Articolo 809 Codice Civile

Come correttamente viene detto nel quesito, è soltanto dal 4 luglio 2006 che, per effetto di quanto disposto dall’art. 35 comma 22 d.l. 4 luglio 2006, n. 223 convertito con legge 4 agosto 2006, n. 248 (modificato dall'art. 1 comma 48 legge 27 dicembre 2006, n. 296), sussiste l’obbligo di riportare in tutti gli atti di cessione a titolo oneroso di immobili apposita dichiarazione sostitutiva di notorietà delle parti con l'indicazione delle modalità di pagamento.

In particolare le parti devono dichiarare se il pagamento è avvenuto in contanti ovvero mediante assegni bancari o circolari ovvero mediante bonifico bancario (in questi ultimi casi andranno indicati gli estremi degli assegni o dei bonifici eseguiti per il pagamento del prezzo).

Sembra opportuno anche precisare che la violazione dell'obbligo di dichiarare le modalità di pagamento non incide sulla validità dell'atto, il quale rimane pur sempre valido ed efficace, salva l’applicazione delle previste sanzioni, una di carattere amministrativo e l’altra di carattere fiscale.

Precisato ciò, occorre adesso affrontare il problema posto con la prima delle domande contenute nel quesito, ossia quella relativa alla possibilità che possano manifestarsi eventuali problemi di natura fiscale e/o legale in sede di successiva rivendita del bene.
In realtà, trattandosi di atto compiuto ormai da circa quindici anni, non può sussistere alcuna ragione per temere di andare incontro a problematiche di natura fiscale, non essendo più possibile che l’Agenzia delle entrate emetta un avviso di accertamento di maggior valore.
Nessun problema si pone anche sotto il profilo di una eventuale successiva rivendita del bene al reale prezzo corrente di mercato, in quanto sono ormai trascorsi abbondantemente i cinque anni dalla data di stipula dell’atto per dover subire la tassazione della plusvalenza che si andrebbe a realizzare (si ricorda, infatti, che la plusvalenza riguarda le cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni).

Altra problema che si richiede di affrontare è quello relativo al rischio di una eventuale azione di riduzione (e conseguente restituzione) da parte degli altri eredi, problema che presuppone l’esistenza di altri soggetti, c.d. legittimari, la cui quota di riserva potrebbe aver subito una lesione (l’art. 536 del c.c. individua in coniuge, figli e ascendenti del de cuius i soggetti in favore dei quali è riservata una quota di eredità).
Ebbene, non può negarsi che questo si presenta come un rischio reale, considerato che, almeno secondo quanto si lascia intuire dal testo del quesito, ciò che le parti (padre e figlio) hanno posto in essere non è altro che una intestazione di immobile in nome altrui, espressione che viene tradizionalmente impiegata per designare quegli atti di liberalità per mezzo dei quali il donante, con l’accordo del donatario (ovviamente maggiore di età), intende far conseguire a quest’ultimo gratuitamente ed in via diretta la proprietà o altro diritto reale su un bene che un terzo pone in vendita (si dice “in via diretta” perché il bene, neppure per un momento, transita dal patrimonio del donante).

Così, sebbene nell’atto di compravendita del 2006 le parti abbiano effettuato un distinguo tra prezzo convenuto per la nuda proprietà e prezzo convenuto per l’usufrutto, dichiarando nel contempo che quel prezzo era stato regolato dalle stesse prima del rogito notarile, sarebbe teoricamente possibile che eventuali altri legittimari decidano di effettuare delle verifiche delle movimentazioni finanziarie di quel periodo sui conti bancari e/o postali di donante e donatario, onde accertare la reale provenienza del denaro utilizzato per l’acquisto di quell’immobile.

Viene anche chiesto quanto possa essere difficoltoso per gli altri legittimari, potenzialmente lesi, portare avanti un’azione di tale natura, ed in effetti qualche difficoltà sicuramente sarebbero costretti ad affrontarla.
Infatti, sebbene anche gli eredi del defunto abbiano il diritto di richiedere lo storico degli estratti conto bancari, al fine di verificare le movimentazioni bancarie e così poter ricostruire l’asse ereditario del de cuius, occorre ricordare che secondo il disposto di cui al quarto comma dell’[[119tub]] l’obbligo della banca di soddisfare detta richiesta sussiste per tutta la documentazione inerente le singole operazioni poste in essere negli ultimi dieci anni.

