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Articolo 886 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Costruzione del muro di cinta

Dispositivo dell'art. 886 Codice civile

Ciascuno può costringere il vicino a contribuire per metà nella spesa (1) di costruzione di muri di cinta (2) che separano le rispettive case, i cortili e i giardini posti negli abitati [888]. L'altezza di essi, se non è diversamente determinata dai regolamenti locali o dalla convenzione, deve essere di tre metri.

Note

(1) Si tratta di un'obbligazione propter rem.
(2) Perché tale disposizione sia applicabile è necessario che esista un muro divisorio di case, cortili e giardini negli abitati, oppure che vi sia la contiguità degli edifici in questione. Tale articolo non si applica alle recinzioni che non possano considerarsi muro in senso stretto.
Ad esempio, la giurisprudenza ha escluso che si possa qualificare come muro quello la cui altezza di almeno tre metri è raggiunta solo grazie alla rete metallica installata sopra di esso.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

422 In ordine ai muri di cinta, è riconosciuto, in conformità del codice del 1805 (art. 559), il diritto di costringere il vicino a concorrere per metà nella spesa di costruzione di essi, quando separano le rispettive case, i cortili e i giardini posti negli abitati. La loro altezza, in mancanza di regolamenti locali o di convenzione, rimane fissata in tre metri (art. 886 del c.c.). Se i fondi finitimi sono a dislivello, l'onere di contribuzione grava interamente sul proprietario del fondo superiore per la parte del muro che va dalle fondamenta all'altezza del fondo predetto, mentre entrambi i proprietari devono concorrere nella spesa per l'altezza ulteriore del muro (art. 887 del c.c., primo comma). Il diverso criterio di contribuzione, già accolto nel codice del 1865 (art. 560), è giustificato dalla funzione di sostegno, oltre quella di recinzione, che il muro esercita rispetto al fondo superiore. Per eliminare controversie, il secondo comma dell'art. 887 precisa che, anche nel caso di fondi a dislivello, il muro di cinta deve essere costruito per metà sul terreno del fondo inferiore e per l'altra metà sul terreno del fondo superiore. Dall'obbligo di contribuire nella spesa di costruzione del muro di cinta il vicino può esimersi, cedendo, senza diritto a compenso, la metà del terreno necessario per la costruzione. Egli però conserva la facoltà di renderlo comune quando voglia; e poiché, all'atto della costruzione, ha già contribuito con la cessione della metà del terreno, può ottenere la comunione pagando soltanto la metà del valore del muro (art. 888 del c.c.).

Massime relative all'art. 886 Codice civile

Cass. civ. n. 6174/2015

Il proprietario di un fondo, che eriga un muro sul confine, ha diritto ad ottenere, dal proprietario del fondo contiguo, un contributo per metà nella spesa di costruzione solo se il manufatto integri i requisiti del muro di cinta ex art. 886 cod. civ., raggiungendo un altezza non inferiore a tre metri e sempreché lo stesso, fino a tale livello, sia integralmente in muratura.

Cass. civ. n. 24752/2013

Il contratto tra proprietari confinanti, relativo alla costruzione di un muro di cinta con ripartizione delle relative spese, non richiede la forma scritta "ad substantiam", ai sensi dell'art. 1350 c.c., poiché esso non ha ad oggetto beni immobili, limitandosi a creare un rapporto di dare-avere tra le parti.

Cass. civ. n. 2485/2012

Il proprietario di un fondo, che innalzi il muro di confine sino a portarlo all'altezza di tre metri ex art. 886 c.c., sopporta per intero le spese di sopraelevazione e non può pretendere che vi concorra il proprietario del fondo contiguo, atteso che quest'ultimo, ai sensi degli artt. 874 e 885 c.c., ha soltanto la facoltà, e non l'obbligo, di entrare in comunione della parte sopraedificata.

Cass. civ. n. 10709/2003

Poiché le norme tecniche di attuazione dei piani territoriali paesaggistici della Regione, che hanno la finalità di tutelare interessi generali o urbanistici o di salvaguardia dell'ambiente, non sono integrative del codice civile, le disposizioni in esse contenute sulle modalità costruttive dei muri di cinta non sono modificative delle previsioni di cui all'art. 886 c.c.

Cass. civ. n. 7675/1986

L'art. 886 c.c., prevedendo un obbligo, a carico del vicino, di contribuire per metà nella spesa di costruzione del muro di cinta, è norma per sua natura eccezionale e, pertanto, insuscettibile di applicazione analogica ad altre ipotesi, come quella in cui si tratti di recinzione realizzata con rete metallica.

