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Articolo 119 Decreto "Rilancio"

(D.L. 19 maggio 2020, n. 34)

[Aggiornato al 29/02/2024]

Incentivi per efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici

Dispositivo dell'art. 119 Decreto "Rilancio"

1. La detrazione di cui all'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, si applica nella misura del 110 per cento per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 30 giugno 2022, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e in quattro quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta dal 1° gennaio 2022, nei seguenti casi(1):

  1. a) interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno. Gli interventi per la coibentazione del tetto rientrano nella disciplina agevolativa, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 50.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno; a euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari; a euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari. I materiali isolanti utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 6 novembre 2017;
  2. b) interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione, del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all'installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6, ovvero con impianti di microcogenerazione o a collettori solari, nonché, esclusivamente per i comuni montani non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l'inottemperanza dell'Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, l'allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente, definiti ai sensi dell'articolo 2, comma 2, lettera tt), del decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 20.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari ovvero a euro 15.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito;
  3. c) interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione, del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all'installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6, ovvero con impianti di microcogenerazione, a collettori solari o, esclusivamente per le aree non metanizzate nei comuni non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l'inottemperanza dell'Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, con caldaie a biomassa aventi prestazioni emissive con i valori previsti almeno per la classe 5 stelle individuata ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare 7 novembre 2017, n. 186, nonché, esclusivamente per i comuni montani non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l'inottemperanza dell'Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, l'allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente, definiti ai sensi dell'articolo 2, comma 2, lettera tt), del decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000 ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito.

1.1. Tra le spese sostenute per gli interventi di cui al comma 1 rientrano anche quelle relative alle sonde geotermiche utilizzate per gli impianti geotermici di cui alle lettere b) e c) del medesimo comma 1.

1-bis. Ai fini del presente articolo, per "accesso autonomo dall'esterno" si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva. Un'unità immobiliare può ritenersi "funzionalmente indipendente" qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l'approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l'energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale.

1-ter. Nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici, l'incentivo di cui al comma 1 spetta per l'importo eccedente il contributo previsto per la ricostruzione.

1-quater. Sono compresi fra gli edifici che accedono alle detrazioni di cui al presente articolo anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di cui alla lettera a) del comma 1, anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A.

2. L'aliquota prevista al comma 1, alinea, del presente articolo si applica anche a tutti gli altri interventi di efficienza energetica di cui all'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, nei limiti di spesa previsti, per ciascun intervento di efficienza energetica, dalla legislazione vigente, nonché agli interventi previsti dall'articolo 16 bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni, a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di cui al citato comma 1. Qualora l'edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o gli interventi di cui al citato comma 1 siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, la detrazione si applica a tutti gli interventi di cui al presente comma, anche se non eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di cui al medesimo comma 1, fermi restando i requisiti di cui al comma 3.

3. Ai fini dell'accesso alla detrazione, gli interventi di cui ai commi 1 e 2 del presente articolo devono rispettare i requisiti minimi previsti dai decreti di cui al comma 3-ter dell'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, e, nel loro complesso, devono assicurare, anche congiuntamente agli interventi di cui ai commi 5 e 6 del presente articolo, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio o delle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno, ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l'attestato di prestazione energetica (A.P.E.), di cui all'articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, prima e dopo l'intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. Nel rispetto dei suddetti requisiti minimi, sono ammessi all'agevolazione, nei limiti stabiliti per gli interventi di cui ai citati commi 1 e 2, anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell'altezza, in deroga alle distanze minime riportate all'art. 873 del c.c., per gli interventi di cui all'art. 16 bis del T.U.I.R., di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e al presente articolo.

3-bis. Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera c), e dalle cooperative di cui al comma 9, lettera d), le disposizioni dei commi da 1 a 3 si applicano anche alle spese, documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° gennaio 2022 al 30 giugno 2023. Per le spese sostenute dal 1° luglio 2022 la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo(1).

4. Per gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell'articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, l'aliquota delle detrazioni spettanti è elevata al 110 per cento per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022. Tale aliquota si applica anche agli interventi previsti dall'articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni ed a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi indicati nel primo periodo e che non siano già richiesti ai sensi del comma 2 della presente disposizione. Per gli acquirenti delle unità immobiliari che alla data del 30 giugno 2022 abbiano sottoscritto un contratto preliminare di vendita dell'immobile regolarmente registrato, che abbiano versato acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d'imposta, che abbiano ottenuto la dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali, che abbiano ottenuto il collaudo degli stessi e l'attestazione del collaudatore statico che asseveri il raggiungimento della riduzione di rischio sismico e che l'immobile sia accatastato almeno in categoria F/4, l'atto definitivo di compravendita può essere stipulato anche oltre il 30 giugno 2022 ma comunque entro il 31 dicembre 2022. Per la parte di spese sostenuta dal 1° gennaio 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo. Per gli interventi di cui al primo periodo, in caso di cessione del corrispondente credito ad un'impresa di assicurazione e di contestuale stipulazione di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione prevista nell'articolo 15, comma 1, lettera f-bis), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, spetta nella misura del 90 per cento. Le disposizioni del primo e del secondo periodo non si applicano agli edifici ubicati nella zona sismica 4 di cui all'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003, pubblicata nel supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 105 dell'8 maggio 2003.

4-bis. La detrazione spettante ai sensi del comma 4 del presente articolo è riconosciuta anche per la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici, a condizione che sia eseguita congiuntamente a uno degli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell'articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, nel rispetto dei limiti di spesa previsti dalla legislazione vigente per i medesimi interventi.

4-ter. I limiti delle spese ammesse alla fruizione degli incentivi fiscali eco bonus e sisma bonus di cui ai commi precedenti, sostenute entro il 30 giugno 2022, sono aumentati del 50 per cento per gli interventi di ricostruzione riguardanti i fabbricati danneggiati dal sisma nei comuni di cui agli elenchi allegati al decreto-legge 17 ottobre 2016, n. 189, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2016, n. 229, e di cui al decreto-legge 28 aprile 2009, n. 39, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 giugno 2009, n. 77, nonché nei comuni interessati da tutti gli eventi sismici verificatisi dopo l'anno 2008 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza. In tal caso, gli incentivi sono alternativi al contributo per la ricostruzione e sono fruibili per tutte le spese necessarie al ripristino dei fabbricati danneggiati, comprese le case diverse dalla prima abitazione, con esclusione degli immobili destinati alle attività produttive(1).

4-quater. Nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi a far data dal 1° aprile 2009 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza, gli incentivi di cui al comma 4 spettano per l'importo eccedente il contributo previsto per la ricostruzione.

5. Per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute per l'installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici ai sensi dell'articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, ovvero di impianti solari fotovoltaici su strutture pertinenziali agli edifici, eseguita congiuntamente ad uno degli interventi di cui ai commi 1 e 4 del presente articolo, la detrazione di cui all'articolo 16-bis, comma 1, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, da ripartire tra gli aventi diritto in quattro quote annuali di pari importo, spetta nella misura riconosciuta per gli interventi previsti agli stessi commi 1 e 4 in relazione all'anno di sostenimento della spesa, fino ad un ammontare complessivo delle stesse spese non superiore a euro 48.000 e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico. In caso di interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere d), e) e f), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, il predetto limite di spesa è ridotto ad euro 1.600 per ogni kW di potenza nominale.

5-bis. Le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all'esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell'ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell'erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione.

6. La detrazione di cui al comma 5 è riconosciuta anche per l'installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati con la detrazione di cui al medesimo comma 5, alle stesse condizioni, negli stessi limiti di importo e ammontare complessivo e comunque nel limite di spesa di euro 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema di accumulo.

7. La detrazione di cui ai commi 5 e 6 del presente articolo è subordinata alla cessione in favore del Gestore dei servizi energetici (GSE), con le modalità di cui all'articolo 13, comma 3, del decreto legislativo 29 dicembre 2003, n. 387, dell'energia non autoconsumata in sito ovvero non condivisa per l'autoconsumo, ai sensi dell'articolo 42-bis del decreto-legge 30 dicembre 2019, n. 162, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 2020, n. 8, e non è cumulabile con altri incentivi pubblici o altre forme di agevolazione di qualsiasi natura previste dalla normativa europea, nazionale e regionale, compresi i fondi di garanzia e di rotazione di cui all'articolo 11, comma 4, del decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28, e gli incentivi per lo scambio sul posto di cui all'articolo 25-bis del decreto-legge 24 giugno 2014, n. 91, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 2014, n. 116. Con il decreto di cui al comma 9 del citato articolo 42-bis del decreto-legge n. 162 del 2019, il Ministro dello sviluppo economico individua i limiti e le modalità relativi all'utilizzo e alla valorizzazione dell'energia condivisa prodotta da impianti incentivati ai sensi del presente comma.

7-bis. La detrazione di cui al comma 5 spetta, nei limiti ivi previsti, anche per gli interventi realizzati dai soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), in aree o strutture non pertinenziali, anche di proprietà di terzi, diversi dagli immobili ove sono realizzati gli interventi previsti ai commi 1 e 4, sempre che questi ultimi siano situati all'interno di centri storici soggetti ai vincoli di cui all'articolo 136, comma 1, lettere b) e c), e all'articolo 142, comma 1, del Codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42(3).

8. Per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute per gli interventi di installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici di cui all'articolo 16-ter del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, eseguita congiuntamente a uno degli interventi di cui al comma 1 del presente articolo, la detrazione spetta nella misura riconosciuta per gli interventi previsti dallo stesso comma 1 in relazione all'anno di sostenimento della spesa, da ripartire tra gli aventi diritto in quattro quote annuali di pari importo, e comunque nel rispetto dei seguenti limiti di spesa, fatti salvi gli interventi in corso di esecuzione: euro 2.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno più accessi autonomi dall'esterno secondo la definizione di cui al comma 1-bis del presente articolo; euro 1.500 per gli edifici plurifamiliari o i condomini che installino un numero massimo di 8 colonnine; euro 1.200 per gli edifici plurifamiliari o i condomini che installino un numero superiore a 8 colonnine. L'agevolazione si intende riferita a una sola colonnina di ricarica per unità immobiliare.

8-bis. Per gli interventi effettuati dai condomini, dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), e dai soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, compresi quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), del Testo unico edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, la detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del 110 per cento per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2022, del 90 per cento per quelle sostenute nell'anno 2023, del 70 per cento per quelle sostenute nell'anno 2024 e del 65 per cento per quelle sostenute nell'anno 2025. Per gli interventi effettuati su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b), la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, a condizione che alla data del 30 settembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell'intervento complessivo, nel cui computo possono essere compresi anche i lavori non agevolati ai sensi del presente articolo. Per gli interventi avviati a partire dal 1° gennaio 2023 su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b), la detrazione spetta nella misura del 90 per cento anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, a condizione che il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull'unità immobiliare, che la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale e che il contribuente abbia un reddito di riferimento, determinato ai sensi del comma 8-bis.1, non superiore a 15.000 euro. Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera c), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno dello stesso edificio, e dalle cooperative di cui al comma 9, lettera d), per i quali alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell'intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023(6)(8)(11).

8-bis.1. Ai fini dell'applicazione del comma 8-bis, terzo periodo, il reddito di riferimento è calcolato dividendo la somma dei redditi complessivi posseduti, nell'anno precedente quello di sostenimento della spesa, dal contribuente, dal coniuge del contribuente, dal soggetto legato da unione civile o convivente se presente nel suo nucleo familiare, e dai familiari, diversi dal coniuge o dal soggetto legato da unione civile, di cui all'articolo 12 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, presenti nel suo nucleo familiare, che nell'anno precedente quello di sostenimento della spesa si sono trovati nelle condizioni previste nel comma 2 del medesimo articolo 12, per un numero di parti determinato secondo la Tabella 1-bis, allegata al presente decreto(4).

8-ter. Per gli interventi effettuati nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi a far data dal 1° aprile 2009 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza, la detrazione per gli incentivi fiscali di cui ai commi 1-ter, 4-ter e 4-quater spetta, in tutti i casi disciplinati dal comma 8-bis, per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del 110 per cento. Fermo restando quanto previsto dal comma 10-bis, per gli interventi ivi contemplati la detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025 nella misura del 110 per cento(5).

8-quater. La detrazione spetta nella misura riconosciuta nel comma 8-bis anche per le spese sostenute entro i termini previsti nello stesso comma 8-bis in relazione agli interventi di cui ai commi 2, 4, secondo periodo, 4-bis, 5, 6 e 8 del presente articolo eseguiti congiuntamente agli interventi indicati nel citato comma 8-bis.

8-quinquies. Per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2022 relativamente agli interventi di cui al presente articolo, la detrazione può essere ripartita, su opzione del contribuente, in dieci quote annuali di pari importo a partire dal periodo d'imposta 2023. L'opzione è irrevocabile. Essa è esercitata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta 2023. L'opzione è esercitabile a condizione che la rata di detrazione relativa al periodo d'imposta 2022 non sia stata indicata nella relativa dichiarazione dei redditi(9).

9. Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:

  1. a) dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
  2. b) dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10;
  3. c) dagli istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di "in house providing" per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
  4. d) dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
  5. d-bis) dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all'articolo 10 del decreto legislativo 4 dicembre 1997, n. 460 (Legge sulle ONLUS), dalle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all'articolo 6 della legge 11 agosto 1991, n. 266 (Legge quadro sul volontariato), e dalle associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano previsti dall'articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383;
  6. e) dalle associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell'articolo 5, comma 2, lettera c), del decreto legislativo 23 luglio 1999, n. 242, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

9-bis. Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

9-ter. L'imposta sul valore aggiunto non detraibile, anche parzialmente, ai sensi degli articoli 19, 19 bis, 19 bis 1 e 36 bis del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, dovuta sulle spese rilevanti ai fini degli incentivi previsti dal presente articolo, si considera nel calcolo dell'ammontare complessivo ammesso al beneficio, indipendentemente dalla modalità di rilevazione contabile adottata dal contribuente.

10. Le persone fisiche di cui al comma 9, lettere a) e b), possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio.

10-bis. Il limite di spesa ammesso alle detrazioni di cui al presente articolo, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell'immobile oggetto degli interventi di incremento dell'efficienza energetica, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3-bis, 4, 4-bis, 5, 6, 7 e 8, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate ai sensi dell'articolo 120 sexdecies del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, per i soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), che siano in possesso dei seguenti requisiti:

  1. a) svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica;
  2. b) siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito. Il titolo di comodato d'uso gratuito è idoneo all'accesso alle detrazioni di cui al presente articolo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore alla data di entrata in vigore della presente disposizione.

10-ter. Nel caso di acquisto di immobili sottoposti ad uno o più interventi di cui al comma 1, lettere a), b) e c), il termine per stabilire la residenza di cui alla lettera a) della nota II-bis) all'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, è di trenta mesi dalla data di stipulazione dell'atto di compravendita.

10-quater. Al primo periodo del comma 1-septies dell'articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, le parole: 'entro diciotto mesi' sono sostituite dalle seguenti: 'entro trenta mesi'.

11. Ai fini dell'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, nonché in caso di utilizzo della detrazione nella dichiarazione dei redditi, il contribuente richiede il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d'imposta per gli interventi di cui al presente articolo. Il visto di conformità è rilasciato ai sensi dell'articolo 35 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, dai soggetti indicati alle lettere a) e b) del comma 3 dell'articolo 3 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, e dai responsabili dell'assistenza fiscale dei centri costituiti dai soggetti di cui all'articolo 32 del citato decreto legislativo n. 241 del 1997. In caso di dichiarazione presentata direttamente dal contribuente all'Agenzia delle entrate, ovvero tramite il sostituto d'imposta che presta l'assistenza fiscale, il contribuente, il quale intenda utilizzare la detrazione nella dichiarazione dei redditi, non è tenuto a richiedere il predetto visto di conformità.

12. I dati relativi all'opzione sono comunicati esclusivamente in via telematica, anche avvalendosi dei soggetti che rilasciano il visto di conformità di cui al comma 11, secondo quanto disposto con provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate, che definisce anche le modalità attuative del presente articolo, da adottare entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto.

13. Ai fini della detrazione del 110 per cento di cui al presente articolo e dell'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121:

  1. a) per gli interventi di cui ai commi 1, 2 e 3 del presente articolo, i tecnici abilitati asseverano il rispetto dei requisiti previsti dai decreti di cui al comma 3-ter dell'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Una copia dell'asseverazione è trasmessa, esclusivamente per via telematica, all'Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA). Con decreto del Ministro dello sviluppo economico, da emanare entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, sono stabilite le modalità di trasmissione della suddetta asseverazione e le relative modalità attuative;
  2. b) per gli interventi di cui al comma 4, l'efficacia degli stessi al fine della riduzione del rischio sismico è asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza, in base alle disposizioni del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 28 febbraio 2017. I professionisti incaricati attestano altresì la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Il soggetto che rilascia il visto di conformità di cui al comma 11 verifica la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati.

13-bis. L'asseverazione di cui al comma 13, lettere a) e b), del presente articolo è rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori sulla base delle condizioni e nei limiti di cui all'articolo 121. L'asseverazione rilasciata dal tecnico abilitato attesta i requisiti tecnici sulla base del progetto e dell'effettiva realizzazione. Ai fini dell'asseverazione della congruità delle spese si fa riferimento ai prezzari individuati dal decreto di cui al comma 13, lettera a), nonché ai valori massimi stabiliti, per talune categorie di beni, con decreto del Ministro della transizione ecologica, da emanare entro il 9 febbraio 2022. I prezzari individuati nel decreto di cui alla lettera a) del comma 13 devono intendersi applicabili anche ai fini della lettera b) del medesimo comma e con riferimento agli interventi di cui all'articolo 16, commi da 1-bis a 1-sexies, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, di cui all'articolo 1, commi da 219 a 223, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, e di cui all'articolo 16-bis, comma 1, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917. Nelle more dell'adozione dei predetti decreti, la congruità delle spese è determinata facendo riferimento ai prezzi riportati nei prezzari predisposti dalle regioni e dalle province autonome, ai listini ufficiali o ai listini delle locali camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura ovvero, in difetto, ai prezzi correnti di mercato in base al luogo di effettuazione degli interventi.

13-bis.1. Il tecnico abilitato che, nelle asseverazioni di cui al comma 13 e all'articolo 121, comma 1-ter, lettera b), espone informazioni false o omette di riferire informazioni rilevanti sui requisiti tecnici del progetto di intervento o sulla effettiva realizzazione dello stesso ovvero attesta falsamente la congruità delle spese è punito con la reclusione da due a cinque anni e con la multa da 50.000 euro a 100.000 euro. Se il fatto è commesso al fine di conseguire un ingiusto profitto per sé o per altri la pena è aumentata.

13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l'attestazione dello stato legittimo di cui all'articolo 9 bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall'articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

  1. a) mancata presentazione della CILA;
  2. b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
  3. c) assenza dell'attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
  4. d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. [Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.](2)

13-quater. Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.

13-quinquies. In caso di opere già classificate come attività di edilizia libera ai sensi dell'articolo 6 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 81 del 7 aprile 2018, o della normativa regionale, nella CILA è richiesta la sola descrizione dell'intervento. In caso di varianti in corso d'opera, queste sono comunicate alla fine dei lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata. Non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di inizio attività di cui all'articolo 24 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

14. Ferma restando l'applicazione delle sanzioni penali ove il fatto costituisca reato, ai soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli si applica la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 2.000 a euro 15.000 per ciascuna attestazione o asseverazione infedele resa. I soggetti di cui al primo periodo stipulano una polizza di assicurazione della responsabilità civile, per ogni intervento comportante attestazioni o asseverazioni, con massimale pari agli importi dell'intervento oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni, al fine di garantire ai propri clienti e al bilancio dello Stato il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall'attività prestata. L'obbligo di sottoscrizione della polizza si considera rispettato qualora i soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni abbiano già sottoscritto una polizza assicurativa per danni derivanti da attività professionale ai sensi dell'articolo 5 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 7 agosto 2012, n. 137, purché questa: a) non preveda esclusioni relative ad attività di asseverazione; b) preveda un massimale non inferiore a 500.000 euro, specifico per il rischio di asseverazione di cui al presente comma, da integrare a cura del professionista ove si renda necessario; c) garantisca, se in operatività di claims made, un'ultrattività pari ad almeno cinque anni in caso di cessazione di attività e una retroattività pari anch'essa ad almeno cinque anni a garanzia di asseverazioni effettuate negli anni precedenti. In alternativa il professionista può optare per una polizza dedicata alle attività di cui al presente articolo con un massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni e, comunque, non inferiore a 500.000 euro, senza interferenze con la polizza di responsabilità civile di cui alla lettera a). La non veridicità delle attestazioni o asseverazioni comporta la decadenza dal beneficio. Si applicano le disposizioni della legge 24 novembre 1981, n. 689. L'organo addetto al controllo sull'osservanza della presente disposizione ai sensi dell'articolo 14 della legge 24 novembre 1981, n. 689, è individuato nel Ministero dello sviluppo economico.

