Brocardi.it - L'avvocato in un click! CHI SIAMO   CONSULENZA LEGALE

Articolo 119 Decreto "Rilancio"

(D.L. 19 maggio 2020, n. 34)

Incentivi per efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici

Dispositivo dell'art. 119 Decreto "Rilancio"

1. La detrazione di cui all'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, si applica nella misura del 110 per cento per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 30 giugno 2022, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e in quattro quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta nell'anno 2022, nei seguenti casi(1):

  1. a) interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno. Gli interventi per la coibentazione del tetto rientrano nella disciplina agevolativa, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 50.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno; a euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari; a euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari. I materiali isolanti utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 6 novembre 2017;
  2. b) interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione, del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all'installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6, ovvero con impianti di microcogenerazione o a collettori solari, nonché, esclusivamente per i comuni montani non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l'inottemperanza dell'Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, l'allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente, definiti ai sensi dell'articolo 2, comma 2, lettera tt), del decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 20.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari ovvero a euro 15.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito;
  3. c) interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione, del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all'installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6, ovvero con impianti di microcogenerazione, a collettori solari o, esclusivamente per le aree non metanizzate nei comuni non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l'inottemperanza dell'Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, con caldaie a biomassa aventi prestazioni emissive con i valori previsti almeno per la classe 5 stelle individuata ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare 7 novembre 2017, n. 186, nonché, esclusivamente per i comuni montani non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l'inottemperanza dell'Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, l'allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente, definiti ai sensi dell'articolo 2, comma 2, lettera tt), del decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000 ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito.

1-bis. Ai fini del presente articolo, per "accesso autonomo dall'esterno" si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva. Un'unità immobiliare può ritenersi "funzionalmente indipendente" qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l'approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l'energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale.

1-ter. Nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici, l'incentivo di cui al comma 1 spetta per l'importo eccedente il contributo previsto per la ricostruzione.

1-quater. Sono compresi fra gli edifici che accedono alle detrazioni di cui al presente articolo anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di cui alla lettera a) del comma 1, anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A.

2. L'aliquota prevista al comma 1, alinea, del presente articolo si applica anche a tutti gli altri interventi di efficienza energetica di cui all'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, nei limiti di spesa previsti, per ciascun intervento di efficienza energetica, dalla legislazione vigente, nonché agli interventi previsti dall'articolo 16 bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni, a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di cui al citato comma 1. Qualora l'edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 [Codice dei beni culturali e del paesaggio, o gli interventi di cui al citato comma 1 siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, la detrazione si applica a tutti gli interventi di cui al presente comma, anche se non eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di cui al medesimo comma 1, fermi restando i requisiti di cui al comma 3.

3. Ai fini dell'accesso alla detrazione, gli interventi di cui ai commi 1 e 2 del presente articolo devono rispettare i requisiti minimi previsti dai decreti di cui al comma 3-ter dell'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, e, nel loro complesso, devono assicurare, anche congiuntamente agli interventi di cui ai commi 5 e 6 del presente articolo, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio o delle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno, ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l'attestato di prestazione energetica (A.P.E.), di cui all'articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, prima e dopo l'intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. Nel rispetto dei suddetti requisiti minimi, sono ammessi all'agevolazione, nei limiti stabiliti per gli interventi di cui ai citati commi 1 e 2, anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell'altezza, in deroga alle distanze minime riportate all'articolo 873 del codice civile, per gli interventi di cui all'articolo 16 bis del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e al presente articolo.

3-bis. Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera c), le disposizioni dei commi da 1 a 3 si applicano anche alle spese, documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° gennaio 2022 al 30 giugno 2023. Per le spese sostenute dal 1° luglio 2022 la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo(1).

4. Per gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell'articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, l'aliquota delle detrazioni spettanti è elevata al 110 per cento per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022. Tale aliquota si applica anche agli interventi previsti dall'articolo 16 bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni ed a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi indicati nel primo periodo e che non siano già richiesti ai sensi del comma 2 della presente disposizione. Per la parte di spesa sostenuta nell'anno 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo. Per gli interventi di cui al primo periodo, in caso di cessione del corrispondente credito ad un'impresa di assicurazione e di contestuale stipulazione di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione prevista nell'articolo 15, comma 1, lettera f-bis), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 Testo unico delle imposte sui redditi spetta nella misura del 90 per cento. Le disposizioni del primo e del secondo periodo non si applicano agli edifici ubicati nella zona sismica 4 di cui all'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003, pubblicata nel supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 105 dell'8 maggio 2003(1).

4-bis. La detrazione spettante ai sensi del comma 4 del presente articolo è riconosciuta anche per la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici, a condizione che sia eseguita congiuntamente a uno degli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell'articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, nel rispetto dei limiti di spesa previsti dalla legislazione vigente per i medesimi interventi.

4-ter. I limiti delle spese ammesse alla fruizione degli incentivi fiscali eco bonus e sisma bonus di cui ai commi precedenti, sostenute entro il 30 giugno 2022, sono aumentati del 50 per cento per gli interventi di ricostruzione riguardanti i fabbricati danneggiati dal sisma nei comuni di cui agli elenchi allegati al decreto-legge 17 ottobre 2016, n. 189, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2016, n. 229, e di cui al decreto-legge 28 aprile 2009, n. 39, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 giugno 2009, n. 77, nonché nei comuni interessati da tutti gli eventi sismici verificatisi dopo l'anno 2008 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza. In tal caso, gli incentivi sono alternativi al contributo per la ricostruzione e sono fruibili per tutte le spese necessarie al ripristino dei fabbricati danneggiati, comprese le case diverse dalla prima abitazione, con esclusione degli immobili destinati alle attività produttive(1).

4-quater. Nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi a far data dal 1° aprile 2009 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza, gli incentivi di cui al comma 4 spettano per l'importo eccedente il contributo previsto per la ricostruzione.

5. Per l'installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici ai sensi dell'articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, ovvero di impianti solari fotovoltaici su strutture pertinenziali agli edifici, la detrazione di cui all'articolo 16 bis, comma 1, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, spetta, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, nella misura del 110 per cento, fino ad un ammontare complessivo delle stesse spese non superiore a euro 48.000 e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e in quattro quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta nell'anno 2022, sempreché l'installazione degli impianti sia eseguita congiuntamente ad uno degli interventi di cui ai commi 1 o 4 del presente articolo. In caso di interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere d), e) e f), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, il predetto limite di spesa è ridotto ad euro 1.600 per ogni kW di potenza nominale.

5-bis. Le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all'esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell'ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell'erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione.

6. La detrazione di cui al comma 5 è riconosciuta anche per l'installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati con la detrazione di cui al medesimo comma 5, alle stesse condizioni, negli stessi limiti di importo e ammontare complessivo e comunque nel limite di spesa di euro 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema di accumulo.

7. La detrazione di cui ai commi 5 e 6 del presente articolo è subordinata alla cessione in favore del Gestore dei servizi energetici (GSE), con le modalità di cui all'articolo 13, comma 3, del decreto legislativo 29 dicembre 2003, n. 387, dell'energia non autoconsumata in sito ovvero non condivisa per l'autoconsumo, ai sensi dell'articolo 42-bis del decreto-legge 30 dicembre 2019, n. 162, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 2020, n. 8, e non è cumulabile con altri incentivi pubblici o altre forme di agevolazione di qualsiasi natura previste dalla normativa europea, nazionale e regionale, compresi i fondi di garanzia e di rotazione di cui all'articolo 11, comma 4, del decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28, e gli incentivi per lo scambio sul posto di cui all'articolo 25-bis del decreto-legge 24 giugno 2014, n. 91, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 2014, n. 116. Con il decreto di cui al comma 9 del citato articolo 42-bis del decreto-legge n. 162 del 2019, il Ministro dello sviluppo economico individua i limiti e le modalità relativi all'utilizzo e alla valorizzazione dell'energia condivisa prodotta da impianti incentivati ai sensi del presente comma.

8. Per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, per gli interventi di installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici di cui all'articolo 16-ter del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, la detrazione è riconosciuta nella misura del 110 per cento, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e in quattro quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta nell'anno 2022, sempreché l'installazione sia eseguita congiuntamente a uno degli interventi di cui al comma 1 del presente articolo e comunque nel rispetto dei seguenti limiti di spesa, fatti salvi gli interventi in corso di esecuzione: euro 2.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno secondo la definizione di cui al comma 1-bis del presente articolo; euro 1.500 per gli edifici plurifamiliari o i condomini che installino un numero massimo di otto colonnine; euro 1.200 per gli edifici plurifamiliari o i condomini che installino un numero superiore a otto colonnine. L'agevolazione si intende riferita a una sola colonnina di ricarica per unità immobiliare.

8-bis. Per gli interventi effettuati dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell'intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022. Per gli interventi effettuati dai condomini di cui al comma 9, lettera a), la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022. Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera c), per i quali alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell'intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023.

9. Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:

  1. a) dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
  2. b) dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10;
  3. c) dagli istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di "in house providing" per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
  4. d) dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
  5. d-bis) dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all'articolo 10 del decreto legislativo 4 dicembre 1997, n. 460Legge sulle ONLUS, dalle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all'articolo 6 della legge 11 agosto 1991, n. 266Legge quadro sul volontariato, e dalle associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano previsti dall'articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383;
  6. e) dalle associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell'articolo 5, comma 2, lettera c), del decreto legislativo 23 luglio 1999, n. 242, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

9-bis. Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

9-ter. L'imposta sul valore aggiunto non detraibile, anche parzialmente, ai sensi degli articoli 19, 19-bis, 19-bis.1 e 36-bis del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, dovuta sulle spese rilevanti ai fini degli incentivi previsti dal presente articolo, si considera nel calcolo dell'ammontare complessivo ammesso al beneficio, indipendentemente dalla modalità di rilevazione contabile adottata dal contribuente.

10. Le persone fisiche di cui al comma 9, lettere a) e b), possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio.

10-bis. Il limite di spesa ammesso alle detrazioni di cui al presente articolo, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell'immobile oggetto degli interventi di incremento dell'efficienza energetica, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3-bis, 4, 4-bis, 5, 6, 7 e 8, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate ai sensi dell'articolo 120 sexdecies del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, per i soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), che siano in possesso dei seguenti requisiti:

  1. a) svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica;
  2. b) siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito. Il titolo di comodato d'uso gratuito è idoneo all'accesso alle detrazioni di cui al presente articolo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore alla data di entrata in vigore della presente disposizione.

10-ter. Nel caso di acquisto di immobili sottoposti ad uno o più interventi di cui al comma 1, lettere a), b) e c), il termine per stabilire la residenza di cui alla lettera a) della nota II-bis) all'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, è di trenta mesi dalla data di stipulazione dell'atto di compravendita.

10-quater. Al primo periodo del comma 1-septies dell'articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, le parole: 'entro diciotto mesi' sono sostituite dalle seguenti: 'entro trenta mesi'.

