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Articolo 2652 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 28/02/2023]

Domande riguardanti atti soggetti a trascrizione. Effetti delle relative trascrizioni rispetto ai terzi

Dispositivo dell'art. 2652 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO SESTO - Della tutela dei diritti → Titolo I - Della trascrizione → Capo I - Della trascrizione degli atti relativi ai beni immobili

Si devono trascrivere [2668], qualora si riferiscano ai diritti menzionati nell'articolo 2643, le domande giudiziali [2690](1) indicate dai numeri seguenti, agli effetti per ciascuna di esse previsti [2654]:

  1. 1) le domande di risoluzione dei contratti [1458 comma 2] e quelle indicate dal secondo comma dell'articolo 648 e dall'ultimo comma dell'articolo 793, le domande di rescissione [763, 1447 1452], le domande di revocazione delle donazioni [800], nonché quelle indicate dall'articolo 524.

Le sentenze che accolgono tali domande non pregiudicano i diritti acquistati dai terzi in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda [2644, 2655];

  1. 2) le domande dirette a ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre [1706, 2932, 2645 bis](2).

La trascrizione della sentenza che accoglie la domanda prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda;

  1. 3) le domande dirette a ottenere l'accertamento giudiziale [215] della sottoscrizione di scritture private in cui si contiene un atto soggetto a trascrizione o a iscrizione [2702, 214].

La trascrizione o l'iscrizione dell'atto contenuto nella scrittura produce effetto dalla data in cui è stata trascritta la domanda;

  1. 4) le domande dirette all'accertamento della simulazione di atti soggetti a trascrizione.

La sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda;

  1. 5) le domande di revoca degli atti soggetti a trascrizione [2643], che siano stati compiuti in pregiudizio dei creditori [2901; 64-71 l. fall.].

La sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda;

  1. 6) le domande dirette a far dichiarare la nullità [1422] o a far pronunziare l'annullamento [1425, 1445] di atti soggetti a trascrizione e le domande dirette a impugnare la validità della trascrizione [2665, 2675].

Se la domanda è trascritta dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell'atto impugnato, la sentenza che l'accoglie non pregiudica i diritti acquistati a qualunque titolo dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda. Se però la domanda è diretta a far pronunziare l'annullamento per una causa diversa dall'incapacità legale, la sentenza che l'accoglie non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda, anche se questa è stata trascritta prima che siano decorsi cinque anni dalla data della trascrizione dell'atto impugnato, purché in questo caso i terzi abbiano acquistato a titolo oneroso [1445; 227 disp. att.](3);

  1. 7) le domande con le quali si contesta il fondamento di un acquisto a causa di morte [470, 590 ss., 624, 649].

Salvo quanto è disposto dal secondo e dal terzo comma dell'articolo 534, se la trascrizione della domanda è eseguita dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell'acquisto, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi di buona fede che, in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda, hanno a qualunque titolo acquistato diritti da chi appare erede o legatario [227 disp. att.];

  1. 8) le domande di riduzione delle donazioni [555, 561] e delle disposizioni testamentarie per lesioni di legittima [553, 554].

Se la trascrizione è eseguita dopo dieci anni dall'apertura della successione [456], la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda [227 disp. att.];

  1. 9) le domande di revocazione e quelle di opposizione di terzo contro le sentenze soggette a trascrizione per le cause previste dai numeri 1, 2, 3 e 6 dell'articolo 395 del codice di procedura civile e dal secondo comma dell'articolo 404 dello stesso codice.

Se la domanda è trascritta dopo cinque anni dalla trascrizione della sentenza impugnata, la sentenza che l'accoglie non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda [2655, 2690 n. 6; 226, 227, 231 disp. att.].

  1. 9-bis) le domande di revocazione contro le sentenze soggette a trascrizione per le cause previste dall'articolo 391 quater del codice di procedura civile.

La sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda(4).

Alla domanda giudiziale è equiparato l'atto notificato con il quale la parte, in presenza di compromesso o di clausola compromissoria, dichiara all'altra la propria intenzione di promuovere il procedimento arbitrale, propone la domanda e procede, per quanto le spetta, alla nomina degli arbitri(5).

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) La trascrizione delle domande giudiziali che riguardino gli atti soggetti a trascrizione è posta prevalentemente in funzione prenotativa dell'efficacia della successiva sentenza di accoglimento; pertanto, dal momento di trascrizione della domanda, la trascrizione di atti che risultino successivi non sarà in grado di arrecare alcun pregiudizio nei confronti dei diritti dovuti in forza della sentenza di accoglimento della domanda già trascritta. Invece, in relazione alle domande di nullità e di annullamento per incapacità legale del contratto, la trascrizione della domanda che sia stata posta in essere entro cinque anni dalla trascrizione dell'atto impugnato dovrà essere preferita rispetto a precedenti trascrizioni effettuate nel corso dello stesso quinquennio.
(2) L'art. 2645 bis, inserito dal D. L. 669/96 convertito nella L. 28 febbraio 1997, n. 30, ha avuto una notevole portata innovativa, in quanto ha esteso il regime di pubblicità legale ai preliminari dei contratti di atti di disposizione di beni immobili (v. 2643, nn. 1, 2, 3, 4).
(3) Relativamente alle categorie di atti elencate dai numeri 6, 7, 8, 9 del presente articolo, si parla della cosiddetta "efficacia sanante" della trascrizione, con formula tuttavia imprecisa perché i vizi del negozio a monte non sono affatto rimossi o sanati, ma il decorso del tempo della trascrizione rende inopponibili ai terzi gli effetti della sentenza che accoglie la domanda giudiziale di impugnazione del negozio stesso, cosicché altri aventi causa possano acquistare in modo valido i diritti. Si rileva quindi un effetto conservativo della trascrizione.
(4) Il numero 9-bis è stato inserito dal D. Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 (c.d. "Riforma Cartabia"), come modificato dalla L. 29 dicembre 2022, n. 197, il quale ha disposto (con l'art. 35, comma 1) che "Le disposizioni del presente decreto, salvo che non sia diversamente disposto, hanno effetto a decorrere dal 28 febbraio 2023 e si applicano ai procedimenti instaurati successivamente a tale data. Ai procedimenti pendenti alla data del 28 febbraio 2023 si applicano le disposizioni anteriormente vigenti".
(5) Questo comma è stato inserito dall'art. 26, L. 5 gennaio 1994, n. 25.

Ratio Legis

In tale disposizione, la trascrizione può dirimere i conflitti tra un dante causa e un subacquirente, il quale fa salvo il proprio acquisto, in quanto la patologia, nonostante non venga sanata e determini l'invalidità dell'atto tra le parti, rimane inopponibile ai terzi subacquirenti.

Spiegazione dell'art. 2652 Codice Civile

La trascrizione delle domande: scopo della pubblicità

In tale disposizione si ravvisa una sostanziale innovazione rispetto al Codice del 1865 ove non v'era che la norma n. 3 dell'art. 1933, in cui si disponeva la trascrizione delle domande di revocazione, di rescissione e di risoluzione. La trascrizione di tali domande è ora con­templata dal n. i dell'art. 2652. In tutti gli altri casi la disciplina della pubblicità è novità di portata assai notevole nel nostro sistema del diritto civile.

L'esigenza che ha indotto il legislatore a disciplinare le fattispecie degli articoli 2652 e 2653 fa capo alla possibilità di attuare, mediante la pubblicità, una tutela di quei terzi per i quali dovrebbe altrimenti trovare rigorosa applicazione la regola « resoluto iure dantis, resolvitur et ius accipientis ». Si tratta infatti di una considerazione degli acquisti dipendenti da un titolo invalido o comunque tale che è destinato ad esser posto nel nulla: Che il titolo dell'alienante. sia destinato ad esser posto nel nulla è in ogni caso fuori discussione, né quindi la trascrizione è chiamata a compiere alcuna sanatoria, il che contrasterebbe con la sua essenza. Si tratta solamente della prospettiva che attiene alla posi­zione dei terzi acquirenti, e riguardo agli acquisti di tali terzi si pone il problema se e sotto quali presupposti essi debbano essere fatti salvi oppure sacrificati. Uno dei presupposti perché siano fatti salvi gli ac­quisti. dei terzi è normalmente la buona fede del terzo ; un altro — ed è questo che a noi importa considerare — la trascrizione che il terzo abbia compiuto del suo acquisto. Ma non basta : occorre anche considerare il tempo in cui il terzo può utilmente pubblicare il suo acquisto onde questo sia fatto salvo in conflitto con l'interesse di chi ha il diritto di proporre e far valere la non esistenza del titolo del dante causa del terzo acquirente. Occorre normalmente che il terzo trascriva il suo ac­quisto prima di quando venga trascritta la domanda volta a torre di mezzo il titolo suddetto. Reciprocamente si dirà dunque che la domanda se è trascritta entro un certo termine – e precisamente prima di quando il terzo abbia trascritto il suo acquisto – retroagisce e pone nel nulla l'acquisto del terzo, come normale applicazione del principio “resoluto jure dantis...”.

Basta la trascrizione della domanda e non occorre che sia trascritto il titolo di proprietà che si tende a ripristinare. I terzi potranno opporre la mancata trascrizione della domanda, non del titolo dell'attore e ciò anche se i terzi abbiano trascritto il loro acquisto e l'attore no: Qui non vi è infatti un conflitto come fra due acquirenti dallo stesso autore : il terzo è acquirente dal convenuto ; mentre l'attore ha alie­nato al medesimo. Lo stesso si dica quanto al caso dell'art. 2653 n. 1 va trascritta la domanda in rivendicazione, per lo speciale effetto ivi stabilito. A parte ciò, e in generale, deve dirsi che fra i presupposti della 'domanda in rivendicazione non v'è affatto che l'attore debba provare di aver trascritto il suo titolo, a meno che l'attore e il con­venuto siano acquirenti da uno stesso autore. Se il terzo ha compiuto a proprio favore l'usucapione, prevarrà non già perché il rivendicante non abbia trascritto il suo titolo, ma perché l'usucapione è titolo poziore.

A questo punto deve porsi in chiaro a scanso di equivoci, che il legi­slatore non può aver inteso di condizionare in via assoluta l'efficacia delle domande di risoluzione, annullamento, ecc., alla trascrizione, nel senso che la trascrizione debba essere una forma essenziale per l’efficacia ella domanda, ovvero elemento costitutivo della fattispecie causa dell'effetto risolutivo. A parte che la trascrizione nelle norme degli ar­ticoli 2652 e 2653 riguarda soltanto una serie di casi circoscritta dal particolare oggetto immobiliare del diritto al cui ripristino tende la do­manda, deve soprattutto osservarsi che l'effetto risolutivo (o quello qualsiasi cui tendono le domande in questione) si attua anche a prescin­dere dalla pubblicità della domanda, sol che l'efficacia (risolutiva) della domanda e conseguente giudizio non è perfetta, non è definitiva fino a tanto che la domanda non sia trascritta e non già non è perfetta per se medesima, ma con riguardo a eventuali acquisti che terzi possano ef­fettuare sullo stesso immobile in questione e anteriormente pubblicare.

Può darsi che il terzo acquisti prima della domanda che tende a impugnare la base dell'acquisto. La domanda e conseguente giudizio perseguono il loro effetto; ma tale effetto può essere eliminato fino a tanto che non abbia avuto luogo la pubblicazione della domanda. Prima di tale momento il terzo può consolidare il suo acquisto trascrivendolo. Efficacia costitutiva ha quindi non già la trascrizione della domanda riguardo al diritto di chi può legittimamente avanzare l'impugnativa ; bensì se mai la trascrizione riguardo a quell'acquisto — del terzo — che altrimenti non avrebbe di per sé un sufficiente fondamento sostanziale, dipendendo da un titolo vizioso.

Come si vede non si tratta di un conflitto come tra soggetti che deri­vino le loro ragioni di tutela da posizioni paritetiche (es., più acqui­renti dallo stesso autore) ; ma di una tutela specifica e particolare di alcuni terzi specialmente qualificati, in omaggio al rispetto della buona fede che è uno dei cardini del sistema giuridico. Buona fede e pubblicità insieme combinandosi determinano gli estremi di una fattispecie attri­butiva che non può non apparire di natura eccezionale. E solo nella pub­blicità effettuata previamente dall'altra parte detta fattispecie incontra i suoi limiti, appunto perché in forza di quella non può non restare com­promesso l'estremo della buona fede del terzo.

Anche se il terzo trascrive dopo la domanda ma prima della pubbli­cazione di essa, la buona fede è, per presunzione positiva, salva. Ciò spiega il criterio legale. E lo stesso si dica anche addirittura nel caso che lo stesso acquisto abbia avuto luogo dopo la domanda.

La fattispecie acquisitiva a favore del terzo che abbia pubblicato il suo titolo prevale, dunque, al diritto di chi esercita l'impugnativa, ove la domanda di chi impugna non risulti pubblicata prima della trascrizione dell'acquisto del terzo. Precisiamo adesso che talora vi sono determinazioni particolari di tempo per l'utile effettuazione della trascrizione della domanda. Riguardo a queste particolari ipotesi occorre modificare alquanto le prospettive or ora svolte per la normalità dei casi contemplati dagli articoli 2652 e 2653. Chi ha il diritto di impu­gnativa, in tali ipotesi, dispone di un margine di tempo assai sensibile per effettuare utilmente la trascrizione della domanda. Sono stabiliti ter­mini diversi per le varie ipotesi (art. 2652 numeri 6, 7, 9 ; art. 2652 n. 8 ; art. 2653 n. 3). Per ciascuna valgono speciali considerazioni per le quali rinviamo al commento particolare.


Oggetto della pubblicità

Abbiamo sin qui parlato con espressione generale comprensiva dei vari casi (o almeno della parte più notevole), di domande di impugnazione. Abbiamo usato questa espressione in via provvisoria. Ora occorre procedere ad un esame particolareggiato. Poco utile sa­rebbe raggruppare e classificare le diverse fattispecie, perché distinta per ciascuna di esse è l'esigenza che ha indotto il legislatore a stabilire la relativa disciplina. La materia è alquanto eterogenea. Solo si può dire, usando però un criterio approssimativo, che i casi dell'art. 2653 si distinguono per ciò che in essi si tratta di domande in varia guisa volte, come petitio o come condictio, a far riavere il possesso di un immobile, ponendosi direttamente diritto sull'immobile come oggetto della domanda. Nei casi dell'art. 2652, invece, si tratta di domande che, in varia guisa hanno il loro presupposto in un modo di essere del titolo.

