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Articolo 6 Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Attività edilizia libera

Dispositivo dell'art. 6 Testo unico edilizia

1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:

  1. a) gli interventi di manutenzione ordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera a);
  2. a-bis) gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;
  3. b) gli interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;
  4. c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
  5. d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
  6. e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività agricola;
  7. e-bis) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all'amministrazione comunale(5);
  8. e-ter) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
  9. e-quater) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
  10. e-quinquies) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

2. [Nel rispetto dei medesimi presupposti di cui al comma 1, previa comunicazione, anche per via telematica, dell'inizio dei lavori da parte dell'interessato all'amministrazione comunale, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo i seguenti interventi:

  1. a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio;
  2. b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni;
  3. c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
  4. d) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
  5. e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;
  6. e-bis) le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, ovvero le modifiche della destinazione d'uso dei locali adibiti ad esercizio d'impresa.](1)

3. [L'interessato agli interventi di cui al comma 2 allega alla comunicazione di inizio dei lavori le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore e, limitatamente agli interventi di cui alla lettera a) del medesimo comma 2, i dati identificativi dell'impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori.](2)

4. [Limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettere a) ed e-bis), l'interessato trasmette all'amministrazione comunale l'elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.](1)

5. Riguardo agli interventi di cui al presente articolo, l'interessato provvede, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni, alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale ai sensi dell'articolo 34-quinquies, comma 2, lettera b), del decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 4, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 marzo 2006, n. 80.

6. Le regioni a statuto ordinario:

  1. a) possono estendere la disciplina di cui al presente articolo a interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli previsti dal comma 1, esclusi gli interventi di cui all'articolo 10, comma 1, soggetti a permesso di costruire e gli interventi di cui all'articolo 23, soggetti a segnalazione certificata di inizio attività in alternativa al permesso di costruire;
  2. b) disciplinano con legge le modalità per l'effettuazione dei controlli.
  3. [c) possono stabilire ulteriori contenuti per la relazione tecnica di cui al comma 4, nel rispetto di quello minimo fissato dal medesimo comma.](3)

7. [La mancata comunicazione dell'inizio dei lavori di cui al comma 2, ovvero la mancata comunicazione asseverata dell'inizio dei lavori di cui al comma 4, comportano la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione.](1)

8. [Al fine di semplificare il rilascio del certificato di prevenzione incendi per le attività di cui ai commi 1 e 2, il certificato stesso, ove previsto, è rilasciato in via ordinaria con l'esame a vista. Per le medesime attività, il termine previsto dal primo periodo del comma 2 dell'articolo 2 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 12 gennaio 1998, n. 37, e' ridotto a trenta giorni.](4)

Note

(1) Comma abrogato dal D.Lgs. 25 novembre 2016, n. 222.
(2) Comma abrogato dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 7 agosto 2012, n. 134.
(3) Lettera non più prevista dal D.L. 12 settembre 2014, n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11 novembre 2014, n. 164.
(4) Comma abrogato dal D.P.R. 1° agosto 2011, n. 151.
(5) Il D.L. 19 maggio 2020, n. 34 ha disposto (con l'art. 181, comma 4) che "Per la posa in opera delle strutture amovibili di cui al comma 3 è disapplicato il limite temporale di cui all'articolo 6 comma 1, lettera e-bis), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380".

Spiegazione dell'art. 6 Testo unico edilizia

L’articolo in esame definisce le opere edilizie che, visto il trascurabile impatto sul territorio, non sono assoggettate ad alcun titolo abilitativo e sono per questo classificate come “attività edilizia libera”.
Il fatto che non siano previsti particolari oneri formali, comunque, non esclude anche per tale categoria di opere edilizie che il Comune possa esercitare la propria funzione di vigilanza; essa, in particolare, sarà finalizzata a verificare la rispondenza di quanto in concreto realizzato alle ipotesi specificamente previste dall’art. 6 del T.U..
Rimangono, inoltre, fermi tutti gli eventuali adempimenti e controlli sanciti dalla normativa tecnica, paesaggistica e storico-artistica.

Atteso il carattere derogatorio della norma rispetto al principio generale secondo cui ogni trasformazione del territorio richiede il rilascio di un titolo edilizio, generalmente si ritiene che le fattispecie previste dalle lettere da a) a e quinquies) possiedano un carattere tassativo.

Il D.M. 02 marzo 2018 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, recante “Approvazione del glossario contenente l’elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera, ai sensi dell’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222”, costituisce un apprezzabile strumento di semplificazione e chiarificazione, posto che contiene un elenco degli interventi riconducibili alle categorie tipizzate dalla norma in esame.
Vale la pena notare che il glossario viene espressamente definito come “non esaustivo”; ne discende che un’opera che non vi compaia, ma che sia comunque riconducibile alle categorie previste dall’art. 6 del T.U., rimarrà soggetta al regime previsto per l’attività edilizia libera.

