). La rappresentanza passiva è infatti estesa a qualunque azione proposta contro i condomini, e pertanto anche alle azioni di carattere reale, purché si riferiscano alle parti comuni dell'edificio. Ho mantenuto (art. 1132 del c.c., primo comma) la disposizione dell'art. 21 del decreto-legge su indicato, che consente ai condomini dissenzienti, nelle deliberazioni relative alle liti, di separare la propria responsabilità ín ordine alle conseguenze delle liti stesse per il caso di soccombenza; ma, poiché la separazione di responsabilità non opera nei rapporti esterni, ma soltanto nei rapporti interni, ho riconosciuto al condomino che ha separato la propria responsabilità, il diritto di rivalsa per tutto ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa nel giudizio (art. 1132, secondo comma). Può darsi però che l'esito della lite sia favorevole al condominio e il condomino dissenziente ne tragga vantaggio; in tal caso, se non è possibile ripetere dalla parte soccombente le spese del giudizio, è giusto che egli concorra in queste nei limiti del vantaggio che gli deriva, poiché altrimenti il vantaggio sarebbe da lui realizzato ad esclusivo carico degli altri partecipanti alla comunione (stesso articolo, terzo comma). Ho conservato (art. 1133 del c.c.) la facoltà del condomino, ammessa dall'art. 19 del decreto medesimo, di ricorrere all'assemblea contro i provvedimenti dell'amministratore, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria contro le deliberazioni dell'assemblea nei casi in cui l'impugnativa è ammessa. Ho infine circoscritto, al fine d'impedire dannose interferenze nell'amministrazione, il diritto di rimborso delle spese che il condomino abbia fatte per le cose comuni senza l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, riconoscendo tale diritto nel solo caso che la spesa abbia carattere di urgenza (art. 1134 del c.c.).

Massime relative all'art. 1134 Codice civile

Cass. civ. n. 18759/2016

Il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 c.c., l'urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, che aveva riconosciuto il diritto al rimborso delle spese sostenute per opere di tinteggiatura e di intervento sugli impianti tecnologici, ritenendole, al contrario, non urgenti ma volte solo ad un miglioramento dell'immagine "commerciale" del condominio).

Cass. civ. n. 3221/2014

In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ. (nel testo applicabile "ratione temporis"), il condomino può ottenere il rimborso della spesa fatta "per la cosa comune", sostenuta, cioè, in funzione dell'utilità comune, indipendentemente dalla circostanza che la spesa stessa sia stata fatta su cosa comune o di proprietà esclusiva.

Cass. civ. n. 27519/2011

Per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, il condomino che vi ha provveduto deve dimostrare, ai sensi dell'art. 1134 c.c., che ne sussisteva l'urgenza, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini. (Omissis).

Cass. civ. n. 9743/2010

Per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, il condomino che vi ha provveduto deve dimostrare, ai sensi dell'art. 1134 c.c., che ne sussisteva l'urgenza, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, che aveva riconosciuto il diritto del condomino al rimborso delle spese sostenute per l'opera di consolidamento del fabbricato condominiale, ritenendole senz'altro urgenti in virtù dell'esistenza di un'ordinanza comunale che aveva imposto l'esecuzione di tali lavori).

Cass. civ. n. 22898/2007

In tema di condominio, la cui disciplina codicistica trova applicazione anche nel caso, come nella specie, di due soli condomini, l'usufruttuario di una delle due unità abitative ha titolo per commissionare, legittimamente nei confronti dell'altro condomino, i lavori di riparazione urgente della cosa condominiale comune, essendo a tal fine abilitato ad agire anche in dissenso dell'intestatario della nuda proprietà.

