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Articolo 934 Codice Civile 2020

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Opere fatte sopra o sotto il suolo

Dispositivo dell'art. 934 Codice Civile 2020

Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo(1), salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo(2) o dalla legge(3).

Note

(1) L'articolo in commento enuncia il principio superficies solo cedit.
(2) Il titolare del suolo può, trasferire ad un altra persona il diritto di fare e mantenere un immobile su di esso, o la proprietà di una costruzione distinta dal medesimo [v. 952].
(3) Un'eccezione al principio è prevista dal legislatore in ipotesi di di accessione invertita [v. 938].

Ratio Legis

In questa disposizione viene regolamentata l'accessione di un bene (ne possono costituire esempio un edificio, una piantagione o un'altra costruzione) al suolo, cioè al bene immobile per eccellenza.
In questa ipotesi quest'ultimo è preso in considerazione quale cosa principale, mentre ciò che viene a far parte di esso è ritenuto facente parte del fondo medesimo (pars fundi).

Brocardi

Accessio nemini proficit nisi ei qui ipse possedit
Accessiones in eorum persona locum habent qui habent propriam possessionem
Accessorium sequitur principale
Implantatio
Iura in re aliena
Omne quod inaedificatur solo cedit
Quidquid inaedificatur solo cedit
Superficies solo cedit

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

434 Ho cercato di ricondurre queste materie a una disciplina più agile, semplificando molte norme frammentarie del codice del 1865 e informando tutto il sistema a pochi principi fondamentali. Soppressa la definizione, superflua e di discutibile esattezza, che del diritto di accessione dava l'art. 443 del codice precedente, ho disciplinato negli articoli 934 - 937 l'accessione di cose mobili a immobili. L'art. 934 del c.c. enuncia il principio generale che qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, facendo in pari tempo richiamo alle limitazioni che tale principio incontra sia nell'ammissibilità, di una proprietà superficiaria, esclusa soltanto per le piantagioni, sia nelle disposizioni dei successivi tre articoli e in altre norme di legge. L'art. 935 del c.c. regola l'ipotesi di piantagioni, costruzioni od opere fatte dal proprietario del suolo con materiali altrui. 11 proprietario dei materiali può chiederne la separazione, sempre che questa sia possibile senza recare grave danno all'opera costruita o senza far perire la piantagione. Se la separazione non è chiesta o non è possibile, il proprietario del suolo deve pagare il valore dei materiali, dei quali acquista la proprietà; me se egli è in colpa grave, è inoltre tenuto al risarcimento dei danni anche nel caso in cui abbia luogo la separazione. La facoltà del proprietario dei materiali di chiedere la separazione è circoscritta in limiti più ristretti di quelli stabiliti dall'art. 449 del codice anteriore, poiché, mentre questo negava la separazione quando non fosse possibile senza distruggere l'opera, l'art. 935, dando prevalenza all'interesse sociale sugli interessi individuali in collisione tra loro, la nega anche quando essa arrecherebbe grave danno all'opera costruita. Inoltre — e in ciò risiede l'innovazione più saliente — è stabilito per l'esercizio dell'azione di rivendicazione il termine di sei mesi dal giorno in cui il proprietario dei materiali ha avuto notizia dell'incorporazione. Si evita così che la sorte dei materiali rimanga per lungo tempo incerta. L'art. 936 del c.c. regola l'ipotesi che un terzo, con suoi materiali, esegua piantagioni, costruzioni ad opere su un fondo altrui. In questo caso il proprietario del fondo ha un diritto di scelta, in quanto può ritenere le opere, pagando il valore dei materiali e il prezzo della mano d'opera ovvero, se più gli conviene, l'aumento di valore recato al fondo, come può, invece, costringere il proprietario dei materiali a togliere a proprie spese le piantagioni, costruzioni od opere e chiedere inoltre il risarcimento dei danni. I1 proprietario del fondo non può tuttavia chiedere che le opere siano tolte quando sono state fatte a sua scienza e senza opposizione o quando sono state fatte dal terzo in buona fede; in ogni caso non può domandare la rimozione, se sono trascorsi sei mesi dal giorno in cui ha avuto notizia dell'incorporazione. La disciplina dell'ipotesi in esame diverge, per una maggiore limitazione del diritto di scelta del proprietario del suolo, da quella dettata dall'art. 450 del codice del 1865, che non stabiliva alcun termine entro il quale la rimozione delle opere dovesse essere chiesta e non sopprimeva la facoltà di domandare la rimozione, se non quando il terzo fosse un possessore di buona fede che avesse sofferto evizione e per la sua buona fede fosse andato esente dalla restituzione dei frutti. L'art. 937 del c.c., regolando l'ipotesi delle piantagioni, costruzioni od opere eseguite da un terzo non soltanto su un fondo altrui, ma anche con materiali altrui, dà una disciplina più completa di quella contenuta nell'art. 451 del codice del 1865, il quale si limitava a stabilire che il proprietario della materia non aveva diritto di rivendicarla, ma poteva esigere un'indennità dal terzo che ne aveva fatto uso, ed anche dal proprietario del suolo, ma soltanto sul prezzo che da questo fosse ancora dovuto. L'art. 937 distingue l'ipotesi in cui la separazione dei materiali possa ottenersi senza grave danno delle opere e del fondo dall'ipotesi in cui tale separazione non sia possibile. Nel primo caso, il proprietario dei materiali può rivendicarli nel termine di sei mesi dal giorno in cui ha avuto notizia dell'incorporazione, effettuandone la separazione a spese del terzo; nel secondo caso, come nel caso in cui preferisca di non chiedere la separazione, può esigere un'indennità, pari al valore dei materiali stessi, dal terzo che li ha adoperati, ovvero anche dal proprietario del suolo, ma limitatamente al prezzo che da questo fosse al terzo ancora dovuto. Compete inoltre al proprietario dei materiali il diritto al risarcimento dei danni nei confronti del terzo. Alla responsabilità del terzo si aggiunge la responsabilità solidale del proprietario del fondo, così per l'indennità dovuta al proprietario dei materiali come per il risarcimento dei danni, se in mala fede abbia autorizzato l'uso dei materiali medesimi.

