Articolo 713 Codice Civile

1. attraverso la notifica di un atto giudiziario (a mezzo dell’ufficiale giudiziario), con cui si manifesta la chiara ed inequivoca volontà di ottenere la restituzione del possesso;
2. attraverso un comportamento concludente del detentore che abbia tacitamente o espressamente riconosciuto l’altrui proprietà.

1. la prima concerne la c.d. conformità soggettiva, scaturente da quella parte della norma ove è detto che il notaio, prima della stipula dei predetti atti, “individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”;
2. la seconda disposizione concerne la c.d. conformità oggettiva (ovvero quella a cui si fa riferimento nel caso in esame), prescrivendo la norma, sempre relativamente agli atti pubblici e alle scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto trasferimento, costituzione o scioglimento di comunione di diritti reali su “unità immobiliari urbane” che costituiscono “fabbricati già esistenti”, che gli stessi debbano contenere:

1. l’identificazione catastale;
2. il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
3. la dichiarazione resa dall’intestatario della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero, in alternativa, l’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale

A distanza di 14 anni è abbastanza difficile pensare di poter ancora esercitare il diritto di accettare o rinunziare ad un’eredità, in quanto o sono stati posti in essere atti comportanti accettazione tacita della stessa (cfr. art. 476 del c.c.) oppure si è perso il diritto di accettarla, valendo per esso il termine decennale di prescrizione di cui all’art. 480 del c.c..
E’ bene, innanzitutto, ricordare che secondo la giurisprudenza (cfr., tra le tante, Cass. n. 22017/2016), la denuncia di successione e il pagamento dell’imposta collegata, non comportano accettazione tacita dell’eredità; si tratta, infatti, di adempimenti fiscali che, in quanto diretti ad evitare l’applicazione di sanzioni, hanno mero scopo conservativo e rientrano dunque tra gli atti che il chiamato a succedere può compiere in base ai poteri conferitigli dall’art. 460 del c.c..
In particolare, afferma la S.C. che l’accettazione tacita di eredità può desumersi soltanto dall’esplicazione di un’attività personale del chiamato tale da integrare gli estremi dell’atto gestorio incompatibile con la volontà di rinunziare, e che non sia altrimenti giustificabile se non in relazione alla qualità di erede.
In ogni caso, l’indagine relativa alla esistenza o meno di un comportamento qualificabile in termini di accettazione tacita, risolvendosi in un accertamento di fatto, va condotta dal giudice di merito caso per caso e non è censurabile in sede di legittimità, se la motivazione è immune da vizi logici o da errori di diritto (cfr. Cass. n. 12753/1999; Cass. n. 5688/1988).

Diverse, invece, sono le conseguenze se la denuncia di successione si accompagna alla voltura catastale, essendo quest’ultimo un adempimento che rileva non solo dal punto di vista fiscale, ma anche civile, per l’accertamento, legale o semplicemente materiale, della proprietà immobiliare e dei relativi passaggi.
In tal senso si è espressa di recente Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 14/04/2022, n. 12259, così massimata:
“A differenza della mera denuncia di successione, che ha valore esclusivamente fiscale, la voltura catastale ha invece rilievo sia agli effetti civili che a quelli catastali, ed è atto idoneo ad integrare un'accettazione tacita dell'eredità. Pertanto, deve considerarsi erede colui che ha effettuato la voltura al Catasto dei beni del de cuius a proprio favore”.

Quanto fin qui precisato può essere utile per comprendere meglio la posizione in cui si trova il parente in danno del quale sono state poste in essere procedure esecutive e/o fallimentari, in quanto lo stesso potrebbe aver ormai definitivamente perso il diritto di accettare l’eredità o, al contrario, rivestire la qualità di erede per aver tacitamente accettato l’eredità.
Infatti, se si è già proceduto alla voluta catastale degli immobili e gli eredi hanno preso possesso degli stessi, quel parente non ha più alcuna possibilità di rinunziare all’eredità.
In ogni caso, per porre fine alla situazione di incertezza in cui ci si trova l’unico modo è quello di procedere alle operazioni di divisione del patrimonio ereditario ex art. 713 c.c., norma che, in conformità a quanto dettato in tema di comunione in generale dall’art. 1111 del c.c., attribuisce a ciascun coerede il diritto di chiedere in qualunque momento la divisione, la quale può essere effettuata sia per via contrattuale (qualora vi sia l’accordo di tutti i coeredi) che per via giudiziale (in mancanza di accordo).
A tale divisione sarà legittimato ad intervenire o meno il parente in difficoltà economica a seconda che lo stesso abbia assunto la posizione di erede (anche tacitamente) o non possa più acquisirla per intervenuta prescrizione ex art. 480 c.c.