14-bis. Per gli interventi di cui al presente articolo, nel cartello esposto presso il cantiere, in un luogo ben visibile e accessibile, deve essere indicata anche la seguente dicitura: "Accesso agli incentivi statali previsti dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, superbonus 110 per cento per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici".

15. Rientrano tra le spese detraibili per gli interventi di cui al presente articolo quelle sostenute per il rilascio delle attestazioni e delle asseverazioni di cui ai commi 3 e 13 e del visto di conformità di cui al comma 11(15).

15-bis. Le disposizioni del presente articolo non si applicano alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico.

16. Al fine di semplificare l'attuazione delle norme in materia di interventi di efficienza energetica e di coordinare le stesse con le disposizioni dei commi da 1 e 3 del presente articolo, all'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, sono apportate le seguenti modificazioni, con efficacia dal 1° gennaio 2020:

  1. a) il secondo, il terzo e il quarto periodo del comma 1 sono soppressi;
  2. b) dopo il comma 2 è inserito il seguente:
  3. "2.1. La detrazione di cui ai commi 1 e 2 è ridotta al 50 per cento per le spese, sostenute dal 1° gennaio 2018, relative agli interventi di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari e di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione, del 18 febbraio 2013. Sono esclusi dalla detrazione di cui al presente articolo gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza inferiore alla classe di cui al periodo precedente. La detrazione si applica nella misura del 65 per cento per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione, di efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal citato regolamento delegato (UE) n. 811/2013, e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti, appartenenti alle classi V, VI oppure VIII della comunicazione 2014/C 207/02 della Commissione, o con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro, o per le spese sostenute per l'acquisto e la posa in opera di generatori d'aria calda a condensazione».

16-bis. L'esercizio di impianti fino a 200 kW da parte di comunità energetiche rinnovabili costituite in forma di enti non commerciali o da parte di condomini che aderiscono alle configurazioni di cui all'articolo 42-bis del decreto-legge 30 dicembre 2019, n. 162, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 2020, n. 8, non costituisce svolgimento di attività commerciale abituale. La detrazione prevista dall'articolo 16 bis, comma 1, lettera h), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, per gli impianti a fonte rinnovabile gestiti da soggetti che aderiscono alle configurazioni di cui al citato articolo 42-bis del decreto-legge n. 162 del 2019 si applica fino alla soglia di 200 kW e per un ammontare complessivo di spesa non superiore a euro 96.000.

16-ter. Le disposizioni del comma 5 si applicano all'installazione degli impianti di cui al comma 16-bis. L'aliquota di cui al medesimo comma 5 si applica alla quota di spesa corrispondente alla potenza massima di 20 kW e per la quota di spesa corrispondente alla potenza eccedente 20 kW spetta la detrazione stabilita dall'articolo 16 bis, comma 1, lettera h), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, nel limite massimo di spesa complessivo di euro 96.000 riferito all'intero impianto. Fermo restando quanto previsto dal comma 10-bis, per gli interventi ivi contemplati il presente comma si applica fino alla soglia di 200 kW con l'aliquota del 110 per cento delle spese sostenute(7).

16-quater. Agli oneri derivanti dall'attuazione del presente articolo, valutati in 63,6 milioni di euro per l'anno 2020, in 1.294,3 milioni di euro per l'anno 2021, in 3.309,1 milioni di euro per l'anno 2022, in 2.935 milioni di euro per l'anno 2023, in 2.755,6 milioni di euro per l'anno 2024, in 2.752,8 milioni di euro per l'anno 2025, in 1.357,4 milioni di euro per l'anno 2026, in 27,6 milioni di euro per l'anno 2027, in 11,9 milioni di euro per l'anno 2031 e in 48,6 milioni di euro per l'anno 2032, si provvede ai sensi dell'articolo 265(12).

Note

(1) La L. 30 dicembre 2020, n. 178 ha disposto (con l'art. 1, comma 74) che "L'efficacia delle proroghe di cui ai commi da 66 a 72 resta subordinata alla definitiva approvazione da parte del Consiglio dell'Unione europea. Restano fermi gli obblighi di monitoraggio e di rendicontazione previsti nel Piano nazionale per la ripresa e la resilienza per tale progetto".
(2) Periodo soppresso dall'art. 33, comma 1, lettera c), del D.L. 31 maggio 2021, n. 77, convertito, con modificazioni, dalla L. 29 luglio 2021, n. 108.
(3) Il comma 7-bis è stato inserito dalla L. 29 dicembre 2022, n. 197.
(4) Comma introdotto dall'art. 9, comma 1, lett. b), della L. 18 novembre 2022 n. 176.
(5) I commi 8-bis e 8-ter sono stati modificati dal D.L. 18 novembre 2022, n. 176.
(6) Comma modificato dal D.L.17 maggio 2022, n. 50.
(7) Comma modificato dalla L. 29 dicembre 2022, n. 197.
(8) Comma modificato dal D.L. 16 febbraio 2023, n. 11, convertito con modificazioni dalla L. 11 aprile 2023, n. 38.
(9) Comma inserito dal D.L. 16 febbraio 2023, n. 11, convertito con modificazioni dalla L. 11 aprile 2023, n. 38.
(10) Il D.L. 16 febbraio 2023, n. 11, convertito con modificazioni dalla L. 11 aprile 2023, n. 38, ha disposto (con l'art. 2-ter, comma 1, lettera b)) che "Al fine di garantire la certezza del diritto e di prevenire e ridurre il contenzioso in materia di incentivi per le spese relative agli interventi di cui all'articolo 121, comma 2, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77:
[...]
  1. b) gli articoli 119, comma 15, e 121, comma 1-ter, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, nella parte in cui prevedono la detraibilità delle spese sostenute per il rilascio del visto di conformità ivi previsto, si interpretano nel senso che, ai fini della predetta detraibilità, l'indicazione di tali spese nel computo metrico e nelle asseverazioni di congruità delle spese a cura dei tecnici abilitati costituisce una mera facoltà e non un obbligo;"
(11) Il comma 8-bis è stato modificato dall'art. 24, comma 1 del D.L. 10 agosto 2023, n. 104, convertito con modificazioni dalla L. 9 ottobre 2023, n. 136.
(12) Il D.L. 18 ottobre 2023, n. 145, convertito con modificazioni dalla L. 15 dicembre 2023, n. 191, ha disposto (con l'art. 23, comma 2) che "Al fine di consentire il perfezionamento delle regolazioni contabili del bilancio dello Stato delle agevolazioni per i bonus edilizi le risorse di cui all'articolo 119, comma 16-quater, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito con modificazioni in legge 17 luglio 2020, n. 77 sono incrementate di 15.000 milioni di euro per l'anno 2023".

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Consulenze legali
relative all'articolo 119 Decreto "Rilancio"

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

L. T. chiede
mercoledì 08/02/2023 - Piemonte
“Buongiorno. Sono proprietario di un alloggio condominiale in Cuneo centro. Nella prossima assemblea (23/2/2023) c'è all'ordine del giorno il rifacimento del tetto (che non risulta in condizioni "drammatiche") utilizzando sisma bonus (o al 110% o a percentuale più ridotta).Non sono d'accordo e voterò contrario. Se la maggioranza assembleare si esprimerà favorevolmente, potrò in qualche modo non partecipare all'operazione dichiarandomi contrario?
Oppure, in che modo concreto quel giorno chiedendo un'esplicita segnalazione sul verbale dell'assemblea, potrò tutelarmi, in particolare riguardo al rischio che in tempi successivi l'Agenzia delle Entrate possa fare opposizione al bonus concesso e chiedere la restituzione della differenza?

Ringrazio e resto in attesa di un vostro cortese riscontro.”
Consulenza legale i 14/02/2023
Come sempre nelle vicende condominiali in cui sono coinvolte questioni attinenti la fruizione dei recenti bonus edilizi, si deve tenere ben distinto le problematiche squisitamente civilistiche e condominiali da quelle strettamente fiscali.
Nel momento in cui vi è la necessità di effettuare delle manutenzioni straordinarie sulle parti comuni dell’edificio (come può essere ad esempio il tetto), l’assemblea dei proprietari nell’ambito dei poteri a lei riconosciuti dall’art. 1135 del c.c., e nello specifico dal n.4 di detta norma, può deliberare con le maggioranze previste dalla legge la realizzazione dei lavori e quindi la relativa spesa scegliendo la impresa o le imprese che porteranno avanti i lavori.
Nel momento in cui tale delibera è adottata nel rispetto delle norme di legge, essa ai sensi del 1° co. dell’ art. 1137 del c.c. è obbligatoria per tutti condomini vincolando anche la minoranza dissenziente.

Tali principi generali non vengono in alcun modo derogati dal fatto che per la realizzazione di tali lavori verrà richiesta dal condominio l’applicazione di un bonus edilizio: quindi anche l’autore del quesito se all’esito delle votazioni assembleari finirà in minoranza dovrà prendere atto della decisione presa dagli altri proprietari e sottostarci, pagando le spese condominiali che ne deriveranno. Tali spese potranno diminuire in maniera considerevole se si deciderà di accedere al bonus fiscale e si richiederà l’applicazione dello sconto in fattura per l’importo dei lavori per cui sarà possibile richiedere l’agevolazione, se tale sconto ovviamente sarà una strada praticabile in base anche alle condizioni di mercato.

E’ vero anche però che la richiesta di accedere al bonus 110%, fa scattare l’applicazione della normativa prevista dall’art. 119 del DL Rilancio ed in particolare per quel che qui interessa il suo comma 9-bis che introduce delle particolari maggioranze condominiali in deroga a quanto previsto dall' art. 1136 del c.c.
In particolare tale comma ci dice che i lavori agevolabili e i relativi finanziamenti possono essere approvati dalla assemblea con una maggioranza molto bassa: un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Si tenga presente che per rifare il tetto di uno stabile condominiale i quorum deliberativo richiesto dall’art.1136 del c.c. sarebbe molto più elevato: la maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresenta almeno la metà del valore dell’edificio.

Il co. 9 bis dice anche un'altra cosa molto importante, ovvero che è possibile per l’assemblea condominiale deliberare che la spesa relativa agli interventi agevolabili sia accollata solo ad un gruppo di condomini, o anche ad uno solo di essi, a patto che tutti proprietari a cui verrà addebitata la spesa per intero prestino il loro assenso esprimendo voto favorevole in assemblea.
L’ Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 620/2021, ha chiarito che in presenza di una delibera di questo tenore ovviamente solo quel gruppo di condomini a cui viene accollata la spesa potranno accedere al bonus 110% e solo loro risponderanno di eventuali conseguenze fiscali ( come sanzioni o rimborsi) in caso di non corretta fruizione del beneficio.

Nel caso specifico quindi l’autore del quesito ha due strade per tutelarsi di fronte ad eventuali future contestazioni da parte della Agenzia delle Entrate. Innanzitutto egli potrebbe non chiedere l’accesso al bonus fiscale: in questo caso però egli da un punto di vista condominiale dovrebbe sopportare per intero gli oneri a suo carico derivanti dall’intervento straordinario e sarebbe obbligato a pagare sulla base di quanto dispone il 1° co. dell’art. 1137 del c.c., norma a cui non ci si può sottrarre in alcun modo.

La seconda strada, piuttosto ardua a dire il vero, è quella di convincere il gruppo di proprietari favorevoli al rifacimento del tetto, a sobbarcarsi loro per intero la spesa, e quindi anche il pagamento della quota che spetterebbe all’autore del quesito, formalizzando il tutto attraverso una delibera adottata ai sensi dell’ultima parte del comma 9-bis dell’art.119 del DL Rilancio. In questo ultimo caso, ovviamente, l’autore del quesito non solo sarebbe libero da qualsiasi rischio derivanti da possibili accertamenti fiscali, ma non sarebbe neppure obbligato nei rapporti col condominio a sobbarcarsi gli oneri derivanti dall’ intervento.


A. B. chiede
lunedì 23/01/2023 - Campania
“Oggetto: problematiche relative al superbonus e accollo dei condomini favorevoli delle spese del condomino dissenziente

Salve,

In una precedente consulenza (Q202232177) avevo già accennato ad una situazione condominiale ingarbugliata.
Il condominio intende partecipare al superbonus con delibera assembleare del 15 ottobre di cui vi allego verbale ed allegati.
Noi abbiamo espresso (unico) voto contrario a verbale ai lavori del superbonus. Vogliamo essere tutelati da eventuali problemi per la non corretta fruizione del bonus e non dover pagare nel caso in cui l'agenzia delle entrate non conceda alla fine dei lavori il beneficio della detrazione.

I lavori riguardano sia una parte condominiale trainante inclusa di cappotto, sia parti trainate negli appartamenti inclusi sostituzione caldaie e infissi. Il condominio è orientato per lo sconto in fattura. L'amministratore ha firmato il contratto con il general contractor. Non sappiamo ad ora se il general contractor ha firmato con la banca la cessione del credito, o se è in attesa di risposta. Siamo in attesa di altra assemblea per progettazione esecutiva dei lavori.
L'amministratore afferma, il 18 novembre, di aver inoltrato la CILAS. Ma essendoci noi dichiarati sempre contrari non abbiamo mai firmato niente, nessuna carta per il superbonus, nessuna autorizzazione ad usare i nostri dati nè ad agire per noi, nè è stata fatta l'ape ante l'ape post che riguarda il nostro il nostro appartamento. Che informazioni potrebbe contenere la CILAS riguardo a noi anche in merito alle parti trainate a cui saremmo comunque vincolati dalla delibera assembleare?? In quale modo la CILAS ci vincola? Se non ci sono dati riguardanti il nostro appartamento potremmo essere fuori dal beneficio della detrazione fiscale e vincolati a pagare di tasca nostra i lavori comuni??


L'agenzia delle entrate ha chiarito con Risposta n. 620/2021 che in caso di condomini dissenziati, quelli favorevoli possano accollarsi le spese ed i benefici fiscali dei condomini dissenziati. Nel nostro caso l' amministratore insiste nel dire che NON ci sono spese di nessun tipo, quindi come posso chiedere e quali sono i passi corretti per fare in modo che i condomini favorevoli si accollano la nostra parte ed escluderci da tutti gli effetti fiscali e formali del superbonus? Come scrivere l'ordine del giorno corretto dell'assemblea in cui chiedere questa cosa? Che maggioranze ci vogliono per la sua accettazione? E' sufficiente che solo una parte dei condomini accetti?

Nella assemblea del 15 ottobre non è stato deliberato il fondo speciale obbligatorio per lavori straordinari, ciò inficia il superbonus? In che misura? Con che conseguenze? L' amministratore afferma che non ci sarà nessun tipo di spesa o esborso, eppure un condomino ha uno studio medico nel condominio, quindi non ha diritto alla detrazione e quindi è necessario che ci sia il fondo speciale almeno per far transitare le sue spese. L'amministratore è ancora in tempo per fare il fondo speciale? Fino a quando?

Che tipo di controlli ci possono essere per il singolo condomino in caso di superbonus da parte dell'agenzia delle entrate o di altri enti? IMU, TARI, etc?”
Consulenza legale i 08/02/2023
Come è noto il comma 9 bis dell’art. 119 del DL Rilancio introduce una disciplina particolarmente favorevole per giungere alla approvazione dei lavori condominiali per cui si dovrà richiedere l’accesso al bonus 110%: essa dispone che le delibere assembleari avente ad oggetto l’approvazione degli interventi agevolabili e i relativi finanziamenti sono adottate con la maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentano 1/3 del valore dell’edificio (333 millesimi). In pratica grazie alla norma citata si ha la possibilità di approvare la realizzazione di lavori, anche estremamente invasivi per le parti comuni e per importi sicuramente molto rilevanti con le stesse maggioranze che solitamente sarebbero richieste per confermare i fornitori che normalmente sarebbero necessari per assicurare la semplice manutenzione ordinaria dello stabile.

Ben consapevole che l’applicazione di tale agevolazione fiscale avrebbe portato diversi conflitti tra i proprietari in condominio, il legislatore, oltre a prevedere le maggioranze semplificate di cui si è detto sopra ha anche introdotto una particolare disciplina tesa a superare le resistenze di quei proprietari diffidenti ad accedere alla agevolazione. L’ultima parte sempre del comma 9 bis dell’art. 119 del DL Rilancio introduce la possibilità per l’assemblea di deliberare che l’importo dell’intervento che sarà oggetto di agevolazione venga accollato ad un solo gruppo di condomini o a anche addirittura a un solo proprietario: in questo caso, l’intervento potrà essere sempre approvato con le agili maggioranze che si sono già indicate, ma a condizione però che i condomini al quale verranno imputate per intero le spese dell’intervento rientrino tra quei proprietari che hanno espresso il loro voto favorevole in assemblea. Come ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con l’interpello citato nel quesito, il ricorso a tale strada comporta che in caso di non corretta fruizione della agevolazione ne dovrà rispondere solo quel gruppo di condomini che si sono accollati le spese di realizzazione dei lavori e che quindi hanno potuto usufruire del bonus 110%.

A parte gli aspetti citati, la normativa che regola il bonus 110%, non va a derogare alle norme del codice civile riguardanti l’approvazione dei lavori straordinari in condominio ed in particolare a quanto dispone il n. 4) dell’art.1135 del c.c.
Tale articolo attribuisce alla assemblea dei condomini il potere di deliberare la realizzazione di lavori straordinari che coinvolgeranno le parti comuni dell’edificio, ma la norma precisa anche che contestualmente a tale decisione l’assemblea dovrà costituire obbligatoriamente un fondo speciale da inserire a bilancio dell’ importo pari ai lavori da eseguire, o, se i lavori dovranno realizzarsi a stato di avanzamento, dell’ importo dei singoli pagamenti dovuti.

I lavori per cui si chiede l’agevolazione 110% sono interventi particolarmente invasivi e quindi rientrano sicuramente nell’ambito applicativo del n. 4) dell’art. 1135 del c.c.: per tale motivo anche se si prevede di richiedere l’accesso al superbonus e in linea teorica si prevede di sborsare una cifra ben inferiore rispetto a quella messa a bilancio, l’assemblea nel momento in cui delibererà i lavori da realizzarsi dovrà comunque prevedere anche la costituzione del fondo spese. Ovviamente essendo il fondo di cui sopra funzionale alla realizzazione di lavori agevolabili, la sua costituzione potrà essere approvata con le già dette maggioranze più agevoli previste dal comma 9 bis dell’art. 119 del DL Rilancio, e nel caso in cui si delibererà che solo ad una parte dei proprietari verrà accollato l’importo dei lavori agevolabili, l’ammontare del fondo dovrà essere ad esclusivo carico di quel gruppo di condomini e non della intera compagine condominiale.

E’ ovvio che se l’iter per l’ottenimento del superbonus andrà a buon fine i soldi rientranti nel fondo dovranno essere restituiti ai proprietari, in quanto debiti che il condominio ha nei loro confronti, ma, è anche possibile, per qualche motivo, il caso inverso, ovvero che il procedimento per l’ottenimento del beneficio fiscale si interrompa o non vada a buon fine. In questo caso i fornitori che hanno prestato la loro opera per realizzare i lavori devono comunque essere pagati, con la necessità quindi di ricorrere alle somme accantonate nel fondo ex n. 4) dell’art.1135 del c.c.