Massime relative all'art. 934 Codice Civile 2020

Cass. civ. n. 29457/2018

Nel caso in cui più soggetti, esclusivi proprietari di aree tra loro confinanti, si accordino per realizzare una costruzione, per il principio dell'accessione, ciascuno di essi, salvo convenzione contraria, acquista la sola proprietà della parte di edificio che insiste in proiezione verticale sul proprio fondo, con la conseguenza che anche le opere e strutture inscindibilmente poste a servizio dell'intero fabbricato (quali scale, androne, impianto di riscaldamento, ecc.) rientrano, per accessione, in tutto o in parte, a seconda della loro collocazione, nella proprietà dell'uno o dell'altro, salvo l'istaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento, comportante l'obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali. (Nel caso di specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata, evidenziando l'erroneo presupposto da cui era partita la corte d'appello, rappresentato dall'affermazione secondo cui anche laddove un manufatto sia realizzato su due fondi contigui, ma appartenenti a soggetti diversi, si instaura una comunione sull'opera realizzata, trascurando che la proprietà resta esclusiva nella parte che si sviluppa in proiezione verticale sulle porzioni di rispettiva titolarità).

Cass. civ. n. 27412/2018

Il principio generale dell'accessione posto dall'art. 934 c.c., in base al quale il proprietario del suolo acquista "ipso iure", al momento dell'incorporazione, la proprietà della costruzione su di esso edificata e la cui operatività può essere esclusa soltanto da una specifica pattuizione tra le parti o da una altrettanto specifica disposizione di legge, non trova deroga nella disciplina della comunione legale tra coniugi, poiché l'acquisto della proprietà per accessione avviene a titolo originario, senza la necessità di un'apposita manifestazione di volontà, mentre gli acquisti ai quali è applicabile l'art. 177, comma 1, c.c. hanno carattere derivativo, essendone espressamente prevista una genesi di natura negoziale. Ne consegue che la costruzione realizzata in costanza di matrimonio ed in regime di comunione legale da entrambi i coniugi sul terreno di proprietà personale esclusiva di uno di essi è a sua volta proprietà personale ed esclusiva di quest'ultimo in virtù dei principi generali in materia di accessione, spettando al coniuge non proprietario che abbia contribuito all'onere della costruzione il diritto di ripetere nei confronti dell'altro le somme spese, ai sensi dell'art. 2033 c.c..

Cass. civ. n. 3873/2018

La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene, per accessione, ai sensi dell’art. 934 c.c., di proprietà comune agli altri comproprietari dell'immobile, salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del terreno o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta “ad substantiam”.

Cass. civ. n. 9769/2016

La compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta, per il principio della accessione, il trasferimento anche dei relativi immobili, ancorché non espressamente menzionati nell'atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, riservi a sé stesso o ad altri la proprietà del fabbricato costituendo formalmente sul terreno alienato un diritto di proprietà superficiaria ai sensi dell'art. 952 c.c..

Cass. civ. n. 11742/2013

L'acquisto per accessione delle opere in favore del proprietario del suolo, ai sensi dell'art. 934 cod. civ., si realizza istantaneamente, senza che occorra alcuna manifestazione di volontà di questo volta a ritenere quanto edificato sul proprio terreno, costituendo invece la manifestazione di volontà acquisitiva del medesimo proprietario condizione per l'insorgere dell'obbligo di pagamento dell'indennità prevista dall'art. 936, secondo comma, cod. civ.

Cass. civ. n. 14791/2009

Il principio dell'accessione di cui all'art. 934 c.c. - secondo cui le piantagioni, le costruzioni od opere realizzate sopra o sotto il suolo appartengono al proprietario dello stesso, salvo quanto disposto dai successivi artt. 935-938 - si applica anche ai beni demaniali; ne consegue che un manufatto costruito su suolo apparentemente al demanio marittimo ne fa per ciò stesso parte, senza che tale qualità possa venire meno per il solo fatto che il bene è stato oggetto di trasferimenti nominali di proprietà compiuti "a non domino".

Cass. civ. n. 24679/2006

La compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta, per il principio della accessione — in forza del quale l'opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietarío dello stesso — il trasferimento anche dei relativi immobili, ancorché non espressamente menzionati nell'atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, non costituisca, su di essi, un diritto di superficie a favore proprio o di terzi.

Cass. civ. n. 23798/2006

La realizzazione senza titolo di opere e manufatti di natura privata su terreno altrui, pur se conformi agli strumenti urbanistici ed autorizzati dall'autorità comunale, è disciplinata non dalla regola dell'occupazione appropriativa, ma dalla specifica disposizione dell'art. 934 c.c. che, ponendo il principio dell'accessione, stabilisce che la costruzione si incorpora al suolo ed appartiene immediatamente al proprietario di questo, senza attribuire rilevanza alcuna alla sua consistenza o alla sua destinazione né alla coincidenza o meno degli interessi dell'esecutore con quelli della collettività, pur rivelati da una dichiarazione di pubblica utilità, conseguendo da ciò che la costruzione su fondo altrui di opere e manufatti appartenenti a privato (nella specie, un condominio), pur in attuazione di un piano particolareggiato, ma in assenza di provvedimenti di esproprio o asservimento, configura un fatto illecito di natura permanente, che obbliga al risarcimento del danno non già il Comune che ha dato luogo all'occupazione (tenuto all'indennizzo relativo), ma l'autore dell'illegittima detenzione del bene dopo la scadenza del periodo di occupazione, per non aver consentito al proprietario il pieno ed esclusivo godimento del fondo.