Cass. civ. n. 3860/1986

Qualora, al fine del consolidamento delle strutture di un fabbricato condominiale, si renda indispensabile l'esecuzione di lavori, sia su porzioni comuni, sia in appartamenti di proprietà esclusiva di alcuni condomini, e, a fronte dell'inerzia di costoro, provvedano alle une ed alle altre opere altri condomini, ricorrendo al credito bancario per la disponibilità della somma all'uopo occorrente, a questi ultimi condomini deve riconoscersi, mediante azione generale di arricchimento ai sensi dell'art. 2041 c.c. (e stante anche la non invocabilità, nel rapporto fra condomini, delle disposizioni dell'art. 936 c.c. in tema di opere sul fondo altrui), il diritto di conseguire dai primi il rimborso delle spese affrontate, per la parte di loro spettanza, ivi compresi gli interessi bancari sopportati per conseguire detto prestito (e non quindi i minori interessi di cui al tasso legale, trattandosi di una componente dell'obbligazione principale di rimborso delle erogazioni effettuate dai condomini diligenti).

Cass. civ. n. 5264/1983

L'art. 1134 c.c., secondo cui il condomino non ha diritto al rimborso di spese fatte senza autorizzazione dell'amministratore e dell'assemblea, trova applicazione solo nel caso in cui le spese si riferiscono, alla riparazione di cose comuni e non pure allorché afferiscono ad opere dallo stesso effettuate nell'ambito della sua proprietà singola al fine di accertare le cause del danno verificatosi (nella specie infiltrazioni d'acqua) e la sua derivazione o meno dalla rottura di impianto condominiale (nella specie, condotta fognaria).

Cass. civ. n. 5356/1977

Ai sensi dell'art. 1134 c.c., il diritto del singolo condomino ad essere rimborsato dalle spese effettuate per le parti comuni dell'edificio, senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, postula l'urgenza delle spese medesime, e, cioè, la loro indifferibilità, secondo il criterio del bonus pater familias, allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo nocumento. (Nella specie, premesso il principio di cui sopra, la Suprema Corte ha ritenuto correttamente escluso dai giudici del merito il diritto del condomino al rimborso di spese per riparazioni di danni derivanti da terremoto, tenuto conto che i relativi lavori erano stati intrapresi dopo circa tre anni dal verificarsi dei danni stessi, e, cioè, dopo un periodo di tempo più che sufficiente a richiedere il consenso degli altri condomini).

Cass. civ. n. 1934/1977

La mancata deliberazione ed approvazione, da parte dell'assemblea di un condominio, dell'obbligazione che il singolo condomino abbia assunto in rappresentanza e nell'interesse del condominio medesimo, non preclude al creditore di far valere le proprie ragioni nei confronti di quel condomino, salvo l'eventuale diritto di rivalsa di quest'ultimo nei rapporti con gli altri partecipanti.

Cass. civ. n. 2665/1976

Il divieto imposto al singolo condomino di eseguire, senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, spese per la conservazione delle cose comuni, è ispirato al criterio di impedire dannose interferenze nell'amministrazione condominiale e cessa — ai sensi dell'art. 1134 c.c. — quando si tratti di spese urgenti, tali dovendo considerarsi quelle che, secondo il criterio del bonus pater familias, appaiono indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento della cosa comune. Ove abbia effettuato tali spese, il condominio può promuovere azione per il rimborso (detratta la sua quota) nei confronti del condominio rappresentato dal suo amministratore, essendo questi passivamente legittimato nei confronti di qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio.

Cass. civ. n. 2926/1974

Agli effetti previsti dall'art. 1134 c.c. va considerata urgente la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o nocumento alle cose comuni (od anche alle cose di proprietà esclusiva di taluno dei proprietari dell'edificio), ad un momento in cui l'amministratore valutandone l'indispensabilità, abbia la possibilità di impartire le necessarie disposizioni per compierla. Peraltro deve escludersi che possa riconoscersi connotazione di urgenza alla spesa erogata dal condomino, senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, in pagamento di un'imposta non dovuta dal condomino, la quale, oltre che non essere urgente, non sarebbe neppure necessaria.

