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Articolo 714 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 10/06/2019]

Godimento separato di parte dei beni

Dispositivo dell'art. 714 Codice civile

Può domandarsi la divisione anche quando uno o più coeredi hanno goduto separatamente parte dei beni ereditari, salvo che si sia verificata l'usucapione [1158 ss. c.c.] per effetto di possesso esclusivo (1) 1102 c.c.].

Note

(1) Affinchè il coerede possa usucapire il bene è necessario che il suo possesso sia incompatibile con il godimento altrui: vi deve essere il passaggio dal possesso uti condominus a quello uti dominus.

Ratio Legis

La divisione deve avvenire d'accordo tra tutti i coeredi (c.d. divisione amichevole) o con l'intervento dell'autorità giudiziaria (c.d. divisione giudiziale), restando priva di effetti la c.d. divisione di fatto operata da uno o più coeredi salvo l'acquisto a titolo originario del bene per usucapione.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 714 Codice civile

Cass. civ. n. 10734/2018

Il coerede che dopo la morte del "de cuius" sia rimasto nel possesso del bene ereditario può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso; a tal fine, egli, che già possiede "animo proprio" ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, il che avviene quando il coerede goda del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui e tali da evidenziare una inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus". Non è, al riguardo, univocamente significativo che egli abbia utilizzato ed amministrato il bene ereditario e che i coeredi si siano astenuti da analoghe attività, sussistendo la presunzione "iuris tantum" che abbia agito nella qualità e operato anche nell'interesse degli altri.

Cass. civ. n. 7221/2009

Il coerede che dopo la morte del "de cuius" sia rimasto nel possesso del bene ereditario, può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso; a tal fine, egli, che già possiede "animo proprio" ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, il che avviene quando il coerede goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", non essendo sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa comune.

Cass. civ. n. 27287/2005

Il coerede il quale, dopo la morte del de cuius sia rimasto nel possesso del bene ereditario, può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri coeredi: a tal fine, lo svolgimento di trattative con gli altri coeredi per la vendita da parte di costoro dei diritti loro spettanti sulla comune eredità non è incompatibile con il possesso esclusivo del coerede possessore che non abbia ancora maturato l'usucapione.

Cass. civ. n. 16841/2005

Il coerede o il partecipante alla comunione può usucapire l'altrui quota indivisa della cosa comune, dimostrando l'intenzione di possedere non a titolo di compossesso ma di possesso esclusivo (uti dominus) e senza opposizione per il tempo al riguardo prescritto dalla legge, senza la necessità di compiere atti di interversio possessionis alla stregua dell'art. 1164 c.c., potendo, invece, il mutamento del titolo consistere in atti integranti un comportamento durevole ,tali da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini della cosa, incompatibili con il permanere del compossesso altrui ; viceversa, non sono al riguardo sufficienti atti soltanto di gestione consentiti al singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri, o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dare luogo ad un estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore.

Cass. civ. n. 5006/1993

Allorché un coerede utilizzi ed amministri un bene ereditario provvedendo, tra l'altro, alla sua manutenzione, sussiste la presunzione iuris tantum che egli agisca in tale qualità e che anticipi le spese anche relativamente alla quota degli altri coeredi. Pertanto, il coerede che invochi l'usucapione ha l'onere di provare, a norma dell'art. 1102 c.c., il mutamento del titolo del possesso, ossia che il rapporto materiale con il bene si sia verificato in modo da escludere, con palese manifestazione del volere, gli altri coeredi dalla possibilità di instaurare un analogo rapporto con il bene ereditario.

Cass. civ. n. 1933/1993

Quando viene scoperto un testamento che modifica le quote che andrebbero attribuite agli eredi legittimi, il precedente compossesso dei beni ereditari da parte dei predetti eredi (legittimi) non può essere considerato possesso di beni altrui e, quindi, non può essere utile ai fini della usucapione.

Cass. civ. n. 2944/1990

In tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi, per un verso, l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, per altro verso, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, per cui ove possa sussistere un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva.

Cass. civ. n. 3563/1989

In tema di comunione ereditaria, ai fini della usucapione dei beni ereditari prima della divisione è necessario un atto di interversione del possesso da parte del coerede qualora egli eserciti su quei beni, in forza del consenso degli altri coeredi, un possesso «separato» quale mera realizzazione del godimento della propria quota ereditaria (salvo conguaglio in sede di divisione).