Deve trattarsi, è ovvio, di domande relative ad atti che abbiano ad oggetto diritti immobiliari.

Possono venire in considerazione tutti gli atti di cui è disposta la trascrizione e quindi non solo quelli che hanno ad oggetto diritti reali.

In linea generale diremo poi anche che la trascrizione riguarderà le domande relative a tutti quegli atti che siano possibile fondamento per un acquisto da parte di terzi. Ove terzi non possano venire in discussione (trattandosi di atti aventi ad oggetto diritti intrasmissibili) problema di trascrizione non sussiste.

Le posizioni che i terzi possono veder tutelate mediante la previa trascrizione o iscrizione, riguardano indubbiamente, oltre gli acquisti di diritti reali (di godimento o di garanzia), anche diritti personali immobiliari quali i diritti di conduttore o di socio. I terzi possono aver tutelato il loro diritto in qualunque modo l'abbiano acquistato da colui che è convenuto con la domanda o successori di esso.

Può trattarsi di un acquisto tra vivi o a causa di morte. Nel caso che A alieni per atto tra, vivi a B con titolo risolubile; e B, a sua volta, alieni successivamente lo stesso immobile a C, questo terzo O tutelerà mediante la previa trascrizione il suo, acquisto nei confronti di A che domandi la risoluzione del contratto. Invece di A (alienante), può essere talora altri legittimato à proporre la domanda di risolu­zione. Può erre che A alieni causa mortis e allora sarà certo un terzo legittimato a far valere la risoluzione della disposizione testamentaria. Può anche darsi che C a sua volta abbia alienato a D : il titolo di C è risolubile in quanto è risolubile , lo stesso titolo del primo autore B. Convenuto da A (o chi per esso) sarà B (acquirente inadempiente da A e autore a sua volta di C e quindi di D). Occorre rilevare che D, ano stesso modo che già C, può tutelare il suo acquisto mercé la trascri­zione nei confronti di chi propone la domanda e ciò tanto se diretto convenuto è il primo autore o l'autore del proprio autore. B acqui­rente inadempiente, con titolo perciò risolubile, può aver acquistato da A — abbiamo detto — per atto tra vivi o per testamento (può trattarsi di risoluzione contrattuale o testamentaria). A sua volta da B può aver acquistato per contratto o per testamento. Anche in questa seconda ipotesi, C dovrà trascrivere il suo acquisto mortis causa se vorrà tutelarsi nei confronti di chi sia legittimato a chiedere la ri­soluzione del precedente titolo d'acquisto dell'autore B. Se B ha alie­nato da vivo a C l'immobile acquistato da A con titolo difettoso, con­venuto principale sarà anzitutto lo stesso B ; se B è morto e C è acqui­rente mortis causa da B, convenuto sarà proprio C ed esclusivamente C. Ma deve dirsi che il problema della legittimazione processuale non ha alcuna precisa influenza sul punto degli effetti di diritto sostanziale. Nell'ipotesi che C sia acquirente mortis causa da B, la trascrizione del titolo d'acquisto mortis causa giova a conservare il diritto di C erede o legatario, ma ciò — si noti — non già in forza dei principii per cui è stabilita la norma dell'art. 2648 ; ma proprio ed esclusivamente, in vista della specifica tutela predisposta dall'art. 2652. Non è dubbio, peraltro, che questo è il solo e vero incentivo atto a far si che la norma dell'art. 2648 non sia sprovvista della sua essenziale ragion d'essere : ogni acquirente mortis causa avrà interesse ad attuare l'immediata tra­scrizione del suo acquisto, in quanto potrebbe sussistere una causa risolutiva dello stesso titolo del suo autore defunto.

Il terzo può avere acquistato anche per usucapione ; una usuca­pione in ipotesi che sia già iniziata anteriormente al momento in cui il convenuto ha acquistato con titolo risolubile. Qui deve dirsi che l'efficacia acquisitiva dell'usucapione opera indipendentemente da quelle che sono le vicende della proprietà.

Devono, per converso, ritenersi inefficaci se non trascritti o iscritti tempestivamente tutti gli acquisti dei terzi di qualunque sorta e qua­lunque ne sia la fonte.


Momento d’efficacia

Deve ora ancora osservarsi in termini generali validi per tutte le ipotesi, che il problema di collisione che l'anteriorità di trascrizione (della domanda o dell'acquisto del terzo) giova a dirimere, non ha una soluzione definitiva prima che la sentenza promossa dalla domanda non sia passata in giudicato. Per cui se la domanda viene rigettata l'acquisto del terzo può restare salvo anche se non fu trascritto previo alla trascrizione della domanda. Deve dirsi perciò che la trascrizione della domanda non tanto giova in se stessa a conservare il diritto di chi promuove detta domanda, quanto soprattutto fissa termine di decorrenza della efficacia della trascrizione che il terzo può porre in essere per conservare il suo acquisto. La previa trascrizione della domanda non fa che allacciare definitivamente l'acquisto del terzo alla sorte del diritto impugnato e a rendere perciò attuabile senza eccezione la regola resoluto iure dantis... . Ma deve altresì farsi presente che gli effetti della sentenza che accoglie in maniera definitiva la domanda, risalgono al momento della trascrizione della domanda. Se la domanda non fosse stata trascritta, la decorrenza sarebbe dal momento del giudicato e sarebbero salvi gli acquisti dei terzi (anche se non trascritti) precedenti a questo momento.

Gli effetti nei riguardi dei terzi che hanno acquistato dopo il giudicato o trascritto dopo la trascrizione della domanda, si operano automaticamente senza che sia necessario un separato giudizio : dopo che la sentenza definitiva abbia avuto luogo, basterà al terzo eccepire la data del suo acquisto o della trascrizione del medesimo in confronto alla data (precedente) della trascrizione della domanda che ha provo­cato il giudizio risolutivo.


Domande di risoluzione dei contratti, delle disposizione testamentarie, delle donazioni: domande di rescissione, domande di revocazione delle donazioni, impugnazioni della rinuncia all’eredità

Cominciamo con l'esaminare i casi di cui al n. 1 dell'art. 2652. Vengono in considerazione le domande di risoluzione dei contratti ; nonché le domande di risoluzione delle disposizioni testamentarie e delle donazioni per inadempimento di oneri.

Le domande di rescissione vanno trascritte con riguardo sia ai con­tratti traslativi, che alla divisione. Vanno altresì trascritte le domande di revocazione delle donazioni in caso di ingratitudine o di sopravvenienza di figli. E la legge prevede infine anche le domande di impugnativa della rinunzia all'eredità fatta in pregiudizio dei creditori.

Si deve osservare per tutte queste ipotesi chela tutela dei terzi è dipendente dalla pura e semplice anteriorità della trascrizione o iscrizione del loro acquisto, senza che venga richiesta in alcun modo la buona fede.

Per ciò che attiene in particolare alle domande di risoluzione dei contratti, deve richiamarsi la norma dell'art. 1458 cpv., il quale dispone in generale che la risoluzione, salvi gli effetti della previa trascrizione della domanda di risoluzione, non pregiudica i diritti acquistati dai terzi nel caso di clausola risolutiva emessa. Deve osservarsi riguardo a questa, così come a tutte le altre norme (che citeremo fra breve), che i diritti X acquistati dai terzi sono salvaguardati in forza della pura e semplice statuizione di irretroattività e ciò nei confronti di tutti, meno di colui che ha il potere nei confronti di questi decide l'anteriorità di trascrizione o della domanda).

Si ha riguardo a tutti i contratti con prestazioni corrispettive e non vale distinguere a priori, per ciò che attiene al nostro tema, se si tratti di domanda dell'una o dell'altra parte. Così nella vendita va trascritta sia la domanda del venditore per inadempienza del compratore nel pa­gamento del prezzo, sia la domanda del compratore per inadempienza del venditore nel consegnare l'immobile nei termini e con le modalità con­venute. Naturalmente l'onere della trascrizione è in dipendenza dello interesse che possa avere chi propone la domanda e dell'eventualità che terzi possano avanzare diritti in concorrenza. Vanno trascritte per gli stessi effetti le domande di risoluzione per inadempimento degli oneri apposti alle donazioni (art. 793). Qui vi è un preciso precedente nell'art. 1080 del Codice abrogato. Un carattere di novità, invece, ha il richiamo dell'art. 648 : devono trascriversi le domande volte ad ottenere


Domande dirette a ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre

Il n. 2 costituisce una novità. Si fa ivi riferimento alle domande dirette ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preli­minari e in genere delle obbligazioni a contrarre. Oltre che di obbliga­zioni convenzionali possono darsi casi di obbligazioni legali. A tutte indistintamente fa riferimento l'art. 2652 n. 2. La sentenza che accoglie la domanda prelude all'esecuzione forzata dell'obbligazione inadempiuta. Naturalmente la sentenza va trascritta come presupposto della sua ef­ficacia, allorché l'oggetto dell'obbligazione e quindi della esecuzione sia un diritto immobiliare (art. 2643 n. 14). Ma gli effetti della sentenza, la quale tiene luogo del contratto definitivo, possono farsi datare dal precedente momento della domanda e ciò anche nei riguardi dei terzi che abbiano acquistato sull'immobile diritti dal promittente inadem­piente convenuto. Giusta le regole normali già spiegate prevarrà l' in­teresse di chi ha proposto la domanda nel caso che questa sia stata trascritta previamente al momento in cui il terzo abbia trascritto o iscritto il suo acquisto.


Domande dirette ad ottenere l’accertamento giudiziale della sottoscrizione di scritture private

Il n. 3 sancisce una esigenza già affermatasi da tempo in giurisprudenza. Si fa riferimento agli atti che non possono essere trascritti o iscritti perché contenuti in una scrittura privata la cui sottoscrizione non risulti autenticata (cfr. art. 2657). La domanda diretta ad ottenere l'accertamento giudiziale della sottoscrizione va trascritta, e allorché conseguenza dell'avvenuto accertamento giudiziale, l'atto può essere pubblicato, gli effetti di tale pubblicazione si faranno risalire al momento della trascrizione della domanda di accertamento. Ciò è perfettamente conseguente ai principii del sistema, perché la pubblicità della domanda vale a fissare il momento da cui possono farsi salvi gli effetti della volontà di pubblicare l'atto medesimo. In definitiva si tratta di una pre-pubblicazione dello stesso atto sotto la condizione che sia regolarizzato il requisito formale : una specie di prenotazione.

Per tale considerazione il conflitto che può intervenire in questa ipotesi può essere quello stesso disciplinato in generale dall'art. 2644 con riguardo alla collisione fra più possibili acquirenti dallo stesso autore : da un lato chi ha acqui­stato e non può trascrivere subito l'atto per difetto di forma, ma com­piere una pubblicità negli effetti in definitiva equivalenti, dall'altro ogni diverso eventuale acquirente dallo stesso autore. È giustificata pur tuttavia l'inclusione nell'art. 2652 che, senza intenzioni sistematiche, accoglie tutte le varie fattispecie in cui è prevista la trascrizione di domande.


Domande dirette all’accertamento della simulazione

Col n. 4 si rientra nella serie delle fattispecie in cui è disposta la trascrizione di domande volte a impugnare, variamente, il fondamento dell'acquisto di terzi. Qui è questione delle domande dirette all'accer­tamento della simulazione di atti aventi un oggetto immobiliare. È stabilito in maniera inequivocabile ancor qui il principio della c. d. irretroattività e inopponibilità ai terzi della pronuncia che accoglie la domanda ; ma ancor qui la tutela dei terzi è condizionata alla circostanza che l'acquisto sia stato trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda. Qui interviene anche, quale ulteriore presupposto della tutela, quel requisito della buona fede, di cui abbiamo discorso nelle pagine preliminari del commento di questo art. 2652. Purché i terzi siano di buona fede, è indifferente che il loro acquisto dal titolare apparente sia a titolo oneroso oppure a titolo gratuito.


Domande di revoca degli atti compiuti in pregiudizio dei creditori

Invece vengono in considerazione solo gli acquisti a titolo one­roso dei terzi di buona fede, nella fattispecie del n. 5 ove è disposta la trascrizione delle domande di revoca degli atti (aventi un oggetto immobiliare) che siano stati compiuti in pregiudizio dei creditori. Tale norma va coordinata con l'art. 2901, ove sono stabilite le condizioni per l'eser­cizio dell'azione revocatoria ed è infine precisato che l'inefficacia del­l'atto non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di revoca­zione. Ciò significa, in armonia coi principii di cui già abbiamo visto varie applicazioni, che il diritto acquistato dal terzo è fatto salvo sol se pubblicato prima del momento in cui venga trascritta la domanda di revocazione.

Sotto la disciplina del n. 5 dell'art. 2652 vengono le domande di revoca di tutti gli atti che per il loro oggetto immobiliare siano soggetti a trascrizione e, così pertanto, non solo i contratti traslativi o costitutivi compiuti in pregiudizio dei creditori, ma altresì le transazioni e le rinunce. Non tanto anzi interesserà considerare la natura dell'atto quanto gli estremi della frode e del danno. Così anche un atto acquisitivo (come l'accettazione di una eredità oberata di debiti) può essere fraudolento e dannoso e come tale impugnabile.

Naturalmente la pauliana giova anche ad impugnare le divisioni. Nell'art. 1113 è detto espressamente che, anche all'infuori dei casi di intervento o opposizione dei creditori « è salvo sempre ad essi l'esperi­mento dell'azione revocatoria... ». Del pari che l'opposizione prevista dall'art. 1113, la domanda di revoca della divisione compiuta con frode e pregiudizio va trascritta ; in caso diverso possono essere fatti salvi di­ritti che eventualmente terzi di buona fede abbiano derivato a titolo oneroso dalla compiuta divisione. Se tali diritti non siano derivati im­mediatamente dallo stesso atto di divisione ma solo mediatamente e si fondino su un atto ulteriore (es. un'alienazione compiuta da un condi­vidente), è la trascrizione di questo ulteriore atto che viene in conside­razione per fissare il momento sino a cui la pauliana può mantenere, mercé la pubblicazione tempestiva della domanda, i suoi effetti anche verso i terzi.

