Dopo oltre dieci anni dalla riforma introdotta con la legge n. 220/2012, il legislatore torna a mettere mano alla disciplina del condominio. Il percorso, però, non è stato lineare: alla proposta iniziale più ambiziosa - A.C. 2692 - ha fatto seguito il suo ritiro e la presentazione di un nuovo testo, il DDL n. 1816, attualmente all'esame della Commissione Giustizia del Senato.
Si parla già di una "riforma-bis" del condominio, con un approccio più prudente e mirato rispetto al progetto originario. Il perché della revisione nasce da esigenze concrete: in oltre un decennio di applicazione della riforma del 2012 sono emerse diverse criticità operative.
Il nuovo disegno di legge punta a superarle con un cambio di prospettiva. Il condominio non viene più visto soltanto come un insieme di proprietà private e interessi economici, ma anche come un luogo di vita quotidiana, dove si intrecciano relazioni, esigenze pratiche e diritti dei cittadini.
La proposta A.C. 2692, presentata alla fine dello scorso anno, mirava a una vera e propria rivoluzione del settore. Tra le novità più rilevanti previste c'era l'obbligo di laurea (anche triennale) per diventare amministratore e l'iscrizione a un registro presso il MIMIT. Al contempo, era previsto l'obbligo di polizza assicurativa professionale e il deposito dei rendiconti alla Camera di Commercio. L'obiettivo era intuibile: ridurre il contenzioso civile e professionalizzare in modo deciso la figura dell'amministratore, allineandola agli standard europei.
Tuttavia, le critiche ricevute hanno portato al ritiro del testo. Il nuovo DDL 1816 abbandona le misure più rigide e adotta un approccio più graduale e soft.
Il fulcro della riforma attuale è l'introduzione della certificazione UNI 10801:2024, che diventa requisito obbligatorio per gli amministratori che gestiscono condomini con bilanci superiori a 100mila euro, oppure edifici con più di 50 unità immobiliari. Nell'obiettivo di garantire maggiore professionalità, trasparenza e uniformità nella gestione, questa norma tecnica definisce:
Si parla già di una "riforma-bis" del condominio, con un approccio più prudente e mirato rispetto al progetto originario. Il perché della revisione nasce da esigenze concrete: in oltre un decennio di applicazione della riforma del 2012 sono emerse diverse criticità operative.
Il nuovo disegno di legge punta a superarle con un cambio di prospettiva. Il condominio non viene più visto soltanto come un insieme di proprietà private e interessi economici, ma anche come un luogo di vita quotidiana, dove si intrecciano relazioni, esigenze pratiche e diritti dei cittadini.
La proposta A.C. 2692, presentata alla fine dello scorso anno, mirava a una vera e propria rivoluzione del settore. Tra le novità più rilevanti previste c'era l'obbligo di laurea (anche triennale) per diventare amministratore e l'iscrizione a un registro presso il MIMIT. Al contempo, era previsto l'obbligo di polizza assicurativa professionale e il deposito dei rendiconti alla Camera di Commercio. L'obiettivo era intuibile: ridurre il contenzioso civile e professionalizzare in modo deciso la figura dell'amministratore, allineandola agli standard europei.
Tuttavia, le critiche ricevute hanno portato al ritiro del testo. Il nuovo DDL 1816 abbandona le misure più rigide e adotta un approccio più graduale e soft.
Il fulcro della riforma attuale è l'introduzione della certificazione UNI 10801:2024, che diventa requisito obbligatorio per gli amministratori che gestiscono condomini con bilanci superiori a 100mila euro, oppure edifici con più di 50 unità immobiliari. Nell'obiettivo di garantire maggiore professionalità, trasparenza e uniformità nella gestione, questa norma tecnica definisce:
- competenze e conoscenze richieste;
- livelli di autonomia e responsabilità;
- standard qualitativi del servizio;
- procedure per la gestione della contabilità condominiale;
- linee guida per il trattamento dei dati personali.
Un'altra novità importante riguarda l'amministratore interno, che non può essere più "improvvisato". Infatti, con le nuove norme verrebbe eliminata la possibilità per un condomino di essere eletto dagli altri condomini dell'edificio, assumendo l'incarico senza rispettare gli obbligatori requisiti di formazione e aggiornamento. Anche chi è scelto all'interno dello stabile dovrà, quindi, essere adeguatamente qualificato.
Inoltre, il citato DDL rafforza gli obblighi di trasparenza e le possibilità di controllo costante da parte dei condomini sulla gestione economica. Infatti, l'amministratore dovrà pubblicare online l'estratto conto condominiale, entro 30 giorni dalla fine di ogni trimestre. Il mancato rispetto di questo obbligo potrà portare alla revoca dell'incarico.
Un altro punto rilevante riguarda la responsabilità dell'amministratore. Infatti, il nuovo disegno di legge prevede che il professionista non sia responsabile (civilmente, penalmente e amministrativamente), se il suo inadempimento deriva dalla morosità dei condomini. Sarà esonerato a patto, però, che dimostri di aver agito per recuperare i crediti. In breve, viene riconosciuto che il buon operato del professionista può essere ostacolato da fattori esterni non controllabili.