Cass. civ. n. 1687/1982

Il limite di altezza per i muri di cinta di proprietà comune posto dall'art. 886 c.c. (tre metri, ovvero altezza diversa determinata convenzionalmente o dai regolamenti locali) concerne soltanto l'obbligo di contribuzione del vicino e, pertanto, salva l'esistenza di un diritto di servitù in favore del vicino (di veduta altius non tollendi) o di una convenzione escludente il sopralzo, il singolo comproprietario ben può innalzare detto muro oltre il limite pattuito, sopportando per intero le spese di sopraelevazione, ai sensi dell'art. 885 dello stesso codice, ed osservando la disciplina delle distanze fra costruzioni in ipotesi di sopraelevazione oltre i tre metri.

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Consulenze legali
relative all'articolo 886 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Francesco L. chiede
sabato 14/01/2017 - Lombardia
“Buongiorno. Il confine tra la mia proprietà e quella del vicino è delimitata ad un muretto di altezza variabile tra 1,20 m e 1,50 m, di proprietà del vicino. Chiedo se per ragioni di sicurezza e di riservatezza posso costruire un mio muro (a mie spese) in aderenza a quello esistente, se mi è possibile realizzare una altezza massima di 3 m e se l'estensione del nuovo muro deve necessariamente coprire l'intero confine o anche solo una parte di esso. Attualmente per ragioni di riservatezza ho realizzato una siepe di cipressi leyland posti a 0,80 m dal muretto esistente, posso, in alternativa alla costruzione del nuovo muro, mantenere un'altezza massima di 2,50 m. Grazie per la risposta”
Consulenza legale i 19/01/2017
Ai sensi dell’art. 886 c.c. è possibile costruire un “muro di cinta” di altezza pari a tre metri (o di diversa altezza, dipende dal regolamento del Comune in cui Lei vive) che sia posto a confine tra due proprietà. In tal caso le spese devono essere ripartite tra i vicini confinanti in misura uguale.

Per ciò che concerne le siepi, l’art. 892 c.c. stabilisce quelle che devono essere le distanze di alcuni arbusti dal confine: “mezzo metro per le viti, gli arbusti, le siepi vive, le piante da frutto di altezza non maggiore di due metri e mezzo”. Ciò significa che – per quanto riguarda la siepe di cipressi – questa dovrà essere posta ad una distanza di almeno mezzo metro dal confine (salve – sempre – le eventuali diverse distanze stabilite dai regolamenti comunali). Tali distanze, però, non devono essere rispettate qualora vi sia un muro divisorio – di proprietà esclusiva di uno dei due vicini ovvero in comproprietà – se tali siepi non lo superano in altezza.

Fatta questa premessa “legislativa”, nel caso di specie Lei può:
1. Chiedere al vicino di contribuire alla costruzione di un nuovo muro di cinta che rispecchi le condizioni di cui all’art. 886 c.c.;
2. Piantare una siepe anche a ridosso del muricciolo attualmente esistente, sempre che la siepe non lo superi in altezza;
3. Rispettare la distanza di mezzo metro dal confine per pianatre una nuova siepe che superi in altezza l’attuale muretto.

Massimo G. chiede
domenica 07/02/2016 - Marche
“Buongiorno, sono proprietario di una villetta, ora sul retro della casa dove esiste un muretto di recinzione di circa 10 centimeti in muratura + rete e' in costruzione un condominio la cui propieta' vuole costruire una nuovo muro di recinzione (totalmente nella sua propieta') di circa un mt. di altezza. Posso impredirlo pretendendo che la parte in muratura non superi l' altezza del muretto preesistente?
In attesa di Vs riscontro porgo cordiali saluti.”
Consulenza legale i 12/02/2016
Il limite di costruire in altezza rispettando l'altezza del muro vicino preesistente riguarda solamente le costruzioni sul confine, come confermato dalla giurisprudenza: "Una costruzione può essere realizzata sul confine del vicino limitatamente all'altezza del preesistente muro di fabbrica, mentre una volta superata tale altezza debbono essere rispettate le distanze previste tra le costruzioni dalla disciplina urbanistica. Anche in tale situazione, infatti, sussiste la medesima esigenza pubblicistica di evitare intercapedini dannose" (cfr. T.A.R. Campania, Sez. II, 26 luglio 2011, n. 4010, come già aveva chiarito il Consiglio di Stato, Sez. V, 29 novembre 2004, n. 7746).
Nel caso di specie, non sembra che si tratti di costruzione sul confine, poiché è stato evidenziato che il nuovo muro di recinzione verrebbe realizzato completamente sulla proprietà del vicino, pertanto, stando alla disciplina generale, il vicino, nel rispetto delle distanze richieste dalla legge o dai regolamenti comunali, potrebbe realizzare il muro di recinzione più alto rispetto a quello del vicino.

