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Articolo 873 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Distanze nelle costruzioni

Dispositivo dell'art. 873 Codice civile

Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute (1) a distanza non minore di tre metri (2). Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore [878].

Note

(1) La disposizione in oggetto definisce quale deve essere la distanza minima fra costruzioni, ed usa il parametro della prevenzione temporale, secondo il quale chi, nella qualità di proprietario, costruisce per primo sceglie la distanza che il suo vicino dovrà rispettare. Se egli costruisce, infatti, sul confine, l'altro soggetto potrà costruire in aderenza, oppure alla minima distanza legale; se costruisce, invece, ad una distanza dal confine pari o superiore alla metà di quella imposta dal codice, al vicino sarà consentito costruire ad un metro e mezzo dal confine, o ad una distanza inferiore che permetta di rispettare il criterio dei tre metri; se, ancora. il proprietario che costruisce primo mantiene una distanza dal confine inferiore alla metà di quella stabilita dal codice, all'altro soggetto sarà permesso spostare la sua costruzione sino a quella del vicino, con la conseguente possibilità di applicare l'art. 875.
(2) Salva l'ipotesi che la costruzione non abbia sporgenze, il criterio da adottare per calcolare la distanza è quello di misurarla dal suolo.

Ratio Legis


La finalità delle disposizioni positivizzate dal legislatore in materia di distanze è la tutela dell'interesse pubblico all'igiene, al decoro e alla sicurezza per gli edifici adibiti ad uso abitativo.
E' necessario puntualizzare, inoltre, che gli articoli del codice civile, deputati a definire i criteri da adottare allo scopo di definire le distanze fra costruzioni, si applicano solo qualora esse non siano adiacenti.
Ciò con la dovuta precisazione che nelle zone sismiche il distacco minimo tra gli edifici deve essere pari a 6 metri.

Brocardi

Ambitus aedium

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 873 Codice civile

Cass. civ. n. 4190/2017

In virtù della "ratio" dell'art. 873 c.c., volto ad evitare la formazione di intercapedini dannose, nella nozione di "costruzione", rispetto alle quali il secondo costruttore può edificare in aderenza o a distanza legale, rientra ogni opera edilizia che, oltre a presentare carattere di consistenza e stabilità, emerga in modo sensibile al di sopra del livello del suolo, sicché la mancanza di destinazione o di utilità economica di un manufatto (nella specie: rudere di un fabbricato) non esonera dall'osservanza, rispetto ad esso, della distanza suddetta.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4190 del 16 febbraio 2017)

Cass. civ. n. 10872/2016

In tema di limiti legali della proprietà, qualora la concreta determinazione della distanza tra costruzioni sia riferita all'altezza dei fabbricati, il relativo computo concerne l'intera estensione, in elevazione, della costruzione, sì da ricomprendere ogni parte che concorra a realizzare un maggior volume concretamente abitabile ed una conseguente compressione di quei beni (luminosità, salubrità, igiene) che le norme dei regolamenti edilizi intendono tutelare, restando sottratte all'osservanza di tale distanza le sole parti aventi natura ornamentale ovvero meramente funzionale rispetto alla struttura dell'immobile.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10872 del 25 maggio 2016)

Cass. civ. n. 9649/2016

In tema di limitazioni legali alla proprietà, l'art. 873 c.c., la cui finalità consiste nell'evitare intercapedini dannose, si applica solo all'ipotesi di fabbricati che, sorgendo da bande opposte rispetto alla linea di confine, si fronteggiano, anche solo in minima parte, onde la distanza tra gli stessi va misurata in modo lineare e non, come invece previsto in materia di vedute, in modo radiale.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9649 del 11 maggio 2016)

Cass. civ. n. 9646/2016

In tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, va qualificata come nuova costruzione, sicché deve rispettare la normativa sulle distanze vigente al momento della sua realizzazione, non potendosi automaticamente giovare del diritto di prevenzione caratterizzante la costruzione originaria, che si esaurisce con il completamento, strutturale e funzionale, di quest'ultima.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9646 del 11 maggio 2016)

Cass. civ. n. 8935/2015

Qualora sia accertata la violazione delle distanze tra costruzioni, è preclusa al giudice ogni indagine sull'idoneità dell'intercapedine ad arrecare il pregiudizio per l'igiene e la salubrità dell'ambiente che le norme sulle distanze intendono impedire, in quanto la legge, imponendo l'osservanza di determinate distanze, ha ritenuto che soltanto queste valgano presuntivamente a soddisfare le esigenze di sicurezza ed igiene.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8935 del 5 maggio 2015)

Cass. civ. n. 27558/2014

I regolamenti edilizi emanati anteriormente all'entrata in vigore della legge 17 agosto 1942, n. 1150, restano in vigore in quanto non siano in contrasto con le norme della legge stessa, anche se non siano uniformati alle sue disposizioni.

Il d.m. 2 aprile 1968, n. 1444 (emanato in esecuzione della norma sussidiaria dell'art. 41 quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, introdotto dalla legge 6 agosto 1967, n. 765), che all'art. 9 prescrive la distanza minima inderogabile di metri dieci tra pareti finestrate o pareti di edifici antistanti, impone determinati limiti edilizi ai comuni nella formazione o nella revisione degli strumenti urbanistici, ma non è immediatamente operante nei rapporti tra privati. Ne consegue che l'eventuale previsione, negli strumenti urbanistici locali, di distanze inferiori a quelle prescritte dall'art 9 del d.m. citato sono illegittime e vanno disapplicate e sostituite "ex lege" con quelle di detta normativa statuale, mentre queste ultime non sono immediatamente applicabili nei rapporti tra privati finché non siano state inserite negli stessi strumenti adottati o modificati, a differenza delle prescrizioni del primo comma dell'art. 17 legge n. 765 del 1967, che sono immediatamente applicabili nei comuni sprovvisti di piano regolatore generale o di programma di fabbricazione.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 27558 del 31 dicembre 2014)

Cass. civ. n. 20107/2014

In tema di distanze legali, le norme degli strumenti urbanistici integrano la disciplina dettata dal codice civile nelle materie regolate dagli artt. 873 e ss. cod. civ., ove tendano ad armonizzare l'interesse pubblico ad un ordinato assetto urbanistico del territorio con l'interesse privato relativo ai rapporti intersoggettivi di vicinato sicché vanno incluse in tale novero le disposizioni del piano regolatore generale dell'ente territoriale che stabiliscano la distanza minima delle costruzioni dal confine del fondo e non tra contrapposti edifici. (In applicazione dell'anzidetto principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che condannava il convenuto ad arretrare il proprio edificio dal fabbricato attoreo, sino al rispetto della distanza prevista quale minima dal confine dal piano regolatore generale del Comune).
(Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 20107 del 24 settembre 2014)

Cass. civ. n. 9679/2014

In tema di distanze legali, la veranda che chiude uno spazio aperto, ma resta allineata al profilo del fabbricato, pur determinando un ampliamento del volume delle superfici chiuse, non proietta in avanti l'edificio e, quindi, non ne riduce la distanza dal confine.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9679 del 6 maggio 2014)

Cass. civ. n. 7512/2014

La costruzione sorgente in una zona omogenea del territorio comunale per la quale siano previste determinate distanze dai confini o dalle costruzioni dei lotti vicini deve rispettare tali distanze anche se il lotto finitimo, o la costruzione posta su di esso, si trovi in altra zona, ove vigono standard diversi.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7512 del 31 marzo 2014)

Cass. civ. n. 20713/2013

In tema di distanze legali, la norma contenuta nell'art. 41 quinquies, lett. c), della legge 17 agosto 1942, n. 1150, introdotto dall'art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765, secondo la quale, nelle nuove edificazioni a scopo residenziale, "la distanza dagli edifici vicini non può essere inferiore all'altezza di ciascun fronte dell'edificio da costruire", va osservata non solo nei casi in cui i Comuni siano sprovvisti di strumento urbanistico, ma anche quando negli stessi o nei regolamenti edilizi manchino norme specifiche che provvedano direttamente in materia di distanze.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20713 del 10 settembre 2013)

Cass. civ. n. 11388/2013

In tema di distanze legali, rientrano nel concetto di "costruzione", agli effetti dell'art. 873 cod. civ., il terrapieno ed i locali in esso ricompresi, avendo il medesimo terrapieno la funzione essenziale di stabilizzare il piano di campagna posto a quote differenti dal fondo confinante, mediante un manufatto eretto a chiusura statica del terreno, e potendo, tuttavia, egualmente qualificarsi il riporto di terra volto a sopraelevare il piano di campagna allo scopo di coprire degli insediamenti edilizi, senza che risulti di impedimento alla ravvisata equiparazione del terrapieno alla "costruzione" la sopravvenuta separazione del muro di contenimento dal retrostante accumulo di terreno, in quanto tale muro è soltanto diretto ad eliminare la pericolosità del riporto, allorché non sia stata rispettata la distanza solonica di cui all'art. 891 cod. civ.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11388 del 13 maggio 2013)

Cass. civ. n. 3968/2013

Quando due fondi siano separati da una striscia di terreno intermedia, inedificata o inedificabile, che abbia una larghezza inferiore al distacco dal confine prescritto per le costruzioni, ciascuno dei proprietari deve costruire sul proprio fondo ad una distanza, rispetto al confine con il terreno di proprietà aliena, che non sia inferiore alla metà della differenza che residua sottraendo dal distacco imposto dalla normativa edilizia la misura dello spazio occupato dalla striscia di terreno interposta, quest'ultima risultando così "neutralizzata" nel computo della distanza minima.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3968 del 18 febbraio 2013)

Cass. civ. n. 23189/2012

In tema di distanze legali tra fabbricati, l'art. 873 c.c., nello stabilire per le costruzioni su fondi finitimi la distanza minima di tre metri dal confine o quella maggiore fissata dai regolamenti locali, va interpretato, in relazione all'interesse tutelato dalla norma, nel senso che la nozione di "costruzione" comprende qualsiasi manufatto avente caratteristiche di consistenza e stabilità, o che emerga in modo sensibile dal suolo e che, per la sua consistenza, abbia l'idoneità a creare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza ed alla salubrità del godimento della proprietà. (Nella specie, è stata considerata "costruzione" una rampa aerea, con uno scivolo carraio, pur fungendo gli stessi solo da copertura a un edificio sottostante posto a quota inferiore rispetto all'altro fondo, in quanto eccedenti la pura necessità di contenere il terreno più elevato, e perciò espressione di un'opzione ulteriore di tipo architettonico).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 23189 del 17 dicembre 2012)

Cass. civ. n. 7183/2012

In tema di distanze nelle costruzioni, quando due fabbricati sono in aderenza, il proprietario di uno di essi non può dolersi della costruzione da parte del proprietario dell'altro di un muro sul confine, al di sopra del fabbricato, tenuto conto che l'art. 873 c.c. trova applicazione soltanto con riguardo a costruzioni su fondi finitimi non aderenti, essendo, pertanto, in tali casi legittima la sopraelevazione effettuata in aderenza sopra la verticale della costruzione preesistente.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7183 del 10 maggio 2012)

Cass. civ. n. 14953/2011

In tema di distanze tra costruzioni, l'art. 9, secondo comma, del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, essendo stato emanato su delega dell'art. 41 quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 (c.d. legge urbanistica), aggiunto dall'art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765, ha efficacia di legge dello Stato, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica. Ne consegue che l'art. 52 delle norme tecniche di attuazione del P.R.G. del Comune di Viareggio - che impone il rispetto della distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate soltanto per i tratti dotati di finestre, con esonero di quelli ciechi - è in contrasto con le previsioni del citato art. 9 e deve, pertanto, essere disapplicato.
(Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 14953 del 7 luglio 2011)

Cass. civ. n. 4277/2011

Ai fini dell'osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dagli artt. 873 e seguenti c.c. e delle norme dei regolamenti locali integrativi della disciplina codicistica, deve ritenersi "costruzione" qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell'opera stessa, dai suoi caratteri e dalla sua destinazione. Ne consegue che gli accessori e le pertinenze che abbiano dimensioni consistenti e siano stabilmente incorporati al resto dell'immobile, così da ampliarne la superficie o la funzionalità economica, costituiscono con l'immobile una costruzione unitaria, sicché le distanze devono essere calcolate non dalla parete dell'edificio maggiore, ma da quella più prossima alla proprietà antagonista. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva omesso di considerare, ai fini delle distanze, un corpo accessorio costituito dai servizi igienici).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4277 del 22 febbraio 2011)

Cass. civ. n. 17242/2010

In tema di distanze legali fra edifici, mentre rientrano nella categoria degli sporti, non computabili ai fini delle distanze, soltanto quegli elementi con funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria (come le mensole, le lesene, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili), costituiscono, invece, corpi di fabbrica, computabili ai predetti fini, le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, come i balconi, costituite da solette aggettanti anche se scoperte, di apprezzabile profondità ed ampiezza. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto violata la distanza legale tra edifici prescritta in cinque metri dal confine, dal regolamento edilizio applicabile in giudizio, per la presenza di balconi aggettanti sovrastati da archi murari solidali con il fabbricato che per la loro profondità ed ampiezza determinavano un ampliamento della superficie e del volume).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 17242 del 22 luglio 2010)

Cass. civ. n. 56/2010

In tema di distanze nelle costruzioni, stante la sostanziale identità tra piano regolatore e programma di fabbricazione, già affermata dalla Corte costituzionale con sentenza n. 23 del 1978, anche nei comuni dotati di regolamento edilizio con annesso programma di fabbricazione è legittimo adottare, in attuazione di quest'ultimo, strumenti più dettagliati volti a disciplinare l'attività urbanistico-edilizia in particolari zone del territorio comunale, secondo uniformi criteri planovolumetrici, organici e funzionali, adeguati alla specificità di singoli settori urbani. In tali casi, siffatti strumenti attuativi possono legittimamente derogare alle prescrizioni generali sulle distanze contenute nell'art. 9 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 (nella specie, quella sulla distanza di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 56 del 7 gennaio 2010)

Cass. civ. n. 23492/2009

Le norme sulle distanze legali nelle costruzioni non trovano applicazione in caso di realizzazione di una copertura su area cortilizia condominiale, incorporante preesistenti parti comuni del fabbricato, giacché trattandosi di innovazione additiva di beni comuni, la disciplina applicabile è quella dettata in materia di comunione e condominio dagli artt. 1102 e 1120 c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 23492 del 5 novembre 2009)

Cass. civ. n. 21059/2009

La sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti, e, quindi, anche per la disciplina delle distanze, come nuova costruzione.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 21059 del 1 ottobre 2009)

Cass. civ. n. 3036/2009

In materia di rispetto delle distanze legali delle costruzioni rispetto al confine, la nozione di fondi finitimi è diversa da quella di fondi meramente "vicini", dovendo per fondi finitimi intendersi quelli che hanno in comune, in tutto o in parte, la linea di confine, ossia quelli le cui linee di confine, a prescindere dall'essere o meno parallele, se fatte avanzare idealmente l'una verso l'altra, vengono ad incontrarsi almeno per un segmento; ne consegue che non possono essere invocate le norme sul rispetto delle distanze ove i fondi abbiano in comune soltanto uno spigolo o i cui spigoli si fronteggino pur rimanendo distanti.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3036 del 6 febbraio 2009)

Cass. civ. n. 3031/2009

In tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell'articolo 873 c.c., le norme che impongono l'osservanza delle distanze dai confini prescindono dall'avvenuta edificazione e dalla futura edificabilità del fondo limitrofo.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3031 del 6 febbraio 2009)