11. Ai fini dell'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, il contribuente richiede il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d'imposta per gli interventi di cui al presente articolo. Il visto di conformità è rilasciato ai sensi dell'articolo 35 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, dai soggetti indicati alle lettere a) e b) del comma 3 dell'articolo 3 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, e dai responsabili dell'assistenza fiscale dei centri costituiti dai soggetti di cui all'articolo 32 del citato decreto legislativo n. 241 del 1997.

12. I dati relativi all'opzione sono comunicati esclusivamente in via telematica, anche avvalendosi dei soggetti che rilasciano il visto di conformità di cui al comma 11, secondo quanto disposto con provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate, che definisce anche le modalità attuative del presente articolo, da adottare entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto.

13. Ai fini della detrazione del 110 per cento di cui al presente articolo e dell'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121:

  1. a) per gli interventi di cui ai commi 1, 2 e 3 del presente articolo, i tecnici abilitati asseverano il rispetto dei requisiti previsti dai decreti di cui al comma 3-ter dell'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Una copia dell'asseverazione è trasmessa, esclusivamente per via telematica, all'Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA). Con decreto del Ministro dello sviluppo economico, da emanare entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, sono stabilite le modalità di trasmissione della suddetta asseverazione e le relative modalità attuative;
  2. b) per gli interventi di cui al comma 4, l'efficacia degli stessi al fine della riduzione del rischio sismico è asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza, in base alle disposizioni del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 28 febbraio 2017. I professionisti incaricati attestano altresì la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Il soggetto che rilascia il visto di conformità di cui al comma 11 verifica la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati.

13-bis. L'asseverazione di cui al comma 13, lettere a) e b), del presente articolo è rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori sulla base delle condizioni e nei limiti di cui all'articolo 121. L'asseverazione rilasciata dal tecnico abilitato attesta i requisiti tecnici sulla base del progetto e dell'effettiva realizzazione. Ai fini dell'asseverazione della congruità delle spese si fa riferimento ai prezzari individuati dal decreto di cui al comma 13, lettera a). Nelle more dell'adozione del predetto decreto, la congruità delle spese è determinata facendo riferimento ai prezzi riportati nei prezzari predisposti dalle regioni e dalle province autonome, ai listini ufficiali o ai listini delle locali camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura ovvero, in difetto, ai prezzi correnti di mercato in base al luogo di effettuazione degli interventi.

13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l'attestazione dello stato legittimo di cui all'articolo 9 bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall'articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

  1. a) mancata presentazione della CILA;
  2. b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
  3. c) assenza dell'attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
  4. d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. [Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.](2)

13-quater. Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.

13-quinquies. In caso di opere già classificate come attività di edilizia libera ai sensi dell'articolo 6 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 81 del 7 aprile 2018, o della normativa regionale, nella CILA è richiesta la sola descrizione dell'intervento. In caso di varianti in corso d'opera, queste sono comunicate alla fine dei lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata. Non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di inizio attività di cui all'articolo 24 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

14. Ferma restando l'applicazione delle sanzioni penali ove il fatto costituisca reato, ai soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli si applica la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 2.000 a euro 15.000 per ciascuna attestazione o asseverazione infedele resa. I soggetti di cui al primo periodo stipulano una polizza di assicurazione della responsabilità civile, con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni e, comunque, non inferiore a 500.000 euro, al fine di garantire ai propri clienti e al bilancio dello Stato il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall'attività prestata. L'obbligo di sottoscrizione della polizza si considera rispettato qualora i soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni abbiano già sottoscritto una polizza assicurativa per danni derivanti da attività professionale ai sensi dell'articolo 5 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 7 agosto 2012, n. 137, purché questa: a) non preveda esclusioni relative ad attività di asseverazione; b) preveda un massimale non inferiore a 500.000 euro, specifico per il rischio di asseverazione di cui al presente comma, da integrare a cura del professionista ove si renda necessario; c) garantisca, se in operatività di claims made, un'ultrattività pari ad almeno cinque anni in caso di cessazione di attività e una retroattività pari anch'essa ad almeno cinque anni a garanzia di asseverazioni effettuate negli anni precedenti. In alternativa il professionista può optare per una polizza dedicata alle attività di cui al presente articolo con un massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni e, comunque, non inferiore a 500.000 euro, senza interferenze con la polizza di responsabilità civile di cui alla lettera a). La non veridicità delle attestazioni o asseverazioni comporta la decadenza dal beneficio. Si applicano le disposizioni della legge 24 novembre 1981, n. 689. L'organo addetto al controllo sull'osservanza della presente disposizione ai sensi dell'articolo 14 della legge 24 novembre 1981, n. 689, è individuato nel Ministero dello sviluppo economico.

14-bis. Per gli interventi di cui al presente articolo, nel cartello esposto presso il cantiere, in un luogo ben visibile e accessibile, deve essere indicata anche la seguente dicitura: "Accesso agli incentivi statali previsti dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, superbonus 110 per cento per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici".

15. Rientrano tra le spese detraibili per gli interventi di cui al presente articolo quelle sostenute per il rilascio delle attestazioni e delle asseverazioni di cui ai commi 3 e 13 e del visto di conformità di cui al comma 11.

15-bis. Le disposizioni del presente articolo non si applicano alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico.

16. Al fine di semplificare l'attuazione delle norme in materia di interventi di efficienza energetica e di coordinare le stesse con le disposizioni dei commi da 1 e 3 del presente articolo, all'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, sono apportate le seguenti modificazioni, con efficacia dal 1° gennaio 2020:

  1. a) il secondo, il terzo e il quarto periodo del comma 1 sono soppressi;
  2. b) dopo il comma 2 è inserito il seguente:
  3. "2.1. La detrazione di cui ai commi 1 e 2 è ridotta al 50 per cento per le spese, sostenute dal 1° gennaio 2018, relative agli interventi di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari e di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione, del 18 febbraio 2013. Sono esclusi dalla detrazione di cui al presente articolo gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza inferiore alla classe di cui al periodo precedente. La detrazione si applica nella misura del 65 per cento per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione, di efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal citato regolamento delegato (UE) n. 811/2013, e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti, appartenenti alle classi V, VI oppure VIII della comunicazione 2014/C 207/02 della Commissione, o con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro, o per le spese sostenute per l'acquisto e la posa in opera di generatori d'aria calda a condensazione».

16-bis. L'esercizio di impianti fino a 200 kW da parte di comunità energetiche rinnovabili costituite in forma di enti non commerciali o da parte di condomini che aderiscono alle configurazioni di cui all'articolo 42-bis del decreto-legge 30 dicembre 2019, n. 162, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 2020, n. 8, non costituisce svolgimento di attività commerciale abituale. La detrazione prevista dall'articolo 16 bis, comma 1, lettera h), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, per gli impianti a fonte rinnovabile gestiti da soggetti che aderiscono alle configurazioni di cui al citato articolo 42-bis del decreto-legge n. 162 del 2019 si applica fino alla soglia di 200 kW e per un ammontare complessivo di spesa non superiore a euro 96.000.

16-ter. Le disposizioni del comma 5 si applicano all'installazione degli impianti di cui al comma 16-bis. L'aliquota di cui al medesimo comma 5 si applica alla quota di spesa corrispondente alla potenza massima di 20 kW e per la quota di spesa corrispondente alla potenza eccedente 20 kW spetta la detrazione stabilita dall'articolo 16 bis, comma 1, lettera h), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, nel limite massimo di spesa complessivo di euro 96.000 riferito all'intero impianto.

16-quater. Agli oneri derivanti dall'attuazione del presente articolo, valutati in 63,6 milioni di euro per l'anno 2020, in 1.294,3 milioni di euro per l'anno 2021, in 3.309,1 milioni di euro per l'anno 2022, in 2.935 milioni di euro per l'anno 2023, in 2.755,6 milioni di euro per l'anno 2024, in 2.752,8 milioni di euro per l'anno 2025, in 1.357,4 milioni di euro per l'anno 2026, in 27,6 milioni di euro per l'anno 2027, in 11,9 milioni di euro per l'anno 2031 e in 48,6 milioni di euro per l'anno 2032, si provvede ai sensi dell'articolo 265.

Note

(1) La L. 30 dicembre 2020, n. 178 ha disposto (con l'art. 1, comma 74) che "L'efficacia delle proroghe di cui ai commi da 66 a 72 resta subordinata alla definitiva approvazione da parte del Consiglio dell'Unione europea. Restano fermi gli obblighi di monitoraggio e di rendicontazione previsti nel Piano nazionale per la ripresa e la resilienza per tale progetto".
(2) Periodo soppresso dall'art. 33, comma 1, lettera c), del D.L. 31 maggio 2021, n. 77, convertito, con modificazioni, dalla L. 29 luglio 2021, n. 108.

Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli 29,90 €

Nel caso si necessiti di allegare documentazione o altro materiale informativo relativo al quesito posto, basterà seguire le indicazioni che verranno fornite via email una volta effettuato il pagamento.

SEI UN AVVOCATO?
AFFIDA A NOI LE TUE RICERCHE!

Sei un professionista e necessiti di una ricerca giuridica su questo articolo? Un cliente ti ha chiesto un parere su questo argomento o devi redigere un atto riguardante la materia?
Inviaci la tua richiesta e ottieni in tempi brevissimi quanto ti serve per lo svolgimento della tua attività professionale!

Consulenze legali
relative all'articolo 119 Decreto "Rilancio"

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

E.D.M. chiede
lunedý 30/08/2021 - Marche
“Buon giorno.
Vivo in un condominio di 12 condomini , in cui esiste un ascensore che va dal piano portico fino al sesto piano. Non è possibile modificarlo per arrivare al piano seminterrato dei garage. Vorrei proporre al condominio la realizzazione di un ascensore esterno per abbattere le barriere architettoniche , che colleghi il porticato al vano garage.
Segnalo che sono in corso lavori di super bonus 110% , che nella SCIA presentata al Comune di Ascoli Piceno è stata inclusa ed accettata la realizzazione di una uscita di emergenza pedonale .
Essa comprende una porta tagliafuoco un vano esterno ai garage e una scalinata che raggiunge il porticato.
Considerando che nel condominio abita anche mio fratello che da sempre ha una invalidità importante che lo limita molto a livello motorio .
Tenendo conto che sono prossimo all'età di 70 anni e che già altri condomini per difficoltà motorie
non possono già da tempo godere pienamente dell'uso del proprio garage che attualmente è raggiungibile tramite due rampe di scale o dall' ingresso auto del garage lontano svariati metri (50),
Vi chiedo se l'assenza di ascensore al piano garage può essere considerata barriera architettonica.
Mi risulta che i lavori di abbattimento delle barriere architettoniche se realizzati durante l'esecuzione di lavori TRAINANTI di ecobonus , vengono considerati TRAINATI e quindi finanziabili con la massima aliquota del 110% e godere di tutti i benefici di legge esistenti.
Inoltre avento già nella SCIA lavori per la scala di emergenza dovrebbe essere possibile fare una variante in corso d'opera per fare un ascensore.
Da parte dell'impresa edile non dovrebbe esistere opposizione in quanto hanno già previsto materiali e tempi per la realizzazione della scala , e il montaggio dell'ascensore costa di 5/6 giornate lavorative che non possono causare un ritardo nella consegna dei lavori che secondo me avverrà fra svariati mesi.
Resto in attesa di Vs. preziosa consulenza.”
Consulenza legale i 06/09/2021
Il tema proposto, almeno in riferimento ai profili fiscali, è stato affrontato dall’Amministrazione finanziaria nella risposta all’interpello n. 455 del 5 luglio 2021.
Nell’ambito della predetta risposta, infatti, l’amministrazione ha affrontato il caso di un condomìnio che, vuole eseguire interventi di miglioramento energetico con l'esecuzione della coibentazione termica delle pareti, che determina il miglioramento di classi energetiche dell'edificio e che costituisce intervento trainante ai sensi dell'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. “decreto Rilancio”), dapprima convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, e successivamente modificato dalla legge 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021), nonché, da ultimo, dall'articolo 1, comma 3, del decreto legge 6 maggio 2021, n. 59 e dall'articolo 33, comma 1, del decreto legge 31 maggio 2021, n. 77.

