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Articolo 66 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

(R.D. 30 marzo 1942, n.318)

Dispositivo dell'art. 66 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perchè non ritualmente convocati.
L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 66 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Giorgio B. chiede
martedì 27/03/2018 - Lazio
“Sto preparandomi, come presidente di assemblea condominiale, per una delicata riunione. Nel mio archivio, fra numerosi argomenti memorizzati, non riesco più a trovare i riferimenti alla prescrizione, per l'assemblea, di demandare ad altri condomini, incombenze o compiti di pertinenza dell'amministratore.
Ringrazio sperando in un vostro aiuto.”
Consulenza legale i 02/04/2018

Il ruolo che viene dato all’amministratore di condominio dal nostro legislatore, è principalmente di organo esecutivo della governance dello stabile. Esso è chiamato in prima battuta a dare attuazione a quanto deciso dalla assemblea condominiale, la quale, tra le altre cose di sua competenza, decide a quale impresa affidare un determinato servizio: ad esempio il giardinaggio. Sarà poi l’amministratore a stipulare in nome e per conto del condominio il contratto con la ditta fornitrice scelta dai condomini in assemblea.

Non vi è alcuna norma che vieti ai proprietari di affidare la gestione o la manutenzione di un servizio direttamente ad un condomino; in tale caso l’amministratore non potrà fare altro che prendere atto della scelta fatta, mettendo a bilancio del condominio gli eventuali costi del servizio come un qualsiasi altro fornitore.

I proprietari, sempre nel contesto assembleare, se non sodisfatti del lavoro svolto dal condomino, potranno scegliere di affidare la gestione del servizio o ad un altro condomino che si propone, o ad una impresa esterna, come avviene per qualsiasi fornitore che non svolge adeguatamente il suo lavoro. Anche in questo caso il compito dell’amministratore sarà quello di dare corso alle decisioni prese dai proprietari, sottoscrivendo i contratti di fornitura che si rendessero eventualmente necessari.

Non esiste alcuna norma di legge che impone all’amministratore una stretta vigilanza sull’operato dei fornitori del condominio e su come viene svolto il lavoro, siano essi ditte esterne o i condomini stessi. Anche se un tale obbligo fosse previsto in un regolamento condominiale, esso non può essere spinto fino a pretendere da un amministratore una vigilanza puntuale, precisa e particolareggiata dei fornitori del condominio; una tale pretesa da parte dei condomini andrebbe oltre le funzioni dell’amministratore, il quale rimane principalmente un rappresentante della compagine condominiale e un organo amministrativo del condominio. L’amministratore professionista infatti non è un abitante dello stabile, e ha solitamente anche altri palazzi da amministrare.
Al contrario proprio in quanto abitante, deve essere il condomino il soggetto meglio deputato a vigilare sull’ operato e sulla qualità dei lavori svolti da soggetti chiamati a eseguire determinati servizi nel palazzo: siano essi ditte esterne o i condomini stessi.

Tale funzione di vigilanza del condomino e di collaborazione con l’amministratore è tra l’altro agevolata da specifici strumenti previsti dalla legislazione condominiale: ed in particolare dall’art 66 disp. att. del c.c. Tale articolo permette infatti all’amministratore di convocare una assemblea straordinaria, quando questi lo ritiene necessario, oppure quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentano almeno 1/6 del valore dell’edificio. Quando la richiesta di riunire l’assemblea proviene dagli stessi condomini, se l’amministratore non provvede a convocarla entro 10 giorni dalla richiesta, la riunione assembleare potrà essere convocata dagli stessi richiedenti.

La norma appena citata, entra molto in gioco nel momento in cui si ritiene che un determinato fornitore non svolga adeguatamente il proprio lavoro. Il condomino scontento potrà infatti fare presente il suo disagio all’amministratore, sollecitando il suo potere di convocare una assemblea straordinaria; in alternativa, nel caso in cui i condomini abbiano i requisiti richiesti dall’art 66 disp.att. che si sono poco sopra indicati, potranno avanzare all’amministratore una richiesta formale e scritta di convocazione della assemblea, alla quale lo stesso è obbligato a dare corso.

