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Articolo 732 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Diritto di prelazione

Dispositivo dell'art. 732 Codice civile

Il coerede, che vuol alienare (1) [1542-1547 c.c.] a un estraneo (2) la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione (3), indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione . Questo diritto deve essere esercitato nel termine [2964 c.c.] di due mesi dall'ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria [1501 ss. c.c.] (4).

Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali.

Note

(1) L'alienazione deve essere a titolo oneroso, poichè la norma parla di prezzo. Di conseguenza rimane esclusa la donazione (v. art. 769 del c.c.).
(2) Si considera estraneo il legatario che ha ricevuto una somma di denaro in sostituzione della quota a lui spettante come legittimario (v. art. 536 del c.c.), nonché colui che ha ottenuto lo scioglimento della comunione.
(3) La comunicazione ai coeredi della proposta di alienazione equivale a proposta contrattuale (v. 1326) con la conseguenza che l'accettazione di uno o più coeredi consente di ritenere concluso a loro favore un negozio di alienazione.
(4) Il diritto di retratto si può esercitare fino a che non si sia perfezionata la divisione e, in ogni caso, entro il termine di prescrizione decennale che decorre dall'alienazione al terzo, anche nel caso in cui permanga lo stato di comunione.

Ratio Legis

La norma mira ad assicurare che il patrimonio ereditario si concentri in capo al minor numero possibile di soggetti, accordando la preferenza a coloro che sono legati da un vincolo di parentela al de cuius.

Brocardi

Ius praelationis
Ius retractionis
Praelatio

Rel. ill. riforma fall. 2007

(Relazione Illustrativa al decreto legislativo 12 Settembre 2007, n. 169)

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Massime relative all'art. 732 Codice civile

Cass. civ. n. 1358/2017

In tema di comunione ereditaria, la cd. "denuntiatio" della vendita, per essere conforme all’art. 732 c.c., deve risultare tale da permettere al destinatario di comprendere concretamente il tenore dell’offerta e valutarne in tutti i suoi elementi la convenienza, per stabilire se esercitare, o meno, il diritto di prelazione.

Cass. civ. n. 17520/2016

L'azione di divisione giudiziale della comunione ereditaria proposta anche nei confronti degli acquirenti di una quota non osta alla proposizione nei confronti di costoro, nelle more del primo giudizio, anche della domanda di retratto ex art. 732 c.c., atteso che entrambe le azioni sottendono la validità dell'atto traslativo e l'eventuale giudicato formatosi sulla domanda divisoria non preclude l'esame dell'istanza del retrattante, il cui accoglimento determina un fenomeno di surrogazione soggettiva legale, con efficacia "ex tunc", assimilabile "quoad effectum", rispetto agli esiti del giudizio divisionale, ad una sorta di confusione, appartenendo i beni da dividere, in ragione dell'accoglimento della domanda di retratto, ad un unico soggetto.

Cass. civ. n. 16314/2016

Il coerede può rinunciare alla prelazione ex art. 732 c.c. non solo dopo la "denuntiatio", che si traduce, più propriamente, nel mancato esercizio del diritto rispetto ad una specifica proposta notificatagli, ma anche preventivamente e, dunque, in epoca precedente rispetto ad un'alienazione solo genericamente progettata, giacché egli acquisisce il diritto di retratto unitamente alla qualità di erede. (Nella specie, la S.C. ha escluso che, in ipotesi di alienazione in favore di persona da nominare, la mancata tempestiva "electio amici" possa caducare gli effetti della preventiva rinuncia al diritto di prelazione da parte del coerede).

Cass. civ. n. 8692/2016

In tema di retratto successorio, ove uno degli eredi alieni ad un estraneo la quota indivisa dell'unico cespite ereditario, si presume che l'alienazione concerna la quota che lo riguarda, intesa come porzione ideale dell'"universum ius defuncti", sicché il coerede può esercitare il diritto di prelazione ex art. 732 c.c., salvo che il retrattato dimostri, in base ad elementi concreti della fattispecie ed intrinseci al contratto (quali la volontà delle parti, lo scopo perseguito, la consistenza del patrimonio ereditario ed il raffronto con l'entità dei beni venduti), che la vendita ha, invece, ad oggetto un bene a sé stante, mentre non assume alcun rilievo il comportamento del retraente, estraneo al contratto medesimo.

Cass. civ. n. 5865/2016

La "denuntiatio" dell'alienazione della quota al coerede, effettuata ai sensi dell'art. 732 c.c., costituisce una proposta contrattuale nei confronti dello stesso e, pertanto, va realizzata in forma scritta e notificata con modalità idonee a documentarne il giorno della ricezione da parte del destinatario, ai fini dell'esercizio della prelazione.

Cass. civ. n. 15032/2015

L'art. 732 c.c., che prevede il diritto di prelazione e di riscatto dei coeredi, non è applicabile quando il testatore abbia effettuato direttamente la divisione, ancorché assegnando ad un gruppo di discendenti un bene in comunione, in quanto tale comunione è diversa da quella ereditaria, traendo la sua origine non dalla successione a causa di morte, ma dall'atto dispositivo-attributivo con effetti reali posto in essere dal testatore stesso.

Cass. civ. n. 2159/2014

La disposizione dell'art. 732 cod. civ., sulla prelazione del coerede, derogando al principio di libertà negoziale, non può essere estesa alle donazioni, nelle quali, peraltro, si manifesta l'"animus donandi", espressione solidaristica della personalità.

Le facoltà che l'art. 732 cod. civ. attribuisce al coerede sono disponibili, ma l'alienazione onerosa di una porzione della quota ereditaria, di per sé, non implica rinuncia alle stesse.

Cass. civ. n. 3465/2013

Il retratto successorio di cui all'art. 732 c.c. è soggetto al termine di prescrizione di dieci anni, decorrenti dalla data della vendita della quota ereditaria compiuta in violazione del diritto di prelazione spettante ai coeredi, ancorché permanga lo stato di comunione ereditaria.

Cass. civ. n. 17673/2012

Il principio dell' intrasmissibilità del diritto di prelazione fra coeredi, previsto dall'art. 732 c.c., non impedisce che, una volta esercitato il riscatto, con instaurazione del relativo giudizio, la domanda conservi i propri effetti, nonostante la sopravvenuta morte del retraente, la quale implica la successione nel processo dei suoi eredi, ai sensi dell'art. 110 c.p.c.

Cass. civ. n. 4277/2012

Il diritto di prelazione previsto dall'art. 732 c.c. è inerente alla qualità di coerede e costituisce un diritto personale ed intrasmissibile, e non una qualità intrinseca alla quota, o una situazione giuridica autonoma, che possa essere trasferita da sola. Ne consegue che tale diritto di prelazione non può circolare neppure per successione "mortis causa", e non spetta, pertanto, all'erede del coerede.