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ANTONIO M. chiede
domenica 15/04/2018 - Puglia

“Il 16 giugno 1973, in località balneare, viene stipulato un atto notarile di compravendita-appalto tra il Proprietario di un lotto di suolo ed una Impresa edile, per la costruzione di un fabbricato tipo villa plurifamiliare di 5 unità abitative, di cui 3 al piano rialzato e 2 al primo piano, oltre a 5 box al piano interrato. Tale atto pubblico prevede, riservate a sé Proprietario del suolo, quanto segue:
1) Uno dei tre appartamenti al piano rialzato, i due appartamenti al primo piano e tre box al piano interrato, tutti ben delineati e contraddistinti nell'atto; di contro, all'Impresa va la proprietà dei restanti due appartamenti al piano rialzato, con relativi box, e la rimanente parte del suolo.
2) (letterale) "Dell'erigendo fabbricato saranno condominiali in quota millesimale le parti comuni del fabbricato, tali per legge, ai sensi dell'art. 1117 c.c.; con la precisazione che vengono esclusi da ogni diritto di uso e condominio il lastrico solare sull'intero primo piano del Sig. X [...omissis...(proprietario)] e sulle relative scalinate di accesso".
La costruzione viene iniziata il 30 giugno 1973 ed ultimata il 17 maggio 1974.
In data 30 giugno 1974 io stipulo l'atto di acquisto dall'impresa di un appartamento al piano rialzato oltre ad un box al piano interrato; stesso giorno e stesso notaio viene venduto dall'impresa l'altro ed ultimo appartamento confinante con il mio, con il relativo box al piano interrato.
Il giorno 31 marzo 1976 il Sig. X sottoscrive l'atto notarile contenente il verbale di consegna, da parte dell'Impresa, delle unità immobiliari di cui alle riserve nell'atto di compravendita-appalto, dichiarandosi pienamente soddisfatto.
In data 10 aprile 1976 e 15 aprile 1976 il Sig. X vende i suoi due appartamenti al primo piano con i suoi due box rimanenti, nei cui rogiti è letteralmente scritto: ".....; ed è stato trasferito, unitamente al box, nello stato di fatto in cui attualmente trovasi, con tutti i diritti, ragioni, azioni, oneri, accessioni e pertinenze; e con le servitù attive e passive derivanti dal condominio, attualmente esistenti; e con la quota indivisa delle parti del fabbricato comuni a norma dell'articolo 1117 del codice civile e seguenti.". In pratica, viene trasferita anche l'esclusione da ogni diritto di uso e condominio di cui al punto 2, in ogni rogito-passaggio di proprietà.
Ora, va tenuto conto che per oltre 40 anni i due proprietari del primo piano hanno tassativamente proibito agli altri condòmini l'accesso al lastrico solare, ribadendone la loro proprietà esclusiva e la totale esclusione condominiale; hanno sempre provveduto in proprio alla relativa manutenzione anche con posa di guaina impermeabilizzante, negandone l'accesso finanche ai manutentori delle antenne televisive, fissate soltanto sul cordolo perimetrale ma difficilmente raggiungibili da normali scale di lavoro. Nel maggio dello scorso anno 2017, come sempre fatto e senza alcuna preventiva comunicazione, essi hanno effettuato in proprio la reimpermeabilizzazione del lastrico solare; ma questa volta pretendono che la spesa di circa 10.000 euro venga divisa tra i cinque proprietari, adducendo l'urgenza come scusante, e minacciando ricorso legale a chi non paga.
Domanda: Io so bene che non avendo seguito l'iter dell'urgenza (che non c'era!) essi non hanno diritto a pretendere tale rimborso; ma il dubbio resta sulla validità della riserva citata al punto 2:
con la precisazione che vengono esclusi da ogni diritto di uso e condominio il lastrico solare sull'intero primo piano del Sig. X [...omissis...(proprietario)] e sulle relative scalinate di accesso".
Gradirei il Vostro illuminato parere legale. Grazie”
Consulenza legale i 23/04/2018
Per rispondere adeguatamente al quesito, è necessario innanzitutto chiarire il titolo che giustifica il diritto di proprietà esclusiva del lastrico solare, per poi andare ad analizzare la normativa che ne disciplina le spese di manutenzione.

1) Il titolo che giustifica la proprietà esclusiva del lastrico solare.

