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Articolo 907 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Distanza delle costruzioni dalle vedute

Dispositivo dell'art. 907 Codice civile

Quando si è acquistato il diritto (1) di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare (2) a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'articolo 905.

Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.

Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.

Note

(1) Il proprietario e coloro che possono validamente esercitare la relativa servitù, hanno il diritto di vedute dirette.
(2) Il termine "fabbricare" corrisponde, in questo caso, a costruire qualsiasi manufatto, che abbia le caratteristiche dell'inamovibilità e della stabilità, atto, quindi, ad evitare l'esercizio della veduta. La dottrina reputa che il rispetto della distanza legale minima debba valere anche per gli alberi, considerato che le fronde, nell'impedire la veduta, sono da considerare alla stregua di una costruzione vera e propria.

Ratio Legis

L'art. 907 presuppone che l'acquisto del diritto alla veduta sul fondo del vicino venga logicamente prima dell'esercizio della facoltà di costruire. La disposizione si esprime analogamente presenta all'art. 873, anche se differenti sono i fini che i due articoli perseguono.
Quest'ultimo, stabilendo, infatti, specifiche distanze, intende evitare la formazione di intercapedini dannose, l'altro mira, invece, a tutelare il diritto di veduta.

Spiegazione dell'art. 907 Codice civile

Precedenti dell'art. 907. Diritto comune in Germania, in Italia, in Francia. Diritto francese. Codice sardo (art. 614). Codice italiano del 1865 (art. 590)

Sulle orme del codice sardo (art. 614) e del vecchio codice (art. 590), il nuovo codice ha voluto risolvere testualmente con la disposizioni di cui all'art. 907 le vecchie questioni dibattutesi fin nel campo del diritto comune in Germania, in Francia e in Italia, e continuate in Francia sotto l'impero del codice francese che mancava di una disposizione testuale al riguardo. Con l'aggiunta poi dei due capoversi dell'art. 907, che mancavano nell'art. 590 del vecchio codice, ha voluto determinare più compiutamente il contenuto della servitù di veduta diretta, eliminando cosi annose questioni in materia.

Fu molto controverso per il diritto romano il concetto della servitus luminum e della servitus ne luminibus officiatur. Alcuni ritennero che queste due locuzioni non comprendessero che una sola servitù, ma prevalse poi l'opinione secondo cui si trattava di due servitù distinte: che la servitus luminum fosse il diritto di aprire finestre in un muro altrui, o comune, o anche proprio contiguo al fondo vicino; e la servitus ne luminibus officiatur fosse invece il diritto di impedire al vicino di intraprendere nel suo fondo opere che oscurassero o diminuissero la luce.

La pratica del diritto comune in Germania e in Italia riconobbe nell'apertura delle finestre nel muro proprio un semplice esercizio del diritto di proprietà, e che l'apertura di finestre nel muro altrui o comune (servitus luminum) non implicasse in sè la servitus ne luminibus officiatur.

Nel diritto comune in Francia da una parte si richiese l'acquisto di una servitus luminum per poter aprire finestre sul fondo del vicino, dall'altra si ritenne che la servitus luminum comprendesse fino ad un certo punto il diritto di inibire al vicino la costruzione di opere dirette a impedire l'esercizio della servitù acquistata.

La questione è stata ed è tuttora controversa sotto la vigenza del codice francese, che manca di una disposizione testuale al riguardo. Alcuni hanno sostenuto che, acquistato il diritto ad avere una finestra a distanza minore della legale, si è liberati dall'obbligo della distanza legale, ma non si acquista un diritto contro il vicino per esigere il rispetto della veduta. Altri invece sostengono che l'acquisto del diritto di tenere una finestra a distanza minore della legale importa l'acquisto di una servitù sul fondo del vicino, ma sono discordi sul contenuto di tale servitù, e cioè sulla distanza che deve osservare il vicino nel fabbricare sul suo fondo.

Il codice sardo per togliere queste controversie introdusse la seguente disposizione (art. 614): « Colui il quale ha per convenzione acquistato il diritto di avere finestre prospicienti il fondo del vicino, non può impedirlo dal fabbricare alla distanza fissata dagli art. 572, 594 e 595 (tre metri), salvo che vi sia un titolo contrario, o dopo opposizione abbia avuto luogo la prescrizione trentennaria; ma se il diritto ad avere finestre prospicienti sul fondo del vicino non e acquistato che col mezzo della prescrizione, il proprietario di questo fondo può sempre fabbricare sul suo terreno ed innalzare la fabbrica a suo arbitrio ».

Come si vede, il legislatore sardo seguì una via intermedia tra le opposte opinioni della dottrina francese. Il semplice decorso del periodo prescrizionale libera il proprietario della finestra dall'obbligo di osservare la distanza legale, ma non gli fa acquistare nessun diritto di servitù sul fondo vicino: il proprietario di questo resta quindi libero di fabbricare come vuole, con la facoltà anche di chiudere la finestra appoggiandovi il suo edificio. Invece se il diritto di avere finestre prospicienti sul fondo del vicino si è acquistato per convenzione, o per prescrizione dopo un atto di opposizione, il proprietario del fondo vicino non può fabbricare a meno di tre metri di distanza. Può essere obbligato anche a lasciare una distanza maggiore, se ciò risulti dal titolo, ed anche per prescrizione, se volendo il vicino fabbricare alla distanza di tre metri, il proprietario della finestra si sia opposto e siano passati trent'anni dalla opposizione.

Il codice italiano del 1865 volle risolvere anch'esso testualmente le questioni sorte nella dottrina francese, e lo fece in misura più radicale del codice sardo, disponendo all'art. 590 che « Quando per convenzione od altrimenti siasi acquistato il diritto di avere vedute dirette o finestre a prospetto verso il fondo vicino, il proprietario di questo non pile fabbricare a distanza minore di tre metri ».

Con tale disposizione si fece un passo più avanti del codice sardo. Quando si sia acquistato, non importa in qual modo, il diritto di avere vedute dirette sul fondo vicino, il proprietario della veduta non solo si affranca dall'obbligo di osservare la distanza legale, ma acquista anche il diritto a che il vicino nel fabbricare osservi la distanza di tre metri. La citata disposizione dell'art. 590 è poi passata nel nuovo codice (art. 907, primo comma).


Vari modi di acquisto del diritto di avere vedute dirette sul fondo vicino: convenzione, testamento, destinazione del padre di famiglia, prescrizione

L'art. 907, riferendosi all'acquisto del diritto di avere vedute dirette sul fondo del vicino, fa espressa menzione soltanto della convenzione, e poi con la locuzione « od altrimenti » fa un riferimento generale ai possibili modi di acquisto.

Oltre che per convenzione, ii diritto di avere una veduta diretta sul fondo vicino può nascere per testamento e può nascere anche per destinazione del padre di famiglia.

Tutti sono d'accordo nel ritenere che il diritto di avere vedute dirette sul fondo vicino possa acquistarsi anche per prescrizione. Non tutti, però, convengono sulla natura di tale prescrizione: infatti alcuni credono inapplicabile nel caso la prescrizione acquisitiva e fondano l'acquisto sulla prescrizione estintiva del diritto che ha il vicino di esigere l'osservanza del metro e mezzo prescritto dall'art. 905 Si ritiene, fondandosi sui precedenti dell'art. 907, che si tratti di prescrizione acquisitiva: il diritto riconosciuto al proprietario della veduta dall'art. 907 non è una semplice servitù negativa ne luminibus officiatur, ma risulta storicamente dalla fusione di questa con la servitus luminum che è apparente. Ed il risultato di questa fusione è una servitù che possiamo chiamare di veduta diretta, che presenta i requisiti idonei per la prescrizione acquisitiva.


La zona di rispetto di tre metri dev'essere osservata anche ai lati della veduta diretta

La distanza di tre metri è prescritta dall'art. 907 primo comma limitatamente alle vedute dirette. Sotto l'impero dell'art. 590 vecchio codice, che conteneva un' analoga disposizione, era sorta una importante discussione per sapere se e quale distanza dovesse osservarsi per le vedute laterali e oblique: infatti, disponendo l'art. 590 la zona di rispetto di tre metri unicamente per le vedute dirette, non poteva tale disposizione valere per le vedute laterali e oblique.

Ora di vedute laterali e oblique ve ne sono di due specie: vi sono vedute laterali e oblique per sè stanti, e vi sono vedute laterali e oblique che si esercitano contemporaneamente a una veduta diretta, ai due lati della medesima (art. 900, n. 3).

Per le vedute laterali e oblique per sè stanti la questione non ha ragione di essere perchè, data la loro speciale ubicazione, non è possibile per il vicino ostruirle con fabbriche. Infatti, non trovandosi esse in un muro di confine o parallele al confine, il vicino potrà rendere comune il tratto di muro che prospetta il suo foredo (artt. 874 e 875) e contro di esso potrà fabbricare liberamente non si troverà mai in condizione di chiudere la veduta laterale ed obliqua, che è situata in un muro non suscettibile di comunione.

Nel caso invece di vedute oblique non per sè stanti ma esercitantisi da una stessa finestra contemporaneamente ed ai lati della veduta diretta sopra un medesimo fondo, era di grande importanza pratica, sotto il vecchio codice, vedere se nemmeno in tale caso il fatto di avere queste vedute oblique imponesse al vicino l'obbligo di osservare una certa distanza: infatti in caso contrario, il proprietario limitrofo, pur essendo costretto dall'art. 590 ad osservare la distanza di tre metri di fronte alla finestra (veduta diretta) avrebbe avuto il diritto di fabbricare ai lati della medesima, sino agli stipiti sopprimendo le vedute oblique.

Alla questione furono date sotto l'impero dell'art. 590 vecchio codice le soluzioni più disparate. Secondo alcuni — ed è questa l'opinione preferibile — non vi era l'obbligo di osservare alcuna distanza, e quindi il proprietario latistante poteva appoggiare la fabbrica sino agli stipiti della finestra. Secondo altri, una distanza doveva essere osservata: chi richiedeva mezzo metro, chi un metro, chi tre metri, chi una distanza da determinarsi caso per caso dall' autorità giudiziaria. Altri, infine, ritenevano che, in questo caso speciale di contemporanea esistenza di vedute dirette ed oblique da una stessa finestra, l'esistenza della veduta diretta, di per se sola valesse ad escludere del tutto l'acquisto della comunione del muro e il conseguente appoggio ai lati della finestra: il vicino avrebbe dovuto mantenere indietro la sua fabbrica alla distanza di tre metri dal muro in cui era aperta la veduta diretta.

La giurisprudenza della Cassazione del Regno dopo qualche incertezza si era ormai affermata nel senso che i tre metri di distanza richiesti dall'art. 590 come zona di rispetto per la veduta diretta dovessero osservarsi non solo di fronte, ma anche ai due lati.

E questa soluzione è stata testualmente sancita dal nuovo codice, al secondo comma dell'art. 907, disponendo « Se la veduta (diretta) forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita ». Con questa aggiunta l'annosa controversia, cosi vivamente dibattuta nella dottrina e nella giurisprudenza, è stata definitivamente risolta con grande vantaggio dell'edilizia.


E anche al di sotto della soglia

Altra questione, connessa alla precedente, era sorta sotto la vigenza dell'art. 590 vecchio codice, per sapere se e quale distanza dovesse osservarsi nel fabbricare al di sotto della soglia della veduta diretta. Anche qui le soluzioni date erano diverse: alcuni, partendo dal principio che prospectus etiam ex inferioribus locis est, escludevano del tutto la possibilità di fabbricare al di sotto della veduta; altri ritenevano che la fabbrica dovesse arrestarsi a tre metri al di sotto della soglia; altri infine che si potesse raggiungere con la fabbrica l'altezza della soglia.

Anche per tale questione il nuovo codice ha adottato la soluzione prevalsa da tempo nella giurisprudenza della Cassazione, statuendo una zona di rispetto di tre metri anche al di sotto della soglia. Dispone infatti l'art. 98, terzo comma: « se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette e oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia ».


