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Articolo 841 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Chiusura del fondo

Dispositivo dell'art. 841 Codice civile

Il proprietario può chiudere (1) in qualunque tempo il fondo (2).

Note

«Chiudere» equivale ad impedire a terzi l'entrata nel fondo, edificando recinti o mura.
(2) Il titolare non può escludere dall'accesso al fondo, pur se quest'ultimo fosse stato chiuso dallo stesso, a colui al quale fa capo un diritto di servitù di passaggio.

Ratio Legis

La possibilità di chiudere (cd. ius excludendi) deriva della caratteristica esclusività del diritto di proprietà. La disposizione ricorda soltanto quanto già contenuto nell'art. 832.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

410 L'art. 841 del c.c., nel riprodurre la norma del codice anteriore (art. 442) relativa al diritto del proprietario di chiudere il suo fondo, pone in risalto il carattere d'imprescrittibilità di tale diritto.

Massime relative all'art. 841 Codice civile

Cass. civ. n. 5933/1991

Il condomino che abbia acquistato in proprietà esclusiva lo spazio destinato al parcheggio di un autoveicolo, ancorché sito nel locale adibito ad autorimessa comune del condominio, ha facoltà a norma dell'art. 841 c.c. di recintarlo anche con la struttura di un cosiddetto «box», sempre che non gliene facciano divieto l'atto di acquisto o il regolamento condominiale avente efficacia contrattuale e non derivi un danno alle parti comuni dell'edificio ovvero una limitazione al godimento delle parti comuni dell'autorimessa.

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Consulenze legali
relative all'articolo 841 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Marco D. chiede
lunedì 21/01/2019 - Lazio
“Sono recentemente diventato il proprietario di un terreno destinato a verde pubblico e servizi pubblici, per averlo acquistato con atto notarile dagli eredi del vecchio proprietario, con l’intenzione di cederlo in convenzione al comune, per la creazione di un’area sgambamento cani così come prevede il regolamento urbanistico per i terreni a verde pubblico e quindi sottoposti a vincolo espropriativo. Tuttavia un tizio che ha occupato un lotto distante dal mio (in esso ha realizzato un allevamento abusivo di pecore su terreno altrui), era solito a entrare nel mio terreno con un trattore per tagliare l’erba per realizzare una 40na di mini balle di fieno e utilizzarle per dare da mangiare alle sue pecore. Questo avveniva ed avviene una sola volta durante l’anno perché il terreno che non recintato non veniva da tempo utilizzato dai vecchi proprietari che vivevano lontano. Loro erano a conoscenza della cosa e la tolleravano in modo tacito perché era vista come scambio bene servizio (tu mi tieni il terreno pulito io ti do in cambio il ricavato dello sfalcio). Nel 2015 però gli eredi subentrati, in procinto di vendere il bene, hanno diffidato formalmente tizio ad accedere al loro terreno e tizio ha risposto che il terreno era suo per averlo posseduto uti dominis. Ciò nonostante al di là del solo fatto su descritto (sfalcio erba una tantum) non risultava nessuna richiesta di usucapione ne tantomeno un comportamento che potesse far pensare alla costituzione dello stesso. (Anche i vicini che sono lì da 30 anni mi hanno riferito che il terreno è sempre stato aperto e libero da ogni cosa). E quindi ho comprato. Aggiungo inoltre che dal 2015 in poi ho raccolto varie foto e nel 2018 i proprietari hanno autorizzato le riprese sul proprio terreno di un film (prova di tutto questo è stato fotografato e inviato tra me e i proprietari via pec). Questo per dire che al momento la pretesa permane ma che la stessa non è supportata da elementi di fatto o di diritto. prima dell’acquisto ho cercato di parlare con tizio per spiegargli che avrei preso il terreno per cederlo di iniziativa privata al comune, ma lui mi ha detto che voleva 20.000€ Perché il terreno era suo e che quando era piccolo ci andava con suo padre. Non curante di questa richiesta che ritengo essere illegittima se non addirittura illecita, ho continuato la trattativa con i legittimi proprietari, fino ad arrivare all’acquisto. Ora però vorrei prepararmi alla difesa in caso di azione legale nei miei confronti, non tanto per l’usucapione (del quale sono convinto non vi siano gli estremi o quanto meno ci siano state interruzioni almeno dal 2015 ad oggi), quanto per un’azione possessoria di spoglio. Aggiungo che il terreno è stato acquistato libero da cose o persone (foto dello stato di fatto allegata all’atto) in questo momento tizio non sa del mio acquisto e il terreno è sempre libero. Ora sono indeciso, vorrei recintarlo e vorrei avviare la pratica urbanistica di passaggio al comune. Oppure non lo recinto, lascio le cose come stanno, nel mentre osservo che il terreno rimanga libero, presento i documenti al comune, e quest’estate quando tizio entrerà per le balle di fieno lo diffido. In questo modo non potrà fare un’azione di spoglio ma semmai far valere il suo diritto all’usucapione affrontando una causa diversa. La mia paura è che lui possa vantare nei miei confronti un vantaggio dicendo che ero a conoscenza del suo possesso, in realtà il possesso lui lo esercita nella sua testa perché ripeto il terreno è libero è sempre stato libero e non credo che lo sfalcio dell’erba una tantum legittimi tizio a pretendere di avere il bene, che tra l’altro potrà essere sempre espropriato dal comune.”
Consulenza legale i 25/01/2019
L’elemento di favore risultante dalla vicenda descritta, e su cui occorrerà puntare ogni azione e/o decisione, è il fatto che Tizio non ha mai avuto e continua a non avere il possesso continuo di quel lotto di terreno.