La proprietà esclusiva del lastrico solare trova la sua origine in una fattispecie a formazione progressiva. Con il rogito di acquisto del terreno del 16 giugno 1973, infatti, gli allora proprietari del terreno, oggi proprietari degli appartamenti al primo piano, obbligavano l’impresa costruttrice dell’allora erigendo fabbricato a farsi riservare la proprietà esclusiva del lastrico solare del primo piano. Una volta eretto il fabbricato, tale obbligo trovava attuazione nei rogiti che trasferivano la proprietà delle singole unità abitative ai futuri condomini; in essi, infatti, si andava a costituire la proprietà esclusiva sul lastrico escludendone la natura condominiale, richiamando il primo rogito del 16 giugno 1973.

Tale modalità di acquisto della proprietà è del tutto lecita, ed in ogni caso l’epoca oramai remota in cui i proprietari degli appartamenti del primo piano hanno preso possesso del lastrico solare (oramai 40 anni fa), ha comportato la maturazione del tempo necessario affinché si acquisisse la proprietà dello stesso per usucapione.

2) La ripartizione delle spese del lastrico solare ad uso esclusivo di un solo proprietario. L’urgenza dei lavori.

Il lastrico solare, anche se di proprietà esclusiva ad uno dei condomini, assolve ad una duplice funzione: esso è sia pertinenza dell’appartamento alla quale accede sia copertura dell’intero edificio, o quanto meno delle unità abitative ad esso sottostanti. Nel lastrico solare ad uso esclusivo convive quindi una doppia natura sia di proprietà esclusiva che di elemento condominiale. Tale duplice funzione è stata valorizzata dal legislatore nell’art. 1126 del c.c. Tale articolo prevede che le spese di manutenzione e ricostruzione del lastrico solare ad uso esclusivo di un condomino, debbano essere ripartite per 1/3 a carico del proprietario esclusivo, per 2/3 a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui lastrico serve. La quota di 2/3 deve essere poi suddivisa tra i restanti condomini, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Essendo i restanti proprietari coinvolti dalla legge nella manutenzione del lastrico, nei termini dell’art 1126 del c.c. che si sono sopra illustrati, il proprietario esclusivo dello stesso non può escludere gli altri condomini nelle attività di manutenzione, come a sua volta l’amministratore di condominio, organo deputato alla gestione delle parti comuni dell’edificio, non può disinteressarsi alle attività di riparazione del lastrico e a vigilare circa il suo stato di manutenzione. Per questo motivo ogni lavoro riguardante la impermeabilizzazione del lastrico solare che vadano comunque ad incidere sulla sua funzione di copertura dell’edificio, dovranno essere deliberati dall’organo assembleare, il quale si esprimerà anche sulla scelta dell’impresa appaltatrice a cui affidare i lavori, sui costi degli stessi e sul riparto dei lavori tra i singoli proprietari, il quale dovrà essere redatto dall'amministratore seguendo quanto previsto dal citato art. 1126 del c.c.
Al contrario quei lavori che vanno ad incidere maggiormente sul godimento e sulla fruibilità del lastrico da parte del suo proprietario esclusivo, possono essere eseguiti da quest’ultimo in assoluta autonomia, sobbarcandosene le spese per intero: si pensi ad esempio al rifacimento della pavimentazione.

La giurisprudenza ha esteso l’applicabilità dell’art. 1126 del c.c. anche nel caso in cui dalla mancata manutenzione del lastrico solare, derivino danni da infiltrazione agli appartamenti sottostanti (si veda Cass. Civ. Sez. II, del 09.01.2017 n. 199). Anche per tali danni, secondo i giudici sono chiamati a rispondere per 1/3 il proprietario del lastrico solare, per i restanti 2/3 la compagine condominiale.