Contenuto normale della servitù di veduta. Zona di rispetto di tre metri in linea orizzontale, laterale e verticale. Non è sufficiente la distanza di tre metri in linea obliqua

Con le disposizioni contenute nei tre commi dell'art. 907 viene delimitato con precisione il contenuto normale della veduta diretta, in una zona di rispetto di tre metri: in linea orizzontale di fronte, in linea verticale al di sotto della soglia, e in linea laterale ai due lati della veduta.

Ciò è stato sintetizzato in alcune sentenze dicendosi che la distanza di rispetto per la veduta diretta e di tre metri in tutti i sensi: tale espressione è corretta se viene riferita ai tre sensi suddetti, e cioè orizzontale, verticale e laterale.

Non sarebbe invece esatta se intesa anche in linea obliqua, come accaduto in qualche sentenza, che ritenne legittima la costruzione distante dalla veduta metri tre in linea obliqua. L'errore fu rilevato dalla Cassazione osservando che il codice quanto al modo di misurare la distanza di rispetto per le vedute fa riferimento alla linea di separazione dei due fondi (art. 905 del c.c.). E quindi la distanza di tre metri va fatta in linea orizzontale, a qualunque altezza dal suolo si trovi la veduta: il che vale quanto dire che la costruzione deve essere elevata a distanza non minore di tre metri, dal muro in cui è aperta la veduta. E ad ulteriore conferma della tesi, la Cassazione giustamente rilevava che la distanza di tre metri tra la veduta e la linea di separazione dei due fondi « è un'esigenza derivante dal contenuto stesso della servitù di prospetto, che si esercita direttamente sul fondo, a carico del quale e stata costituita ed acquistata, onde è in rapporto a questo fondo che deve rimanere osservata la distanza che la legge ritiene necessaria per l'esercizio di detta servitù ».

Per escludere che possa essere sufficiente agli effetti della distanza legale richiesta dall'art. 907 la distanza di tre metri in linea obliqua tra la finestra e la parte più vicina della fabbrica, un ulteriore argomento a sostegno può derivarsi, sotto altro profilo giuridico, dalla disposizione dell'art. 873. Detto articolo dispone in metri tre la distanza minima legale tra fabbricati, da misurarsi in linea orizzontale e non in linea obliqua tra i piani reali o virtuali dei muri perimetrali dei due edifici fronteggianti. Si ha qui una coincidenza - che è stata ripetutamente rilevata - tra la distanza legale di tre metri prescritta dall'art. 907 in difesa delle vedute dirette e la distanza di tre metri prescritta dall'art. 873 come intercapedine minima nelle costruzioni. È a quel modo che la distanza legale tra le costruzioni di cui all'art. 873 va misurata in linea orizzontale e non in linea obliqua, perciò allo stesso modo deve escludersi che la distanza legale dell'art. 907 possa essere misurata in linea obliqua.


Possibilità di deroga in più al contenuto normale della servitù di veduta diretta

Abbiamo detto nel numero precedente che con le disposizioni contenute nell'art. 907 viene delimitato il contenuto normale della veduta diretta in una zona di rispetto di tre metri in linea orizzontale, verticale e laterale: ma tale contenuto normale può nella pratica variare in più come può variare in meno.

Una variazione in più può risultare anzitutto dal titolo costitutivo della servitù, stabilendosi che il vicino non possa fabbricare, davanti, ai lati, al di sotto, a distanza minore di cinque, di dieci e più metri. Può stabilirsi perfino che per rispetto alla veduta il vicino non possa fabbricare affatto, o non possa fabbricare oltre una determinata altezza, di fronte, ai lati, al di sotto: in tal caso il contenuto della servitù di veduta si allarga fino a concretare la diversa servitus non aedificandi o altius non tollendi.

Una variazione in più può risultare anche per destinazione del padre di famiglia, poichè dallo stato in cui il proprietario pose e lasciò le cose, può risultare insufficiente la distanza legale prescritta dall'art. 907. Certo, in questo caso, non sarà facile in pratica provare che tale insufficienza risulti dalla destinazione del padre di famiglia, e quale maggiore zona di rispetto debba essere lasciata nel caso concreto. Ma non vi è ragione di escluderne teoricamente la possibilità: se, ad es., l'unico originario dovizioso proprietario di grandioso palazzo e di non meno grandioso parco adiacente, abbia lasciato un salone-pinacoteca che prenda dai balconi sul parco la necessaria luce, deve ritenersi costituita per destinazione una zona di rispetto per i balconi, maggiore della normale dei tre metri, e tale da assicurare alla pinacoteca la necessaria luce. E lo stesso va detto per assicurare a una grandiosa e lussuosa veranda costituita nel centro architettonico del castello il prospetto sul parco e il sole alla serra del giardino pensile.


Possibilità di deroghe in meno

Dobbiamo ora vedere se sia ammessa una deroga in meno alla distanza di rispetto prescritta dall'art. 907. La Corte di Cassazione ha avuto occasione di affermare la tesi affermativa sotto la vigenza del vecchio codice, rilevando che « nè l'art. 590 nè alcuna altra norma di legge prescrive che non si possano costituire servitù di prospetto se questo non si può esercitare fino a tre metri di distanza in tutte le direzioni ». Anche qui verrà ripetuta l'indagine singolarmente per i tre possibili modi di costituzione della servitù: titolo, destinazione del padre di famiglia e prescrizione.

Nulla impedisce di costituire per titolo (convenzione o testamento) una servitù di veduta a contenuto più ristretto di quella regolata dall'art. 907: non solo è possibile derogare alla distanza dei tre metri ai lati e al di sotto della soglia, per cui non può sorgere alcuna difficoltà, ma è possibile derogarvi anche di fronte, quantunque cosi si venga a formare una intercapedine minore dei tre metri prescritti dall'art. 873 per la distanza legale delle costruzioni. Infatti, tutti sono d'accordo nel ritenere che la prescrizione dell'art. 873 non è di ordine pubblico e quindi può essere derogata dalle parti interessate, salve contrarie disposizioni dei regolamenti edilizi.

Lo stesso deve dirsi per la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, che forma appunto oggetto della citata sentenza della Cassazione. Nella specie si trattava di una fabbrica iniziata dall'originario unico proprietario dei due fondi poi divisi (fabbricato e cortile) nel cortile del fabbricato e destinata naturalmente ad essere ultimata. Data la poca altezza che il balcone e le finestre del fabbricato avevano sul cortile (m. 4,75) la costruzione iniziata sul cortile e appoggiata al muro perimetrale del fabbricato non poteva necessariamente mantenersi a tre metri al di sotto del balcone e della soglia delle finestre, e difatti fu portata col tetto fino all'altezza del balcone e del davanzale delle finestre. La Cassazione ritenne che in questo caso la servitù di veduta restasse limitata nel suo contenuto a seguito della stessa destinazione del padre di famiglia da cui aveva avuto origine, in quanto per la posizione delle cose lasciata dal proprietario risultava che la veduta non potesse godere della normale zona di rispetto al di sotto del balcone e delle finestre, ma solo davanti o ai lati. Rilevò la Corte che, nonostante questa parziale limitazione nel contenuto, la servitù non cessava di essere di prospetto, poichè l'apertura permetteva di affacciarsi in alcune direzioni, se non in tutte.

Infine la limitazione al contenuto della servitù può aversi anche quando essa sia sorta per prescrizione, se fin dal suo sorgere la zona di rispetto dei tre metri era limitata dall'esistenza a meno di tre metri di fabbriche di fronte, o dai lati, o al di sotto.

Concludiamo l'argomento rilevando che mentre la variazione in più del contenuto normale della servitù è teoricamente illimitata, potendo giungere alla esclusione di qualsiasi fabbrica in tutte le direzioni — nel qual caso estremo la servitù di veduta diretta si identifica con la servitus non aedificandi — la variazione in meno ha invece necessariamente un limite: deve restare cioè la possibilità dell' affaccio almeno in qualche direzione. Se il comodo e normale affaccio fosse impedito in tutte le direzioni, verrebbe meno la servitù di veduta per trasformarsi in semplice servita di aria e di luce.


Misurazione della distanza

Per la misurazione della distanza dei tre metri l'art. 907 (comma 1) si richiama alla norma stabilita dall'art. 905, a cui si rimanda.

Va solo aggiunto che gli sporti che ai sensi degli art. 905 e 907 devono computarsi per la misurazione della distanza di tre metri richiesta di fronte alla veduta diretta sono quelli che, come i balconi, sono congiunti alle finestre per agevolare la veduta. Invece non sono comprese negli articoli suddetti le altre opere esteriori che sono accessioni, dell'edificio e non della finestra, oppure che costituiscano sporti della finestra, non servono per veduta ma per altro scopo (sciorinarvi panni, tenervi vasi di fiori ecc.). Pertanto tali sporti non impongono l'obbligo della distanza di tre metri misurata dalla loro linea esteriore, e basta che la nuova fabbrica del vicino disti tre metri dalla faccia esteriore del muro dove è aperta la finestra.


Le costruzioni vietate innanzi alla veduta. Quid iuris delle piantagioni

L' art. 907 vieta al proprietario vicino di fabbricare a distanza minore di tre metri. Alcuni, attaccandosi strettamente alla parola della legge, argomentano che la distanza suddetta non sia più obbligatoria quando non si tratta di fabbrica, ma di altra opera di struttura diversa (un tavolato, uno steccato, ecc.) quantunque di carattere stabile e qualunque sia il pregiudizio che ne possa venire alla veduta.

Noi siamo contrari a tale interpretazione dell'art. 907 che, benchè fondata sulla lettera della legge, ne viola lo spirito. Infatti la veduta viene meno qualunque sia la struttura dell'ostacolo che vi si frappone.

E in questo senso si è pronunciata la Cassazione, statuendo che l'espressione « fabbricare » usata dalla legge comprende qualsiasi opera, qualunque ne possa essere la mole e la forma, e non soltanto le costruzioni in muratura, ma ogni altra che comunque ostacoli l'esercizio di una veduta diretta, come uno steccato in legname, un' antenna e in genere qualsiasi soprastruttura che si elevi dal suolo con carattere di stabilita come ad es., i pali eretti a sostegno di un pergolato.

Tra le costruzioni vietate innanzi alle vedute deve annoverarsi il semplice alzamento di un muro gibà esistente ed anche la costruzione di muri di cinta, arrecando i detti muri nella loro estensione in lunghezza e in altezza, ostacolo e limitazione della veduta. Pertanto, pur essendo il diritto di chiudere il proprio fondo con un muro di cinta un diritto imprescrittibile, tuttavia, se il vicino abbia acquistato per convenzione o altrimenti, e quindi anche per prescrizione, una servitù di veduta, il proprietario vicino che voglia recingere il fondo, deve costruire il muro osservando la distanza stabilita dall'art. 907.

Giustamente è stato escluso che la distanza legale di tre metri per il caso che voglia fabbricarsi di fronte a una veduta diretta possa pretendersi quando il vicino voglia aprire una veduta nel proprio muro preesistente, posto a distanza inferiore ai tre metri da detta veduta, ma a più di un metro e mezzo dal confine, ai sensi dell'art. 905.

Qualche dubbio può nascere sulla liceità o meno di piantare davanti alla finestra degli alberi, i quali, benchè piantati alla distanza di cui all'art. 892, possono protendere i loro rami a meno di tre metri dalla veduta del vicino. Certo la questione non si può risolvere, per la liceità di tali piantagioni, sulla semplice considerazione che la distanza legale dell' art. 892 è stata osservata: infatti l'art. 892 mira a prevenire i danni che verrebbero al fondo limitrofo dal protendersi dei rami e dalla immissione delle radici, e non a quello che può provenirne al diritto di veduta del vicino, quindi la questione deve decidersi in base all'art. 907. E si ritiene generalmente che si possa risolvere nel senso della liceità in genere delle piantagioni, anche se qualche ramo venga ad invadere la zona di rispetto dell'art. 907, e sempre che tale invasione non giunga ad ostacolare dannosamente la veduta.


