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Articolo 1808 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Spese per l'uso della cosa e spese straordinarie

Dispositivo dell'art. 1808 Codice civile

Il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa (1) (2).

Egli però ha diritto di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti [2756] (3).

Note

(1) Anche se il regime è derogabile dalle parti, si ritiene che le spese ordinarie debbano sempre gravare sul comodatario, altrimenti vi sarebbe un corrispettivo per l'uso e, quindi, non si avrebbe più comodato.
(2) Ai sensi dell'art. 2756 del c.c., il comodatario ha un diritto di ritenzione sulle cose oggetto della fattispecie a garanzia del proprio credito finchè tali cose si trovano in suo possesso.
(3) In tema di miglioramenti ed addizioni si ritengono applicabili le norme in tema di locazione per l'analogia tra gli istituti (v. 1592, 1593 c.c.).

Ratio Legis

Le spese ordinarie sono sostenute dal comodatario per l'uso della cosa, uso che egli fa nel proprio esclusivo interesse: pertanto, deve sostenerle.
Invece, le spese straordinarie vengono eseguite in vista della duratura conservazione della cosa, quindi anche in vista del momento in cui la cosa verrà resa al comodante: pertanto, gravano su quest'ultimo.

Spiegazione dell'art. 1808 Codice civile

Onere delle spese ordinarie

L'obbligazione del comodatario di sopportare le spese ordinarie, ossia quelle dovute sostenere per servirsi della cosa stessa, è stata da qualche interprete considerata « un peso naturale del comodato che il comodatario ricava dalla cosa imprestatagli »: e lo spunto sembra attraente, perchè richiama quella nozione di modus che è indispensabile per penetrare l'essenza dell'istituto.

Quando, infatti, si dice che le spese ordinarie debbono far carico al comodatario perché sono una conseguenza diretta dell'uso, non si avverte che questo principio contrasta con l'altro, che abbiamo applicato in caso di deterioramento, o perimento della cosa, l'uno e l'altro dovuti esclusivamente all'uso; e non per questo facenti carico al comodatario, ma — al contrario — al comodante.

Gli è che - per tradizione e per adeguarsi alla realtà economico-sociale dell'istituto – il beneficium attribuito dal comodante lo si considera al netto, per cosi dire, degli immancabili rischi che l'uso comporta ma al lordo delle spese ordinarie relative. Ed è in questi limiti, che il consenso si forma, onde più che di peso vero e proprio, dovrebbe anche qui parlarsi di limitazione, sia pur naturale e indefettibile, della obbligazione contratta dal comodante, dal che, al solito, e non autonomamente, discendono le obbligazioni del comodatario.


Rimborso delle spese straordinarie

Ciò vale per le spese ordinarie, al qual proposito il nuovo codice riproduce testualmente, nel primo comma dell'articolo in esame, l'art. 1807 di quello vecchio. Le spese straordinarie sono — anche qui secondo tradizione — a carico del comodante, al quale, peraltro, spetta valutare l'opportunità, o meno, della loro erogazione. Il comodatario che, di suo arbitrio, le abbia sostenute non ha diritto a rimborso. Solo in via eccezionale, in caso di accertata urgenza e necessità, può provvedervi, ed ottenere quindi il rimborso dal comodante.

Il vecchio codice (art. 1817) richiedeva che l'urgenza e la necessità fossero tali da non poter consentire che il comodatario avvertisse il comodante. Attualmente, una tale condizione non è più richiesta, perché — oltre alla difficoltà di prova che essa implicava — è stato ritenuto che il comodante sia sufficientemente tutelato, contro ogni abuso del comodatario, dal controllo del giudice sulla imprescindibilità della spesa.


Il diritto di ritenzione

Sotto la precedente legislazione, si discuteva se il credito del comodatario per le spese straordinarie fosse assistito da diritto di ritenzione, sulla cosa comodata. C'era chi sosteneva l'affermativa, tanto per i beni mobili quanto per gli immobili; chi solo per i primi, argomentando dall'art. 1958 n. 7 (che peraltro parlava solo di privilegio e non di ritenzione); e chi infine lo negava indistintamente sia per gli uni che per gli altri.

Ora, per gli immobili non sembra che possa sorgere perplessità: il comodatario non è possessore, e tanto meno possessore di buona fede, quindi non può invocare l' art. 1152 del c.c..