Le predette disposizioni disciplinano, infatti, la detrazione, nella misura del 110 per cento, delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 a fronte di specifici interventi finalizzati all'efficienza energetica (ivi inclusa l'installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (c.d. Superbonus).
Con riferimento all’applicazione di tale agevolazione, prima dell’entrata in vigore della legge di bilancio 2021, sono stati forniti chiarimenti con la circolare dell’8 agosto 2020, n. 24/E, con la risoluzione del 28 settembre 2020, n. 60/E e con la circolare del 22 dicembre 2020, n. 30/E a cui è possibile fare riferimento per ulteriori approfondimenti.
In relazione alle questioni interpretative poste dai contribuenti in materia di Superbonus, sono state pubblicate, inoltre, diverse risposte a istanze d’interpello consultabili nell’apposita area tematica presente sul sito istituzionale dell'Agenzia delle Entrate.

Con specifico riferimento al caso di specie, che vuole considerare con intervento trainato quello dell’installazione di un ascensore sino al piano garage e ciò al fine di eliminare la presenza di barriere architettoniche costituite da due rampe di scale, attraverso cui raggiungere, attualmente, i locali destinati a garage, l’amministrazione ha precisato quanto segue.
L’articolo 1, comma 66, lettera d) della legge di bilancio n. 178 del 2020, ha modificato il comma 2 dell’articolo 119 del decreto Rilancio, includendo tra gli interventi “trainati” anche gli “interventi previsti dall'articolo 16 bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni”. Si tratta, in particolare, degli interventi “finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità, ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104”.

Nella Circolare n. 19/E del 2020 è stato, al riguardo, precisato che le opere volte all’eliminazione delle barriere architettoniche possono essere realizzate sia sulle parti comuni che sulle singole unità immobiliari e che si riferiscono a diverse categorie di lavori quali, ad esempio, la sostituzione di finiture (pavimenti, porte, infissi esterni, terminali degli impianti), il rifacimento o l'adeguamento di impianti tecnologici (servizi igienici, impianti elettrici, citofonici, impianti di ascensori), il rifacimento di scale ed ascensori, l'inserimento di rampe interne ed esterne agli edifici e di servoscala o di piattaforme elevatrici (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 3.4).

Per essere agevolati, gli interventi in argomento devono presentare le caratteristiche tecniche previste dal decreto ministeriale del 14 giugno 1989, n. 236 (legge di settore).
Nella medesima risposta è, inoltre, precisato che, così come chiarito in risposta all’interrogazione in Commissione Finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021 la presenza, nell’edificio oggetto degli interventi, di “persone di età superiore a sessantacinque anni” è, in ogni caso, irrilevante ai fini dell’applicazione del beneficio. Infatti, l’amministrazione, già con la circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020, aveva chiarito che la detrazione di cui al citato articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del Tuir spetta per le spese sostenute per gli interventi che presentano le caratteristiche previste dalla specifica normativa di settore applicabile ai fini dell’eliminazione delle barriere architettoniche, anche in assenza di disabili nell’unità immobiliare o nell’edificio oggetto degli interventi, così come in assenza di persone di età superiore a sessantacinque anni.

Nella risposta viene anche chiarito che il medesimo principio è applicabile anche ai fini del Superbonus, stante l’esplicito richiamo nell’articolo 119, comma 2, del decreto-legge n. 34 del 2020, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 77 del 2020, agli interventi di cui all’art. 16 bis del T.U.I.R., comma 1, lettera e).
Occorre, ovviamente, che gli interventi volti al superamento delle barriere architettoniche, sopra elencati, in quanto interventi “trainati”, siano eseguiti congiuntamente ad uno degli interventi “trainanti” di risparmio energetico di cui al comma 1 del citato articolo 119 del decreto Rilancio.
La risposta precisa, infine, che il contribuente potrà optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per la cessione del credito di importo corrispondente alla detrazione sia per gli interventi di efficientamento energetico, sia per quelli di abbattimento delle barriere architettoniche.
Infatti, nella citata risposta all’interrogazione in Commissione Finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021, è stato chiarito che, per gli interventi di cui si discute, in alternativa alla fruizione diretta del Superbonus, può essere esercitata l'opzione per un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dai fornitori (cosiddetto sconto in fattura), o per la cessione del credito corrispondente alla predetta detrazione che, ai sensi dell'articolo 16, comma 1, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, si applica su un ammontare massimo di spesa attualmente pari a 96.000 euro.


L.D. chiede
mercoledý 25/08/2021 - Emilia-Romagna
“Buongiorno,
sono proprietario di un garage a piano terra situato all'interno di un condominio di n°12 U.I. di cui 4 appartamenti e i rimanenti garage.
Premetto che il condominio (costruito nel 1998) è in buono stato di conservazione e non necessiterebbe di alcun intervento di messa in sicurezza o anche solo manutenzione straordinaria.
Il condominio vorrebbe fare un miglioramento sismico per poter accedere al supersismabonus 110% e il tecnico della ditta contattata dai proprietari dei 4 appartamenti propone, tra i vari interventi, di agire sui pilastri del piano terra fasciandoli. Per fare questa operazione è richiesto l'abbattimento dei muri di separazione tra i vari garage per 50 cm per lato di ogni pilastro interno (ne insistono 4 sul mio garage) e la rimozione dei portoni di accesso per agire sui pilastri esterni.
In sostanza il garage sarebbe reso inagibile per un periodo di tempo che la ditta non ha saputo stimare (ma si parla comunque di mesi).
Si tratta dell'unico garage in mio possesso e quindi mi troverei in grande difficoltà a reperire anche solo un posto dove allocare le cose contenute (che peraltro utilizzo regolarmente) e a pagare i costi di un trasloco.
c'è modo di opporsi alla volontà del condominio? è possibile richiedere un risarcimento nell'eventualità uno sia obbligato a fargli fare le opere contro la propria volontà?”
Consulenza legale i 26/08/2021
Come era facilmente prevedibile, i contenziosi attorno ai lavori fiscalmente agevolabili da realizzarsi in condominio stanno aumentando di giorno in giorno.
Una delle grandi materie del contendere risiede proprio nel fatto che tali interventi sono nella stragrande maggioranza dei casi particolarmente invasivi e inevitabilmente coinvolgono anche le unità abitative in proprietà esclusiva.

Il legislatore ha previsto queste difficoltà, e per agevolare la “corsa ad ostacoli” che ogni proprietario deve affrontare per ottenere l’agognato bonus fiscale ha introdotto delle maggioranze semplificate per l’approvazione dei lavori. Il comma 9 bis dell’art. 119 del D.L. n. 34 del 19.05.2020 prevede che le decisioni per la realizzazione degli interventi agevolabili con il bonus 110%, possono essere approvati con la maggioranza dei presenti che rappresentano almeno 1/3 del valore dell’edificio. In sostanza, innovazioni anche molto consistenti potranno essere approvate con gli stessi quorum deliberativi necessari per far approvare solitamente alla assise convocata in seconda convocazione decisioni assolutamente ordinarie, come ad es. l’incarico ad una nuova impresa di giardinaggio!

Ad una prima lettura, tale normativa potrebbe apparire molto vantaggiosa, ma nella prassi applicativa le intenzioni del nostro legislatore sono andate completamente frustrate, e questo perché, come si è accennato poco sopra, nella stragrande maggioranza dei casi i lavori agevolabili coinvolgono necessariamente le parti in proprietà esclusiva dell’edificio.

Ai sensi dell’art. 1135 del c.c., infatti l’assemblea di condominio è competente a deliberare la realizzazione di interventi sulle sole parti comuni dell’edificio, ma l’assise non può a colpi di maggioranza imporre interventi all’interno delle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva. Una delibera di tale tenore sarebbe radicalmente nulla, e per ovviare a questo problema e per permettere la realizzazione dei lavori, l’unica soluzione è quella di raccogliere anche il consenso del proprietario dell’appartamento o garage che verrà coinvolto nei lavori. Ciò comporta che spesso gli interventi fiscalmente agevolabili devono essere approvati alla unanimità, e l’iter approvativo può essere bloccato se anche solo un proprietario si mette di traverso.

Con ogni probabilità anche il caso descritto nel quesito non fa eccezione. Per quanto ci è dato capire vi sarebbe la necessità di rimuovere il portone di accesso al singolo box auto, oggetto che deve sicuramente considerarsi bene personale del proprietario del garage, e quindi senza raccogliere il suo consenso i lavori non potrebbero realizzarsi.

Occorrerebbe richiedere anche il parere di un tecnico edile, ma si ha la sensazione che anche i muri che dividono i singoli garage se non necessari alla statica dell’intero edificio non possono considerarsi beni condominiali in senso stretto, ma al massimo beni comuni ai due proprietari dei garage confinanti: anche in questo caso, quindi, si dovrebbe raccogliere il loro consenso per procedere ai lavori.

Se gli altri condomini si ostineranno a continuare sulla strada intrapresa, eventuali delibere assembleari sul punto potrebbero essere oggetto di impugnazione da parte dei proprietari dei garage coinvolti contrari all’intervento.


L.P. chiede
lunedý 23/08/2021 - Emilia-Romagna
“Se in un condominio sono presenti più scale è possibile, visto che l'assemblea ha deliberato negativamente per il bonus 110%, effettuare gli interventi solo per le unità immobiliari presenti in una scala. In caso negativo può un singolo condomino aderire ai benefici previsti dal bonus 110%?.
Grazie”
Consulenza legale i 24/08/2021
Se gli interventi che si intendono agevolare coinvolgono solo gli appartamenti di quella specifica scala, ai sensi dell’ultimo comma dell’art.1123 del c.c., le decisioni sulla loro fattibilità devono essere adottati solo dai proprietari delle unità immobiliari coinvolte.