Cass. civ. n. 3208/1986

In applicazione degli artt. 714, 1141 e 1164 c.c., anche prima della divisione il coerede può acquistare per usucapione la quota o il compendio ereditario per l'intero, ove egli abbia posseduto per il tempo necessario ad usucapire, animo domini, in modo esclusivo ed incompatibile con la possibilità di fatto di un godimento comune con il coerede cui appartiene la quota o con tutti gIi altri coeredi, e ciò senza che sia necessaria, a differenza che nel caso del precarista, un'interversione del titolo del possesso.

Cass. civ. n. 1529/1985

In tema di comunione ordinaria ed ereditaria il compartecipe può usucapire la cosa senza necessità dell'interversione del possesso (art. 1164 c.c.), attraverso la semplice estensione del possesso medesimo in termini di esclusività, ma a questo fine non è sufficiente che gli altri partecipanti si siano astenuti dall'uso della cosa, occorrendo, altresì, che detto compartecipe ne abbia goduto in modo obiettivamente inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus. (Nella specie, in applicazione del surriportato principio, non si è ritenuto sufficiente, al fine della prova del possesso esclusivo di un immobile di proprietà comune, l'assunzione da parte di uno dei compartecipi, di tutti gli oneri ordinari e straordinari di miglioria).

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Consulenze legali
relative all'articolo 714 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Roberta chiede
martedì 18/12/2018 - Abruzzo
“Buongiorno. Porgo il seguente quesito.

Mia madre insieme ad altri fratelli e sorelle è diventata co-proprietaria oltre 25 anni fa di un piccolo terreno con annessa una casina di legno, pervenuto per eredità a seguito del decesso di un fratello.
Nel frattempo sono deceduti tutti gli altri fratelli (tranne una sua sorella). Ovviamente le quote dei fratelli sono passate ai figli.
Di fatto di questo piccolo orticello se ne è sempre occupato il marito di mia zia (la sorella superstite di mia madre).
In considerazione che nessuno dei moltissimi co-eredi si occupa di questa piccola proprietà e tantomeno ne è interessato, potrebbe il marito di mia zia avviare la pratica per l’Usucapione; da oltre 25 anni nessuno ha mai rivendicato il diritto di proprietà.
Se si, qual’è l’ITER da avviare?
Attendo riscontro.
Saluti”
Consulenza legale i 24/12/2018
La risposta al quesito che si pone è positiva.
Ad orientarci in tal senso è l’art. 714 c.c., dettato in materia di divisione ereditaria.

La situazione che si presenta, infatti, è proprio quella della comunione ereditaria, dalla quale si potrebbe uscire soltanto con una divisione, consensuale o giudiziale, a seconda della sussistenza o meno di accordo tra i coeredi.
La norma sopra citata prevede l’ipotesi in cui uno o più coeredi abbiano goduto separatamente di parte dei beni ereditari, riconoscendo a ciascuno degli eredi il diritto di domandare in qualunque momento la divisione per sciogliere quella comunione, ma facendo salva la facoltà, per colui o coloro che hanno avuto il possesso esclusivo di un determinato bene ereditario, di far valere l’intervenuta usucapione.

Per verificare se sussistono i presupposti necessari per il maturarsi di questa forma di acquisto della proprietà, si deve volgere l’attenzione alle norme dettate sempre dal codice civile in materia di usucapione, ed in particolare agli artt. 1158 e ss. c.c..
Dispone l’art. 1158 del c.c. che la proprietà dei beni immobili si acquista in virtù del possesso continuato per venti anni, mentre il successivo art. 1163 del c.c. precisa che, se il possesso è stato acquistato in modo violento o clandestino, non può giovare per l’usucapione, se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità siano cessati.

Nel caso prospettato si ritiene che vi siano tutti gli elementi affinchè il marito della zia possa acquistare per antico possesso la proprietà esclusiva di quel bene, avendone di fatto avuto cura pacificamente e sotto gli occhi di tutti, compresi gli altri comproprietari, per più di venti anni.

Poiché sembra peraltro sussistere l’accordo di tutte le parti in tal senso, l’iter più veloce che si suggerisce di seguire è quello previsto dal n. 12 bis dell’art. 2643 del c.c., secondo cui possono essere resi pubblici con il mezzo della trascrizione gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione.

Sarà necessario che l’interessato si rivolga ad un organismo di mediazione, il quale convocherà dinanzi a sé tutti gli aventi diritto sull’immobile (cioè tutti gli eredi) al fine di sottoscrivere un accordo (avente natura di negozio di accertamento) con il quale si riconosce l’avvenuta usucapione.
A tale incontro gli intestatari del bene da usucapire potranno presentarsi personalmente o con procura speciale notarile (e ciò per il caso di impedimento da parte di alcuno).