Un tipo di opera che, pur essendo ricompresa nel glossario, presenta alcuni problemi di classificazione è la “pergotenda”.
Sono, infatti, considerati irrilevanti sotto il profilo edilizio soltanto i manufatti nei quali l’opera principale sia costituita non dalla struttura di sostegno, ma dalla tenda, quale elemento di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, con la conseguenza che la struttura deve qualificarsi in termini di mero elemento accessorio.
Quando la struttura principale sia solida e permanente e, in ragione delle sue dimensioni, determini una evidente variazione di sagoma e prospetto dell’edificio, ricorre, invece, una vera e propria nuova costruzione soggetta a permesso di costruire (Consiglio di Stato , sez. IV , 01 luglio 2019 , n. 4472; Consiglio di Stato, sez. VI, 27 aprile 2016, n. 1619; Consiglio di Stato, sez. VI, 03 aprile 2019, n. 2206; Consiglio di Stato, sez. VI, 05 ottobre 2018, n. 5737).

Per quanto riguarda lo spazio lasciato alle Regioni dal comma 6, lettera a) della disposizione in commento, di estendere la disciplina de qua ad interventi “interventi edilizi ulteriori”, la giurisprudenza costituzionale ha chiarito che la legge regionale non può avere una portata totalmente innovativa, bensì si deve sviluppare secondo scelte coerenti e logicamente assimilabili con le ragioni giustificatrici che sorreggono le specifiche ipotesi di sottrazione al titolo abilitativo (Corte Costituzionale, 13 giugno 2013, n. 139).
Infatti, l’individuazione delle trasformazioni del territorio che necessitano, per il loro impatti, del rilascio del permesso di costruire rimane una prerogativa propria del Legislatore nazionale, in quanto principio fondamentale della materia.

Massime relative all'art. 6 Testo unico edilizia

Cons. Stato n. 4224/2019

Il titolo abilitativo edilizio non può essere rilasciato in assenza di un piano attuativo nell'ipotesi in cui, per effetto di una edificazione disomogenea, ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona, ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l'urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione. Infatti, il piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, si rivela necessario al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti, nonché di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate. (Conferma Tar Puglia Lecce, Sez. III, 5 giugno 2009, n. 1408.)

Cons. Stato n. 6794/2018

Con riguardo ai beni culturali, l'attività di vigilanza sull'attività edilizia è demandata al Comune, e nell'ambito di esso, tale attribuzione viene esercitata da dirigenti, come risulta dalla piana interpretazione: sia dell'art. 27, D.P.R. n. 380/2001, secondo cui: il dirigente o il responsabile, quando accerti l'inizio o l'esecuzione di opere eseguite senza titolo su aree assoggettate, da leggi statali, regionali o da altre norme urbanistiche vigenti o adottate, a vincolo di inedificabilità, o destinate ad opere e spazi pubblici ovvero ad interventi di edilizia residenziale pubblica di cui alla Legge 18 aprile 1962, n. 167, e successive modificazioni ed integrazioni, nonché in tutti i casi di difformità dalle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi. Qualora si tratti di aree assoggettate alla tutela di cui al R.D. 30 dicembre 1923, n. 3267, o appartenenti ai beni disciplinati dalla Legge 16 giugno 1927, n. 1766, nonché delle aree di cui al D.Lgs. 29 ottobre 1999, n. 490, il dirigente provvede alla demolizione ed al ripristino dello stato dei luoghi, previa comunicazione alle amministrazioni competenti le quali possono eventualmente intervenire, ai fini della demolizione, anche di propria iniziativa.

Cons. Stato n. 3172/2017

È illegittimo il provvedimento con il quale un Comune ha ordinato la demolizione di una tensostruttura realizzata sul terrazzo di un edificio residenziale, nel caso in cui si tratti di manufatto consistente in una pergola in metallo corredata da tenda in PVC con movimento elettrico per una superficie coperta pari a 32, 76 metri quadri; in tal caso, infatti, detto manufatto non configura né un aumento del volume e della superficie coperta, né la creazione o modificazione di un organismo edilizio, né l'alterazione del prospetto o della sagoma dell'edificio cui è connessa, in ragione della sua inidoneità a modificare la destinazione d'uso degli spazi esterni interessati, della sua facile e completa rimuovibilità, dell'assenza di tamponature verticale e della facile rimuovibilità della copertura orizzontale (addirittura retraibile a mezzo di motore elettrico). Lo stesso, invece, può essere qualificato alla stregua di arredo esterno, di riparo e protezione, funzionale alla migliore fruizione temporanea dello spazio esterno all'appartamento cui accede, in quanto tale riconducibile agli interventi manutentivi non subordinati ad alcun titolo abilitativo ai sensi dell'art. 6, comma 1, D.P.R. n. 380 del 2001.