Per ciò che attiene alla revocatoria nel fallimento, occorre far richiamo delle norme della nuova legge 16 marzo 1942, la quale ha sensibilmente innovato in materia rispetto al Codice di commercio abrogato. Deve anzitutto essere ricordato l'art. 66, secondo cui, ove ne ricorrano i presup­posti, può essere dal curatore proposta l'azione revocatoria ordinaria giusta le norme del Codice civile, quindi senza alcun limite pel tempo anteriore alla dichiarazione di fallimento. Naturalmente, ove l'atto da revocarsi abbia un oggetto immobiliare, la domanda andrà trascritta agli effetti dianzi esaminati. Per gli atti compiuti dopo la dichiarazione non v'è problema : non occorre alcuna domanda revocatoria, ché gli atti sono di per sé invalidi. E lo stesso si dica per gli atti a titolo gratuito (salve alcune eccezioni : art. 64) e i pagamenti anticipati (in scadenza dal giorno della dichiarazione di fallimento in poi : art. 65), nel caso che tali atti abbiano avuto luogo nei due anni precedenti alla dichiara­zione di fallimento. Problema di trascrizione non viene in questione.

Per ciò che attiene invece agli atti a titolo oneroso previsti dall'art. 67 la revocatoria interviene, con regole peculiari alle circostanze dello staio' di insolvenza e alla conoscenza del medesimo da parte del compartecipe al rapporto revocato. Salve queste determinazioni e quanto attiene all'onere della prova, nulla esclude l'applicabilità della regola di cui all’articolo 2652 n. 5 al caso di subacquirenti di buona fede. Rileviamo infine che nell'art. 7o della nuova legge sul fallimento, riguardo agli acquisti a titolo oneroso fra coniugi nel quinquennio anteriore alla dichiarazione è detto che i beni si presumono acquistati con denaro del fallito e si considerano proprietà di lui : perciò qui non è questione di revocatoria. Nel capoverso poi è detto che «se i beni stessi furono nel frattempo alienati o ipotecati, la revocazione a danno del terzo non può aver luogo se questi prova la sua buona fede ». Si deve ritenere che in tale norma la legge non abbia inteso stabilire una regola in deroga al principio gene­rale sancito nell'art. 2901, ult. comma, del Codice. Per cui devono inten­dersi pur sempre «salvi gli effetti della trascrizione della domanda di revocazione ». Quindi anche se il terzo è in buona fede, la revocazione non solo è possibile ma esclude l'acquisto del terzo se la trascrizione della domanda preceda la trascrizione dell'acquisto da parte del terzo.


Domande dirette a far dichiarare la nullità o a far pronunciare l’annullamento di atti invalidi, domande dirette ad impugnare la validità della trascrizione

Una delle più notevoli innovazioni è costituita dal disposto del n. 6 ove l'eccezione al principio « resoluto jure dantis resolvitur et ius accipientis » assume una portata tale che, certo, i principii vigenti sotto il vecchio Codice non avrebbero ammesso.

Nei casi sin qui esaminati il diritto acquistato dal terzo e tutelabile mercé la pubblicità, si fondava su di un titolo valido in sè e quindi su­scettibile di fornire una obbiettiva base all'acquisto del terzo ; titolo valido e non vizioso, impugnabile solo per motivo di una causa estrin­seca ad esso. Ove il caso (come per ciò che attiene ai subacquirenti ri­spetto alla pauliana), la legge richiede quale ulteriore presupposto per la tutela del terzo la buona fede di esso; ma rimane pur sempre chiara e conforme ai principii la ratio della irretroattività rispetto a quei terzi. Un vizio è certo alla base dell'azione di simulazione ; ma è pur sempre un vizio che non tocca il centro e 1a struttura del singolo atto che si consideri, mentre può dirsi che agisca dall'esterno sul processo di manifestazione della volontà delle parti intervenute al rapporto. Sta di fatto che già dottrina e giurisprudenza dominanti sotto il vecchio Codice si erano sforzate di allargare le possibilità di tutela dei terzi di buona fede anche in caso di simulazione.

Allorché invece l'atto che serve di fondamento all'acquisto del terzo sia affetto da un vizio intrinseco, le prospettive non potrebbero non essere diverse. E se il terzo acquirente a non domino potesse mediante la pubblicità far salvo il suo acquisto, si verrebbe a dare alla trascri­zione una efficacia costitutiva e formativa di effetti giuridici non con­forme certo ai principii del nostro sistema di pubblicità. Ma il legislatore con la importante innovazione che stiamo esaminando non ha inteso di introdurre per la trascrizione, in questo campo, il principio della pub­blica fede. Non la trascrizione in sè fa prova del diritto acquistato dal terzo, né può dirsi che essa valga a sanare il vizio del titolo. Solo deve dirsi che la trascrizione, insieme con la buona fede, pone in essere gli estremi di una fattispecie acquisitiva del diritto nel terzo. Non si po­trebbe tale diritto diversamente andare, non esistendo certo per tali casi una regola generale di irretroattività, perché altrimenti il principio «resoluto jure dantis... » sarebbe irrimediabilmente compromesso con uno squilibrio troppo grave nel sistema dei rapporti civili. Quel principio non può essere eliminato; solo può subire eccezioni, siano pur esse no­tevoli come quelle introdotte ora dal legislatore in occasione della disci­plina della trascrizione.

Ma bisogna procedere ad una distinzione: può trattarsi di domande di annullamento di un atto per cause diverse dall'incapacità legale; e può trattarsi invece di domande di annullamento fondate proprio su di un motivo d'incapacità legale o di domande dirette a far valere la nullità di un atto o ad impugnare la validità di una trascrizione compiuta.

La prima ipotesi è quella la cui disciplina si presenta più semplice, meno accostandosi dai principii generali. Qui deve richiamarsi la norma dell’art. 1445, ove è sancito che l'annullamento che non dipende da inca­pacità legale non pregiudica i diritti di acquisto a titolo oneroso dai terzi di buona fede, salvi gli effetti della previa trascrizione della domanda di annullamento. Gli interpreti del vecchio Codice non erano arrivati a porre eccezione al principio « resoluto iure dantis... » in questo campo; ma deve pur ammettersi la piena legittimità dei criteri accolti dal nuovo legisla­tore che, trattandosi di acquisti a titolo oneroso e sul presupposto del requisito della buona fede e, naturalmente, dell'anteriorità di trascrizione dell'acquisto rispetto alla trascrizione della domanda d'impugnazione), non ha inteso fare ai terzi in questa materia un trattamento deteriore rispetto a quello fatto nelle ipotesi dianzi esaminate (dell'impugnativa per simulazione e della pauliana) : perché se è vera la differenza, diciamo pur teorica, del motivo di impugnazione, la ragion pratica di tutela dei terzi è equivalente in tutti i casi.

Assai più sensibile è la deviazione dai principii generali nell'altro gruppo di ipotesi: qui la possibilità di tutelare i terzi non può avere alcun addentellato nel titolo, ove questo sia radicalmente nullo o sia dichiarata l'invalidità della trascrizione su cui si appoggiava rispetto al dante causa la titolarità presupposto dell'acquisto, e del pari nel caso di annullamento pronunciato per causa d'incapacità legale, essendo questo un difetto nel titolo rilevabile in ogni tempo obbiettivamente. In tali ipotesi, più che di tutela di un acquisto dei terzi già avvenuto, si tratterà di un acquisto ex novo fondato in certo senso direttamente sulla legge (un nuovo caso di acquisto a non domino: categoria piuttosto lata che comprende molte deviazioni dai principii generali sui trasferimenti). Il titolo nullo è solo un presupposto diciamo così esterno del­l'intervento legislativo in pro dei terzi; non può certo dirsi la base del­l'acquisto. Nella fattispecie acquisitiva piuttosto complessa, la trascrizione da parte del terzo è uno degli elementi condizionanti e manifesta pertanto una funzione che non è soltanto quella normale di pubblicità. Si intende ancor qui di « realizzare l'esigenza di tutelare i terzi che si sono fidati di una situazione apparentemente legittima », Ma certo non poteva la legge ignorare completamente gli interessi nell'altro campo, interessi i quali alla fin fine meritano anch'essi rispetto. Non bisogna infatti in forza di una aprioristica c. d. esigenza di tutela dei terzi. mi­sconoscere quella esigenza, indubbiamente superiore ad ogni altra, che importa l'equilibrio nella tutela delle posizioni rispettive dei soggetti giuridici. Il legislatore si è reso ben conto della necessità di porre limiti e opportune cautele e per tale scopo ha stabilito che chi esercita la do­manda abbia un certo lasso di tempo per trascriverla, utilmente senza che possa essergli opposta la trascrizione dell'acquisto del terzo.

Se la domanda di impugnazione è trascritta prima che siano trascorsi cinque anni dalla data della trascrizione dell'atto impugnato, si applicherà in pieno l'effetto retroattivo della pronuncia di nullità e ciò anche verso tutti i terzi e non varrà a renderne salve le posizioni il fatto che i terzi abbiano acquistato o, addirittura, trascritto il loro acquisto prima della trascrizione della domanda effettuata nel termine anzidetto. Se invece chi è legittimato ad impugnare lascia trascorrere il quinquennio senza trascrivere, si rientra nel campo ove si afferma l'esigenza della tutela dei terzi e da quel momento in poi (dal momento cioè in cui è trascorso il quinquennio) varrà il normale criterio dell'anteriorità di trascrizione a stabilire se debba essere preferita la posizione di chi ha impugnato o quella del terzo di buona fede che a qualunque titolo (oneroso o anche gratuito) ha acquistato sulla base dell'atto impugnato.

La mancanza di pubblicità della domanda per tutto un quinquennio è la ratio addotta dal legislatore per giustificare l'efficacia eccezionale attribuita alla buona fede del terzo acquirente nelle ipotesi in esame.


Domande con le quali si contesta il fondamento di un acquisto a causa di morte

Il n. 7 disciplina la trascrizione delle domande con cui si con­testa il fondamento di un acquisto a causa di morte. Tale norma va coor­dinata con l'art. 534 terzo comma. La disciplina che ne risulta è parallela ed equivalente a quella del precedente n. 6. Bisogna distinguere due ipotesi. Nel caso di acquisto a titolo oneroso dall'erede apparente compiuto da un terzo di buona fede, il diritto acquistato dal terzo è fatto salvo in conflitto con chi è legittimato a contestare la base di quel­l'acquisto, purché detto acquisto sia pubblicato, trattandosi di un og­getto immobiliare, previamente al momento di pubblicazione della do­manda contro l'erede apparente (o alla trascrizione dell'acquisto da parte dell'erede o legatario vero). La tutela dei terzi di buona fede in tale ipotesi si giustifica essendo limitata agli acquisti a titolo oneroso ; e non rappresenta una novità, essendo già prevista dall'art. 933 del Codice abrogato. Di nuovo c'è il coordinamento col sistema di pubblicità, per cui la tutela ancor qui, come in tutti gli altri casi, rimane condizio­nata all'anteriorità di trascrizione.

Una completa innovazione è costituita invece dal disposto del n. 7 dell'articolo in esame. Tale norma ricalca quella del n. 6 e si giustifica con le medesime considerazioni viste già per quella. Se la trascrizione della domanda non viene eseguita nei cinque anni successivi alla data di trascrizione dell'atto impugnato (accettazione di eredità o acquisto di legato), possono essere fatti salvi tutti i diritti dai terzi a qualunque ti­tolo (quindi anche a titolo gratuito) acquistati non solo dall'erede, ma anche dal legatario apparente. Basta che l'acquisto del terzo sia pubbli­cato anteriormente alla ritardata trascrizione della domanda.


Domande di risoluzione per lesione di legittima

Nel n. 8 è disposta la trascrizione delle domande di ri­duzione delle donazioni e delle disposizioni testamentarie per lesione di legittima. L'azione di riduzione per la sua stessa finalità ha, come suole dirsi, una efficacia reale nei confronti degli aventi causa dal dona­tario o dal beneficiario di disposizione testamentaria, allorché siano lese le ragioni dei legittimari. L'azione di riduzione, dovendo conseguire la reintegrazione della quota spettante ai legittimari, non può certo arre­starsi dinanzi agli interessi dei terzi. Prevalente è la ragione del legitti­mario. Non si tratta di un caso di risoluzione o di annullamento. Valido ed esistente è in sé medesimo il titolo che sta alla base dell'acquisto del terzo; tanto che non viene neppure in questione il requisito della buona fede nel terzo. L'azione in esame non ha tanto uno scopo distruttivo (im­pugnare, torre di mezzo), quanto uno scopo costruttivo: ciò spiega Ia sua efficacia reale, spiega cioè in qual senso essa esprima già in se stessa una forza prevalente a quella di ogni altro interesse che contrasti lo scopo di ricostruzione della parte riservata ai legittimari. Per altro verso la legge, dati i criteri accolti in tema di pubblicità e di tutela dei terzi, non poteva in questo caso trascurare del tutto le ragioni dei terzi. Non si tratta di posizioni assolute ed intransigenti. Le soluzioni cui il legi­slatore tende derivano da una esigenza pratica, sono imposte da criteri e da considerazioni medie. Così il legislatore ha creduto opportuno anche in questo caso di salvaguardare i terzi, stabilendo per altro verso una valutazione particolarmente favorita della posizione dell'altra parte ; infatti è concesso ai legittimari un termine di ben. dieci anni dall'aper­tura della successione per proporre utilmente l'azione di riduzione con efficacia piena ed assoluta. Oltre i dieci anni possono essere fatti salvi gli 'acquisti immobiliari a titolo oneroso dei terzi, sempre purché — e qui si rientra nel profilo generale del nuovo sistema di pubblicità — tali acquisti siano pubblicati anteriormente alla ritardata trascrizione della domanda di riduzione. Deve rilevarsi che in dieci anni si estingue per prescrizione lo stesso diritto di chiedere la riduzione (art. 2946) ; ma qui non è questione della domanda in sè ma della pubblicazione della medesima : la domanda può essere stata proposta nel decennio e la pubblicazione invece ritardata oltre.


Domande di revocazione e domande di opposizione contro sentenze

Il n. 9 ha riguardo alle domande di revocazione contro le sen­tenze soggette a trascrizione, nel caso che siano l'effetto o del dolo di una delle parti in danno dell'altra, o del dolo del giudice (accertato con sentenza passata in giudicato), o nel caso che si sia giudicato in base a prove riconosciute o dichiarate false dopo la sentenza e che la parte soc­combente ignorava essere state riconosciute o dichiarate tali prima della sentenza ; o infine nel caso che dopo la sentenza si siano trovati do­cumenti decisivi che la parte non aveva potuto produrre in giudizio (art. 395 numeri 1, 2, 3, 6 cod. proc. civ.). Inoltre lo stesso n. 9 consi­dera le domande di opposizione contro le sentenze soggette a trascri­zione che sono pronunciate tra altre persone, allorché la sentenza sia l'effetto di dolo o collusione a danno dell'opponente (art. 404 cod. proc. civ.). Il legislatore si è preoccupato ancor qui della posizione di coloro che in buona fede hanno acquistato da chi disponeva di un titolo con­sistente in una sentenza passata in giudicato e trascritta.