Tra gli argomenti all’ordine del giorno dell’assemblea straordinaria così convocata, dovrà essere inserita la discussione sul servizio condominiale di cui ci si ritiene insoddisfatti; in tal modo il giorno della riunione si potrà decidere con le maggioranze previste dall’ art 1136 del c.c. se cambiare o meno la ditta fornitrice o affidare ad una impresa professionista un servizio svolto da un condomino.

Anche il comportamento tenuto da un condomino responsabile di ritirare la posta diretta al condominio non può essere stigmatizzato: esso rientra in una logica di collaborazione che deve sempre sussistere tra amministratore e compagine condominiale.
Diversa sarebbe la valutazione da farsi, se il condomino responsabile sottraesse la corrispondenza destinata al condominio, non consegnandola all’amministratore, o impedendo che la stessa venga a conoscenza della compagine condominiale. Il proprietario che tenesse condotte di questo tipo, potrebbe, infatti, andare incontro a responsabilità civili e penali.


Roberto C. chiede
giovedì 19/10/2017 - Lombardia
“Buongiorno,
sono un condomino in una struttura condominiale costituita da due edifici, uno parallelo all’altro , ognuno costituito da 4 unità abitative per un totale quindi di 8 unità. I due edifici sono separati da un corsello per accedere alle singole unità abitative, con i box nella parte sottostante interrata. In primavera abbiamo cambiato l’amministratore dopo circa 10 anni. Il nuovo amministratore ha indetto un’assemblea straordinaria, presso l’oratorio di un comune limitrofo in data 6 luglio 2017. Generalmente nella seconda metà di settembre veniva indetta l’annuale assemblea ordinaria. Premetto che io sono in pessimi rapporti con i restanti condomini a seguito di un rifiuto coalizzato e ingiustificato del recupero del sottotetto sopra il mio appartamento.
Nella mattina del 27-10-2017, mentre uscivo dalla mia unità abitativa, un condomino nel suo giardino in presenza di un secondo condomino mi chiede se ho ricevuto una mail con la convocazione dell’assemblea, io gli rispondo che non ho ricevuto nessuna mail. A quel punto mi dice che l’assemblea è organizzata nella sua taverna nella data del 03-10-2017 alle ore 18.30.
Nei successivi giorni io non ricevo nessuna comunicazione ne via mail ne via raccomandata da parte dell’amministratore.
Alla sera del 03-10-2017 probabilmente l’assemblea si è tenuta dato che l’auto dell’amministratore era nel parcheggio adiacente il condominio.
Il giorno successivo sempre lo stesso precedente condomino, mi ferma e mi dice che: dato che io non sono andato all’assemblea mi chiede di poter entrare nel giardino di mia proprietà dove è posizionato un pozzetto di scarico per risolvere un possibile problema di intasamento della rete di scarico delle cucine.
Mi chiedo:
1) Il precedente amministratore inviava mail e raccomandata con doppia data per la convocazione dell’assemblea, è lecito che una assemblea venga convocata da un condomino nella sua abitazione e non dall’amministratore?
2) Non abbiamo un regolamento condominiale, un eventuale regolamento condominiale per una struttura di 8 unità di quanti millesimi ha bisogno per essere approvato?
3) Sino a quando io mi posso rifiutare di dare accesso alla mia proprietà per risolvere problematiche varie: accesso al pozzetto, accesso al sottotetto che è solo dalla mia proprietà, da parte degli altri condomini del mio stabile (totale quindi 4) in assenza di una servitù di passaggio esplicitamente scritta nel contratto di compravendita.
Grazie delle risposte”
Consulenza legale i 03/11/2017
Il primo problema che si richiede di affrontare è quello relativo alle corrette modalità per convocare una assemblea condominiale.

Va intanto precisato che, nei condominii in cui è presente, la convocazione dell’assemblea è atto proprio dell’amministratore (salvo alcune ipotesi di autoconvocazione), mentre nei condominii senza amministratore o con amministratore decaduto per perdita dei requisiti di onorabilità, è atto esercitabile da tutti i condòmini.

Nel caso che ci occupa sembra di capire che un amministratore, seppure di nuova nomina, vi sia, e pertanto si risponderà alla domanda posta considerando che il condominio sia gestito da un amministratore esterno.