La verità però, è che affinché si possa accedere al bonus 110%, è necessario che l’intervento che si intende agevolare comporti un balzo dell’edificio condominiale di due classi di efficientamento energetico (si rinvia al tecnico edile per maggiori chiarimenti sul punto).

Questo comporta nella stragrande maggioranza dei casi che possono essere oggetto di agevolazione solo interventi particolarmente rilevanti che comportano la ristrutturazione dell’intero palazzo (e non solo della specifica scala), spesso coinvolgendo anche le singole unità immobiliari in proprietà esclusiva, con la conseguente necessità che l’intervento agevolabile potrà essere approvato solo con l’unanimità dei proprietari. Anche per tale motivo è molto difficile che il singolo condomino possa aderire ai benefici del 110% per la singola unità abitativa, ma su questo punto è sempre opportuno richiedere il parere di un tecnico edile.



A.G. chiede
martedý 13/07/2021 - Lombardia
“Buongiorno.

Domani sera avremo l'assemblea di condominio (40 appartamenti) per deliberare in merito al superbonus 110.
Premetto che 1/3 dei condomini non è a favore.

Desideravo chiedere la maggioranza necessaria per l'approvazione dei lavori (50+1 degli intervenuti e che rappresenti almeno 1/3 dei condomini?) anche per quanto riguarda i balconi. Nel nostro caso, siamo contrari perché il cappotto termico (circa 12 cm) toglierebbe spazio sui balconi. Sarei obbligato comunque a far i lavori anche sul balcone di mia proprietà? Grazie. Distinti saluti.”
Consulenza legale i 17/07/2021
Il Decreto Legge n. 104 del 14 agosto 2020 ha modificato il Decreto Rilancio (n. 34/2020), aggiungendo all’art. 119 il comma 9 bis. Ora è richiesta la semplice maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio per la deliberazione degli interventi di riqualificazione energetica e di adeguamento antisismico che possono usufruire del superbonus 110%.

Tale criterio è stato introdotto nelle intenzioni del legislatore per rendere più facile il raggiungimento delle maggioranze necessarie per approvare i lavori agevolabili con il bonus 110%, ma a conti fatti la norma non raggiunge quasi mai il suo scopo.
Il parziale fallimento risiede nel fatto che sovente per raggiungere l’agognato bonus fiscale è necessario approvare interventi che non solo vadano ad agire sulle parti comuni dell’edificio, ma anche sulle sue parti ad uso esclusivo. E' qui che nasce il vero problema poiché l’assemblea di condominio non ha di certo il potere di “entrare” nelle proprietà privata dei singolicondominie decidere a colpi di maggioranza la modifica strutturale di una singola unità abitativa in proprietà esclusiva.

Ora, per giurisprudenza oramai granitica e costante il balcone aggettante deve considerarsi pertinenza dell’appartamento a cui accede e pertanto esso è una parte dell’edificio in proprietà esclusiva al singolo condomino. Per tale motivo, per approvare i lavori necessari alla realizzazione del cappotto termico che incidono sulla abitabilità dei balconi sarà necessaria il consenso unanime di tutti proprietari del condominio, e non sarà di certo sufficiente la maggioranza semplice del comma 9 bis art. 119 del Decreto Rilancio.

Nel caso non si raggiungesse l’unanimità di tutti i proprietari (si badi bene: non l’unanimità di tutti i partecipanti alla riunione di condominio, ma l’unanimità di tutti i componenti del condominio), e nonostante ciò l’assise approvasse comunque i lavori, la delibera sarebbe radicalmente nulla e quindi impugnabile in ogni tempo anche oltre i rigidi termini e condizioni indicate dall’art.1137 del c.c.


F.E. chiede
martedý 06/07/2021 - Piemonte
“Buongiorno, pochi giorni fa nel mio condominio si è svolta un'assemblea dove all'ordine del giorno era prevista l'approvazione per accedere al bonus 110%. Erano presenti 10 condomini su 12 totali (due assenti) il risultato della votazione è stato di 5 favorevoli (421 millesimi) e 5 contrari (412 millesimi) quindi maggioranza dei millesimi a favore.
L'amministratrice ha detto che non era approvata in quanto oltre ai millesimi dova esserci anche la maggioranza dei presenti quindi nel nostro caso 6 favorevoli, poi ha anche aggiunto che si doveva raggiungere i 501 millesimi, io credo che le ultime maggioranze stabilite dal legislatore siano state ridotte ad un terzo per agevolare le approvazioni, ma me lo specificherete voi. Vorrei quindi sapere se l'approvazione è valida o no, specificandomi le maggioranze necessarie per approvare il bonus 110%. Cordiali saluti”
Consulenza legale i 06/07/2021
Per una risposta più precisa sarebbe opportuno analizzare il verbale della riunione condominiale, ma in linea di massima possiamo concludere che non si è raggiunto il quorum deliberativo necessario per l’approvazione dei lavori.

Tutti i quorum deliberativi previsti dal diritto condominiale e necessari per far approvare dall'assemblea i punti all’ordine del giorno prevedono, infatti, una doppia maggioranza per teste e millesimi: quindi, per l’approvazione di qualsiasi decisione non è sufficiente il raggiungimento di una maggioranza millesimale (che in fin dei conti ha una importanza minore rispetto a quanto comunemente si creda), ma è prima di tutto necessario raggiungere una maggioranza per teste, cioè una maggioranza tra i partecipanti alla riunione che sia poi espressione di una determinata quota millesimale.

Facciamo un esempio pratico proprio con i quorum prescritti dalla normativa speciale per l’approvazione dei lavori agevolabili. Il Decreto Legge n. 104 del 14 agosto 2020 ha modificato il Decreto Rilancio (n. 34/2020), aggiungendo all’art. 119 il comma 9 bis. Ora, è richiesta la semplice maggioranza degli intervenuti alla riunione (maggioranza per teste) che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio (maggioranza millesimale) per la deliberazione degli interventi di riqualificazione energetica e di adeguamento antisismico che possono usufruire del superbonus 110%.

Ammesso e non concesso che tali maggioranze debbano essere applicate nel caso specifico per l’approvazione dei lavori che si dovevano agevolare, comunque non si sono raggiunti i numeri richiesti: i proprietari favorevoli, infatti, avevano ampiamente la maggioranza millesimale (421 millesimi contro i 333 richiesti dalla legge), ma non avevano la maggioranza per teste (vi era in realtà uno stallo di 5 favorevoli e 5 contrari), il cui raggiungimento deve essere verificato prima ancora di constatare la maggioranza millesimale. All’esito dei conteggi, quindi, il Presidente della assembleanon poteva fare altro che dichiarare non approvato il punto all’ ordine del giorno.

GIUSEPPINA P. chiede
lunedý 03/05/2021 - Lombardia
“Per l'approvazione dei lavori per il miglioramento energetico (Superbonus 110%) che dovessero comportare anche la modifica di una parte delle singole proprietà abitative, quali le pareti ventilate dei balconi con conseguente riduzione delle superfici dei balconi stessi, è necessario il consenso unanime di tutti i proprietari e non le maggioranze (molto basse) previste dal D.L. n. 34/2020 ?
Grazie.”
Consulenza legale i 09/05/2021
Il comma 9 bis dell’art. 119 del D.L. n. 34 del 19.05.2020 prevede che le decisioni per la realizzazione degli interventi agevolabili con il bonus 110%, possono essere approvati con la maggioranza dei presenti che rappresentano almeno 1/3 del valore dell’edificio. In sostanza, innovazioni anche molto consistenti potranno essere approvate con gli stessi quorum deliberativi necessari per far approvare solitamente alla assise convocata in seconda convocazione decisioni assolutamente ordinarie, come ad es. l’incarico ad una nuova impresa di giardinaggio.
Ad una prima lettura, tale normativa potrebbe apparire molto vantaggiosa, ma nella prassi applicativa sovente tale vantaggio è inesistente.

Come è noto uno dei presupposti per ottenere l’agevolazione fiscale è quello che i lavori che si vogliono realizzare portino ad un miglioramento delle prestazioni energetiche pari a ben due classi: in caso contrario, i lavori non possono accedere al bonus del 110%. Nei primi casi applicativi, i tecnici edili hanno notato come in molte realtà per soddisfare tale fondamentale condizione siano necessari interventi estremamente invasivi coinvolgenti non solo le parti comuni dell’edificio ma anche le singole unità immobiliari in proprietà esclusiva.

Sorge a questo punto un problema molto rilevante, in quanto l’assemblea ha potere di deliberare a maggioranza solo per interventi che coinvolgono le parti comuni dell’edificio, ma l’assise non può decidere a maggioranza in merito ad interventi che coinvolgono le singole unità immobiliari in proprietà esclusiva: una delibera di questo tenore sarebbe radicalmente nulla e impugnabile in ogni tempo anche oltre i termini di 30 giorni previsti dall’art.1137del c.c. Per ovviare a tale inconveniente e permettere quindi di effettuare interventi anche nei singoli appartamenti, è necessario il consenso unanime di tutti i proprietari, con buona pace, quindi, delle maggioranze più basse previste dal D.L. n.34/2020.

Il caso proposto nel quesito ricade perfettamente nella situazione sopra descritta, in quanto i lavori che devono eseguirsi vanno ad incidere sui balconi e sulle loro zone di calpestio, parti che per giurisprudenza oramai costante e granitica devono considerarsi assolutamente in proprietà esclusiva dei proprietari delle unità abitative a cui accedono. Da ciò discende necessariamente che per l’approvazione dei lavori agevolabili è necessario raggiungere l’unanimità dei consensi di tutti i partecipanti al condominio, non solo quindi di coloro che partecipano alla singola riunione.


SIMONE C. chiede
mercoledý 14/04/2021 - Marche
“Posso usufruire del sismabonus acquisti 110 % per l'acquisto di un singolo garages di nuova costruzione (che ovviamente soddisfa i requisiti di miglioramento di due classi sismiche), sito in un piccolo condominio che dista circa 20mt. da quello ove ho la mia abitazione ?”
Consulenza legale i 21/04/2021

Il comma 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, inserito dall'articolo 46-quater del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e successivamente, così modificato dall'articolo 8, comma 1, decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla L. 28 giugno 2019, n. 58 prevede che “qualora gli interventi di cui al comma 1-quater [del medesimo articolo 16] siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1,2 e 3 (...) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile, le detrazioni dall'imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all'acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell'85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo dispesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare (...)”.


La norma in commento, nel mutuare le regole applicative del c.d. “sisma bonus” si differenzia da quest’ultimo in quanto beneficiari dell'agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari. In particolare, la detrazione di cui al citato comma 1-septies riguarda l'acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile.


Per effetto del richiamo, contenuto nel citato comma 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, al comma 1-quater del medesimo articolo 16, che a sua volta richiama gli articoli 1-bis e 1-ter, l'agevolazione in commento è in vigore dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre 2021. L'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020, n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus).


La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd.ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.


Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l'ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.