Per i mobili, l' art. 2756 del c.c., riproducendo l'abrogato art. 1958, n. 7, ha aggiunto, oltre al privilegio, che venga accordato il diritto di ritenzione, per le spese relative alla conservazione o al miglioramento di mobili sino a che questi si trovino presso i1 creditore. E fuori di dubbio, pertanto, che in questo caso la ritenzione è ammessa. Ci rientra, però, il comodatario per il rimborso delle spese straordinarie? Sia la dottrina che la Relazione al re prevale la tesi affermativa.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

549 Nell'articolo 632 sono stati fusi per affinità di materia, i corrispondenti articoli 1813 e 1817 del codice (articoli 619 e 624 del progetto del 1936); e nel successivo articolo 633 per le stesse ragioni sono stati unificati gli articoli 1815 cpv. e 1816 (articoli 621 cpv. e 622 del progetto del 1936).
Non ho riprodotto l'articolo 1814 concernente la solidarietà dell'obbligazione nel caso di comodato costituito in via congiuntiva a favore di più persone, perché il principio si ricava dall'articolo 36.

Massime relative all'art. 1808 Codice civile

Cass. civ. n. 21023/2016

Il comodatario che debba affrontare spese relative a tasse o manutenzione dell'immobile al fine di poterlo utilizzare, può liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di sostenerle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante; né fa venir meno il carattere di essenziale gratuità del comodato la presenza di un "modus" a carico del comodatario, purché esso non si ponga come corrispettivo del godimento della cosa, con natura di controprestazione.

Cass. civ. n. 667/2016

L'obbligazione dell'assicuratore della responsabilità civile di tenere indenne l'assicurato delle spese erogate per resistere all'azione del danneggiato, ai sensi dell'art. 1917, comma 3, c.c., ha natura accessoria rispetto all'obbligazione principale e trova limite nel perseguimento di un risultato utile per entrambe le parti, interessate nel respingere la detta azione. Ne consegue che l'assicuratore è obbligato al rimborso delle spese del procedimento penale promosso nei confronti dell'assicurato solo quando intrapreso a seguito di denuncia o querela del terzo danneggiato o nel quale questi si sia costituito parte civile. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto rimborsabili le spese sostenute dalla società assicurata per le difese dei propri amministratori e sindaci, indagati in un procedimento penale non attivato su istanza di parte e conclusosi con archiviazione).

Cass. civ. n. 1216/2012

Il comodatario che, al fine di utilizzare la cosa, debba affrontare spese di manutenzione può liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante. Ne consegue che, se un genitore concede un immobile in comodato per l'abitazione della costituenda famiglia, egli non è obbligato al rimborso delle spese, non necessarie né urgenti, sostenute da uno dei coniugi comodatari durante la convivenza familiare per la migliore sistemazione dell'abitazione coniugale. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva respinto la domanda di rimborso avanzata da un coniuge separato nei confronti dei genitori dell'altro coniuge, proprietari dell'appartamento datogli in comodato).

Cass. pen. n. 5518/1999

L'art. 297, comma 3, c.p.p., nello stabilire la decorrenza unitaria dei termini di custodia in ipotesi di pluralità di ordinanze coercitive emesse per lo stesso «fatto», ha inteso, con quest'ultima espressione, fare riferimento alla identità della condotta e dell'evento nel loro aspetto fenomenico. Pertanto, ove plurime siano le azioni od omissioni concrete, deve escludersi l'identità del fatto, anche se la condotta sia inglobata in un unico reato permanente. (Fattispecie in tema di associazione per delinquere, in cui la S.C. ha ritenuto che la condotta cui si riferiva la seconda ordinanza custodiale fosse diversa da quella della prima, atteso che tra le due si collocava un periodo di detenzione, successivamente al quale la perdurante partecipazione al sodalizio assumeva il valore di «fatto nuovo»).

Cass. civ. n. 2407/1998

Poiché l'assegnazione della casa coniugale ad un coniuge, in seguito alla separazione, non fa venir meno, in analogia a quanto dispone l'art. 6 L. 27 luglio 1978, n. 392, il contratto di comodato, l'applicazione della relativa disciplina permane e pertanto, se un genitore concede un immobile in comodato per l'abitazione della costituenda famiglia non è obbligato al rimborso delle spese, non necessarie né urgenti, sostenute da un coniuge durante la convivenza familiare per la migliore sistemazione dell'abitazione coniugale.

Cass. civ. n. 7923/1992

Al comodatario non sono rimborsabili le spese straordinarie non necessarie ed urgenti, anche se comportino miglioramenti, tenendo conto della non invocabilità da parte del comodatario stesso, che non è né possessore né terzo, dei principi di cui agli artt. 1150 e 936 c.c., ed altresì della carenza, anche nel similare rapporto di locazione, di un diritto ad indennizzo per le migliorie.