Inapplicabilità del divieto dell'art. 907 quando tra i due fondi intercede una via pubblica

La disposizione dell'art. 907 ha carattere assoluto, quindi la distanza da esso prescritta deve essere osservata anche quando si può provare che, nella particolarità del caso, le costruzioni non rechino alcun nocumento al vicino.

Si può applicare quando, tra l'edificio in cui sono aperte le vedute e il fondo su cui la veduta si esercita, intercede la via pubblica? Si è sostenuta la tesi affermativa adducendo che l'art. 907 non stabilisce questa eccezione: nè la si può ricavare dall'ultimo capoverso dell'art. 905 che permette l'apertura di vedute dirette sul fondo fronteggiante senza l'obbligo di osservare la distanza legale, allorquando tra i due fondi vi è una via pubblica, perchè l'art. 905 stabilisce una servitù diversa da quella contemplata nell'art. 907.


L'art. 907 è applicabile anche alle vedute aperte iure proprietatis a un metro e mezzo di distanza dal confine, a norma dell'art. 895?

Per esaurire l'argomento ci restano ad esaminare alcuni casi in cui risult controversa 1' applicabilità dell' art. 907 oppure se si debba osservare davanti alla veduta la distanza di rispetto prescritta dall'art. 907.

Anzitutto, l'art. 907 è applicabile anche al caso in cui nessuna servitù di veduta si sia propriamente acquistata a carico del fondo vicino, e i1 proprietario si sia limitato ad aprire la veduta diretta alla distanza di un metro e mezzo dal confine prescritta dall'art. 905? Dovrà anche in questo caso il vicino tenersi, fabbricando, alla distanza di tre metri come prescritto dall'art. 907?

Si potrebbe rilevare in senso contrario che l'art. 907, parlando di diritto acquistato, si riferisce a un diritto che non si ha, e che perciò si acquista, mentre il diritto di veduta diretta alla distanza di un metro e mezzo a norma dell'art. 905 compete iure proprietatis, ed essendo inerente al dominio e già contenuto nella proprietà: non si acquista, ma solo si esplica e si esercita dal proprietario.

Ma è agevole rispondere che la disposizione dell'art. 907 è generale e quindi applicabile a tutte le vedute dirette aperte sul fondo vicino a norma di legge. Fra queste quindi rientrano, oltre le vedute aperte a titolo di servitù immediatamente sul confine o a distanza minore di un metro e mezzo, anche quelle aperte alla distanza legale di un metro e mezzo dal confine a norma dell'art. 905. Vuol dire che in questo caso, la zona di rispetto stabilita dall'art. 907 invece di avere carattere di vera e propria costituisce una semplice limitazione legale della proprietà fronteggiante la veduta. Come l'art. 905 impone una limitazione legale al proprietario della veduta obbligandolo ad osservare la distanza di un metro e mezzo dalla linea di confine, cosi analoga limitazione legale impone l'art. 907 al proprietario fronteggiante, obbligandolo ad osservare la distanza di tre metri nei confronti della veduta diretta aperta a norma di legge.


Inapplicabilità dell'art. 907 alle luci irregolari

Sotto il vecchio codice una questione vivamente dibattuta fu quella se l'art. 907 fosse applicabile alle luci irregolari, cioè alle luci mancanti, in tutto o in parte, dei requisiti di legge. La questione si collegava alla vexata quaestio della distinzione tra luci e vedute e ne costituiva anzi l'applicazione pratica più importante.

Nel nuovo codice la questione deve considerarsi risolta a seguito della disposizione dell'art. 902 per cui « un'apertura che non ha i caratteri di veduta e di prospetto e considerata come luce, anche se non sono state osservate le prescrizioni indicate dall'art. 901 ».

Ora, come è ormai ius receptum nella giurisprudenza e come testualmente statuito dall'art. 900, un'apertura ha i caratteri di veduta sempre quando renda possibile un comodo e normale affaccio sul fondo vicino. Quindi un'apertura, anche se munita di inferriata e di grata metallica fissa, deve considerarsi veduta se dà luogo a un comodo e normale affaccio, e come tale, in applicazione dell'art. 907 le compete la zona di rispetto dei tre metri.

Se invece si tratta di apertura praticata a un' altezza tale da non rendere possibile il comodo e normale affaccio, essa deve considerarsi quale semplice luce, anche se non munita di inferriata e di grata fissa: e come tale si sottrae all' applicazione dell'art. 907 e può essere ostruita sia con l' appoggio della fabbrica del vicino, previo acquisto della comunione, sia con la semplice fabbrica in aderenza, a norma dell'art. 904 Eccetto che non si tratti di servitù di luce irregolare debitamente acquisita per titolo o per destinazione del padre di famiglia, come sarà esplicato nel paragrafo seguente.


Inapplicabilità alle aperture per servitù di aria

Vivamente dibattuta sotto la vigenza del vecchio codice fu la questione se fra le due categorie disciplinate dagli art. 901 (luci) e 905-906 (vedute) dovesse riconoscersi una terza categoria intermedia: le cosiddette servitù di aria, esercitantisi da un'apertura posta a tale altezza da non consentire l'esercizio della veduta, ma senza invetriata fissa e quindi tali da garantire il passaggio dell'aria.

Che una tale servitù di aria potesse costituirsi per titolo era da tutti ammesso, perchè i proprietari possono stabilire sopra i loro fondi o a beneficio di essi qualunque servitù. Era invece controverso se una servitù di aria potesse stabilirsi per prescrizione e per destinazione del padre di famiglia. La dottrina era discorde: la Cassazione del Regno, che in un primo tempo aveva escluso la prescrizione, ma aveva ammesso la costituzione per destinazione del padre di famiglia, nelle sue ulteriori decisioni le aveva escluse entrambe.

Nel nuovo codice la questione si presenta in termini alquanto diversi, poiché, essendo stato soppresso il requisito della vetrata fissa, le luci servono normalmente anche al passaggio dell'aria (art. 900 del c.c.) e non si può quindi parlare di servitù di aria nello stesso senso in cui se ne parlava sotto il vecchio codice.

Se ne può invece parlare in un senso diverso, in quanto cioè esista un' apertura mancante in tutto o in parte, dei requisiti di legge: ma allora trattasi di luce irregolare e vale quindi quanto per le luci irregolari si e detto nel numero precedente con le precisazioni che seguono.

Se la luce irregolare consente un comodo e normale affaccio, essa è sostanzialmente una veduta, la quale è suscettibile di acquisto, oltre che per titolo (convenzione e testamento), anche per prescrizione e per destinazione del padre di famiglia, con la conseguenza di rendere applicabile la disposizione dell'art. 907.

Se invece la luce irregolare non ha i caratteri di veduta, per la esplicita disposizione dell'art. 902 non può acquistarsi per prescrizione il diritto di mantenerla in condizione di irregolarità, e il vicino, da una parte, avrà sempre il diritto di esigere che essa sia resa conforme alle prescrizioni di legge (art. 902 capov.) e, dall'altra, potrà in ogni tempo chiuderla appoggiandovi ii suo edificio, previo acquisto della comunione del muro (art. 874 del c.c.), o fabbricandovi in aderenza (art. 877 del c.c.). In questa ipotesi pertanto, trovano applicazione l'art. 904 e l'art. 907 resta fuori applicazione.

Ma l'art. 907 resta fuori applicazione anche quando la luce sia stata costituita in condizione di irregolarità per titolo o per destinazione del padre di famiglia: infatti il contenuto della speciale servitù cosi costituita è inconfondibile con quello della servitù di veduta diretta disciplinata dall'art. 907, e va mantenuto quindi nei più ristretti limiti in cui l'ha costituito il titolo o la destinazione. La luce pertanto non potrà sopprimersi non trovando applicazione nel caso 1' art. 904, ma non potrà nemmeno trovare applicazione tutta la zona di rispetto prescritta dall'art. 907.


Inapplicabilità alle vedute aperte iure proprietatis sotto le antiche legislazioni
In alcuni degli ex-Stati italiani (Stato pontificio, Toscana, Lombardo-Veneto) non era prescritta alcuna distanza per l' apertura di vedute, e quindi ognuno poteva iure proprietatis aprirle anche sul confine della sua proprietà, salvo al vicino il diritto di chiuderle o di oscurarle fabbricando sul confine del proprio fondo. Ora ci si chiede se queste vedute aperte sotto l'impero di una legislazione che le permetteva, obblighino oggi il vicino a fabbricare a distanza non minore di tre metri, in applicazione dell'art. 907.

Alcuni ritengono che l'art. 907 sia applicabile anche ad esse, altri lo ritengono inapplicabile. Vi ha infine chi ritiene inapplicabile l'art. 907 alle vedute aperte esattamente sul confine, ed applicabile a quelle aperte a distanza minore di un metro e mezzo.

L'opinione maggioritaria ritiene che l'art. 907 non sia applicabile in nessun caso. Cominciamo dalle vedute aperte direttamente sul confine: trattandosi di finestre aperte iure proprietatis e non iure servitutis, il vicino aveva secondo la legislazione preesistente, il diritto di chiuderle appoggiandovi il proprio edificio, cosi come avviene attualmente per le luci (art. 904 del c.c.). Lo stesso diritto egli può quindi esercitare anche ora, continuando l'antica legislazione ad avere efficacia anche dopo l'entrata in vigore della nuova. In conseguenza l'art. 907 non trova applicazione nei confronti delle finestre aperte iure proprietatis, e il vicino potrà chiuderle sia col semplice fabbricarvi in aderenza, sia appoggiandovi l'edificio, previo acquisto della comunione del muro (art. 904 del c.c.).

Si ritiene che l'art. 907 sia parimenti inapplicabile quando le nostre siano aperte non esattamente sul confine, ma a distanza minore di un metro e mezzo dal medesimo. In contrario si osserva che in tale caso le finestre non si potevano far chiudere in base alle leggi preesistenti potendo tutto al più il proprietario vicino oscurarle fabbricando sul confine, ma non chiuderle, distando esse dal medesimo. Ora, come la finestra doveva restare sotto la legge vecchia, deve restare anche sotto l'impero della legge nuova perchè si tratta di un diritto quesito e l' art. 907 sarebbe applicabile.

L'argomento non sembra fondato. Se sotto le leggi preesistenti non era possibile chiudere la finestra, ciò era non già perchè si fosse acquistato il diritto di tenerla aperta verso il fondo del vicino, ma perchè questi non aveva il diritto di fabbricare oltre il proprio confine. Ciò posto, poichè l' art. 875 toglie oggi tale impedimento, niente osta a che il proprietario del fondo valendosi dell'art. 875 acquisti la comunione del muro e chiuda le finestre appoggiandovi il suo edificio, cosi come le leggi preesistenti gliene davano il diritto per le finestre al confine.

Diverso è il caso delle finestre aperte sotto le leggi preesistenti a distanza di un metro e mezzo o maggiore, ma minore di tre metri. Benchè anche esse fossero state aperte iure dominii, e non dessero quindi origine a nessun diritto di servitù, tuttavia dal momento in cui è entrato in vigore il codice italiano del 1865, esse restarono comprese nella disposizione dell'art. 587 (attuale art. 905). E quindi è obbligatoria di fronte ad esse la distanza di tre metri (v. sopra).