Cass. civ. n. 1073/2009

In tema di distanze legali, sono da ritenere integrative delle norme del codice civile solo le disposizioni dei regolamenti edilizi locali relative alla determinazione della distanza tra i fabbricati in rapporto all'altezza e che regolino con qualsiasi criterio o modalità la misura dello spazio che deve essere osservato tra le costruzioni, mentre le norme che, avendo come scopo principale la tutela d'interessi generali urbanistici, disciplinano solo l'altezza in sé degli edifici, senza nessun rapporto con le distanze intercorrenti tra gli stessi, tutelano, nell'ambito degli interessi privati, esclusivamente il valore economico della proprietà dei vicini; ne consegue che, mentre nel primo caso sussiste, in favore del danneggiato, il diritto alla riduzione in pristino, nel secondo è ammessa la sola tutela risarcitoria.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1073 del 16 gennaio 2009)

Cass. civ. n. 25191/2008

In tema di limitazioni legali alla proprietà, la sporgenza di un tetto piovente, di modesta entità, non è qualificabile come nuova costruzione e conseguentemente non è soggetta alla disciplina normativa relativa al rispetto delle distanze legali.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 25191 del 15 ottobre 2008)

Cass. civ. n. 19486/2008

In tema di distanze tra costruzioni, l'art. 873 cod. civ trova applicazione anche quando, a causa del dislivello tra i fondi, la costruzione edificata nell'area meno elevata non raggiunga il livello di quello superiore, in quanto il rispetto delle distanze legali non viene meno in assenza del pericolo del formarsi d'intercapedini dannose.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19486 del 15 luglio 2008)

Cass. civ. n. 25393/2007

In tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell'articolo 873 c.c., è irrilevante l'esistenza di un dislivello tra i fondi confinanti ai fini del calcolo delle distanze delle costruzioni dal confine.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 25393 del 5 dicembre 2007)

Cass. civ. n. 22896/2007

Ai fini delle distanze nelle costruzioni sui fondi finitimi, è irrilevante la natura agricola del terreno del confinante, dal momento che, a tali fini, nelle norme di regolamento, come in quelle codicistiche, non si fa distinzione tra suolo edificatorio e suolo non edificabile.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 22896 del 30 ottobre 2007)

Cass. civ. n. 18272/2007

Il titolare del diritto di sopraelevazione di una terrazza posta a confine con la porzione immobiliare sottostante e di proprietà altrui può esercitare il suo diritto, senza dover arretrare rispetto alla linea di confine, se la nuova costruzione prosegua in altezza, allineata, in verticale, a quella preesistente.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 18272 del 30 agosto 2007)

Cass. civ. n. 20786/2006

In materia di distanze legali tra edifici, la modificazione del tetto di un fabbricato integra sopraelevazione e, come tale, una nuova costruzione soltanto se essa produce un aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti, così incidendo sulla struttura e sul modo di essere della copertura; spetta al giudice di merito di volta in volta verificare, in concreto, se l'opera eseguita abbia le anzidette caratteristiche ovvero se, in ipotesi, avendo carattere ornamentale e funzioni meramente accessorie rispetto al fabbricato, vada esclusa dal calcolo delle distanze legali.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20786 del 25 settembre 2006)

Cass. civ. n. 17089/2006

In tema di distanze tra costruzioni su fondi finitimi, ai sensi dell'articolo 873 c.c., con riferimento alla determinazione del relativo calcolo, poiché il balcone, estendendo in superficie il volume edificatorio, costituisce corpo di fabbrica, e poiché l'articolo 9 del D.M. 2 aprile 1968 - applicabile alla fattispecie, disciplinata dalla legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150, come modificata dalla legge 6 agosto 1967 n. 765 - stabilisce la distanza minima di mt. 10 tra pareti finestrate e pareti antistanti, un regolamento edilizio che stabilisca un criterio di misurazione della distanza tra edifici che non tenga conto dell'estensione del balcone, è contra legem in quanto, sottraendo dal calcolo della distanza l'estensione del balcone, viene a determinare una distanza tra fabbricati inferiore a mt. 10, violando il distacco voluto dalla c.d. legge ponte (legge 6 agosto 1967 n. 765, che, con l'articolo 17, ha aggiunto alla legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150 l'articolo 41 quinquies, il cui comma non fa rinvio al D.M. 2 aprile 1968, che all'articolo 9, numero 2, ha prescritto il predetto limite di mt. 10).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 17089 del 27 luglio 2006)

Cass. civ. n. 12964/2006

In tema di limiti legali della proprietà, qualora la concreta determinazione della distanza tra costruzioni sia riferita all'altezza dei fabbricati, il relativo computo comporta il riferimento all'intera estensione in elevazione della costruzione, sì da comprendere, in essa, ogni parte che concorra a realizzare un maggior volume concretamente abitabile ed una conseguente compressione di quei beni (luminosità, salubrità, igiene) che le norme dei regolamenti edilizi intendono tutelare, potendo legittimamente restare escluse da tale calcolo quelle sole parti aventi natura ornamentale o meramente funzionale rispetto alle struttura dell'immobile (quale il sottotetto non abitabile quando la sua formazione derivi dalle particolari modalità costruttive del tetto).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12964 del 31 maggio 2006)

Cass. civ. n. 7275/2006

Al fine di stabilire se una norma contenuta nello strumento urbanistico locale sia integrativa della disciplina prevista dal c.c. in materia di distanze tra costruzioni, dando così luogo al diritto di ottenere, ai sensi dell'art. 872, secondo comma, c.c., oltre il risarcimento del danno, anche la riduzione in pristino, non è necessario che essa contenga una diretta previsione in tal senso, essendo sufficiente che essa regoli, con qualsiasi criterio o modalità (quali la previsione di spazi liberi o il rapporto tra altezza e distanza tra edifici), la misura dello spazio che deve essere osservato tra le costruzioni.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7275 del 29 marzo 2006)

Cass. civ. n. 6058/2006

Quando, al fine di stabilire le distanze legali tra costruzioni sporgenti dal suolo, i regolamenti edilizi dettano i criteri per la misurazione delle altezze dei fabbricati frontistanti, queste devono essere determinate con riferimento al piano di posa, che è quello dell'originario piano di campagna e non la quota di terreno sistemato.

In virtù dell'assimilabilità al piano regolatore generale operata dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 23 del 20 marzo 1978 il programma di fabbricazione, avendo natura di atto normativo regolatore a carattere generale e, quindi, cogente, anche nei confronti della P.A., è integrativo del regolamento edilizio; pertanto, quando le distanze legali sono calcolate con riferimento all'altezza dei fabbricati, trovano applicazione i criteri relativi alla misurazione dettati dal piano di fabbricazione, e ciò anche nell'ipotesi di edifici frontistanti separati da cortile comune, atteso che le norme sulle distanze, avendo la finalità di evitare — per esigenze di igiene e di ordine generale — la formazioni di intercapedini insalubri fra edifici, sono inderogabili.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6058 del 17 marzo 2006)

Cass. civ. n. 213/2006

In tema di distanze legali fra costruzioni,le previsioni al riguardo dettate da un piano regolatore generale e dalle norme tecniche di attuazione dello stesso, essendo volte a disciplinare l'attività della P.A. per un migliore assetto dell'agglomerato urbano ed i rapporti di vicinato tra privati in modo equo, sono fonti normative che integrano quelle di cui all'art. 873 c.c., facendo sorgere a favore del vicino danneggiato dalla nuova costruzione il diritto di chiedere la riduzione in pristino ex art. 872 c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 213 del 11 gennaio 2006)

Cass. civ. n. 145/2006

Qualora il piano regolatore generale di un Comune abbia rimesso al piano particolareggiato di zona determinate prescrizioni urbanistiche, quelle dettate in materia di distanze fra costruzioni o dal confine sono da considerare norme regolamentari e, come tali, integrative dell'art. 873 c.c.; pertanto, ha natura regolamentare ed integrativa delle disposizioni del codice civile l'art. 6 del piano di edilizia economico popolare del Comune di Cava dei Tirreni (avente, ai sensi della legge n. 1150 del 1942, valore di piano particolareggiato di esecuzione ex art. 9 legge n. 167 del 1962) laddove stabilisce in mt. 5,00 «le distanze dalle strade e i distacchi dai confini per gli edifici che verrano costruiti in tutti i comprensori di edilizia popolare, d'eccezione dei comprensori di S. Pietro, Badia e Passiano, ove la distanza è fissata in mt. 7» .
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 145 del 10 gennaio 2006)

Cass. civ. n. 27418/2005

Al fine di verificare il rispetto della distanza legale nelle costruzioni, nel caso in cui una di esse sia provvista di porticato aperto, con pilastri allineati al muro di facciata, deve tenersi conto anche del porticato, secondo la regola del vuoto per pieno, con l'effetto che la distanza, al pari del volume e della superficie del fabbricato, resta immutata qualora il porticato venga successivamente chiuso con pareti esterne allineate alla facciata.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 27418 del 13 dicembre 2005)

Cass. civ. n. 19530/2005

La nozione di costruzione, agli effetti dell'art. 873 c.c., è unica e non può subire deroghe, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali, da parte delle norme secondarie, in quanto il rinvio contenuto nella seconda parte del suddetto articolo ai regolamenti locali è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una «distanza maggiore» (in applicazione di questo principio, è stata cassata la sentenza del giudice di merito che, sulla base di una disposizione del regolamento edilizio comunale, aveva negato la qualità di costruzione ad un determinato manufatto).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19530 del 7 ottobre 2005)

Cass. civ. n. 19350/2005

Mentre ai fini dell'osservanza delle norme sulle distanze legali stabilite dall'art. 873 c.c. e dalle disposizioni dei regolamenti locali da esso richiamate, deve farsi riferimento alle costruzioni che, essendo erette sopra il suolo, ne sporgano stabilmente (essendo escluse dal rispetto delle distanze legali soltanto i manufatti completamente interrati), viceversa ai fini del rispetto delle norme contenute nei regolamenti eidlizi, che stabiliscono le distanze tra le costruzioni e di esse dal confine, essendo esse volte non solo ad evitare la formazione di intercapedini nocive fra edifici frontistanti ma anche a tutelare l'assetto urbanistico di una data zona e la densità degli edifici in relazione all'ambiente (finalità, quest'ultima, che viene realizzata dalle norme regolamentari stabilendo una distanza tra le costruzioni superiore a quella prevista dal citato art. 873 c.c.), di modo che ciò che rileva è la distanza in sé delle costruzioni a prescindere dal loro fronteggiarsi o meno e dal dislivello dei fondi su cui insistono ripartire la fattispecie.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19350 del 4 ottobre 2005)

Cass. civ. n. 16094/2005

Gli artt. 871 e 872 c.c. distinguono, nell'ambito delle leggi speciali e dei regolamenti edilizi, le norme integrative delle disposizioni del codice civile sui rapporti di vicinato dalle norme che, prive di portata integrativa o modificativa e se pure dirette incidentalmente ad assicurare una migliore coesistenza ed una più razionale utilizzazione delle proprietà private, tendono principalmente a soddisfare interessi di ordine generale, come quelli inerenti alle esigenze igieniche, al godimento della proprietà ed alla tutela dell'estetica edilizia. A tale distinzione corrisponde, in caso di violazione della norma, una diversa tutela del privato, assicurata, per le norme del secondo tipo, soltanto dall'azione di risarcimento del danno, a parte il potere della P.A. di imporne l'osservanza coattiva, e, per quelle del primo tipo, anche dall'azione reale per l'eliminazione dello stato di fatto creato dalla violazione edilizia.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 16094 del 29 luglio 2005)

Cass. civ. n. 15247/2005

In tema di distanze tra costruzioni, le prescrizioni contenute nei piani di recupero formati ai sensi dell'art. 28 della legge n. 457 del 1978 per la rimozione dello stato di degrado del patrimonio edilizio comunale sono soggette all'osservanza delle disposizioni del piano regolatore generale quali norme di grado superiore, sicché, in caso di interventi edilizi previsti dal detto piano di recupero, non è ammissibile la deroga alle prescrizioni degli strumenti urbanistici generali in tema di distanze tra costruzioni; d'altra parte, la esistenza di una autorizzazione da parte del Comune alla edificazione, facendo salvi i diritti dei terzi, è priva di rilevanza nei rapporti tra privati, i quali, ove lesi dalla costruzione realizzata senza il rispetto delle disposizioni sulle distanze, conservano il diritto ad ottenere la riduzione in pristino.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15247 del 20 luglio 2005)

Cass. civ. n. 1556/2005

In tema di distanze legali fra edifici, mentre non sono a tal fine computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria di limitata entità, come la mensole, le lesene, i cornicioni, le grondaie e simili, rientrano nel concetto civilistico di «costruzione» le parti dell'edificio, quali scale, terrazze e corpi avanzati. (Cosiddetto «aggettanti») che, seppure non corrispondono a volumi abitativi coperti sono destinate ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato. D'altra parte, agli effetti di cui all'art. 873 c.c., la nozione di costruzione, che è stabilita dalla legge statale, deve essere unica e non può essere derogata , sia pure al limitato fine del computo delle distanze, dalla normativa secondaria, giacchè il rinvio contenuto nella seconda parte dell'art. 873 c.c. è limitato alla sola facoltà per i regolamenti locali di stabilire una distanza maggiore (tra edifici o dal confine) rispetto a quella codicistica. (Nella specie, la Corte, nel confermare la sentenza impugnata, ha qualificato come costruzione la realizzazione, in aggiunta al preesistente edificio, di un corpo di fabbrica sporgente costituito da una soletta in cemento armato della larghezza di mt. 1,60, contornata da parapetto alto mt. 1,50 edificato con colonnine prefabbricate in cemento armato).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1556 del 26 gennaio 2005)

Cass. civ. n. 22895/2004

La sopraelevazione (per tale intendendosi qualsiasi costruzione che si eleva al di sopra della linea di gronda di un preesistente fabbricato), poichè comporta sempre un aumento della volumetria preesistente, deve rispettare le distanze legali tra costruzioni stabilite dalla normativa vigente al momento della realizzazione della stessa, ancorchè tale nuovo corpo di fabbrica sia «rientrato» rispetto ad un muro di appoggio la cui distanza sia da considerare legale avuto riguardo alla normativa — piú favorevole — dell'epoca della sua costruzione.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 22895 del 7 dicembre 2004)

Cass. civ. n. 12127/2004

Superato il divario tra programma di fabbricazione e piano regolatore generale per effetto della sentenza della Corte Costituzionale del 20 marzo 1978 n. 23, al primo, finquando non è approvato il secondo dall'organo di controllo dell'ente territoriale che lo ha adottato, va riconosciuta la funzione di strumento di sistemazione urbanistica tipico e normale del territorio comunale, anche per le eventuali varianti apportate com'è desumibile dall'art. 25 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 che prevede l'approvazione degli strumenti attuativi in variante degli strumenti urbanistici generali con conseguente legittimità dei vincoli con esso imposti alla proprietà privata anche in tema di distanze tra costruzioni, costituendo detto programma, a decorrere dalla sua pubblicazione o da quella della variante ad esso mediante affissione nell'albo pretorio, parte integrante dei regolamenti edilizi locali, mentre, fino a tale data, i rapporti di vicinato sono disciplinati dalle precedenti norme locali, o dall'art. 873 c.c., o dalle leggi speciali, non rilevando l'obbligatoria applicazione delle misure di salvaguardia di cui agli artt. i della legge 3 no-vembre 1952, n. 1902 e 3 della legge 6 agosto 1967, n. 675, integrativa dell'art. 10 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, perchè la normativa ivi contenuta è destinata a Sindaci e Prefetti per fini di interesse pubblico e non interferisce sulla disciplina dei rapporti privati.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12127 del 2 luglio 2004)

