Articolo 1103 Codice Civile

Il quesito descrive un tipico caso di comunione, istituto disciplinato dagli artt. 1100 e ss. del c.c., in cui un determinato bene, nello specifico l’autorimessa, è oggetto di un diritto di proprietà che spetta in comune a più persone, definiti anche comproprietari.
Ai sensi dell’art. 1101 del c.c. ciascuno dei partecipanti è titolare di una quota: la quota, può considerarsi come una porzione figurativa del diritto in comunione, e aritmeticamente viene rappresentata da una frazione, ovvero una parte di un intero.

Ai sensi dell’art. 1103 del c.c., tra le facoltà di ciascun partecipante vi è quella di poter disporre del diritto in comunione, nei limiti della sua quota. In altri termini, la quota di un diritto è un bene commerciabile che può essere venduto a terzi in tutto o in parte: ad esempio, è ben possibile per Tizio, titolare della quota di 5/10 sulla comproprietà insistente su un determinato bene immobile, vendere i 2/10 a Caio, rimanendo pertanto comproprietario per i rimanenti 3/10.

Il legislatore non vede con favore qualsiasi patto o convenzione che impedisca la circolazione di beni o di quote su di essi, pertanto, in linea di massima, ciascun comproprietario ha diritto di disporre della propria quota, senza limitazioni e per la porzione che ritiene utile. È possibile, ma non pare essere questo il caso, prevedere tra i comproprietari dei patti che limitino la vendibilità delle proprie quote, ma ai sensi dell’art. 1379 del c.c. tali patti possono avere solo effetti tra i singoli comproprietari e non verso eventuali terzi aventi causa, e ad ogni modo devono avere una durata limitata e attuare un apprezzabile interesse di una delle parti.

In merito all’utilizzo concreto della cosa comune, il codice civile prevede all’art. 1102 del c.c., in linea generale, un uso paritetico del bene, permettendo a ciascun partecipante di farne un uso completo nei tempi e nello spazio, fatti salvi, ovviamente, i limiti espressamente previsti dalla norma in esame.
In particolare, ciascun comproprietario

• non può alterare la destinazione del bene comune
• e non può impedire agli altri compartecipanti di farne parimenti uso.

Nello specifico, quindi, l’assemblea dei comproprietari, non potrà imporre solo ai due soggetti che hanno reciprocamente acquistato e venduto una quota del diritto di proprietà sulla autorimessa un uso turnario del loro specifico posto auto: questa decisione sarebbe contraria al disposto dell’art.1102 del c.c. che, come principio generale, prevede che ciascun partecipante possa godere della cosa comune.
La giurisprudenza in maniera costante, e le pronunce citate nel quesito ne sono un esempio, ammette invece che l’assemblea dei comunisti possa prevedere, con una decisione presa a maggioranza, un uso turnario del bene comune, quando lo stesso non è in grado di soddisfare contemporaneamente le esigenze di tutti i comproprietari, come nel caso specifico, ma tale modalità di utilizzo deve coinvolgere l’interezza partecipanti.

Dalla lettura del quesito sembra potersi intuire che interesse primario di colui che lo pone sia quello di volersi liberare in qualche modo della comproprietà dei beni, pur senza ricevere in cambio alcun corrispettivo.
Ora, per realizzare tale interesse, e tenuto conto che gli altri comproprietari non hanno intenzione di vendere l’immobile né di ricevere in donazione la quota di comproprietà di cui allo stato non sono titolari, non rimane altra via che quella di ricorrere all’istituto giuridico della c.d. rinuncia abdicativa.

Frequenti risultano nella pratica le fattispecie in cui può emergere la volontà rinunziativa di una parte relativa a beni e diritti dei quali non si vuole più sostenere l’onere tributario, ovvero che non sono più di interesse, in quanto di scarso valore e/o praticamente ingestibili (si pensi ad un piccolo fabbricato fatiscente inservibile ovvero proprio alla quota di comproprietà su un piccolo terreno infruttuoso, sito in una località molto distante da quella di residenza).