Com’è evidente le suddette domande, specie quella di opposizione, affermano — sul piano processuale — quella stessa esigenza per cui è stabilita in generale l'azione revocatoria su i presupposti del danno e della frode, e non sarebbe stato aberrante se la disciplina dei casi del n. 9 fosse stata completamente assimilata a quella dei casi del ti. 5. Vi è invece l'importante differenza che chi è legittimato alle azioni di revocazione e di opposizione ha concesso dalla legge un tempo utile di cinque anni per trascrivere la domanda (dopo di che si rientra nella generale prospettiva ove domina il principio di anteriorità per risolvere il conflitto fra l'impugnante ed terzo).

Questa posizione di favore fatta al soggetto legittimato all'impugnativa nei casi in questione, si giustifica per l'opportunità che detti mezzi di tutela processuale manifestino appieno la loro efficacia fuori da strettoie di tempo. Un quinquennio è parso un termine sufficiente per la salvaguardia nei confronti dei terzi. Una valutazione del danno e della frode e di ogni altra circostanza che sia adeguato presupposto dell'impugnativa, necessita di tempo. Gli interessi dell'opponente o del revocante hanno, nel criterio accolto dal legislatore, una considerazione non inferiore a quella dei terzi ac­quirenti di buona fede. Per un verso è stabilito perciò il termine del quinquennio. Per altro verso, la tutela dei terzi acquirenti si afferma non appena possibile senza altro limite o presupposto che quello della buona fede.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

1075 Uno degli aspetti essenziali di un ben ordinato sistema di pubblicità consiste nella protezione dei terzi acquirenti di fronte all'eventualità che venga meno il diritto del loro autore. Il codice del 1865 aveva a tal proposito uno spunto assai felice nell'art. 1933, che disponeva la trascrizione delle domande di rescissione, di revocazione e di risoluzione contemplate in varie disposizioni di legge, le quali a loro volta facevano salvi i diritti dei terzi che avevano acquistato il loro diritto anteriormente alla trascrizione della domanda. La pubblicità di tali domande aveva in tal modo un effetto conservativo per colui che impugnava un determinato acquisto e, d'altra parte, i terzi che avevano acquistato anteriormente alla trascrizione delle domande erano al sicuro contro ogni attacco al titolo del loro autore. Utilizzando questo spunto, l'art. 2652 del c.c. detta una precisa disciplina in ordine alle domando dirette a far venir meno un acquisto, risolvendo così in ciascun caso il conflitto tra colui che propone l'impugnativa e il terzo acquirente dalla persona il cui titolo venga impugnato. Per ogni categoria di domande è disposto l'effetto sostanziale che consegue dalla loro trascrizione, e quindi le varie categorie vanno esaminate separatamente. Si possono tuttavia fare alcune osservazioni generali. Va anzitutto tenuto presente che, per intendere la portata della norma contenuta nell'art.2652, bisogna aver riguardo anche alla nuova disciplina dettata nel libro delle obbligazioni, con la quale le disposizioni di quest'articolo sono strettamente coordinate. In secondo luogo va rilevato che la risoluzione del conflitto tra colui che propone un'impugnativa e gli aventi causa dalla persona contro la quale l'impugnativa è diretta è fondata in ogni caso, se non sempre esclusivamente, sulla priorità della trascrizione. E' vero che per il codice del 1865 si riteneva dalla dottrina, prevalente che il conflitto dovesse risolversi indipendentemente dalla trascrizione del titolo da parte del terzo acquirente, per modo che la trascrizione dello domande non pregiudicava coloro che avevano un titolo anteriore se pure non reso pubblico, ma è sembrato più opportuno, in conformità del voto espresso dalla stessa dottrina che seguiva per il diritto costituito la tesi opposta, condizionare la tutela dei terzi acquirenti alla trascrizione del loro titolo. In tal modo si crea un ulteriore e assai efficace stimolo a trascrivere, e d'altra parte si tutelano le legittime aspettative di colui che propone l'impugnativa e trascrive la relative domande e si evitano collusioni tra la persona contro la quale la domanda è proposta e i terzi. L'obiezione che può formularsi, che cioè in questi casi la trascrizione non adempie più alla sua funzione di risolvere il conflitto tra più acquirenti da un medesimo autore, perché colui che propone l'impugnativa, non è un avente causa da colui contro il quale è proposta, ma è deviata verso una funzione diversa; se può avere pregio de iure condito, si rivela de iure condendo viziata da un presupposto aprioristico, dal presupposto cioè che solo quella ora indicata debba essere la funzione esclusiva della trascrizione. Il che invece non è se il legislatore ritiene di dovere realizzare, attraverso l'istituto della pubblicità, altre esigenze, oltre quella di risolvere conflitti tra più acquirenti da un medesimo dante causa.
1076 La prima categoria di domande soggette a trascrizione è quella delle domande di risoluzione dei contratti, delle domande di risoluzione di una disposizione testamentaria e di una donazione per inadempimento dell'onere che sia stato apposto dal testatore o dal donante (art. 648 del c.c. e art. 793 del c.c.), delle domande di rescissione del contratto per causa di lesione (secondo le norme generali contenute nel libro delle obbligazioni) e della divisione per lesione ultra quantum (art. 763 del c.c.), delle domande di revocazione della donazione per ingratitudine o per sopravvenienza di figli (art. 800 del c.c. e segg.), delle domande d'impugnativa della rinunzia all'eredità fatta in pregiudizio dei creditori (art. 524 del c.c.). In tutte queste ipotesi sono salvi i diritti acquistati dai terzi in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda. Questa regola, di cui appare subito la maggiore ampiezza rispetto a quella del codice del 1865, è in armonia con le disposizioni degli altri libri. Si deve tener presente infatti: che, secondo la disciplina dettata nel libro delle obbligazioni, la risoluzione per inadempimento non ha in nessun caso effetto retroattivo rispetto ai terzi, e che perciò la medesima regola non poteva non applicarsi a quelle ipotesi di risoluzione per inadempimento che la legge prevede per le disposizioni testamentarie modali e per le donazioni modali che la regola della irretroattività della pronuncia di rescissione, già riconosciuta dal codice del 1865, è statuita in via generale dal libro delle obbligazioni e non può non applicarsi alla rescissione della divisione; che per la revocazione delle donazioni l'effetto non retroattivo è già disposto dall'art. 808 del c.c.: che infine, per quanto riguarda la domanda d'impugnativa della rinunzia all'eredità, non poteva estendersi la disciplina che il n. 5 dell'art. 2652 del c.c. detta per le domande di revoca degli atti compiuti in pregiudizio dei creditori perché l'art. 524 del c.c. prescinde dal requisito della frode del rinunziante, ma non pone alcuna condizione per la tutela di coloro che hanno acquistato diritti da colui che ha accettato l'eredità al posto dei rinunziante. Nelle ipotesi previste dal n.1 la tutela dei terzi dipende solo dall'anteriorità della trascrizione, indipendentemente dalla loro buona o male fede. Questo principio corrisponde a quello che, in limiti più ristretti di applicazione, era accolto dal codice del 1865 ed è la logica conseguenza del fatto che in quelle ipotesi la causa d'impugnativa è estrinseca e successiva all'atto impugnato e perciò sarebbe un non senso porre il problema della condizione soggettiva dei terzi acquirenti da colui il cui acquisto venga a cadere per risoluzione, rescissione o revocazione.
1077 Il nuovo codice ammette, realizzando un'antica aspirazione della dottrina e della pratica, la eseguibilità in forma specifica dei contratti preliminari e in generale dell'obbligo, legale o convenzionale, di concludere un contratto. Per rendere efficiente questa norma o per realizzare il principio che gli effetti sostanziali della sentenza retroagiscono al momento della domanda, il n. 2 dell'art. 2652 sottopone a trascrizione la domanda diretta a ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre e stabilisce che la trascrizione della sentenza, che tiene luogo del contratto definitivo, produce tutti i suoi effetti dalla data della trascrizione della domanda. Così rimangono salvi i diritti acquistati e resi pubblici dai terzi prima della trascrizione della domanda, mentre non sono opponibili a colui che ha ottenuto la sentenza i diritti acquistati e resi pubblici dai terzi dopo la trascrizione della domanda. Il che, oltre che essere conforme alla logica del sistema, tende ad evitare facili collusioni tra il promittente e i terzi, che potrebbero aver luogo medio tempore e contro le quali l'attore non avrebbe altro rimedio che l'esperimento, non sempre di esito sicuro, dell'azione revocatoria.
1078 Un problema pratico che si era presentato più volte all'esame della giurisprudenza era quello relativo alle domande dirette ad ottenere l'accertamento giudiziale della sottoscrizione di scritture private che non possono essere trascritte per il difetto di autenticazione delle firme. Secondo il codice del 1865 la trascrizione di siffatte domande, per quanto fosse obbligatoria ai termini della legge fiscale, non poteva avere alcun effetto sostanziale. Il che era tanto iniquo che la giurisprudenza aveva più volte forzato le barriere del sistema positivo. Il n. 3 dell'art. 2652 del c.c., disponendo la trascrizione di tali domande e riconoscendo effetto retroattivo al giorno di tale trascrizione alla trascrizione dell'atto contenuto nella scrittura privata giudizialmente accertata, consacra legislativamente quella tendenza giurisprudenziale, ispirata a indeclinabili esigenze pratiche.
1079 Gli effetti che i nn. 4 o 5 dell'art. 2652 del c.c. ricollegano alla trascrizione delle domande dirette all'accertamento della simulazione e di quelle dirette alla revoca degli atti compiuti in pregiudizio dei creditori, sono in armonia con le regole sulla simulazione, contenute nel libro delle obbligazioni, e con quello sull'azione revocatoria, contenute in questo libro. Per la simulazione il nuovo codice pone chiaramente il principio, che dopo molti sforzi la dottrina aveva ricavato dall'art. 1319 del codice del 1865, per cui la simulazione è inopponibile ai terzi di buona fede che hanno acquistato diritti, sia a titolo oneroso sia a titolo gratuito, dal titolare apparente. Siffatta tutela dei terzi di buona fede andava però coordinata con i principi della trascrizione, di guisa che la tutela dei terzi che hanno acquistato diritti sugli immobili dal titolare apparente è subordinata alla duplice condizione della loro buona fede e della pubblicazione del loro acquisto anteriormente alla trascrizione della domanda diretta all'accertamento della simulazione. Per quanto riguarda invece l'azione revocatoria, a quelle due condizioni si aggiunge quella dell'onerosità dell'acquisto, dato che per l'art. 2901 del c.c. le conseguenze della inefficacia dell'atto sono estese anche ai subacquirenti, salvo il caso che essi abbiano acquistato in buona fede e a titolo oneroso.
1080 Un decisa innovazione ai principi tradizionali è contenuta nel n. 6 dell'art. 2652 del c.c., dove si disciplinano gli effetti della trascrizione delle domande dirette a far dichiarare la nullità o a far pronunciare l'annullamento di un atto o della trascrizione di esso. Per il codice del 1865 la nullità e l'annullamento di un negozio giuridico avevano effetto retroattivo senza limitazione alcuna, anche nei confronti dei terzi acquirenti da colui contro il quale fosse fatto valere il vizio dell'atto. Il nuovo codice ha attenuato alquanto il rigore di tale retroattività, disponendo che nei casi di annullamento di un contratto per cause diverse dall'incapacità legale, sono salvi i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede (art. 1445 del c.c.). Questa regola, ispirata all'esigenza di tutelare le legittime aspettative dei terzi, non vale però né per la nullità in senso tecnico, dato il carattere radicale di questa, né per l'annullamento pronunciato per causa d'incapacità legale, essendo questo uno stato che i terzi possono in ogni tempo facilmente conoscere.Per quanto dunque riguarda l'annullamento di un atto per cause diverse dall'incapacità legale, il n. 6 dell'art. 2652 si limita da una parte a porre in armonia, per gli atti soggetti a trascrizione, la norma dell'art. 1445 con i principi della trascrizione, subordinando cioè la tutela dei terzi anche alla preventiva trascrizione del loro titolo, e dall'altra a estendere quella regola anche agli atti non contrattuali. Siffatta estensione peraltro è anch'essa una conseguenza del sistema, perché nell'art. 1324 del c.c. è stato consacrato il principio che le norme sui contratti sono applicabili, di regola, anche agli atti unilaterali tra vivi aventi carattere patrimoniale. L'estensione invece non riguarda gli atti mortis causa per i quali il n. 7 dello stesso art. 2652 detta una completa disciplina. Invece la norma contenuta nel n. 6 dell'art. 2652, in relazione alla nullità di un atto, al suo annullamento per incapacità legale e alla nullità della trascrizione, innova profondamente sul sistema tradizionale e non trova alcun addentellato negli altri libri del codice. Essa attenua notevolmente l'efficacia retroattiva di quelle cause d'invalidità, perché fa salvi i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda, se questa è trascritta dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell'atto impugnato. Questa norma, già contenuta nei precedenti progetti di riforma, vuole realizzare l'esigenza di tutelare i terzi che si sono fidati di una situazione apparentemente legittima, attraverso un espediente che ricorda in un certo senso la così detta usucapione tavolare già ammessa e regolata dal codice austriaco. Rispetto ai terzi di buona fede, che ignoravano cioè la causa di nullità o di annullamento, gli effetti della dichiarazione di nullità o dell'annullamento non operano se l'impugnativa proposta è resa pubblica decorso un quinquennio dalla trascrizione dell'atto che si impugna. Questo termine è certamente un termine di decadenza e non di prescrizione, onde non è soggetto a cause di interruzione e di sospensione. Per l'applicazione di questa norma non si richiede che colui contro il quale è proposta l'impugnativa abbia avuto il, possesso della cosa a cui l'atto si riferisce. Né sarebbe stato opportuno richiedere tale condizione, perché la norma non ha riguardo alla situazione di colui contro il quale la domanda è proposta, ma a quella dei terzi che in buona fede hanno da esso acquistato, e che hanno fondato le loro legittime aspettative sulle risultanze dei pubblici registri e sul fatto che il titolo del loro autore non appariva contestato. Quanto alla durata del termine si è stabilito quello di cinque anni, malgrado che si sia mantenuto il termine decennale per l'usucapione abbreviata. In realtà i due termini non sono interdipendenti, dato che i due istituti hanno presupposti e finalità diversi. Infatti, mentre l'usucapione abbreviata vuole essere una tutela del possesso di buona fede, la decadenza stabilita dal n. 6 dell'art. 2652 è una tutela dell'affidamento che i terzi legittimamente ripongono nelle situazioni risultanti dai registri immobiliari. D'altra parte, se si fossero unificati i due termini, la portata pratica della norma sarebbe stata molto meno rilevante, perché essa si sarebbe risolta spesso in un inutile doppione dell'usucapione. Risulta infine chiaramente dalla formulazione della norma che la tutela dei terzi di buona fede per il decorso del quinquennio trova la sua applicazione anche nelle ipotesi di annullamento per causa diversa dall'incapacità legale, quando si tratta di un terzo che abbia acquistato in buona fede ma a titolo gratuito. In conclusione, la disposizione ora illustrata rappresenta una deviazione certo grave rispetto al principio tradizionale per cui resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis, ma questa deviazione, oltre che largamente giustificata da ragioni pratiche e principalmente dall'esigenza di garantire la sicurezza della circolazione dei beni, è in armonia con i criteri direttivi segnati dal nuovo codice, che della tutela della buona fede e delle legittime aspettative dei terzi ha fatto un principio generale, indubbiamente più consono ai bisogni della nostra epoca.
1081 La posizione dei terzi che hanno acquistato diritti dall'erede o dal legatario apparente nei confronti dell'erede vero è un problema cui già il codice del 1865 non era rimasto insensibile. Infatti l'art. 933 di quel codice faceva salvi i diritti acquistati a titolo oneroso nei confronti dell'erede apparente dai terzi di buona fede. L'art. 534 del c.c., terzo comma, del nuovo codice, sostanzialmente riproducendo l'art.933 del codice precedente, provvede già, per questo riguardo, a subordinare la tutela dei terzi all'osservanza delle forme di pubblicità. Infatti, secondo tale disposizione, la salvezza dei diritti acquistati nei confronti dell'erede apparente dipende non solo dalla buona fede del terzo e dal carattere oneroso del suo acquisto, ma dalla preventiva trascrizione dell'acquisto del terzo rispetto alla trascrizione della domanda di petizione dell'eredità. Accanto a questa ipotesi la legge (art. 2652 del c.c., n. 7), per le medesime ragioni illustrate a proposito delle domande di annullamento, considera l'ipotesi in cui il terzo acquista dal legatario apparente l'ipotesi nella quale non trova applicazione il ricordato art. 534 e quella in cui il terzo acquista a titolo gratuito dall'erede apparente. Per tali ipotesi il regolamento è lo stesso di quello indicato al numero precedente. Se la domanda diretta a contestare il fondamento dell'acquisto a causa di morte è resa pubblica dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell'accettazione dell'eredità o dell'acquisto del legato, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto reso pubblico anteriormente alla trascrizione della domanda. Valgono, a giustificazione della soluzione accolta, le considerazioni fatte al numero precedente.
1082 Un problema diverso, per quanto analogo da un punto di vista pratico, è quello che si pone per le domande dirette a ottenere la riduzione delle donazioni o delle disposizioni testamentarie lesive della riserva. E' noto che l'azione di riduzione ha, col concorso di determinate condizioni, efficacia reale, opera cioè nei confronti degli aventi causa dal donatario o dal beneficiario di una disposizione testamentaria (art. 563 del c.c.). Tali aventi causa non sono tutelati che dalla prescrizione dell'azione di riduzione, che decorre dal giorno dell'apertura della successione. Infatti per essi non può operare, secondo l'avviso della nostra prevalente dottrina, l'usucapione decennale, e d'altra parte, per quanto riguarda gli aventi causa da colui che è stato istituito erede con una disposizione riducibile per lesione di legittima, non si applica la norma relativa agli acquisti a titolo oneroso dall'erede apparente. È parso perciò opportuno di conciliare le due opposte esigenze, della tutela del legittimario da un lato e della tutela delle legittime aspettative dei terzi acquirenti dall'altro, escludendo l'efficacia reale dell'azione di riduzione nei confronti dei terzi acquirenti a titolo oneroso nel caso in cui la domanda di riduzione sia trascritta dopo un decennio dall'apertura della successione. A differenza delle ipotesi previste nei nn. 6 e 7 dell'art. 2652 del c.c., qui il termine è di dieci anni. La maggiore lunghezza del termine si spiega non solo per la necessità di dare un'efficace tutela alle ragioni del legittimario, ma anche perché spesso è difficile l'accertamento della lesione di legittima. Né si può dire che l'utilità della norma è ormai evanescente dato che, secondo il nuovo codice, il diritto di chiedere la riduzione si prescrive, come tutti i diritti, in dieci anni (art. 2946 del c.c.), perché il termine stabilito dal n. 8 dell'art. 2652 è un termine di decadenza e non di prescrizione. Per evidenti ragioni la tutela dei terzi acquirenti opera solo se il loro acquisto è a titolo oneroso; non è invece richiesta la loro buona fede, dato che quasi mai i terzi sono in condizione di valutare se la donazione o la disposizione testamentaria a favore del loro dante causa sia o meno riducibile.
1083 L'ultima categoria di domande contemplate dall'art. 2652 del c.c. comprende le domande di revocazione e di opposizione di terzo contro le sentenze soggette a trascrizione. Si è così ripristinata una norma che esisteva nel progetto Scialoja e che era stata invece soppressa nel progetto della Commissione Reale. Gli effetti sostanziali che derivano dalla norma in oggetto sono analoghi a quelli illustrati per le precedenti ipotesi. Non pare dubbio che la posizione di coloro che in buona fede hanno acquistato diritti da chi aveva a suo favore un titolo consistente in una sentenza trascritta e passata in giudicato, debba essere considerato con speciale riguardo di fronte al rimedio straordinario della revocazione e dell'opposizione di terzo, quando per la proposizione di tali mezzi d'impugnativa non vi è un termine che decorra da un dies a quo prestabilito. Infatti il n. 9 dell'art. 2652 non considera le domande di revocazione per errore di fatto o per contraddittorietà di giudicati (art. 395, nn. 4 e 5, cod. proc. civ.), perché per queste si deve osservare il termine per l'appello, ossia un termine breve e perentorio.