Redatto l’accordo di mediazione, il passo successivo da compiere sarà quello di recarsi presso un notaio di propria fiducia, al quale spetterà il compito di provvedere all’autenticazione delle firme apposte su quell’accordo.
Tale formalità sarà indispensabile onde munirsi di un documento avente la forma richiesta dalla legge (atto pubblico o scrittura privata autenticata) per procedere a trascrizione ex art. 2643 c.c.; alla trascrizione poi seguiranno le conseguenti volture catastali e la definitiva formale intestazione del bene in capo al possessore esclusivo.
Si tenga presente che non si tratta di un’operazione particolarmente dispendiosa dal punto di vista economico, in quanto non sarà neppure necessario versare l’imposta di registro (prevista normalmente nei passaggi di proprietà) se l’immobile da usucapire risulta avere un valore catastale inferiore ad euro 50.000,00.

Katia B. chiede
domenica 03/06/2018 - Estero
“La mia nonna aveva una casa e vari terreni e piccoli annessi. Aveva quattro figli: due partiti per l'estero negli anni 50, e poi spariti; la mia zia, rimasta a vivere nella casa oltre la morte della nonna, nel 1969; il mio padre, emigrante in F., poi nei P. B. ogni estate tornava al paese.
Con il mio Padre ed insieme a mio fratello, siamo rimasti in contatto diretto con le mie cugine fino al 2000 quando e deceduto il mio Padre; nella loro ultima corrispondenza, le mie cugine hanno indicato che erano ormai le proprietarie dei beni. Abbiamo poi perso il contatto.
Non penso che la mia nonna aveva testamento. Vorrei sapere se, in riferimento alla successione legittima, c'e ancora una possibilità, in una maniera civile, di rivendicare una parte di proprieta di qualche terreno o annesso, come eredi legittimi?
Vi ringrazio per il vostro consiglio.”
Consulenza legale i 08/06/2018
In via preliminare andrebbe valutata la sussistenza di una valida accettazione dell’eredità da parte di suo padre.

All’apertura della successione della nonna, non si è verificato automaticamente il subentro degli eredi nella posizione giuridica della medesima; affinché l’eredità venga trasmessa dal defunto ai suoi eredi è necessaria un’accettazione dell’eredità che si prescrive in 10 anni (art. 480 c.c.).
L’accettazione può essere espressa, con una dichiarazione contenuta in un atto pubblico ovvero in una scrittura privata, oppure tacita attraverso il compimento di un atto che presuppone la volontà di accettare.
In questo senso si diceva che occorrerebbe valutare se vi sono stati fatti od atti per i quali possa dirsi esservi stata una valida accettazione dell’eredità.

Bisogna poi considerare che ogni eventuale pretesa ereditaria che si volesse far valere, andrebbe incontro all’eccezione di usucapione dei beni di cui trattasi.
Nell’ordinamento italiano un bene può acquistarsi attraverso l’esercizio del possesso, pubblico, pacifico, continuato ed ininterrotto, sul medesimo per un certo periodo di tempo, tempo durante il quale perdura l’inerzia del titolare, di colui che ne era proprietario.
Bisogna quindi accertare la compresenza dei tre presupposti dell’usucapione:
  1. Tempo necessario
Ai sensi dell’art. 1158 c.c. un bene immobile può usucapirsi trascorsi venti anni, periodo di tempo che, considerando quanto esposto, è effettivamente trascorso;
  1. Il possesso
Il possesso è la disponibilità giuridica di un bene accompagnato dall’intenzione di tenere la cosa con sé come propria. Il possesso valido a fine dell’usucapione deve essere pubblico (non clandestino), pacifico (non violento), continuo e senza interruzione (il titolare non deve aver esercitato il suo diritto durante il tempo utile all’usucapione).
Il possesso può essere trasferito ai successori. Quindi le cugine, quantunque la zia fosse deceduta prima che fossero trascorsi i 20 anni, possono essersi avvicendate alla mamma succedendo nel possesso valido ai fini dell’usucapione.
  1. L’inerzia del proprietario
Il proprietario che non abbia rivendicato il proprio diritto per gli anni necessari al possessore per usucapire il bene, perde il bene in quanto l’ordinamento giuridico gli preferisce colui che per un così lungo tempo ha dimostrato di avervi interesse.