Cass. civ. n. 7044/2004

In tema di condominio le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra condomini di un edificio condominiale, purchè siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultime non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall'art. 1102 c.c. (applicabile al condominio per il richiamo di cui all'art. 1139 c.c.), atteso che, in considerazione del rapporto strumentale fra l'uso del bene comune e la proprietà esclusiva, non sembra ragionevole individuare, nell'utilizzazione delle parti comuni, limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi in tema di comunione. (La sentenza impugnata aveva annullato la delibera condominiale con cui alcuni condomini erano stati autorizzati a trasformare in balcone le finestre dei rispettivi appartamenti senza osservare le distanze legali rispetto ai preesistenti balconi delle proprietà sottostanti. La Corte, nel cassare la decisione di appello, ha ritenuto legittima l'esecuzione delle opere, avvenuta nell'ambito delle facoltà consentite dall'art. 1102 c.c. nell'uso dei beni comuni (la facciata dell'edificio), atteso che la realizzazione del balcone non aveva provocato alcuna diminuzione di aria e di luce alla veduta esercitata dal condomino sottostante).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7044 del 14 aprile 2004)

Cass. civ. n. 17339/2003

L'obbligo di rispettare le distanze legali — previste per le costruzioni legittime dagli strumenti urbanistici non soltanto a tutela dei proprietari frontisti ma anche per finalità di pubblico interesse — deve essere rispettato a maggior ragione nel caso di costruzioni abusive, anche se sia intervenuta la relativa sanatoria amministrativa, i cui effetti sono limitati al campo pubblicistico e non pregiudicano i diritti dei terzi. Ne consegue che anche colui il quale abbia costruito abusivamente possa pretendere che l'altro fabbricato, pure eseguito illegittimamente, sia ridotto a distanza legale o, se del caso, abbattuto.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 17339 del 17 novembre 2003)

Cass. civ. n. 7525/2002

In tema di distanze tra costruzioni, la distanza da osservare, per il proprietario che intenda costruire su di un fondo diviso da quello limitrofo da un'area inedificabile (appartenente ad un terzo, ovvero comune ai proprietari dei due fondi vicini non contigui) di larghezza minore della distanza minima da osservare tra fabbricati, deve esssere calcolata da una linea ideale di confine equidistante dai due fondi (situata, pertanto, sulla mezzeria dell'area intermedia) tutte le volte in cui la distanza stessa, prescritta dallo strumento urbanistico locale, debba osservarsi tra fabbricati. Tale principio non è, per converso, applicabile qualora il distacco minimo assoluto sia, invece, imposto tra la nuova opera ed il confine, poiché, in tal caso, il distacco stesso si identifica sempre con la linea di separazione tra l'area intermedia ed il terreno del costruttore, non sussistendo le ragioni di equilibrio che giustifichino il ricorso al suddetto criterio, e dovendo anche il proprietario del fondo vicino, che decida di edificare successivamente, rispettare la medesima distanza dal confine con detta area.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7525 del 23 maggio 2002)

Cass. civ. n. 3564/2002

In caso di caducazione del vincolo di inedificabillità (nella specie, verde pubblico), cui una determinata zona del territorio comunale sia stata assoggettata al P.R.G., tale zona va assimilata a quelle prive di disciplina urbanistica, con la conseguenza che la facoltà di realizzare costruzioni è soggetta all'oservanza della distanza prescritta dall'art. 17 legge n. 765 del 1967 e, in caso d'inapplicabilità di tale norma per non essere stato adottato un provvedimento integrativo del P.R.G. (quarto comma art. cit.), all'osservanza della distanza prescitta dall'art. 873 c.c., con conseguente applicabilità, nell'una o nell'altra ipotesi, dell'art. 876 c.c. in tema di costruzioni in aderenza. Peraltro, anche la costruzione realizzata in zona soggetta a vincolo di inedificabilità deve osservare le norme in materia di distanza previste dalla legislazione speciale o, in via residuale, dal codice civile, poiché la tutela ripristinatoria prevista da tali norme non può venir meno per il fatto che lo strumento urbanistico, vietando nella zona ogni costruzione, non contenga prescrizioni sulle distanze né, tanto meno, per il fatto che la P.A. ometta o ritardi di sanzionare con provvedimenti a carattere reale la violazione del vincolo di inedificabilità.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3564 del 12 marzo 2002)

Cass. civ. n. 13170/2001

Il principio dell'inoperatività, nel condominio, della normativa sulle distanze legali, se può valere con riferimento alle opere eseguite sulle parti comuni e sempre che si tratti di uso normale di queste ultime, non si estende invece ai rapporti fra singoli condomini.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13170 del 25 ottobre 2001)

Cass. civ. n. 7384/2001

Le norme degli strumenti urbanistici che prescrivono le distanze nelle costruzioni, o come spazio tra le medesime, o come distacco dal confine, o in rapporto con l'altezza delle stesse, ancorché inserite in un contesto normativo volto a tutelare il paesaggio o a regolare l'assetto del territorio, conservano il carattere integrativo delle norme del codice civile perché tendono a disciplinare i rapporti di vicinato e ad assicurare in modo equo l'utilizzazione edilizia dei suoli privati, e pertanto la loro violazione consente al privato di ottenere la riduzione in pristino.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7384 del 30 maggio 2001)

Cass. civ. n. 4962/2001

Gli articoli 873, 875 e 877 c.c. non vietano di costruire con sporgenze e rientranze rispetto alla linea di confine sicché il proprietario che ne abbia diritto può regolare a suo arbitrio l'ubicazione dei suoi muri verso il confine dando alla propria costruzione l'andamento planimetrico di una linea spezzata.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4962 del 4 aprile 2001)

Cass. civ. n. 2757/2001

Le disposizioni dei piani regolatori contenenti divieti di edificazione non hanno funzione integrativa della norma di cui all'art. 873 c.c. in tema di distanze tra costruzioni, essendo dettate, esclusivamente per interessi pubblici, allo scopo di conservare la destinazione urbanistica di una determinata parte del territorio, con la conseguenza che la loro violazione consente al proprietario del fondo finitimo la sola azione risarcitoria e non anche quella per la riduzione in pristino.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2757 del 26 febbraio 2001)

Cass. civ. n. 8691/2000

Ai fini dell'osservanza delle distanze legali di cui all'art. 873 c.c. e alle norme integrative dei regolamenti locali, deve intendersi «costruzione» qualsiasi opera che pur difettando di una propria individualità abbia tuttavia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo a nulla rilevando che tale collegamento al suolo avvenga mediante mezzi meccanici i quali consentano mediante procedimenti o manovre o procedimenti inversi una nuova mobilizzazione e l'asportazione del manufatto.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8691 del 26 giugno 2000)

Cass. civ. n. 1437/1999

Costituisce costruzione anche un manufatto privo di pareti ma realizzante una determinata volumetria, e pertanto la misura delle distanze legali per verificare se il relativo obbligo è stato rispettato deve esser effettuata assumendo come punto di riferimento la linea esterna della parete ideale posta a chiusura dello spazio esistente tra le strutture portanti più avanzate del manufatto stesso.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1437 del 21 dicembre 1999)

Cass. civ. n. 12013/1998

Le distanze che i regolamenti locali sono abilitati a stabilire in deroga a quelle legali (purché in misura maggiore) possono legittimamente essere fissate mediante la determinazione di un distacco minimo non direttamente fra le costruzioni, secondo il criterio adottato negli artt. 873 e seguenti c.c., bensì rispetto al confine, senza che con ciò venga meno il carattere integrativo della disciplina codicistica che comporta ai sensi dell'art. 872 c.c. il diritto del vicino di reagire alla violazione chiedendo oltre il risarcimento dei danni anche la riduzione in pristino.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12013 del 28 novembre 1998)

Cass. civ. n. 11280/1998

Il divieto di costruire in aderenza o sul confine, stabilito da un regolamento comunale, opera anche se la costruzione non supera in altezza il dislivello tra il fondo su cui insiste e quello a confine perché non soltanto le esigenze di tutelare l'assetto urbanistico e l'ambiente non vengono meno per l'esistenza di una scarpata tra un fondo e l'altro, ma permane anche la necessità di evitare intercapedini dannose da accertare in concreto come nel caso in cui, per la forte pendenza, essa si avvicina al limite del profilo verticale dell'edificio.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11280 del 10 novembre 1998)

Cass. civ. n. 10850/1998

L'obbligo di rispettare una determinata distanza dal confine, imposta dal piano regolatore per i manufatti destinati allo svago e allo sport in una zona destinata a verde pubblico — quali ad esempio chioschi, bar, impianti sportivi — sussiste anche per la costruzione ad uso residenziale privato, perché a maggior ragione la costruzione assolutamente illegittima e abusiva deve rispettare le finalità pubbliche sottese alla norma regolamentare de qua, con conseguente diritto del vicino, pur se anch'esso costruttore abusivo, di ottenerne la demolizione.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10850 del 30 ottobre 1998)

Cass. civ. n. 3978/1998

L'obbligo del rispetto delle distanze tra costruzioni deve osservarsi anche quando queste si trovino su fondi separati da un'area appartenente ad un terzo, purché inedificata. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza impugnata la quale aveva escluso l'applicabilità della norma sulle distanze avendo accertato che il terreno interposto del terzo era edificato, in quanto su di esso insisteva non un rudere — come sosteneva il ricorrente — ma un fabbricato anche se inagibile).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3978 del 18 aprile 1998)

Cass. civ. n. 3433/1998

Le norme tecniche di attuazione di un piano regolatore — che non è onere della parte provare, ma obbligo del giudice conoscere, come gli atti normativi in genere — se sono dettate per la conservazione e il risanamento conservativo di un centro urbano — nella specie centro storico di Roma, zona A, vietando tra l'altro di incrementare i volumi e le superfici nette degli edifici esistenti — non sono integrative delle disposizioni regolamentari del codice civile in materia di distanze tra edifici e non conferiscono perciò il diritto al vicino di ottenere l'addebitamento delle costruzioni in violazione, bensì hanno lo scopo principale di tutelare interessi urbanistici generali, quali la limitazione del volume, dell'altezza, della densità degli edifici, per la conservazione dell'ambiente e dell'assetto urbanistico.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3433 del 3 aprile 1998)

Cass. civ. n. 2975/1998

Quando le norme sulle distanze, devono osservarsi rispetto ad un'altra costruzione realizzata non secondo una linea retta ma secondo una linea spezzata non è giuridicamente configurabile una distanza media rispetto alle rientranze e sporgenze della costruzione di riferimento, come effetto della compensazione tra distanze minime e massime dalla stessa. (Fattispecie relativa alla norma di cui al programma di fabbricazione del comune di Loro Piano la quale prescrive fra le costruzioni un distacco minimo di metri 10 e centimetri 40).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2975 del 20 marzo 1998)

Cass. civ. n. 1383/1998

Le norme dei regolamenti comunali edilizi concernenti i cortili interni, volte non a determinarne l'ampiezza minima ai fini della tutela dell'interesse pubblico inerente alle esigenze igieniche, ma a disciplinare la distanza delle costruzioni su fondi finitimi, appartenenti a diversi proprietari, devono considerarsi a tutti gli effetti norme integrative del codice civile, sicché la loro violazione dà luogo non solo al risarcimento dei danni, ma anche alla riduzione in pristino.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1383 del 11 febbraio 1998)

Cass. civ. n. 10558/1997

Nell'ambito delle norme dei piani regolatori (ed in generale dei regolamenti locali) il carattere di norma integrativa rispetto alla disciplina dettata dal codice civile resta individuato dallo scopo della norma regolamentare, con la conseguenza che la stessa è integrativa se è dettata nelle materie disciplinate dagli artt. 873 ss. c.c. e tende a completare, nel pubblico interesse di un ordinato assetto urbanistico, la disciplina dei rapporti intersoggettivi di vicinato, mentre non è integrativa se ha come scopo principale la tutela di interessi generali o urbanistici, quali tra l'altro, le limitazioni del volume degli edifici.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10558 del 27 ottobre 1997)

Cass. civ. n. 11259/1996

Le norme dei regolamenti comunali che disciplinano solo l'altezza in sé degli edifici, a differenza di quelle che invece impongono l'altezza dei fabbricati in rapporto alla distanza intercorrente tra gli stessi, tutelano, oltre che l'interesse pubblico di ordine igienico ed estetico, esclusivamente il valore economico della proprietà dei vicini, per il che comportano, in caso di loro violazione, il solo risarcimento dei danni.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11259 del 17 dicembre 1996)

Cass. civ. n. 10064/1996

La distanza legale tra i fabbricati, ai sensi dell'art. 873 c.c. e degli strumenti urbanistici locali richiamati da tale articolo, deve essere computata dai punti di massima sporgenza.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10064 del 16 novembre 1996)

Cass. civ. n. 7365/1996

Il principio secondo il quale il proprietario che abbia eseguito una costruzione in violazione delle norme che disciplinano il diritto ad edificare, pur essendo esposto alle relative sanzioni previste dalla legge, non rimane sprovvisto della tutela apprestata dall'ordinamento a favore della proprietà, nel caso di violazione delle stesse norme ad opera di terzi, è applicabile — oltre al caso in cui dall'altrui violazione sia derivata una diminuzione della visuale, di panorama, di amenità o di soleggiamento della costruzione — anche all'ipotesi in cui nei confronti del convenuto sia stato chiesto l'arretramento della costruzione effettuata in violazione delle norme sulle distanze da parte dell'attore, il quale pure tali norme abbia violato. In tale ipotesi, il convenuto non può limitarsi ad eccepire la violazione commessa dall'attore, ma deve, per rendere legittima la propria situazione, chiedere ed ottenere l'arretramento della precedente costruzione dell'attore.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7365 del 9 agosto 1996)

Cass. civ. n. 5378/1996

Le disposizioni degli strumenti urbanistici locali che disciplinano l'altezza dei fabbricati rispetto alla larghezza delle strade che essi fiancheggiano devono intendersi, di massima, dettate a tutela di interessi diversi da quelli attinenti alla materia dei rapporti di vicinato e pertanto mentre non possono essere considerate integrative del codice civile agli effetti dell'art. 872 comma 2 dello stesso codice esulano comunque, per il testuale disposto dell'art. 879, comma 2, c.c. dall'ambito delle norme in materia di costruzioni suscettibili di dar luogo a tutela ripristinatoria.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5378 del 12 giugno 1996)

Cass. civ. n. 12582/1995

Il rinvio dell'art. 873 c.c. alle norme dei regolamenti edilizi comunali attiene esclusivamente alle distanze fra le costruzioni e si estende a tutta la disciplina predisposta nella materia da quelle fonti, sia che la distanza venga stabilita in misura diversa da quella del codice, ossia superiore a tre metri, sia che vengano stabilite particolari modalità di misurazione della distanza stessa, con riferimento a determinati punti tra i quali il distacco stesso deve essere effettuato. Il rinvio non si estende, invece, alla nozione di costruzione di cui al primo comma, la cui portata afferente alla volumetria degli edifici comprendente la sopraelevazione è fissata dai principi dell'ordinamento giuridico generale.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12582 del 6 dicembre 1995)

Cass. civ. n. 7752/1995

Negli edifici condominiali l'utilizzazione delle parti comuni con impianto a servizio esclusivo di un appartamento esige non solo il rispetto delle regole dettate dall'art. 1102 c.c., comportanti il divieto di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, ma anche l'osservanza delle norme del codice in tema di distanze; onde evitare la violazione del diritto degli altri condomini sulle porzioni immobiliari di loro esclusiva proprietà. Tale disciplina, tuttavia, non opera nell'ipotesi dell'installazione di impianti che devono considerarsi indispensabili ai fini di una reale abitabilità dell'appartamento, intesa nel senso di una condizione abitativa che rispetti l'evoluzione delle esigenze generali di igiene, salvo l'apprestamento di accorgimenti idonei ad evitare danni alle unità immobiliari altrui.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7752 del 15 luglio 1995)

Cass. civ. n. 4195/1995

In tema di distanze tra edifici, rientrano nella categoria tecnico-giuridica dei semplici sporti, non computabili ai fini delle distanze, soltanto quegli elementi che, come le mensole, le lesene, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili, hanno funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria, mentre attingono le caratteristiche del corpo di fabbrica, costituente per sua natura parte integrante dell'edificio, le sporgenze di particolari proporzioni atte ad estendere ed ampliare l'edificio stesso in superficie e volume.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4195 del 12 aprile 1995)