Massime relative all'art. 2652 Codice Civile

Cass. civ. n. 20533/2020

La trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica di contratto preliminare retroagisce al momento della domanda, solo in caso di trascrizione della successiva sentenza di accoglimento e non anche quando il processo sia stato definito con verbale di conciliazione, mancando in tal caso un accertamento giudiziale sul trasferimento del bene oggetto della controversia. (Rigetta, CORTE D'APPELLO CATANIA, 01/07/2015).
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 20533 del 29 settembre 2020)

Cass. civ. n. 1752/2018

Puņ essere trascritta ogni domanda di accertamento della simulazione dei contratti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietą di beni immobili, non rilevando né la distinzione tra simulazione assoluta e relativa né, all'interno di quest'ultima, tra simulazione relativa attinente ai soggetti del contratto (cd. interposizione fittizia di persona) e simulazione relativa concernente altri elementi negoziali.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1752 del 24 gennaio 2018)

Cass. civ. n. 17627/2016

Il potere del curatore di sciogliersi dal contratto preliminare ex art. 72 l. fall. (nel testo, applicabile "ratione temporis", anteriore alle modifiche apportategli dal d.l.vo n. 5 del 2006 e dal d.l.vo n. 169 del 2007) non č opponibile, in virtł del disposto dell'art. 2652, comma 2, c.c., al promissario acquirente che abbia trascritto la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in data antecedente alla dichiarazione di fallimento.
(Cassazione civile, Sez. VI-1, ordinanza n. 17627 del 5 settembre 2016)

Cass. civ. n. 24960/2014

La trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ. dell'obbligazione di alienare un immobile ha efficacia "prenotativa" ai sensi dell'art. 2652, n. 2, cod. civ., sicché, in tal caso, sono inopponibili al promissario acquirente le alienazioni a terzi effettuate dal promittente venditore in epoca successiva, e rende possibile il trasferimento del bene in favore dell'attore.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 24960 del 24 novembre 2014)

Cass. civ. n. 12959/2014

In tema di donazione modale, la trascrizione della domanda di risoluzione per inadempimento dell'onere non pregiudica il diritto acquistato dal terzo con atto trascritto anteriormente, a prescindere dalla sua buona fede, requisito non contemplato dall'art. 2652, n. 1, cod. civ.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12959 del 9 giugno 2014)

Cass. civ. n. 5102/2014

La trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica di contratto preliminare produce gli effetti prenotativi previsti dall'art. 2652, n. 2, cod. civ. solo in caso di trascrizione della successiva sentenza di accoglimento e non anche quando il processo sia stato definito con verbale di conciliazione.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 5102 del 5 marzo 2014)

Cass. civ. n. 5397/2013

La trascrizione della domanda giudiziale, ai sensi dell'art. 2652, n. 2, c.c., ha la funzione di prenotare, nei confronti dei terzi, gli effetti della pronuncia che verrą successivamente emessa, realizzando una tutela anticipata del diritto che colui che trascrive andrą ad acquistare. Ne consegue che, nel caso della trascrizione della domanda di giudizio arbitrale, finalizzata all'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di acquisto di nuda proprietą di un immobile, chi trascrive non č tenuto a dare conto, nella relativa nota, anche dell'esistenza e della durata dell'usufrutto residuo gravante sull'immobile stesso, trattandosi di diritto di cui č titolare un soggetto diverso da quello che trascrive la domanda giudiziale.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5397 del 5 marzo 2013)

Cass. civ. n. 19341/2011

Il difetto di legittimazione attiva alla richiesta di risarcimento danni da illegittima occupazione acquisitiva di un fondo in capo al soggetto che abbia acquistato il bene dopo l'intervenuta occupazione acquisitiva, essendosi ormai definitivamente verificato l'effetto traslativo della "res" a titolo originario (per accessione invertita) in favore della P.A., sussiste anche quando tale richiesta sia avanzata dal promissario acquirente, che abbia trascritto la domanda relativa all'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare prima del verificarsi del detto effetto traslativo; ciņ in quanto le domande ex art. 2932 c.c. hanno natura costitutiva e operano "ex nunc" e le relative trascrizioni, ex art. 2652, primo comma, n. 2 c.c., hanno l'unica funzione di risolvere il conflitto tra l'attore e tutti gli aventi causa dal convenuto che abbiano effettuato trascrizioni o iscrizioni nei suoi confronti dopo la trascrizione della domanda, ma non si tratta di regola che vale ad anticipare gli effetti della sentenza costitutiva nei rapporti fra le parti gią al momento della proposizione della domanda di esecuzione specifica.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 19341 del 22 settembre 2011)

Cass. civ. n. 21961/2010

La trasformazione di una societą di capitali in una societą di persone non si traduce nell'estinzione di un soggetto giuridico e nella creazione di uno diverso, ma integra una mera mutazione formale di organizzazione, che sopravvive alla vicenda della trasformazione senza soluzione di continuitą e poiché l'atto di trasformazione, non comportando il trasferimento del diritto immobiliare da un soggetto ad un altro, non č, come tale, soggetto a trascrizione, ne consegue che la societą di persone risultante dalla trasformazione non pub rivendicare la qualitą di terzo acquirente ai fini di quanto previsto dall'art. 2652, n. 6), c.c., in tema di salvezza dei diritti acquistati dai terzi di buona fede in base ad un atto trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 21961 del 27 ottobre 2010)

Cass. civ. n. 18691/2007

Il vincolo a parcheggio stabilito dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, costituendo un limite legale della proprietą, si trasferisce con essa senza bisogno di trascrizione, al pari di ogni altra limitazione legale della proprietą, con la conseguenza che la domanda volta all'accertamento del diritto d'uso derivante da quel vincolo, ancorché fondata sulla nullitą delle clausole negoziali apposte in violazione del vincolo stesso, non č soggetta a trascrizione ai sensi dell'art. 2652, primo comma, n. 6 c.c.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 18691 del 6 settembre 2007)

Cass. civ. n. 24150/2006

A norma dell'art. 2652, comma primo, n. 6, c.c., l'accoglimento della domanda diretta all'ottenimento della dichiarazione della nullitą parziale della vendita effettuata in violazione della disciplina sulla prelazione legale agraria perché esercitata dall'affittuario, contrariamente al disposto dell'art. 8, comma secondo, della legge n. 590 del 1965, anche con riguardo a porzione di fondo avente natura edificatoria, specie ove trascritta prima del decorso di cinque anni dalla data in cui l'affittuario ha acquistato i terreni, č opponibile all'affittuario medesimo, senza che possa essere invocata la diversa disciplina contenuta nello stesso art. 2652, comma primo, al n. 2, atteso che, una volta dichiarato nullo, ancorché in parte, il contratto con cui l'affittuario ha acquistato il terreno, lo stesso contratto č privo di qualsiasi effetto e non puņ, di conseguenza, essere opposto all'attore che agisca per ottenere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto di cui al preliminare.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 24150 del 10 novembre 2006)

Cass. civ. n. 4922/2006

In tema di prova documentale, il principio generale sancito dall'art. 2704 c.c. secondo cui la scrittura privata č opponibile ai terzi se abbia data certa, non č derogato dalle disposizioni dettate dall'art. 2652 nn. 2 e 3 c.c. che, nel regolare gli effetti della trascrizione delle domande giudiziali con esclusivo riferimento al momento della trascrizione e non alla data del titolo su cui ciascuna domanda sia stata fondata, hanno la funzione di dirimere il conflitto fra pił acquirenti dello stesso diritto reale o di diritti incompatibili sul medesimo immobile; pertanto, deve ritenersi che, ai fini della soluzione di tale conflitto, l'art. 2652 n. 3 c.c. prevede un ulteriore requisito rispetto a quanto richiesto dall'art. 2704 c.c., nel senso che prevarrą colui il quale, oltre ad avere acquistato in base a scrittura privata con data certa, abbia altresģ trascritto per primo la domanda diretta all'accertamento dell'autenticitą delle sottoscrizioni, non trovando alcuna giustificazione logica ritenere che una scrittura priva di data certa -e perciņ solo inopponibile al terzo acquirente - diventi opponibile solo perché la trascrizione della domanda di accertamento preceda la trascrizione dell'acquisto del terzo.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4922 del 8 marzo 2006)