Quanto detto sinora vale anche nel caso si tratti di beni ereditari, salvo qualche precisazione.

Il coerede infatti spesso si trova nel possesso di beni ereditari per il particolare rapporto affettivo che lo lega al de cuius, nell’ambito di rapporti –quelli familiari – che rendono plausibile che gli altri coeredi tollerino il possesso da parte di uno solo dei coeredi senza che questo significhi una loro rinuncia alla proprietà.
La norma di riferimento per questi casi è l’art. 715 c.c., che sancisce che “Può domandarsi la [[ndivisione]] anche quando uno o più coeredi hanno goduto separatamente parte dei beni ereditari, salvo che si sia verificata l'usucapione per effetto di possesso esclusivo” .

Quindi il possesso del coerede, utile ai fini dell’usucapione del bene ereditario, è il possesso che si caratterizza anche per essere esclusivo, teso ad escludere gli altri coeredi dal godimento del medesimo diritto.
A tal fine, non basta che gli altri partecipanti si siano astenuti dall'uso della cosa, ma occorre altresì che il coerede ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere "uti dominus", (come fosse il proprietario), e non più "uti con dominus" (come mero com-proprietario, ovvero proprietario assieme ad altri).
Sul punto la Suprema Corte nella sentenza n. 24214/2014 ha specificato che il possesso del coerede utile ad usucapire il bene deve essere esercitato “attraverso un'attività durevole, apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene”.
Occorre cioè un possesso obiettivamente inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, non essendo sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa.

Alla luce di quanto evidenziato, andrebbe ricostruito con esattezza il rapporto che sussisteva tra i fratelli ed in quali termini suo padre si recava tutti gli anni in vacanza nel paese di origine della sua famiglia. Se, infatti, suo padre durante le vacanze estive utilizzava liberamente i beni ereditari, allora non è detto che i beni siano stati usucapiti e sarà ancora possibile far valere il diritto alla propria quota.
Se, invece, suo padre alloggiava altrove ovvero era ospite della sorella la quale, ad esempio deteneva in via esclusiva le chiavi e l’accesso ai detti beni, allora le cugine potrebbero avere più elementi per dimostrare di aver acquisito la proprietà per usucapione.

La soluzione della vicenda verte sostanzialmente sulle prove che le parti potranno addurre in un futuro giudizio.

In ogni caso è bene ricordare che le controversie in materia di divisione ereditaria devono essere necessariamente precedute da un tentativo obbligatorio di conciliazione, innanzi ad uno degli organismi a ciò deputati.