Cass. civ. n. 1935/1983

Con riguardo al contratto con il quale il locatario di immobile ceda ad altri il godimento di una porzione del bene, ancorché senza prefissione di scadenza, deve negarsi la ricorrenza di un comodato, e ravvisarsi un rapporto di sublocazione (parziale), qualora risulti che il cessionario non si limiti a concorrere nelle eventuali spese riferibili all'uso del bene (riscaldamento, pulizia, ecc.), ma versi un corrispettivo, che si traduca per il cedente in un risparmio sui propri esborsi di locatario, mediante proporzionale recupero del canone dovuto al locatore, sicché resti esclusa la sussistenza di una causa gratuita, sia pure con l'imposizione di oneri modali, od emerga la previsione di reciproche prestazioni legate da vincolo di corrispettività. 

Cass. civ. n. 5787/1982

Nel caso di «società-consorzio», cioè di società commerciale che venga costituita fra più imprenditori, come consentito dall'art. 2615 ter c.c. (introdotto dalla L. 10 maggio 1976, n. 377) per il perseguimento di finalità consortili, di disciplina e coordinamento delle rispettive attività, restano interamente applicabili le disposizioni sui consorzi dettate dagli artt. 2602 e ss. c.c., tenuto conto che l'espressa previsione in questo senso contenuta nell'art. 2620 primo comma c.c. non può trovare limitazioni o deroghe, sotto il profilo della compatibilità di tali disposizioni con quelle dettate in tema di società, perché, nell'indicata fattispecie, la società non viene impiegata nella sua funzione tipica, ma come strumento di attuazione di una volontà diversa, specificamente riconosciuta e regolamentata dalla legge. Anche nella «società-consorzio», pertanto, sono operanti le disposizioni degli artt. 2603, 2609 e 2610 c.c. con riguardo allo scioglimento del vincolo consortile rispetto al singolo consorziato.

Cass. civ. n. 1575/1974

La trattativa che abbia preceduto la conclusione del contratto intanto rende superflua l'approvazione scritta delle clausole onerose o vessatorie in quanto abbia avuto per oggetto non il contratto nel suo complesso, ma quella determinata clausola che viene in discussione; diversamente l'esigenza, che costituisce la ratio dell'art. 1341 c.c., di assicurare, rispetto alle cosiddette clausole onerose o vessatorie, una contrattualità effettiva e non soltanto formale tra la parte predisponente e la parte aderente (e che è soddisfatta dall'approvazione specifica delle singole clausole o dalla previa trattativa sulle stesse) verrebbe ad essere il più delle volte frustrata ed elusa, in quanto anche quando il contraente più debole presta la sua adesione alle condizioni predisposte dall'altro contraente non può non esservi stata una previa trattativa tra le parti.

Cass. civ. n. 2463/1970

La norma dell'art. 1808 comma primo c.c., la quale stabilisce che «il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa», ha carattere dispositivo, e quindi può essere derogata dalle parti.

Notizie giuridiche correlate all'articolo

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Consulenze legali
relative all'articolo 1808 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

LAURA M. chiede
giovedì 29/11/2018 - Liguria
“Spett.le Brocardi.it, buongiorno.
l'appartamento dove abito e' di proprietà per 1/3 mio e per 2/3 di mio figlio. In una stanza di 12 metri e' stato dato il comodato d'uso gratis alla M.L. sas (la quale paga la tassa spazzatura, e nella denuncia redditi viene esposto il codice 6). purtroppo proprio dove e' l'ufficio della Società è caduto il soffitto, da una perizia eè risultato che tale evento è stato causato dal fatto che il cemento armato è marcito con il ferro tutto arrugginito.
Volendo, in attesa di risolvere la controversia con l'amministratore del caseggiato, provvedere alla necessaria riparazione, sono a chiedere se le spese di ristrutturazione (spese straordinarie) vanno addebitate a me, a mio figlio o alla Società
Ringrazio e porgo distinti saluti.

Consulenza legale i 03/12/2018
Alcune brevissime premesse giuridiche prima di rispondere alla domanda contenuta nel quesito.
Il comodato è un contratto essenzialmente gratuito con il quale una parte (comodante) consegna ad un’altra (comodataria) una cosa perché questa se ne serva per un tempo o per un uso determinato con l’obbligo di restituirla (articolo 1803 codice civile).
Salvo quanto diversamente previsto dalle parti nel contratto di comodato, in base all’art. 1808 del codice civile, il comodatario “ha diritto di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti”.
Come si evince dunque anche dalla semplice lettura della predetta norma, non vi è un obbligo di legge in capo al comodatario di accollarsi le spese straordinarie le quali competono invece al comodante. Soltanto laddove queste siano necessarie ed urgenti, il comodatario può effettuarle e poi chiedere il relativo rimborso al proprietario dell’immobile avuto in comodato.