Purtroppo in mancanza di un inventario dei beni lasciati dalla de cuius vi è ben poco da fare, in quanto in materia di beni mobili (si qualificano tali i gioielli, così come del resto i mobili che arredano l’appartamento) vige la presunzione del possesso vale titolo.
In particolare, mentre per i beni immobili ed i beni mobili registrati il legislatore ha previsto l’istituzione di pubblici registri (ove annotare i vari trasferimenti), per quel che riguarda i beni mobili non registrati, invece, ha dettato all’art. 1153 del c.c. la suddetta regola del possesso vale titolo, in forza della quale il semplice possesso della cosa mobile ne fa presumere la proprietà.
Così, anche chi acquista un bene da chi non ne è proprietario, ne diviene ciò nonostante proprietario purchè ricorra una serie ben precisa di presupposti, tra cui:

1. che si tratti, appunto, di beni mobili;
2. che degli stessi ne sia stato acquistato il possesso;
3. che l’acquirente sia in buona fede nel momento in cui il bene gli viene consegnato.

Pertanto, in mancanza di un titolo idoneo (quale potrebbe essere appunto l’inventario di eredità) e considerato che i nipoti hanno del tutto ignorato le richieste di restituzione di quei beni fattegli pervenire, non si dispone di alcun elemento probatorio atto a dimostrarne l’appartenenza alla defunta e che, conseguentemente, ne possa legittimare una richiesta giudiziale di restituzione.
Dell’inventario si occupano, ai fini fiscali, l’art. 9 comma 2 del Dlgs. n. 346/1990, mentre sotto il profilo processuale gli artt. 769 e ss. c.p.c. ed è, si ribadisce, il solo titolo per mezzo del quale, al momento dell’apertura della successione, è possibile acquisire la prova di ciò che apparteneva al defunto.

In ogni caso, la mancata consegna dei beni mobili richiesti non può costituire valida ragione per rifiutarsi di prestare il proprio consenso alla vendita dell’immobile caduto in successione, in quanto tale comportamento si porrebbe in contrasto con il principio dettato dagli artt. 1111 e 713 c.c., ovvero quello secondo cui ciascuno dei partecipanti alla comunione può sempre domandare lo scioglimento della stessa.
Infatti, anche la vendita dell’immobile può costituire un modo per giungere allo scioglimento della comunione, e ciò vale in particolare nell’ipotesi in cui si tratti di immobile non comodamente divisibile, come si ricava specificatamente dagli artt. 720 e 721 c.c. in tema di divisione ereditaria.

La situazione in cui attualmente ci si trova è quella della comunione ereditaria, anche se per quote diseguali, considerato che il figlio è titolare di una quota minima rispetto a quella del coniuge superstite, il quale ultimo, peraltro, gode del diritto di abitare l’immobile e di far uso dei mobili che lo arredano.
Le norme a cui occorre fare riferimento, dunque, sono sia quelle dettate agli artt. 713 e ss. c.c. in tema di divisione ereditaria che quelle dettate in tema di comunione ordinaria agli artt. 1100 e ss. c.c.

Ebbene, innanzitutto va detto che finchè perdura lo stato di comunione dovrà farsi applicazione di quanto disposto dall’art. 1102 del c.c..
In particolare, il primo comma di tale norma pone dei limiti negativi alla facoltà di godimento della cosa comune da parte di ciascun compartecipe, risultando inibito al singolo comunista di alterarne la destinazione economica e di impedire agli altri compartecipi di fare parimenti uso del bene secondo il loro diritto.
Sebbene la norma usi l’espressione “parimenti uso”, è evidente che la stessa non si può intendere nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo (ovvero fruito da tutti i comproprietari nella medesima unità di tempo e di spazio), in quanto ciò determinerebbe sul piano concreto l’impossibilità per ogni comunista di usare la cosa comune tutte le volte in cui questa dovesse risultare insufficiente.
Pertanto, qualora non sia possibile il godimento promiscuo e diretto del bene comune, non resta che ricorrere alle alternative dell’uso diretto o frazionato nello spazio o nel tempo ovvero dell’uso indiretto (tipica forma di uso indiretto, a cui in genere si ricorre, è quella di dare il bene in locazione a terzi).