Cass. civ. n. 9744/2010

I diritti di prelazione e di riscatto previsti dall'art. 732 cod. civ in favore del coerede postulano che l'alienazione compiuta da un altro coerede riguardi la quota ereditaria (o parte di essa) intesa come porzione ideale dell"'universum ius defuncti", e vanno perciò esclusi quando, attraverso un'adeguata valutazione degli elementi concreti della fattispecie, risulti che i contraenti non hanno inteso sostituire il terzo all'erede nella comunione ereditaria e che l'oggetto del contratto è stato considerato come cosa a sé stante e non come quota del patrimonio ereditario.

Il diritto potestativo di riscatto nei confronti dell'acquirente di quota ereditaria, previsto dall'art. 732 cod. civ a favore dei coeredi, viene ad esistenza solo con la manifestazione di volontà che può essere espressa pure con l'atto introduttivo del giudizio, sempre che tale manifestazione sia riconducibile al titolare del potere attraverso la sua sottoscrizione di tale atto, o con il conferimento della procura speciale al difensore, tale dovendosi ritenere anche quella apposta a margine dell'atto o in calce allo stesso; né può assumere rilievo, in senso contrario, il fatto che la procura speciale sia stata conferita, con il medesimo atto, per lo scioglimento della comunione dei beni e, solo incidentalmente, per l'esercizio del retratto stesso.

Cass. civ. n. 3470/2010

Il diritto potestativo di riscatto nei confronti dell'acquirente di quota ereditaria, previsto dall'art. 732 c.c., può essere esercitato in giudizio anche dal difensore, poiché il conferimento del mandato alle liti lo abilita ad esprimere la volontà negoziale in nome dei suoi rappresentati.

Cass. civ. n. 20561/2008

Il diritto di prelazione ereditaria, previsto dall'art. 732 cod. civ., non può essere esercitato dai coeredi quando la vendita effettuata da uno o più dei coeredi stessi non riguardi una o più quote ereditarie, ma abbia ad oggetto quote di un bene determinato, in parte assoggettato alla comunione ereditaria ed in parte costituente un'autonoma comunione ordinaria, in quanto in questa particolare ipotesi non si verifica il subingresso di un estraneo nella comunione ereditaria, che l'art. 732 cod. civ tende ad impedire, ma solo il trasferimento di una "res" come bene a sé stante.

Cass. civ. n. 16642/2008

Il diritto di prelazione in favore del coerede, disciplinato dall'art. 732 c.c., e prevalente, ove anche il coerede sia coltivatore diretto, sul diritto di prelazione del coltivatore diretto del fondo, mezzadro, colono o compartecipante, conformemente a quanto previsto dall'art. 8, ultimo comma, della legge 26 maggio 1965, n. 590, presuppone una situazione in cui la maggior parte delle varie componenti dell'asse ereditario si trovi ancora nello stato di indivisione quale risultante al momento dell'apertura della successione, sicché, ove siano state compiute operazioni divisionali che abbiano portato ad eliminare l'anzidetto stato, la comunione residuale sugli immobili ereditari si trasforma in comunione ordinaria, senza possibilità di applicazione del menzionato art. 732 c.c.

Cass. civ. n. 4224/2007

In tema di divisione ereditaria, il retratto successorio, avendo la finalità di impedire l'intromissione di estranei nello stato di indivisione determinato dall'apertura della successione mortis causa si applica soltanto alle comunioni ereditarie, atteso che l'art. 732 c.c., derogando al principio della libera disponibilità del diritto di proprietà, non può trovare applicazione fuori dei casi espressamente previsti ed in particolare alla situazione di comunione ordinaria fra alcuni condividendi creatosi a seguito della divisione per la congiunta attribuzione ad essi di un bene. D'altra parte, tenuto conto che in materia di comunione ordinaria vige il principio secondo cui, ai sensi dell'art. 1103 c.c., ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota, l'art. 732 c.c. non potrebbe operare in virtù del rinvio di cui all'art. 1116 c.c., che estende alla divisione ordinaria le norme sulla divisione ereditaria, essendo escluse dall'estensione le norme incompatibili con quelle tipiche della comunione ordinaria.

Cass. civ. n. 25041/2006

L'art. 732 c.c., che fa obbligo di notificare al coerede la proposta di alienzione della quota ereditaria, al fine di consentirgli di esercitare il diritto di prelazione, prevede che l'accettazione di essa da parte del suo destinatario determini, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà, il formarsi dell'accordo negoziale e, quindi la conclusione del contratto di compravendita; detta proposta, pertanto, deve assumere gli estremi di una vera e propria proposta contrattuale, così come delineata dall'art. 1326 c.c., e, nel caso in cui la quota ereditaria comprenda beni immobili, deve, per poter produrre i suoi effetti, essere fatta per iscritto.

Cass. civ. n. 1852/2006

I diritti di prelazione e di riscatto previsti dall'art. 732 c.c. in favore del coerede postulano un'adeguata valutazione degli elementi concreti della fattispecie, quali la volontà delle parti, lo scopo perseguito, la consistenza del patrimonio ereditario ed il raffronto tra esso e l'entità delle cose vendute, il dato oggettivo assumendo peraltro preponderante rilievo in caso alienazione di quota indivisa dell'unico cespite ereditario (tale rimasto anche a seguito di divisione parziale dei beni ereditari), poiché in tal caso insorge una presunzione di alienazione della quota, intesa come porzione ideale dell'universum ius defuncti sicché il coerede può esercitare il retratto successorio.

Cass. civ. n. 9522/2005

La comunione ereditaria non si trasforma in comunione ordinaria per il fatto che essa comprenda un unico bene immobile, nè per la circostanza che alcuni dei coeredi abbiano ceduto ad estranei le rispettive quote, con la conseguenza che, anche in tale ipotesi, la divisione deve aver luogo in conformità alle norme sulla divisione ereditaria. Solamente quando siano state compiute le operazioni divisionali, dirette ad eliminare la maggior parte delle varie componenti dell'asse ereditario, indiviso al momento dell'apertura della successione, la comunione residuale sui beni ereditari si trasforma in comunione ordinaria, con conseguente inapplicabilità del retratto successorio, di cui all'art. 732 c.c., che postula la persistenza dello stato di comunione dell'eredità.

Cass. civ. n. 6320/2003

In tema di comunione ereditaria, le prescrizioni di cui all'art. 732 c.c. si intendono adempiute se il destinatario della [i]denuntiatio/i] abbia avuto la concreta possibilità di comprendere il tenore dell'offerta e di valutarne in tutti i suoi elementi la convenienza al fine di stabilire se esercitare o meno il diritto di prelazione e, nel caso di mancato esercizio di tale diritto, è poi ininfluente la circostanza della vendita delle quote in comunione sebbene nella [i]denuntiatio/i] fosse preannunziato solo il promovimento di una azione di divisione.

Cass. civ. n. 15482/2001

L'art. 732 c.c. riconosce ai partecipanti ad una comunione ereditaria due distinti diritti, lo ius prelationis — in base al quale, perdurando il regime di comunione, se uno dei partecipanti ad essa voglia alienare la propria quota a titolo oneroso, deve notificare agli altri la relativa proposta, onde consentire loro di avvalersi della preferenza accordata, sì che non può concludere con terzi il contratto traslativo prima del decorso del periodo normativo previsto — e lo ius retractionis — esercitabile dal partecipante nei confronti del terzo acquirente della quota ereditaria nel caso che sia stato violato il diritto di prelazione, per mancato compimento della predetta notifica della proposta di alienazione ovvero per essere stato ignorato l'esercizio positivo di tale diritto. Si tratta, pertanto, di diritti collegati ma distinti, aventi contenuto diverso e soggetti passivi differenti, ognuno dei quali da considerarsi «terzo» rispetto al rapporto cui non partecipa, con conseguente esclusione della qualità di litisconsorte necessario dell'alienante nei giudizi di riscatto.