Proprio in merito a tale aspetto si è recentemente pronunciata la Suprema Corte con la sentenza n. 18063/2018 nella quale è stato ribadito che “il comodatario il quale, al fine di utilizzare la cosa, debba affrontare spese di manutenzione anche straordinarie, può liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante. L'art. 1808 c.c. non distingue tra spese autorizzate e spese ad iniziativa del comodatario, ma fra spese sostenute per il godimento della cosa e spese straordinarie, necessarie ed urgenti affrontate per conservarla, con la conseguenza che l'eventuale autorizzazione del comodante non è in nessuno dei due casi discrimine per la ripetibilità degli esborsi effettuati dal comodatario. Al comodatario non sono rimborsabili le spese straordinarie non necessarie ed urgenti, anche se comportano miglioramenti, ne' sotto il profilo dell'art. 1150 c.c., perchè egli non è possessore, nè sotto quello dell'art. 936, perché non è terzo anche quando agisce oltre i limiti del contratto, ne' infine sotto quello dell'art. 1595 c.c., in via di richiamo analogico, perché un'indennità per i miglioramenti è negata anche al locatario la cui posizione è molto simile a quella comodatario.”

Ciò posto, in risposta alla domanda contenuta nel quesito possiamo dunque affermare quanto segue.
La spesa straordinaria relativa alla riparazione del soffitto, salvo che nel contratto di comodato sia prevista una diversa ripartizione, spetta ai proprietari dell’immobile (secondo le rispettive quote di proprietà). Tuttavia, laddove la società comodataria provveda di sua iniziativa ad effettuare l’intervento sostenendo le relative spese, considerato che si tratta di opera necessaria ed urgente, potrà richiedere il rimborso ai proprietari in forza dell’art. 1808 c.c.
Da ultimo, per inciso, precisiamo che anche le spese straordinarie condominiali sono a carico del comodante.



Giuseppe G. chiede
giovedì 22/11/2018 - Sardegna
“Buongiorno,
chiedo un parere circa la vendita di un bene precedentemente concesso in comodato d’uso gratuito.
Un tizio ha concesso alla mia società un appezzamento di terreno abbandonato da parecchi anni.
Il contratto, regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate, ha scadenza fissata il 31-01-2047.
Nel contratto è espressamente riportato: “ il presente contratto di comodato gratuito ha la durata di anni trenta, presentando condizioni di irrevocabilità per l’intero periodo di adesioni ad eventuali azioni, misure o impegni intraprese da parte del comodatario, ovvero l’obbligo del comodante di continuare gli impegni assunti dal comodatario. I comodanti dichiarano di rinunciare espressamente alla facoltà prevista dal 2° comma dell’art. 1809 e 1810 del codice civile;”
La mia azienda con i propri mezzi e le proprie maestranze ha effettuato parecchi lavori di bonifica e miglioramento fondiario (in economia, quindi senza fatture da terzi). Oggi ho saputo ufficiosamente che il proprietario ha venduto l’appezzamento di terreno.
Secondo voi devo liberare il bene oppure il contratto continuerà fino a naturale scadenza? Se devo restituire il bene posso chiedere un indennizzo per il miglioramento fondiario? Eventualmente a chi chiedere?
Grazie anticipate per la risposta”
Consulenza legale i 29/11/2018
Il contratto di comodato d’uso gratuito è stato stipulato, nel caso di specie, con una determinata durata, che le parti hanno dimostrato di voler mantenere ferma, tanto da concordare entrambi sulla non applicazione al rapporto degli artt. 1809, 2° comma, c.c. e 1810 c.c. (quest’ultimo, in realtà, comunque non è rilevante per la risposta al quesito poiché dettato per i contratti di comodato senza determinazione di durata).

Ora, benché nel contratto sia stabilito quanto sopra e benché vi sia scritto che il comodante ha l’obbligo di “continuare gli impegni assunti dal comodatario” (espressione che, per la verità, non è molto chiara nel suo significato: parrebbe, in ogni caso, che le parti si siano impegnate a non “recedere” dal rapporto di comodato fino alla scadenza), comunque il terzo acquirente del bene prevale sempre sul comodatario.
E’ stata la Corte di Cassazione a chiarirlo con un'importante sentenza: “Il contratto di comodato, posto in essere dall’alienante di un bene, in un periodo precedente alla vendita dello stesso, non è opponibile al terzo acquirente. Colui che acquista, a titolo particolare, un bene, già dato in comodato dall’alienante, infatti, non deve subire alcun pregiudizio in ragione dell’esistenza di tale contratto e ha il diritto di chiedere la cessazione del godimento del bene da parte del comodatario, al fine di conseguirne la piena disponibilità” (Cass. civ. n. 664 del 18 gennaio 2016). E ciò diversamente da quanto prevede, invece, la disciplina della locazione perché, continua la Suprema Corte: “(...) le disposizioni dell'art. 1599 c.c. non sono estensibili, per il loro carattere eccezionale, a rapporti diversi dalla locazione.(Cass. 15 maggio 1991, n. 5454)".

