Brocardi.it - L'avvocato in un click! CHI SIAMO   CONSULENZA LEGALE

Articolo 69 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

(R.D. 30 marzo 1942, n.318)

Dispositivo dell'art. 69 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

  1. 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  2. 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

Notizie giuridiche correlate all'articolo

Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli € 29,90

N.B.: una volta effettuato il pagamento sarà possibile inviare documenti o altro materiale relativo al quesito posto; indicazioni sulle modalità dell'invio verranno fornite via email.

SEI UN AVVOCATO?
AFFIDA A NOI LE TUE RICERCHE!

Sei un professionista e necessiti di una ricerca giuridica su questo articolo? Un cliente ti ha chiesto un parere su questo argomento o devi redigere un atto riguardante la materia?
Inviaci la tua richiesta e ottieni in tempi brevissimi quanto ti serve per lo svolgimento della tua attività professionale!

Consulenze legali
relative all'articolo 69 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Renato I. chiede
giovedì 17/05/2018 - Lazio
“Buongiorno. La problematica è relativa al condominio negli edifici.
In un condominio di cinque piani il piano terreno è adibito a negozi e depositi e i piani sovrastanti ad abitazioni. Lo stabile è di antica costruzione, 150/200 anni, ed è stata sempre pacificamente adottata, a memoria d'uomo e quindi nel mio caso almeno dal 1966, data della successione, una tabella millesimale risalente ad epoca imprecisata di cui quindi non si conoscono nè iter formativo nè genesi e natura. Ricerche in tal senso non hanno dato alcun esito.
Il fabbricato, formato da appartamenti e negozi dati in locazione, era di proprietà di un unico soggetto fin dagli anni '20 del secolo scorso ed è una prima volta passato in successione nel 1944 ; è stato poi dall'erede alienato integralmente all'inizio degli anni '50, tranne il piano terreno adibito a negozi e depositi rimasto in sua proprietà e quindi passato in successione allo scrivente e alla sorella nel 1966.
In data 8.5.2015 è stata adottata, con l'intervento anche dello scrivente proprietario del piano terreno, la seguente delibera: "L'assemblea, esaminata l'istanza formulata dalla condomina N.N., delibera all'unanimità di conferire mandato all'Arch.R.R affinchè predisponga quanto necessita per la revisione delle tabelle millesimali" Il punto era stato posto all'ordine del giorno nei seguenti termini: "Richiesta di revisione delle tabelle millesimali, esame dell'istanza formulata: deliberazione assembleare."
Erano presenti sette condomini su dodici per complessivi 684 millesimi. Richiesto di fornire copia dell'istanza della condomina N.N. l'Amministratore affermava non esservi alcuna istanza scritta ma solo verbale. Non si fa pertanto menzione del motivo per cui venne richiesta la revisione della tabella ma era risaputo a livello condominiale che l'operazione era sostanzialmente determinata dal fatto che il proprietario del quinto piano aveva ampliato il proprio appartamento incorporandovi alcune soffitte adiacenti di sua proprietà. Limitati interventi erano erano stati effettuati nel corso degli anni da altri condomini compreso lo scrivente proprietario del piano terreno, come più avanti precisato.
Si chiede di conoscere, ignorandosi la natura della tabella millesimale fin qui adottata, se la delibera di approvazione della revisione, adottata anche con l'intervento del proprietario del piano terreno che dalla revisione così come proposta subirebbe un rilevante danno, possa ritenersi in qualche modo viziata mancando qualsiasi riferimento ai motivi per i quali veniva richiesta la revisione stessa. E soprattutto se l'eventuale delibera di approvazione delle future tabelle in corso di redazione debba essere adottata all'unanimità o con la maggioranza di cui all'art.1136 secondo comma. Si evidenzia che il numero dei millesimi attribuiti all'unità immobiliare posta al quinto piano che è stata oggetto di un significativo intervento di ampliamento passa da 133 a 148, con un aumento di meno di un quinto, mentre il numero dei millesimi attribuiti complessivamente ai negozi e depositi al piano terreno passa da 187 a 275 pur in presenza di un limitato aumento di superficie determinato unicamente dall'ampliamento dei passaggi fra i vani contigui. Tale aumento molto rilevante è invece in gran parte dovuto alle scelte del tecnico estensore che ha attribuito un coefficiente di destinazione inizialmente di 3,00 poi ridimensionato in 1,75 a seguito delle proteste dello scrivente che riteneva più conforme una determinazione basata sulle tabelle OMI, anche se poi l'applicazione di queste ha comunque condotto a risultati fortemente penalizzanti in quanto effettuata rapportando fra loro termini non appropriati. C'è anche da chiedersi se possa essere sostenibile che una differenza così marcata possa essere dovuta al fatto che le tabelle originarie siano state in un'epoca imprecisata redatte discostandosi dai principi legali fissati dal C.C. e che quindi le tabelle stesse possano essere modificate solo con delibera votata all'unanimità.
Da ultimo, in merito alla stessa situazione, vorrei conoscere il vostro parere sulla validità della delibera dell'8.5.2015 sopra citata di conferimento del mandato per la redazione delle tabelle.Premesso che l'immobile è di proprietà dello scrivente e della sorella fin dalla successione, 1966, va detto che fin dall'inizio i rapporti con il condominio sono stati tenuti esclusivamente dallo scrivente tant'è che le convocazioni sono state sempre effettuate al suo domicilio e a suo nome soltanto. Va anche detto però che da vecchia corrispondenza emerge che il precedente Amministratore era a conoscenza dell'esistenza di un comproprietario. E' ipotizzabile a vostro parere sostenere l'invalidità dell'assemblea dell'8.5.2015 con cui venne conferito il mandato per la revisione delle tabelle in quanto la convocazione è stata inviata , come di consueto, al solo scrivente, tenuto conto da un lato della continua e pacifica gestione da parte di un solo comproprietario, ma dall'altro del fatto che l'attuale Amministratore avrebbe dovuto conoscere con la normale diligenza l'esistenza di un comproprietario, sia sulla base della precedente corrispondenza, sia sulla base delle risultanze catastali sia soprattutto sulla base degli elementi che avrebbe dovuto richiedere allo scrivente comproprietario per la compilazione del registro dell'anagrafe condominiale e che non ha invece mai richiesto?
Vi ringrazio anticipatamente per il parere che vorrete cortesemente fornirmi.

Consulenza legale i 23/05/2018

Per il diverso numero di problematiche poste dal presente quesito, al fine di ottenere una migliore qualità espositiva, si dividerà la risposta in paragrafi. Stravolgendo, inoltre, l’ordine in cui i quesiti sono stati posti, si tratterà primariamente delle problematiche sottese alla validità della delibera assembleare dell’8.05.2015 e della sua convocazione, per poi passare al più complesso problema riguardante le tabelle millesimali e alle maggioranze necessarie per le loro modifiche.

1. È necessario conoscere i motivi che hanno portato un condomino a fare istanza all’ amministratore di convocare l’organo assembleare per la modifica delle tabelle millesimali? Deve tale istanza farsi per iscritto?