Cass. civ. n. 981/2000

In tema di divisione ereditaria, la qualità di «estraneo» cui si richiama l'art. 732 c.c. non si riferisce alla famiglia dell'autore dell'eredità nel senso che non può considerarsi tale, ai fini dell'esperibilità, nei suoi confronti, del retratto successorio, il figlio ex filio del de cuius, sicché è estraneo non solo chi non sia legato da parentela con i coeredi del de cuius, ma anche chi non partecipa all'eredità di cui fa parte la quota ceduta.

Cass. civ. n. 13704/1999

Il diritto di retratto riconosciuto ai coeredi dalla norma di cui all'art. 732, primo comma, c.c. può attuarsi soltanto nel caso di alienazione (onerosa) della quota ereditaria, o di parte di essa, e non anche quando sia stato alienato un cespite determinato. Una tale limitazione, tuttavia, non ostacola l'esercizio del diritto in questione nel caso in cui gli elementi concreti che caratterizzano la fattispecie evidenzino, comunque, l'intento dei contraenti di sostituire nella comunione ereditaria il terzo estraneo, al coerede alienante, e di considerare pertanto, in vista di una tale finalità, il bene, o i beni, oggetto della traslazione, in funzione rappresentativa e come indice espressivo della quota o di parte di essa; ciò in quanto anche la traslazione di un solo bene finisce per individuare, nel caso in questione, la fattispecie presa in considerazione dall'art. 732 cit.

Cass. civ. n. 2387/1998

La domanda di riscatto proposta dal coerede ex art. 732 c.c. costituendo un atto dispositivo di diritti deve necessariamente provenire dalla parte e non dal suo difensore munito di ordinaria procura alle liti. Pertanto la formulazione di tale domanda da parte del difensore, senza uno specifico mandato, equivalendo a mancata proposizione della stessa, comporta che se la domanda sia riproposta in grado d'appello essa, avendo carattere di novità, debba essere dichiarata inammissibile.

Cass. civ. n. 3049/1997

Se un erede aliena ad un estraneo la quota indivisa dell'unico cespite ereditario, si presume l'alienazione della sua corrispondente quota, intesa come porzione ideale dell'universum ius defuncti, e perciò il coerede può esercitare il retratto successorio (art. 732 c.c.), salvo che il retrattato dimostri, in base ad elementi concreti della fattispecie ed intrinseci al contratto (volontà delle parti, scopo perseguito, consistenza del patrimonio ereditario e raffronto con l'entità dei beni venduti), con esclusione del comportamento del retraente, estraneo al contratto medesimo, che invece la vendita ha ad oggetto un bene a sé stante.

Cass. civ. n. 3745/1994

Lo scioglimento della comunione ereditaria nei confronti di uno dei coeredi non ne modifica la natura e non fa venir meno, conseguentemente, il diritto di prelazione che, ai sensi dell'art. 732 c.c., spetta agli altri coeredi nei confronti di quello che vuole alienare, in tutto o in parte, la sua quota, senza che al riguardo possa influire la circostanza che la cessione riguardi soltanto quella quota che si è aggiunta per effetto della precedente esclusione di uno dei soci della comunione, dato che anche tale quota continua a fare parte di una comunione ereditaria, rispetto alla quale non sono mutate, a causa della uscita di un socio, le esigenze che giustificano l'istituto della prelazione in favore dei coeredi.

Cass. civ. n. 8259/1993

Per stabilire, ai fini del diritto di prelazione e retratto del coerede (art. 732 c.c.), se la promessa di vendita da parte di altro coerede della propria quota di comproprietà di un bene ereditario abbia ad oggetto una quota di un bene determinato o la quota ereditaria del promittente, la circostanza che l'immobile, la cui quota è oggetto del preliminare, costituisca l'unico bene dell'eredità giustifica la presunzione (iuris tantum) dell'alienazione della quota di eredità, che può tuttavia essere vinta da altri elementi sintomatici di una diversa volontà delle parti desunti dal tenore letterale della convenzione, quali la mancanza di ogni riferimento alla consistenza del compendio ereditario o all'accollo di eventuali passività.

Cass. civ. n. 5374/1993

Non è soggetta a retratto l'alienazione di quota effettuata non dal coerede, compartecipe della comunione ereditaria, bensì dal suo successore a titolo universale, potendo ritenersi soggetta a retratto la sola alienazione a titolo oneroso che il coerede faccia della quota di comunione che ha acquistato quale erede del de cuius.

Poiché l'esercizio del retratto successorio comporta la sostituzione all'acquirente del coerede che lo abbia esercitato, non è consentito a costui il riscatto parziale non essendo permesso a quest'ultimo di modificare il contenuto della compravendita, né di ledere il diritto dell'acquirente del bene riscattato, con il porlo nella condizione di conservare la proprietà di una parte del bene stesso, ancorché a tale residuo egli non abbia interesse.

Cass. civ. n. 8304/1990

Le condizioni per l'esperibilità del retratto successorio ai sensi dell'art. 732 c.c. sussistono quando il coerede vende i diritti di comproprietà su tutti i beni immobili e mobili lasciati dal de cuius, giacché in tal caso è ravvisabile il trasferimento della quota, intesa come parte dell'universum ius. Qualora, invece, la vendita riguardi soltanto alcuni beni dell'eredità, poiché in tema di retratto successorio la regola è quella della sua esclusione, per potere ritenere che essa abbia ad oggetto la quota ereditaria, è necessario che colui che eserciti il diritto di riscatto provi la discordanza della dichiarazione negoziale rispetto alla reale volontà dei contraenti, nel senso che costoro abbiano voluto far subentrare l'acquirente, sia pure nei limiti dei singoli beni oggetto del trasferimento, in tutti i rapporti e in tutte le situazioni giuridiche attive e passive della comunione ereditaria.

Per l'operatività della dichiarazione recettizia di riscatto ai sensi dell'art. 732 c.c., è sufficiente che questa pervenga al destinatario, mentre, non essendo l'obbligazione di pagamento del prezzo e delle eventuali spese della vendita in funzione causale al retratto, l'offerta reale (o il pagamento) delle somme di denaro dovute al retrattato può essere anche eseguita in un momento successivo a quello in cui viene resa la dichiarazione di riscatto.

Cass. civ. n. 519/1988

Considerata la finalità della normativa dell'art. 732 c.c., di favorire il mantenimento della comunione ereditaria, la disposizione relativa alla facoltà di agire per il retratto in mancanza della prescritta notificazione ai coeredi della proposta di alienazione ad un estraneo pone la permanenza della comunione come presupposto per l'esercizio del diritto di riscatto, ma non sottrae alla prescrizione, che è istituto di carattere generale, tale diritto, il quale, pertanto, si estingue con il decorso di dieci anni dal momento in cui poteva essere fatto valere (e cioè da quello della conclusione del contratto di trasferimento della quota dell'estraneo) ancorché permanga lo stato di comunione.

