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Articolo 1129 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 27/03/2024]

Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore

Dispositivo dell'art. 1129 Codice Civile

(1)Quando i condomini sono più di otto(2), se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario(3).

Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata(4).

L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato(5).

L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.

In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio(6); ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi(7).

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso(8), anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.

L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata(9). L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina(10) oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità(11):

  1. 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  2. 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
  3. 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
  4. 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
  5. 5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  6. 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  7. 7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
  8. 8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV [1703 ss.].

Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica.

Note

(1) Articolo così modificato con legge 11 dicembre 2012 n. 220.

L'articolo precedente disponeva:
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore [1106]. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore dura in carica un anno (2) e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità [disp. att. 64]. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro [1138; disp. att. 71].
(2) La riforma del 2012 ha aumentato il numero minimo di condomini necessario affinché si configuri l'obbligatorietà della nomina dell'amministratore. Si ritiene, peraltro, che tale nomina possa essere richiesta da un condomino anche quando i condomini siano inferiori al numero minimo.
(3) Se alla scadenza dell'anno non si provvede alla nomina di un nuovo amministratore, e si consente che il precedente continui ad esercitare le sue funzioni, questi conserva i propri poteri finché non viene sostituito, in virtù di una tacita conferma.
(4) La nuova normativa presuppone che la figura dell'amministratore si professionalizzi, pertanto prevede anche l'ipotesi in cui l'amministrazione del condominio sia affidata a una persona giuridica.
(5) Naturalmente il premio della polizza grava interamente sull'amministratore, che è unico beneficiario dell'assicurazione. Essa costituisce solo una forma di garanzia per i condomini.
(6) Salutata con favore da molti, la nuova disposizione impone finalmente all'amministratore di condominio di utilizzare un conto corrente per la gestione del denaro. Ciò rende del tutto trasparente la sua gestione dell'attività amministrativa, rendendo semplice per i condomini verificare periodicamente le entrate e le uscite del condominio.
(7) Altra norma attesa, che positivizza un orientamento giurisprudenziale consolidato, è quella che impone all'amministratore uscente di restituire tutto ciò in suo possesso relativo alla gestione del condominio: la mancata consegna della documentazione condominiale è stata, infatti, oggetto di numerose controversie giudiziali.
(8) La nuova disposizione non intende modificare il termine prescrizionale per il pagamento delle spese condominiali, ma solo imporre all'amministratore di agire con solerzia nei confronti dei condomini morosi. La sua negligenza in tal senso è punibile con la revoca dell'incarico (v. 1130 c.c.).
(9) La riforma 2012 ha esteso la durata dell'incarico, di fatto, a due anni.
(10) Quindi, da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (v. secondo comma dell'art. 1136 del c.c.).
(11) Si tratta di un elenco non esaustivo.

Ratio Legis

L'articolo in commento è interamente dedicato alla figura dell'amministratore del condominio, in particolare alla sua nomina e revoca, nonché agli adempimenti principali cui è tenuto. La riforma del 2012 ha mutato profondamente la norma originaria del '42, facendo tesoro degli insegnamenti dottrinali e giurisprudenziali degli ultimi decenni.

Spiegazione dell'art. 1129 Codice Civile

Nomina obbligatoria dell'amministratore del condominio. Diritto al compenso

Allo scopo di rendere pronta ed organica l'amministrazione, quando i condomini in un edificio sono più di otto, l'ordinamento giuridico prescrive la nomina di un amministratore da parte dell'assemblea dei condomini. Tale nomina è obbligatoria e ad essa provvede l'Autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini, se dall'assemblea non è curata, il che prova che la funzione dell'amministratore non si esaurisce nella figura del mandatario delle parti e da essa va tenuta distinta.

L'amministratore dura in carica un anno, ma può essere revocato in qualunque tempo. Scaduto l’ anno, se i condomini non abbiano proceduto alla nomina di altro amministratore ed abbiano viceversa mantenuto i poteri al precedente, egli deve ritenersi riconfermato.

La carica può essere ricoperta tanto da uno dei condomini, quanto da un estraneo.

Per il compito assolto spetta, ove non sia diversamente stabilito, un compenso. Il nuovo legislatore ha omesso nell'art. 1129 di dire che l'amministratore presta di regola la sua opera gratuitamente, come si leggeva nell'art. 16 del R.D.L. 15 gennaio 193.1 n. 56; tuttavia il dubbio che la gratuità sia da presumersi può nascere per l'art. 323 che fra i compiti dell'assemblea ricomprende quello di fissare 11 eventuale retribuzione dell'amministratore, con formula analoga a quella dell'art. 23 lettera b) del R.D.L. citato.

Le deliberazioni di nomina o di revoca dell'amministratore sono opportunamente annotate in apposito registro, in modo che anche i terzi interessati possano facilmente averne scienza.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

531 Nell'art. 1128 del c.c., che regola il caso di perimento totale o parziale dell'edificio, è riprodotto con lievi varianti l'art. 15 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934. In forma più sintetica che negli articoli 17 e 18 del menzionato decreto-legge sono determinate (art. 1130 del c.c.) le attribuzioni dell'amministratore. Esse riguardano precisamente: l'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea e l'osservanza del regolamento di comunione; la disciplina dell'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune; la riscossione dei contributi e l'erogazione delle spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per i servizi suddetti; il compimento degli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni dell'edificio. Integrando la norma dell'art. 16, secondo comma, del R. decreto-legge 15 gennaio 1934 sulla obbligatorietà della nomina di un amministratore quando il numero dei condomini è superiore a quattro, ho demandato all'autorità giudiziaria tale nomina, su ricorso di uno o più condomini, se non provvede l'assemblea (art. 1129 del c.c., primo comma). Ho poi regolato casi in cui l'amministratore, su ricorso di ciascun condomino, può essere revocato dall'autorità giudiziaria. La revoca può essere pronunciata: se per due anni l'amministratore non ha reso conto della sua gestione; se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità; se, essendogli stato notificato un atto o provvedimento che esorbita dalle sue attribuzioni, non ne abbia dato senza indugio notizia all'assemblea dei condomini (art. 1129, terzo comma). Nel riprodurre le disposizioni dell'art. 20 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934 circa la rappresentanza dei condomini, ho sostituito alla formula del secondo comma una formula che amplia l'ambito della rappresentanza conferita all'amministratore nelle liti promosse contro i partecipanti (art. 1131 del c.c., secondo comma). La rappresentanza passiva è infatti estesa a qualunque azione proposta contro i condomini, e pertanto anche alle azioni di carattere reale, purché si riferiscano alle parti comuni dell'edificio. Ho mantenuto (art. 1132 del c.c., primo comma) la disposizione dell'art. 21 del decreto-legge su indicato, che consente ai condomini dissenzienti, nelle deliberazioni relative alle liti, di separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze delle liti stesse per il caso di soccombenza; ma, poiché la separazione di responsabilità non opera nei rapporti esterni, ma soltanto nei rapporti interni, ho riconosciuto al condomino che ha separato la propria responsabilità, il diritto di rivalsa per tutto ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa nel giudizio (art. 1132, secondo comma). Può darsi però che l'esito della lite sia favorevole al condominio e il condomino dissenziente ne tragga vantaggio; in tal caso, se non è possibile ripetere dalla parte soccombente le spese del giudizio, è giusto che egli concorra in queste nei limiti del vantaggio che gli deriva, poiché altrimenti il vantaggio sarebbe da lui realizzato ad esclusivo carico degli altri partecipanti alla comunione (stesso articolo, terzo comma). Ho conservato (art. 1133 del c.c.) la facoltà del condomino, ammessa dall'art. 19 del decreto medesimo, di ricorrere all'assemblea contro i provvedimenti dell'amministratore, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria contro le deliberazioni dell'assemblea nei casi in cui l'impugnativa è ammessa. Ho infine circoscritto, al fine d'impedire dannose interferenze nell'amministrazione, il diritto di rimborso delle spese che il condomino abbia fatte per le cose comuni senza l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, riconoscendo tale diritto nel solo caso che la spesa abbia carattere di urgenza (art. 1134 del c.c.).

Massime relative all'art. 1129 Codice Civile

Cass. civ. n. 5319/2023

La richiesta di convocazione dell'assemblea condominiale può provenire da due condòmini, che rappresentino un sesto del valore dell'edifico, e non richiede alcuna forma solenne, ex art. 66disp.att.c.c. art. 66 disp. att. c.c., essendo sufficiente che giunga presso l'indirizzo indicato dall'amministratore al momento dell'accettazione dell'incarico ovvero presso l'indirizzo affisso sul luogo di accesso al condominio, il quale non coincide necessariamente con la residenza o il domicilio.

Cass. civ. n. 12927/2022

Al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell'art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto.

Cass. civ. n. 11717/2021

In tema di condominio negli edifici, l'amministratore nominato dal tribunale ex art. 1129 c.c., in sostituzione dell'assemblea che non vi provvede, sebbene non rivesta la qualità di ausiliario del giudice ma instauri, con i condomini, un rapporto di mandato, non può essere equiparato all'amministratore nominato dall'assemblea, in quanto la sua nomina non trova fondamento in un atto fiduciario dei condomini ma nell'esigenza di ovviare all'inerzia del condominio ed è finalizzata al mero compimento degli atti o dell'attività non compiuta; pertanto, il termine di un anno previsto dall'art.1129 c.c. non costituisce il limite minimo di durata del suo incarico ma piuttosto il limite massimo di durata dell'ufficio, il quale può cessare anche prima se vengono meno le ragioni presiedenti la nomina (nella specie, per l'avvenuta nomina dell'amministratore fiduciario), restando applicabile, ai fini della determinazione del compenso, l'art.1709 c.c. (Rigetta, CORTE D'APPELLO MESSINA, 10/04/2018).

Cass. civ. n. 7874/2021

L'amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall'assemblea prima della scadenza del termine previsto nell'atto di nomina, ha diritto, oltre al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, anche al risarcimento dei danni, in applicazione dell'art. 1725, comma 1, c.c., salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico.

Cass. civ. n. 25682/2020

Avverso il decreto con il quale la Corte d'appello, nel decidere sull'istanza di modifica o revoca del decreto in tema di revoca di un amministratore di condominio, condanna una parte al pagamento delle spese è ammissibile il ricorso per cassazione, in applicazione del criterio generale della soccombenza, il quale si riferisce ad ogni tipo di processo senza distinzioni di natura e di rito e, pertanto, anche al procedimento camerale azionato in base agli artt. 1129, comma 11, c.c. e 64 disp. att. c.c.

Cass. civ. n. 4696/2020

Il procedimento di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio riveste carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, ed è ispirato dall'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell'amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore. Tali essendo le caratteristiche del giudizio, non è pertanto ammissibile, in esso, l'intervento adesivo del condominio ovvero di altri condomini rispetto a quello istante, uniche parti legittimate a parteciparvi e contraddirvi essendo il ricorrente e l'amministratore, con la conseguenza che gli effetti del regolamento delle spese ex art. 91 c.p.c. devono esaurirsi nel rapporto tra costoro.

Cass. civ. n. 7699/2019

In tema di condominio negli edifici, nei casi di revoca od annullamento della delibera di nomina dell'amministratore, e tanto più in mancanza di una dichiarazione d'invalidità della medesima delibera, lo stesso amministratore continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, ben potendo egli conferire procura ad un difensore al fine della costituzione in giudizio, sul presupposto della presunzione di conformità alla volontà dei condomini e dell'interesse del condominio alla continuità dell'amministrazione. L'accertamento della legittimazione di tale amministratore è rimesso al controllo d'ufficio del giudice e non è soggetto ad eccezione di parte perché inerente alla regolare instaurazione del rapporto processuale. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto valida la procura alle liti rilasciata, con riferimento ad un ricorso per decreto ingiuntivo, dall'amministratore di un condominio, nonostante la sua nomina fosse stata contestata per violazione dell'art. 1129, comma 13, c.c.). (Rigetta, CORTE D'APPELLO TORINO, 30/06/2017)

Cass. civ. n. 12120/2018

La "perpetuatio" di poteri in capo all'amministratore di condominio uscente, dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c. o per dimissioni, fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta "perpetuatio" all'interesse ed alla volontà dei condomini, non trova applicazione quando risulti, viceversa, una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell'assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore cessato dall'incarico.

Cass. civ. n. 21966/2017

In tema di condominio negli edifici, l'amministratore nominato dal tribunale ex art. 1129, comma 1, c.c., in sostituzione dell'assemblea che non vi provvede, non riveste la qualità di ausiliario del giudice né muta la propria posizione rispetto ai condomini, con i quali instaura, benché designato dall'autorità giudiziaria, un rapporto di mandato: in conseguenza, lo stesso deve rendere conto del proprio operato soltanto all'assemblea e la determinazione del suo compenso rimane regolata dall'art. 1709 c.c.. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva ritenuto legittima la deliberazione assembleare di approvazione, tra le voci del rendiconto consuntivo, del compenso in favore dell'amministratore nominato dal tribunale).

Cass. civ. n. 454/2017

Il provvedimento camerale di revoca dell’amministratore del condominio ha efficacia, ex art. 741 c.p.c., dalla data dell'inutile spirare del termine per il reclamo avverso di esso, sì che gli atti compiuti dall'amministratore anteriormente al momento in cui tale revoca diviene efficace non sono viziati da alcuna automatica invalidità, continuando a produrre effetti e ad essere giuridicamente vincolanti nei confronti del condominio.

Cass. civ. n. 2242/2016

La nomina dell'amministratore del condominio è soggetta all'applicazione dell'art. 1392 c.c., sicché, salvo siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura di conferimento del potere di rappresentanza può essere verbale o tacita, e può risultare, indipendentemente dalla formale investitura assembleare e dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art. 1129 c.c., dal comportamento concludente dei condomini, che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi a lui abitualmente in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio. (Fattispecie relativa a nomina anteriore all'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012).

Cass. civ. n. 16698/2014

In tema di condominio negli edifici, il decreto emesso ai sensi dell'art. 1129, primo comma, c. c. ha ad oggetto esclusivamente la nomina dell'amministratore da parte del tribunale, in sostituzione dell'assemblea che non vi provvede, senza che però muti la posizione dell'amministratore stesso, il quale, benché designato dall'autorità giudiziaria, instaura con i condomini un rapporto di mandato e non riveste la qualità di ausiliario del giudice. Ne consegue che l'amministratore nominato dal tribunale deve rendere conto del suo operato soltanto all'assemblea, e la determinazione del suo compenso rimane regolata dall'art. 1709 cod. civ. (Fattispecie anteriore alle modifiche dell'art. 1129 c. c., operate con la legge 11 dicembre 2012, n. 220, inapplicabile "ratione temporis").

Cass. civ. n. 9082/2014

In tema di condominio negli edifici, l'assemblea può nominare un nuovo amministratore senza avere preventivamente revocato l'amministratore uscente, applicandosi la norma sulla revoca tacita del mandato, di cui all'art. 1724 cod. civ.

Cass. civ. n. 13011/2013

In tema di condominio negli edifici, l'art. 1138, quarto comma, cod. civ. dichiara espressamente non derogabile dal regolamento, tra le altre, la disposizione dell'art. 1129 cod. civ., la quale attribuisce all'assemblea la nomina dell'amministratore e stabilisce la durata dell'incarico; ne deriva la nullità della clausola del regolamento che riservi ad un determinato soggetto, per un tempo indeterminato, la carica di amministratore del condominio, sottraendo all'assemblea il relativo potere di nomina e di revoca, senza che abbiano a tal fine rilievo il rapporto in concreto esistente tra i condomini o l'attività esercitata nell'edificio.

Cass. civ. n. 18660/2012

In tema di condominio negli edifici, la "prorogatio imperii" dell'amministratore - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministrazione - si applica in ogni caso in cui il condominio rimanga privo dell'opera dell'amministratore e, quindi, non solo nelle ipotesi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, secondo comma, c.c. o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina. Ne consegue che l'amministratore condominiale, la cui nomina sia stata dichiarata invalida, continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, rimanendo l'accertamento di detta "prorogatio" rimesso al controllo d'ufficio del giudice e non soggetto ad eccezione di parte, in quanto sia inerente alla regolare costituzione del rapporto processuale.

Cass. civ. n. 14599/2012

In tema di condominio negli edifici, la nomina di un nuovo amministratore in sostituzione del precedente dimissionario spiega efficacia nei confronti dei terzi, anche ai fini della rappresentanza processuale dell'ente, dal momento in cui sia adottata la relativa deliberazione dell'assemblea, nelle forme di cui all'art. 1129 c.c., senza che abbia rilievo la diversa data in cui sia stato sottoscritto il verbale di consegna della documentazione dal vecchio al nuovo amministratore.

Cass. civ. n. 14589/2011

L'amministratore di condominio cessato dalla carica conserva una limitata legittimazione passiva a resistere alle pretese fatte valere nei confronti dell'ente di gestione, in forza di una "prorogatio" dei poteri che si esaurisce con la nomina del nuovo amministratore. Pertanto, successivamente a tale evento, l'amministratore cessato e sostituito non ha l'obbligo né il potere di costituirsi in giudizio per difetto dell'interesse a contraddire, permanendo a suo carico solo l'obbligo di dare notizia al nuovo amministratore delle pretese azionate in giudizio, mediante comunicazione dell'atto notificato, attesa la conservazione di un dovere di diligenza, anche dopo l'estinzione del mandato, in relazione ai fatti verificatisi nell'epoca di operatività del mandato stesso o comunque ad esso collegabili.

Cass. civ. n. 20957/2004

È inammissibile il ricorso per cassazione ai sensi dell'art. 111 Cost. avverso il decreto con il quale la corte di appello provvede sul reclamo avverso il decreto del tribunale in tema di revoca dell'amministratore di condominio ai sensi degli art. 1129 c.c. e 64 att. c.c., trattandosi di provvedimento di volontaria giurisdizione (sostitutivo della volontà assembleare, per l'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela dell'interesse alla corretta gestione dell'amministrazione condominiale in ipotesi tipiche — contemplate dall'art. 1129 cit. — di compromissione della stessa) che, pur incidendo sul rapporto di mandato tra condomini ed amministratore, non ha carattere decisorio, non precludendo la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio contenzioso, del diritto su cui il provvedimento incide; tutela che, per l'amministratore eventualmente revocato, non potrà essere in forma specifica, ma soltanto risarcitoria o per equivalente (non esistendo un diritto dell'amministratore alla stabilità dell'incarico, attesa la revocabilità in ogni tempo, in base all'art. 1129, secondo comma, c.c.), onde la diversità dell'oggetto e delle finalità del procedimento camerale e di quello ordinario, unitamente alla diversità delle rispettive causae petendi, così come impedisce di attribuire efficacia vincolante al provvedimento camerale nel giudizio ordinario, del pari non consente di ritenere che il giudizio ordinario si risolva in un sindacato del provvedimento camerale. È viceversa ammissibile il ricorso per cassazione avverso la statuizione, contenuta nel provvedimento, relativa alla condanna alle spese del procedimento, la quale, inerendo a posizioni giuridiche soggettive di debito e credito discendenti da un rapporto obbligatorio autonomo rispetto a quello in esito al cui esame è stata adottata, ha i connotati della decisione giurisdizionale e l'attitudine al passaggio in giudicato indipendentemente dalle caratteristiche del provvedimento cui accede.

Cass. civ. n. 4706/2001

Il procedimento di nomina o di revoca dell'amministratore di condominio anche quando si inserisce in una situazione di conflitto tra i condomini o tra alcuni condomini e l'amministratore ha natura di procedimento di volontaria giurisdizione e, pertanto, si sottrae all'applicabilità delle regole dettate dagli artt. 91 e ss. c.p.c. in materia di spese processuali, le quali postulano l'identificabilità di una parte vittoriosa e di una parte soccombente in esito alla definizione di un conflitto di tipo contenzioso. Ne consegue che le spese relative al procedimento in oggetto devono rimanere a carico del soggetto che le abbia anticipate assumendo l'iniziativa giudiziaria e interloquendo nel procedimento.

Cass. civ. n. 9942/1996

Il provvedimento di nomina dell'amministratore adottato dal presidente del tribunale, a norma dell'art. 1129 primo comma del codice civile, sul presupposto che il condominio ne sia sprovvisto, costituisce attività di carattere non giurisdizionale ma amministrativo, non essendo diretta a risolvere un conflitto di interessi ma solo ad assicurare al condominio l'esistenza dell'organo necessario per l'espletamento delle incombenze ad esso demandate dalla legge. Esso non è soggetto a reclamo innanzi alla corte d'appello, mancando una previsione normativa in tal senso (a differenza del provvedimento di revoca dell'amministratore adottato ai sensi del terzo comma del cit. art. 1129 nonché dell'ultimo comma dell'art. 1131, per il quale il reclamo è previsto dall'art. 64 disp. att. c.c.) con conseguente inammissibilità dei ricorso per cassazione ex art. 111 Cost., avverso il provvedimento della corte d'appello che abbia dichiarato inammissibile il reclamo contro lo stesso proposto.

Cass. civ. n. 12636/1995

Il condominio non è legittimato passivo nei confronti della domanda di risarcimento dei danni proposta dall'amministratore per la revoca dell'incarico disposta dall'autorità giudiziaria, atteso che i condomini che chiedono la revoca, ai sensi dell'art. 1129 c.c., esercitano un diritto proprio e non agiscono in virtù di un mandato reciproco esistente tra tutti i condomini.

Cass. civ. n. 5608/1994

La nomina di un nuovo amministratore del condominio di edificio non richiede la previa formale revoca dell'amministratore in carica, atteso che dando luogo ad un rapporto di mandato, comporta, ai sensi dell'art. 1724 c.c., la revoca di quello precedente.

Cass. civ. n. 5083/1994

La nomina di un nuovo amministratore di condominio in sostituzione del precedente dimissionario per spiegare efficacia nei confronti dei terzi deve avvenire con una deliberazione dell'assemblea nelle forme di cui all'art. 1129 c.c.

Cass. civ. n. 1791/1993

Per la nomina dell'amministratore del condominio di un edificio è applicabile l'art. 1392 c.c., in base al quale, salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere verbale o anche tacita. Detta nomina, pertanto, può risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell'assemblea e dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art. 1129 c.c., dal comportamento concludente dei condomini, che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi a lui abitualmente in tale veste.

Cass. civ. n. 6843/1991

Il conduttore di un'unità immobiliare di un edificio in condominio, ancorché abbia diritto a norma dell'art. 10 della L. n. 392 del 1978 a partecipare all'assemblea dei condomini, non è legittimato — in caso di mancata nomina dell'amministratore — a proporre il ricorso all'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 1129, primo comma, c.c. diretto ad ottenere la nomina dell'amministratore, configurandosi una negotiorum gestio di carattere processuale non consentita (anche in materia di volontaria giurisdizione) dall'ordinamento, con conseguente inesistenza di un suo diritto al rimborso delle spese sostenute.

Cass. civ. n. 6115/1981

Qualora, in relazione al numero degli appartamenti, non sia stato nominato, ai sensi dell'art. 1129 c.c., l'amministratore del condominio, colui il quale, avendone ricevuto l'incarico, svolga talune delle funzioni attribuite dalla legge dell'amministratore (nella specie, gestione dell'impianto di riscaldamento per una stagione invernale), può agire nei confronti dei condomini per il recupero delle somme anticipate sulla base dell'instaurato rapporto di mandato. Né esiste ultrapetizione qualora la somma sia stata richiesta dall'attore quale «amministratore» del condominio e la decisione abbia posto a fondamento della condanna del convenuto il rapporto di mandato, stante la sostanziale assimilazione tra la figura di amministratore condominiale e quella di mandatario.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1129 Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

M. U. chiede
mercoledì 13/03/2024
“Buonasera, vorrei sottoporre ai vostri esperti la seguente problematica che si è venuta a creare nei confronti dell’amministratore del Condominio e che ritengo siano pochi i casi di questo tipo, se non l’unico.
Lo studio XXX Srl è stato incaricato in data 16/03/2012 di amministrare il nostro Condominio.
Da tale data ad oggi, in tutti i verbali di assemblea di rinnovo della loro carica, non sono stati indicati i dati fiscali e il loro compenso.
Recentemente, un condomino ha scoperto che la società studio XXX Srl è stata messa in liquidazione in data 21/12/2020, e che gli amministratori hanno cessato la loro carica in data 14/01/2021. Risulta inoltre, che la Partita Iva è stata cessata in data 31.12.2021.
Gli amministratori non hanno dato né preventiva né successiva comunicazione al Condominio.
A partire da questa data, dunque, non era più possibile fatturare i compensi al Condominio e tantomeno operare sul C/C condominiale.
La società XXX Srl risulta poi cancellata dal Registro delle Imprese in data 23/11/2023.
Non è dato comprendere quali siano le argomentazioni che giustificherebbero l’esercizio dell’attività di gestione del Condominio svolte da soggetti diversi da quello incaricato dall’assemblea dei condomini.
E’ superfluo ricordare che le società, nella fattispecie di capitali, hanno una personalità giuridica distinta da quella dei soci e degli amministratori.
Il contratto di mandato è stato conferito, in forza di specifico verbale d’assemblea (16/03/2012), ad una società di capitali e non già ai suoi soci, o ai suoi amministratori come persone fisiche; non può esistere confusione tra gli stessi.
Nel caso di specie risulta che l’attività di amministrazione del Condominio sia stata svolta non già dalla società in liquidazione, ma da soggetti diversi, che hanno addirittura fatturato la prestazione professionale.
Nel frattempo, avevano convocato un’assemblea condominiale, con all’ordine del giorno le loro dimissioni.
L’assemblea si è tenuta l’08/03/2024, dove un delegato di un condomino, ha chiesto la nullità della convocazione in quanto fatta in violazione di legge e dell'incarico assegnato a suo tempo. Il Presidente ha proseguito i lavori ed è stato nominato un nuovo amministratore.
Nell’assemblea dell’08/03/2024, gli amministratori hanno parlato di prorogatio e che loro erano in regola. A mio avviso la prorogatio di legge, per lo svolgimento dell’attività di amministratore, deve essere esercitata dal medesimo soggetto giuridico, non già da soggetti diversi.
Prima di affrontare la questione per le vie legali, vorrei il vostro illustre parere, se la delibera può essere impugnata per via giudiziaria, entro i 30 giorni, con richiesta di annullamento della delibera dell’08/03/2024 e la richiesta di nomina di un amministratore da parte del Giudice.
Si chiede, inoltre, se tutte le delibere fatte successivamente alla cessazione dell’incarico come amministratori dello Studio XXX Srl (14/01/2021), possono essere annullate e con richiesta di risarcimento danni agli ex amministratori.
Si ringrazia anticipatamente.

Consulenza legale i 21/03/2024
Una volta messa in liquidazione la S.r.l., essa è decaduta automaticamente dall’ufficio di amministratore, facendo scattare nel contempo la prorogatio. Tale istituto, disciplinato al comma 8° dell’art. 1129 del c.c., prevede che alla cessazione dell’incarico l’amministratore uscente permane comunque in carica per l’esecuzione delle attività urgenti, fino alla nomina di un nuovo professionista, senza percepire alcun compenso per questa ulteriore attività. Tra queste attività urgenti che deve compiere l’amministratore in prorogatio, rientra sicuramente la convocazione della assemblea avente tra gli argomenti all’ordine del giorno la nomina di un suo sostituto. A seguito quindi della liquidazione, la S.r.l. nella persona dei suoi legali rappresentanti rimaneva certamente in carica solo per il compimento degli atti urgenti: essa, o meglio i suoi rappresentanti, avrebbe dovuto convocare senza ritardo l’assemblea affinché si nominasse un sostituto; se l’assemblea non avesse provveduto in tal senso, la società sarebbe stata addirittura legittimata a ricorrere al giudice affinché sia lui a nominare un nuovo amministratore in luogo di una assemblea reticente. Questo regime di prorogatio è durato sicuramente troppo e per espressa disposizione legislativa il condominio non avrebbe dovuto versare alcuna somma a titolo di compenso per l’attività svolta in questi anni: vi sarebbero quindi quantomeno i presupposti per pretendere la restituzione di quanto pagato.

Dalla lettura del quesito emerge poi un'altra grave irregolarità. Parrebbe infatti che sia la delibera che nominò a suo tempo la società, sia i successivi rinnovi della carica non recassero il chiaro rinvio ai compensi professionali dell’amministratore prescritto dal co. 14° dell’art.1129 del c.c.: questa mancanza viene punita dalla norma in commento con la gravissima sanzione della nullità della delibera che dispone la nomina del professionista o le eventuali proroghe dell’incarico. Nonostante questo, però, non vi è spazio per pretendere la restituzione dei compensi medio tempore corrisposti alla S.r.l. dal giorno della prima nomina fino alla sua messa in liquidazione. La società, infatti, si è cancellata dal Registro Imprese e quindi non esiste più giuridicamente; se anche fosse possibile convenirla ancora in giudizio, essa ormai con ogni probabilità è comunque un guscio vuoto, privo di qualsiasi bene che varrebbe la pena aggredire in una eventuale azione esecutiva; inoltre, quanto meno per compensi corrisposti nelle epoche più remote l’azione sarebbe già prescritta.
Ad ogni modo, l’invalidità delle nomine pregresse non andrebbe ad inficiare a catena gli atti gestori compiuti dalla S.r.l. nel periodo in cui era in carica seppur in maniera irregolare: posto che tali atti gestori possano considerarsi annullabili per la maggior parte di essi è molto probabile che sia decorso il termine per impugnarli previsto dall’art. 1137 del c.c..

Veniamo ora infine alla riunione dell’08.03.2024 che parrebbe aver portato alla nomina di un nuovo amministratore (sempre uno degli ex amministratori della S.r.l., oppure un soggetto del tutto estraneo?). A parere di chi scrive potrebbero esserci gli estremi per impugnarla adducendo che chi ha convocato la riunione non era legittimato a farlo. La distinzione che viene fatta nel quesito tra la S.r.l. e i suoi rappresentanti è infatti assolutamente corretta.
La messa in liquidazione della S.r.l. ha fatto scattare automaticamente la prorogatio prevista dal comma 8° dell’art.1129 del c.c.: come già detto all’ inizio del parere, la società sarebbe stata pienamente legittimata a indire una riunione volta alla nomina di un suo sostituto. Questo è vero fino a quando la S.r.l. fosse rimasta operativa, seppur in liquidazione. La cancellazione della stessa dal Registro Imprese, porta con sé l’effetto di estinguere la società e di cancellarla dal mondo giuridico: ciò comporta che le persone fisiche che la rappresentavano non hanno più il potere di convocare un'assemblea, in quanto essi non erano gli amministratori del condominio, ma lo era la società che rappresentavano. La riunione con cui si è nominato il nuovo amministratore si è tenuta l’08.03.2024: nel momento in cui si sta scrivendo siamo al 21.03.2024, pertanto pare che si sia ancora nei termini per impugnare la delibera assembleare. Se quindi con tale delibera è stato nominato un amministratore ancora riconducibile alla società liquidata, forse varrebbe la pena depositare una istanza di mediazione al fine di non consolidare la nomina del nuovo amministratore: si valuterà poi se impugnare in giudizio la delibera.
Dal racconto che si è fatto, emergono infatti diverse criticità nella gestione dello stabile, che forse varrebbe la pena approfondire con l’ausilio di un legale e di un amministratore del tutto estraneo alla S.r.l. ormai estinta. Nel quesito si sono fatte alcune brevi considerazioni su tali criticità sulla base di quello che emerge dalla lettura del parere: non si esclude che da una analisi più approfondita possano emergere ulteriori irregolarità, anche più gravi di quelle riferite.


Anonimo chiede
mercoledì 13/03/2024
“Risiedo da 5 anni in un condominio di 11 appartamenti costruito circa 40 anni. che necessita di diversi lavori di manutenzione alcuni dei quali previsti nell’ultima assemblea convocata il 26.04.2023. L’amministratore brilla solo per il ritardo con cui convoca le assemblee annuali e per il fatto che non ha mai risposto (per principio?) ad alcuna delle mails che gli ho ripetutamente inviato sia per sollecitare le assemblee che per altre questioni, ad esempio l’addebito alla sottoscritta dell’acqua fredda sulla base dei consumi effettivi e non del numero delle persone risiedenti in ogni appartamento (vostra consulenza Q202335144)
Dei preventivi previsti nel verbale 26.04.2023 ne abbiamo ricevuti alcuni dopo qualche mese ma ce ne mancano un paio, nessun lavoro è stato avviato, neppure quelli per i quali era disponibile un preventivo e che si potevano mettere opera singolarmente visto che coinvolgevano maestranze e quindi ditte diverse.
L’ultima annualità condominiale si è conclusa il 30 giugno 2023. L’assemblea si sarebbe dovuta tenere almeno entro il mese di dicembre 2023. Secondo quanto indicatoci durante i solleciti telefonici che l’uno o l’altro dei condomini ha effettuato, l’assemblea ci era stata promessa, e questo proprio alla sottoscritta in data 26.07.2023, per l’inizio del mese di settembre 2023, poi sempre spostata più in là ad ogni successivo sollecito telefonico, ai miei scritti (2 mails e 2 pec) ovviamente non ha risposto. Da lunedì 11 tale data è stata spostata da “marzo” ad “aprile” (manca un preventivo).
Lunedì 11 marzo un condomino mi ha avvertito che sul sito condominiale era disponibile il bilancio consuntivo al luglio 2022-giugno 2023 nonché il preventivo luglio 2023-giugno 2024. Quest’ultimo contiene ovviamente anche la pagina relativa alle rate, 4 delle quali già scadute alla data attuale. Nella sezione “Scadenze e Pagamenti” del sito in un banner rosso compare la scritta: “Ad oggi, 13/03/2024, risultano scadute quote per l’importo di…”
Sondato l’umore di 3 altri condomini (proprietari in totale quattro ulteriori appartamenti), solo uno – che si è installato due anni fa – si dichiara contrario alla revoca dell’incarico, uno di sicuro confermerà l’incarico, un altro cui fanno capo 2 appartamenti mi dice che chiederà all’amministratore garanzie (verbali?) che in futuro sia più sollecito e rispetti i termini previsti.
La persona in questione è amministratore qui da più di 10 anni e i due condomini sopra citati mi ripetono sempre che prima del mio arrivo era sempre stato sollecito!? e,” dopo tutto, quando abbiamo problemi effettivi di idraulico elettricista o altro, provvede sempre velocemente a farli intervenire”.
Visto che è anche presidente della filiale locale di una associazione nazionale di amministratori condominiali con sede a Roma, ho anche provato a inviare un paio di pec alla direzione allegando copia di alcune mails da me indirizzate all’amministratore e ovviamente rimaste prive di seguito. Ho chiesto un loro commento, che altrettanto ovviamente non è mai pervenuto.
Alla fine sarò probabilmente la sola, a dichiararmi contraria alla revoca dell’incarico. Non ritengo che il soggetto cambi andamento, probabilmente ha troppi condomini da seguire e molto più impegnativi del nostro e non ha per certo uno staff sufficiente.
Aggiungo che sono diventata disabile motoria, cosa che ho fatto presente all'amministratore sia telefonicamente il 26.07 e nelle mie mails successive affinché facesse almeno partire i lavori di installazione di un passamano sull'unica scala esistente per salire o scendere al cancello che immette nella strada esterna, una 20ina di scalini in ripida salita (o discesa), lavoro previsto, di breve durata e per il quale era disponibile un preventivo fin da fine giugno. Al telefono è stato gentilissimo, come sempre del resto, e molto comprensivo. All'atto pratico i successivi solleciti scritti non sono seerviti a nulla e sto ancora arrancando con fatica su questi gradini.
Domanda: io da sola che possibilità ho di ottenere la revoca, possibilmente senza ricorrere ad una procedura giudiziale, e in assemblea dovrei già indicare ai condomini un altro possibile amministratore?
Grazie Cordialità
Consulenza legale i 22/03/2024
La legge attribuisce il potere all’assemblea di deliberare per revocare l’amministratore ai sensi dell’art. 1135 del c.c. con la maggioranza prevista dall’1136 comma 2 del c.c.

In caso di inerzia da parte dell’amministratore di Condominio nella convocazione dell’assemblea con questa finalità, richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio, questi hanno la possibilità di provvedere direttamente, convocandola nel rispetto delle prescrizioni contenute nell’art. 66 delle disp. att. c.c. a pena di annullabilità ai sensi dell’art. 1137 del c.c..
Dovranno essere indicati nell’Ordine del Giorno tutti i punti che verranno sottoposti a votazione da parte dell’assemblea.

In caso l’assemblea non deliberi per la revoca, ciascun condomino può adire l’autorità giudiziaria per ottenere la revoca dell’amministratore ai sensi dell’art. 1129 comma 11 e 12 c.c.
Certamente le irregolarità dell’amministratore del Condominio indicate nel presente quesito possono essere poste a fondamento di una richiesta giudiziale di revoca dell’amministratore condominiale.
Infatti, tra le gravi irregolarità elencate all’art. 1129 comma 12 c.c. ci sono, tra le altre, l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale e la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari, amministrativi e deliberazioni assembleari.
In questo senso ha disposto anche il Tribunale di Milano con una recente pronuncia del marzo 2023 in un procedimento di volontaria giurisdizione per revoca dell’amministratore di Condominio.

Queste elencate sono le uniche due modalità di revoca dell’amministratore previste dalla legge.

Si consiglia al condomino che vuole proporre all’assemblea di nominare un nuovo amministratore di trovarne uno adeguato, in cui riporre una ragionevole fiducia, in modo da cercare di convincere i condomini refrattari presentando una valida alternativa.

F. R. chiede
venerdì 08/03/2024
“Un amministratore di condominio ottiene nomine per gli anni 2021, 2022, 2023, 2024, omettendo di presentare un preventivo, quindi nomine nulle ai sensi dell'art. 1129 c.c.
L’art. 1129, comma 14, c.c., come è noto, prescrive, in particolare, che “l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”. La nullità della nomina viene quindi stabilita direttamente dalla legge.
Questo comportamento può essere considerato una grave irregolarità, tale da giustificare una revoca giudiziale?”
Consulenza legale i 13/03/2024
Il comma 14° dell’art. 1129 del c.c. prevede la nullità della nomina e del rinnovo dell’incarico conferito all’ amministratore di condominio nel caso in cui non venga specificato analiticamente il compenso a lui dovuto per l’espletamento della sua attività professionale. In relazione a tale gravissima irregolarità la Corte di cassazione con ordinanza n.12927 del 22.04.2022 ha precisato che essa si integra nel momento in cui nella delibera che nomina il nuovo amministratore o che dispone la riconferma di quello attuale non vi sia l’espressa accettazione delle singole voci del compenso, anche mediante richiamo ad un preventivo presentato dal professionista e allegato alla delibera stessa.
Ovviamente per capire se nel caso specifico si è effettivamente integrata l’ipotesi di nullità prevista dal comma 14° dell’art. 1129 del c.c. sarebbe necessario andare ad analizzare, per ciascun anno di riferimento, le delibere che hanno portato alla iniziale nomina e successiva riconferma dell’attuale professionista.
Ciò che si può dire è che la nullità è la forma più grave di invalidità prevista dal nostro codice civile e se venisse accertata in relazione al caso descritto porterebbe a catena alla invalidità di tutti gli atti compiuti dall’amministratore durante la sua gestione. Sotto tale aspetto è importante però sottolineare come nella maggior parte dei casi l’invalidità da cui sarebbero affetti gli atti di gestione dello stabile sarebbe comunque sanata dal decorso del termine perentorio per impugnarli previsto dall’art. 1137 del c.c., soprattutto per quelli compiuti in epoca più remota. Oltre a questo, la nullità della nomina comporta il rischio per il professionista, in forza dell’art. 2033 del c.c., di essere chiamato dai suoi ex condomini a restituire i compensi percepiti per l’attività finora espletata.

