Di recente, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che, in caso di assegnazione della casa familiare ai sensi dell’art. 337 ter c.c., il soggetto tenuto al pagamento spese condominiali va individuato in relazione alla “finalizzazione” del versamento. In particolare, il soggetto onerato sarà il proprietario della casa familiare assegnata all’altro genitore convivente con il figlio, nel caso in cui l’obbligo al pagamento degli oneri condominiali integri – sulla base di valutazioni fattuali sulla situazione patrimoniale dei genitori – il contributo al mantenimento della prole.
Laddove non risulti tale finalizzazione, invece, le spese condominiali spetteranno al genitore assegnatario della casa familiare.
Ma in tale ultimo caso, nell’ipotesi in cui l’assegnatario non provveda al pagamento, il condominio potrà agire direttamente contro di lui? O l’azione potrà essere proposta solo nei confronti del proprietario?
La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 16613 del 23 maggio 2022, ha fornito risposta a questo quesito, optando per la seconda delle soluzioni prospettate ed enunciando un chiaro principio: “l’amministratore di condominio ha diritto di riscuotere i contributi per la manutenzione e per l’esercizio delle parti e dei servizi comuni esclusivamente da ciascun condomino, e cii dall’effettivo proprietario o titolare di diritto reale sulla singola unità immobiliare, sicchè è esclusa un’azione diretta nei confronti del coniuge o del convivente assegnatario dell’unità immobiliare adibita a casa familiare, configurandosi il diritto al godimento della casa familiare come diritto personale di godimento sui generis”.
La Suprema Corte, per arrivare ad enunciare questo principio, ha ricordato il proprio costante orientamento sul punto, secondo il quale “di fronte al condominio esistono solo i condomini” (cfr., ex multis, Cass. n. 27162/2018): deve quindi escludersi l’azione diretta contro il conduttore di una singola unità immobiliare in quanto l’amministratore di condominio ha diritto di riscuotere le spese per la manutenzione delle cose comuni e i servizi direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino.
Tanto vale, peraltro, anche nel caso in cui l’assegnatario della casa familiare “appaia” condomino. Il Collegio, a questo proposito, ha affermato espressamente che “per il recupero della quota di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è, quindi, passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale”: nei rapporti fra condominio e singoli partecipanti, infatti, difettano le condizioni per l’operatività del principio di apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede.
Il caso di specie, in particolare, vedeva protagonista una signora che era stata assegnataria della casa familiare di proprietà dell’ex marito. Questa, nello specifico, non aveva provveduto al pagamento delle spese condominiali sicchè le era stato notificato un decreto ingiuntivo da parte del Condominio.
La signora aveva dunque proposto opposizione a d.i., ma il Giudice di Pace l’aveva respinta.
Avverso questa sentenza, l’ingiunta aveva dunque proposto appello innanzi al Tribunale, il quale aveva ritenuto fondata la doglianza relativa al difetto di legittimazione passiva dell’appellante, essendo essa mera assegnataria della casa familiare.
Per la cassazione della pronuncia di secondo grado aveva quindi proposto ricorso il Condominio, censurando – con esclusivo riferimento agli aspetti qui di interesse – la violazione degli articoli 1104, 1123 c.c e 63 disp. att. c.c. e dei principi e delle norme che disciplinano il condominio. Ritenendo tuttavia tali censure inammissibili, la Cassazione ha chiarito i principi poc’anzi esaminati.
Per il recupero delle spese condominiali è esclusa l’azione diretta nei confronti dell’assegnatario dell’unità immobiliare adibita a casa familiare.