Cass. civ. n. 5042/1987

Il diritto di prelazione e di riscatto, che è previsto dall'art. 732 c.c. nell'ipotesi di alienazione della quota ereditaria o di frazione di essa, implicante, per la sua efficacia reale, l'ingresso dell'estraneo alla comunione ereditaria che la norma mira ad evitare, non sussiste allorquando l'atto di alienazione abbia per oggetto la quota ideale di beni indivisi specificamente determinati, sempre che il giudice del merito indagando sulla volontà delle parti, attraverso un'adeguata valutazione degli elementi concreti della fattispecie — quali il raffronto tra la consistenza della quota ereditaria e l'entità delle cose vendute, l'eventuale trasmissione immediata del compossesso che è connotato normale, anche se non inderogabile, della vendita ad effetti reali, l'interesse a liberarsi della gestione ereditaria e, in genere, il comportamento dei contraenti prima e dopo l'alienazione — non accerti che, malgrado la diversa forma dell'atto, si sia inteso ugualmente rendere partecipe l'acquirente di tutti i rapporti e di tutte le situazioni giuridiche che fanno capo alla comunione ereditaria, dovendo trovare applicazione anche in tal caso la disposizione dell'art. 732 c.c. sul retratto successorio.

Cass. civ. n. 4537/1982

Agli effetti di cui all'art. 732 c.c., la «notificazione» al coerede avente diritto a prelazione della proposta di alienazione di quota ereditaria è da ravvisare in qualsiasi forma di comunicazione, anche verbale, che tale coerede riceva dell'indicata proposta (comprensiva del prezzo), in modo da poter concretamente valutare il suo interesse a sostituirsi al terzo nell'acquisto, a nulla rilevando che siffatta «notificazione» sia effettuata da altro coerede o da terzi, incluso il propostosi acquirente, in quanto, in ogni caso, il coerede cui spetta la prelazione viene messo in condizione di evitare, ove lo voglia, che estranei entrino nella comunione ereditaria alla quale egli partecipa.

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Consulenze legali
relative all'articolo 732 Codice civile

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Marco D. chiede
venerdì 14/06/2019 - Marche
“Mio zio ( non avendo figli) vuole attualmente vendere un negozio che abbiamo in società al 50% in quanto crede che un domani nel momento del suo decesso si creerebbero problematiche di tipo amministrativo.
La sua quota del 50% verrebbe ereditata e divisa al 25 % con i nipoti tra cui anche il sottoscritto ed il restante 25 % a sua moglie
La mia domanda è:
ipotizziamo che attualmente non vendiamo il locale, ma in futuro accettando l’eredità raggiungerei una quota proprietaria maggiore di tutti gli altri eredi, se volessi successivamente vendere o affittare , prendere decisioni in generale come mi dovró comportare?
Sarei obbligato a chiedere sempre il permesso di tutti gli eredi oppure autorizzato automaticamente a prendere decisioni in autonomia ( sempre previo avviso a tutti gli eredi) ?
Si potrebbero opporre a proposte di vendita o affitto creando problemi?
In attesa di risposta.
Cordialmente
MD”
Consulenza legale i 20/06/2019
La situazione descritta e che si presuppone di dover affrontare è quella di una futura e possibile comunione ereditaria, per tale intendendosi quella situazione di contitolarità del patrimonio ereditario che si instaura tra i chiamati all’eredità nel momento in cui decidono di accettare l'eredità e prima che venga effettuata la divisione dei beni.
Per la verità, non risulta ben chiaro se a cadere in comunione sarà un immobile o un’azienda (immobile compreso), in quanto mentre nella parte iniziale del quesito si parla di negozio e di possibili problematiche di tipo amministrativo, nel prosieguo si parla di vendita o affitto del locale e di situazione proprietaria.

Inoltre, si ritiene doveroso anche fare una precisazione in ordine alle quote ereditarie: una suddivisione come quella indicata nel quesito (25% al coniuge ed il restante 25% indiviso ai nipoti) potrebbe essere soltanto frutto di una volontà testamentaria, sicuramente valida in quanto verrebbe rispettata la riserva in favore del coniuge, che l’art. 540 del c.c. determina in misura pari a metà del patrimonio ereditario.
Qualora, invece, non vi fosse testamento, si applicherebbero le quote della successione legittima, ed in particolare troverebbe applicazione l’art. 582 del c.c., il quale dispone che, in caso di concorso del coniuge con ascendenti, fratelli o sorelle, al coniuge sono devoluti i due terzi dell’eredità, mentre ai fratelli ed alle sorelle il restante terzo, da dividere in parti eguali (nel nostro caso saranno i figli di fratelli e sorelle, ossia i nipoti, a succedere per rappresentazione ex art. 468 del c.c.).

Fatta questa precisazione, cerchiamo adesso di rispondere alla situazione prospettata, analizzandola sia per il caso in cui oggetto di eredità sarà soltanto l’immobile in sé e per sé considerato, sia per l’ipotesi in cui a cadere in successione sarà il negozio, ovvero l’azienda (l’immobile costituirebbe uno dei beni aziendali).
Se oggetto dell’eredità è l’immobile ove si trova il negozio, considerato che la comunione ereditaria altro non è che una forma di comunione ordinaria, troveranno applicazione le norme per quest’ultima dettate agli artt. 1100 e ss. c.c., contemperate con quelle dettate sempre dal codice civile per le ipotesi di comunione di beni ereditari.
In particolare, occorre distinguere tra atti di disposizione della quota e atti di amministrazione, ordinaria e straordinaria.

Degli atti di disposizione della quota si occupa l’art. 1103 del c.c., il quale consente a ciascun partecipante di disporre del suo diritto e di cederne agli altri il godimento nei limiti della sua quota.
Ciò comporta che il singolo comproprietario, seppure titolare di una quota maggioritaria, non può imporre agli altri comproprietari, aventi diritto ad una quota di minor valore, di alienare l’intero bene o di cederne per intero il godimento a terzi estranei.
Inoltre, come prima accennato, qualora uno qualunque dei coeredi volesse alienare ad estranei la sua quota, dovrebbe rispettare il disposto di cui all’art. 732 del c.c., norma che disciplina il c.d. diritto di prelazione ereditaria.
Dispone tale norma che il coerede, il quale intenda alienare la propria quota (o parte di essa) ad un estraneo, è tenuto a notificare la proposta di alienazione, contenente l’indicazione del prezzo, agli altri coeredi, i quali avranno un diritto di prelazione (si parla tecnicamente di retratto successorio).
Qualora non si adempia a quanto statuito da tale norma, gli altri coeredi, che non hanno ricevuto la proposta di alienazione, saranno autorizzati a riscattare la quota alienata da ogni avente causa, e ciò fino al momento dello scioglimento della comunione ereditaria (se più coeredi volessero acquistare la quota oggetto di prelazione, essa verrebbe assegnata, in parti uguali, ai coeredi che intendono acquistare).