Cass. civ. n. 13215/2006

Il proprietario del suolo su cui il terzo abbia eseguito, con materiali propri, una costruzione, acquista ipso iure la proprietà della stessa al momento e per effetto della sua incorporazione, senza necessità di alcuna manifestazione di volontà, che invece è richiesta per evitare l'acquisto, nel caso in cui egli, avvalendosi dello ius tollendi, ne pretenda la rimozione.

Cass. civ. n. 6078/2002

Secondo il principio generale dell'accessione disciplinato dall'art. 634 (recte: 934 - n.d.r.) c.c., le costruzioni realizzate da altri con materiali propri su fondo di proprietà altrui, in aggiunta o meno a quelle preesistenti, sono acquistate ipso iure dal proprietario del fondo al momento dell'incorporazione; l'operatività di tale normativa può essere derogata soltanto da una specifica disposizione di legge ovvero da un'altrettanto specifica pattuizione tra le parti e non, quindi, da un negozio unilaterale (nella specie, testamento).

Cass. civ. n. 2487/2000

La costruzione di un edificio da parte dei soci di una società in nome collettivo su di un terreno di proprietà di quest'ultima comporta, ai sensi dell'art. 934 c.c., l'acquisizione della proprietà dell'intero edificio da parte dell'ente (sia stato l'immobile costruito con denaro della società, ovvero dei soci, ipotesi, quest'ultima, legittimamente inquadrabile nell'istituto del conferimento sociale), che lo acquisisce al suo patrimonio, destinandolo al perseguimento degli scopi sociali ed alla garanzia dei propri debiti. Tale destinazione esclude, pertanto, che i singoli soci possano utilizzare il bene per fini personali, se non previo consenso di tutti i soci, ex artt. 2256, 2293 c.c., nel qual caso il socio, utilizzando il bene, non ne consegue il possesso, bensì la semplice detenzione, così che la (eventuale) trasformazione del titolo d'uso - da detenzione in possesso - potrà avvenire, in favore del socio, solo per effetto di un atto di interversione, senza che si possa, peraltro, legittimamente configurare in tali termini il semplice godimento del bene che si protragga per effetto del già prestato consenso degli altri soci.

Cass. civ. n. 11120/1997

Per il principio dell'accessione (art. 934 c.c.) la costruzione su suolo comune è anch'essa comune, mano a mano che si innalza, salvo contrario accordo scritto, ad substantiam (art. 1350 c.c.); pertanto, per l'attribuzione, in proprietà esclusiva, ai contitolari dell'area comune, dei singoli piani che compongono la costruzione, sono inidonei sia il corrispondente possesso esclusivo del piano; sia il relativo accordo verbale; sia il proporzionale diverso contributo alle spese.

Cass. civ. n. 3675/1996

La disciplina dell'accessione contenuta nell'art. 934 c.c. si riferisce solo alle costruzioni (o piantagioni) su terreno altrui e non anche alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari sul terreno comune, per le quali debbono ritenersi, invece, applicabili le norme sul condominio ed, in particolare, la disposizione dell'art. 1120 c.c., che vieta, tra l'altro, le innovazioni che rendano alcune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento di altri condomini, a meno che non vi sia il consenso di questi, nella forma scritta richiesta, a pena di nullità, per la costituzione di diritti reali su beni immobili.

Cass. civ. n. 3714/1994

Allorquando più soggetti, singolarmente proprietari in via esclusiva di aree tra loro confinanti, si accordino per realizzare su tali aree accorpate una costruzione, sia pure concepita e progettata in modo unitario, ciascuno di essi diventa proprietario, parimenti in via esclusiva per il principio dell'accessione (art. 934 c.c.), della parte di edificio che viene ad insistere in proiezione verticale sull'area a lui appartenente (sempre che non intervengano delle convenzioni, rivestite della forma scritta ad substantiam a norma dell'art. 1350 c.c., atte a modificare la situazione giuridica prodottasi per effetto dell'indicato principio), con la conseguenza che anche le opere e strutture inscindibilmente poste al servizio dell'intero fabbricato, (es. scale, androne, impianto di riscaldamento ecc.) rientrano per accessione, in tutto o in parte a seconda dello loro collocazione, nella proprietà esclusiva dell'uno o dell'altro dominus soli, salvo l'instaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento, che comporta l'obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali.

Cass. civ. n. 5985/1993

Posto che in virtù del principio dell'accessione (art. 934 c.c.) l'automatico acquisto della proprietà degli edifici costruiti sul suolo da parte del proprietario di questo è impedito, oltre che dalle eccezioni di cui agli artt. 935-938 c.c., solo da un diverso regolamento convenzionale o dalla legge (come nei casi dell'enfiteuta e dell'usufruttuario), non si sottrae a detto principio la costruzione occupante in parte l'area soggetta a regime di comunione ed in parte un fondo attiguo in proprietà esclusiva di uno dei comunisti.

Cass. civ. n. 8919/1991

Con riguardo al suolo sottostante alla falda di un tetto, deve escludersi la possibilità di presumerne l'appartenenza al proprietario del fabbricato, considerando che per detto elemento accessorio ed esterno della costruzione non trovano applicazione le regole poste in tema di accessione dagli artt. 934 e ss. c.c.