Cass. civ. n. 2439/2006

Qualora la domanda diretta a ottenere la risoluzione di un contratto di compravendita per inadempimento dell'acquirente e di restituzione delle cose in base ad esso consegnate sia stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento del convenuto, la sentenza che l'accoglie, anche se trascritta successivamente, č opponibile alla massa dei creditori in conseguenza della retroattivitą tra le parti della risoluzione del contratto, che si traduce nell'obbligo di restituzione della cosa acquisita dal contraente ancora in bonis prima della dichiarazione di fallimento, da considerarsi, pertanto, come mai entrata a far parte della massa attiva fallimentare.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 2439 del 3 febbraio 2006)

Cass. civ. n. 10600/2005

Al principio di ordine generale secondo cui tutte le pronunce giudiziali retroagiscono normalmente al momento della domanda, fanno eccezione le pronunce costitutive che tengono luogo dell'obbligo di concludere un contratto, le quali, essendo fonte autonoma di rapporti giuridici, dispiegano necessariamente i loro effetti solo dal momento del loro passaggio in giudicato; né un argomento in senso contrario puņ trarsi dalla norma (art. 2652, numero 2, c.c.) sulla trascrizione delle domande dirette a ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre, in quanto la trascrizione della sentenza che accoglie la domanda ha l'unica funzione di risolvere il conflitto tra l'attore e tutti gli aventi causa dal convenuto che abbiano effettuato trascrizioni o iscrizioni nei suoi confronti dopo la trascrizione della domanda, ma non vale ad anticipare gli effetti della sentenza costitutiva nei rapporti tra le parti al momento della proposizione della domanda di esecuzione specifica. Da tanto deriva che, in fattispecie di contratto preliminare di vendita di quote di una societą a responsabilitą limitata al valore nominale avente ad oggetto la frazione del capitale sociale appartenente al socio prominente venditore, l'impossibilitą sopravvenuta dell'oggetto, impeditiva dell'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica (nella specie, per riduzione del capitale sociale e suo successivo azzeramento preordinato ad un aumento di capitale, con conseguente annullamento del valore nominale delle quote delle quali il promittente venditore aveva chiesto il trasferimento coattivo), va valutata avendo a riferimento il momento, non gią della domanda, bensģ della pronuncia.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 10600 del 19 maggio 2005)

Cass. civ. n. 17391/2004

La domanda di accertamento giudiziale dell'avvenuto trasferimento di un bene immobile per effetto di scrittura privata non č trascrivibile ai sensi dell'art. 2652, n. 3 c.c., benché essa tenda comunque ad un giudicato che necessariamente presuppone l'autenticitą delle sottoscrizioni, e ciņ in considerazione del fatto che le ipotesi che prevedono la trascrizione delle domande giudiziali e consentono l'opponibilitą degli effetti degli atti e delle sentenze nei confronti dei terzi sono tassative, non solo nel senso che dalla trascrizione derivano soltanto gli effetti espressamente previsti dalla legge, ma anche e soprattutto nel senso che tali effetti sono prodotti esclusivamente dagli atti e dalle pronunce specificamente indicati nelle norme stesse. Ne consegue che se una domanda di tal genere viene comunque trascritta, essa non puņ produrre l'effetto di prenotazione in vista di una futura trascrizione della scrittura privata posta a fondamento della pretesa.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 17391 del 30 agosto 2004)

Cass. civ. n. 13824/2004

Il difetto di trascrizione della domanda diretta a dar dichiarare la nullitą di un atto, soggetto a trascrizione, nel termine di decadenza di cinque anni previsto dall'art. 2652, deve essere dedotto dalla parte interessata a farlo valere in proprio favore, e non puņ essere rilevato di ufficio, senza che in contrario, possa ritenersi che i diritti derivanti dalla trascrizione sono indisponibili per il fatto che la pubblicitą č presupposto di certezza per una serie indefinita di posizioni giuridiche, atteso che essi restano pur sempre nell'ambito patrimoniale e privatistico e la tutela, che la trascrizione assicura, riguarda non posizioni di interesse generale, ma quelle del primo acquirente e dei successivi aventi causa, ai quali resta dunque attribuito l'onere di far valere eventuali omissioni o ritardi delle relative formalitą.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 13824 del 23 luglio 2004)

Cass. civ. n. 15468/2003

In caso di conflitto tra i creditori dell'erede che abbia deciso di rinunziare all'ereditą (i quali, come noto, hanno diritto di agire, ex art. 524 c.c., onde sentirsi autorizzare ad accettare in nome e in luogo del debitore rinunziante) e gli aventi causa di colui che, a sua volta in qualitą di erede, abbia accettato l'ereditą in luogo del rinunziante, perché possa conseguirsi l'effetto previsto dall'art. 2652 n. 1 c.c. č necessario che la domanda con la quale si eserciti l'impugnazione ex art. 524 c.c. sia trascritta nei confronti di colui al quale l'ereditą č devoluta, che deve essere necessariamente convenuto in giudizio insieme al rinunciante. In mancanza di trascrizione della domanda nei confronti del successivo chiamato al quale l'ereditą č devoluta per effetto della rinuncia, il conflitto tra creditori del rinunciante ed aventi causa dell'accettante si risolve in favore di questi ultimi, indipendentemente dalla circostanza che il loro acquisto sia stato trascritto successivamente alla trascrizione della domanda ex art. 524 c.c. Proposta nei confronti del rinunciante.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 15468 del 15 ottobre 2003)

Cass. civ. n. 1155/2002

La trascrizione della domanda giudiziale nei casi in cui č prevista dalla legge si ricollega al principio fissato dall'art. 111 c.p.c. che disciplina la successione a titolo particolare nel diritto controverso e, mirando a risolvere un conflitto di diritto sostanziale tra pił acquirenti dallo stesso dante causa, consente all'attore, che esercita una pretesa avente ad oggetto un diritto immobiliare, di rendere opponibile la sentenza anche a coloro che siano divenuti successori a titolo particolare del convenuto nelle more del giudizio. Pertanto gli effetti della sentenza retroagiscono al momento della domanda giudiziale ed č irrilevante il fatto che gli stessi abbiano o meno partecipato al giudizio de quo.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1155 del 29 gennaio 2002)

Cass. civ. n. 6851/2001

Perché la trascrizione delle domande giudiziali possa produrre gli effetti previsti dall'art. 2652 c.c., č necessaria una precisa correlazione tra la domanda, cosģ come riportata nella nota di trascrizione, e la sentenza che si vuole opporre ai terzi.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6851 del 18 maggio 2001)

Cass. civ. n. 14486/2000

Colui il quale abbia acquistato un immobile mediante scrittura privata non autenticata, al fine di rendere opponibile tale acquisto ai terzi deve esperire l'azione di accertamento giudiziale dell'autenticitą delle sottoscrizioni, trascrivendo la domanda ex art. 2652, n. 3 c.c., ed ottenuta la pronuncia favorevole, deve trascrivere la scrittura privata divenuta titolo idoneo ex art. 2657 c.c., presentandola in originale o in copia autentica al conservatore dei registri immobiliari, ex art. 2658 c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14486 del 7 novembre 2000)

Cass. civ. n. 4819/2000

La trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di trasferire la proprietą di un bene immobile, rendendo inopponibili al promissario acquirente le alienazioni a terzi effettuate dal promittente venditore in epoca successiva, rende anche «possibile» il trasferimento del bene in favore dell'attore, che, altrimenti, nel suddetto caso di successiva alienazione dell'immobile secondo i principi generali non potrebbe pił avere luogo.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4819 del 14 aprile 2000)

Cass. civ. n. 4352/2000

Nel vigente ordinamento č prevista la sola trascrizione delle domande giudiziali e non degli atti di impugnazione delle sentenze che tali domande abbiano rigettato, per modo che gli effetti della trascrizione della domanda rimangono fermi anche nel caso in cui la domanda sia stata rigettata in primo grado ed accolta solo in appello, senza necessitą di trascrizione anche dell'atto di impugnazione.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4352 del 7 aprile 2000)

Cass. civ. n. 794/1999

La trascrizione della domanda giudiziale relativa a beni immobili, ai sensi dell'art. 2652 c.c., configura una mera prenotazione, nei rapporti con i terzi, degli effetti dell'accoglimento della domanda stessa e, pertanto, resta del tutto inoperante se il relativo giudizio si estingua o, comunque, non si concluda con una sentenza favorevole, né puņ essere fatta valere in un successivo giudizio autonomo e diverso, non integrante riassunzione di quello precedente, restando irrilevante l'omessa pronuncia dell'ordine di cancellazione della trascrizione, ex art. 2668 c.c.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 794 del 29 gennaio 1999)

Cass. civ. n. 7553/1996

La sentenza costitutiva che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., accoglie la domanda di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare di vendita, una volta trascritta, retroagisce rispetto ai terzi alla data della trascrizione della relativa domanda, effettuata a norma dell'art. 2652 n. 2 c.c., con la conseguenza che tutte le trascrizioni o iscrizioni sulla cosa contesa eseguite dopo la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. sono inefficaci nei confronti dell'autore di quest'ultima. Pertanto, il terzo che non lamenti in suo danno la commissione di un atto illecito non ha titolo per agire giudizialmente contro chi ha trascritto per primo, non avendo titolo per opporsi (art. 2909 c.c.) alle sentenze che hanno determinato la cosa giudicata.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7553 del 13 agosto 1996)

Cass. civ. n. 383/1995

La norma di cui all'art. 2652, primo capoverso, c.c., nel sancire che le sentenze che accolgono le domande indicate al n. 1 del primo comma (tra cui quelle dirette alla risoluzione dei contratti) non pregiudicano i diritti acquistati dai terzi in base ad atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale, afferma l'identico principio, espresso dall'art. 2644, primo comma, c.c., della insensibilitą degli atti che operano trasferimenti o costituzioni di diritti reali immobiliari rispetto alla sentenza che abbia pronunciato o dichiarato, in base a domanda successivamente trascritta, la risoluzione del contratto con il quale il dante causa aveva acquistato il diritto ceduto a terzi, salva la possibilitą, in caso di dolosa preordinazione ai danni del primo acquirente, di esperire l'azione revocatoria ai sensi dell'art. 2901 c.c., ovvero l'azione di risarcimento del danno ex art. 2043 nei confronti dello stesso terzo acquirente.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 383 del 13 gennaio 1995)

Cass. civ. n. 3239/1994

La trascrizione della domanda giudiziale, diretta ad ottenere l'esecuzione, in forma specifica dell'obbligo a contrarre, opera ai sensi dell'art. 2652 n. 2 c.c., l'effetto dell'opponibilitą della sentenza che definisce il giudizio, soltanto se tale sentenza abbia il contenuto indicato dalla citata norma, sia cioč una sentenza di accoglimento della domanda. Se, invece, la sentenza non possa contenere tale pronuncia, in quanto alla data in cui viene emessa il contratto definitivo risulta gią stipulato, la trascrizione della domanda č improduttiva di effetti.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3239 del 5 aprile 1994)

Cass. civ. n. 1588/1993

La trascrizione della domanda giudiziale, diretta ad ottenere l'esecuzione, in forma specifica dell'obbligo a contrarre, opera ai sensi dell'art. 2652 n. 2 c.c., l'effetto dell'opponibilitą della sentenza che definisce il giudizio, soltanto se tale sentenza abbia il contenuto indicato dalla citata norma, sia cioč una sentenza di accoglimento della domanda. Se, invece, la sentenza non possa contenere tale pronuncia, in quanto alla data in cui viene emessa il contratto definitivo risulta gią stipulato, la trascrizione della domanda č improduttiva di effetti.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1588 del 9 febbraio 1993)

Cass. civ. n. 148/1993

La trascrizione della domanda giudiziale nelle ipotesi contemplate dagli artt. 2652 e 2653 c.c., che configura una mera prenotazione degli effetti dell'accoglimento della domanda stessa, opera nel senso di far retroagire tali effetti dal momento della sentenza a quello in cui l'adempimento della formalitą della trascrizione iniziale č stato effettuato, con la correlativa opponibilitą ai terzi che in pendenza del giudizio si siano resi acquirenti a titolo particolare del diritto controverso. Tale efficacia essendo condizionata all'accoglimento della domanda, mentre viene meno a seguito della cancellazione iussu ludici, quando la domanda sia rigettata ovvero il processo si estingua per rinunzia o per inattivitą delle parti (art. 2668 c.c.), permane nel caso di sentenze comportanti la possibilitą di un traslatio judicii, come nell'ipotesi di dichiarazione di incompetenza, ove la causa sia stata riassunta nel termine di sei mesi davanti al giudice dichiarato competente (art. 50, secondo comma, c.p.c.) ed identicamente nel caso analogo in cui una pretesa creditoria nei confronti del debitore fallito (domanda diretta a far dichiarare l'autenticitą delle sottoscrizioni apposte in calce ad una scrittura privata di compravendita trascritta ex art. 2652, n. 3, c.c.) sia stata fatta valere irritualmente con citazione nelle forme contenziose ordinarie, anziché con ricorso al giudice fallimentare per l'ammissione al passivo (artt. 93, 101, R.D. 16 marzo 1942, n. 267), sempre che il creditore, dopo la sentenza che ha dichiarato inammissibile quella domanda, abbia proseguito il processo davanti al giudice fallimentare nel termine di sei mesi.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 148 del 9 gennaio 1993)

Cass. civ. n. 11916/1990

La disposizione dell'art. 2652 n. 2 c.c., secondo la quale la trascrizione della sentenza di accoglimento della domanda intesa ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni, relative all'immobile trasferito, eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della suddetta domanda, non opera in caso di mera annotazione dell'avvenuto frazionamento di ipoteca iscritta anteriormente alla testé menzionata trascrizione, trattandosi di divisione di tale garanzia reale, avente, al pari di ogni atto divisorio, effetto retroattivo, con la conseguenza che la relativa annotazione si limita a rendere pubblico tale effetto, cui l'acquirente del bene deve sottostare, in quanto gli č opponibile l'iscrizione originaria, che č solo modificata.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 11916 del 14 dicembre 1990)