Nel caso in cui, invece, la richiesta riguardi estratti conto precedenti al decennio (come accadrebbe nel caso di specie), la banca potrebbe in prima battuta negare il rilascio degli stessi in forza della norma sopra richiamata, eccependo l’intervenuta prescrizione del diritto degli eredi di chiedere ed ottenere tale documentazione.
Occorre chiarire, tuttavia, che si tratta soltanto di una possibilità, e ciò in considerazione del fatto che nella prassi molti istituti di credito preferiscono dare riscontro a tale richiesta, conformandosi a quell’indirizzo formatosi nella giurisprudenza della Corte di Cassazione con la sentenza n. 1584/2016, secondo cui le banche hanno comunque l’obbligo di fornire gli estratti conto a far data dall’apertura del conto corrente.

Pertanto, qualora a seguito della acquisizione di tale documentazione dovesse risultare una corrispondenza tra somme prelevate dal conto del padre e prezzo pagato per l’acquisto dell’immobile, sia per la nuda proprietà che per l’usufrutto, è chiaro che gli altri legittimari avrebbero tutto il diritto e l’interesse di agire in giudizio per chiedere la riduzione di quell’atto di liberalità scaturente dalla intestazione della nuda proprietà dell’immobile in favore di uno solo dei figli.

In casi come questo, un’ulteriore problematica che si pone, e che la giurisprudenza si è trovata costretta a dover affrontare, è quella di ciò che deve ritenersi oggetto della liberalità, ossia se la somma di denaro (la quale, come sicuramente è ben noto, nel corso del tempo è soggetta a svalutazione) ovvero il bene immobile (il quale, al contrario, con il passare del tempo si rivaluta).
Prevale ormai in giurisprudenza la tesi secondo cui l’oggetto della liberalità deve considerarsi non ciò di cui si è impoverito il donante, ossia la somma di denaro, ma ciò di cui si è arricchito il donatario, ossia l’immobile acquistato (così Cass. n. 9282/1992, Cass. n. 11496/2010), con la conseguenza che oggetto della riduzione sarà l’equivalente in denaro dello stesso bene immobile, secondo il valore che lo stesso ha al momento dell’apertura della successione (ex art. 747 del c.c.).

Non sempre le valutazioni ed i consigli fondati sulle regole giuridiche possono coincidere con le regole fondate sulla morale e sull’equità.

Un ragionamento condotto sula base di queste ultime regole, infatti, non può che spingerci a suggerire di assecondare le richieste dei parenti (i figli del fratello premorto), compensandoli del valore della quota di quel terreno che sarebbe loro spettata se lo stesso fosse caduto in successione e nella misura in cui sia stata effettivamente integrata una disparità di trattamento tra gli eredi.
Così, supponendo che eredi siano soltanto chi pone il quesito ed i figli del fratello premorto, a questi ultimi competerebbe per legge una quota complessiva pari al cinquanta per cento del patrimonio ereditario (da dividere in due), e ciò in forza del combinato disposto dell’art. 566 del c.c. (che stabilisce le quote) e dell’art. 467 del c.c. e seguenti (che disciplina la successione per rappresentazione).

Stando sempre a quanto stabilito dal codice civile in materia, l’equivalente monetario da corrispondere dovrebbe essere calcolato sul valore che l’immobile ha al momento dell’apertura della successione, e ciò in linea con quanto disposto dall’art. 746 del c.p.c. e dall’art. 747 c.p.c. (attenzione a tenere conto, nel calcolo di tale valore, anche della diminuzione che ne consegue dal fatto che il terreno risulta gravato da una servitù elettrica).

Questa la soluzione valevole sotto il profilo del rispetto delle regole di morale e di equità.
Diversa, invece, sarà la soluzione se si decidesse di seguire le regole giuridiche, ed in particolare quelle dettate dal codice civile in materia.
Intanto preme osservare che per ignorare la richiesta dei parenti non occorre invocare il decorso di 25 anni dalla data dell’acquisto, in quanto ciò potrebbe rendersi necessario qualora non vi sia un regolare e valido titolo di acquisto a legittimare l’esclusiva proprietà ed il legittimo possesso di quel bene.