Con riferimento alla applicazione delle agevolazioni in commento, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E. Nella citata circolare n. 24/E del 2020, in particolare, è stato precisato che il Superbonus si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle cd. Case antisismiche, vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall'ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3519 del 28 aprile 2006) oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell'immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita. In particolare, per effetto di quanto disposto dal citato articolo 119 del decretoRilancio, la detrazione prevista dall'articolo 16, comma 1-sepites è elevata al 110 percento delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.


L'acquirente delle case antisismiche potrà, altresì, optare - ai sensi dell'art. 121 del medesimo decreto Rilancio - in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante in sede di dichiarazione dei redditi relativa all'anno di riferimento delle spese- alternativamente:

- per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati (cd. sconto in fattura). Il fornitore recupera il contributo anticipato sotto forma di credito d'imposta con facoltà di successive cessioni di tale credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;

- per la cessione di un credito d'imposta corrispondente alla detrazione spettante, ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successive cessioni.


Affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione prevista dall'articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 63 del 2013, così come integrata dagli articoli 119 e 121 del D.L. n.34 del 2019 e nel rispetto delle relative prescrizioni peculiari (cfr. circolare n. 24/E del 2020) è necessario che l'atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre 2021.


Ciò in considerazione del fatto che le detrazioni previste dall'articolo 16, comma 1-bis (cui il comma 1-septies attraverso il comma 1-quater rimanda) si riferiscono alle spese sostenute dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.


Con specifico riferimento al box auto, in una risposta ad un interpello (n. 19/2021) l’Amministrazione finanziaria ha precisato che nel caso di acquisto anche delle pertinenze, l'art. 16 bis del T.U.I.R. costituisce il quadro normativo di riferimento delle disposizioni contenute nel citato articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, non essendo gli interventi di riduzione del rischio sismico ivi indicati, una nuova categoria di opere agevolabili.

Pertanto, i chiarimenti di prassi resi in materia di interventi di recupero del patrimonio edilizio devono ritenersi validi anche con riguardo agli interventi ammessi al cd. sisma bonus. Sulla base di tale assunto, in analogia con quanto precisato con riferimento alla detrazione di cui al comma 3 del citato articolo 16-bis del TUIR - spettante agli acquirenti di unità immobiliari ubicate in fabbricati interamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile - anche la detrazione di cui al citato comma 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, deve essere calcolata, nel limite massimo di spesa di euro 96.000, sul prezzo risultante dall'atto di compravendita, unitariamente considerato, riferito all'immobile principale e alla pertinenza, anche se accatastati separatamente.


Nel predetto interpello, così come in una precedente risposta n. 515 del 02.11.2020, l’amministrazione finanziaria aveva però precisato che l’acquisto della pertinenza dovesse essere effettuato unitamente all'immobile abitativo e ciò anche in considerazione del fatto che, come sopra evidenziato, il limite di spesa di euro 96.000 deve essere considerato un limite complessivo che si applica sia in relazione all’acquisto dell’immobile principale che in relazione all’acquisto della relativa pertinenza.

Stante il tenore letterale della precisazione dell’amministrazione finanziaria è da ritenere che l’acquisto successivo del box auto non possa usufruire dell’agevolazione in commento e ciò anche in considerazione del fatto che il presupposto per la detrazione è l'acquisto del fabbricato.



Donatella C. chiede
venerdý 26/03/2021 - Lombardia
“Sono un architetto regolarmente iscritto all'Ordine; nonchè proprietaria di un immobile per cui intendo usufruire del Superbonus 110%.
Posso asseverare io stessa, in qualità di professionista, le opere che verranno realizzate;o ciò si configura come un conflitto di interessi?
Per le asseverazioni richieste nell'ambito dell'intervento, devo quindi per forza rivolgermi ad un'altro professionista?
Cordialmente

Consulenza legale i 02/04/2021
Con riguardo alla possibilità per l'Istante, architetto regolarmente iscritto al relativo Albo professionale, di sottoscrivere in proprio le asseverazioni dei requisiti per gli interventi di cui ai commi 1, 2 e 3 dell’art. 119 del decreto rilancio, ai fini del godimento delle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici - cd. Ecobonus si è pronunciata direttamente l’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 122 del 22.2.2021.

L’Agenzia delle Entrate, pur declinando la propria competenza in materia, nella sua risposta riprende, facendolo proprio, quanto dichiarato dall’ENEA sul proprio sito istituzionale www.efficienzaenergetica.enea.it/detrazionifiscali/ ecobonus/faqecobonus.html) in risposta alle faq poste dagli utenti, secondo cui "L'asseverazione e l'attestato di prestazione energetica possono essere redatti da un qualsiasi tecnico abilitato alla progettazione di edifici e impianti nell'ambito delle competenze ad esso attribuite dalla legislazione vigente (cfr. DPR 75/2013) e iscritto allo specifico Ordine o Collegio professionale" mentre "Riguardo al principio di estraneità ai lavori, l'obbligo sussiste solo per il tecnico che redige l'A.P.E., in accordo col medesimo DPR 75/2013" (cfr. FAQ n. 2.A").
In particolare, il decreto interministeriale 6 agosto 2020, contenente i requisiti tecnici per l'accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus), non preclude al direttore dei lavori o al progettista la possibilità di firmare gli attestati di prestazione energetica (APE) cd. convenzionali per l'accesso alle detrazioni fiscali del Superbonus, finalizzati soltanto a dimostrare che l'edificio considerato nella sua interezza consegua, dopo gli interventi, il miglioramento di due classi energetiche. Resta inteso che, per la redazione degli A.P.E. di cui all'articolo 6 del d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, trovano applicazione i requisiti di indipendenza e imparzialità dei soggetti abilitati alla certificazione energetica degli edifici, di cui all'articolo 3 del d.P.R. 16 aprile 2013, n. 75
.”
Da quanto sostenuto dall’Agenzia delle Entrate, conformemente al decreto ministeriale sulle asseverazioni del 6 agosto 2020, che non introduce alcuna preclusione a che ad asseverare le opere sia il proprietario dell’unità immobiliare interessata, purchè tecnico abilitato ai sensi del decreto medesimo, è possibile affermare che normativamente non è contemplato un conflitto di interessi tra il proprietario dell’immobile e l’asseveratore.

Ragioni di prudenza, tuttavia, determinate dalla continua evoluzione normativa e dalla proliferazione di decreti attuativi e chiarimenti interpretativi dell’Agenzia delle Entrate e dell’ENEA , consiglierebbero di affidare l’incarico a soggetto esterno, che potrebbe garantire quantomeno da un punto di vista formale, quella terzietà ed indipendenza in grado di escludere a priori un eventuale contestazione di infedeltà delle dichiarazioni per conflitto di interessi, in grado di determinare una decadenza dai benefici fiscali.

FRANCESCO A. chiede
mercoledý 10/02/2021 - Piemonte
“Buongiorno abito a Torino in un condominio residenziale composto da 200 alloggi. Vorremmo utilizzare il Superbonus 110% per rifare le facciate ed il tetto. Oltre la metà degli alloggi hanno sui balconi le verande abusive. In tanti dicono che conta che le parti comuni dell'edificio siano in regola e che le verande sui balconi non possono invalidare la pratica del 110%. Io invece temo che presentando la documentazione in Comune per i lavori far vedere ed asseverare la presenza delle verande abusive possa essere un pericoloso boomerang. In pratica è come se ci autodenunciamo e saremo costretti a sanare tutti gli abusi prima di poter usufruire del superbonus 110%. Senza contare che a posteriori l'Agenzia delle Entrate ed altri Enti possano contestarci la detrazione e farci restituire i benefici con le sanzioni di legge (quanto pagheremo in questo caso). In questo caso non potremmo usufruire del Bonus facciate o la presenza delle verande rendono questa alternativa non praticabile. In poche parole, con le verande abusive possiamo come condominio usufruire del Superbonus del 110%. E se si per fare i lavoro le verande andrebbero smontate, io potrei rifiutarmi di smontarle? Grazie”
Consulenza legale i 03/03/2021
Le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planovolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire.
Si tratta, infatti, di strutture fissate in maniera stabile al pavimento che comportano la chiusura di una parte del balcone, con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto.
Le verande realizzate dal condomino, devono pertanto essere conformi alla normativa urbanistica.
Nel caso di conformità alla normativa urbanistica infatti il condominio potrà godere del beneficio. Secondo il primo correttivo al Decreto Rilancio (il Decreto n. 104/2020) che è intervenuto inserendo all'art. art. 119 del decreto il seguente comma 13-ter: «Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all'articolo art. 9 bis del T.U. edilizia del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l'edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi».
Il ragionamento posto a base della norma è dunque il seguente: se gli interventi per beneficiare del superbonus del 110% riguardano solamente le parti comuni e se le parti comuni sono conformi al titolo abilitativo originario, ovvero alle varianti, nulla quaestio.
Il tecnico potrà asseverare lo stato legittimo e così i lavori potranno essere svolti sulle parti comuni al di là della conformità urbanistica delle singole unità immobiliari.
Nel caso inverso invece l’agevolazione verrebbe esclusa.
Infatti, l'art. art. 49 del T.U. edilizia, comma 1 del DPR n. 380/2001 (c.d.Testo Unico Edilizia) così recita: "Gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione".
Secondo l'opinione della nostra Redazione, la veranda, per come emergerebbe dal quesito, s'inserisce nel prospetto, è agganciata alla facciata e la rende difforme da quanto stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione, ovvero dai successivi titoli; conseguentemente occorrerà procedere preventivamente ad una sanatoria o eventualmente ad una rimozione della veranda abusiva con il ripristino dello status quo ante, affinchè il condominio possa usufruire del beneficio previsto dalla normativa sull’ecobonus.

Giulio D. M. chiede
mercoledý 06/01/2021 - Lombardia
“Siamo tre fratelli, abbiamo ereditato una palazzina di tre appartamenti, nessuno abitato, sono liberi. Vogliamo beneficiare del bonus 110, alla luce delle modifiche apportata alla legge di bilancio che recita: con la modifica apportata all'art. 119, comma 9 vengono inclusi nel superbonus 110% anche gli interventi realizzati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.
La nostra situazione si configura come una comproprietà per poter beneficiare del super bonus.
Grazie.”
Consulenza legale i 10/01/2021

L’art. 119, comma 1, del D.L. n. 34/2020 ha disposto che la detrazione di cui all’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, si applica nella misura del 110 per cento, per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo.

L’ambito soggettivo della norma è contenuto nei successivi commi 9 e 10.

Per effetto del comma 9, nella sua versione originaria, l’anzidetta disposizione agevolativa si applica agli interventi effettuati:

a) dai condomìni;

b) dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10;

c) dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;

d) dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.


In sede di conversione del D.L. n. 34/2020, la legge n. 77/2020 ha introdotto le successive lettere d-bis) ed e) per effetto delle quali, l’agevolazione in commento è stata estesa anche a:

d-bis) organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all'art. 10 della legge sulle ONLUS, organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all'art. 6 della l. quadro volontariato, ed associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano previsti dall'articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383;

e) associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell'articolo 5, comma 2, lettera c), del decreto legislativo 23 luglio 1999, n. 242, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.


