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Articolo 1117 ter Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Modificazioni delle destinazioni d'uso

Dispositivo dell'art. 1117 ter Codice civile

(1) Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio (2), può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni (3).

La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso (4).

La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.

Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico

Note

(1) Articolo aggiunto con legge del 11 dicembre 2012, n. 220.
(2) Non è più richiesta l'unanimità (es. per trasformare un giardino in parcheggio).
Alcuni autori si chiedono però se non mantenga la sua operatività anche il principio generale desumibile dall’art. 1102 del c.c. in tema di comunione, secondo il quale "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa".
(3) L'articolo, del tutto nuovo rispetto all'assetto originario del codice civile, regolamenta la “modificazione delle destinazioni d’uso volte a soddisfare esigenze di interesse condominiale”. Deve essere comunque garantita la sicurezza nonché il decoro architettonico dell’edificio, unici limiti all'autonomia dell'assemblea condominiale.
(4) Viene previsto un procedimento aggravato di convocazione.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 1117 ter Codice civile

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Renato C. chiede
martedì 25/04/2017 - Lombardia
“Buongiorno,
Riferendomi al contenuto della Vs. risposta al quesito n. Q201617036 posto martedì 04/10/2016 - Lombardia, che per comodità vi riporto qui di seguito, avrei bisogno che mi chiariste se è corretto che l'intero condominio e l'amministratore ritengano il cortile ancora come parte comune o se comunque possano deliberare sull'uso di questo?
Dalla vostra risposta capisco che sul cortile, datomi in uso esclusivo, ha pretese solo l'unico dei concedenti rimasto. Vorrei capire se quest'ultimo può fare aggregare alla scrittura (essendo stata prima comune a tutti) gli altri condomini che nulla centrano, al suo diritto?
Vi chiedo questi chiarimenti perché mi trovo in mediazione a causa di una delibera relativa alla costruzione di un locale rifiuti condominiale sul cortile, per la quale chiedo la nullità in quanto mancante il quorum dei 4/5 (art. 1117 ter cc). Il mio legale dice che, se anche il giudice annulla la delibera, il condominio farà domanda riconvenzionale per decidere dove costruire il locale e il giudice potrebbe riconsiderare il cortile che non ha raggiunto il quorum di legge.
Per me è un controsenso, ma potrebbe decidere così?


--Domanda:
Buongiorno,
Abito in uno stabile che la mia famiglia originaria ha costruito. Ho stipulato una scrittura privata nel 1987, mai registrata, con due dei miei fratelli e mio Padre, pertanto stipulata con i costruttori e proprietari dello stabile. Con questa scrittura mi concedevano l'uso esclusivo di un cortile a titolo personale per qualunque attività volessi intraprendere. Oggi di questi proprietari, fratelli e Padre, come controparte firmataria rimane solo un mio fratello. L'altro fratello ha venduto tutte le sue proprietà, mio Padre è mancato nel 1989. Siccome nessuno dei due ha fatto menzione di questa scrittura privata negli atti di compravendita e/o successione, vorrei capire se questa scrittura privata oggi mi impegna verso chi ha acquistato le proprietà che avevano i due proprietari firmatari. Vi chiedo questo perché a parere dell'amministratore e dei nuovi proprietari, che hanno voluto inserire a verbale la scrittura privata, le obbligazioni di questa si trasferiscono anche a loro favore.
Vi allego la copia della scrittura inserita a verbale che "sbadatamente" è riportata senza una firma, quella di mio Padre. Anche di questa furbizia vorrei capire se domani potrà essermi in qualche modo sfavorevole, sapendo comunque che potrò esibire il mio originale, che Vi allego.