Anonimo chiede
venerdì 13/04/2018 - Sicilia
“Gentile Redazione,
Il 17/11/ 2012 alla morte di mia madre eredito assieme ai miei 5 fratelli in maniera indivisa la casa padronale così composta : un appartamento, la casa padronale originale, sviluppato su due piani, 2° e 3°, di circa 300 mq a piano, con propria particella catastale e con abitabilità, abitata, dopo la dipartita di mio padre nel 1990, da mia madre, dal 4° figlio fino all’anno 1994 e dal 5° figlio, dopo essersi separato dalla moglie, dal 1998 circa fino a Maggio 2017; oggi disabitata;
due appartamenti in sanatoria, uno al piano terra di circa 150 mq.più giardino e uno al 1° piano di pari dimensioni più terrazza, abitati esclusivamente da 33 anni da me 2° figlia e da mia sorella 3° figlia con le nostre rispettive famiglie , questi appartamenti furono ricavati 33 anni fa, a spese e per volontà di mio padre che ci voleva vicini, dalla chiusura di un grande portico; un appartamento in sanatoria, al 4° piano sottotetto- mansardato, di circa 300 mq in quanto copertura di tutta la casa, abitabili per circa 180 mq, ricavato dalla ristrutturazione del tetto dopo la morte di mio padre, abitato da 4° figlio dal 1994; appartamentino di due vani e mezzo al piano terra detta “la casa del custode”; cantina, garage, terreno sistemato a giardino, spazi esterni, per una estensione di circa mq 1.160 coperti oltre balconi e terrazze e mq 1.100 di terreno. Mia sorella, la 1° figlia , vive a sessanta km.da noi con la famiglia, ed è ben felice di averne una parte.
Mio fratello, il 6° figlio, vive con la famiglia in C.
Tutti d’accordo avevamo deciso di dividere la casa padronale, in 3 appartamenti indipendenti ed equivalenti tra loro, ad un costo ragionevole in quanto avremmo partecipato tutti alle spese, con un progetto che stava a bene ai tre fratelli destinatari.
Al momento di decidere i particolari il 6° fratello dichiara di non essere interessato e vuole essere liquidato con una cifra esosa che nessuno di noi ha e può dare visto che dovremmo anche partecipare alle spese della divisione per gli altri due.
Il 6° fratello, dopo vari tentativi infruttuosi da parte di tutti di arrivare ad un accordo bonario, ha rotto con tutti e ha deciso di adire le vie legali, ha fatto il passo della conciliazione che abbiamo tutti rifiutato. Vorrei sapere io e mia sorella che abitiamo in maniera esclusiva i nostri appartamenti, con bollette e consumi a nostro nome, anche con pratica di sanatoria a nostro nome presentata il 03/07/1986 con oblazioni pagate, da pagare solo gli oneri di urbanizzazione possiamo pretendere l’usucapione? Nel caso affermativo quali sono i passi da fare o è meglio aspettare che parta la causa? Mio fratello può pretendere soldi da noi ? La casa padronale, ancora tutta arredata, è stata ed è sempre a disposizione del 6° fratello quando la abitava per le vacanze o le feste con tutta la sua famiglia e oggi è totalmente disabitata, ed è di facile divisione, può un giudice costringerci a venderla così come mi dicono in tanti? Possiamo dividerla a nostre spese anche senza il consenso di uno?
Spero di essere stata chiara nell’esporre la situazione, se volete altri chiarimenti fatemi sapere.
Cordiali saluti.”
Consulenza legale i 19/04/2018
La prima domanda posta nel quesito riguarda l’usucapibilità di parte dei beni in comunione ereditaria ma utilizzati esclusivamente solo da alcuni dei coeredi.
A tale domanda, in linea di principio, può essere data risposta affermativa se ricorrono determinati presupposti. Infatti, in presenza di particolari condizioni, chi possiede i beni ereditari in una situazione di comunione ereditaria può acquisirne la proprietà o altro diritto reale.
In primo luogo, il coerede deve aver esercitato il possesso in via esclusiva, con esclusione degli altri coeredi.
In secondo luogo, deve essere trascorso il tempo di legge previsto per l’usucapione senza interruzioni (venti anni).
In terzo luogo, deve sussistere il cd. l'animus possidendi del coerede, cioè deve essersi comportato come l'effettivo proprietario del bene.
Infine, il possesso deve essere stato riconoscibile dagli altri coeredi, che non devono aver mosso alcuna contestazione.
Ciò posto, nel caso in esame, i predetti presupposti parrebbero sussistenti.
La circostanza che si è cercato bonariamente di fare una divisione dei beni ereditati non appare ostativa in tal senso, come sottolineato anche dalla Suprema Corte nella sentenza n.16896/ 2012. Anzi, semmai l’aver usucapito è ostativo alla divisione dei beni posseduti in modo esclusivo, come espressamente previsto dall’art. 714 c.c.

In risposta alla seconda domanda contenuta nel quesito su quali siano i passi da fare, suggeriamo di attendere la causa del sesto fratello (se abbiamo bene interpretato quanto riportato nel quesito, sarebbe infatti già stato espletato il tentativo di mediazione obbligatoria che -ipotizziamo- avesse ad oggetto la divisione del compendio ereditario) ed in quella sede far valere, in via riconvenzionale, l’intervenuta usucapione dei due appartamenti.

Con riguardo alla terza domanda contenuta nel quesito (se cioè vostro fratello possa pretendere soldi da voi) occorre precisare quanto segue.
Ipotizzando venga accertata l’intervenuta usucapione dei due appartamenti (sia a seguito di un giudizio autonomo oppure come domanda riconvenzionale in giudizio già instaurato), resterebbero comunque i restanti appartamenti in situazione di comunione ereditaria. Se questi sono comodamente divisibili, si procederà alla divisione. In caso contrario, si applicherà quanto previsto dall’art. 720 c.c.
Ciò significa che “Quando nella comunione ereditaria sia compreso un immobile non comodamente divisibile e i coeredi siano titolari di quote uguali, la scelta tra coloro che ne richiedano l’attribuzione è rimessa, ai sensi dell’art. 720 c.c., al giudice sulla base di ragioni di opportunità e convenienza, soccorrendo in mancanza di una ragione di preferenza il rimedio residuale della vendita all’incanto. Non assume rilievo, invece, il criterio della maggiore offerta rispetto al prezzo di stima, che fa venir meno la parità di condizione tra gli aspiranti assegnatari” (Cass., sez. II, 19 maggio 2015, n. 10216).
Quindi, i soldi che vostro fratello potrebbe richiedere (come del resto tutti voi fratelli) sono quelli derivanti da conguaglio a seguito della procedura prevista dall’art.720 c.c. o dal ricavo della eventuale vendita all’incanto del compendio ereditario.
Inoltre, per altri beni ereditari non oggetto di usucapione ma comunque goduti in via esclusiva da taluno dei coeredi occorre tenere presente quanto previsto dall'art. 723 c.c., meglio spiegato in questa massima della Corte di Cassazione: "Il coerede che abbia goduto in via esclusiva dei beni ereditari è obbligato, agli effetti dell'art. 723 cod. civ., per il fatto oggettivo della gestione, sia al rendiconto che a corrispondere i frutti agli altri eredi a decorrere dalla data di apertura della successione (o dalla data posteriore in cui abbia acquisito il possesso dei beni stessi), senza che abbia rilievo la sua buona o mala fede" (Cassazione civile sez. II 31 gennaio 2014 n. 2148).