In altri termini, la nomina dell’amministratore non produrrebbe effetto alcuno: è come se essa non esistesse giuridicamente e l’ufficio di amministratore risulti di fatto scoperto e privo di un suo titolare. Qualsiasi condomino, in forza di quanto dispone il 1° comma dell’art. 1129 del c.c., sarebbe quindi legittimato a richiedere al giudice la nomina di un professionista che vada a rivestire la carica vacante, procedimento a cui si ricorre quando in un condominio composto da più di otto proprietari l’assemblea non provvede a nominare un amministratore, nonostante ve ne sia l’obbligo in forza di una precisa disposizione di legge.
Il procedimento di revoca per gravi irregolarità citato nel quesito non troverebbe applicazione nel caso descritto, in quanto esso comunque presuppone a monte l’esistenza di una valida delibera di nomina, che nel caso specifico manca.
Ad ogni modo, al di là di queste sottili distinzioni, che trovano l’interesse dei soli addetti ai lavori, possiamo concludere che in presenza di una nullità della nomina dell’amministratore sarà oltremodo necessario ricorrere al giudice ai sensi del 1° comma dell’art. 1129 del c.c. affinché questi provveda a nominare repentinamente un sostituto che ricopra l’ufficio che risulta vacante, a meno che l’assemblea, autoconvocandosi a norma di legge e preso atto della situazione, non provveda autonomamente in tal senso, nominando una figura che goda della fiducia della maggioranza dei proprietari.


R. M. chiede
sabato 20/01/2024
“Premesso che più volte ho chiesto all’amministratore condominiale, in carica da dieci anni, di prendere visione di alcuni giustificativi di spesa, poco convincenti e del libro della contabilità condominiale. Mai ho ricevuto riscontro a tali legittime richieste. Nel mese di novembre u.s. l’amministratore ha convocato un’assemblea condominiale per sottoporre il rendiconto anno 2022, peraltro in ritardo rispetto ai sei mesi previsti dalla normativa. Nello stesso ordine del giorno ha rassegnato, inaspettatamente le dimissioni irrevocabili dell’incarico, invitando i condomini a nominare un nuovo amministratore. Ciò premesso nella contabilità 2022 relativa agli estratti conto bancari, ho rilevato che l’amministratore ha prelevato con il bancomat condominiale mai autorizzato dall'assemblea, nel corso dei 12 mesi del 2022, importi vari per complessivi euro 3.200,00, non giustificati. Chiedo pertanto se tale condotta è regolare ovvero censurabile e, in tal caso, se ricorrono gli estremi perché io possa, a livello personale, proporre una querela o altra azione, per appropriazione indebita.”
Consulenza legale i 27/01/2024
L’amministratore di condominio agisce in nome e per conto dei condomini per la conservazione del condominio e la gestione dei luoghi comuni.

Questi ha diritto a un compenso che, tuttavia, viene deliberato dall’assemblea dei condomini e tale compenso è l’unica forma di remunerazione cui ha diritto l’amministratore.

Nell’ambito della gestione delle finanze condominiali, l’amministratore ha il dovere di utilizzare tali somme solo per gli scopi aderenti al suo mandato che, come anzidetto, attiene alla gestione della cosa comune.
Ciò vuol dire che l’amministratore non ha assolutamente alcun diritto di prelevare somme indebite dal conto condominiale e, qualora dovesse farlo, le stesse devono essere ovviamente giustificate dovendo egli dare conto dell’utilizzo conforme al mandato.

Da quanto suesposto è ovvio che l’amministratore che si appropri di somme condominiali e le utilizzi per scopi diversi a quelli per i quali tali somme sono preposte incorre effettivamente nel reato di appropriazione indebita.

Il singolo condomino è assolutamente legittimato a proporre denuncia - querela in relazione a tali fatti essendo il predetto condomino una perlle persona offese dal reato.

F. R. chiede
venerdì 19/01/2024
“Nel caso in cui venga accertato che la nomina dell'amministratore condominiale sia nulla per non aver fornito il preventivo, l'assemblea può nominare nuovamente lo stesso amministratore se questo fornisce il preventivo ?
Oppure questo, di fatto, sarebbe una sanatoria di un atto nullo e quindi insanabile ?
Per esempio, In caso di revoca giudiziale, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.
Si applica la stessa regola anche in caso di nullita della nomina ?
In sostanza l'amministratore può essere nominato nuovamente dall'assemblea o no ?”
Consulenza legale i 25/01/2024
Il comma 14° dell’art. 1129 del c.c. prevede che all’atto della accettazione della sua nomina o del suo rinnovo l’amministratore debba, a pena di nullità del conferimento dell’incarico appena ricevuto, specificare analiticamente l’importo dei suoi compensi per l’attività svolta. Anche la Sez.VI della Corte di Cassazione con la sentenza n. 12927 del 22.04.2022 ha ribadito l’essenzialità di tale allegazione, la cui mancanza non può essere in alcun modo sanata ex post dalla approvazione del rendiconto condominiale.

Nonostante l’importanza di tale documento, non si ritiene che alla fattispecie appena descritta possa essere applicato il divieto previsto dal comma 13° dell’art. 1129 del c.c.: secondo tale norma, non può essere nuovamente rinominato l’amministratore revocato per mezzo di un provvedimento giudiziario. Tale divieto,infatti, ha uno scopo prettamente punitivo per il professionista ed è teso ad evitare che un amministratore, il quale si è reso colpevole di gravi irregolarità nella gestione del palazzo, possa tornare a ricoprire il medesimo ruolo nello stesso stabile che lo ha da poco revocato.

La nullità disposta dal successivo comma 14°, anche se importante, è decisamente meno grave dei casi precedenti, non è previsto infatti un meccanismo analogo: è ben possibile quindi, nonostante la nullità della nomina, che l’assemblea, opportunamente riconvocata secondo le norme di legge, possa nuovamente rinominare l’amministratore. Ovviamente questa volta il professionista dovrà in sede di seconda accettazione allegare tempestivamente la indicazione analitica dei suoi compensi, così come prevede la normativa per non ricadere nuovamente nella nullità già citata.



S. S. chiede
giovedì 31/08/2023
“QUESITO AMBITO CONDOMINIALE
Sono state impugnate in mediazione conclusasi negativamente (luglio 2021) per nullità della nomina dell'amministratore una serie di delibere dal 2013 al 2020 in cui c'era la violazione del comma 12 dell'art 1129 c.c. che testualmente recita: "l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta" in quanto per tutti gli anni successivi alla nomina dell'amministratore avvenuta nel 2012 ma prima dell'entrata in vigore della riforma riportata semplicemente c'era una frase del tipo "l'assemblea a unanimità dei presenti riconferma... quale amministratore p.t. del condominio per un ulteriore esercizio" ne nella convocazione ne poi successivamente alla trasmissione dei verbali veniva allagato il prospetto analitico del compenso richiesto.
NEL 2022 l'amministratore ha chiesto all'assemblea, in occasione dell'assemblea ordinaria, la ratifica della sua nomina degli anni 2013 sino al 2020 che erano stati oggetto dell istanza di mediazione.
Quindi da luglio 2021 sino al febbraio-marzo 2022 prima della ratifica non è stata depositato nessun ricorso in tribunale.
La mia domanda è:
- dopo la conclusione negativa della mediazione quanto tempo si ha per depositare il ricorso in tribunale visto che si tratta di nullità e non di annullabilità; nullità e annullabilità hanno lo stesso termine di decadenza sia per l'impugnazione per la mediazione sia per il deposito in Tribunale?
- la ratifica eseguita successivamente all'istanza di mediazione in caso di questa NULLITA'quali effetti porta? Produrrà i suoi effetti per i successivi atti oppure vale e sana le delibere impugnate quindi ha un effetto retroattivo?
- adesso in presenza di questa ratifica di quelle delibere affette da questa NULLITA' della NOMINA dell'amministratore è possibile ancora depositare il ricorso in tribunale ? Oppure quali sono eventuali altre possibilità?
In attesa vi ringrazio”
Consulenza legale i 20/09/2023
È principio pacifico, sia in dottrina che in giurisprudenza, che l’atto nullo non produca alcun effetto, nemmeno mediante la ratifica.
Risulta quindi curioso il fatto che l’Assemblea del Condominio nel quesito proposto, abbia deciso di ratificare la nomina dell’amministratore per tutti gli anni in cui non ha specificato l’importo dovuto a titolo di compenso al momento della sua nomina come previsto dall’art. 1129 c. 14 c.c.
A quanto risulta, la quantificazione del compenso non è stata allegata a nessun verbale approvato dall’Assemblea e non è stato quindi comunicato al Condominio.
La Corte di Cassazione ha stabilito la nullità testuale delle nomine in cui non risulta un documento approvato dall’Assemblea che indichi “l’elemento essenziale della analitica determinazione del compenso” (Cass. civ. n. 12927/2022; S.U. n. 9839/2021).
La nomina per gli anni dal 2013 al 2020 è quindi sicuramente nulla ai sensi dell’art. 1129 c. 14 c.c.

La nullità, come detto, è insanabile e da ciò consegue che tutti gli atti eseguiti dall’Amministratore nel periodo incriminato siano nulli ex tunc.

Inoltre, l’azione di nullità è imprescrittibile come previsto dall’art. 1424 del c.c. e la nullità è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio (art. 1421 del c.c.).

I condomini, quindi, dopo l’esperimento negativo della mediazione, possono intraprendere un giudizio per far dichiarare la nullità della nomina dell’amministratore, indipendentemente dalla ratifica eseguita dall’Assemblea.

A tal proposito si segnala una interessante pronuncia del Tribunale di Roma n. 18028/2019 che sposa questi principi dichiarando la nullità della nomina dell’amministratore che non ha rispettato le prescrizioni dell’art. 1129 c. 14 c.c. con la conseguenza che gli atti da questo compiuto non possono avere alcun effetto.
Questa sentenza ribadisce anche che tra il Condominio e l’amministratore si instaura un contratto di mandato.

Diventa quindi di interesse l’analisi sul destino dei compensi riscossi dall’Amministratore per la sua attività professionale durante gli anni di operato con nomina nulla.

Sul tema si è pronunciata copiosa giurisprudenza di merito di cui si citeranno solo i profili più interessanti per il caso trattato.
Sempre seguendo l’analogia con il contratto di mandato, il Tribunale di Milano n.196/2022 ha ritenuto che, ai sensi dell’art. 1711 del c.c., se il mandante ratifica l’atto compiuto dal mandatario che esorbitava dal mandato, quest’ultimo ha diritto al pagamento del compenso.
Applicando questo principio al Condominio, accade che l’approvazione da parte dell’Assemblea del consuntivo annuale, che comprende il compenso dell’Amministratore (nonostante abbia lavorato con nomina nulla), ha l’effetto di ratificare l’importo richiesto al Condominio e da questo pagato.
Il sindacato del Giudice, infatti, non opera sull’opportunità nel merito dell’approvazione di una spesa piuttosto che un’altra ma soltanto sulla sua legittimità.
Secondo questa teoria, l’Amministratore avrebbe il diritto di trattenere i compensi ricevuti per l’attività svolta dal 2013 al 2020 se approvati nei singoli consuntivi.

Di avviso opposto è il Tribunale di Roma che in una recente pronuncia n. 8590/2023 ha stabilito che l’Amministratore non può pretendere i compensi ma anzi è obbligato alla restituzione di quanto ricevuto.

Rimane fermo però il fatto che in questo modo il Condominio avrebbe goduto di un ingiusto arricchimento per non aver pagato l’operato dell’Amministratore che potrebbe quindi chiedere che gli venga riconosciuta un’indennità per l’attività svolta.

Si evidenza che non si è a conoscenza dei motivi per cui i condomini (o il condomino) vogliano far dichiarare la nullità della nomina dell’Amministratore anche a seguito della ratifica da parte dell’Assemblea.
Infatti, sebbene la ratifica come detto non ha efficacia in caso di atti nulli, il Condominio, come in effetti sembra abbia voluto fare nel caso di specie, può decidere di non far dichiarare giudizialmente la nullità della nomina dell’Amministratore e quindi di tutti gli atti da lui compiuti.
In tal modo l’operato dell’Amministratore, quale rappresentante del Condominio, rimarrebbe valido ed efficace.
D’altro canto, poiché è indubbia la nullità della nomina e la sua conseguente ratifica, il fatto di non fare dichiarare giudizialmente ora nulla la nomina, lascia aperta la possibilità che in qualsiasi tempo chiunque abbia interesse possa introdurre l’azione giudiziaria per fare dichiarare la nullità della nomina o di qualsiasi atto compiuto dall’amministratore in nome e per conto del Condominio.

Si consiglia quindi di valutare quale sia la strada migliore da intraprendere in base a quello che è l’obiettivo del condomino o dei condomini interessati.

C. M. chiede
venerdì 18/08/2023
“Buongiorno,
Seguendo le vostre indicazioni (precedente consulenza Q202333664) abbiamo inviato una raccomandata all’amministratore in carica, ma non confermato durante l’assemblea condominiale annuale, chiedendo la convocazione di una assemblea straordinaria per la nomina del nuovo amministratore. L’assemblea straordinaria è stata convocata, si è svolta entro i termini ed abbiamo nominato un nuovo amministratore.
Adesso volevo capire alcune cose:
1) L’amministratore uscente prima di effettuare il passaggio di consegne ha emesso una fattura che comprende il suo compenso annuale (gennaio 2023 / dicembre 2023) oltre ad altre voci e si è fatto un bonifico.
E’ nel suo diritto fatturarci l’intero compenso annuale o doveva limitarsi al periodo antecedente al passaggio di consegne effettuato il 4 luglio u.s. ovvero gennaio 2023 primi di luglio 2023? Preciso che nell’assemblea annuale nella quale non è stato confermato, non avevamo approvato il bilancio preventivo né, in ogni caso, ci era stato presentato il conteggio analitico delle sue spettanze (che d’altra parte non ha mai presentato in tutti gli anni precedenti). All’ex amministratore era stato chiesto in occasione di precedenti rinnovi annuali la presentazione dell’elenco analitico delle sue competenze, ma ci ha sempre risposto che il tutto era chiaramente indicato nel bilancio preventivo.
2) Il nuovo amministratore mi ha già detto che il passaggio di consegne è stato molto scarno in quanto l’ex amministratore si è rifiutato di consegnare tutti i documenti degli anni scorsi ovvero dal 2013 e fino al 2022 compreso. E’ corretto che si sia trattenuto tutto?
3) Mi è stato chiesto dal nuovo amministratore una mano, prima dell’assemblea, nel controllo del c/c bancario da luglio 2022 a giugno 2023 (dalla banca gli è stato consegnato solo questo periodo) dal momento che, a parte il conto consuntivo 2022, come scritto sopra non ha in mano niente.
Ho trovato, tra le altre, alcune cose strane tipo:
- Un bonifico in uscita 16 gennaio 2023 che risulta come voce già pagata nel conto consuntivo 2022;
- Un rimborso della ns. assicurazione condominiale e successivo rimborso ad un condomino. Entrambe le operazioni non risultano dal conto consuntivo 2022;
- Un assegno integrativo alla ns. assicurazione per modifica polizza 2022/2023, dopo scadenza annuale 2022 già pagata, che ovviamente aumenta il premio annuale di cui non sapevamo nulla;
- Polizza assicurativa condominiale 2023/2024 in scadenza il 09.06.2023, che non è stata pagata entro i termini, ma pagata dal nuovo amministratore il 25 luglio, con un ritardo di circa 40 gg.– in caso di sinistri con polizza scaduta e non pagata cosa sarebbe successo?
- Preciso che in occasione di altre riunioni condominiali annuali era stato chiesto di visionare la documentazione contabile dell’anno di riferimento, ma ci è stato sempre risposto che “….non vorrete che mi porto dietro un valanga di carte”.
Ultima cosa di cui tenere conto, il legame di parentela che lega l’ex amministratore ad una famiglia del condominio, motivo per il quale per molto tempo ci siamo fidati e si è cercato di essere accomodanti in molte, forse troppe, occasioni.
Ora, nella prima riunione che faremo con il nuovo amministratore, delle cui capacità professionali voglio avere estrema fiducia e che certamente ci consiglierà per il meglio, si parlerà di tutte queste cose, ma vorrei sapere dal punto di vista legale se l’amministratore uscente ha tenuto un comportamento corretto o meno, a questo punto soprattutto per la sua parcella di quest’anno, e se così non fosse in che modo possiamo tutelarci.
Rimango in attesa del Vs. parere.
Grazie per l’attenzione.”
Consulenza legale i 22/08/2023
A parere di chi scrive il comportamento dell’amministratore uscente è apparso da subito piuttosto strano e sospetto e queste ulteriori precisazioni non fanno altro che confermare tali perplessità.
Si ha il forte sospetto che la contabilità condominiale presenti importanti criticità ed imprecisioni che possano anche spingersi fino a sottrazioni di denaro presenti nel conto corrente condominiale a favore dello stesso amministratore e a vantaggio di alcuni condomini. Questa affermazione è maggiormente corroborata dal fatto che il passaggio di consegne con il nuovo professionista incaricato dalla assemblea è stato piuttosto scarno. Ovviamente quanto si è detto sono solo delle suggestioni e delle ipotesi che devono essere assolutamente verificate prima di muovere i necessari passi nei confronti di chicchessia presso le sedi competenti. Per questo motivo, di concerto con l’attuale amministratore in carica, si consiglia di far controllare la contabilità condominiale in vostro possesso da un revisore dei conti condominiale.

L’amministratore uscente durante il passaggio di consegne è obbligato in forza di quanto dispongono il co. 8° del’art.1129 del c.c. e l' art. 1713 del c.c. a rendere il conto della gestione effettuata e a rilasciare tutta la documentazione in suo possesso relativa alla amministrazione dello stabile (in questo senso è chiara, ad esempio Cass.Civ. n.10815/00). Se questa consegna è avvenuta in maniera parziale vi sono quindi gli estremi per agire giudizialmente nei confronti dell’amministratore uscente e costringerlo a rilasciare la predetta documentazione (se effettivamente esistente), oltre ovviamente a poter richiedere il risarcimento del danno subito.

Inoltre è estremamente grave che l’amministratore uscente durante gli anni in cui è rimasto in carica non abbia mai indicato analiticamente l’importo dei compensi a lui dovuti per l’attività svolta sia durante la sua prima nomina che durante il rinnovo dell’incarico. Il co. 14° dell’art. 1129 del c.c. punisce questa grave omissione da parte del professionista disponendo la nullità della delibera che lo nomina e che gli rinnova l’incarico (Tribunale di Milano n.4294 del 03.04.2016).
Per tale motivo non solo risulta assolutamente non dovuto da parte del condominio il pagamento per l’attività svolta dall’amministratore durante l’anno 2023, ma si hanno forti dubbi che anche i precedenti pagamenti possano considerarsi legittimi. Per tale motivo sarebbe possibile per il condominio agire nei confronti dell’amministratore uscente al fine di richiedere ai sensi dell art. 2033 del c.c. la restituzione degli ultimi compensi prelevati relativamente all’anno 2023, ma anche quelli per anni di gestione più remoti nel tempo, fermo restando che non sia decorso il termine prescrizionale decennale di cui all’ art. 2946 del c.c.

Quest’ultima azione ovviamente si affianca ad eventuali contestazioni risarcitorie che possono essere mosse all’amministratore uscente, derivanti da probabili mancanze presenti nella contabilità condominiale.

Insomma concludendo, la vicenda che si è descritta nel quesito presenta vari dubbi e elementi di criticità che meritano sicuramente da parte del condominio un approfondimento da effettuarsi sia con un legale, che con un revisore condominiale, in quanto possono portare anche a conseguenze pesanti per colui che ha ricoperto in precedenza l’ufficio. Ovviamente ogni iniziativa dovrà essere concordata con l’attuale amministratore in carica e deliberata direttamente dalla assemblea di condominio.

L. G. chiede
martedì 15/08/2023
“Nella Vostra consulenza legale i31/10/2022 relativa all'art. 67 disp. att. cc. si afferma: La risposta ai suoi dubbi ci viene senza dubbio data da Cass. Civ.,Sez.II, n. 1344 .... "al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. cod.civ., anche il c.d. supercondominio, viene in essere ipso iure et facto (di fatto n.d.r), se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’ approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, COSTITUITO IN ALTRETTANTI CONDOMINI, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi".

Chiedo: quando un edificio composto da più unità immobiliari appartenenti a proprietari diversi ed aventi parti comuni può definirsi "COSTITUITO IN CONDOMINIO"?

Nell'ipotesi di edificio con più di 8 condomini, quali sono i requisiti perché esso possa definirsi "COSTITUITO IN CONDOMINIO":

1) È sufficiente che sia, di fatto un condominio, anche se non è stato mai nominato un amministratore e non abbia un suo conto corrente ed una sua partita iva?

2) Deve essere stato nominato un amministratore di condominio e quindi vi deve essere la presenza di un conto corrente e di una partita iva?

Cordialità.

Consulenza legale i 22/08/2023
Il condominio negli edifici è un fatto giuridico che si concretizza nel momento in cui in un singolo corpo di fabbrica vi sono parti di esso attribuite in proprietà esclusiva ai singoli condomini (tipicamente gli appartamenti e le loro pertinenze), e parti in proprietà comune a tutti i proprietari (generalmente elencate all’art.1117 del c.c.) che siano rispetto alle prime in un rapporto di accessorietà.
Nel quesito da lei citato non si è fatto altro che ribadire come per la legge il condominio esiste giuridicamente nel momento in cui in un edificio vi sia questo affiancamento tra parti in proprietà esclusiva e parti in proprietà comune, ed è proprio da ciò che discende l’obbligo di applicare la normativa condominiale.

In altri termini il condominio non si costituisce per volontà dei suoi partecipanti, ma sorge automaticamente nel momento in cui l’originario unico proprietario dell’intero edificio (solitamente il suo costruttore) vende i singoli appartamenti agli acquirenti. Questi ultimi, quindi, in forza dell’acquisto appena fatto, assumono automaticamente lo status di condomini, in quanto componenti di un condominio che è già automaticamente sorto nel momento in cui essi hanno acquistato il loro cespite in proprietà esclusiva.

In tutto questo quindi: la nomina di un amministratore, l’attribuzione di un codice fiscale, la prima riunione condominiale, l’accessione di un conto corrente condominiale ecc. ecc. non sono atti che comportano la costituzione di un condominio: il condominio infatti è già sorto in precedenza senza che in realtà gli stessi proprietari lo volessero. Questi ultimi adempimenti quindi non sono altro che degli obblighi che la legge fa scattare in forza del fatto che il condominio è già venuto ad esistenza.
Per fare un esempio pratico anche se non è mai stato nominato un amministratore il condominio è già giuridicamente esistente: se esso è composto da più di 8 proprietari vi è l’obbligo ai sensi del 1° co. dell’ art. 1129 del c.c. di nominare un soggetto che amministri le parti comuni dell’edificio, ma tale obbligo vi è proprio in forza del fatto che il condominio è già giuridicamente in essere.
Lo stesso discorso può farsi per la riunione condominiale. Non è la prima riunione condominiale che comporta il sorgere del condominio: l’obbligo per i proprietari di riunirsi in assemblea scatta proprio perché il condominio è già esistente.


G. M. chiede
venerdì 09/06/2023
“Salve, buongiorno
Cosa prevede la norma se l’assemblea delibera a favore per quanto attiene quanto sotto riportato?

La situazione sotto evidenzia si è sempre presentata, l’Amministratore ha sempre richiesto anno per anno il compenso per il riordino di tutta la documentazione per un importo di 300,00€, sempre approvato per non consapevolezza della richiesta da parte dell’assemblea che non ha mai obiettato e quindi sempre approvato... secondo me non approvabile, ma unica voce in assemblea…
Ora vediamo che volendo cambiare l’amministratore, tutte le proposte economiche prevedono una cifra di 300,00€ per la consegna della documentazione…se contestata nella valutazione compensi, ritirano la disponibilità ….
Quindi chiedo è corretta l’insistenza degli amministratori di Condominio richiedere compenso per la attività di passaggio di consegne, di cui la documentazione condominiale e dei condomini e parte integrante…non è una attività scorporabile o a parte…anche se la legge dispone diversamente…

E chiedo, quanto descritto di seguito è una pratica applicabile ?

La legge di riforma del condominio 220 del 2012, nell’articolo 1129 c.c. (Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore) stabilisce, fra le altre cose, che:

“Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.

Se, contrariamente a quanto stabilito dalla norma, l’assemblea delibera che per il passaggio di consegne tra l’amministratore di condominio uscente e quello entrante, al primo sia dovuto un compenso, il condomino che non è d’accordo, non è tenuto al pagamento di questo costo.

Saranno quindi gli altri condomini favorevoli e che lo hanno deliberato a ripartirsi volontariamente la spesa.
Grazie”
Consulenza legale i 13/06/2023
Le argomentazioni sviluppate nel quesito non sono corrette: bisogna tenere ben distinto l’obbligo dell’amministratore uscente di consegnare al nuovo professionista la documentazione amministrativa relativa allo stabile, dal suo legittimo diritto al compenso.
Il comma 8°dell’art. 1129 del c.c. deve infatti essere letto tenendo ben presente quello che viene disposto dal successivo comma 14° del medesimo articolo.
Il comma 14, dice chiaramente che: "L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.” Nell’ambito di questo obbligo il professionista del tutto legittimamente può indicare un compenso per specifiche attività che gli verranno richieste dai condomini, tra le quali sicuramente rientra il pagamento di un compenso per curare il passaggio di consegne con il nuovo amministratore. Cosa che, per quanto si è capito, è avvenuta nel caso specifico".

Nel momento in cui viene revocato il mandato all’amministratore uscente la gestione del condominio entra nel regime di prorogatio disciplinato dal comma 8° dell’art.1129 del c.c. Secondo tale comma l’amministratore uscente, fino al passaggio di consegne con il nuovo professionista, è tenuto a compiere l’attività urgente utile ad evitare pregiudizi agli interessi dei condomini; esso inoltre, è obbligato a consegnare al nuovo amministratore regolarmente nominato dalla assemblea tutta la documentazione in suo possesso attinente alla gestione dello stabile.
La norma specifica chiaramente che tutto questo deve essere fatto senza che il professionista possa avere diritto ad ulteriori compensi: questo però vuole semplicemente dire che l’amministratore non potrà richiedere al condominio il pagamento di compensi ulteriori rispetto a quelli già precedentemente indicati in sede di nomina. Se quindi in tale sede fu espressamente previsto un compenso per espletare il passaggio di consegne esso deve essere riconosciuto al professionista uscente.

Quest’ultimo però, stante i precisi obblighi previsti dall’ 8° co. dell’art.1129 del c.c., non potrà mai in alcun modo condizionare la consegna dei documenti attinenti allo stabile al preventivo pagamento dei compensi da lui vantati nei confronti del condominio, compensi che se comunque preventivamente pattuiti rimangono dovuti.



Anoonimo chiede
venerdì 19/05/2023
“Buongiorno, il mio quesito riguarda una questione condominiale.
In occasione dell'ultima assemblea condominiale annuale, il 2^ punto all'o.d.g. era "Conferma Amministratore". In 5 condomini per un totale di 516,18 millesimi, su 8 presenti, non abbiamo confermato l'amministratore. Quest'ultimo, molto seccato, ha detto che non potevamo farlo, che avrebbe interpellato il suo avvocato ed ha lasciato l'Assemblea.
Ora a 20 gg. dall'assemblea non abbiamo avuto nessuna notizia, nè ricevuto copia del verbale.
Se il 2^ punto all'o.d.g. era indicato "Conferma Amministratore" a noi è sembrato normale esprimerci in merito.
Abbiamo sbagliato? Corriamo dei rischi dal punto di vista legale?
Se era nel nostro diritto esprimerci al riguardo ed è stata raggiunta la maggioranza legale di millesimi e di presenti per la non conferma, possiamo procedere con l'autoconvocazione di assemblea condominiale per la nomina del nuovo amministratore, anche in assenza di copia del verbale, o dobbiamo procedere in altro modo?
Rimango a disposizione per eventuali altre indicazioni.
Grazie”
Consulenza legale i 23/05/2023
La seccatura mostrata dall’amministratore di condominio è assolutamente fuori luogo.
L’ 11° comma dell’art. 1129 del c.c. dice chiaramente che la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dalla assemblea, la quale decide con le maggioranze indicate per la sua nomina: ovvero, a mente dei co 2° e 4° dell’ art. 1136 del c.c., maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio.
L’assemblea quindi, a fronte dei quorum raggiunti, ha del tutto legittimamente revocato il suo amministratore, senza tuttavia nominare repentinamente un sostituto e questo apre una serie di problematiche che vanno sicuramente gestite al meglio.

La revoca dell’amministratore, infatti, non legittima in alcun modo i condomini ad autoconvocarsi in assemblea, convocazione che deve sempre essere effettuata dall’amministratore uscente.
Il co. 8° dell’art. 1129 del c.c. prevede espressamente che l’amministratore uscente è tenuto fino alla sua sostituzione ad eseguire comunque le attività urgenti per evitare pregiudizio agli interessi condominiali, senza la possibilità di poter richiedere compensi per il compimento di tale ulteriore attività. Questo comporta che rimane fermo l’obbligo in capo all’ amministratore uscente di procedere innanzitutto a comunicare il verbale della riunione che lo ha revocato e poi a procedere alla convocazione della successiva assemblea che dovrà decidere il nominativo del suo sostituto.

Visto la reazione avuta dall’amministratore, sarebbe opportuno che qualche condomino bravo e diligente inviasse all’amministratore uscente una raccomandata, sottoscritta da almeno due condomini che rappresentano 1/6 del valore dell’edificio, con la quale richiedere espressamente al professionista una convocazione della assemblea a norma dell’art. 66 delle disp. att. c.c. ricordandogli nel contempo gli obblighi professionali che ancora lo legano alla compagine condominiale.
Se a fronte di una richiesta di convocazione ex art. 66 disp.att. del c.c. l’amministratore uscente non provvederà entro 10 giorni a convocare la riunione condominiale che dovrà decidere in merito alla sua sostituzione i condomini saranno legittimati ad autoconvocarsi.

Ovviamente rimane inteso che se l’amministratore non provvederà a compiere diligentemente tutte le attività urgenti che gli vengono richieste dal co 8° dell’art. 1129 del c.c. e da ciò ne derivi danno al condominio, egli potrà essere chiamato a risponderne anche con ricorso alla autorità giudiziaria.

A. F. chiede
domenica 07/05/2023
“Buongiorno
- Luglio 2020 assemblea delibera studio di fattibilità lavori superbonus senza previsioni di costi;
- luglio 2021 assemblea delibera lavori superbonus
- Ottobre 2021 su mandato assemblea amministratore sottoscrive contratto di appalto con impresa per lavori superbonus
- marzo 2023 un consulente incaricato dal condominio analizza iter tecnico amministrativo superbonus evidenziando delle criticità che ne inficerebbero l'accesso alle agevolazioni tra cui l'assenza del fondo speciale nella delibera originaria (ottobre 2021) e successive
- aprile 2023 si discute in assemblea della consulenza e nessuno, neanche l'amministratore, si accorge della criticità (rilevante) del fondo speciale e si va dunque avanti con iter superbonus sebbene i lavori debbano ancora iniziare effettivamente e nella previsione debbano concludersi entro dicembre 2023;
- un condomino impugna la delibera dichiarandone la nullità in quanto senza fondo speciale e dunque ora si andrà in mediazione con risultato scontato ed il condominio perderà il superbonus 110

domanda:
- considerato che la dichiarazione di nullità da parte del condomino della delibera è legittima (anche perché ci avrebbe esposto al grave rischio di sanzioni da parte dell' agenzia delle entrate) posso attivarmi nei confronti dell' amministratore di condominio che evidentemente non ha svolto con diligenza il suo lavoro ignorando l'obbligo di costituire il fondo speciale nella delibera 2021, dandone tra l altro attuazione firmando un contratto e senza mai preoccuparsi di risolvere per tempo la costituzione del fondo cassa avendone avuto tutto il tempo?

Ha anche ignorato (non so se in buona o malafede) la consulenza tributaria sul superbonus e leggendola lui per primo avrebbe dovuto dire al condominio: alt, fermi, non abbiamo costituito fondo speciale è molto rischioso andare avanti e ci esponiamo a sanzioni pesanti in caso di controlli (270% agevolazione oltre alla restituzione del credito goduto)?

Posso dunque chiedergli i danni per aver con il suo operato causato di fatto la perdita di chance del superbonus? Posso attivarmi singolarmente o deve farlo il condominio intero con delibera?
grazie
Saluti”
Consulenza legale i 10/05/2023
Sicuramente l’amministratore di condominio ha compiuto un grave inadempimento dei suoi doveri professionali, in quanto era suo compito quello di rendere edotta l’assemblea della necessità di costituire un fondo speciale ex. n. 4) dell’art.1135 del c.c. per l’esecuzione dei lavori straordinari e preventivare quindi la relativa spesa nel rendiconto. Quanto riferito potrebbe essere anche portato a fondamento di una richiesta di revoca dell’amministratore per mezzo di provvedimento giudiziario ai sensi dei co. 11 e 12 dell' art. 1129 del c.c.

Detto questo, l’agevolazione “superbonus” non è un diritto che appartiene alla collettività condominiale, ma essa è un diritto in primo luogo del condominio in quanto proprietario esclusivo della sua unità immobiliare: solo si pensi al fatto che l’attuazione dei lavori straordinari porta ad un aumento di valore del singolo appartamento in proprietà esclusiva.
Sulla base di quanto si è riferito vi sono gli estremi per poter agire personalmente nei confronti dell’amministratore facendo valere l’inadempimento dei doveri professionali da questi tenuto nell’esecuzione del mandato ricevuto.
In questa sede non è però possibile andare oltre ad un preliminare e necessariamente superficiale “giudizio di fattibilità” del contenzioso che si è prospettato: visto la delicatezza della vicenda, la quale potrebbe potenzialmente portare anche a richieste risarcitorie di una certa importanza, è consigliabile sviluppare l’argomento con un legale in un colloquio diretto.
Non si rilevano invece responsabilità degli altri condomini, i quali tuttalpiù avrebbero diritto a loro volta fare valere le loro ragioni nei confronti dell’amministratore.


A. M. chiede
sabato 29/04/2023
“Solito condominio di 8 persone. Nei lavori di ristrutturazione dello stabile eseguiti dal 2018 al 2020, un condomino al primo piano ha eliminato la curva del suo balcone rendendola retta con un incremento di superficie al di sotto del mq. Attualmente un condomino vorrebbe rimuovere l'Amministratore per via giudiziaria con il motivo che questa difformità non è stata dall'Amministratore né rilevata, né segnalata ai Condomini né all'autorità locale.
Quesito: è motivo valido, sufficiente e forte per chiedere la revoca giudiziaria dell'Amministratore per gravi motivi?”
Consulenza legale i 05/05/2023
Assolutamente no. L’amministratore non ha compiuto nessun grave inadempimento. Si tenga presente, inoltre, che il balcone è una parte dell’edificio che rientra nella proprietà esclusiva del singolo proprietario, su cui, quindi, gli organi condominiali (quindi anche l’amministratore) non hanno alcun specifico potere di intervento in merito ai lavori di manutenzione da eseguirsi.

Forse, la scelta di eliminare la curva del balcone può incidere sul decoro architettonico dello stabile, ma questo aspetto dovrebbe essere comunque approfondito e il quesito non offre spunti per farlo.
L’unica cosa che si può dire è che la giurisprudenza ha chiarito come la lesione al decoro, affinché sia giuridicamente rilavante, debba essere significativa e incidere in maniera importante sulle linee architettoniche dello stabile. Ad ogni modo, se anche si fosse concretizzata una lesione al decoro architettonico, non pare vi siano gli estremi per richiedere la revoca giudiziaria dell’amministratore: tuttalpiù vi potrebbero essere gli estremi per una causa nei confronti del proprietario del balcone, se ovviamente la lesione al decoro architettonico si è effettivamente concretizzata.


G. M. chiede
venerdì 28/04/2023
“Salve Spett. Consulenza, con la presente pongo alla Vs attenzione questa situazione:
Premesso che
L’art 1130-bis c.c. (disposizione introdotta dalle legge n. 220 del 2012 ed entrata il vigore il 18 giugno 2013) stabilisce che il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.
Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Considerato che:
è dalla entrata in vigore della normativa di cui in premessa, che l’Amministratore del Condominio dove risiedo, non ha mai ottemperato pienamente a quanto prevede l’art. 1130 in merito alla stesura del rendiconto, e ha redatto il rendiconto condominiale incompleto, sprovvisto della documentazione indicata nel art. 1130:
registro di contabilità, riepilogo finanziario, nonché della nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Anche ammesso che il Condominio si trovi in una situazione amministrativa contabile, diciamo tranquilla…

Chiedo:
Come può il Condominio agire nei confronti dell’amministratore per contestare detta mancanza, a mio avviso grave inadempimento amministrativo come lesione del diritto ad essere informati come la legge prevede ?

Può il Condominio revocare l’incarico anche nella formula bonaria, prevista dalla normativa senza entrare in merito alla giusta causa, se questa ipotesi potrebbe giustificarsi in merito a quanto evidenziato…o altra soluzione attinente.

In poche parole il Condominio vorrebbe sfiduciare revocare l’Amministratore perché complessivamente insoddisfatto del suo operato nell’arco degli ultimi 10 anni…il Condominio si trova in una situazione di degrado avanzato, non si è stati in grado di fruire di nessun bonus….la compagine condominiale è molto anziana sono 30 anni che convive con l’amministratore e smuoverla per un voto negativo è difficile, per i motivi che anche Voi conoscete….
Parte dei Condomini vorrebbe porre all’ordine del giorno la revoca dell’amministratore, ed essere sicuri di avere i voti per farlo uscire senza creare problemi…
Scusate mi sono dilungato…grazie per l’attenzione.
Ho già una posizione attiva.
Cordiali saluti”
Consulenza legale i 05/05/2023
Al di là delle inadempienze che l’amministratore può aver commesso nella redazione del bilancio condominiale, i condomini riuniti in assemblea possono sempre revocare l’amministratore in carica in qualsiasi momento senza addurre una qualche giustificazione specifica, a patto che ovviamente si riescano a raggiungere le maggioranze prescritte dai commi 2° e 4° dell’art.1136 del c.c.
In questo senso è molto chiara la prima parte del comma 11° dell’art.1129 del c.c.: “La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina…
Così come anche l’amministratore ha sempre la facoltà di dimettersi dal suo incarico senza addurre motivazioni particolari.
Posto questo, prima di giungere alla delibera di revoca è necessario verificare alcuni passaggi.
In prima battuta è fondamentale capire se si hanno le maggioranze richieste dalla legge per giungere alla revoca: maggioranza dei condomini che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
In secondo luogo, prima della revoca è necessario prendere già contatti con altri amministratori che andranno a sostituire quello uscente: ciò permetterà alla medesima assemblea di revocare l’amministratore e immediatamente nominarne il sostituto. Ciò impedirà che vi siano pericolosi vuoti di potere e garantirà che il passaggio di consegne tra il precedente e il nuovo amministratore avvenga senza intoppi.

Fatti questi due passaggi essenziali, due condomini che rappresentano almeno 1/6 del valore dell’edificio dovranno inviare all’amministratore in carica una richiesta di convocazione dell'assemblea condominiale ai sensi dell’art. 66 disp. att. del c.c., la quale abbia all’ordine del giorno la revoca dell’attuale amministratore in carica e la nomina di uno nuovo.
Come è noto ai sensi dell’art. 66 disp. att. del c.c. l’amministratore che è destinatario di una specifica richiesta di convocazione da parte di due condomini che rappresentano almeno 1/6 del valore dell’edificio (166 millesimi), è obbligato a procedere alla convocazione dell’assemblea. Se egli non procede, i condomini, decorsi 10 giorni dalla richiesta, potranno procedere all'autoconvocazione. Ovviamente, anche in caso di autoconvocazione, i condomini dovranno rispettare le altre formalità richieste dall’art. 66 disp. att. del c.c. al fine di evitare che l’assemblea convocata in maniera irregolare possa essere potenzialmente oggetto di una qualche impugnazione.