Corte cost. n. 231/2016

La definizione delle categorie di interventi edilizi a cui si collega il regime dei titoli abilitativi costituisce principio fondamentale della materia concorrente del "governo del territorio", vincolando la legislazione regionale di dettaglio; cosicché, pur non essendo precluso al legislatore regionale di esemplificare gli interventi edilizi che rientrano nelle definizioni statali, tale esemplificazione, per essere costituzionalmente legittima, deve essere coerente con le definizioni contenute nel testo unico dell'edilizia.

L'art. 6 del T.U. edilizia identifica le categorie di interventi edilizi c.d. "liberi", ovvero non condizionati al previo ottenimento di un assenso da parte dell'amministrazione, distinguendo: le attività libere per le quali l'interessato è del tutto esonerato da oneri (art. 6, comma 1); le attività libere per le quali viene prescritta una comunicazione dell'interessato di inizio dei lavori, cosiddetto "cil" (art. 6, comma 2); le attività libere che richiedono comunicazione di inizio dei lavori asseverata da tecnico abilitato, cosiddetto "cila" (art. 6, comma 4). Nel novero delle attività completamente deformalizzate, il T.U. edilizia include "gli interventi di manutenzione ordinaria", definiti come "gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti" (art. 3, comma 1, lettera a, del T.U. edilizia).

In tema di attività edilizia c.d. "libera", il limite assegnato al legislatore regionale dall'art. 6, comma 6, lettera a), del D.P.R. n. 380 del 2001 sta nella possibilità di estendere i casi di attività edilizia libera ad ipotesi non integralmente nuove, ma "ulteriori", ovvero coerenti e logicamente assimilabili agli interventi di cui ai commi 1 e 2 del medesimo art. 6. Le regioni possono sì estendere la disciplina statale dell'edilizia libera ad interventi "ulteriori" rispetto a quelli previsti dai commi 1 e 2 dell'art. 6 del TUE, ma non anche differenziarne il regime giuridico, dislocando diversamente gli interventi edilizi tra le attività deformalizzate, soggette a cil e cila.

La disciplina delle distanze minime tra costruzioni rientra nella materia dell'ordinamento civile e, quindi, attiene alla competenza legislativa statale; alle Regioni è consentito fissare limiti in deroga alle distanze minime stabilite nelle normative statali, solo a condizione che la deroga sia giustificata dall'esigenza di soddisfare interessi pubblici legati al governo del territorio; dunque, se da un lato non può essere del tutto esclusa una competenza legislativa regionale relativa alle distanze tra gli edifici, dall'altro essa, interferendo con l'ordinamento civile, è rigorosamente circoscritta dal suo scopo - il governo del territorio - che ne detta anche le modalità di esercizio.

È illegittima, per violazione dell'art. 117, secondo comma, lettera m), e terzo comma, Cost., in riferimento all'art. 10, comma 1, lettera c), del T.U. edilizia, la questione di legittimità costituzionale dell'art. 6, comma 11, secondo trattino, della Legge Reg. Liguria n. 12 del 2015, con il quale è stata sostituita la lettera e) del comma 1, dell'art. 21-bis della legge Reg. n. 16 del 2008. In virtù di tale modifica la ristrutturazione edilizia comportante incrementi della superficie all'interno delle singole unità immobiliari o dell'edificio "con contestuali modifiche all'esterno" è stata assoggettata a SCIA. Tale norma regionale, assoggettando a SCIA gli interventi di ristrutturazione edilizia con "contestuali modifiche all'esterno", si pone in evidente contrasto con l'art. 10, comma 1, lettera c), del T.U. edilizia, costituente principio fondamentale della materia "governo del territorio", il quale prevede che gli interventi di ristrutturazione edilizia comportanti modifiche "dei prospetti" sono assoggettati a permesso di costruire o a DIA alternativa (art. 22, comma 3, lettera a, del T.U.E.). La modifica dei prospetti (ovvero, del fronte o della facciata) comporta infatti inevitabilmente una modifica "all'esterno" dell'edificio.