Il proprietario del lastrico solare, dovendo rispondere in caso di danni per infiltrazioni ai proprietari delle unità abitative sottostanti, ben può compiere in autonomia, in caso di disinteresse degli organi condominiali, quei lavori di copertura che si rendessero urgentemente necessari, al fine di evitare che i danni da infiltrazione possano sorgere, o, se già presenti, possano aggravarsi.
Tale facoltà viene prevista dall’art. 1134 del c.c. In tale articolo si prevede che un condomino non possa assumere in maniera autonoma la gestione di una cosa comune senza autorizzazione dell’amministratore dell’assemblea, salvo che si tratti di spesa urgente: in tale caso la normativa prevede che la spesa possa essere rimborsata al condomino che l’ha anticipata.
Ovviamente nel caso di lavori riguardanti il lastrico solare i cui costi sono stati legittimamente anticipati dal suo proprietario, deve trovare comunque applicazione l’art. 1126 del c.c: quindi il proprietario dovrà fare fronte ai lavori per la quota di 1/3, i restanti condomini per la quota di 2/3.
Al contrario qualora i lavori non fossero urgenti o, addirittura, fossero realizzati per soddisfare le sole esigenze di maggior godimento e fruibilità del lastrico da parte del suo proprietario, esso non avrebbe diritto ad alcun rimborso.

Rimane quindi da chiarire che cosa si deve intendere per lavori urgenti. La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha più volte statuito che la spesa urgente rilevante ai sensi dell’articolo 1134 del c.c., è quella che non può essere differita senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea del condominio possa utilmente provvedere (si veda fra le tante: Cass. Civ. del 12 09 1980 n. 5256).

Ovviamente, qualora vi sia controversia circa l’urgenza o meno della spesa, e quindi il condominio non rimborsi spontaneamente quanto anticipato dal condomino, o nel caso di specie dal proprietario del lastrico solare, quest’ultimo sarà costretto a citare in giudizio l’intera compagine condominiale, per vedersi riconosciuto il suo diritto ad essere ristorato della somma spesa. In questo caso la giurisprudenza già citata ha specificato che incombe sul condomino che richiede il rimborso, l’onere di provare la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini. Qualora tale onere probatorio non fosse adeguatamente assolto, al giudice non rimarrà altra alternativa che rigettare la domanda giudiziale avanzata.