Se si è portato a termine in maniera corretta tutto quanto detto finora e non vi saranno tradimenti dell’ultima ora (sempre possibili), il giorno dell'assemblea si dovrebbe giungere alla revoca dell’attuale amministratore per via assembleare e alla contestuale nomina di un nuovo professionista.

È molto probabile che l’amministratore in carica, che si vedrà destinatario di una richiesta di convocazione ex art. 66 delle disp. att. c.c. di una assemblea che abbia all’ordine del giorno la sua sostituzione, preso atto di non avere più la fiducia dei proprietari, possa anticipare l’inevitabile dimettendosi prima della convocazione dell'assemblea. Se così fosse, egli, anche se dimissionario, sarebbe comunque obbligato a convocare un'assemblea che proceda alla nomina di un nuovo professionista.

Ovviamente, una volta che il nuovo amministratore avrà preso pieno possesso del suo ufficio, si potrà valutare con l’ausilio di un legale la possibilità di muovere eventuali contestazioni giudiziarie al precedente amministratore per le negligenze da lui commesse.


R. P. chiede
martedì 18/04/2023
“buongiorno.
condominio con 24 persone. il 28.03.2023 è stata elaborata e sottoscritta da 11 condomini una lettera ed inviata (tramite pec di un condomino) ad amministratore del condominio una richiesta di convocazione assemblea con ordine del giorno contenente svariati punti tra cui "revoca amministratore per inadempienze contrattuali e per gravi violazioni ex lege 220/2012.".gli altri punti richiesti all'o.d.g. erano
Inadempienze relative a:
mancata informazione per vertenze giudiziali in corso e mancata presenza al relativo tentativo di conciliazione;
mancata attuazione della nota del 11 agosto 2019 di alcuni condomini relativa alla necessità impellente di una modifica al regolamento condominiale;
ammesse dimenticanze nell'invio delle convocazioni;
mancata attuazione di quanto previsto al terzo capolinea del punto 5 della decisione assembleare del 18 ottobre 2021.
Al momento è in atto una causa da parte di un condomino relativa alla richiesta alla magistratura di dichiarazione di nullità della nomina amministratore per omissione del compenso (non indicato nel verbale ne tanto meno allegato alla lettera di trasmissione della riunione assemblea). Il 7.04.23 l'amministratore ha inviato una lettera al proprio legale e per conoscenza al condominio intestatario della PEC (impiegata per invio lettera degli 11 condomini). La lettera al condominio della PEC è pervenuta solo in data 17.02.23 tramite il proprio legale. Nella missiva l'amministratore fornisce le proprie giustificazioni ai rilievi evidenziati e dichiara: " Premesso quanto sopra evidenziato respingo assolutamente l'accusa infondata di inadempienza contrattuale come da mie specifiche spiegazioni, ma nel contempo dichiaro di non aver nessuna intenzione di proseguire nel rapporto professionale di Amministratore del Cond. Pastore." "In conseguenza, nei prossimi giorni elaborerò il bilancio consuntivo della gestione 2022 inviandolo ai Sigg. Condomini, precisando sin da ora di non aver nessuna intenzione di convocare la riunione condominiale, alla luce degli attacchi (frontali ed immotivati) di una parte dei Condomini, tali da portare discredito alla mia figura professionale anche agli occhi degli altri.
Prego pertanto i Condomini di Autoconvocarsi come previsto dall’art. 66 disp. Att. c.c. e mandarmi copia del verbale di nomina del mio successore per poter procedere al passaggio di consegne del Vostro Condomini."

Premesso quanto sopra i quesiti sono:
- amministratore la sua lettera del 07.04.23 doveva inviarla a tutti i condomini o solo a coloro che hanno richiesto la assemblea? Ciò in considerazione del fatto le sue dimissioni avendo dichiarato di non aver alcuna intenzione voler proseguire nel rapporto professionale di Amm. del Condominio Pastore;
- fino a quando ha diritto ad un compenso (è in corso causa per nomina nulla ed oltretutto oltre a non indicare analiticamente il onorario non lo ha proprio chiesto limitandosi a farsi votare la nomina);
- le sue dimissioni incidono sulla causa in corso per nullità della nomina?
Grazie.
Buonasera”
Consulenza legale i 20/04/2023
Si ritiene assolutamente illegittima la richiesta avanzata dall’ amministratore di condominio nella sua missiva che invita i condomini ad autoconvocarsi.

Riprendendo quanto in parte si è già detto in consulenze pregresse, si ribadisce come ai sensi dell’ art. 66 delle disp. att. c.c. il potere di convocare l’assemblea sia prima di tutto una prerogativa e un dovere dell’amministratore in carica e non dei condomini, i quali intervengono solo in sua sostituzione.

Tale prerogativa rimane ferma anche nel caso in cui l’amministratore sia dimissionario, in quanto le sue dimissioni, non fanno altro che far scattare il regime di prorogatio della carica disciplinato dall’ 8° co. dell’art.1229 del c.c. Secondo tale regime, l’amministratore, anche se dimissionario, rimane in carica per gli affari urgenti: certamente tra gli affari urgenti rientra il compito di convocare l’assemblea per eleggere il sostituto. Tra l’altro la missiva dell’amministratore è ancora più assurda se ci si sofferma a pensare sul fatto che egli per espressa disposizione legislativa non ha diritto ad alcun compenso per l’espletamento delle attività urgenti. Egli quindi avrebbe tutto l’interesse a indire l’assemblea che dovrà nominare il sostituto con cui poi dovrà curare il passaggio di consegne.

Sarebbe stato opportuno che la missiva di dimissioni fosse inviata a tutti i condomini e non solo ad un gruppo di essi, ma ad ogni modo le sue dimissioni potranno essere ribadite in assemblea.

Purtroppo non si può entrare nel merito della causa in corso, in quanto non si hanno sufficienti elementi per dare un parere preciso e corretto e per fare ciò vi sarebbe la necessità di studiare l’intero faldone: per tali motivi si deve giocoforza rinviare al collega che sta seguendo il contenzioso ogni valutazione, sia in merito alla debenza dei compensi, sia in merito alla opportunità di una eventuale prosecuzione del giudizio.

In linea generale però si ritiene che le dimissioni non comporteranno l’abbandono della causa, in quanto rimane comunque fermo l’interesse dell’amministratore uscente, al di là della sua effettiva fondatezza, a richiedere il compenso per l’attività espletata prima delle dimissioni, attività che si è comunque conclusa con il rilascio del rendiconto condominiale.

P. S. chiede
sabato 11/03/2023 - Piemonte
“Buongiorno,
ho letto e studiato che esistono molteplici situazioni per le quali la legge (codice civile e codice di attuazione c.c.) prevede la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, talvolta anche su istanza di un solo condomino.
Ho, altresì, compreso che sembra opportuna e, obbligatoria una preliminare mediazione condominiale almeno questa è l'interpretazione prevalente che ho riscontrato da numerose fonti. Ove vi fosse un'istanza di revoca direttamente al giudice ordinario quest'ultimo potrebbe non accoglierla perché non preceduta dalla mediazione o almeno da un tentativo di mediazione.
Da quanto mi risulta è l'assemblea condominiale che, a maggioranza (con almeno 500 millesimi e la maggioranza dei condomini) decide per la mediazione condominiale su numerose questioni e che l'amministratore debba presentarsi con un proprio legale al tentativo di mediazione in difesa degli interessi del condominio. Ma se il tentativo di mediazione riguarda la revoca dell'amministratore?
Sembrerebbe che l'amministratore debba convocare un'assemblea con all'ordine del giorno la richiesta di mediazione per la revoca di se stesso, e nel caso di maggioranza in assemblea, presentarsi dal mediatore con il proprio legale. Ciò appare illogico.
D'altra parte nonostante la normativa vigente preveda che la richiesta di revoca dell'amministratore - per gravi ragioni - si possa fare per istanza anche di un solo condomino, di fatto, se tale richiesta dovesse obbligatoriamente passare da un preliminare tentativo di mediazione, servirebbe la maggioranza assembleare.
Come si esce da questo loop? Come può un solo condomino, o la minoranza di condomini, fare istanza di revoca? Se la richiesta di revoca deve passare per la mediazione obbligatoria, tale mediazione può essere richiesta senza passare in assemblea e senza che poi a mediare sia lo stesso amministratore del quale si chiede, con motivi fondati, ovvero per le gravi irregolarità evidenziate dall'art. 1129 CC, la revoca?

Consulenza legale i 15/03/2023
Cerchiamo di fare chiarezza.
Innanzitutto il comma 11 dell’art. 1129 del c.c. precisa come l’assemblea dei condomini con le maggioranze indicate dai commi 2° e 4° dell’art. 1136 del c.c. può sempre revocare in ogni tempo l’amministratore e questo indipendentemente dal fatto che egli abbia compiuto una qualche irregolarità di gestione: i condomini possono scegliere di cambiare l’amministratore quando lo desiderano per qualsiasi ragione essi ritengano opportuno.

Nel caso in cui invece l’amministratore abbia compiuto gravi irregolarità, non presenti il conto di gestione o non informi prontamente l’assemblea sul ricevimento di un atto giudiziario che esorbiti dalle sue competenze (art. 1131 del c.c.), egli può essere revocato dalla autorità giudiziaria adita su ricorso anche di un solo condomino.
Il procedimento di revoca previsto dal comma 11 dell’art. 1229 del c.c. cambia leggermente nel caso in cui l’amministratore compia delle gravi irregolarità fiscali od ometta di aprire un conto corrente condominiale. In questo secondo caso in parziale deroga a quanto dispone l’art. 66disp.att del c.c., ciascun condomino può convocare l’assemblea (sostituendosi di fatto all’amministratore) per far cessare l’irregolarità e chiedere la revoca del professionista: in caso di mancata revoca il singolo proprietario può adire anche in questo caso l’autorità giudiziaria.

Riassumendo, quindi, le modalità di revoca dell’amministratore previste dal nostro codice civile sono essenzialmente due:
  • la prima è la revoca per mezzo della assemblea
  • la seconda è la revoca per mezzo del provvedimento del giudice, adito anche su iniziativa di un solo condomino.
Si presti però attenzione, in quanto non è assolutamente previsto che per richiedere la revoca giudiziaria dell’amministratore ai sensi del codice civile sia obbligatorio preventivamente esperire un tentativo obbligatorio di mediazione di cui all’ art.5del D.Lgs. n.28/2010.

Il procedimento di revoca disciplinato dall’art64disp.att. del c.c. non è una vera e propria causa civile ordinaria, anche se ai non addetti ai lavori può sembrare così: esso, infatti, è un classico esempio di procedimento di volontaria giurisdizione da svolgersi in camera di consiglio previo breve contraddittorio con l’amministratore ricusato. Tali tipologie di procedimenti, proprio perché non possono considerarsi una causa ordinaria, non rientrano nel perimetro applicativo dell’obbligo di mediazione.
Per tale motivo per adire il giudice nei casi in cui si voglia procedere a revocare giudizialmente l’amministratore di condominio ai sensi degli artt. 1129 del c.c. e 64 disp. att. del c.c. si può depositare subito il ricorso senza preoccuparsi del tentativo obbligatorio di mediazione: questo può essere fatto anche su iniziativa di un solo condomino.
Possono rientrare invece nell’ambito delle cause ordinarie e quindi nel perimetro applicativo del tentativo obbligatorio di mediazione, tutti quei contenziosi che possono scaturire tra ex amministratore e condominio aventi ad oggetto le conseguenze delle gravi irregolarità gestorie compiute dal professionista, come, ad esempio, il ristoro dei danni subiti dal condominio: ma in questo caso il procedimento giudiziario di revoca si è già concluso e sarà compito della assemblea con il nuovo amministratore ed il legale incaricato valutare se intraprendere un contenzioso nei confronti di chi amministrò a suo tempo lo stabile.

Solo per ulteriore chiarimento è giusto precisare come in materia condominiale il tentativo di mediazione non deve considerarsi opportuno, ma obbligatorio: quindi chiunque (anche il condominio stesso) che voglia adire il giudice per incardinare un giudizio che abbia ad oggetto una vicenda rientrante nell’ambito applicativo della normativa condominiale deve preventivamente esperire il tentativo di mediazione; sotto questo aspetto non c’è spazio ad alcuna valutazione che può essere fatta dalla assemblea di condominio.
Semmai sarà colui che è stato convenuto in giudizio (e quindi anche il condominio nel suo complesso che, per esempio viene chiamato in un giudizio avente ad oggetto l’impugnazione di una delibera assembleare), a valutare se accettare o meno il tentativo di mediazione che gli viene notificato dalla controparte.

Concludendo, per motivi di completezza è giusto segnalare come siano intervenute da pochi mesi delle importanti novità apportate dalla riforma Cartabia sul processo civile in ambito di mediazione civile applicate alle controversie in materia condominiale.
Prima della predetta novella, infatti, l’art. 71 quater delle disp. att. del c.c. prevedeva che l’amministratore di condominio potesse partecipare al procedimento di mediazione solo se preventivamente munito della autorizzazione da parte della assemblea di condominio, deliberata con le maggioranze di cui al 2° co. dell’art. 1136del c.c. Se, quindi, durante la riunione convocata appositamente, non si fosse raggiunto il quorum richiesto da tale norma, l’amministratore non poteva partecipare alla mediazione e quindi il procedimento pre-contenzioso si sarebbe inevitabilmente concluso con un verbale negativo.

Ora questo aspetto è radicalmente mutato in quanto la riforma Cartabia ha da un lato modificato l’art. 71 delle disp. att. del c.c. e dall’altro introdotto il nuovo art. 5 ter nel D.Lgs n.28/2010 disciplinante il procedimento di mediazione. In forza di tale nuovo combinato disposto normativo, l’amministratore di condominio, in forza dell’ufficio ricoperto, può autonomamente attivare un procedimento di mediazione in nome e per conto del condominio amministrato o anche partecipare ad un procedimento di mediazione a cui il condominio medesimo è stato invitato, e tutto questo senza preventivamente munirsi di una qualche autorizzazione assembleare.
Il verbale scaturito da questo procedimento di mediazione contenete l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti poi successivamente all'approvazione dell'assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell'accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall'articolo 1136 del c.c. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa, e quindi il procedimento in questo secondo caso terminerà inevitabilmente con verbale negativo.

                            

A. M. D. F. chiede
mercoledì 01/03/2023 - Campania
“Gentile Studio buonasera
Avendo trovato sempre soddisfacente le Vostre risposte ai miei quesiti precedenti, mi rivolgo nuovamente a Voi necessitando di approfondire qualche altra tematica.
Premetto che sarà opportuno allegare alcuni documenti per fornirvi un quadro completo per cui , in attesa di ulteriori istruzioni in merito, espongo le domande contestualmente al pagamento immediato di € 29,90 tramite carta di credito:
In data 11/01/2023 l’amministratore del condominio in cui vivo ( 112 proprietari) , su istanza di alcuni condomini, è stato revocato giudizialmente dal Tribunale per gravi irregolarità con decreto di accoglimento totale . Questi , nonostante tale revoca, anziché indire entro i termini previsti l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore, ha continuato tranquillamente ad operare normalmente in “prorogatio imperii “ ed a chiedere mensilmente i ratei da preventivo anno precedente. Ha convocato l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore solo dopo l’invito in base all’art. 66 disp. att., fissandola per il 22 marzo 2023 , ovvero dopo quasi tre mesi dal sollevamento dell’incarico.
DOMANDE :
1. La revoca giudiziale è compatibile con l’istituto della “prorogatio imperii”?
La Corte di Cassazione con la pronuncia del 18.03.2010 n. 6555 afferma che non è applicabile tale istituto in tal caso. E’ così?

2. Siamo tenuti al pagamento dei ratei mensili che lui , nonostante la revoca, continua a chiedere con comunicazioni affisse in bacheca non controfirmate di suo pugno? ( Chiunque potrebbe formularle senza la firma , con scritta in stampatello. Comunque sulle comunicazioni è riportato l’iban del condominio). Tali inviti al pagamento dovrebbero sempre riportare la firma dell’amministratore? Puo’ operare ingiunzioni di pagamento se non paghiamo?
In questa situazione specifica , all’amministratore così revocato è ancora dovuto il compenso fino alla nomina del nuovo amministratore?

3. L’amministratore revocato giudizialmente può essere rinominato negli anni successivi ?
Secondo il comma 13 dell’art. 1129 l’assemblea non lo può rinominare, ma 6 condomini del consiglio di condominio già hanno deciso di rinominarlo tra un anno. Infatti, attraverso un sistema consolidato da anni, fanno incetta di deleghe (da 16 a 18 ciascuno) detenendo sempre la maggioranza e quindi il potere decisionale nelle assemblee sui lavori che essi decidono a priori (es. nuovi impianti elettrici, citofonici, abbattimento alberi ed altro) e su fornitori già da loro prescelti. Il tutto a danno della minoranza , ( su 112 le presenze per delega vanno da 60 ad 80, mentre i presenti fisicamente sono solo 10/15 ).

4. Premesso che l’art. 67 dispos. Att. c.c. ammette le deleghe nella misura di 1/5 dei condomini e del valore millesimale laddove i condomini sono più di venti, in assenza di disposizione in tal senso nel nostro regolamento di condominio contrattuale e registrato, per evitare la concentrazione di deleghe sempre degli stessi, che in questo modo pilotano le decisioni assembleari, la legge prevede degli strumenti di tutela per la minoranza degli altri condomini? ( i millesimi di proprietà delle parti comuni non sono stati ancora elaborati ed al momento sono calcolati in parti uguali).

5. Premesso che nell’atto di revoca del tribunale è menzionato anche il consiglio di condominio quale organo che abbia obbligato ( con prova documentale) l’amministratore ad agire in contrasto con le leggi che tutelano il condominio, si può intervenire in qualche modo per estromettere questi membri dal consiglio?

6. Cosa possiamo fare se tra un anno, in base a quanto sopra descritto, l’assemblea con la suddetta maggioranza, rinominerà l’amministratore revocato? Si può ostacolare questo e fare in modo che una eventuale delibera in tal senso sia invalidabile?
In tal senso è significativo che a pag. 3 del decreto di revoca si riporta che il procedimento si configura come un giudizio di risoluzione anticipata e definitiva del rapporto ai fini dell’impedimento di una rinomina?

7. Cosa significa che gli altri motivi di revoca vengono assorbiti?
In attesa di cortese riscontro, porgo distinti saluti.”
Consulenza legale i 19/03/2023
Il presente quesito richiede di affrontare due macro-argomenti:
1) la revoca giudiziale dell’amministratore e le sue conseguenze;
2) la tutela delle minoranze nell’assemblea condominiale.

1) In caso di revoca giudiziale dell’amministratore, il Codice civile nulla stabilisce sul regime di prorogatio officii dell’amministratore a seguito della revoca giudiziale dello stesso.
Tale regime sembra però essere incompatibile con una statuizione giudiziaria in tal senso.
La giurisprudenza ha stabilito, infatti, che la richiesta di revoca giudiziale dell’amministratore da parte dei condomini è “l’esplicitazione di una volontà contraria alla conservazione dei poteri di gestione” (Cass. civ. n. 19436/2021).
Nel caso di specie sembra poi evidente, viste le gravi irregolarità compiute dall’amministratore anche in tema di confusione dei conti correnti, ritenere la risoluzione immediata del suo rapporto con il Condominio e che qualsiasi iniziativa presa in nome e per conto del Condominio non abbia alcuna efficacia.
In tal senso, quindi, si sconsiglia di pagare ulteriori rate di spese condominiali, a meno che non ci siano i fondi necessari per pagare con urgenza creditori/fornitori o compiere opere indifferibili per la gestione dei beni comuni.

L’art. 1129 c. 8 c.c. stabilisce che alla cessazione dell’incarico l’amministratore non ha diritto ad alcun compenso ulteriore per le attività urgenti che deve compiere a tutela degli interessi comuni del Condominio.
A maggior ragione, poiché nel caso di specie non è nemmeno configurabile il regime di prorogatio, in nessun modo l’amministratore avrà diritto a richiedere il compenso.

La revoca giudiziale dell’amministratore lo rende ineleggibile nuovamente da parte dell’assemblea come stabilito dall’art. 1129 c. 13 c.c.
È ritenuto sia da dottrina che da giurisprudenza che questo divieto sia solo temporaneo e riguardi solo la delibera assembleare immediatamente successiva.
Secondo la Cassazione, infatti, il divieto “non comprime definitivamente il diritto dello stesso di ricevere l'incarico, rilevando soltanto per la designazione assembleare immediatamente successiva al decreto di rimozione” (Cass. civ. n. 23743/2020).
La ratio legis della norma è quella di non rendere inefficace la revoca giudiziale votando l’elezione dello stesso amministratore.
Si ritiene, in ogni caso, che perché l’amministratore possa essere rinominato debbano essere venute meno le ragioni della revoca ed egli sia in possesso dei requisiti previsti dall’art. 71 bis delle disp. att. c.c..

2) In materia condominiale la legge stabilisce il diritto dei condomini dissenzienti, assenti o astenuti, di impugnare le delibere condominiali ai sensi dell’art. 1137 del c.c. per contrarietà alla legge o al regolamento condominiale.
Il rinvio dell’art. 1139 del c.c. alle norme sulla Comunione, rende applicabile l’art. 1109 del c.c. anche all’ambito condominiale estendendo così il potere di impugnazione delle delibere anche alla decisione approvata dalla maggioranza che rechi grave pregiudizio alla cosa comune quale conseguenza di un eccesso di potere (Cass. civ. n. 25128/2008).
Per consolidato principio giurisprudenziale, l’Autorità Giudiziaria non può sindacare l’opportunità o la convenienza di una delibera assembleare, se non nel caso in cui si ravvisi un eccesso di potere da parte dell’assemblea che costituisca un grave pregiudizio effettivo, e non meramente potenziale, alla cosa comune; in altre parole il Giudice non può entrare nel merito delle decisioni dell’assemblea quale organo sovrano della volontà assembleare se non nel caso in cui siano gravemente pregiudizievole alla cosa comune (Cass. civ. n. 5061/2020, Cass. civ. n. 20135/2017).
Si ritiene, quindi, che sia difficile per la minoranza dissenziente del Condominio in questione, riuscire ad impugnare vittoriosamente un’eventuale delibera assembleare di approvazione di un amministratore non gradito senza dare prova del grave pregiudizio per la cosa comune.
Il principio giuridico su cui si fonda tale orientamento è quello stabilito dall’art. 1105 del c.c. per cui le delibere assunte dalla maggioranza per le questioni di ordinaria amministrazione sono obbligatorie per la minoranza.

Per quanto riguarda, invece, la nomina dei membri del Consiglio, l’unica possibilità che si ravvisa è quella di non nominare un Consiglio di condominio, essendo soltanto facoltativo.
Si ricorda, comunque, che tale organo non ha che funzioni consultive e di controllo e quindi non può in alcun modo vincolare gli altri condomini poiché l’unico organo con funzioni decisionali che sia espressione della volontà del Condominio è l’assemblea.

La locuzione usata dal Tribunale “risultano assorbiti gli altri motivi di revoca dedotti nel ricorso” nel decreto di accoglimento sta a significare che il motivo su cui si è fondato il provvedimento è già di per sé sufficiente allo scopo.
Tutti gli altri motivi esposti nel ricorso vengono quindi assorbiti da questo e non vengono nemmeno affrontati dal Giudice nella propria decisione.

R. P. chiede
mercoledì 01/03/2023 - Piemonte
“buonasera,
condominio - mediazione - causa per nullita' nomina amministratore - errate divisioni spese - contalibilizzaazioni debiti gia' pagati
nel procedimento per dichiarazione di nullita' nomina amministratore( ed altro) e' stata fissata per il 1° marzo 2023 incontro preliminare.
causa iniziata 11/01/2023 con istanza ad organo di mediazione il quale in data 20/01/2023 ha notificacato ad amministratore condominio la mediazione e la fissazione udienza in data odierna.
amministratore non ha convocato assemblea per informare condomini della mediazione.
amministratore non si e' presentato alla mediazizone. e' stato redatto verbale in tal senso.
evidenzio anche altr comportamenti amministratori quali la mancata attuazione delle delibere condominiali ( presunti morosi recupero crediti - mancata lettura contatori luce parti comune x singole scale - mancata indicazione compenso )
domanda: la mancata attuazione della mediazione perche' amministratore
non ha convocato assemblea e perche' non si e' nemmeno presentato alla udienza del 1/3/2023 e' causa giustificativa per chiedere revoca giudiziale amministratore o sono necessarie altre motivazioni? e' possibile richiedere risarcimento ad amministratore per le spese conseguenti a questo uo atteggiamento?”
Consulenza legale i 09/03/2023
Preliminarmente è necessario precisare che la normativa in tema di mediazione civile applicata alle controversie condominiale che trova applicazione nel caso specifico è stata profondamente modificata dalla entrata in vigore della Riforma Cartabia sul processo civile. Tuttavia, per una pura coincidenza temporale, al caso specifico dovrà farsi applicazione della disciplina previgente, anche se all’oggi essa non è più in vigore, quantomeno nei termini che si diranno.

Come è noto anche ai non addetti ai lavori, la totalità delle controversie condominiali sono soggette al preventivo obbligo del tentativo di mediazione previsto dall’art. 5 prima di poter essere incardinate innanzi alla autorità giudiziaria, obbligo a cui ovviamente non può sottrarsi la tipologia di controversia descritta nel quesito.
Anche se vi era e vi è ancora oggi questo obbligo, l’art. 71 quater (ribadiamo) nel testo previgente alla riforma Cartabia, non prevedeva che l’amministratore potesse partecipare autonomamente alla mediazione: per fare ciò il professionista doveva obbligatoriamente farsi autorizzare dalla assemblea condominiale, la quale poteva rilasciare la sua autorizzazione con le maggioranze di cui al 2° co. dell’1136 (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi).

Ora è ovvio che stante il quadro normativo descritto e vigente fino a pochi giorni fa rispetto a quando si scrive, è ovvio che la principale preoccupazione dell’amministratore che si vedeva recapitare in ufficio un invito a partecipare ad un tentativo obbligatorio di mediazione doveva essere tra le altre cose quello di convocare prontamente l’assemblea secondo il procedimento previsto dall’ 66 Così facendo egli avrebbe innanzitutto informato i condomini di quanto gli era stato notificato, e poi poteva quindi chiedere ai medesimi riuniti in assemblea se potesse o meno coltivare la procedura.

Sulla base di quanto viene descritto nel quesito l’amministratore si è completamente disinteressato di tutti questi aspetti non convocando l’assemblea e non incaricando un legale, il quale, quantomeno, avrebbe potuto prendere tempo, differendo il primo incontro di mediazione affinché l’assemblea potesse adottare le determinazione richieste dalla normativa descritta.

Il disinteresse dell’amministratore ha avuto come prima conseguenza la chiusura della mediazione con un verbale negativo per mancata partecipazione, il quale potrebbe causare conseguenze in termini di condanna alle spese processuali nel successivo giudizio che con ogni probabilità la controparte andrà ad instaurare. Oltre a tutto questo, paiono essere anche altre le omissioni compiute dall’amministratore in carica, le quali ben possono concretizzare nel suo complesso un vero e proprio inadempimento contrattuale.

Per tutti questi motivi a parere di chi scrive vi sono assolutamente tutti i presupposti per poter richiedere, ai sensi dei commi11 e 12 dell’art. 1129 del c.c., la revoca giudiziaria per grave inadempimento dell’amministratore in carica, se, ovviamente, l’assemblea convocata a norma di legge non vi provvede autonomamente.
A fronte del fatto che, come già detto, le omissioni compiute dall’amministratore costituiscono un vero e proprio inadempimento del mandato ricevuto, se da tali comportamenti dovessero derivare dei danni al condominio e ai suoi proprietari vi sarebbero gli estremi per richiederne il ristoro al professionista anche ricorrendo alla autorità giudiziaria.



M. M. chiede
venerdì 27/01/2023 - Lazio
“Gentililissi Avvocati,

Essendo vostro affezionato utente ed avendo ahimè molti quesiti nel prossimo futuro da porvi, vorrei per il momento accorparne due in una sola domanda, essendo attigui e la controparte comune ad entrambi i casi.

Caso 1:
Lo scorso 15 dicembre ci è stato improvvisamente sospesa l'erogazione del gas alla caldaia condominiale. Tutti i nostri pagamenti nei confronti dell'amministratore sono sempre stati regolari e puntuali. Sembrerebbe che all'origine del disguido ci sia stato un "piano di rientro" concordato tra l'amministratore e il gestore, che poi forse non è stato rispettato.
Di queste questioni i condomini erano totalmente all'oscuro, avendo assolto i loro oneri quando richiesti dall'amministratore.
Il risultato è stato 17 giorni senza riscaldamento, rimbalzo di responsabilità, amministratore irreperibile, nuovo gestore trovato finalmente il 31 dicembre dai condomini esasperati.
La domanda è semplice: come verrebbero eventualmente quantificati i danni morali subiti dai condomini per eventualmente addossarli all'amministratore?

Caso 2:
Lo scrivente è proprietario di un box auto nel suddetto condominio, per la verità adibito a cantina, contenente oggetti anche delicati come strumenti musicali.
Destino vuole che, dei 6 box totali, nel mio sono presenti due "pozzetti di ispezione", uno per l'acqua piovana, l'altro per le fogne del palazzo. Il mese scorso c'è stata un'improvvisa esondazione di acque nere da uno dei due pozzetti, che ha ricoperto il pavimento di due centimetri d'acqua maleodorante.
Solo ad emergenza avvenuta è stato inviato uno spurgo dall'amministratore, che ha riscontrato l'ostruzione di una paratia a causa di stracci, oggetti provenienti dagli scarichi di tutti e 6 gli appartamenti.
Per fortuna danni gravi agli strumenti non si sono verificati MA: il garage è di fatto inaccessibile da quel giorno, essendo il pavimento interamente ricoperto da una patina biancastra calcarea e maleodorante che necessiterebbe di pulizia specifica, in più una parete fonoassorbente in cartongesso è completamente marcia dalla base, essendo stata immersa in quest'acqua putrida.
L'amministratore ha farfugliato qualcosa a proposito di assicurazione condominiale, di cui stiamo ancora aspettando visita del perito.
Ma io intanto vorrei sapere come è possibile quantificare questo disagio ed a chi addossarlo, nel mio garage ho una preziosa sala hobby, di fatto mi è impossibile utilizzarla da più di un mese.

Grazie per il vostro prezioso aiuto come sempre!”
Consulenza legale i 06/02/2023
La prima richiesta concerne la responsabilità dell’Amministratore di Condominio e l’eventuale risarcimento del danno dovuto in caso di sospensione del riscaldamento in tutto il Condominio per il mancato pagamento della fornitura del gas.

L’art. 1130 del c.c. statuisce quali sono i doveri dell’Amministratore di un Condominio e il comma 3 afferma l’obbligo di erogare le spese per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio e l’esercizio dei servizi comuni.
L’Amministratore, quindi, è tenuto a pagare i costi per le utenze condominiali con le spese condominiali versate dai condomini.
In caso le utenze non siano state pagate (tranne che per un motivo non imputabile all’Amministratore), il Condominio potrà revocare l’incarico per giusta causa all’Amministratore ai sensi dell’art. 1129 comma 11 del c.c.
Qualora l’assemblea non riesca a trovare un accordo sul punto, si ritiene che il comportamento costituisca una grave irregolarità ai sensi dell’articolo citato, tale da consentire a ciascun condomino di intraprendere un’azione giudiziaria per revocare l’amministratore giudizialmente.

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha ritenuto che il rapporto tra Amministratore e Condominio costituisca un contratto di mandato con rappresentanza (S.U. 9148/08).
In caso di suo inadempimento contrattuale, l’Amministratore dovrà quindi rispondere dei danni a titolo di responsabilità contrattuale nei confronti del Condominio ai sensi dell’art. 1218 del c.c..
Unacorte di merito ha utilizzato questi principi per affermare la responsabilità per i danni patrimoniali subiti dai condomini per un caso simile a quello di specie, il mancato pagamento degli oneri relativi al gas e la conseguente sospensione della fornitura e quindi del riscaldamento condominiale.
Nello specifico il Tribunale di Roma ha affermato che il danno è in re ipsa perché è certo che il rimanere senza riscaldamento nei mesi invernali obbliga i condomini a cercare delle fonti di energie alternative causando un danno patrimoniale che potrà essere liquidato in via equitativa ai sensi dell’art. 1226 del c.c. (Tr. Roma n. 9877/2018).

Si ritiene, in ogni caso, necessario conservare tutte le ricevute di pagamento dei costi sostenuti nel periodo in cui è stato sospeso il riscaldamento condominiale e produrle in un eventuale giudizio.

Per quanto riguarda i danni non patrimoniali, è pacificamente ritenuto che anche in ambito di inadempimento contrattuale, siano risarcibili i danni non patrimoniali ai sensi dell’art. 2059 del c.c. previsti in ambito di responsabilità extracontrattuale.
Tali danni, però, devono essere provati specificatamente, in termini di sofferenza fisica e/o disagio psichico subiti a causa della mancanza del riscaldamento e delle problematiche connesse.
In caso in cui venga provata l’esistenza di questi danni (con documentazione medica o per testi), il Giudice potrà liquidare il danno in via equitativa ai sensi dell’art. 1226 c.c.

La seconda richiesta riguarda la possibilità di chiedere i danni per il mancato utilizzo della propria cantina a seguito di un allagamento dovuto all’ostruzione di un pozzetto di ispezione causata da materiali condominiali.

È pacifico che quando avvenga un allagamento per cause imputabili al Condominio e non ai singoli condomini o a parti di esclusiva proprietà di questi, debba rispondere il Condominio per i danni subiti da uno dei partecipanti.
Nel caso proposto l’allagamento della cantina è stato causato dall’ostruzione di una paratia nel pozzetto di ispezione causata da stracci e oggetti provenienti dagli scarichi condominiali.

La responsabilità degli eventuali danni e di intervenire tempestivamente è del Condominio.
Mentre la prova dei danni patrimoniali è facilmente raggiungibile con la presentazione di costi e preventivi necessari per il ripristino dello stato dei luoghi o per la distruzione dei beni ivi contenuti, la prova dei danni non patrimoniali è più complessa, come già in precedenza spiegato.
Devono essere allegati i danni psichici e/o fisici subiti che devono essere provati specificatamente.
Nel caso di specie pare che sia di difficile dimostrazione il danno non patrimoniale subito, posto che il periodo di impossibilità di utilizzo della cantina è ancora piuttosto breve e i danni subiti dalla stessa sono lievi.

È valutabile, in caso invece in cui ci sia un’inerzia da parte dell’Amministratore nell’agire per ripristinare lo stato dei luoghi, richiedere un eventuale risarcimento del danno direttamente a lui piuttosto che al Condominio, sempre nei limiti e con le perplessità sopra esposte.

A. B. chiede
venerdì 04/11/2022 - Campania
“Salve,
abito in un condominio di tre scale con un cancello esterno il cui citofono è rotto ormai da un anno e per tale motivo il cancello, su richiesta dei condomini, rimane sempre aperto.
L'amministratore, che è anche condomino, è in carica dal 2016.
I lavori per il citofono ad oggi non sono partiti nonostante due delibere assembleari (del 21 febbraio 2022 e del 15 ottobre 2022) dove l'amministratore ha avuto ampio mandato per eseguire i lavori, individuando anche l'impresa appaltatrice.
Il risultato è che nel frattempo i costi sono lievitati. Alle mie richieste telefoniche risponde che la ditta ha avuto problemi per altre chiamate urgenti, propone nuove date che vengono sempre disattese.
Le delibere per il citofono sono intrecciate con quelle per il superbonus per il quale mi sono espressa contro in assemblea, ma favorevole ai lavori per il citofono.
Vorrei allegare le due convocazioni e le due delibere relative ai lavori per il citofono.

Inoltre tale amministratore è inadempiente sotto diversi profili: non ha mai presentato un bilancio neanche preventivo da quando è in carica (!), non predispone i fondi speciali per lavori straordinari nemmeno per il superbonus.

Come posso fare per far sì che adempia ad aggiustare il citofono nel più breve tempo possibile?
Posso chiedere i danni? In caso di malattia di un parente convivente devo rimanere a casa a controllare che il cancello sia aperto per la visita fiscale.

grazie”
Consulenza legale i 10/11/2022
Le irregolarità compiute dall’amministratore nella gestione dello stabile sono sicuramente diverse e vanno dalla mancata esecuzione di ben due delibere assembleari fino a spingersi al grave inadempimento di non presentare un rendiconto condominiale.
Anche se l’amministratore è interno e non svolge tale attività professionalmente, non viene meno l’obbligo, nel momento in cui si assume l’ufficio, di far fronte a tutti gli adempimenti che la carica comporta.
Vi sono quindi tutti gli estremi per richiederne la revoca per giusta causa e ciò, ai sensi del co. 11° dell’art. 1129 del c.c,. può essere raggiunto attraverso due strade: o si convoca una apposita riunione assembleare in cui tra gli argomenti all’ordine del giorno viene inserito espressamente la revoca dell’attuale amministratore e la nomina di un sostituto, oppure ci si rivolge direttamente alla autorità giudiziaria.
Visto la gravità dei comportamenti tenuti dall’amministratore, è proprio il ricorso alla autorità giudiziaria la via che ci si sente di consigliare: sovente il richiedere la revoca direttamente alla assemblea non porta al risultato sperato, in quanto tutto si può impantanare tra tempistiche necessarie per convocare la riunione e indecisioni degli altri proprietari, magari alimentate proprio dall’amministratore uscente.

La revoca giudiziaria prevista dal co. 11° dell’art.1129 del c.c. può essere innanzitutto incardinata su iniziativa di ciascun condomino ed è un tipico procedimento di volontaria giurisdizione, caratterizzato quindi da tempistiche relativamente celeri ed un rapido contraddittorio con l’amministratore uscente. Nel ricorso introduttivo si dovrà rendere conto delle diverse inadempienze compiute, che nel caso specifico rasentano quasi l’assenza di gestione. Ai sensi dell’art. 64 disp.att. del c.c. il Tribunale adito si pronuncerà sul ricorso presentato con decreto motivato adottato in Camera di Consiglio, provvedimento che comunque rimane appellabile nel termine di 10 giorni alla Corte di Appello competente.
Con il provvedimento di revoca il Tribunale nominerà un amministratore professionista, il quale però potrà sempre essere sostituito dalla assemblea di condominio se non gradito agli altri proprietari: tuttavia, il comma 13 dell'art. 1129 del c.c. chiarisce che l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore a suo tempo revocato dalla autorità giudiziaria.

Quanto descritto è sicuramente il primo passo poi per poter pensare ad una successiva richiesta risarcitoria nei confronti dell’amministratore per i danni causati dalle sue inadempienze, richiesta la quale potrà provenire sia dalla compagine condominiale nel suo complesso, se i danni colpiscono interessi dello stabile, ma anche da un singolo proprietario se si riterrà lui personalmente danneggiato dalle condotte tenute dall’amministratore.

Nel caso specifico non si è in grado di dire allo stato delle cose se è possibile procedere ad una richiesta risarcitoria per la mancata riparazione del citofono (che comunque rimane un comportamento inadempiente, valido, unitamente agli altri comportamenti descritti, per chiedere la revoca), in quanto il quesito sul punto non offre spunti sufficienti per un migliore approfondimento: si invita sotto questo aspetto ad avere un contatto diretto con un legale.