Va evidenziato che la disciplina della prelazione ereditaria vale soltanto per il caso di alienazione della quota, mentre nel concetto di disposizione di quota di cui all’art. 1103 c.c. vi si fanno rientrare, a parte il trasferimento del diritto pieno di proprietà (cioè la vendita), anche gli atti costitutivi di diritti reali di godimento (quali l’usufrutto o la costituzione dei diritti di uso e di abitazione), nonché gli atti costitutivi di diritti personali di godimento, quali il comodato o la locazione.
Da quanto detto, dunque, se ne deve dedurre che vendita e locazione dell’immobile ereditato saranno ammissibili soltanto nei limiti della propria quota, mentre per disporre dell’intero bene occorrerà il consenso di tutti i comunisti (sarebbe, questo, un classico esempio di masse plurime, ossia di comunione che origina da titoli diversi).

Altre norme di cui tener conto in una ipotesi di comunione, come quella che si prospetta verrà a realizzarsi, sono:
  1. l’art. 1102 del c.c., dettato in tema di uso della cosa comune, il quale riconosce a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
  2. gli artt. 1105 e 1108 c.c., i quali si occupano di fissare secondo quali modalità e maggioranze è possibile amministrare la cosa comune e compiere atti di ordinaria e straordinaria amministrazione.
In particolare, con specifico riferimento alla locazione, occorre a sua volta distinguere a seconda che si tratti di:
  1. locazione infranovennale: trattasi di atto di ordinaria amministrazione, per il quale è sufficiente la deliberazione della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote.
Dunque, poiché chi pone il quesito avrebbe una quota di maggior valore, riuscirà tranquillamente a deciderne la locazione, ma solo a seguito di un processo decisionale che coinvolge gli altri comproprietari.
  1. locazione ultranovennale: è atto di straordinaria amministrazione, per il quale l’art. 1108 c.c. richiede espressamente il consenso di tutti i partecipanti alla comunione.

Quanto fin qui visto vale per il caso in cui a cadere in successione sia il solo immobile.
Nel caso in cui, invece, sia l’azienda (riconducibile al negozio ivi condotto) ad entrare nel patrimonio ereditario, essa costituirà oggetto di comunione solo se sussiste il fine del semplice godimento in comune fra i successori dell’azienda relitta dal de cuius, secondo la consistenza che la stessa aveva al momento dell’apertura della successione (ed in tal caso si applicheranno le regole sopra viste della comunione).
Qualora, invece, l’esercizio di detta azienda venisse continuato in comune dagli eredi con finalità speculative, l’originaria comunione incidentale si trasformerà ipso iure in una società, sia pure di fatto, e le vicende di quel rapporto saranno regolate dalla disciplina delle società.
Pertanto, nel caso in cui più eredi esercitino, congiuntamente ed in via di fatto, lo sfruttamento diretto dell’azienda già appartenuta al “de cuius”, deve escludersi la configurabilità di una mera amministrazione di beni ereditari in regime di comunione incidentale di godimento e si sarà, invece, in presenza dell’esercizio di attività imprenditoriale da parte di una società di fatto.

In questo caso verranno in rilievo le norme dettate dal codice civile in materia di società di persone, ed in particolare, per quel che qui ci interessa, l’art. 2256 del c.c., il quale vieta a ciascun socio di servirsi, senza il consenso degli altri soci, delle cose appartenenti al patrimonio sociale per fini estranei a quelli della società.
Sempre in applicazione di tali norme, ciascun socio potrà esercitare il diritto di recesso nei casi previsti dalla legge ex art. 2285 del c.c. ed ottenere la liquidazione della propria quota ex art. 2289 del c.c., così come in qualunque momento si potrà deliberare lo scioglimento di quella società per una delle cause previste dall’art. 2272 del c.c. e provvedere alla liquidazione e ripartizione dell’attivo ex artt. 2282 e 2283 c.c.

Volendo a questo punto fornire, sulla base di quanto fin qui esposto, una soluzione schematica ai dubbi posti con il quesito, può dirsi quanto segue:
  1. la vendita dell’intero immobile non è consentita a chi è titolare della quota di maggior valore, anche dandone preavviso agli altri comproprietari
  2. la locazione è consentita se infranovennale, ma devono partecipare alla relativa deliberazione anche gli altri comproprietari;
  3. per la locazione ultranovennale occorre il consenso di tutti i comproprietari;
  4. si può alienare solo la quota di cui si è titolari, ma occorre prima offrirla in prelazione agli altri coeredi
  5. se l’immobile costituisce bene aziendale e gli eredi continuano quell’attività, si creerà una società di fatto con conseguente applicazione delle norme sulle società di persone, tra cui quelle sul recesso, liquidazione della quota e scioglimento e liquidazione della società.


Igor P. chiede
domenica 12/11/2017 - Estero
“Salve vi scrivo riguardo all'interpretazione del codice civile relativamente al diritto di prelazione.

Sono recentemente diventato comproprietario al 50% con mio fratello alla morte di mia nonna che ne era usufruttuaria, noi già detenevamo il 50% della nuda proprietà.

Ora io sostengo che poichè siamo diventati pieni proprietari solo mortis causa di mia nonna si applichi il diritto di prelazione.
Insomma come se fossimo cooeredi anziche comproprietari vista la natura della provenienza del bene mortis causa.

Chiedo ciò in quanto mio fratello ha deciso autonomamente di vendere il suo 50% ai nostri genitori senza notificarmi nulla e pertanto eventualmente impedendomi di esercitare il diritto di prelazione.

In aggiunta a ciò c'è un acquirente (con regolare offerta arrivata tramite agenzia immobiliare controfirmata anche da mio fratello) che ha rinnovato (non è riuscito a rispettare il termine della proposta d'acquisto del stipulare il contratto perliminare di una settimana) la sua volontà ad acquistare ad una cifra piu vantaggiosa di quella offerta da i nostri genitori (per vari motivi solo a lui).

Ora, io mi ritrovo nella condizione di non poter vendere il mio 50% all'acquirente arrivato tramite agenzia, quindi un importante perdita di guadagno e con l'aggravante che mi eventualmente ritroverò come nuovi comproprietari i nostri genitori. Genitori i quali ostacoleranno la vendita di tale immobile con maggiore forza giuridica in quanto diventeranno comproprietari al 50%.

Il mio quesito è il seguente :
è sostenibile affermare che questo caso, nonostante io fossi già comproprietario della sola nuda proprietà, poichè la piena comproprietà del bene e disponibilità dello stesso è arrivata solo mortis causa di mia nonna (che era intestataria dell'susufrutto), sia assimilabile a quello dei cooeredi e che quindi io avessi il diritto di prelazione e quindi obbligo di notifica da parte del mio comproprietario ?

Vi ringrazio anticipatamente per la vostra attenzione.