Cominciamo con l’analizzare brevemente quando ricorre l’usucapione.
Il riferimento non può che esser fatto all’art. 1158 del c.c., il quale dispone che la proprietà o altro diritto reale si acquista in virtù del possesso continuato per venti anni.
Quando si parla di possesso, però, non è sufficiente che un soggetto abbia una qualsiasi relazione materiale con un determinato bene, ma necessita principalmente che colui il quale ha intenzione di usucapire eserciti su quel bene le stesse attività che eserciterebbe qualora ne fosse il reale titolare.
Caso classico è quello della coltivazione continuativa di un terreno con destinazione agricola.

Altro elemento di cui tener conto ai fini dell’usucapione è che il possesso non sia stato conseguito in modo violento o clandestino (in tal senso si esprime chiaramente l’1art. 163 del c.c.); così non si potrà usucapire un terreno sul quale venga esercitato il possesso per aver violato la recinzione che lo delimita ovvero all’insaputa del proprietario.

Infine, elemento quest’ultimo di particolare rilievo per il caso di specie, occorre che il possesso prosegua ininterrottamente per almeno venti anni, e ciò risponde perfettamente alla ratio per cui il legislatore ha voluto prevedere l’usucapione come modo di acquisto della proprietà, ossia agevolare coloro che rendono produttivi beni altrui e per i quali il legittimo proprietario non mostra alcun interesse.
Quest’ultimo aspetto (il disinteresse di chi ne è titolare) spiega la ragione per cui, se durante il possesso altrui il proprietario afferma il suo diritto nei confronti del possessore, viene interrotto il decorso del termine ventennale e sarà necessario il decorso di un nuovo periodo perché l’usucapione possa compiersi.

Dopo aver fornito queste poche e semplici nozioni sulla finalità e sui presupposti dell’usucapione, vediamo adesso di capire per quale ragione in questo caso Tizio non si trova nella condizione di usucapire quel terreno (o, quantomeno, come detto nel quesito, vi si trova solo “nella sua testa”) e quali possono essere le strategie migliori per avere certezza che Tizio non conseguirà mai il risultato sperato.

Si è detto che il soggetto che ha intenzione di usucapire deve esercitare sul bene le stesse attività del proprietario, il che non può che manifestarsi con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità ed alla destinazione del bene e tali da rilevare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa.
Certamente, accedere su quel terreno una volta all’anno per ripulirlo dell’erba che vi cresce (si presume) spontaneamente, realizzandone delle balle di fieno, non può configurarsi come possesso conforme alla qualità ed alla destinazione del bene, difettandone sia la continuità che la manifestazione di una piena signoria su di esso.
E’ indubbiamente più aderente alla realtà credere che tale attività venga compiuta perché frutto di un accordo con il proprietario di ripulire il terreno dall’erba facendone proprio ciò che viene raccolto (accordo per il quale non è necessaria alcuna forma solenne), piuttosto che dover attribuire a tale comportamento i caratteri di quel possesso che il legislatore richiede ai fini dell’usucapione.