Cass. civ. n. 1673/1995

Quando due fabbricati sono in aderenza, il proprietario di uno di essi non può validamente dolersi della costruzione da parte del proprietario dell'altro di un muro sul confine, al di sopra del fabbricato (nella specie sul lastrico solare, in occasione della sostituzione del medesimo alla preesistente copertura a tetto), invocando l'art. 873 c.c., che riguarda distanze tra costruzioni su fondi finitimi non aderenti, ovvero la disposizione di un piano regolatore volta a inibire sopra il lastrico solare «costruzioni o impianti che non siano indicati chiaramente nel progetto nei limiti strettamente necessari per la funzionalità delle scale, degli ascensori o dei montacarichi», il cui scopo è quello della tutela del volume e dell'altezza degli edifici, in funzione di generali interessi urbanistici, e non quella di armonizzare tali interessi con i rapporti di vicinato.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1673 del 16 febbraio 1995)

Cass. civ. n. 724/1995

Le norme sulle distanze legali, le quali sono fondamentalmente rivolte a regolare rapporti tra proprietà autonome e contigue, sono applicabili anche nei rapporti tra il condominio ed il singolo condomino di un edificio condominiale nel caso in cui esse siano compatibili con l'applicazione delle norme particolari relative all'uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè nel caso in cui l'applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime e delle une e delle altre sia possibile una complementare; nel caso di contrasto, prevalgono le norme relative all'uso delle cose comuni, con la conseguenza della inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che, nel condominio di edifici e nei rapporti tra il singolo condomino ed il condominio stesso, sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime (nella specie, si trattava della installazione, in appoggio al muro condominiale, ed in prossimità della finestra di un condomino, della canna fumaria della centrale termica condominiale).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 724 del 23 gennaio 1995)

Cass. civ. n. 10500/1994

L'obbligo di rispettare le distanze legali tra le costruzioni prescinde dalla dimostrazione, da parte del titolare del diritto dominicale leso, della sussistenza di un concreto pregiudizio della sua posizione giuridica, in quanto il legislatore (in relazione anche ad esigenze di sicurezza ed igiene) ha compiuto un'astratta e generale valutazione dell'illegittimità della violazione delle distanze stesse. Né può porsi un problema di interesse ad agire, questo essendo connaturato alla prospettazione, da parte del soggetto legittimato, di una lesione o sottoposizione a pericolo o discussione di un diritto.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10500 del 7 dicembre 1994)

Cass. civ. n. 6111/1994

Qualora la distanza da osservarsi nelle costruzioni a norma dei regolamenti locali consista in un determinato distacco dal confine e lo scopo perseguito da tali regolamenti non sia quello di evitare le intercapedini, è irrilevante ai fini della concreta sussistenza dell'obbligo di osservare tale distanza accertare se, al di là del confine medesimo, sussista o meno un'altra costruzione e, nel caso positivo, stabilire se le due costruzioni si fronteggino o meno.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6111 del 25 giugno 1994)

Cass. civ. n. 12419/1993

Quando una costruzione sia stata realizzata non già lungo una linea retta, ma lungo una linea spezzata, ora coincidente con il confine, ora no, il vicino deve rispettare le distanze imposte dalla legge computate dalle sporgenze e rientranze dell'altrui fabbricato; e, quando tali distanze siano state osservate, non sono configurabili nuove intercapedini vietate e sussiste l'interesse del proprietario che abbia costruito per primo acché i distacchi siano mantenuti da ciascun punto del suo edificio.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12419 del 15 dicembre 1993)

Cass. civ. n. 7048/1993

In relazione allo scopo delle limitazioni poste dall'art. 873 c.c., e dalle norme legislative o regolamentari che lo integrano, che è quello di evitare intercapedini dannose, le distanze tra edifici non si misurano in modo radiale, come avviene per le distanze rispetto alle vedute, ma in modo lineare.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7048 del 25 giugno 1993)

Cass. civ. n. 7067/1992

Ai fini dell'osservanza delle distanze di cui all'art. 873 c.c., la nozione di costruzione comprende qualunque opera non completamente interrata avente i requisiti della solidalità e della immobilizzazione rispetto al suolo. (Nella specie, un chiosco annesso all'iimpianto di distribuzione di carburante).
(Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 7067 del 9 giugno 1992)

Cass. civ. n. 2703/1992

Nel calcolo delle distanze fra costruzioni non deve tenersi conto di quegli sporti che non siano idonei a determinare intercapedini dannose o pericolose, consistendo in sporgenze di limitata entità con funzione meramente decorativa o di rifinitura, mentre vengono in considerazione le sporgenze costituenti per il loro carattere strutturale e funzionale veri e propri aggetti implicanti perciò un ampliamento dell'edificio in superficie e volume, come appunto i balconi formati da solette aggettanti anche se scoperti di apprezzabile profondità, ampiezza e consistenza e sviluppate lungo il fronte di tutto o di parte dell'edificio.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2703 del 6 marzo 1992)

Cass. civ. n. 7747/1990

Per il disposto degli artt. 872 e 873 c.c., le diverse e più gravose limitazioni dettate in materia di distanze tra le costruzioni dai regolamenti locali devono considerarsi integrative di quelle stabilite dal codice civile anche quando, per la particolare disciplina disposta da quelle norme, non si possa configurare il diritto di prevenzione, come nel caso in cui le distanze fra le costruzioni siano stabilite attraverso la formazione di distacchi da realizzare mediante il divieto posto a carico delle proprietà contigue di costruire ad una certa distanza dal confine con criteri rigidi e senza la possibilità di alternative e conseguente impossibilità di costruire sul confine o in aderenza.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7747 del 2 agosto 1990)

Cass. civ. n. 6351/1990

La disciplina delle distanze nelle costruzioni del codice civile impone al legislatore locale di non stabilire in ogni caso distanze inferiori ai tre metri, salva restando la facoltà per i regolamenti locali, purché sia rispettato l'anzidetto limite, di prevedere punti di riferimento per il computo delle distanze diversi da quelli stabiliti dal codice civile. (Nella specie, la Corte Suprema in base all'enunciato principio ha confermato la decisione dei giudici del merito che avevano interpretato l'art. 22 del regolamento edilizio di Marigliano nel senso che la distanza con esso prescritta andava misurata dalle pareti e dalle sporgenze soltanto se chiuse, senza tenere conto dei balconi).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6351 del 22 giugno 1990)

Cass. civ. n. 2463/1990

Il rispetto della distanza nelle costruzioni deve essere osservato anche quando il terreno interposto tra le stesse non appartenga ad alcuno dei proprietari di esse, ma sia loro comune ovvero anche di proprietà di terzi, atteso che la finalità della norma di cui all'art. 873 c.c. - che è quella di evitare che tra le costruzioni si creino intercapedini antigieniche, dannose e pericolose per le parti interessate, con riflessi sull'interesse della generalità degli abitanti della zona - non ha motivo di essere disattesa nel caso in cui l'intercapedine sia costituita da un terreno appartenente a terzi, senza che alla locuzione «fondi finitimi» di cui al citato art. 873 possa attribuirsi l'esclusivo significato di «fondi confinanti o contigui», dovendosi includere nella stessa anche quello di «fondi vicini».
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2463 del 27 marzo 1990)

Cass. civ. n. 797/1989

Le norme sulle distanze tra le costruzioni, integrative di quelle contenute nel codice civile, devono essere applicate indipendentemente dalla destinazione dello spazio intermedio che ne risulti e non trovano deroga con riguardo alle prescrizioni sulle dimensioni dei cortili le quali, siccome rivolte alla disciplina dei rapporti planovolumetrici tra le costruzioni e gli spazi liberi adiacenti prescindendo dalla appartenenza di essi ad un unico od a più proprietari, non costituiscono norme integrative di quelle codicistiche in materia di distanze tra costruzioni (che si riferiscono alle costruzioni su fondi finitimi) e, pertanto, non possono escludere l'applicazione delle norme specificamente dirette alla disciplina di tali distanze.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 797 del 9 febbraio 1989)

Cass. civ. n. 3497/1987

La disposizione dettata dall'art. 873 c.c. in materia di distanze trova applicazione anche quando il terreno interposto tra le costruzioni sia di comune proprietà delle parti, dovendo ritenersi che la norma anzidetta, con l'espressione «costruzioni su fondi finitimi», abbia inteso riferirsi, non solo agli edifici siti su terreni confinanti, ma anche a quelli eretti su aree vicine, seppure non contigue.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3497 del 9 aprile 1987)

Cass. civ. n. 4138/1985

Nel calcolo della distanza minima fra costruzioni, posta dall'art. 873 c.c. o da norme regolamentari di esso integrative, deve tenersi conto anche delle strutture accessorie di un fabbricato (nella specie, scala esterna in muratura), qualora queste, presentando connotati di consistenza e stabilità, abbiano natura di opera edilizia. Pertanto, la violazione delle suddette norme, ed il conseguente diritto del proprietario confinante di ottenere il ripristino della situazione precedente, devono essere ravvisati anche nel caso di realizzazione delle indicate strutture accessorie ad una distanza inferiore a quella minima prescritta, restando pure in questa ipotesi irrilevante ogni indagine sulla concreta pericolosità o dannosità dell'intercapedine (da presumersi alla stregua dell'accertamento della violazione medesima).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4138 del 15 luglio 1985)

Cass. civ. n. 3727/1985

L'art. 873 c.c., il quale stabilisce un distacco minimo tra «costruzioni», e quindi implicitamente presume che una distanza inferiore sia insufficiente ad assicurare le esigenze di aerazione, luminosità ed igiene (sottraendo così al giudice ogni possibilità di diversa valutazione sul concreto verificarsi del relativo pregiudizio), trova applicazione non soltanto nei riguardi degli edifici, o comunque delle strutture realizzate con muri di cemento o laterizi, ma nei confronti di ogni manufatto, che emerga in modo sensibile al di sopra del livello del suolo, con caratteristiche di consistenza, stabilità e compattezza, e, pertanto, anche nei confronti di manufatti costituiti da altri materiali (nella specie, pensilina costruita su un terrazzo con materiali metallici), ove presentino i suddetti connotati, e siano conseguentemente idonei a creare intercapedini, impedendo il passaggio di aria e luce.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3727 del 21 giugno 1985)

Cass. civ. n. 4019/1983

La disciplina delle distanze fra costruzioni su fondi finitimi si applica anche alle sopraelevazioni di edifici preesistenti, onde il proprietario che sopraelevi deve sempre rispettare la distanza prescritta dal codice civile e dai regolamenti edilizi, ricorrendo pure in tal caso la finalità delle norme legislative e regolamentari di creare, fissando le distanze tra costruzioni, una necessaria zona di rispetto e così evitare possibili intercapedini dannose, sia per ragioni di igiene che di sicurezza pubblica e privata.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4019 del 11 giugno 1983)

Cass. civ. n. 3480/1978

Le norme in tema di distanze fra edifici, non si applicano quando, facendo avanzare idealmente una facciata in linea retta verso il fabbricato vicino, le due facciate non si incontrano nemmeno in un punto. L'esistenza di una striscia di proprietà aliena posta fra due fondi finitimi, ma non contigui, non impedisce l'applicazione delle norme sulle distanze del codice civile (art. 873 c.c.) e l'applicabilità delle prevenzione a favore del primo costruttore, ma obbliga quest'ultimo a costruire a distanza tale dalla metà di tale striscia in modo da evitare che sul vicino che, proprio per l'esistenza di tale striscia non può edificare in appoggio od in aderenza, cada l'onere di un distacco superiore alla metà di quella totale. Da ciò consegue che l'obbligo previsto da una norma regolamentare, integrativa delle norme del codice civile sulle distanze, di costruire al confine ovvero ad una data distanza dal confine si applica anche se fra i fondi interessati esiste una striscia di proprietà aliena di larghezza inferiore alla distanza prescritta dal confine.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3480 del 11 luglio 1978)

Cass. civ. n. 5025/1977

Le limitazioni all'applicazione delle norme sulle distanze negli edifici in regime di condominio, anche nei rapporti tra le proprietà individuali, non trovano giustificazione nel fatto che la normativa del condominio e della comunione costituisca una sistema chiuso ed escludente altri limiti per i diritti dei singoli, bensì hanno origine nell'esistenza di una serie di servitù reciproche tra gli appartamenti componenti il condominio, le quali servitù sono costituite per destinazione del padre di famiglia nel caso del costruttore dell'edificio, che successivamente proceda alla sua vendita frazionata, ovvero per convenzione tra gli aventi diritto. Pertanto, nella realizzazione di innovazioni su parti comuni dell'edificio — anche se effettuate dal condominio e non da un singolo condomino — è fatto obbligo di rispettare le norme sulle distanze legali nei confronti della parte di edificio di proprietà esclusiva di un condomino, salva l'espressa autorizzazione di questo, avente il valore della costituzione pattizia di una nuova servitù.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5025 del 17 novembre 1977)

Cass. civ. n. 2286/1975

Nel caso in cui due stabili si trovino, in fatto, ad esistere a distanza non regolamentare sulla base della costituzione di una servitù reciproca a carico dei rispettivi proprietari, il frontista che sopraeleva per primo deve osservare, nella sopraelevazione, la distanza legale, arretrando, sul proprio preesistente edificio, di quanto è necessario per rispettare la distanza medesima, a nulla rilevando che la sopraelevazione risulti più alta dell'edificio vicino.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2286 del 7 giugno 1975)

Cass. civ. n. 655/1975

Il regime delle distanze fra le costruzioni prescinde dalla contingente differenza di altezza fra di esse, dovendosi le intercapedini dannose o pericolose impedire anche in previsione della futura sopraelevabilità dell'edificio a livello più basso.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 655 del 20 febbraio 1975)

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 873 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Andrea P. chiede
venerdì 07/09/2018 - Trentino-Alto Adige
“Ho realizzato, circa 10 anni fa su mia proprietà a confine un muro alto 80 cm di contenimento terreno.
Essendo alto solo 80 cm non ho mai realizzato il parapetto.
Oggi il vicino sta scavando a confine per realizzare il muro di contenimento a confine su sua proprietà di altezza circa 3,30 m. (Scopo della realizzazione per livellare la quota piano terra del suo terreno).
L'onere di realizzazione del parapetto di protezione alla caduta a chi spetta?”
Consulenza legale i 13/09/2018
Dalla lettura del quesito parrebbe, ad un primo e sommario esame, che il muro costruito per primo rientri nella fattispecie del cosiddetto “muro di cinta” di cui all’art. 878 c.c..
Quest’ultimo presenta le seguenti caratteristiche:
  • è isolato (nel senso che ha le due “facce” libere, distaccate da altre costruzioni);
  • dev’essere di altezza inferiore a 3 metri;
  • dev’essere destinato alla demarcazione della linea di confine ed a separazione e chiusura di proprietà limitrofe.
Il muro con queste caratteristiche, si noti bene, è esentato dall’osservanza della normativa civilistica sulle distanze tra le costruzioni.