Ciò posto, analizzando sotto un profilo “tecnico” la fattispecie negoziale attraverso cui si è divenuti proprietari di quel terreno, può dirsi di essere in presenza di una classica ipotesi di intestazione di beni a nome altrui (il padre ha acquistato il terreno intestandolo al figlio), a cui si attribuisce unanimemente natura di donazione indiretta (attraverso una compravendita il padre ha di fatto arricchito il patrimonio del figlio, facendovi entrare gratuitamente il terreno), ma tutto ciò sul presupposto che gli altri parenti abbiano elementi sufficienti per dimostrare che l’acquisto è avvenuto con denaro del padre (nonno).

Per la disciplina delle donazioni indirette trova espressa applicazione il primo comma dell’art. 809 del c.c., nella parte in cui dispone che le liberalità, anche se risultano da atti diversi da quello di donazione, sono soggette alle stesse norme che regolano la riduzione delle donazioni per integrare la quota riservata ai legittimari.

Da ciò se ne deve far conseguire che:

1. se da una valutazione complessiva del patrimonio ereditario ne dovesse risultare che i figli del fratello premorto (eredi per rappresentazione) abbiano conseguito una quota inferiore a quella che la legge gli riserva, allora sarà il caso di assecondare le loro volontà e, nell’effettuare la divisione dei beni caduti in successione, attribuire loro una quota di maggior valore (che tenga conto della donazione indiretta ricevuta in vita dal de cuius), ovvero corrispondere agli stessi il correlativo valore in denaro.

Per la determinazione della quota di riserva il riferimento va fatto al secondo comma dell’art. 537 del c.c., il quale dispone che se il genitore lascia più figli, a questi è riservata la quota di due terzi da dividersi in parti eguali tra loro (in termini numerici, ai figli del fratello dovrebbe essere garantita una quota complessiva di 4/12, ossia pari a 2/12 ciascuno);

2. se, invece, da quella donazione indiretta non ne è derivata alcuna lesione di legittima in danno dei nipoti, allora, usando l’espressione che si legge nel quesito, si potrà tranquillamente ignorare quella richiesta, in quanto la donazione indiretta del terreno andrà ad intaccare quella che si definisce quota disponibile del patrimonio ereditario, della quale chiunque può disporre come vuole (per la determinazione della porzione disponibile il riferimento va fatto all’art. 556 del c.c.).

Purtroppo il caso di specie si caratterizza per il fatto di trovarci in presenza non di una donazione diretta del denaro, bensì di una donazione indiretta delle quote di immobile (il denaro personale ha contribuito all’acquisto di quell’immobile).

E’ molto frequente nella vita quotidiana, e durante la convivenza coniugale, assistere a situazioni di questo tipo: Caio acquista un immobile intestandolo interamente alla moglie, in regime patrimoniale di separazione dei beni, paga per intero il valore del bene e dopo molti anni di felice matrimonio, per alterne vicende, vuoi perché si separa dalla moglie vuoi per qualunque altra ragione, si chiede se può riavere indietro la proprietà del bene acquistato con il suo denaro personale o comunque ottenere la restituzione del corrispettivo pagato a suo tempo.

Ebbene, in casi come questo, l’acquisto, pur non avendo le caratteristiche proprie dell’atto di donazione, ne partecipa indirettamente della natura; infatti, l’atto di acquisto si identifica in quello di compravendita dell’immobile o della porzione di immobile, mentre l'animus donandi è costituito dalla volontà di realizzare una liberalità in favore del coniuge senza corrispettivo, accollandosi l'intero o parte del prezzo di compravendita.

Ciò che si dona, dunque, come accennato all’inizio, non è il denaro, ma il bene immobile, e questa è la ragione per cui si parla di donazione indiretta, per la quale si sostiene pacificamente che non occorre la presenza dei testimoni come viene richiesta nel caso di donazione diretta del denaro (in tal senso possono citarsi Cass. 1992 n. 9282 e Cass. 1998 n. 5310).

