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Articolo 68 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

(R.D. 30 marzo 1942, n. 318)

[Aggiornato al 29/04/2022]

Dispositivo dell'art. 68 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Fonti → Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie → Capo I - Disposizioni di attuazione → Sezione III - Disposizioni relative al libro iii

Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

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relative all'articolo 68 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Federico P. chiede
domenica 05/05/2019 - Veneto
“Considerando che il regolamento di condominio è obbligatorio quando i condomini sono più di 10. Le tabelle millesimali possono esistere in un condominio indipendentemente dall’approvazione di un un regolamento di condominio?”
Consulenza legale i 09/05/2019
L’art.1138 del c.c. dispone che l’adozione delregolamento di condominio diviene obbligatorio qualora il numero di condomini sia superiore a 10. Tra i contenuti che il regolamento deve necessariamente avere, vi è la modalità di ripartizione delle spese e, in funzione di questo, l’art. 68 disp.att. del c.c. dispone che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento.

Questo, a parere di chi scrive, rappresenta un importante difetto della vigente normativa, in quanto per i piccoli condomini con un numero di proprietari inferiore a 10 non solo parrebbe non necessaria l’adozione di un regolamento di condominio, ma neanche delle allegate tabelle di riparto. Eppure, anche nei numerosissimi complessi immobiliari più piccoli di 10 unità, tutti gli istituti che caratterizzano il funzionamento del condominio devono trovare applicazione, e, affinché tali strumenti possano avere piena efficienza, è necessaria l’adozione di tabelle millesimali. L’esempio immediato a cui si può fare riferimento èl’assemblea, organo che deve essere presente anche in condomini con meno di 10 proprietari, ma che per il suo corretto funzionamento è necessaria la presenza e l’applicazione delle tabelle millesimali. Un’ altro esempio sono gli artt. 1123 e 1124 del c.c., che necessariamente presuppongono l’adozione delle tabelle di riferimento affinché i principi in essi contenuti possano trovare corretta attuazione nel momento in cui si provvede a suddividere le singole voci di spesa del bilancio.

Proprio per la importanza che rivestono le tabelle millesimali anche nei condomini più piccoli, non vi è alcuna norma che vieti ai singoli proprietari, pur in assenza di un regolamento di condominio, di dare incarico ad un geometra od ingegnere edile ed adottare delle tabelle millesimali, che si consiglia, visto l’incertezza circa le modalità di funzionamento della assemblea condominiale in assenza di tabelle approvate, di adottare all’unanimità.

La scelta di adottare delle tabelle millesimali anche per piccoli condomini è estremamente consigliata al fine di procedere ad una corretta suddivisione delle spese condominiali.
La Corte di Cassazione ha stabilito con più pronunce il principio secondo il quale i criteri di riparto indicati dall’ ’art. 1123 del c.c., in assenza di tabelle millesimali, non possano essere derogati dai condomini a semplice maggioranza: quindi per suddividere le singole voci di spesa si dovrà ricorrere al giudice affinché, per il singolo caso concreto, provveda a stabilire l’ammontare della quota che ciascun condomino dovrà versare in proporzione al valore delle singole quote di proprietà (si veda Cass. Civ. n. 1959/2001 e Cass.Civ. n. 10081/2013).
In altre parole, o i condomini, conformemente a quanto disposto dall’art.1123 del c.c., alla unanimità decidono di derogare ai criteri legali previsti dal codice civile in merito alla ripartizione delle spese condominiali, decidendo ad esempio di ripartire tutto per teste, oppure non possono volta per volta decidere a maggioranza come ripartire i singoli oneri condominiali. Per fare ciò ci si dovrà necessariamente rivolgere al giudice affinché lo stesso decida di anno in anno come dovranno ripartirsi le singole voci di spesa in proporzione al valore di ciascuna unità immobiliare.

Non si può non vedere come questa soluzione appaia del tutto improponibile e rischi di rendere ingovernabile la quotidiana gestione dello stabile. Proprio per questo, alcune pronunce dei giudici di merito hanno iniziato ad ammettere il ricorso alla autorità giudiziaria da parte dei singoli condomini per la formazione e l’adozione delle tabelle millesimali anche in condomini con un numero inferiore di 10 proprietari, qualora l’alto tasso di litigiosità presente nella compagine condominiale non permetta:
- la scelta unanime di un diverso criterio di suddivisione rispetto a quanto previsto dall’art.1123 del c.c.
- oppure l’adozione volontaria delle tabelle millesimali.
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Giorgio Z. chiede
giovedģ 03/01/2019 - Lazio
“Nel caso in cui, pur avendo prove concrete e inoppugnabili che si è realizzata la fattispecie di cui all’articolo 69 comma 2 secondo punto delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile (“quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.”) per almeno tre condomini e non si raggiungesse la maggioranza di cui all’articolo la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 del c.c. 2°comma (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi dell’edificio) per procedere alla rielaborazione delle tabelle millesimali, quali rimedi giuridici è possibile porre in essere per sanare tale iniquità?”
Consulenza legale i 07/01/2019
Le tabelle millesimali, disciplinate dagli artt. 68 disp. att. del c.c. e 69 disp. att. del c.c., hanno la funzione di esprimere in millesimi il valore di ciascuna unità immobiliare in rapporto al valore dell’intero edificio. Esse assolvono a diverse funzioni nello svolgimento e amministrazione della vita condominiale; tra le più importanti, non si può non citare il loro utilizzo per determinare la suddivisione delle spese condominiali e per calcolare i quorum costitutivi e deliberativi della assemblea di condominio.