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

427 Meno sensibili sono le innovazioni introdotte in tema di vedute o prospetti. Si è lasciata immutata la distanza di un metro e mezzo per le vedute dirette, precisando, tuttavia, che la distanza va osservata anche per le terrazze, per i lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino (art. 905 del c.c.). Per le vedute laterali od oblique, invece, soppressa l'inopportuna eccezione contenuta nel secondo comma dell'art. 588 del codice del 1865, la distanza è stata elevata a settantacinque centimetri (art. 906 del c.c.), sembrando insufficiente la distanza di mezzo metro stabilita dal codice anteriore. Si è inoltre precisato (art. 907 del c.c.) che, quando si è acquistato il diritto di avere una veduta diretta verso il fondo del vicino, il proprietario di questo deve osservare, nel fabbricare, la distanza di tre metri non soltanto di fronte, ma anche al di sotto della finestra; se poi questa forma nello stesso tempo veduta obliqua, deve altresì osservare la distanza di tre metri dai lati di essa.

Massime relative all'art. 907 Codice civile

Cass. civ. n. 11287/2018

La titolarità del diritto reale di veduta costituisce una condizione dell'azione volta ad ottenere l'osservanza da parte del vicino delle distanze di cui all'art. 907 c.c. e, come tale, va accertata anche d'ufficio dal giudice, salvo che da parte del convenuto vi sia stata ammissione, esplicita o implicita, purché inequivoca, della sussistenza di tale diritto.

Cass. civ. n. 15244/2017

Il diritto di veduta sancito dall’art. 907 c.c. intende assicurare, attraverso l'esercizio della "inspectio" e della "prospectio", la piena e completa visione del fondo servente in ogni direzione, sia in orizzontale, che in verticale, che, eventualmente, in maniera obliqua, ed impone, pertanto, che la distanza della nuova costruzione dalla preesistente veduta sia misurata in maniera radiale, non rilevando in senso contrario che la conformazione fisica dei luoghi impedisca la veduta cd. "in appiombo".

Cass. civ. n. 26383/2016

Posto che nella disciplina legale dei "rapporti di vicinato" l'obbligo di osservare nelle costruzioni determinate distanze sussiste solo in relazione alle vedute, e non anche alle luci, la dizione "pareti finestrate" contenuta in un regolamento edilizio che si ispiri all'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 - il quale prescrive nelle sopraelevazioni la distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti - non potrebbe che riferirsi esclusivamente alle pareti munite di finestre qualificabili come "vedute", senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono finestre cosiddette "lucifere".

Cass. civ. n. 16808/2016

La disciplina sulle distanze delle costruzioni dalle vedute, di cui all'art. 907 c.c., ha natura giuridica, presupposti di fatto e contenuto precettivo diversi da quella delle distanze tra costruzioni, di cui all'art. 873 c.c., poiché la prima mira a tutelare il proprietario del bene dall'indiscrezione del vicino, mentre la seconda è volta ad evitare la formazione di intercapedini dannose, sicché incorre nel vizio di extrapetizione il giudice che, a fronte di una domanda che denuncia la violazione delle distanze tra le costruzioni, condanni il convenuto per la violazione dell'art. 873 c.c.

Cass. civ. n. 19429/2013

Il divieto di fabbricare a distanza minore di tre metri dalle vedute, sancito dall'art. 907 c.c., intende assicurare al titolare del diritto di veduta aria e luce sufficienti all'esercizio della "inspectio" e della "prospectio", sicché il giudice di merito, pur in presenza dell'accertata violazione della distanza, è tenuto a valutare specificamente se l'opera edificata (nella specie, un'inferriata di recinzione) ostacoli l'esercizio della veduta.

Cass. civ. n. 12051/2013

In tema di distanze delle costruzioni dalle vedute, agli effetti dell'art. 907 cod. civ., il divieto di fabbricare opere in pregiudizio dell'esercizio di una servitù di veduta, supponendo una modifica dell'assetto dei luoghi richiedente un'attività costruttiva, non può estendersi alla creazione di barriere naturali, quali le siepi vive, cui è applicabile la diversa disciplina prevista dall'art. 892, primo comma, n. 3, cod. civ.

Cass. civ. n. 955/2013

Il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino (nella specie, un pergolato realizzato a copertura del terrazzo del rispettivo appartamento), che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l'esercizio di tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà ed alla riservatezza del vicino, avendo operato già l'art. 907 c.c. il bilanciamento tra l'interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, in quanto luce ed aria assicurano l'igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita.

Cass. civ. n. 79/2013

In tema di distanza delle costruzioni dalle vedute, l'obbligo del proprietario di non fabbricare a distanza minore di tre metri dai lati della finestra da cui si esercita sia la veduta diretta che la veduta obliqua, ai sensi dell'art. 907, secondo comma, c.c., sussiste solo nel caso in cui la duplice veduta sia aperta verso lo stesso fondo.

Cass. civ. n. 20699/2012

Per effetto delle limitazioni previste dall'art. 907 c.c. a carico del fondo su cui si esercita una veduta (sia che questa sia stata aperta "jure servitutis", sia che venga esercitata "jure proprietatis"), deve osservarsi un distacco di tre metri in linea orizzontale dalla veduta diretta, da rispettare eventualmente anche dai lati della finestra da cui si esercita la veduta obliqua, dovendosi osservare analogo distacco anche in senso verticale per una profondità di tre metri al di sotto della soglia della veduta. Nel caso di veduta diretta e obliqua, la distanza minima di tre metri "sotto soglia", prescritta dal terzo comma dell'art. 907 cit., non va, peraltro, considerata solo in linea perpendicolare rispetto al davanzale della finestra, ma si estende in basso anche obliquamente rispetto ai punti estremi di tale davanzale.

Cass. civ. n. 11729/2012

Al proprietario del fondo gravato da una servitù di veduta è vietato costruire a meno di tre metri dal lato inferiore dell'apertura dalla quale si esercita la veduta, distanza che va rispettata sia nella sua proiezione orizzontale, sia in quella verticale. La violazione di tale distanza minima di rispetto, tuttavia, comporterà per il proprietario del fondo servente non già l'obbligo di demolire la nuova costruzione, ma solo di arretrarla sino a quando sia ripristinata la suddetta distanza minima.

Cass. civ. n. 4608/2012

La distanza minima di tre metri che, ai sensi dell'art. 907 c.c., deve separare il fondo del titolare d'una servitù di veduta dalla costruzione realizzata dal proprietario del fondo servente, deve sussistere non solo tra la veduta e la parte di costruzione che le sta di fronte, ma anche tra la prima e la parte di costruzione che si trova lateralmente o al di sotto di essa (nella specie, il proprietario di un terrazzo a livello, posto al di sotto di un ballatoio il cui proprietario era titolare del diritto di veduta, aveva realizzato una tettoia sporgente rispetto alla proiezione verticale del ballatoio. Il proprietario di quest'ultimo aveva perciò chiesto la demolizione della tettoia, ma il giudice di merito l'aveva accordata solo "fino alla distanza di metri tre dal margine esterno" del ballatoio. La S.C., applicando il principio di cui alla massima, ha cassato tale decisione).

Cass. civ. n. 12033/2011

L'obbligo di costruire a non meno di tre metri dalle vedute dirette aperte nella costruzione esistente sul fondo vicino, di cui all'art. 907 c.c., ha natura assoluta e va osservato anche quando l'erigenda costruzione non sia tale da impedire di fatto l'esercizio della veduta, mentre una valutazione circa l'idoneità dell'opera ad ostacolare il diritto di veduta può venire in rilievo soltanto quando si intenda erigere un manufatto diverso da una costruzione in senso tecnico. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto irrilevante, ai fini dell'esonero dal rispetto della distanza minima prescritta dall'art. 907 c.c., la circostanza che l'erezione di un muro di cinta, da intendersi quale costruzione in senso proprio, non avesse impedito l'esercizio del diritto di veduta al proprietario del fondo vicino).

Cass. civ. n. 7772/2011

La servitù di veduta o prospetto, goduta dal proprietario di un edificio sul sottostante tetto a piano inclinato dell'edificio contiguo, impedisce qualsiasi innalzamento del tetto, che incida negativamente sull'esercizio del diritto di veduta nella sua naturale espansione, anche se la distanza tra il fondo dominante e quello servente, per una situazione di fatto consolidata, risulti già inferiore ai limiti stabiliti dalla legge.

Cass. civ. n. 11956/2009

In materia di luci e di vedute, il diritto di proprietà di un immobile fronteggiante il fondo altrui non può attribuire, in assenza di titoli specifici (negoziali o originari, come l'usucapione), anche l'acquisto della servitù di veduta; ne consegue che una situazione di mero fatto - che si sia concretizzata nell'esistenza, a distanza inferiore di quella prescritta dall'art. 905 c.c., di aperture che consentano la "inspectio" e la "prospectio" nel fondo confinante - non è di per sé suscettibile di tutela in via petitoria, al fine di pretendere, da parte del vicino che edifichi sul proprio fondo, l'osservanza delle distanze previste dall'art. 907 c.c.

Cass. civ. n. 21501/2007

In tema di violazione delle norme sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, ai sensi dell'articolo 907 c.c., per costruzione deve intendersi l'opera destinata per la sua funzione a permanere nel tempo, e, tuttavia, il carattere di precarietà della medesima non esclude la sua idoneità a costituire turbativa del possesso della veduta come in precedenza esercitata dal titolare del diritto.

Cass. civ. n. 22838/2005

Il principio secondo cui in materia di condominio trovano applicazione le norme sulle distanze legali (nella specie con riferimento al diritto di veduta) non ha carattere assoluto, non derogando l'art. 1102 c.c. al disposto dell'art. 907 c.c., giacchè, dovendosi tenere conto in concreto della struttura dell'edificio, delle caratteristiche dello stato dei luoghi e del particolare contenuto dei diritti e delle facoltà spettanti ai singoli condomini, il giudice di merito deve verificare, nel singolo caso, se esse siano o meno compatibili con i diriiti dei condomini. (Nella specie, gli attori avevano chiesto la rimozione di una tenda installata dalla convenuta nel balcone di sua proprietà, lamentando la lesione del diritto di veduta laterale dai medesimi esercitato dal balcone di loro proprietà ubicato a fianco di quello della convenuta; la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che, nel rigettare la domanda, aveva ritenuto l'inapplicabilità delle norme sulle distanze in materia di vedute sul rilievo che i due balconi si trovavano a distanza inferiore a quella prescritta dall'art. 907 c.c.).

Cass. civ. n. 5764/2004

In tema di distanza delle costruzioni dalle vedute, se la ratio dell'art. 907 c.c., il quale fa divieto di fabbricare a distanza minore di tre metri dalla veduta del vicino, è quella di assicurare al titolare del diritto di veduta sufficiente aria e luce consentendogli l'esercizio dell'inspectio e della prospectio, l'accertamento e la valutazione della idoneità della costruzione a non ostacolare la fruizione di tali beni, nonché a non determinare modifica sostanziale di qualsivoglia altra situazione di godimento in cui si esplica il potere riconosciuto al titolare di veduta, richiedono al giudice una motivazione congrua e adeguata. (In applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza del tribunale perché la motivazione del giudice di appello si esauriva nella mera ripetizione dell'apprezzamento espresso dal giudice di primo grado, laddove tale apprezzamento — riguardante una tettoia di materiale plastico di spessore sottile e di colore trasparente — era stato contestato e messo in discussione, con il gravame).

Cass. civ. n. 12479/2002

In tema di distanze tra costruzioni, il disposto di cui all'art. 907, comma secondo, c.c., postula, per la sua applicazione, l'esistenza di una veduta diretta, ovvero di una veduta diretta che formi anche una veduta obliqua, non anche solo obliqua (e, tanto meno, soltanto laterale).

Cass. civ. n. 16117/2001

Il divieto di costruire a distanza inferiore a tre metri dalle vedute del vicino sussiste, se la costruzione appoggia sul muro su cui si apre la veduta, ancorché eretta su suolo pubblico, perché per l'esclusione del suddetto obbligo, a norma dell'art. 879, secondo comma, c.c., è necessario che la costruzione e la veduta siano separati da una pubblica via, non nel medesimo lato di essa.

Cass. civ. n. 4712/2001

L'obbligo di rispettare le distanze per l'apertura di vedute sul fondo vicino non viene meno se la presenza di muri divisori o altre barriere impediscono in concreto l'affaccio sul medesirno.