In merito al lasso temporale dell'incarico, il suddetto DDL rimarca che l'incarico del professionista ha durata annuale e si rinnova automaticamente, salvo revoca o dimissioni. Alla cessazione, l'amministratore deve effettuare il passaggio di consegne entro 30 giorni. Ma deve comunque gestire le attività urgenti, con diritto a un compenso proporzionato.
Inoltre, viene stabilito che l'autorità giudiziaria possa intervenire per la nomina dell'amministratore anche su ricorso di quello dimissionario, indipendentemente dal numero dei condomini.
Ad ogni modo, il compenso dell'amministratore deve essere da lui indicato, in modo analitico e al momento dell'accettazione. In caso contrario, la nomina sarà annullabile. Tale compenso resta valido anche per i rinnovi automatici, fino ad adozione di diversa eventuale delibera assembleare.
Non solo. Sul fronte fiscale, si prevede altresì la detraibilità del compenso dell'amministratore, relativamente all'unità immobiliare adibita ad abitazione principale, per un importo non superiore a 500 euro per ciascuna annualità.
Ricapitolando, rispetto alla proposta originaria, vero è che la riforma in discussione è meno "rivoluzionaria", ma introduce comunque cambiamenti di indubbio rilievo come la maggior trasparenza nella gestione, la maggiore qualificazione professionale (tramite certificazione), le tutele tutele più chiare per gli amministratori e i controlli più semplici per i condomini.
In conclusione, il legislatore sembra aver scelto una strada intermedia: migliorare il sistema senza stravolgerlo, intervenendo sui punti più critici emersi nella pratica quotidiana degli ultimi anni. In altre parole, la riforma del condominio 2026, nella versione del DDL 1816, rappresenta un passo evolutivo più che una rivoluzione.
Se, da un lato, abbandona le misure più severe di cui alla proposta precedente, dall'altro introduce, però, strumenti concreti per aumentare trasparenza, professionalità e responsabilità nella gestione condominiale. Resta ora da vedere quale sarà l'esito dell'iter parlamentare e se il testo subirà ulteriori modifiche prima dell'approvazione definitiva.
Inoltre, il citato DDL rafforza gli obblighi di trasparenza e le possibilità di controllo costante da parte dei condomini sulla gestione economica. Infatti, l'amministratore dovrà pubblicare online l'estratto conto condominiale, entro 30 giorni dalla fine di ogni trimestre. Il mancato rispetto di questo obbligo potrà portare alla revoca dell'incarico.
Un altro punto rilevante riguarda la responsabilità dell'amministratore. Infatti, il nuovo disegno di legge prevede che il professionista non sia responsabile (civilmente, penalmente e amministrativamente), se il suo inadempimento deriva dalla morosità dei condomini. Sarà esonerato a patto, però, che dimostri di aver agito per recuperare i crediti. In breve, viene riconosciuto che il buon operato del professionista può essere ostacolato da fattori esterni non controllabili.
In merito al lasso temporale dell'incarico, il suddetto DDL rimarca che l'incarico del professionista ha durata annuale e si rinnova automaticamente, salvo revoca o dimissioni. Alla cessazione, l'amministratore deve effettuare il passaggio di consegne entro 30 giorni. Ma deve comunque gestire le attività urgenti, con diritto a un compenso proporzionato.
Inoltre, viene stabilito che l'autorità giudiziaria possa intervenire per la nomina dell'amministratore anche su ricorso di quello dimissionario, indipendentemente dal numero dei condomini.
Ad ogni modo, il compenso dell'amministratore deve essere da lui indicato, in modo analitico e al momento dell'accettazione. In caso contrario, la nomina sarà annullabile. Tale compenso resta valido anche per i rinnovi automatici, fino ad adozione di diversa eventuale delibera assembleare.
Non solo. Sul fronte fiscale, si prevede altresì la detraibilità del compenso dell'amministratore, relativamente all'unità immobiliare adibita ad abitazione principale, per un importo non superiore a 500 euro per ciascuna annualità.
Ricapitolando, rispetto alla proposta originaria, vero è che la riforma in discussione è meno "rivoluzionaria", ma introduce comunque cambiamenti di indubbio rilievo come la maggior trasparenza nella gestione, la maggiore qualificazione professionale (tramite certificazione), le tutele tutele più chiare per gli amministratori e i controlli più semplici per i condomini.
In conclusione, il legislatore sembra aver scelto una strada intermedia: migliorare il sistema senza stravolgerlo, intervenendo sui punti più critici emersi nella pratica quotidiana degli ultimi anni. In altre parole, la riforma del condominio 2026, nella versione del DDL 1816, rappresenta un passo evolutivo più che una rivoluzione.
Se, da un lato, abbandona le misure più severe di cui alla proposta precedente, dall'altro introduce, però, strumenti concreti per aumentare trasparenza, professionalità e responsabilità nella gestione condominiale. Resta ora da vedere quale sarà l'esito dell'iter parlamentare e se il testo subirà ulteriori modifiche prima dell'approvazione definitiva.