Si ha infatti una “donazione indiretta” in tutti quei casi in cui si verifica un arricchimento del beneficiario in correlazione ad un connesso “impoverimento” del disponente (secondo lo schema tipico della donazione “vera e propria”) senza che sia stipulata una donazione “formale”, vale a dire quel contratto contenuto necessariamente in un atto pubblico notarile e ricevuto alla presenza di due testimoni.[1]

Dovendosi accettare, dunque, la tesi secondo cui la donazione di quella somma di denaro non può essere attaccata sotto il profilo della sua validità formale, seppure non si tratti di donazione di modico valore, si ritiene a questo punto che una sola sia la soluzione per cercare in qualche modo di recuperare quanto speso in quell’immobile interamente confluito nel patrimonio della moglie, ossia fare ricorso a quella che si definisce norma di chiusura del nostro ordinamento giuridico, l’art. 2041 c.c., applicabile appunto tutte le volte in cui non sussistono altri strumenti di tutela giuridica.

Di tale norma ne ha fatto egregia applicazione il Tribunale di Brindisi in una sentenza del 26 maggio 2014, resa nel corso di un giudizio afferente proprio i rapporti fra coniugi.

In particolare afferma in tale sentenza il Tribunale che la consapevolezza di provocare un arricchimento dell’altro coniuge in assenza di qualsiasi dovere che impone di realizzare l’atto, deve ritenersi elemento sufficiente per la sussistenza dell’animus donandi tipico del contratto di donazione, contratto che potrà in un secondo momento essere revocato soltanto nelle ipotesi tassative previste dall’art. 800 c.c., ossia per ingratitudine e per sopravvenienza di figli.

In mancanza del configurarsi di tali ipotesi, sarà tuttavia possibile agire per il riconoscimento dell’indennità per indebito arricchimento.

A tal fine occorre intanto verificare se sussiste l’ingiustizia, che consiste nell’arricchimento di una delle parti a scapito dell’altra, partendo dal presupposto che, seppure il trasferimento di beni o utilità sia ricollegabile ad un comportamento volontario del coniuge che, in modo deliberato, contribuisce all’incremento del patrimonio dell’altro coniuge, tale incremento non può in ogni caso essere giustificato dall’adempimento degli obblighi morali (nel caso di convivenza) o giuridici di assistenza morale e materiale e di collaborazione (per le famiglie fondate sul matrimonio), soprattutto quando si tratta di spese straordinarie rispetto agli esborsi abitualmente sopportati da una famiglia in base al tenore economico e sociale.

Certo, questo è un discorso che può valere e che può farsi nel momento in cui intervenga una crisi familiare ed una rottura del matrimonio tra i coniugi, ma se si ha già idea di intentare un’azione di simulazione e se l’altra parte vuole appropriarsi di tutto ciò che ricaverà dalla vendita dell’immobile, sembra evidente che qualcosa non funziona per il verso giusto.

Secondo quanto affermato dal Tribunale di Brindisi, infatti, l’azione di indebito arricchimento presuppone il venire meno della coabitazione, costituendo questa condizione essenziale per una specifica destinazione dell’utilitas al bene familiare; solo il venire meno della coabitazione, a seguito di una crisi familiare, può giustificare la restituzione di quell’attribuzione patrimoniale indiretta o del suo equivalente monetario, proprio perché viene meno il dovere di adempiere un dovere giuridico o morale.

Infine, onde poter qualificare come sperequata quella somma di denaro utilizzata per finanziare l’acquisto in capo all’altro coniuge, sarà sufficiente far rilevare ad un eventuale giudice a cui la questione dovrà essere sottoposta che, al fine di riuscire ad adempiere al pagamento della rimanente parte del prezzo di acquisto, si è stati costretti a contrarre un mutuo.

Al di là di tale strumento giuridico non si vedono altri rimedi per riscattare quella consistente somma di denaro, spesa per incrementare il patrimonio dell’altro coniuge.

Purtroppo si ritiene che la scrittura privata da lei citata sia priva di valore giuridico, quantomeno ai fini che a lei interessano.

Il sottoscrittore parla, infatti, impropriamente di "intestazione fiduciaria" dell'immobile, dal momento che il suddetto accordo non contiene alcun impegno al ritrasferimento del bene.

Di conseguenza, non si ritiene che tale scrittura privata possa essere fatta valere in giudizio al fine di ottenere il trasferimento della quota di proprietà da lei pretesa.