Riguardo invece le sorti della casa padronale “originale” oggi totalmente disabitata, vale quanto testè rilevato, ossia (sempre ipotizzando una divisione in sede giudiziaria): se è comodamente divisibile, il Giudice non disporrà la vendita all’incanto. Laddove invece così non fosse, dovrà applicarsi quanto previsto dall’art. 720 c.c. sopra citato che prevede la vendita come opzione residuale laddove non si sia proceduto alla attribuzione dei beni con conguaglio a favore degli eredi cui non è stato assegnato l’immobile.

Con riguardo, infine, all’ultima domanda contenuta nel quesito (se cioè sia possibile dividere la casa padronale originale senza il consenso di uno degli eredi) si deve rispondere negativamente per le ragioni che andiamo subito ad illustrare. La comunione ereditaria (a parte l’ipotesi in cui il defunto abbia ripartito le quote per testamento) può essere sciolta consensualmente o tramite ricorso al giudice. Nella prima ipotesi, il consenso deve essere espresso da TUTTI i coeredi non essendo sufficiente che decidano solo alcuni, anche se costituiscono la maggioranza e anche se ciò avvenisse a loro spese.
Si tratta infatti di una divisione contrattuale e, in quanto tale, per essere valida ed efficace, deve avere il consenso di ogni erede. Insomma, una divisione fatta senza il consenso di uno dei coeredi sarebbe radicalmente nulla.

Fabio L. chiede
sabato 11/03/2017 - Veneto
“Salve!
mio padre, ora deceduto, senza nulla scrivere, ha dato una stanza grande del suo appartamento a mia sorella. Questa ha dapprima messo in comunicazione il suo di appartamento e poi ha chiuso vari fori isolandosi (con la stanza in questione). Ho fatto una possessoria per far valere i miei diritti di successione. La giudice ha rigettato adducendo l'animus dereliquendi di mio padre. A me, sia il padre che la sorella, hanno sempre detto di un "prestito". Cosa posso fare?
Grazie infinite per la risposta, infatti sto vivendo male la cosa come fosse una sorta di furto.”
Consulenza legale i 17/03/2017
Il caso prospettato si inquadra perfettamente nella fattispecie prevista dall’art. 714 del codice civile, dettato in materia di divisione ereditaria e rubricato proprio “Godimento separato di parte dei beni”.

Intanto va detto che l’avere infruttuosamente esperito l’azione possessoria, conclusasi con sentenza che ha rigettato le pretese avanzate dallo spoliato sulla base di un presunto animus dereliquendi, non significa essere rimasti privi di tutela.
Alquanto discutibile, peraltro, è il riferimento, se correttamente espresso, all’animus dereliquendi, trattandosi di elemento psicologico presupposto dell'acquisto della proprietà per occupazione, ma valevole per i soli beni mobili.
Infatti, dispone espressamente il primo comma dell’art. 923 c.c. che con l'occupazione si può divenire proprietario di soli beni mobili che non siano di proprietà di nessun altro soggetto; per i beni immobili abbandonati, invece, non è possibile l'occupazione, sia perché l'art. 923 non li nomina, sia perché l'art. 827 c.c. espressamente dispone che i beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato.