Cordiali Saluti


Consulenza legale i 17/11/2017
Chi pone il quesito afferma di essere diventato comproprietario al 50% con il fratello alla morte della nonna che ne era usufruttuaria e che lui ed il fratello avevano già il 50% della nuda proprietà.
Chiede, pertanto, se sia o meno esercitabile il diritto di prelazione in relazione alla situazione venutasi a creare a seguito della morte di sua nonna.

Per una risposta precisa al richiesto parere, sarebbe stato opportuno conoscere in virtù di quale titolo essi erano già titolari della quota del 50%.
In mancanza di tale specificazione, ragioniamo per casi.

Primo caso: i due fratelli hanno ricevuto in donazione con riserva di usufrutto (o comunque non a titolo di successione), il 50% dell’immobile (25% al primo fratello ed il 25% al secondo fratello).
ll titolo di acquisto è dato, dunque, dalla donazione.
Alla morte della nonna, i due fratelli doventano coeredi dell’ulteriore 50%. In tal caso il titolo di acquisto è costituito dalla successione (a causa di morte).
Ne consegue che essi sono “comproprietari” del primo 50% e “coeredi” in relazione al secondo 50%.
Alla luce di tale situazione, il diritto di prelazione sussiste solo per la vendita del 25% della quota ricevuta a titolo di successione a causa di morte della nonna, essendosi venuta a creare una comunione ereditaria.
In tal caso, pertanto, il secondo fratello avrebbe dovuto inviare prima all'altro la proposta di vendita e, nel caso di mancato interesse di quest'ultimo all’acquisto, vendere la propria quota liberamente ad un terzo.
Non avendo, invece, rispettato il diritto di prelazione, la vendita è comunque valida ma il primo fratello ha il cd. “diritto di retratto”, cioè il diritto di riscattare la quota ceduta da chiunque l’abbia acquistata e da ogni successivo acquirente.
Il diritto di retratto consente, infatti, al coerede di sostituirsi al terzo acquirente nell’acquisto della quota, al prezzo pagato, con un’espressa dichiarazione di volontà indirizzata allo stesso. Per effetto, cioè, della sola dichiarazione, il primo fratello ( cd. retraente) subentra al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso.
Per l’ulteriore 25% ricevuto a titolo di donazione, invece, non sussiste il diritto di prelazione trattandosi di comunione ordinaria.

Secondo caso: i due fratelli hanno ricevuto il 50% in eredità dal nonno, mentre l’altro 50% è andato in eredità alla nonna.
Alla morte della nonna, diventano eredi dell’ulteriore 50%.
In tal caso si realizza sin dall’inizio, sull’intera quota, la comunione ereditaria con conseguente applicazione dell’istituto della prelazione.
Pertanto, prima di vendere la quota a terzi, il secondo fratello avrebbe dovuto notificare al primo la proposta di vendita.
Anche il tal caso, ove non rispettata la prelazione, il primo fratello ha il diritto di ritratto, cioè il diritto di riscattare la quota ceduta da chiunque l’abbia acquistata, attraverso una dichiarazione unilatera recettizia per effetto della quale, come detto in precedenza, il primo fratello (retraente) subentra al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso.

Anonimo chiede
venerdì 06/01/2017 - Puglia

“Buon giorno Signori Avvocati_.
Leo e Gigia, coniugi senza ascendenti e senza discendenti sono proprietari ciascuno al 50% di casa di abitazione con annessa cantina e posto auto scoperto oltre che, sempre al 50% ciascuno, di un terreno agricolo.
Circa un anno addietro muore Leo –senza lasciare testamento- ed i suoi eredi sono: la moglie Gigia ed i due fratelli di Leo.
Gigia provvede alla presentazione della denuncia di successione.
Per effetto della dipartita di Leo le quote ereditarie sono le seguenti:
- a Gigia (coniuge superstite con diritto ad abitare la casa coniugale) i 2/3 della proprietà di Leo;
- ai due fratelli di Leo, il restante 1/3 della proprietà di Leo.
Per quanto sopra, l’intera proprietà risultava così formata:
- Gigia che possedeva il 50% dell’intero patrimonio, accresce la sua proprietà dell’ulteriore 33.3333% per cui, in totale, possiede l’ 83.3333% (pari a 10/12 dell’intero);
- I due fratelli possiedono cumulativamente il 16.6667% (pari ai 2/12 dell’intero).
Successivamente alla denuncia di successione, Gigia, riservando per sé l’usufrutto vitalizio, con ogni garanzia di Legge –senza preventivamente comunicarlo ai cognati- “…vende, cede e trasferisce a favore di Paoletto (estraneo), la sola nuda proprietà dei diritti pari ai 10/12 pro indiviso, a Lei spettanti…”, della sola casa con cantina e posto auto scoperto; non ha ceduto il terreno.
Di conseguenza non ha ceduto la quota ereditata o parte di essa, bensì un intero formato da una sua già esistente proprietà oltre quella a lei accresciuta per effetto della successione al marito.
Infatti, nell’atto di compravendita, si legge “…la venditrice garantisce la piena proprietà e disponibilità della quota degli immobili oggetto del presente atto, a lei pervenuti … in parte con atto di compravendita …dell’anno 1981 ed in parte per successione legittima al marito Leo deceduto….”
Alla luce di quanto sopra, possono i fratelli di Leo esercitare il diritto di retratto successorio nei confronti di Paoletto -acquirente estraneo-?. Ed in caso affermativo possono riscattare l’intera nuda proprietà ceduta da Gigia oppure la sola quota parte riveniente dalla successione dei beni ex Leo?
Confido nella Vostra risposta a breve e cordialmente saluto.

Consulenza legale i 12/01/2017
Dalla descrizione dei fatti parrebbe proprio che il caso di specie rientri a tutti gli effetti nell’ipotesi del retratto successorio di cui all’art. 732 cod. civ..

Costituisce, a tal proposito, un falso problema quello posto nel quesito in merito alla possibilità per i fratelli del de cuius di riscattare l’intera nuda proprietà ceduta o solamente la parte di nuda proprietà che la moglie aveva ereditato dall’ex marito, pari al 33,3333%.
Infatti, l’art. 732 cod. civ. parla di cessione, da parte del coerede, della propria quota: il che s’intende della quota di comproprietà sull’intero.
Ebbene, nel momento in cui il marito è morto, sull’abitazione con relative pertinenze e sul terreno si è aperta la comunione ereditaria. In altre parole, non si è verificata una “scissione” tra proprietà piena della moglie sull’immobile al 50% e comproprietà sul residuo 50% tra lei ed i due fratelli superstiti; al contrario, più correttamente, si è creata una situazione di comproprietà sull’intero immobile tra la moglie e due fratelli superstiti, pur con diversità di quote (l’una all’83,3333% e gli altri al 16,6667% ciascuno).

Ciò significa, di conseguenza, che la cessione dell’intera quota di (nuda) comproprietà della moglie al terzo – pari all’83,3333% dell’immobile – potrà essere riscattata dagli altri coeredi.