In forza di questa giurisprudenza, parrebbe inevitabile il rilascio dell’immobile nel caso di specie.
Prima di liberarlo, tuttavia, sarebbe opportuno sentire il vecchio proprietario.
Una cosa, infatti, è avere un diritto, altro è decidere di farlo valere: potrebbe darsi, infatti, che il venditore e l’acquirente si siano accordati perché quest’ultimo rispetti l’accordo già intercorso con il comodatario fino alla scadenza del contratto di comodato; oppure ancora che il nuovo acquirente non abbia alcun interesse, almeno nell'immediato, a prendere possesso del terreno (meno probabile).
In buona sostanza, si ritiene consigliabile informarsi sullo stato delle cose.
In subordine, il comodatario sa già – come detto sopra – che se il nuovo proprietario dovesse far valere il proprio diritto, l’immobile dovrà essere rilasciato immediatamente.

Vi sono tuttavia due considerazioni aggiuntive.
  1. Il fatto – attenzione - che esista un contratto tra comodante e comodatario che obbliga il primo al rispetto della scadenza dei trent’anni non è circostanza priva di conseguenze: anche se il terzo acquirente, infatti, di fatto prevale sul comodatario, quest’ultimo potrà comunque far valere l’inadempimento del comodante rispetto al contratto sottoscritto. Questi, infatti, si era impegnato formalmente a mantenere il rapporto per una determinata durata, indipendentemente dalle vicende che fossero intervenute medio tempore, ma poi ha venduto il bene a terzi in violazione dell’obbligo e senza informare il comodatario.
  2. Sotto il profilo delle spese occorse per l’immobile, va detto che il comodatario può vantare qualche diritto.
Sotto quest'ultimo profilo, l’art. 1808 c.c., in effetti, nega al comodatario il diritto al rimborso delle spese sostenute per l’uso della cosa (le spese ordinarie di manutenzione). Attribuisce, poi, il diritto al rimborso delle spese straordinarie di manutenzione ma solo se necessarie ed urgenti.
Tuttavia, a livello interpretativo, la tutela del comodatario è stata ampliata: è ormai pacifico, infatti, che, qualora abbia apportato alla cosa dei miglioramenti con il consenso del comodante, il comodatario abbia diritto ad un’indennità corrispondente alla minore somma fra l’importo speso ed il valore dell’utilità conseguita dal bene al momento della riconsegna.
E’ stato ritenuto applicabile per analogia, infatti, il disposto dell’art. 1592 c.c. valevole per le locazioni e relativo alle migliorie apportate dall’inquilino con il consenso del locatore.

Nel caso di specie, non è chiaro dal testo del quesito se i miglioramenti e la bonifica del fondo siano stati eseguiti con il consenso o meno del comodante. Se sì, vale quanto sopra specificato, per cui al momento del rilascio del bene (o anche prima) il comodatario potrà richiedere l’indennità. in caso contrario, purtroppo, il bene dovrà essere restituito senza ottenere alcunché per gli esborsi effettuati.
Sul soggetto al quale rivolgersi per richiedere l'indennità, si ritiene giuridicamente più corretto far riferimento al nuovo proprietario, il quale potrà poi – legittimamente – chiedere il ristoro di quanto pagato e/o il danno al venditore ed ex proprietario del bene.