L’ art. 66 disp.att del c.c., dispone che l’organo assembleare, oltre che annualmente in via ordinaria, possa essere convocato dall' amministratore di condominio quando questi lo ritiene necessario. Il potere di convocare l’organo assembleare è una facoltà riconosciuta all’amministratore dal codice civile, che egli può esercitare a sua assoluta discrezione, quando lo ritiene necessario.

Nulla vieta che tale potere di convocazione sia incoraggiato da un singolo condominio, al di là del valore dei suoi millesimi, quando questi ritiene che vi siano delle questioni rilevanti per la vita condominiale, le quali necessitino la convocazione della assemblea. Tale attività di segnalazione non richiede alcuna formalità particolare o istanza scritta, e rientra semplicemente nel rapporto collaborativo che deve instaurarsi tra amministratore e singoli condomini. Quindi, il fatto che non si conoscano le motivazioni che hanno portato l’amministratore a convocare l’assemblea dell’8.05.2015, e non vi sia alcuna istanza scritta da parte del condomino richiedente, non comporta vizio alcuno.

2. La convocazione alla assemblea dell’8.05.15 doveva essere inviata da parte dell’amministratore, ad entrambi i comproprietari del piano terra dell’edificio? Può un errore di convocazione essere un valido motivo (oggi nel 2018) di impugnazione di una delibera adottata nel maggio del 2015?

La riforma del condominio portata dalla L.n. 220 dell’11.12.2012, ha profondamente riformato l’art. 1136 del c.c. che disciplina il funzionamento dell’organo assembleare. In particolare, il nuovo comma 6 dell’articolo citato dispone che: "L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.” Questa norma impone all’amministratore, al fine di garantire il corretto funzionamento dell’organo assembleare, di ricercare qualsiasi soggetto che possa vantare un diritto sui beni in condominio, e che possa, pertanto, esercitare validamente il suo diritto di voto. Ne consegue che, in caso di unità abitativa intestata a più soggetti, l’avviso di convocazione dovrà essere inviato a cura dell’amministratore a tutti i comproprietari. Si deve tuttavia tenere conto che ai sensi del comma 2° dell’art. 67 disp.att. del c.c., i comproprietari dovranno eleggere ai sensi dell’art. 1106 del c.c. un rappresentante della comunione, il cui nominativo dovrà essere comunicato per iscritto all’amministratore, il quale andrà concretamente ad esercitare il diritto di voto in nome e per conto dei partecipanti alla comunione dell'appartamento (prima faranno una consultazione interna per decidere come votare sui singoli punti messi all'ordine del giorno della convocata assemblea).

Venendo, quindi, a parlare concretamente della problematica posta dal quesito, il fatto che il nome dell’altro comproprietario fosse ben noto all’amministratore, imponeva allo stesso di inviare l’avviso di convocazione anche alla sorella dell’autore del quesito, questo per ottemperare a quanto prescritto dal citato comma 6 dell’art 1136 del c.c.

Il fatto che tale norma non sia stata rispettata dall’amministratore può essere un valido motivo per impugnare la delibera dell’08.05.2015? La risposta deve essere negativa. Con la famosa sentenza delle Sezioni Unite n. 4806 del 07.03.2005, la giurisprudenza è oramai giunta ad un assestamento circa i casi in cui una delibera possa considerarsi nulla, o, debba, invece, semplicemente ritenersi annullabile.

Il mancato rispetto delle norme che disciplinano la convocazione dell'assemblea di condominio, rientra tra quei vizi di mera annullabilità della delibera condominiale adottata. Ne consegue che, ai sensi del 2° comma dell’art.1137 del c.c., la stessa potrà essere impugnata esclusivamente dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti entro 30 giorni, i quali decorrono per i condomini dissenzienti o astenuti dal giorno in cui la delibera è stata adottata dall’organo assembleare, per gli assenti dal giorno in cui la stessa viene loro comunicata. Il termine di impugnazione viene definito dal legislatore perentorio, motivo per cui una volta che lo stesso viene a scadenza, la delibera assembleare, seppur viziata da un errore nella convocazione del consesso, diverrà inoppugnabile e non potrà più essere rimessa in discussione.

Secondo quanto riferito nel quesito, la delibera che ha dato mandato all'architetto di rivedere le tabelle millesimali, è stata adottata l’08.05.2015, pertanto nel momento in cui si scrive (maggio 2018), il termine di impugnazione deve considerarsi ampiamente decorso, rendendo oramai le decisioni prese in quella data dall’assemblea di condominio inattaccabili.

3. Le maggioranze con cui devono essere revisionate le tabelle millesimali.

Il fatto che non si è in grado di capire, poiché l’edificio è stato edificato in epoca immemore, se le tabelle millesimali abbiano natura contrattuale o assembleare, è un problema tutto sommato irrilevante. Infatti, ai sensi dell’art. 69 disp. att del c.c., come modificato dalla legge di riforma del condominio, è possibile ovviare al problema: tale articolo, secondo quanto dispone il suo comma 3°, trova applicazione sia per la rettifica o revisione di tabelle millesimali allegate a regolamenti contrattuali, sia per tabelle millesimali approvate a maggioranza dalla assemblea.

Innanzitutto, l’art 69 disp. att del c.c dispone come regola generale, sconfessando la giurisprudenza divenuta dominante prima della riforma del condominio del 2012, che le tabelle millesimali possono essere modificati solo con una delibera adottata con l’unanimità della compagine condominiale.

Lo stringente criterio della unanimità per la modifica della tabella millesimale trova deroga in due casi:
-quando la stessa sia la conseguenza di un errore;
-quando vi siano delle mutate condizioni strutturali dell’edificio derivate da: sopraelevazione, incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, e tali modifiche comportino una variazione superiore ad 1/5 del valore proporzionale dell’unità abitativa anche di un solo condomino.
In soli questi casi, la tabella millesimale può essere modificata, anche nell’interesse di un solo condomino, applicando la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 del c.c. 2°comma (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi dell’edificio).

La giurisprudenza successiva alla riforma del condominio, per ora, tende a limitare la possibilità di modificare e rettificare le tabelle millesimali a colpi di maggioranza, con interpretazioni piuttosto restrittive.
La Cass. Civ., Sez.II, con sentenza n. 19797 del 04.10.2016, ha escluso che possa considerarsi errore rilevante ai fini della modifica delle tabelle millesimali, il mutarsi dei criteri di stima sulla valutazione del valore delle singole unità immobiliari (come ad esempio le valutazioni sull’osservatorio immobiliare della Agenzia delle Entrate), ritenendo viceversa rilevanti l’ errore su criteri oggettivamente valutabili, quali l'estensione, l'altezza, l'ubicazione, esposizione etc.

È importante sottolineare come, nei casi in cui sia possibile modificare le tabelle millesimali attraverso la maggioranza qualificata del 2° co. art. 1136 del c.c., qualora questa non venga raggiunta, e nonostante ciò la delibera sia comunque adottata, saremmo in presenza di un mero vizio di annullabilità, che in quanto tale deve essere impugnato, come si è spiegato nel paragrafo precedente, secondo quanto previsto dall’art. 1137 del c.c.