Al di là di tutto quanto detto finora, rimane comunque l’esigenza di rimettere in funzione l’impianto citofonico nel più breve tempo possibile. Sotto questo aspetto l’unica strada praticabile, stante l’inattività di chi dovrebbe provvedere, è quello di inviare all’amministratore una raccomandata in cui si fa presente la situazione del bene comune, metterlo quindi in mora, ed avvertirlo che se non si provvederà a dare immediata esecuzione alle delibere del febbraio ed ottobre del 2022 si provvederà a far eseguire le riparazioni necessarie a proprie spese, salvo poi richiederne al condominio il rimborso ex art. 1134 del c.c.
Tale norma ammette infatti che il singolo condominio possa assumere la gestione delle parti comuni dell’edificio senza autorizzazione dell’amministratore o della assemblea e chiedere il rimborso delle spese sostenute nel caso in cui si tratti di una spesa urgente.
È giusto dire che la giurisprudenza assolutamente costante adotta una interpretazione restrittiva del concetto di spesa urgente previsto dalla norma in esame: l’ordinamento non vuole favorire infatti l’ingerenza del singolo proprietario nella gestione del bene comune in sostituzione degli organi condominiali. Tuttavia, nel caso specifico si potrebbe far leva sulla circostanza che la spesa è necessaria per far riacquistare al citofono la sua piena ed effettiva funzionalità (Corte di Appello di Firenze n.114 del 16.01.2020), allo stato attuale del tutto inesistente, e che il funzionamento dell’impianto è essenziale per garantire la sicurezza degli abitanti dello stabile. Si ritiene che tale ultima argomentazione sia molto forte e possa avere una forte presa in un ipotetico contenzioso se il palazzo è abitato da persone avanti in età o da famiglie con minori o anche da persone con malattie varie e vari handicap.

Se non si desidera anticipare di tasca propria le spese di riparazione, che rimane sicuramente la via più rapida per ottenere il risultato sperato, l’unica strada alternativa è quella di affiancare al ricorso ex art. 1129 del c.c. già detto sopra, un ricorso ai sensi del comma 4 dell’art. 1105 del c.c.
Tale norma, prevista nella disciplina della comunione ordinaria ma applicabile anche al condominio, prevede che nel caso in cui l’amministratore non dia esecuzione alle delibere adottate dalla assemblea, il singolo condomino possa rivolgersi al giudice il quale con decreto motivato può adottare i provvedimenti che ritiene necessari e nominare anche un amministratore ad hoc (da non confondersi con la figura nominata a seguito del ricorso ex art. 1129 del c.c.). Tale amministratore, sostituendosi momentaneamente a quello in carica, avrà l’esclusivo compito di dare attuazione a quanto deliberato dalla assemblea in merito alla riparazione del citofono.


G. C. chiede
sabato 10/09/2022 - Lazio
“RIHIESTA CONSULENZA
Il condominio ha usufruito del Bonus Facciate 90 % con lavori andati a buon fine. Tuttavia l’amministratore nell’ultima assemblea del 8 marzo 2022, che riguardava anche il rinnovo dell’incarico, non ha in nessun modo indicato nel verbale l’importo del suo compenso per i lavori di manutenzione relativi a detto Bonus per cui mai approvato dall’assemblea come da pagina 2 del verbale dell’assemblea stessa. Inoltre l’importo veniva illegittimamente prelevato all’inizio dei lavori dal conto corrente condominiale senza alcuna sua suddivisione per millesimi tra i condomini e senza informarne il condominio.
Si apprendeva inoltre che:
1. Secondo varie sentenze ed in particolare in quella più recente del Tribunale di Firenze n. 441 del 24.02.2021 si afferma, tra l’altro, che “….Nello specifico, l'amministratore deve presentare in assemblea un preventivo del corrispettivo richiesto e, nel caso in cui vengano svolti lavori straordinari, può chiedere un compenso aggiuntivo, solo quando tale eventualità sia stata prevista nel preventivo presentato in sede di nomina….. L'amministratore ha, poi, diritto a prelevare il proprio compenso dal conto corrente condominiale, rilasciando fattura, purchè il corrispettivo prelevato sia quello approvato dall'assemblea in sede di nomina o di rinnovo.”
2. Senza l’indicazione del compenso la nomina dell’amministratore è nulla come stabilito dall’articolo 1129 comma 14 C.C. il quale dispone che «l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta».

QUESITO
In occasione della prossima assemblea prevista per il 20 del corrente mese si vuole sapere:
Per rendere nulla la nomina dell’amministratore il condominio doveva impugnare la delibera entro 30 giorni dalla data dell’assemblea dell’8 marzo 2022 o no, essendo la nomina appunto nulla e non annullabile. Se così fosse al momento non abbiamo un amministratore e la prossima assemblea dovrà essere svolta senza la sua presenza?”
Consulenza legale i 16/09/2022
Da una analisi della pagina del verbale data in visione spiace comunicare che non si è in alcun modo verificata la nullità di cui al co. 14° dell’art. 1129 del c.c.
Al di là del fatto che i lavori sono stati agevolati con un bonus fiscale, gli interventi che riguardano la facciata dello stabile devono considerarsi lavori straordinari: orbene, nell’elenco dato in visione viene indicato chiaramente il compenso dovuto al professionista nel caso in cui debba assistere il condominio per la realizzazione di lavori straordinari.

“Competenze per lavori straordinari: verrà applicata una percentuale del 3% fino ad appalti di € 50.000,00; 2.5% per appalti da € 50.000,00 ad € 100.000,00; 2% per appalti superiori ad € 100.000,00”

Qualsiasi tentativo di inficiare giudizialmente la nomina dell’amministratore seguendo la strada prospettata non avrebbe quindi un esito vittorioso.

Ciò non vuol dire, però, che l’azione dell’amministratore non sia priva in assoluto di criticità: il professionista può prelevare l’importo dei lavori straordinari da eseguirsi, e quindi anche il suo relativo compenso, solo dopo che tali interventi sono stati approvati dalla assemblea unitamente al riparto di spesa. Nel caso specifico non pare che questo si sia verificato.
Da quanto ci è dato capire pare che il professionista abbia incassato il suo compenso prima che l’assemblea abbia approvato i lavori di rifacimento della facciata. Questo potrebbe costituire un eccesso di potere da parte del professionista che comporterebbe la possibilità per il condominio di richiedere anche giudizialmente la restituzione delle somme illegittimamente prelevate, e magari anche giungere a richiederne la revoca per la commissione di una grave irregolarità.

Tutto questo è valido, però, se ovviamente l’assemblea non abbia già regolarmente deliberato la realizzazione dei lavori o se non si provvede a legittimare il prelievo di denaro dell’amministratore dal conto corrente condominiale con una delibera successiva che vada ad autorizzare i lavori e quindi il prelievo già eseguito.

C. B. S. chiede
mercoledì 03/08/2022 - Friuli-Venezia
“L'amministratore X, che gestisce il condominio ABC, dopo aver commesso varie irregolarità, alcune gravi (mancata redazione del del rendiconto condominiale annuale relativo a due esercizi consecutivi), per evitare d'essere revocato comunica, verbalmente, che intende dimettersi. Invia, ai condomini, tramite racc.ta 1, la nota dd. 16.06.2022 e l'avviso di convocazione allegati alla presente. All'assemblea che si riunisce (in seconda convocazione) il 27.06.2022 partecipano solo 2 condomini su 14 e, quindi, vengono a mancare sia il quorum costitutivo che quello deliberativo. A questo punto il mandatario dimissionario non redige, come dovrebbe, il verbale della riunione non formalizzando, quindi, le proprie dimissioni ed impedendo, perciò, che si possa ricorrerre all'autorità giudiziaria per la nomina del nuovo amministratore. A questo punto l'amministratore X - per salvarsi le terga - ha la "brillante idea" di rivolgersi ad un altro amministratore (l'amministratore Y), che nulla ha a che fare col condominio ABC, affinchè convochi - senza esserne evidentemente legittimato - l'assemblea (già convocata ) di detto condominio. Il motivo del comportamento dell'amministratore X, palesemente arbitrario, è quello di avvalersi dell'ausilio di un soggetto (amministratore Y) che, oltre a convocare l'assemblea, dovrebbe avallare la documentazione contabile, allegata all'avviso di convocazione relativo all'assemblea del 27.06.2022, non conforme alle disposizioni recate dall'art. 1130 bis, c.c. Ammesso e non concesso che l'assemblea venga convocata dall'amministratore Y la relativa deliberazione sarebbe nulla o annullabile?
Cordiali saluti”
Consulenza legale i 22/08/2022
E’ necessario chiarire diversi aspetti della vicenda descritta.

Innanzitutto non è assolutamente vero che le dimissioni dell’attuale amministratore in carica non si sono formalizzate: vi è infatti la comunicazione del 16 giugno che è più che sufficiente per far considerare l’attuale amministratore dimissionario e non vi è alcuna necessità che esse vengano ribadite in una apposita riunione condominiale, che servirebbe tuttalpiù per nominare un nuovo professionista. Come se ciò non bastasse l’amministratore in carica ha compiuto gravi irregolarità nell’amministrazione dello stabile. Ai sensi dei co. 1° e 11° dell’art.1129 del c.c. vi sarebbero quindi già oggi tutti gli estremi per ricorrere al giudice per chiedere la nomina di un nuovo professionista sia allegando il fatto delle avvenute dimissioni, sia allegando il fatto della mancata presentazione dei rendiconti relativi a due esercizi consecutivi. Il fatto poi che non si è provveduto a verbalizzare quanto accaduto nell’ultima riunione non impedisce il ricorso al giudice, anzi, dimostra ulteriormente le gravi incompetenze di chi ha amministrato fino a questo momento lo stabile.

Stante la grande incompetenza manifestata da chi amministra e il disinteresse degli altri proprietari che hanno mandato deserta la riunione del 27.06 ci si sente di consigliare la strada che si è appena descritta, anche facendosi carico in un primo momento delle spese legali che potranno poi essere richieste in un secondo momento al condominio invocando il co.11 dell’art. 1129 del c.c. Questo permetterebbe di porre un freno alle incertezze amministrative che si sono avute fino ad ora.

Del tutto assurda da un punto di vista giuridico e del tutto inutile poi appare la scelta dell’attuale amministratore di utilizzare un collega per convocare una nuova riunione condominiale.
Secondo il co. 8° dell’art. 1129 del c.c. l’amministratore dimissionario non può lasciare il suo ufficio sguarnito ma rimane pienamente in carica per l’espletamento delle attività urgenti fino a quando non viene effettuato il passaggio di consegne. Tale norma fa si che l’attuale amministratore rimane pienamente legittimato ex art 66 disp. att. del c.c. a convocare una assemblea che abbia tra gli argomenti all’ordine del giorno la nomina di un nuovo professionista: tra l’altro, a mente sempre del co. 11° dell’art. 1129 del c.c., a fronte delle gravi irregolarità commesse, anche il singolo proprietario, in sostituzione dell’amministratore in carica, sarebbe pienamente legittimato a chiedere la convocazione di una riunione. Non si comprende quindi che senso abbia la scelta di rivolgersi ad un terzo professionista che non ricopre alcun ruolo nel condominio.
Ad ogni modo, se l’assembleavenisse convocata nel modo descritta la delibera che ne scaturirebbe sarebbe annullabile per un vizio di convocazione della riunione e quindi impugnabile con i modi e entro i rigidi termini previsti dall’art. 1137 del c.c. Se la riunione avesse luogo quindi si consiglia di astenersi dal voto o comunque di mettere a verbale il proprio dissenso con un voto contrario e di rivolgersi quanto prima ad un legale per le impugnazioni del caso, ma si ribadisce il consiglio di anticipare ogni mossa dell’attuale amministratore e di rivolgersi alla autorità giudiziaria per chiedere la nomina di un nuovo professionista.


V. R. R. chiede
mercoledì 20/07/2022 - Campania
“Faccio parte di un piccolo condominio familiare di 3 condomini estremamente litigiosi e con ‘alleanze’ mutevoli, al punto da essere costretti a dotarsi di amministratore, con alto indice di sostituzione.
Con PEC del 18/03/2022 ho richiesto all’attuale amministratore(in carica da dicembre 2021) di esigere da condomina morosa l’incasso della quota pari a circa 1/3 di una cifra di oltre € 5.000,00 fra spese ordinarie e straordinarie dell’anno 2017. L’amministratore non ha mai dato seguito alla mia richiesta e non risponde ai diversi solleciti inviati, anch’essi via PEC.
L’amministratore è sostenuto dagli altri 2 condomini che sembra abbiano trovato un accordo fra loro, cosa posso fare ?”
Consulenza legale i 04/08/2022
Il quesito proposto descrive il classico caso di piccolo condominio composto da un numero esiguo di proprietari, ma non per questo esente da litigi anche molto accesi. È importante sottolineare il fatto che anche se il condominio è composto da un numero esiguo di proprietari ciò non impedisce la totale applicazione di tutte le norme che disciplinano il condominio ed in particolare l’art. 1129 del c.c.

Tale articolo al suo nono comma dispone che l’amministratore è tenuto ad agire per il recupero forzoso delle somme dovute dai singoli condomini entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui tale credito è divenuto esigibile, salvo che non sia a ciò espressamente dispensato con apposita delibera della assemblea di condominio. L’art. 1129 del c.c. precisa inoltre al suo n. 6) che costituisce grave irregolarità da parte dell’amministratore il non aver curato diligentemente l’azione di recupero delle somme dovute al condominio e comunque il loro recupero coattivo. Tale principio costituisce poi una specifica applicazione in ambito condominiale del principio espresso dall’ art. 1710 del c.c. secondo il quale il mandatario deve eseguire l’incarico ricevuto con la diligenza del buon padre di famiglia.
Alla luce del quadro normativo delineato è necessario dare quindi il giusto perimetro applicativo alla decisione della assemblea di dispensare l’amministratore dal procedere al recupero degli oneri condominiali entro 6 mesi.

Ammesso e non concesso che nel condominio descritto nel quesito sia stata adottata una delibera di questo tipo, ciò non vuole certo dire che l’amministratore è autorizzato a disinteressarsi totalmente dalla attività di recupero del credito. La dispensa deliberata dalla assemblea semplicemente permette di iniziare il recupero oltre il termine di 6 mesi, ma se la morosità persiste l’amministratore è comunque tenuto a compiere tutto ciò che è necessario per recuperare le somme dovute, rimanendo fermi tutti gli altri obblighi gestori che sono propri del suo ufficio.
Sulla base di quanto riferito vi sono quindi tutti gli estremi per adire l’autorità giudiziaria e richiedere al giudice la rimozione dell’attuale amministratore per gravi irregolarità e la nomina per via giudiziaria di un nuovo professionista che curi diligentemente tutte le attività di recupero necessarie. Tra l’altro, una azione di questo tipo sarebbe sottoposta ad un rito di volontaria giurisdizione caratterizzato dalla assenza di particolari formalismi e quindi dalla definizione in tempi piuttosto celeri.



H. R. chiede
mercoledì 02/03/2022 - Trentino-Alto Adige
“Buongiorno,

io devo risolvere il seguente problema condominiale con un proprietario e un affittuario:

Un proprietario ha occupato uno di tre stanza destinate a stenditoio che si trovano all'ultimo piano circondato da un bellissimo terrazzo. Ha cambiato la serratura e ha messo dentro un letto e diversi mobili. Ha giustificato l'azione avvenuta ormai 4 mesi fa verbalmente spiegando che stava ristrutturando il suo appartamento e non avendo una cantina metteva i mobili la. (In realtà il letto pero e munito di biancheria, cuscini e tutto il necessario per dormirci.) Ha chiesto poi con un biglietto appeso alla finestra dello stenditoio, di non toccare e non entrare. L'ho richiamato dopo due mesi e mi ha assicurato che avrebbe tolto le cose. Cosa mai avvenuta fino ad oggi, neanche dopo ulteriori richiami attraverso pec. Sembra inoltre che si serva del terrazzo per fare dei corsi joga ed è certo che produce là dei filmati di fitness completi di pubblicità. Per completare il quadro ha vietato ai miei inquilini di usare il terrazzo e li caccia ogni volta che si affacciano.

Nel secondo stenditoio da anni ormai ha messo degli attrezzi e vestiti da fitness accuratamente chiusi e muniti di biglietto che vieta l'avvicinamento ai condomini.

Un affittuario invece ha messo un impianto di aria condizionata fissandolo in modo improprio su un muretto sporgente che fa da tetto al mio garage. Dai condizionatori esce acqua in continuazione e ha provocato dei gravi danni al mio garage. Anche con questi ho tentato di parlare (sin dal 2018) e abbiamo fatto un sopralluogo anche con il proprietario ormai un anno fa, ma nulla di fatto.

Vorrei capire come devo muovermi per ottenere la liberazione delle aree in comune, il ripristino del mio garage e un risarcimento dei danni. Purtroppo il nostro amministratore non collabora e non ha invocato un assemblea condominiale da ormai tre anni con varie scuse.

Consulenza legale i 10/03/2022
Prima di entrare nel merito è giusto spendere due parole sul comportamento tenuto dall’amministratore che non solo dimostra un grave disinteresse nella tutela delle cose comuni, ma inoltre, come se non bastasse, non convoca la riunione di condominio per l’approvazione del bilancio condominiale.

Il n.1) co. 12 dell’art. 1129 del c.c. qualifica come grave irregolarità l’omessa convocazione dell'assemblea per l’approvazione del rendiconto e sicuramente costituisce grave irregolarità il non compiere tutti quegli atti necessari affinché un bene comune (lo stenditoio) venga restituito all’uso collettivo per cui è stato pensato.
È inutile dire come la commissione di una grave irregolarità da parte dell’amministratore può ampiamente giustificare la sua rimozione: ciò può essere ottenuto invocando l’autorità giudiziaria, anche su istanza di un solo condomino, ai sensi del co. 11 dell’art. 1129 del c.c.
Tra le altre cose, tali tipi di procedure essendo di volontaria giurisdizione sarebbero piuttosto rapidi: si consiglia di prendere in considerazione tale soluzione per tentare di dare al proprio stabile una amministrazione più efficiente.

Tanto premesso si affrontano ora nel merito i problemi posti dal quesito.

Lo stenditoio.
Stante la totale inefficienza dell’amministratore, si consiglia di rivolgersi ad un legale affinchè il professionista invii una raccomandata per mezzo della quale si ribadisca la proprietà condominiale dello stenditoio occupato e si inviti quindi il condomino a liberare i locali comuni entro un brevissimo termine. Questa missiva non solo avrà l’effetto di interrompere il termine che porterebbe alla concretizzazione di una eventuale usucapione sullo stenditoio, ma sarebbe prodromica anche ad un eventuale contenzioso per mezzo del quale ottenere dalla autorità giudiziaria un provvedimento che porti poi all’effettivo sgombero dei locali.

Sarebbe opportuno affiancare l’invio di tale raccomandata con l’instaurazione della procedura tesa alla rimozione dell’attuale amministratore. In questo modo si potrebbe così sostituire l’attuale professionista con un amministratore che (si spera) muova poi lui direttamente i passi necessari per incardinare il giudizio teso allo sgombero dei locali nei confronti dell’occupante abusivo. Ad ogni modo come ha precisato più volte la Cassazione (si veda ad esempio Cass. Civ.Sez.II, n.4336 del 22.02.2018) sarebbe ben possibile per il singolo condomino sostituirsi all’amministratore e agli altri comproprietari nell’esercizio delle azioni a tutela della cosa comune. L’eventuale rimborso delle spese legali sostenute potrebbe poi essere accollato pro quota agli altri condomini invocando, ai sensi dell’art. 1134 del c.c., l’urgenza dell’attività compiuta.

Impianto dell’aria condizionata.
A differenza della vicenda precedente, questa attiene alla tutela di parti in proprietà esclusiva del singolo e quindi l’amministratore di condominio non avrebbe potere di intervento diretto. Anche qui, però, è necessario l’intervento di un legale che invii al proprietario e al suo inquilino una raccomandata con la quale si inviterà entrambi alla rimozione dell’impianto difettoso e alla cessazione degli sgocciolamenti da esso provenienti.
Unitamente al legale, è necessario anche dare incarico ad un tecnico che perizi i danni presenti nell’autorimessa e attesti che essi sono diretta conseguenza degli sgocciolamenti provenienti dall’impianto di aria condizionata soprastante. Il perito poi dovrà anche stimare i costi per i lavori necessari a ripristinare l’area interessata e la sua copertura. Tale passaggio è condizione necessaria per affrontare la vicenda nell’ambito di una procedura di mediazione ed eventualmente poi in un procedimento giudiziario innanzi al giudice civile.


Fatale C. chiede
giovedì 22/04/2021 - Campania
“Premesso che, dal mese di Giugno 2019, sono proprietario di un appartamento, in comunione di beni con mia moglie, ubicato in un condominio costituito da 13 (tredici) appartamenti con relativi 13 proprietari. Fino al mese di febbraio 2020 tale condominio era privo di amministratore perché mai nominato. Pertanto nel mese di febbraio 2020 è stato costituito il condominio con tabelle millesimali provvisorie e nominato un amministratore esterno, il quale ha predisposto il bilancio preventivo anno 2020 chiedendo di pagare due rate per le spese condominiali. La prima rata da pagare nel mese di maggio 2020 e la seconda rata nel mese di settembre 2020. Io ed altri 3 ( tre ) condomini abbiamo regolarmente pagato tutte le rate che ci sono state richieste, mentre 3 (tre) proprietari hanno pagato solo la prima rata ed i restanti 6 (sei) proprietari non hanno pagato né la prima e né la seconda rata. Preciso che l’amministratore ci ha chiesto degli importi superiori alla nostra quota condominiale
( presumibilmente prevedendo che ci sarebbero stati dei condomini morosi e altre spese impreviste), quindi nel bilancio consuntivo io ed altri 6 (sei) proprietari siamo risultati creditori nei confronti del condominio. Mentre i restanti 6 (sei) condomini che non hanno pagato né la prima e né la seconda rata naturalmente risultano debitori nei confronti del condominio.

Preciso che il bilancio preventivo non è stato approvato dall’assemblea condominiale perché l’amministratore esterno ( nel 2020) non ha chiesto la convocazione dell'assemblea per procedere a tale approvazione ( la sua giustificazione è stata attribuita all’emergenza COVID, ma mi risulta che nel 2020 ci sono stati dei periodi in cui si poteva procedere alla convocazione delle assemblee condominiali, infatti altri amministratori e condomini si sono regolarmente riuniti ed hanno proceduto alle approvazione dei bilanci).

Nel mese di novembre 2020 alcuni condomini hanno deciso che volevano revocare l’amministratore esterno. Secondo me hanno commesso alcuni errori, infatti senza che ci fossero gravi motivi per revocare l’amministratore esterno hanno proceduto ad una autoconvocazione senza prima chiedere una convocazione all’amministratore. Inoltre lo stesso giorno dell’autoconvocazione hanno convocato me solo telefonicamente (senza recapitarmi alcuna PEC, raccomandata o consegna a mano almeno 5 giorni prima della riunione condominiale). Infine probabilmente non hanno inviato alcuna comunicazione ad altri proprietari. Quindi a seguito di questa autoconvocazione è stato deciso di (1. revocare l’amministratore esterno e (2. di nominarne uno interno (3. di pagare le prossime spese condominiali senza rispettare le tabelle millesimali provvisorie ma pagando una certa somma uguale per tutti (4. la revoca della ditta di pulizie condominiali ( n.b. il terzo e quarto punto non erano menzionati tra gli ordini del giorno).

L’amministratore esterno non ha voluto opporsi a tale decisione e nel mese di dicembre 2020 ha deciso di effettuare il passaggio di consegne con l’amministratore interno.

Lo stesso amministratore esterno, prima di terminare il suo incarico, ha regolarmente proceduto a redigere il bilancio consuntivo, dal quale si evince che io sono creditore nei confronti del condominio per una somma che si aggira sui 500 ( cinquecento) euro.

Io, dopo aver ricevuto a mano il verbale con cui è stato revocato l’amministratore esterno e nominato quello interno e modificato il criterio di pagamento delle spese condominiali, ho deciso di impugnare tale verbale perché non regolarmente convocato e per contestare la modifica del pagamento delle spese condominiali.

Nel mese di Dicembre 2020 , l’amministratore interno ( questa volta rispettando la tempistica dei 5 giorni) mi ha inviato una convocazione, tramite la PEC del condominio ma indirizzata alla mia mail ordinaria, per una riunione condominiale da tenersi a fine dicembre 2020, con i seguenti ordini del giorno:
(1. Approvazione bilancio amministrazione anno 2020.
(2. Varie ed eventuali.
Io non mi sono presentato a tale riunione condominiale e non ho ricevuto successivamente alcun verbale nel quale sia stato discussa l’approvazione del bilancio amministrazione anno 2020. Pertanto attualmente ( aprile 2021) il bilancio preventivo e quello consuntivo anno 2020 non sono stati ancora approvati e non è stato predisposto un bilancio preventivo per l’anno 2021.

Faccio presente che l’amministratore interno e gli altri condomini (che con lui hanno proceduto alla revoca dell’amministratore esterno) agli inizi del mese di gennaio 2021 mi ha inviato una raccomandata contenente una lettera del seguente tenore : “ Con la presente vi comunico che il sottoscritto ………..(amministratore interno) ed i condomini, riconoscono che la delibera condominiale del…….. è affetta da un vizio formale, giacché sebbene a voi comunicato verbalmente e mediante una telefonata sul cellulare, non vi è stata comunicata formalmente, per iscritto, l'avviso di convocazione dell’assemblea condominiale. Ciò detto, il sottoscritto…….(amministratore interno) e tutti gli altri condomini che hanno partecipato all'assemblea del …… , riconoscono tale vizio e dichiarano ed ammettono che l’assemblea e la relativa deliberazione è irregolare, pertanto la dichiarano nulla ed improduttiva di ogni qualsiasi effetto…...La presente missiva viene sottoscritta da tutti i condomini che hanno partecipato deliberando all’assemblea condominiale del………”. Seguono le firme e la Data del 30 dicembre 2020.

Presumo che tale comunicazione non ha il valore di un regolare verbale di assemblea condominiale senza l’indicazione dei millesimi rappresentati, del luogo, della data e dell’orario e degli altri requisiti di Legge che deve avere un verbale di assemblea condominiale. Pertanto io ho proseguito con l’impugnazione della prima delibera consegnatami nel mese di novembre 2020 e nell'atto di citazione è stata inserita anche una istanza di sospensione di deliberazione assembleare, ma finora il Giudice non si è espresso e sono in attesa della prima udienza prevista per fine maggio 2021.

Quindi riepilogando:

1)Finora non sono stati approvati il bilancio preventivo e quello consuntivo anno 2020. Non è stato redatto il bilancio preventivo anno 2021.Le tabelle millesimali sono ancora provvisorie

2)Non sono state più convocate assemblee condominiali.

3)Non ho ricevuto le dimissioni ufficiali dell’amministratore interno o la sua revoca e nomina di un nuovo amministratore.

4)L’amministratore interno ( dopo la citata lettera datata 30 dicembre 2020) ha continuato ad interessarsi del condominio mantenendo i rapporti con la Banca dove è aperto il conto corrente condominiale, in quanto ha prelevato del denaro dal c/c per pagare alcune bollette. Inoltre ( dopo che lui e gli altri condomini firmatari della lettera datata 30 dicembre 2020, hanno revocato per l’anno 2021 la ditta di pulizie precedentemente incaricata dall’amministratore esterno) mi ha chiesto se ero d’accordo ad effettuare le pulizie condominiali a turno tra i vari condomini
( così alla buona, senza dare un incarico regolare ) ed io naturalmente gli ho risposto che ero contrario a tale decisione e che non mi potevano obbligare a fare le pulizie personalmente o tramite una mia persona di fiducia.

5) Finora le spese sostenute per le bollette sono state pagate con il residuo che era rimasto sul conto corrente alla chiusura del bilancio consuntivo anno 2020 ( pertanto grazie ai soldi versati in più dal sottoscritto e dagli altri condomini che hanno pagato).

6) Finora io non ho pagato più nulla per le spese condominiali e non mi sono stati chiesti altri versamenti per le spese condominiali, ma credo che avverrà prossimamente, perché sul conto corrente sono rimasti pochissimi soldi.

In attesa della decisione del Giudice sull'istanza di sospensione della delibera condominiale, le mie domande sono le seguenti:

1)Cosa fare se mi verrà chiesto di effettuare dei versamenti per pagare le spese condominiali anno 2021, senza il rispetto delle tabelle millesimali, senza l’approvazione dei bilanci anno 2020 e bilancio preventivo anno 2021?

2) Posso conguagliare il mio credito anno 2020 anche senza l’approvazione dei bilanci anno 2020?

3) Posso agire eventualmente contro l’ex amministratore ( esterno)?

4) Posso chiedere la revoca dell’attuale amministratore interno perché finora non ha proceduto contro i morosi e non ha proceduto ( nella riunione condominiale regolarmente convocata a fine dicembre 2020) alla discussione per l’approvazione dei bilanci anno 2020?”
Consulenza legale i 05/05/2021
Le irregolarità presenti in questo condominio sono sicuramente tante e gravi.

In linea generale possiamo dire che all’inizio della emergenza sanitaria, lo svolgimento delle riunioni condominiali era fortemente difficoltoso, questo perché la prima normativa adottata all’inizio della emergenza non si era per nulla occupato di tali problematiche. Essa da un lato vietava gli assembramenti, e sicuramente una riunione condominiale deve considerarsi tale, ma dall’altro non sospendeva espressamente lo svolgimento delle assemblee e non diceva nulla sugli adempimenti che dipendevano dalle delibere dell’assise, come ad esempio l’approvazione del bilancio e il pagamento dei conseguenti contributi da parte dei proprietari. E’ giusto ricordare infatti che l’obbligo di pagare le spese condominiali trova la sua giustificazione non tanto nel rendiconto quanto nella sua approvazione dal parte della assise ai sensi dei numeri 2) e 3) dell’art.art. 1135 del c.c.del c.c.

Tale situazione ha portato ad una paralisi di molti stabili in quanto se da un lato lo svolgimento delle riunioni non veniva espressamente impedito, sicuramente il divieto di fare assembramenti e il rischio che da una riunione di condominio potesse derivare un contagio per i partecipanti esponeva l’amministratore ad una responsabilità pesantissima. In questo contesto, molti amministratori hanno cercato di far svolgere le riunioni con modalità telematiche, ma anche questo espediente esponeva poi quanto deliberato a potenziali impugnazioni: la possibilità, infatti, di svolgere la riunione condominiale con modalità telematica non era inizialmente prevista, in quanto introdotta solo in un secondo momento con il D.L .n.125 del 7.10.2020.
In questo contesto, non è così scontato che una eventuale contestazione all’operato del primo amministratore esterno possa avere un esito positivo, esito scontato se non vi fosse stata la pandemia da Coronavirus.

E’ chiaro che all’oggi sarebbe necessario convocare una assemblea per approvare il bilancio del 2020 e far fronte a tutte le altre mancanze descritte nel quesito causate da una gestione dello stabile improvvisata e pasticciona.
In questo senso vi sono assolutamente gli estremi per chiedere giudizialmente ai sensi dei co.11° e 12° dell’art. 1129 del c.c. la revoca dell’attuale amministratore interno e la nomina di un nuovo professionista da parte del giudice. In particolare la mancata approvazione del nuovo bilancio 2021, che si aggiunge alla mancata approvazione di quello per l’anno 2020, giustifica assolutamente una iniziativa giudiziaria, tenendo conto anche del fatto che la mancata approvazione dei bilanci impedisce l’inizio di qualsiasi azione giudiziaria nei confronti di quei proprietari che non hanno pagato nulla.

Come si è detto poco sopra, l’obbligo di pagare le spese condominiali deriva dalla approvazione del rendiconto da parte della assemblea: pertanto, a fronte del fatto che nessun bilancio è stato approvato, il pagamento delle spese condominiali non può essere preteso, come parimenti non può parlarsi di compensazione quando i crediti-debiti da compensare di fatto non esistono.

Tuttavia, posto che a fronte di una richiesta di pagamento degli oneri condominiali all’oggi si può opporre un legittimo diniego, è giusto dire che qualche proprietario responsabile dovrà farsi avanti per inserire della liquidità nelle casse condominiali, vista la situazione descritta.


Umberto I. chiede
lunedì 01/03/2021 - Lombardia
“Egregio Avvocato, sono un pensionato di 82 anni cardiopatico che svolge la funzione di consigliere nel condominio. La contatto perché da diversi anni l' amministratore ed un condomino mi stanno rendendo la vita un inferno: l' amministratore negligente ed inefficiente dà incarichi e lascia il condominio in mano ad un condomino consigliere poco raccomandabile, che fa progetti strampalati e sta creando parecchi danni in tutto il caseggiato. A costui io do fastidio perché è malato di nervi e non può sentire il minimo rumore (in 2 anni ha fatto sostituire 2 volte l'ascensore), adesso ha chiesto di cambiare il portone perché sbatte e lui abitando a pian terreno si lamenta e sbraita: un paio di anni fa, per questo motivo, ha creato una sceneggiata ad arte e chiamato le forze dell' ordine dicendo che l' ho minacciato con una pistola, non contento, lo stesso giorno è andato a denunciarmi ai carabinieri, ripetendo le assurdità che ha detto al 113. La procura ha mandato addirittura una pattuglia dei carabinieri a perquisire la mia abitazione e come la polizia precedentemente, non hanno trovato traccia di armi in casa mia. Non capisco perché accertato che io non sono in possesso di armi e quindi il condomino visionario e diffamatore diceva il falso, non sia stato denunciato dalle forze dell' ordine per procurato allarme. Naturalmente io feci la contro denuncia. Di questa denuncia non ho saputo più nulla, non vorrei che sia andata in prescrizione. Dopo questo preambolo arrivo al punto: vorrei capire se ho possibilità di far annullare l' assemblea straordinaria di condominio svoltasi Lunedì 15/2/21 in maniera a dir poco spartana, in un assembramento generale di condomini in piedi, infreddoliti, nel buio notturno, uno di fianco all' altro, in mezzo alla rampa che porta nei box, dove l' amministratore ha svolto la funzione di presidente e segretario, nessuno che compilava il verbale, l' amministratore aveva l' elenco dei nomi dei condomini, dove metteva le crocette SI o NO per l' ECOBONUS110%. Ad un certo punto l' amministratore ha chiesto ai condomini di illuminare il suo registro con il cellulare in modalità torcia perché non riusciva a vedere più niente. Nessuna rilettura del verbale al termine. Il condomino sopra descritto dopo avendogli esternato il mio disappunto chiedendogli "tu cosa vuoi? La devi finire di fare danni? Mettiti da parte..." ha urlato verso l' amministratore "metta a verbale che ha bestemmiato ed ha detto che vuole uccidermi" davanti a tutti i presenti. Io adesso vorrei agire in maniera decisa contro costui, perché continua ad avere un atteggiamento menzognero e diffamatore nei miei riguardi. Come mi consiglia di procedere? Comincio a pensare che possa avere psicosi e soffrire di persecuzioni. Mi sta rendendo la vita un inferno.
Mi può far sapere se è possibile richiedere l' annullamento.
Io ho intenzione di fare ostruzionismo a questa delibera.

Un altro problema su cui vorrei intervenire in maniera decisa è questo: abitando all' ultimo piano mi preoccupa soprattutto aver visto insieme al mio vicino, quando sono intervenuti l' altro giorno sul tetto degli operai, degli attacchi idraulici non ben identificati, che non c' erano in precedenza. Supponiamo che sul tetto siano stati installati, a nostra insaputa, degli attacchi di predisposizione ai pannelli solari. Non c' è mai stata alcuna delibera riguardo lavori di predisposizione ai pannelli solari da installare sul tetto.
Si può agire in qualche modo per verificare questa predisposizione e nel caso far procedere alla disinstallazione della stessa?
Inoltre volevo chiedere se l' amministratore è passibile di denuncia per inadeguatezza e negligenza: Non pone rimedio a situazioni gravose. Ho chiesto diverse volte via mail e di persona: 1. Il ripristino ed la riapertura di tutte quelle aree condominiali che sono state arbitrariamente "chiuse" o rese inappropriate all’uso originario(percorribilità) per mano del consigliere amministratore, unico dei condomini, nonché dei consiglieri ad essere informato dell'intervento ho chiesto pertanto di ripristinare l’accesso al tetto fornendo ai condomini le chiavi della porta, · rimuovere il paletto d’acciaio che ostacola l’accesso e il passaggio di carrozzine, mezzi di soccorso e di lavoro, al vialetto che dal portone conduce al giardino interno. 2. La convocazione di un’assemblea di supercondominio nel rispetto delle norme vigenti e con l’esclusione della partecipazione degli amministratori che per legge non possono partecipare. 3. La prosecuzione dei lavori interrotti dall’ottobre scorso che hanno determinato uno stato di abbandono ed incuria del giardino. 4. Porre rimedio al problema dell’infiltrazione di acqua piovana che, stagnando al centro del cortile poiché il terreno non la assorbe, confluisce nel mio box provocando danni e disagi, ove non si provvederà con urgenza a ciò, avviso sin da ora che ne chiederò il risarcimento danni. 5. La potatura degli alberi nel cortile poiché, quando nevica i rami si spezzano creando pericolo ai passanti, mentre in autunno le foglie che cadono intasano i tombini, determinando la fuoriuscita dell’acqua quando piove con conseguente allagamento. 6. Chiarimenti in merito alla predisposizione di eventuali pannelli solari, dei quali, se fossero già stati predisposti, si chiede l’immediata rimozione, perché non concordata l’installazione in alcuna delibera. 7. Ho chiesto che L' Amministratore o un rappresentante dello studio siano presenti quando ci sono interventi nel condominio di operai o tecnici di qualunque ditta, soprattutto in questo particolare periodo di emergenza Covid, garantendo la sicurezza e la regolarità degli interventi (settimana scorsa degli operai senza DDPI hanno segato il lucchetto della porta d' ingresso al tetto per accedere a riparare la canna fumaria. 8. fornire dettagli, e interrompere i lavori di sostituzione degli ascensori, che tra l' altro stiamo ancora pagando, e conseguente disagio per il fermo di più settimane, soprattutto agli abitanti anziani e cardiopatici, che abitano agli ultimi piani. L' amministratore riferisce che non piace a "qualcuno" sembrerebbe al solito consigliere. "E cosa stiamo ai gusti di questo personaggio?". 8. Quanto al progetto del casellario esterno, poiché nel colloquio intercorso con mio figlio Eduardo, l' amministratore ha acconsentito, verbalmente, rimandandone la verbalizzazione e alla tempistica nella riunione di ieri 15/02/21, è venuta meno a quanto proferito, date anche le firme dei condomini della mia scala che mi autorizzavano a procedere all' installazione. 9. Non prende provvedimenti per far rimuovere o bonificare il tetto in amianto dei caseggiati (edilizia comunale) limitrofi. C' è una legge che diceva che entro il 2015 andavano messi in sicurezza i tetti in amianto. Agli ultimi piani ci sono stati diversi condomini deceduti per malattia oncologiche 10. Non prende provvedimenti riguardo a condomino morosi che devono più di 7000 € di spese non pagate. 11. nonostante mie diverse sollecitazioni non si interessa a far controllare il livello di inquinamento elettromagnetico presente nella nostra zona mediante tecnico Arpa perché sul tetto dell' edificio di fronte hanno installato una selva di ripetitori per telefonia mobile di nuova generazione e numerose antenne di vario genere.
La prego di contattarmi via mail o telefonicamente da lunedì a venerdì per consigliarmi l' azione legale più idonea a tutelarmi e magari uno Studio Legale in Milano e provincia. Grazie. Cordialmente.
Umberto I.”
Consulenza legale i 08/03/2021
Il quesito pone tanti spunti di riflessione che non possono essere trattati in maniera approfondita in questa sede, dovendo giocoforza rinviare al legale che seguirà l’autore del quesito sul posto.

Sicuramente le modalità di gestione sia della riunione assembleare che del palazzo più in generale lasciano alquanto perplessi.