È illegittimo l'art. 6, comma 15, della Legge Reg. Liguria n. 12 del 2015, nella parte in cui assoggetta obbligatoriamente a DIA gli "interventi [di ristrutturazione edilizia] comportanti mutamenti della destinazione d'uso aventi ad oggetto immobili compresi nelle zone omogenee A o nelle zone o ambiti ad esse assimilabili e non rientranti nei casi di cui al ridetto articolo 21-bis, comma 1, lettera f)", per violazione dell'art. 117, terzo comma, Cost., in riferimento all'art. 10, comma 1, lettera c), del T.U.E. Infatti, l'art. 10, comma 1, lettera c), del T.U.E., subordina a permesso di costruire la realizzazione delle opere di ristrutturazione edilizia sugli immobili compresi nelle zone omogenee A, che comportino mutamenti della destinazione d'uso. Per la stessa tipologia di opere, l'art. 22, comma 3, del T.U.E. consente all'interessato, per ragioni di carattere acceleratorio, di optare per la presentazione della DIA (cosiddetta "super DIA"). Tale facoltà esaurisce i propri effetti sul piano esclusivamente procedimentale, mentre sul piano sostanziale dei presupposti, nonché su quello penale e contributivo, resta ferma l'applicazione della disciplina dettata per il permesso di costruire.

E' illegittimo l'art. 6, commi 20 e 21, primo trattino, della Legge Reg. Liguria n. 12 del 2015 , il quale esonera dal contributo di costruzione due categorie di intervento che secondo la legge statale devono invece restare soggette a contribuzione, nei termini fissati dal T.U. edilizia: gli interventi sul patrimonio edilizio esistente che determinano un aumento della superficie agibile dell'edificio o delle singole unità immobiliari, quando l'incremento della superficie agibile all'interno delle unità immobiliari sia inferiore a 25 metri quadrati, e quando le variazioni di superficie derivino da mera eliminazione di muri divisori; gli interventi di frazionamento di unità immobiliari che determinino un numero di unità immobiliari inferiore al doppio di quelle esistenti, sia pure con aumento di superficie agibile.

Cons. Stato n. 1291/2016

L'art. 6, comma 6, D.P.R. n. 380/2001 (T.U. Edilizia) consente alle Regioni a statuto ordinario di poter estendere la disciplina sull'attività edilizia libera ad interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli menzionati nel medesimo articolo. Tale disposizione si riferisce ad (altri) interventi (atipici) senza che possa essere derogata la disposizione dettata dall'alt. 3 del medesimo D.P.R. (Conferma della sentenza del T.a.r. Lazio, Roma, sez. I quater, 24 novembre 2014, n. 11725).

Cons. Stato n. 3555/2005

L'art. 6, comma 1, n. 1) T.U. edilizia dispone che, fatte salve le più restrittive disposizioni previste dalla normativa regionale, gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere eseguiti senza titolo abilitativo (permesso di costruire, super d.i.a., d.i.a. normale).

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Consulenze legali
relative all'articolo 6 Testo unico edilizia

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Mirco S. chiede
mercoledì 21/02/2018 - Lombardia
“La ringrazio anticipatamente per il parere ,

in passato ho ereditato casa con cortile privato, al rogito non è iscritta nessuna servitù. Succesivamente ho abbellito il cortile con pergola di piccole dimensioni mobile non ancorata, aperta su tutti i lati, recentemente ho ricevuto comunicazione ,che allego, dal comune fatta su richiesta di un inquilino confinante (non il proprietario) che segnalava abuso edilizio e la mancanza di luce e aria alla finestra di servizio sita sull'unico muro di confine, come da documentazione che allega.
Il quesito è questo, come mi devo comportare nei confronti del comune e con l'inquilina? (il proprietario deve essere informato)? La finestra in oggetto come si configura, come finestra veduta o come luce, in ogni caso rispetta le normative?