La giurisprudenza di merito con diverse pronunce (Trib. Milano sentenza n.1029 del 13.12.2021; Tribunale Modena n.763 del 16.05.2019; G.d.P Taranto n.983 del 18.03.2016) ha chiarito che deve considerarsi nulla per violazione di norma di legge imperativa la delibera condominiale che decide la realizzazione di lavori straordinari in condominio senza contestualmente prevedere la istituzione del fondo speciale prescritto come obbligatorio dal n. 4 dell’art. 1135 del c.c.

Se nel caso specifico non si dovesse raggiungere in assemblea ad un accordo tra i proprietari in forza del quale solo una parte dei condomini si accolleranno onori ed oneri dell’accesso al bonus 110%, si potrebbe, con l’ausilio di un legale, far leva sulla mancata istituzione del fondo speciale per impugnare la delibera e in definitiva provare a bloccare i lavori.

Per quanto riguarda l’aspetto della Cilas, essa è una istanza che ha mero valore amministrativo e la sua presentazione non va ad inficiare o a modificare le considerazioni che si sono fatte finora: essa rappresenta quindi una mera esecuzione di decisioni assembleari già adottate e comunque impugnabili se non vi è stata l’istituzione di un fondo spese o non si provvederà ad istituirlo. Ad ogni modo la Cilas è materia che attiene ad un tecnico edile e si rinvia quindi a questa figura per ogni più approfondita integrazione.

Per valutare eventuali profili fiscali, derivanti dall’esecuzione di interventi agevolativi, occorre effettuare preliminari premesse.
Da un punto di vista fiscale, la responsabilità per eventuali controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, aventi a oggetto la corretta fruizione del beneficio fiscale, è sempre a titolo personale.
Ciò significa che, allorquando dovesse emergere qualche eventuale irregolarità nell’esecuzione degli interventi, tale anche da determinare la perdita del beneficio, la conseguente responsabilità è imputabile esclusivamente al proprietario della singola proprietà immobiliare che ha beneficiato dell’agevolazione fiscale.
Ne consegue che in caso di controlli da parte dell’Agenzia ciascun proprietario risponderà personalmente dinanzi all’Amministrazione Finanziaria con riferimento al beneficio fruito.
Analoghe considerazioni devono effettuarsi con riferimento alle imposte dovute dai soggetti passivi IMU, TARI ecc.
Tali imposte, peraltro, si fondano su presupposti impositivi diversi rispetto alle agevolazioni fiscali che rappresentano detrazioni dall’imposta sui redditi.


R. P. chiede
mercoledì 07/09/2022 - Emilia-Romagna
“Ambito superbonus.
Art. 3 cm 4 del DM 14/2/2022 indica criteri molto stringenti Per la determinazione dei prezzi.
Nel computare un superbonus per una palazzina a Modena ho due problemi:
determinare il prezzo di un rivestimento posato a colla e in parte con un microventilato di un porcellanato che deve sostituire un rivestimento il legno e necessariamente occorre rivolgersi all'industria per la scelta del porcellanato e non esiste un prezzo di riferimento sia nel prezzario DEI ne in quello della Regione Emilia Romagna;
determinare il prezzo di infissi che non sono comuni e non si trovano nei prezzari suddetti.
Prima del detto DM era possibile certificare un preventivo di un fornitore o usare prezzi di listino per determinare un nuovo prezzo, come si fa nell'attività extra superbonus, ora?”
Consulenza legale i 22/09/2022
Per la determinazione dei costi massimi ammissibili deve farsi riferimento all’art. 3 del DM 14.2.2022.
Si ritiene che per rispondere alla domanda posta, si possa fare rimando alla FAQ n.4 predisposta dal Ministero della Transizione Ecologica pubblicata ad aprile 2022 relativa al decreto 14.02.2022.
Il Ministero in questa risposta specifica che in mancanza di una voce di costo nel prezzario è possibile per il tecnico abilitato presentare un “nuovo prezzo” purché sia “predisposto in maniera analitica, secondo un procedimento che tenga conto di tutte le variabili che intervengono nella definizione dell’importo stesso. In particolare, il tecnico dovrà fornire una relazione firmata da allegare all’asseverazione, che sarà pertanto oggetto di controllo ai sensi del decreto del Ministro dello sviluppo economico 6 agosto 2020 (c.d. “DM Asseverazioni”). Tale relazione dovrà indicare le modalità di determinazione delle voci di costo non comprese nei prezzari, tenendo presente che le stesse possono essere desunte da altri prezzari o essere equiparate a lavorazioni similari in essi presenti. Inoltre, si rappresenta che molti prezzari regionali forniscono indicazioni analitiche sulle modalità di determinazione dei nuovi prezzi.”

M. T. chiede
lunedì 22/08/2022 - Toscana
“Veniva presa valida delibera assembleare in Condominio, nella quale i Signori Condomini deliberavano l'esecuzione di interventi rientranti nelle agevolazioni previste dal c.d. Superbonus 110%.
In sede assembleare, alcuni dei Condomini si mostravano e votavano contrari ai lavori, seppur rimanendo in minoranza, sostenendo che non avrebbero voluto partecipare ai lavori né contribuire alle relative spese per esimersi dall'agevolazione - pagamento alla ditta mediante sconto in fattura - al fine di non avere responsabilità in caso di eventuali problemi. Esprimevano intenzione di dissociarsi dalla delibera e dai lavori conseguenti.
I Condomini contrari asserivano, altresì, che avrebbero accettato i lavori solo qualora l'imputazione delle loro quote di spesa fosse stata posta a carico dei Condomini favorevoli ai lavori di riqualificazione energetica, i quali avrebbero potuto godere delle rispettive agevolazioni fiscali come da interpello 620/21 Agenzia Entrate.
Posto quanto sopra, si chiede di sapere se i Condomini favorevoli ai lavori siano obbligati ad accollarsi la quota parte di spesa che spetterebbe ai Condomini dissenzienti o se si possano rifiutare e, in caso di rifiuto, si chiede di sapere se i Condomini dissenzienti siano comunque obbligati a corrispondere le quote per i lavori sulle parti comuni, avvalendosi o meno delle agevolazioni fiscali secondo loro preferenza.
Ringraziando per la disponibilità,
si resta in attesa di conoscere l'esito della richiesta.
Cordiali saluti”
Consulenza legale i 25/08/2022
L’art. 119 del DL Rilancio, il quale disciplina il superbonus 110%, non si sostituisce ma si affianca alle norme ordinarie del codice civile disciplinanti il condominio. Il co. 9 bis della norma citata fa si che gli interventi che possono essere poi agevolati vengano approvati per mezzo di maggioranze molto basse rispetto a quelle ordinariamente previste: per approvare i lavori basta infatti la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno 1/3 del valore dell’edificio (333 millesimi).

Tale comma, tuttavia, non deroga ad un altro importante principio del diritto condominiale racchiuso nel 1° co. dell’art. 1137 del c.c., ovvero che le delibere adottate a norma di legge sono obbligatorie tra tutti i condomini sia quelli favorevoli che quelli che hanno espresso il loro voto contrario.

Nel condominio descritto nel quesito, quindi se i lavori agevolabili verranno approvati con le maggioranze indicate dal comma 9 bis coloro che esprimeranno voto contrario alla realizzazione delle opere saranno comunque tenuti a sottostare alla volontà della maggioranza e a sopportare di tasca propria le relative spese, se non vorranno aderire al bonus 110%.

Il comma 9 bis introduce poi una ulteriore novità rispetto alla disciplina del codice civile: la norma riconosce la possibilità che alcuni condomini si accollino l’intera spesa dell’intervento agevolabile accedendo in questo modo al bonus del 110% ma esonerando gli altri proprietari da qualsiasi onere di pagamento.

Ovviamente tale possibilità è una semplice facoltà e non certo un obbligo a cui una parte dei proprietari possono scegliere di aderire o meno: in questo caso è infatti necessario che il gruppo dei proprietari che accetta di accollarsi l’intero costo dell’intervento esprima voto favorevole a questa soluzione in seno alla assemblea.


G. V. chiede
martedì 12/04/2022 - Lombardia
“Siamo un complesso immobiliare di 10 villette bifamiliari, non a schiera, separate da singoli appezzamenti di terreno di proprietà delle singole unità immobiliari, sui quali insistono le villette.
All'atto delle singole unità immobiliari da parte della cooperativa edificatrice è stato redatto un regolamento di condominio, che per quanto riguarda le modifiche esterne richiede solo una autorizzazione qualificata, come da copia del regolamento.
E' stato, inoltre, costituito un condominio con richiesta del C.F. all'Agenzia delle Entrate, con relativo rilascio.
Le parti comuni sono per tutti le luci, la fognatura mentre la cancellata e gli ingressi sono in parte di proprietà comune, mentre per tre condomini sono separati ad uso singolo.
tutto ciò ritenuto e premesso la domanda è se tale complesso immobiliare abbia le caratteristiche per essere definito condominio orizzontale ai sensi dell'Articolo 1117.CC.bis, al fine di ottenere l'ammissione del bonus 110%, in qualità di condominio essendo scaduti i termini per richiederlo come singoli.”
Consulenza legale i 20/04/2022
Il Superbonus è l’agevolazione fiscale disciplinata dall’articolo 119 del decreto legge n. 34/2020 (decreto Rilancio), che consiste in una detrazione del 110% delle spese sostenute a partire dal 1 luglio 2020 per la realizzazione di specifici interventi finalizzati
  • all’efficienza energetica e
  • al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici. Tra gli interventi agevolati rientra anche l’installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.
In particolare, il Superbonus spetta:
  1. fino al 31 dicembre 2025, nelle seguenti misure:
  • 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023
  • 70% per le spese sostenute nel 2024
  • 65% per le spese sostenute nel 2025
per i condomìni e le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte e professione, per gli interventi su edifici composti da due a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.
l Superbonus si applica dunque anche agli interventi effettuati dai Condomìni.
Orbene la descrizione degli immobili fatta nel testo del quesito sembrerebbe evocare l’idea delle villette unifamiliari, ammesse autonomamente alle agevolazioni sia per gli interventi trainanti che per quelli trainati, così come definite nella risposta n. 9 del 05.01.2021 dell’Agenzia delle Entrate secondo cui per edificio unifamiliare si intende un'unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno e destinato all'abitazione di un singolo nucleo familiare.
Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell'«accesso autonomo dall'esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l'edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.
In sede di conversione del decreto legge n. 104 del 2020 (cfr. legge 13 ottobre 2020, n. 126) all'articolo 119, il comma 1-bis chiarisce che «Ai fini del presente articolo, per "accesso autonomo dall'esterno" si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unitàimmobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva».
A seguito di tale modifica normativa, pertanto, si può ritenere che una unità immobiliare abbia «accesso autonomo dall'esterno» qualora, ad esempio:
- all'immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell'unità immobiliare all'accesso in questione;
- all'immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell'immobile.
Nel caso di una "villetta a schiera", pertanto, si ha «accesso autonomo dall'esterno» qualora, ad esempio:
- la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti o alla stessa si accede dall'area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
- il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari."

Qualora invece volesse parlarsi di condominio orizzontale ai sensi dell’art. 1117 c..c. , essendo già stato tra l’altro formalmente costituito un condominio, e sussistendo comunque nel caso che ci occupa i requisiti di cui alla normativa civilistica, allora non ci si potrà discostare dalla CIRCOLARE 24/E DEL 2020 secondo cui: “Sono ammessi al Superbonus gli interventi effettuati dai condomìni,
  • di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio,
  • nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati.

    Tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai «condomìni» e non alle “parti comuni” di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista.
Per quanto riguarda l’individuazione delle parti comuni interessate dall’agevolazione, è necessario far riferimento all’articolo 1117 del codice civile, ai sensi del quale sono parti comuni, tra l’altro, il suolo su cui sorge l’edificio, i tetti e i lastrici solari nonché le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Il singolo condòmino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile.

In sostanza perché i condomìni possano usufruire del super bonus 110% sarà imprescindibile la realizzazione di interventi trainanti su parti comuni del condominio (isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati) e solo dopo la realizzazione dei suddetti interventi trainanti su parti comuni potranno effettuarsi interventi trainati (anch’essi agevolabili) nelle singole unità immobiliari.

T. D. P. chiede
lunedì 07/03/2022 - Lazio
“Gradirei sapere se è possibile non partecipare alle spese dei lavori "SUPERBONUS 110" ancorchè approvati dalla assemblea
condominiale.
Riferimento modifica del comma 9bis dell' art.119 del D.L.n.34/2020 ad opera dell' art.63,comma1, del D.L. 14 agosto 2020 n.104 e poi integrazione apportata dall'art.1, comma 66, lettera p) della legge 30 dicembre 2020 n.178 che ha praticamente reso non vincolante per i condomini dissenzienti la spesa per i lavori di riqualificazione energetica del fabbricato.
Sul punto la Agenzia delle Entrate con il parere n.620 del 22.09.2021. grazie”
Consulenza legale i 11/03/2022
È del tutto errato intendere l’ultima parte del co. 9 bis dell’art. 119 del D.L. “Rilancio” (D.L. n.34/2020) come una norma che di per se rende non vincolante per i condomini dissenzienti il pagamento della spesa per i lavori di riqualificazione energetica agevolabili.

La norma in esame non fa altro che rendere legittima le deliberazioni con le quali l’assemblea di condominio decide da un lato di effettuare determinati lavori sullo stabile e di chiedere per essi il vigente bonus 110%, e dall’altro lato espressamente accolla le spese per la realizzazione di tali lavori ad un gruppo di proprietari che è comunque interessata a richiedere l’agevolazione fiscale nonostante vi sia una altra parte dei condomini recalcitrante. In questo caso, la legge precisa che tali deliberazioni sono approvate sempre con la maggioranza degli intervenuti che rappresentano 1/3 del valore dell’edificio (333 millesimi), ma nel verbale della riunione deve risultare che i condomini a cui viene accollata la spesa dei lavori abbiano espresso voto favorevole a quanto deliberato.

Per capire meglio il funzionamento del meccanismo pensato dal legislatore facciamo un esempio pratico.

Supponiamo che il condominio ALFA voglia realizzare il cappotto termico nel suo stabile ed agevolare la realizzazione dei lavori accedendo al bonus 110%. Il condominio Alfa è composto da 6 proprietari: A, B, C, D, E e F ciascuno portatore di circa 166 millesimi a testa.
Per giungere a questo obbiettivo i condomini riuniti in assemblea deliberano in questo modo:” Si decide di realizzare il cappotto sulla facciata dello stabile e si sceglie il preventivo della impresa X per €…. Si delibera inoltre di richiedere l’accesso al bonus 110%”
La delibera passa per il voto favorevole dei condomini: C, D,E e F insieme portatori di 664 millesimi, contrari invece A e B insieme portatori di 332 millesimi.
Posto che la delibera della assemblea non ha espressamente accollato i costi per la realizzazione dei lavori ai soli condomini favorevoli (quindi i nostri C,D,E ed F), trova applicazione la norma generale di cui all’art.1137 del c.c. e quindi anche i condomini contrari A e B dovranno partecipare pro quota alle spese per la posatura del cappotto termico, potendo comunque accedere al bonus 110%.

A questo punto è importante precisare un aspetto non sempre chiaro ai non addetti ai lavori. Il fatto che si possa richiedere il bonus 110% non significa che i lavori che si andranno a realizzare nello stabile sono gratuiti: le imprese e i professionisti coinvolti dovranno comunque essere pagati. L’accesso al bonus permette di avviare un procedimento parallelo a quello condominiale che ha tra i suoi effetti quello di tenere manlevati i proprietari dal sostenere detti costi, ma se per un qualsiasi motivo tale procedura non giungesse a termine o il bonus venisse revocato ecco che quanto non pagato prima dovrebbe essere comunque sborsato dopo ai professionisti e imprese che hanno lavorato o allo Stato.

Facciamo ora un altro esempio. Il nostro condominio Alfa questa volta delibera nel modo seguente:” Si decide di realizzare il cappotto sulla facciata dello stabile; i condomini A e B accettano espressamente di accollarsi i costi per la realizzazione dei lavori e scelgono per la loro esecuzione il preventivo della impresa X per €….”
Tale delibera questa volta passa con i voti favorevoli di A,B,C e D portatori insieme di 664 millesimi, contrari E ed F per 332 millesimi complessivi.

In questo caso applicando l’ultima parte del co. 9 bis art. 119 del DL Rilancio la delibera è valida non solo perché si è raggiunto e anzi superato il quorum deliberativo di 333 millesimi, ma anche perché A e B, i quali nella delibera si sono accollati le spese per la realizzazione del cappotto termico, hanno espresso voto favorevole.

In forza di tale delibera A e B sopporteranno solo loro l’intero costo della realizzazione dei lavori sull’intero palazzo e, come ha precisato l’A.d.E. nell’ interpello citato nel quesito, potranno solo loro accedere al bonus 110% e solo loro sopporteranno eventuali conseguenze nel caso in cui il bonus venisse per qualsiasi motivo revocato. C,D, E ed F indipendentemente, dal voto espresso in assemblea, sono esentati dal pagamento dei lavori e non potranno ovviamente accedere al bonus fiscale del 110%.

In conclusione, quindi, affinché operi il meccanismo previsto dal co. 9 bis art. 119 del DL Rilancio è necessario che espressamente un gruppo di condomini dichiari ed accetti di accollarsi interamente il costo dei lavori che si intendono agevolare, diversamente troveranno applicazione le norme ordinarie del codice civile, e anche la minoranza dissenziente dovrà sottostare a quanto deciso dalla maggioranza in assemblea.


F. M. chiede
giovedì 03/03/2022 - Lazio
“Nella legge 77/2020 e smi l'articolo 119 comma 13-ter di fatto costituisce deroga all'art. 49 T.U. 380/2001 e smi?
Sempre nella legge 77/2020 e smi articol 119 comma 5-bis, le violazioni a cui fa riferimento sono quelle relative alla CILAS (lavori eseguiti in difformità alla stessa) presentata per lavori inerenti il superbonus 110% o quelle urbanistiche presenti sull'immobile prima della presentazione della CILAS stessa? Ovviamente parliamo di un immobile che verifica i requisiti elencati nella legge 77/2020 e smi articolo 119 comma 13-ter.
Sempre in merito alla citata legge con il comma 14-quater di fatto il legislatore vuole solo asserire che il comma precedente non costituisce un condono edilizio? Ma che gli eventuali controlli non inficieranno il beneficio fiscale ma avranno per oggetto solo la sanatoria delle difformità urbanistiche eventualmente riscontrate?”
Consulenza legale i 18/03/2022
Quale ulteriore deterrente all’attività edilizia abusiva, l’art. 49 T.U. Edilizia esclude dai benefici delle agevolazioni fiscali tutti gli interventi costruttivi realizzati in assenza di titolo abilitativo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, che non abbiano ottenuto una sanatoria.
La stessa norma stabilisce poi in tre anni il termine di prescrizione del diritto dell’amministrazione finanziaria al recupero delle somme erogate in assenza del prescritto requisito della legittimità delle opere realizzate.

L’art. 119, D.L. n. 34/2020, convertito in L. n. 77/2020, nella sua attuale formulazione ha previsto particolari benefici fiscali per gli interventi eseguiti grossomodo nel periodo della crisi pandemica, disciplinandoli con un regime differenziato rispetto a quello ordinario.
Come si legge nel preambolo del decreto legge, tutte le disposizioni del cosiddetto “Decreto Rilancio” rispondono infatti alla “straordinaria necessità ed urgenza di stabilire misure in materia sanitaria, di sostegno alle imprese, al lavoro ed all'economia, in materia di politiche sociali nonché misure finanziarie, fiscali e di sostegno a diversi settori in connessione all'emergenza epidemiologica da Covid-19”.