Tuttavia, per principio giurisprudenziale ormai consolidato, la funzione di contenimento di un muro, anche se presenti le caratteristiche sopra elencate – determina la disapplicazione immediata della norma (878 c.c.), ovvero quel muro dovrà rispettare le distanze di legge: “In tema di muri di cinta, qualora l'andamento altimetrico di due fondi limitrofi sia stato artificialmente modificato, così da creare tra essi un dislivello che prima non esisteva, il muro di cinta viene ad assolvere, oltre alla funzione sua propria di delimitazione tra le proprietà, anche quella di sostegno e contenimento del terrapieno creato dall'opera dell'uomo; conseguentemente, esso va equiparato ad una costruzione in senso tecnico-giuridico agli effetti delle distanze legali (senza che abbia rilievo chi, tra i proprietari confinanti, abbia in via esclusiva o prevalente realizzato tale intervento) ed è assoggettato al rispetto delle distanze stesse.” (Cass. civ. Sez. II Sent., 03/05/2018, n. 10512)

Pertanto, se il dislivello tra i fondi contigui è naturale ed il muro viene realizzato per contenere il terrapieno naturale, mantenendosi alla medesima altezza di quest’ultimo, tale muro non potrà essere considerato “costruzione” vera e propria ai fini della disciplina sulle distanze legali; al contrario, se il dislivello è artificiale, ovvero è stato creato dall’uomo, allora anche il muro di cinta dovrà mantenere la distanza di legge dal confine (tre metri o quella diversa prevista dai regolamenti comunali).

Nel caso in esame, se il primo muro (il quesito non lo specifica) è stato eretto a contenimento di un terrapieno naturale e la sua altezza coincide esattamente con il terreno, tutto è stato fatto in regola. Diversamente, anche quel primo muro avrebbe dovuto rispettare le distanze legali.

La circostanza è comunque fortunatamente irrilevante, dal momento che in materia vige il principio della prevenzione, ovvero “In tema di distanze legali (…) qualora tali regolamenti” – (edilizi comunali, n.d.r.) – “consentano la predetta facoltà di costruire sul confine (in aderenza o in appoggio), come alternativa all'obbligo di rispettare una determinata distanza da esso, si versa in ipotesi del tutto analoga, sul piano normativo, a quella prevista e disciplinata dagli artt. 873 ss. cod. civ., con la conseguente operatività del principio della prevenzione, in base al quale chi edifica per primo sul fondo contiguo ad altro ha una triplice facoltà alternativa: a) costruire sul confine; b) costruire con distacco dal confine, osservando la distanza minima imposta dal codice civile ovvero quella maggiore distanza stabilita dai regolamenti edilizi locali; c) costruire con distacco dal confine a distanza inferiore alla metà di quella prescritta per le costruzioni su fondi finitimi, salva in tal caso la possibilità per il vicino, che costruisca successivamente, di avanzare la propria fabbrica fino a quella preesistente, pagando la metà del valore del muro del vicino, che diventerà comune, e il valore del suolo occupato per effetto dell'avanzamento della fabbrica.” (Cass. civ. Sez. II, 07/08/2002, n. 11899).

Il principio della “prevenzione”, dunque, consente (a chi lo fa per primo) di costruire il muro anche sul confine, sapendo però che il vicino avrà il diritto di richiederne la comunione forzosa.

In alternativa alla comunione forzosa, il vicino proprietario del fondo contiguo può tuttavia costruire in aderenza, (art. 877 c.c.) – come nel caso di specie – a patto che la sua costruzione non si appoggi a quella preesistente: in buona sostanza, la nuova costruzione dovrà essere pienamente autonomia sotto un profilo statico.
Le spese necessarie alla realizzazione e mezza in sicurezza della parte sopraelevata (quindi anche la spese per un parapetto), trattandosi di bene non comune perché costruita in semplice sopraelevazione del muro di esclusiva proprietà del vicino che sta effettuando i lavori, saranno ad esclusivo carico di quest’ultimo, con esclusione di qualsiasi onere (ma anche diritto) in capo al confinante proprietario del muro più basso.

Andrebbe, in ogni caso, verificato il rispetto dell’altezza del muro da parte del vicino: può essere, infatti, che l’altezza massima da rispettare sia di soli tre metri. A questo proposito, vanno esaminati i regolamenti locali.


MASSIMO D. L. chiede
sabato 21/04/2018 - Sicilia
“Salve, vi espongo il problema.
Nel 2004 ho acquistato un fabbricato con corte di pertinenza realizzato con regolare progetto nel 1965. Confinante con la mia proprietà esiste un altro fabbricato, anch'esso con corte di pertinenza, in stato di abbandono, di degrado e con evidenti lesioni strutturali. Quest'ultimo fabbricato è situato ad una distanza di circa 1 metro dal mio confine ed è stato realizzato in assenza di concessione edilizia. Preciso che gli immobili si trovano fuori dal perimetro del centro urbano e il fabbricato limitrofo al mio potrebbe essere stato realizzato anteriormente al 1967 anche se di questo non vi è certezza. Spiegato ciò vorrei sapere:
1. se posso chiedere la messa in sicurezza del fabbricato.
2. se posso intraprendere azione legale per mancata distanza legale (credo 3 metri da c.c.) del fabbricato dal mio confine o se trattasi di diritto già acquisito essendo trascorsi più di vent'anni dalla sua realizzazione. In quest'ultima ipotesi è indifferente la liceità urbanista del fabbricato?
Grazie

Consulenza legale i 27/04/2018
Al fine di tutelare situazioni come quella prospettata nel quesito, il legislatore offre le c.d. azioni di nunciazione, spettanti sia al proprietario sia al mero possessore. La spettanza ad entrambi si spiega in quanto obiettivo non è (a differenza delle azioni petitorie o possessorie) la tutela repressiva di comportamenti lesivi del diritto di proprietà o del possesso, quanto piuttosto una tutela di carattere preventivo, che mira ad evitare le possibili conseguenza dannose di una situazione di pericolo cui si trova esposto il bene.

Per le opere limitrofe già ultimate, qualora esse presentino un pericolo, è possibile esperire la denunzia di danno temuto ex art. 1172.

Infatti, se il pericolo nasce da una cosa già esistente presente nel terreno confinante, da cui possa derivare un danno grave e prossimo al bene, il proprietario o possessore può denunciare il fatto al giudice, ottenendo provvedimenti idonei ad ovviare al pericolo.

La denunzia di danno temuto ha natura cautelare, e ciò significa che rappresenta la prima fase di un processo (da instaurare necessariamente) al fine di ottenere il provvedimento finale e definitivo da parte del giudice.

L'imminenza del pericolo rappresenta proprio il motivo per cui, tramite la denunzia in oggetto, si può chiedere rapidamente la messa in sicurezza del fabbricato adiacente, onde scongiurare eventuali danni alla proprietà.

Tuttavia, data la precarietà della misura cautelare in esame, l'autorità giudiziaria può disporre che il denunciante presti idonea garanzia per i danni eventualmente prodotti dal provvedimento cautelare poi rivelatosi infondato, e consistente essenzialmente nelle spese sostenute dal denunciato per mettere in sicurezza il fabbricato (spese poi dichiarate inutili dal giudice tramite la sentenza di rigetto dell'azione di condanna).

Si precisa, ad ogni modo, che l'idonea garanzia non è obbligatoriamente disposta dal giudice, il quale, date le circostanze, può anche ritenere subito fondata la denunzia di danno temuto, provvedendo solamente tramite l'emissione di un ordine di messa in sicurezza a carico del denunciato.

In base alla situazione prospettata nel quesito, pare potersi tranquillamente affermare che tale garanzia non possa essere richiesta nei confronti del denunciante.

Orbene, rispondendo ora al secondo quesito, nel processo instaurato tramite la denunzia di danno temuto si potrebbe altresì richiedere, ai sensi dell'art. 872, sia la riduzione in pristino della distanza legale minima (tre metri), sia il risarcimento per eventuali danni subiti dal mancato rispetto della distanza suddetta.

Nel caso infatti di costruzioni effettuate in violazione delle norme sulle distanze minime legali, al danneggiato è riservata una doppia tutela: la c.d. tutela specifica e quella risarcitoria, da cumularsi con quella cautelare di danno temuto precedentemente descritta.

Tuttavia, come ha precisato la Cassazione (sent. n. 867/2000), l'azione per ottenere il rispetto delle distanze legali è imprescrittibile, in quanto modellata sull'actio negatoria servitutis, salvo gli effetti dell'usucapione.

La Cassazione, con sentenza n. 18888/2014 ha infatti specificato che l'usucapione è consentita anche in caso di costruzione abusiva, poiché il problema della mancata concessione edilizia riguarda solamente i rapporti tra il vicino “invadente” e lo Stato, ma non i rapporti tra privati. Vieni quindi affermata l'usucapibilità dello “spazio ravvicinato” tra le due proprietà, a prescindere dalla sussistenza di opere abusive.

Nel caso di specie, essendo trascorsi più di vent'anni dalla realizzazione del fabbricato confinante, lo spazio ravvicinato si considera usucapito e quindi si potrà solamente richiedere la rimozione dell'eventuale pericolo ai sensi dell'art. 1172. Questo almeno per quanto riguarda i profili civilistici.

Dal punto di vista penale, nulla toglie che si possa presentare un esposto in questura al fine di denunciare l'abusivismo edilizio commesso ai sensi del T. U edilizia (d.P.R. n. 380/2001), di modo chè l'autorità giudiziaria ordini la rimozione delle opere abusive.


Luigi F. chiede
sabato 31/03/2018 - Lazio
“Si tratta di una costruzione eseguita dal Comune di Castel Madama all'esterno del Centro Sociale Anziani quale copertura del campo di bocce esistente . La costruzione consiste nella realizzazione di una tettoia a falda unica che copre completamente l'area esterna del Centro Anziani , la struttura portante e' stata realizzata con pilastri e travi in acciaio ed e' sostenuta da una fondazione in cemento armato con plinti collegati da cordolo .
La suddetta tettoia risulta in aderenza al fabbricato principale (Centro Anziani) ed e' aperta su due lati mentre il quarto lato e' in aderenza con altro fabbricato per metri 4,40 e aperto per m 1 circa . Di fronte ad uno dei due lati aperti si trova una parete finestrata di un edificio condominiale e la distanza tra detta parete e i pilastri perimetrali che sostengono la tettoia e di circa m.5.
Il questito che voglio porre e' il seguente :
puo' essere realizzata una tettoia i cui pilastri perimetrali si trovano ad una distanza inferiore ai 10 metri da una parete finestrata in contrasto con quanto prevede il DM 1444/68 anche se la realizzazione viene fatta da un comune ?”
Consulenza legale i 05/04/2018
La normativa riguardante la distanza negli edifici, trova la sua giustificazione nella tutela della igiene della collettività e del decoro architettonico, posto che essa mira ad evitare la creazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico-sanitario.

Una prima regolamentazione della materia si rinviene negli artt. 873 e ss. del c.c., ma la normativa codicistica viene derogata e deve lasciare spazio alla normativa urbanistica sul tema.
Si fa riferimento in primo luogo alle disposizioni nazionali, ed in particolare all’ art. 41quinquies della legge del 17.08.1942 n. 1150 (modificato dall’art. 17 L. 6 agosto 1967 n. 765). Tale articolo dispone che:” In tutti i Comuni, ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, debbono essere osservati limiti inderogabili di densita' edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonche' rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attivita' collettive, a verde, pubblico o a parcheggi. I limiti e i rapporti previsti dal precedente comma sono definiti per zone territoriali omogenee, con decreto del Ministro per i lavori pubblici di concerto con quello per l'interno, sentito il Consiglio superiore dei lavori pubblici.” Il decreto a cui l’art.41 quinquies l. n.1150/1942 fa riferimento è, appunto, il D.M. n. 1444 del 02.04.1968. Esso proprio perché trova la sua fonte in una norma di legge primaria, è da considerarsi la normativa principale a livello nazionale a proposito di standard urbanistici, e, per quello che qui interessa, in merito alle distanze tra fabbricati. L’ art. 9 del D.M. n.1444/68 dispone, tra le altre cose, che per i nuovi edifici:” … è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.”

E’ importante precisare che la normativa urbanistica, ed in particolare quella che riguarda gli standard urbanistici e la distanza negli edifici, non si limita ad una disciplina esclusivamente nazionale: essa deve necessariamente integrarsi con le disposizioni regolamentari adottate dalle Regioni e dai Comuni.
Essendo la normativa di detti enti locali “ di rango inferiore” rispetto a quella nazionale, ci si è chiesti in giurisprudenza, se i regolamenti locali, vuoi comunali vuoi regionali, possano andare a derogare a quanto dispone l’ art. 9 del D.M. n.1444/68, ed in particolare a proposito del limite dei 10 metri che si è sopra citato.

La giurisprudenza sia amministrativa che della Corte di Cassazione ha dato risposta negativa.
La Corte di Cassazione, Sez. II,14.03.2012 n. 4076, rifacendosi alla giurisprudenza amministrativa sul tema, ha infatti ribadito e precisato tre importanti principi:
1)i Comuni nei loro regolamenti urbanistici non possono disporre distanze inferiori a quelle previste dall’ art 9 del D.M. 1444/68:quindi la normativa locale, per le nuove costruzioni, non può prevedere limiti inferiori ai 10 m.
2)Se i Comuni nei loro regolamenti locali vanno a disattendere la normativa nazionale racchiusa nell’ art. 9 del D.M. 1444/68,le distanze contrastanti con tale norma, devono essere automaticamente sostituite con quelle previste dalle disposizioni nazionali.
3)E’ legittimo il comportamento del Comune, che all’ interno dei suoi regolamenti urbanistici, stabilisca distanze superiori a quelle indicate dalla normativa nazionale, quindi, sempre per le nuove costruzioni, distanze superiori ai 10 metri.

Anche l’organo supremo della Giustizia Amministrativa conferma l’orientamento che si è sopra riassunto. Il Consiglio di Stato, Sez.IV, con sentenza del 12.03.2009 n.1491, ha respinto l’ appello di un Comune che tentava di fare salva la propria normativa locale contrastante con quanto disposto dal D.M. n1444/68 disponendo che:” deve rammentarsi che questo Consesso ha già affermato che l’art. 9 D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, che pone l’inderogabile distanza minima assoluta di 10 metri tra costruzioni, trae dall’art. 41 quinquies L. 17 agosto 1942 n. 1150(modificato dall’art. 17 L. 6 agosto 1967 n. 765) la forza di integrare con efficacia precettiva il regime delle distanze nelle costruzioni, sicché la distanza tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, prederminata con carattere cogente in via generale ed astratta in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza, vincola anche i Comuni in sede di formazione e di revisione degli strumenti urbanistici, con la conseguenza che ogni previsione regolamentare in contrasto con l’anzidetto limite minimo è illegittima essendo consentita alla Pubblica amministrazione solo la fissazione di distanze superiori.”

In conclusione preme effettuare una precisazione. Il fatto che la costruzione descritta nel quesito parrebbe non rispettare le distanze tra gli edifici previste dal D.M. 1444/68, non significa di per sé che la costruzione possa essere rimossa forzatamente. Si tenga conto infatti, che i provvedimenti della Pubblica Amministrazione che autorizzano interventi edilizi, per poter essere contestati, devono impugnarsi avanti ai Tribunali Amministrativi Regionali, entro termini ridottissimi. Per un parere più completo inoltre sarebbe comunque necessaria una maggiore conoscenza degli strumenti urbanistici adottati dal comune di Castel Madama, e capire in quale zona urbanistica è ricompresa la struttura di cui al quesito.