Consulenza legale i 28/02/2018
Come rilevato anche dalla giurisprudenza amministrativa (in particolare, da ultimo, Cons. Stato, Sez. VI, sentenza n. 306/2017), non è sempre facile individuare se alcuni manufatti, normalmente di limitata consistenza e di limitato impatto sul territorio, possano rientrare nel regime di “edilizia libera” o se invece per la loro realizzazione sia prevista una comunicazione all’autorità amministrativa competente oppure sia necessario il rilascio di un permesso di costruire.
Lo stesso Consiglio di Stato, nella sentenza appena citata, definisce la nozione di “pergolato” come “struttura realizzata al fine di adornare e ombreggiare giardini o terrazze” e che “consiste, quindi, in un’impalcatura, generalmente di sostegno di piante rampicanti, costituita da due (o più) file di montanti verticali riuniti superiormente da elementi orizzontali posti ad una altezza tale da consentire il passaggio delle persone. Il pergolato, per sua natura, è quindi una struttura aperta su almeno tre lati e nella parte superiore e normalmente non necessita di titoli abilitativi edilizi”.
Dunque (come si ricava anche da precedente giurisprudenza del Consiglio di Stato), il pergolato ha una funzione ornamentale; è realizzato in una struttura leggera in legno o in altro materiale di minimo peso; deve essere facilmente amovibile in quanto privo di fondamenta; funge da sostegno per piante rampicanti, attraverso le quali realizzare riparo e ombreggiatura di superfici di modeste dimensioni.
La medesima giurisprudenza ha precisato anche che, quando il pergolato viene coperto, nella parte superiore (anche per una sola porzione), con una struttura non facilmente amovibile (realizzata con qualsiasi materiale), è assoggettato alle regole dettate per la realizzazione delle tettoie.
Per una definizione più completa, riguardante anche le caratteristiche tecniche dei pergolati e di altri manufatti simili, occorre poi fare riferimento alle norme contenute nei regolamenti edilizi comunali. In particolare, quello vigente nel Comune dove sono collocati gli immobili oggetto del quesito definisce il pergolato come “una struttura permanentemente aperta su tutti i lati, costituita da elementi astiformi portanti orizzontali e verticali, in legno o metallo e priva di copertura. Il pergolato deve avere un ingombro planimetrico massimo di 9 mq e un’altezza massima al colmo di 2,50 m”.
Il pergolato che risponda alle caratteristiche appena descritte rientra nell’attività edilizia libera.
Nel caso in esame, occorrerà naturalmente seguire il corso del procedimento avviato dal Comune. Tuttavia, appare difficile far rientrare la struttura in esame nella nozione di “pergolato”, sia per le caratteristiche dimensionali (dalla documentazione allegata si evince una superficie di 12 mq) sia per la copertura che, sia pure leggera, il cliente riferisce essere fissata con “qualche chiodo”.
Il manufatto in questione non può farsi rientrare neppure nella nozione di gazebo, come definita sia dalla menzionata sentenza del Consiglio di Stato sia dal regolamento edilizio comunale, pur presentandone alcune delle caratteristiche.
Secondo il Consiglio di Stato, il gazebo, “nella sua configurazione tipica, è una struttura leggera, non aderente ad altro immobile, coperta nella parte superiore ed aperta ai lati, realizzata con una struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno strutturale, talvolta chiuso ai lati da tende facilmente rimovibili” (Cons. Stato, 306/2017, cit.).
Il regolamento edilizio comunale definisce il gazebo come “una struttura permanentemente aperta su tutti i lati, costituita da elementi astiformi portanti orizzontali e verticali, in legno o metallo e copertura in tessuto. Il gazebo deve avere un ingombro planimetrico massimo di 9 mq e un’altezza massima al colmo di 2,50 m”. Anche il gazebo con funzione ornamentale rientra nell’attività edilizia libera.
L’opera realizzata sulla proprietà del cliente non corrisponde neppure completamente a tale nozione.
Quanto alla finestra esistente sul muro dell’immobile confinante. va premesso che la distinzione tra i diversi tipi di aperture sul fondo del vicino è contenuta all’art. 900 del c.c., che distingue appunto tra luci e vedute, ed al quale per brevità si rimanda. Stando a quanto si evince dalla documentazione allegata, la finestra in esame non sembra potersi qualificare come “veduta”, in quanto mancante dell’elemento essenziale della prospectio, ossia della possibilità di affacciarsi sul fondo del vicino e di guardare sia di fronte che obliquamente o lateralmente. Infatti le caratteristiche dell'inferriata non consentono di sporgere il capo oltre l'apertura.
La finestra in questione non sembra rispettare tutti i requisiti prescritti per le luci dall’art. 901 del c.c. Tuttavia, ai sensi dell’art. 902 del c.c., l'apertura che non ha i caratteri di veduta o di prospetto è comunque considerata come luce, anche se non sono state osservate le prescrizioni indicate dall'articolo 901 c.c.; ma il vicino ha sempre il diritto di esigere che essa sia resa conforme alle prescrizioni dell'articolo predetto.
Lo stesso Consiglio di Stato, nella sentenza appena citata, definisce la nozione di “pergolato” come “struttura realizzata al fine di adornare e ombreggiare giardini o terrazze” e che “consiste, quindi, in un’impalcatura, generalmente di sostegno di piante rampicanti, costituita da due (o più) file di montanti verticali riuniti superiormente da elementi orizzontali posti ad una altezza tale da consentire il passaggio delle persone. Il pergolato, per sua natura, è quindi una struttura aperta su almeno tre lati e nella parte superiore e normalmente non necessita di titoli abilitativi edilizi”.