--Una Parte della Risposta:
La scrittura si potrebbe comunque ritenere superata in quanto non è stata mai registrata (o meglio, trascritta), e nemmeno si è dato cenno della sua esistenza negli atti di compravendita del cortile medesimo. In altre parole, nessun cenno da parte degli originari concedenti – proprietari è stato fatto in occasione delle successive alienazioni del cortile stesso. Non si vede peraltro quali “obbligazioni” in favore degli attuali proprietari possano essere a Suo carico, posto che lei – in ogni caso – era beneficiario dell’uso del cortile (insieme a Suo fratello).
Infine, per ciò che riguarda la mancanza della sottoscrizione di Suo padre nella scrittura allegata al “verbale”, si precisa che Lei potrà in ogni caso disconoscere la scrittura stessa semplicemente opponendo il Suo originale.

Cordiali Saluti,

R. C..”
Consulenza legale i 04/05/2017
La giurisprudenza di legittimità, di merito e la dottrina, controvertono sulla possibilità di cedere una parte condominiale in uso esclusivo ad uno solo dei condomini e sulla natura del diritto/facoltà.
Il problema non è meramente teorico perché dal corretto inquadramento dei termini della questione, e della natura del potere di uso esclusivo, dipende anche la questione di quali siano gli effetti della scrittura privata o del regolamento nei confronti dei terzi.

Brevemente e per quel che qui interessa, una parte della giurisprudenza della Corte di Cassazione riconduce la limitazione all’uso del bene condominiale tra le obbligazioni propter rem.
Le obbligazioni propter rem consistono in obblighi che gravano su un soggetto individuato in base alla titolarità del bene (obbligazioni cosiddette ambulatorie).
Secondo questo orientamento, il diritto di usare in via esclusiva il bene condominiale vincola anche i successivi aventi causa del proprietario stipulante ed, ai fini dell’opponibilità, è sufficiente la mera indicazione del regolamento condominiale nell’atto di acquisto (Corte di Cassazione del 28 settembre 2016 n. 19212).

Secondo altra parte della giurisprudenza, siamo invece di fronte ad una servitù, ovverosia ad un peso imposto ad un fondo (servente) per il vantaggio o l’utilità di un altro fondo (dominante) (Tribunale Milano 02/04/2008, n° 4826).
Oppure, se la previsione dell'uso esclusivo di una parte dell'edificio comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva, è stato previsto contrattualmente dall'originario unico proprietario dell'edificio, potrebbe avrebbe natura pertinenziale ai sensi degli artt. 817 ( Cass. n. 6892/1992).
In questi ultimi due casi, ai fini dell’opponibilità agli aventi causa, è necessario trascrivere nei registri immobiliari la scrittura privata.

Infine la scrittura privata potrebbe configurare un regolamento contrattuale condominiale con la conseguenza che esso sarà vincolante e dunque opponibile a tutti gli acquirenti, qualora lo stesso risulti nell’atto d’acquisto (cfr. Cass. 17886/2009).

Al di là del corretto inquadramento dell’istituto, però, bisogna dire che sia l'una che l'altra teoria comunque richiedono degli adempimenti per l'opponibilità ai terzi aventi causa: che il contratto venga riportato nei singoli atti di compravendita dei terzi acquirenti, oppure che venga trascritto.
Dal momento che tale contratto non è stato né trascritto né riportato nei rispettivi contratti di compravendita, allora non potrà avere alcuna efficacia rispetto ai terzi aventi causa.
La scrittura privata continuerà a produrre i suoi effetti solamente tra le parti, e cioé nei confronti dell'unico proprietario contraente rimasto.

Non potendo dirsi ancora sussistente un’efficace cessione del diritto d’uso esclusivo del cortile, correttamente l’amministratore ha ritenuto di poter deliberare con riferimento al posizionamento proprio in detta area del locale rifiuti.

Nel giudizio di impugnazione della delibera da lei promosso, sebbene lei abbia sostenuto che la costruzione di un locale rifiuti necessiti dell’assenso dei 4/5 dei partecipanti al condominio e dei 4/5 del valore di tutti i condomini in base all’art. 1117 ter ter c.c., l’avvocato della controparte potrà sempre sostenere che non di modifica della destinazione d’uso si tratta, bensì di un’innovazione.