Riconducendo quanto fin qui detto al caso di specie, può intanto dirsi che nella prima ipotesi prospettata, ovvero quella della morte di colei che è titolare della quota maggiore (oltre che del diritto di abitazione), l’altro comproprietario, anche se per quota inferiore, potrà far valere il proprio diritto di godere dell’immobile, trasferendo all’interno dello stesso beni di sua pertinenza, in modo da occupare, ove possibile, una minima porzione dello stesso.
Per quanto concerne la posizione di colui che attualmente vi si trova in forza di un mero rapporto di ospitalità, sembra evidente che se costui, a seguito dell’evento ipotizzato (la morte della compagna) non dovesse conseguire alcun diritto sull’immobile, non avrebbe più alcun titolo per rimanervi, con la naturale conseguenza che coloro che ne risulteranno legittimi proprietari potranno diffidarlo a sgomberare l’immobile, ponendo in essere, se necessario, ogni azione giudiziaria necessaria a raggiungere tale fine (ci si riferisce all’azione di liberazione dell’immobile per occupazione senza titolo).

Qualora, poi, una volta individuato il successore nella quota del 75% di proprietà, i comunisti non dovessero trovarsi nelle condizioni di raggiungere un accordo circa le modalità di uso del bene comune (sia come uso diretto, per indivisibilità dell’immobile secondo le rispettive quote, che come uso indiretto), non rimane altra soluzione che quella di procedere allo scioglimento della comunione.
Sia l’art. 713 c.c. che l’art. 1111 del c.c. riconoscono al comunista il diritto di chiedere in qualunque momento lo scioglimento della comunione (sia essa ereditaria che ordinaria), diritto che, oltre ad essere imprescrittibile, si qualifica di natura potestativa.
Alla divisione si può giungere per mezzo di un contratto ovvero giudizialmente.
Il primo ha natura di vero e proprio patto, in forza del quale i contitolari si accordano per sciogliere la comunione, attribuendosi reciprocamente una porzione di beni dal valore proporzionale alle rispettive quote.
Qualora, invece, le parti non riescano a raggiungere un accordo, alla divisione della cosa comune non si può che pervenire giudizialmente.

Regola generale in tema di divisione è quella fissata dall’art. 718 del c.c., norma che attribuisce a ciascun condividente il diritto ad avere la sua quota in natura dei beni da dividere.
Tuttavia, nel caso in cui non sia possibile rispettare tale regola, supplisce il disposto di cui al successivo art. 720 del c.c., norma che disciplina l’ipotesi della non comoda divisibilità di beni immobili.
Per comoda divisibilità deve intendersi la possibilità di frazionare il bene in tante quote quanti sono i comunisti (Cass. n. 364/1986) ovvero la possibilità, in relazione alla struttura del bene, di formare un numero di quote omogenee eguale a quello dei condividenti (Cass. n. 4111/1996); è anche necessario che l’eventuale divisione non incida negativamente sull’originaria destinazione economica del bene.

Nel caso in cui non sussistano i suddetti presupposti e nessuno dei condividenti voglia giovarsi della facoltà di attribuzione dell’intero, la vendita all’incanto rimane l’unico rimedio per sciogliere la comunione, rimedio che proprio per questo si definisce residuale (la domanda di vendita all’incanto deve ritenersi contenuta in quella di scioglimento della comunione, la quale implica la richiesta di attuazione di tutti i mezzi a tal uopo previsti dalla legge per realizzare lo scopo, tra i quali vi è, appunto, la vendita del bene se indivisibile).

Per quanto concerne, poi, l’ipotesi a cui si fa riferimento nella parte conclusiva del quesito, ovvero quella del continuare a permanere ancora per diversi anni della attuale situazione e del timore che si possa perdere il diritto di proprietà su quella minima quota per intervenuta usucapione da parte di coloro occupano l’immobile in via esclusiva, va detto che si tratta di un’eventualità da scartare, in quanto costoro possono attualmente godere dell’immobile in via esclusiva in forza del diritto di abitazione di cui all’art. 540 del c.c., mentre il convivente in forza di un mero rapporto di ospitalità, il quale, come si è detto prima, non gli consentirà di continuare a permanervi dopo la morte di colei che lo ospitava.

La situazione in cui attualmente ci si trova è quella della comunione ereditaria, per la quale trovano applicazione sia le norme che il codice civile detta in tema di divisione ereditaria (artt. 713 e ss. c.c.) sia le norme dettate in tema di comunione ordinaria (artt. 1100 e ss. c.c.).
Innanzitutto va detto che finchè perdura lo stato di comunione ereditaria dovrà farsi applicazione di quanto disposto dall’art. 1102 del c.c..
In particolare, il primo comma di tale norma pone dei limiti negativi alla facoltà di godimento della cosa comune da parte di ciascun compartecipe, risultando inibito al partecipe di alterarne la destinazione economica e di impedire agli altri compartecipi di fare parimenti uso del bene secondo il loro diritto.
Ovviamente la nozione di pari uso del bene comune non si può intendere nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo (ovvero fruito da tutti i comproprietari nella medesima unità di tempo e di spazio), in quanto ciò determinerebbe sul piano concreto l’impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte in cui questa dovesse risultare insufficiente.