Con le Circolari n. 24 del 08.08.2020 e n. 30 del 22.12.2020, il presupposto soggettivo dell’agevolazione in commento è stato meglio delineato e, tanto nella prima Circolare quanto nella seconda è stato precisato che la stessa “non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti” (Circolare n. 24/2020, par. 1.1 e Circolare n. 30/2020, par. 2.1.4).

La legge di bilancio 2021 (Legge n. 178 del 30.12.2020) è nuovamente intervenuta sul tema del presupposto soggettivo ed, all’art. 1, comma 66, ha previsto che, all’art. 119 del D.L. n. 34/2020, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, sono apportate le seguenti modificazioni:

(…)

n) al comma 9, lettera a), dopo la parola: « condomìni » sono aggiunte le seguenti: « e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche».

Conseguentemente, con effetto dal 01.01.2021, l’agevolazione è estesa anche ai predetti soggetti.


Pertanto, nel caso di specie, se la palazzina con i tre appartamenti è posseduta interamente in comproprietà (i tre appartamenti sono indistintamente e unitariamente intestati a tutti e tre i fratelli) si rientra nella fattispecie adesso aggiunta dalla legge di bilancio 2021.

Se, invece, i tre appartamenti sono separatamente intestati ai tre fratelli, nel senso che ognuno di loro è proprietario di uno solo dei tre appartamenti che costituiscono la palazzina, si deve ritenere costituito il condomìnio e, pertanto, si rientrava già prima nell’agevolazione.


Si ricorda, infatti che, come precisato nei citati documenti di prassi, il “condomìnio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condòmino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione ed è comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà.


Si ricorda, altresì, che la nascita del condomìnio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero acquistano o acquisiscono i piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia.



LUCIANO B. chiede
martedý 05/01/2021 - Emilia-Romagna
“Buongiorno, ai sensi dell'art 119 Legge 77 /2020 su edificio bifamiliare costituito in "minicondominio" si vogliono realizzare i seguenti interventi aventi i requisiti della detrazione 110% ( requisiti tecnici, salto di due classi, ecc.) così elencati:
- comma 1 lett. a) intervento di isolamento termico sull'involucro esterno con incidenza superiore al 25%; detrazione
calcolata su un ammontare di spesa non superiore ad euro 40.000 x 2;
- comma 1 lett. b) intervento sulle parti comuni dell'edificio di sostituzione dell'impianto di climatizzazione invernale con
impianto centralizzato a pompa di calore aria-acqua abbinato ad impianto fotovoltaico; detrazione
calcolata su un ammontare di spesa non superiore ad euro 20.000 x 2.
Si chiede:
1- dovendo sostituire i tradizionali radiatori all'interno delle singole unità immobiliari, con pannelli radianti a pavimento o a
soffitto per il miglior funzionamento dell'impianto, gli importi di spesa relativi a questi pannelli:
- sono agevolabili autonomamente ( al di fuori della lett. b) art.119 ) e trainati al 110% e con quali limiti di spesa ?
- ove non fossero da considerare trainati con quale percentuale di detrazione e limite di spesa sono agevolabili?
2- oltre all'impianto fotovoltaico al servizio della pompa di calore centralizzata, è riconosciuta la detrazione al 110% anche
su eventuali due più piccoli impianti fotovoltaici al servizio delle due unità immobiliari, per i consumi domestici, nel
limite ( si crede) di 48.000 euro per l'intero edificio?
Resto a disposizione e ringrazio per la considerazione”
Consulenza legale i 14/01/2021
L'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus).

La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90 nonché, infine, per il restauro delle facciate esterne degli edifici (cd. bonus facciate) di cui all’articolo 1, commi da 219 a 223 della legge 27 dicembre 2019, n. 160 (legge di Bilancio 2020).

Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’art. 121 del decreto, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) e per l’installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici di cui agli articoli 14, 16 e 16-ter del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al bonus facciate possono optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest'ultimo recuperato sotto forma di credito d'imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d'imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.

Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all'esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con il provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020.

Con riferimento all’applicazione delle agevolazioni in commento, sono stati forniti chiarimenti con la Guida dell’Agenzia delle entrate di luglio 2020 “Superbonus al 110%”, con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e da ultimo, con la Circolare 22 dicembre 2020, n. 30/E cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
Nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici, indicati nei commi 1 e 4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119, effettuati, tra l’altro:
- su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia “trainanti”, sia “trainati”);
- su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo “trainati”).

Nell’ambito degli interventi “trainanti” – finalizzati all’efficienza energetica e alla adozione di misure antisismiche - secondo quanto stabilito ai citati commi 1 e 4 dell’articolo 119, del decreto Rilancio, il Superbonus spetta, tra l’altro, per interventi:
- di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro degli edifici, con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo. Per tali interventi il Superbonus è calcolato su un ammontare complessivo delle spese pari a 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari;
- di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all'installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo; impianti di microcogenerazione; impianti a collettori solari. Per tali interventi la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore euro 20.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari.

La detrazione spetta, nel limite massimo di spesa previsto, anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito nonché per la sostituzione della canna fumaria collettiva esistente, mediante sistemi fumari multipli o collettivi nuovi, compatibili con apparecchi a condensazione, con marcatura CE di cui al regolamento delegato (UE) 305/2011, nel rispetto dei requisiti minimi prestazionali previsti dalla norma UNI 7129-3.

Nel caso di installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, il limite di spesa previsto per tale intervento (fino a euro 48.000) si aggiunge a quello stabilito per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.
Come confermato nella citata circolare n. 24/E del 2020, nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono.
Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del Codice civile, ed effettivamente rimborsata al condominio, anche in misura superiore all’ammontare commisurato alla singola unità immobiliare.

Come già precisato, il citato articolo 119 del decreto Rilancio stabilisce, inoltre, che il Superbonus spetta anche per le spese sostenute per ulteriori interventi cd. “trainati”, quali, tra gli altri, quelli di efficientamento energetico disciplinati dall'articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013, nei limiti di detrazione o di spesa previsti per ciascun intervento.
In tale ambito rientrano, nel rispetto di tutte le condizioni previste dal citato articolo 14, anche gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale di cui all’art. 1, comma 347, della legge n. 296 del 2006 con un limite di detrazione di euro 30.000 - cfr. circolare n. 19/E del 2020.

Come precisato nella Circolare n. 19/E del 2020, per gli interventi riguardanti la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, la detrazione spetta per:
−lo smontaggio e dismissione dell’impianto di climatizzazione invernale esistente, parziale o totale;−la fornitura e posa in opera a regola d’arte di tutte le apparecchiature termiche, meccaniche, elettriche ed elettroniche;
−le opere idrauliche e murarie necessarie per la sostituzione, a regola d’arte, di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione.
Negli interventi ammessi alla detrazione sono compresi, oltre a quelli relativi al generatore di calore, anche gli eventuali interventi sulla rete di distribuzione, sui sistemi di trattamento dell’acqua, sui dispositivi di controllo e regolazione nonché sui sistemi di emissione.

Sono, in ogni caso, comprese tra le spese in questione anche quelle:
−relative alle prestazioni professionali, comprendendovi sia quelle necessarie per la realizzazione degli interventi agevolati sia quelle sostenute per acquisire la certificazione energetica eventualmente richiesta per fruire del beneficio;
−sostenute per le opere edilizie funzionali alla realizzazione dell’intervento.
A titolo di esempio, rientrano tra tali spese quelle sostenute per la demolizione del pavimento, del massetto sottostante e quelle relative alla successiva posa in opera del nuovo pavimento se connesse alla realizzazione di un impianto radiante a pavimento. Restano escluse dal beneficio le spese sostenute per la dismissione del vecchio pavimento e smaltimento del relativo materiale, nonché quelle relative alla posa in opera di pavimenti non interessati dall’intervento di riqualificazione. L’individuazione delle spese connesse deve essere effettuata da un tecnico abilitato (Risoluzione 7.07.2008 n. 283).

E’ da considerare comunque che l’agevolazione è esclusa per la trasformazione dell’impianto di climatizzazione invernale da centralizzato ad individuale o autonomo (Circolare 31.05.2007 n. 36, paragrafo 3.4), mentre è ammessa per la trasformazione degli impianti individuali autonomi in impianti di climatizzazione invernale centralizzati con contabilizzazione del calore e quelli finalizzati alla trasformazione degli impianti centralizzati per rendere applicabile la contabilizzazione del calore.

La maggiore aliquota si applica solo se gli interventi “trainati” sopra elencati sono eseguiti congiuntamente con un intervento finalizzato all’efficienza energetica “trainante”, indicato nel comma 1 del citato articolo 119, del decreto Rilancio e sempreché assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.) di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 e a condizione che gli interventi siano effettivamente conclusi.

Come indicato anche nelle risposte alle FAQ contenute nella citata Guida dell’Agenzia delle entrate, l’esecuzione sulle parti comuni dell’edificio in condominio di almeno un intervento “trainante” consente a ciascun condomino di fruire del Superbonus effettuando sulla singola unità immobiliare gli interventi “trainati” che rientrano nell’ecobonus (si vedano, tra le altre, le FAQ nn. 12, 15, 16 e 18).
Per i condomini, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati sulle proprie unità immobiliari a condizione, tuttavia, che, come già precisato, siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.
Al predetto limite si aggiunge, come già precisato, quello riferito agli interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio in condominio.

Si fa presente, inoltre che ai sensi del comma 10 del citato articolo 119 del decreto Rilancio in caso di interventi “trainati” finalizzati al risparmio energetico realizzati sulle singole unità immobiliari, il Superbonus spetta per le spese sostenute per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari; è, tuttavia, possibile fruire del Superbonus per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulle parti comuni del condominio che danno diritto alla predetta agevolazione con riferimento ai costi imputati a ciascun condomino, indipendentemente dal numero delle unità immobiliari possedute all’interno del condominio.

Resta inteso che, laddove ritenuto necessario, è sempre consigliabile presentare istanza di interpello alla compente Agenzia delle Entrate, ai sensi dell’art. 11 della Legge n. 212/2000 in modo da avere una risposta certa e vincolante prima dell’inizio degli interventi.


Giberti E. M. chiede
venerdý 09/10/2020 - Emilia-Romagna
“Sono pieno proprietario di un immobile costituito da 5 unita’ immobiliare cosi’ distribuite:
3 uffici /negozi al piano terra
1 appartamento al 1^ piano (mia prima casa)
1 appartamento al 2^ piano (in mia disponibilita’)
riscaldamento centralizzato
Vorrei usufruire del superbonus 110% DL 34 /2020 per sostituzione caldaia e cappotto termico.