Maria P. chiede
venerdì 30/01/2015 - Lombardia
“Buonasera, ho un problema che mi angustia da risolvere.
Nel 2002 un costrutttore ottiene una convenzione con il Comune per costruire su un ampia area di sua proprieta' 12 lotti (villette). Nel caso piu' specifico un lotto, il 12°, di 1000 mq.
A giugno 2006 partono i lavori, su questo lotto deve edificare 2 villette a schiera superficie edificabile circa 600 mq., tutto regolare.
A gennaio 2007 il costruttore suddivide l'area in varie particelle e, mentre per le restanti viene richiesta un numero singolo al catasto per ogni lotto con relativo attribuzione numero particelle, per il lotto 12 il costruttore suddivide ulteriormente il lotto in due particelle di 492 mq. e 600 circa. Le villette vengono ultimate a luglio 2007 e vendute ad agosto 2007.
All'atto notarile spunta un fantomatico appartamento e dei BCNC su giardini e corti (non esiste niente in comune - tutto è cintato sia internamente che esternamente, 1000 mq.).
Su questi 1000 mq. esiste anche un vincolo cimiteriale e agricolo che naturalmente in costruttore NON mette in atto.
La domanda e': POTEVA IL COSTRUTTORE SUDDIVIDERE ULTERIORMENTE IL LOTTO 12? Tenuto conto che così facendo il mio non raggiunge i 500 mq. (e con un pezzo di giardino in vincolo oltretutto!!). Il Comune rilascia dopo poche ore dalla richiesta il certificato di agibilità per i due immobili, facendo espressamente riferimento alla particella x e alla particella Y.
Illecita lottizzazione per il lotto 12?
Complicità col Comune?
Possibile qualche rivalsa? Il rogito e' stato fatto ad agosto 2007, l'inizio lavori delle due villette a giugno 2006. Grazie”
Consulenza legale i 06/02/2015
Nel caso di specie, mettendo da parte per un attimo la legittimità a livello amministrativo della suddivisione del lotto, il problema principale riguarda la corrispondenza tra l'oggetto del contratto di compravendita e il bene materialmente consegnato all'acquirente.
Sembra, infatti, che fosse stata promessa la vendita di un immobile di 600 mq, senza alcun vincolo od onere gravante su di esso.

Invece, l'acquirente si ritrova ad essere proprietario di un immobile che non raggiunge i 500 mq e sul quale, parzialmente, insiste un vincolo pubblico non dichiarato al momento del rogito.

I due problemi vanno trattati distintamente.
In primo luogo, la mancata corrispondenza tra l'oggetto della vendita e il bene consegnato all'acquirente determina un inadempimento contrattuale in capo alla parte venditrice. Le conseguenze di questo inadempimento variano a seconda della sua qualificazione come mancanza di qualità promesse o come vendita di aliud pro alio (letteralmente, di una cosa per un'altra).

L'art. 1497 del c.c., al primo comma, dispone che il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali ogniqualvolta la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l'uso a cui è destinata.

La dimensione dell'immobile compravenduto è certamente una qualità promessa, dedotta esplicitamente in contratto. Pertanto, se il compratore si ritrova a possedere un immobile di dimensioni inferiori, avrà diritto alla tutela prevista dall'art. 1497. Il diritto di ottenere la risoluzione è soggetto alla decadenza e alla prescrizione stabilite dall'art. 1495 del c.c., quindi il compratore deve denunciare il vizio/mancanza di qualità promessa entro 8 giorni dalla scoperta (ma la denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o se lo ha occultato); l'azione si prescrive comunque entro un anno dalla consegna, ma il compratore convenuto per l'esecuzione del contratto può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna.
Naturalmente, il compratore avrà alternativamente diritto a chiedere una congrua riduzione del prezzo, laddove sia interessato a mantenere la proprietà dell'abitazione acquistata.

Se, come sembra, il diritto alla garanzia non possa essere più fatto valere per lo spirare dei termini di legge, si potrebbe ipotizzare di configurare un caso di vendita di aliud pro alio, anche se per la verità appare un tentativo non destinato ad avere successo.
La consegna di aliud pro alio, che dà luogo all’azione di risoluzione o di adempimento, disciplinata dall’art. 1453 del c.c., non soggetta ai termini contemplati dall’art. 1495 c.c. ma all'ordinaria prescrizione decennale, ricorre quando il bene consegnato sia completamente diverso da quello pattuito, perché appartiene ad un genere del tutto differente da quello concordato, risultando pertanto funzionalmente inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della cosa, res promessa.
La prova della diversità del bene da quello promesso e soprattutto della sua inidoneità alla destinazione pattuita nel contratto è a carico dell'acquirente: si tratterebbe, nel caso di specie, di una prova particolarmente difficile da raggiungere.
Per esempio, la giurisprudenza ha valutato come vendita di aliud pro alio quella avente ad oggetto un immobile destinato ad abitazione privo di certificato di abitabilità.