Nell'accordo, infatti, come si accennava, il suo compagno non si è impegnato a ritrasferirle in bene ma ha solo dato atto che il bene è stato acquistato con denaro anche suo (cosa, peraltro, incontestata e incontestabile, dal momento che il mutuo è cointestato con lei).

Un modo per ottenere l'intestazione di una quota di proprietà dell'immobile potrebbe essere quello di procedere alla stipula di un contratto di donazione (art. 769 c.c.), dinanzi al notaio. Ma questa strada, oltre ad avere dei costi, espone comunque al rischio della revoca (della donazione). Altra possibilità sarebbe quella di chiedere al compagno il rimborso di quanto lei ha pagato a titolo di mutuo (in qualità co-mutuataria). Di fatto, questo pagamento protrattosi negli anni, mancando un intento di liberalità da parte sua e non avendone lei ricavato ancun vantaggio patrimoniale, non è sorretto da un valido titolo, o quanto meno andrebbe dimostrato quale sia. Lei infatti non è fideissore, ma proprio comutuataria. Quindi obbligata principale assieme al suo compagno nei confronti della banca mutuante. Alla banca può anche non interessare il perchè lei abbia assunto un obbligo per l'acquisto di un bene non suo (è anzi felice di avere due obbligati principali), ma certamente chi ritrae vantaggio del vedersi pagata ogni mese metà della rata, è necessario che possa dimostrare che c'è un titolo alla base di questo contributo patrimoniale a titolo gratuito. Se c'è un arricchimento senza una giusta causa e senza che via sia un intento liberale ... qualcosa non va. Va capito fin dove lei è disposta a spingersi per far valere il suo buon diritto e che timori ha per il futuro. Varie potrebbero essere le soluzioni adottabili.

Quando si parla di donazione ci si riferisce generalmente a quel contratto con il quale un soggetto (detto “donante”) trasferisce un proprio diritto (ad esempio: la proprietà di un immobile o di una somma di denaro) ad un altro soggetto (detto “donatario”) o assume verso quest’ultimo una obbligazione (ad esempio: l’obbligo di corrispondergli una rendita vitalizia) per spirito di liberalità, senza cioè ricevere una controprestazione, incrementando così l’entità della sfera giuridica del donatario a detrimento della sfera giuridica del donante.

Proprio perché si tratta di un’attività giuridica che provoca un impoverimento del patrimonio del donante senza che questi ottenga nulla in cambio, la legge circonda l’atto di donazione di forme molto “solenni”, e ciò per consentire una maggiore riflessione del donante su ciò che sta facendo.
Si parla in questo caso di “donazioni formali”, in quanto necessitano per la loro validità della forma dell’ atto pubblico; tuttavia, risulta molto frequente nella pratica che l’intento di un soggetto di beneficiare un altro soggetto senza avere una controprestazione in cambio possa raggiungersi, nella quotidianità dei rapporti tra persone legate da vincoli familiari o affettivi, anche mediante strumenti diversi rispetto a quelle che abbiamo prima definito “donazioni formali”.

Tipici esempi sono il caso del padre che paga un prezzo dovuto dal figlio per comprare un appartamento nella città ove frequenta l’Università; oppure il caso sempre del padre che paga un debito del figlio; oppure ancora il caso del nonno che versa una somma di valore non irrisorio sul conto corrente del nipote.
In queste ipotesi, così come in altre che ad esse possono assimilarsi, si parla di c.d. “donazione indiretta”, in quanto si verifica pur sempre un arricchimento del beneficiario in correlazione ad un connesso “impoverimento” del disponente, senza che sia stipulata una “donazione formale”, vale a dire un contratto contenuto in un atto pubblico notarile e ricevuto alla presenza di due testimoni.

Il ricorso al concetto di donazione “indiretta” trova proprio la sua ragion d’essere nel fatto che si giunge al medesimo effetto di una donazione (e cioè, si ripete, l’impoverimento del donante e l’arricchimento del beneficiario) non direttamente attraverso un contratto stipulato con il ministero notarile, ma appunto “indirettamente”, e cioè attraverso un percorso che conduce comunque al medesimo risultato.
In conseguenza di ciò si avrà che alla donazione indiretta non si applicheranno le regole formali della donazione vera e propria (e cioè la regola dell’atto pubblico notarile in presenza di due testimoni, con la conseguenza della validità della donazione indiretta anche senza atto notarile), ma troveranno per essa applicazione le regole sostanziali che il codice civile detta per la donazione vera e propria (il riferimento è in particolare alle norme in tema di lesione della quota di legittima, non potendo la donazione indiretta costituire uno strumento per aggirare l’applicazione di tali norme).