ALBERTO M. chiede
mercoledì 13/09/2017 - Sicilia
“Buongiorno, il quesito è il seguente:
si veda lo SCHEMA ALLEGATO alla mail che ho inviato al Vostro indirizzo mail.
Un edificio è costituito da due corpi scala, A e B, separati da un giunto tecnico, ed è stato realizzato con unico progetto edilizio nel rispetto delle distanze prescritte dall'art. 32 delle N.A. del vigente strumento urbanistico comunale, che impone di mantenere dai confini del lotto edificabile una distanza non inferiore a 5,00 ml ed una distanza tra gli edifici non inferiore a ml 11,00.
Dopo l’ultimazione dell’edificio il costruttore ha trasferito a terzi le singole unità immobiliari che hanno costituito un condominio.
Il condomino dell'ultimo piano del corpo A, dopo aver acquistato la propria unità, ha chiuso, inglobandoli all'unità stessa, il balcone 1, il balcone 2 e parte della terrazza 3.
Il condomino dell'unità immobiliare confinante (scala B), ritenendo che, anche all'interno di uno stesso fabbricato, le delimitazioni tra le diverse unità immobiliari, una volta che queste siano state trasferite a terzi, vadano considerate al pari dei "confini del lotto edificabile", si è rivolto al Tribunale chiedendo che venga disposta la demolizione delle nuove costruzioni, in quanto, a prescindere dalle autorizzazioni edilizie rilasciate dal Comune, esse sarebbero lesive:
a) sia della distanza prescritta dal citato art. 32 delle N.A. che, integrando le norme del Codice Civile, impone, come detto, di costruire a distanza non inferiore 5,00 ml dai confini del lotto edificabile (tutt'e tre le nuove costruzioni sarebbero quindi, a suo dire, illegittime, perché realizzate a distanza inferiore a 5,00 ml dal muro perimetrale delle unità del corpo di fabbrica B e a meno di 11,00 ml da questo);
b) sia, in subordine, della distanza di cui all'art. 873 cc, che impone di costruire in aderenza o ad una distanza dai fabbricati esistenti non inferiore a 3,00 ml (in questo caso, sarebbe illegittima soltanto la costruzione realizzata sul balcone 2, perché posta a 2,50 ml - quindi a meno di 3,00 ml – dal muro perimetrale della proprietà B, mentre non lo sarebbero quella realizzate sul ballatoio 1 (a 4,20 ml dal detto muro) e quella realizzata sulla terrazza 3 (in aderenza al muro perimetrale).
Mi chiedo se - pur considerando le norme urbanistiche integrative di quelle codicistiche - se anche all'interno di uno stesso fabbricato (le cui le varie porzioni possono trovarsi tra loro (come accade ne caso specifico ai due corpi scala A e B), già fin dall’origine a distanze inferiori a quelle prescritte per le distanze dell'edificio stesso rispetto ai confini del lotto edificabile e rispetto agli altri edifici), i muri perimetrali che separano le diverse unità immobiliari possano considerarsi al pari dei "confini del lotto" cui fanno riferimento le dette norme urbanistiche. Se, quindi, le costruzioni realizzate in ampliamento o in sopraelevazione sulle porzioni del fabbricato esistente (le verande o i casotti realizzati sui balconi e sulle terrazze ovvero la chiusura dei portici, ecc…) debbano rispettare, con riferimento alle pareti delle altre unità immobiliari, soltanto le distanze di cui all'art. 873 e/o anche quelle, integrative, stabilite dai regolamenti comunali con riferimento ai confini del lotto edificabile e agli altri edifici.
Le distanze di cui alle N.A. del PRG, riferendosi ai confini dei lotti edificabili ed agli altri edifici, rispondono infatti ad esigenze di natura urbanistica, di assetto del territorio e di pianificazione territoriale, che nulla mi sembra abbiano a che vedere con la ratio nell’art. 873, che mira alla tutela dell'interesse pubblico all'igiene, al decoro ed alla sicurezza.
Ho effettuato una ricerca giurisprudenziale, ma ho trovato esclusivamente sentenze riferite all'art. 889 cc (distanze delle tubazioni) o a problemi relativi alle vedute che, nel caso in esame, non vengono prese in considerazione.”
Consulenza legale i 20/09/2017
Le distanze fra le costruzioni sono regolate dalle legge per vari motivi: perché ogni proprietario possa godere del suo immobile con il minor sacrificio per il vicino o, se necessario, con pari sacrificio, per evitare che si creino situazioni insalubri o fonti di discordia, ecc.
La legge quindi prevede che chi edifica deve rispettare i piani regolatori e i regolamenti comunali (artt. 869-871 c.c.) e che non è consentito violare le norme sulle distanze contenute negli artt. 873-899 c.c. e le norme dei regolamenti che questi articoli richiamano.

A differenza della giurisprudenza del passato, la quale affermava che le norme sulle distanze nelle costruzioni hanno per scopo principale quello di evitare la formazioni di intercapedini antigieniche, ora ci si è resi conto che la distanza fra gli edifici risponde ad esigenze multiple, tutte di eguale importanza anche sul piano costituzionale (igiene, sicurezza da accessi, sicurezza da incendi, difesa della privacy, in una parola difesa della qualità della vita).

La giurisprudenza della Cassazione, nell’ottica di attenuare a volte gli effetti della normativa sulle distanze per costruzioni e vedute in ambito condominiale, ha dato quasi l'impressione di aver ecceduto nel riconoscere il diritto del singolo ad usare delle parti comuni senza tener conto del diritto prevalente degli altri condomini a non veder peggiorata la propria situazione.

Come è stato giustamente osservato nel testo del quesito, generalmente il contrasto tra normativa sulle distanze e disciplina del condominio si focalizza, principalmente, sul confronto tra l’articolo 907 del codice civile e l’articolo 1102, stesso codice, affermandosi il principio secondo cui “………le norme sulle distanze in materia di vedute, se ed in quanto compatibili con la disciplina della comunione, sono applicabili nei rapporti fra le singole proprietà esclusive di edificio condominiale quand'anche uno dei condomini utilizzi parti comuni dell'immobile nei limiti consentiti dall'art. 1102 c.c….”.
E’ stato, in particolare, precisato che le norme sulle distanze legali, le quali sono fondamentalmente rivolte a regolare rapporti tra proprietà autonome e contigue, sono applicabili anche nei rapporti tra il condominio ed il singolo condomino di un edificio condominiale nel caso in cui esse siano compatibili con l'applicazione delle norme particolari relative all'uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè nel caso in cui l'applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime e delle une e delle altre sia possibile una applicazione complementare; nel caso di contrasto, prevalgono le norme relative all'uso delle cose comuni, con la conseguenza della inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che, nel condominio di edifici e nei rapporti tra il singolo condomino ed il condominio stesso, sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime (così Cassazione civile , sez. II, 09 ottobre 1998, n. 9995; Cassazione civile , sez. II, 01 dicembre 2000, n. 15394).

Viene anche precisato, però, che nell’applicazione di tale principio si dovrà pur sempre tenere conto in concreto della struttura dell'edificio, delle caratteristiche dello stato dei luoghi e del particolare contenuto dei diritti e delle facoltà spettanti ai singoli condomini, competendo al giudice di merito verificare, nel singolo caso, se esse siano o meno compatibili con i diritti dei condomini, e dunque se l’art. 1102 c.c. possa derogare alle norme sulle distanze legali (così Cassazione civile , sez. II, 11 novembre 2005, n. 22838).

Ora, è proprio prendendo spunto dai sopra riportati principi giurisprudenziali, seppure riferiti prevalentemente, come si è detto, al caso specifico delle distanze in materia di vedute, che può trarsi il principio di carattere generale secondo cui, dato per presupposto che il condominio non è altro che una particolare forma di comunione, disciplinato come tale dalle norme codicistiche, e fermo l’espresso richiamo di cui all’art. 1139 c.c., deve negarsi in ambito condominiale l’ammissibilità della normativa in tema di servitù o distanze in virtù di varie e complesse considerazioni, prima fra tutte il fondamento della regola generale del “nemini res sua servit”.

Costituisce infatti consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità quello secondo cui le norme sulle distanze legali, rivolte fondamentalmente a regolare rapporti fra proprietà contigue e separate, sono applicabili anche nei rapporti tra i condomini di un edificio condominiale quando siano compatibili con l’applicazione delle norme particolari relative alle cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè quando l’applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime; nell’ipotesi di contrasto prevalgono le norme sulle cose comuni, con conseguente inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che nel condominio degli edifici e nei rapporti fra singolo condomino e condominio sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime (Cass. 6546/2010; 7044/2004; 8978/2003; 15394/2000; 9995/1998; 10704/1994).

Sotto un profilo pratico ciò significa che i comproprietari possono utilizzare i muri comuni (tali sono i muri perimetrali) aprendo ad esempio nuove finestre o varchi e ciò ai sensi dell’art. 1102 c.c., purchè ciò avvenga nel rispetto dell’estetica di tutto il complesso immobiliare nel suo insieme, senza creare problemi di statica o di intralcio per gli altri comproprietari (così Cass. N. 360 del 26.01.1995).

Sempre in questo senso risulta estremamente interessante richiamare i principi espressi dalla Corte di Cassazione nella sentenza 14 aprile 2004 n. 7044, a loro volta integralmente ripresi e riportati dalla successiva sentenza della medesima Corte di Cassazione n. 6546/2010.
Secondo Cass. 7044/ 2004 n. 7044, considerato che il condominio degli edifici si caratterizza per la coesistenza di una comunione forzosa e di singole proprietà esclusive, il godimento dei beni, degli impianti e dei servizi comuni dovrà essere visto in funzione del diritto individuale sui singoli piani in cui è diviso il fabbricato; inoltre, poichè i rapporti fra condomini devono ispirarsi a ragioni di solidarietà, si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, dovendo necessariamente verificarsi, alla stregua delle norme che disciplinano la comunione, che l’uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri (Cass. 8808/2003).

Ciò comporta che deve trovare applicazione la disciplina che regola in modo particolare e specifico il godimento e l’utilizzazione dei beni comuni, avendo questa natura speciale rispetto alla normativa che, nell’ambito dei rapporti di vicinato, stabilisce le limitazioni legali fra proprietà confinanti.
Il riferimento dunque va sempre fatto all’art. 1102 c.c., applicabile ex art. 1139 c. c. al condominio, norma che, nello stabilire i poteri e i limiti di ciascun partecipante nell’uso dei beni comuni, fissa al tempo stesso le condizioni di liceità della condotta del comunista; è proprio tale norma che legittima una più intensa utilizzazione dei beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva, purché il condomino non alteri la destinazione del bene e non ne impedisca l’altrui pari uso.

In definitiva l’estensione del diritto di ciascun comunista trova un limite esclusivamente nella necessità di non sacrificare ma di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti (Cass. 10453/2001).
Pertanto, qualora, attraverso la valutazione delle esigenze e dei diritti degli altri partecipanti alla comunione, il giudice sia posto in grado di accertare che l’uso della cosa comune sia avvenuto nell’esercizio dei poteri e nel rispetto dei limiti stabiliti dall’art.1102 cod. civ. a tutela degli altri comproprietari, deve ritenersi legittima l’opera seppure realizzata senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti fra proprietà contigue, norme che in ogni caso possono trovare applicazione nel condominio sempreché la relativa osservanza sia compatibile con la struttura dell’edificio condominiale, ove le singole proprietà coesistono in unico edificio.

Volendo dunque concludere, può dirsi che nel caso di specie non può dirsi sussistente alcun obbligo di rispetto delle distanze legali fra le costruzioni realizzate e le proprietà esclusive del condominio, attenendo tale obbligo al caso di lotti contigui (tali non possono considerarsi i due corpi di fabbrica dell'unico progetto) e nel rispetto, peraltro, del principio di carattere generale del c.d. nemini res sua servit.
Spetterà soltanto al Giudice a cui la questione è stata rimessa, valutare se tali opere siano in grado di sacrificare il diritto degli altri condomini di fare un pari uso dei propri beni e se le medesime opere possano eventualmente arrecare pregiudizio al decoro ed alla stabilità dell’edificio nel suo complesso (problemi che non dovrebbero sussistere avendo il Comune rilasciato le necessarie autorizzazioni edilizie).

Carlo L. chiede
giovedì 17/08/2017 - Toscana
“Primo e Secondo sono due edifici in area urbana : fra i due edifici non c'è suolo pubblico (solo una strada privata di S usufruibile anche da P).

S è un condominio.

L'area su cui insistono i due edifici potrebbe essere Zona B oppure Zona C secondo la classificazione dell'art. 2 DM 1444/68; quasi certamente Zona C a bassa

edificazione al tempo della costruzione di S.

P è l'edificio costruito per primo, S è stato costruito dopo il 1968, comunque diversi decenni fa.

Considerando le pareti antistanti di P e S i dati sono :
1. solo la parete di S è finestrata
2. la parete di P è lunga in orizzontale circa 8 metri; la parete di S supera in lunghezza orizzontale i 12 metri
3. l'altezza di P nella parte antistante a S è di circa 3,5 metri
4. l'altezza di S varia nelle diverse pareti; l'altezza della parete finestrata di S antistante ad P è di circa 7 metri
5. La parete finestrata di S dista da P poco meno di 9 metri, non considerando la sporgenza del balcone.

Se non comprendo male il dettato dell'art. 9 punti 2 e 3 DM 1444/68 la distanza dovrebbe essere di almeno 10 metri, perché il termine "altresì" nel punto 3 implica una

condizione aggiuntiva e non alternativa; quindi S è in una situazione irregolare.

Non sono interessato alla relazione civilistica fra i proprietari di P e S; mi interessa il rapporto di diritto amministrativo fra S e la P.A., che nei molti anni

decorsi non ha posto alcun rilievo.

IL QUESITO E' :
-se per ipotesi la P.A. decidesse di intervenire (ammesso che a grande distanza di tempo ne abbia ancora titolo) quali sanzioni potrebbe applicare ai condomini di S ?

(peraltro la minore distanza di S da P non comporta alcun aumento di valore venale)
-è corretto affermare che, essendo la distanza fra edifici inderogabile, gli eventuali condoni delle unità abitative in S sono irrilevanti, nel senso che non sanano l'irregolarità descritta sopra ?

Consulenza legale i 28/08/2017
In tema di distanze tra edifici, convivono nell’ordinamento la disciplina prevista nel codice civile che si applica nei rapporti tra i privati ed è derogabile pattiziamente dagli stessi, e la disciplina di cui al D.M. 1444/1968 che regola i rapporti tra pubblica amministrazione e privati, a tutela dell’interesse generale alla realizzazione di un modello urbanistico prefigurato.

In particolare l’art. 8 D.M. 1444/1968 prevede un’altezza massima per le nuove costruzioni, individuata in base agli edifici circostanti e preesistenti, prescrivendo un’omogeneità architettonica dell’area anche con riferimento alle altezze dei paesaggi urbani.
Il riferimento per l’individuazione dell’altezza massima della nuova costruzione, non deve farsi con riguardo al singolo edificio adiacente ma ad un’area più ampia che comprenda più edifici.

L’art. 9, poi, impone una distanza distanze minima tra la pareti finestrate di un edificio e la parete antistante dell’altro non inferiore a 10 metri, e, se il nuovo edificio ricade in area C), area destinata a nuovi complessi insediativi, tra gli edifici deve esservi anche la maggior distanza pari all’altezza dell’edificio più alto.

Nel caso specifico non è possibile sapere se vi sia stata una violazione dell’altezza massima del secondo edificio, non potendosi conoscere l’altezza dell’area di riferimento, tuttavia sembrerebbe che vi sia stata una violazione della distanza minima tra edifici, che distano circa 9 metri l’uno dall’altro, invece dei 10 metri richiesti dal DM.

Si evidenzia, tuttavia, che la normativa non si applica agli “edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni plano volumetriche”, in base all’ultimo comma dell’art. 9, e dunque si potrà constatare l’eventuale violazione delle distanze tra edifici prescritte dal DM 1444/68, solo una volta escluso che il secondo condominio sia stato costruito in forza di un Piano ad hoc.

Bisogna poi rilevare che negli anni si sono succeduti diversi condoni edilizi che hanno sanato gran parte dei numerosissimi abusi esistenti sul territorio italiano.

Certamente, in via generale, il DM 1444/68 può essere derogato da una norma primaria che preveda il condono o la sanatoria degli edifici che vìolano la normativa urbanistica: quando si parla di inderogabilità della normativa sulle distanze legali, si fa riferimento all’impossibilità per i privati di accordare distanze inferiori ai vicini ed all’impossibilità per gli enti locali di rilasciare concessioni in deroga, e non invece con riguardo all’impossibilità per lo Stato di prevedere delle deroghe.
Ma occorre verificare caso per caso se quella specifica sanatoria sia in grado di derogare alla normativa sulla distanza tra edifici.