Detto altrimenti, l'avvocato di controparte potrebbe spiegare domanda riconvenzionale volta ad accertare che la costruzione di un locale rifiuti si configura non come una modificazione della destinazione d'uso, ma come una innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c. 2° comma, facendo leva su quella parte della giurisprudenza che sancisce che per «innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni, ma solamente quelle modifiche che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti» (Cass. civ., 26 maggio 2006, n. 12654).

L’art. 1120 c.c. prevede che i condomini, “con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
  1. le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti"
E l'art. 1136 c.c. al 2° comma prevede che "sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio".
Dunque se, ad esempio, la delibera che ha impugnato aveva una maggioranza più risicata, ma che rappresenta comunque la metà del valore dell’edificio a maggioranza degli intervenuti, allora la domanda riconvenzionale sarà volta all’accertamento della validità della delibera in quanto la costruzione del locale rifiuti nel cortile costituirebbe, secondo parte avversaria, è un'innovazione ex art. 1120.

Resta poi da sottolineare che se la normativa locale impone che i condominii si dotino di spazi per facilitare la raccolta e lo stoccaggio di rifiuti, allora, non l'autorità giudiziaria, bensì l’Autorità amministrativa ha il potere di imporre la realizzazione, ad esempio nel cortile condominiale, per il perseguimento di superiori ragioni di igiene e sanità pubbliche (cfr. Tar Lombardia n. 399 del 4 febbraio 2015).

luca t. chiede
sabato 01/02/2014 - Sicilia
“Nel dicembre del 2012 divento proprietario di un immobile sito al terzo ed ultimo piano di una palazzina del 1938. Oltre ad avere acquistato l'immobile ho anche acquistato l'area libera soprastante. L'accesso all'area è dal mio appartamento. Il tetto è a falde, una che da sul prospetto principale e l'altra sull'interno. L'immobile necessita di un ingente opera di ristrutturazione, solai da rifare ex novo, lo stesso dicasi per gli impianti, inoltre bisogna intervenire anche sul tetto, infatti ci sono vistose macchie di umidità, una trave è visibilmente ammalorata e mi terrorizza l'idea di abitare in un appartamento la cui copertura mi desta parecchie preoccupazioni. Da qui l'idea di trasformare la falda interna del tetto in una terrazza a livello, il tutto a mie spese con l'obiettivo principale di migliorare la solidità dell'immobile e di non perdere tempo dietro a lungaggini condominiali. Nonostante tutta la mia buona volontà e solerzia sono riuscito ad avere l'assemblea di condominio con le modalità previste dal nuovo disposto dell'art 1117ter solamente nel gennaio del 2014!!
In quell'occasione non c'era il numero legale per deliberare ed inoltre qualche condomino ha espresso parecchie perplessità sulla mia proposta. Ho preferito rinunciare all'idea ed ho invitato l'amministratore, visto che sto per cominciare i lavori, a visionare l'immobile. Sono stato 'bidonato' già due volte. Ora mi chiedo, è possibile che il disinteresse di tutti, condomini che non partecipano all'assemblea, amministratore che non viene a visionare l'immobile, possa ledere un diritto fondamentale come quello di vivere nella mia casa? E' davvero necessario il consenso degli altri condomini per trasformare parte del tetto in terrazzo visto che ho acquistato l'area libera soprastante e che l'accesso è dal mio appartamento e che, soprattutto, il miglioramento strutturale che si andrebbe ad avere è indiscusso (una copertura fatiscente del 38 sostituita con una nuova!)? Tra l'altro il mio vicino di appartamento ha fatto la stessa cosa che ho proposto io, però qualche anno fa; mi pare di capire che non chiese niente a nessuno, forse a quei tempi c'erano ancora i condoni; in ogni caso c'è disparità di trattamento.
L'ingegnere che ha seguito il progetto mi ha detto che il Comune non crea alcun tipo di problema visto l'evidenza del miglioramento, però chiede l'approvazione degli altri condomini.
Infine volevo chiedervi, se rinuncio all'idea del terrazzo, visto che si devono fare lavori sul tetto in ogni caso, posso avvalermi della stessa ditta che effettua i lavori di ristrutturazione del mio appartamento o deve essere un'altra ditta scelta dal condominio? Stante l'indifferenza dell'amministratore dovrei anticipare io le spese e poi rivalermi sul condominio? In caso invece di un insperato interesse dell'amministratore posso pretendere che sia la mia ditta ad effettuare anche i lavori sul tetto onde evitare l'ovvio disagio di perdere ulteriore tempo prima di avere la possibilità di andare a vivere a casa mia?
Ho letto diverse sentenze in contraddizione tra di loro, una dell'agosto del 2012 sembrerebbe dare ragione a me, le successive no, con l'entrata in vigore della riforma sul condominio il discorso si complica ulteriormente.
Spero in un vostro aiuto
Grazie”
Consulenza legale i 13/02/2014
Nella vicenda esposta il proprietario dell'appartamento posto all'ultimo piano di una palazzina vorrebbe trasformare parte del tetto in terrazzo ad uso esclusivo.
E' precisato che l'area sottostante il tetto è di sua esclusiva proprietà in base al titolo negoziale di acquisto e che l'accesso a tale area può avvenire esclusivamente attraverso il suo appartamento.
Appurato, quindi, che il sottotetto non è bene comune, va però precisato che, ai sensi dell'art. 1117 del c.c., riformulato con L. 11 dicembre 2012 n. 220, il tetto è una parte comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio.
La sua trasformazione parziale in terrazza pone, quindi, qualche dubbio circa la necessità di ottenere il consenso degli altri condomini.