Per quanto è dato intendere, le modifiche alle tabelle millesimali sono divenute necessarie a fronte di lavori di ristrutturazione dell’edificio. Pertanto, riteniamo sia necessario valutare, anche attraverso una perizia di parte che supporti l’attività di un eventuale legale, se le modifiche strutturali apportate abbiano comportato un mutamento strutturale superiore ad 1/5 del valore proporzionale della singola unità abitativa.
Nel caso in cui si accerti che i lavori di ristrutturazione dell’edificio non abbiano comportato una alterazione ai valori delle singole unità abitative tale da giustificare una modifica delle tabelle millesimali da approvarsi a semplice maggioranza qualificata, si ritiene sia possibile adire l’autorità giudiziaria per chiedere la nullità delle tabelle così approvate, in quanto violano una disposizione di legge imperativa. Qualora, invece, fossimo di fronte ad uno dei casi in cui la legge prevede la possibilità di modificare le tabelle a maggioranza, poiché è pressoché certo che il termine per impugnare la delibera di approvazione delle nuove tabelle adottate sia oramai decaduto, le stesse dovranno essere considerate inoppugnabili e, quindi, non più modificabili.


Alberto A. chiede
lunedì 30/04/2018 - Lazio
“QUESITO
Trattasi di un piccolo superattico al 5 piano
Allo scopo di meglio evidenziare le reali dimensioni del suddetto appartamento si considera che ogni piano della palazzina ha 2 unita’ immobiliari, quasi tutti simili nella loro dimensione.
Al 5 piano invece, v’e’ solo il superattico ( int. 11) che occupa solo una parte della superficie del piano. La restante parte e’ proprieta’ comune e risulta maggiore di quella occupata dall’appartamento.
Infine si evidenzia che l’ascensore si ferma al 4 piano , per cui per accedere sia all’interno del’appartamento nonche’ alle parti comuni occorre servirsi dell’unica rampa di scala di 19 gradini.
Dal verbale dell’assemblea straordinaria del 16 gennaio 2015 al punto 1 dell’ordine del giorno si legge : “discussione in merito alla stesura delle nuove tabelle millesimali con la presenza in assemblea del Geom. ….”
Sempre in riferimento al punto 1 si legge ancora che per quanto riguarda la tabella A e A1 di proprieta’ generale, la tabella B scale e la tabella C ascensore vengono approvate all’unanimita’ dei presenti.
Dallo stesso verbale risulta pero’ che ‘sono presenti o rappresentanti per delega solo n. 9 condomini su 11 condomini totali per complessivi mm 836,99 su 1000 mm totali’.
Pertanto dalle nuove tabelle millesimali allegate al predetto verbale si rileva che al superattico in questione (int. 11) , sono stati attribuiti i seguenti valori millesimali:
tabella A ( proprieta’ generale) 49,11;
tabella A1(proprieta’ appartamenti) 58,5
tabella B (proprieta’ scale) 193,3
tabella C (proprieta’ ascensore) 213,30
Da un primo sommario esame emerge una notevole sproporzione dei valori riportati rispetto alla reale superficie occupata nel piano dal superattico.
E’ agevole rilevare che il tecnico ha effettuato un metodo di calcolo diverso dal dettato legislativo ( artt. 1123,1124 c.c. ), in quanto ha attribuito a carico dell’appartamento in questione il valore dell’intero piano rispetto all’altezza. In effetti ha considerato come se il superattico occupasse tutto il 5 piano, senza tener conto delle le parti comuni, che poste sullo stesso piano, occupano una superficie maggiore di quella dell’ appartamento stesso. Tale scelta errata comporta un aggravio insostenibile di spese.
Altra incongruenza e’ nell’attribuzione dei millesimi di spesa dell’ascensore che come anzi detto si ferma al piano di sotto.
Anche in questo caso, si evince che il tecnico erroneamente ha attribuito lo stesso valore del 5 piano, relativo all’altezza, per calcolare i millesimi di spesa dell’ascensore.
Quanto fin qui riportato potrebbe apparire superfluo se si pone l’accento che il condominio e’ disciplinato dal regolamento contrattuale “depositato in data 1966 in atti dal notaio….. Nella parte relativa alle spese si legge: tutte le spese necessarie per la conservazione dello stabile da dividersi in parti millesimali. Segue la tabella millesimale dei vari appartamenti,e, allegato al regolamento stesso vi e’ il quadro ripartizione spese redatto in data 15/7/1985 da un tecnico dell’epoca.
Pertanto , in considerazione di quanto riportato , si evidenziano le seguenti incongruenze:
a) L’assemblea, con la delibera del 16/gennaio/ 2015 ha approvato, non alla unanimita’, le nuove tabelle millesimali peraltro in violazione al dettato di cui agli artt.1123, 1124 del c.c.
b) Nel caso di specie, il regolamento condominiale contiene una disposizione espressa che, in deroga al regime codicistico di cui agli artt. 1123 e 1124 c.c., disciplina le spese di manutenzione straordinaria delle cose comuni "qualunque sia la loro destinazione e specie", ripartendole tra tutti i condomini "in ragione dei millesimi di proprietà".
Poiche’ la Corte di Cassazione, con ordinanza 10 maggio 2017, n. 11484 ha ribadito che una volta ammessa la deroga ai criteri legali i ripartizione delle spese, sia essa contenuta in un regolamento contrattuale ovvero in una delibera adottata all’unanimità dei partecipanti al condominio, richiamata altresì la costante giurisprudenza per cui, risultano radicalmente nulle le delibere che a maggioranza deroghino ai criteri fissati in precedenza in un regolamento contrattuale.
Per quanto fin qui riportato si chiede se alla luce della giurisprudenza in materia e’ abbastanza agevole ottenere dalla parte inquirente la nullita’ della delibera del 2015 nella parte relativa all’approvazione delle nuove tabelle millesimali”
Consulenza legale i 06/05/2018

Le tabelle millesimali, disciplinate dagli artt. 68 e 69 disp.att. del c.c., hanno la funzione di esprimere in millesimi il valore di ciascuna unità immobiliare in rapporto al valore dell’intero edificio. Esse assolvono a diverse funzioni nello svolgimento e amministrazione della vita condominiale. Tra le più importanti funzioni, non si può non citare il loro utilizzo per determinare la suddivisione delle spese condominiali nel momento in cui l’amministratore di condominio provvede a redigere il bilancio dell’edificio; inoltre i millesimi condominiali sono essenziali per calcolare i quorum costitutivi e deliberativi della assemblea di condominio.
L’art. 68 disp.att. del c.c., prevede che le tabelle millesimali siano allegate al regolamento di condominio, obbligatorio, ex art. 1138 del c.c., per edifici che abbiano più di dieci condomini.

Generalmente il regolamento di condominio e le allegate tabelle, vengono unilateralmente predisposte dall’originario costruttore dell’edificio e, successivamente, allegato ai rogiti di vendita delle singole unità abitative: conseguentemente il regolamento e le tabelle vengono accettate e fatte proprie da tutti i condomini con l’acquisto dell’appartamento. In questo caso il regolamento e le tabelle allegate assumono la natura di un atto contrattuale; inoltre, se regolamento e tabelle vengono trascritte presso le Conservatorie Immobiliari o richiamate nei rogiti di vendita successivi a quelli originari effettuati dal costruttore, essi vincoleranno anche i nuovi proprietari che entreranno a far parte della compagine condominiale.