Ciò premesso, il fatto che la riunione si sia svolta sull’androne della scala e in condizioni disagevoli non può essere di per se motivo di impugnazione (capita più spesso di quanto non si pensi): è chiaro, però, che questo pressapochismo lascia molti dubbi sul fatto che l’amministratore abbia adempiuto a tutte le operazioni richieste dall’art. 66. disp.att. del c.c. e necessarie affinché la riunione possa considerarsi utilmente convocata.
Ad esempio, sarebbe interessante capire se prima del fatidico giorno sia stata inoltrata, almeno cinque giorni prima, la convocazione della assemblea con il suo ordine del giorno; ulteriori riflessioni potrebbero essere spese se si avesse in visione il verbale della riunione, in quanto il modo in cui sono state ridotte per iscritto le decisioni dell’assise sono alquanto curiose…

Anche il fatto che l’amministratore abbia assunto su di sé la carica di Presidente e Segretario può essere un motivo di impugnazione della delibera.
Il Presidente e il Segretario della assemblea, sono due figure che non vengono espressamente previste dalla vigente normativa condominiale, ma sono state introdotte dalla prassi lavorativa e dagli innumerevoli regolamenti vigenti nei condomini italiani: anche la giurisprudenza ne ha riconosciuto il ruolo e l’importanza. La loro nomina, quindi, prima dell’inizio della riunione deve essere considerata assolutamente legittima per non dire obbligatoria.
La Cassazione ci dice che: “…la funzione del presidente dell’assemblea è quella di garantire l’ordinato svolgimento della riunione e, a tal fine, egli ha il potere di dirigere la discussione, assicurando, da un lato, la possibilità a tutti i partecipanti di esprimere, nel corso del dibattito, la loro opinione sugli argomenti indicati nell’avviso di convocazione e curando, dall’altro, che gli interventi siano contenuti entro i limiti ragionevoli.” (Cass.Civ n.24132/2009).

Il Segretario invece è colui che è chiamato a ridurre per iscritto le decisioni della assemblea e quindi forma materialmente il verbale della riunione.
Il presidente deve essere eletto tra i componenti della assemblea di condominio: quindi tra i proprietari aventi il diritto di voto; egli viene eletto a maggioranza dai presenti alla riunione: è necessaria, quindi, una sola maggioranza per teste e non, come solitamente accade, una maggioranza per teste e millesimi. Il presidente, essendo necessariamente un condomino è un ruolo che non può essere ricoperto da un amministratore non proprietario; se invece l’amministratore è anche proprietario egli può ricoprire anche il ruolo del Presidente, salvo che il regolamento di condominio non preveda una specifica incompatibilità.

Invece, è molto dubbio che l’amministratore possa ricoprire anche la carica di Segretario, proprio perché tale figura va a redigere il verbale che poi lo stesso amministratore sarà chiamato per legge a darvi attuazione. Sicuramente l’amministratore non può essere anche segretario se il regolamento di condominio lo vieta, ma se il documento nulla dispone in proposito (oppure manchi del tutto), si ritiene che l’amministratore possa ricoprire il ruolo solo se vi è l’approvazione unanime dei componenti della assemblea.

Concludendo, quindi, vi sono innumerevoli spunti per poter pensare ad una impugnazione della delibera assembleare: si presti però attenzione, in quanto tutte le contestazioni che sono state sommariamente descritte, sono motivi di annullabilità del verbale della assemblea. Per tale ragione l’impugnazione deve essere proposta, per i condomini dissenzienti presenti, entro 30 giorni dalla assemblea. Considerando che la riunione si è svolta il giorno 15.02 us, il termine per impugnare scade il giorno 17.03. Fortunatamente, anche se il termine è quasi prossimo alla scadenza, vi è un piccolo escamotage per guadagnare tempo. Le controversie condominiali, infatti, devono essere obbligatoriamente precedute da un tentativo obbligatorio di conciliazione ai sensi dell'art. 5 del D.Lgs. n. 28/2010. A fronte della entrata in vigore della mediazione obbligatoria nelle controversie condominiali, è ormai pacifico che il termine di cui all’art. 1137 del c.c. viene rispettato nel momento in cui si deposita presso un organismo di mediazione accreditato l’istanza per l’apertura del procedimento. Una istanza di mediazione è sicuramente più snella e veloce rispetto ad un atto di citazione, quindi assolutamente idoneo a sospendere il termine di cui all’art.1137 del c.c., anche se prossimo il suo scadere.


Veniamo ora a trattare più specificatamente dei comportamenti dell’amministratore: diverse sono le negligenze che vengono contestate dall’autore del quesito. Anche in questo caso, non possiamo entrare nello specifico. Ci si limita a dire che il co. 11° dell’art. 1129 del c.c. dispone che nel caso in cui l’amministratore compia gravi irregolarità lo stesso può essere rimosso dalla autorità giudiziaria, su ricorso anche di un solo condomino. Il procedimento per la rimozione è di volontaria giurisdizione, quindi abbastanza rapido, ma comunque garantisce un contraddittorio tra l’amministratore e i suoi “accusatori”. E’ chiaro, quindi, che è importante fornire in giudizio la evidenza precise della mala gestio tenuta dall’amministratore. Tra le innumerevoli condotte che l’autore del quesito contesta, vi è quella di non essere presente durante l’esecuzione di lavori anche di ordinaria manutenzione. Sul punto ci si limita a dire che sicuramente sull’amministratore incombono obblighi piuttosto pesanti in tema di sicurezza per i lavori che si devono eseguire nel palazzo, ma la legge non prevede alcun obbligo per il professionista di essere fisicamente presente quando gli interventi vengono materialmente eseguiti.

Tornando a parlare di responsabilità dell’amministratore, assieme alla revoca, è possibile sicuramente proporre una azione per richiedere i danni che sono derivati al singolo proprietario o alla intera compagine condominiale dalla cattiva gestione tenuta, ma il quesito non offre spunti per una analisi più approfondita. L’unica cosa che possiamo dire è che per ottenere un risarcimento non è sufficiente provare il comportamento negligente in sé del professionista, ma è necessario provare il danno che di tale comportamento è conseguenza necessaria e diretta.

Facciamo un esempio pratico tra gli innumerevoli casi che si elencano: l’infiltrazione dell’acqua piovana. Come è noto l’amministratoreai sensi del n.4) dell’art. 1130 del c.c. è tenuto a porre in essere tutti gli atti conservativi delle parti comuni dell’edificio e tese a garantire la funzionalità delle stesse. Tale norma rende il professionista custode delle parti comuni ai sensi dell’art. 2051 del c.c. e pertanto responsabile in caso di danni. Ora se si riuscisse a dimostrare che le infiltrazioni d’acqua sono derivate dalla inefficienza del sistema pluviale del palazzo e che tali infiltrazioni hanno causato un danno alle proprietà sottostanti, ciò potrebbe essere la base per richiedere la revoca dell’amministratore e un eventuale risarcimento danni, se, però, si dimostra che l’amministratore si è completamente disinteressato del problema non investendo della questione l’organo assembleare appositamente convocato.

Giungendo alla fine del parere è giusto spendere due parole sulla questione dei pannelli solari. L’art.1122 bis del c.c. al suo 2°co. prevede un vero e proprio diritto soggettivo del singolo proprietario di utilizzare le parti comuni dell’edificio, come ad esempio il tetto, per l’installazione di pannelli fotovoltaici ad uso delle singole proprietà, e tale diritto non può essere condizionato dalla autorizzazione della assemblea di condominio. Tale organo può intervenire, ma, comunque ciò non è obbligatorio, per prevedere solamente modalità alternative di esecuzione dei lavori, e tale intervento è consentito solo se l’installazione dei pannelli comporti la modifica delle parti comuni. Quindi il singolo proprietario, se lo desidera, può installare i suoi pannelli senza il bisogno di alcuna autorizzazione; rimane comunque fermo il diritto dell’autore del quesito di chiedere all’amministratore spiegazioni sulla funzione degli attacchi installati sul tetto.


Luca O. chiede
domenica 24/01/2021 - Piemonte
“Buongiorno,
la mia futura suocera è proprietaria di un appartamento al secondo piano in uno stabile antecedente gli anni 60, probabilmente databile ad inizio del secolo scorso, vista la struttura a muratura portante.
Lo stabile si affaccia su un cortile, ed ha un unico accesso, carrabile, dalla strada pubblica.
All'interno dello stabile sono presenti circa 9 unità immobiliari(negozi/abitazioni), divise su due scale. Una porzione dello stabile, la scala A, serve 3 unità immobiliari ed è stata oggetto di ristrutturazione nel 2003. Ha un aspetto curato sia lato corte che lato strada. La seconda porzione di stabile, dove è allocato l'appartamento oggetto della richiesta, ha un aspetto trascurato. Non sono stati effettuati i lavori conservativi, la facciata è prossima al distacco dell'intonaco e sono presenti elementi architettonici (canne fumarie esterne, parapetti, scale) ancorati spesso in maniera approssimativa e posticcia(p.e fil di ferro). L'accesso alle restanti unità immobiliari, è servito dalla scala B. Questo vano scale viene trascurato nell'ordine e nella pulizia oltre a presentare una discontinuità tra gli scalini, ravvisabile solo a strutture rustiche di campagna. La larghezza raramente sale sopra i 70 cm. Le scale, le manutenzioni e il decoro sono il cuore della richiesta. Negli anni, a partire dal 1983, data dell'acquisto dell'appartamento, si è tentato più volte di mettere d'accordo i gli altri proprietari per poter procedere a realizzare di un vano scale funzionale, effettuare le manutenzioni ordinarie e straordinarie. Quanto ottenuto, sono state risposte piccate e indifferenti.
L'anno scorso a distanza di anni si è tentato di vendere l'appartamento senza successo. Non per l'appartamento in se, ma per il vano scale, che oltre ad essere angusto, difficilmente permetterebbe l'acceso dei soccorsi (medici con tavola spinale, pompieri, ecc.) Negli anni anche alcuni parenti, sono scivolati su queste scale.
La domanda è la seguente: E' possibile "forzare" legalmente, l'indifferenza degli altri proprietari, al fine di procedere al rifacimento del vano scale e della facciata? Magari sfruttando il 110%? E' possibile sfruttare la legge 13/89 adducendo la presenza della ristrutturazione dell'altra porzione di stabile per adeguare anche questo vano scale? E' corretto che non sia presente un'entità condominio o un eventuale amministratore che avrebbe magari provveduto in tal senso?
Rimango a disposizione per eventuali chiarimenti.”
Consulenza legale i 01/02/2021
Innanzi tutto è giusto premettere che il condominio non è una entità che si costituisce per volontà dei suoi proprietari, ma è una situazione di fatto che si verifica nel momento in cui in un edificio o in un complesso edilizio si realizza quella convivenza tra parti in proprietà esclusiva e parti in proprietà comune descritta dagli artt. 1117 e ss. del c.c. Al verificarsi di detta coesistenza scatta, quindi, in automatico l’applicazione della normativa condominiale ed in particolare l’obbligo per i proprietari di riunirsi in assemblea per prendere le decisioni sulle parti comuni e quello di nominare un amministratore ex art.1129 co.1° del c.c., se il condominio è composto da più di otto componenti. In questo senso la giurisprudenza è assolutamente granitica si cita tra le tante pronunce Cass. Civ.,Sez.II, n. 1344 del 19.01.2018.

Per quanto ci è dato capire nel caso specifico siamo difronte ad un unico edificio suddiviso in più ingressi ciascuno con la propria scala. Sulla base di quanto detto, una realtà costruttiva di questo tipo deve considerarsi condominio nel momento stesso in cui, a suo tempo, il costruttore originario ed unico proprietario dell’intera struttura ha ceduto ai vari proprietari le unità immobiliari in cui la stessa è suddivisa.
In un palazzo di questo tipo l’assemblea di condominio sarà composta da tutti i proprietari, e, ai sensi dell’ultimo comma dell’art.1123 del c.c., le spese attinenti alle sole due scale saranno sopportate solo da proprietari delle unità immobiliari che ne traggono utilità, rimanendo in comune all’ intera compagine le spese riguardanti le parti comuni dell’edificio nel suo complesso: si pensi alla manutenzione dei muri maestri e al rifacimento della facciata.

Dando per presupposto che ciascuna delle unità immobiliari abbia almeno un proprietario, e quindi il condominio sia composto da 9 proprietari, vi sarebbe l’obbligo per l’assemblea di nominare un amministratore ai sensi dell’art. 1129 del c.c. In caso di disinteresse degli altri condomini ciascun proprietario potrebbe adire l’autorità giudiziaria al fine di chiedere che la stessa, scavalcando nei fatti la volontà dei proprietari, ne nomini uno di ufficio.

E’ giusto precisare però che l’amministratore di condominio, sia esso nominato dai proprietari o imposto d’ufficio dal giudice, non potrebbe decidere di eseguire i lavori di manutenzione e rifacimento dello stabile di sua volontà: l’unica scelta che avrebbe sarebbe quella di convocare l’assemblea mettendo tra gli argomenti all’ordine del giorno la necessità che l’assise prenda una decisione sulla esecuzione degli stessi. Se vi è però un pericolo di crollo di una parte dell’edificio l’amministratore, scavalcando i proprietari, ai sensi del n.4) dell’art.1130 del c.c. potrebbe in autonomia dare incarico ad una impresa per mettere in sicurezza l’edificio, convocando poi d’urgenza l’assemblea affinché i proprietari in essa riuniti prendano le decisioni conseguenti.

Se il condominio fosse composto da un numero inferiore di proprietari, non vi sarebbe l’obbligo di nominare un amministratore, ma non verrebbe comunque meno la necessità per i singoli proprietari di riunirsi in assemblea per prendere le decisioni attinenti all’amministrazione delle parti comuni sopportando le spese per la loro manutenzione ordinaria e straordinaria ex art.1123 del c.c.

E’ proprio sotto questo ultimo aspetto che si sono concretizzate le mancanze più vistose da parte dei condomini di una delle due scale: in questo senso si ritiene sia possibile ricorrere al giudice ex art. 700 c.p.c. al fine di ottenere un provvedimento che costringa gli altri proprietari a deliberare l’esecuzione di lavori di manutenzione attinenti alle parti comuni dell’edificio: l’unica condizione è che questi lavori devono considerarsi improcrastinabili ed urgenti (in questo senso è molto interessante la Sentenza del Tribunale di Bari n.1520 del 07.05.2009). La prova di tale requisito fondamentale potrebbe raggiungersi (ci pare abbastanza facilmente), dimostrando la situazione di degrado in cui versano le parti comuni dell’edificio (in particolare le scale e la facciata), rappresentando il pericolo che tale degrado potrebbe rappresentare per i terzi e per gli stessi abitanti del palazzo. In questo senso il ricorso di un eventuale legale deve essere accompagnata dalla perizia di un tecnico edile che rappresenti lo stato dei luoghi e il degrado in cui essi versano. Tale prova potrebbe essere ulteriormente agevolata dal fatto che il ricorrente sia una persona anziana o portatrice di handicap, le cui condizioni di vita vengono peggiorate dallo stato in cui versa il vano scala. In questo senso potrebbe pure essere configurabile una richiesta risarcitoria agli altri condomini sempre per mezzo di una azione giudiziaria.

In base a quanto riferito, ci si sente di consigliare il lettore di rivolgersi al più presto ad un legale affinché lo stesso possa assisterlo sia per l’ottenimento di un provvedimento di urgenza ex art. 700 c.p.c., ma anche per ottenere la nomina di un amministratore di condominio da parte del giudice (se sussistono i presupposti di legge), due strategie difensive non certo alternative l’una all’altra ma che anzi possono e devono tranquillamente coesistere ed integrarsi.

Gli altri provvedimenti citati nel quesito sono infatti scarsamente attinenti al caso descritto. La L. n.13/1989 entra in gioco, infatti, nel momento in cui si vuole introdurre una innovazione nel condominio tesa all’abbattimento delle barriere architettoniche (si pensi all’installazione di un ascensore). In questo senso tale legge prevede delle maggioranze assembleari più facili da raggiungere e altre agevolazioni al fine di poter addivenire alla esecuzione dei lavori; nel caso di specie però non si vuole introdurre una innovazione in condominio ma ristrutturare l’esistente.

Gli interventi normativi del 110% invece sono tesi all’ottenimento di un vantaggio fiscale estremamente vantaggioso e a tal fine viene previsto un farraginoso e piuttosto lungo iter per l’ottenimento dello stesso. È quasi superfluo sottolineare che qui l’esigenza è diametralmente opposta: costringere gli altri condomini nel più breve tempo possibile a prendere coscienza della situazione in cui versa l’edificio e porvi rimedio.

SIMONE B. chiede
venerdì 29/11/2019 - Veneto
“COME REVOCARE AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO NEL CASO DI SPECIE:
Il 10 di dicembre 2019 c’è una riunione condominiale e vorrei far revocare l’amministratore ed eventualmente non nominarne uno nuovo in quanto il palazzo consta di sole 3 unità abitative ed un negozio al piano terra. Per cui non è obbligatorio nominare un amministratore.
Avrei però urgenza di avere un parere legale circostanziato per l’approssimarsi della riunione.
La situazione è la seguente: palazzina di tre piani con 4 unità complessive, due unità abitative al secondo e terzo piano ed un ufficio al primo piano, un negozio al piano terra (che sebbene sia nella medesima palazzina ha un numero civico differente il n. 9, mentre la palazzina ha il numero civico 11). Il negozio e l’ufficio al primo piano hanno 600 millesimi circa e i restanti due appartamenti al secondo e terzo piano hanno 400 millesimi circa.
Sebbene non vi fosse necessità di nominare un amministratore, essendo solo 4 unità in tutto nella palazzina, i mei genitori anziani decisero una decina di anni fa di nominarlo.
La situazione attuale è la seguente mia madre è deceduta e siamo rimasti in 5 eredi in comunione mio padre che era in comunione dei beni, io Simone che sono uno dei due figli, i tre nipoti figli di mio fratello Luca eredi per rappresentazione di mio fratello premorto a mia madre, i quali sono rappresentati da mia cognata che esercita la patria potestà, i quali risiedono in Germania e che sono sottoposti al Giudice Tutelare nelle decisioni di straordinaria amministrazione. La successione è stata secondo la legge e senza testamento per cui:
mio padre attualmente detiene 4/6 del negozio al piano terra e 4/6 dell’ufficio al primo piano, il sottoscritto Simone detiene 1/6 del negozio al piano terra e 1/6 dell’ufficio, i tre nipoti detengono 1/6 complessivamente (1/18 a testa) per il totale del 100% della proprietà delle due unità del condominio.
Mio padre mia ha conferito al Notaio la Procura Generale ad amministrare tutti i suoi beni mobili ed immobili, mia cognata mi ha conferito delega a rappresentarla in questa assemblea condominiale per i nipoti, quindi in assemblea sarei presente singolarmente rappresentando 2 unità immobiliari nell’edificio composto da 4 unità totali e con circa 600 millesimi, vorrei dunque revocare l’amministratore, mi è stato detto che non posso perché per revocare l’amministratore oltre alla maggioranza dei millesimi ci vuole la maggioranza delle perone effettivamente presentii all’assemblea (maggioranza delle teste), inoltre sebbene noi siamo in 5 eredi ed in tre votanti ( io, mio padre e la cognata) per 600 millesimi, essendo la comunione rappresentata in assemblea solo da me che sono singolo, non avendo la maggioranza delle teste non posso revocare l’amministratore senza avere il consenso almeno di uno degli altri due condomini.
Inoltre mi dicono che gli altri eredi non possono delegare altre due persone in assemblea per avere la maggioranza anche delle teste perché la comunione può essere rappresentata solo da una persona eletta dei membri della comunione, anche se al catasto risultiamo 5 distinti proprietari dei due immobili è una comunione ed in assemblea può votare solo una testa.
La domanda a questo punto, se è vero quanto mi dicono, come faccio a revocare l’amministratore in assemblea condominiale, è impossibile, devo per forza rivolgermi al Giudice?
Oppure quello che mi riferiscono non è vero ed in realtà il mio voto vale 600 millesimi ed anche 5 teste e quindi posso revocare l’amministratore?
Infine aggiungo la seguente informazione per chiarire la situazione, l’amministratore nella riunione che ha convocato chiede l’approvazione dei bilanci preventivi e consuntivi degli ultimi 5 anni in quanto non ha mai convocato riunioni negli ultimi 5 anni, posso quindi revocarlo per giusta causa con il solo mio voto e le deleghe e la procura conferitami dagli altri due eredi?
Quando gli ho chiesto come mai non ha mai convocato riunioni ha detto che erano i condomini a non volerle convocare e che lui metteva i bilanci in cassetta postale a mia madre senza raccomandata, ma io non ho nessun bilancio precedente in mano. Mia madre è morta e non ho modo di verificare la veridicità di quanto afferma.
Inoltre tenuto conto che la palazzina non ha riscaldamento centralizzato e non ha ascensore, le incombenze sono solo la pulizia delle scale (che risultano in realtà lerce) e le spese di elettricità e manutenzione delle 5 luci delle scale ed infine lo svuotamento periodico della fossa biologica, che però sarebbe molto raro visto che su 3 delle quattro unità non c’è nessuno dal quasi 10 anni. Pertanto trovo ingiustificato avere spese di quasi 1500-2000 euro all'anno.”
Consulenza legale i 04/12/2019
Sulla base di quanto descritto nel quesito si deduce che siamo di fronte ad un piccolocondominio composto da 4 unità immobiliari, di cui 2 sono in comproprietà a più coeredi, ciascuno per la propria quota di diritto.

In base a quanto dispone il 1° comma dell’art. 1129 del c.c. nel condominio composto da 8 o un numero inferiore di proprietari, la nomina di un amministratore, interno od esterno alla compagine condominiale, non è obbligatoria, ma rimane comunque ferma l’applicabilità di tutta la restante parte della normativa di settore. In particolare i condomini devono comunque riunirsi in assemblea al fine di prendere le decisioni fondamentali per la vita condominiale (si pensi alla approvazione del rendiconto): l’assise dovrà convocarsi su iniziativa di ciascun proprietario seguendo gli adempimenti indicati dall’art. 66 disp.att. del c.c.

Nonostante non vi sia l’obbligo di nomina, nulla vieta che i componenti di un piccolo condominio decidano comunque di nominare un amministratore, decisione che dovrà essere presa in seno alla assemblea condominiale con le maggioranze indicate dai commi 2° e 4° dell’art. 1136 del c.c.: maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi. Lo stesso quorum è richiesto nel caso in cui si volesse eventualmente, in un secondo momento, revocare l’amministratore nominato.

Come è facile notare, per raggiungere il quorum deliberativo richiesto dalla legge per nominare o revocare l’organo amministrativo, è necessario raggiungere una doppia maggioranza per teste e per millesimi: devono votare a favore della revoca (o nomina) dell’amministratore la maggioranza degli intervenuti alla riunione (maggioranza di teste), i quali a loro volta devono rappresentare almeno 500 millesimi (maggioranza dei millesimi). Nel caso in cui una o più unità immobiliari siano in comproprietà a più persone, ai fini della maggioranza per teste, la comunione potrà esprimere un solo voto. Il 2° co. dell’art. 67 disp att. del c.c. ci dice molto chiaramente che: “Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato daicomproprietari interessati a norma dell'articolo [n1106cc]] del codice.” Ovviamente, ai fini del raggiungimento della maggioranza millesimale, il rappresentante comune porterà in dote con sé all’interno della assemblea condominiale tutto il valore dei millesimi espressi dalla unità immobiliari in comproprietà.

Sulla base di quanto detto l’autore del quesito non ha da solo la forza sufficiente per far approvare una eventuale revoca dell’attuale amministratore, in quanto egli ha si la maggioranza millesimale (600 millesimi) ma non quella per teste (in cui vi è una sostanziale parità), ed è quindi necessario che uno degli altri due proprietari voti assieme a lui per la revoca dell’amministratore.
È importante anche dire che affinché una eventuale revoca assembleare dell’amministratore sia pienamente valida, è necessario che la stessa sia votata in seno ad una assemblea opportunamente convocata ai sensi dell’art 66 disp. att. del c.c., che abbia espressamente tra gli argomenti all’ordine del giorno la riconferma o la revoca dell’attuale amministratore. Se non si raggiungono le maggioranze richieste per la revoca, non è possibile ricorrere al giudice affinché lo stesso, "scavalcando" l’assemblea dei proprietari, revochi lui stesso l’amministratore; se l’assemblea decide di mantenere in carica l’amministratore nominato egli rimarrà in carica nella pienezza dei suoi poteri.

È importante dire che quanto finora detto è valido per un amministratore che abbia adempiuto diligentemente ai doveri propri del suo ufficio.
Anche in un piccolo condominio qualora venga nominato un amministratore, vuoi interno alla compagine condominiale, vuoi esterno alla stessa, egli dovrà comunque adempiere ai doveri che contraddistinguono la sua carica ed in particolare a quanto disposto dagli artt. 1129 e 1130 del c.c.
Il co. 11 dell’art. 1129 del c.c. ci dice molto chiaramente che l’amministratore può essere revocato dall'autorità giudiziaria, adita anche su ricorso di un solo condomino, quando lo stesso non abbia presentato il conto della sua gestione o abbia compiuto altre gravi irregolarità. La stessa norma in esame specifica che in caso di accoglimento della domanda il condomino ricorrente ha diritto di ripetere le spese legali sostenute nei confronti della compagine condominiale, la quale a sua volta puòrivalersi sull’amministratore uscente.

Anche nel caso di compimento di gravi irregolarità da parte dell’amministratore, prima di adire il giudice si può tentare la strada della revoca per mezzo della assemblea condominiale, la quale in questo caso può essere convocata anche su iniziativa di un solo condomino: l’assemblea si pronuncerà con le maggioranze già in precedenza descritte.

Nel caso di specie, il non aver mai di fatto presentato alcun rendiconto condominiale e non aver mai convocato l’assemblea ordinaria per la sua approvazione, costituisce sicuramente una grave irregolarità, che giustifica il ricorso alla autorità giudiziaria nel caso in cui l’assemblea di condominio non provveda di sua iniziativa a revocare l’attuale amministratore in carica.
Trovandoci in un contesto di piccolo condominio, qualora si addivenisse alla revoca dell’attuale amministratore, vuoi assembleare o giudiziaria, non vi sarà bisogno di una sua sostituzione: le incombenze amministrative, tuttavia, dovranno essere svolte dai proprietari, i quali dovranno, tra le altre cose, redigere un bilancio di condominio conforme alla vigente normativa e farlo approvare dalla assemblea che dovrà essere convocata almeno una volta in un anno.

Mario P. chiede
venerdì 22/11/2019 - Lombardia
“Buongiorno,
da un controllo effettuato come consigliere, nel conto corrente condominiale, intestato al condominio, sono stati accertati versamenti di "contanti", privi di motivazione e privi del nome del/dei condomini che avrebbero consegnato i predetti contanti all'amministratore.
La somma totale ammonta, nell'anno contabile, a circa 14000 euro, con importi che vanno da 300 euro a circa 2000 euro, sempre con la dicitura "contanti" , senza alcun nominativo né motivazione.
Vi è inoltre, oltre ai vari importi, anche una somma di Euro 6000,00 (seimila) sempre senza motivazione ne nome del condomino.
Interpellato l'amministratore asserisce, a voce, che trattasi di importo di rientro di un moroso, ma nel contempo ha provveduto a chiudere il predetto conto, riaprendone un altro presso altra banca.
Tra poco vi sarà l'assemblea;
chiedo pertanto quali comportamenti dovrebbero tenere i condomini per tutelarsi in caso di controlli ? si possono ravvisare problemi ai sensi della normativa antiriciclaggio?(art 49,d.lgs 231/2007), si può e/o si deve sporgere segnalazione presso le autorità competenti, per non incorrere al rischio di sanzioni antiriciclaggio in capo ai condomini? Grazie”
Consulenza legale i 02/12/2019
La disciplina antiriciclaggio, che trova il suo testo principale di riferimento nel D. Lgs. n. 231/2007, è stata da ultimo modificata dal D. Lgs. n. 125/2019, che è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 26 ottobre 2019, è entrato in vigore il 10 novembre 2019 e da’ attuazione alla V direttiva antiriciclaggio (n.843/2018 del 30 maggio 2018).
Già due anni fa l’Italia aveva recepito la IV Direttiva Antiriciclaggio (n. 849 del 2015) attraverso l’emanazione di due disposti normativi: il D. Lgs. n. 90/2017 (che aveva riscritto totalmente il D. Lgs. n. 231/2007) ed il D. Lgs. n. 92/2017 (che aveva introdotto nuovi obblighi per i c.d. “compro oro”).
La Commissione Europea, tuttavia, ha giudicato “parziale” ovvero “incompleto” tale recepimento nazionale inviando nuove raccomandazioni al fine di intensificare la lotta al riciclaggio di denaro sporco nonché provvedere ad attuare con provvedimenti legislativi adeguati le direttive comunitarie e, al contempo, avviando una procedura di infrazione che confermava l’inadempienza dell’Italia nel recepire le norme comunitarie.
L’Italia, in risposta a tale procedimento, è appunto intervenuta con l’emanazione del D. Lgs. n. 125/2019.

L’art. 2 del citato D. Lgs. n. 231/2007 contiene una elencazioni abbastanza articolata dei soggetti che sarebbero obbligati al rispetto delle disposizioni di cui alla stessa normativa.
Nell’ambito del predetto elenco non vengono espressamente indicati gli amministratori di condominio che, pertanto, sembrerebbero non obbligati al rispetto della disciplina antiriciclaggio.
Va, tuttavia, detto che, secondo alcuni autori in dottrina, gli stessi invece rientrerebbero tra i soggetti di cui all’art. 2, comma 4, lett. b) del citato D. Lgs. n. 231/2007 che, in via residuale, include tra gli operatori obbligati all’applicazione della disciplina antiriciclaggio “ogni altro soggetto che rende i servizi forniti da periti, consulenti e altri soggetti che svolgono in maniera professionale, anche nei confronti dei propri associati o iscritti, attività in materia di contabilità e tributi, ivi compresi associazioni di categoria di imprenditori e commercianti, CAF e patronati”.
Quindi, secondo questa parte della dottrina gli amministratori di condominio rientrerebbero tra gli operatori assoggettati alla disciplina antiriciclaggio in quanto svolgono in maniera professionale attività di contabilità e tributi.
La disposizione, infatti, sembra voler accollare gli adempimenti in materia di antiriciclaggio in generale a tutti i professionisti che si occupino di contabilità, a qualunque livello e titolo.

Va al riguardo rilevato che l’attività di amministratore di condominio costituisce oggi, a tutti gli effetti, una “professione”, seppure non organizzata in ordini o collegi.
L’articolo 1 della Legge 14/01/2013, n. 4 - recante “disposizioni in materia di professioni non organizzate”, ha disciplinato, con decorrenza dal 10 febbraio 2013, tutte le attività intellettuali (non organizzate in ordini e collegi), sino ad ora prive di una specifica disciplina, tra cui anche quella di amministratore di condominio.
In particolare, in base all’articolo 1, comma 2, della richiamata Legge n. 4/2013, per “professione” si intende l’attività economica, anche organizzata, volta alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi, esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il concorso di questo, con esclusione delle attività riservate per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi ai sensi dell’art. 2229 del c.c..
Ovviamente, il professionista iscritto ad un Ordine (per esempio un dottore commercialista) che svolge anche attività di amministratore di condominio, a maggior ragione, è tenuto agli adempimenti in materia di antiriciclaggio!

Il fatto che l’amministratore di condominio, in quanto contabile, possa essere considerato soggetto alla disciplina antiriciclaggio deriverebbe anche dalla circostanza che lo stesso potrebbe vedersi spesso costretto a gestire operazioni sospette: si pensi, ad esempio, all’ipotesi in cui un condomino che abbia più unità immobiliari nello stesso condominio e provvede al versamento delle spese condominiali sempre “in contanti” o al fornitore del condominio che pretenda sempre pagamenti in contanti etc..
Va però fatto rilevare che l’Ufficio Italiano Cambi, in una risposta data in occasione di una videoconferenza organizzata da Italia Oggi, in data 23.03.2007, aveva precisato che “In analogia a quanto precisato per gli amministratori di società ed enti, esclusi dagli obblighi antiriciclaggio in quanto organi interni alla stessa società ed ente, si può attendibilmente sostenere che l’amministratore di condominio sia un organo di tale figura giuridica, ed in quanto tale escluso dagli obblighi. Del resto, l’avviso contrario porterebbe alla conclusione irrealistica che l’amministratore dovrebbe segnalare come sospetta la stessa sua attività nel mentre provvede ai pagamenti dovuti ai fornitori”.
L’intervento di cui sopra non esclude l’intero istituto del condominio dall’osservanza della normativa antiriciclaggio, ma esonera esclusivamente la figura dell’amministratore dagli obblighi di identificazione della clientela.
Nonostante l’ambiguità interpretativa riguardante la soggettività del condominio, lo specifico quesito può essere risolto grazie all’interpretazione resa dallo stesso MEF (e ripresa anche dalla Circolare della G.d.F. n. 83607/2012) secondo la quale “la violazione si realizza quando il trasferimento intercorre fra soggetti diversi, costituenti distinti centri di interesse”.
Non v’è dubbio alcuno che condòmini e condomìni raffigurino centri di imputazione di interessi distinti pertanto, le relative transazioni configurano operazioni pienamente rientranti nell’applicazione normativa della limitazione alla circolazione del contante e degli altri titoli trasferibili.
Va per altro detto che, in materia condominiale, occorre tenere conto anche di un altro testo normativo abbastanza importante: la legge 11.11. 2012 n. 220, che non ha solo riformato l’istituto condominiale, ma ha anche cercato di rimuoverne le carenze emerse nel corso degli anni, quali, ad esempio, la poca trasparenza negli incassi e nei pagamenti effettuati dagli amministratori di condominio.
L’art. 9 di detta legge è, infatti, intervenuto modificando l’art. 1129 c.c. che, per effetto della predetta modifica, esige adesso che, quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore sia fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
In sede di accettazione dell’incarico, l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione della stessa; sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, dovranno inoltre, essere indicati il suo domicilio ed i suoi recapiti, anche telefonici.

Relativamente ai profili che qui maggiormente interessano, occorre considerare che, per effetto delle disposizioni di cui al comma 7 del citato art. 1129 c.c., l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Come precisato dallo stesso art. 1129, la mancata apertura ed utilizzazione del predetto conto costituisce grave irregolarità che, per effetto dello stesso art. 1129 può comportare la revoca giudiziaria dello stesso amministratore su ricorso di ciascun condomino che, per altro, in caso di accoglimento della domanda, avrebbe titolo alla rivalsa nei confronti del condominio che, a sua volta, potrà rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
Da ciò consegue che gli importi riscossi in denaro liquido non possono più essere impiegati direttamente per effettuare pagamenti in contanti, ma devono essere depositati sul predetto conto, trattenendo una specifica dei singoli versamenti cui tale somma si riferisce; ed anche i pagamenti vanno effettuati con metodi tracciabili: assegni, bonifici o con l’uso di carte bancomat o simili. Inoltre, non sono più possibili le “anticipazioni dell’amministratore”.

Dunque, il nuovo testo del predetto art. 1129 c.c. obbliga l’amministratore a far transitare su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio stesso, tutte le somme ricevute dai condomini, ricevute da terzi, o erogate per conto del condominio.
Ciò, inoltre, deve essere letto e interpretato in combinato disposto con quanto previsto dalla normativa antiriciclaggio e cioè con l’articolo 49 del D. Lgs. n. 231/2007 che prevede il divieto di trasferimento di denaro contante tra soggetti diversi, a qualsiasi titolo, per importi superiori ad € 3.000,00.
Va per altro, ricordato che, nel caso di pagamento effettuato con assegni bancari o postali, l’importo limite per non recare l’indicazione del nome o della ragione sociale del beneficiario e non apporre la clausola di non trasferibilità, è rimasto pari ad € 1.000,00.
Il trasferimento superiore al limite di € 3.000,00, quale che ne sia la causa o il titolo, è vietato anche quando è effettuato con più pagamenti, inferiori alla soglia, che appaiono artificiosamente frazionati.

È evidente che, se l’amministratore condominiale rispettasse pienamente le predette disposizioni, eventuali obblighi di segnalazione ai fini della normativa antiriciclaggio verrebbero assolti dagli istituti di credito o dalle uffici postali presso cui sono accesi i conti correnti di cui si è detto.
È, quindi, diritto/obbligo di ogni condomino esigere che l’amministratore accenda effettivamente uno specifico conto corrente postale o bancario attraverso cui far transitare tutte le somme riscosse o corrisposte e ciò anche nel rispetto delle citate disposizioni di cui all’art. 49 del D. Lgs. n. 231/2007.
Ciascun condomino, inoltre, potrà svolgere un ruolo di controllo nei confronti dell’amministratore chiedendo di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica cui lo stesso è obbligato per effetto delle disposizioni di cui al citato art. 1129 del c.c., che rientra, per altro, nel più ampio diritto di prendere gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata, dei registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'art. 1130 del c.c..

Va, inoltre, ricordato che l’amministratore ha l’obbligo di gestire il condominio secondo modalità che non possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale o dei condomini.
Ha, inoltre, l’obbligo di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni, in conformità alle disposizioni di cui al n. 10 dell’art. 1130 del c.c. ed è chiaro che questa costituisce la sede più opportuna per ogni condomino per non approvare l’operato dell’amministratore in modo tale da evitare eventuali coinvolgimenti in operazioni poco trasparenti, o peggio ancora illecite, dallo stesso poste in essere nel corso della gestione del condominio.


Gennaro . P. chiede
giovedì 10/10/2019 - Lombardia
“Amministratore non chiesto rinnovo per 2° anno, quindi NON assolto obbligo informativo art. 1129 c.2 e 12, e 1129 c. 8.
Comportamento inescusabile, atto a determinare la revoca giudiziale (Corte App. Trento, 07/11/2014).?...
Vero o non vero?
Non trovo avvocato a Milano!”
Consulenza legale i 12/10/2019
Il quesito proposto è purtroppo molto avaro di informazioni, ad ogni modo, per quanto ci è dato capire, parrebbe che il condominio non abbia rinnovato l’incarico al proprio amministratore, il quale sembra che non abbia ancora eseguito il passaggio di consegne ad un nuovo professionista.

Nel caso in cui non venga rinnovato l’incarico all’attuale amministratore, lo stesso non può disinteressarsi di punto in bianco dell’amministrazione del palazzo: il co. 8° dell’art.1129 del c.c. dispone infatti che l’amministratore destituito debba comunque provvedere alle attività amministrative urgenti, senza il diritto ad ulteriori compensi. Il medesimo comma obbliga inoltre l’amministratore uscente a consegnare, vuoi al nuovo amministratore o ad un condomino che se ne incarica, tutta la documentazione afferente l’amministrazione dello stabile.

Cosa succede se l’assemblea che ha destituito l’amministratore non provvede nella medesima riunione a nominare un nuovo professionista, perché, ad esempio, non si raggiungono le maggioranze richieste dai co. 2° e 4° dell’art.1136 del c.c.?
Il comma 1° dell’art. 1129 del c.c. dispone che qualora i condomini sono più di otto e l’assemblea non vi provvede, la nomina dell’amministratore può essere fatta dalla autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino dell’amministratore uscente. Il procedimento, secondo quanto dispone l’art. 64 disp.att. del c.c., si svolge in camera di consiglio, pertanto è estremamente rapido; il giudice provvede con decreto sentito in contraddittorio, di solito in maniera molto rapida, l’amministratore uscente e i condomini ricorrenti.
Cosa succede se l’amministratore destituito si rifiuta di consegnare al tutta la documentazione afferente l’amministrazione del condominio?
In questo caso il condominio, nella persona del nuovo amministratore anche senza autorizzazione assembleare, può adire l’autorità giudiziaria con l’ausilio di un legale, affinché la stessa emetta un provvedimento cautelare d’urgenza ex art. 700 c.p.c. che costringa l’amministratore uscente a consegnare l’intera documentazione dello stabile.
Ovviamente rimane salva la possibilità per il condominio di pretendere dal professionista destituito il ristoro dei danni eventualmente derivati da questo ritardo.