Segnatamente, per le opere in discorso, considerate di manutenzione straordinaria, non è richiesta l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile di cui all’art. 9 bis, comma 1 bis, T.U. Edilizia ed è sufficiente la presentazione di una comunicazione di inizio lavori asseverata.
Inoltre, l’art. 119, comma 13 bis, limita la decadenza delle agevolazioni fiscali prevista dal summenzionato art. 49 T.U. Edilizia ai seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell'attestazione circa il titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero dell’attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni di cui al comma 14 del medesimo art. 119.
Dunque, secondo il principio lex specialis posterior derogat priori generali, in questo particolare caso la perdita dei benefici fiscali avviene non in presenza di qualsiasi difformità edilizia ex art. 49, T.U. Edilizia, bensì solo nelle quattro ipotesi elencate nell’art. 119 del Decreto Rilancio.

Quanto al comma 13 quater dell'articolo in parola, si nota che il Legislatore ha voluto separare i profili fiscali e i profili edilizi, confermando, come suggerito correttamente nel quesito, che questa nuova forma di titolo abilitativo consente solo di avvalersi degli speciali benefici economici de quibus anche in presenza di eventuali abusi, ma non costituisce una sanatoria edilizia delle opere già illegittimamente realizzate sugli immobili.
In breve, qualora venga riscontrata la presenza di abusi realizzati nel passato sull'immobile oggetto delle agevolazioni fiscali di cui si discute, le autorità preposte manterranno il potere di irrogare le relative sanzioni previste dalla legge (che nei casi più gravi consistono anche in sanzioni penali), ma il Fisco non avrà il diritto di chiedere la restituzione del bonus.

Infine, riguardo al comma 5 bis dell’art. 119, si rileva che esso pare riferirsi direttamente alle detrazioni di cui al precedente comma 5 per le spese relative all'installazione di impianti solari fotovoltaici ed alle “violazioni meramente formali” compiute nella pratica finalizzata alla richiesta dei benefici fiscali.
La rilevanza (o, meglio, l’irrilevanza) degli abusi edilizi eventualmente pre-esistenti sull’immobile, invece, rimane disciplinata dal comma 13 bis dell’articolo 119.

Eligio C. chiede
giovedì 24/02/2022 - Friuli-Venezia
“Buongiorno
Condominio: 16 condomi su 17 approvano il mandato ad una ditta per avviare i lavori adeguamento energetico con il bonus 110%. La ditta ha già fatto tutte le verifiche di fattibilità, approvate anche dalla banca per la cessione del credito. Un condomino si sta opponendo, senza reale motivo. Gli sono stati forniti tutti i dati che ha richiesto, contratti, visure, perfino iscrizione della ditta alla camera di commercio, dal tribunale che la ditta non ha pendenze ecc.ecc. Per motivi che sa solo lui non gli sta bene niente e c'è il reale rischio che la ditta, in pratica, ci molli procurando a tutti i restati condomini un notevole danno economico, vista l'opportunità che lo stato offre. Il condominio ha 20 anni, dalla facciata, ogni tanto, cadono piastrelle che potrebbero procurare anche degli infortuni. Rientriamo a pieno diritto nel bonus 110% essendo classe energetica D e andremo in classe A++. Spesa prevista circa 770 mila euro. Questo condomino si oppone dicendo che c'è il rischio che, ad un controllo, malgrado tutte le rassicurazioni di cui sopra, l'agenzia delle entrate ci chieda i soldi indietro quindi lui non firma per la sua quota. Possiamo intraprende un'azione legale? Oppure i condomini possono bypassarlo dando garanzie che, nella remota ipotesi l'agenzia delle entrate intravveda imbrogli, chieda i soldi indietro? Può opporsi all' adeguamento per quanto riguarda la sua parte di facciata?
Cordialmente”
Consulenza legale i 01/03/2022
I bonus edilizi sono sicuramente l’argomento condominiale del momento ma è anche uno delle cause maggiori di litigio tra i proprietari.
Il legislatore, consapevole dei problemi che il bonus 110% avrebbe creato in condominio ha introdotto una normativa di favore che in parte deroga alle disposizioni del codice civile. Il comma 9 bis dell’art. 119 del DL Rilancio dispone infatti che le delibere assembleari avente ad oggetto l’approvazione degli interventi agevolabili e i relativi finanziamenti sono adottate con la maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentano 1/3 del valore dell’edificio (333 millesimi). In pratica, grazie alla norma citata, si ha la possibilità di approvare la realizzazione di lavori per svariate migliaia di Euro con le stesse maggioranze che solitamente sarebbero richieste per confermare l’incarico ad una impresa di giardinaggio!
Tale agevolazione, però, risolve solo in parte il problema. Come è noto, l’assemblea di condominio ha la possibilità di deliberare interventi che coinvolgono le sole parti comuni dell’edificio: non ha, al contrario, il potere di entrare nell’appartamento del singolo condomino e costringerlo a colpi di maggioranza a dare il suo assenso per la realizzazione di lavori all’interno della sua proprietà.

Il problema è che la normativa del bonus 110% pone dei requisiti molto rigidi per accedere alla agevolazione: uno di questi, è proprio quello di garantire che i lavori che si andranno a realizzare portino lo stabile ad avere un balzo di almeno due classi energetiche: per raggiungere tale risultato è quasi sempre inevitabile, però, la necessità di coinvolgere nei lavori anche le parti dell’edificio in proprietà esclusiva (si pensi ad esempio al cambio degli infissi). Diviene quindi una condizione spesso necessaria per portare a termine l’intero iter di ottenimento della agevolazione fiscale raccogliere il consenso di tutti i proprietari affinché gli stessi permettano la realizzazione dei lavori nelle loro unità abitative.

Con ogni probabilità, stante il rilevante balzo di categoria termica che i lavori porterebbero nell’edificio, anche il caso descritto nel quesito rientra nella casistica descritta e purtroppo non vi è modo di costringere il singolo condomino reticente a dare il suo assenso ad eseguire i lavori nella sua abitazione.
Forse per convincerlo si potrebbe ricorrere all’escamotage previsto dall’ ultima parte del comma 9 bis dell’art. 119 del DL Rilancio. La norma, infatti, introduce la possibilità per l’assemblea di deliberare che l’importo dell’intervento che sarà oggetto di agevolazione venga accollato ad un solo gruppo di condomini o a anche ad uno solo di essi. In questo caso l’intervento potrà essere sempre approvato con le agili maggioranze che si sono già indicate, ma i condomini al quale verranno imputate le spese dovranno esprimere il loro parere favorevole.

Questa norma offre la possibilità di aggirare la reticenza di alcuni condomini, dando la possibilità ai proprietari favorevoli di avere la garanzia di accedere al bonus fiscale a condizione che essi si accollino espressamente e per intero gli oneri relativi ai lavori da realizzare. Come ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con l’interpello n. 620/2021, il ricorso a tale strada comporta che in caso di non corretta fruizione della agevolazione ne dovrà rispondere solo quel gruppo di condomini che si sono accollati le spese di realizzazione dei lavori e che quindi hanno potuto usufruire del bonus 110%.

Forse questa potrebbe essere la strada per convincere il condominio reticente a dare il suo assenso alla realizzazione dei lavori all’ interno della sua abitazione…

Matteo D. P. chiede
giovedì 09/12/2021 - Lazio
“Gent.li Avv.ti,
abito in un super-condominio formato da 9 edifici da 7 piani (circa 200 u.i.). Si è deciso di apportare ristrutturazioni approfittando del superbonus 110 (cappotto, caldaia, fotovoltaico, sismabonus, ...).
Il problema è il seguente: c'è un amministratore debole che è stato "costretto" a delegare una commissione formata dai consiglieri; questa opera decidendo cosa fare e poi chiedere all'amministratore riunione per approvare quanto deciso.
Il risultato è che parte dei condomini non ha la possibilità di discutere alcuna scelta. Oggi, dopo 1 anno di errori e ritardi, abbiamo il contratto di progettazione di una nuova ditta ed io ho chiesto all'amministratore di indire una riunione per avere chiarimenti ma fino ad oggi, dopo più di un mese, non sono stato ascoltato. Ho sentore che quelli della commissione hanno già avanzato richieste e modifiche ed io mi aspetto che, come al solito, si indirà una riunione solo per deliberare quanto fatto. Purtroppo si approfitta del fatto che i partecipanti alla riunione non hanno capacità di capire e approvano sulla fiducia (molti condomini non partecipano proprio per questo motivo).
Vorrei sapere se riunioni del genere possono ritenersi nulle visto che la delibera su lavori delle parti comuni incide sui diritti individuali sulle cose, sevizi comuni, sulla proprietà esclusiva di ciascun condomino.
Inoltre, vorrei sapere se nella prossima riunione posso verbalizzare un vostro suggerimento che possa essere appiglio per successiva azione legale.
Ringrazio per il vostro tempo e nella speranza di una risposta, porgo distinti saluti”
Consulenza legale i 13/12/2021
La prassi descritta nel quesito è sostanzialmente corretta.
La riforma del condominio del 2012 con il 2° co. dell’art. 1130 bis del c.c. ha espressamente riconosciuto alla assemblea nei condomini con almeno dodici unità immobiliari la possibilità di nominare un consiglio ristretto composto da almeno tre condomini con funzioni di consultive e di controllo dell’attività dell’amministratore. Per la verità, già prima del 2012 la prassi condominiale prevedeva l’istituzione di tale organo ausiliario e la giurisprudenza a più riprese ne aveva confermato la legittimità. Più recentemente la Corte di Cassazione Sez.VI con l’ordinanza n.7484 del 15.03.2019, rifacendosi a pronunce pregresse ante 2012, ha disposto che è assolutamente legittima l’istituzione di un consiglio di condominio che abbia come compito quello di esaminare preventivi per l’esecuzione di lavori condominiali. La Cassazione, però, si affretta a precisare che le decisioni adottate dal consiglio ristretto possono essere vincolanti per l’intero condominio solo se rettificate dalla assemblea opportunamente convocata con le maggioranze previste dalla legge.
Per quanto ci è dato capire, è proprio questo che avviene nel caso di specie: il consiglio ristretto sceglie i preventivi delle ditte che dovranno eseguire i lavori del 110% e le modalità esecutive di detti lavori e tali decisioni vengono poi fatte proprie dalla assemblea di condominio. Tra l’altro, trattandosi di lavori che dovranno essere agevolati con il recente bonus 110%, tutte le delibere inerenti potranno essere approvate con maggioranze particolarmente agevoli da raggiungere.

Il comma 9 bis dell’art. 119 del D.L. n. 34 del 19.05.2020, infatti, prevede che le decisioni per la realizzazione degli interventi agevolabili con il bonus 110%, possono essere approvati con la maggioranza dei presenti che rappresentano almeno 1/3 del valore dell’edificio. In sostanza, innovazioni anche molto consistenti potranno essere approvate con gli stessi quorum deliberativi necessari per far approvare solitamente all'assemblea convocata in seconda convocazione decisioni assolutamente ordinarie, come ad esempio l’incarico ad una nuova impresa di giardinaggio!

Bisogna però prestare molta attenzione, perché i poteri del consiglio di condominio e della assemblea così come sono stati delineati sono efficaci solo se esercitati con riferimento esclusivo alle parti comuni dello stabile: in altre parole, il consiglio e l’assemblea non possono prendere decisioni che incidono sulle parti in proprietà esclusiva dell’edificio. Come è noto, al fine di ottenere l’agevolazione fiscale del 110%, nella stragrande maggioranza dei casi è necessario realizzare nel condominio lavori particolarmente invasivi che incidono non solo sulle parti in proprietà comune dell’edificio, ma anche sulle parti in proprietà esclusiva.

Questo è necessario in quanto uno dei requisiti richiesti dalla legge per l’ottenimento del bonus 110% è garantire all’edificio condominiale un considerevole miglioramento delle prestazioni energetiche per mezzo dei lavori che si intendono realizzare: in caso contrario non è possibile accedere alla importante agevolazione fiscale.In questi casi, affinché si possano realizzare i lavori non è sufficiente il facile quorum indicato dal D.L. n.34/2020, ma è necessario che l’unanimità dei proprietari dia il suo consenso a far realizzare i lavori nelle singole proprietà private, con il risultato che il venir meno di un solo dei consensi porta alla paralisi della procedura per l’ottenimento della agevolazione.

Nel caso specifico non si ha idea della tipologia dei lavori che si intendono realizzare, ma, se si ci trovasse in una situazione simile a quella descritta, minacciare di non acconsentire alla realizzazione dei lavori nella parte dell’edificio ricompreso nel proprio appartamento potrebbe essere una soluzione per forzare la mano e interrompere lo "strapotere" dei consiglieri.


Alvise F. chiede
venerdì 15/10/2021 - Veneto
“Argomento: Condominio, Superbonus

Condominio di 8 appartamenti e 4 condòmini, uno di questi possiede 5 appartamenti ed è contrario a fare i lavori col Superbonus. Gli altri 3 vorrebbero farli.

L'Amministratore sostiene che l'Assemblea non può approvare i lavori, in quanto il voto del proprietario dei 5 appartamenti "vale 5" e quindi se vota no, non c'è la maggioranza.

Ma il comma 9-bis art. 119 D.L.34/2020 richiede, per le delibere relative ai lavori del Superbonus, "la maggioranza degli intervenuti" che rappresenti "almeno un terzo del valore dell'edificio". Quindi a parere mio, è evidente che se in assemblea presenziano 4 condòmini e 3 sono favorevoli, la maggioranza degli intervenuti è raggiunta, e se questi rappresentano un terzo dei millesimi, la deliberazione è valida.

Vorremmo conoscere sul punto il Vostro parere in merito.

Naturalmente abbiamo letto tutto il Comma 9-bis, fino in fondo, e siamo consapevoli che le spese andranno imputate soltanto sui condòmini favorevoli. Il progetto dei lavori assicurerà il raggiungimento degli obiettivi (e in particolare il miglioramento di due classi energetiche dell'intero edificio, e almeno il 25 per cento della superficie disperdente complessiva interessata) contando solo sui lavori approvabili dall'assemblea sulle parti comuni, ed eventualmente sui lavori trainati da eseguirsi soltanto negli appartamenti dei condòmini favorevoli, senza interessare in alcun modo gli appartamenti del condòmino contrario. Tali limitazioni sarebbero rispettate al cento per cento: sarebbe eseguito l'isolamento del tetto e il cappotto esterno sull'intero edificio, lasciando però intatte, cioè senza rivestimento isolante, le porzioni di parete esterna in corrispondenza dei pergoli, in modo da non ridurre neanche di un millimetro la superficie calpestabile, che è proprietà esclusiva. Verrebbero sostituite finestre e portefinestre soltanto degli appartamenti dei condòmini favorevoli, e con infissi esteticamente simili agli attuali. Sarebbero installati sul tetto condominiale, che non è in alcun altro modo utilizzato, tre impianti fotovoltaici a servizio dei tre appartamenti dei favorevoli. Con tali opere si raggiungono i requisiti del Superbonus senza interessare le proprietà private "contrarie".

Abbiamo però un dubbio sulla sostituzione della caldaia, centralizzata. Possiamo sostituirla con una a pompa di calore ibrida, servita da un quarto impianto fotovoltaico dedicato, senza modifiche agli impianti di distribuzione del calore nei singoli appartamenti? Oppure le modifiche all'impianto di riscaldamento centralizzato richiedono maggioranze diverse, che non abbiamo? Anche perché la pompa di calore ha bisogno di uno scambiatore esterno, lo spazio "nascosto" e inutilizzato c'è in giardino ma non siamo sicuri che per usarlo a questo fine non serva il consenso unanime dei condomini.

Grazie”
Consulenza legale i 20/10/2021
Quanto sostenuto dall’amministratore è clamorosamente errato.
Come dovrebbe essere noto ad ogni professionista del settore, ogni quorum deliberativo stabilito dalla normativa in materia condominiale è composto da una doppia maggioranza per teste e millesimi: ciò viene fatto appunto per evitare che chi possiede di più, e quindi avrebbe un maggior peso millesimale, possa fare il bello e il cattivo tempo in assemblea a danni degli altri proprietari.

Anche il particolare e straordinario quorum deliberativo introdotto dalla normativa in materia di superbonus non fa eccezione a quanto sopra detto.
Il comma 9-bis dell’art. 119 D.L.34/2020, prevede infatti che le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi agevolabili, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (maggioranza per teste) e almeno un terzo del valore dell'edificio (maggioranza millesimale). Applicando tale norma al caso descritto in cui vi è un condominio composto da 4 proprietari, si può dire che se i tre condomini favorevoli insieme rappresentano almeno 1/3 del valore millesimale dell’intero edificio (333 millesimi) i lavori potranno essere eseguiti con buona pace dell’unico condomino contrario ma proprietario di un numero maggiore di millesimi.

La prassi applicativa però ha fatto emergere un grosso limite della norma che si sta esaminando, in quanto seppur essa introduca una maggioranza molto agevole da raggiungere, tale vantaggio si blocca nel momento in cui i lavori da agevolare coinvolgono le parti in proprietà esclusiva dell’edificio. Come è noto infatti l’assemblea condominiale può approvare a maggioranza solo interventi che attengono alle parti comuni, non avendo alcuna competenza a pronunciarsi su lavori che coinvolgono le parti in proprietà esclusiva. In questo ultimo caso se si vuole procedere alla realizzazione dei lavori è necessario raggiungere l’unanimità dei consensi di tutti i proprietari, con buona pace della maggioranza agevolata indicata dal comma 9bis. Questo è purtroppo un caso che capita molto di frequente.

In merito agli impianti condominiali, il n. 3) dell’art.1117 del c.c. dispone che essi sono comuni fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini o, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, fatte salve le norme specialistiche in materia. Se la sostituzione della caldaia centralizzata quindi comporterà inevitabilmente anche una modifica agli impianti individuali dei singoli appartamenti, si ricadrebbe nel problema sopra esposto, con la necessità di raccogliere il consenso anche del proprietario che ha espresso voto contrario. È ovvio però che ogni considerazione circa le modalità esecuzione dell’intervento devono essere svolte dal tecnico specializzato.

F.S. chiede
martedì 28/09/2021 - Puglia
“Sono proprietario di un appartamento in un condominio con due edifici, (palazzina A e palazzina B) ognuno dotato di impianto di riscaldamento condominiale con due caldaie centralizzate, una per ogni edificio. Io ed un mio vicino ci siamo distaccati dall’impianto centralizzato ma adesso il condominio ha deciso di usufruire del bonus al 110% con sostituzione dell’impianto centralizzato come intervento trainante. L’amministratore mi ha riferito, asseverato anche dal tecnico che sta redigendo lo studio di fattibilità ed il progetto, che io ed il mio vicino che ci siamo distaccati non abbiamo diritto ad usufruire del credito di imposta del bonus con sconto in fattura e che dovremo sostenere le spese per gli interventi che si avvalgono del bonus (Quindi non solo la sostituzione dell’impianto centralizzato ma anche il cappotto, gli impianti fotovoltaici, ecc) di tasca propria.

La mia famiglia si trova quindi nella condizione di dover sborsare un importo di più di 16000 euro. Siamo in seria difficoltà.
Vi chiedo se risulta vero che:
1) Non abbiamo diritto di accesso al credito di imposta in quanto distaccati dall’impianto centralizzato e in base a quale norma.
2) Se corrisponde al vero che siamo comunque costretti a pagare di tasca propria le spese nel momento in cui l’assemblea condominiale delibera di procedere con l’intervento del bonus al 110%

Ho letto che nell’articolo 119 il comma 9-bis, dopo aver stabilito la maggioranza semplice degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio per rendere valida la delibera condominiale, recita:
“Le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole”.

Possiamo appellarci a tale comma per tutelarci? Come dovremmo comportarci?

Grazie”
Consulenza legale i 06/10/2021
Le consulenze in materia di bonus fiscali edilizi sono estremamente complesse in quanto il più delle volte si coinvolgono le competenze di più figure professionali: dal giurista esperto in materia di condominio, al commercialista-tributarista fino al tecnico edile chiamato ad asseverare i lavori.