Cass. civ. n. 15394/2000

Le norme sulle distanze legali, le quali sono fondamentalmente rivolte a regolare rapporti tra proprietà autonome e contigue, sono applicabili anche nei rapporti tra il condominio ed il singolo condomino di un edificio condominiale nel caso in cui esse siano compatibili con l'applicazione delle norme particolari relative all'uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè nel caso in cui l'applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime e delle une e delle altre sia possibile un'applicazione complementare; nel caso di contrasto, prevalgono le norme relative all'uso delle cose comuni, con la conseguenza della inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che, nel condominio di edifici e nei rapporti tra il singolo condomino ed il condominio stesso, sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime (nella specie, si trattava della installazione, in appoggio al muro condominiale ed in prossimità della finestra di un condomino, della canna fumaria di un locale di altro condomino adibito ad esercizio di pizzeria).

Cass. civ. n. 13012/2000

Il proprietario o condomino il quale realizzi un manufatto in appoggio o in aderenza al muro in cui si apre una veduta diretta o obliqua esercitata da un sovrastante balcone, e lo elevi sino alla soglia del balcone stesso, non è soggetto, rispetto a questo, alle distanze prescritte dall'art. 907, comma terzo, c.c. nel caso in cui il manufatto sia contenuto nello spazio volumetrico delimitato dalla proiezione verticale verso il basso della soglia predetta, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del piano di sopra. Infatti, tra le normali facoltà attribuite al titolare della veduta diretta od obliqua esercitata da un balcone è compresa quella di «inspicere» e «prospicere» in avanti e a piombo, ma non di sogguardare verso l'interno della sottostante proprietà coperta dalla soglia del balcone, non potendo trovare tutela la pretesa di esercitare la veduta con modalità abnormi e puramente intrusive, ossia sporgendosi oltre misura dalla ringhiera o dal parapetto.

L'art. 907 c.c. in tema di distanze delle costruzioni dalle vedute è applicabile anche nei rapporti tra condomini di un edificio non derogando l'art. 1102 c.c. al disposto del citato art. 907 c.c.

Cass. civ. n. 4976/2000

In ipotesi di nuova costruzione, l'obbligo della distanza in verticale di 3 metri dalla soglia delle vedute esistenti nel fabbricato del vicino va osservato in ogni caso, senza alcuna distinzione tra costruzioni in appoggio e costruzioni in aderenza.

Cass. civ. n. 1832/2000

Ai fini dell'applicazione della disciplina di cui al terzo comma dell'art. 907 c.c., relativa alla distanza minima di tre metri in linea verticale da osservarsi nel caso dell'esistenza, nel muro del fabbricato altrui, di una veduta diretta, all'ipotesi della costruzione da realizzarsi in appoggio va equiparata quella della costruzione da realizzarsi in aderenza.

Cass. civ. n. 13196/1999

Anche nell'ambito di un condominio si rendono configurabili e tutelabili l'esistenza e l'esercizio di una servitù di veduta a favore della singola porzione di proprietà esclusiva ed a carico di un'altra.

Cass. civ. n. 6897/1999

In tema di distanze legali il limite di tre metri stabilito dall'art. 907 c.c. è inapplicabile allorquando le vedute esistenti sull'immobile vicino siano state aperte a distanza minore, cioè a titolo di servitù. In tal caso, colui che esegue le nuove opere, è obbligato a non ledere tale diritto, mentre può legittimamente eseguire sulla sua proprietà tutte le innovazioni che con esso non contrastino.

Cass. civ. n. 5390/1999

Le vedute implicano il diritto ad una zona di rispetto che si estende per tre metri in direzione orizzontale dalla parte più esterna della veduta e per tre metri in verticale rispetto al piano corrispondente alla soglia della veduta medesima, sicché ogni costruzione che venga a ricadere in questa zona è illegale e va rimossa.

Cass. civ. n. 4526/1998

L'obbligo di costruire rispettando la distanza stabilita dall'art. 907 c.c. dalla veduta diretta del vicino sussiste anche se tra i due fondi vi è un'intercapedine o la costruzione di un terzo, che non ne pregiudica però l'esercizio, perché tale norma non richiede che i predetti fondi siano confinanti, e perché tale obbligo viene meno soltanto se tra di essi vi è una strada o piazza pubblica.

Cass. civ. n. 12299/1997

L'obbligo di osservare la distanza di tre metri dalle vedute dirette aperte nella costruzione eretta sul fondo finitimo di cui all'art. 907 c.c., integrando gli estremi di un divieto assoluto (e, come tale, indipendente dalla esistenza e dalla misura di un concreto nocumento all'esercizio della veduta medesima), va osservato anche quando la erigenda costruzione sia costituita da un muro di cinta, essendo l'esonero dal rispetto delle distanze legali previsto per questo manufatto (art. 878 c.c.) espressamente limitato a quelle di cui all'art. 873 c.c., onde il dovere del proprietario, che intenda proteggere il fondo dalle indebite intrusioni altrui con un muro, di erigerlo a distanza legale dalle vedute del vicino, aperte tanto iure proprietatis quanto iure servitutis.

Cass. civ. n. 2180/1997

In relazione al principio secondo cui l'obbligo del proprietario del fondo vicino di non fabbricare a distanza inferiore ai tre metri dai lati della finestra da cui si sia acquisito il diritto di esercitare sia veduta diretta che veduta obliqua (art. 907, secondo comma, c.c.) sussiste solo nel caso in cui la duplice veduta si eserciti sullo stesso fondo, non osta all'unicità del fondo l'esistenza di più particelle catastali e la diversità delle relative destinazioni d'uso, se sussiste un'unitaria destinazione economico sociale del bene, tenuto conto della conformazione, ubicazione, funzione e reciproca interrelazione delle varie componenti immobiliari, alla luce anche dell'atto di acquisto. (Nella specie la sentenza impugnata, annullata dalla S.C. perla violazione dei principi suindicati, aveva dato preminente rilievo alla destinazione catastale di una particella ad abitazione e dell'altra a vigna, senza considerare la configurabilità di una casa con vigna come bene unitario).

Cass. civ. n. 1261/1997

La veduta laterale, che ricorre quando il confine del fondo del vicino ed il muro dal quale si esercita la veduta formano un angolo di 180 gradi, può essere esercitata, oltre che di lato, anche in basso, verticalmente, assumendo, così, le caratteristiche della veduta in appiombo, che deve, perciò, considerarsi espressamente ammessa dal codice civile che, proprio per specificare
i limiti normali di tale veduta (e della veduta obliqua in basso), impone a colui che vuole appoggiare la nuova costruzione al muro da cui si esercita la veduta di arrestarsi almeno a tre metri sotto la soglia della medesima (art. 907 c.c.). Ricorre, conseguentemente, la servitù di veduta in appiombo tutte le volte in cui, per i maggiori contenuti della zona di rispetto prevista nel caso concreto, essa determini, per il fondo sul quale si esercita verticalmente, una restrizione dei poteri normalmente inerenti al diritto di proprietà delineati dalle norme sulle distanze, risolvendosi così in un peso imposto a tale fondo per il vantaggio (utilità) del fondo dal quale la veduta si esercita, come nel caso delle vedute esercitate anche verticalmente dai proprietari dei singoli piani di un edificio condominiale dalle rispettive aperture fino alla base dell'edificio.

Cass. civ. n. 3109/1993

Il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all'osservanza delle distanze prescritte dall'art. 907 c.c. nel caso in cui la veranda insista esattamente nell'area del balcone, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del balcone sovrastante, giacché l'art. 907 citato non attribuisce a quest'ultimo la possibilità di esercitare dalla soletta o dal parapetto del suo balcone una inspectio o prospectio obliqua verso il basso e contemporaneamente verso l'interno della sottostante proprietà.

Cass. civ. n. 1598/1993

Ai fini dell'art. 907 c.c., il quale fa divieto di fabbricare a distanza minore di tre metri dalla veduta del vicino, il concetto di fabbricare non riguarda esclusivamente i fabbricati in calce o mattoni e cemento, cioè le opere che abbiano le caratteristiche di un edificio o di una fabbrica in muratura, ma comprende ogni opera avente il carattere della stabilità ed una certa consistenza, indipendentemente dalla natura del materiale con cui è stata realizzata, dalla forma e dalla destinazione di essa, sempre che l'opera diversa dal fabbricato in senso proprio e tecnico ostacoli l'esercizio della veduta del proprietario del fondo vicino. Pertanto la fissazione di una rete plastificata con collegamento precario alla parete sottostante la veduta non realizza un manufatto idoneo ad incidere negativamente sull'esercizio del diritto di veduta, ove, secondo l'apprezzamento del giudice del merito, non comporti un ostacolo alla fruizione di aria e luce nella zona di rispetto, né una modificazione sostanziale di qualsivoglia altra situazione di godimento in cui si esplica il potere riconosciuto al titolare del diritto di veduta dall'art. 907 cit.

Cass. civ. n. 2873/1991

Le disposizioni sulle distanze delle costruzioni dalle vedute si osservano anche nei rapporti fra condomini di un edificio, non derogando l'art. 1102 c.c. al disposto dell'art. 907 stesso codice. Tuttavia non può considerarsi «costruzione» vietata da quest'ultima disposizione una tenda di tela scorrevole con comando a manovella, pure se situata a distanza inferiore a tre metri dal balcone o dalla finestra del piano sovrastante, ancorché siano necessari per farla funzionare dei sostegni fissi, atteso che tale tenda, non pregiudica permanentemente la prospectio né diminuisce l'aria e la luce al condomino del piano sovrastante.

Cass. civ. n. 11705/1990

A norma dell'art. 907 c.c., la veduta diretta gode di una zona di rispetto di tre metri, sia in linea orizzontale che verticale, con la conseguenza che, nel caso di costruzioni in appoggio o in aderenza al muro nel quale la veduta si apre, detta costruzione deve arrestarsi in altezza a tre metri della soglia della soprastante veduta e tale distanza deve essere rispettata anche in linea orizzontale, con riferimento al punto di arresto della costruzione in altezza.

Cass. civ. n. 1268/1989

Il divieto di fabbricare a distanza inferiore a tre metri dalla veduta diretta del vicino (art. 907 c.c.) riguarda le costruzioni - non in appoggio o in aderenza - che raggiungono o superano in altezza il livello della veduta, mentre non opera per le costruzione che non eccedono detto livello, le quali, solo se appoggiate al muro in cui è aperta la veduta diretta, devono arrestarsi almeno tre metri sotto la sua soglia ai sensi del terzo comma del citato art. 907, restando in diversa ipotesi soggette solo alla disciplina dell'art. 873 c.c. in tema di distanze tra le costruzioni.

La trasformazione di un tetto in terrazza, anche se comporti un leggero innalzamento del livello di quota dei fabbricati, non è idoneo in sé e per sé ad alterare il contenuto di una servitù di veduta in precedenza esercitata sul tetto, a meno che il titolare di essa non provi che un uso abnorme del terrazzo o l'innalzamento del fabbricato abbiano in concreto modificato, riducendolo, il suo diritto.

Cass. civ. n. 4209/1987

A norma dell'ultimo comma dell'art. 907 c.c., secondo cui se si vuole appoggiare una nuova costruzione al muro, in cui vi sono vedute dirette ed oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia, quando la veduta è esercitata da un balcone anzi che da una finestra, per soglia deve intendersi il piano di calpestio del balcone stesso, sicché da questo e non dal margine superiore della ringhiera del balcone stesso operano i limiti di distanza previsti dalla citata norma).

Cass. civ. n. 1058/1986

L'eccezionale non computabilità ai fini delle distanze può riguardare solo gli oggetti di modeste dimensioni e aventi funzione meramente decorativa o di rifinitura; pertanto, la costruzione di una soletta in cemento armato, sporgente in corrispondenza di un'apertura dei muri perimetrali di un edificio, è sufficiente a far nascere a favore del preveniente il diritto verso il vicino al rispetto delle distanze, di cui agli artt. 873 e 907 c.c., quando tale soletta costituisca la base di una balconata da rifinire.