Marco F. chiede
giovedì 27/09/2018 - Liguria
“Buonasera,
vorrei chiedere vostra consulenza per quanto segue:
Faccio parte di un'Organizzazione di Volontariato e da circa 2 mesi ho stipulato un contratto di comodato d'uso gratuito in veste di comodatario con un Ente comodante.
Il bene del contratto è un terreno che la mia Associazione utilizzerà per addestramento in attività di Protezione Civile.
Due sono i quesiti: Il Contratto è in forma scritta e da quel che mi risulta, non è obbligatoria la registrazione presso Agenzia delle Entrate. Volevo chiedere vostro consiglio al riguardo, visto e considerato che nel contratto vige clausola che prevede ogni imposta per spese contrattuali a carico del Comodatario e, almeno momentaneamente, vorrei evitare questo onere per la mia Associazione.
Infine, il terreno è momentaneamente sprovvisto di utenza luce/elettricità e acqua, quindi dovremo ripristinare entrambe quanto prima, data la necessità di entrambe per l'efficace utilizzo del bene in oggetto. Sono presenti entrambi i contatori, disattivati dall'utilizzatore precedente.
Il contratto prevede "manutenzione ordinaria e straordinaria del fondo a carico del comodatario, il quale in deroga all'art. 1808 c.c., rinuncia al diritto a rimborso di spese per riparazioni straordinarie sostenute per la conservazione dell'immobile, necessarie ed urgenti".
Il secondo chiarimento che vi chiedo è se dunque la domanda di riallaccio delle utenze luce e acqua, con i relativi oneri, sono a carico del comodatario, quindi la mia Associazione.
Questo è quanto. Mi scuso per la banalità delle richieste ma vista la poca esperienza del sottoscritto vorrei avere le necessarie "dritte" tramite il consulto di esperti.
Resto in attesa di vostro gentile riscontro.
Cordiali saluti.”
Consulenza legale i 03/10/2018
La prima domanda a cui si chiede di rispondere è se il contratto di comodato sia soggetto o meno a registrazione.
In effetti vi è un po’ di confusione su tale argomento, in quanto molto spesso si è indotti a pensare che la gratuità del comodato, che vale a distinguerlo dalla locazione, lo renda esente da registrazione.
Purtroppo non è cosi, in quanto la registrazione del contratto di comodato è facoltativa soltanto nel caso in cui lo stesso assuma una forma verbale, mentre obbligatoria nei seguenti altri casi:
  1. se redatto in forma scritta: la registrazione dovrà essere effettuata entro il termine di 20 giorni dalla sua redazione (così art. 5 della Tariffa Parte I del T.U. 131/1986), e sarà dovuta una sola volta e nella misura fissa di euro 200.00;
  2. se stipulato in forma verbale ed enunciato in altro atto soggetto a registrazione (così art. 22 del T.U. 131/1986).
Peraltro, si tenga conto del fatto che la presentazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate per la registrazione varrà anche a conferire certezza alla data in cui il contratto è stato stipulato, il che può rilevarsi utile allorché si renda necessario per una delle parti opporre l’esistenza di tale contratto ad un qualsiasi terzo.
Stando così le cose, dunque, nel caso di specie non ci si potrà esimere dal provvedere ad assolvere al pagamento dell’imposta di registro, con onere a proprio carico esclusivo, e ciò in conformità a quanto pattuito all’art. 9 del contratto, ove è detto che “Le spese dovute per l’applicazione di imposte al presente contratto sono a carico del comodatario”.

La seconda domanda che si pone è relativa al soggetto in capo al quale debbano farsi gravare le spese per l’attivazione delle utenze di luce e acqua, se sul comodante o sul comodatario ovvero su entrambi.
Per rispondere a tale domanda si ritiene intanto opportuno partire dall’analisi del testo del contratto stipulato tra le parti, di cui occorre evidenziare le seguenti parti:
  1. all’art. 1 viene individuato quale oggetto del comodato un appezzamento di terreno della superficie di mq. 1455, il quale viene consegnato al comodatario nello stato di fatto in cui si trova (quindi senza utenze allacciate);
  2. all’art. 2 viene precisato ciò che il comodatario andrà a realizzare su quel terreno, anche per specificarne la destinazione d’uso, escludendosi implicitamente il comodante da ogni obbligo di partecipazione alla realizzazione delle opere a tal fine necessarie (ivi comprese la voltura o il subentro nelle utenze per fornirlo dei servizi che si renderanno necessari);
  3. all’art. 5 si pongono a carico del comodatario le spese per manutenzione ordinaria e straordinaria del terreno, con rinuncia perfino al rimborso per spese straordinarie previsto dal secondo comma dell’art. 1808 c.c.;
  4. all’art. 7 si fa espresso rinvio alle norme dettate dal codice civile in materia di contratto di comodato.

Ebbene, il fatto stesso che i servizi di luce e acqua si renderanno necessari per lo svolgimento dell’attività del comodatario, esonera chiaramente il comodante da ogni obbligo di partecipazione alle relative spese.
Ma tale esclusione trova conferma non solo nel contratto intercorso tra le parti, in cui il comodatario rinuncia perfino al rimborso di eventuali spese sostenute per riparazioni straordinarie, ma anche nella normativa dettata dal codice civile, a cui l’art. 7 del contratto fa espresso richiamo.
In particolare ci si riferisce al primo comma dell’art. 1808 c.c., in cui viene negato al comodatario il diritto di chiedere il rimborso di tutte quelle spese che egli è costretto ad affrontare per servirsi della cosa.