Come è noto, una delle condizioni necessarie per ottenere il bonus 110% risiede nel fatto che i lavori che si intendono agevolare comportino un "balzo" dell’edificio di due classi termiche nella scala dell’efficientamento energetico. Nel caso specifico, è possibile che in relazione alla unità immobiliare abitata dall’autore del quesito non vi sia tale salto proprio a causa dell’avvenuto distacco dall’ impianto centralizzato: ciò preclude la possibilità di richiedere l’agognata agevolazione fiscale. Questo aspetto però attiene alle conoscenze di un tecnico edile o di un termotecnico ed è quindi a tale figura professionale che si fa rinvio per ogni considerazione sicuramente più competente sul punto.

Da un punto di vista squisitamente legale (materia più confacente a chi scrive), si può dire che nel momento in cui l’assemblea condominiale adotta una delibera nel rispetto delle procedure previste dalla legge, esse ai sensi del 1° dell’art.1137 del c.c. diventano obbligatorie per tutti i condomini favorevoli e contrari. Il 4° co. dell’art. 1118del c.c., inoltre, precisa come il condomino che si è distaccato dall’ impianto di riscaldamento comune rimane comunque obbligato a far fronte alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto medesimo, e non vi è alcun modo per potersi sottrarre a tale obbligo.

Nel caso specifico, l’assemblea ha deliberato con le maggioranze previste dalla legge la realizzazione di determinati lavori sull’ impianto di riscaldamento comune e ha contestualmente approvato un piano di riparto: per le norme citate in precedenza, anche coloro che si sono distaccati devono far fronte alla loro quota di spesa, indipendentemente dal fatto che possano accedere o meno al bonus fiscale.

Non si crede che nel caso specifico possa trovare spazio l’ultima parte della norma citata dall’autore del quesito. L’obbligo di ottenere il voto favorevole di un singolo proprietario o di un gruppo di essi scatta infatti nel momento in cui, per i motivi più vari, le spese relative ad un determinato intervento non vengano ripartite tra tutti i proprietari secondo le tabelle millesimali, ma vengono interamente attribuite ad un condomino o ad un gruppo di essi.
Con ogni probabilità la somma di € 16.000,00 che l’autore del quesito deve sborsare, non si riferisce al costo dell’intero intervento sull’impianto centralizzato a cui l’intera compagine deve far fronte, ma è solo la quota riferibile al singolo proprietario ricavata applicando all’ intero importo le tabelle millesimali vigenti.

Forse vi sarebbe una soluzione al problema prospettato, la quale però deve essere completamente verificata. Bisognerebbe capire, infatti, se tra i vari lavori da eseguirsi sul fabbricato e necessari per ottenere il bonus 110%, ve ne sono alcuni che coinvolgono non le parti comuni dell’edificio, ma i singoli appartamenti: si pensi, ad esempio, al cambio degli infissi. Tali lavori ovviamente non possono essere approvati a maggioranza dalla assemblea, ma possono essere realizzati solo col consenso obbligatorio del singolo condomino. Se così fosse, si potrebbe negare il consenso a realizzare i lavori specifici della propria unità abitativa: tale mossa forse potrebbe far venir meno la possibilità per tutti i condomini di richiedere il bonus fiscale, in quanto verrebbe meno la possibilità di ottenere quel salto di classe dell’edificio nella classificazione energetica di cui si è parlato poco sopra. Come si è detto, però, tale possibilità deve essere verificata più che altro con un tecnico di fiducia e in ogni caso il quesito non offre nessun spunto per una riflessione più precisa.


E.D.M. chiede
lunedì 30/08/2021 - Marche
“Buon giorno.
Vivo in un condominio di 12 condomini , in cui esiste un ascensore che va dal piano portico fino al sesto piano. Non è possibile modificarlo per arrivare al piano seminterrato dei garage. Vorrei proporre al condominio la realizzazione di un ascensore esterno per abbattere le barriere architettoniche , che colleghi il porticato al vano garage.
Segnalo che sono in corso lavori di super bonus 110% , che nella SCIA presentata al Comune di Ascoli Piceno è stata inclusa ed accettata la realizzazione di una uscita di emergenza pedonale .
Essa comprende una porta tagliafuoco un vano esterno ai garage e una scalinata che raggiunge il porticato.
Considerando che nel condominio abita anche mio fratello che da sempre ha una invalidità importante che lo limita molto a livello motorio .
Tenendo conto che sono prossimo all'età di 70 anni e che già altri condomini per difficoltà motorie
non possono già da tempo godere pienamente dell'uso del proprio garage che attualmente è raggiungibile tramite due rampe di scale o dall' ingresso auto del garage lontano svariati metri (50),
Vi chiedo se l'assenza di ascensore al piano garage può essere considerata barriera architettonica.
Mi risulta che i lavori di abbattimento delle barriere architettoniche se realizzati durante l'esecuzione di lavori TRAINANTI di ecobonus , vengono considerati TRAINATI e quindi finanziabili con la massima aliquota del 110% e godere di tutti i benefici di legge esistenti.
Inoltre avento già nella SCIA lavori per la scala di emergenza dovrebbe essere possibile fare una variante in corso d'opera per fare un ascensore.
Da parte dell'impresa edile non dovrebbe esistere opposizione in quanto hanno già previsto materiali e tempi per la realizzazione della scala , e il montaggio dell'ascensore costa di 5/6 giornate lavorative che non possono causare un ritardo nella consegna dei lavori che secondo me avverrà fra svariati mesi.
Resto in attesa di Vs. preziosa consulenza.”
Consulenza legale i 06/09/2021
Il tema proposto, almeno in riferimento ai profili fiscali, è stato affrontato dall’Amministrazione finanziaria nella risposta all’interpello n. 455 del 5 luglio 2021.
Nell’ambito della predetta risposta, infatti, l’amministrazione ha affrontato il caso di un condomìnio che, vuole eseguire interventi di miglioramento energetico con l'esecuzione della coibentazione termica delle pareti, che determina il miglioramento di classi energetiche dell'edificio e che costituisce intervento trainante ai sensi dell'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. “decreto Rilancio”), dapprima convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, e successivamente modificato dalla legge 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021), nonché, da ultimo, dall'articolo 1, comma 3, del decreto legge 6 maggio 2021, n. 59 e dall'articolo 33, comma 1, del decreto legge 31 maggio 2021, n. 77.

Le predette disposizioni disciplinano, infatti, la detrazione, nella misura del 110 per cento, delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 a fronte di specifici interventi finalizzati all'efficienza energetica (ivi inclusa l'installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (c.d. Superbonus).
Con riferimento all’applicazione di tale agevolazione, prima dell’entrata in vigore della legge di bilancio 2021, sono stati forniti chiarimenti con la circolare dell’8 agosto 2020, n. 24/E, con la risoluzione del 28 settembre 2020, n. 60/E e con la circolare del 22 dicembre 2020, n. 30/E a cui è possibile fare riferimento per ulteriori approfondimenti.
In relazione alle questioni interpretative poste dai contribuenti in materia di Superbonus, sono state pubblicate, inoltre, diverse risposte a istanze d’interpello consultabili nell’apposita area tematica presente sul sito istituzionale dell'Agenzia delle Entrate.

Con specifico riferimento al caso di specie, che vuole considerare con intervento trainato quello dell’installazione di un ascensore sino al piano garage e ciò al fine di eliminare la presenza di barriere architettoniche costituite da due rampe di scale, attraverso cui raggiungere, attualmente, i locali destinati a garage, l’amministrazione ha precisato quanto segue.
L’articolo 1, comma 66, lettera d) della legge di bilancio n. 178 del 2020, ha modificato il comma 2 dell’articolo 119 del decreto Rilancio, includendo tra gli interventi “trainati” anche gli “interventi previsti dall'articolo 16 bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni”. Si tratta, in particolare, degli interventi “finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità, ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104”.

Nella Circolare n. 19/E del 2020 è stato, al riguardo, precisato che le opere volte all’eliminazione delle barriere architettoniche possono essere realizzate sia sulle parti comuni che sulle singole unità immobiliari e che si riferiscono a diverse categorie di lavori quali, ad esempio, la sostituzione di finiture (pavimenti, porte, infissi esterni, terminali degli impianti), il rifacimento o l'adeguamento di impianti tecnologici (servizi igienici, impianti elettrici, citofonici, impianti di ascensori), il rifacimento di scale ed ascensori, l'inserimento di rampe interne ed esterne agli edifici e di servoscala o di piattaforme elevatrici (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 3.4).

Per essere agevolati, gli interventi in argomento devono presentare le caratteristiche tecniche previste dal decreto ministeriale del 14 giugno 1989, n. 236 (legge di settore).
Nella medesima risposta è, inoltre, precisato che, così come chiarito in risposta all’interrogazione in Commissione Finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021 la presenza, nell’edificio oggetto degli interventi, di “persone di età superiore a sessantacinque anni” è, in ogni caso, irrilevante ai fini dell’applicazione del beneficio. Infatti, l’amministrazione, già con la circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020, aveva chiarito che la detrazione di cui al citato articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del Tuir spetta per le spese sostenute per gli interventi che presentano le caratteristiche previste dalla specifica normativa di settore applicabile ai fini dell’eliminazione delle barriere architettoniche, anche in assenza di disabili nell’unità immobiliare o nell’edificio oggetto degli interventi, così come in assenza di persone di età superiore a sessantacinque anni.

Nella risposta viene anche chiarito che il medesimo principio è applicabile anche ai fini del Superbonus, stante l’esplicito richiamo nell’articolo 119, comma 2, del decreto-legge n. 34 del 2020, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 77 del 2020, agli interventi di cui all’art. 16 bis del T.U.I.R., comma 1, lettera e).
Occorre, ovviamente, che gli interventi volti al superamento delle barriere architettoniche, sopra elencati, in quanto interventi “trainati”, siano eseguiti congiuntamente ad uno degli interventi “trainanti” di risparmio energetico di cui al comma 1 del citato articolo 119 del decreto Rilancio.
La risposta precisa, infine, che il contribuente potrà optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per la cessione del credito di importo corrispondente alla detrazione sia per gli interventi di efficientamento energetico, sia per quelli di abbattimento delle barriere architettoniche.
Infatti, nella citata risposta all’interrogazione in Commissione Finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021, è stato chiarito che, per gli interventi di cui si discute, in alternativa alla fruizione diretta del Superbonus, può essere esercitata l'opzione per un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dai fornitori (cosiddetto sconto in fattura), o per la cessione del credito corrispondente alla predetta detrazione che, ai sensi dell'articolo 16, comma 1, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, si applica su un ammontare massimo di spesa attualmente pari a 96.000 euro.


L.D. chiede
mercoledì 25/08/2021 - Emilia-Romagna
“Buongiorno,
sono proprietario di un garage a piano terra situato all'interno di un condominio di n°12 U.I. di cui 4 appartamenti e i rimanenti garage.
Premetto che il condominio (costruito nel 1998) è in buono stato di conservazione e non necessiterebbe di alcun intervento di messa in sicurezza o anche solo manutenzione straordinaria.
Il condominio vorrebbe fare un miglioramento sismico per poter accedere al supersismabonus 110% e il tecnico della ditta contattata dai proprietari dei 4 appartamenti propone, tra i vari interventi, di agire sui pilastri del piano terra fasciandoli. Per fare questa operazione è richiesto l'abbattimento dei muri di separazione tra i vari garage per 50 cm per lato di ogni pilastro interno (ne insistono 4 sul mio garage) e la rimozione dei portoni di accesso per agire sui pilastri esterni.
In sostanza il garage sarebbe reso inagibile per un periodo di tempo che la ditta non ha saputo stimare (ma si parla comunque di mesi).
Si tratta dell'unico garage in mio possesso e quindi mi troverei in grande difficoltà a reperire anche solo un posto dove allocare le cose contenute (che peraltro utilizzo regolarmente) e a pagare i costi di un trasloco.
c'è modo di opporsi alla volontà del condominio? è possibile richiedere un risarcimento nell'eventualità uno sia obbligato a fargli fare le opere contro la propria volontà?”
Consulenza legale i 26/08/2021
Come era facilmente prevedibile, i contenziosi attorno ai lavori fiscalmente agevolabili da realizzarsi in condominio stanno aumentando di giorno in giorno.
Una delle grandi materie del contendere risiede proprio nel fatto che tali interventi sono nella stragrande maggioranza dei casi particolarmente invasivi e inevitabilmente coinvolgono anche le unità abitative in proprietà esclusiva.

Il legislatore ha previsto queste difficoltà, e per agevolare la “corsa ad ostacoli” che ogni proprietario deve affrontare per ottenere l’agognato bonus fiscale ha introdotto delle maggioranze semplificate per l’approvazione dei lavori. Il comma 9 bis dell’art. 119 del D.L. n. 34 del 19.05.2020 prevede che le decisioni per la realizzazione degli interventi agevolabili con il bonus 110%, possono essere approvati con la maggioranza dei presenti che rappresentano almeno 1/3 del valore dell’edificio. In sostanza, innovazioni anche molto consistenti potranno essere approvate con gli stessi quorum deliberativi necessari per far approvare solitamente alla assise convocata in seconda convocazione decisioni assolutamente ordinarie, come ad es. l’incarico ad una nuova impresa di giardinaggio!

Ad una prima lettura, tale normativa potrebbe apparire molto vantaggiosa, ma nella prassi applicativa le intenzioni del nostro legislatore sono andate completamente frustrate, e questo perché, come si è accennato poco sopra, nella stragrande maggioranza dei casi i lavori agevolabili coinvolgono necessariamente le parti in proprietà esclusiva dell’edificio.

Ai sensi dell’art. 1135 del c.c., infatti l’assemblea di condominio è competente a deliberare la realizzazione di interventi sulle sole parti comuni dell’edificio, ma l’assise non può a colpi di maggioranza imporre interventi all’interno delle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva. Una delibera di tale tenore sarebbe radicalmente nulla, e per ovviare a questo problema e per permettere la realizzazione dei lavori, l’unica soluzione è quella di raccogliere anche il consenso del proprietario dell’appartamento o garage che verrà coinvolto nei lavori. Ciò comporta che spesso gli interventi fiscalmente agevolabili devono essere approvati alla unanimità, e l’iter approvativo può essere bloccato se anche solo un proprietario si mette di traverso.

Con ogni probabilità anche il caso descritto nel quesito non fa eccezione. Per quanto ci è dato capire vi sarebbe la necessità di rimuovere il portone di accesso al singolo box auto, oggetto che deve sicuramente considerarsi bene personale del proprietario del garage, e quindi senza raccogliere il suo consenso i lavori non potrebbero realizzarsi.

Occorrerebbe richiedere anche il parere di un tecnico edile, ma si ha la sensazione che anche i muri che dividono i singoli garage se non necessari alla statica dell’intero edificio non possono considerarsi beni condominiali in senso stretto, ma al massimo beni comuni ai due proprietari dei garage confinanti: anche in questo caso, quindi, si dovrebbe raccogliere il loro consenso per procedere ai lavori.

Se gli altri condomini si ostineranno a continuare sulla strada intrapresa, eventuali delibere assembleari sul punto potrebbero essere oggetto di impugnazione da parte dei proprietari dei garage coinvolti contrari all’intervento.


L.P. chiede
lunedì 23/08/2021 - Emilia-Romagna
“Se in un condominio sono presenti più scale è possibile, visto che l'assemblea ha deliberato negativamente per il bonus 110%, effettuare gli interventi solo per le unità immobiliari presenti in una scala. In caso negativo può un singolo condomino aderire ai benefici previsti dal bonus 110%?.
Grazie”
Consulenza legale i 24/08/2021
Se gli interventi che si intendono agevolare coinvolgono solo gli appartamenti di quella specifica scala, ai sensi dell’ultimo comma dell’art.1123 del c.c., le decisioni sulla loro fattibilità devono essere adottati solo dai proprietari delle unità immobiliari coinvolte.

La verità però, è che affinché si possa accedere al bonus 110%, è necessario che l’intervento che si intende agevolare comporti un balzo dell’edificio condominiale di due classi di efficientamento energetico (si rinvia al tecnico edile per maggiori chiarimenti sul punto).

Questo comporta nella stragrande maggioranza dei casi che possono essere oggetto di agevolazione solo interventi particolarmente rilevanti che comportano la ristrutturazione dell’intero palazzo (e non solo della specifica scala), spesso coinvolgendo anche le singole unità immobiliari in proprietà esclusiva, con la conseguente necessità che l’intervento agevolabile potrà essere approvato solo con l’unanimità dei proprietari. Anche per tale motivo è molto difficile che il singolo condomino possa aderire ai benefici del 110% per la singola unità abitativa, ma su questo punto è sempre opportuno richiedere il parere di un tecnico edile.



A.G. chiede
martedì 13/07/2021 - Lombardia
“Buongiorno.

Domani sera avremo l'assemblea di condominio (40 appartamenti) per deliberare in merito al superbonus 110.
Premetto che 1/3 dei condomini non è a favore.

Desideravo chiedere la maggioranza necessaria per l'approvazione dei lavori (50+1 degli intervenuti e che rappresenti almeno 1/3 dei condomini?) anche per quanto riguarda i balconi. Nel nostro caso, siamo contrari perché il cappotto termico (circa 12 cm) toglierebbe spazio sui balconi. Sarei obbligato comunque a far i lavori anche sul balcone di mia proprietà? Grazie. Distinti saluti.”
Consulenza legale i 17/07/2021
Il Decreto Legge n. 104 del 14 agosto 2020 ha modificato il Decreto Rilancio (n. 34/2020), aggiungendo all’art. 119 il comma 9 bis. Ora è richiesta la semplice maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio per la deliberazione degli interventi di riqualificazione energetica e di adeguamento antisismico che possono usufruire del superbonus 110%.

Tale criterio è stato introdotto nelle intenzioni del legislatore per rendere più facile il raggiungimento delle maggioranze necessarie per approvare i lavori agevolabili con il bonus 110%, ma a conti fatti la norma non raggiunge quasi mai il suo scopo.
Il parziale fallimento risiede nel fatto che sovente per raggiungere l’agognato bonus fiscale è necessario approvare interventi che non solo vadano ad agire sulle parti comuni dell’edificio, ma anche sulle sue parti ad uso esclusivo. E' qui che nasce il vero problema poiché l’assemblea di condominio non ha di certo il potere di “entrare” nelle proprietà privata dei singolicondominie decidere a colpi di maggioranza la modifica strutturale di una singola unità abitativa in proprietà esclusiva.

Ora, per giurisprudenza oramai granitica e costante il balcone aggettante deve considerarsi pertinenza dell’appartamento a cui accede e pertanto esso è una parte dell’edificio in proprietà esclusiva al singolo condomino. Per tale motivo, per approvare i lavori necessari alla realizzazione del cappotto termico che incidono sulla abitabilità dei balconi sarà necessaria il consenso unanime di tutti proprietari del condominio, e non sarà di certo sufficiente la maggioranza semplice del comma 9 bis art. 119 del Decreto Rilancio.

Nel caso non si raggiungesse l’unanimità di tutti i proprietari (si badi bene: non l’unanimità di tutti i partecipanti alla riunione di condominio, ma l’unanimità di tutti i componenti del condominio), e nonostante ciò l’assise approvasse comunque i lavori, la delibera sarebbe radicalmente nulla e quindi impugnabile in ogni tempo anche oltre i rigidi termini e condizioni indicate dall’art.1137 del c.c.


F.E. chiede
martedì 06/07/2021 - Piemonte
“Buongiorno, pochi giorni fa nel mio condominio si è svolta un'assemblea dove all'ordine del giorno era prevista l'approvazione per accedere al bonus 110%. Erano presenti 10 condomini su 12 totali (due assenti) il risultato della votazione è stato di 5 favorevoli (421 millesimi) e 5 contrari (412 millesimi) quindi maggioranza dei millesimi a favore.
L'amministratrice ha detto che non era approvata in quanto oltre ai millesimi dova esserci anche la maggioranza dei presenti quindi nel nostro caso 6 favorevoli, poi ha anche aggiunto che si doveva raggiungere i 501 millesimi, io credo che le ultime maggioranze stabilite dal legislatore siano state ridotte ad un terzo per agevolare le approvazioni, ma me lo specificherete voi. Vorrei quindi sapere se l'approvazione è valida o no, specificandomi le maggioranze necessarie per approvare il bonus 110%. Cordiali saluti”
Consulenza legale i 06/07/2021
Per una risposta più precisa sarebbe opportuno analizzare il verbale della riunione condominiale, ma in linea di massima possiamo concludere che non si è raggiunto il quorum deliberativo necessario per l’approvazione dei lavori.