Cass. civ. n. 4512/1985

La sussistenza di una veduta, anche al fine dell'assoggettamento della costruzione del vicino alle distanze fissate dall'art. 907 c.c., deve essere riconosciuta in presenza di una situazione che consenta di esercitare la inspectio e la prospectio sul fondo di detto vicino, mentre resta in proposito irrilevante che tale esercizio non sia ameno (nella specie, trattandosi di affaccio su un angusto cortile), ovvero fornisca al fondo dominante una ridotta utilitas (nella specie, in relazione alla sua destinazione non abitativa).

Cass. civ. n. 3859/1985

Qualora il proprietario esclusivo del terrazzo a piano attico di edificio condominiale agisca, in via possessoria, per denunciare che altro condomino, collocando una canna fumaria in aderenza al muro perimetrale e prolungandola oltre la ringhiera di detto terrazzo, ha arrecato pregiudizio al suo godimento di veduta, l'indagine sulla legittimità del fatto denunciato, nei limiti in cui sia consentita nel giudizio possessorio, va condotta con riferimento all'art. 907 c.c. (distanza delle costruzioni dalle vedute), non all'art. 1102 c.c. (uso della cosa comune), tenuto conto che la suddetta domanda è rivolta a tutelare il possesso del singolo appartamento, non il compossesso di un bene condominiale.

Cass. civ. n. 4384/1982

Qualora sia stata aperta una veduta a distanza minore di un metro e mezzo dal confine del fondo vicino, il proprietario di quest'ultimo, ove intenda costruire, non è esonerato dall'obbligo (ex art. 907 c.c.) di mantenere il fabbricato a distanza non minore di tre metri, misurata a norma dell'art. 905 c.c. potendo soltanto agire — quale titolare di un diritto soggettivo al rispetto della distanza legale — per l'eliminazione della veduta. In quest'ultimo caso il proprietario che abbia aperto la veduta può opporre il diritto di arretrare la stessa fino al limite della distanza, anche mediante mezzi tecnici correttivi, idonei a rendere l'arretramento effettivo, permanente e controllabile dall'esterno, con la conseguenza che solo ove non si verifichi tale ultima situazione, il proprietario del fondo vicino potrà osservare —rispetto al fabbricato nel quale era stata aperta la veduta — la distanza prevista dall'art. 873 c.c., da misurare cioè tra i muri perimetrali, salvo le ulteriori soluzioni in base al principio della prevenzione.

Cass. civ. n. 3742/1982

Con riguardo a fabbricati in aderenza od appoggio sul confine fra due fondi, la sopraelevazione dell'uno, che non venga effettuata sul filo della preesistente costruzione, deve osservare dall'altro fabbricato, indipendentemente dal superamento o meno del livello di quest'ultimo, il distacco minimo previsto dal codice civile o dai regolamenti locali. Pertanto, ove tale sopraelevazione venga illegittimamente attuata con un arretramento della precedente linea costruttiva inferiore al distacco suddetto, deve escludersi la facoltà di aprire una veduta sulla sopraelevazione medesima (salvo il suo acquisto iure servitutis), mancando la prescritta distanza rispetto alla costruzione del vicino, e, correlativamente, deve escludersi che detta veduta, ove realizzata, possa essere invocata per imporre al vicino di rispettare, nella propria successiva sopraelevazione, la distanza prevista dall'art. 907 c.c.

Cass. civ. n. 1425/1982

L'art. 907 c.c. — essendo diretto a prevenire od eliminare, a salvaguardia dell'igiene e della sicurezza pubblica, intercapedini eccessivamente anguste, così da assicurare aria e luce in quantità sufficiente, ed avendo come ulteriore specifica ratio la tutela dell'esercizio delle vedute da ogni eventuale ostacolo avente carattere di stabilità — concerne le sole opere idonee ad incidere negativamente su tali finalità.

Cass. civ. n. 1225/1982

La norma dell'art. 907 c.c. che stabilisce il divieto di costruire a distanza inferiore a tre metri dalle vedute del vicino, non è applicabile nel caso in cui i fondi vicini siano separati da una strada pubblica.

Cass. civ. n. 3457/1978

Il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino rende illegittima da parte del proprietario di questo la costruzione di qualunque manufatto a distanza minore di quella fissata dall'art. 907 c.c., che intralci non solo la possibilità di guardare (inspicere) e di affacciarsi (prospicere) sul fondo stesso, ma anche quella di ricevere da esso luce ed aria. Deve perciò ritenersi illegittima l'installazione di vetro traslucido a distanza inferiore a quella legale.

Cass. civ. n. 4719/1977

La convenzione con la quale il proprietario di un fabbricato consenta al vicino di aprire vedute a distanza inferiore a quella legale, costituisce una servitù di veduta in favore del fondo confinante, e non una servitù in favore di quel fabbricato, avente ad oggetto il diritto di mantenerlo a distanza inferiore a quella prescritta dall'art. 907 c.c., dal momento che tale ultima servitù presuppone la posteriorità della costruzione rispetto alla veduta.

Cass. civ. n. 4554/1976

Quando si è acquistato il diritto di avere una veduta verso il fondo vicino, il proprietario di questo, ove intenda costruire, deve rispettare le distanze previste dall'art. 907 c.c., la cui deroga può essere consentita solo in forza di conforme servitù prediale, a carico del fondo dal quale si esercita la veduta. La costituzione contrattuale di tale servitù richiede un patto che ne specifichi chiaramente gli estremi, e, pertanto, non può essere desunta dalla sola circostanza della concessione della comproprietà del muro perimetrale su cui si apre la veduta.

Cass. civ. n. 3763/1976

L'obbligo, posto dall'art. 907, secondo comma, c.c., a carico del proprietario del fondo vicino, di non fabbricare a distanza inferiore a tre metri dai lati della finestra dalla quale si esercita la veduta obliqua, concerne la sola ipotesi in cui la veduta obliqua coesista con la veduta diretta sullo stesso fondo e non anche il caso in cui la veduta obliqua incida su di un fondo diverso da quello sul quale si esercita la veduta diretta. In quest'ultima ipotesi trova applicazione la diversa norma di cui all'art. 906 c.c. e la distanza da osservarsi è solo quella di settantacinque centimetri dal più vicino lato della finestra obliqua.

Cass. civ. n. 56/1976

La norma di cui al terzo comma dell'art. 907 c.c. secondo cui, quando si è acquistato il diritto di aprire jure proprietatis o jure servitutis vedute dirette sul fondo vicino, le costruzioni erette su quest'ultimo debbono rispettare la distanza di tre metri — in senso verticale al di sotto della soglia della veduta, è applicabile anche nel caso in cui la costruzione non realizzata in appoggio al muro in cui è aperta la veduta, sorga a meno di tre metri, in senso orizzontale, dalla veduta stessa; in tal caso, la distanza in senso verticale va calcolata come se la costruzione fosse stata eseguita in appoggio, con la conseguenza che la demolizione può essere disposta soltanto per la parte di essa che idealmente proiettata sul muro in cui si apre la veduta, invada lo spazio di tre metri calcolato in senso verticale al di sotto della soglia della veduta medesima.

Cass. civ. n. 1927/1974

L'art. 907 c.c., nella parte in cui prescrive una distanza verticale di tre metri dalla soglia della veduta per le nuove costruzioni, presuppone che queste ultime siano appoggiate al muro in cui è aperta la veduta; diversamente si applicano le distanze previste in via orizzontale e laterale.

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Consulenze legali
relative all'articolo 907 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Stefano M. chiede
martedì 21/11/2017 - Lombardia
“Buongiorno, vorrei porvi il seguente questito:
l'abitazione del mio vicino di casa si trova a mt. 1,50 dal confine e sulla facciata prospiciente il confine con la mia proprietà vi sono due finestre, le cui soglie dei davanzali si trovano a circa mt. 1,70 dal piano del cortile, posso erigere un muro di cinta sul confine e quindi ad una distanza di mt. 1,50 dal suo fabbricato, stando sotto il livello delle soglie, cioè con altezza massima del manufatto di mt. 1,70? non credo che pregiudichi il diritto di veduta, che considero comunque profondamente sbagliato, quando la veduta è esclusivamente una corte privata.”
Consulenza legale i 26/11/2017
L’art. 886 c.c. prevede che il confinante possa costringere il vicino a contribuire economicamente alla costruzione del muro di cinta perimetrale idoneo a separare le rispettive case, i cortili e i giardini posti negli abitati, fino all’altezza di 3 metri massimo, fatta eccezione per l’esistenza di eventuali regolamenti e normative locali che impongano altezze inferiori.
Fatta salva la normativa pubblica in materia di nuove costruzioni ed altezze, dunque, la norma in parola conferisce la possibilità di innalzare un muro a delimitazione del confine di proprietà, senza il consenso del vicino ed anzi con il suo contributo economico.

Tuttavia va considerata altresì la normativa sulla distanza delle costruzioni dalle luci e dalle vedute altrui, sulla quale è bene preliminarmente fare alcune precisazioni terminologiche.
Le luci sono quelle aperture nel muro dell’edificio che danno passaggio alla luce e all’aria, ma non consentono di affacciarsi sulla proprietà del vicino. Ad esempio è definibile “luce” una finestra con grata fissa ed alta più di due metri, oppure il classico lucernario.
Mentre le vedute oltre alla luce ed all’aria, consentono al proprietario di guardare ed affacciarsi sporgendo il capo: più specificatamente le vedute conferiscono al proprietario di inspicere, ovverosia di guardare nel fondo del vicino, e di prospicere e cioè di affacciarsi con lo sporgere il capo (Cass. civ., n. 480/2003; Cass. n. 6820/1983).
In buona sostanza la veduta è la finestra dalla quale il proprietario del fondo ha possibilità di guardare ed affacciarsi sporgendo il capo, in modo tale da poter osservare ciò che ha di fronte (veduta diretta) e sui lati (veduta obliqua).

L’art. 907 c.c. sancisce che quando si è acquistato il diritto di veduta non è più consentito al vicino di costruire a distanza inferiore ai 3 metri, calcolandoli dal punto in cui si erige alla parte più esterna della veduta e per tre metri in verticale rispetto al piano corrispondente alla soglia della medesima (Cass. II, n. 5390/1989). Questo perché chiaramente la nuova costruzione limiterebbe la veduta altrui sul proprio fondo.
Nel caso specifico, esclusa la possibilità di costruire un muro più alto di 1 metro e 70 cm che sicuramente lederebbe l’altrui diritto di servitù, occorrerebbe per prima cosa verificare la distanza tra la finestra ed il confine.
Se inferiore a tre metri allora il muro non potrà essere realizzato senza violare l’altrui diritto. Se invece è superiore ai 3 metri, potrebbe procedersi con la delimitazione perimetrale.
In questo caso, dalle foto allegate, è possibile già avvedersi che la distanza tra veduta e confine è sicuramente inferiore ai tre metri, motivo per il quale non è consentito erigere il muro.

Sempre in proposito di servitù di vedute, occorre fare un’altra precisazione importante.

La servitù consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo, appartenente a diverso proprietario.
Vi è dunque un fondo (fondo dominante) che ha una maggior utilità rispetto ad un altro fondo (fondo servente).
Se invece sussistesse una reciproca veduta sul fondo altrui, allora non dovrebbe ritenersi sussistente alcuna servitù. Se non vi è un fondo dominante, e non vi è un fondo servente, mancano gli stessi presupposti della servitù, poiché la soggezione di veduta è reciproca.