A ciò si aggiunga che, come riferito, si dispone di ulteriori indizi ed elementi in grado di provare che i vecchi proprietari non sono mai stati spossessati in alcun modo del bene, avendone perfino fruito pubblicamente consentendone le riprese di un film (ciò che, ci si augura, possa risultare documentato in qualche atto scritto con cui è stata concessa formale autorizzazione ad accedere nel terreno).

Al di là di tali considerazioni in ordine alla possibilità o meno per Tizio di far valere l’usucapione, vediamo come ci si può difendere o meglio come si possono prevenire eventuali suoi attacchi.
Sicuramente la soluzione pratica migliore sarebbe quella di chiudere con una recinzione il terreno, dimostrandone così di averne la piena signoria, ma ciò farebbe inevitabilmente andare Tizio su tutte le furie, convito com’è di averne maturato l’usucapione e vedendone così vanificati tutti i “sacrifici” svolti per questo lungo periodo.

Non resta allora, come suol dirsi, che “tastare il terreno”, inviandogli formale comunicazione (ossia a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno), con cui lo si informa nell’ordine:
  1. di essere il nuovo proprietario di quel terreno a far data da….;
  2. di aver appreso dai venditori che il destinatario della missiva aveva l’incarico di ripulire gratuitamente una volta l’anno il terreno dalle erbacce per ricavarne delle balle di fieno da utilizzare per se medesimo;
  3. che dal momento di ricezione di quella missiva deve ritenersi espressamente esonerato dallo svolgere tale attività, in quanto sarà cura dell’attuale proprietario provvedere personalmente al diserbo del terreno;
  4. infine, non può mancare una formale diffida ad accedere in quel terreno per qualunque ragione, intimandogli, per il caso di inottemperanza, di denunciarlo per invasione di terreni, reato previsto dall’art. 633 del c.p..
E’ ovvio che Tizio, a quel punto, non resterà indifferente al contenuto della missiva, decidendosi probabilmente a citare in giudizio il mittente per far valere l’usucapione ovvero ponendo in essere un’azione pratica e diretta, ossia la recinzione del terreno.
In questo modo, però, ci si potrà porre nella condizione desiderata, ossia quella di attaccare la controparte con una azione di spoglio (azione che si temeva di dover subire) ovvero di difendersi, con le prove di cui si dispone, dalla pretesa infondata dell’attore di voler usucapire.

Questo è il consiglio che ci si sente di dover dare nel rispetto delle intenzioni manifestate da chi ha posto il quesito.
Va tuttavia sottolineato, per concludere, che resta in ogni caso sempre aperta la strada ordinariamente percorribile per situazioni come questa (in cui un terzo estraneo si vuole appropriare di ciò che non gli appartiene), ossia chiudere quel terreno con una recinzione, così da impedire a chiunque di accedervi.
Ciò provocherà indubbiamente, come prima accennato, la reazione di Tizio ed avrà come inevitabile conseguenza quella di trovarsi coinvolti in un giudizio possessorio prima e, probabilmente, petitorio dopo, ma nel corso dei quali si ritiene che non si corra alcun rischio, rivestendo chi ha agito la qualità di legittimo proprietario di quel terreno in forza di regolare e pubblico atto di compravendita ed avendo semplicemente esercitato quella facoltà che l’art. 841 c.c. consente al proprietario di esercitare in qualunque tempo.

Gianni E. chiede
giovedì 29/03/2018 - Liguria
“Buon giorno.
Ho acquistato una porzione di una villa bifamiliare con già esistente un porticato eretto successivamente alla costruzione.
Detto porticato è stato ricavato su un balcone comunicante con l'altra proprietà innalzando il muro divisorio che in origine era di un metro e dieci e portandolo a m.2,20.
Ora mi si chiede di abbattere detto porticato in quanto a detto del mio confinante lo ha privato del diritto di veduta.
Mi posso opporre all'abbattimento?”
Consulenza legale i 05/04/2018
Il problema che questo caso richiede di risolvere è essenzialmente quello di regolare il conflitto di interessi fra proprietari di fondi confinanti.

Sotto tale profilo può infatti dirsi che il legislatore, se da un lato, con gli artt. 905 e 906 c.c., ha inteso tutelare la privacy del vicino, imponendo una determinata distanza per l’apertura delle vedute, per altro verso ha ritenuto equo tutelare anche chi ha aperto la veduta o chi già godeva di una veduta, imponendo al vicino di non costruire se non ad una distanza tale da non impedire al titolare l'esercizio di essa.