Pertanto, qualora non sia possibile il godimento promiscuo e diretto del bene comune, non resta che ricorrere alle alternative dell’uso diretto o frazionato nello spazio o nel tempo ovvero dell’uso indiretto.
Costituisce una tipica ipotesi di uso indiretto proprio quella di dare il bene in locazione a terzi; tuttavia, poiché una decisione di questo tipo incide sulla estensione del diritto reale che ciascun comunista possiede sull’intero bene indiviso, la stessa non può che essere disposta dal giudice o deliberata dall’assemblea a maggioranza (soluzione quest’ultima impossibile da praticare nel caso di comunione per quote eguali di due soli soggetti).

Qualora, dunque, i comunisti non si trovino nelle condizioni di raggiungere un accordo circa le modalità di uso del bene comune (sia come uso diretto che come uso indiretto), non rimane altra soluzione che quella di procedere allo scioglimento della comunione.
Sia l’art. 713 c.c. che l’art. 1111 del c.c. riconoscono al comunista il diritto di chiedere in qualunque momento lo scioglimento della comunione (sia essa ereditaria che ordinaria), diritto che, oltre ad essere imprescrittibile, si qualifica di natura potestativa.
Alla divisione si può giungere per mezzo di un contratto ovvero giudizialmente.
Il primo ha natura di vero e proprio patto tra i coeredi (o più in generale tra i contitolari di un diritto reale), in forza del quale essi si accordano per sciogliere la comunione, attribuendosi reciprocamente una porzione di beni dal valore proporzionale alle rispettive quote.

Qualora, invece, le parti non riescano a raggiungere un accordo, alla divisione della cosa comune non si può che pervenire giudizialmente.
Il giudizio divisorio è regolato dalle disposizioni in materia del codice di procedura civile ed in particolare dagli artt. 784 e ss. c.p.c.; la domanda di divisione si propone con citazione innanzi al giudice competente per territorio ex art. 22 del c.p.c. e per valore ai sensi del secondo comma dell’art. 12 del c.p.c. (alla divisione giudiziale devono partecipare tutti i coeredi in quanto litisconsorti necessari).

Regola generale in tema di divisione è quella fissata dall’art. 718 del c.c., norma che attribuisce a ciascun condividente il diritto ad avere la sua quota in natura dei beni da dividere.
Tuttavia, nel caso in cui non sia possibile rispettare tale regola, supplisce il disposto di cui al successivo art. 720 del c.c., norma che disciplina l’ipotesi della non comoda divisibilità di beni immobili.
Per comoda divisibilità deve intendersi la possibilità di frazionare il bene in tante quote quanti sono i coeredi (Cass. n. 364/1986) ovvero la possibilità, in relazione alla struttura del bene, di formare un numero di quote omogenee eguale a quello dei condividenti (Cass. n. 4111/1996); è anche necessario che l’eventuale divisione non incida negativamente sull’originaria destinazione economica del bene.
Pertanto, i presupposti per accertare rigorosamente la comoda divisibilità di un immobile consistono, sotto l’aspetto strutturale, nella impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive e non richiedenti opere complesse e di notevole costo; sotto l’aspetto economico e funzionale, invece, nel fatto che la divisione non incida sulla originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle porzioni rispetto al valore dell’intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso.

Ebbene, nel caso in cui non sussistano i suddetti presupposti e nessuno dei condividenti voglia giovarsi della facoltà di attribuzione dell’intero, la vendita all’incanto rimane l’unico rimedio per sciogliere la comunione, rimedio che proprio per questo si definisce residuale (la domanda di vendita all’incanto deve ritenersi contenuta in quella di scioglimento della comunione, la quale implica la richiesta di attuazione di tutti i mezzi a tal uopo previsti dalla legge per realizzare lo scopo, tra i quali vi è, appunto, la vendita del bene se indivisibile).
Solo una espressa e specifica istanza del condividente interessato assurge ad imprescindibile presupposto per l’attribuzione dell’intero bene, con addebito per l’eventuale eccedenza, ad uno dei condividenti (così di recente Cass. ordinanza n. 36736/2022), e neppure il giudice, investito del giudizio di divisione, ha il potere di scelta fra attribuzione dell’immobile e vendita.