Secondo la circolare 24, il superbonus non si applica sulle parti comuni a due o piu’ unità immobiliare distintamente accatastate di un edificio posseduto da un unico proprietario o in comproprietà con piu’ soggetti. Questo chiarimento è in contrasto con le risposte 22 maggio 2020 n 137 e 139 e 22 luglio 2019 n 293 che prevedono l’agevolazione sugli interventi su parti non condominiali.
Pertanto chiedo se trasferendo la nuda o piena proprietà di una unita’ immobiliari è condizione necessaria e sufficiente per costituire un condominio minimo ai sensi del codice civile in modo da poter così usufruire dei vantaggi fiscali di cui sopra?”
Consulenza legale i 16/10/2020
Il Superbonus si applica agli interventi effettuati da:
  • condomìni;
  • persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento;
  • Istituti autonomi case popolari (IACP) o altri istituti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”;
  • cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
  • Onlus e associazioni di volontariato;
  • associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.
Relativamente alle persone fisiche, il Superbonus si applica limitatamente agli interventi di efficienza energetica realizzati su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio .
Gli immobili non devono essere riconducibili ai cd. “beni relativi all’impresa” (art. 65 del T.U.I.R.) o a quelli strumentali per l’esercizio di arti o professioni (art. 54 del T.U.I.R. comma 2).
Sotto il profilo oggettivo è precisato che deve trattarsi di:
  1. edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (che potranno usufruire sia degli interventi “trainanti” che “trainati”);
  2. unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all'interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (che potranno usufruire sia degli interventi “trainanti” che “trainati”);
  3. singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (che potranno usufruire solo degli interventi “trainati”).
Il caso di specie, così come nella attuale situazione, non rientra in nessuna delle tre ipotesi prima indicate.
E del resto, in una faq, l’amministrazione finanziaria ha precisato che non è possibile beneficiare del Superbonus né con riferimento alle spese sostenute per il cappotto termico né con riferimento alle quelle sostenute per interventi di sostituzione degli infissi effettuati sulle singole unità immobiliari nel caso di un edificio composto da più unità immobiliari, autonomamente accatastate, possedute in comproprietà con il coniuge e i propri figli minori, in qualità di persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni in quanto l’edificio oggetto degli interventi non è costituito in condominio.

Come chiarito dalla circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, par. 1.1, il Superbonus infatti “non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.
L’idea, quindi, di costituire un condominio potrebbe effettivamente ricondurre l’immobile nell’ipotesi di cui alla precedente lettera c).
Al riguardo, sempre la Circolare n. 24 del 08/08/2020 e sempre al par. 1.1, ha precisato che, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione del Superbonus 110%, l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista agli articoli da 1117 a 1139 del codice civile.
A tal fine si ricorda che il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile.

Ancora più avanti è precisato che, secondo una consolidata giurisprudenza (cfr. Cass. Civ., sez. II, 10 settembre 2004, n. 18226), la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia, riprendendo considerazioni già espressa dalla stessa amministrazione finanziaria in altri documenti di prassi, quali la Risoluzione 14 febbraio 2008, n. 45/E.

Tenuto conto di ciò, ai fini della costituzione del condominio, non è sufficiente la costituzione di un diritto reale a favore di terzi sulle singole unità immobiliari che costituiscono un edificio ma, è necessario il trasferimento del diritto di proprietà piena ed esclusiva, dal momento che, in assenza di ciò, l’intero immobile resterebbe di proprietà di un solo soggetto, sia esso persona fisica o persona non fisica.
Va detto che detto orientamento è stato espresso dall’amministrazione finanziaria non solo nell’ambito della recente prassi riferita al Superbonus 110% ma, anche in documenti di prassi precedenti e, a tal fine, oltre alla citata risoluzione, occorre considerare anche quanto precisato nella Circolare n. 7 del 27 aprile 2018, laddove in tema di detrazioni di cui all’art. 16-bis del TUIR, approvato con d.P.R. n. 917/86, il condominio viene definito come una particolare forma di comunione in cui coesiste una proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, ecc..), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile.

Per completezza di informazione si precisa che, effettivamente, in tema di detrazione sugli interventi finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica (articolo 14, comma 2-quater.1, del Dl 63/2013), l’amministrazione finanziaria, in alcune risposte (22 maggio 2020, n. 137 e 139 e 22 luglio 2019, n. 293), ha ammesso l’agevolazione anche in riferimento alle parti comuni di edifici non condominiali, ossia con più unità immobiliari riconducibili ad un unico proprietario ma, questo ovviamente non risolve il problema prospettato nel quesito di usufruire delle detrazioni fiscali in riferimento ai lavori che dovranno eseguirsi sui singoli appartamenti e non soltanto sulle parti comuni dell’immobile.
Pertanto, le risposte ai quesiti indicate nella richiesta fanno riferimento al caso in cui la proprietà dell’intero edificio sia riconducibile ad una persona fisica (non imprenditore e non professionista) che, per l’appunto come “persona fisica”, può beneficiare del superbonus del 110%, solo sulle parti comuni dell’edifico, per l’isolamento termico e la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, meglio descritti nell’articolo 119, comma 1, lettere a) e b), del Dl 34/2020 ma non anche sulle singole unità che costituiscono l’immobile.


Piero R. chiede
giovedý 24/09/2020 - Lombardia
“Vivo con la mia famiglia e sono l’unico proprietario di un edificio diviso in due unità catastalmente separate.
Su una di queste unità pago l’IMU come seconda casa.
Le due unità hanno entrare indipendenti.
Vi chiedo se ho diritto all’ecobonus del 110 %.
Architetto e commercialista sono dubbiosi riguardo le eccezioni del comma 10.”
Consulenza legale i 30/09/2020
Sebbene l’art. 119, comma 10 del D.L. n. 34/2020, prima della conversione in legge n. 77/2020, disponesse che “Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 3 non si applicano agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori di attività di impresa, arti e professioni, su edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale”, occorre, tuttavia, considerare che, in sede di conversione in legge del decreto, la legge n. 77/2020 ha modificato lo stesso, il quale adesso dispone che “I soggetti di cui al comma 9, lettera b), possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio”.
Conseguentemente, l’Amministrazione finanziaria ha precisato, nella Circolare n. 24/2020 al par. 1, trattando dell’ambito soggettivo dell’agevolazione di cui si discute, che lo stesso è delineato al comma 9 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, ai sensi del quale le disposizioni disciplinanti le tipologie di interventi ammessi e i requisiti tecnici richiesti si applicano alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 per gli interventi effettuati:
a) dai «condomìni»;
b) dalle «persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari». Per tali soggetti, il Superbonus si applica limitatamente agli interventi di efficienza energetica realizzati su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio;
c) dagli Istituti autonomi case popolari (IACP), comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di «in house providing», per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica.
d) dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
d-bis) dalle Organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all’articolo 10 del decreto legislativo 4 dicembre 1997, n. 460; dalle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui alla legge 11 agosto 1991, n. 266 nonché dalle associazioni di promozione sociale iscritte nei registri nazionali, regionali e delle provincie autonome di Trento e Bolzano previsti dall’articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 3838;
e) dalle associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell'articolo 5, comma 2, lettera c), del decreto legislativo 23 luglio 1999, n. 242, «limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

La disposizione di cui al nuovo art. 119, comma 10 e l’inciso di cui alla lett. b) della Circolare, sopra evidenziato, consentono, quindi, di concludere che, per le persone fisiche, che non operano nell’esercizio di impresa, arti o professioni, è possibile fruire del Superbonus su un numero massimo di due unità immobiliari, laddove sussistano ovviamente anche le altre condizioni richieste dalla legge, ivi compreso il fatto che deve trattarsi di un’unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno.
Al riguardo, nella Circolare n. 24/2020 è precisato che:
  • una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva;
  • la presenza, inoltre, di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno, quindi, individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della “indipendenza funzionale” e dell’”accesso autonomo dall’esterno”, a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.


Michele M. chiede
lunedý 14/09/2020 - Lombardia
“Buongiorno,
una srl formata da due soci marito e moglie è proprietaria di un fabbricato costituito da 6 appartamenti.
Il fabbricato è disabitato e necessita di una ristrutturazione profonda per la quale la srl non ha i fondi necessari.
La srl in quanto proprietaria unica di un bene indiviso non può accedere al bonus 110 ne al bonus facciate perchè il fabbricato è in zona diversa da A e B
La mia domanda è se è legalmente possibile che la srl istituisca un diritto reale (enfiteusi o usufrutto) in capo ai tre figli della coppia che detiene il 100% delle quote, andando a specificare esattamente su quali unità immobiliari ognuno dei tre figli avrà diritto in modo che si realizzi la figura del Condominio la quale può beneficiare del bonus per ristrutturare.
Grazie

Consulenza legale i 20/09/2020
Come precisato nella Circolare n. 24 del 08/08/2020, par. 1.1, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione del Superbonus 110%, l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista agli articoli da 1117 a 1139 del codice civile.
A tal fine si ricorda che il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile.
Ancora più avanti è precisato che, secondo una consolidata giurisprudenza (cfr. Cass. Civ., sez. II, 10 settembre 2004, n. 18226), la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia, riprendendo considerazioni già espressa dalla stessa amministrazione finanziaria in altri documenti di prassi, quali la Risoluzione 14 febbraio 2008, n. 45/E.

Tenuto conto di ciò, ai fini della costituzione del condominio, non è sufficiente la costituzione di un diritto reale a favore di terzi sulle singole unità immobiliari che costituiscono un edificio ma, è necessario il trasferimento del diritto di proprietà piena ed esclusiva, dal momento che, in assenza di ciò, l’intero immobile resterebbe di proprietà di un solo soggetto, sia esso persona fisica o persona non fisica.
Va detto che detto orientamento è stato espresso dall’amministrazione finanziaria non solo nell’ambito della recente prassi riferita al Superbonus 110% ma, anche in documenti di prassi precedenti e, a tal fine, oltre alla citata risoluzione, occorre considerare anche quanto precisato nella Circolare n. 7 del 27 aprile 2018, laddove in tema di detrazioni di cui all’art. 16 bis del T.U.I.R., il condominio viene definito come una particolare forma di comunione in cui coesiste una proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, ecc..), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile.

Per completezza di informazione si precisa che in tema di detrazione sugli interventi finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica (articolo 14, comma 2-quater.1, del Dl 63/2013), l’amministrazione finanziaria, in alcune risposte (22 maggio 2020, n. 137 e 139 e 22 luglio 2019, n. 293), ha ammesso l’agevolazione anche in riferimento alle parti comuni di edifici non condominiali, ossia con più unità immobiliari riconducibili ad un unico proprietario ma, questo ovviamente non risolve il problema prospettato nel quesito di usufruire delle detrazioni fiscali in riferimento ai lavori che dovranno eseguirsi sull’intero immobile e non soltanto sulle parti comuni dello stesso; e, in ogni caso, si applica al caso in cui la proprietà dell’intero edificio sia riconducibile ad una persona fisica (non imprenditore e non professionista) che, per l’appunto come “persona fisica”, può beneficiare del superbonus del 110%, sulle parti comuni dell’edifico, per l’isolamento termico e la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, meglio descritti nell’articolo 119, comma 1, lettere a) e b), del Dl 34/2020.