Sullo specifico tema della donazione indiretta, una pronuncia della Corte di Cassazione che si ritiene estremamente utile richiamare è la sentenza emessa dalla Cassazione Civile, sez. I, n. 21494 del 10 ottobre 2014, la quale, pronunciandosi relativamente ad un caso di donazione indiretta effettuata tramite il trasferimento del danaro da padre a figlio, al fine precipuo di evitare che il bene acquistato costituisse oggetto della comunione legale, ha confermato e riepilogato una serie di principi, in tema di liberalità indirette, che possiamo considerare oramai consolidati e che qui si vogliono riportare:
a) allorquando il donante elargisca del danaro al fine di permettere al donatario di procedere con l'acquisto di un determinato bene immobile, e quindi la disposizione patrimoniale sia specificamente finalizzata al suddetto acquisto, si ha donazione indiretta dell’immobile e non del denaro impiegato per il suo acquisto (cfr. Cass. civ. Sez. Unite, 5-08-1992, n. 9282)
b) per la validità delle donazioni indirette di un immobile non è richiesta la forma dell'atto pubblico, essendo sufficiente l’osservanza delle forme prescritte per il negozio tipico utilizzato per realizzare lo scopo di liberalità.
Ciò in quanto l’art. 809 c.c., nello stabilire le norme sulle donazioni applicabili agli altri atti di liberalità realizzati con negozi diversi da quelli previsti dall'art. 769 c.c., non richiama l’art. 782 c.c., che prescrive l’atto pubblico per la donazione (cfr. Cass. civ. Sez. II, 16-03-2004, n. 5333; Cass. civ. Sez. I, Sent., 05-06-2013, n. 14197).
c) nella donazione indiretta, in particolare in quella realizzata attraverso l’acquisto del bene da parte di un soggetto con danaro che altro soggetto mette a sua disposizione con spirito di liberalità, l’attribuzione gratuita viene attuata con il negozio oneroso che corrisponde alla reale intenzione delle parti che lo pongono in essere, e non è quindi simulato. Tale negozio produce, quindi, non soltanto l’effetto diretto che gli è proprio, ma anche quello indiretto relativo all’arricchimento del destinatario.

Occorre tuttavia evidenziare che, sempre richiamandoci a quanto affermato nella sentenza sopra citata, sussiste un solo limite per l’ipotesi in cui si sia beneficiari di una donazione indiretta, ossia che, allorquando si dovesse essere citati in giudizio dalla zia per la restituzione di quanto donato sulla base del difetto della forma dell’atto pubblico previsto per la donazione (assumendosi magari la nullità della donazione per mancanza del requisito della modicità di valore di quanto donato), sarà onere della parte convenuta che eccepisca l’esistenza di una donazione indiretta, di provare i fatti su cui l’eccezione si fonda, ex art. 2697 c.c.

Nel nostro caso la prova potrebbe esser data dal versamento sul conto della nipote degli assegni circolari e dal contestuale impiego di quelle somme per finanziare parte dell’acquisto dell’immobile.
A tutto ciò va aggiunto che, qualificandosi la dazione delle somme di denaro quale forma di donazione indiretta, troveranno per essa applicazione, in virtù dell’espresso richiamo contenuto nell’ art. 809 c.c. le norme che regolano la revocazione delle donazioni per causa d'ingratitudine e per sopravvenienza di figli.

Pertanto, non sembrando ricorrere in questo caso alcuna delle predette cause di revocazione, la donazione delle somme effettuate dalla zia non potrà essere revocata per nessun’altra ragione.

