Articolo 61 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

L’art. 61 delle disp. att del c.c. dispone che si possa avere la divisione di uncondominio unico in più enti condominiali autonomi, quando un edificio appartenente per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi. In questo caso, lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio), o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

Per la verità tale norma è una delle poche rientranti nella disciplina del condominio che trova scarsissima applicazione nella pratica, anche perché è molto difficile che un corpo di fabbrica unico possa avere delle caratteristiche tali da potersi dividere in tanti edifici autonomi: con ogni probabilità anche l’edificio protagonista del quesito non fa eccezione.
È plausibile immaginare che tale edificio sia, infatti, costituito da un unico corpo di fabbrica indivisibile, ma le sue notevoli dimensioni consentano di frazionarlo idealmente in tante scale, le quali devono considerarsi autonome tra di loro limitatamente ad alcuni servizi.
Se, però, è questa la realtà architettonica, vi sono alcuni elementi dell’edificio che non possono in alcun modo frazionarsi come, ad esempio, la facciata dello stabile, il suo tetto e il decoro architettonico: ciò impedisce l’applicazione dell’art. 61 delle disp.att. del c.c. ed essi dovranno sempre essere gestiti dalla comunità condominiale complessiva, composta dalle diverse scale.

Un esempio pratico di quanto appena detto risiede proprio nei frontalini dei balconi. Come si dice spesso nelle pagine di questo sito, i balconi aggettanti vengono considerati dalla giurisprudenza come una parte dell’edificio da considerarsi in proprietà esclusiva, in quanto sono un naturale prolungamento dell’appartamento a cui accedono: questo fa sì che le spese di manutenzione di quasi tutti gli elementi del balcone debbano essere sopportate dal singolo proprietario e non divise tra la collettività condominiale.
L’unico elemento del balcone che la giurisprudenza esclude da questo principio è proprio il frontalino, in quanto esso concorre a formare le linee architettoniche del fabbricato. Il rifacimento dei frontalini, quindi, è un aspetto che deve essere deliberato dall'assemblea di condominio, composta da tutti i proprietari delle diverse scale in cui è suddiviso l’edificio (Cass.Civ., Sez.II, n. 14576 del 30.07.2004).

Ovviamente queste conclusioni potrebbero radicalmente mutare, se un architetto confermasse che lo stabile condominiale possa considerarsi divisibile, oppure se le quattro scale cui si fa riferimento nel quesito fossero ripartite
in corpi di fabbrica strutturalmente separati.

Vi è da dire che, se anche la realtà non fosse questa, si potrebbe raggiungere una quasi totale autonomia delle diverse scale ricorrendo all’istituto del condominio parziale, il quale trova la sua giustificazione normativa nell’ ultimo comma dell’art. 1123 del c.c.. La norma è molto chiara nella sua lettura: "qualora un edificio abbia più scale […], opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".
L’art. 1123 del c.c. tratta il condominio parziale solo da un punto di vista della suddivisione delle spese, ma la giurisprudenza, partendo dal dato normativo, è andata ben oltre.

Per la giurisprudenza, infatti (si veda ad esempio Cass. Civ., Sez.II, n. 22659 del 19.07.2022), quando vi sono beni e servizi riferibili ad una specifica scala di un edificio più ampio, essi devono considerarsi in comproprietà tra i soli condomini che fanno parte di quella scala, e non fra tutti i proprietari dell’intero edificio: per tale motivo ogni decisione inerente dovrà essere assunta solo da quello specifico gruppo di proprietari. Anche le relative maggioranze assembleari dovranno essere, quindi, riparametrate tenendo conto del fatto che la totalità dei condomini, in questo caso, non può essere rappresentata dalla totalità dei proprietari dell’intero edificio, ma solo dal gruppo di proprietari di quella scala specifica.

Quindi, in conclusione, se anche non è possibile procedere ad una effettiva suddivisione dello stabile in tanti enti condominiali autonomi, è possibile giungere allo stesso risultato pratico per quasi tutti i servizi condominiali ricorrendo all’istituto del condominio parziale.
Ovviamente, nel caso specifico, se un tecnico edile confermasse che l’edificio è architettonicamente frazionabile in tante parti autonome si potrebbe comunque ricorrere alla suddivisione prevista dall’art. 61 delle disp. att. del c.c.