Indubbiamente, l’allaccio di luce e acqua saranno necessari per lo svolgimento dell’attività che si ha intenzione di praticare su quel terreno, e non vi può essere alcuna ragione logico e/o giuridica per pretendere che il comodante partecipi a tali spese.
Si sottolinea, infatti, che il comodato è per sua natura un contratto essenzialmente gratuito e che pertanto nessun onere ne può conseguire a carico di ciascuna delle parti che vi hanno aderito.

Peraltro, trattandosi nella sostanza di un contratto di locazione senza corrispettivo, si potrà applicare per analogia la normativa dettata in materia di locazione, ed in particolare l’art. 9 della Legge 392/1978, la quale stabilisce che sono interamente a carico del conduttore, tra le altre, le spese relative alla fornitura dell’acqua e dell’energia elettrica.
Nell’ambito di tali spese, tuttavia, occorre distinguere tra spese di allaccio ex novo dell’impianto idrico, elettrico, del gas e dei contatori (che sono a carico del locatore, in quanto costituiscono un beneficio per la proprietà) e spese di apertura di un nuovo contratto, voltura o subentro che, permettendo l’erogazione e la fruizione dei relativi servizi, sono a carico del conduttore.

Poiché qui si parla di riallaccio, si presuppone che le utenze già vi siano e che si debba soltanto chiedere l’apertura di un nuovo contratto, il che non può che esser fatto a nome di chi andrà ad utilizzare il servizio in quanto detentore dell’immobile, ossia il comodatario.

Giancarlo F. chiede
mercoledì 14/02/2018 - Toscana
“Buona sera. Mi riferisco alle responsabilità penali e civili e/o altre, nel caso di affitti e/o comodati di immobili. Più precisamente nel caso in cui, dopo accordo delle parti, si decida, ad esempio nel comodato, di attribuire tutte le spese di manutenzione e , in caso di necessità, anche quelle eccezionali che si rendessero necessarie per la messa in sicurezza dell'immobile - all'interno e all'esterno dello stesso edificio - al solo comodatario utilizzatore. Se ciò fosse ammissibile, chiedo di sapere se verificandosi una qualche specie di danno a carico del comodatario utilizzatore e/o di terze persone ospitate nell'immobile, possa essere incolpato anche il comodante proprietario, se fosse accertato che anche egli, come il comodatario utilizzatore , era al corrente, prima della firma del comodato, di qualche possibile grave rischio nell' immobile o all' esterno di esso ( Ad esempio un albero pericoloso nelle vicinanze dell'immobile) di cui entrambi non avevano però messo in atto, nè prima nè poi, misure preventive idonee ad evitare possibili danni . Secondo me potrebbe esserci un concorso di colpa del comodante proprietario con il comodatario utilizzatore dell'immobile anche se ai sensi del comodato solo quest'ultimo avrebbe dovuto risolvere il problema di cui era peraltro era già a conoscenza. Chiedo cortesemente chiarimenti se entrambe le figure siano responsabili. Distinti saluti”
Consulenza legale i 22/02/2018
La risposta alla sua domanda necessita di un’analisi dei differenti istituti coinvolti negli esempi prospettati che attengono a fattispecie completamente diverse tra loro e per le quali, pertanto, resta difficile affermare se vi sia una responsabilità solidale o meno del comodante e del comodatario.


Preliminarmente va ricordato che il comodato è il contratto per mezzo del quale il comodante consegna al comodatario un bene affinché questi se ne serva per utilizzarlo con l’obbligo di restituirlo. Il comodato è un negozio essenzialmente gratuito (2° comma art. 1803 c.c.) ma questo non vale ad escludere un interesse del comodante al quale potrebbe ad esempio interessare che l’immobile venga abitato per evitare un degrado del bene conseguente al non uso.


Tale circostanza rende sicuramente possibile l’accollo delle spese ordinarie e straordinarie in capo al comodatario se sostenute per la conservazione della cosa senza obbligo del rimborso (art. 1808 c.c.).


Dubbia invece resta la possibilità che si configuri un contratto di comodato anche nel caso in cui nel contratto le parti espressamente convengano che tutte le spese straordinarie e non solo quelle per la conservazione della cosa secondo l’utilizzo convenuto, debbano essere sostenute dal comodatario, potendo costituire tale prestazione un corrispettivo del godimento del bene e quindi configurare una locazione o comunque un contratto a titolo oneroso diverso dal comodato.