Cass. civ. n. 1402/1989

L' art. 2652 n. 7 c.c. — che subordina ad alcune condizioni temporali in ordine alle trascrizioni la tutela del terzo di buona fede acquirente a qualsiasi titolo (nella specie: donazione) di beni dall'erede apparente — non integra l'art. 534 c.c., ma regola fattispecie diverse applicandosi all'acquisto a titolo oneroso dall'erede in tutti i casi in cui non si rientra nella petitio haereditatis, all'acquisto a titolo gratuito dall'erede apparente ed agli acquisti dal legatario, e inoltre richiede un requisito specifico, consistente nell'inerzia del vero erede per cinque anni, idoneo da solo a giustificare una diversitą di disciplina in ordine alla buona fede. Questa nel caso di cui all'art. 534 deve essere provata, mentre si presume nell'ipotesi prevista dall'art. 2652 n. 7, anche con riguardo all'acquirente a titolo gratuito in applicazione del principio generale enunciato dall'art. 1147 c.c., identicamente alle ipotesi considerate nei nn. 1, 4, 6 e 9 dello stesso art. 2652 c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1402 del 21 marzo 1989)

Cass. civ. n. 4915/1987

La sentenza, che accolga la domanda di revocatoria ordinaria della vendita di bene immobile o bene mobile iscritto in pubblico registro, č inopponibile non solo al terzo acquirente in base ad atto trascritto prima della data di trascrizione della domanda stessa (art. 2652 c.c.), ma anche al creditore che abbia promosso esecuzione in danno del convenuto compratore (ed al creditore intervenuto nell'esecuzione) in base a pignoramento anteriore alla suddetta data, stante l'espressa equiparazione di tale creditore al terzo acquirente, contemplata, al fine indicato, dall'art. 2915 secondo comma c.c. Parimenti, in caso di fallimento di quel convenuto, la predetta sentenza resta inopponibile alla massa quando la relativa domanda sia stata trascritta dopo la dichiarazione di fallimento, dato che l'art. 45 della legge fallimentare, facendo applicazione delle indicate regole in sede di esecuzione concorsuale, sancisce l'inefficacia rispetto ai creditori delle formalitą necessarie per rendere opponibili gli atti ai terzi, se compiute dopo detta dichiarazione.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 4915 del 5 giugno 1987)

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Consulenze legali
relative all'articolo 2652 Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Angela D. chiede
domenica 26/01/2020 - Puglia
“Una ditta espropriata di un suolo, in ambito P.E.E.P. che fu annullato dall'autorità giudiziaria amministrativa, agisce in giudizio per ottenere la retrocessione del bene, mai trasformato, previo pagamento di un corrispettivo che può essere concordato fra le parti o stabilito in via giudiziaria.
Domanda: la ditta che agisce per ottenere la retrocessione del bene, può trascrivere ex art. 2643 cod.civ. la domanda giudiziaria di retrocessione, per evitare che durante il corso del giudizio il bene gli venga sottratto da un eventuale acquirente in perfetta buona fede ?
Cordiali saluti
”
Consulenza legale i 31/01/2020
Le domande giudiziali soggette a trascrizione sono elencate agli artt. 2652 e 2653, c.c..

Si tratta di casi unanimemente ritenuti tassativi, non solo nel senso che dalla trascrizione derivano soltanto gli effetti espressamente previsti dalla legge, ma anche e soprattutto nel senso che tali effetti sono prodotti esclusivamente dagli atti e dalle pronunce specificamente indicati nelle norme stesse; ne consegue che se una domanda diversa da quelle espressamente previste viene comunque trascritta, essa non può produrre l'effetto di prenotazione in vista di una futura trascrizione della scrittura privata posta a fondamento della pretesa (Cassazione civile, sez. II, 22 maggio 2013, n.12598; Cassazione civile, sez. II, 30 agosto 2004, n.17391).
Il proprietario di un bene riguardo al quale è stata trascritta una domanda giudiziale fuori delle tassative ipotesi previste dagli art. 2652 e 2653 c.c., inoltre, indipendentemente dalla fondatezza o meno della domanda trascritta, ha il potere di agire in giudizio non solo per ottenere una pronuncia dichiarativa della nullità ed inefficacia della trascrizione, ma anche per ottenere la condanna generica del convenuto al risarcimento dei danni, atteso che detta trascrizione, determinando uno stato di incertezza in ordine alla commerciabilità dell'immobile sul quale grava il vincolo e, quindi, intralcio alla alienazione dello stesso, integra un illecito permanente, potenzialmente produttivo di danno risarcibile (Cassazione civile, sez. I, 08 maggio 1996, n.4281).

Le fattispecie che potrebbero in astratto assumere rilievo in relazione al caso che qui ci occupa sono quelle indicate al n. 6) dell’art. 2652 c.c. relativo alle “domande dirette a far dichiarare la nullità o a far pronunziare l'annullamento di atti soggetti a trascrizione e le domande dirette a impugnare la validità della trascrizione” (il decreto di esproprio viene, infatti, trascritto ex art. 23, D.P.R. n. 327/2001), nonché al n. 1) dell’art. 2653 c.c., che dichiara trascrivibili “le domande dirette a rivendicare la proprietà o altri diritti reali di godimento su beni immobili e le domande dirette all'accertamento dei diritti stessi”.

Quanto alla prima ipotesi, va notato che la giurisprudenza ha escluso che il ricorso giurisdizionale di annullamento del decreto di espropriazione sia suscettibile di trascrizione (Cassazione civile, sez. I, 1 febbraio 2002, n.1289).
Pertanto, se non è trascrivibile la domanda che va direttamente ad incidere sull’atto che determina la perdita di proprietà del bene, non sarà a maggior ragione possibile trascrivere nemmeno la successiva domanda di retrocessione, cioè la domanda che mira a ottenere un nuovo trasferimento di proprietà dell’immobile espropriato.

Nemmeno la seconda ipotesi, inoltre, pare potersi applicare al caso di specie, posto che la norma si riferisce specificamente alle azioni di rivendicazione, cioè alle azioni proposte dal proprietario nei confronti di chi possiede o detiene la cosa (art. 948, c.c.) e alle azioni dirette all’accertamento della sussistenza del diritto di proprietà.
La retrocessione dei beni espropriati, tuttavia, mira ad attuare un nuovo trasferimento di proprietà, con efficacia ex nunc del bene espropriato e non utilizzato dall'espropriante, in conseguenza dell'esercizio del diritto potestativo dell'espropriato di ottenere il ritrasferimento mediante una sentenza costitutiva modificativa della situazione giuridica posta in essere dal provvedimento espropriativo (Cassazione civile, sez. I, 08 marzo 2018, n.5574; Consiglio di Stato sez. IV, 29 dicembre 2009, n.8933).
Pertanto, si tratta di un’azione di natura diversa da quelle considerate dall’art. 2953 c.c., posto che il presupposto per la domanda di retrocessione consiste proprio nell’avvenuto pregresso passaggio della proprietà del bene all'espropriante per effetto dell'emissione del decreto di esproprio (Cassazione civile, sez. I, 20 dicembre 2016, n.26327).

Alla luce di quanto sopra esposto, non pare che la domanda di retrocessione proposta ai sensi dell’art. 46, D.P.R. n. 327/2001, possa essere trascritta.
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Sergio T. chiede
lunedģ 22/07/2019 - Sicilia
“Buongiorno, sono l’amministratore di una società di costruzioni.
Con la presente vi chiedo un parere legale sulla validità e sugli effetti della trascrizione della domanda giudiziale di risoluzione del contratto di appalto, tra la mia società e una società cooperativa edilizia, trascritta sugli immobili realizzati per conto della cooperativa stessa.
Vi espongo i fatti:
nel 2002 la mia società ha stipulato con una Cooperativa edilizia a.r.l. un contratto di appalto per la costruzione di 10 alloggi sociali;
nel 2004 è iniziata una azione giudiziale promossa dalla mia società contro la cooperativa al fine di ottenere la risoluzione contrattuale per fatto e colpa della cooperativa, nello specifico per mancato pagamento di parte del prezzo pattuito.
Durante il primo grado di giudizio è stata avanzata al giudice, richiesta di sequestro conservativo degl’immobili costruiti per conto della cooperativa, istanza che è stata rigettata dal giudice competente;
A seguito del diniego, è stata trascritta la domanda giudiziale di risoluzione contrattuale sugli immobili costruiti per conto della cooperativa stessa.
Il primo grado di giudizio conclusosi nel 2011 ha condannato la mia società a risarcire la cooperativa.
Nello stesso anno è stato proposto appello.
Nel 2012 la cooperativa procede, con atto notarile, all’assegnazione degli immobili ai soci. Nell’atto di assegnazione il notaio riporta la trascrizione della domanda giudiziale come gravame sull’immobile.
Nel gennaio 2019 la corte d’appello condanna la cooperativa a risarcire la mia società.
Dovendo ora procedere al recupero del credito, è intenzione della società rivalersi sugli immobili oggetto di trascrizione della domanda di risoluzione del contratto di appalto.
Oggi è stato sollevato il problema della validità della trascrizione.
Alla luce di quanto sopra esposto vi chiedo se la trascrizione della domanda giudiziale ha efficacia.”
Consulenza legale i 26/07/2019
I dubbi sollevati sull’efficacia della trascrizione sono, in effetti, abbastanza fondati, e vedremo adesso il perché.
Il primo tema che occorre affrontare è proprio quello concernente il contratto di appalto e gli effetti che da esso ne discendono in caso d’inadempimento di una delle parti.
Il legislatore definisce tale contratto all’art. 1655 del c.c., mettendone indirettamente a fuoco i requisiti oggettivi e soggettivi e individuandolo in quel contratto di cui è parte un soggetto, imprenditore, che con l’organizzazione dei propri mezzi assume l’obbligazione del compimento di un’opera a fronte di un corrispettivo in denaro.

Si tratta dunque di un contratto di risultato e non di attività, il quale si caratterizza essenzialmente per essere un contratto ad esecuzione “prolungata” e non continuata; ciò determina che ogni parte di opera eseguita dall’appaltatore non è in grado di soddisfare un corrispondente e autonomo interesse del committente e che l’appaltatore potrà dirsi adempiente solo nel momento in cui l’opera è portata a termine e collaudata (così art. 1665 del c.c.).
Questo vale come disciplina generale, poiché di fatto nella prassi si assiste alla pattuizione di precisi termini di adempimento del contratto e di diverse modalità di pagamento del corrispettivo, per le quali le parti godono di ampia libertà ed autonomia contrattuale.

La disciplina specifica del contratto di appalto deve a sua volta essere coordinata con quella dettata dallo stesso codice civile in materia di contratto in generale; più nello specifico, al contratto di appalto saranno anche applicabili gli artt. 1453 e ss. c.c., ma con qualche particolarità.
Infatti, qualora, come nel caso di specie, l’appalto abbia ad oggetto la costruzione di un immobile, la parte di opera eseguita sul fondo altrui (ovvero sul fondo dell’appaltatore), rimarrà di proprietà del proprietario del fondo stesso, secondo i principi dell’accessione.
Dispone l’art. 936 del c.c. che le opere fatte sul suolo del proprietario saranno di proprietà del proprietario del terreno per accessione (in tal senso possono citarsi Cass. n. 4623 del 29 marzo 2001; Cass. n. 956 del 29 gennaio 1995; Cass. n. 895 del 29 gennaio 1997).

Ciò comporta che, nel caso in cui venga invocata la risoluzione del contratto di appalto ex art. 1453 del c.c. per inadempimento del committente, non essendo configurabile la restituzione in natura all'impresa appaltatrice della costruzione parzialmente realizzata, il committente potrà soltanto essere obbligato a reintegrare la situazione patrimoniale dell'altro contraente (l’appaltatore), reintegrazione che normalmente si fa consistere nella condanna al pagamento di una determinata somma di denaro.
La giurisprudenza prevalente, peraltro, sembra orientata a quantificare la reintegrazione nella corresponsione del valore venale dell'opus con riferimento al momento della pronuncia di risoluzione, e non con riferimento ai prezzi contrattuali delle opere eseguite. (cfr. Cass. Civ. Sez. 2 sentenza n. 20274 del 23 agosto 2017 e Cass. Civ. n. 12162 del 24 maggio 2007).

Poiché dal contratto di appalto derivano soltanto effetti obbligatori tra le parti, nessuna efficacia di c.d. prenotazione può attribuirsi alla trascrizione della domanda di risoluzione effettuata ex art. 2652 n. 1 c.c.
E’ vero, infatti, che tale norma dispone che, qualora una domanda di risoluzione contrattuale sia trascritta, la sentenza che l'accoglie non pregiudica i diritti acquistati dai terzi in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda (dal che se ne deve desumere che non sarebbero opponibili gli atti trascritti o iscritti successivamente alla trascrizione della domanda di risoluzione).
Tale norma, però, deve essere letta nella sua interezza, ed in particolare occorrerebbe prestare attenzione a quanto disposto nella parte iniziale, ove è detto che la trascrizione delle domande giudiziali è in grado di produrre effetti rispetto ai terzi, qualora si riferiscano ai diritti menzionati nell’art. 2643 del c.c..
L’art. 2643 c.c., a sua volta, disciplina gli atti soggetti a trascrizione, assoggettando a tale mezzo di pubblicità soltanto quegli atti che abbiano come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale, ma non gli atti con efficacia puramente obbligatoria (qual è il contratto di appalto).
E’ questa la ragione per cui, al di là della sua validità o meno, la trascrizione di quella domanda di risoluzione non può esplicare alcuna efficacia nei confronti dei terzi a cui, nel frattempo, sono stati trasferiti gli immobili realizzati dalla società appaltatrice.

Stando così le cose, ciò che non è chiaro è cosa si intende con l’espressione riportata nel quesito “…è stata trascritta la domanda giudiziale di risoluzione contrattuale sugli immobili costruiti….” e l’altra in cui è detto “Nell’atto di assegnazione il notaio riporta la trascrizione della domanda giudiziale come gravame sull’immobile….”.
Sarebbe opportuno, per riuscire a comprendere meglio il significato e la valenza giuridica che possono assumere tali affermazioni, leggere il contratto di appalto, la domanda di risoluzione giudiziale e almeno uno degli atti notarili di assegnazione.
Tali espressioni, infatti, fanno sorgere il dubbio che alla base di questa vicenda giudiziaria possa esservi un contratto di appalto misto a vendita, ovvero quella particolare fattispecie contrattuale in cui il corrispettivo convenuto in favore dell’appaltatore si fa consistere in parte in una somma di denaro ed in parte nel trasferimento di uno o più immobili da realizzare.
In un’ipotesi del genere, la trascrizione della domanda giudiziale di risoluzione esplicherebbe senza alcun dubbio la sua validità ed efficacia prenotativa nei confronti degli acquirenti successivi, espletando quel contratto effetti sia obbligatori che traslativi in favore dell’impresa appaltatrice.