Cass. civ. n. 3933/1989

Nell'ipotesi di distruzione totale di un edificio in condominio, venendo meno, per mancanza dell'oggetto, sia i diritti reali esclusivi sulle singole porzioni immobiliari sia il condominio, residua un regime di comunione pro indiviso tra gli ex condomini sull'area di risulta in ragione dell'entità della quota a ciascuno di essi appartenente sull'edificio distrutto, con la conseguenza che, in caso di ricostruzione dell'edificio, anche se di volumetria superiore a quella del precedente (nella specie, per realizzazione di una sopraelevazione), per il principio dell'accessione (art. 934 c.c.), ciascuno dei comunisti acquista la proprietà di una quota ideale di esso corrispondente a quella spettantegli sul fondo, a meno che gli effetti dell'accessione, prima del loro verificarsi, non siano esclusi o modificati in conseguenza di accordo tra le parti.

Cass. civ. n. 1955/1989

L'istituto dell'accessione e le norme che lo disciplinano (artt. 934 e ss. c.c.) sono applicabili solo nel caso in cui vi sia incorporazione, congiunzione o, quanto meno, aderenza tra l'opera realizzata ed il suolo, per cui la prima diventa accessoria del secondo e quindi appartiene al proprietario di quest'ultimo anche se realizzata da terzi, e pertanto non si realizza l'ipotesi di accessione nel caso in cui un terzo, costituendo un balcone nell'immobile di sua proprietà invada lo spazio aereo sovrastante l'altrui suolo e crei su di esso una arbitraria veduta, vertendosi in tal caso in tema, rispettivamente, di violazione dell'art. 840 c.c. e di costituzione abusiva di una servitù, reprimibile con l'actio negatoria servitutis.

Cass. civ. n. 3103/1987

Il principio dell'accessione, sia in base all'art. 934 del vigente codice civile, sia in base all'art. 446 del codice civile del 1865, opera ipso iure al momento in cui la piantagione, costruzione od opera si incorpora al suolo, sicchè la pronuncia del giudice al riguardo ha natura soltanto dichiarativa. Diversamente la cosiddetta accessione invertita, in base alla quale a colui che abbia in buona fede occupato con un proprio edificio una parte del suolo del vicino può essere attribuita, a determinate condizioni, la proprietà del terreno occupato (art. 938 del codice civile vigente e art. 452 del codice civile del 1865), non opera mai automaticamente, ma — salvo l'effetto della volontà delle parti interessate — è sempre pronunciata dal giudice, il quale, controllato il concorso delle necessarie condizioni di legge, emette sul punto sentenza di natura costitutiva.

Cass. civ. n. 4569/1985

La disciplina dell'art. 938 c.c. (sulla cosiddetta accessione invertita) trova applicazione nell'ipotesi in cui la costruzione dell'edificio abbia comportato l'occupazione in buona fede della porzione di un fondo attiguo di proprietà di altri, non anche nell'ipotesi in cui lo sconfinamento investa un fondo comune del costruttore e di terzi, nel qual caso va applicata la disciplina in tema di comunione, ed in ispecie la norma sui limiti dell'uso della cosa comune (art. 1102 c.c.), la quale è violata allorché uno dei comunisti attragga nella propria esclusiva sfera giuridica il bene comune o parte di esso.

Cass. civ. n. 5511/1984

Allorquando la costruzione di un muro viene eseguita su due adiacenti strisce di terreno, ciascuna di proprietà esclusiva di un distinto soggetto, deve ritenersi che, a norma dell'art. 934 c.c. (il quale statuisce il principio dell'accessione), ognuno di tali soggetti acquisti la proprietà della sola parte di muro costruito sul proprio terreno, in quanto in detta ipotesi — in mancanza di un atto di costituzione in forma scritta (art. 1350 n. 3 c.c.) — non si realizza la comunione incidentale del muro, mancando di questa i requisiti necessari, quali la indivisibilità funzionale dell'opus e la univoca destinazione delle cose di proprietà esclusiva a proprietà comune.

Cass. civ. n. 3479/1978

La costruzione eseguita dal comproprietario, sul fondo comune, diviene, per accessione (art. 934 c.c.), di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo, restando esclusa l'applicabilità degli artt. 936 e ss. c.c., che riguardano la diversa ipotesi di opere eseguite da un terzo.

Cass. civ. n. 3125/1973

A norma dell'art. 934 c.c. la costruzione di un edificio su suolo comune rende i comproprietari del suolo comproprietari in comunione anche dell'edificio, sicché per ottenere il frazionamento dell'edificio essi debbono procedere a un atto di divisione. Altrimenti, perché i comproprietari del suolo acquistino subito la proprietà solitaria e distinta della rispettiva porzione di fabbricato, occorre un atto in base al quale possa rimanere escluso il verificarsi dell'accessione del fabbricato al suolo comune. (Nella specie, enunciando il principio di cui in massima, la S.C. ha ritenuto incensurabile il giudizio della corte di merito che, in difetto di un atto consimile, aveva ravvisato, a fini fiscali, un negozio di divisione in quello – dalle parti denominato «conferma di appalto e ricognizione di frazionamento» – con cui i condomini, eseguita la costruzione avevano reciprocamente riconosciuto determinate le porzioni di fabbricato a ciascuno spettanti).

Cass. civ. n. 2532/1973

L'accessione è un modo originario di acquisto a favore di chi è già proprietario e gli effetti di essa non possono essere invocati nell'ambito di rapporti giuridici conseguenti a modi di acquisto derivativi. (Nella specie, i giudici di appello avevano affermato che il promittente acquirente di un appartamento costruito al quinto piano di un edificio e dell'area ad esso soprastante, diveniva proprietario, per effetto della sentenza costitutiva di accoglimento della sua domanda di esecuzione in forma specifica del contratto, anche del sesto piano costruito sull'anzidetta area dal promittente venditore, per diritto di accessione, salvo il diritto di credito del costruttore per i materiali impiegati nella costruzione).