Tonino F. chiede
domenica 25/02/2018 - Lazio
“25/02/2018
Nota:ho già posto questa domanda,circa una settimana addietro,ma non sono riuscito a pagare,ripongo il quesito,di nuovo,completato in alcune sue parti
Abito in una palazzina di quattro piani più attico,il mio appartamento è al quarto piano sotto l'attico.
L'attico ha un suo lastrico solare,che si prolunga,senza discontinuità, fuori del perimetro della palazzina con un balcone di circa 25m2,e un altro di circa 6m2
la superficie totale del lastrico solare è di circa 105m2,dei quali 75m2 fungono pure come copertura dei piani sottostanti,e altri 30 m2 come prolungamenti di due tipici balconi esterni.
Tutti i piani sottostanti hanno gli stessi balconi,esterni di 25m2 e 6m2,uno sotto l'altro.,
Il terrazzo dell'attico ebbe20/30 anni fà) delle infiltrazioni sulla parte finale,( i 25m2 esterni del balcone aggettante,che infiltrando si manifestavano,però, confinati solo sul tetto del suo balcone aggettante(che risulta essere contemporaneamente copertura del mio terrazzodi25 m2 ugualmente anch'esso aggettante).
Dopo il rifacimento del lastrico solare, e "forse",in seguito altri interventi cautelativi o altre riparazioni localizzate e parziali,a spese del Proprietario dell'attico,non si è più verificata nessuna infiltrazione,in nessuna parte,da allora fino ad oggi(parliamo di 20/30 anni ?).
Nessuna perdita."mai"(anche prima del vecchio rifacimento) dal lastrico solare vero che copre gli appartamenti sottostanti
Oggi,senza NESSUN reclamo di danni subiti dai Condòmini sottostanti,veniamo a scoprire che si è deciso di rifare il lastrico solare,senza conoscerne però la motivazione.Forse una ristrutturazione anche di questo terrazzo,in corrispondenza di una megaristrutturazione in atto dell'appartamento del nuovo inquilino.Ma!!!chi dovra pagare i lavori,visto che da 20/30 anni ,fino ad ora,nessuno dei Condòmini sottostanti reclama per Danni in corso???
Domande:
1) si può dividere come responsabilità,la funzione di copertura dei 75m2 che coprono gli appartamenti,dai 25m2(+6m2)dei balconi a tutti gli effetti.
2)si potrebbero fisicamente fare riparazioni parziali funzionali,solo al balcone che ebbe perdite e non coinvolgere fisicamente(con rifacimenti) il resto del lastrico solare senza perdite.
3)se si!... ritengo che le spese per il restauro del solo balcone,siano tutte a carico del proprietario del balcone.
4)Se invece il restauro del balcone (che è il solo che perdeva) impone obbligatoriamente di fare una impermealizazione, per essere efficace,con continuità su tutto il terrazzo del 5°piano, chi paga le spese?Sempre ...1)tutto il Proprietario?perché il danno si generava dal suo balcone,ed è Lui che,oggi, senza reclami di Terzi ,ha deciso di fare questi lavori?o 2) le spese vanno divise tra Proprietario del balcone in toto per i m2 dei balconi a getto e i Condòmini sottostanti ,per il solo lastrico solare,coinvolti,però, solo per i 2/3(legge 1126C.C.).O pagano,ma mi sembra illogico tutto,balconi più lastrico nei 2/3 (per l'articolo 1126) tutti i Condòmini sottostanti?
A lume di logica mi aspetto che già(forse) la prima volta(all'epoca delle infiltrazioni)ed ancor più oggi in assenza di danni manifesti(essendo stato,allora, per di più il danno generato in una area di sua esclusiva proprietà),pur necessitando,eventualmente di lavori addizionali alla parte del lastrico solare sano,la spesa dell'opera dovrebbe essere tutta a carico del proprietario dell'attico.
Semplificando al massimo,in assenza di reclami dei Condòmini sottostanti,e la volontà del nuovo Inquilino di ristrutturare casa(lavori in atto),e visto che c'è,anche il terrazzo, che desidera rammodernare ,lo faccia pure ,ma Chidovrà pagare tutto ciò?
Spero di essere stato chiaro.Attendo una vostra risposta,eventualmente con riferimenti a sentenze similari recenti.
Saluti T. F.”
Consulenza legale i 08/03/2018
Per prima cosa occorre chiarire che i lavori di straordinaria manutenzione che interessano il condominio, e per i quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione ed in proporzione all’utilità che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti, devono necessariamente essere deliberati dall’assemblea condominiale, con criteri di calcolo della maggioranza necessaria differenti in base alla tipologia di lavoro da eseguire.

Per quanto riguarda, nello specifico, il lastrico solare, anche se questo viene utilizzato da un solo condomino, l'assemblea condominiale ex art. 1135 c.c. è tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria degli stessi, ripartendosi poi le spese di riparazione o di ricostruzione, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., per un terzo a carico del proprietario o di chi ha l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i restanti due terzi a carico dei condomini cui la terrazza serva da copertura.
Ciò in quanto il lastrico solare, per la parte apparente, e quindi per la superficie, costituisce oggetto dell'uso esclusivo di chi abbia il relativo diritto; per l’altra parte, per la parte strutturale sottostante, costituisce cosa comune, utile ad assicurare la copertura dell'edificio (Cassazione a Sezioni Unite n. 9449/2016).

L’art.1126 c.c., però, non si riferisce ad ogni intervento che interessi l’area.
Esso trova applicazione esclusivamente con riferimento agli interventi sulle componenti essenziali della struttura (ad es: pareti murarie ed impermeabilizzazione) che svolgono, quindi, la funzione di copertura e protezione del fabbricato, restando escluse dalla previsione del 1126 c.c. gli accessori che consentono o migliorano la praticabilità della superficie (ad es.: parapetti e pavimenti).
Alla manutenzione ordinaria e straordinaria di tali accessori è obbligato a provvedere il proprietario esclusivo, senza la partecipazione degli altri condomini, a meno che non sia necessario smantellarli per provvedere al rifacimento o alla riparazione del lastrico vero e proprio.