Può accadere anche che il costruttore non provveda a redigere il regolamento e le tabelle millesimali; in questo caso essi vengono predisposte da professionisti, nominati dalla compagine condominiale, e approvati dalla assemblea secondo le maggioranze richieste dall’art.1136 2° comma del c.c. Regolamento e tabelle, approvate secondo queste modalità, vengono definite di natura assembleare.

Il regolamento di condominio sovente contiene delle disposizioni che vanno a derogare ai criteri previsti dagli art.1123 e ss. del c.c. per la suddivisione delle spese condominiali, e, quando questo abbia natura contrattuale, giurisprudenza costante ritiene che per la sua modifica sia necessario il consenso unanime di tutti partecipanti al condominio.
Conseguentemente l’orientamento oramai dominante dei giudici è quello di ritenere affette da radicale nullità le delibere condominiali:” …con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini… “(si veda fra le tante Cass. Civ.,sez.II,sentenza n. 17268 del 28.08.2015). Conseguentemente, tali delibere possono essere impugnate in ogni tempo, anche oltre il rigido termine impugnatorio di 30 gg. prescritto dall’art. 1137 del c.c.; inoltre la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, anche da un condomino che ha concorso alla approvazione della delibera viziata.

Per quanto riguarda le tabelle millesimali allegate ad un regolamento di condominio contrattuale, l’orientamento della Cassazione e la disciplina codicistica relativa alle loro modifiche, presentano delle importanti differenze rispetto a quanto detto sopra.
Innanzitutto, è opportuno citare per la sua importanza, anche se anteriore alla riforma del condominio del 2012, il principio espresso dalle Sezioni Unite della Cassazione con sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010.

Con tale importante arresto le Sezioni Unite hanno ritenuto che le tabelle millesimali, anche se allegate ad un regolamento di natura contrattuale, non ne condividono la medesima natura, in quanto esse non sono un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, ma servono solo ad esprimere, in precisi termini aritmetici, un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti. Come necessaria conseguenza al ragionamento che si è sopra riportato, le Sezioni Unite hanno concluso che per la modifica delle tabelle millesimali, siano esse di natura contrattuale o assembleare, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art 1136 2° co. del c.c.
Successivamente a tale importante pronuncia interviene il legislatore con la riforma del condominio portata dalla l n.220 dell’11.12.2012, ed in particolare con la modifica dell’art. 69 disp.att. del c.c, il quale deve trovare applicazione per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. Con tali modifiche, il legislatore sembra sconfessare le conclusioni raggiunte dalle Sezioni Unite, disponendo che: “i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale… possono essere rettificati o modificati all’unanimità”.

Il ritorno allo stringente criterio della unanimità per la modifica della tabella millesimale, trova una sua deroga, sempre all’interno dell’art. 69 disp.att. del c.c, quando la stessa sia la conseguenza di un errore, oppure vi siano delle mutate condizioni strutturali dell’edificio. In questi casi, la tabella millesimale può essere modificata, anche nell’interesse di un solo condomino, applicando le maggioranze qualificate di cui all’art. 1136 del c.c. 2° comma in luogo della unanimità. È opportuno precisare che l’errore rilevante per richiedere la modifica delle tabelle, ai sensi dell’art 69 disp.att del c.c., è quello che consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Si pensi, a tale proposito, aglierrori di calcolo che attengono: all’estensione, altezza e ubicazione dei singoli appartamenti.
È importante sottolineare come, nei casi in cui trovi applicazione le maggioranze di cui all’art. 1136 2° co del c.c(maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio), qualora queste non vengono raggiunte, e nonostante ciò la delibera trovi comunque approvazione da parte dell’assemblea, saremmo in presenza di un mero vizio di annullabilità, che in quanto tale deve essere impugnato secondo quanto previsto dall’art.1137 del c.c.
Qualora si vada ad impugnare una delibera condominiale che approvi una tabella millesimale errata, il comma 2° dell’art. 69 disp.att del c.c. prevede che il condomino che si ritiene leso possa adire l’autorità giudiziaria, convenendo in giudizio il condominio nella persona dell’amministratore di condominio. È importante sottolineare come, secondo la Cassazione Civ. n. 25790 del 14.12.2016, l’onere probatorio sulle condizioni che legittimano la richiesta della revisione della tabella millesimale, incombe, ex art. 2697 del c.c., su chi intende modificare le stesse. Sarà quindi essenziale in sede di giudizio sollecitare il giudice a nominare un consulente tecnico, che vada a verificare la fondatezza delle misurazioni contenute nella tabella condominiale che si intende modificare. A tale fine sarà opportuno allegare all’atto introduttivo del giudizio, una perizia di parte che vada tecnicamente a mostrare al giudice gli errori contenuti nella tabella millesimale contestata.


Alberto A. chiede
lunedì 20/11/2017 - Lazio
“Mi riferisco alle consulenze i cui codici di riferimento sono Q201718928/ Q201719048

Nei quesiti evidenziavo che il superattico posto al 5 piano della palazzina ( originalmente parte dei servizi comuni), occupa solo una parte del predetto piano( esattamente un terzo) , e, la restante parte e’ proprieta’ comune e comprende la stanza dei contatori dell’acqua, lo stenditoio coperto, la cabina ascensore, la terrazza adibita a stenditoio.
Evidenziavo altresi’ che l’ascensore si ferma al 4 piano per cui per accedere al piano 5 occorre servirsi della rampa di 20 gradini che consente l’accesso sia all’appartamento che alle parti comuni. Quindi siamo in presenza di una scala realizzata a suo tempo unicamente al fine di consentire a tutti i condomini, in egual misura e con pari diritto, di accedere ai servizi ivi posizionati.
Nei quesiti si precisava altresi’ che il geometra a cui e’ stato demandato l’incarico della formulazione delle nuove tabelle millesimali relative alla suddivisione delle spese della manutenzione scale, ha calcolato non solo l’intero piano a carico dello scrivente ( ignorando volutamente e caparbiamente la parte consistente dei locali condominiali), ma addirittura ha considerato la corsa dell’ascensore fino al 5 piano e non al quarto come anzi riferito.
Ne deriva pertanto una enorme e inconcepibile differenza tra i valori attribuiti dalla tabella allegata al regolamento redatto dal costruttore e la nuova tabella che , come e’ facile immaginare, provoca un illegittimo aggravio di spese abbastanza oneroso a carico del sottoscritto.
C‘e’da precisare pero’ che le nuove tabelle millesimali ( tab. A e A1 di proprieta’ generale , la tabella B scale e la tabella C ascensore) sono state approvate all’unanimita’ dai soli presenti all’assemblea straordinaria del 16 gennaio 2015 che , come risulta dal verbale, hanno partecipato solo 9 condomini su 11.
Infine, essendo stato volte sottolineato nei due quesiti che, in base all'art. 68 e 69 disp. att. al c.c., al condomino è sempre concessa la possibilità di richiedere la revisione delle tabelle millesimali per l'errore oggettivo nella determinazione dei valori assegnati per la ripartizione spese, nel caso concreto, essendo trascorsi quasi tre anni dall’approvazione delle nuove tabelle millesimali, e’ possibile impugnare la deliberazione qualora l’assemblea dovesse respingere la richiesta di una giusta rettifica dei millesimi relative alle spese ascensore e scale?
E' possibile infine far annullare quanto a suo tempo deciso dall’assemblea in quanto non vi era stata una maggioranza assoluta?
Nel rimanere in attesa di un Vs autorevole parere invio distinti saluti.”
Consulenza legale i 26/11/2017
Come già precisato in alcune precedenti consulenze, la modifica delle tabelle millesimali che comporta una difformità della volontà condominiale rispetto ai criteri legali di ripartizione e calcolo, necessita di una delibera assembleare approvata dall’unanimità dei condomini e non dei presenti.