Luciano B. chiede
mercoledì 21/08/2019 - Trentino-Alto Adige
“Vedi allegati alla mail in data odierna”
Consulenza legale i 28/08/2019
L’amministratore di condominio è una delle figure che più sono state modificate dalla legge di riforma del diritto condominiale n. 220/2012, e la durata dell’incarico è uno di questi aspetti.
Il comma 2 dell’art.1129 del c.c. nel testo antecedente alla riforma, disponeva che:” L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dalla assemblea”.
Era quindi prassi lavorativa consolidata per ogni amministratore, inserire tra gli argomenti all’ordine del giorno della riunione condominiale annuale, e mettere quindi ai voti, la riconferma dell’incarico professionale.

La situazione è mutata considerevolmente dalla entrata in vigore della nuova normativa condominiale (18.06.2013). Il comma 10 del nuovo art. [n1129cc]] del c.c. dispone che: "L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.": viene quindi inserita una formula “1+1”, in cui l’amministratore nominato rimane in carica per un anno e viene rinnovato tacitamente di un altro anno, se non interviene una espressa revoca da parte della assemblea. A differenza di prima della riforma, quindi, non è più necessario per il professionista vedersi rinnovato l’incarico dai condomini anno per anno, divenendo necessario ridiscutere in assemblea la riconferma dell’amministratore ogni due anni. Ad ogni modo non è comunque vietato mantenere la prassi precedente la riforma del 2012, e mettere ai voti l’incarico dell’organo amministrativo anno per anno, previo inserimento della questione all’ordine del giorno della assemblea.

E’ importante sottolineare come, qualora vi sia la revoca del professionista esso non può disinteressarsi immediatamente del condominio consegnando solo la documentazione inerente alla amministrazione dello stabile ai proprietari. Il comma 8 dell’art. 1129 del c.c. dispone, infatti, che l’amministratore uscente sia tenuto comunque al compimento degli atti amministrativi urgenti (es: il pagamento di una fattura in scadenza, l’invio della lettera di messa in mora per sollecitare il pagamento di spese condominiali in cui sia decorso il termine per il pagamento, etc.), fino a quando non venga nominato un nuovo professionista, e senza la possibilità di percepire compensi per l’ulteriore attività svolta.

Ovviamente tutto quanto finora detto non significa che il professionista e i condomini amministrati siano vincolati per legge a “sopportarsi” obbligatoriamente per due anni. Il comma 11 dell’art. 1129 del c.c. chiarisce, infatti, che l’assemblea può revocare l’amministratore in ogni tempo, come del resto anche lo stesso professionista può dimettersi in qualsiasi momento. I condomini che non sono contenti dell’operato dell’amministratore, possono convocare l’assemblea secondo quanto disposto dall’art. 66 disp. att. del c.c., e, inserendo tra gli argomenti all’ordine del giorno la revoca del vecchio professionista con conseguente nomina di uno nuovo, mettere ai voti la questione.

Ma qual è il quorum deliberativo richiesto dal codice civile per nominare o revocare l’amministratore? Il combinato disposto dei commi 2 e 4 dell’art. 1136 del c.c. dispone che per nominare o revocare l’amministratore è richiesta la maggioranza degli intervenuti in [def ref=assemblea (condominio)] assemblea[/ref] che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi. La legge, quindi, richiede una doppia maggioranza per teste e millesimi: se tali maggioranze non vengono entrambe raggiunte, non si può addivenire alla revoca del precedente amministratore, ed esso rimane in carica nella pienezza dei suoi poteri.
Secondo quanto letto nel quesito e analizzando la documentazione allegata, si ritiene, per quanto è stato inteso, che nella riunione dell’agosto 2018 l’amministratore in carica, avvicinandosi la scadenza biennale del suo incarico, abbia inserito all’ordine del giorno della riunione, e quindi fatto mettere conseguentemente ai voti, la revoca del suo incarico e conseguente nomina di un nuovo amministratore. La delibera di revoca non è passata, sicuramente per il mancato raggiungimento dei già analizzati quorum deliberativi di cui all’art. 1136 del c.c., e quindi l’amministratore si vede rinnovato l’incarico per un anno più un ulteriore anno di proroga tacita, nella pienezza dei suoi poteri e con pieno diritto di percepire il compenso per il suo operato.

Nell’anno successivo (agosto del 2019), per motivi che non ci è dato sapere, viene nuovamente inserito nell’ordine del giorno della riunione al punto 4 “La Revoca e nomina dell’amministratore del Condominio” e anche questa volta la delibera subisce la sorte dell’anno prima, venendo respinta in quanto non raggiunge il quorum deliberativi di cui all’art. 1136 del c.c. (si precisa che la questione, sulla base della nuova normativa sopra riferita, poteva tranquillamente rinviarsi alla assemblea dell’agosto 2020).

Sono presenti in assise 112 proprietari i quali rappresentano complessivamente 685,043 millesimi; per inciso vengono rispettati anche i quorum costitutivi necessari affinché l’assemblea possa validamente deliberare, che sono in seconda convocazione, ai sensi del comma 3° dell’art. 1136 del c.c., 1/3 dei partecipanti al condominio che rappresentano 1/3 del valore dell’edificio.

Di questi 112 presenti, secondo il verbale della riunione, 25 sono favorevoli alla revoca, i quali rappresentano la maggioranza dei millesimi presenti in assemblea (441,837 su 685,043), ma la maggioranza dei presenti, 84 proprietari, portatori di una quota minoritaria di millesimi (235,981 su 685,043), respingono la richiesta (3 condomini per un valore 7,225 millesimi si astengono, non influenzando il conteggio del voto).
Non viene quindi raggiunto il quorum deliberativo previsto dal codice civile, la revoca è stata quindi correttamente respinta dal presidente dell'assise e la minoranza delle teste, seppur portatore della maggioranza dei millesimi, si deve adattare alle scelte della maggioranza degli altri proprietari, non essendo in alcun modo possibile ricorrere alla autorità giudiziaria per la scelta di un nuovo amministratore. È importante ribadire che affinché si potesse deliberare la revoca dell’attuale amministratore era necessario raggiungere contemporaneamente due requisiti: la maggioranza delle teste dei proprietari, e che tali proprietari complessivamente fossero portatori di almeno la metà del valore dell’edificio espresso in millesimi (500 su mille). Nel caso di specie nessuno di tali requisiti è stato raggiunto: chi era a favore della revoca era in netta minoranza a livello di teste e non raggiungeva neppure la quota di 500 millesimi. Per tale motivo l’incarico all’attuale amministratore è stato correttamente rinnovato per un anno, prorogabile tacitamente di un ulteriore anno.

Giorgio P. chiede
giovedì 11/07/2019 - Lombardia
“Buonasera.
A seguito di riunione condominiale straordinaria noto che nella pagina "consuntivo generale a seguito di interventi straordinari" spunta il famoso 4% sul totale interventi.

L'amministratore (a seguito di una mia mail successiva) sostiene che è una percentuale riconosciuta a suo favore per gli interventi precedentemente descritti.
Nei punti in discussione dell'assemblea non è specificato ne posto al voto assembleare la percentuale sugli interventi da eseguire ma viene messo al voto l'incarico tecnico professionale.

Preferirei prima di farvi delle specifiche domande inviarvi copia del verbale per sapere se, in caso tale percentuale dovesse essere illegittima, possa rendere nulla la nomina dell'amministratore (Art 1129) ed altre domande per definire le rate da versare, sempre in relazione alla precedente consulenza sulle ripartizioni spese scala condominiale.

Distinti saluti.

Consulenza legale i 24/07/2019
Quando l’amministratore viene nominato così come nel momento in cui il suo incarico viene rinnovato, egli è obbligato per legge (art. 1129 c.c.) a specificare in modo “analitico” l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività che svolge.
Nel compenso in questione deve ricomprendersi ogni attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza che ha ricevuto.
La mancata indicazione analitica del compenso rende addirittura “nulla” la nomina.

Ora, gli interventi discussi nel verbale allegato sono senz’altro di natura straordinaria. Ciò, tuttavia, non significa che l’amministratore abbia diritto ad un compenso aggiuntivo nel caso in esame, dal momento che il suo incarico comprende sia la gestione ordinaria che quella straordinaria del condominio.

Se l'amministratore – non solo per gli interventi straordinari ma per qualsiasi altra attività - vuole domandare e vedersi riconosciuto uno specifico compenso, allora deve inserire questa voce di costo nell'elenco dettagliato del compenso per l'attività che andrà a svolgere, compenso che chiaramente dev'essere approvato dall'assemblea.
Anche l'attività di natura, ad esempio, fiscale dev'essere considerata ricompresa nella voce di compenso generale e ogni ulteriore richiesta, stante quanto stabilito dall'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. renderebbe nulla la nomina.

Questo non significa, però, che l’amministratore non abbia la facoltà di domandare all’assemblea un compenso aggiuntivo: o in misura fissa - che va ad integrare quello già presentato ed approvato al momento della nomina - oppure in percentuale sui lavori.
Non esiste, sotto questo profilo, una percentuale "illegittima" o meno: la percentuale può essere varia, l’importante è che l’assemblea ne venga informata e che approvi la proposta (Cass. civ. Sez. II Sent., 02/03/2018, n. 5014: "rientra nelle competenze dell'assemblea quella di riconoscergli, con una specifica delibera, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un'attività straordinaria , non ravvisando sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato.")

L’articolo 1129 c.c., al suo 14° comma, ha come finalità quella della chiarezza dell’amministratore nei confronti dei condomini.
Pertanto, qualsiasi ulteriore voce di spesa o compenso che esuli da quelle elencate nella legge va bene, purché concordata ed approvata. Non va dimenticato che il rapporto dell’amministratore con il condominio è un rapporto di mandato, per l'attività di amministratore non esistono tariffari di riferimento e dunque la determinazione del compenso è rimessa all'accordo tra le parti (cfr. art. 1709 c.c.).

Il Tribunale di Udine, con sentenza del 12 novembre 2018, partendo dal 1129 c.c. e dal suo significato - che è quello di garantire la massima trasparenza ai condòmini al fine di renderli edotti sule singole voci di cui si compone il compenso dell'amministratore di condominio - ha specificato che tale trasparenza “non viene meno nell'ipotesi in cui all'atto della nomina o della conferma dell'amministratore non sono indicati il compenso e le singole voci per l'attività straordinaria, ciò perché, in primo luogo, tale attività, proprio perché straordinaria, non è preventivabile come nel caso di lavori straordinari non essendo possibile stabilire la complessità, la laboriosità, l'urgenza dei lavori da svolgere sui quali, poi, misurare il compenso dell'amministratore, tant'è che l'assemblea, di fronte alla necessità di dar corso ad opere straordinarie, viene edotta ed informata dell'attività e dei lavori da svolgere e può autonomamente stabilire e concordare, nella massima trasparenza, il compenso dovuto all'amministratore

Quel che è certo, è che quello al compenso straordinario non è un diritto dell’amministratore, che non può dunque pretenderlo.
A tal proposito si veda Trib. Genova, sent. n. 1501/2001 (“La presunzione di onerosità del mandato che si ricava dall’art.1709 c.c. non è idonea a costituire in capo all’amministratore un compenso straordinario per lavori specifici, in mancanza di una delibera assembleare che stabilisca direttamente o per relationem al contratto siffatto corrispettivo. Ciò si evince, altresì, dalla considerazione che, qualora in favore dell’amministratore sia previsto un compenso forfettario, l’operatività della presunzione di onerosità del mandato è preclusa dal riconoscimento esplicito di una retribuzione da parte del condominio. Né va sottaciuto, peraltro, che il mandatario è pur sempre libero di recedere dal contratto allorché non ritenga la sua attività adeguatamente retribuita.”) e Cass. sent. n. 22313 del 30.09.2013, la quale è perentoria: “In tema di condominio l'attività dell'amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte.”

Per quanto riguarda, infine, la ripartizione delle spese delle scale, come già detto nella precedente consulenza, si tratta di contestazioni che possono essere sollevate solo entro i 30 giorni di legge per impugnare il verbale, per cui nel caso il termine (come pare) sia già spirato, non resterà che pagare le spese in questione, così come stabilito nel verbale.

Roberto R. chiede
lunedì 08/07/2019 - Lazio
“Ho ricevuto lo scorso 28 giugno a mezzo raccomandata, una intimazione al pagamento da parte di un legale che informa di agire in nome e per conto del condominio ove risiedo, allegando due estratti conto dell’Amministratore dello stabile datati 21 giugno 2019.
Dal controllo degli stessi risulta che non avrei corrisposto un importo di euro 741,12 per un conguaglio di un esercizio precedente relativo al riscaldamento; euro 79.07 per una rata unica per riparazione tubazioni riportante la data del 5 dicembre 2018; euro 765,99 per altro conguaglio per gestione ordinaria esercizio precedente, senza indicare in entrambi i casi a quale annualità si riferiscano dette richieste, producendo i due estratti uno senza firma l’altro con una appena accennata.
Ma il problema nasce dal fatto che solo dalla lettura della lettera del legale sono venuto a conoscenza, con grande sorpresa, di dette somme non corrisposte in quanto non ho mai ricevuto i relativi bollettini di pagamento, né l’Amministratore dello stabile ha mai richiesto nè in forma scritta, né per le vie brevi di corrispondere detti importi o perlomeno informarmi a mezzo mail o telefonicamente.
Inoltre, in data 30 maggio 2019, in occasione dell’assemblea ordinaria risulta dal verbale che l’Amministratore espone la problematica legata alle morosità e dei tentativi effettuati per facilitare il pagamento delle pregresse rette condominiali. Detto tentativo se fatto per altri condomini non saprei dire, ma non è stato compiuto nei confronti del sottoscritto. Non sarei stato interessato alla facilitazione del pagamento, ma perlomeno di essere messo a conoscenza di dette pendenze. Anche nell’assemblea di scala avvenuta il 4 giugno 2019, nella quale era presente mia moglie comproprietaria e residente nell’appartamento, l’Amministratore non ha informato di nulla.
Faccio presente che i bollettini relativi al pagamento del condominio vengono depositati all’interno della cassetta della posta.
Non ho potuto procedere alle relative e immediate verifiche e risolvere detto problema in quanto l’Amministratore si trova in ferie dal 1 al 20 luglio. In buona sostanza il 28 giugno in serata prelevo la raccomandata; il 29 giugno a Roma è giorno festivo, il 30 è domenica. Il legale mi da 15 giorni di tempo per provvedere al pagamento minacciando un decreto ingiuntivo più spese legali. Siamo al culmine del paradosso. Non posso effettuare con l’Amministratore i dovuti accertamenti relativi a quanto richiesto perché al rientro dalle ferie dello stesso già sarei fuori dal tempo indicato dal legale.
La gestione dell’Amministratore dello stabile nel caso specifico, appare a giudizio dello scrivente alquanto discutibile in fatto di professionalità e buon senso, non avendo predetto agito anche con il buon giudizio del padre di famiglia. Inoltre, per l’evidente omissione comunicativa mi ritrovo danneggiato poiché dovrei corrispondere al legale le spese richieste pari a euro 223,30 (inclusa IVA e CPA), che a mio parere dovrebbe sostenere proprio l’Amministratore.
Chiedo a codesto studio se in base a quanto esposto ci sono delle responsabilità civili da imputare all’Amministratore e se effettivamente per la condotta omissiva tenuta dallo stesso debba comunque provvedere al pagamento delle spese al legale o se le stesse debbano essere saldate dall’Amministratore.
Ringrazio.-
Consulenza legale i 13/07/2019
La condotta tenuta dall’amministratore di condominio è assolutamente da stigmatizzare e non ci si può che trovare concordi con le conclusioni dell’autore del quesito.
E’ importante sottolineare che in più parti del nostro codice civile viene prescritto l’obbligo di comportarsi secondo buona fede o correttezza: ad esempio, l’art. 1175 del c.c. ci dice chiaramente che nell’adempimento del rapporto obbligatorio il debitore e il creditore devono comportarsi secondo le regole della correttezza, ma anche in altre parti del codice civile il principio viene più volte ribadito ( es. interpretazione del contratto: art. 1366 del c.c., esecuzione del contratto: art. 1375 del c.c. ecc. ecc.). In altri termini, il principio di buona fede o correttezza è una norma di comportamento generale del nostro ordinamento che la giurisprudenza oramai costante ha interpretato nel senso che le parti nell’esecuzione del rapporto contrattuale e/o obbligatorio devono tenere un comportamento certamente volto a tutelare i propri interessi, ma comunque non tale da andare a ledere quelli della controparte. Senza voler entrare nello specifico, la giurisprudenza si è spinta addirittura ad applicare tale principio anche nel contesto della lite processuale, quando ormai il rapporto tra le parti è entrato ampiamente in sofferenza e siamo in pieno contenzioso giudiziario.

Quanto sopra detto trova ancor maggior forza nel rapporto tra amministratore di condominio e proprietari condomini: l’amministratore è, infatti, in primo luogo un mandatario dei condomini, tenuto in loro nome e per conto a gestire le parti comuni dell’edificio. Nel rapporto amministratore-condomini trova applicazione la disciplina generale sul mandato, ed in particolare l’art. 1710 del c.c. il quale dispone che il mandatario è tenuto ad eseguire i suoi compiti con la diligenza del buon padre di famiglia. L’amministratore deve tenere tale condotta nei confronti di tutti i condomini, sia quelli in regola con i pagamenti, sia quelli morosi (o che l’amministratore ritiene che non lo siano…). Di fronte a situazioni di insolvenza, quindi, il professionista, seppur debba prontamente attivarsi per il recupero delle somme, non può dimenticarsi di tutti gli obblighi che egli comunque mantiene nei confronti anche di quei proprietari non in regola con i pagamenti. Tali obblighi si sostanziano nell’avvisare (bonariamente prima e con raccomandata poi) il condomino della sua situazione debitoria, nel confrontarsi con lui al fine di verificare lo stato dei pagamenti e, ovviamente nel convocare l’assemblea, di cui il moroso fa parte, al fine di rendere edotti i proprietari delle varie situazioni debitorie presenti. Ma vi è di più, in quanto, secondo quanto riportato nel quesito, nel caso di specie, per ottenere il pagamento il creditore l’amministratore, doveva rendersi parte attiva e far recapitare ai singoli proprietari degli specifici bollettini postali di pagamento, i quali, pare, non siano mai giunti a destinazione del debitore!

Da quanto riferito nel quesito, tutti questi comportamenti non sono stati rispettati da parte di chi amministra il condominio: il proprietario si è visto recapitare improvvisamente una lettera di diffida e messa in mora formale da parte di un legale incaricato dall’amministratore per conto del condominio, in cui veniva richiesto il pagamento di pregressi oneri condominiali oltre che il pagamento delle spese legali.

Fermo restando il fatto che se l’autore del quesito, anche attraverso delle verifiche sue personali, si accorge di aver omesso dei pagamenti è giusto che saldi quanto prima la sofferenza (quantomeno la somma capitale richiesta), rimane comunque suo pieno diritto pretendere da parte dell’amministratore un confronto circa la sua posizione debitoria. Inoltre stante il fatto che il professionista non ha fatto precedere la lettera del legale dagli opportuni e dovuti avvisi bonari che mettessero nelle condizioni il proprietario di saldare ogni pendenza, la pretesa di non pagare le spese legali, sulla base di quanto detto, è, ad avviso di chi scrive, fondata.
È, quindi, sicuramente opportuno riscontrare prontamente il sollecito di pagamento con una comunicazione in cui si fanno presenti le mancanze nell'atteggiamento tenuto dall’amministratore e si respinge la debenza di ogni spesa legale attribuita, e soprattutto si pretende un confronto, del tutto dovuto, con l’amministratore. Confronto in cui si possa verificare l’effettiva situazione dello stato dei pagamenti. Ovviamente, si consiglia fortemente di redigere la comunicazione di riscontro con l’ausilio di un legale.

Vincenzo B. chiede
domenica 18/11/2018 - Lazio
“Buonasera.
Sono un condòmino amministratore. Dopo 4 anni di attività ho deciso di dare le dimissioni.
Il nostro regolamento di condominio di natura contrattuale del 30.10.1922 letteralmente recita "... l'amministrazione è affidata a un amministratore nominato ogni anno dall'assemblea dei proprietari e scelto fra questi...".
La domanda è: se nessuno degli altri condòmini accetta l'incarico o si sente adeguato a svolgerlo come poter procedere, rispettando il regolamento, ma anche trovando una soluzione alternativa alla mia successione che sia legale?
Se non vi è soluzione gli altri condòmini sono obbligati ad accettare magari con estrazione a sorte?

Consulenza legale i 21/11/2018
Secondo quanto prevede il comma 10° dell’art 1129 del c.c., l’amministratore dura in carica un anno e l’incarico si intende rinnovato per un ulteriore periodo di un anno. Scaduto il secondo periodo di rinnovo l’amministratore deve essere riconfermato dall’organo assembleare.
Tale norma non deve essere però interpretata nel senso che i condomini e l’amministratore siano vincolati indissolubilmente per un periodo di un anno prorogabile tacitamente di un ulteriore anno: in qualsiasi momento l’assemblea può adottare una delibera di revoca dell’organo esecutivo del condominio (previa convocazione del consesso secondo le formalità di legge e adozione della delibera con le maggioranze di cui all’art 1136 co.4 del c.c.), come l’amministratore può rassegnare le proprie dimissioni ai condomini.

Il quesito ci impone di guardare la vicenda appena descritta dal punto di vista dell’amministratore di immobili che per un motivo qualsiasi decide di rassegnare le dimissioni, e nello specifico dell’amministratore che ricopre anche il ruolo di condomino e che, quindi, ha anche il diritto di voto nel consesso assembleare.

Per addivenire alla sostituzione dell’amministratore, la prima cosa da farsi è quella di convocare i condomini in assemblea ai sensi dell’art 66 disp.att. del c.c. inserendo tra i punti all’ordine del giorno la questione riguardante la sostituzione dell’amministratore in carica.
Il giorno designato per la riunione condominiale, è opportuno che l’amministratore uscente metta a verbale la sua intenzione di rimettere il mandato amministrativo, e depositi agli atti della riunione una formale lettera debitamente sottoscritta, per mezzo della quale rassegni le sue dimissioni formali ed irrevocabili.
Stante il fatto che l’amministratore è anche condomino credo che sia buona norma che lo stesso si procuri dei preventivi di altri amministratori professionisti da sottoporre alle valutazioni della assemblea.

Ora preso atto delle dimissioni dell’amministratore uscente, quali esiti potrebbe prendere la riunione condominiale?
1. Con una delibera adottata con le maggioranze di cui all’art. 1136 co.4 del c.c. (a cui prenderebbe parte anche l’amministratore uscente in quanto condomino), il consesso può dare l’incarico ad un professionista, che ha presentato preventivo gradito alla assemblea.

2. Sempre con le maggioranze sopra dette, può dare l’incarico ad un altro condomino che volontariamente decide di assumersi l’onore e l’onere dell’ufficio amministrativo.
Su questo punto è opportuno precisare che nessun condomino può essere costretto dalla assemblea o da una norma del regolamento condominiale ad assumere l’ufficio di amministrare il palazzo in cui abita e una eventuale scelta tramite estrazione a sorte sarebbe del tutto illegittima e radicalmente nulla. Anche la clausola del regolamento condominiale a cui si fa riferimento nel quesito ritengo che sia alquanto discutibile: non solo perché non tiene conto delle significative modifiche legislative apportate nel diritto condominiale dalla L.n.220\2012, ma anche perché impone al singolo condomino un obbligo di assunzione dell’incarico. Una norma del regolamento condominiale di questo tipo deve considerarsi del tutto nulla,al pari della delibera assembleare che la attui, e quindi priva di qualsiasi vincolatività.

3) Il terzo esito è che l’assemblea non arrivi a nominare un nuovo amministratore in sostituzione di quello uscente: questa è sicuramente l’ipotesi più delicata che necessita di qualche riflessione in più.

Si tenga conto che ai sensi del comma 8° dell’art 1129 del c.c., l’amministratore uscente che non è stato sostituito rimane in carica per gli affari urgenti al fine di evitare pregiudizio sulle parti comuni dell’edificio, senza possibilità di chiedere alcun compenso per l’attività svolta.
Come è possibile quindi uscire da questa situazione di impasse evitando che questa situazione di amministrazione “ad interim” urgente e provvisoria duri all’infinito?

In questo caso soccorre il 1° comma dell’art.1129 del c.c., il quale dispone che quando i condomini sono più di otto e l’assemblea non provvede alla nomina di un amministratore lo stesso può essere nominato dalla autorità giudiziaria su ricorso dell’amministratore uscente o di uno o più condomini.
Il procedimento previsto dall’art. 1129 del c.c. è un procedimento di volontaria giurisdizione piuttosto snello e può essere presentato anche senza l’obbligo di assistenza di un legale. Si deposita un ricorso innanzi al Tribunale nel cui circondario è sito l’edificio condominiale, indicando la necessità di nominare un amministratore, stante il fatto che l’assemblea non ha provveduto sul punto. È fondamentale a tal proposito allegare al ricorso copia del verbale di assemblea in cui si dia evidenza dell’esito negativo della riunione assembleare. Il contributo unificato per tale tipo di procedura è pari a € 98,00 al quale va aggiunta una marca da bollo da € 27,00.
Il giudice, letto il ricorso, fisserà con decreto il giorno dell’udienza di discussione e darà termine al ricorrente (o ai ricorrenti) affinché provveda a far notificare il ricorso con il decreto di fissazione della udienza agli altri condomini. E qui, oltre alle spese già dette, si devono aggiungere le spese di notifica che non possono essere quantificate in questa sede in quanto variano a seconda di diversi fattori. Il giorno dell’udienza, la quale avrà luogo senza particolari formalismi, il giudice sentito i ricorrenti e chi degli altri condomini vorrà intervenire, provvederà a nominare un nuovo amministratore. Il provvedimento di nomina verrà poi notificato a cura delle parti interessate al nuovo amministratore.

È appena il caso di ricordare che la nomina giudiziaria dell’amministratore non comporta particolari differenze nel rapporto che lega il professionista alla compagine condominiale. L’ amministratore nominato dal giudice avrà diritto al suo compenso, e, se non è gradito ai condomini, potrà essere sfiduciato dalla assemblea in qualsiasi momento con le maggioranze previste dal 4° comma dell’art. 1136 del c.c. Egli, come qualsiasi amministratore, potrà a sua volta dimettersi nel corso del suo mandato.

Achille S. chiede
giovedì 31/05/2018 - Friuli-Venezia
“Sto valutando la possibilità di agire contro l'amministratore condominiale.
Il motivo: non aver frequentato i corsi annuali di formazione periodica secondo il DM 140/2014 in cui NON SI PREVEDE ALCUNA ECCEZIONE O DEROGA.
Nell'assemblea ordinaria del 5 settembre 2017 egli è stato riconfermato, con la buona fede dei condòmini, perché l'amministratore ha omesso la comunicazione dei dati professionali, come dice il comma 2 dell'art. 1129 c.c., nei quali trova posto l'attestazione della frequentazione di un corso di annuale formazione periodica che è la sola attestante il requisito che mantiene e conferma i requisiti per poter esercitare la professione di amministratore condominiale.
Il 26 settembre 2017 alla mia formale richiesta, l'amministratore non ha potuto esibire alcun attestato di aggiornamento.
Nel frattempo l'amministratore il 24 e 25 novembre 2017 ha frequentato, con attestato, il corso di formazione di 15 ore.
Dato che il periodo annuale della 140/2014 viene considerato dal 9 ottobre di un anno al 9 ottobre dell'anno successivo, l'aggiornamento conseguito il 25 novembre 2017 vale da questa data al 9 ottobre 2018 e non sana precedenti situazioni.
Ora vorrei adire, con la "volontaria giurisdizione", per la revoca dell'amministratore e/o per rendere nulla la nomina.
Io la considero possibile intersecando il 2° comma l'art. 71-bis disp att. c.c., col punto 8 del comma 12 dell'art.1129 c.c., con la citata 140/2014.
Credo, anche, che il caso specifico consenta di agire in qualsiasi tempo, cioè non ha scadenza temporale.
Ancora non è convocata l'assemblea del 2018 in cui ci sarà il punto, nell'O.D.G., per la conferma dell'amministratore.
Le mie considerazioni sono corrette e/o cosa ne pensa il giurista?

Consulenza legale i 10/06/2018
La riforma del diritto condominiale apportata dalla L. n.220 del 2012, è intervenuta in maniera piuttosto importante sul ruolo dell’amministratore di condominio, introducendo nuovi requisiti per assumere tale ruolo, e definendo meglio i casi di responsabilità e di revoca di questo importante organo.

Se prima della riforma del 2012, per assumere il ruolo di amministratore di immobili non erano previsti particolari requisiti, la situazione normativa sul punto è profondamente variata con l’entrata in vigore della l.n.220 del 2012.
Con tale riforma, infatti, si è introdotto nelle disposizioni di attuazione al codice civile, il nuovo art. 71 bis disp.att. del c.c., nel quale vengono precisamente indicati i requisiti per svolgere l’incarico di amministratore di condominio. Per dare puntuale risposta al quesito proposto, è opportuno soffermarci sul requisito indicato dalla lettera g) dell’art 71 bis disp.att. del c.c.: l’obbligo di frequentare un corso di formazione iniziale e di svolgere attività di formazione in materia di amministrazione condominiale. Si precisa che tale obbligo deve trovare applicazione solo per gli amministratori di condominio professionali, e non per chi, opportunamente nominato dall’assemblea, accetta di amministrare solo il condominio in cui abita.
La lettera g) dell’art. 71 bis disp.att. del c.c. ha poi trovato attuazione con il D.M. 13 agosto 2014 n.140, che va concretamente a disciplinare i requisiti dei corsi di formazione per amministratori e dei successivi corsi di aggiornamento.

Secondo quanto previsto dall’ art. 5 del D.M. n.140/2014, per poter esercitare professionalmente l’attività di amministratore di condominio, è preliminarmente necessario aver frequentato un corso minimo di 72 ore (di cui 48 di teoria e 24 ore di esercitazione pratica). Una volta superato il corso abilitativo, gli obblighi formativi non cessano, in quanto, sempre secondo l’art. 5 del D.M. n.140/2013, l’amministratore di condominio deve frequentare, con cadenza annuale, corsi di aggiornamento della durata minima di 15 ore, i quali devono riguardare:” …elementi in materia di amministrazione condominiale, in relazione all'evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici.”
Il D.M. n.140/2014, è entrato in vigore il 9 ottobre del 2014, pertanto il periodo annuale entro il quale l’amministratore di condominio deve adempiere al suo obbligo formativo, deve calcolarsi, come correttamente detto nel quesito, dal 9 ottobre di un anno, al 9 ottobre dell’anno successivo.

L’art. 71 bis disp.att. del c.c. e il successivo Decreto Ministeriale attuativo, devono senza dubbio considerarsi norme imperative di legge: è da considerarsi, pertanto, nulla la delibera assembleare del 05.09.2017, che è andata a riconfermare un amministratore condominiale il quale non ha correttamente assolto ai suoi obblighi formativi. Il fatto che l’amministratore abbia assolto tale obbligo dopo la scadenza annuale, non vale a sanare la nullità della delibera di nomina, in quanto l’attestato di avvenuta formazione comporta per l’amministratore l’assolvimento dell’obbligo formativo per il nuovo anno, ma non ha effetti retroattivi per gli anni antecedenti. In tal senso si è pronunciato anche il Tribunale di Padova, Sez. I Civile, con sentenza n.818 del 24 marzo 2017.
Vista la nullità della delibera condominiale del 05.09.2017, nella parte in cui conferma l’amministratore di condominio, la stessa potrà essere impugnata da qualsiasi condominio, in ogni tempo, anche oltre i rigidi termini impugnatori previsti dall’ art.1137 del c.c.

Il mancato assolvimento dell’onere formativo da parte dell’amministratore, rileva non solo in merito alla nullità della delibera condominiale di riconferma dello stesso, ma anche sotto l’aspetto della possibilità di revocarlo per gravi irregolarità.
L’ art.1129 co.11 del c.c. dispone innanzitutto che l’amministratore può essere revocato dalla assemblea di condominio in ogni tempo, al di là quindi di eventuali comportamenti scorretti e negligenti dello stesso, con una delibera adottata secondo le maggioranze previste dai commi 2° e 4° dell’art.1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio). La revoca dell’amministratore può essere, in alternativa, disposta dalla stessa autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino qualora lo stesso abbia compiuto gravi irregolarità.
Il legislatore della riforma di condominio al comma 12 dell’art.1129 del c.c. si preoccupa di elencare alcune di queste gravi irregolarità, e, tra le tante, al n.8) viene indicata l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell’art. 1129 del c.c.
I dati a cui fa rinvio il citato numero 8) sono:” … i propri dati anagrafici e professionali (dell’amministratore n.d.r.), il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.(si veda il 2° comma dell’art.1129 del c.c.)

L’ elenco delle gravi irregolarità previste dall’ art.1129 del c.c. è un elenco aperto, ciò vuol dire che nulla vieta che la interpretazione della giurisprudenza possa aggiungere ulteriori ipotesi a quelle indicate dal legislatore. Il giudice adito dovrà revocare l’amministratore “de plano” se si dimostri che lo stesso abbia tenuto un comportamento tra quelli indicati dal comma 12 dell’art. 1129 del c.c.; qualora, viceversa , si richieda la revoca per un fatto non espressamente indicato dal legislatore, il giudice, oltre a valutare se il ricorrente ha assolto all’onere probatorio di dimostrare che il comportamento è stato effettivamente tenuto, dovrà valutare se esso possa essere considerato una grave irregolarità tale da giustificare la rimozione dell’ amministratore.
Il non aver comunicato i dati di cui al 2° comma dell’art. 1129 del c.c. costituisce di per sé una grave irregolarità prevista dal legislatore, ma anche il non aver correttamente assolto all’obbligo formativo di cui all’art. 71 bis disp.att. del c.c. costituisce un comportamento, che seppur non espressamente ricompreso nell’elenco di cui al comma 12 dell’art.1129 del c.c., può, a parere di chi scrive, considerarsi grave a tal punto da essere posto a fondamento di un ricorso volto a richiedere la revoca dell’amministratore.

Il procedimento di revoca giudiziaria viene disciplinato dall’art.64 disp.att. del c.c. Esso è un procedimento molto snello di volontaria giurisdizione in cui il giudice provvede in camera di consiglio con decreto motivato previo rapido contraddittorio tra condomino ricorrente e amministratore di condominio. Contro il provvedimento del giudice può essere proposto reclamo in Corte di Appello entro 10 giorni dalla sua notifica. Il ricorso può essere presentato direttamente dal condomino e non è obbligatoria, anche se ci si sente di consigliarla, l’assistenza di un legale.

In conclusione, venendo a trattare in concreto il caso proposto dal quesito, si sconsiglia innanzitutto di procedere a richiedere la nullità della delibera di conferma dell’amministratore del 5 settembre 2017, seppur l’azione paia assolutamente fondata. Scegliere questa strada significherebbe instaurare un ordinario processo di cognizione con tempi lunghi e con obbligo di farsi assistere da un legale.
Per raggiungere l’obbiettivo di rimuovere l’amministratore pare più agevole chiederne la rimozione per gravi irregolarità instaurando un procedimento di volontaria giurisdizione ex art. 64 disp. att del c.c., ponendo a fondamento del ricorso sia il fatto che l’amministratore di condominio non ha comunicato i dati di cui al comma 2° dell’art. 1129 del c.c., sia il fatto che lo stesso non abbia ottemperato all’obbligo di formazione annuale previsto dall’ art. 71 bis disp. att. del c.c. lett. g).

In alternativa alla via giudiziaria rimane la via assembleare ex art, 1129 comma 11. Si consiglia, infatti, all’autore del quesito di verificare informalmente l’”umore” degli altri condomini verso l’amministratore, per comprendere se è possibile raggiungere le maggioranze assembleari necessarie per la sua rimozione. Una volta verificato ciò, si potrà revocare l’amministratore alla prima assemblea utile o convocando una assemblea "ad hoc", avendo cura in ambo i casi che sia inserito tra gli argomenti all'ordine del giorno la revoca dell’amministratore negligente.


Giorgio C. chiede
mercoledì 18/04/2018 - Lombardia
“E' stato esperito con esito negativo per non adesione del chiamato il tentativo di mediazione notificato al condominio ed all'Amministratore con oggetto:
A) l'annullamento della delibera dell'assemblea condominiale che ha respinto la richiesta di una nuova condomina di utilizzare una cassetta postale essendovene due libere nel casellario condominiale ed uno spazio sulla tastiera dell'impianto citofonico essendocene tre non collegate.
Si deduceva che l'argomento non fosse nelle attribuzioni di competenza dell'assemblea ex art. 1135 c.c. ma dell'amministratore ex art. 1130, trattandosi di un diritto per legge derivante al condomino dagli artt. 1117 e 1118 c.c., essendo per consolidata Giurisprudenza "nulle le delibere con oggetto che non rientra nelle competenze dell'assemblea" (Cass. 4806/2005).
Per l'art. 1117 citofono e casellario postale sono impianti e servizi comuni e per il successivo art. 1118 c.c. tutti i condomini hanno diritto di fruirne ed a norma del n. 2 del 1° comma dell'art. 1130 l'amministratore deve assicurarne il migliore godimento a ciascun condomino.
La violazione di tale obbligo giuridico è sanzionata con la "revoca dell'amministratore disposta dall'autorità giudiziaria" quale "grave irregolarità" ai sensi del comma 11 dell'art. 1129 c.c.
Veniva inoltre dedotto l'annullamento della delibera dell'assemblea che, in violazione dell'art. 1135 c.c., ha deliberato la chiusura di un'apertura tra due condomini adiacenti con interventi nella proprietà privata di un condomino e nella proprietà privata di altro condominio e quindi su parti non comuni.
B) la revoca dell'amministratore da parte del Tribunale, ex comma 11 art. 1129 c.c. per gravi irregolarità consistite tra l'altro nell'avere l'amministratore subordinato l'adempimento di un proprio obbligo di legge di cui all'art. 1130 c.c. a versamenti di denaro per il che è stato denunciato alla Procura della Repubblica ex art. 629 c.p.

Ciò premesso, poiché è stato convenuto avanti al Tribunale sia il condominio sia personalmente l'amministratore, SI DOMANDA se le domande di annullamento delle suddette due delibere siano fondate e se, per economia dei giudizi, sia stata praticabile la richiesta di revoca dell'amministratore al Tribunale con citazione.

Consulenza legale i 26/04/2018
Prima di rispondere al quesito, è opportuno precisare che il parere che si sta per fornire non può essere considerato come una previsione sull’esito del giudizio intrapreso. L’unico professionista in grado di valutare l’operato del suo lavoro è, infatti, il legale che ha consigliato ai propri clienti il percorso giudiziario descritto. Inoltre è estremamente difficile, se non impossibile, prevedere l’esito di un processo, in quanto tanti e differenti fattori, spesso indipendenti dalla volontà dei protagonisti del gioco processuale, andranno a concorrere sull’esito della lite.
Ad ogni modo, sulla base delle informazioni fornite, si possono sviluppare delle considerazioni sui singoli elementi della vicenda prospettata.


1) La nullità delle delibere assembleari. Per anni si è svolto tra i giudici a colpi di sentenza un forte dibattito su quando una delibera condominiale possa considerarsi viziata da nullità, in luogo del vizio meno grave dellaannullabilità. Il dibattito non è di poco conto, e non è privo di conseguenze pratiche estremamente rilevanti: infatti qualora una delibera sia affetta da nullità, essa può essere impugnata innanzi all’autorità giudiziaria in ogni tempo, oltre, quindi, lo stretto termine impugnatorio previsto dall’art. 1137 del c.c.; inoltre la nullità di una delibera condominiale, può essere azionata in giudizio anche dal condomino che ha concorso all’approvazione della stessa.
Il sottoporre, come regola generale, la possibilità di impugnare la delibera assembleare ad un breve termine a pena di decadenza (30 gg. che decorrono dalla data della deliberazione per i condomini dissenzienti o astenuti, e dalla data della comunicazione per quelli assenti), ha una finalità estremamente precisa perseguita dal legislatore: evitare che una eccessiva messa in discussione delle decisioni dell’assemblea, possa portare ad una paralisi della vita condominiale. Motivo per cui la giurisprudenza ha da sempre tentato di ridurre il più possibile i casi in cui una delibera assembleare possa considerarsi nulla.
Oggi le differenze tra una delibera nulla e una delibera annullabile, sono state efficacemente chiarite dalla famosa sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 4806 del 7 marzo 2005, citata anche dall’autore del quesito. Secondo tale sentenza la delibera condominiale è da considerarsi nulla nei seguenti casi:
A) la delibera è contraria anorme imperative di legge;
B) la delibera decide sui diritti individuali dei singoli condomini o sul loro diritto di comproprietà sulle parti comuni dell’edificio condominiale;
C) la delibera statuisce su materie non di competenza dell’assemblea condominiale, integrando l’ipotesi di nullità per eccesso di potere.