Ad esempio il condono realizzato con L. 47 del 1985 all’art. 35 ha sanato le opere abusive qualora fatte non in violazione delle disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, di prevenzione anti incendi ed infortuni, nonché della normativa inerente la salubrità degli edifici e degli ambienti. (Cons. Stato n. 2620/2011)
Ed un orientamento maggioritario della giurisprudenza di merito ha affermato che la distanza tra edifici è imposta al fine di impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico-sanitario (TAR Veneto, sent. n. 185/2011, TAR Lombardia-Brescia, sent. n. 2461/2010, TAR Campania-Napoli, sent. n. 8326/2009), ragione per la quale il condono dell’1985 non avrebbe potuto produrre validi effetti sananti.

Occorre dunque valutare caso per caso se lo specifico provvedimento possa derogare alla normativa dettata dal DM 1444/68.

Se non è intervenuto alcun condono, o questo non può essere ritenuto valido, la pubblica amministrazione manterrebbe comunque il potere di chiedere ed ottenere la demolizione del fabbricato abusivo.
Infatti, il notevole tempo trascroso dalla violazione non esclude il potere di controllo e sanzionatorio della P.A., in quanto non soggetto a prescrizione e/o decadenza.

Tuttavia si evidenzia che, di recente, la Cassazione ha attribuito rilevanza al legittimo affidamento coltivato dal privato dopo che siano trascorsi tanti anni dalla violazione, sì che graverebbe sulla PA “un obbligo motivazionale “rafforzato” circa l’individuazione di un interesse pubblico specifico alla emissione della sanzione demolitoria, diverso e ulteriore rispetto a quello al mero ripristino della legalità, idoneo a giustificare il sacrificio del contrapposto interesse privato, in deroga al carattere strettamente dovuto dell’ingiunzione a demolire” (Cons. Stato 2016 n. 1393 ).

Motivazione che appare tanto più difficile dal momento che la violazione non ha notevole rilevanza, visto che l’edificio dovrebbe essere demolito perché costruito ad un solo metro di meno rispetto alla distanza legale.

Claudio P. chiede
sabato 20/08/2016 - Lazio
“Buongiorno,
siamo proprietari di una villetta d’angolo con giardino nel comune di Roma.
Lungo un muro di confine (realizzato dal costruttore della nostra villetta) con una casa vicina, alto c.a. 1 m, spesso circa 15 cm, lungo circa 25 m e con una rete divisoria innalzata sopra di esso per una altezza complessiva di c.a. 2m, corre una siepe di nostra proprietà, completamente piantata e cresciuta nel nostro giardino.
Poiché i vicini al di là di questo muro hanno ripetutamente danneggiato questa siepe – probabilmente irrorandola con prodotti diserbanti – vorremmo trovare una soluzione legalmente sostenibile che eviti il protrarsi di questa problematica.
Avremmo pensato all’innalzamento di una rete – nella nostra parte di giardino ovviamente – con pali in ferro e rete metallica da giardino da “foderare” con rete ombreggiante sulla facciata esposta ai vicini, atta alla crescita di piante rampicanti sulla facciata verso la nostra casa.
In alternativa, avremmo pensato alla realizzazione di un muro – sempre da innalzare nel nostro giardino – ove far rampicare tali piante.

Da parte vostra, vorremmo gentilmente ricevere le seguenti informazioni, nonché suggerimenti, in merito alla realizzazione di una rete/muro per il rampicamento delle nostre piante all’interno del nostro giardino:
a. è possibile innalzare una rete metallica per tutta la lunghezza del giardino con pali in ferro (e con fondazione in cemento alla base del palo) e quale dovrebbe essere la sua altezza massima ammissibile?
b. è possibile innalzare un muro e quale dovrebbe essere la sua altezza massima ammissibile?
c. è possibile innalzare un muro alto 1 m + rete metallica e quale dovrebbe essere la sua altezza massima ammissibile?
d. quale dev’essere la distanza di rispetto da mantenere dal muro di confine per le 3 ipotesi di cui sopra?
e. in alternativa, vorremmo anche sapere se fosse possibile portare l’altezza del muro di confine da 1 a 2 m (l’attuale altezza complessiva del muro+rete esistente), chiaramente a nostre spese, anche in mancanza di consenso del vicino (il muro è di confine ed è stato eretto dal costruttore della nostra casa)
Come nota per eventuali misure da rispettare, il terreno del nostro vicino ha un dislivello di -30 cm rispetto al nostro terreno.”
Consulenza legale i 26/08/2016
Va opportunamente chiarito, per completezza, che la disciplina relativa ai muri posti sul confine tra fondi cambia a seconda non solo della funzione del muro ma altresì dell’esistenza o meno di una comunione forzosa sullo stesso da parte dei proprietari dei fondi confinanti.

Nel caso di specie se, come pare evincersi dal quesito, il muro è stato originariamente edificato dal costruttore di una delle due villette, quindi (presumibilmente) all’interno della sua proprietà, esso è rimasto nella sua esclusiva titolarità e successivamente in quella degli attuali acquirenti.

Tuttavia, l’art. 874 cod. civ., in una situazione come questa, attribuisce al vicino il diritto di chiedere la comunione forzosa del muro: “Il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione [2932] per tutta l'altezza o per parte di essa, purché lo faccia per tutta l'estensione della sua proprietà. Per ottenere la comunione deve pagare la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito. Deve inoltre eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino”.
Nel caso di specie non viene specificato se i vicini abbiano o meno, in passato, chiesto ed ottenuto la comunione forzosa del muro già esistente: la risposta, quindi, al quesito relativo alla possibile sopraelevazione del muro già esistente, cambierà leggermente a seconda delle due diverse ipotesi.

a) In caso di intervenuta comunione del muro posto sul confine, si applicherà l’art. 885 cod. civ., secondo il quale “Ogni comproprietario può alzare il muro comune, ma sono a suo carico tutte le spese di costruzione e conservazione della parte sopraedificata. Anche questa può dal vicino essere resa comune a norma dell'articolo 874.
Se il muro non è atto a sostenere la sopraedificazione, colui che l'esegue è tenuto a ricostruirlo o a rinforzarlo a sue spese. Per il maggiore spessore che sia necessario, il muro deve essere costruito sul suolo proprio, salvo che esigenze tecniche impongano di costruirlo su quello del vicino. In entrambi i casi il muro ricostruito o ingrossato resta di proprietà comune, e il vicino deve essere indennizzato di ogni danno prodotto dall'esecuzione delle opere. Nel secondo caso il vicino ha diritto di conseguire anche il valore della metà del suolo occupato per il maggiore spessore.
Qualora il vicino voglia acquistare la comunione della parte sopraelevata del muro, si tiene conto, nel calcolare il valore di questa, anche delle spese occorse per la ricostruzione o per il rafforzamento

La norma in oggetto costituisce un’eccezione al regime della comproprietà, dal momento che la sopraelevazione si può fare senza il consenso del vicino e indipendentemente dalla finalità per la quale si procede; ovviamente andranno tenuti in considerazione gli interessi di entrambe le parti, per cui la modifica dello stato di fatto si deve realizzare nel modo che determini il minor sacrificio possibile per chi la deve subire.

Inoltre, il diritto di sopraelevare incontrerà un limite in un eventuale esistente diritto di veduta del vicino: “La facoltà di innalzamento del muro comune, prevista dall'art. 885 c.c., non può essere esercitata in violazione delle distanze legali stabilite specificamente per le vedute, dall'art. 907 dello stesso codice. Pertanto l'innalzamento del muro comune che delimiti un terrazzo o un lastrico solare con opere, quali un parapetto, destinate permanentemente ed inequivocabilmente all'esercizio della servitù di veduta, non può essere consentito, risolvendosi in un adempimento all'esercizio del corrispondente diritto da parte del proprietario del fondo dominante.” (Cassazione civile, sez. II, 17/11/1990, n. 11125). Non sembra, tuttavia, che sia quest’ultimo il nostro caso (la giurisprudenza si riferisce, infatti, per lo più alle ipotesi in cui si tratti di innalzamento di muro comune tra due edifici contigui, quindi muro di una costruzione che sia unita ad un’altra mediante il muro medesimo).

Infine, si precisa che, in forza dell’art. 886 cod. civ., il muro può essere innalzato fino all’altezza massima di 3 m (se, si noti bene, diversamente non sia previsto da regolamenti locali, che possono stabilire misure inferiori). A tal proposito specifica la giurisprudenza: “Il proprietario di un fondo, che innalzi il muro di confine sino a portarlo all'altezza di tre metri ex art. 886 c.c., sopporta per intero le spese di sopraelevazione e non può pretendere che vi concorra il proprietario del fondo contiguo, atteso che quest'ultimo, ai sensi degli art. 874 e 885 c.c., ha soltanto la facoltà, e non l'obbligo, di entrare in comunione della parte sopraedificata.” (Cassazione civile, sez. II, 21/02/2012, n. 2485). Sopra i 3 m (intesi come altezza massima da erigersi in muratura e non attraverso reti metalliche), non si parla più di muro di cinta ma di muro di fabbrica, come tale soggetto al rispetto alla disciplina sulle distanze legali.
b) Nel caso in cui il muro sia rimasto nell’esclusiva proprietà della villetta cui originariamente apparteneva, invece, il proprietario ha comunque il pieno diritto di sopraelevare, pur nel rispetto delle già indicate altezze e senza, ovviamente (ma ciò vale in generale per i rapporti di vicinato) arrecare con ciò molestie al vicino. Si ribadisce, come già sopra accennato, che l’innalzamento massimo fino 3 m riguarda solo la parte in muratura: pertanto, sarà senz’altro possibile e legittimo, se necessario, pur mantenendo la parte in muratura inferiore all’altezza di tre metri, superare quest’ultima attraverso una rete metallica.

Per quanto riguarda, invece, la realizzazione di una nuova rete metallica o di un nuovo muro all’interno della proprietà, va detto che certamente il proprietario ha il diritto di realizzarli: il diritto di proprietà, infatti, comporta la piena libertà di godere del bene e di disporne come si vuole.
Anche la proprietà, tuttavia, incontra alcuni limiti: in primo luogo, in generale (come già ricordato) il divieto di atti di emulazione, ovvero atti che non abbiano altro scopo se non quello di recare molestia agli altri.

Ancora, per quanto riguarda l’utilizzazione dello spazio sovrastante il suolo, si ritiene ormai pacificamente che quest’ultimo costituisca una proiezione del suolo stesso, per cui il proprietario del suolo potrà utilizzarne lo spazio sovrastante come vuole, purché – in generale – non arrechi danno ai vicini e risponda a criteri di normalità rispetto all’utilizzazione (attuale o potenziale) del fondo stesso.

Un limite è invece portato dall'art. [[n873]] sulle distanza tra costruzioni, che impone che le costruzioni su fondi confinanti devono essere tenute a distanza non inferiore a tre metri (ciò al fine di evitare la formazione di intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza e alla salubrità del godimento della proprietà fondiaria), a seconda del manufatto da realizzare.

Se, infatti, viene eretto un nuovo muro, senz’altro quest’ultimo rientra nel concetto di cui alla norma di “costruzione”, ovvero opera infissa stabilmente al suolo, che presenti caratteri di stabilità, solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo dell’opera, non necessariamente in muratura: “Ai fini della osservanza delle norme in materia di distanze legale, stabilite dagli art. 873 e ss. c.c., e delle norme dei regolamenti locali integrativi della disciplina codicistica, deve ritenersi costruzione qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione rispetto al suolo anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell'opera stessa, dai caratteri del suo sviluppo aereo dall'uniformità e continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione, dalla sua destinazione.” (Cassazione civile, sez. II, 19/04/2016, n. 7706).

Al contrario, nel caso in cui si intenda realizzare una rete metallica infissa stabilmente a terra con pali in ferro e fondazione in cemento armato, tutto dipenderà – ad avviso di chi scrive – da come tale manufatto venga completato ed integrato (telo più siepe). Pare infatti– secondo le poche pronunce in materia – che non possa parlarsi di costruzione nel caso di semplice rete metallica, poiché le reti (in quanto tali, anche se infisse stabilmente al suolo) non avrebbero la capacità di intercettare aria e luce e quindi non sarebbero suscettibili di creare intercapedini: “Ne consegue che all'ambito delle costruzioni, ai fini del rispetto delle distanze legali, non possono ricondursi le opere assolutamente inidonee a creare intercapedini, quale ad esempio una rete metallica sorretta da sottili paletti, essendo tale manufatto inidoneo a intercettare, schermandole, luce e aria.” (Tribunale Patti, sez. lav., 24/06/2010, n. 131 ; conforme Cassazione civile, sez. II, 21/05/1983, n. 3534)

Non si dovrà, pertanto, tener conto delle distanze legali (3 m dal confine) solo se si realizzeranno opere che, benché stabili ed infisse al suolo, non siano in grado di intercettare aria e luce.

Concludendo, per rispondere sinteticamente alle domande poste:
- che il muro di confine sia soggetto o meno a comunione forzosa, si potrà sopraelevare, fino ad un’altezza massima (della sola parte in muratura) di 3 metri (o alla diversa misura stabilita da regolamenti locali): tenendo conto, quindi, dell’attuale altezza del muretto e del dislivello del terreno vicino, l’innalzamento di un ulteriore metro consente senz’altro di rimanere entro la misura di legge, anche se la parte in rete superi la misura massima dei 3 metri;
- si potrà realizzare un nuovo muro all’interno della proprietà, ma a distanza non inferiore a tre metri dal muro di confine già esistente;
- si potranno realizzare reti metalliche stabili all’interno della proprietà al fine di farvi rampicare delle piante, a patto che il manufatto – piante comprese – sia tale da far passare aria e luce, pena l’obbligo di mantenere la distanza legale di tre metri dal muro di confine già esistente;
- ogni manufatto interno alla proprietà, non potrà superare i tre metri di altezza al massimo (con riferimento alla sola parte in muratura), oppure la diversa altezza stabilita dai regolamenti locali.