Ora, parlando precipuamente di vedute, la giurisprudenza della Cassazione è orientata nel senso che la violazione del diritto di veduta, previsto dall’art. 907 c.c., costituisce titolo per la rimozione di qualunque opera che di fatto lo impedisce, prescindendo da ogni valutazione se in concreto la stessa sia o meno idonea ad impedire o ad ostacolare la veduta (in tal senso può citarsi da ultimo Cass. Sent. N.7269/2014).

Quindi, tanto sarebbe sufficiente per far ritenere che il vicino abbia tutto il diritto di pretendere la rimozione di quel porticato.

Ma, a questo punto, un dubbio si pone: è giusto in questo caso parlare di diritto di veduta? O forse sarebbe più corretto qualificare il diritto che il vicino pretende di esercitare come diritto di panorama?

Per rispondere a tali dubbi si ritiene essenziale stabilire con esattezza quando si possa parlare di veduta ed a tal fine è sufficiente leggere l’art. 900 c.c..
Questa norma, nel delineare la distinzione tra luci e vedute, presuppone per entrambi i casi l’esistenza di una finestra o di una apertura attraverso cui esercitare il diritto.

E’ da quella finestra e/o apertura che va calcolata la distanza fissata dall’art. 907 c.c.; si tratta, però, di elementi a cui il vicino non può fare riferimento, poiché il muro su cui poggia il porticato e che costituisce muro divisorio dei rispettivi balconi non sta chiudendo alcuna finestra o apertura.

Semmai, quel muro e relativo porticato possono configurarsi quali elementi atti a menomare un presunto diritto di panorama di cui il confinante vorrebbe godere attraverso la proprietà altrui, inteso, a differenza del diritto di veduta, come diritto non limitato al semplice prospicere sul fondo finitimo, ma a guardare verso l’infinito per godere, appunto, del panorama.

E’ quest’ultimo un diritto di pura creazione giurisprudenziale, che la stessa giurisprudenza della Cassazione qualifica come servitù negativa (nel senso che conferisce al titolare il potere di vietare al proprietario del fondo servente di innalzare costruzioni o far crescere piante che possano pregiudicare o limitare tale visuale) e non apparente (nel senso che per la sua costituzione non sono necessarie opere visibili e permanenti).

In quanto non apparente, la servitù di paesaggio o di panorama non può costituirsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, ma solo in forza di atti di autonomia privata (ossia con contratto o per testamento), soggetti all’obbligo della forma scritta ad substantiam ed alla successiva trascrizione nei registri immobiliari ai fini dell’opponibilità ad eventuali terzi acquirenti del fondo servente.

Tanto basta per non consentire al vicino di poter reclamare a suo favore l’originario stato dei luoghi, per come realizzato dal costruttore delle villette, ossia la c.d. destinazione del padre di famiglia, che gli avrebbe consentito di godere del panorama dal balcone confinante.

A ciò si aggiunga un’altra considerazione, che si ritiene interessante invocare a propria difesa per non vedersi costretti ad abbattere il porticato: poiché non esiste alcuna finestra o apertura da cui osservare una certa distanza, deve ritenersi pienamente legittimo chiudere in qualsiasi momento ex art. 841 c.c. il proprio fondo con un muro divisorio che, in quanto non avente altezza superiore a tre metri, non potrà neppure essere considerato per il computo delle distanze di cui all’art. 873 c.c.

Sotto tale profilo, dunque, quel muro, con relativo porticato, costituirà non solo uno strumento di difesa della propria abitazione dalla possibilità che terzi estranei (compreso il vicino) possano accedervi, ma anche un valido mezzo per tutelare il proprio diritto alla privacy, ossia quel diritto che, come si è detto all’inizio, si contrappone al diritto di veduta o panorama e che il legislatore ha invece inteso tutelare con le norme di cui agli artt. 905 e 906 c.c.

Quindi, volendo concludere, può dirsi che alla pretesa avanzata dal vicino di abbattere il porticato per violazione del diritto di veduta può rispondersi facendogli osservare che il muro su cui poggia il porticato ed il porticato stesso non hanno chiuso alcuna finestra o apertura da cui veniva esercitata la presunta veduta e che, se si intende invece pretendere un diritto al panorama, trattasi di un diritto inesistente, perché non risultante da alcun documento pubblico regolarmente trascritto e perché neppure può dirsi acquistato per destinazione del padre di famiglia, ossia in funzione di come la costruzione è stata originariamente progettata e realizzata.

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