Ora, seguendo questi importanti insegnamenti, si può tentare di esprimere un parere sulla fondatezza delle domande di nullità delle delibere assembleari di cui al quesito, avanzate all’autorità giudiziaria.


1.1. La nullità della delibera assembleare che si è pronunciata sulla suddivisione delle caselle della cassetta postale, e sull’uso della pulsantiera dell’impianto citofonico.

Da quello che si può dedurre, pare che si sostenga che la delibera che si è espressa sul punto, sia affetta da nullità per eccesso di potere, in quanto le modalità di uso della cassetta postale e della tastiera dell’impianto citofonico, dovevano essere determinate dall’amministratore di condominio nell’esercizio dei suoi poteri di cui all’art. 1130 del c.c., e non dall’organo assembleare.
A parere di chi scrive questo argomento appare piuttosto debole. E’ vero che secondo la norma citata, tra i poteri dell’amministratore rientra l’obbligo di disciplinare l’uso delle cose comuni; a tal fine l’amministratore deve “impartire le necessarie provvidenze “ed “eseguire verifiche” (Cass. 19 novembre 1996, n. 10144). È anche vero però che l’amministratore è in primo luogo l’organo esecutivo della “governance” del condominio, chiamato in prima battuta a dare esecuzione alle scelte dei condomini espresse all’interno del consesso assembleare; ciò comporta che qualsiasi provvedimento dell’amministratore riguardante la regolamentazione dell’uso delle cose comuni, potrà essere sempre rimesse in discussione dalla assemblea condominiale.

Lo stesso art.[n1133cc] del c.c, prevede che contro i provvedimenti dell’amministratore, è sempre possibile convocare una assemblea per rimettere in discussione quanto deciso unilateralmente dallo stesso. L’assemblea condominiale in definitiva, in quanto organo che riunisce tutti i proprietari, è chiamata a prendere le decisioni fondamentali della vita condominiale, anche in merito all’uso delle cose comuni. Non si vede quindi come possa considerarsi nulla per eccesso di potere, una delibera condominiale che vada disciplinare l’utilizzo della cassetta postale e della tastiera dell’impianto citofonico. Si ritiene, al contrario, che una delibera di tal fatta, rientri pienamente nel perimetro delle competenze della assemblea.


1.2. La nullità della delibera condominiale che ha disposto la chiusura di un'apertura tra le proprietà adiacenti di due condomini, con interventi nei singoli appartamenti di ciascuno.

In questo caso il vizio di nullità pare fondato. Ora non è dato sapere le modalità di intervento e la natura dei lavori che si sono imposti alle proprietà private; ad ogni modo, seguendo gli insegnamenti delle Sezioni Unite che si sono sopra descritti, una delibera assembleare non può andare ad incidere sulle proprietà esclusive dei singoli condomini, imponendo dei lavori sulle parti in proprietà esclusive dell’edificio. Una delibera di tale tenore potrà considerarsi valida, solo se adottata con il consenso unanime di tutti i condomini. Secondo la giurisprudenza della Cassazione infatti: “i poteri dell'assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda”(Cass. Civ. n. 26468 del 1412.2007).


2. La revoca dell’amministratore per gravi irregolarità.

L’istituto della revoca dell’amministratore condominiale per gravi irregolarità, è stato profondamente modificato dalla legge di riforma dell’ordinamento condominiale (L.n. 220 del 22. 11. 12.). Innanzitutto l’amministratore di condominio può essere revocato dai condomini a mezzo delibera condominiale, approvata con le maggioranze di cui all’art. 1136 2° co del c.c., in ogni tempo, come avviene per qualsiasi fornitore del condominio.
A fianco a questa modalità di revoca, che si può definire ordinaria, la riforma del condominio all’art. 1129 del c.c. prevede la revoca per gravi irregolarità; tale tipologia di revoca può essere disposta dalla autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino.
Si instaura quindi un ordinario processo, innanzi al Tribunale nel cui circondario è sito l’edificio condominiale, in cui tra i contendenti vi sono da una parte i condomini che hanno denunciato le gravi irregolarità dell’amministratore e che vogliono la sua revoca, dall’altra lo stesso amministratore chiamato a difendersi dalle accuse a lui mosse. Incombe sui condomini denuncianti l’onere di provare la sussistenza delle gravi irregolarità commesse dall’amministratore nella gestione dell’edificio.
Ma che cosa si deve intendere per gravi irregolarità? La riforma del condominio all’art 1129 del c.c. ci fornisce una serie di ipotesi di condotte dell’amministratore che possono definirsi gravi; a titolo esemplificativo si può citare: gravi irregolarità fiscali, la mancata presentazione del bilancio condominiale, l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto, la mancata apertura di un conto corrente condominiale, non aver curato le azioni per il recupero degli oneri condominiali ecc. ecc. L’elenco fornito dal codice civile, seppur estremamente ampio, non può considerarsi esaustivo: lo stesso legislatore fa salva la possibilità che altri comportamenti, non espressamente elencati, possano integrare le gravi irregolarità idonea ad ottenere la revoca dell’amministratore da parte dell’autorità giudiziaria. Nel caso in cui si sostenga in giudizio che un determinato comportamento, non espressamente previsto dal codice, integri una grave irregolarità, sarà lo stesso giudice a valutare, caso per caso, se la condotta tenuta sia di una gravità tale da fondare la domanda di revoca.
Ora, venendo a trattare nuovamente delle ipotesi elencate nel quesito, l’aver subordinato l’esercizio dei propri doveri a pagamenti” extra”, sicuramente non dichiarati al fisco e non preventivati alla compagine condominiale nel momento in cui l’amministratore ha assunto l’incarico, costituisce sicuramente una ipotesi di grave irregolarità. Questo a maggior ragione nel caso in cui la condotta tenuta dal professionista integri un’ipotesi di reato: nel caso di specie il reato di cui all’art.629 c.p. (estorsione). Ovviamente, come si è detto precedentemente, tali condotte dovranno essere provate innanzi all’autorità giudiziaria dai condomini denuncianti; si dovrà anche attendere la conclusione delle indagini che inevitabilmente verranno effettuate dalla Procura della Repubblica competente, e che, se l’ipotesi di reato verrà confermata, daranno un importante aiuto processuale ai condomini durante il giudizio civile di revoca dell’amministratore.

Non pensiamo, invece, che possa definirsi grave irregolarità, nel senso voluto dalla riforma del condominio, il semplice fatto di aver omesso di prendere provvedimenti circa la gestione delle caselle della cassetta postale condominiale e della pulsantiera dell’impianto citofonico. Questo perché tali provvedimenti potevano e dovevano essere presi anche dalla assemblea condominiale. A parere di chi scrive, esaminando anche le ipotesi di condotte espressamente indicate dalla legge, perché si verifichi una grave irregolarità, occorre un disinteresse maggiore nell’adempimento degli obblighi che sono propri dell’attività amministrativa: un disinteresse che vada a minare le fondamenta di una ordinaria gestione condominiale.

In merito alle strategie processuali adottate dal collega, e in particolare sulla opportunità di aver proposto la domanda di revoca dell’amministratore unitamente alla domanda di annullamento\nulità della delibera condominiale, non si può esprimere un giudizio compiuto e pertinente in questa sede. Per fornire, infatti, delucidazioni più puntuali, sarebbe necessario studiare tutto il fascicolo di causa e i provvedimenti già emanati dall’ organo giudicante; come quindi si è già detto, per tali chiarimenti non si può che rinviare al collega che in questo momento sta patrocinando il contenzioso.

Tuttavia, sulla base degli scarni elementi che è stato possibile conoscere, si può dire che pare opportuna la possibilità di proporre nel medesimo giudizio, sia la domanda di revoca dell’assemblea condominiale sia quella di revoca dell’amministratore, al di là della effettiva fondatezza nel merito. Tra le due domande pare sussistere una connessione di oggetto ai sensi dell’art. 33 c.p.c., che ne giustifica la trattazione innanzi al medesimo organo giudicante.

Bruno C. chiede
sabato 03/02/2018 - Lazio
“Alla fine dell'assemblea condominiale, chiedo subito copia del verbale. L'Amm. mi risponde che avrò tale copia dopo la ricezione sul c/c condominiale di 10 Euro.Tale somma è stata approvata dall'assemblea per la richiesta di copia di documenti condominiali. E' lecito richiedere tale somma anche per la copia del verbale ? Da notare che l'Amministratore ha in dotazione la posta certificata PEC che garantisce la tracciabilità legale dei documenti.”
Consulenza legale i 13/02/2018
Va preliminarmente osservato che non si può fare una distinzione tra verbale di assemblea ed altri “documenti condominiali”: ciò che vale per l’uno vale anche per gli altri.
Ciò detto, la risposta si trova nell’art. 1129 c.c. e nella giurisprudenza in materia.

La norma citata, al secondo comma, così come riformata nel 2012, stabilisce che “Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica (….) il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130” – quindi anche quello dei verbali delle assemblee – “nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”.
Quello, dunque, di prendere visione dei documenti condominiali, compresi i verbali di assemblea, è un diritto il cui esercizio non può essere subordinato al pagamento di alcun esborso.
Peraltro, con riferimento al verbale di assemblea in particolare, va ricordato come la conoscenza del relativo contenuto è essenziale ad ogni condòmino ai fini dell’impugnativa della delibera assembleare entro il termine decadenziale di 30 giorni.

L’articolo citato, tuttavia, precisa che deve essere garantita la gratuità della sola presa visione del documento ma non anche dell’ottenimento di copia del medesimo: è, al contrario, detto espressamente che il rilascio di copia è subordinato al rimborso della spesa relativa. (Cass. civ. Sez. II, 28/01/2004, n. 1544).

Nel caso di specie, quindi, parrebbe del tutto legittima la decisione assembleare che subordina il rilascio di copia del verbale al rimborso di una spesa forfettaria.

La giurisprudenza, che da anni (ancor prima dell’introduzione nell’art. 1129 c.c. del comma sopra richiamato) ha stabilito il diritto di ciascun condòmino a ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea) e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta, ha individuato tre limiti fondamentali a quest’ultima: 1) che l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione; 2) che non sia contraria ai principi di correttezza; 3) che non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti: “L'impedimento di prendere visione dei documenti contabili, in ogni tempo, senza l'onere di specificare i motivi della richiesta e sempre che non vi sia intralcio per l'attività amministrativa e vengano rispettati i principi di correttezza” (Cass. civ. Sez. II, 08/08/2003, n. 11940).

GIORGIO C. chiede
lunedì 18/12/2017 - Lombardia
“Si domanda se può essere richiesta all'autorità giudiziaria la revoca dell'amministratore di condominio ai sensi del comma 11 dell'art. 1129 cod. civ. per gravi irregolarità consistite nella violazione dell'art. 1130 cod. civ. n. 2 per avere rifiutato ed impedito al condomino di fruire dei servizi comuni del casellario postale e del citofono non assicurandogliene il godimento nonostante reiterate diffide, del n. 6 per non avere ottemperato all'obbligo di comunicargli l'elenco con indirizzo dei condomini ex 2° cp. art. 1129 non vigendo la privacy, per non avere dato la chiave del gabinetto e del solaio condominiali recentemente chiusi per far maturare la usucapione a favore di qualcuno e per non avere pagato i debiti del condominio causando indebite evitabili spese, precisando quale sia la procedura da esperire e se questa debba essere intentata, previa mediazione, nei confronti del condominio o personalmente dell'amministratore.
Con i migliori saluti. Giorgio C.”
Consulenza legale i 27/12/2017
Uno dei modi di estinzione del mandato dell’amministratore di condominio è la revoca, che può essere sia giudiziale che stragiudiziale.

La revoca stragiudiziale è deliberata dall’assemblea condominiale e può avvenire in ogni tempo e anche in assenza di giusta causa poiché, ad avviso della Giurisprudenza, trovano applicazione le norme dettate dal codice civile in materia di mandato e di cui agli artt. 1703 e ss. c.c.

La revoca giudiziale è invece disciplinata dal codice civile.

L’art. 1129 c.c., comma 11, dispone che l’amministratore condominiale è revocabile in ogni tempo dall’assemblea di condominio con la maggioranza prevista per la sua nomina (la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio), fatte salve le diverse disposizioni contenute nel regolamento di condominio.

Il medesimo comma prevede poi la possibilità per ciascun condomino di rivolgersi all’autorità giudiziaria ai fini di ottenere la revoca dell’incarico qualora l’ amministratore si renda responsabile di gravi irregolarità nell’esecuzione del proprio mandato oppure non presenti il conto della gestione nei termini di legge.

La Giurisprudenza ha chiarito che “ al fine di ottenere una pronuncia giudiziale di revoca dell’amministratore deve essere a questo addebitato un fatto tale da giustificare la risoluzione immediata del rapporto di mandato, anche a prescindere dall’inquadramento della condotta nell’ elenco esemplificativo fornito dal legislatore. Ne consegue che, anche solo in presenza di una delle ipotesi di gravi irregolarità previste dall’art. 1129 c.c., la revoca dell’amministratore non scatta automaticamente, ma può essere disposta dal giudice solo ove venga ravvisato in concreto un comportamento contrario ai doveri imposti dalla legge”, (Cfr. Trib. Treviso sent. del 21.04.2016).

L’elenco delle gravi irregolarità è a carattere esemplificativo e non tassativo, pertanto, la sua valutazione è rimessa alla discrezionalità del giudice.

Dunque, le gravi irregolarità non si esauriscono nell’elenco di cui all’art. 1129 c.c. ma si estendono a tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomale purché siano gravi.

La revoca può essere richiesta solo in seguito a un comportamento contrario alla legge che sia concreto e supportato da prove.

Alla luce di quanto esposto nel quesito, riteniamo che nel caso in esame il comportamento posto in essere dall’amministratore possa essere valutato dal giudice come grave e tale da comportare la revoca dello stesso dal proprio incarico.

Certamente, difatti, l’amministratore ha dimostrato una inescusabile superficialità nell’aver posto in essere una serie di attività incompatibili con la tutela delle parti comuni del condominio (citofono e casellario postale), oltre a non adempiere ai suoi obblighi di fornire elenco con l’indirizzo dei condomini.

Quanto alla procedura da seguire, per la revoca dell’amministratore è necessaria una votazione in assemblea e le maggioranze necessarie per la nomina (maggioranza dei presenti in assemblea e almeno la metà dei millesimi del condominio).
Se l’assemblea non riesce a riunirsi o a decidere perché non si forma il numero minimo per votare, ciascun singolo condomino può rivolgersi al tribunale per ottenere un provvedimento di revoca.

Anche nel caso in cui l’assemblea riconfermi l’amministratore nonostante la cattiva gestione, ogni condomino può far ricorso all’autorità giudiziaria.

L’art. 64 disposizioni di attuazione codice civile prevede che sull’istanza giudiziale di revoca dell’amministratore provvede il Tribunale in camera di consiglio con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Avverso il provvedimento del Tribunale può essere proposto reclamo alla Corte di Appello nel termine di giorni 10 dalla notifica o dalla comunicazione.

Contraddittore è l’amministratore di condominio, unico ma necessario legittimato passivo.

L’amministratore contraddice la pretesa del condomino personalmente e non come mandatario del condominio, cosicché è a lui e non al condominio che devono fare carico le spese processuali del procedimento nel caso di pronuncia di revoca.

D’altro canto il condominio non può nemmeno intervenire in adesione all’amministratore, né beneficiare della condanna alle spese del condomino ricorrente in caso di mancato accoglimento del ricorso. In caso di accoglimento della domanda di revoca, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

Quanto al procedimento di Mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali, sebbene per i procedimenti in camera di consiglio sia esclusa la mediazione obbligatoria, la giurisprudenza ritiene che l’azione giudiziale per la revoca dell’amministratore deve essere preceduta dal procedimento di mediazione.

Dalla lettura combinata degli artt. 71-quater e 64 delle disposizioni attuative del codice civile, si ritiene che la controversia relativa alla revoca dell’amministratore rientri tra quelle soggette all’obbligo di mediazione (cfr. Trib Padova 24 febbraio 2015).


Giuseppe M. chiede
giovedì 26/10/2017 - Puglia
“Salve,
sono proprietario di un appartamento sito al piano terra di una palazzina, edificata nel 1989, composta da 6 appartamenti, 3 al piano terra e 3 al piano primo, e, con lastrico solare e spazio intorno all'immobile, di cui parte adibito a parcheggi, in comproprietà per 1/6 cadauno; non abbiamo un regolamento di condominio in quanto il numero delle unità è inferiore a 8.
Da diversi anni un solo condomino, oltre a dichiarare di non voler assolutamente il condominio, non provvede nemmeno alle spese della manutenzione degli spazi comuni, impedisce persino miglioramenti architettonici e di decoro, che gli altri 5 vorrebbero poter eseguire.
A seguito di una mia contestazione scritta, conseguente all'installazione da parte sua di un serbatoio di acqua sugli spazi comuni destinati a parcheggio, vantando una possibile usucapione (lo spazio non è recitato ed è destinato da oltre 30 anni a parcheggio), con contrarietà da parte del resto dei condomini in quanto sul lastrico solare esiste già la predisposizione per un deposito di acqua, dopo essermi rivolto ad un avvocato, il condomino ha voluto un atto transattivo (datato giugno 2017) attraverso il quale lui avrebbe ripristinato lo status quo ante ed io (ed il resto dei condomini) avremmo accettato di essere presente ad una riunione da lui fissata nella settimana dal 16 al 22 ottobre u.s.
Per tale atto il mio avvocato mi ha richiesto la sua parcella, ma, poiché il condomino in questione non ha mai ripristinato lo status quo ante, o meglio ha ripristinato una parte disattendendo al contratto da lui firmato (assistito chiaramente dal suo legale), e nemmeno ci ha mai comunicato il giorno dell'incontro nella settimana da lui stesso fissata nel contratto, posso richiedere il risarcimento per la parcella versata al mio avvocato, contestualmente agli atti giudiziari che sto per adire per inadempimento del contratto stipulato?
Posso contestualmente, visto l'incomunicabilità e l'impossibilità di gestire il condominio, richiedere la nomina di un amministratore anche se non obbligatorio?
Ringrazio per l'attenzione e la cortese risposta, rimango a disposizione per ulteriori delucidazioni e chiarimenti.”
Consulenza legale i 02/11/2017
Prima di rispondere ai quesiti, occorre fare alcune brevi premesse.

In primo luogo, va precisato che si ha un condominio quando vi è un fabbricato avente parti comuni indipendentemente dalla approvazione di un regolamento ed esso si costituisce senza che sia necessaria un apposita deliberazione (v. Cass. 04/06/2008 n. 14813).
Quando il numero dei condomini è pari o inferiore ad otto si parla di “piccolo condominio”. In tal caso, la nomina di un amministratore non è obbligatoria (art. 1129 c.c.) ed è quindi facoltà dell’assemblea di nominare un amministratore ed i singoli condomini possono ricorrere all’autorità giudiziaria per avere la nomina dell’amministratore provando, da un lato, l’inerzia dell’assemblea, e dall’altro l’effettiva e concreta impossibilità di una gestione amichevole del condominio.
Infine, va precisato che se un singolo condomino affronta delle spese per il condominio o comunque assume la gestione delle parti comuni senza autorizzazione della assemblea ha diritto al rimborso solo nel caso si tratti di spesa urgente (art. 1134 c.c.).

Fatte queste brevi premesse, andiamo a rispondere ai quesiti posti.
La parcella dell’avvocato del singolo condomino non può essere da questo richiesta quale risarcimento nell’azione legale per l’adempimento del contratto stipulato. In quella sede, sarà il Giudice a liquidare le spese e competenze legali a carico della parte soccombente nel giudizio. Detta parcella potrebbe però essere, di contro, richiesta a tutti condomini laddove l’avvocato sia stato nominato in accordo con gli altri. Detta altrimenti: se l’avvocato è stato incaricato da un singolo condomino su espressa autorizzazione degli altri riuniti in assemblea, egli sarà comunque pagato dal singolo condomino il quale però potrà richiedere agli altri condomini il versamento della loro quota.
Ciò è possibile anche alla luce del sopra citato art. 1134 c.c..
Laddove invece il condomino abbia nominato l’avvocato di sua iniziativa -anche se nell’interesse del condominio - non avrà diritto ad alcun rimborso.

Quanto alla nomina di un amministratore giudiziario su iniziativa del singolo condomino, ciò è possibile anche se siamo in presenza di un piccolo condominio. Può infatti farsi riferimento a quanto disposto dal quarto comma dell’art. 1105 c.c. secondo cui “se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria”.
Tale norma, pur riguardando la materia della comunione in generale, in forza del richiamo contenuto nell' art. 1139 c.c., è infatti applicabile anche al condominio negli edifici (cfr. Cass. 30 maggio 2003 n. 8803). Tuttavia tale domanda non potrà essere avanzata contestualmente nello stesso giudizio per l’adempimento contrattuale del condomino -come vorrebbe chi ha posto il quesito - ma occorrerà esperire autonoma azione.


Eugenio P. chiede
venerdì 07/04/2017 - Lazio
“Sembra sempre più consolidata da parte delle associazioni nazionali di consulenza degli amministratori di condominio la possibilità che possano svolgere l'incarico di amministratore di condominio tutti coloro che esercitano una “professione esercitata ai sensi della Legge numero 4/2013” –“Disposizioni in materia di professioni non organizzate”, ritenendo che tutti gli iscritti alle predette associazioni di categoria sono abilitati, pur se privi del diploma di scuola secondaria di secondo grado, ad esercitare la funzione di amministratore di condominio.

L’art. 71 bis delle disposizioni attuative del codice civile prescrive il possesso di 7 specifici requisiti dalla lettera a) alla lettera g) per coloro che intendono assumere l'incarico di amministratore di un condominio, e tra gli altri stabilisce alla lettera f) ed alla lettera g) il possesso di un diploma come avanti evidenziato e la frequenza di un corso di formazione iniziale e periodico in materia di amministrazione condominiale.

Fatte queste constatazioni si chiede il vostro parere se è legittimo l'affidamento di un incarico di amministratore del condominio ad una persona, esterna al condominio, che non possiede un diploma di scuola secondaria di secondo grado, né - ha seguito specifiche plurime richieste dei condomini - ha mai dimostrato di avere la necessaria formazione iniziale e di quella periodica, né gli altri requisiti come richiesto dal citato articolo 71 bi,s essendo peraltro un amministratore esterno al condominio.

L'assemblea, con la maggioranza millesimale di comodo, ma non con l'unanimità, ha approvato l'incarico affidato, pur se consapevole che mancano tutti i requisiti prescritti dalla vigente normativa. Il disastro prodotto nella gestione condominiale si vede nei fatti, in quanto sono pendenti davanti al tribunale tre controversie, ivi compresa la richiesta di revoca giudiziale anche con la Volontaria Giurisdizione, ma sono anni che non si arriva ad una sentenza e il condominio ed i condomini ne subiscono le gravi conseguenze.

In breve, detta persone, possono esercitare legittimamente l'incarico di amministratore di condominio e rimanere al loro posto? Le associazione di categoria possono legittimare l'affidamento dell'incarico di amministratore di condominio ad esterni al condominio privi delle particolarità stabilite dall'articolo 71 bis? Penalmente è possibile qualche azione?”
Consulenza legale i 07/04/2017
Correttamente viene citato l’articolo 71-bis delle disposizioni attuative del codice civile quale norma di riferimento per la disciplina relativa alla nomina dell’amministratore di condominio.

L’articolo contiene un elenco di requisiti, tra i quali: “Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro: (…)
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.”

La norma prosegue, tuttavia, introducendo alcune importanti eccezioni, tra le quali:
1) I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile”: nel caso di specie, però, tale paragrafo non si applica, essendo l’incaricato soggetto estraneo al condominio;
2) “A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica”.

Pertanto, nel caso di specie – nel quale l’evidente mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) della norma parrebbe in effetti deporre per l’illegittimità dell’avvenuta nomina - la prima circostanza da verificare è se la persona attualmente in carica rientri nei casi di deroga e precisamente nel secondo dei casi sopra richiamati (svolgimento dell’incarico di Amministratore, per almeno un anno, nei tre anni precedenti l’entrata in vigore della legge n. 220/2012, ovvero prima del 18 giugno 2013).

Se sì, la sua nomina sarà legittima; in caso contrario, l’amministratore potrà e dovrà essere revocato.
Andrà quindi convocata l'assemblea, possibilità concessa anche al singolo condomino, con ordine del giorno appunto la revoca dell'amministratore.
Qualora l'assemblea dei condomini - per le motivazioni più svariate - nonostante l'effettiva mancanza dei requisiti culturali e professionali in capo all'amministratore in carica, non provvedesse alla sua revoca, il condomino o i condomini che hanno assunto l'iniziativa di convocare l'assemblea sarebbero legittimati a chiedere la revoca all'autorità giudiziaria.
In tali casi il procedimento da seguire è quello dettato dall'art. 64 disp. att. cod.civ., per il quale, proposto ricorso per la revoca giudiziale dell'amministratore, il Tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Sussiste un contrasto, allo stato attuale, sul dovere di esperire o meno – prima del ricorso all’Autorità Giudiziaria ordinaria – il procedimento della Mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali, anche se l’orientamento prevalente parrebbe orientato in senso negativo.

Non è consentito derogare alla disciplina di cui all’art. 71bis neppure all’unanimità dei consensi, perché ciò si tradurrebbe nella violazione di una norma imperativa. La violazione della predetta disposizione normativa comporta che tutti gli atti eseguiti dall’amministratore non legittimato sono nulli, ovvero privi di effetti giuridici.

In merito a quanto si osserva nel quesito sull’orientamento delle Associazioni di categoria in ordine alle conseguenze della legge n. 4/2013 sulla disciplina in commento, probabilmente chi pone il quesito ha frainteso il senso del dibattito in materia.
La legge n. 4/2013 è intervenuta per disciplinare e conferire una patente di ufficialità e garanzia per il consumatore alle professioni non regolamentate in Ordini e Collegi, tra le quali vi è, sicuramente, quella di amministratore di condominio.
Con questa disciplina, il professionista, che svolge la sua attività in forma continuativa, vede riconosciuta la propria attività in ambito socio-economico, pur se non appartenente ad un Ordine o a un Collegio, in quanto può essere validamente iscritto a una Associazione che risponda ai parametri obbligatori, ex lege previsti, quali, soprattutto, l'adozione e l'obbligo di rispetto di regole deontologiche e la predisposizione di corsi di formazione permanente per i propri iscritti.
Questa legge, dunque, impone alle figure professionali interessate la massima trasparenza nei confronti della clientela. Il possesso dei requisiti, disposti sia dall'art. 71 bis disp. att. cod. civ., sia dalla legge n. 4/2013, deve essere indicato per iscritto in ogni documento o rapporto intrattenuto con i clienti; in caso contrario, l'amministratore di condominio è sanzionabile ai sensi del codice del consumo, in quanto responsabile di una pratica commerciale scorretta.

Ciò però, attenzione, non significa che tale legge abbia abrogato e/o superato il contenuto dell’art. 71-bis disp att. c.c..
Considerato che l'art. 1 della legge n. 4/2013 prevede requisiti soggettivi e oggettivi inferiori a quelli richiesti dall'art. 71 bis citato, ci si è chiesti se si tratti di due leggi ordinarie, per le quali vale il principio della successione nel tempo per la loro applicabilità, ovvero se una, e quale, sia una legge speciale.
La questione ha particolare rilevanza in quanto si potrebbe ipotizzare che la legge n. 4/2013 abbia abrogato tacitamente l'art. 71 bis , annullando di fatto alcuni requisiti da quest'ultimo prescritti.
La distinzione tra leggi ordinarie e leggi speciali, tuttavia, non è costituzionalmente, né legislativamente stabilita.
Gli studiosi del diritto hanno individuato quale legge speciale quella che dispone nello specifico in relazione ad una fattispecie già prevista in un quadro normativo più generale.
Nel caso che ci occupa, pare corretto ritenere che la legge n. 220/2012, che ha introdotto l’art. 71 disp. att. cod. civ., pur essendo anteriore alla legge n. 4/2013, si possa considerare speciale in quanto questa seconda regolamenta la disciplina alla quale deve attenersi ogni professionista che non sia iscritto in Ordini o Collegi ai sensi dell'art. 2229 cod. civ., mentre la prima inerisce ai soli amministratori di condominio, prevedendo più dettagliatamente i loro requisiti professionali ed etici, nonché le loro specifiche funzioni.

In conclusione, l’adeguamento a quanto prescritto dalla legge n. 4/2013 rappresenta un modo per meglio sottolineare la professionalità dell’amministratore e l’appartenenza ad una associazione di categoria fra le più rappresentative a livello nazionale, ma non sostituisce, se mai si aggiunge, a quanto prescritto dall’art. 71 bis disp. att. c.c..

Da ultimo, nella disciplina del condominio non esistono norme di natura penale, ovvero che prescrivano, per l’inosservanza delle disposizioni sopra richiamate, una sanzione penale.

Tuttavia, vi sono alcune fattispecie tipiche di reato, nelle quali potrebbe imbattersi l’amministratore (ma va operata una valutazione, comunque, caso per caso), che, consapevolmente, ritenga e comunichi di essere in regola con gli obblighi di aggiornamento professionale, quando nella realtà così non è.
Ad esempio la truffa (art. 640 cod. pen.: ”Chiunque, con artifizi o raggiri, inducendo taluno in errore, procura a sé o ad altri un ingiusto profitto con altrui danno, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni e con la multa da lire centomila a due milioni”), l’appropriazione indebita (art. 646 cod. pen.: “Chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso, è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino a tre anni e con la multa fino a euro 1.032.”), oppure ancora la falsità in scrittura privata (art. 485 cod. pen.:”Chiunque, al fine di procurare a sé o ad altri un vantaggio o di recare ad altri un danno, forma, in tutto o in parte, una scrittura privata falsa, o altera una scrittura privata vera, è punito, qualora ne faccia uso o lasci che altri ne faccia uso, con la reclusione da sei mesi a tre anni”.)

Anonimo chiede
martedì 28/02/2017 - Lazio
“Il Tribunale di A. nel 2009 ha rigettato l’impugnativa di un condominio che chiedeva la sospensiva dell’applicazione di una delibera condominiale riguardante l’applicazione di contributi a favore del condominio per occupazione spazi e pareti per la pubblicità all’interno di un Centro Commerciale secondo quanto stabilito dall’art. 21 del regolamento contrattuale di condominio.

Nel 2014 lo stesso tribunale su ricorso dello stesso condomino, rigettava il ricorso, confermando quanto aveva già deciso nel 2009 e condannava il condomino ricorrente alle spese di lite.
La sentenza è passata in giudicato. L’ultima amministratrice del condominio dal 2012 non si è mai interessata per seguire la causa intentata dal condomino reclamante, maggioritario, anche perché è sostenuta dallo stesso condomino nella sua funzione spesso in modo illegittimo. Si fa notare che nella sentenza è scritto che è stato assente dal procedimento il condominio.
L’amministratrice è stata più volte invitata e diffidata a convocare l’assemblea per notiziare i condomini ed incaricare un legale per fare il decreto ingiuntivo, con lo scopo di recupero dei contributi di cui al regolamento contrattuale di condominio che il condomino reclamante non ha mai pagato sin dal 1994.
Sono stati comunicati con diffide giudiziali sin dal 1995 lettere e osservazioni scritte nei verbali delle assemblee dei vari anni con specifici atti interruttivi della prescrizione, i quali sempre hanno chiesto il pagamento dei contributi per la pubblicità.
SI domanda, visto che l’amministratrice non provvede a convocare l’assemblea nonostante più inviti da parte dei condomini, questi ultimi possono da soli attivare un legale per il recupero della parte dei contributi, proporzionata ai millesimi di loro proprietà, che comunque andranno versati a favore del condominio, per fare manutenzione?
In un’eventuale assemblea che deliberi un incarico ad un legale del condominio per il recupero dei contributi per la pubblicità, può partecipare anche il condominio maggioritario interessato reclamante? Ovviamente egli ha interesse a non fare approvare la delibera. Si può chiedere anche un risarcimento danni? L’amministratrice che non si è mai attivata deve rispondere di un risarcimento danni? Quali altre vie si possono percorrere per recuperare i contributi non pagati?”
Consulenza legale i 28/02/2017
Le norme a cui fare riferimento sono fondamentalmente quelle contenute nei commi 9 e 11 dell’art. 1129 c.c. nonché nell’art. 1131 c.c.

Vediamo innanzitutto l’art. 1131 c.c. il quale, dopo aver precisato che l'amministratore (condominio) ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi, dispone che l'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

Nella sua qualità di rappresentante dei partecipanti al condominio e di soggetto legittimato ad agire e resistere in giudizio, lo stesso amministratore è tenuto ex art. 1129 comma 9 c.c. ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice, salvo che ne sia stato espressamente dispensato dall’assemblea (condominio).

La dispensa assembleare può esonerare l’amministratore dall’obbligo di attivarsi entro i sei mesi legislativamente previsti, ad esempio portando il termine a sette o ad otto mesi, ma non può in alcun modo imporgli o legittimare l’inazione.
Tale conclusione la si ricava dalla lettura coordinata delle norme dettate in materia di riscossione anche forzosa dei crediti condominiali, alcune delle quali sono considerate assolutamente inderogabili (cfr. in tal senso art. 72 disp. att. c.c. che sancisce l’inderogabilità dell’art. 63 disp. att. c.c.).
Poiché nel caso di specie non è dato rinvenire alcuna dispensa da parte dell’assemblea e considerato peraltro che non è in alcun modo ammissibile e lecita una inazione da parte dell’amministratore, a questo punto troverà applicazione il comma 11 dell’art. 1129, il quale, nel disciplinare gli obblighi dell’amministratore di condominio, prevede, per il caso di sue gravi irregolarità nella gestione, il diritto di ciascun condomino di ricorrere all’autorità giudiziaria per chiederne la revoca dell’incarico.

Sempre all’art. 1129 c.c. occorre riferirsi per individuare quali sono le gravi irregolarità che possono legittimare una revoca dell’amministratore e tra queste vi sono ricomprese proprio quelle che qui ci interessano, ossia:
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva.

La riscossione forzosa deve riguardare un credito esigibile, ossia una somma di denaro dovuta dal condòmino al condominio e rispetto alla quale sia scaduto il termine di pagamento.
La legge, in via molto generale, traccia una distinzione tra cause che l’amministratore ha diritto di iniziare o nelle quali può resistere senza l’autorizzazione dell’assemblea e controversie rispetto alle quali, invece, la deliberazione assembleare è fondamentale.
Tra quelle che ha il diritto, ma anche il dovere, di iniziare vi sono proprio i ricorsi per decreto ingiuntivo, il che viene espressamente previsto dall’art. 63 disp. att. c.c.; ciò significa che all’amministratore basterà nominare anche di sua iniziativa un legale e poi dargli mandato di iniziare una controversia o resistervi.

Per quanto concerne il procedimento volto ad ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore, va detto che si tratta di un procedimento di volontaria giurisdizione, ossia di una procedura estremamente semplice nelle sue forme, che tende ad ottenere una statuizione giudiziale nella forma del decreto, sempre revocabile dal privato che ne ha chiesto l’emanazione.
Il procedimento si svolge nel contraddittorio tra la parte ricorrente e l’amministratore di condominio (art. 64 disp. att. c.c.).

Al di là, comunque, del ricorso alla procedura per la revoca giudiziale dell’amministratore, altra procedura, forse più celere, è quella prevista dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, il quale prevede che l'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Poiché, sulla base di quanto riferito, l’amministratore sicuramente non provvederà alla convocazione, allora troverà applicazione la seconda parte del primo comma della medesima norma, ove è previsto che, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione dell’assemblea, nel corso della quale si potrà deliberare di conferire ad un legale l’incarico per il recupero delle somme non riscosse dall’amministratore.

Per quanto concerne infine i dubbi in ordine ad eventuali responsabilità dell’amministratore, va osservato che l’amministratore, nel momento in cui accetta la nomina assume, in ragione all’incarico, una serie di responsabilità ad essa connesse.
Si tratta di responsabilità sia di ordine civile che penale.
Le prime, che sono poi quelle che più da vicino ci interessano, possono essere tanto di ordine contrattuale, ossia derivanti dall’inesatto adempimento del mandato, tanto avere origine extracontrattuale.

Nella individuazione della responsabilità civile dell’amministratore condominiale bisogna sempre tenere a mente che questi agisce in favore del condominio nell’ambito di un rapporto giuridico assimilabile al mandato.
Ciò vuol dire che l’amministratore condominiale è parte di un contratto a prestazioni corrispettive, nel quale, a fronte del pagamento di una retribuzione, egli s’impegna a porre in essere una serie di atti giuridici in favore del condominio.
Conseguenza ne è, come in qualsiasi altro contratto di tal genere, che l’inadempimento o l’inesatto adempimento rispetto ai propri doveri potrà portare ad una responsabilità di natura contrattuale.
E’ utile ricordare che l’amministratore di condominio deve adempiere al proprio incarico con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.) la quale, nel caso di esercizio di attività professionale, va valutata con riguardo alla natura dell’attività esercitata (art. 1176 c.c).
E’ fatta sempre salva, comunque, la possibilità per l’amministratore di provare che il proprio inadempimento è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile (art. 1218 c.c.).

Infine, aspetto da non trascurare è quello relativo alla prescrizione delle somme per le quali si vorrebbe chiedere ingiunzione di pagamento, dovendosi tener conto che per queste ipotesi trova applicazione il termine di prescrizione quinquennale previsto dall’art. 2948 n. 4 c.c., il quale dispone appunto che si prescrive in cinque anni tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi.
Troverà, tuttavia, anche applicazione il terzo comma dell’art. 2943 c.c., il quale dispone che la prescrizione è interrotta da ogni altro atto che valga a costituire in mora il debitore (ciò che si auspica, dunque, è che a tale tipo di atti ci si intenda riferire quando si dice che “sono stati comunicati con diffide giudiziali sin dal 1995, lettere e osservazioni scritte nei verbali delle assemblee dei vari anni, con specifici atti interruttivi della prescrizione..”).

Leonardo M. chiede
lunedì 05/12/2016 - Lombardia
“La l. n.220/2012 ha introdotto casi specifici nei quali l'assemblea può essere richiesta anche da un solo condomino. Nelle fattispecie che segnalo sono escluse gravi irregolarità nella gestione, conti correnti, rendiconti. Il quesito: in quali altri casi si può chiedere, ve ne segnalo alcuni:
a) richieste interventi per infiltrazioni appartamento (mai intervenuto);
b)richieste di rumori dovute ai battenti in ferro del cancello di ingresso;
c)rumori provenienti da estrattori d'aria del supermarket piano terreno;
d)motori posti sul lastrico solare senza alcuna autorizzazione assembleare. A tal proposito si segnala che trattasi di edifici venduti agli inquilini nell'ambito della dismissione del patrimonio immobiliare Enti pubblici (anno 2005); eventuale ex autorizzazione Ente concretizza una servitù a favore del market?
e)delibere non eseguite;
f)segnalazioni all'amministratore che le ditte che hanno l'appalto del portierato e delle pulizie non versano i contributi per i dipendenti. Sono passati due anni e l'amministratore non ha convocato assemblea perché receda dai contratti e si affidi ad una nuova ditta;
g)comportamenti scorretti in assemblea per influenzare determinate delibere a favore di alcune ditte.
Vorrei sapere se vi sono precedenti e come muovermi.
Grazie”
Consulenza legale i 10/12/2016
La norma a cui si ritiene debba farsi riferimento è quella contenuta nell’art. 1129 del codice civile in materia di “Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore”, come sostituito dall’art. 9, L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013.
Come accennato nello stesso quesito, detta norma riconosce esplicitamente a ciascun condomino il potere di:

a) ricorrere all’autorità giudiziaria per chiedere la revoca dell’amministratore nel caso in cui questi:
1. non adempie all’obbligo previsto dall’art. 1131 co. 4° c.c.
2. non rende il conto della gestione;
3. commette gravi irregolarità
b) chiedere, anche singolarmente, la convocazione dell’assemblea per far cessare le violazioni da tale norma previste e poste in atto dall’amministratore, con conseguente revoca del suo mandato, nei seguenti casi:
1. compimento di gravi irregolarità fiscali;
2. mancata apertura e utilizzazione di un conto corrente su cui far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio
Per le ipotesi previste sub lettera b), ciascuno dei condomini ha il potere di ricorrere all’autorità giudiziaria in via residuale, ossia soltanto in caso di mancata revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea.