Non sussistendo i presupposti per la configurabilità di una servitù in senso lato, non sarebbe dunque possibile invocare l’applicabilità della normativa sulla servitù di veduta e sul rispetto delle distanze. Sul punto si riprende l’eloquente dictum della Suprema Corte: “il muro divisorio tra due immobili non può dar luogo all'esercizio di una servitù di veduta, sia perché ha solo la funzione di demarcazione del confine e/o di tutela del fondo, sia perché è inidoneo a costituire una situazione di soggezione di un fondo all'altro, tipica delle servitù, sussistendo invece una reciproca possibilità di affaccio da entrambi i fondi confinati” (Cass. 6927/2015).
Occorrerà dunque valutare semmai quest'altro profilo (la reciprocità di vedute) per poter escludere la sussistenza della servitù altrui.

LEONARDO S. R. chiede
mercoledì 12/07/2017 - Lombardia
“Buongiorno, i miei genitori sono proprietari di un immobile, il cui bagno affaccia sul cortile di un'altra proprietà. I proprietari di tale cortile, per preservare la loro privacy, hanno costruito un ripostiglio mobile in legno davanti alla finestra del bagno dei miei genitori (una struttura con pannelli di legno, profonda circa 1,5 mt e con i pannelli laterali che appoggiano sul muro perimetrale).
Trattandosi di una struttura mobile, che tuttavia non viene mai tolta, posta sulla loro proprietà, possono i miei genitori richiedere la rimozione di questo ripostiglio? Se è necessario, posso farvi avere una fotografia di tale ripostiglio.

Vi ringrazio e Vi porgo i miei cordiali saluti.

Consulenza legale i 20/07/2017
La questione da lei posta riguarda l'assoggettabilità di una "struttura mobile" alla normativa dettata dalla legge in tema di "distanze delle costruzioni dalle vedute", di cui all'art. 907 c.c.

Va osservato, infatti, che, l'art. 907 c.c., prevede che il proprietario del fondo vicino non possa "fabbricare a distanza minore di tre metri" dalla veduta diretta altrui (nella specie, la finestra del bagno dei suoi genitori).

La stessa disposizione precisa, peraltro, che, laddove si voglia appoggiare la nuova costruzione al muro in cui si trovano le vedute, la stessa "deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia".

Appare di tutta evidenza quello che è lo scopo fondamentale della norma di cui all'art. 907 c.c., che è stata introdotta dal nostro legislatore al fine di garantire al proprietario di uno stabile munito di veduta (finestra) che non vengano frapposti ostacoli che impediscano l'esercizio del diritto di veduta stesso.

La Corte di Cassazione, infatti, con la sentenza n. 19429 del 2013, ha precisato, che "il divieto di fabbricare a distanza minore di tre metri dalle vedute, sancito dall'art. 907 c.c., intende assicurare al titolare del diritto di veduta aria e luce sufficienti all'esercizio della 'inspectio' e della 'prospectio'": ciò significa che le costruzioni erette sul fondo del vicino devono garantire allo stesso di potersi affacciare e di poter guardare attraverso la propria finestra.

Occorre, ad ogni modo, chiarire il concetto di "fabbricare", richiamato dal legislatore, onde chiarire se anche una "struttura mobile", come quella da lei descritta, possa dirsi assoggettata al rispetto della norma sopra citata.

In proposito, è d'aiuto una pronuncia del Tribunale di Salerno (sentenza n. 818 del 12 aprile 2012), la quale, richiamando a diverse sentenze della Corte di Cassazione (n. 5618/1996, n. 12097 del 1995, n. 11199 del 2000 e n. 25501 del 2007), ha chiarito che la "costruzione rilevante ai sensi dell'art. 907 codice civile non va intesa in senso restrittivo di manufatto in calce, mattoni o in conglomerato cementizio, ma può essere costituita da qualsiasi opera che, qualunque ne sia la forma e determinazione, ostacoli l'esercizio della veduta".

Nel caso di specie, dalla fotografia da lei forita, pare che, effettivamente, la struttura mobile costruita dai vicini dei suoi genitori pregiudichi il diritto di veduta degli stessi attraverso la propria finestra.

Di conseguenza, si ritiene che la costruzione stessa possa ritenersi illegittima, in quanto non rispettosa dei limiti posti dall'art. 907 c.c.


Wilma M. chiede
venerdì 29/04/2016 - Piemonte
“Domanda:: Stim.mo Avvocato dello studio Brocardi
>
>Le espongo il mio problema e La ringrazio per quanto potrà fare.
> Abito in un condominio di n.4 alloggi non formalmente costituito.
Il mio alloggio è ubicato al piano primo. Il condomino dell'alloggio
> sottostante al mio, situato al piano terreno ha costruito, nel mese di maggio 2015, una tettoia libera ai lati e con copertura rigida, ad uso legnaia, nel suo giardino di proprietà esclusiva.
> La tettoia è una struttura precaria,non ancorata al terreno, ma
solo appoggiata ed è costituita di paletti di legno con copertura in plastica e telo verde.
> Il tetto della tettoia protende sotto un balcone di mia proprietà per circa 80cm e dista dal mio sottobalcone circa 50 cm. Il condomino può fare questo anche senza il mio consenso? Per non subire una lesione del mio diritto di veduta a quale distanza il condomino
dell'alloggio sottostante dovrebbe lasciare libero uno spazio da tutti i lati del mio balcone in questione? Posso chiederne la rimozione e il rispetto delle distanze anche se si tratta di una struttura precaria e non soggetta a vincoli edilizi?
La ringrazio per la Sua cortese attenzione
> Wilma M.”
Consulenza legale i 17/05/2016
Il codice civile, all’art. 907, tutela il diritto di veduta nei confronti del proprietario del fondo vicino che fabbrichi a distanza inferiore a 3 m dalla veduta stessa (in questo caso, un balcone).

Tale ultima distanza, che va rispettata rispetto ad ogni lato del balcone se quest’ultimo consente anche vedute laterali, si misura dalla sporgenza più esterna dello stesso (dalla balaustra o parapetto).

Il discrimine per l’applicazione dell’articolo in questione è quello dell’individuazione esatta delle caratteristiche del nuovo “fabbricato”: la giurisprudenza, infatti, ritiene che il rispetto delle distanze sia dovuto solamente nei casi in cui sia impedito in forma permanente il diritto di godere di aria, luce e visuale: “Il contenuto della servitù di veduta di cui all'art. 907 c.c. non va inteso restrittivamente come il diritto a non avere, entro il raggio di tre metri, impedimenti o ostruzioni permanenti di qualsiasi tipo alla fruizione di luce, aria e visuale, bensì come il diritto di avere, entro lo stesso spazio, libera la visuale da qualsiasi stabile e duraturo ostacolo, anche se questo non rivesta, di per sè, i caratteri della costruzione vera e propria (nella specie, l'ampia tenda realizzata da un condomino, ben ancorata al muro in modo da durare anni, viola palesemente il diritto di veduta del vicino)” (Corte appello Firenze, sez. I, 25 settembre 2010, n. 1373).

In particolare, vengono ritenute costruzioni suscettibili di costituire il predetto ostacolo permanente non solamente e necessariamente le opere in muratura, ma anche tutte quelle che, indipendentemente dal materiale con cui sono costruite, abbiano il carattere della stabilità: “Se oggetto del divieto imposto al vicino dall'art. 907 c.c. è il fabbricare, cioè costruire stabilmente sul suolo un manufatto di qualsiasi forma o destinazione che ostacoli la veduta, ivi comprendendosi non solo le opere che abbiano caratteristiche di un edificio o di una fabbrica in muratura, ma ogni opera che abbia il carattere della stabilità e di una certa consistenza e, dunque, anche tavolati, steccati, tettoie in plastica e simili, non possono ritenersi tali le tende scorrevoli di stoffa. (Nella specie è stato rigettato il ricorso promosso dal condòmino che si era lamentato dell'installazione, a distanza inferiore di quella prevista dalla legge, di una tenda collocata soltanto per determinati periodi di tempo e agilmente rimuovibile, sciogliendo il cordino che la legava all'intelaiatura)” (Tribunale Genova, sez. III, 09/12/2009).

Come si vede nella pronuncia appena richiamata, il manufatto dev’essere di una certa consistenza e soprattutto stabile nel senso di duraturo nel tempo. Secondo alcune sentenze, infatti, non rileverebbe la precarietà “materiale” dell’opera stessa, nel senso che non basta questo (la precarietà materiale) per rendere legittimo il manufatto: “Ai fini del rispetto della distanza delle costruzioni dalle vedute, costituisce "costruzione" qualsiasi opera, di qualunque natura, che si elevi stabilmente dal suolo e che ostacoli l'esercizio della veduta (…), senza che il carattere di precarietà della medesima possa escludere la sua idoneità a costituire turbativa del possesso della veduta come in precedenza esercitata dal titolare del diritto, ed ancorché la stessa difetti di una propria individualità e rappresenti un semplice accessorio del fabbricato. Infatti ai fini dell'art. 907, c.c., inteso a preservare l'esercizio delle vedute (anche in appiombo) da ogni eventuale ostacolo con carattere di stabilità, la nozione di costruzione è comprensiva non solo dei manufatti in calce e mattoni, ma di qualsiasi opera che, indipendentemente dalla forma e dal materiale con cui è stata realizzata, determini un ostacolo del genere. (…) Inoltre, le norme sulle distanze delle costruzioni dalle vedute si osservano anche nei rapporti tra condomini di un edificio, in quanto l'art. 1102, c.c., non deroga al disposto dell'art. 907, c.c.” (Tribunale Bari, sez. I, 01 dicembre 2009) ed ancora la Cassazione civile (sentenza sez. II, 12 dicembre 2007, n. 21501): “In tema di violazione delle norme sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, ai sensi dell'art. 907 c.c., per costruzione deve intendersi l'opera destinata per la sua funzione a permanere nel tempo, e, tuttavia, il carattere di precarietà della medesima non esclude la sua idoneità a costituire turbativa del possesso della veduta come in precedenza esercitata dal titolare del diritto.

Quello che conta, in definitiva, è che l’opera costruita dal vicino non comporti un ostacolo alla fruizione di aria e luce nella zona di rispetto delle distanze, né una modificazione sostanziale di qualsivoglia altra situazione di godimento in cui si esplica il potere riconosciuto al titolare del diritto di veduta (Cassazione civile, sez. II, 09 febbraio 1993, n. 1598).

Alla luce di tutto quanto sopra esposto e considerato, si può ritenere, ad avviso di chi scrive, che anche se la tettoia realizzata dal vicino non può propriamente dirsi “costruzione stabile” (se è solo appoggiata al terreno, in effetti, può essere rimossa abbastanza agevolmente) né, sicuramente, opera che richiede permessi di costruire o altra autorizzazione, sembrerebbe comunque possedere quelle caratteristiche di durevolezza nel tempo e una conformazione materiale tale da dover essere vincolata al rispetto delle distanze di legge.

In tal caso, sarà possibile chiedere la rimozione o la demolizione dell’opera costruita in violazione delle distanze di legge. E’ bene evidenziare, tuttavia, a tal proposito che - sempre secondo la giurisprudenza - laddove sia possibile, il rimedio della demolizione dovrebbe essere l’ultima opzione, ovvero è preferibile adottare in alternativa e come prima scelta tutti quegli accorgimenti che consentano di contemperare il diritto del vicino di costruire con il diritto di veduta.

Nel caso particolare che ci occupa, pertanto, laddove possibile, si potrà optare per l’arretramento della tettoia a distanza di legge o lo spostamento della medesima in altra zona del fondo vicino che non sia sotto il balcone.

Va ribadito, comunque (non potendo chi scrive visionare la situazione reale dei luoghi) che - al di là ed indipendentemente dalle caratteristiche della tettoia - si dovrà valutare come prima cosa soprattutto se quest’ultima vada a turbare nel concreto ed effettivamente il diritto di veduta del proprietario del balcone, dal momento che i giudici – pur nel rispetto delle indicazioni e dei principi sopra richiamati nelle varie pronunce di giurisprudenza - valutano sempre sulla base della situazione di fatto, che varia caso per caso.