Francesco M. chiede
venerdý 22/05/2020 - Lombardia
“Art. 119 DL 34/2020 – c. 9

Il c.9 del decreto 34/2020 non elenca tra i beneficiari degli incentivi i titolari di reddito di impresa tra cui le società.

Si richiede se al caso sia applicabile la decisione della cassazione Sentenza 29162/2019 che invece estende anche ai titolari del redditi di impresa detto benedicio.”
Consulenza legale i 28/05/2020
L’art. 119, comma 1, del D.L. n. 34/2020 ha disposto che la detrazione di cui all’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, si applica nella misura del 110 per cento, per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo.
L’ambito soggettivo della norma è contenuto nei successivi commi 9 e 10.
Per effetto del comma 9, l’anzidetta disposizione agevolativa si applica agli interventi effettuati:
a) dai condomìni;
b) dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10;
c) dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
d) dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.

Il successivo comma 10 precisa che l’agevolazione non si applica agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori di attività di impresa, arti e professioni, su edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale.
Pertanto, in definitiva, nel caso delle persone fisiche che non sono né condomini, né soci di cooperative di abitazione a proprietà indivisa, l’agevolazione sembra limitata soltanto agli interventi effettuati, al di fuori dell’esercizio di impresa, arti e professioni, su edifici unifamiliari destinati ad abitazione principale.

Salvo, ovviamente, l’esame dei provvedimenti di attuazione, ad oggi non ancora adottati, deve, quindi, escludersi, almeno allo stato attuale della norma, che tra i destinatari della disposizione agevolativa rientrino le società titolari di reddito di impresa, almeno in riferimento agli edifici unifamiliari.
Alcuni autori in dottrina hanno avanzato dei dubbi per quanto concerne gli interventi sulle parti comuni condominiali, sostenendo che, in assenza di specifiche precisazioni delle norma, l’agevolazione potrebbe riguardare tutti i condomini, indipendentemente dal fatto che siano persone fisiche o meno ma, le precisazioni dei provvedimenti di attuazione potrebbero fare chiarezza anche su questo punto.

Per ciò che riguarda il riferimento alla sentenza della Corte di Cassazione citata nel quesito, fermo restando ovviamente il fatto che la sentenza ha efficacia di giudicato solo tra le parti, occorre evidenziare che la stessa fa riferimento agli interventi di riqualificazione energetica di cui all’art. 1, co. 344 e ss., della Legge n. 296/2006 (Finanziaria 2007), la quale, sotto il profilo soggettivo, non poneva limitazioni con riferimento ai titolari di reddito di impresa.
Infatti, il decreto del ministero dell’economia e delle finanze del 19 febbraio 2007, attuativo di tale articolo, con riferimento ai “soggetti ammessi alla detrazione”, ha previsto che il bonus del 55% per interventi di risparmio energetico spettasse alle persone fisiche, non titolari di reddito d’impresa – art. 2, co. 1, lett. a), nonché ai soggetti titolari di reddito d’impresa che sostenessero spese per l’esecuzione degli interventi di risparmio energetico sugli edifici esistenti, su parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, posseduti o detenuti – art. 2, co. 1, lett. b).

Nella sentenza citata, del resto, il thema decidendum non è se al titolare di reddito di impresa spetti o meno l’agevolazione di cui all’art. 1, comma 344 e ss. della Legge n. 296/2006 ma, se tale agevolazione possa essere fruita, oltre che in riferimento agli immobili strumentali che costituiscono il patrimonio aziendale, anche in riferimento ad immobili che rientrano nella categoria dei c.d. “beni merce” ossia immobili che non sono strumentali.
Pertanto, la questione è ben diversa e il citato orientamento giurisprudenziale non può essere applicato al caso di specie.


Giulio D. M. chiede
martedý 30/03/2021 - Lombardia
“Quesito: vorrei beneficiare del bonus 110 per lavori antisismici e clima nella casa che abbiamo ereditato. La famiglia nel passato ha avuto un contributo della leggenda 219/80 terremoto dell'Irpinia e Basilicata. Per la riparazione del tetto lire 5.000.000. Leggevo tempo fa (02/03/2022), l'articolo sul Sole 24 Ore, che parlava della commissione di primo grado della Basilicata che emetteva sentenza: chi ha ricevuto un contributo della Legge 219/80 (terremoto dell'Irpinia) non poteva beneficiare del bonus 110. E' possibile conoscere un parere dei vostri esperti menzionando le norme che prevedono tutto questo? Grazie.”
Consulenza legale i 09/04/2021
Preliminarmente si evidenzia che il tema viene affrontato con esclusivo riferimento alla questione prospettata, non entrando, quindi nel merito dei presupposti oggettivi e soggettivi richiesti in relazione al c.d. “Superbonus 110 per cento” per i quali si rinvia alle informazioni rinvenibili sul sito dell’Agenzia delle entrate al link:
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/superbonus-110%25 ovvero, sul sito dell’ENEA al link:
https://www.enea.it/it/cittadini/superbonus-sito-enea-detrazioni-fiscali

Come precisato nella Circolare n. 24 del 08/08/2020, par. 2.1.4, nell’ambito degli interventi c.d. “trainanti” in materia di Superbonus 110 per cento, di cui agli articoli 119 e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio) convertito con modificazione dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, rientrano anche le spese per interventi antisismici sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, in riferimento alle quali, la detrazione prevista dall’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, del decreto-legge n. 63 del 2013 è elevata al 110 per cento.
Si tratta, nello specifico, degli interventi antisismici per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici o di complessi di edifici collegati strutturalmente, di cui all’art. 16-bis, comma 1, lett. i), del TUIR, le cui procedute autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017, relativi a edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 di cui all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003, inclusi quelli dai quali deriva la riduzione di una o due classi di rischio sismico, anche realizzati sulle parti comuni di edifici in condominio (commi da 1-bis a 1- sexies).

L’aliquota più elevata si applica, infine, anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle cd. case antisismiche, vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006) oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che entro 18 mesi dal termine dei lavori provvedano alla successiva rivendita (comma 1-septies).

La stessa Circolare precisa che gli importi di spesa ammessi al Superbonus sono pari a 96.000 euro, nel caso di interventi realizzati su singole unità immobiliari.
Il limite di spesa ammesso alla detrazione è annuale e riguarda il singolo immobile.
Nella stessa Circolare è precisato che nell’ipotesi in cui gli interventi realizzati in ciascun anno consistano nella mera prosecuzione di lavori iniziati negli anni precedenti sulla stessa unità immobiliare, ai fini della determinazione del limite massimo delle spese ammesse in detrazione occorre tenere conto anche delle spese sostenute negli anni pregressi.

Si ha, quindi, diritto all’agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione nell’anno di sostenimento non ha superato il limite complessivo. In caso di più soggetti aventi diritto alla detrazione (comproprietari, ecc.), tale limite deve essere ripartito tra gli stessi per ciascun periodo d’imposta in relazione alle spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico. L’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente, così come precisato da ultimo, circolare n. 19/E del 2020.

In relazione, invece, agli interventi di riqualificazione energetica, sempre la medesima Circolare, al par. 6, in tema di “cumulabilità”, precisa che per gli interventi diversi da quelli che danno diritto al Superbonus restano applicabili le agevolazioni già previste dalla legislazione vigente in materia di riqualificazione energetica.

Si tratta, in particolare, delle detrazioni spettanti per:

- interventi di riqualificazione energetica degli edifici disciplinati dall’articolo 14 del decreto-legge n. 63 del 2013 non effettuati «congiuntamente» a quelli che danno diritto al Superbonus. Ai sensi di tale ultimo articolo, la detrazione attualmente prevista va dal 50 per cento al 85 per cento delle spese sostenute, in
base alla tipologia di interventi effettuati, da ripartire in 10 quote annuali;

- l'installazione di impianti solari fotovoltaici, diversi da quelli che danno diritto al Superbonus che rientrano, invece, tra gli interventi finalizzati al risparmio energetico di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lett. h), del TUIR, nonché dell’installazione contestuale o successiva dei sistemi di accumulo funzionalmente collegati agli impianti solari fotovoltaici stessi.
Ai sensi di tale ultimo articolo, la detrazione è attualmente pari al 50 per cento delle spese sostenute da ripartire in 10 quote annuali;

- l'installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, diverse da quelle che danno diritto al Superbonus, che rientrano tra gli interventi ammessi alla detrazione di cui all'articolo 16-ter del decreto-legge n. 63 del 2013, pari al 50 per cento delle spese sostenute, da ripartire tra gli aventi diritto in 10 quote annuali di pari importo.

Si precisa, inoltre, che gli interventi trainanti ammessi al Superbonus possono astrattamente rientrare anche tra quelli di riqualificazione energetica agevolabili ai sensi del citato articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013, oppure tra quelli di recupero del patrimonio edilizio richiamati all’articolo 16 del medesimo decreto legge n. 63 del 2013.

In considerazione della possibile sovrapposizione degli ambiti oggettivi previsti dalle normative richiamate, il contribuente potrà avvalersi, per le medesime spese, di una sola delle predette agevolazioni, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione alla stessa.
Qualora si attuino interventi riconducibili a diverse fattispecie agevolabili - essendo stati realizzati, ad esempio, nell’ambito della ristrutturazione dell’edificio, sia interventi ammessi al Superbonus (ad esempio, il cd. cappotto termico) sia interventi edilizi, esclusi dal predetto Superbonus, ma rientranti tra quelli di ristrutturazione edilizia di cui al citato articolo 16-bis del TUIR, per cui spetta una detrazione pari al 50 per cento delle spese (ad esempio, il rifacimento dell’impianto idraulico), il contribuente potrà fruire di entrambe le agevolazioni a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai due diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

In generale, quindi, per gli interventi di natura antisismica è prevista la possibilità di usufruire della nuova agevolazione anche in prosecuzione di lavori iniziati negli anni precedenti sulla stessa unità immobiliare pur nel rispetto del limite massimo delle spese ammesse in detrazione, tenendo conto anche delle spese sostenute negli anni pregressi.

In riferimento agli interventi di riqualificazione energetica, l’agevolazione di cui agli artt. 119 e ss. del D.L. n. 34/2020 è cumulabile con le altre agevolazioni già previste dalla legislazione vigente in materia di riqualificazione energetica. Tuttavia, il contribuente potrà avvalersi, per le medesime spese, di una sola delle predette agevolazioni, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione alla stessa e, qualora si attuino interventi riconducibili a diverse fattispecie agevolabili, lo stesso dovrà contabilizzare distintamente le spese riferite alle diverse tipologie di interventi e rispettare gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.


Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli 29,90 €

Nel caso si necessiti di allegare documentazione o altro materiale informativo relativo al quesito posto, basterà seguire le indicazioni che verranno fornite via email una volta effettuato il pagamento.

Idee regalo per avvocati e cultori del diritto