Trattasi di una fattispecie che, pur in assenza di una disciplina generale contenuta nel codice civile, viene generalmente ricostruita come negozio giuridico unilaterale, mediante il quale l’autore dismette una situazione giuridica di cui è titolare, determinando puramente e semplicemente l’abdicazione della quota senza ulteriori effetti negoziali.
Tra i vari diritti rinunziabili, il diritto di proprietà deve senza dubbio ritenersi suscettibile di rinunzia abdicativa, ed a sostegno di tale tesi sono state addotte le seguenti argomentazioni:

• il carattere disponibile del diritto in esame;
• la previsione da parte del legislatore di specifiche ipotesi di rinunzia al diritto di proprietà (artt. 882-1104 c.c.), pur se in queste peculiari fattispecie all’atto di rinunzia viene ricollegato un effetto ulteriore estintivo dell’obbligazione (si parla in questi casi di cd. rinunzia liberatoria);
• la circostanza che per escludere la rinunziabilità in relazione alle parti comuni dell’edificio il legislatore è dovuto intervenire espressamente (art. 1118 c.c.);
• la disparità di trattamento che si creerebbe altrimenti rispetto ai beni mobili, dei quali è indiscutibile la possibilità di abbandono;
• l’espresso riferimento contenuto negli artt. 1350 n. 5 c.c. e 2643 n. 5 c.c.

Non può costituire argomento contrario il fatto che, nelle ipotesi sopra considerate, vi sia una espressa previsione di legge, in quanto può facilmente obiettarsi che essa è risultata necessaria non per consentire la rinunzia al diritto di proprietà, bensì per ricollegarvi un effetto ulteriore e peculiare, quale l’estinzione dell’obbligazione di contribuzione alle spese.
Come detto prima, si tratta di una facoltà che compete unicamente al titolare della situazione giuridica oggetto di dismissione e per la quale non è richiesto il consenso di alcun altro soggetto, e ciò perché la natura puramente abdicativa e non traslativa della rinunzia esclude la necessità di un’accettazione.

Ciò che ci si è chiesti, invece, è se l’atto di rinunzia sia o meno recettizio e, quindi, se debba o meno essere portato a conoscenza del terzo interessato (ossia, nel nostro caso, degli altri comproprietari).
Al riguardo, la dottrina ha espresso posizioni divergenti, sostenendo che il carattere recettizio della rinunzia andrebbe accertato caso per caso, non potendosi fornire una soluzione unitaria.
In particolare, si sostiene che occorre a tal fine operare una distinzione tra rinunzia liberatoria e rinunzia abdicativa, onde affermare:

1. il carattere recettizio della rinuncia liberatoria, come nel caso della rinunzia alla quota di comproprietà di cui all’art. 1104 c.c., giacché questa produce l’effetto di sottrarre il rinunciante agli obblighi derivanti dalla titolarità del diritto, accollandoli all’altro comunista che, salvo il rifiuto, acquista la proprietà della quota rinunciata per accrescimento. In tale ipotesi, dunque, la necessità che l’atto venga portato a conoscenza degli altri comproprietari, viene ricollegata non alla rinunzia in sé considerata, bensì a quell’effetto ulteriore che caratterizza la rinunzia liberatoria (e che non sussiste in quella abdicativa pura), ossia la liberazione dall’obbligazione di pagamento delle spese anche anteriori.
2. il carattere non necessariamente recettizio della rinunzia abdicativa (cfr. Cass. 20 aprile 1965, n. 761; Cass. 18 agosto 1956, n. 3129). Si preferisce parlare di carattere non necessariamente recettizio in quanto, pur se l’assenza dell’effetto liberatorio e della possibilità di rifiuto escludono la necessità della conoscenza altrui ai fini dell’efficacia del negozio, resta comunque fortemente opportuna tale conoscenza in un’ottica di reciproca correttezza.

Ovviamente, come si ammette la rinunziabilità del diritto di proprietà, considerata la sua natura disponibile ed alla luce degli argomenti sopra indicati, si ritiene debba ammettersi, sulla base dei medesimi argomenti, anche la rinunziabilità della quota di comproprietà; del resto, non vi sarebbero argomentazioni per spiegare il perché il pieno proprietario possa rinunziare al suo diritto, mentre il proprietario pro quota non possa farlo: si tratta sempre del medesimo diritto, sia pure nel primo caso pieno e senza limiti, mentre nel secondo caso limitato dal concorrente diritto degli altri contitolari.