Sulla base di quanto fin qui si è cercato di chiarire, dunque, può rispondersi come segue a quanto richiesto:
lo zio comproprietario non può imporre all’altro coerede né di affittare né di restaurare l’appartamento per venderlo a miglior prezzo.
Non può imporre di affittarlo se non vi è il consenso dell’altro comproprietario, in quanto in caso contrario verrebbe ad essere violato il disposto di cui all’art. 1102 c.c., norma che sancisce il principio del pari uso della cosa comune.
Non può imporre di restaurarlo per venderlo in quanto l’art. 1104 del c.c., in tema di comunione in generale, prevede quale solo obbligo a carico dei partecipanti quello di contribuire nelle spese necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa comune, mentre il successivo art. 1108 del c.c. precisa che solo con deliberazione della maggioranza dei partecipanti, che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono decidere tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo e redditizio il godimento (proprio ciò che vorrebbe lo zio, ma che risulta impossibile da attuare in quanto la comunione riguarda due soli soggetti per pari quote).

Non può, invece, avanzarsi alcuna pretesa di farsi liquidare dall’altro comproprietario il valore in denaro dell’appartamento da dividere in quanto l’attribuzione per intero del bene ad uno dei comproprietari ha quale suo imprescindibile presupposto, come risulta dall’art. 720 c.c., l’espressa richiesta avanzata in tal senso da uno dei comproprietari, non potendo neppure il giudice imporre tale soluzione.
Pertanto, in mancanza di tale richiesta ed in caso di non comoda divisibilità dell’immobile, non vi può essere altra soluzione che quella di procedere alla vendita all’incanto dell’appartamento.

Il quesito contiene un’affermazione che costituisce presupposto fondamentale per realizzare la propria volontà, e precisamente nella parte in cui è detto che “ad oggi ogni figlio occupa un appartamento di questo stabile e che ogni appartamento è uguale all’altro per valore”.
Sulla base di ciò, infatti, sarà sufficiente invocare il disposto di cui al comma 1 dell’art. 713 c.c., ove viene consacrato il principio secondo cui ciascun coerede può in qualsiasi momento chiedere (e pretendere) che si proceda a divisione dei beni caduti in successione.
Il successivo art. 714 c.c. precisa che tale diritto sussiste anche nel caso in cui uno o più coeredi abbiano goduto separatamente di parte dei beni ereditari, ipotesi che ricorre appunto nel caso di specie.

Costituisce opinione pacifica quella secondo cui il diritto di chiedere la divisione ha natura di diritto potestativo ed è imprescrittibile, postulando soltanto l’aver acquistato la qualità di erede e, pertanto, l’avvenuta accettazione dell’eredità.
Alla divisione si può giungere in virtù di un contratto (in forza del quale i coeredi si accordino per sciogliere la comunione, attribuendosi reciprocamente una porzione dei beni del valore proporzionale alle rispettive quote), ovvero, in assenza del consenso unanimemente manifestato da tutti i comunisti, a seguito di sentenza del giudice (giudizialmente).
Il giudizio divisorio è regolato dalle disposizioni dettate in materia dal codice di procedura civile, ed in particolare dagli artt. 784 e ss. c.c., dovendosi pur sempre privilegiare, ex art. 718 del c.c., il diritto di ciascun coerede di ottenere la sua parte in natura dei beni mobili e immobili dell’eredità.

Pertanto, considerato che, come è stato evidenziato all’inizio, gli immobili attualmente occupati e che si ha interesse ad acquisire in via esclusiva sono tutti di pari valore e considerato altresì che la sorella condividente dovrebbe facilmente comprendere che si può comunque giungere a divisione anche senza il suo consenso (con l’intervento del giudice), non si vede per quale ragione quest’ultima debba continuare ad ostacolare la divisione, impedendo il raggiungimento di un accordo.
Qualora la sorella dovesse rendersi conto che la sua persistente opposizione non può che portare ad un inutile aggravio di spese, la volontà manifestata nel quesito potrà essere facilmente raggiunta stipulando contestualmente un atto di divisione e donazione (con la donazione il padre trasferirebbe a ciascun figlio la quota di proprietà che gli rimane sugli immobili oggetto di divisione).

Si ritiene opportuno precisare che, allorchè dovesse giungersi ad una divisione giudiziale, il fatto che uno dei coeredi abbia goduto in via esclusiva di uno dei beni ereditari non può valere quale causa di prelazione nell’assegnazione di quel medesimo bene.
Di contro, se il coerede ha eseguito delle migliorie sul bene da lui posseduto (a differenza magari di altri), può pretendere, in sede di divisione ereditaria, non già l’applicazione dell’art. 1150 del c.c. (secondo cui è dovuta un’indennità pari all’aumento di valore della cosa in conseguenza dei miglioramenti), bensì il rimborso delle spese sostenute per il bene (ovviamente se adeguatamente certificate), esclusa la rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta e non già di valore.
In tal senso si è espressa la Corte di Cassazione, Sez. VI con ordinanza n. 8938 del 31.03.2021, nella quale la S.C. sostiene che il coerede che ha eseguito delle migliorie va qualificato quale mandatario o utile gestore degli altri eredi partecipanti alla comunione ereditaria.
Quanto da ultimo detto vale anche per chiedere alla sorella il rimborso delle spese nel frattempo sostenute per provvedere alla ordinaria manutenzione dell’immobile.