In ogni caso, permarrebbe in capo all'acquirente il diritto, da esercitarsi entro dieci anni dalla conclusione del contratto, di chiedere il risarcimento del danno subito per il mancato godimento di parte della superficie del fondo promessa ma non consegnata, anche laddove fosse ormai spirata ogni possibilità di attivare una delle garanzie previste dalla legge.

Quanto alla presenza dei vincoli cimiteriale ed agricolo, anche se in dottrina si è sostenuta l'applicabilità dell'art. 1489 del c.c. ("Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480"), la giurisprudenza esclude la tutela del compratore nel caso in cui si tratti di vincoli di natura pubblicistica derivanti da piani regolatori che, in quanto tali, sono norme obiettive di legge che si presumono conosciute da tutti.
La possibilità di far valere l'obbligo di garanzia è generalmente riconosciuto solo in relazione ai vincoli di inedificabilità derivanti da un provvedimento amministrativo specifico, non avente cioè carattere generale e normativo.
Si dovrà, quindi, valutare nel caso concreto la natura dei vincoli cui è soggetto il fondo venduto, ed accertarne la provenienza da un atto avente o meno valore di norma generale e astratta.

Venendo ora alla questione relativa alla suddivisione del lotto, premesso che non è possibile dare una risposta precisa, né individuare colpe, in assenza di una attenta lettura della documentazione del caso e nell'ignoranza degli esatti accadimenti, si può comunque chiarire che la lottizzazione abusiva consiste generalmente in una trasformazione edilizia ed urbanistica del territorio realizzata conferendo un diverso assetto ad una porzione di esso, con modalità non consentibili neppure attraverso la predisposizione di un piano attuativo, "(..) ponendo cioè in essere un’attività finalizzata ed idonea a snaturare la programmazione dell’uso del territorio stesso quale delineata dallo strumento urbanistico generale, sicché deve ritenersi inconferente ogni riferimento all'incidenza delle nuove costruzioni sullo stato di urbanizzazione esistente", (v. Cass. Pen., sez. III, 5.3.2008, n. 9982). In altre parole, l'abusività della lottizzazione si ha solo quando essa violi le prescrizioni stabilite dagli strumenti urbanistici vigenti od adottati. Quindi, nel caso di specie, si dovrà vagliare con attenzione se si è verificata una tale violazione.

daniele g. chiede
mercoledì 26/03/2014
“Salve, ho una villetta unifamiliare in un villaggio condominiale. Tale villetta è stata costruita negli anni '60 su un lotto di terreno soggetto a un accordo tra tutti gli acquirenti che prevedeva un certo indici di cubatura massimo. Oggi ho la necessità di aumentare questa cubatura (alzare di un piano) e il comune mi rilascia regolare permesso e il regolamento di condominio non prevede nessuna restrizione in merito. Esiste solo questo accordo in fase di acquisto lotti (che io non ho sottoscritto avendo acquistato la casa nell'anno 2005) che è peggiorativo rispetto il regolamento comunale e non mi permetterebbe di aumentare la cubatura. Puo' un condomino crearmi dei problemi avvalendosi di questo capitolato vendita lotti anche se ho regolare permesso comunale? Grazie e cordiali saluti”
Consulenza legale i 02/04/2014
Nel caso in esame si è in presenza di un complesso edilizio che, a differenza del classico condominio che si sviluppa in verticale, si estende in senso orizzontale: si parla di condominio, appunto, "orizzontale", in quanto vi sono comunque dei beni in comune ai sensi dell'art. 1117 del c.c., come ad esempio aree scoperte destinate a giardino, aree destinate alle manovre di veicoli, impianti di illuminazione esterna, impianti citofonici, etc.
Oggi, a seguito della riforma introdotta dalla legge del 11 dicembre 2012, n. 220, vi è un espresso riconoscimento legislativo dell'applicabilità della disciplina del condominio anche a questi tipi di complessi residenziali (art. 1117 bis del c.c.).

Secondo la giurisprudenza che si è formata prima dell'entrata in vigore della riforma ma che resta condivisibile anche oggi, vi sono alcune parti che nel condominio "verticale" sarebbero comuni, quali i tetti e lastrici solari, che sono invece di proprietà esclusiva dei singoli titolari delle villette nei condomini orizzontali. Ad esempio, la Cassazione, con sentenza 4 novembre 2010 n. 22466, ha stabilito che "i lastrici sopra ogni unità immobiliare sono a carico del singolo proprietario [...] con particolare riferimento ad un lastrico solare che assolva, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, alla funzione di copertura di una sola delle stesse, e non anche di altri elementi, eventualmente comuni presenti nel c.d. “condominio orizzontale”, né sia caratterizzato da unitarietà, strutturale o da altri connotati costruttivi e funzionali, tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti i vari immobili costituenti nel loro insieme un unicum a servizio e godimento comune ed indistinto degli stessi, deve escludersi la sussumibilità della suddetta parte dell’edificio nel novero di quelle di cui all’art. 1117 n. 1 c.c. e, dunque, di alcuna presunzione di comunione".