L’art. 69 disp. att. c.c. prevede infatti che “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità”.
La norma continua, prevedendo poi delle specifiche deroghe alla regola dell’unanimità: “Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136 2° co. del codice (e cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio), nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, [omissis] è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

Detto altrimenti, la regola dell'unanimità deve essere applicata quando le tabelle millesimali vengono modificate in deroga ai criteri di proporzionalità di cui agli artt.1118 e sequenti c.c ed in deroga, dunque, ai criteri legali.
Se ad esempio i condomini fossero d’accordo per escludere dalle tabelle un appartamento in quanto disabitato, oppure volessero ripartire i consumi del riscaldamento in parti uguali, occorrerebbe una delibera assunta all’unanimità, che avrà natura contrattuale poiché deroga ai criteri legali di calcolo.

Se invece la modifica si rende necessaria per un errore oppure per una modifica sostanziale avutasi in un appartamento, allora non è più necessaria l’unanimità ma basterà la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c. .
Se ad esempio un condomino ampliasse il proprio appartamento, oppure si scoprisse la reale consistenza di un appartamento prima ritenuto di dimensioni inferiori, allora basterebbe la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.

Nel caso specifico, le modifiche apportate alle previgenti tabelle sono modifiche che derogano alla disciplina di legge, ragione per la quale è necessaria l’unanimità in forza dell’art. 69 disp. att. c.c. nella parte in cui ha cristallizzato quella giurisprudenza di legittimità che attribuiva natura contrattale a tal tipo di decisione (Cass n. 4659/2014).

In tal caso il vizio che affligge la delibera è quello della nullità, per cui sarà possibile impugnarla sempre, senza limiti di tempo, e quindi anche se sono trascorsi più di tre anni dalla sua approvazione.
La Corte di Legittimità a Sezioni Unite ebbe modo di chiarire che “si considera nullo l'atto quando manca ovvero è gravemente viziato un elemento costitutivo, previsto secondo la configurazione normativa. Pertanto, a causa dell'assenza ovvero del grave vizio dell'elemento considerato essenziale, l'atto si considera inidoneo a dar vita alla nuova situazione giuridica, che il diritto ricollega al tipo legale, in conformità con la sua funzione economico-sociale. Per contro, si considera annullabile l'atto in presenza di carenze o di vizi ritenuti meno gravi, secondo la valutazione compiuta dall'ordinamento” (Cass. S.U. 4806/2005).

Dal momento che in questo caso si tratta di un vizio che attiene alla sostanza e non alla forma della delibera, allora dovrà accertarsene la nullità.

Dunque le strade che si hanno dinanzi sono sostanzialmente due: l’impugnazione della delibera con la quale vennero modificate le tabelle oppure la richiesta di indizione di un’assemblea condominiale per votare la revisione delle tabelle.
Chiaramente, dal momento che gli altri condomini sono avvantaggiati dalle tabelle millesimali vigenti, con ogni probabilità saranno dissenzienti rispetto alla revisione delle medesime; e purtuttavia tale assemblea straordinaria sarebbe forse l'occasione per far presente, in via conciliativa, la necessità della revisione prima di rivolgersi al Tribunale.

Qualora li altri condomini si dimostrino dissenzienti, in base all’art. 1137 c.c. sarà comunque possibile impugnare detta delibera che nega la revisione nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L'impugnazione dovrà essere fatta dinanzi all’Autorità Giudiziaria, ed in quella sede si dovrà altresì chiedere che venga accertata la nullità della delibera condominiale con la quale sono state redatte tabelle millesimali in deroga ai criteri legali di ripartizione e calcolo.

Antonio M. chiede
martedì 03/10/2017 - Campania
“Fattispecie:
nella revisione delle tabelle millesimali, deliberata a maggioranza, ricorrendone i presupposti di cui all'art. 69 C.C. (nelle tabelle originali non erano comprese alcune unità immobiliari) il tecnico redattore nel presentare le nuove tabelle millesimali ha modificato i coefficienti originari.
La revisione delle tabelle millesimali deliberata a maggioranza legittima anche la modifica dei coefficienti per il calcolo dei millesimi?”
Consulenza legale i 10/10/2017
I millesimi esprimono in precisi termini aritmetici il rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini e le parti condominiali, essi rappresentano il "valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare" in rapporto all’edificio (art. 68 disp. att. c.c.), indicando in che modo ripartire le spese ordinarie e straordinarie in maniera proporzionale all’utilizzo che del bene comune se ne fa.
Dunque, oltre alla superficie del singolo appartamento, nella determinazione dei millesimi si tiene conto di altri fattori incidenti sul maggior o minor utilizzo del bene comune.

Ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., la revisione dei valori assegnati alle unità immobiliari con le tabelle millesimali, deve essere autorizzata all’unanimità dei condomini; qualora invece sussiste un errore ovvero vengano a mutare le condizioni dell’edificio o di una singola proprietà, il condominio autorizza la revisione con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. 2° co., a maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio.

Nel caso specifico, la revisione è stata autorizzata per far fronte all’errore costituito dalla completa omissione - nel computo - di alcune unità immobiliari e, pertanto, le tabelle millesimali andrebbero revisionate solamente con riguardo a tale mancanza, non potendo procedersi anche alla revisione contestuale dei coefficienti in base ai quali effettuare il calcolo dei millesimi.

Peraltro la revisione dei coefficienti, di frequente consiste nell'aggiornamento dei criteri utilizzati per il calcolo dei fattori d'incidenza, aggiornamento che necessiterebbe di una delibera all'unanimità che nel caso specifico non vi è stata.

Posto dunque che la revisione dei coefficienti non appare legittima in quanto non autorizzata, probabilmente l’errore del tecnico è stato determinato dall’ambigua, ovvero troppo vaga, dizione letterale contenuta nella delibera assemblerare che, tuttavia, va interpretata secondo i criteri ermeneutici previsti dall'art. 1362 c.c.: “si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole”.