Per quanto concerne la minaccia da parte della zia di portare la situazione a conoscenza del curatore fallimentare, ossia di informare quest’ultimo delle somme che sono uscite dal patrimonio della fallita per finanziare l’acquisto della nipote, va detto che, trattandosi di atto a titolo gratuito, troverà applicazione l’art. 64 della Legge fallimentare, per effetto del quale negli atti gratuiti (rinunzie, remissioni, adempimenti di debiti altrui, ecc.), valutati avendo riguardo alla concreta causa del negozio e prescindendo dalla forma giuridica rivestita (Cass. n. 17200/2012), compiuti dal fallito nei due anni anteriori alla dichiarazione di fallimento (esclusi i regali d’uso e gli atti compiuti in adempimento di un dovere morale o a scopo di pubblica utilità, in quanto la liberalità sia proporzionata al patrimonio del donante), la revoca è ope legis.

Dalla formulazione del quesito non è dato purtroppo determinare con esattezza l’anteriorità della donazione rispetto alla dichiarazione di fallimento; tuttavia, per l’ipotesi peggiore, si potrebbe tentare di far valere la tesi secondo cui si tratta di una donazione posta in essere in adempimento di un dovere morale della zia, proporzionata peraltro al patrimonio della donante.

Per quanto concerne infine il problema dell’occupazione abusiva della propria casa, va intanto chiarito che ricorre tale fattispecie non soltanto nel caso in cui un soggetto si insedi in casa altrui, eventualmente forzando la serratura, senza che il proprietario dell’immobile lo abbia mai autorizzato, ma anche quando il consenso del proprietario, benché inizialmente sussistente, venga poi revocato e, ciò nonostante, l’utilizzatore continui ad abitare l’immobile, contro la volontà del proprietario.
Ora, quando purtroppo non c’è un contratto di affitto scritto e registrato né alcun altro titolo che legittimi la presenza del soggetto terzo (quale ad esempio un diritto di abitazione), la tutela diventa a volte abbastanza complessa, più lunga e certamente meno immediata, e può essere sia civile che penale.

In ambito civile il proprietario può agire proponendo una delle cosiddette azioni petitorie, vale a dire quelle dirette a tutelare il legittimo titolare del bene (a condizione però che questi dimostri il diritto di proprietà; non ci sono termini massimi di prescrizione per ricorrere a tale tutela), ovvero l’azione di reintegra del possesso (che consente di tutelarsi in via immediata ed urgente ricorrendo al giudice per ottenere la restituzione dell’immobile; in questo caso, però, i termini per agire si riducono, in quanto l’azione possessoria può essere esercitata entro un anno dalla data del sofferto spoglio).
Ovviamente la sola sentenza non sarà sufficiente se l’occupante si rifiuta di rilasciare l’immobile, essendo per tale caso necessaria la successiva esecuzione forzata: il proprietario dovrà dunque richiedere l’intervento dell’ufficiale giudiziario che, eventualmente, potrà farsi accompagnare dalla forza pubblica per vincere eventuali resistenze fisiche.

Sotto il profilo della difesa di carattere penale, il proprietario può rivolgersi sempre ai Carabinieri o alla polizia e presentare una denuncia (la stessa potrebbe essere depositata anche presso la locale Procura della Repubblica).
La persona che occupa abusivamente l’immobile, infatti potrebbe aver integrato uno dei seguenti reati: reato di invasione di terreni od edifici, nonché reati contro il patrimonio funzionalmente collegati all’occupazione abusiva, quali il danneggiamento, il furto ed il reato di violazione di domicilio.

In conclusione, dunque, sulla base delle considerazioni sopra svolte, e data la complessità della vicenda in cui ci si trova ad essere coinvolti, si suggerisce di seguire le seguenti tappe:

1. intimare alla zia di lasciare l’abitazione, preferibilmente con formale lettera redatta da parte di un legale;
2. in caso di inottemperanza, presentare una denuncia penale, nella speranza che questa possa nel frattempo creare nella zia uno stato di timore tale da indurla a lasciare volontariamente l’abitazione, potendo questa risultare la strada più celere rispetto ad una azione civile;
3. qualora la zia dovesse agire in giudizio per far valere la nullità della donazione di quelle somme, far valere la tesi secondo cui la dazione di quelle somme in effetti ha configurato una tipica ipotesi di donazione indiretta, non soggetta in quanto tale al particolare formalismo previsto per gli atti di donazione formale, dimostrando a tal uopo la contestualità dell’utilizzo del denaro per l’acquisto dell’immobile e per le spese accessorie a tale acquisto ricollegabili (quali quelle per l’atto notarile).