Ciò chiarito, appare dunque improbabile che il condomino stia sostenendo delle spese di cui poi vorrà richiedere il parziale rimborso agli altri proprietari degli appartamenti sottostanti, in quanto avrebbe dovuto discuterne in assemblea.

Di recente la Corte di Legittimità ha anche ribadito che il potere di deliberare sulle decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, e cioè degli elementi che hanno anche una funzione di copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), spetta solo ed esclusivamente all’assemblea di condominio, non rivestendo alcuna rilevanza la natura del diritto di uso esclusivo spettante a taluno dei condomini, che, invece, deve sostenere le spese di riparazione e manutenzione di quegli altri elementi (ad es. ringhiere e pavimento che non costituisca anche impermeabilizzazione) che servono non già alla copertura dell'edificio ma a soddisfare altre utilità del lastrico o di quella parte di esso di uso esclusivo (così Cass. civ. Ordinanza n. 19779/2017).

In definitiva, qualora si rendessero necessari dei lavori di straordinaria manutenzione sul lastrico solare ad uso esclusivo, è l’assemblea condominiale a dover approvare l’intervento con la maggioranza degli intervenuti alla seduta che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136 c.c.), e la spesa dovrà essere sostenuta per un terzo dal proprietario dell’attico e per 2/3 dai condomini, tutti, in base alle tabelle millesimali di proprietà.

Se invece il proprietario dell’attico sta effettuando dei lavori che non vanno ad incidere sugli elementi strutturali del lastrico, allora non sarà necessaria la preventiva approvazione dell’assemblea e la spesa dovrà essere sostenuta interamente da questi.

Infine bisogna ricordare che a mente dell’art. 1134 c.c. "Il condomino che ha fatto spese comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente".
Quindi, anche se è difficile da immaginare dal momento che i proprietari degli appartamenti sottostanti non hanno lamentato infiltrazioni, il proprietario dell’attico potrebbe essere intervenuto sul lastrico per risolvere un problema urgente.
Ma in questo caso questi dovrà dimostrare l'indifferibilità della spesa, e le circostanze che rendevano necessario provvedere senza ritardo, impedendogli di avvertire tempestivamente l'Amministratore e gli altri condomini (Cass. 4330/2012).

Al di fuori di questi casi e qualora il condomino non riesca a dimostrare l’indifferibilità e l’urgenza del lavoro, come più volte chiarito dalla Corte di Cassazione, al condomino non spetterà alcun rimborso delle spese sostenute per i lavori.


Corrado R. chiede
martedì 23/02/2016 - Lazio
“Buongiorno,
vorrei sapere se in base all'art 1134 cc ho diritto al rimborso spese sostenute per CTP e CTU nell'ambito di un ATP fatto autonomamente senza autorizzazione o approvazione del condominio, per indurre il costruttore a riparare il tetto di una palazzina in cui abito.
Premetto che il condominio è stato diffidato ad adempiere due volte e in corso di ATP coinvolto per ricevere autorizzazione per ispezionare il tetto. Nelle varie assemblee che hanno preceduto l'iniziativa personale il problema dell'infiltrazione è stato dibattuto a lungo ma senza prendere mai provvedimenti adeguati nonostante il sottoscritto abbia piu' volte chiesto per lettera di mettere in mora il costruttore.
In buona sostanza il condominio ha preferito sempre dare al costruttore la possibilità di intervenire anche in mancanza di risultati concreti piuttosto che diffidarlo ed obbligarlo a riparare seriamente il problema infiltrativo.”
Consulenza legale i 03/03/2016
L’art. 1134 c.c. descrive l’ipotesi in cui il condomino effettua opere per la salvaguardia della cosa comune senza previa autorizzazione dell'assemblea condominiale o dell’amministratore, precisando che colui che assume l’iniziativa non ha diritto al rimborso salvo che si tratti di spese urgenti.