Tralasciando comunque questo aspetto, che forma ormai oggetto di un decisum giudiziale, va detto che, in assenza di un testamento e di una divisione voluta dal testatore, alla morte del de cuius si è indubbiamente aperta la successione legittima, a seguito di che l’erede dovrà innanzitutto preoccuparsi di compiere un atto di accettazione dell’eredità, ed a tal fine il richiamo va necessariamente fatto all’art. 474 c.c., il quale dispone che l’accettazione può essere espressa o tacita.
In particolare, dispone il successivo art. 476 c.c. che l'accettazione è tacita quando il chiamato all'eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede; a tale riguardo la giurisprudenza ha affermato che determina accettazione tacita, tra l’altro, e per quello che qui ci interessa, la domanda di divisione (C. 22288/2013) e l'adesione alla stessa da parte dei coeredi, ove concreti una vera proposta negoziale e non anche se si traduca in generiche sollecitazioni (C. 1585/1987; T. Roma 20.4.2000).
Ciò comporta che, seppure uno dei coeredi (la sorella) abbia goduto separatamente di una parte del bene ereditario (si parla di bene perché nel quesito si ha riferimento solo ad una casa di abitazione ove viveva il de cuius), l’altro coerede sarà legittimato ex art. 714 c.c., in apertura citato, a chiedere in qualsiasi momento la divisione di tale bene, formulando a tal fine una vera e propria proposta negoziale di divisione, la quale produrrà anche l’effetto di una accettazione tacita dell’eredità ai sensi del predetto art. 476 c.c.

Va precisato che oltre al godimento separato di parte dei beni ereditari, anche una divisione di fatto, quale potrebbe essere quella qui realizzatasi, non incide sulla possibilità di chiedere la divisione (C. 3451/1977), ma va anche aggiunto ed evidenziato, purtroppo, che il medesimo art. 714 c.c. fa salvi gli effetti di una eventuale usucapione.

A tal fine, non basta che gli altri partecipanti si siano astenuti dall'uso della cosa, occorrendo altresì che il coerede ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus (C. 24214/2014; C. 7221/2009; C. 5687/1996; A. L'Aquila 3.9.2012; T. Cassino 27.1.2011; T. Lodi 15.12.2010; T. Salerno 14.10.2009; T. Cassino 24.9.2009).
L'avvenuta usucapione del bene, dedotta dalla parte convenuta in un eventuale giudizio di divisione, integrerà un'eccezione in senso stretto, in quanto diretta a rilevare la sopravvenienza dei fatti estintivi del diritto dell'attore, la quale deve essere, pertanto, proposta a pena di decadenza con la comparsa di costituzione e risposta depositata dal convenuto nei termini di legge (T. Genova 23.11.2012).

A questo punto, dunque, ciò che si deve evitare è che vengano a maturare i tempi per una eventuale usucapione, considerato che la sorella, avendo isolato la stanza, ne ha il possesso esclusivo; i rimedi che ci si sente di suggerire per evitare ciò sono essenzialmente due.
Il primo, che tuttavia si ritiene in realtà di difficile attuazione pratica, sarebbe quello di accordarsi al fine di:
  1. vendere le rispettive quote dell’immobile ad un terzo,
ovvero
  1. assegnare in sede di divisione consensuale l’intero immobile ad uno dei coeredi, con diritto dell’altro di ricevere un conguaglio in denaro; tale soluzione si fa discendere dal combinato disposto degli artt. 718 c.c. (che riconosce il diritto di ciascun coerede ad avere assegnati i beni in natura) e728 c.c. (il quale prevede che l’ineguaglianza in natura nelle quote ereditarie si compensa con un equivalente in denaro).
L’altro rimedio che, data la situazione, forse sarebbe in grado di realizzare una tutela più concreta, è quello di promuovere un giudizio di divisione ereditaria dinanzi al Tribunale competente, cui sarà coinvolta a partecipare anche la sorella.
La divisione dovrà avvenire, se possibile, in natura, cioè trasformando le quote ideali dei partecipanti in porzioni fisiche della cosa.
Se il carattere del bene, tuttavia, non consentisse o rendesse scomoda la divisione in natura (così art. 720 c.c.), si procederà anche in questo caso all’assegnazione a uno dei partecipanti, interessato ad averlo, che corrisponderà agli altri il valore in danaro della loro quota, oppure, nell’ipotesi in cui nessuno dei comproprietari fosse interessato, si procederà alla sua vendita con conseguente ripartizione del ricavato.
A questo proposito va comunque evidenziato quanto detto dalla Cassazione, la quale ha precisato che il giudice, nel determinare il coerede cui assegnare l'immobile non comodamente divisibile, soprattutto in presenza di quote uguali tra loro, gode di ampi poteri discrezionali (Cassazione civile, sezione II, 19 marzo 2003, n. 4013).