Tutti i quorum deliberativi previsti dal diritto condominiale e necessari per far approvare dall'assemblea i punti all’ordine del giorno prevedono, infatti, una doppia maggioranza per teste e millesimi: quindi, per l’approvazione di qualsiasi decisione non è sufficiente il raggiungimento di una maggioranza millesimale (che in fin dei conti ha una importanza minore rispetto a quanto comunemente si creda), ma è prima di tutto necessario raggiungere una maggioranza per teste, cioè una maggioranza tra i partecipanti alla riunione che sia poi espressione di una determinata quota millesimale.

Facciamo un esempio pratico proprio con i quorum prescritti dalla normativa speciale per l’approvazione dei lavori agevolabili. Il Decreto Legge n. 104 del 14 agosto 2020 ha modificato il Decreto Rilancio (n. 34/2020), aggiungendo all’art. 119 il comma 9 bis. Ora, è richiesta la semplice maggioranza degli intervenuti alla riunione (maggioranza per teste) che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio (maggioranza millesimale) per la deliberazione degli interventi di riqualificazione energetica e di adeguamento antisismico che possono usufruire del superbonus 110%.

Ammesso e non concesso che tali maggioranze debbano essere applicate nel caso specifico per l’approvazione dei lavori che si dovevano agevolare, comunque non si sono raggiunti i numeri richiesti: i proprietari favorevoli, infatti, avevano ampiamente la maggioranza millesimale (421 millesimi contro i 333 richiesti dalla legge), ma non avevano la maggioranza per teste (vi era in realtà uno stallo di 5 favorevoli e 5 contrari), il cui raggiungimento deve essere verificato prima ancora di constatare la maggioranza millesimale. All’esito dei conteggi, quindi, il Presidente della assembleanon poteva fare altro che dichiarare non approvato il punto all’ ordine del giorno.

GIUSEPPINA P. chiede
lunedì 03/05/2021 - Lombardia
“Per l'approvazione dei lavori per il miglioramento energetico (Superbonus 110%) che dovessero comportare anche la modifica di una parte delle singole proprietà abitative, quali le pareti ventilate dei balconi con conseguente riduzione delle superfici dei balconi stessi, è necessario il consenso unanime di tutti i proprietari e non le maggioranze (molto basse) previste dal D.L. n. 34/2020 ?
Grazie.”
Consulenza legale i 09/05/2021
Il comma 9 bis dell’art. 119 del D.L. n. 34 del 19.05.2020 prevede che le decisioni per la realizzazione degli interventi agevolabili con il bonus 110%, possono essere approvati con la maggioranza dei presenti che rappresentano almeno 1/3 del valore dell’edificio. In sostanza, innovazioni anche molto consistenti potranno essere approvate con gli stessi quorum deliberativi necessari per far approvare solitamente alla assise convocata in seconda convocazione decisioni assolutamente ordinarie, come ad es. l’incarico ad una nuova impresa di giardinaggio.
Ad una prima lettura, tale normativa potrebbe apparire molto vantaggiosa, ma nella prassi applicativa sovente tale vantaggio è inesistente.

Come è noto uno dei presupposti per ottenere l’agevolazione fiscale è quello che i lavori che si vogliono realizzare portino ad un miglioramento delle prestazioni energetiche pari a ben due classi: in caso contrario, i lavori non possono accedere al bonus del 110%. Nei primi casi applicativi, i tecnici edili hanno notato come in molte realtà per soddisfare tale fondamentale condizione siano necessari interventi estremamente invasivi coinvolgenti non solo le parti comuni dell’edificio ma anche le singole unità immobiliari in proprietà esclusiva.

Sorge a questo punto un problema molto rilevante, in quanto l’assemblea ha potere di deliberare a maggioranza solo per interventi che coinvolgono le parti comuni dell’edificio, ma l’assise non può decidere a maggioranza in merito ad interventi che coinvolgono le singole unità immobiliari in proprietà esclusiva: una delibera di questo tenore sarebbe radicalmente nulla e impugnabile in ogni tempo anche oltre i termini di 30 giorni previsti dall’art.1137del c.c. Per ovviare a tale inconveniente e permettere quindi di effettuare interventi anche nei singoli appartamenti, è necessario il consenso unanime di tutti i proprietari, con buona pace, quindi, delle maggioranze più basse previste dal D.L. n.34/2020.

Il caso proposto nel quesito ricade perfettamente nella situazione sopra descritta, in quanto i lavori che devono eseguirsi vanno ad incidere sui balconi e sulle loro zone di calpestio, parti che per giurisprudenza oramai costante e granitica devono considerarsi assolutamente in proprietà esclusiva dei proprietari delle unità abitative a cui accedono. Da ciò discende necessariamente che per l’approvazione dei lavori agevolabili è necessario raggiungere l’unanimità dei consensi di tutti i partecipanti al condominio, non solo quindi di coloro che partecipano alla singola riunione.


SIMONE C. chiede
mercoledì 14/04/2021 - Marche
“Posso usufruire del sismabonus acquisti 110 % per l'acquisto di un singolo garages di nuova costruzione (che ovviamente soddisfa i requisiti di miglioramento di due classi sismiche), sito in un piccolo condominio che dista circa 20mt. da quello ove ho la mia abitazione ?”
Consulenza legale i 21/04/2021

Il comma 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, inserito dall'articolo 46-quater del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e successivamente, così modificato dall'articolo 8, comma 1, decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla L. 28 giugno 2019, n. 58 prevede che “qualora gli interventi di cui al comma 1-quater [del medesimo articolo 16] siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1,2 e 3 (...) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile, le detrazioni dall'imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all'acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell'85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo dispesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare (...)”.


La norma in commento, nel mutuare le regole applicative del c.d. “sisma bonus” si differenzia da quest’ultimo in quanto beneficiari dell'agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari. In particolare, la detrazione di cui al citato comma 1-septies riguarda l'acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile.


Per effetto del richiamo, contenuto nel citato comma 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, al comma 1-quater del medesimo articolo 16, che a sua volta richiama gli articoli 1-bis e 1-ter, l'agevolazione in commento è in vigore dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre 2021. L'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020, n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus).


La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd.ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.


Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l'ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.


Con riferimento alla applicazione delle agevolazioni in commento, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E. Nella citata circolare n. 24/E del 2020, in particolare, è stato precisato che il Superbonus si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle cd. Case antisismiche, vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall'ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3519 del 28 aprile 2006) oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell'immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita. In particolare, per effetto di quanto disposto dal citato articolo 119 del decretoRilancio, la detrazione prevista dall'articolo 16, comma 1-sepites è elevata al 110 percento delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.


L'acquirente delle case antisismiche potrà, altresì, optare - ai sensi dell'art. 121 del medesimo decreto Rilancio - in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante in sede di dichiarazione dei redditi relativa all'anno di riferimento delle spese- alternativamente:

- per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati (cd. sconto in fattura). Il fornitore recupera il contributo anticipato sotto forma di credito d'imposta con facoltà di successive cessioni di tale credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;

- per la cessione di un credito d'imposta corrispondente alla detrazione spettante, ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successive cessioni.


Affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione prevista dall'articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 63 del 2013, così come integrata dagli articoli 119 e 121 del D.L. n.34 del 2019 e nel rispetto delle relative prescrizioni peculiari (cfr. circolare n. 24/E del 2020) è necessario che l'atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre 2021.


Ciò in considerazione del fatto che le detrazioni previste dall'articolo 16, comma 1-bis (cui il comma 1-septies attraverso il comma 1-quater rimanda) si riferiscono alle spese sostenute dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.


Con specifico riferimento al box auto, in una risposta ad un interpello (n. 19/2021) l’Amministrazione finanziaria ha precisato che nel caso di acquisto anche delle pertinenze, l'art. 16 bis del T.U.I.R. costituisce il quadro normativo di riferimento delle disposizioni contenute nel citato articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, non essendo gli interventi di riduzione del rischio sismico ivi indicati, una nuova categoria di opere agevolabili.

Pertanto, i chiarimenti di prassi resi in materia di interventi di recupero del patrimonio edilizio devono ritenersi validi anche con riguardo agli interventi ammessi al cd. sisma bonus. Sulla base di tale assunto, in analogia con quanto precisato con riferimento alla detrazione di cui al comma 3 del citato articolo 16-bis del TUIR - spettante agli acquirenti di unità immobiliari ubicate in fabbricati interamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile - anche la detrazione di cui al citato comma 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, deve essere calcolata, nel limite massimo di spesa di euro 96.000, sul prezzo risultante dall'atto di compravendita, unitariamente considerato, riferito all'immobile principale e alla pertinenza, anche se accatastati separatamente.


Nel predetto interpello, così come in una precedente risposta n. 515 del 02.11.2020, l’amministrazione finanziaria aveva però precisato che l’acquisto della pertinenza dovesse essere effettuato unitamente all'immobile abitativo e ciò anche in considerazione del fatto che, come sopra evidenziato, il limite di spesa di euro 96.000 deve essere considerato un limite complessivo che si applica sia in relazione all’acquisto dell’immobile principale che in relazione all’acquisto della relativa pertinenza.

Stante il tenore letterale della precisazione dell’amministrazione finanziaria è da ritenere che l’acquisto successivo del box auto non possa usufruire dell’agevolazione in commento e ciò anche in considerazione del fatto che il presupposto per la detrazione è l'acquisto del fabbricato.



Donatella C. chiede
venerdì 26/03/2021 - Lombardia
“Sono un architetto regolarmente iscritto all'Ordine; nonchè proprietaria di un immobile per cui intendo usufruire del Superbonus 110%.
Posso asseverare io stessa, in qualità di professionista, le opere che verranno realizzate;o ciò si configura come un conflitto di interessi?
Per le asseverazioni richieste nell'ambito dell'intervento, devo quindi per forza rivolgermi ad un'altro professionista?
Cordialmente

Consulenza legale i 02/04/2021
Con riguardo alla possibilità per l'Istante, architetto regolarmente iscritto al relativo Albo professionale, di sottoscrivere in proprio le asseverazioni dei requisiti per gli interventi di cui ai commi 1, 2 e 3 dell’art. 119 del decreto rilancio, ai fini del godimento delle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici - cd. Ecobonus si è pronunciata direttamente l’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 122 del 22.2.2021.

L’Agenzia delle Entrate, pur declinando la propria competenza in materia, nella sua risposta riprende, facendolo proprio, quanto dichiarato dall’ENEA sul proprio sito istituzionale www.efficienzaenergetica.enea.it/detrazionifiscali/ ecobonus/faqecobonus.html) in risposta alle faq poste dagli utenti, secondo cui "L'asseverazione e l'attestato di prestazione energetica possono essere redatti da un qualsiasi tecnico abilitato alla progettazione di edifici e impianti nell'ambito delle competenze ad esso attribuite dalla legislazione vigente (cfr. DPR 75/2013) e iscritto allo specifico Ordine o Collegio professionale" mentre "Riguardo al principio di estraneità ai lavori, l'obbligo sussiste solo per il tecnico che redige l'A.P.E., in accordo col medesimo DPR 75/2013" (cfr. FAQ n. 2.A").
In particolare, il decreto interministeriale 6 agosto 2020, contenente i requisiti tecnici per l'accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus), non preclude al direttore dei lavori o al progettista la possibilità di firmare gli attestati di prestazione energetica (APE) cd. convenzionali per l'accesso alle detrazioni fiscali del Superbonus, finalizzati soltanto a dimostrare che l'edificio considerato nella sua interezza consegua, dopo gli interventi, il miglioramento di due classi energetiche. Resta inteso che, per la redazione degli A.P.E. di cui all'articolo 6 del d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, trovano applicazione i requisiti di indipendenza e imparzialità dei soggetti abilitati alla certificazione energetica degli edifici, di cui all'articolo 3 del d.P.R. 16 aprile 2013, n. 75
.”
Da quanto sostenuto dall’Agenzia delle Entrate, conformemente al decreto ministeriale sulle asseverazioni del 6 agosto 2020, che non introduce alcuna preclusione a che ad asseverare le opere sia il proprietario dell’unità immobiliare interessata, purchè tecnico abilitato ai sensi del decreto medesimo, è possibile affermare che normativamente non è contemplato un conflitto di interessi tra il proprietario dell’immobile e l’asseveratore.

Ragioni di prudenza, tuttavia, determinate dalla continua evoluzione normativa e dalla proliferazione di decreti attuativi e chiarimenti interpretativi dell’Agenzia delle Entrate e dell’ENEA , consiglierebbero di affidare l’incarico a soggetto esterno, che potrebbe garantire quantomeno da un punto di vista formale, quella terzietà ed indipendenza in grado di escludere a priori un eventuale contestazione di infedeltà delle dichiarazioni per conflitto di interessi, in grado di determinare una decadenza dai benefici fiscali.

FRANCESCO A. chiede
mercoledì 10/02/2021 - Piemonte
“Buongiorno abito a Torino in un condominio residenziale composto da 200 alloggi. Vorremmo utilizzare il Superbonus 110% per rifare le facciate ed il tetto. Oltre la metà degli alloggi hanno sui balconi le verande abusive. In tanti dicono che conta che le parti comuni dell'edificio siano in regola e che le verande sui balconi non possono invalidare la pratica del 110%. Io invece temo che presentando la documentazione in Comune per i lavori far vedere ed asseverare la presenza delle verande abusive possa essere un pericoloso boomerang. In pratica è come se ci autodenunciamo e saremo costretti a sanare tutti gli abusi prima di poter usufruire del superbonus 110%. Senza contare che a posteriori l'Agenzia delle Entrate ed altri Enti possano contestarci la detrazione e farci restituire i benefici con le sanzioni di legge (quanto pagheremo in questo caso). In questo caso non potremmo usufruire del Bonus facciate o la presenza delle verande rendono questa alternativa non praticabile. In poche parole, con le verande abusive possiamo come condominio usufruire del Superbonus del 110%. E se si per fare i lavoro le verande andrebbero smontate, io potrei rifiutarmi di smontarle? Grazie”
Consulenza legale i 03/03/2021
Le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planovolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire.
Si tratta, infatti, di strutture fissate in maniera stabile al pavimento che comportano la chiusura di una parte del balcone, con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto.
Le verande realizzate dal condomino, devono pertanto essere conformi alla normativa urbanistica.
Nel caso di conformità alla normativa urbanistica infatti il condominio potrà godere del beneficio. Secondo il primo correttivo al Decreto Rilancio (il Decreto n. 104/2020) che è intervenuto inserendo all'art. art. 119 del decreto il seguente comma 13-ter: «Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all'articolo art. 9 bis del T.U. edilizia del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l'edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi».
Il ragionamento posto a base della norma è dunque il seguente: se gli interventi per beneficiare del superbonus del 110% riguardano solamente le parti comuni e se le parti comuni sono conformi al titolo abilitativo originario, ovvero alle varianti, nulla quaestio.
Il tecnico potrà asseverare lo stato legittimo e così i lavori potranno essere svolti sulle parti comuni al di là della conformità urbanistica delle singole unità immobiliari.
Nel caso inverso invece l’agevolazione verrebbe esclusa.
Infatti, l'art. art. 49 del T.U. edilizia, comma 1 del DPR n. 380/2001 (c.d.Testo Unico Edilizia) così recita: "Gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione".
Secondo l'opinione della nostra Redazione, la veranda, per come emergerebbe dal quesito, s'inserisce nel prospetto, è agganciata alla facciata e la rende difforme da quanto stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione, ovvero dai successivi titoli; conseguentemente occorrerà procedere preventivamente ad una sanatoria o eventualmente ad una rimozione della veranda abusiva con il ripristino dello status quo ante, affinchè il condominio possa usufruire del beneficio previsto dalla normativa sull’ecobonus.

Giulio D. M. chiede
mercoledì 06/01/2021 - Lombardia
“Siamo tre fratelli, abbiamo ereditato una palazzina di tre appartamenti, nessuno abitato, sono liberi. Vogliamo beneficiare del bonus 110, alla luce delle modifiche apportata alla legge di bilancio che recita: con la modifica apportata all'art. 119, comma 9 vengono inclusi nel superbonus 110% anche gli interventi realizzati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.
La nostra situazione si configura come una comproprietà per poter beneficiare del super bonus.
Grazie.”
Consulenza legale i 10/01/2021

L’art. 119, comma 1, del D.L. n. 34/2020 ha disposto che la detrazione di cui all’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, si applica nella misura del 110 per cento, per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo.

L’ambito soggettivo della norma è contenuto nei successivi commi 9 e 10.

Per effetto del comma 9, nella sua versione originaria, l’anzidetta disposizione agevolativa si applica agli interventi effettuati:

a) dai condomìni;

b) dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10;

c) dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;

d) dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.


In sede di conversione del D.L. n. 34/2020, la legge n. 77/2020 ha introdotto le successive lettere d-bis) ed e) per effetto delle quali, l’agevolazione in commento è stata estesa anche a:

d-bis) organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all'art. 10 della legge sulle ONLUS, organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all'art. 6 della l. quadro volontariato, ed associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano previsti dall'articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383;

e) associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell'articolo 5, comma 2, lettera c), del decreto legislativo 23 luglio 1999, n. 242, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.


Con le Circolari n. 24 del 08.08.2020 e n. 30 del 22.12.2020, il presupposto soggettivo dell’agevolazione in commento è stato meglio delineato e, tanto nella prima Circolare quanto nella seconda è stato precisato che la stessa “non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti” (Circolare n. 24/2020, par. 1.1 e Circolare n. 30/2020, par. 2.1.4).

La legge di bilancio 2021 (Legge n. 178 del 30.12.2020) è nuovamente intervenuta sul tema del presupposto soggettivo ed, all’art. 1, comma 66, ha previsto che, all’art. 119 del D.L. n. 34/2020, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, sono apportate le seguenti modificazioni:

(…)

n) al comma 9, lettera a), dopo la parola: « condomìni » sono aggiunte le seguenti: « e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche».

Conseguentemente, con effetto dal 01.01.2021, l’agevolazione è estesa anche ai predetti soggetti.


Pertanto, nel caso di specie, se la palazzina con i tre appartamenti è posseduta interamente in comproprietà (i tre appartamenti sono indistintamente e unitariamente intestati a tutti e tre i fratelli) si rientra nella fattispecie adesso aggiunta dalla legge di bilancio 2021.

Se, invece, i tre appartamenti sono separatamente intestati ai tre fratelli, nel senso che ognuno di loro è proprietario di uno solo dei tre appartamenti che costituiscono la palazzina, si deve ritenere costituito il condomìnio e, pertanto, si rientrava già prima nell’agevolazione.


Si ricorda, infatti che, come precisato nei citati documenti di prassi, il “condomìnio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condòmino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione ed è comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà.


Si ricorda, altresì, che la nascita del condomìnio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero acquistano o acquisiscono i piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia.



LUCIANO B. chiede
martedì 05/01/2021 - Emilia-Romagna
“Buongiorno, ai sensi dell'art 119 Legge 77 /2020 su edificio bifamiliare costituito in "minicondominio" si vogliono realizzare i seguenti interventi aventi i requisiti della detrazione 110% ( requisiti tecnici, salto di due classi, ecc.) così elencati:
- comma 1 lett. a) intervento di isolamento termico sull'involucro esterno con incidenza superiore al 25%; detrazione
calcolata su un ammontare di spesa non superiore ad euro 40.000 x 2;
- comma 1 lett. b) intervento sulle parti comuni dell'edificio di sostituzione dell'impianto di climatizzazione invernale con
impianto centralizzato a pompa di calore aria-acqua abbinato ad impianto fotovoltaico; detrazione
calcolata su un ammontare di spesa non superiore ad euro 20.000 x 2.
Si chiede:
1- dovendo sostituire i tradizionali radiatori all'interno delle singole unità immobiliari, con pannelli radianti a pavimento o a
soffitto per il miglior funzionamento dell'impianto, gli importi di spesa relativi a questi pannelli:
- sono agevolabili autonomamente ( al di fuori della lett. b) art.119 ) e trainati al 110% e con quali limiti di spesa ?
- ove non fossero da considerare trainati con quale percentuale di detrazione e limite di spesa sono agevolabili?
2- oltre all'impianto fotovoltaico al servizio della pompa di calore centralizzata, è riconosciuta la detrazione al 110% anche
su eventuali due più piccoli impianti fotovoltaici al servizio delle due unità immobiliari, per i consumi domestici, nel
limite ( si crede) di 48.000 euro per l'intero edificio?
Resto a disposizione e ringrazio per la considerazione”
Consulenza legale i 14/01/2021
L'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus).