Un parere contrario è stato espresso dal Tribunale di Bergamo, sentenza del 20 novembre 2001, che ha affermato che "ai sensi dell'articolo 1808, comma 1, del Codice civile, il comodante non ha l'obbligo di consegnare e mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto con il comodatario, spettando a quest'ultimo sostenere tutte le spese necessarie per consentire detto uso, derivino esse da opere di manutenzione ordinaria o straordinaria. Pertanto, in un contratto di comodato che conceda il godimento gratuito del bene, la clausola per cui il comodatario assume l'obbligo di sostenere le opere di ordinaria e straordinaria manutenzione, limitandosi a rispettare il tipo legale, non può mai essere considerata come pattuizione volta ad introdurre un corrispettivo del godimento, ai fini della qualificazione del negozio come locazione anziché come comodato".


Ma al di là della qualificazione giuridica come comodato o meno, è sempre possibile per due soggetti stipulare un contratto in cui si concede un bene in godimento all'altro con l’obbligo di sostenerne le spese straordinarie ed ordinarie.


Con riferimento ai contratti di locazione, invece, è pacifica la derogabilità delle norme di legge che regolano il riparto delle spese tra locatore e locatario, per cui è sempre possibile stabilire contrattualmente di far accollare ai conduttori sia le spese di ordinaria manutenzione, anche se dipendenti da vetustà o caso fortuito, sia quelle di manutenzione straordinaria (Cassazione 10 dicembre 2013 n. 27540).


Dunque se ad esempio il condominio decidesse di rifare la facciata, anche il comodatario/locatario dovrebbe sostenerne pro quota - in base ai millesimi - le spese.


Discorso a parte deve essere fatto con riferimento ai danni verso terzi che dovessero essere conseguenza della rovina del bene immobile.
La distribuzione delle spese straordinarie non elide certo la responsabilità del proprietario per i danni arrecati a terzi dai suddetti beni.


In tali casi viene in rilievo piuttosto l’art. 2053 c.c. “Il proprietario di un edificio o di un’altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione”.


La norma prescinde dalla sussistenza di una relazione di fatto con la cosa (come ad esempio per le cose in custodia dispone l’art. 2051 c.c.), in quanto l’imputazione del fatto sorge di diritto in capo al proprietario al tempo della rovina dell’edificio.


E si tratta di una responsabilità legale presunta che può essere esclusa solo se il danno sia causalmente riconducibile a caso fortuito, forza maggiore oppure a fatto del terzo.


Se ad esempio un fulmine si abbattesse su un albero il quale cascando provocasse la morte di un uomo, si escluderebbe la responsabilità del proprietario in quanto si potrebbe facilmente appurare che l'evento si è verificato per l’intervento determinante di forze naturali, per cause di forza maggiore.


Se invece un albero, facente parte della proprietà, cadesse sulla pubblica via provocando la morte di un passante, il proprietario si presumerebbe responsabile sia in sede civile che in sede penale dell’accaduto, al di là della circostanza che il bene sia stato concesso in locazione a terzi.


Dunque la circostanza che le opere di manutenzione dovessero essere svolte dal comodatario non può comunque esimere il proprietario dalla norma dettata dall’art. 2053 c.c. .


La questione è stata anche affrontata dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 3290 del 2013 Sez. Pen. nella quale la Corte di Legittimità ha sottolineato che l’obbligo del comodatario di sostenere le “spese straordinarie, necessarie ed urgenti sostenute per la conservazione della stessa in nulla elide quello del proprietario di garantire i terzi dai danni che dalla cosa derivino".


L’elemento rilevante è sempre la disponibilità giuridica del bene e non la sua disponibilità materiale.


La cassazione a Sezioni Unite, seppur in una pronuncia piuttosto risalente, ha chiarito che anche nel caso in cui il bene sia locato, dei danni derivanti dalla rovina dell’edificio resta responsabile il proprietario (Cass. S.U. n. 12019/1991).


Potrebbe al più rinvenirsi una responsabilità contrattuale del conduttore/comodatario che avrebbe dovuto occuparsi della manutenzione dell’immobile ma non potrà essergli imputata la responsabilità per l’evento in applicazione estensiva dell’art. 2053 c.c..


Resta poi da sottolineare che, invece, il contratto per mezzo del quale si attribuisse la responsabilità per tutti i danni che dall’immobile derivino ai terzi in capo al comodatario sarebbe soggetto a più profili di invalidità in quanto assimilabile ad un contratto di assicurazione e difficilmente inquadrabile nell’ambito dei rapporti di locazione o di comodato.



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