Stante l’estrema rilevanza delle tabelle nella vita condominiale, è stata copiosa l’evoluzione giurisprudenziale e normativa relativa alla revisione e modifica di tale documento.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione è oramai costante nel considerare le tabelle millesimali come quel documento in cui viene espresso in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini (in questo senso risulta fondamentale la sentenza delle sezioni unite n. sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010). In altre parole, le tabelle millesimali fotografano la situazione fattuale presente in uno stabile, traducendo in termini aritmetici la proporzione tra quanto posseduto dal condomino a titolo personale e la quota di comproprietà che ciascuno proprietario vanta sulle parti comuni.
La giurisprudenza anteriore al 2012 riteneva che le tabelle vigenti in un determinato complesso condominiale potessero essere modificate non con il consenso di tutti i singoli partecipanti al condominio, ma a semplice maggioranza.

La riforma apportata dal legislatore con la L. n.220/2012, sembra aver in qualche modo smentito la giurisprudenza anteriore, andando a modificare proprio la norma citata dall’autore del quesito: l’art.69 disp.att. del c.c.
Al suo primo comma tale articolo dispone, come principio generale, che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari possono essere modificati o ratificati solo con l’unanimità dei consensi.
Tale principio, tuttavia, viene subito dopo derogato per due fattispecie specifiche:
1) quando le tabelle sono viziate da un errore;
2) quando, per le mutate condizioni dell’edificio, vi sia un’alterazione maggiore di un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di proprietà di un solo condomino (il caso appunto citato dal lettore).
In questi casi l’art 69 disp.att. del c.c. dispone che le tabelle millesimali possono essere modificate o rettificate, anche nell’interesse di un solo condomino, con le maggioranze di cui all’art 1136 2°comma del c.c.

Cosa succede, però, se nonostante l’avvenuta alterazione dei valori proporzionali superiore al quinto, la compagine condominiale non addiviene in assemblea alla modifica delle tabelle, o ne approva di nuove che si ritengono errate?
Lo stesso art. 69 disp.att. del c.c. dispone che il singolo condomino possa adire l’autorità giudiziaria affinché la stessa provveda per mezzo di una sentenza a modificare le tabelle millesimali che si ritengono errate. Al fine di facilitare l’instaurazione di tale giudizio la norma prevede che il condominio possa essere convenuto in giudizio nella persona del suo amministratore, il quale dovrà notiziare senza indugio l’assemblea condominiale. Il legislatore, quindi, esonera la parte attrice dall’onere di notificare l’atto introduttivo del giudizio a tutti i partecipanti il condominio, il cui numero, in determinate realtà urbane, può raggiungere un numero considerevole.
E’ opportuno sottolineare che la tipologia di contenzioso avente ad oggetto la modifica delle tabelle millesimali, è un giudizio in cui si dibatterà più che di norme giuridiche, di norme tecnico-edilizie. Proprio per questo, sarà inevitabile per il giudice nominare un perito, il quale dovrà stabilire se le tabelle millesimali vigenti nel palazzo siano tecnicamente corrette.
Per tale motivo è opportuno che il condomino che voglia intraprendere la strada della modifica delle tabelle millesimali per via giudiziale, affianchi alla naturale presenza di un legale, quella di un consulente peritale di parte, il quale avrà il compito di sostenere le ragioni tecniche dell’attore con il perito nominato dal giudice.
È opportuno considerare anche che le spese di perizia verranno sostenute dal condominio convenuto qualora quest’ultimo risultasse soccombente all’esito del giudizio, ma le stesse, pendente la causa, dovranno essere anticipate dalla parte interessata a richiedere la perizia:il condomino attore.