La finalità degli istituti della prelazione ereditaria e del retratto successorio, infatti, sembra essere quella di impedire che degli estranei si intromettano nella comunione ereditaria che si determina al momento dell’apertura della successione. Pertanto, nel caso in esame, la legge accorda preferenza ai due fratelli sulla cessione dell’intera quota di nuda proprietà della casa di abitazione della moglie. Diversamente opinando, ed in spregio alla citata finalità dell’istituto della prelazione ereditaria, si verificherebbe l’assurda situazione di una (nuda) comproprietà sull’immobile suddivisa tra i due fratelli ed il terzo, i primi per la quota parte di 33,3333% ed il secondo per il 50%.

Per quanto concerne l’oggetto della cessione, si ritiene pacificamente che sia soggetta a prelazione ex art. 732 cod. civ. anche la vendita della nuda proprietà, perché vi è comunque alienazione che comporterà acquisto futuro ma certo della piena proprietà. È acquisto che fa avvicinare alla piena proprietà, la cui acquisizione è soltanto differita nel tempo.

In conclusione, gli altri coeredi, fratelli del defunto, avranno diritto di esercitare il retratto finché dura la comunione ereditaria o comunque entro dieci anni a partire dal momento in cui il diritto può essere fatto valere ossia a far data dall’alienazione della quota.

Roberto M. chiede
giovedì 19/05/2016 - Campania
“4 fratelli, che per semplicità chiamerò "A", B", "C" e "D", ereditarono dai loro genitori - ed in parti uguali - un terreno (senza mai operarci alcuna divisione);
circa 30 anni fa decedettero sia "A" che "B" ed ereditarono le loro quote i loro rispettivi unici figli;
successivamente morì il fratello "C", lasciando in eredità ai 2 nipoti - ed in 2 parti uguali - la sua quota (12,5 % ad ognuno);
cosicché il terreno diventò di proprietà del figlio di "A" (al 37,5%), del figlio di "B" (al 37,5%) e del sopravvivente fratello "D" (al 25%);

circa 20 anni fa, il figlio di "A" mi propose di acquistare la sua quota (37,5%), adducendomi di aver già richiesto (anche se solo verbalmente) al figlio di "B" ed allo zio "D", se e qualora volessero acquistare loro la sua quota;

e poichè questi gli risposero negativamente (almeno così mi riferì) propose a me se volessi acquistarla;

poichè il rifiuto del figlio di "B" e dello zio "D" mi sembrarono plausibili, acquistai la sua quota del 37,5%;

domanda: pur essendo trascorsi oltre 20 anni dal mio acquisto, il figlio di "B" potrebbe ancora esercitare il diritto di prelazione ? tenendosi - tra l'altro - presente che quelli - sin dall'inizio - è a conoscenza del mio acquisto ? ed in caso affermativo, il diritto di prelazione, potrebbe essere esercitato su tutta la quota da me acquistata (37,5%) o solo sulla quota ereditata dallo zio "C" (ovvero solo sul 12,5%) ?;
Consulenza legale i 26/05/2016
Il diritto di prelazione cui si accenna nel quesito è quello previsto e disciplinato dall’art. 732, per il quale: “Il coerede, che vuole alienare [1542 c.c. e ss.] a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall'ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria [230 bis c.c., 1502 c.c. e ss.].
Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali”.

Nel caso di specie, tuttavia, la suddetta norma non può trovare applicazione per il semplice motivo che il diritto di prelazione in questione è personalissimo ed intrasmissibile e, per pacifica e consolidata giurisprudenza, non spetta neppure all’erede del coerede.

Tra le moltissime pronunce si riportano le seguenti: “Il diritto di prelazione previsto dall'art. 732 c.c. è inerente alla qualità di coerede e costituisce un diritto personale ed intrasmissibile, e non una qualità intrinseca alla quota, o una situazione giuridica autonoma, che possa essere trasferita da sola. Ne consegue che tale diritto di prelazione non può circolare neppure per successione mortis causa, e non spetta, pertanto, all'erede del coerede” (Cassazione civile, sez. VI, 16 marzo 2012, n. 4277) e “In tema di successioni, il diritto di prelazione tra i coeredi, in costanza di comunione ereditaria, non è trasmissibile a favore dei successori del coerede perché la norma di cui all'art. 732 c.c. (che eccezionalmente lo prevede solo per il coerede), in deroga al generale principio della libertà ed autonomia negoziale e delle libera circolazione dei beni ed al più specifico principio di libertà di alienazione della propria quota dei beni comuni prima della divisione, non è suscettibile di applicazione estensiva ed analogica.” (Tribunale Salerno, sez. II, 11 gennaio 2016, n. 89).

Per completezza, va detto che comunque la norma non sarebbe stata applicabile neppure nel caso in cui B fosse ancora vivo e avesse voluto cedere la propria quota ad A piuttosto che a D: l’art. 732 c.c., infatti, riguarda la sola ipotesi di vendita della quota a terzi estranei alla comunione ereditaria e non ad altri partecipanti alla comunione stessa (la finalità del legislatore, infatti, è proprio quella di assicurare la persistenza e la concentrazione della titolarità dei beni ereditari in capo ai primi successori).

Da ultimo, in ogni caso, si tenga presente che nelle ipotesi in cui il diritto di prelazione in commento opera, l’esercizio del medesimo è soggetto al termine di prescrizione ordinario, ovvero quello di dieci anni dalla notifica della proposta di alienazione.

Ennio D. G. chiede
domenica 06/05/2012 - Abruzzo
“Sono comproprietario pro-quota di un locale commerciale ricevuto in eredità attualmente in affitto per attività di ristorazione il cui contratto 6+6 anni scade il 31.12.2012, contratto disdettato entro i termini di legge. Poichè tutti i coeredi (nove) sono intenzionati alla vendita con rinuncia al diritto di prelazione, chiedo cortesemente di sapere se la rinuncia trasmette tale diritto all'attuale conduttore oppure possiamo vendere il locale liberamente ovvero senza darne avviso al conduttore perchè eserciti tale diritto. Grazie. Ennio Di Gregorio, Pescara”
Consulenza legale i 06/05/2012

Il diritto di prelazione che spetta a ciascun coerede è cosa ben diversa dal diritto di prelazione che spetta al conduttore nel caso in cui il locatore abbia intenzione di vendere l'immobile locato.

Il diritto di prelazione di ciascun erede trova la sua disciplina all'art. 732 del c.c. e si tratta di un diritto che l'erede ha sin dal momento in cui acquista tale qualità. La norma in analisi prevede che il coerede che vuole alienare la sua quota ad un estraneo deve notificare la proposta di alienazione indicando il prezzo agli altri coeredi. In mancanza di tale notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente e da ogni successivo avente causa finchè dura lo stato di comunione.

Ciascun erede può rinunciare al diritto di prelazione prima che gli venga notificata la proposta di alinenazione della quota con le relative condizioni. E' bene precisare che sia in dottrina che in giurisprudenza si è soliti intendere la vera rinuncia con quella concernente un generico progetto di alienazione, mentre la rinuncia successiva alla notificazione viene qualificata come mancato esercizio del diritto di prelazione.

Dal quesito si evince che tutti i coeredi hanno rinunciato al loro diritto di prelazione, ma con tale rinuncia non si trasmette alcunchè al conduttore.