Anche se nel verbale l'amministratore avesse riportato in maniera vaga la volontà dei condomini, limitandosi a trascrivere che questi hanno autorizzato la revisione delle tabelle millesimali, senza specificare con riguardo a quali aspetti si rendeva necessaria la modifica richiesta, andrà correttamente ricostruita la volontà dei deliberanti, che altrimenti potrebbero poi non approvare le tabelle nella prossima seduta assembleare.

Se ciò non avvenisse, in quanto ad esempio alcuni condomini decidono di approvare le tabelle perchè favoriti dalla modifica dei coefficienti, avvalorando l'interpretazione più ampia della delibera autorizzativa, gli altri condomini interessati potrebbero sempre impugnare la delibera di approvazione delle tabelle, facendo valere il difetto di autorizzazione alla revisione e facendo emergere la reale volontà dell'assemblea, che era solo e solamente quella di includere nei millesimi le unità immobiliari ingiustificatamente escluse.

Alberto A. chiede
martedì 05/09/2017 - Lazio
“l’argomento e’ stato gia’ oggetto di due consulenze legali Q201718928 / Q201719048


Sono proprietario di un piccolo superattico al 5 piano di soli 58,5 MM.
Allo scopo di meglio evidenziare le reali dimensioni del suddetto appartamento si considera che ogni piano della palazzina ha 2 unita’ immobiliari la cui superficie totale occupata dai 2 appartamenti nel piano e’ di circa 312 mq (comprensivo dei balconi).
Il 5 piano invece, il superattico ( int. 11) occupa solo una parte di tutta la superficie del piano pari , soli 114,90 mq, comprensiva del terrazzo a livello di proprieta’ da una parte ,e,. da una veranda di pochi metri dall’altra. La restante parte del piano e’ proprieta’ comune e comprende la stanza dei contatori dell’acqua, lo stenditoio coperto, la cabina ascensore, terrazza adibita a stenditoio (cosi’ risulta dal regolamento condominiale redatto nel lontano 1966).

Infine si precisa che l’ascensore si ferma al 4 piano , per cui per accedere sia all’interno del superattico che alle parti comuni occorre servirsi dell’unica rampa di scala di 19 gradini.
Si evidenzia che la tabella relativa alle spese allegata al regolamento, redatta il 15/10 /1985, riporta per il superattico i seguenti valori: Tab. B ( ripartizione spesa scale) MM 52,78 eTab.C ( ripartizione spesa ascensore) MM 37,34

La nuova tabella millesimale approvata il 16/01 2015 , peraltro non all’unanimita’ ( risulta mancanti 2 condomini su 11), ha attribuito al piccolo superattico discutibili valori tanto da arrecare da un lato un preoccupante danno economico allo scrivente,e, dall’altro un ingiusto arricchimento da parte dei condomini. In effetti alla tabella B e’ stato calcolato un valore di 193,36 MM ( 3 volte il valore della tabella precedente) e alla tabella C un valore di 213’ 30 MM ( 6 volte il valore di quella precedente).
Il tecnico, redattore delle tabelle, alle giuste lagnanze ha dichiarato che , non potendo suddividere in millesimi la parte condominiale, era giusto addossare all’unico appartamento del 5 piano la intera meta’ del coefficiente di altezza . Stessa spiegazione veniva data dalla posizione dell’ascensore che secondo i suoi calcoli era da considerarsi come se si fermasse al 5 piano.

QUESITO


a) Poiche’ il disposto normativo di cui all’art. 1124 c.c. statuisce che le spese vanno ripartite in ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari cui la struttura serve, eventuale deroga ai criteri di riparto stabiliti dalla legge è possibile soltanto se introdotta in un regolamento di condominio di natura contrattuale o se deliberata dall’assemblea dei condomini all’unanimità. E poiche’ nulla e avvenuto di tutto cio’, il riparto effettuato per le spese relative alle scale e all’ascensore sono da considerarsi errate.
E’ possibile dopo tanto tempo dell’approvazione della nuova tabella millesimale proporre una assemblea straordinaria per far correggere tale assurda situazione e se del caso iniziare un iter giudiziario. Considerato poi che l’ultima assemblea ha approvato i nuovi riparti privi dell’unanimita’ dei condomini”
Consulenza legale i 10/09/2017
Le tabelle millesimali rappresentano gli strumenti di ripartizione delle spese che individuano il valore della singola unità immobiliare in relazione alle parti comuni dello stabile del condominio in misura millesimale (articolo 68 delle disposizioni attuative del codice civile); tale valore riguarda quindi il posizionamento dell’unità immobiliare dell’edificio condominiale, e si calcola sulla base di vari parametri come la metratura, il piano, l’esposizione a sud o nord, ed altri. Le tabelle millesimali sono un allegato al regolamento di condominio.

I valori espressi nelle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., per regola generale unicamente all’unanimità, anche nell'interesse di un solo condomino; la legge prevede, tuttavia, delle eccezioni disponendo che i detti valori possono essere modificati a maggioranza (50% + 1 degli intervenuti, in rappresentanza di almeno la metà del valore dell’edificio) nei soli seguenti casi: 1 - quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2 - quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

In altri termini, viene sempre sancita la necessità dell'unanimità dei consensi nel caso di revisione delle tabelle millesimali e, solo in due ipotesi residuali, in caso di errore o di mutamento delle condizioni dell'edificio condominiale, la possibilità di procedere alla rettifica con la maggioranza di cui all'art. 1136 c.c., secondo comma, quindi, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Ai fini della rettifica o della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale per la ripartizione delle spese redatta in applicazione dei criteri legali o convenzionali, ai sensi dell'art. 68 disp. att. c.c., può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore, il quale è tenuto a darne tempestiva comunicazione ai condomini.

Considerando che nel caso in analisi la revisione, ossia la modifica, dei valori espressi nella tabella millesimale è stata presa senza l'unanimità dei consensi, è sicuramente consigliata, previa consultazione di un tecnico di fiducia che possa confermare le irregolarità nella tabella, la richiesta di convocazione di una assemblea condominiale al fine di votare una revisione della tabella condominiale, sempre da adottarsi all'unanimità, oppure iniziare un'azione citando l'amministratore del condominio lamentando che la modifica della tabella millesimale non è stata adottata all'unanimità ed è quindi da ritenersi nulla.

