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Ripartizione delle spese condominiali: l'assemblea può cambiare i criteri stabiliti dalla legge?

Ripartizione delle spese condominiali: l'assemblea può cambiare i criteri stabiliti dalla legge?

Come noto le spese condominiali vengono ripartite tra i vari condomini in proporzione al valore delle rispettive quote di proprietà, che vengono misurate in millesimi.
Vi sono, poi, alcune spese che, essendo relative ad oggetti che interessano i condomini in misura diversa, vanno ripartite in proporzione all'uso che può farne ciascun condomino (è evidente, infatti, che il condomino al piano terra non fa nessun uso dell'ascensore condominiale, con la conseguenza che non possono essergli addebitate le spese di manutenzione dello stesso).

In tema di ripartizione delle spese condominiali, la norma di riferimento è rappresentata dall’art. 1123 del c.c., che prevede i criteri precisi che devono essere seguiti, a seconda della tipologia di spesa: in base a tale disposizione, infatti, “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità
”.

Ebbene, l’assemblea condominiale può disapplicare il principio secondo cui le spese condominiali vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà, applicando un diverso criterio di ripartizione delle stesse?

In proposito si è recentemente pronunciato il Tribunale di Milano, con la sentenza del 27 aprile 2016, n. 5195, che ha fornito alcune interessanti precisazioni.

Nel caso esaminato dal Tribunale, l’assemblea condominiale aveva deliberato di addebitare ad una sola condomina delle spese, considerandole “spese di natura personale”, così derogando a quanto previsto dall’art. 1123 del c.c. ed esorbitando dai poteri che le sono concessi.
La condomina aveva, quindi, impugnato la delibera, sostenendo che l’assemblea avrebbe esercitato dei poteri che non le competono quando aveva ritenuto di poter integralmente addebitarle delle spese qualificandole come “spese di natura personale”.

Va ossevato, infatti, che i poteri dell’assemblea di condominio sono solo ed esclusivamente quelli di cui all'art. 1135 del c.c., in base al quale “l’assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.
L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato”.


Nessuna competenza ha l’assemblea, dunque, quanto alla modifica dei criteri di ripartizione delle spese legislativamente previsti.

Pertanto, secondo il Tribunale, “l’assemblea ha esercitato un potere che non le spettava ex art. 1135 c.c., non rientrando tra le prerogative assembleari quelle di addossare ai condomini fantomatiche spese di natura personale posto che l’assemblea non è dotata di autodichia e non può farsi giustizia da sé”.

Di conseguenza, il Tribunale decideva di accogliere la domanda di impugnativa presentata dalla condomina in questione, dichiarando la nullità della delibera dell’assemblea condominiale che aveva posto a carico esclusivamente della stessa le spese in questione.

Redazione Giuridica

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