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Consulenze legali
relative all'articolo 934 Codice Civile 2020

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Luigi V. chiede
venerdì 21/08/2020 - Piemonte
“La mia società è titolare di un contratto prima di “affitto” e poi di “concessione” relativo ad un terreno comunali a latere del fiume (omissis) in provincia di (omissis). Si tratta di un’area inizialmente affittata con un contratto fac-simile agrario a decorrere dalla fine degli anni ’60. Tale contratto è stato rinnovato nel 2016, ma con il titolo di “concessione”.
Sull’area oggetto di affitto/concessione sono state realizzate opere edilizie varie (una tensostruttura che funge da discoteca, una piscina con acquascivolo, varie realizzazioni impiantistiche idrauliche, di irrigazione, di fognatura ed elettriche).
Nel 2017 è stato affittato il ramo d’azienda; il godimento dell’area avrebbe dovuto essere volturato ex Art. 2558 C.C., ma il Comune, in persona di un sindaco attualmente non più in carica, su richiesta del conducente di “nuova concessione” ha rilasciato un atto che presenta vizi di forma e di sostanza e che affida le aree a quest’ultimo indipendentemente dal contratto di affitto d’azienda.
Quanto appena sopra è avvenuto a nostra totale insaputa; la vicenda è emersa solo a seguito della risoluzione anticipata del contratto a mezzo clausola risolutiva espressa.
Attualmente il conduttore uscente ha rilasciato parte dell’azienda, ma detiene ancora l’area in concessione su cui insistono i beni da noi realizzati con ingenti investimenti.
Pertanto, ci domandiamo quanto segue:
A) a chi appartengono i beni insistenti sulle aree comunali, realizzati in base a regolari autorizzazioni ed a spese dell’affittuario / concessionario in pendenza di contratto non risolto?
B) poteva il Comune, attribuendo l’area a nuovo concessionario, espropriare a tutti gli effetti chi aveva realizzato le opere trasferendole in sfera di possesso altrui senza chiarirne la proprietà? (cioè li considera beni comunali dei quali può disporre o di nostri beni dei quali può ugualmente disporre? o ne fa dono al conduttore in forza di incomprensibile diritto?) Si noti a tal proposito che il mancato rilascio dei suddetti beni e il Comune che tarda a prendere decisione in merito hanno cagionato un danno gestionale per il 2020 e bloccano le iniziative / trattative per la ricollocazione dell’azienda per il 2021 ed i seguenti anni.
C) è dovuto un risarcimento al termine del contratto di “affitto” poi divenuto di “concessione”? Sicuramente occorrerà valutare l’asportabilità o meno dei beni, tuttavia la sottrazione per traferirli gratuitamente ad altri non pare allo scrivente né logica né giuridicamente sostenibile.”
Consulenza legale i 03/09/2020
Dall’esame della copiosa documentazione inviata a corredo del quesito si evince che la particolarità del caso è data dal fatto che i terreni comunali in parola sono gravati da uso civico.
Gli usi civici sono diritti di origine estremamente antica, che consistono in diritti perpetui, imprescrittibili e non usucapibili attribuiti a una collettività di persone di sfruttamento di beni pubblici (come nel nostro caso) o privati, solitamente a fini agrari o pastorali.
La disciplina in materia è contenuta nella Legge n. 1766/1927, riguardante il riordinamento di tali diritti e la cosiddetta “legittimazione”, cioè la regolarizzazione delle occupazioni da parte di privati sui terreni gravati da uso civico.
Altri testi legislativi rilevanti sono la Legge 168/2017, che afferma il principio secondo cui i beni di godimento collettivo devono essere tutelati e valorizzati, e l’art. 142, comma 1, lettera h), D. Lgs. n. 42/2004, che impone su tali beni il vincolo paesaggistico.
Infine, per quanto qui ci occupa, va ricordata la Legge regionale del Piemonte n. 29/2009, che ha ribadito tutti i concetti sopra ricordati (art. 3) e ha trasferito ai Comuni tutte le funzioni amministrative relative agli usi civici.

Tra le prerogative attribuite ai Comuni vi è anche quella di stipulare concessioni amministrative con i privati, aventi ad oggetto beni gravati da diritti collettivi, laddove dimostri che tale concessione arreca un reale beneficio economico alla popolazione oppure che l'utilizzazione del fondo non ne muta la destinazione agro-silvo-pastorale (art. 24, D.P.G.R. del Piemonte n. 8/R del 27 giugno 2016, emesso in attuazione della Legge regionale n. 29/2009).

Secondo quanto si legge nei documenti allegati al quesito, è proprio quanto avvenuto nel caso di specie.
In proposito, la giurisprudenza ha chiarito che la possibilità di consentire in favore dei privati, con atto di concessione o con contratto di affitto, il godimento individuale di un terreno demaniale di uso civico, temporaneamente non utilizzato dalla comunità, può avere solo carattere precario e temporaneo. Ne consegue che il rapporto resta sottratto alle norme speciali in materia agraria, poiché altrimenti resterebbe preclusa alla P.A. la possibilità di condizionarne la continuazione e la rinnovazione alla compatibilità, in concreto, con la destinazione ad uso civico del terreno (ex multis, Cassazione civile sez. III, 12 giugno 2020, n. 11276; T.A.R. Trento, sez. I, 12 marzo 2014, n. 78).
Alla luce di quanto sopra esposto, dunque, si deve purtroppo escludere nella fattispecie la possibilità di contestare in relazione alla nuova concessione stipulata del Comune la violazione delle norme di cui alla L. n. 203/1982 in tema di durata del contratto, di rinnovo tacito e di prelazione.
In sostanza, la P.A. non aveva alcun obbligo di mantenere, di riaffidare o di rinnovare la concessione/affitto esistenti a favore del precedente affittuario, stante la particolarità del bene in discorso, che può essere dato in godimento a privati solo in modo precario e temporaneo.