Tale precisazione è necessaria in quanto, se il lastrico solare della singola villetta è di titolarità esclusiva del proprietario della stessa, non potrà trovare applicazione l'art. 1127 del c.c., quarto comma, che sancisce, sì, la facoltà di sopraelevare del singolo condomino, ma prevede anche una indennità da corrispondere agli altri condomini se tale facoltà viene esercitata.
Il diritto dei condomini di percepire l’indennità di cui all’art. 1227 c.c. va ravvisato nella circostanza che, realizzando nuovi piani o nuove fabbriche, il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare accresce il proprio diritto sulle parti comuni in danno degli altri condomini (Cass. Civ. 12880/2005): cosa che non avviene nella vicenda in esame.
Nel caso di specie, quindi, questa ipotesi è scongiurata.
Restano però in piedi due problemi:
1. uno relativo all'esistenza dell'accordo sottoscritto da tutti gli acquirenti del lotto su cui sono state poi costruite le villette (accordo che, prevedendo un limite massimo di cubatura per ciascun edificio, di fatto ne vieta la sopraelevazione);
2. uno relativo all'eventuale pregiudizio del decoro architettonico del condominio.

In relazione a questo secondo problema, va precisato che qualsiasi contestazione circa l'aspetto "estetico" dell'intervento di sopraelevazione da parte degli altri condomini sarà fondata solo se potrà essere dimostrata l'esistenza di un danno economico valutabile al decoro architettonico del complesso residenziale (si veda ad es. Cass. civ., 12 settembre 2003, n. 13426: "In tema di sopraelevazione dell’ultimo piano o del lastrico solare degli edifici costituiti in condominio, il pregiudizio all’aspetto architettonico, che ai sensi del comma 3 dell’art. 1127 c.c. consente l’opposizione dei condomini, consiste in un’incidenza di particolare rilievo della nuova opera sullo stile architettonico dell’edificio, che, – essendo immediatamente apprezzabile ictu oculi ad un’osservazione operata in condizioni obiettive e soggettive di normalità da parte di persone di media preparazione – si traduce in una diminuzione del pregio estetico e quindi economico del fabbricato").

Quanto al primo problema, invece, si deve innanzitutto individuare la natura giuridica dell'accordo contenuto nel capitolato di vendita lotti. Un accordo di tal genere costituisce di fatto una rinuncia del proprietario ad esercitare lo ius aedificandi (cioè il diritto a costruire), quando invece tale diritto sussisterebbe in virtù del competente regolamento comunale.
Sulla natura dello ius aedificandi il dibattito in dottrina e giurisprudenza è molto vivace ed è in particolare concentrato sul discusso caso della cessione di cubatura o volumetria (negozio in virtù del quale il proprietario di un fondo determinato cede, totalmente o parzialmente, al proprietario di un fondo confinante la facoltà di edificare legata al proprio fondo, ossia cede la "sua" cubatura). Non è purtroppo possibile in questa sede dare conto in maniera approfondita di questo interessante tema; tuttavia, brevemente, sia sufficiente ricordare che vi è chi sostiene che si tratti di un diritto di servitù o di superficie (quindi un diritto reale) e chi propende al contrario per la tesi della mera efficacia probatoria di una rinuncia ad edificare. Nel primo caso, l'opponibilità ai terzi di un accordo avente ad oggetto diritti edificatori richiede che esso sia necessariamente trascritto; nel secondo, non può esservi trascrizione, e la tutela dei terzi appare piuttosto incerta.
Premesso che non esiste una posizione univoca della giurisprudenza sul tema, è possibile, comunque, affermare che, qualora l'accordo avente ad oggetto la limitazione della cubatura a disposizione di ciascun proprietario non sia stato trascritto, esso non possa risultare opponibile agli aventi causa (cioè ai successivi acquirenti) di chi ha sottoscritto l'atto.
Nel caso di specie, quindi, se l'accordo stipulato negli anni '60 non venne trascritto, esso neppure sarebbe opponibile al nuovo proprietario. Purtroppo, però, non è possibile garantire che il giudice eventualmente adito possa giungere alle nostre stesse conclusioni, anche se esse appaiono fondate sulla base della normativa attualmente in vigore.
A sostegno della tesi che richiede la trascrizione dell'accordo, anche se non si tratta di argomento in alcun modo risolutivo, si può citare l' art. 5, comma 3, del D.L. 70/2011 (c.d. D.L. Sviluppo), il quale ha inserito, all'art. 2643, primo comma, c.c., il n. 2 bis, che prevede la trascrizione dei "contratti che trasferiscono i diritti edificatori comunque denominati nelle normative regionali e nei conseguenti strumenti di pianificazione territoriale, nonché nelle convenzioni urbanistiche ad essi relative".
Il Legislatore, quindi, dimostra l'intenzione di favorire la certezza dei rapporti mediante l'utilizzo dello strumento della trascrizione, l'unico rimedio davvero in grado di assicurare tutela ai terzi.