Se invece non c'è accordo, l'immobile o gli immobili vengono messi all'asta: i patti e le condizioni della vendita degli immobili, se non sono concordati tra i coeredi, sono stabiliti dal giudice; dopo la vendita il giudice provvede ad attribuire a ciascuno dei coeredi parte del ricavato in misura corrispondente alla sua quota di eredità.

Da come viene rappresentata la situazione del caso di specie, comunque, ed esclusa sempre l’ipotesi che non si siano maturati i termini (20 anni) per una eventuale usucapione, la soluzione che meglio può soddisfare gli interessi di entrambe le parti sarebbe quella di raggiungere un accordo divisionale, in forza del quale assegnare alla sorella la stanza grande di cui ha di fatto avuto il godimento esclusivo, ed all’altro coerede la restante parte dell’unità abitativa, con diritto per colui che ha ricevuto un valore minore di ottenere un equivalente conguaglio in denaro ex art. 728 c.c.

Si fa infine presente che per avere garanzia di maggiore certezza giuridica, l’art. 730 del codice civile riconosce agli eredi condividenti la facoltà di avvalersi dell’opera di un notaio, cui deferire di comune accordo le operazioni divisionali.
Lo stesso notaio, a sua volta, e per il caso in cui sorgano contestazioni nel corso delle operazioni, sarà legittimato a rimettere ogni decisione su tali contestazioni alla cognizione dell’autorità giudiziaria competente, la quale provvederà con sentenza, costituente titolo esecutivo per far valere quanto in essa statuito.

Ininfluente sulle soluzioni proposte si ritiene che sia il riferimento ad un presunto prestito, in quanto non supportato da alcun titolo, sia esso volontario o giudiziale, in forza del quale poterlo far valere; in ogni caso, pur ammessa per ipotesi l’esistenza di un debito del de cuius verso uno dei coeredi, ciò non legittimerebbe il coerede creditore ad assegnarsi in soddisfacimento ed unilateralmente la porzione di immobile di cui ci si è impossessati.

renee chiede
martedì 12/10/2010
“Gentili Signori, vi chiedo una consulenza in merito ad un immobile ereditato da 5 fratelli in parti uguali (causa decesso dei genitori). In occasione di una controversia con un vicino, 4 fratelli sono d'accordo nell'assumere un legale per la tutela dei loro interessi, il quinto non è d'accordo. Posto che,se i quattro fratelli procedessero, gli effetti di tale azione legale andrebbero a favore anche del quinto, come ci si può regolare per procedere i tal senso? si può "obbligare" il quinto a partecipare alle spese legali, essendo lui in "minoranza"? Lo stesso quesito è posto per una eventuale vendita dell'immobile, alla quale solo uno dei fratelli si oppone, ma non è in condizioni di poter rilevare del quote dei 4 fratelli venditori. Grazie in anticipo.”
Consulenza legale i 12/10/2010

Riguardo il primo quesito, bisognerebbe comprendere il tipo di azione che si intende intraprendere. Occorre, comunque, fare riferimento al complesso istituto processuale del litisconsorzio.

Riguardo la vendita di un bene comune, nessuno dei comproprietari pro quota può essere obbligato a firmare per ottenere in capo ad altri il trasferimento della proprietà dell'intero bene. Ciascun comproprietario è libero di alienare o meno la propria quota. Solo se tutti i comproprietari desiderano vendere ciascuno la propria quota si arriverà ad un consenso traslativo dell'intero bene. Il fatto, poi, che chi si oppone alla vendita della propria quota, impedendo, di fatto, l'alienazione dell'intero bene, non sia in grado di rilevare le quote degli altri comproprietari non ha rilievo giuridico.

A livello economico, peraltro, è chiaro che il bene sarà assai più difficilmente commerciabile. E se anche il potenziale acquirente decidesse di procedere comunque all'acquisto delle quote dei quattro fratelli che desiderano vendere, in attesa di rilevare, magari in futuro, quella del restante fratello, è chiaro che lo farà cercando di lucrare un risparmio. Le quote indivise di un bene, infatti, valgono notoriamente meno, proprio perché non permettono di arrivare ad ottenere la proprietà piena del bene e costringono, di fatto ad una comunione "forzosa". La quale, spesso, crea problemi nell'amministrazione del bene. Esiste, peraltro, per superare questo genere di problemi, lo strumento previsto dall'art. 1505 c.c., quarto comma, a cui si rimanda.


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