Trattandosi poi di un atto unilaterale (la dismissione della situazione giuridica non può che provenire dal soggetto cui essa appartiene), si esclude che sia necessaria l’accettazione da parte degli altri comproprietari.
Infatti, l’effetto di accrescimento della quota degli altri condividenti è una conseguenza solo mediata e riflessa della rinunzia, connessa alla natura della comunione, come tale non richiedente un atto di accettazione.
Nell’ottica di quel carattere non necessariamente recettizio della rinunzia abdicativa va detto che, nel caso di rinuncia ad una quota di comproprietà, l’efficacia accrescitiva automatica implicherebbe unicamente la non necessità di accettazione e non già la superfluità della notificazione ai restanti comproprietari. Infatti, la conoscenza da parte di questi ultimi della intervenuta rinunzia, e della conseguenza variazione delle quote, sarebbe necessaria per prendere atto dell’intervenuta modifica e, soprattutto, perché ad essa consegue la liberazione dall’obbligo di contribuzione alla spese comuni in favore del rinunziante (effetto che incide in misura evidentemente negativa nei loro confronti).

Dal punto di vista della sua forma, va precisato che l’atto in questione deve avere forma scritta ed è soggetto a trascrizione ai sensi dell’art. 2643, n. 5, c.c.; quanto alle modalità di trascrizione, sembra preferibile la tesi secondo la quale la rinunzia, stante la sua natura abdicativa, debba essere trascritta unicamente contro il rinunziante.

Ovviamente la costruzione giuridica sopra proposta si adatta bene qualora non si abbia alcun interesse a ricavare dei vantaggi dalla dismissione della quota di comproprietà, potendosi in questo modo riuscire a non intaccare i rapporti familiari (l’accrescimento della loro quota sarebbe automatico, senza alcun loro intervento).

Qualora, invece, si voglia conseguire il risultato di cedere la propria quota in cambio di un corrispettivo, di qualunque ammontare esso sia, si tenga conto che, posto il principio generale espresso dall’art. 1111 c.c. secondo cui ciascuno dei partecipanti alla comunione può in qualsiasi momento chiedere lo scioglimento della comunione (anche facendo ricorso all’autorità giudiziaria), per la vendita del bene immobile nella sua interezza sarà necessario il consenso di tutti i contitolari ex art. 1108 c.c. (trattasi di una norma generale, applicabile ad ogni tipo di comunione ordinaria o ereditaria e, quindi, indipendentemente dal titolo con cui si è formata la comunione, salvo che sia stata espressamente derogata, così Cass. 09.10.2012 n. 17216).

Nessun consenso sarà invece necessario per il caso in cui si decida di alienare la sola quota di comproprietà ex art. 1103 c.c., ipotesi questa più difficilmente realizzabile nella pratica, poiché risulta estremamente improbabile che un terzo estraneo decida di condividere con altri un singolo bene.
Per tale ipotesi, comunque, nell’ottica sempre di non intaccare i rapporti familiari, ciò che può consigliarsi è di rivolgere una proposta di alienazione agli altri coeredi rispettando quel diritto di prelazione legale previsto dall’art. 732 c.c. per il caso in cui la quota che si intende alienare sia di provenienza interamente ereditaria, diritto dunque non spettante in questo caso, ove la quota di comproprietà ha in parte provenienza ereditaria ed in parte inter vivos.

Soluzione ancora più rispettosa dei rapporti familiari sarebbe quella di indirizzare la proposta di alienazione al compagno della nipote che attualmente cura la gestione dell’intero immobile, magari avvalendosi, per il caso in cui non abbia la disponibilità immediata dell’intero corrispettivo della vendita (per la cui determinazione ci si potrebbe rivolgere ad un mediatore del luogo), di quelle nuove forme contrattuali recentemente introdotte, quale il cd. run to buy, normato dall'articolo 23 del Decreto Legge n. 133 del 12 Settembre 2014 (Sblocca Italia) convertito in legge n. 164 dell' 11 Novembre 2014.
Tale fattispecie prevede la stipula di un contratto unitario a due fasi, denominato contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile; trattasi più precisamente di un affitto con riscatto, ossia di un contratto d'affitto che poi si potrà trasformare in una compravendita (quest'ultima non è obbligatoria, ma costituisce solamente un'opzione legata alla locazione).
In sostanza la formula contrattuale si compone di due parti: un contratto di affitto e un preliminare di futura vendita da effettuarsi in un determinato tempo (che in genere è di 3-5 anni, ma che è tutelato dalla legge fino a 10).