Costruzioni in aderenza senza appoggio al muro preesistente sul confine sotto il codice del 1865. Necessità del previo acquisto della comunione. Eccezioni per gli edifici demaniali e per le costruzioni in aderenza ai muri di cinta. Critica del sistema del codice
In base alle disposizioni dell'art. 571 vecchio codice, dottrina e giurisprudenza erano concordi nel ritenere che anche per
costruire in semplice aderenza senza appoggio al muro altrui preesistente sul confine fosse necessario il previo acquisto della
comunione del muro.
Ma il sistema seguito dal codice aveva dato luogo a
critiche: infatti si era rilevato, e a ragione, che il legislatore avrebbe potuto ottenere il medesimo scopo di evitare intercapedini dannose senza bisogno di obbligare il costruttore all'acquisto della comunione del muro limitrofo posto sul confine, potendo bastare a tale scopo che egli fabbricasse aderentemente al muro del vicino. Ciò poteva convenire per evitare le facili questioni in tema di muri comuni, e gli conveniva soprattutto nel caso, non infrequente in pratica, in cui egli non potesse usufruire del muro vicino se non abbattendolo e ricostruendolo a proprie spese. Ora, tali spese sono giustificate quando il costruttore voglia effettivamente servirsi del muro vicino per l'esercizio dei diritti derivantigli dalla comunione, ma non più quando l'acquisto della comunione ad altro non serva che allo scopo di edificare aderentemente al muro vicino un nuovo muro tutto sul proprio suolo e tutto a proprie spese. In questo caso la spesa che gli costa l'acquisto della comunione si riduce ad un aggravio da parte dell'edificante, inutile e ingiustificabile. E la critica appariva soprattutto fondata considerando il generalizzarsi delle costruzioni in cemento armato, per le quali il carattere di autonomia del nuovo edificio nei confronti dell'edificio preesistente sul confine si presenta in modo più netto ed evidente.
Sennonché fu osservato che sotto la vigenza del codice del 1865 tali critiche potevano valere per riformare il sistema della legge, non per interpretare la legge diversamente da quello che essa disponeva. La costruzione in aderenza alla fabbrica altrui, senza il previo acquisto della comunione del muro, era ammessa nel solo caso di
costruzione contemporanea dei due fabbricati. Ma all'infuori di questo caso, dal combinato disposto degli artt. 553, 556 e 571 del vecchio codice, si deduceva che chi voleva fabbricare in prossimità del preesistente edificio del vicino aveva due sole possibilità: o di appoggiarvisi previo acquisto della comunione del muro di confine, o di distanziarsene di tre metri. Restava quindi esclusa come terza possibilità la costruzione per semplice aderenza senza l'acquisto della comunione, come confermava anche la giurisprudenza della Cassazione.
Questa terza possibilità di costruire per semplice aderenza senza l'acquisto della comunione poteva eccezionalmente sussistere in due casi. Anzitutto, nel caso di edifici demaniali costruiti in prossimità di preesistenti fabbriche private, ciò perché agli edifici demaniali non era applicabile l'art. 571, da cui soprattutto si argomentava per escludere la possibilità di costruire per semplice aderenza senza l'acquisto della comunione. In secondo luogo, ciò valeva anche per le costruzioni aderenti a un muro di cinta, in particolare da quando la Cassazione del Regno affermò ritenere inapplicabile l'art. 571 ai muri di cinta.
Innovazione dell'art. 877. Ammissibilità di costruzioni in aderenza senza appoggio. Quid iuris se di fatto l'appoggio venga esercitato
Nel nuovo codice ogni disputa è venuta meno in seguito alla testuale disposizione dell'art. 877, a cui deve peraltro attribuirsi
carattere innovativo: «
il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente ».
Tecnicamente è possibile costruire in aderenza senza esercitare nessun appoggio alla fabbrica preesistente: sarà una questione di fatto decidere se in questi casi la nuova fabbrica, che si assume costruita in semplice aderenza, si appoggi invece — e in quale misura — alla fabbrica preesistente; e ove la questione venga decisa in senso affermativo, il secondo costruttore dovrà procedere, in via di sanatoria, all'acquisto della comunione del muro preesistente sul confine. Non potrebbe infatti pretendere di regolarizzare, invece, la sua posizione col semplice acquisto di una servitù di appoggio: la legge, infatti, prevede e disciplina la cessione coattiva della comunione, ma non pure l'appoggio coattivo. Questo dovrebbe essere volontariamente consentito dal vicino, nel qual caso si darebbe luogo ad analoga servita convenzionale.
Art. 877 capoverso: estensione della norma anche al caso di fabbrica preesistente a meno di un metro e mezzo dal confine
Nonostante l'innovazione dell'art. 877, era sorto il ragionevole dubbio se la possibilità di costruire in aderenza senza appoggio fosse applicabile, oltre che al caso di fabbrica preesistente sul confine, anche a quello di
fabbrica preesistente a distanza minore di un metro e mezzo dal confine e per cui l'art.
875 consente la comunione forzosa. Infatti, l'articolo citato intanto concede l'occupazione della striscia di suolo intermedia in quanto il secondo costruttore intenda procedere all'acquisto della comunione del muro distante meno di un metro e mezzo dal confine: e quindi avrebbe dovuto ragionevolmente escludersi l'applicabilità dell' art.
875 quando il secondo costruttore, invece di procedere alla comunione forzosa, intendesse astenersene, per fabbricare solo in aderenza.
Ma l'art. 877 capoverso ha tolto ogni dubbio risolvendo la questione
in senso affermativo: «
questa norma si applica anche nel caso previsto dall'art. 877: il vicino in tal caso deve pagare soltanto il valore del suolo ». La soluzione in tal senso sembra eccessivamente favorevole al secondo costruttore, a danno del proprietario della fabbrica preesistente. Devesi rilevare, peraltro, che resta sempre a quest'ultimo la facoltà preferenziale di estendere il suo muro sino al confine (art.
875 cit.).