Stefano B. chiede
lunedì 12/10/2015 - Lazio
“Buongiorno, il mio vicino confinante ha ampliato la esistente costruzione, arrivando a due metri dal muro di confine ed otto metri dal balcone della mia abitazione. I tecnici del comune di C., prendono per "buono" quanto dichiarato dal vicino che "il muro di confine non è il confine ma, il confine è un'altro" e che praticamente il precedente proprietario della mia abitazione avrebbe costruito nel suo terreno (40 anni or sono).
Inoltre il vicino nella parete che fronteggia la mia abitazione aveva una finestra che ha chiuso, pertanto i tecnici del comune dicono che il mio balcone non fa distacco e non essendoci finestre (falso perchè il balcone ha una finestra di accesso), i balconi non fanno distacco, quindi è tutto regolare.
Il mio quesito è: è tutto regolare?”
Consulenza legale i 19/10/2015
Il quesito formulato riguarda costruzioni su fondi finitimi che non sono né unite ne aderenti: pertanto si applica l'art. 873 del c.c. ai sensi del quale tali costruzioni devono stare, tra loro, ad una distanza non inferiore a 3 metri (distanza rispettata nel caso sottoposto). Lo scopo perseguito è di evitare che tra costruzioni si creino intercapedini o fessure insalubri. In ogni caso l'art. 873 del c.c. ammette la possibilità che i regolamenti locali prevedano distanze maggiori. Il regolamento edilizio del comune di C. prevede per le nuove costruzioni:

- In tema di distanza tra fabbricati: almeno 5 m tra pareti non finestrate; almeno 10 m quando ameno una parete è finestrata (v. anche art. 9 co. 1 n. 2 d.m. 1444/68). In base a quanto dispone il regolamento edilizio sembra evincersi che il balcone con accesso, indicato dal richiedente, renda la parete finestrata. Pertanto la costruzione del vicino dovrebbe porsi ad almeno 10 m da quella del richiedente: la distanza di 8 m, indicata nel quesito, non sarebbe rispettosa della legge.
Tuttavia si deve considerare che:

1) secondo lo stesso regolamento, è fatto salvo quanto previsto dall'art. 9 co. 1 D.M. 1444/68. Questo prevede che per gli edifici siti in zona storica, artistica o di pregio o area circostante (zona A) le distanze "non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale".
2) l'art. 9 co. 2 D.M. 1444/68 consente distanze inferiori a quelle di cui al precedente co. 1 per gruppi di edifici oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni plano volumetriche;
3) il piano casa adottato nel 2009 dalla regione del richiedente consente, nelle aree a cui si applica, ampliamenti edilizi nel rispetto dell'art. 9 del d.m. 1444/68 che prevede: la citata regola per le zone storiche; il limite di 10 m per le altre zone; una distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto, tra pareti finestrate o quando una sola lo è e gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12, per le zone di espansione residenziale (zona C);
4) ai sensi dell'art. 2bis D.P.R. 380/01 (inserito dall'art. 30 co. 1 lett. 0a D.L. 69/13 convertito, con modificazioni, dalla l. 98/13; comma che si applica dalla data di entrata in vigore della l. 98/13) regioni e province possono prevedere deroghe alle distanze stabilite dal d.m. 1444/68; ad oggi, tuttavia, non risulta che la regione o la provincia del richiedente ne abbiano adottate.
Pertanto per stabilire con certezza se la distanza è stata rispettata o meno è necessario che il richiedente verifichi in comune in quale area e zona sorgono gli immobili in questione.

- In tema di distanza dai confini: per le pareti non finestrate (come si deduce essere quella del vicino) il regolamento edilizio del comune C. rimanda a quanto stabilisce lo strumento urbanistico generale. Anche a questo scopo, pertanto, è necessario che il richiedente verifichi personalmente all'ufficio comunale quale sia la distanza prescritta (che potrebbe essere diversa a seconda della zona). Per stabilire, poi, se il vicino l'ha rispettata è necessario individuare l'esatta posizione del confine.

Se non c'è stato sconfinamento da parte del precedente proprietario il confine è dato dal muro.

Il problema si pone se il primo costruttore ha sconfinato. In tal caso il richiedente ha alcuni strumenti per tutelarsi:
A) per il principio di accessione (art. 934 del c.c.) qualunque costruzione fatta sul suolo spetta al proprietario di questo; un'eccezione è prevista dall'art. 938 del c.c. (c.d. accessione invertita) secondo il quale se chi costruisce sconfina in buona fede nel suolo altrui e il vicino non si oppone entro 3 mesi da quando inizia la costruzione, il giudice può dare al costruttore la proprietà dell'edificio e del suolo ma questi deve corrispondere al confinante il doppio del valore della superficie ed un risarcimento. Tuttavia è difficile percorrere questa via, sia perché la costruzione non è stata fatta dal richiedente sia perché economicamente onerosa;
B) il richiedente può invocare l'usucapione della porzione di fondo "invaso" se:
- ha posseduto l'intero fondo, in modo continuo ed ininterrotto, per almeno 20 anni (c.d. usucapione ordinaria art. 1158 del c.c.); oppure
- ha posseduto l'intero fondo, in modo continuo ed ininterrotto, per almeno 10 anni acquistandolo in buona fede da chi non ne era, per quella parte, proprietario, acquistandolo in base ad un titolo idoneo (cioè non viziato se non per la non titolarità) e se l'acquisto è stato trascritto (c.d. usucapione abbreviata, art. 1159 del c.c.).
Quindi laddove agisse contro il vicino per il mancato rispetto della distanza dal confine e questi opponesse che il confine è un altro, il richiedente potrebbe ribattere che il confine è dato dal muro esistente, essendo proprietario di tutta l'area entro tale muro.

Al richiedente che dimostri la violazione delle disposizioni sulle distanze compete azione in forma specifica (art. 2933 del c.c.): può chiedere la demolizione dell'opera e l'arretramento. Inoltre può chiedere il risarcimento dei danni se e per il tempo in cui l'opera illegittima ne ha prodotti.

In base alla situazione descritta nel quesito e a quanto argomentato si conclude che per verificare se
l'ampliamento fatto dal vicino rispetta le disposizioni in tema di distanza tra edifici è necessario considerare una pluralità di fonti, locali e nazionali, coordinandole tra loro.
Laddove le distanze non fossero rispettate il richiedente potrebbe agire per la regolarizzazione dell'opera ed, eventualmente, il risarcimento del danno.

PAOLO V. chiede
mercoledì 27/08/2014 - Toscana
“Buongiorno,
ho riattivato un forno in una dependance che ho nel giardino di casa. La canna fumaria dista mt. 6,30 dal muro di confine. Il vicino adesso mi contesta emissione di fumi pur bruciando legna secca e di qualita'.
Ritengo che essendo a + di 5mt dal confine non possano sussistere
contestazioni. Sono nel giusto?
In attesa di vs risposta, cordiali saluti”
Consulenza legale i 27/08/2014
Nel caso in esame, immaginando che la canna fumaria sia posta sopra il tetto della depandance, non sembrano porsi problemi di distanze nelle costruzioni, in quanto la costruzione sembra ergersi ben oltre la distanza legale prevista dal codice civile (3 metri, art. 873 del c.c.) e presumibilmente oltre la distanza stabilita nell'apposito regolamento comunale (che sarà però bene esaminare, onde sciogliere qualsiasi dubbio).
Quando alla canna fumaria in sé, si ritiene che essa sia soggetta alla regolamentazione di cui all'art. 890 del c.c., che prevede il rispetto della distanza fissata dai regolamenti locali e in mancanza, quella necessaria a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza (v. ad esempio Cass. civ., sez. II, n. 2386/2003). Pertanto, andrà innanzitutto verificata l'esistenza di normativa comunale sulle distanze previste per la canna fumaria.
Se tale normativa è stata violata, il vicino potrebbe esperire, entro un anno dalla riattivazione della canna fumaria, la tutela possessoria prevista dall'art. 1170 del c.c. per far cessare la molestia di fatto derivatane; oppure, azione di denunzia di nuova opera o danno temuto, artt. 1171 e 1172), oltre alle ordinarie domande di risarcimento del danno e rimessione in pristino.
Se la normativa locale non esiste, si dovrà utilizzare il criterio residuale di cui all'art. 890 c.c.: il vicino dovrà quindi dimostrare che esiste un danno derivante dalla presenza di fumi provenienti dal fondo attiguo, proponendo una tra le azioni già sopra elencate.
Altra norma rilevante nel caso di specie è l'art. 844 del c.c., che stabilisce: "Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi".
Quindi, può essere chiesta giudizialmente l'interruzione delle sole immissioni (ad esempio, i fumi di una canna fumaria) che superino la normale tollerabilità.
Come insegna la giurisprudenza, il limite di tollerabilità delle immissioni non ha carattere assoluto ma è "relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti; spetta, pertanto, al giudice di merito accertare in concreto il superamento della normale tollerabilità e individuare gli accorgimenti idonei a ricondurre le immissioni nell'ambito della stessa" (v., tra le altre, Cass. civ., Sez. II, 23 maggio 2013, n. 12828).
Quindi, il vicino di casa potrebbe intentare un'azione ex art. 844 c.c. per conseguire l'eliminazione della causa delle immissioni: si tratta di una azione di tipo negatorio, di natura reale a tutela della proprietà. Essa è volta a far accertare in via definitiva l'illegittimità delle immissioni e ad ottenere il compimento delle modifiche strutturali del bene indispensabili per farle cessare. Il superamento della normale tollerabilità, naturalmente, dovrà essere oggetto di prova nel corso del giudizio, a carico dell'attore (colui che si presume danneggiato).
Discorso a parte vale per la richiesta di risarcimento dell'eventuale danno alla salute, che può essere domandato all'interno del medesimo giudizio ex art. 844 c.c. e si cumula con l'istanza di cessazione delle immissioni eccedenti la normale tollerabilità. Secondo un orientamento ormai costante della giurisprudenza di legittimità, l'accertata esposizione ad immissioni intollerabili non costituisce di per sè prova dell'esistenza di danno alla salute, "la cui risarcibilità è subordinata all'accertamento dell'effettiva esistenza di una lesione fisica o psichica" (v. Cass. civ. n. 25820 del 2009, Cass. civ. ordinanza n. 4093 del 2014 e Cass. civ. n. 4394 del 2012, secondo cui, "in tema di immissioni eccedenti il limite della normale tollerabilità, non può essere risarcito il danno non patrimoniale consistente nella modifica delle abitudini di vita del danneggiato, in difetto di specifica prospettazione di un danno attuale e concreto alla sua salute o di altri profili di responsabilità del proprietario del fondo da cui si originano le immissioni").
Quindi, se anche il vicino provasse che i fumi provenienti dalla canna fumaria superano quel limite di normale tollerabilità stabilito dalla norma, per ottenere un risarcimento del danno dovrebbero dare una ulteriore prova, in quanto tale risarcimento non è automatico.

Gerardo N. chiede
giovedì 12/09/2013 - Calabria
“Vivo in un paesino della provincia di Cosenza.
Ho installato un forno+barbecue poggiandolo quasi all'inferriata di confine che mi divide dalla proprietà del vicino, posta più in basso (c'è un muro di sostegno).
Il forno+barbecue è in moduli prefabbricati assemblati, mi pare, con malta cementizia e poggia su di un massetto di cemento e misura mt. 2,20x1.
Il vicino ha contestato che manca la distanza regolamentare (non so, al momento, il regolamento comunale cosa prevede).
Chiedo di sapere se un forno+barbecue composto di elementi prefabbricati e assemblati
costituisce "costruzione" da installare secondo regole specifiche con distanze apposite dal confine, ovvero può soltanto essere considerato mero oggetto rimovibile.
Attendo un a vostra cortese risposta e invio sentiti saluti.”
Consulenza legale i 17/10/2013
Ai sensi dell'art. 873 del c.c. le "costruzioni" su fondi confinanti vanno tenute ad una distanza stabilita per legge (il codice civile prevede una distanza di 3 m, che può essere aumentata da regolamenti locali).
Cosa si intende per "costruzioni"?
La giurisprudenza ha risposto a tale domanda in più occasioni, con un'interpretazione via via estensiva. Ad esempio, Cassazione del 24.6.1996 n. 5828 ha stabilito che è nuova costruzione qualsiasi modificazione della volumetria di un fabbricato che comporti l'aumento della sagoma di ingombro, incidendo direttamente sulla situazione di distanza tra gli edifici esistenti, indipendentemente dalla sua utilizzazione a fini abitativi.
Recentemente, la Cassazione ha statuito quanto segue: "Deve ritenersi 'costruzione' qualsiasi opera non completamente interrata, avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell'opera stessa, dai suoi caratteri e dalla sua destinazione. Conseguentemente gli accessori e le pertinenze che abbiano dimensioni consistenti e siano stabilmente incorporati al resto dell'immobile, così da ampliarne la superficie o la funzionalità economica, sono soggette al rispetto della normativa sulle distanze" (Cassazione civile , sez. II, sentenza 3 gennaio 2013 n. 72).
Pertanto, affinché per il forno con barbecue valga la disciplina sulle distanze legali tra le costruzioni, esso dovrebbe rivestire i caratteri di "dimensione consistente" e "stabile incorporazione al resto dell'immobile, così da ampliarne la superficie o funzionalità economica". Ciò avverrà qualora il forno sia ad esempio dotato di una struttura muraria, con cappa e canna fumaria.
Esiste un consistente filone di decisioni di merito nelle quali è stato ritenuto che un forno o barbecue possano essere ritenuti "costruzioni" ai sensi del codice civile. Si cita solo quale esempio il Tribunale, sez. I, di Latina, che con sentenza 1.6.2010, ha così deciso: "Non sussistono dubbi in ordine alla qualifica di costruzioni da attribuire ai suddetti manufatti [forni e barbecue]. Sia la dottrina che la giurisprudenza hanno adottato un'interpretazione estensiva del concetto di costruzione, definendo come tale ogni opera edilizia, stabilmente infissa al suolo, con la conseguenza che rientrano in tale ambito applicativo non solo le opere in muratura ma anche quelle in legno o altro materiale. In particolare, in considerazione della ratio della norma è sorto un consolidato orientamento giurisprudenziale, secondo il quale il concetto di costruzione non si esaurisce in quello di edificio ma si estende a qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della stabilità, della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un preesistente corpo di fabbrica idoneo a creare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza ed alla salubrità del godimento della proprietà (Cass. 15282/2005; Cass. 3199/2002; Cass. 5116/1998)".

La contestazione fatta dal vicino di casa non è quindi del tutto priva di fondamento, ma, non esistendo una norma che preveda espressamente il manufatto "barbecue" quale "costruzione" (sul punto si consiglia in ogni caso di leggere attentamente il regolamento comunale), sarà il giudice di merito a poter decidere con discrezionalità.

Altro problema sarà, poi, quello delle eventuali immissioni conseguenti all'uso del barbecue, come quelle di fumi e odori (art. 844 del c.c.): il confinante non può comunque impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità.

Giorgio T. chiede
giovedì 09/12/2010

“Utilizzando il criterio della prevenzione temporale, se il proprietario del suolo non vuole costruire sul confine, ma a distanza legale, può pretendere di fare rispettare tale distanza anche al confinante? O deve subire passivamente la volontà del confinante che per primo vuole costruire sul confine?
In attesa ringrazia ed ossequia.”

Consulenza legale i 10/12/2010

Secondo il principio della prevenzione è consentito a chi costruisce per primo di operare la scelta fra l'edificazione alla distanza legale e la realizzazione della propria fabbrica sul confine, determinando così le modalità da seguire per chi costruisce dopo permettendogli di avanzare la propria costruzione sino all'altrui edificio.
Alla luce dell’orientamento giurisprudenziale di legittimità, più recente, infatti: “In tema di distanze nelle costruzioni, qualora gli strumenti urbanistici stabiliscano determinate distanze dal confine e nulla aggiungano sulla possibilità di costruire "in aderenza" od "in appoggio", la preclusione di dette facoltà non consente l'operatività del principio della prevenzione; nel caso in cui, invece, tali facoltà siano previste, si versa in ipotesi del tutto analoga a quella disciplinata dagli art. 873 e ss. c.c., con la conseguenza che è consentito al preveniente costruire sul confine, ponendo il vicino, che intenda a sua volta edificare, nell'alternativa di chiedere la comunione del muro e di costruire in aderenza (eventualmente esercitando le opzioni previste dagli art. 875 e 877, comma 2, c.c.), ovvero di arretrare la sua costruzione sino a rispettare la maggiore intera distanza imposta dallo strumento urbanistico”(Cassazione civile, sez. II, 09 aprile 2010, n. 8465). Per le costruzioni su fondi finitimi, il diritto di uno dei confinanti di edificare in prevenzione, e, correlativamente, il diritto dell'altro di realizzare il proprio fabbricato in appoggio o in aderenza, secondo le previsioni dell'art. 874 del c.c. e ss., trovano pertanto deroga nelle norme dei regolamenti locali quando queste fissino un distacco rispetto al confine, e non anche, pertanto, quando si limitino a stabilire la distanza minima "fra muri opposti". Pertanto, la legittimità della costruzione in aderenza sussiste solo se la possibilità di costruire sul confine è contemplata dal regolamento edilizio, mentre è da escludere ove questo, pur senza nulla disporre per lo ius aedificandi in aderenza a preesistenti fabbriche altrui, prescriva una determinata distanza dal confine, così impedendo l'operatività del principio della prevenzione.


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