Le ragioni dell'atteggiamento che l'altra comproprietaria ha assunto si ritiene siano abbastanza evidenti, avendo questa ricevuto dal padre defunto soltanto la quota che la legge riserva in suo favore.
Indubbiamente la scelta del testatore non può che essere stata dettata da ciò che in vita ha ricevuto da ciascuna delle figlie, in termini sia di affetto che di cure ed assistenza, aspetto di cui, tuttavia, non sembra voler tenere conto l'altra sorella.

Ora, tralasciando queste considerazioni di carattere prettamente sociale e familiare, si tratta adesso di capire in che modo è possibile sciogliere la comunione forzosa che si è venuta a creare e, soprattutto, di comprendere se, nel frattempo, l'agire della sorella può ritenersi o meno legittimo.

La prima domanda a cui viene chiesto di rispondere è se l'altra comproprietaria può bloccare l'acquisto dell'intero chiedendo una cifra al di sopra del valore di mercato.
La risposta, purtroppo, è positiva, in quanto, in forza del principio di carattere generale della libertà di iniziativa economica privata, principio su cui si fonda il nostro ordinamento giuridico ed in cui si intende ricompresa anche l’autonoma contrattuale delle parti, ciascuno è libero di vendere a chicchessia i propri beni ed al prezzo che ritiene più opportuno (ovviamente sarà l'altra parte, poi, a decidere se accettare o meno le condizioni di vendita che gli vengono proposte).
In forza di tale principio deve anche rispondersi negativamente alla seconda delle domande poste, ossia se esiste un modo per obbligare l’altra comproprietaria a vendere la sua quota al giusto valore di mercato.

Ciò, di certo, non significa che si devono continuare a sopportare gli atteggiamenti prevaricatori della sorella, la quale mostra totale disinteresse per la gestione di quell’immobile comune, né vuol dire che non vi è soluzione per uscire da tale situazione di comunione.
Per risolvere problemi di questo tipo, infatti, il codice civile prevede norme e strumenti ben precisi, che adesso si cercherà di illustrare.
Innanzitutto, per ciò che concerne il profilo della gestione della cosa comune e delle modalità di ripartizione delle spese che la stessa richiede di affrontare, si ritiene che sia corretto fare applicazione delle norme che il codice civile detta in tema di comodato.
Infatti, in assenza di corrispettivo e di un formale contratto di locazione a cui poter ricondurre la detenzione esclusiva dell’immobile da parte di una sola delle comproprietarie, non può che presumersi la sussistenza tra le medesime parti di un rapporto di comodato, figura contrattuale per la quale non è richiesto il rispetto di alcuna forma scritta (è sufficiente la consegna della cosa) e che viene solitamente impiegata tra amici e parenti per dare in prestito un'abitazione o altro, consentendo ad altri il godimento del bene, in virtù della relazione affettiva intercorrente tra le parti.

L’aspetto negativo della riconduzione a tale figura contrattuale del rapporto sussistente tra le due sorelle comproprietarie deve individuarsi proprio in quella che costituisce l’obbligazione principale posta a carico del comodatario, ossia la restituzione del bene a semplice richiesta del comodante, che potrebbe essere avanzata in qualsiasi momento, non essendo stato pattuito alcun termine per tale restituzione.
In un caso del genere, ritornerebbero a trovare applicazione le norme sulla comunione ordinaria, ed in particolare l’art. 1102 del c.c., per effetto del quale ciascun comproprietario non può impedire il pari uso della cosa comune da parte degli altri partecipanti secondo il loro diritto.

Sotto il profilo delle spese, invece, è ingiustificabile la posizione assunta dall’altra sorella, ossia il suo rifiuto di partecipare alle stesse.
Infatti, in un caso del genere si ritiene corretto fare applicazione di quanto disposto dall’art. 1808 del c.c., in forza del quale devono farsi gravare sul comodatario (ossia sulla sorella che di fatto usufruisce del bene) le spese relative all’uso ed alla gestione ordinaria dell’immobile, mentre graveranno sulla parte comodante tutte le spese straordinarie occorrenti per la conservazione del bene.
Ovviamente, trattandosi di immobile di cui è comproprietaria anche la parte che ne ha la detenzione esclusiva, peraltro in misura maggiore, la suddivisione di tali spese dovrà essere effettuata in proporzione alla quota di cui ciascuna delle sorelle è comproprietaria (ossia in ragione di 2/3 e di 1/3).