Ciò che, invece, fa sorgere diversi dubbi sull’operato del Comune è la circostanza che, secondo quanto si legge nel quesito, la scelta e l’affidamento al nuovo concessionario sia avvenuta in via diretta, apparentemente senza svolgere alcuna procedura ad evidenza pubblica.
Infatti, la natura pubblica dei diritti di uso civico comporta, in linea generale, l'applicazione dei principi di derivazione comunitaria, di concorrenza, parità di trattamento, trasparenza, non discriminazione, e proporzionalità, di cui all'art. 1 l.n. 241 del 1990, i quali debbono informare il comportamento della p.a., anche quando — come nel caso di concessioni di diritti sui beni pubblici — non vi è una specifica norma che preveda la procedura dell'evidenza pubblica (Consiglio di Stato, sez. IV, 26 marzo 2013, n. 1698; Consiglio di Stato, sez. V, 19 giugno 2009, n. 4035; T.A.R. Napoli, sez. VII, 07 giugno 2013, n. 3032).
Per la verità, tale orientamento giurisprudenziale si è formato in merito alle richieste di mutamento di destinazione degli usi civici, ma non si vede per quale ragione l’applicazione di tali principi dovrebbe essere esclusa nel caso di specie, posto che si tratta di regole generali che discendono direttamente dall'art. 97 Cost..
Al riguardo, si osserva che non pare ormai molto utile sollevare oggi tali contestazioni in merito alla “vecchia” concessione, che risale ormai a tre anni fa, ma che il richiamo ai suddetti principi generali può essere validamente opposto in relazione ai futuri provvedimenti eventualmente adottati dal Comune.

Quanto alle opere edilizie realizzate sull’immobile dato in concessione si osserva che, di norma, le terre appartenenti ai diritti civici risultano incompatibili con l'attività edificatoria per la ragione che "privatizzano" a tempo indeterminato un bene, i cui diritti spettano invece ad una collettività, sottraendo spesso definitivamente alla pubblica utilità i benefici provenienti dalla terra, dai boschi e dalle acque (Consiglio Stato, sez. IV, 19 dicembre 2003 n. 8365).
Nel caso concreto, comunque, il contratto di affitto del 2004 trasmesso a corredo del quesito nulla prevede circa il riconoscimento economico eventualmente dovuto al concessionario per le migliorie apportate al bene, stabilendo soltanto che l’affittuario può avanzare richiesta per edificare sul terreno oggetto del contratto e che tali opere devono essere “visionate, licenziate ed autorizzate dal Comune” (v. punto 8).
L’art. 9, L. R. n. 29/2009, inoltre, prevede che venga emanato regolamento comunale finalizzato a disciplinare, tra l’altro, “le modalità, le forme e le condizioni anche economiche ai fini del rilascio delle concessioni per uso esclusivo delle terre civiche”.
Nel silenzio del contratto, dunque, qualche indicazione utile riguardo al regime e alla compensazione delle spese sostenute per la costruzione delle opere in discorso potrebbe in astratto essere contenuta in tale regolamento, di cui si consiglia di acquisire copia.
Va poi ricordato che, ai sensi dell’art. 934 c.c., qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo le eccezioni espressamente previste agli articoli seguenti.
Tale norma viene ritenuta applicabile dalla giurisprudenza anche alle concessioni amministrative di beni demaniali (ossia a una materia assimilabile a quella di specie), affermando che quando non vi sono previsioni o clausole contrattuali dirette a sottrarre il bene alla regola dell'accessione, il bene a tale regola non sfugge ed è quindi acquisito al demanio del Comune, proprietario del suolo nel quale il bene è incorporato (Corte di Cassazione, sez. VI, 4 febbraio 2013, n. 2501).
Anche qualificando la facoltà di costruire attribuita al concessionario quale diritto di superficie di durata determinata, la conseguenza sarebbe la medesima, considerato che ex art. 953 c.c. “allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione”.
Nel caso di specie, pertanto, esistono basi giuridiche abbastanza solide affinché il Comune possa sostenere di aver acquisito, alla scadenza della concessione, la proprietà delle opere costruite sul suolo pubblico.
Tuttavia, al fine di ottenere perlomeno una qualche compensazione degli investimenti eseguiti, sembra possibile chiedere all’Ente l’indennizzo previsto dall’art. 936 c.c., corrispondente al valore dei materiali ed il prezzo della mano d'opera oppure all'aumento di valore recato al fondo.
Un’ultima alternativa potrebbe in astratto essere quella di proporre un’azione di indebito arricchimento nei confronti del Comune ai sensi dell’art. 2041 c.c.


Emilio R. chiede
mercoledì 30/05/2018 - Lombardia
“Sono socio di maggioranza di una srl proprietaria di un terreno edificabile.
Su questo terreno è stata edificata una costruzione residenziale tuttora non ultimata.
Tale costruzione è sconfinata per una piccola porzione su un terreno attiguo di mia proprietà come persona fisica. Di conseguenza tale porzione di costruzione per le norme previste dall'accessione diventava di mia proprietà.
In seguito la srl non riusciva ad onorare i propri debiti e la costruzione veniva sottoposta a pignoramento e successiva esecuzione immobiliare.
Preciso che il pignoramento è avvenuto sulle schede catastali originarie prima della realizzazione della costruzione, e che quindi ha colpito solo le porzioni di costruzione edificate su di esse.
Le minor porzioni di fabbricato, realizzate su terreno della persona fisica, non venivano pignorate.

Proponevo opposizione ex. art.619 cpc, che il Giudice di merito rigettava per la mancanza di gravi motivi, asserendo anche che se il fabbricato era parzialmente edificato su terreni altrui il tutto poteva essere rimediato con quanto previsto dagli art. 599 e ss.????????????