La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90 nonché, infine, per il restauro delle facciate esterne degli edifici (cd. bonus facciate) di cui all’articolo 1, commi da 219 a 223 della legge 27 dicembre 2019, n. 160 (legge di Bilancio 2020).

Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’art. 121 del decreto, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) e per l’installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici di cui agli articoli 14, 16 e 16-ter del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al bonus facciate possono optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest'ultimo recuperato sotto forma di credito d'imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d'imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.

Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all'esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con il provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020.

Con riferimento all’applicazione delle agevolazioni in commento, sono stati forniti chiarimenti con la Guida dell’Agenzia delle entrate di luglio 2020 “Superbonus al 110%”, con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e da ultimo, con la Circolare 22 dicembre 2020, n. 30/E cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
Nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici, indicati nei commi 1 e 4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119, effettuati, tra l’altro:
- su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia “trainanti”, sia “trainati”);
- su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo “trainati”).

Nell’ambito degli interventi “trainanti” – finalizzati all’efficienza energetica e alla adozione di misure antisismiche - secondo quanto stabilito ai citati commi 1 e 4 dell’articolo 119, del decreto Rilancio, il Superbonus spetta, tra l’altro, per interventi:
- di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro degli edifici, con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo. Per tali interventi il Superbonus è calcolato su un ammontare complessivo delle spese pari a 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari;
- di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all'installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo; impianti di microcogenerazione; impianti a collettori solari. Per tali interventi la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore euro 20.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari.

La detrazione spetta, nel limite massimo di spesa previsto, anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito nonché per la sostituzione della canna fumaria collettiva esistente, mediante sistemi fumari multipli o collettivi nuovi, compatibili con apparecchi a condensazione, con marcatura CE di cui al regolamento delegato (UE) 305/2011, nel rispetto dei requisiti minimi prestazionali previsti dalla norma UNI 7129-3.

Nel caso di installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, il limite di spesa previsto per tale intervento (fino a euro 48.000) si aggiunge a quello stabilito per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.
Come confermato nella citata circolare n. 24/E del 2020, nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono.
Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del Codice civile, ed effettivamente rimborsata al condominio, anche in misura superiore all’ammontare commisurato alla singola unità immobiliare.

Come già precisato, il citato articolo 119 del decreto Rilancio stabilisce, inoltre, che il Superbonus spetta anche per le spese sostenute per ulteriori interventi cd. “trainati”, quali, tra gli altri, quelli di efficientamento energetico disciplinati dall'articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013, nei limiti di detrazione o di spesa previsti per ciascun intervento.
In tale ambito rientrano, nel rispetto di tutte le condizioni previste dal citato articolo 14, anche gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale di cui all’art. 1, comma 347, della legge n. 296 del 2006 con un limite di detrazione di euro 30.000 - cfr. circolare n. 19/E del 2020.

Come precisato nella Circolare n. 19/E del 2020, per gli interventi riguardanti la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, la detrazione spetta per:
−lo smontaggio e dismissione dell’impianto di climatizzazione invernale esistente, parziale o totale;−la fornitura e posa in opera a regola d’arte di tutte le apparecchiature termiche, meccaniche, elettriche ed elettroniche;
−le opere idrauliche e murarie necessarie per la sostituzione, a regola d’arte, di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione.
Negli interventi ammessi alla detrazione sono compresi, oltre a quelli relativi al generatore di calore, anche gli eventuali interventi sulla rete di distribuzione, sui sistemi di trattamento dell’acqua, sui dispositivi di controllo e regolazione nonché sui sistemi di emissione.

Sono, in ogni caso, comprese tra le spese in questione anche quelle:
−relative alle prestazioni professionali, comprendendovi sia quelle necessarie per la realizzazione degli interventi agevolati sia quelle sostenute per acquisire la certificazione energetica eventualmente richiesta per fruire del beneficio;
−sostenute per le opere edilizie funzionali alla realizzazione dell’intervento.
A titolo di esempio, rientrano tra tali spese quelle sostenute per la demolizione del pavimento, del massetto sottostante e quelle relative alla successiva posa in opera del nuovo pavimento se connesse alla realizzazione di un impianto radiante a pavimento. Restano escluse dal beneficio le spese sostenute per la dismissione del vecchio pavimento e smaltimento del relativo materiale, nonché quelle relative alla posa in opera di pavimenti non interessati dall’intervento di riqualificazione. L’individuazione delle spese connesse deve essere effettuata da un tecnico abilitato (Risoluzione 7.07.2008 n. 283).

E’ da considerare comunque che l’agevolazione è esclusa per la trasformazione dell’impianto di climatizzazione invernale da centralizzato ad individuale o autonomo (Circolare 31.05.2007 n. 36, paragrafo 3.4), mentre è ammessa per la trasformazione degli impianti individuali autonomi in impianti di climatizzazione invernale centralizzati con contabilizzazione del calore e quelli finalizzati alla trasformazione degli impianti centralizzati per rendere applicabile la contabilizzazione del calore.

La maggiore aliquota si applica solo se gli interventi “trainati” sopra elencati sono eseguiti congiuntamente con un intervento finalizzato all’efficienza energetica “trainante”, indicato nel comma 1 del citato articolo 119, del decreto Rilancio e sempreché assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.) di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 e a condizione che gli interventi siano effettivamente conclusi.

Come indicato anche nelle risposte alle FAQ contenute nella citata Guida dell’Agenzia delle entrate, l’esecuzione sulle parti comuni dell’edificio in condominio di almeno un intervento “trainante” consente a ciascun condomino di fruire del Superbonus effettuando sulla singola unità immobiliare gli interventi “trainati” che rientrano nell’ecobonus (si vedano, tra le altre, le FAQ nn. 12, 15, 16 e 18).
Per i condomini, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati sulle proprie unità immobiliari a condizione, tuttavia, che, come già precisato, siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.
Al predetto limite si aggiunge, come già precisato, quello riferito agli interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio in condominio.

Si fa presente, inoltre che ai sensi del comma 10 del citato articolo 119 del decreto Rilancio in caso di interventi “trainati” finalizzati al risparmio energetico realizzati sulle singole unità immobiliari, il Superbonus spetta per le spese sostenute per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari; è, tuttavia, possibile fruire del Superbonus per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulle parti comuni del condominio che danno diritto alla predetta agevolazione con riferimento ai costi imputati a ciascun condomino, indipendentemente dal numero delle unità immobiliari possedute all’interno del condominio.

Resta inteso che, laddove ritenuto necessario, è sempre consigliabile presentare istanza di interpello alla compente Agenzia delle Entrate, ai sensi dell’art. 11 della Legge n. 212/2000 in modo da avere una risposta certa e vincolante prima dell’inizio degli interventi.


Giberti E. M. chiede
venerdì 09/10/2020 - Emilia-Romagna
“Sono pieno proprietario di un immobile costituito da 5 unita’ immobiliare cosi’ distribuite:
3 uffici /negozi al piano terra
1 appartamento al 1^ piano (mia prima casa)
1 appartamento al 2^ piano (in mia disponibilita’)
riscaldamento centralizzato
Vorrei usufruire del superbonus 110% DL 34 /2020 per sostituzione caldaia e cappotto termico.

Secondo la circolare 24, il superbonus non si applica sulle parti comuni a due o piu’ unità immobiliare distintamente accatastate di un edificio posseduto da un unico proprietario o in comproprietà con piu’ soggetti. Questo chiarimento è in contrasto con le risposte 22 maggio 2020 n 137 e 139 e 22 luglio 2019 n 293 che prevedono l’agevolazione sugli interventi su parti non condominiali.
Pertanto chiedo se trasferendo la nuda o piena proprietà di una unita’ immobiliari è condizione necessaria e sufficiente per costituire un condominio minimo ai sensi del codice civile in modo da poter così usufruire dei vantaggi fiscali di cui sopra?”
Consulenza legale i 16/10/2020
Il Superbonus si applica agli interventi effettuati da:
  • condomìni;
  • persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento;
  • Istituti autonomi case popolari (IACP) o altri istituti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”;
  • cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
  • Onlus e associazioni di volontariato;
  • associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.
Relativamente alle persone fisiche, il Superbonus si applica limitatamente agli interventi di efficienza energetica realizzati su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio .
Gli immobili non devono essere riconducibili ai cd. “beni relativi all’impresa” (art. 65 del T.U.I.R.) o a quelli strumentali per l’esercizio di arti o professioni (art. 54 del T.U.I.R. comma 2).
Sotto il profilo oggettivo è precisato che deve trattarsi di:
  1. edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (che potranno usufruire sia degli interventi “trainanti” che “trainati”);
  2. unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all'interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (che potranno usufruire sia degli interventi “trainanti” che “trainati”);
  3. singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (che potranno usufruire solo degli interventi “trainati”).
Il caso di specie, così come nella attuale situazione, non rientra in nessuna delle tre ipotesi prima indicate.
E del resto, in una faq, l’amministrazione finanziaria ha precisato che non è possibile beneficiare del Superbonus né con riferimento alle spese sostenute per il cappotto termico né con riferimento alle quelle sostenute per interventi di sostituzione degli infissi effettuati sulle singole unità immobiliari nel caso di un edificio composto da più unità immobiliari, autonomamente accatastate, possedute in comproprietà con il coniuge e i propri figli minori, in qualità di persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni in quanto l’edificio oggetto degli interventi non è costituito in condominio.

Come chiarito dalla circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, par. 1.1, il Superbonus infatti “non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.
L’idea, quindi, di costituire un condominio potrebbe effettivamente ricondurre l’immobile nell’ipotesi di cui alla precedente lettera c).
Al riguardo, sempre la Circolare n. 24 del 08/08/2020 e sempre al par. 1.1, ha precisato che, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione del Superbonus 110%, l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista agli articoli da 1117 a 1139 del codice civile.
A tal fine si ricorda che il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile.

Ancora più avanti è precisato che, secondo una consolidata giurisprudenza (cfr. Cass. Civ., sez. II, 10 settembre 2004, n. 18226), la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia, riprendendo considerazioni già espressa dalla stessa amministrazione finanziaria in altri documenti di prassi, quali la Risoluzione 14 febbraio 2008, n. 45/E.

Tenuto conto di ciò, ai fini della costituzione del condominio, non è sufficiente la costituzione di un diritto reale a favore di terzi sulle singole unità immobiliari che costituiscono un edificio ma, è necessario il trasferimento del diritto di proprietà piena ed esclusiva, dal momento che, in assenza di ciò, l’intero immobile resterebbe di proprietà di un solo soggetto, sia esso persona fisica o persona non fisica.
Va detto che detto orientamento è stato espresso dall’amministrazione finanziaria non solo nell’ambito della recente prassi riferita al Superbonus 110% ma, anche in documenti di prassi precedenti e, a tal fine, oltre alla citata risoluzione, occorre considerare anche quanto precisato nella Circolare n. 7 del 27 aprile 2018, laddove in tema di detrazioni di cui all’art. 16-bis del TUIR, approvato con d.P.R. n. 917/86, il condominio viene definito come una particolare forma di comunione in cui coesiste una proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, ecc..), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile.

Per completezza di informazione si precisa che, effettivamente, in tema di detrazione sugli interventi finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica (articolo 14, comma 2-quater.1, del Dl 63/2013), l’amministrazione finanziaria, in alcune risposte (22 maggio 2020, n. 137 e 139 e 22 luglio 2019, n. 293), ha ammesso l’agevolazione anche in riferimento alle parti comuni di edifici non condominiali, ossia con più unità immobiliari riconducibili ad un unico proprietario ma, questo ovviamente non risolve il problema prospettato nel quesito di usufruire delle detrazioni fiscali in riferimento ai lavori che dovranno eseguirsi sui singoli appartamenti e non soltanto sulle parti comuni dell’immobile.
Pertanto, le risposte ai quesiti indicate nella richiesta fanno riferimento al caso in cui la proprietà dell’intero edificio sia riconducibile ad una persona fisica (non imprenditore e non professionista) che, per l’appunto come “persona fisica”, può beneficiare del superbonus del 110%, solo sulle parti comuni dell’edifico, per l’isolamento termico e la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, meglio descritti nell’articolo 119, comma 1, lettere a) e b), del Dl 34/2020 ma non anche sulle singole unità che costituiscono l’immobile.


Piero R. chiede
giovedì 24/09/2020 - Lombardia
“Vivo con la mia famiglia e sono l’unico proprietario di un edificio diviso in due unità catastalmente separate.
Su una di queste unità pago l’IMU come seconda casa.
Le due unità hanno entrare indipendenti.
Vi chiedo se ho diritto all’ecobonus del 110 %.
Architetto e commercialista sono dubbiosi riguardo le eccezioni del comma 10.”
Consulenza legale i 30/09/2020
Sebbene l’art. 119, comma 10 del D.L. n. 34/2020, prima della conversione in legge n. 77/2020, disponesse che “Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 3 non si applicano agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori di attività di impresa, arti e professioni, su edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale”, occorre, tuttavia, considerare che, in sede di conversione in legge del decreto, la legge n. 77/2020 ha modificato lo stesso, il quale adesso dispone che “I soggetti di cui al comma 9, lettera b), possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio”.
Conseguentemente, l’Amministrazione finanziaria ha precisato, nella Circolare n. 24/2020 al par. 1, trattando dell’ambito soggettivo dell’agevolazione di cui si discute, che lo stesso è delineato al comma 9 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, ai sensi del quale le disposizioni disciplinanti le tipologie di interventi ammessi e i requisiti tecnici richiesti si applicano alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 per gli interventi effettuati:
a) dai «condomìni»;
b) dalle «persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari». Per tali soggetti, il Superbonus si applica limitatamente agli interventi di efficienza energetica realizzati su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio;
c) dagli Istituti autonomi case popolari (IACP), comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di «in house providing», per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica.
d) dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
d-bis) dalle Organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all’articolo 10 del decreto legislativo 4 dicembre 1997, n. 460; dalle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui alla legge 11 agosto 1991, n. 266 nonché dalle associazioni di promozione sociale iscritte nei registri nazionali, regionali e delle provincie autonome di Trento e Bolzano previsti dall’articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 3838;
e) dalle associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell'articolo 5, comma 2, lettera c), del decreto legislativo 23 luglio 1999, n. 242, «limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

La disposizione di cui al nuovo art. 119, comma 10 e l’inciso di cui alla lett. b) della Circolare, sopra evidenziato, consentono, quindi, di concludere che, per le persone fisiche, che non operano nell’esercizio di impresa, arti o professioni, è possibile fruire del Superbonus su un numero massimo di due unità immobiliari, laddove sussistano ovviamente anche le altre condizioni richieste dalla legge, ivi compreso il fatto che deve trattarsi di un’unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno.
Al riguardo, nella Circolare n. 24/2020 è precisato che:
  • una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva;
  • la presenza, inoltre, di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno, quindi, individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della “indipendenza funzionale” e dell’”accesso autonomo dall’esterno”, a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.


Michele M. chiede
lunedì 14/09/2020 - Lombardia
“Buongiorno,
una srl formata da due soci marito e moglie è proprietaria di un fabbricato costituito da 6 appartamenti.
Il fabbricato è disabitato e necessita di una ristrutturazione profonda per la quale la srl non ha i fondi necessari.
La srl in quanto proprietaria unica di un bene indiviso non può accedere al bonus 110 ne al bonus facciate perchè il fabbricato è in zona diversa da A e B
La mia domanda è se è legalmente possibile che la srl istituisca un diritto reale (enfiteusi o usufrutto) in capo ai tre figli della coppia che detiene il 100% delle quote, andando a specificare esattamente su quali unità immobiliari ognuno dei tre figli avrà diritto in modo che si realizzi la figura del Condominio la quale può beneficiare del bonus per ristrutturare.
Grazie

Consulenza legale i 20/09/2020
Come precisato nella Circolare n. 24 del 08/08/2020, par. 1.1, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione del Superbonus 110%, l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista agli articoli da 1117 a 1139 del codice civile.
A tal fine si ricorda che il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile.
Ancora più avanti è precisato che, secondo una consolidata giurisprudenza (cfr. Cass. Civ., sez. II, 10 settembre 2004, n. 18226), la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia, riprendendo considerazioni già espressa dalla stessa amministrazione finanziaria in altri documenti di prassi, quali la Risoluzione 14 febbraio 2008, n. 45/E.

Tenuto conto di ciò, ai fini della costituzione del condominio, non è sufficiente la costituzione di un diritto reale a favore di terzi sulle singole unità immobiliari che costituiscono un edificio ma, è necessario il trasferimento del diritto di proprietà piena ed esclusiva, dal momento che, in assenza di ciò, l’intero immobile resterebbe di proprietà di un solo soggetto, sia esso persona fisica o persona non fisica.
Va detto che detto orientamento è stato espresso dall’amministrazione finanziaria non solo nell’ambito della recente prassi riferita al Superbonus 110% ma, anche in documenti di prassi precedenti e, a tal fine, oltre alla citata risoluzione, occorre considerare anche quanto precisato nella Circolare n. 7 del 27 aprile 2018, laddove in tema di detrazioni di cui all’art. 16 bis del T.U.I.R., il condominio viene definito come una particolare forma di comunione in cui coesiste una proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, ecc..), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile.

Per completezza di informazione si precisa che in tema di detrazione sugli interventi finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica (articolo 14, comma 2-quater.1, del Dl 63/2013), l’amministrazione finanziaria, in alcune risposte (22 maggio 2020, n. 137 e 139 e 22 luglio 2019, n. 293), ha ammesso l’agevolazione anche in riferimento alle parti comuni di edifici non condominiali, ossia con più unità immobiliari riconducibili ad un unico proprietario ma, questo ovviamente non risolve il problema prospettato nel quesito di usufruire delle detrazioni fiscali in riferimento ai lavori che dovranno eseguirsi sull’intero immobile e non soltanto sulle parti comuni dello stesso; e, in ogni caso, si applica al caso in cui la proprietà dell’intero edificio sia riconducibile ad una persona fisica (non imprenditore e non professionista) che, per l’appunto come “persona fisica”, può beneficiare del superbonus del 110%, sulle parti comuni dell’edifico, per l’isolamento termico e la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, meglio descritti nell’articolo 119, comma 1, lettere a) e b), del Dl 34/2020.


Francesco M. chiede
venerdì 22/05/2020 - Lombardia
“Art. 119 DL 34/2020 – c. 9

Il c.9 del decreto 34/2020 non elenca tra i beneficiari degli incentivi i titolari di reddito di impresa tra cui le società.

Si richiede se al caso sia applicabile la decisione della cassazione Sentenza 29162/2019 che invece estende anche ai titolari del redditi di impresa detto benedicio.”
Consulenza legale i 28/05/2020
L’art. 119, comma 1, del D.L. n. 34/2020 ha disposto che la detrazione di cui all’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, si applica nella misura del 110 per cento, per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo.
L’ambito soggettivo della norma è contenuto nei successivi commi 9 e 10.
Per effetto del comma 9, l’anzidetta disposizione agevolativa si applica agli interventi effettuati:
a) dai condomìni;
b) dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10;
c) dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
d) dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.