Luca C. chiede
martedì 29/10/2013 - Toscana
“Il caso in breve: due schiere di villette (poste su piani di quota diversi) hanno in comune, unicamente, una particella su di una cui parte insiste, per la lunghezza di una di queste schiere e parallelamente alla distanza di un metro dal confine, un muro che sostiene un terrapieno contente esclusivamente le fognature e una superficie destinata (così come precisato e prescritto nei singoli rogiti del 1984) ad accesso carrabile ed eventuale sosta auto per i proprietari della suddetta schiera (per questo scopo di utilizzo vi è stata realizzata questa opera). Anche le suddette fognature sono usate solo da questa schiera. Il muro in questione (altezza media 3/4 m.) è crollato rovinando strada e fognature e arrecando danno al vicino (ha colpito un immobile). Orbene non sappiamo come ripartire le varie spese necessarie (urgenti di eliminazione detriti, straordinarie di ripristino e danni contro terzi).
Si valuti altresì che non sono mai state create tabelle millesimali e regolamento di condominio.”
Consulenza legale i 07/11/2013
L'art. 1117 bis del c.c., inserito dalla legge di riforma n. 220/2012, prevede che le norme del codice civile che si occupano del condominio (artt. 1117 ss. c.c.) si applichino anche in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici hanno parti comuni (strade, cortili, viali, ecc.). In questa definizione rientrano le villette a schiera, in relazione alle quali si parla comunemente di condominio orizzontale.

La norma di rinvio recentemente inserita nel codice civile consente di applicare anche al caso di specie l'art. 1123 del c.c., in base al quale le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (che nel caso in esame non sussiste).

Il valore della proprietà di ciascun condomino è normalmente data dalle tabelle millesimali allegate al regolamento. Difatti, l'art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che, ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, [[n1126]] e [[n1136]] del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. L'obbligo del regolamento, però, scatta laddove il numero dei condomini sia superiore a dieci (art. 1138 del c.c.). Pertanto, se nel caso di specie i condomini siano più di dieci, essi saranno obbligati ad approvare un regolamento e a predisporre le tabelle millesimali.

In ogni caso, comunque, l'art. 1123 c.c. sancisce anche che, trattandosi di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne: dice altresì che, qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

La formulazione generica dell'art. 1123, commi secondo e terzo, ha dato vita a non pochi problemi interpretativi ed applicativi. Tuttavia, dalle pronunce giurisprudenziali che si sono succedute negli anni è possibile evincere che siano tenuti a concorrere alle spese relative a beni comuni solo coloro che usufruiscano in modo pieno e diretto delle utilità prodotte da tali parti comuni.

Nel caso di specie, pertanto, in base alle norme richiamate e alla giurisprudenza attuale, le spese dovrebbero essere suddivise solo tra coloro che dai beni danneggiati traggano utilità, e quindi tra i proprietari delle villette della schiera interessata dal crollo del muro.

Discorso particolare vale per il risarcimento del danno al vicino. Il pagamento dei danni - che, laddove omesso, potrebbe far nascere una controversia giudiziale con il vicino - è sostanzialmente l'esecuzione di una transazione tra le parti (condominio e terzo). Tale pagamento deve essere deliberato dall'assemblea dei condomini mediante le maggioranze ordinarie, ritenendosi per prassi sufficiente la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 4, che rinvia al comma 2, c.c., (che disciplina le deliberazioni che concernono le liti attive o passive relative a materie esorbitanti dalle attribuzioni dell'amministratore).

E' consigliabile che i proprietari stipulino un regolamento del condominio e redigano una tabella dei millesimi prima di procedere ai pagamenti, in modo da concordare criteri di ripartizione delle spese condivisi e quindi in grado di prevenire potenziali liti tra i condomini.