In data successiva alla opposizione ex art. 619 (di cui sopra), l'intero fabbricato veniva accatastato come costruzione in corso, con classamento F3. Le minor porzioni di fabbricato esistenti su terreno della persona fisica, acquisivano delle loro autonome schede catastali, intestate alla persona fisica, la quale è libera da debiti nei confronti del creditore procedente.

Quali sono le possibili azioni da intraprendere, per evitare che il Giudice proceda alla vendita/assegnazione delle porzioni di fabbricati anche di proprietà della persona fisica.?
E nella malaugurata ipotesi, che il Giudice proceda ugualmente, ed il fabbricato venga venduto/assegnato, cosa bisogna fare per richiedere che il ricavato della vendita, relativo alle minor porzioni di fabbricato di proprietà della persona fisica venga liquidato alla medesima?
In oltre, successivamente alla vendita/assegnazione dei fabbricati, nelle due ipotesi: (vendita/assegnazione della maggior porzione di fabbricati, o vendita/assegnazione dell'intero fabbricato), quali sarebbero le norme da rispettare in materia di distanze dai confini.”
Consulenza legale i 02/07/2018
In primo luogo è bene fare chiarezza sulla decisione del Giudice e sulle motivazioni addotte.

La mancanza dei gravi motivi, infatti, non si riferisce alla domanda nel merito, ma solo alla richiesta di provvisoria sospensione del procedimento esecutivo.
L’art. 624 c.p.c., a tal proposito, stabilisce che se il terzo che ha proposto opposizione ha contestualmente – come nel caso di specie – avanzato istanza di sospensione della procedura esecutiva, il Giudice la può concedere solo in presenza di “gravi motivi”.
Non esiste, tuttavia, un orientamento univoco sull’esatto significato da attribuire a questa espressione: si può dire che la gravità dei motivi va rapportata da un lato all’eventuale pregiudizio che potrebbe subìre il creditore dalla mancata prosecuzione dell’esecuzione, dall’altro in rapporto al corrispondente pregiudizio che potrebbe invece subìre il debitore esecutato se la procedura continuasse.

Trattandosi, nel caso in esame, a giudizio del Tribunale, di pignoramento apparentemente legittimo nella forma e sussistendo eventualmente il rimedio previsto dall’art. 599 cpc (sul quale si illustrerà meglio in seguito), non si è ritenuto che sussista alcun grave motivo per non proseguire con l’esecuzione già iniziata.

Ebbene, va innanzitutto premesso che, dalla lettura degli atti, parrebbe in effetti che il pignoramento sia stato del tutto legittimo sotto il profilo formale, in quanto è stato eseguito esattamente sugli immobili oggetto di ipoteca e descritti nelle risultanze catastali antecedenti al mutamento dello stato di fatto ed al nuovo accatastamento.
In buona sostanza, se il pignoramento (e non può che essere così) ha colpito i beni immobili risultanti dalla documentazione contrattuale e catastale antecedente agli ultimi sviluppi non può essere invalidato, anche se lo stato di fatto si è nel frattempo modificato.

Di conseguenza, ad avviso di chi scrive, è possibile che il giudizio di opposizione, se promosso per la sola dichiarazione di illegittimità del pignoramento (come sembra), nel merito si concluda in senso sfavorevole.

Chi ha posto il quesito che ci occupa, a tal proposito, ha scritto che il pignoramento non ha colpito la parte di costruzione di proprietà della persona fisica: in realtà, al contrario, sia nell’atto di opposizione stesso che nel provvedimento giudiziale, è chiaramente scritto che il pignoramento ha colpito anche una parte di beni immobili di proprietà del terzo opponente.
E d’altra parte, non può essere altrimenti: se così non fosse, infatti, ovvero se la proprietà del terzo non fosse stata colpita dal pignoramento, non ci sarebbe alcun rischio che questa sia assoggettata a vendita forzata unitamente agli altri beni di proprietà del debitore esecutato, e non avrebbe alcun senso la preoccupazione espressa nel quesito.

Dalla descrizione offerta si evince che – con la ricostruzione del fabbricato in difformità rispetto alle vecchie schede catastali – si è realizzato, come correttamente osservato nel quesito, un tipico caso di accessione ai sensi dell’art. 934 c.c.
Questo articolo stabilisce che ogni costruzione edificata sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di quest’ultimo; si tratta, poi, di un automatismo, non sono necessari né il consenso del proprietario né una pronuncia del Giudice.
Con l’espressione “sopra o sotto” il suolo il legislatore vuole evidenziare come si tratti di un’ipotesi di estensione della proprietà in senso esclusivamente verticale.
Di seguito un esempio per chiarire meglio il concetto: quando i proprietari esclusivi di aree edificabili confinanti si mettano d’accordo per realizzare su di esse una costruzione, ciascuno di essi diviene proprietario esclusivo della porzione di edificio che insiste in proiezione verticale sull’area a lui appartenente.

Per tornare al caso che ci occupa, quindi, il pezzo di fabbricato edificato su suolo altrui è divenuto, per l’accessione, definitivamente di proprietà del terzo estraneo all’esecuzione: non solo, ma in un secondo momento questo stato di fatto è stato confermato dal nuovo accatastamento.

Ciò chiarito, il Giudice si è dunque trovato a decidere se il pignoramento sia illegittimo e/o nullo proprio in ragione del fatto che è andato a colpire beni di proprietà altrui secondo lo stato di fatto attuale.
Ebbene, come già osservato sopra, esso – nel momento in cui è stato richiesto dal creditore procedente e disposto dall’Ufficiale Giudiziario, è stato eseguito sulla base delle precedenti risultanze catastali e dunque formalmente non presenta profili di illegittimità/nullità.
Il fatto che sia cambiato poi, in un momento successivo, lo stato dei luoghi ad avviso del Giudice non rileva nel giudizio sulla regolarità del pignoramento.