Con "opere urgenti", devono intendersi quelle che, secondo il criterio del bonus pater familias, appaiono indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, danno alla cosa comune. In particolare, giurisprudenza di merito e di legittimità considerano urgenti quelle spese che, essendo impellenti, devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno.
Il riferimento è limitato esclusivamente alle spese (materiali) sostenute per le opere urgenti e non a quelle relative ad una qualsiasi iniziativa processuale da parte del condomino.

Nel caso di specie, avrebbe integrato il presupposto dell’art.1134 c.c. l’aver provveduto ad effettuare le opere di risanamento del tetto, incaricando un’ulteriore ditta edile, vista l’inerzia del condominio e del costruttore originario.

Diversamente, essendosi intrapresa un'azione processuale, non opera l’articolo in commento e pertanto le spese devono intendersi poste a carico del ricorrente.
Al fine di ottenere il rimborso delle spese processuali sostenute per l’accertamento tecnico preventivo sarà necessario spiegare apposita domanda nel successivo giudizio di merito (ove l’accertamento tecnico preventivo venga acquisito) nel quale verranno considerate come spese giudiziali, da porre, salva l’ipotesi di compensazione, a carico del soccombente (così Cass. Civ. del 15/02/2000, n. 1690).

Angela T. chiede
venerdì 23/11/2012 - Campania
“salve
abito in un appartamento sito al primo piano che affaccia interamente nel cortile del parco.Da qualche mese un tombino posto sotto le finestre delle mie camere da letto ha incominciato a fare un rumore fastidioso che ci disturba soprattutto di notte; ho chiesto all'amministratore di ripararlo ma mi è stato detto che non è possibile senza una perizia per stabilire la soglia di tollerabilità.Un anno fa inoltre da un giorno all'altro sono state tolte le plaffoniere dai lampioni del parco e messe nuove luci con il risultato che la mia casa è molto illuminata e di notte devo tapparmi dentro per contrastare la luce.Anche in questo caso le mie proteste non hanno sortito effetto.
Il ripristino delle plaffoniere e la riparazione del tombino non rientrano forse nella manutenzione ordinaria? Quali sono i miei diritti?”
Consulenza legale i 26/11/2012

La disposizione dell'art. 844 del c.c. disciplina l'ipotesi delle così dette immissioni, ovvero l'insieme di propagazioni di rumori, fumo, calore ed esalazioni, provenienti dal fondo del vicino che il proprietario del fondo confinante non può impedire a meno che non superino il livello di normale tollerabilità, soglia che deve essere misurata in base alle condizioni dei luoghi. La norma specifica poi che le esigenze della produzione devono essere contemperate con le ragioni della proprietà.

La disposizione di cui in analisi è applicabile anche negli edifici in condominio nell'ipotesi in cui l'utilizzo delle parti comuni avvenga in maniera tale da dar luogo ad immissioni moleste o dannose nella proprietà dei singoli condomini.

Nel caso in cui un condomino subisca immissioni moleste come quelle descritte nel quesito, le quali superino un livello ordinario e di normale tollerabilità, si potrà difendere con l'azione generale di risarcimento di cui all'art. 2043 del c.c. posta l'illiceità del fatto generatore del danno arrecato. Inoltre, si potrà ritenere applicabile il procedimento d'urgenza di cui all'art. 700 del c.p.c. per far cessare le immissioni prodotte dai rumori derivanti dal tombino e dall'eccessiva illuminazione delle nuove plafoniere, ritenute intollerabili ed arrecanti grave ed irreparabile pregiudizio al diritto alla salute dei condomini.

Infine, per ciò che concerne le spese condominiali è possibile distinguerle in ordinarie e straordinarie. Nella prima categoria rientrano la pulizia delle scale, ascensore, giardino, portineria, illuminazione delle parti comuni, vuotature fosse biologiche e pulizia degrassatori, riscaldamento centralizzato. Diversamente, sono straordinarie quelle spese relative al rifacimento del tetto e dei solai, tinteggiatura della facciata del palazzo. Quelle descritte nel quesito pertanto rientrano tra le spese ordinarie di manutenzione.


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