Per il momento, sono questi il parere e l’interpretazione più corretti che si ritiene di poter dare sulla base delle informazioni desumibili dal testo del quesito.
Certo, la soluzione ideale e più garantista sarebbe stata proprio quella di riuscire ad ottenere un sequestro conservativo sugli immobili, poiché la trascrizione di tale sequestro avrebbe sicuramente consentito, in ogni caso, di recuperare gli stessi immobili nei confronti di eventuali successivi terzi acquirenti.

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Anonimo chiede
martedģ 21/03/2017 - Lazio
“Buonasera, vorrei sottoporvi il seguente problema.
Circa 5 anni fa mi sono visto recapitare una citazione per aver costituito un fondo patrimoniale a favore di mio figlio e della moglie.
Nel fondo patrimoniale sono convenuti tutti i miei beni, di mia moglie e degli altri miei due figli.
Mio figlio maggiore aveva rapporti con una finanziaria di (omissis). Io e gli altri convenuti alla costituzione del fondo eravamo completamente allo scuro di qualsiasi attività che lui aveva con tale società.
Nel frattempo la società viene prima commissariata e poi posta in liquidazione coatta.il commissario liquidatore contesta a mio figlio un debito di una certa cifra,Ma la cosa peggiore che negli incartamenti si è trovata una fideiussione bancaria con firma falsa che era a me riconducibile.
Io e mio figlio abbiamo denunciato alle autorità italiane il falso documento.
Dopo 5 anni vi sono stati saggi grafici ed una sentenza del tribunale di (omissis) che ha confermato la mia totale estraneità a tale situazione.
La società finanziaria posta in liquidazione ha riconosciuto la mia estraneità come fideiussore e quindi come debitore, ma ha giustamente continuato l'azione di revocatoria contro me e gli altri costitutori del fondo per simulazione dello stesso.
In Italia l'azione di revoca della società finanziaria di San Marino ha successo e con la sentenza di primo grado viene disposto lo scioglimento del fondo patrimoniale e la condanna in solido di tutti i costitutori del fondo.
Ma la cosa peggiore non è tanto lo scioglimento del fondo poiché io dopo accertamento giudiziale non sono assolutamente debitore o garante di mio figlio, ma la beffa è che nella citazione notificata per la revoca o la simulazione del fondo c'è scritto che io sarei fideiussore e quindi debitore garantendo i debiti di mio figlio.
Specifico che tale citazione è stata trascritta su ogni proprietà immobiliare.
Inoltre confermo che il.commissario liquidatore della finanziaria era ben consapevole che la fideiussione era falsa;denunciandone la falsità a (omissis), tanto è vero che il documento ORIGINALE fu sottoposto a sequestro e invece in Italia ha utilizzato la fotocopia della fideiussione per affermare che il fondo patrimoniale doveva essere sciolto anche per la mia garanzia fidejussoria prestata a mio figlio.
Volevo quindi sapere come è possibile cancellare la trascrizione sulle mie proprietà e se il commissario liquidatore ha avuto comportamenti lesivi sia dal punto di vista civile che penale nei miei confronti e nei confronti degli altri costitutori del fondo che nulla avevano a che fare con la società finanziaria.
La domanda principale quindi è questa:l'utilizzo di un documento falso in sede civile da parte del commissario liquidatore è un comportamento illecito sia civilmente che penalmente???
Specifico che nonostante la mia completa e totale e provata estraneità a quanto avvenuto, la presenza di quella citazione trascritta sulle mie proprietà, dove sembrerebbe che io sia debitore della finanziaria, ancora ad oggi mi inibisce qualsiasi forma di credito e nemmeno la possibilità di vendere nessuno dei miei beni.
Specifico per completezza che da accertamento giudiziale la falsa fideiussione è stata costruita tra mio figlio e il proprietario della finanziaria e per tale reato sono stati ambedue condannati dal tribunale unico di (omissis) per concorso in falsa scrittura.
Se volete posso mandarvi materiale per rendere più chiara la situazione descritta.
Aspetto un vostro parere.
Grazie”
Consulenza legale i 28/03/2017
I problemi che il caso in esame richiede di affrontare sono essenzialmente due, e precisamente:
  1. come tutelarsi dalla trascrizione pregiudizievole
  2. in quali termini sia censurabile il comportamento del commissario liquidatore sia dal punto di vista civile che penale.
Per quanto concerne il primo aspetto, si ritiene che la forma di tutela più immediata cui poter ricorrere, al fine di conseguire il risultato di ottenere la cancellazione della trascrizione pregiudizievole fondata sul documento falso, sia quella prevista dall’art. 700 c.p.c., norma a mezzo della quale il legislatore ha voluto attribuire al giudice un potere di cautela di carattere generale e che si estrinseca nella possibilità per il giudice di concedere, in presenza di una apparenza di buon diritto a favore del ricorrente, qualsivoglia provvedimento, sebbene di natura atipica, che sia idoneo ad evitare allo stesso un pregiudizio irreparabile.
La giurisprudenza che ritiene ammissibile la concessione di provvedimenti d'urgenza di tale natura, infatti, ha sottolineato la funzione valvola ascrivibile nel sistema processuale a questa tipologia di provvedimenti, che possono essere concessi in tutte le ipotesi in cui manchi uno strumento cautelare tipico in grado di tutelare la parte che ha ragione a fronte del pericolo di veder compromesso il proprio diritto nel tempo necessario a tutelare lo stesso in via ordinaria.

In realtà, non può però nascondersi che la giurisprudenza di merito è attualmente divisa in ordine all'ammissibilità di un ricorso d'urgenza volto ad ottenere un provvedimento di cancellazione di questo tipo, facendosi osservare che l'art. 2668 c.c., rubricato proprio “Cancellazione della trascrizione”, ritiene all'uopo necessaria, in difetto di consenso delle parti interessate, una sentenza passata in cosa giudicata.
Ulteriori argomenti contrari vengono dedotti anche dalla natura intrinsecamente provvisoria delle misure cautelari, che contrasterebbe con gli effetti di carattere tendenzialmente irreversibili che un provvedimento di cancellazione verrebbe a produrre una volta emesso ed eseguito.

Di contro, però, si sottolinea che sono numerose e difficilmente giustificabili, almeno nelle ipotesi in cui la trascrizione sia avvenuta in violazione di legge o a fronte di domande manifestamente infondate nel merito (e per questo concretanti un esercizio abusivo del diritto di agire in giudizio), le conseguenze negative che il convenuto potrebbe subire a seguito della stessa e fino al passaggio in giudicato della sentenza contenente l'ordine di cancellazione.
La trascrizione di un atto di citazione, quale quello che si sottopone all’esame, potrebbe compromettere fortemente il valore diretto o indiretto della cosa: ad es., se il bene appartiene ad un'impresa, quest'ultima rischierebbe di non ottenere più i finanziamenti bancari precedentemente concessi utilizzando il bene quale garanzia, mentre se è nella disponibilità di una famiglia la stessa potrebbe essere privata della possibilità di alienarlo ad un prezzo competitivo al fine di provvedere ad un urgente necessità (ciò di cui ci si lamenta proprio in questo caso, nella parte del quesito in cui è detto che ancora ad oggi quella citazione scorrettamente trascritta inibisce qualsiasi forma di credito e la possibilità di vendere alcuno dei propri beni).

Proprio le suddette esigenze sono alla base di quella giurisprudenza di merito che, prescindendo dalla lettera dell'art. 2668 c.c., ha ritenuto ammissibili i ricorsi proposti ai sensi dell'art. 700 c.p.c., tesi ad ottenere la cancellazione della trascrizione di domande giudiziali, e di cui dunque si suggerisce di avvalersi in questo caso sulla base delle considerazioni appena riportate.
L'apertura della giurisprudenza di merito all’utilizzo in tale campo di questo strumento processuale si riconnette proprio alla necessità di fornire un'adeguata tutela al convenuto a fronte di comportamenti palesemente abusivi dell' attore, il quale potrebbe invero trascrivere anche domande giudiziali, astrattamente rientranti nel novero di quelle enucleate dagli artt. 2652 e 2653 c.c., ma del tutto infondate od abnormi, così ottenendo un vincolo di inopponibilità sugli atti di disposizione del bene controverso.
Simili valutazioni sono poste nel giusto rilievo altresì da quelle ordinanze di merito le quali sottolineano che sarebbe in ogni caso iniquo accordare alla parte, i cui beni vengono gravati dalla trascrizione, l'unico e tardivo rimedio costituito dal risarcimento dei danni per responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96 comma 2 c.p.c., rimedio a cui non si potrà fare a meno di ricorrere nell’ipotesi in cui non venisse concesso il provvedimento d’urgenza suggerito.

Chiariti quali sono i rimedi esperibili avverso la trascrizione pregiudizievole, passiamo adesso ad affrontare l’aspetto relativo ai possibili risvolti penali degli artifizi posti in essere dal commissario liquidatore.
Va innanzitutto evidenziato che la falsa fideiussione indicata nel quesito era ascrivibile al reato di falso in scrittura privata di cui all’art.485 codice penale.; tuttavia, il d.lgs. 15 gennaio 2016, n. 7 ha operato una vasta depenalizzazione di diversi reati, tra cui appunto il sopraccitato art. 485 c.p..
La condotta descritta non potrebbe nemmeno integrare il delitto di “frode processuale” di cui all’art. 374 c.p., perché tale reato non punisce l’utilizzo di qualsiasi prova rivelatasi falsa, ma solo l’inganno nell’atto di ispezione o nell’esperimento giudiziale.
Successivamente all’abrogazione del falso in scrittura privata, vi è il concreto rischio che simili condotte, integranti una vera e propria “truffa processuale” non siano oggetto di tutela penale.
In materia, è possibile registrare un contrasto giurisprudenziale.
Secondo un orientamento, a dire il vero risalente, “il giudice ingannato ha il potere di incidere pregiudizievolmente con un suo provvedimento sul patrimonio della controparte”. (Cassazione Penale n. 6335 del 29 gennaio 1999) e pertanto è possibile configurare in un caso simile il delitto di truffa ex art. 640 c.p..
L’orientamento contrario e maggioritario ritiene invece che “La cosiddetta truffa processuale, consistente nel fatto di chi, inducendo in errore il giudice in un processo civile o amministrativo mediante artifici o raggiri, ottenga una decisione favorevole, non integra il reato di cui all’art. 640 c.p. in quanto in tale fattispecie viene a mancare un elemento costitutivo del reato e cioè l’atto di disposizione patrimoniale. Il giudice infatti con il suddetto provvedimento non compie un atto di disposizione, espressione dell’autonomia privata e della libertà di consenso, ma esercita il potere di natura pubblicistica, connesso all’esercizio della giurisdizione. Né può assumere rilevanza la riserva contenuta nell’art. 374 c.p. che si riferisce ai casi in cui il fatto sia specificamente preveduto dalla legge nei suo elementi caratteristici” (così Cass. pen. n. 3135 del 26 novembre 2002.
In questo dibattito si inserisce una recente e interessante sentenza del Tribunale di Asti (n. 428 del 26/02/2016) che aderisce all’orientamento minoritario con una motivazione, a
parere di chi scrive, convincente.
Il Giudice osserva infatti che "l’analisi della questione non possa che prender le mosse dal concetto di atto di disposizione patrimoniale, con particolare riferimento, tuttavia, alla relativa origine nell’ambito dell’elaborazione dottrinale e giurisprudenziale.
Deve invero osservarsi come l’atto di disposizione patrimoniale, quantunque ritenuto per communis opinio essenziale dalla dottrina maggioritaria e dalla giurisprudenza, costituisca, per opinione altrettanto pacifica, un concetto comunque assente nel discorso legislativo.
In altri termini, è facilmente verificabile come l’art. 640 c.p. non contempli espressamente, nella propria struttura, l’atto di disposizione patrimoniale quale requisito della figura criminosa.
Ciò posto, deve dunque porsi mente, ad avviso di questo Giudice, alla ratio storica del concetto di atto di disposizione patrimoniale per rilevare come la sua nascita sia strettamente connessa ad una ben precisa esigenza ermeneutica della letteratura specialistica e del diritto pretorio: quella di discriminare con precisione la fattispecie di truffa, intesa come reato che postula la cooperazione artificiosa della vittima, da altre ipotesi illecite che, al contrario, si caratterizzano per la sussistenza di un’aggressione unilaterale al bene giuridico protetto dalla norma. Si pensi, ad esempio, al reato di furto aggravato ai sensi dell’art. 625, n. 2 c.p., che si concretizza laddove l’agente si impossessi della cosa mobile altrui, valendosi di un qualsiasi mezzo fraudolento.
Se l’analisi svolta è corretta, risulta dunque necessario che il richiamo interpretativo all’atto di disposizione patrimoniale avvenga in modo conforme alla ratio (storica) sottostante, pena altrimenti il rischio che una costruzione concettuale di natura esclusivamente dogmatica e pacificamente assente nel discorso legislativo, fondi, al di fuori di precisi riferimenti letterali, norme escludenti dall’area del penalmente rilevante condotte criminose assai gravi.
In altri termini, se da una parte il concetto di atto disposizione è caratterizzato da un valore ermeneutico insostituibile ai (limitati) fini della differenziazione della fattispecie di truffa rispetto a contigue aggressioni unilaterali del patrimonio, non appare invece corretto un richiamo di tale concetto al (diverso) fine di sancire l’irrilevanza ex art. 640 c.p. di condotte suscettibili, alla stregua della littera legis, di rientrarci senza difficoltà alcuna.”

In breve, il Tribunale di Asti colpisce al cuore l’orientamento maggioritario, teso a ritenere l’atto di disposizione patrimoniale un elemento essenziale del delitto truffa, in forza della semplice quanto vera constatazione che la norma di legge si limita a fare riferimento al “danno ingiusto”.

Per concludere, il caso di specie potrebbe essere oggetto di una denuncia per truffa. Ricorrendo l’aggravante del danno di rilevante gravità, il reato diviene procedibile d’ufficio.
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