In tale ipotesi l’avviso di convocazione dell’assemblea dovrà necessariamente presentarsi quale documento da tale figura redatto, con un contenuto predeterminato dalla stessa legge, e precisamente dall’art. 66 disp. Att. C.c., nonché dall’art. 1117 ter c.c. per l’ipotesi specifica in cui oggetto di delibera siano modificazioni alle destinazioni d’uso.

Per quanto concerne invece le modalità di comunicazione, un chiaro e preciso riferimento normativo si rinviene nell’art. 66 co. 3 disp. Att. C.c., il quale dispone che l’avviso di convocazione deve essere comunicato agli aventi diritto a partecipare all’assemblea almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima adunanza.
In giurisprudenza sono state perfino affrontate delle problematiche relative al puntuale rispetto e conteggio di questo termine, e la stessa Corte di Cassazione ha specificato che, avendo ciascun condomino il diritto di intervenire all’assemblea e di essere messo in condizione di poterlo fare, l’avviso di convocazione, in quanto avente natura giuridica di atto unilaterale recettizio, deve essere non solo inviato, ma anche ricevuto entro il termine previsto dalla legge (in tal senso possono citarsi Cass. n. 5769 del 1985, che ribadisce un indirizzo già espresso da Cass. n. 2050 del 1975 e da Cass. n. 2368 del 1970; Cass. 26 settembre 2013 n. 22047).

Trattasi, inoltre, di un atto a forma vincolata, e ciò in quanto le forme previste dall’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. devono essere considerate tassative (cfr. in tal senso Trib. Genova 23 ottobre 2014 n. 3350).
Tale norma, infatti, prevede quali necessarie forme di comunicazione:
a) posta raccomandata (è indifferente la presenza o meno dell’avviso di ricevimento);
b) posta elettronica certificata (è fondamentale che la comunicazione avvenga tra due indirizzi p.e.c.);
c) fax;
d) consegna a mano (è indispensabile la firma del destinatario per attestazione di consegna).

Quanto al luogo di riunione, la giurisprudenza, chiamata a pronunciarsi sull’argomento (si veda App. di Firenze 6 settembre 2005 n. 1249), si è limitata ad affermare che l’assemblea condominiale deve tenersi nello stesso comune in cui è ubicato l’immobile, argomentando ciò sulla base del criterio di ragionevolezza (sarebbe irragionevole pretendere che i condomini siano costretti a spostarsi in un diverso comune).

Si ritiene utile, tuttavia, evidenziare che sempre l’art. 66 disp. Att. C.c. prevede una ipotesi residuale in cui, pur in presenza di un amministratore in carica, l’assemblea di condominio possa essere convocata direttamente dai condomini; si tratta del caso in cui due condomini, che rappresentino un sesto del valore dell’edificio, abbiano richiesto all’amministratore di convocare l’assemblea e quest’ultimo, decorsi dieci giorni dalla richiesta, non vi abbia provveduto.
In tale ipotesi la norma riconosce ai singoli condomini il potere di provvedere direttamente alla convocazione dell’assemblea, ma ciò non esclude che debbano pur sempre rispettarsi le forme tassative di convocazione dalla medesima norma previste (ciò potrebbe dare una spiegazione del comportamento tenuto dai due condomini nella mattinata del 27.10.2017, i quali davano comunicazione verbale della assemblea condominiale convocata per il giorno 03.10.2017, ore 18.30, nella taverna di uno di essi, comunicazione senza alcun dubbio invalida e priva di alcuna valenza giuridica).

Da quanto detto ne consegue che, non sussistendo nel caso di specie neppure una minima parvenza di regolarità e rispetto circa le forme da adottare per la convocazione assembleare, qualunque delibera adottata in quella sede sarà da ritenere annullabile ex art. 66 comma 3 ultima parte disp. Att. C.c.

Dispone tale norma, infatti, che l’omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, rende la deliberazione assembleare annullabile ex art. 1137 c.c. e che l‘istanza di annullamento può essere proposta dai dissenzienti o da coloro che siano risultati assenti perché non ritualmente convocati.
Nel caso precipuo degli assenti, il termine previsto di 30 gg. per impugnare la delibera si farà decorrere dalla comunicazione del verbale; ciò significa che, fin quando il relativo verbale non venga fatto formalmente entrare nella sfera di conoscibilità del condomino assente, il relativo termine di 30 gg. non potrà in alcun modo decorrere.
L’omessa impugnazione sana ogni vizio e consente di affermare che la delibera sia divenuta inoppugnabile.