Mariano G. chiede
lunedì 03/07/2017 - Veneto
“Buongiorno,
Sono proprietario di un appartamento al ...omissis...al primo piano con terrazzo di un condominio.
E' mia intenzione installare una struttura temporanea costituita da 3 correnti in alluminio portante un tendaggio mobile. Questi correnti saranno costituiti da dei profilati in alluminio amovibili che verranno collegati in due punti ed avranno un andamento curvo ai quali sarà possibile far scorrere il tendaggio. (Vedi foto).
I punti di collegamento saranno:
1) Parapetto del terrazzo di mia proprietà.
2) Solaio del balcone sovrastante.
La mia domanda è:
Se posso installare la tenda, quali sono le procedure che devo seguire nei confronti del condominio e se necessarie del comune per realizzare il tutto?
Grazie la vostra risposta in merito.”
Consulenza legale i 09/07/2017
Individuare la categoria a cui appartiene l’opera che si vuole realizzare è importante per determinare quale sia il titolo abilitativo adeguato e non incorrere in un abuso, seppur inconsapevole.

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 1777/2014, ha al riguardo operato una distinzione tra due tipi di tende con pergolato (cosiddetta pergotenda):
  1. pergotenda con semplice supporto in alluminio non chiuso: si tratta di una struttura in alluminio destinata ad ospitare tende retrattili di plastica; in tal caso i due pilastri in alluminio, su cui si poggia la tenda retrattile in plastica, una volta aperta completamente, servono solo come appoggio per la tenda stessa.
Trattasi senza dubbio di un’opera precaria, la quale rientra nella c.d. edilizia libera e per la quale non è richiesto il permesso di costruire.

Si ritiene opportuno precisare che al fine di poter qualificare un’ opera come precaria occorre prendere in considerazione:
- i materiali utilizzati (che devono essere leggeri quanto a spessore ed a resistenza);
- le modalità con cui essa è ancorata al suolo (il collegamento deve essere non stabile);
- le esigenze che essa mira a soddisfare, le quali devono essere di natura temporanea.

Ebbene, nel caso di una tenda retrattile, l’elemento centrale della costruzione è la tenda stessa e non le strutture in alluminio (indispensabili solo al suo sostegno e quindi accessorie); e siccome la tenda non è né fissa, né stabile, né permanente (proprio perché retrattile e quindi facilmente chiudibile), la sua installazione non necessita di permesso a costruire in quanto non crea una superficie stabile ossia uno spazio chiuso.

  1. pergotenda con la presenza di lastre di vetro laterali o altro materiale di chiusura: si tratta di una struttura in alluminio destinata ad ospitare tende retrattili di plastica, ma con la presenza, questa volta, di lastre di vetro o altro tipo di pannelli laterali come elementi di chiusura.
In questo caso si viene a creare uno spazio chiuso, e pertanto è necessario il permesso di costruire.

Ora, nel caso prospettato sembra chiaro che l’opera che vuole realizzarsi debba farsi rientrare nel concetto di pergotenda con semplice supporto in alluminio non chiuso descritta alla precedente lettera a), per la quale lo stesso Consiglio di Stato, nella sentenza sopracitata, afferma chiaramente che non si configura né un aumento del volume e della superficie coperta, né la creazione o modificazione di un organismo edilizio, in ragione della sua inidoneità a modificare la destinazione d’uso degli spazi esterni interessati, della sua facile e completa rimovibilità, dell’assenza di tamponature verticali.

La cosiddetta licenza edilizia o permesso di costruire è, in generale, richiesta tutte le volte in cui viene creata “volumetria”, a prescindere dalla vivibilità o meno dello spazio; viceversa, quando il manufatto è amovibile (ossia può essere smantellato con facilità) e di modeste dimensioni, nonché quando è destinato a finalità transitorie, è sufficiente la Cil, ossia la comunicazione di inizio lavori.

In ogni caso è sempre bene verificare prima cosa dice il Regolamento edilizio del proprio Comune, perché le regole potrebbero differire da zona a zona.

Sotto il profilo condominiale, va detto che, se il regolamento di condominio non prescrive diversamente, non si rende necessario sottoporre prima la questione all’approvazione dell’assemblea di condominio e chiedere il consenso di questa, ma è sufficiente solo dare notizia dell’inizio dei lavori all’amministratore che, a sua volta, dovrà riferirlo agli altri condomini, e ciò nel rispetto di quanto previsto dall’art. 1122 c.c.