Quanto fin qui detto, con cui si intende rispondere alla terza delle domande poste, vale per ciò che concerne il regime di ripartizione delle spese finchè perdura la situazione in cui attualmente ci si trova.
Ritornando, adesso, alla seconda delle domande che vengono formulate, si è detto nella parte iniziale di questa consulenza che, in virtù del principio dell’autonomia contrattuale, il nostro ordinamento non consente, salvo i casi imposti dalla legge, di imporre ad un soggetto di vendere un bene di cui è comproprietario, in via esclusiva o pro quota, né di venderlo ad un prezzo determinato (valore di mercato).

Di contro, sempre il nostro ordinamento giuridico stabilisce un altro principio di carattere generale, ossia quello secondo cui ciascun erede ha il diritto di chiedere in qualunque momento la divisione della cosa comune.
Si tratta di un diritto definito di natura potestativa, ossia all’esercizio del quale gli altri coeredi non possono che soggiacere, ed imprescrittibile.
Ciò che si suggerisce, dunque, per raggiungere l’effetto desiderato, è di manifestare alla sorella la propria volontà di procedere a scioglimento della comunione ereditaria, chiedendo l’attribuzione in via esclusiva dell’immobile ed il soddisfacimento delle ragioni della sorella con un conguaglio in denaro.
A tal fine si potrà fare applicazione di quanto disposto dall’art. 720 del c.c., nella parte in cui è detto che “se nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili….essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore…”.

Considerato che, con molta probabilità, una tale richiesta non sarà bonariamente accolta dall’altra sorella coerede o, quantomeno, non si raggiungerà tra i coeredi un accordo circa la misura del conguaglio in denaro, non si potrà fare a meno di fare ricorso ad un divisione giudiziale.
In questo caso, la proposta di fare applicazione dell’art. 720 c.c. (con attribuzione dell’intero immobile alla porzione del coerede che ha diritto alla quota maggiore) dovrà avanzarsi al giudice che si occuperà della divisione, il quale, per ciò che concerne la stima del bene (e, dunque, la determinazione del conguaglio in denaro da versare all’altra sorella) non potrà non fare applicazione di quanto disposto dall’art. 726 del c.c., ossia attenersi a quello che è il valore venale dei singoli oggetti.
Va al riguardo precisato che la stima dei beni, cioè la riduzione del valore di un bene in danaro, deve essere riferita al tempo della divisione ( cfr. Cass. civ. 27.11.1982 n. 6469) e non a quello dell'apertura della successione e che il termine "valore venale" richiama inequivocabilmente il valore di mercato dei beni stessi con riferimento alla loro natura, ubicazione e consistenza.
Per tale stima l’autorità giudiziaria sarà indispensabile fare ricorso all’ausilio di un CTU (consulente tecnico di ufficio), il quale a sua volta dovrà necessariamente attenersi a criteri obiettivi e non soggettivi, come pretenderebbe di imporre la sorella.

Ovviamente tutte le operazioni sopra suggerite potranno essere condotte da un legale di propria fiducia, a cui dovrà sostanzialmente conferirsi mandato per procedere allo scioglimento della comunione ereditaria (si raccomanda vivamente di pretendere un preventivo scritto e ben dettagliato per tutte le attività da svolgere; meglio, se possibile, chiederne più di uno, rivolgendosi a diversi professionisti).
Qualora le parti dovessero accordarsi in via bonaria, senza ricorso all’autorità giudiziaria, il loro accordo dovrà essere formalizzato innanzi ad un notaio, comportando il trasferimento di un diritto reale, per la cui pubblicità (trascrizione nei Registri immobiliari e volture catastali) è richiesto il rispetto della forma dell’atto pubblico o della scrittura privata con sottoscrizione autenticata ex c.c.art. 2643 del c.c..
Dinanzi al notaio, ovviamente, dovranno comparire le parti personalmente, salvo il conferimento di una procura speciale a qualunque altra persona di propria fiducia (non necessariamente un legale).