Passando adesso a trattare della adozione del regolamento condominiale, va detto innanzitutto che trattasi della deliberazione con la quale l’assemblea dota il condominio del proprio statuto e che la sua adozione è obbligatoria nei condominii con più di dieci partecipanti.

In ordine ai requisiti richiesti dalla legge per la sua approvazione, il riferimento normativo lo si rinviene nell’art. 1138 c.c., il quale dispone espressamente che il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Ciò vale, però, finché il suo contenuto non esorbiti dal contenuto indicato dall’art. 1138 c.c., ossia finché non vengano in alcun modo menomati i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, né vengano in alcun modo derogate le disposizioni analiticamente citate dal medesimo art. 1138 c.c.

A questo punto rimane da chiarire il dubbio circa la legittimità o meno della pretesa avanzata dagli altri condomini di accedere alla proprietà esclusiva di uno dei condomini per effettuare delle ispezioni e/o controlli su parti di impianti a servizio dell’intero edificio (ci si riferisce al pozzetto posizionato nel proprio giardino ove si raccolgono le reti di scarico delle cucine, nonchè al sottotetto a cui si può accedere solo dal proprio appartamento).

A tal riguardo si ritiene che, pur in assenza di una espressa costituzione di servitù, contenuta nell’atto di acquisto dell’immobile, debba comunque consentirsi agli altri condomini l’esercizio del preteso diritto, e ciò in quanto una servitù sarà comunque da ritenere sussistente per destinazione del padre di famiglia.

Infatti, ai fini della configurazione di tale modalità di acquisto del diritto reale occorre la sua apparenza e cioè l’esistenza di segni visibili rivelatori dell’esistenza della servitù (può essere tale, oltre allo stato dei luoghi, anche una planimetria o lo stesso progetto dell’edificio).

La sua costituzione presuppone che l’originario unico proprietario abbia posto in essere tra due fondi o due parti dello stesso fondo a lui appartenenti una situazione soggettiva di subordinazione o servizio, corrispondente al contenuto di una servitù, situazione che non rileva come tale finché i fondi siano nella titolarità dell’unico soggetto proprietario (in base al principio nemini res sua servit. Nel nostro caso è chiaro che il riferimento deve intendersi fatto alle diverse parti dell’edificio condominiale).

Nel momento in cui i due fondi o le due parti del fondo vengono divise, ossia vengono ad appartenere a diversi soggetti, proprietari ciascuno di una parte, tale situazione soggettiva si pone di per sé come fatto costitutivo di una servitù, avente contenuto corrispondente all’utilità già garantita di fatto a uno dei due fondi o delle due parti dello stesso fondo.

La costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia non si ricollega, quindi, ad una specifica manifestazione di volontà diretta al sorgere della servitù (quale potrebbe essere la sua specifica previsione nell’atto di compravendita del singolo appartamento), bensì ad un comportamento costitutivo od omissivo dell’originario proprietario, da cui sia derivata una situazione di fatto corrispondente al contenuto della servitù.

Ciò che si richiede per il suo insorgere è soltanto che non risulti una espressa volontà contraria del proprietario dei fondi al momento della loro separazione; difatti il c.d. silentium si configura come elemento della fattispecie costitutiva.

Una contraria manifestazione di volontà può essere contenuta in una specifica clausola negoziale, con cui si esclude espressamente il sorgere della servitù, ovvero può essere desunta indirettamente da altra clausola, il cui contenuto sia incompatibile con la volontà di lasciare immutata la situazione di fatto che verrebbe a determinare la nascita della servitù.

In assenza di ciò, si dovrà riconoscere la sussistenza di un tale tipo di servitù, trovando conseguentemente applicazione la norma di cui all’art. 1064 c.c., rubricata proprio “Estensione del diritto di servitù”, la quale, dopo aver genericamente precisato che il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne, riconosce al titolare della servitù il diritto di passare per il fondo servente per esercitare la servitù di cui è titolare.