Il Tribunale, sotto questo profilo, fa due ragionamenti:
  1. il pignoramento si estende a tutti i beni edificati sul terreno pignorato: quindi, nel caso di specie, anche sull’intera costruzione riedificata;
  2. si può sempre utilizzare il rimedio previsto dall’art. 599 c.p.c..

In merito al ragionamento del Giudice si osserva:

  1. il Giudice si riferisce al principio espresso dall’art. 2912 c.c., il quale stabilisce che il pignoramento si estende ad accessori, pertinenze e frutti della cosa pignorata. Tra gli “accessori” vanno ricomprese anche le accessioni di cui all’art. 934 c.c., pertanto anche i fabbricati edificati sul terreno pignorato.
Se ciò è senz’altro vero, tuttavia, il caso di specie presenta della particolarità non irrilevanti: non si può non tenere in alcun conto, infatti, della circostanza per cui il fabbricato di cui si sta parlando non è stato edificato entro i confini del bene pignorato ma ha sconfinato nella proprietà altrui, tanto che una sua parte è divenuta - per accessione - di proprietà del terzo; questo impedisce, ad avviso di chi scrive, l’applicabilità del 2912 c.c. al caso in esame e di conseguenza che la parte di edificio “persa” dal creditore procedente per effetto dell’accessione sia soggetta a vincolo e successiva vendita;

  1. Non è invocabile nel caso in esame, ad avviso di chi scrive, l’art. 599 c.p.c..
Quest’ultima norma riguarda il pignoramento immobiliare che colpisce beni “indivisi”, ovvero che appartengono, pro quota, a diversi soggetti (non tutti debitori del creditore procedente).
In questa eventualità è consentito pignorare ugualmente l’intero bene e poi, in un momento successivo (art. 600 c.p.c.), il Giudice - su istanza del creditore pignorante oppure degli interessati - potrà procedere alla separazione della quota del debitore esecutato dalle altre quote in natura, dove possibile. Se non è possibile la divisione delle quote in natura, invece, sempre su istanza del creditore procedente, il Giudice disporrà che si proceda ad un giudizio di divisione (salvo che ritenga probabile che la quota possa essere venduta ad un prezzo pari o superiore al suo valore se rimane indivisa).
Nel caso in esame, come già detto, per effetto della nuova costruzione non si è tuttavia realizzata alcuna comunione indivisa: l’accessione ha avuto come conseguenza la realizzazione di due proprietà esclusive e distinte.
Lo stesso Giudice lo riconosce e precisa (con ciò anticipando quello che poi accadrà): “Nel prosieguo si potrà quindi procedere come di prassi alla regolarizzazione delle schede catastali relative al compendio pignorato a...ripristinando la coincidenza tra situazione di fatto e risultanze catastali”:

In definitiva, ad avviso di chi scrive, pare che il Tribunale abbia condotto dei ragionamenti in contrasto tra loro: da un lato, infatti, prende atto e riconosce che vi sono due proprietà distinte ma, al contempo, ritiene che vi sia stata un’estensione del pignoramento anche sulla proprietà altrui tale da determinare una comunione indivisa tra gli immobili.

Per rispondere, ora, al quesito, il rimedio corretto a disposizione del terzo pregiudicato dall’esecuzione è purtroppo quello già proposto, ovvero l’opposizione di terzo. Si noti bene, però, che l’ordinanza già emessa non costituisce la sentenza che decide nel merito ma, come già detto, solo un provvedimento provvisorio che statuisce sulla prosecuzione o meno dell’esecuzione, in attesa della decisione sul resto.
Dagli atti esaminati, in effetti, risulta che il Giudice – a seguito dell’opposizione e con il provvedimento che ha deciso sull’istanza di sospensione - abbia nel frattempo concesso termine per l’instaurazione del giudizio di merito, per discutere, appunto, in maniera più circostanziata sull’opposizione: sarà dunque nell’ambito precisamente di tale giudizio - e con ciò si risponde ad una delle domande poste nel quesito - che il terzo dovrà e potrà sostenere le proprie ragioni.

Rimane il problema dell’esecuzione nel frattempo proseguita.
Ora, se il creditore dovesse aver avanzato (o lo farà) istanza di vendita al Giudice, questi fisserà udienza a cui sono invitati tutti “gli interessati”, tra i quali sicuramente anche il terzo che ha promosso opposizione.
Anche nel corso di questa udienza quest’ultimo potrà far acquisire al Giudice elementi e notizie utili al procedimento, ovvero che aiutino a decidere in ordine al prosieguo del giudizio nella maniera più opportuna. Ad esempio, il Giudice potrà procedere nominando un nuovo stimatore.

Se, invece, è già stata disposta la vendita, dopo quest’ultima, purtroppo, il terzo perde ogni diritto sul bene in quanto tale (nel senso che non potrà più riavere il bene “in natura”) e può far valere i suoi diritti solo sulla somma ricavata da distribuire.
Ciò significa che, dopo la vendita, il terzo potrà – attraverso un’opposizione di terzo tardiva – far valere i propri diritti sul prezzo ricavato dalla vendita forzata: nel caso che ci occupa, più precisamente, dovrà richiedere l’assegnazione del prezzo corrispondente al suo diritto di proprietà.

Infine, nel caso in cui il giudizio di merito dovesse confermare con sentenza quanto già anticipato dal Giudice nell’ordinanza già emessa, rimane sempre il rimedio ultimo del ricorso in Cassazione.

La domanda relativa alle distanze tra edifici, infine, non è affatto chiara e, ad avviso di chi scrive, irrilevante: esiste un solo fabbricato, pur con parti di proprietà esclusiva di diversi soggetti, perciò non si vede come si possa parlare di distanze tra edifici. La regola, in ogni caso, è quella del rispetto di una distanza minima di 3 metri, salva la costruzione in aderenza.


Testi per approfondire questo articolo