Alberto A. chiede
martedì 06/06/2017 - Lazio
“Mi riferisco alla consulenza il cui codice di riferimento e’ Q201718928.
Nel quesito evidenziavo che il superattico posto al 5 piano della palazzina ( originalmente parte dei servizi comuni), occupa solo una parte del predetto piano , e, la restante parte e’ proprieta’ comune e comprende la stanza dei contatori dell’acqua, lo stenditoio coperto, la cabina ascensore, la terrazza adibita a stenditoio.
Evidenziavo altresi’ che l’ascensore si ferma al 4 piano per cui per accedere al piano 5 occorre servirsi della rampa di 20 gradini che consente l’accesso sia all’appartamento che alle parti comuni. Quindi siamo in presenza di una scala realizzata a suo tempo unicamente al fine di consentire a tutti i condomini, in egual misura e con pari diritto, di accedere ai servizi ivi posizionati.
E’ importante sottolineare che tutti i condomini attualmente possono potenzialmente utilizzare in egual modo le restanti parti comuni , e , quindi obbligati a servirsi dalla predetta scala.
Nel quesito si precisava altresi’che il geometra a cui e’ stato demandato l’incarico della formulazione delle nuove tabelle millesimali relative alla suddivisione delle spese della manutenzione scale, ha calcolato l’intero piano a carico dello scrivente ignorando volutamente e caparbiamente la parte consistente dei locali condominiali. Per quanto riguarda l’ascensore vale quanto riportato nella consulenza legale.
In considerazione che la scala , come anzi esposto, avendo una funzione condominiale , realizzata per far accedere tutti i condomini alle parti comuni, sarebbe piu’ corretto che tutti partecipassero alle spese di manutenzione. A questo punto si chiede se e’ possibile fare la suddivisione delle spese in base alla tabella millesimale di proprietà, senza tenere conto dell'altezza, ovvero se e’ possibile , come per l’ascensore, considerare il superattico come se fosse al 4 piano e non al 5.
Infine, poiche’ nel calcolo dei millesimi di proprieta’ al suddetto superattico non sono stati conteggiati alcuni coefficienti di riduzione ( presenza di tombini per lo scolo dell’acqua piovana, la presenza di canna fumaria sul lastricato, una terrazza come tetto, una servitu’ di passaggio d’avanti alla porta d’ingresso da parte dei condomini che si recano alle parti comuni e infine l’altezza ) se e’ possibile imporre all’amministratore di provvedervi in merito.”
Consulenza legale i 13/06/2017
Due sono fondamentalmente gli interrogativi a cui si chiede risposta ad integrazione di quanto già chiarito nella precedente consulenza, e precisamente:
  1. se le spese relative alla rampa di scala che dal quarto piano conduce al 5 piano debbano necessariamente essere suddivise in base alla tabella scale, ovvero se la loro ripartizione possa esser fatta sulla base della tabella relativa alle proprietà generali;
  2. se è possibile imporre all’amministratore di rivedere il calcolo dei millesimi effettuato per il superattico del quinto piano, in considerazione del fatto che non si è tenuto conto di alcuni coefficienti di riduzione.

Alla prima domanda deve purtroppo darsi risposta negativa.
Costituisce principio generale quello secondo cui in un edificio condominiale i condomini, in quanto al contempo titolari delle unità immobiliari comprese nell'edificio e comproprietari pro indiviso dei beni e degli impianti condominiali, sono tenuti a contribuire al pagamento dei costi della gestione del fabbricato e alla manutenzione delle relative “parti comuni” (così art. 1118 c.c. nonché art. 1104 c.c., dettato in materia di comunione in generale, ma estensibile al condominio ex art. 1139 cod. civ.).

Tali costi, poi, vanno ripartiti tra i condomini applicando, obbligatoriamente, i criteri previsti dall'art. 1123 c.c., in base ai quali:
a) se l'utilità fornita è paritaria per tutti i partecipanti, le relative spese vanno ripartite in base ai millesimi generali (c.d. Tabella A di proprietà);
b) se l'utilità non è paritaria, la ripartizione andrà fatta secondo la misura del vantaggio fornito;
c) qualora, infine, di detta utilità ne usufruiscano una parte dei condomini, la ripartizione dovrà riguardare solo il relativo “gruppo” di condomini interessati.

Per alcune specifiche tipologie di spese (si vedano gli artt. 1124, 1125 e 1126 c.c.), tra cui sono proprio ricomprese le spese per la manutenzione e ricostruzione delle scale, il legislatore fornisce altri vincolanti criteri di ripartizione, con la conseguenza che qualunque altra diversa ripartizione (ossia che non rispetti tali parametri codicistici, ma che sia basata su criteri “personalizzati”), per assumere efficacia vincolante, deve necessariamente essere approvata all'unanimità da tutti i condomini, cioè deve assumere natura contrattuale.
A tale riguardo la giurisprudenza ha costantemente affermato che l'assemblea, quando delibera una ripartizione di spesa, gode di una discrezionalità limitata, essendo soltanto legittimata ad applicare la legge, senza possibilità di introdurre alcuna deroga.

Una ripartizione di spesa “personalizzata” può farsi soltanto discendere da una delibera contrattuale, ossia da quella che l'art. 1123 denomina “diversa convenzione” e potrebbe, nel concreto, avere proprio ad oggetto, ad esempio, l'applicazione della “tabella A proprietà” alle spese per le scale (in tal modo derogandosi al criterio legale di ripartizione fissato dall’ art. 1124 c. c.)
Come si vede il sistema previsto dal codice per la ripartizione delle spese condominiali è piuttosto rigido e riduce fortemente la discrezionalità dei condomini, privilegiando, ove è possibile, criteri aritmetici potenzialmente incontestabili (si pensi all'altezza nel caso della tabella scale-ascensore).

Al secondo interrogativo, invece, può rispondersi positivamente.
Infatti, come già detto nella precedente consulenza, l’ art. 69 disp. att. al c.c. prevede, anche nell’interesse di un solo condomino, che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari, espressi nella tabella millesimale, possano essere rettificati o modificati, secondo le maggioranze e la particolare procedura in tale norma previste, quando risulta che siano conseguenza di un errore, e ciò considerando che la persistenza di eventuali errori ed imprecisioni può comportare, con il passare del tempo, danni economici anche ingenti per alcuni condomini.

Nell’avanzare una simile richiesta, si tenga presente che le norme di buona tecnica impongono, a qualunque tecnico incaricato di redigere le tabelle, di effettuare le necessarie misurazioni e di applicare ai dati così ottenuti i c.d. coefficienti correttivi; cioè alla misurazione in metri quadri o cubi bisognerà applicarsi una correzione, che viene operata moltiplicando l’unità per tutti i coefficienti, i quali sono anche chiamati di “riduzione” perché consistono in un indice numerico che, partendo proprio dall’unità, decresce a mano a mano che le caratteristiche dell’ambiente preso in considerazione peggiorano.

La circolare del Ministero dei lavori pubblici n. 12480 del 26.03.1966 elenca i diversi coefficienti da prendere in esame, e tra questi figura il coefficiente di soggezione (si tratta di una elencazione, comunque, non tassativa né esaustiva).
Il compito prioritario che il perito deve assolvere, prima di effettuare i conteggi estimali per la compilazione delle tabelle, è visionare tutta la documentazione pubblicistica relativa al fabbricato, onde verificarne l’esatta consistenza, la presenza di servitù passive o attive, la forma di utilizzo di eventuali pertinenze, le planimetrie allegate ai rogiti, gli eventuali progetti originali approvati per la costruzione (da confrontare con lo stato esistente dei luoghi).

Disponendo di tale materiale, dovrà poi fare applicazione del c.d. coefficiente di riduzione di servitù, ossia di quel coefficiente che tiene conto delle servitù esistenti, ovvero della vicinanza ad elementi tecnici comuni (quali possono essere ad esempio la caldaia del riscaldamento, canne fumarie, pozzetti, vano confinante con l’ascensore, ecc.), che hanno diretta influenza sul valore degli immobili.