Giudizi Ordinari e Sommari di Cognizione avanti al Tribunale
	da 0,01 a 1.100,00	da 1.100,01 a 5.200,00	da 5.200,01 a 26.000,00	da 26.000,01 a 52.000,00	da 52.000,01 a 260.000,00	da 260.000,01 a 520.000,00
studio della controversia	125,00	405,00	875,00	1.620,00	2.430,00	3.375,00
fase introduttiva del giudizio	125,00	405,00	740,00	1.147,00	1.550,00	2.227,00
fase istruttoria e/o trattazione	190,00	810,00	1.600,00	1.720,00	5.400,00	9.915,00
fase decisionale	190,00	810,00	1.620,00	2.767,00	4.050,00	5.870,00
Totale Media Procedura	630,00	2.430,00	4.835,00	7.254,00	13.430,00	21.387,00

Prima di rispondere a quanto viene chiesto si reputa possa essere utile cercare di capire secondo quali quote i soggetti interessati alla successione dei nonni si trovano attualmente in uno stato di comunione ereditaria, dal quale intendono uscire.
Alla morte della nonna, in assenza di testamento (considerato che nel testo del quesito non se ne fa cenno), chiamati all’eredità ex lege sono il coniuge superstite ed i tre figli A, B e C, in favore dei quali l’eredità si è devoluta secondo quanto prescritto dall’art. 581 del c.c., ovvero per 1/3 in favore del coniuge e per 2/3 indivisi in favore dei figli.
Per maggiore comodità di successiva divisione, può dirsi che alla moglie spetta una quota pari a 6/18, mentre ai figli una quota pari a 4/18 ciascuno.

Alla morte del nonno i tre figli A, B e C diventano eredi anche dei 6/18 indivisi di pertinenza della madre e, pertanto, ciascuno di essi diventa comproprietario per una quota complessiva pari a 6/18 indivisi.

Il passaggio successivo è quello della morte della figlia A, a seguito della quale l’eredità della stessa (pari a 6/18) si devolve in favore dei due figli in ragione di 3/18 indivisi ciascuno.
Pertanto, a tale momento la situazione proprietaria è la seguente:
B: 6/18
C: 6/18
Figlie di A: 3/18 ciascuno.

Ulteriore evento è quello della morte del figlio C (anch’egli comproprietario per 6/18), alla cui eredità, però, le rispettive figlie rinunciano.
La rinuncia di queste ultime costituisce presupposto per l’operatività dell’istituto giuridico della rappresentazione, disciplinato dagli artt. 467 e ss.c.c., in forza del quale si realizza la delazione ereditaria in favore dei discendenti delle figlie rinunzianti, con diritto da parte di queste ultime di accettare o rinunziare all’eredità del loro ascendente (C) entro il termine ordinario di prescrizione, fissato dal primo comma dell’art. 480 del c.c. in dieci anni dall’apertura della successione.
Pertanto, finchè anche i chiamati per rappresentazione non decideranno di esercitare il loro diritto, permarrà una situazione di incertezza, la quale non consentirà di porre fine a quello stato di indivisione.

Ovviamente, coloro che hanno interesse a sciogliersi dalla comunione non saranno costretti a subire passivamente tale situazione, potendo avvalersi di un particolare strumento giuridico messo a disposizione dal nostro ordinamento proprio per tali ipotesi.
Ci si riferisce a quanto prescritto dall’art. 481 c.c., norma che consente a “chiunque vi abbia interesse” di richiedere all’autorità giudiziaria (competente è il Tribunale del luogo di apertura della successione) la fissazione di un termine entro cui il chiamato o i chiamati all’eredità devono dichiarare se accettare o rinunziare l’eredità.
Qualora i soggetti ai quali sia stato fissato il suddetto termine non rendano alcuna dichiarazione, perderanno definitivamente il diritto di accettare.

Pertanto, per giungere più rapidamente allo scioglimento della comunione ereditaria, si suggerisce di procedere nel seguente modo:

1. far fissare alle minori, figlie delle figlie di C, un termine ex art. 481 c.c.;
2. se entro il termine così fissato dichiareranno di accettare l’eredità, si potrà chiedere di procedere allo scioglimento della comunione ereditaria ex art. 713 del c.c. c.c. comma 1.

Si tenga presente che, trattandosi di minori, occorrerà l’autorizzazione del giudice tutelare ex art. 320 del c.c. e l’accettazione potrà essere effettuata solo con beneficio di inventario, come espressamente disposto dall’art. 472 del c.c..

3. se, invece, entro il suddetto termine non verrà resa alcuna dichiarazione, perderanno il diritto di accettare e la quota ereditaria di C andrà devoluta in favore degli ulteriori eredi legittimi dello stesso, che nel caso di specie saranno fratelli e sorelle, e precisamente la sorella B e le figlie di A, in rappresentazione di quest’ultimo.

La quota di C, pari a complessivi 6/18, sarà devoluta in ragione di 3/18 in favore di B e per gli altri 3/18 in favore delle figlie di A, indivisamente tra loro.