vito chiede
lunedì 15/07/2013 - Puglia
“Il mio complesso residenziale ha un'area antistante (ingressi + area di manovra)confinante con un'area pubblica adibita a parco giochi (area ceduta dal costruttore al comune). Le due aree private e pubbliche sono separate da un muro di recinzione alto 50 cm.
Spesso i bambini del parco giochi, salgono sul muretto percorrendolo in lungo e largo, nel caso di caduta chi è responsabile, il comune o noi proprietari? Considerando che il muretto è nostro.
Grazie dell'attenzione.”
Consulenza legale i 15/07/2013
Innanzitutto va precisato che non è possibile predeterminare la responsabilità dell'uno o l'altro soggetto a priori, in quanto andranno valutate una ad una tutte le circostanze dell'eventuale sinistro.
In ogni caso, rilevano principalmente due tipi di responsabilità:
- la responsabilità per cose in custodia (art. 2051 del c.c.) che incombe al custode della cosa, che per liberarsi può provare il caso fortuito;
- la responsabilità dei genitori o di chi aveva il dovere di sorvegliare i minori cui è accaduto l'incidente (art. 2048 del c.c.).
Può ipotizzarsi una responsabilità dei proprietari dell'area privata e del muretto, ma solo laddove non possa essere provato il caso fortuito. Ad esempio, se il muretto fosse in cattivo stato manutentivo e un bambino cadesse a causa di un difetto della costruzione, la colpa sarebbe addebitabile ai proprietari del muretto: se, invece, il muretto fosse perfettamente conservato e la caduta derivasse dalla disattenzione del bambino (e di colui che doveva sorvegliarlo), si ricadrebbe in una ipotesi di caso fortuito.
La giurisprudenza si è occupata spesso di incidenti al parco giochi, ma in riferimento ad incidenti avvenuti sulle strutture ludiche, situazioni quindi non del tutto analoghe a quella descritta. In ogni caso, il principio che viene maggiormente utilizzato è quello per cui il custode, per escludere la responsabilità da cosa in custodia, ha l'onere di provare che l'evento è stato cagionato da fatto estraneo ad essa, che può dipendere anche dalla condotta colpevole di un terzo o della stessa vittima.

Maurizio T. chiede
giovedì 29/11/2012 - Lazio

“Nel 1995 ho acquistato un appartamento con giardino, il quale confinava, su un lato con un terreno. Questo confine era delimitato da un muro, in blocchetti di tufo, posizionato sulla mia proprietà. Qualche anno dopo su quel terreno è stato costruito un albergo, e hanno costruito una strada che porta al loro garage, rialzando e pressando la terra adiacente al muro, senza nemmeno un tombino per la raccolta delle acque. Ora il muro sta cedendo, a causa delle infiltrazioni e del passaggio di mezzi diretti al garage dell'albergo, compresi furgoni e camion che scaricano merci li dirette. Vorrei sapere se posso chiedere la ricostruzione, totale o in compartecipazione, del muro al proprietario dell'hotel. Grazie”

Consulenza legale i 03/12/2012

Nel caso di specie non appare applicabile l'art. 882 del c.c., secondo il quale "Le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno", in quanto il muretto che separa i due fondi è pacificamente posto sul terreno di uno dei proprietari.
Pertanto, non essendovi una comunione sul muro, non è possibile porre in capo al titolare del fondo confinante l'onere del 50% delle spese per la ricostruzione del muretto.

Tuttavia, i fatti narrati inducono a ritenere che vi possa essere una responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 del c.c. del proprietario dell'albergo il quale, omettendo le opportune cautele in relazione alla costruzione della strada e al passaggio dei veicoli, ha presuntivamente cagionato i danni al muretto. E' possibile, quindi, ipotizzare un'azione giudiziale volta a dichiarare la responsabilità del titolare del fondo adiacente e ad ottenere il risarcimento dei danno subiti, magari preceduta da una consulenza tecnica preventiva in funzione conciliativa (art. 696 bis c.p.c.), in modo tale da valutare una soluzione condivisa tra le parti.

In ogni caso, presupponendo che il muro esistente sia ormai inservibile e vada demolito, l'art. 886 del c.c. stabilisce che è possibile "costringere" il confinante a contribuire per metà nella spesa di costruzione di muri di cinta che separano le rispettive case, i cortili e i giardini posti negli abitati. In questa ipotesi, il muro andrebbe ricostruito sul confine e su di esso nascerebbe una comunione. Tuttavia, il confinante - nel caso di specie, il proprietario dell'albergo - può decidere di non partecipare alla costruzione di un muro per dividere i due terreni, rimanendo in tal caso il muro di esclusiva proprietà di colui che l'ha fatto costruire. Il confinante, però, potrà in qualunque momento, ai sensi dell'art. 874 del c.c., richiederne la comunione forzosa a condizione che paghi la metà del valore.


Aldo G. chiede
sabato 27/10/2012 - Calabria

“Abbiamo ereditato un terreno in dislivello su cui sorge un un muro di contenimento che divide due proprietà. Per cause naturale di forti piogge tale muro è ceduto completamente. Potrei sapere, gentilmente, come potrebbero essere ripartite le spese per la sua edificazione? Il muro in questione è alto 3 metri.”