Per quanto concerne in generale le gravi irregolarità, e tralasciando quelle di carattere fiscale esplicitamente previste, va detto che prima della novella la revoca dell’amministratore era possibile in ragione della sussistenza di fondati sospetti di gravi irregolarità; ciò comportava che non era necessario, prima di intraprendere il giudizio, essere già muniti della prova che l’amministratore avesse commesso infrazioni o negligenze ai suoi doveri, essendo sufficiente che vi fosse il fondato sospetto.

In conseguenza di ciò, non occorreva fornire la dimostrazione di una gestione del condominio contraria ai principi di una sana e corretta amministrazione, essendo sufficiente una prognosi che la protratta permanenza in carica dell’amministratore potesse risultare di pregiudizio per l’interesse del condominio.
L’espressione “grave irregolarità” usata invece adesso nel nuovo art. 1129 c.c. e che può legittimare la richiesta di revoca, sembra richiedere la prova che ricorra una causa di una certa gravità in termini concreti e dimostrabili, mentre il solo fondato sospetto non può più legittimare l’azione giudiziale di revoca.

Fatte queste considerazioni di carattere generale, e proseguendo nella lettura della norma in esame, deve osservarsi che la stessa si preoccupa di fornire un elenco non esaustivo di casi di grave irregolarità, fornendo delle indicazioni esemplificative, come si desume dall’espressione “tra le altre” volta a specificare che possono ricorrere altre fattispecie qualificabili come tali.

Tale inciso si ritiene abbia proprio la finalità di consentire l’ingresso a inadempimenti che si concretizzano caso per caso, comportando la revoca dell’amministratore seppure non espressamente contemplati.

L’indicazione dei singoli casi è utile in quanto non solo permette all’assemblea di condominio di accertare, nella concreta fattispecie, la ricorrenza di una di queste cause o di casi che si pongono su piani analoghi, ma legittima altresì il singolo ad agire giudizialmente.
Nel caso in cui l’amministratore sia incorso in negligenze diverse da quelle sancite legislativamente. queste possono essere diversamente valutate dai condomini: alcuni le possono considerare gravi mentre secondo altri si possono qualificare come semplici dimenticanze o simili.

L’assemblea, convocata anche su iniziativa di uno dei condomini, può quindi non riuscire a raggiungere la maggioranza necessaria a deliberare l’argomento posto all’ordine del giorno alla voce “revoca del mandato”.
Per questa evenienza sopperisce lo stesso art. 1129 c.c. nella parte in cui prevede, come prima visto, che il condomino che intravede in un comportamento o in una serie di negligenze da parte dell’amministratore gli estremi del grave inadempimento, può rivolgersi al giudice onde far accertare la sussistenza delle sue negligenze.

Una volta accertate, il giudice emette il provvedimento di revoca, a cui sarà consequenziale la nomina di un amministratore ad acta, dietro debita istanza, fino alla nomina del mandatario da parte dell’assemblea dell’edificio (cfr. Cass. civ., sez. II, 26 settembre 2005, n. 18730).
Come è per la nomina giudiziaria, il procedimento di revoca ha natura amministrativa, non contenziosa, e si svolge in camera di consiglio ex art. 737 c.p.c. e segg.

Va anche aggiunto che al di là delle ipotesi di cui all’art. 1129 c.c., altra norma che consente al singolo condomino di convocare l’assemblea per la trattazione e adozione di provvedimenti per i quali l’amministratore non ha posto in essere alcun atto, è quella contenuta nell’art. 66 disp. Att. c.c., norma la quale dispone che l’assemblea può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio, prevedendo altresì che trascorso inutilmente il termine di 10 gg. da tale richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

Trattasi di norma la quale non specifica i casi in cui l’assemblea straordinaria debba e possa essere convocata ed alla quale dunque può farsi ricorso ogniqualvolta vi siano delle problematiche (quali possono essere indistintamente tutte quelle elencate nel quesito) da sottoporre all’attenzione dell’assemblea e per le quali adottare delle decisioni.

Quest’ultima norma può poi integrarsi con il disposto di cui all’art. 1105 c.c., dettato in materia di comunione in generale e applicabile in via residuale al condominio negli edifici in virtù dell’espresso richiamo fattone dall’art. 1139 c.c., norma la quale dispone che se non si riescono a prendere i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria, la quale provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

DOMENICO chiede
sabato 27/11/2010
“Abito in un condominio composto da sette appartamenti e cinque condomini .

Posso esercitare il diritto di avere un Amministratore ?

Grazie per una cortese risposta .”
Consulenza legale i 28/11/2010

Il condominio sorge automaticamente quando in un edificio quando i proprietari sono o diventano due o più di due. Si parla di condominio minimo quando i condomini sono solo due. Se i condomini sono più di quattro è obbligatoria la nomina di un amministratore. Non sono però previste sanzioni in caso di inadempienza a questa norma, se non la possibilità della nomina di un amministratore giudiziario, ad opera del Tribunale, su istanza anche di un solo condomino.


D. C. chiede
sabato 10/02/2024
“Buongiorno,
Nel condominio in cui abito è stato variato l'amministratore nell'anno 2021. A partire da quella data non sono state mai convocate assemblee condominiali di alcun genere, quindi non è mai stata effettuata la delibera assembleare sui rendiconti annuali, i quali tra l'altro non sono stati neanche inviati tramite posta ai condomini. L'amministratore invia mensilmente una nota spese ad ogni condomino e nient'altro. Oggi ricevo una raccomandata in cui mi viene intimato, pena azioni esecutive, il pagamento di circa €. 260,00 relativo alla nota spese facenti riferimento l'ultimo anno circa. E' possibile opporsi sino alla convocazione dell'assemblea e approvazione di tutti i bilanci approvati ? Tra l'altro il ns. regolamento condominiale cita testualmente "L'esercizio finanziario si chiude ogni 31 dicembre. La somma risultante a debito dei singoli condomini dovrà essere corrisposta entro i dieci giorni dalla comunicazione dell'amministratore." Non parla in nessun caso del frazionamento delle quote mensilmente. Posso pretendere per il futuro il pagamento in unica soluzione dopo approvazione del bilancio ?”
Consulenza legale i 14/02/2024
I presupposti affinché sorga l’obbligo di corrispondere al condominio gli oneri condominiali sono due: il primo è quello di essere proprietario di una unità immobiliare ricompresa nel palazzo, la seconda è quella che gli oneri condominiali siano previsti nel rendiconto regolarmente approvato dalla assemblea. È anche per questo motivo che l’art.1130 del c.c. indica come primo dovere dell’amministratore, quello di convocare annualmente l’assemblea affinché essa provveda ad approvare il bilancio del condominio.

Sulla base di quanto riferito nel caso specifico manca proprio tale secondo requisito, e quindi nessuna somma può essere pretesa dall’amministratore: anzi, ci si chiede in che stato possono trovarsi i conti della sua gestione. Sarebbe molto opportuno che qualche condomino diligente prenda l’iniziativa e tenti di spodestare l’amministratore in carica, andando poi a verificare, con l’ausilio di un nuovo professionista, la situazione contabile del palazzo.
Il 12° comma dell’art.1129 del c.c. indica come primo grave inadempimento dei doveri dell’amministratore l’omessa convocazione della assemblea per l’approvazione del rendiconto. Per tale motivo se l’assemblea non vi provvedesse autonomamente, vi sarebbero tutti i presupposti per adire l’autorità giudiziaria e chiedere la revoca dell’amministratore in carica e la sua sostituzione con un nuovo professionista. Una volta ottenuto ciò, il nuovo amministratore dovrà verificare lo stato dei conti e quindi si valuteranno i successivi passi da intraprendere verso l’ex amministratore inadempiente. Si consiglia quindi di rivolgersi quanto prima ad un legale per verificare le difese più opportune.


R. B. chiede
venerdì 01/12/2023
“Sono un proprietario di una unità immobiliare in un condominio di circa 900 unità abitative. Il condominio è stato presente sin dalla nascita del complesso residenziale circa 30 anni fa. Abbiamo un Amministratore un Consiglio Direttivo ecc. Tutto nella normale attività di gestione , il Complesso è diviso in blocchi che si integrano per le parti condominiali . Nell'ultima assemblea è stato chiesto da un condomino di creare un Supercondominio. L'Amministratore ha attivato assemblee blocco per blocco con tutte le formalità per creare un Supercondominio con tutti i 55 blocchi. Tutti i condomini aventi diritto di voto dei 54 blocchi hanno espresso parere negativo alla costituzione del Supercondomnio. Solo un blocco favorevole ma senza maggioranza per deliberare l'assenso. La mia richiesta: se nessuno dei 900 proprietari vuole creare questa struttura che automaticamente porterebbe ad un costo elevatissimo per non portare a nessun beneficio anzi ad incrementare le quote morose? Vi chiedo E' LEGALMENTE VALIDO IL DINIEGO DELLA TOTALITA' DEI PROPRIETARI ? Quali sono le azioni da intraprendere per mettere in regola cioè rigettare/rifiutare la creazione del Supercondominio?
In attesa vs risposta”
Consulenza legale i 05/12/2023
La giurisprudenza assolutamente dominante chiarisce come il supercondominio sia una situazione di fatto giuridicamente rilevante, che sorge indipendentemente dalla esistenza di una delibera assembleare costitutiva “ad hoc”, oppure al di là che vi sia o meno un codice fiscale riferibile al supercondominio medesimo.
In questo senso, tra le tante, è molto chiara la Cass. Civ., Sez.II, sentenza n. 1344 del 19.01.2018: "…al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. Cod.civ., anche il c.d. supercondominio, viene in essere ipso iure et facto (di fatto n.d.r), se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’ approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi".
Per dirla in altri termini, la creazione di un supercondominio non è una scelta che la legge rimette alla libera volontà dei singoli condomini: se quindi un determinato complesso edile è suddiviso in tanti corpi di fabbrica autonomi i quali abbiano tra di loro ai sensi dell’art. 1117 ter del c.c. delle parti o impianti comuni a tutti gli edifici (come paiono essere i 55 blocchi in cui è suddiviso il complesso descritto nel quesito) esiste un supercondominio e quindi scatta l’obbligo per l’amministratore e per gli altri operatori di settore di applicare la relativa disciplina: per esempio, vi è l’obbligo ai fini fiscali di dotare il supercondominio di un codice fiscale, il quale si affiancherà a quelli attribuiti agli altri condomini che vanno a comporre il super condominio nel suo complesso.

In definitiva, quindi, le delibere assembleari che vanno a “costituire il condominio” in realtà non costituiscono nulla: esse non fanno altro che prendere atto della situazione e dispongono solo misure organizzative conseguenti al fatto che il super condominio esiste.
Non vi è quindi alcun modo per rigettare la costituzione del supercondominio: anzi, se il blocco favorevole alla costituzione di tale figura è un corpo di fabbrica autonomo rispetto agli altri blocchi i suoi condomini, possono e devono costituire un loro condominio distinto dagli altri.

A parere di chi scrive vi è da dire che spesso i proprietari attribuiscono all’istituto del supercondominio un'importanza eccessiva e questo quesito ne è un chiaro esempio. Stante infatti la grandezza e l’importanza del complesso edile descritto (composto a quanto si è capito da ben 900 unità abitative suddivise in 55 blocchi separati), già il suo amministratore dovrebbe gestire il cespite come un supercondominio al di là del fatto che tale struttura sia formalmente costituita: questo è prima di tutto imposto dalle regole della buona amministrazione, le quali sono anche in gran parte recepite dalla riforma del condominio del 2012. Per fare un esempio il n.4) del co.12° dell’art. 1129 del c.c. ci dice che costituisce una grave irregolarità dell’amministratore il gestire il condominio secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini: la violazione di tale norma da parte del professionista potrebbe giustificarne la sua revoca per mezzo di provvedimento giudiziario e anche possibili richieste risarcitorie a suo carico.

Sempre l’art. 1129 del c.c., ma questa volta il suo comma 7°, dispone in maniera molto chiara come l'amministratore sia obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente intestato al condominio.
Se, quindi, l’amministratore nella gestione dello stabile descritto nel quesito, ha applicato in maniera corretta questi due fondamentali principi previsti dal nostro codice civile egli deve:
  • aver acceso tanti conti correnti quanti sono i blocchi in cui è composto lo stabile e acceso inoltre un conto corrente in cui far transitare le somme inerenti la manutenzione dei servizi super condominiali;
  • predisposto bilanci inerenti a ciascun blocco e un bilancio dei servizi e beni del supercondominio;
  • convocato assemblee di blocco e una assemblea del super condominio le quali andranno a decidere gli argomenti di loro rispettiva competenza.
Non si dubita in alcun modo della correttezza dell’operato dell’attuale amministratore in carica e il quesito non offre elementi per valutare la sua condotta, quindi è molto probabile che il supercondominio sia per la maggior parte già operativo al di là di un suo riconoscimento formale.



G. M. chiede
sabato 01/04/2023
“Avrei bisogno di una consulenza relativa al comportamento di un amministratore condominiale.<br />
Allego documenti.<br />
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Consulenza legale i 06/04/2023
Innanzitutto è giusto premettere come i vizi riguardanti la convocazione della assemblea condominiale e la violazione delle norme di regolamento e di legge conseguenti comportano una annullabilità della delibera assembleare che può essere fatta valere innanzi ad un giudice nei rigidi termini previsti dall’art. 1137 del c.c. (Cass.SS.UU n.4806 del 07.03.2005). Pertanto tale delibera diverrebbe completamente obbligatoria per tutti i proprietari, nonostante il vizio da cui è affetta, se non impugnata entro 30 giorni decorrenti per i condomini assenti alla riunione dal giorno in cui il verbale della riunione gli è stato comunicato.

Il 5° co. dell’ art. 66 delle disp. att. c.c. dispone che con un unico avviso di convocazione l’amministratore possa fissare più giorni consecutivi in cui proseguire la riunione, se egli prevede che gli argomenti all’ordine del giorno, per la loro complessità, non permetteranno lo svolgimento e la conclusione del dibattito in un unico incontro. La legge però non prevede nulla nel caso in cui l’amministratore non abbia esercitato tale facoltà e siano gli stessi componenti della assemblea a decidere di aggiornare la riunione ad un altro giorno.
La Cassazione con sentenza n. 4648 del 16.07.1981 considera tale comportamento del tutto legittimo e ci dice: "l'assemblea condominiale riunita in seconda convocazione ai sensi del comma 3 dell' art. 1136 del c.c. può, con la prescritta maggioranza, aggiornarsi ad altra data per completare l'esame degli argomenti posti all'ordine del giorno, ma - non prevedendo la legge, per alcuna ragione, una convocazione successiva alla seconda - tale aggiornamento va considerato alla stregua della convocazione di una nuova assemblea che, di conseguenza, non può validamente deliberare se non consti che tutti i condomini siano stati tempestivamente invitati a parteciparvi, integrando la preventiva convocazione un requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione".

In altre parole la decisione di aggiornare l'adunanza ad altra data costituisce di per sé una nuova riunione condominiale in parte distinta da quella da cui ha avuto origine, per la cui validità è necessario procedere al re-invio di un nuovo avviso di convocazione nei confronti di quei condomini che non erano presenti alla precedente riunione.
Nel caso specifico, considerando che il regolamento di condominio vigente nello stabile prevede che l’avviso di convocazione venga inviato almeno 8 gg. prima del giorno fissato per la adunanza, vi è stata da parte dell’amministratore una evidente violazione delle norme sulla convocazione della assemblea, in relazione alla prosecuzione della adunanza al 15 febbraio. Per quanto si è capito, infatti, l’autore del quesito è stato avvisato della nuova riunione solo il giorno stesso in cui la stessa ha avuto luogo.

Ciò potrebbe giustificare, da parte dell’autore del quesito, una impugnazione ex art. 1137 del c.c. per violazione delle norme di legge e di regolamento, quantomeno di ciò che è stato deliberato durante il nuovo incontro del 15 febbraio. Come si è già accennato all’inizio del parere però tale impugnazione deve essere proposta, notificando un invito di mediazione al condominio, entro 30 giorni dal giorno in cui si è avuta comunicazione di quanto deliberato.
Pertanto, per capire se è ancora possibile proporre una qualche iniziativa, è necessario capire se si è ancora nei termini richiesti dall’art. 1137 del c.c. Considerando che nel momento in cui si sta scrivendo siamo nell’aprile del 2023 e le due riunioni si sono tenute nel gennaio e nel febbraio del 2023, con ogni probabilità tali termini sono già decorsi, rendendo quanto deliberato nella riunione assolutamente obbligatorio ed inoppugnabile per tutti i condomini, anche se assenti e non convocati alla riunione. Ciò, però, a condizione che l’amministratore abbia ancora provveduto a consegnare all’autore del quesito il verbale delle due riunioni. Se così non fosse, nonostante il lasso di tempo ormai trascorso, si sarebbe ancora perfettamente nei termini per adire le sedi competenti.

Si tratta ora di un altro aspetto molto importante emerso dalla lettura del quesito.
A quanto pare di capire l’amministratore non ha, all’oggi, reso il conto di gestione per una o più annualità di bilancio, e ciò ai sensi dell’art.1129 del c.c. costituisce senza dubbio una grave irregolarità, che può giustificare ai sensi del 11° co. dell’art. 1129 del c.c. una istanza alla autorità giudiziaria per richiedere la revoca del professionista. Tale istanza è proponibile anche su ricorso e iniziativa di un solo condomino con ovviamente l’ausilio di un legale. Il procedimento che deriverebbe da tale istanza, sarebbe piuttosto celere: la decisione infatti verrebbe resa in camera di consiglio dopo un breve contraddittorio con l’amministratore in carica. Nel caso in cui venisse disposta la revoca, l’autorità giudiziaria provvederebbe nel contempo a nominare un nuovo amministratore con il quale si potrebbe agevolmente verificare la situazione contabile della gestione attuale e di quella pregressa, valutando con un legale eventuali ulteriori iniziative nei confronti dell’amministratore inadempiente.

RENATO P. chiede
lunedì 09/01/2023 - Piemonte
“Condominio - amministratore eletto a giugno 2014 con allegato preventivo per € 1500 per attività ordinaria. Solo a dicembre 2022 (dopo che amministratore ha inviato fatture dal 2014 a 2021) è emerso che per il 2014 amministratore ha fatturato € 1500 (09.10.2014: fattura nr. del 09.10.2014:tali prestazioni riguardano l'acconto per l'amministrazione dello stabile per la gestione 2014 - 20.02.2015 fattura nr. 33/2015 del 20/02/2015: tali prestazioni riguardano il saldo per l'amministrazione dello stabile per la gestione 2014). i consuntivi condominiali sono fatti dal 01.01 a 31.12 di ogni anno. Premesso quanto sopra la domanda è: amministratore ha violato norme penali eventualmente ancora perseguibili? Amministratore ha violato norme contrattuali che sebbene non scritte vanno rispettate?”
Consulenza legale i 19/01/2023
Tra l’Amministratore e il Condominio si insatura un contratto di mandato con rappresentanza disciplinato dall’art. 1703 del c.c. e seguenti, che obbliga il mandante a pagare al mandatario il compenso che gli spetta e a rimborsargli le anticipazioni sostenute (art. 1720 del c.c.).
Il ruolo dell’Amministratore è poi disciplinato dalle norme speciali in tema di Condominio per quanto riguarda la nomina, la revoca e i suoi obblighi, come stabilito dall’art. 1129 del c.c..
Le attribuzioni specifiche dell’Amministratore sono invece contenute nell’ art. 1130 c.c.

Dalla lettura di questa norma di legge si può desumere come la gestione ordinaria di un Condominio implichi alcuni incarichi gèstori e altri di tipo amministrativi e fiscali.

La gestione ordinaria del Condominio si configura con attività di raccolta, conservazione di dati relativi ai condomini e alle loro proprietà, alla contabilità condominiale e allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del Condominio.
Inoltre, l’Amministratore, alla fine del periodo di gestione, deve redigere il rendiconto consuntivo e il preventivo dell’anno successivo, che devono poi essere approvati dalla assemblea, e che riguardano uscite e entrate di tutto l’anno di riferimento.
L’Amministratore deve stilare questi documenti raccogliendo e analizzando queste voci annuali di spese indipendentemente da quando gli è stato assegnato l’incarico.
C’è sicuramente una parte di compiti che spettano all’Amministratore di cura e conservazione delle parti comuni che devono essere svolti in caso di necessità durante tutto l’anno.
Anche gli adempimenti fiscali hanno date precise e devono essere compiuti dall’Amministratore in carica nel momento specifico.

Il compenso deve essere specificato analiticamente al momento della nomina come previsto dall’ art. 1129 c. 14 c.c.
In occasione dell’assemblea in cui è stato nominato il nuovo Amministratore, i condomini dissenzienti avrebbero dovuto contestare il compenso richiesto se ritenuto non congruo e non approvare la delibera sul punto, riservandosi così la possibilità di impugnare il verbale entro 30 giorni ai sensi dell’art. 1137 del c.c..
Se nessun condomino ha opposto obiezioni e impugnato la delibera, questa è diventata esecutiva vincolando il Condominio al pagamento della cifra pattuita.
Non si ritiene ci sia alcuna violazione di norme penali e nemmeno contrattuali.


G. C. T. chiede
sabato 29/10/2022 - Sardegna
“Vorrei sapere se il seguente è l'unico modo di procedere legalmente per fare il rendiconto condominiale: prima si fa il registro di contabilità che equivale al c.c. bancario in quanto tutte le entrate e uscite devono passare per esso, poi il riepilogo finanziario (del registro di contabilità) la cui somma delle entrate e uscite corrispondono a quelle del c.c. bancario. Infine in fine la nota esplicativa che descrive i debiti e i crediti e le questioni pendenti. In sostanza è vero o no che le somme delle entrate e delle uscite del rendiconto sono uguali a quelle del c.c. bancario? A me non interessa rendiconto di cassa o di competenza interessa sapere ciò che comanda la legge. Se c'è un altro modo di fare il rendiconto vorrei sapere l'articolo del codice che lo descrive. Cordiali saluti.”
Consulenza legale i 07/11/2022
Il rendiconto condominiale è il documento contabile contenente le voci di entrata e di uscita, nonché ogni altro elemento e/o informazione inerente alla situazione economico-finanziaria e patrimoniale del condominio, per la cui redazione devono osservarsi stringenti principi, al fine di garantire la massima trasparenza e coerenza nella gestione condominiale.
Il riferimento normativo in materia di rendiconto condominiale è rappresentato dall’art. 1130 bis del c.c., che stabilisce espressamente che il bilancio si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti (in senso analogo anche, Tribunale di Catania, 12 aprile 2017).
Con riferimento al conto corrente condominiale, occorre rilevare che la legge di riforma condominiale (Legge 11 dicembre 2012, n. 220) ha sensibilmente modificato la normativa previgente in materia di gestione delle finanze in condominio, stabilendo all’art. 1129 del c.c. che l’amministratore ha l’obbligo di far transitare tutte le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché le uscite a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
In altri più specifici termini, per effetto della riforma condominiale, qualsivoglia entrata imputabile al condominio (ad esempio quote condominiali) e uscita (pagamento dell’impresa di pulizie) deve avere chiara evidenza nel conto corrente condominiale.
L’obiettivo della riforma è chiaro: evitare pagamenti in contanti non tracciabili.
Chiarito tale preliminare aspetto, in merito al rapporto intercorrente fra il rendiconto e il conto corrente bancario o postale del condominio, è importante rilevare come questo debba fondarsi su una perfetta coerenza.
Ciò con specifico riferimento alla parte del rendiconto rappresentata dal registro della contabilità.
Come rilevato, una parte importante del rendiconto condominiale è rappresentata dal registro di contabilità ove, ai sensi dell’art. 1130 del c.c. sono annotati in ordine cronologico “i singoli movimenti in entrata ed in uscita”, ovverosia tutte le entrate e le uscite entro trenta giorni dall’effettuazione.
Il registro di contabilità è, dunque, un documento di natura continuativa di tutti i movimenti finanziari, che devono essere numerati e datati, secondo un ordine cronologico, con apposita indicazione della data di effettuazione e di registrazione dell’operazione, nonché l’indicazione dell’importo.
Occorre inoltre precisare che nel registro di contabilità confluiscono tutte le movimentazioni, sia quelle effettuate tramite mezzi tracciabili e individuabili nel conto corrente bancario o postale, sia quelle effettuate in contanti (a mero titolo esemplificativo eventuali quote condominiali versate dai condomini nei limiti stabiliti dalla legge o l’acquisto di beni o servizi di modico valore).
Ciò significa che, se nel conto corrente bancario o postale le entrate e le uscite hanno evidenza analitica, ovverosia sono annotate singolarmente, si ha perfetta coincidenza con il registro di contabilità che, come rilevato, per legge prevede l’annotazione dei singoli movimenti di entrata e in uscita. Allorquando tale annotazione bancaria non segua il criterio analitico (a esempio nel caso di quote condominiali versate in contanti da più condomini nei limiti stabiliti dalla legge e versate in una unica soluzione dall’amministratore nel conto corrente bancario o postale del condominio) si realizza una perfetta coincidenza solo a livello di saldo tra il registro di contabilità e conto corrente bancario o postale, ma non con riferimento alle specifiche movimentazioni.
È bene precisare che il denaro contante, ricevuto dai condomini e non versato sul conto corrente bancario o postale (casistica ormai rara), deve confluire e deve essere gestito in una “cassa contanti” gestita dall’amministratore.
In presenza di tale cassa contanti, al termine della gestione, il saldo del registro di contabilità deve coincidere con la somma del saldo del conto corrente bancario o postale e del saldo del conto cassa contanti.
In tal modo si realizza una coincidenza dei movimenti e dei saldi di conto corrente con le registrazioni effettuate nel registro di contabilità.
Ne deriva che nella situazione patrimoniale inclusa nel rendiconto condominiale, a fine gestione, è riportato il saldo finale di cassa (composto dal saldo di conto corrente bancario o postale e l’eventuale cassa contanti) dato dalla sommatoria del saldo iniziale di cassa a cui si aggiungono i movimenti di entrate e uscita effettuati nell’anno.
Alla luce di tali considerazioni non sussistono modalità alternative alla redazione e composizione del rendiconto condominiale, rispetto a quelle indicate dal codice civile e sopra delineate.
Con riferimento al tema della corrispondenza fra conto corrente e rendiconto, si precisa che, indipendentemente dal criterio adottato nella redazione del bilancio (criterio di cassa o criterio di competenza), principi di correttezza e trasparenza impongono che, a fine gestione, il saldo del conto corrente, indicato nella situazione patrimoniale del rendiconto condominiale, in cui sono riportati tutti gli incassi e gli esborsi effettivamente sostenuti nel corso dell’anno, così come riportati nel registro di contabilità, coincida con le movimentazioni bancarie.
Da ultimo si ritiene importante precisare che, da un punto di vista operativo, al fine di evidenziare gli effettivi costi sostenuti nel corso della gestione da parte del condominio è necessario ragionare con il criterio della competenza economica. Tale principio prevede la presentazione delle entrate e delle spese di competenza della gestione a prescindere dalla loro manifestazione finanziaria (incassi e pagamenti). Con tale modalità è possibile, infatti, determinare l’imputazione dei costi per i servizi resi al condominio e, dunque, la corretta attribuzione delle spese tra i diversi condomini e tra una gestione e l’altra. Tale modus operandi consente inoltre di rappresentare in maniera precisa i costi consuntivati nel corso della gestione e valutare quindi eventuali variazioni (in aumento o diminuzione) tra una gestione e l’altra, determinando quindi l’effettivo conguaglio di gestione (differenza tra quanto preventivato e quanto effettivamente speso). Solo attraverso questo esercizio sarà possibile determinare quanto effettivamente ciascun condomino è tenuto a contribuire, attraverso il pagamento delle rate condominiali, alla gestione del condominio.
Resta inteso che i costi di gestione non ancora pagati e i proventi (rate dei condomini o eventuali proventi derivanti da rimborsi o locazione di spazi condominiali) della gestione non ancora incassati verranno rappresentanti rispettivamente come debiti e crediti della gestione nella situazione patrimoniale del rendiconto condominiale.

Pietro C. chiede
mercoledì 26/05/2021 - Lazio
“Spett.le Redazione,
Oggetto: ECOBONUS
Si ricorda, che “l’ecobonus” è una legge che permette di usufruire un credito per lavori fatti con l’obiettivo di avere interventi volti ad ottenere “efficienza energrtica” a costo zero.
Nell’assemblea condominiale del 27 ottobre 2020, un punto dell’ordine del giorno aveva solo deliberato d'incaricare il sig. P. Guglielmo di contattare un “tecnico idoneo ed abilitato allo studio di fattibilità di lavori finalizzati al miglioramento energetico degli edifici, fruendo dell’ecobonus del 110% tramite cessione del credito” ossia a costo zero.
Alla lettura del verbale, bob essendo stato presente, sapendo del “costo zero” che avrebbe richiesto “l’operazione ecobonus”, non ho dato peso per l’incarico diretto al sign. P., essendo a conoscenza che pure il tecnico e le aziende possono usufruire del credito nelle forme stabilite dalla legge e dalle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate,
Ma nel mese di febbraio (4 mesi circa, dopo l’assemblea del 27 ottobre 2020) senza nessuna decisione dell’assemblea condominiale, arriva nella casella della posta un preventivo del tecnico presentato dal sig. P., firmato dall’amministratore e consiglieri, per una spesa di euro 11.571,45, con allegato il primo dei tre bollettini di pagamento, quale quota a me spettante per euro 160,00 al mese per un totale di euro 480,00 per l’assegnazione dell’incarico dato autonomamente da questa amministrazione all’insaputa, e, senza il parere dell‘assemblea condominiale.
Ignota la forma di recupero della somma, non decisa da nessuna assemblea.
Occorre tener presente, che, per questi lavori, e richiesta una gara, con la possibilità di confrontare più preventivi, non aveva diritto, l’assemblea di dare a una sola persona la facoltà di presentare il preventivo in esclusiva senza rispettare la decisione dell’assemblea condominiale “Fruendo dell ’ECOBONUS con la cessione del credito”.
Si fa notare che:
All’art. 4 punto 4 dello stesso preventivo, si richiedeva prima della firma e quindi dell’incarico, il verbale con le decisioni prese a riguardo “sull’ecobonus” dall’assemblea condominiale.
Non risultando da nessuna parte che l’Assemblea condominiale abbia valutato il preventivo, deliberato la scelta del tecnico, e, il suo pagamento di Euro 11.570,
La richiesta di pagare il tecnico con questa cifra è nulla e assurda.
Occorreva fare una gara.
Si ricorda all’amministratore e ai condomini, che una delibera presa da un condominio fuori dall’assemblea condominiale, dopo una semplice consultazione o sotto forma di un documento scritto e firmato dai partecipanti al condominio, è detta inesistente (nuovo codice del condominio).
Il sottoscritto si rifiuta di saldare i bollettini di pagamento ricevuti per i motivi espressi, dove esistono i presupposti perché si ritiene nulla la ratifica su u atto inesistente.
Il condominio è stato messo alle strette, con un inganno, venuto fuori per aver dato la possibilità a una sola persona di presentare il preventivo, che ha mostrato un’interesse particolare su l’ecobonus al di fuori di quanto deliberato dall’assemblea, “Fruendo dell’ecobonus con la cessione del credito”
Per riparare, questa amministrazione, il 22-4-2021 nell’assemblea ordinaria condominiale, chiedeva di approvare un punto dell’ordine del giorno, così concepito: ”Discussione e ratifica del mandato e del compenso al tecnico come da missiva del 02-02-2021, in merito allo studio di fattibilità per l’ecobonus 110%, delibera assembleare del 27-10-2020.”
Il 27-10-20, si fa notare che: l’assemblea a tale problema non ha deliberato nulla. Ha dato solo la possibilità al sign. P. di ricercare un tecnico con le caratteristiche dettate dall’assemblea condominiale . Ripeto: “fruendo dell’ecobonus con la cessione del credito”. Nell’assemblea del 22-04-21, alla prima votazione il punto sull’ecobonus oltretutto, risultava bocciato, non veniva raggiunto un terzo dei millesimi. La volontà del condominio era espressa.
Il sign. P. (Presidente, per evidente interesse ) convinceva nell’assemblea una persona a votare in favore, e la stessa persona, dopo aver fatto inserire nel verbale la scritta ” Spero le decisioni prese come in questo caso, vengano adottate con le formalità di legge in futuro “, permettendo al presidente sig. P. di ripetere la votazione, il punto veniva così approvato.
La volontà del condominio veniva calpestata, due terzi dei condomini assenti e la prima votazione non raggiungeva il quorum necessario, la volontà del condominio era molto chiara.
Il sottoscritto ha fatto presente che non si poteva “ratificare” un atto fatto fuori dell’”assemblea condominiale”
Le condizioni in cui si svolgeva l’assemblea (terrazzo condominiale) con minaccia si temporale, pioggia, rientro nei locali, non ha permesso una regolare e pacifica assemblea.
Il punto in oggetto richiedeva da parte dei condomini, una maggiore attenzione, che non è stato possibile attuare.
Questo “ECOBONUS 110%, contiene molte insidie, con la partenza sbagliata, i condomini sono i responsabili, al minimo errore si ripaga tutto con sanzioni, interessi e spesa.
Il sistema non decolla per le troppe incognite che devono sopportare i professionisti.
Vedo che il condominio non ha valutato tutti gli aspetti che presenta l’ecobonus 110% che deve rispettare determinate regole per dare incarichi e pagamenti di servizi, in questo caso straordinari, oltretutto a costo zero come le norme prevedono.
Si fa presente che l’amministratore non è nei pieni poteri, è in prorogatio.
La normativa lo prevede, non si capisce perché per il nostro condominio non si applica?
Evitare il più possibile, che l’Agenzia delle Entrate e altri organismi di controllo, nell’eventualità di una verifica della documentazione, trovino irregolarità, accollando ai proprietari tutte le colpe.
Richiedendo ai soli proprietari quanto accreditato, con interessi e con sanzione per il motivo sopra esposto.
25/05/2221 In fede Pietro C.”
Consulenza legale i 06/06/2021
Nel quesito vi sono alcune considerazioni condivisibili ed altre meno. Sicuramente possiamo dire che il modus operandi adottato per iniziare l’iter per l’ottenimento del bonus 110% sia alquanto discutibile ed era l’amministratore il primo soggetto chiamato ad assicurarsi che le decisioni conseguenti fossero adottate con modalità conformi alle normative di legge. A tal proposito si ritiene utile iniziare il parere analizzando la sua posizione ed in particolare il fatto che lo stesso sia in prorogatio officii.

Se l’assemblea non ha rinnovato l’incarico all’amministratore del palazzo esso entra nel regime di prorogatio previsto dall’ 8° co. dell’art. 1129 del c.c. Tale regime impone che l’amministratore uscente si adoperi per porre in essere le attività urgenti necessari per evitare pregiudizio agli interessi comuni, in attesa che il suo ufficio venga ricoperto dal nuovo professionista. Nel concetto di attività urgente, ad esempio, può rientrare sicuramente il pagamento delle fatture in scadenza ma non certo quello di obbligare il condominio nei confronti di un tecnico per l’ottenimento di un bonus fiscale, attività che può essere propria solo di un amministratore nella pienezza dei suoi poteri. Si tenga presente poi che un amministratore in prorogatio, sempre a mente del co. 8° dell’art.1129 del c.c. non avrebbe diritto a percepire alcun compenso. In questo senso quindi è quantomai opportuno che l’assemblea provveda a nominare un nuovo amministratore o a rinnovare espressamente l’incarico a quello uscente. Se ciò non avviene è necessario che un singolo proprietario si attivi per richiedere la nomina di un professionista attraverso il ricorso alla autorità giudiziaria come previsto dal 1°co. dell’art. 1129 del c.c.
Affrontato questo primo punto veniamo a trattare il cuore del quesito.

Si concorda con il suo autore che l’assise nella riunione del 27.10.2020 conferiva al singolo condomino il compito di ricercare un tecnico edile affinché si procedesse agli studi di fattibilità prodromici all’ottenimento del bonus 110%, ma tale decisione non dava mandato al singolo condomino di stipulare col tecnico un contratto di conferimento di opera professionale, ma solo quello di ottenere dallo stesso un preventivo per la sua attività. Affinché il condominio potesse validamente vincolarsi era invece necessario indire una nuova riunione, convocata secondo le norme di legge, in cui fosse messo all’ordine del giorno l’approvazione del preventivo del tecnico scelto.
Tra l’altro è del tutto ininfluente il fatto che tale preventivo fosse stato approvato dal Consiglio di Condominio. Tale organo, previsto dal 2° co. dell’art.1130 bis del c.c., ha infatti solo funzioni consultive e di controllo e non può in nessun caso autorizzare nessuna spesa (in questo senso di recente Cass.Civ.,Sez.VI-2, n.7484 del 15.03.2019). Se la vicenda si fosse fermata qui, sicuramente si poteva concludere che il pagamento della somma di € euro 480,00 richiesto all’autore del quesito non era assolutamente dovuto.

L’amministratore, però, sicuramente consapevole degli errori commessi, nella successiva riunione del 22 aprile 2021 fa mettere all’ordine del giorno la ratifica di tutto l’operato finora compiuto in merito all’ incarico dato al tecnico edile e per quanto ci è dato capire l’assemblea approva tale punto all’ordine del giorno. Tale approvazione ha un effetto estremamente importante: essa infatti dà validità a tutti gli atti finora compiuti, vincolando l’intera compagine condominiale al pagamento del compenso del tecnico.

La posizione, infatti, del condomino che ha preso direttamente contatto con il tecnico, come anche quella del consiglio del condominio, può tranquillamente assimilarsi a quella del rappresentante senza potere previsto dall’art. 1398 del c.c. Il rappresentante senza potere è colui che contrae in nome e per conto di un determinato soggetto senza in realtà avere i poteri per spendere validamente il suo nome. In tal caso il successivo art. 1399 del c.c. prevede che l’attività giuridica compiuta dal falsus procurator possa essere fatta propria dal rappresentato attraverso un successivo atto di ratifica. Tali importanti principi trovano larga applicazione anche nel contesto condominiale, ed è assolutamente ammissibile che l’assemblea con una apposita delibera successiva possa fare propria l’attività giuridica compiuta in nome e per conto del condominio da chi in realtà non aveva alcun potere di rappresentanza sia esso: un singolo proprietario, un amministratore in regime di prorogatio o anche lo stesso consiglio di condominio.

Sicuramente anche le modalità con cui si è tenuta la votazione del 22.04.21 sono alquanto farraginose e sarebbe opportuno dare una occhiata a quel verbale per fornire magari considerazioni più precise sul punto, ma si teme che ogni contestazione a quella votazione non possa più essere mossa in quanto è ormai decorso il termine di impugnazione previsto dall’art. 1137 del c.c.


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