Infatti, quest'ultimo soggetto, in base alla sua qualifica di conduttore dell'immobile, è titolare di un diritto di prelazione disciplinato all'art. 38 della legge 27 luglio 1978 sulle locazioni di immobili urbani. Tale norma indica l'obbligo per il locatore di dare comunicazione al conduttore della sua volontà di trasferire l'immobile a titolo oneroso, e tale comunicazione deve avvenire con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

Occorre però precisare che l'ultimo comma dell'art. 38 di cui sopra, ultimo comma, dispone che le norme dello stesso articolo non trovano applicazione nelle ipotesi previste dall'art. 732 del c.c., per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nell'ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado. Di conseguenza, la legge riconosce la prevalenza della prelazione ereditaria su quella del conduttore. Pertanto, non spetta il diritto di prelazione al conduttore se il locatore è comproprietario dell'immobile a titolo di comunione ereditaria, ipotesi prevista appunto dall'art. 732 del c.c..


Francesco chiede
giovedì 01/03/2012 - Lombardia
“01 - 03 - 2012
Eredi di un bene immobile di circa 70 Mq (da ristrutturare)di un valore di 42.000 euro.
Siamo in 10 beneficiari ed avremmo trovato un interessato all'acquisto, ma un erede non vuole. Come comportarsi ?

Grazie per la cortese attenzione”
Consulenza legale i 05/03/2012

Nell'ipotesi, che si avvera di frequente, in cui più persone siano chiamate pro quota alla stessa eredità, si ha il tipico caso della comunione ereditaria. Essa viene regolata dalle norme generali sulla comunione. A favore di ciascun coerede esiste un diritto di prelazione nell'acquisto della quota o di parte della quota ereditaria che uno di loro voglia alienare a degli estranei (art. 732 del c.c.). E' un modo per evitare l'intromissione di nuovi soggetti nella comunione che il più delle volte è formata da persone aventi vincoli di familiarità. Il coerede, o i coeredi, che vogliono alienare a estranei la propria quota devono notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno lo jus praelationis. La prelazione deve essere esercitata nel termine di due mesi dall'ultima delle notificazioni. In mancanza di notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente estraneo e da ogni successivo avente causa, finchè dura lo stato di comunione.

Qualora non venisse esercitato il diritto di prelazione da parte del coerede dissenziente alla vendita, la legge riconosce ad ogni coerede la facoltà di chiedere lo scioglimento della comunione. La divisione può essere contrattuale (o amichevole), se tutti i chiamati all'eredità si mettono d'accordo sul modo di assegnare i singoli beni, oppure giudiziale, se non vi è accordo tra le parti. In quest'ultimo caso le operazioni si svolgeranno sotto la direzione del giudice istruttore nominato per la causa, o di un notaio a lui delegato. Il giudizio deve essere promosso nei confronti di tutti i coeredi, secondo le regole del litisconsorzio necessario. Il giudice potrà nominare un perito che verificherà il valore dell'immobile e accerterà se questo è divisibile o meno. Se l'immobile non è divisibile sarà il giudice ad ordinare la vendita e a disporre la divisione del ricavato.


immacolata chiede
mercoledì 08/02/2012 - Campania
“sono erede di un suolo insieme ad altri 5 fratelli, posso vendere la mia quota a terzi o devo per forza avvisare gli altri eredi?”
Consulenza legale i 12/02/2012

Nell'ipotesi, che si avvera di frequente, in cui più persone siano chiamate pro quota alla stessa eredità, si ha il tipico caso di comunione ereditaria, la quale viene regolata dalle norme generali in tema di comunione. Ogni coerede ha i diritti che la legge attribuisce a chi si trova in comunione, riguardo il godimento, l'amministrazione, la facoltà di chiedere la divisione della cosa comune ecc...

Una limitazione riguarda la facoltà di alienazione della propria quota. A favore di ciascun coerede, infatti, esiste un diritto di prelazione nell'acquisto della quota ereditaria che uno di loro voglia alienare a degli estranei (art. 732 del c.c.. E' un modo per evitare l'intromissione di nuovi soggetti nella comunione, che il più delle volte è formata da persone aventi vincoli di familiarità. Il coerede che vuole alienare a estranei la propria quota o parte di essa deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali - a parità di condizioni -hanno uno ius praelationis. La prelazione deve essere esercitata nel termine di due mesi dall'ultima delle notificazioni.

In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente estraneo e da ogni successivo avente causa, finchè duri lo stato di comunione (c.d. retratto successorio). Con l'esercizio del retratto successorio si verifica la sostituzione del contraente retraente nella posizione di colui che ha ricevuto da chi non ha rispettato il diritto di prelazione.


Massimiliano chiede
martedì 19/07/2011 - Lazio

L'inquilino ha diritto di prelazione nel caso in cui i miei genitori, proprietari di un appartamento in affitto da ormai 7 anni, volessero vendere l'immobile a mia moglie?”

Consulenza legale i 22/07/2011

Si rinvia alla lettura dell’art. 3 della Legge n. 431 del 1998 disciplinante la disdetta del contratto del locatore. Tale diritto del locatore di denegare la rinnovazione contrattuale per le locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo non è incondizionato, dovendo egli dedurre specificamente fin dalla disdetta uno dei motivi tassativamente indicati, ovvero l’intenzione di adibire l’immobile ad uno degli usi o di eseguire su di esso uno degli interventi edilizi previsti dalla norma.

Specialmente, alla lettera g) si contempla l’ipotesi che il locatore intenda vendere a terzi l’immobile e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tale caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione da esercitare con le modalità di cui agli artt. 38 e 39 della Legge 392 del 1978.

Se, invece, il locatore vuole destinare l’immobile ad uso abitativo proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado (si ricorda che la moglie del proprio figlio è nuora, quindi affine, e non parente), la legge (lett. a) non prevede alcun diritto di prelazione per il conduttore.


salvatore chiede
domenica 03/04/2011 - Lombardia

“Per la vendita di un garage da parte del mio vicino ho diritto di prelazione?
grazie”

Consulenza legale i 04/04/2011

La prelazione prevista dall’art. 732 del c.c. riguarda il caso di alienazione di un bene ereditario, in cui deve essere preferito come acquirente, l’eventuale coerede (c.d. retratto successorio). Nel nostro ordinamento, inoltre, sono previsti anche altre ipotesi di prelazione legale. La prelazione agraria, disciplinata dagli art. 7 della Legge 14.8.1971, n. 817 e dall’art. 8 della Legge 26.5.1965, n. 392, riguarda il caso di vendita di terreni e fondi rustici ed è prevista a favore di coltivatori diretti confinanti o affittuari del fondo oggetto di alienazione; mentre il diritto di prelazione previsto dall’art. 38 della L. 392 del 27.7.1978 è relativo al caso di vendita dell’immobile locato, destinato ad uso diverso da quello abitativo, ed è prevista a favore del conduttore. Fuori da questi casi, invece, può configurarsi solo se è stato stipulato tra le parti un patto di prelazione, di natura convenzionale.

Nella fattispecie concreta, però non sembra ravvisarsi alcuno dei casi tipici sopra citati.


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