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Carlo T. chiede
sabato 12/08/2017 - Calabria
“Faccio parte di un condominio in cui si deve procedere a lavori di rifacimento delle facciate ,dei balconi e del lastrico solare. In merito ai balconi preciso che si tratta di balconi aggettanti i cui frontalini e sottobalconi non hanno nessun ornamento ne fregio che li riveste ma sono costituiti dal semplice intonaco della struttura tinteggiato.preciso che il mio balcone è in perfetto stato e non necessita di nessun intervento manutentivo avendolo io ristrutturato completamente a mie spese perché l'ho considerato come mia proprietà esclusiva,fuori dalla potestà condominiale. Vorrei pertanto sapere se devo essere inserito nel riparto delle spese per la ristrutturazione dei balconi. Se si vorrei sapere per ché cosa ed in ché misura. Gradirei una risposta il più precisa possibile ,corredata dai necessari riferimenti normativi e giurisprudenziali. Grazie anticipatamente.”
Consulenza legale i 19/08/2017
I balconi aggettanti, secondo un orientamento oramai pacifico della Cassazione, sono considerati quali prolungamenti dell’appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, non avendo alcuna funzione di copertura degli immobili sottostanti. (cfr. ex multis sent. 12 gennaio 2011, n.587)

La giurisprudenza però non è così pacifica con riguardo alle spese di manutenzione e ristrutturazione degli stessi.
I balconi, sporgendo dalla facciata e costituendo un ornamento della medesima, partecipano al decoro architettonico dell’edificio.

I balconi aggettanti hanno una duplice funzione: da un lato sono una prosecuzione dell'appartamento cui accedono, lo abbelliscono, gli danno luce ed aria e consentono al proprietario di affacciarsi; dall'altro, integrano la facciata e rappresentano un elemento decorativo dell'edificio.
Per tale loro funzione alcune parti del balcone vengono considerate parti comuni a mente dell’art. 1117 c.c. il quale prevede che “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, [omissis].. e le facciate”.

In base a queste ragioni la giurisprudenza distingue i vari elementi che compongono i balconi (piano di calpestio, pavimento, soletta, frontalini, parapetto, sottobalconi), riconoscendo la proprietà esclusiva delle parti che hanno funzione strumentale all’appartamento, e la proprietà condominiale delle parti che partecipano al decoro dell’edificio.

Ne consegue, secondo la prevalente dottrina e giurisprudenza, che spettano al proprietario dell'unità immobiliare dalla quale si accede al balcone, le spese relative al piano di calpestio ed alle parti interne del balcone, mentre gravano sul condominio tutte le spese che concernono gli elementi rivolti verso l’esterno, come i frontalini ed i parapetti (Cass. n. 587 del 12.1.11; Cass. n. 15913 del 17/07/2007; Cass. Sez. II, 30.3./30.4.2012 n. 6624 RV. 622451; Cass. 1156 del 29.5.2015).

Il decoro architettonico dell’edificio non attiene al pregio architettonico dello stesso, ma all’“estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità” (Cass. 851 del 2007).
Dunque non rileva l'assenza di fregi e di ornamenti.

Ad esempio, se taluno provvedesse alla ritinteggiatura del proprio frontalino da sé, il colore di quel balcone differirebbe rispetto agli altri, rendendo l’edificio anarmonico e deturpandone l’omogeneità estetica.

Con riferimento alle spese per i "sottobalconi", cioè relative alla parte inferiore del balcone, l'orientamento è oscillante.
La giurisprudenza, infatti, in alcuni casi ha affermato che le spese di manutenzione della parte sottostante il balcone sono a carico esclusivamente del proprietario dell'appartamento inferiore, potendo, idealmente, corrispondere al soffitto, di cui sarebbero un prolungamento, con conseguente applicazione dell'art. 1125 c.c, che pone a carico del proprietario del piano sottostante le spese per l'intonacatura, la tinteggiatura e la decorazione dei soffitti.

In altri casi, invece, è stato sostenuto che le spese di manutenzione dei sottobalconi debbono essere poste a carico di tutti i condomini poiché i sottobalconi sarebbero una parte condominiale in quanto visibili dall'esterno dell'edificio e, quindi, con funzione decorativa ed estetica per l'intero fabbricato.

Quest’ultimo orientamento deve ritenersi prevalente, in quanto il sottobalcone è comunque elemento visibile dall’esterno e che quindi rientra nel decoro unitario dell’immobile (Cass. sent. n. 1990/2016), così come inteso dalla giurisprudenza e dalla dottrina.

Per quanto attiene al riparto delle spese tra i vari condomini, dovranno tenersi in considerazione le tabelle millesimali approvate dall’assemblea in tema di lavori inerenti il prospetto della facciata, valutazioni specifiche che sono rimesse ai tecnici.
La norma di riferimento è l'art. 68 dis. att. c.c. prevede infatti che il "valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento condominiale".

La circostanza che lei ha provveduto già al rifacimento dei balconi comporterà una diminuzione minima del costo complessivo dei lavori, presupponendo che la parte più onerosa attiene al montaggio dei ponteggi e rifacimento della facciata e del lastrico.
Visto però l’indiretto beneficio che ne trarrebbero gli altri condomini, che grazie al suo intervento vedranno imputarsi una spesa minore, potrà richiedere in assemblea che le venga accordata una esigua riduzione di spesa, riduzione che sarà notevolmente inferiore rispetto ai costi da lei effettivamente sostenuti per le opere manutentive svolte in autonomia; del pari, qualora non le venisse accordata tale riduzione, si ritiene che potrà comunque richiedere la ripetizione della somma innanzi al giudice di pace.
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