Prima di tutto va stabilito se tale opera costituisca una innovazione relativa al bene comune, cambiandone o meno di destinazione d'uso.

Ai sensi dell'art. 1120 del c.c. costituisce innovazione non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente "quella che alteri l’entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere".
La giurisprudenza ha precisato che "Ove invece, la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell’ambito dell’art. 1102 cod. civ., che pur dettato in materia di comunione in generale, è applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell’art. 1139 cod. civ.” (Cass. n. 240 del 1997).

Pertanto, nel caso in cui un'opera sul bene comune sia tale da comportare una innovazione che sfocia nella modifica della destinazione d'uso della cosa, troverà applicazione il nuovo art. 1117 ter del c.c., il quale stabilisce che la destinazione d'uso delle parti comuni può essere modificata "per soddisfare esigenze di interesse condominiale" con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio.

Tuttavia, è anche possibile ipotizzare che la trasformazione del sottotetto in terrazza, con parziale demolizione del tetto, non costituisca un cambio di destinazione d'uso: di conseguenza, nessun consenso sarebbe necessario da parte degli altri condomini, ma dovrebbero essere solo rispettati i limiti previsti dall'art. 1102 del c.c..

Proprio a tale conclusione è giunta la nota sentenza della Cassazione del 3 agosto 2012, n. 14107.

L'orientamento giurisprudenziale precedente, piuttosto consolidato, sosteneva che la eliminazione del tetto dell'edificio trasformato dal proprietario dell'ultimo piano in terrazza ad uso esclusivo fosse illegittima in quanto avrebbe impedito agli altri condomini di poterlo utilizzare per quella finalità (Cass. 24414/06), oppure perché avrebbe mutato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, avuto riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. 1737/2005). In altre parole, si affermava che un siffatto intervento non si sarebbe potuto considerare alla stregua di una mera modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì come una appropriazione di una parte di questa, sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri, essendo peraltro irrilevante il fatto che la parte di tetto sostituita continui a svolgere una funzione di copertura dell'immobile (Cass. 1737/2005).