Sarà poi onere di questi, se ritengono che il manufatto possa pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio o la sua stabilità, chiederne la rimozione, ma per tale eventualità ci si potrà avvalere del potere di impugnare la delibera assembleare ex art. 1137 c.c., facendo valere nel relativo giudizio le proprie ragioni, fondate su quanto sopra illustrato.

Anonimo chiede
sabato 27/05/2017 - Lombardia
“Buongiorno.
vi chiedo questo parere in seguito ai contenuti della lettera ricevuta dai miei vicini.

"Dopo aver visionato il progetto per l'aumento dell'apertura ricevuto tramite
WhatsApp, in data (omissis), e presso l'ufficio tecnico del Comune,
abbiamo constatato che non vi è presenza della panchina in sasso posta nel
cortile comune.
Si fa presente che la stessa è inserita in uno spazio comune e per tale
motivo qualsiasi intervento ad essa relativa deve essere autorizzata da tutte
le parti interessate, come più volte reclamato nelle ns. precedenti lettere.
Ci auguriamo non abbiate per alcun ragione, senza consenso unanime preso
in considerazione il fatto di rimuoverla.
ln caso contrario ci riserveremo di agire nelle sede opportune".



Ottenute le autorizzazioni comunali stavo per iniziare i lavori di ampliamento dell’autorimessa.

L’ Autorimessa è collocata in edificio di cui godo di proprietà esclusiva e si affaccia su un cortile comune.
Sotto la grondaia, appoggiata a una porzione di muro che devo abbattere c’è una panca di cemento che poggia su due pilastrini inseriti sul pavimento del cortile.

Consultando l’atto di acquisto che i miei nonni hanno contratto nel 1972 con il precedente
proprietario vedo un disegno in cui la panchina non è riportata.
Leggo poi:
“la vendita seguiva a corpo e non a misura e comprendeva tutti gli accessori, accessioni, pertinenze,
servitù attive e passive il tutto nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova così come
liberamente e pacificamente posseduto dal venditore e come a lui pervenuto in virtù di legittimi titoli”.

Mia mamma si ricorda che la panca era stata posizionata sul muro dal figlio del vecchio proprietario
Quando possedevano l’immobile. (n.b. non sono loro che ci contestano i lavori ma i nuovi proprietari che ad essi sono subentrati)

Nel dubbio ho sospeso i lavori. Ho mandato estratto del nostro titolo ai vicini e ho chiesto di poter visionare il loro titolo di possesso.

Di chi è la panca in cemento?

Se non fosse mia posso comunque ridimensionare l’apertura della porta evitando di rimuoverla in via definitiva ma solo per completare i lavori e poi ricollocarla?

Devo rifare le pratiche in comune o basta una lettera in cui comunico le mie intenzioni?

Per rendere più semplice il quesito mi sono limitata agli ultimi fatti. Se avete bisogno della corrispondenza
intercorsa ve la posso far avere.

Ringrazio e saluto”
Consulenza legale i 03/06/2017
Posizionare una panchina sul cortile comune e accanto al muro di proprietà esclusiva di uno dei comunisti costituisce un caso classico di uso di cosa comune, per il quale vale il disposto di cui all’art. 1102 c.c.

Tale norma, dettata in materia di comunione in generale, consente a ciascun comproprietario di trarre dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella che ne viene tratta dagli altri comproprietari, purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di quest'ultimi.
In ogni caso, l'uso deve ritenersi consentito se l'utilità aggiuntiva, tratta dal singolo comproprietario, non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria del bene e sempre che detto uso non dia luogo a servitù a carico del suddetto bene comune.

A questo punto risulta necessario stabilire cosa si intende per cortile e il fine per cui esiste.
L’uso principale di un cortile, secondo giurisprudenza costante, è quello di fornire aria e luce agli appartamenti, o ancora di garantire il passaggio di cose e mezzi quando questo sia possibile e necessario (così Cass. n. 4350 del 07/04/2000); ogni altra funzione è secondaria, e può essere negata o vietata (così Cass. n. 4394 del 17/05/1997).
Infatti, agli usi principali possono per accordo o per prassi aggiungersene altri, come ad esempio quello di parcheggio dei condomini, parco gioco per i bambini, allocazione dei sacchi per la raccolta differenziata dei rifiuti, aree di riposo con panchine ecc.

Ora, avendo inciso la collocazione della panchina nel cortile comune (soprattutto per il fatto di essere in pietra o cemento) sull'uso ordinario di esso, detta collocazione avrebbe dovuto essere formalizzata per iscritto, il che non risulta nella specie allegato dagli altri comunisti.
Del tutto priva di rilievo, poi, sarebbe la circostanza che altra panchina potrebbe essere collocata all’interno del cortile su iniziativa degli altri comproprietari, non potendo conseguire ad una indebita occupazione di uno spazio comune la legittimazione della occupazione fatta da altro condomino del medesimo spazio comune (ciò in virtù del principio secondo cui l’accordo deve essere provato per iscritto e un uso illecito della cosa comune non può essere compensato da un altro uso illecito).