Consulenza legale i 28/10/2012

Per individuare la titolarità del muretto di divisione occorre far riferimento alla disciplina generale in materia di proprietà di cui all'art. 880 del c.c. e ss. Soccorre così la presunzione di cui all'art. 880 c.c., secondo comma, secondo il quale "si presume comune il muro che serve da divisione tra cortili, giardini e orti o tra recinti nei campi". Tale norma introduce una presunzione legale relativa da cui deriva la comunione del muro in capo ai confinanti. tale presunzione può essere vinta dalla prova contraria della proprietà del muro stesso, con la conseguenza che, in difetto di prova contraria, la presunzione di comunione conserva la propria operatività.

Per la suddivisione delle spese si dovrà poi far riferimento al successivo art. 882 del c.c. a norma del quale "le riparazione e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono a carico di tutti quelli che vi hanno diritto in proporzione del diritto di ciascuno". Qualora, quindi, non venga superata la presunzione di comunione del muro tra le due proprietà, le spese necessarie per il ripristino della struttura del muro saranno a carico dei due proprietari nella misura del 50%.


Enrico B. chiede
giovedì 10/03/2011 - Umbria

Sono proprietario di un lotto di terra edificabile situato ad un livello inferiore rispetto a quello confinante. Dovendo per necessità costruire un muro di confine , altezza minima 50 cm., altezza massima 1.50 m. per tamponare la caduta del terreno situato ad un livello superiore vorrei sapere se le spese dello stesso debbano essere ripartite tra i due proprietari. Grazie per l'aiuto”

Consulenza legale i 11/03/2011

In tema di fondi cosiddetti "a dislivello" la disciplina è prevista dall'art. 887 del c.c., e secondo la giurisprudenza di legittimità “il proprietario del fondo superiore è tenuto a costruire a proprie spese il muro di sostegno sul confine, quando tale costruzione si renda necessaria per contenere il franamento del terreno che arrechi pregiudizio al fondo inferiore, con la conseguenza che egli deve rispondere dei danni derivati a tale fondo per non avere provveduto tempestivamente ed efficacemente all'anzidetta costruzione, o per avere trascurato di mantenere in efficienza il muro preesistente; a maggior ragione il principio della contribuzione alle spese stesse deve valere pure nell'ipotesi di proprietà comune” (Cassazione civile, sez. II, 05/05/2008, n. 11020).

Tale disciplina sulle spese relative al muro di confine, "non trova applicazione né quando la creazione di un dislivello "ex novo" sia opera del proprietario del fondo inferiore, incombendo su quest'ultimo, in tal caso, l'onere della realizzazione e manutenzione del muro di sostegno della scarpata da lui stesso creata, né qualora il muro sia stato costruito esclusivamente sul suolo di uno dei due fondi, superiore o inferiore, nel qual caso sussiste la proprietà esclusiva del muro in capo al proprietario del relativo fondo, né quando il muro sia stato costruito dal solo proprietario del fondo inferiore, di propria iniziativa, allo scopo di realizzare una struttura necessaria, o anche solo utile, per il proprio fondo, nel qual caso resta a suo carico, con l'onere della costruzione, anche quello della manutenzione del muro" (Cassazione civile, sez. III, 11/06/2007, n. 13685).


nico chiede
sabato 18/09/2010
“se uno dei confinanti non vuole partecipare alle spese del muro, può rifiutarsi ??
Tale muro dividerebbe una proprietà (circa 70mq) ad uso autorimessa da un'altra proprietà adibita solo a passaggio (in teoria, la seconda proprietà sarebbe un corridoio lungo circa 10mt e largo circa 1mt.) grazie nico”
Consulenza legale i 20/09/2010

Prima di tutto va compreso se la domanda è relativa alla (1) costruzione di un nuovo muro o alle (2) spese di manutenzione di un muro già esistente.

(1) un confinante può decidere di non partecipare alla costruzione di un muro per dividere la propria proprietà da quella del confinante ma il muro resterà di esclusiva proprietà del confinante.
In un qualunque momento successivo, però, potrà, ai sensi dell'art. 874 c.c., richiederne la comunione forzosa a condizione che paghi la metà del valore.

(2) ai sensi dell'art. 882 c.c.

" Le riparazioni e le ricostruzioni necessarie (1) del muro comune sono a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno, salvo che la spesa sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti (2).

Il comproprietario di un muro comune può esimersi dall'obbligo di contribuire nelle spese di riparazione e ricostruzione, rinunziando al diritto di comunione, purché il muro comune non sostenga un edificio di sua spettanza [1070-1350 n. 5].
La rinunzia (3) non libera il rinunziante dall'obbligo delle riparazioni e ricostruzioni a cui abbia dato causa col fatto proprio."


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