Paola D. chiede
mercoledì 16/09/2015 - Lazio
“Nel 1930 circa fu costruito dal proprietario costruttore, a ridosso delle fondamenta del suo stabile eretto nel 1920 circa, un magazzino abusivo sfruttando la metà di un cortile condominiale tra due palazzi (l'altro non di sua proprietà). Furono chiuse le finestre dell'appartamento del portiere del suo stabile, mentre il lastrico solare del locale fu fatto finire a 40 cm dalle finestre sovrastanti del piano primo. Il costruttore e i proprietari degli appartamenti piano primo -dopo vari litigi- si accordarono di fatto per fare del lastrico il terrazzo degli appartamenti e furono aperte porte finestre e messi parapetti e ringhiere. Ma le porte finestre furono ricondotte a finestre nel 1980 per via dei ladri e il lastrico rimase non accessibile se non che con scale esterne per la pulizia. Accatastato nel 1943, il magazzino C2 è stato poi venduto nel tempo e nel 2014 a un cittadino straniero che con DIA e SCIA sta trasformando il C2 in 2 appartamenti A2 e il lastrico in terrazzo aprendovi 2 punti di sbarco nuovi per l'accesso di persone etc. e trasformando in punti luce due vecchi lucernai preesistenti. Il nuovo proprietario del magazzino/A2 chiede anche lo spostamento dei condizionatori degli appartamenti in quanto posti sotto le finestre a meno di 3 metri. Le finestre però sono a 40 cm dal lastrico costruito originariamente a meno di 3 mt...
Quali sono i rimedi in sede civile e/o urbanistica vista l'inerzia del Municipio?”
Consulenza legale i 21/09/2015
Il quesito descrive un magazzino, dal 2014 di proprietà di Tizio, il quale intende apportarvi delle modifiche importanti.
Si presupporrà d'ora in poi la validità dei titoli edilizi concessi per la richiesta di variazione edilizia dell'immobile.

Ci si chiede, quindi, se il nuovo proprietario del magazzino possa chiedere lo spostamento dei condizionatori degli appartamenti del primo piano, in quanto posti a meno di 3 metri.

Analizziamo prima di tutto la normativa.
Per l'installazione di un impianto di climatizzazione si deve tenere conto di almeno due elementi:
- delle distanze legali tra le costruzioni;
- delle eventuali immissioni prodotte dai macchinari e la conseguente tutela del vicino.

Quanto alla collocazione degli impianti, è necessario il rispetto delle distanze in verticale o in appiombo, ai sensi dell'art. 907 del c.c.. Secondo questa norma, quando si appoggia la nuova costruzione - tale può essere considerato il condizionatore - al muro in cui esistono vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.

Nel caso di specie, le aperture di due nuovi punti di sbarco, definibili "vedute", avverrebbe ad una distanza inferiore ai tre metri rispetto ai preesistenti condizionatori. Va sottolineato che, però, almeno dal 1980 fino al 2014 il lastrico solare non sembrava presentare alcuna apertura considerabile "veduta" ai sensi di legge. Non potevano definirsi "vedute" i due lucernai, posto che per veduta si intende solo quel tipo di apertura che consente di affacciarsi sul fondo finitimo comodamente (senza rischio) e che permette di sporgere il capo oltre l'apertura stessa per vedere in tutte le direzioni (prospicere in alienum). Il lucernaio è, invece, una semplice "luce", cioè una apertura sul fondo del vicino che dà passaggio alla luce e all'aria, ma non permette di affacciarsi.

D'altro canto, il posizionamento dei condizionatori così vicino al lastrico solare è stato in qualche modo "obbligato" dal fatto che le finestre degli appartamenti al primo piano erano già aperte (esistevano sul preesistente edificio del 1920) quando negli anni trenta venne costruito il magazzino con il lastrico solare a soli 40 cm da esse.

Sembra, quindi, potersi affermare che il nuovo proprietario non ha diritto a chiedere lo spostamento delle macchine esterne per il condizionamento degli appartamenti del primo piano, sulla base delle norme sulle distanze legali, in quanto non sussiste il fondamentale presupposto dell'art. 907 sopra citato, cioè l'anteriorità dell'acquisto della veduta (intesa come affaccio dal basso all'alto sul lastrico solare) sul fondo del vicino rispetto all'esercizio, da parte di quest'ultimo, della facoltà di costruire (i condizionatori, preesistenti).

Per quanto riguarda il problema delle immissioni di rumore e condensa, si deve guardare all'art. 844 del c.c., secondo il quale "Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi". Tale norma stabilisce un onere di "sopportare" le immissioni provenienti da un immobile altrui fino ad un livello di normale tollerabilità.
Come si può determinare, quindi, se il livello di tollerabilità è ecceduto?
L'unico soggetto abilitato a stabilirlo è il giudice: egli deve valutare la tollerabilità delle immissioni, di qualsiasi tipo esse siano, tenendo conto del modo in cui vengono in essere e degli interventi che ne sono causa. Di norma, il giudice nomina un consulente che possa aiutarlo nella decisione, che coinvolge aspetti prettamente tecnici. In materia di immissioni la competenza è del giudice di pace (art. 7 del c.p.c.).

Circa eventuali risvolti penali legali al rumore dei condizionatori, la giurisprudenza ha escluso che tale rumore possa configurare il reato previsto e punito dall’art. 659 del c.p. (disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone) se non è tale da disturbare la tranquillità pubblica e quindi un numero indeterminato di persone ("[...] non sussiste allorquando i rumori arrechino disturbo, come nel caso di specie, ai soli occupanti di un appartamento, all'interno del quale sono percepiti, e non ad altri soggetti abitanti nel condominio in cui è inserita detta abitazione ovvero nelle zone circostanti: infatti, in tale ipotesi non si produce il disturbo, effettivo o potenziale, della tranquillità di un numero indeterminato di soggetti, ma soltanto di quella di definite persone, sicché un fatto del genere può costituire, se del caso, illecito civile, come tale fonte di risarcimento di danno, ma giammai assurgere a violazione penalmente sanzionabile", Cass. pen., 11.1.2012 n. 270).

Si dovrà, infine, valutare se lo stillicidio derivante dalla condensa dei condizionatori costituisca un problema o sia già risolto mediante opportuna canalizzazione del liquido.

Per ciò che concerne la validità dei titoli edilizi concessi per la richiesta di variazione edilizia dell'immobile, nulla di specifico si può dire in questa sede. Un tecnico dovrebbe valutare l'adeguadezza e congruità della documentazione presentata da Tizio al comune per ottenere la DIA e la SCIA.
Ciò che appare certo è sicuramente che Tizio ha acquistato l'immobile "con tutti i diritti e le servitù attive e passive inerenti (ivi comprese anche quelle non apparenti derivanti dall'esistenza dei servizi e delle relative canalizzazioni ed opere accessorie)" e "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" (vedi atto notarile di acquisto del 2014). Tizio avrebbe quindi dovuto tenere conto dello stato dei luoghi prima di presentare un progetto di variazione "disturbato" da elementi preesistenti accanto all'immobile di sua proprietà.

lorenzo c. chiede
mercoledì 17/12/2014 - Liguria
“Ho una casa con il giardino.Sul giardino si affaccia la camera da letto.Il vicino (ditta rimessaggio barche)ha posto un enorme motoscafo davanti
alla recinzione e togli ogni vista a noi e alle piante senza parlare delle emissioni di fumo frequentissime.Cosa posso fare?”
Consulenza legale i 24/12/2014
La vicenda tratteggiata nel quesito vede due tipi di comportamenti potenzialmente illeciti: la collocazione di un grande motoscafo sul confine e le immissioni di fumo.

Quanto al primo profilo, da un punto di vista autorizzatorio edilizio, se il deposito del motoscafo è stabile (ossia non meramente temporaneo), necessita di permesso di costruire, ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. e.5 ed e.7), del D.P.R. n. 380 del 2001.
Come criterio discretivo si può utilizzare quello dei novanta giorni previsto dall'art. 6, co. 2, lett. b), del medesimo D.P.R. che consente con una comunicazione al comune, l'esecuzione di opere destinate ad essere rimosse entro novanta giorni (T.A.R. Toscana, sez. III, 20 dicembre 2012, n. 2116).
In assenza di titolo abilitativo, al fine di ottenerne la rimozione, bisognerà indagare circa il tempo di permanenza dell'opera in quel punto, l'intenzione di mantenerla per un certo periodo di tempo e soprattutto circa la destinazione urbanistica della zona.

Si pone inoltre un problema di distanze legali, nei limiti in cui sia possibile definire il motoscafo come "costruzione".
L'art. 873 del c.c. stabilisce che "Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore".
L'art. 907 del c.c. prevede un caso più specifico, quello in cui esista una vera e propria servitù di veduta (eventualmente acquisita per usucapione ventennale): in questa ipotesi, il vicino non può "fabbricare" (nel senso di costruire un qualsiasi manufatto che presenti i caratteri dell'inamovibilità e della stabilità) a distanza minore di tre metri.

Ritieniamo che nel caso di specie - non essendo nota l'esatta conformazione dei luoghi né l'esistenza di una servitù di veduta - la norma più rilevante potrebbe essere quella circa la distanza delle costruzioni dal confine.

Ma cosa si intende per "costruzioni"?
La giurisprudenza ha risposto a tale domanda in più occasioni, con un'interpretazione via via estensiva. Recentemente, la Cassazione ha statuito quanto segue: "Deve ritenersi 'costruzione' qualsiasi opera non completamente interrata, avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell'opera stessa, dai suoi caratteri e dalla sua destinazione. Conseguentemente gli accessori e le pertinenze che abbiano dimensioni consistenti e siano stabilmente incorporati al resto dell'immobile, così da ampliarne la superficie o la funzionalità economica, sono soggette al rispetto della normativa sulle distanze" (Cassazione civile , sez. II, sentenza 3 gennaio 2013 n. 72).
Sono stati ritenuti "costruzioni" ai sensi della normativa sulle distanze legali anche i beni mobili immobilizzati al suolo, come le roulotte.
Non si può escludere, quindi, che un motoscafo, sebbene "cosa mobile", data la sua dimensione e la difficoltà nello spostamento, venga considerato "costruzione". In questo caso, il vicino dovrebbe spostarlo ad almeno tre metri dal confine (che si suppone coincida con la recinzione) o alla diversa distanza stabilita dal regolamento comunale. Si consiglia di consultare un tecnico del Comune per avere ragguagli circa la normativa specifica da applicare.

Quanto al secondo aspetto, l'art. 844 del c.c. stabilisce: "Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi".
Quindi, può essere chiesta giudizialmente l'interruzione delle sole immissioni (ad esempio, il fumo proveniente dal motoscafo) che superino la normale tollerabilità. Come insegna la giurisprudenza, il limite di tollerabilità delle immissioni non ha carattere assoluto ma è "relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti; spetta, pertanto, al giudice di merito accertare in concreto il superamento della normale tollerabilità e individuare gli accorgimenti idonei a ricondurre le immissioni nell'ambito della stessa" (Cass. civ., Sez. II, 23 maggio 2013, n. 12828).
Quindi, il vicino di casa potrebbe intentare un'azione ex art. 844 c.c. innanzi al giudice di pace (art. 7 del c.p.c.) per conseguire l'eliminazione della causa delle immissioni: si tratta di una azione di tipo negatorio, di natura reale a tutela della proprietà. Essa è volta a far accertare in via definitiva l'illegittimità delle immissioni e ad ottenere il compimento delle modifiche indispensabili per farle cessare. Il superamento della normale tollerabilità, naturalmente, dovrà essere oggetto di prova nel corso del giudizio, a carico dell'attore (colui che si presume danneggiato).

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N.B.: una volta effettuato il pagamento sarà possibile inviare documenti o altro materiale relativo al quesito posto; indicazioni sulle modalità dell'invio verranno fornite via email.

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