Pertanto, riassumendo, possiamo concludere dicendo che:
  1. i criteri di ripartizione delle spese relative alle scale non possono contravvenire a quanto previsto dall’art. 1124 c.c., norma che fissa un criterio legale, derogabile solo contrattualmente con il consenso unanime di tutti i condomini, il quale assumerebbe la natura di regolamento contrattuale di condominio;
  2. è pienamente legittima la richiesta di procedere ad una rettifica delle tabelle millesimali, onde far sì che le medesime tengano conto dei coefficienti di riduzione che l’immobile presenta.
Per tale ipotesi si consiglia preventivamente di far esaminare le tabelle già esistenti ad un tecnico di propria fiducia, il quale potrà esprimere un parere circa la fondata irregolarità o meno delle medesime.

Qualora quest’ultimo dovesse verificare che effettivamente le tabelle non tengono conto dei c.d. coefficienti di riduzione, allora si potrà seguire la procedura prevista dall’art. 69 disp. Att. c.c., ossia:
  1. anche uno solo dei condomini dovrà fare richiesta di rettifica all’amministratore di condominio;
  2. l’amministratore è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini, e se non adempie a tale obbligo può essere revocato e potrebbe essere tenuto al risarcimento degli eventuali danni;
  3. l’assemblea, così convocata, delibera con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 c.c.
  4. in mancanza di convocazione si dovrà convenire in giudizio il condominio in persona dell’amministratore pro tempore.

Alberto A. chiede
giovedì 18/05/2017 - Lazio
“Sono proprietario di un piccolo superattico al 5 piano ( int. 11 ,h 2,56) diviso per una parte tra l’ appartamento di proprieta’( 58,5 MM) col il suo terrazzo a antenne della TV.
Allo scopo di meglio evidenziare le reali dimensioni del suddetto appartamento si considera che ogni piano della palazzina ha 2 unita’ immobiliari, quasi tutti simili nella loro dimensione, la cui superficie totale dei 2 appartamenti nel piano e’ di circa 312 mq (comprensivo dei balconi).
Al 4 piano l’intera superficie ( 304 mq) e’ occupata da un solo appartamento.
Al 5 piano invece, il superattico ( int. 11) occupa solo una parte di tutta la superficie del piano pari , soli 114,90 mq, comprensiva del terrazzo a livello di proprieta’ esclusiva, da una parte ,e da una veranda di pochi metri dall’altra. La restante parte del piano e’ proprieta’ comune e comprende la stanza dei contatori dell’acqua, lo stenditoio coperto, la cabina ascensore, terrazza adibita a stenditoio.
Infine si evidenzia che l’ascensore si ferma al 4 piano , per cui per accedere sia all’interno del superattico e alle parti comuni occorre servirsi dell’unica rampa di scala di 15 gradini.
Dalla nuova tabella millesimale riferita alla spesa della scale si rileva che al superattico in questione , di soli MM 58,5, gli e’ stato attribuito un valore millesimale pari a 193,36 ovvero pochi millesimi in meno del piano di sotto,che come anzi detto, risulta essere tre volte piu’ grande. Il tecnico, redattore delle tabelle, dichiarava che non potendo suddividere in millesimi la parte condominiale, era giusto addossare all’unico appartamento del 5 piano la intera meta’ del coefficiente di altezza.
Alla precisazione poi che la scala, svolgendo una funzione di utilita’ collettiva per tutti i condomini, per cui le spese sarebbero dovute essere ripartite in maniera piu’ equa, il tecnico dichiarava che non era praticabile in quanto i condomini che utilizzavano la scala per recarsi presso le stanze dei servizi, erano pochi.
Altra sproporzione e’ al valore millesimale dell’ascensore (213,30) che lascia presupporre che il tecnico lo abbia calcolato erroneamente come se si fermasse al 5 piano e non al 4.
Per quanto sopra riportato , si evince chiaramente una scarsa preparazione da parte del tecnico che tra l’altro risulta essere poco incline a recepire la giurisprudenza in materia. Chiedo quindi un Vostro parere circa la situazione di fato in cui mi trovo . Grazie e saluti.”
Consulenza legale i 25/05/2017

La legge non disciplina le concrete modalità di determinazione dei millesimi, ma prevede unicamente che esse debbono essere espressione del valore di ogni piano o porzione di esso; con le tabelle millesimali si esprime in precisi termini aritmetici un rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini sulle parti condominiali.


Proprio l'art. 68 dis. att. c.c. prevede infatti che il "valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento condominiale".

Oltre alla tabella generale che indica il valore millesimale di ciascuna proprietà, deve provvedersi sempre anche alla redazione di tutta una serie di altre tabelle specifiche, con cui si ripartiscono le spese per beni e servizi comuni, in relazione all’uso che ciascun condomino ne fa.


In particolare, e per quel che qui interessa, le tabelle relative a scale ad ascensore si redigono in base a quanto previsto dall'art. 1124 c.c. nella parte in cui prevede che "la spesa relativa è ripartita tra essi [proprietari], per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo".

Dunque si attribuiscono 500/1000 in funzione del valore degli appartamenti come individuato dalle tabelle generali, e gli altri 500/1000 proporzionali all'utilizzo specifico che, nel caso delle scale ed ascensori, è pari all'altezza del piano rispetto al suolo.


Nel caso oggetto del presente quesito, le tabelle millesimali redatte dal tecnico non appaiono conformi alla disciplina specifica, in quanto non ha utilizzato il criterio previsto dall'art. 1124 c.c., bensì un criterio differente se ha aggiunto nel calcolo dei millesimi del superattico anche il valore dei locali condominiali posti al 5° piano.

Il fatto che i condomini utilizzino poco questi spazi, non può certo comportare un aggravio delle spese a carico del proprietario del piano ove tali spazi si trovano, soluzione che, anzi, è contraria al dettato legislativo.


Lo stesso dicasi con riguardo alle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese e la manutenzione dell'ascensore, per il quale il criterio di attribuzione è lo stesso (ex pluribus Cass. n. 3264/2005).

Dal momento che l'ascensore si ferma al 4° piano, è chiaro che il proprietario del superattico al 5° piano è tenuto al pagamento delle spese inerenti in proporzione all'altezza del piano ove arriva l'ascensore.

Dunque i primi 500/1000 devono essere attribuiti in base all'altezza del piano di arrivo dell'ascensore dal suolo, dividendo il valore in base al numero di appartamenti presenti al piano, e gli altri 500/1000 andranno calcolati sulla base del valore delle singole unità immobiliari.


Deve infine sottolinearsi che, in base all'art. 68 e 69 disp. att. al c.c., al condomino è sempre concessa la possibilità di richiedere la revisione delle tabelle millesimali per l'errore oggettivo, nella determinazione dei valori assegnati per la ripartizione spese, e richiedere altresì la restituzione degli importi erroneamente corrisposti in base alle tabelle millesimali errate.


Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli € 29,90

N.B.: una volta effettuato il pagamento sarà possibile inviare documenti o altro materiale relativo al quesito posto; indicazioni sulle modalità dell'invio verranno fornite via email.