Il successivo comma 10 precisa che l’agevolazione non si applica agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori di attività di impresa, arti e professioni, su edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale.
Pertanto, in definitiva, nel caso delle persone fisiche che non sono né condomini, né soci di cooperative di abitazione a proprietà indivisa, l’agevolazione sembra limitata soltanto agli interventi effettuati, al di fuori dell’esercizio di impresa, arti e professioni, su edifici unifamiliari destinati ad abitazione principale.

Salvo, ovviamente, l’esame dei provvedimenti di attuazione, ad oggi non ancora adottati, deve, quindi, escludersi, almeno allo stato attuale della norma, che tra i destinatari della disposizione agevolativa rientrino le società titolari di reddito di impresa, almeno in riferimento agli edifici unifamiliari.
Alcuni autori in dottrina hanno avanzato dei dubbi per quanto concerne gli interventi sulle parti comuni condominiali, sostenendo che, in assenza di specifiche precisazioni delle norma, l’agevolazione potrebbe riguardare tutti i condomini, indipendentemente dal fatto che siano persone fisiche o meno ma, le precisazioni dei provvedimenti di attuazione potrebbero fare chiarezza anche su questo punto.

Per ciò che riguarda il riferimento alla sentenza della Corte di Cassazione citata nel quesito, fermo restando ovviamente il fatto che la sentenza ha efficacia di giudicato solo tra le parti, occorre evidenziare che la stessa fa riferimento agli interventi di riqualificazione energetica di cui all’art. 1, co. 344 e ss., della Legge n. 296/2006 (Finanziaria 2007), la quale, sotto il profilo soggettivo, non poneva limitazioni con riferimento ai titolari di reddito di impresa.
Infatti, il decreto del ministero dell’economia e delle finanze del 19 febbraio 2007, attuativo di tale articolo, con riferimento ai “soggetti ammessi alla detrazione”, ha previsto che il bonus del 55% per interventi di risparmio energetico spettasse alle persone fisiche, non titolari di reddito d’impresa – art. 2, co. 1, lett. a), nonché ai soggetti titolari di reddito d’impresa che sostenessero spese per l’esecuzione degli interventi di risparmio energetico sugli edifici esistenti, su parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, posseduti o detenuti – art. 2, co. 1, lett. b).

Nella sentenza citata, del resto, il thema decidendum non è se al titolare di reddito di impresa spetti o meno l’agevolazione di cui all’art. 1, comma 344 e ss. della Legge n. 296/2006 ma, se tale agevolazione possa essere fruita, oltre che in riferimento agli immobili strumentali che costituiscono il patrimonio aziendale, anche in riferimento ad immobili che rientrano nella categoria dei c.d. “beni merce” ossia immobili che non sono strumentali.
Pertanto, la questione è ben diversa e il citato orientamento giurisprudenziale non può essere applicato al caso di specie.


G. C. chiede
mercoledì 02/02/2022 - Lazio
“Richiesta consulenza sul Superbonus 110 %
Siamo due condòmini dissenzienti su un condominio di nove che a maggioranza ha deliberato a favore del Superbonus 110% che noi riteniamo assolutamente non necessario. Per tale motivo non abbiamo permesso al tecnico di effettuare il sopralluogo per la verifica dello stato di efficienza energetico dei nostri appartamenti. Ultimamente ci è stato inviato un modulo denominato “MODULO DI NON ADESIONE AL SUPERBONUS 110%” da compilare e restituire all’amministratore. Tale Modulo vi verrà inviato.
Si è deciso di non compilare e restituire il Modulo in questione all’amministratore in quanto lo riteniamo un sostituto del sopralluogo.
QUESITO:
Siamo obbligati a compilare ed inviare il modulo o no? Per quali motivi nei due casi?
In caso di non obbligo che succede al Superbonus?”
Consulenza legale i 09/02/2022
Dalla documentazione che viene allegata si evince come la procedura per l’ottenimento del bonus 110% sia ferma nella fase iniziale di prefattibilità. In altre parole, il condominio ha semplicemente dato incarico ad un tecnico per verificare se nell’edificio è possibile aderire al bonus 110% e quali lavori sarebbero realizzabili.
Posto che, con ogni probabilità, l’incarico è stato dato dall’amministratore a seguito di una specifica delibera assembleare adottata a norma di legge, gli autori del quesito sono obbligati a compilare tale modulo. L’art. 1137 del c.c. ci dice infatti che le delibere adottate dalla assemblea a norma di legge sono obbligatorie per tutti i condomini, anche quindi per la minoranza che ha espresso un legittimo voto contrario. Non restituire quel modulo firmato oltre ad impedire al tecnico di portare a termine il suo lavoro, comporterebbe con ogni probabilità la violazione dell’art. 1137 del c.c. con possibili richieste risarcitorie, che potrebbero sfociare in contenziosi.

Si presti però attenzione, in quanto avere l’obbligo di riconsegnare il modulo, non significa dare il proprio consenso! È ovvio che nel momento in cui si firmerà la dichiarazione fornita dal tecnico ci si limiterà semplicemente a confermare la volontà di non aderire al bonus fiscale, possibilità espressamente prevista nel documento dato in visione.

Questo, al contrario di quanto si possa pensare, non comporta una agevolazione per il condominio nel lungo percorso che porta all’ottenimento del bonus 110% o una sostituzione del sopraluogo del tecnico, ma al contrario con ogni probabilità la firma di quel modulo potrebbe comportare un ostacolo per il condominio.
Il tecnico, infatti, non potendo ispezionare l’appartamento dei condomini dissenzienti e non potendo contare sui lavori da realizzarsi nelle abitazioni private (inevitabilmente con il consenso del singolo proprietario), potrebbe essere costretto a concludere il suo incarico dicendo che il condominio non può accedere al bonus fiscale.

Come è noto una delle condizioni affinché si possa accedere al bonus 110% è che l’edificio compia un salto di due categorie nella sua classificazione energetica. Spesso si può avere tale balzo solo se si portano a termine interventi non solo su parti comuni dell’edificio (il cappotto termico), ma anche all’ interno delle singole unità immobiliari (il cambio degli infissi). Tale ultima categoria di lavori, però, dovendosi realizzare su parti dell’edificio in proprietà esclusiva possono portarsi a termine solo se il singolo proprietario dà il suo consenso, consenso che sicuramente non arriverà da chi è contrario al bonus 110%. Ciò potrebbe, quindi, impedire quel balzo termico assolutamente necessario per ottenere l’agevolazione fiscale.



L. B. chiede
mercoledì 12/01/2022 - Emilia-Romagna
“Buongiorno
nell'ambito di interventi di efficientamento energetico ex art.119 lett. a) e b) D.L. 34/2020 su un edificio condominiale, sono stati eseguiti altresì lavori di ristrutturazione ex art. 16 bis DPR 917/86 sia su parti comuni sia su parti private.
Allo scopo di meglio comprendere il quesito, si prospetta un dettaglio dei singoli interventi con i relativi importi:
- nelle parti comuni del condominio: intervento art. 119 lett. a), spesa di euro 80.000 con bonus al 110%
(fatture intestate al condominio) intervento art. 119 lett. b), spesa di euro 40.000 con bonus al 110%
intervento art. 16 bis spesa di euro 30.000 con bonus 50%
- nelle unità dei singoli condòmini: intervento art.119 comma 2, spesa di euro 5.000 con bonus al 110%
(fatture intestate ai singoli cond.) intervento art. 16 bis spesa di euro 10.000 con bonus al 50%

Si vorrebbe che:

-il condominio possa cedere alla Banca il credito d'imposta maturato sui lavori di euro 80.000 + 40.000

-contemporaneamente imputare il bonus relativo alla spesa di euro 30.000 ai condòmini sulla base dei millesimi di proprietà per la detrazione in dichiarazione dei redditi
-i singoli condòmini possano utilizzare in detrazione il bonus relativa alle spese di euro 5.000 + euro 10.000in detrazione nella dichiarazione dei redditi .

Questo si chiede poichè la DRE delle Marche, in risposta ad interpello n.910-284/2020 sembra voler escludere la possibilità " di optare per una cessione parziale della detrazione" citando sia l'art.121 d.l.34/2020 ove non sarebbe prevista la possibilità di un utilizzo promiscuo della detrazione spettante, sia il par. 7 della circolare 24 E dell'8.8.2020 ove l'opzione riguarderebbe "la cessione di un credito d'imposta corrispondente alla detrazione spettante".Questo senza che sia stato specificato se l'opzione per la cessione del credito nel "tutto o niente"debba riferirsi ad una singola fattura, ad un singolo intervento o a tutti gli interventi eseguiti sul fabbricato, ad un singolo soggetto(condominio) o a tutti i soggetti coinvolti(condominio e condòmini). Vogliate esprimere il vostro parere prospettando anche la soluzione più corretta.
Grazie
i”
Consulenza legale i 31/01/2022
L’art. 119 del decreto ha introdotto l’agevolazione fiscale consistente nella detrazione del 110% delle spese sostenute a partire dal 1 luglio 2020 per la realizzazione di specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica e al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici. Tra gli interventi agevolati rientra anche l’installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.
L’agevolazione si affianca alle detrazioni, già in vigore da molti anni, spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (ecobonus) e per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63/2013.

La legge di bilancio 2022 ha prorogato ulteriormente questa agevolazione, prevedendo scadenze diverse in funzione dei soggetti che sostengono le spese ammesse. Più in particolare, l’agevolazione è riconosciuta:

fino al 31 dicembre 2025, nelle seguenti misure
110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023
70% per le spese sostenute nel 2024
65% per le spese sostenute nel 2025
per i condomini e le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte e professione, per gli interventi su edifici composti da due a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.
Sono compresi gli interventi effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio.
La detrazione va ripartita in quattro quote annuali di pari importo.

fino al 31 dicembre 2022 (con detrazione al 110%), per gli interventi effettuati da persone fisiche sugli edifici unifamiliari, a condizione che al 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell'intervento complessivo;

fino al 31 dicembre 2023 (con detrazione al 110%), per gli interventi effettuati dagli Iacp (ed enti con le stesse finalità sociali) su immobili, di proprietà o gestiti per conto dei comuni, adibiti a edilizia residenziale pubblica, a condizione che al 30 giugno 2023 siano stati eseguiti lavori per almeno il 60% dell'intervento complessivo. Stessa scadenza anche per le cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi su immobili assegnati in godimento ai propri soci.

Per effetto delle disposizioni di cui al successivo art. 121 del decreto, in alternativa alla detrazione, si può beneficiare del Superbonus optando per un contributo anticipato sotto forma di sconto praticato dai fornitori dei beni o servizi o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante. Tale scelta dovrà essere comunicata all’Agenzia delle entrate, utilizzando il modello allegato al provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 12 novembre 2021.
Tutti i chiarimenti relativi all’applicazione di tale agevolazione sono stati forniti, tra l’altro, con la circolare dell’8 agosto 2020, n. 24/E, con la risoluzione del 28 settembre 2020, n. 60/E, con la circolare del 22 dicembre 2020, n. 30/E a cui si rinvia per una completa disamina degli aspetti di carattere generale della normativa in esame.

Specificamente in relazione al tema delle alternative alla detrazione, al par. 7 della Circolare n. 24/2020, è precisato che i soggetti che sostengono le spese, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante in sede di dichiarazione dei redditi relativa all’anno di riferimento delle spese, alternativamente possono optare:
- per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati (cd. “sconto in fattura”);
- per la cessione di un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante, ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successive cessioni.
Il tratto della Circolare sopra evidenziato riprende il dettato del testo normativo dell’art. 121 del D.L. n. 34/2020 che, alla lett. b) del comma 1, testualmente recita:
per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari”.
Tanto dal dettato normativo delll’art. 121, quanto dal testo del par. 7 della Circolare si ricava che, effettivamente, l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito debba riguardare l’intera detrazione e non una parte della stessa. Del resto ciò trova indirettamente conferma, oltre che nella risposta a più quesiti, anche in almeno altri due elementi:
- nella medesima Circolare, sempre al par. 7, è precisato che il soggetto che sostiene la spesa può, inizialmente, decidere di fuire della detrazione ed esercitare l’opzione per la cessione del credito anche successivamente. Anche in questo caso, però, è detto che l’opzione si riferisce a tutte le rate residue ed è irrevocabile.
- il modello di comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica, approvato con provvedimento del 12 novembre 2021, al quadro C – Opzione, nella cella in cui è prevista l’indicazione dell’importo complessivo del credito ceduto o del contributo sotto forma di sconto, precisa che lo stesso deve essere pari alla detrazione spettante e detta indicazione viene ribadita anche nella istruzioni alla compilazione del quadro C, approvate con il medesimo provvedimento.

Conclusivamente, si ritiene che l’opzione debba essere esercitata in modo univoco in riferimento a tutte le spese che sostiene il medesimo soggetto e per le quali sia possibile fruire della medesima agevolazione. Il condomìnio, per le spese sulle parti comuni (fatture intestate al condomìnio), ed i singoli condòmini, per quelle sulle rispettive unità (fatture intestate ai singoli condòminio), potranno, quindi, effettuare scelte diverse tra la detrazione per il superbonus 110% e gli interventi di ristrutturazione ex art. 16 bis del TUIR, dal momento che si tratta di discipline agevolative diverse ma, la scelta operata in riferimento a ciascuna delle predette agevolazioni, dovrà essere univoca e riguardare l’intera detrazione.

Giulio D. M. chiede
martedì 30/03/2021 - Lombardia
“Quesito: vorrei beneficiare del bonus 110 per lavori antisismici e clima nella casa che abbiamo ereditato. La famiglia nel passato ha avuto un contributo della leggenda 219/80 terremoto dell'Irpinia e Basilicata. Per la riparazione del tetto lire 5.000.000. Leggevo tempo fa (02/03/2022), l'articolo sul Sole 24 Ore, che parlava della commissione di primo grado della Basilicata che emetteva sentenza: chi ha ricevuto un contributo della Legge 219/80 (terremoto dell'Irpinia) non poteva beneficiare del bonus 110. E' possibile conoscere un parere dei vostri esperti menzionando le norme che prevedono tutto questo? Grazie.”
Consulenza legale i 09/04/2021
Preliminarmente si evidenzia che il tema viene affrontato con esclusivo riferimento alla questione prospettata, non entrando, quindi nel merito dei presupposti oggettivi e soggettivi richiesti in relazione al c.d. “Superbonus 110 per cento” per i quali si rinvia alle informazioni rinvenibili sul sito dell’Agenzia delle entrate al link:
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/superbonus-110%25 ovvero, sul sito dell’ENEA al link:
https://www.enea.it/it/cittadini/superbonus-sito-enea-detrazioni-fiscali

Come precisato nella Circolare n. 24 del 08/08/2020, par. 2.1.4, nell’ambito degli interventi c.d. “trainanti” in materia di Superbonus 110 per cento, di cui agli articoli 119 e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio) convertito con modificazione dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, rientrano anche le spese per interventi antisismici sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, in riferimento alle quali, la detrazione prevista dall’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, del decreto-legge n. 63 del 2013 è elevata al 110 per cento.
Si tratta, nello specifico, degli interventi antisismici per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici o di complessi di edifici collegati strutturalmente, di cui all’art. 16-bis, comma 1, lett. i), del TUIR, le cui procedute autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017, relativi a edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 di cui all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003, inclusi quelli dai quali deriva la riduzione di una o due classi di rischio sismico, anche realizzati sulle parti comuni di edifici in condominio (commi da 1-bis a 1- sexies).

L’aliquota più elevata si applica, infine, anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle cd. case antisismiche, vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006) oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che entro 18 mesi dal termine dei lavori provvedano alla successiva rivendita (comma 1-septies).

La stessa Circolare precisa che gli importi di spesa ammessi al Superbonus sono pari a 96.000 euro, nel caso di interventi realizzati su singole unità immobiliari.
Il limite di spesa ammesso alla detrazione è annuale e riguarda il singolo immobile.
Nella stessa Circolare è precisato che nell’ipotesi in cui gli interventi realizzati in ciascun anno consistano nella mera prosecuzione di lavori iniziati negli anni precedenti sulla stessa unità immobiliare, ai fini della determinazione del limite massimo delle spese ammesse in detrazione occorre tenere conto anche delle spese sostenute negli anni pregressi.

Si ha, quindi, diritto all’agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione nell’anno di sostenimento non ha superato il limite complessivo. In caso di più soggetti aventi diritto alla detrazione (comproprietari, ecc.), tale limite deve essere ripartito tra gli stessi per ciascun periodo d’imposta in relazione alle spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico. L’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente, così come precisato da ultimo, circolare n. 19/E del 2020.

In relazione, invece, agli interventi di riqualificazione energetica, sempre la medesima Circolare, al par. 6, in tema di “cumulabilità”, precisa che per gli interventi diversi da quelli che danno diritto al Superbonus restano applicabili le agevolazioni già previste dalla legislazione vigente in materia di riqualificazione energetica.

Si tratta, in particolare, delle detrazioni spettanti per:

- interventi di riqualificazione energetica degli edifici disciplinati dall’articolo 14 del decreto-legge n. 63 del 2013 non effettuati «congiuntamente» a quelli che danno diritto al Superbonus. Ai sensi di tale ultimo articolo, la detrazione attualmente prevista va dal 50 per cento al 85 per cento delle spese sostenute, in
base alla tipologia di interventi effettuati, da ripartire in 10 quote annuali;

- l'installazione di impianti solari fotovoltaici, diversi da quelli che danno diritto al Superbonus che rientrano, invece, tra gli interventi finalizzati al risparmio energetico di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lett. h), del TUIR, nonché dell’installazione contestuale o successiva dei sistemi di accumulo funzionalmente collegati agli impianti solari fotovoltaici stessi.
Ai sensi di tale ultimo articolo, la detrazione è attualmente pari al 50 per cento delle spese sostenute da ripartire in 10 quote annuali;

- l'installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, diverse da quelle che danno diritto al Superbonus, che rientrano tra gli interventi ammessi alla detrazione di cui all'articolo 16-ter del decreto-legge n. 63 del 2013, pari al 50 per cento delle spese sostenute, da ripartire tra gli aventi diritto in 10 quote annuali di pari importo.

Si precisa, inoltre, che gli interventi trainanti ammessi al Superbonus possono astrattamente rientrare anche tra quelli di riqualificazione energetica agevolabili ai sensi del citato articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013, oppure tra quelli di recupero del patrimonio edilizio richiamati all’articolo 16 del medesimo decreto legge n. 63 del 2013.

In considerazione della possibile sovrapposizione degli ambiti oggettivi previsti dalle normative richiamate, il contribuente potrà avvalersi, per le medesime spese, di una sola delle predette agevolazioni, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione alla stessa.
Qualora si attuino interventi riconducibili a diverse fattispecie agevolabili - essendo stati realizzati, ad esempio, nell’ambito della ristrutturazione dell’edificio, sia interventi ammessi al Superbonus (ad esempio, il cd. cappotto termico) sia interventi edilizi, esclusi dal predetto Superbonus, ma rientranti tra quelli di ristrutturazione edilizia di cui al citato articolo 16-bis del TUIR, per cui spetta una detrazione pari al 50 per cento delle spese (ad esempio, il rifacimento dell’impianto idraulico), il contribuente potrà fruire di entrambe le agevolazioni a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai due diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

In generale, quindi, per gli interventi di natura antisismica è prevista la possibilità di usufruire della nuova agevolazione anche in prosecuzione di lavori iniziati negli anni precedenti sulla stessa unità immobiliare pur nel rispetto del limite massimo delle spese ammesse in detrazione, tenendo conto anche delle spese sostenute negli anni pregressi.

In riferimento agli interventi di riqualificazione energetica, l’agevolazione di cui agli artt. 119 e ss. del D.L. n. 34/2020 è cumulabile con le altre agevolazioni già previste dalla legislazione vigente in materia di riqualificazione energetica. Tuttavia, il contribuente potrà avvalersi, per le medesime spese, di una sola delle predette agevolazioni, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione alla stessa e, qualora si attuino interventi riconducibili a diverse fattispecie agevolabili, lo stesso dovrà contabilizzare distintamente le spese riferite alle diverse tipologie di interventi e rispettare gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.


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