Si tenga in ogni caso conto che, anche a voler ricondurre la sistemazione di quella panchina ad una delibera condominiale, sarebbe da ritenere nulla una delibera che limiti i diritti individuali del condomino sulla sua proprietà esclusiva e sulle parti comuni qualora sia stata assunta a maggioranza e non all’unanimità di tutti i condomini facenti parte del condominio, e ciò in virtù del principio, che potremmo definire di carattere generale, secondo cui bisogna privilegiare sempre le esigenze personali di vita e, quindi, il diritto alla proprietà individuale connesso all’abitazione rispetto alle utilità meramente economiche, di locomozione e/o di svago, quale può essere la collocazione della panchina.

In favore del diritto alla rimozione della panchina può anche argomentarsi, seppure a contrario, da una sentenza del Tribunale di Monza del 20 settembre 2012, spesso richiamata sul tema, nella quale è detto che il collocamento nella corte comune di vasi di piante, di “panchine” con sedie e tavoli in adiacenza dei muri di proprietà di uno dei proprietari esclusivi non appaiono integrare gli estremi della violazione del principio di pari uso ricavabile dall'art. 1102 c.c., non risultando in alcun modo pregiudizievoli rispetto ad un utilizzo della corte secondo la sua naturale destinazione di permanenza e transito al fine di accedere alle proprietà dei singoli comunisti, nè risultando precluso l'accesso pedonale alle abitazioni.

Nel caso che ci riguarda, invece, la panchina di cui si discute risulta proprio pregiudizievole all’accesso alla proprietà individuale di uno dei condomini, confliggendo la sua collocazione in quel luogo con il diritto di proprietà individuale, quale è quello di accedere liberamente al proprio garage.

Volendo poi analizzare la fattispecie da un punto di vista prettamente urbanistico, deve rilevarsi che ai fini della ricorrenza della precarietà di una costruzione, occorre valutare l’opera medesima alla luce della sua obiettiva e intrinseca destinazione naturale.
Pertanto, qualora i manufatti alterino lo stato dei luoghi e, difettando del carattere di assoluta precarietà, siano destinati alla soddisfazione di esigenze perduranti nel tempo, o che si pretendono tali, si è di fronte ad un aumento di carico urbanistico e l’intervento sarà soggetto alle normative edilizie.

Si tenga conto che le principali condizioni determinanti la precarietà sono:
a) il manufatto non deve comportare trasformazione edilizio-urbanistica dei luoghi (art.10 comma 1 D.P.R. 6 giugno 2001, n.380);
b) il manufatto deve essere destinato a soddisfare esigenze contingenti, quindi non perduranti nel tempo;
c) il manufatto deve avere caratteristiche tali (dimensionali, strutturali, etc.) da consentire la facile asportabilità.
In presenza di tali condizioni può dirsi che ci si trovi di fronte ad una struttura precaria, intendendosi come tali proprio tutti quei manufatti di piccole dimensioni che costituiscono arredo e corredo dei giardini privati, quali appuntoo le panchine (art.6 DPR n 380/2001).
Per dette strutture non si applica la disciplina delle distanze, a condizione che rispettino le norme dettate dagli artt. 873 e segg. del Codice Civile relativamente alle distanze dai confini di proprietà e dai fabbricati esistenti (dovendo in caso contrario essere sottoscritto un atto di assenso dal confinante per deroga dalle sole distanze dai confini) e non causino alcuna limitazione ai diritti dei singoli proprietari o di terzi.

In conclusione, dunque, e tenuto conto, alla luce delle considerazioni sopra riportate, della illegittimità della pretesa di non rimuovere la panchina dal luogo ove è posizionata, si consiglia di comunicare formalmente agli altri comproprietari (possibilmente con raccomandata r/r) la propria intenzione di allargare l’apertura del vano garage, menzionando il provvedimento edilizio in forza del quale realizzare i lavori.
Nel contempo, di rendere nota la necessità di rimuovere la panchina addossata al muro da demolire, invitando gli altri comproprietari ad indicare altro luogo idoneo ove collocare detta panchina entro un termine congruo, che sarà opportuno indicare nella stessa missiva.

Qualora gli altri comproprietari dovessero opporsi a ciò attraverso un’azione legale, si potranno far valere in giudizio le considerazioni giuridiche sopra riportate.