Con la sentenza di agosto 2012, la Suprema Corte ha invertito la rotta, statuendo che "ll condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene".

La Corte ha ricordato, richiamando una pronuncia del 2003, che il concetto di "pari uso" della cosa comune che emerge dall'art. 1102 c.c. va inteso "nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la piu’ intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri" (Cass., sez. II, 30 maggio 2003, n. 8808). Ne consegue che, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima.

Insomma: lo scopo dichiarato della Cassazione è quello di interpretare l'art. 1102 c.c. in senso favorevole allo sviluppo delle esigenze abitative.
I giudici della Suprema Corte attaccano duramente le frequenti vicende condominiali in cui, in nome del "pari uso della cosa comune", anche se tale uso sia solo ipotetico, astratto o velleitario, viene impedito al singolo di estrisencare le sue potenzialità a proprio vantaggio, seppur senza intaccare il godimento altrui.

Ecco quindi che la Cassazione dà il via libera alla realizzazione di "piccole terrazze che sostituiscano efficacemente il tetto spiovente nella funzione di copertura dell’edificio", negando che una tale opera possa costituire alterazione della destinazione d'uso ("Pertanto la soppressione di una piccola parte del tetto, se viene salvaguardata diversamente la funzione di copertura e si realizza nel contempo un uso più intenso da parte del condomino, non può esser intesa come alterazione della destinazione, comunque assolta dal bene nel suo complesso").

Nonostante da più parti si sia accolto con entusiasmo questo approdo giurisprudenziale, non va mai dimenticato che ogni caso è a sé, e che va valutato sulla base di precisi dati di fatto.

La stessa Corte di cassazione dichiara espressamente che il giudizio sul rispetto o meno dell'art. 1102 c.c. va formulato caso per caso, in relazione alle circostanze peculiari proprie di ciascuna fattispecie concreta.
Proprio in virtù di tale fatto, ci sono state pronunce successive che hanno invece escluso la possibilità di trasformare il tetto in terrazza (v. Cass civ., sez. II, 9 gennaio – 28 febbraio 2013, n. 5039).
Non è quindi possibile prevedere l'esito di un eventuale giudizio intentato dai condomini che non abbiano prestato il consenso alle opere, laddove queste iniziate in via autonoma dal condominio proprietario del sottotetto.
Si può però dare atto dell'apertura positiva della giurisprudenza sul punto, rimandando ogni valutazione in fatto al giudice del merito che concretamente dovrà valutare il singolo caso (ad esempio, per stabilire se la porzione di falda eliminata sia troppo grande, etc).

La riforma del condominio non appare intaccare i principi sopra esposti, se non in tema di maggioranze per la deliberazione della modifica di destinazione d'uso (ove una tale modifica si possa ravvisare).

Quanto alla seconda questione, il rifacimento del tetto, in quanto opera di manutenzione straordinaria, richiede l'approvazione dell'assemblea con le maggioranze stabilite dall'art. 1136, I II e III comma, c.c., (in prima convocazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio; in seconda convocazione con la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio).
L'assemblea è altresì deputata alla scelta della ditta da incaricare, sempre attraverso votazione. E' consigliabile contattare l'amministratore chiedendo allo stesso che venga proposto in una assemblea condominiale il preventivo della ditta di fiducia del singolo condomino, per sottoporlo all'approvazione degli altri comproprietari.
In caso di inerzia dell'amministratore o di disinteresse dei condomini, il singolo proprietario non può avviare lavori di rifacimento sul tetto senza esporsi al pericolo di richieste di messe in pristino dei luoghi o di risarcimento.
Egli dovrà necessariamente adire la competente autorità giudiziaria al fine di far pronunciare una condanna nei confronti del condominio che gli imponga di effettuare quanto necessario.
E' poi concesso al singolo condomino, il quale abbia assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, di chiedere il rimborso di quanto speso, ma solo se possa dimostrare che si sia trattato di spesa urgente (art. 1134 del c.c.).

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