La trascrizione delle domande: scopo della pubblicità
In tale disposizione si ravvisa una sostanziale innovazione rispetto al Codice del 1865 ove non v'era che la norma n. 3 dell'art. 1933, in cui si disponeva la trascrizione delle domande di revocazione, di rescissione e di risoluzione. La trascrizione di tali domande è ora contemplata dal n. i dell'art. 2652. In tutti gli altri casi la disciplina della pubblicità è novità di portata assai notevole nel nostro sistema del diritto civile.
L'esigenza che ha indotto il legislatore a disciplinare le fattispecie degli articoli 2652 e 2653 fa capo alla possibilità di attuare, mediante la pubblicità, una tutela di quei terzi per i quali dovrebbe altrimenti trovare rigorosa applicazione la regola « resoluto iure dantis, resolvitur et ius accipientis ». Si tratta infatti di una considerazione degli acquisti dipendenti da un titolo invalido o comunque tale che è destinato ad esser posto nel nulla: Che il titolo dell'alienante. sia destinato ad esser posto nel nulla è in ogni caso fuori discussione, né quindi la trascrizione è chiamata a compiere alcuna sanatoria, il che contrasterebbe con la sua essenza. Si tratta solamente della prospettiva che attiene alla posizione dei terzi acquirenti, e riguardo agli acquisti di tali terzi si pone il problema se e sotto quali presupposti essi debbano essere fatti salvi oppure sacrificati. Uno dei presupposti perché siano fatti salvi gli acquisti. dei terzi è normalmente la buona fede del terzo ; un altro — ed è questo che a noi importa considerare — la trascrizione che il terzo abbia compiuto del suo acquisto. Ma non basta : occorre anche considerare il tempo in cui il terzo può utilmente pubblicare il suo acquisto onde questo sia fatto salvo in conflitto con l'interesse di chi ha il diritto di proporre e far valere la non esistenza del titolo del dante causa del terzo acquirente. Occorre normalmente che il terzo trascriva il suo acquisto prima di quando venga trascritta la domanda volta a torre di mezzo il titolo suddetto. Reciprocamente si dirà dunque che la domanda se è trascritta entro un certo termine – e precisamente prima di quando il terzo abbia trascritto il suo acquisto – retroagisce e pone nel nulla l'acquisto del terzo, come normale applicazione del principio “resoluto jure dantis...”.
Basta la trascrizione della domanda e non occorre che sia trascritto il titolo di proprietà che si tende a ripristinare. I terzi potranno opporre la mancata trascrizione della domanda, non del titolo dell'attore e ciò anche se i terzi abbiano trascritto il loro acquisto e l'attore no: Qui non vi è infatti un conflitto come fra due acquirenti dallo stesso autore : il terzo è acquirente dal convenuto ; mentre l'attore ha alienato al medesimo. Lo stesso si dica quanto al caso dell'art. 2653 n. 1 va trascritta la domanda in rivendicazione, per lo speciale effetto ivi stabilito. A parte ciò ,e in generale, deve dirsi che fra i presupposti della 'domanda in rivendicazione non v'è affatto che l'attore debba provare di aver trascritto il suo titolo, a meno che l'attore e il convenuto siano acquirenti da uno stesso autore. Se il terzo ha compiuto a proprio favore l'usucapione, prevarrà non già perchè il rivendicante non abbia trascritto il suo titolo, ma perchè l'usucapione è titolo poziore.
A questo punto deve porsi in chiaro a scanso di equivoci, che il legislatore non può aver inteso di condizionare in via assoluta l'efficacia delle domande di risoluzione, annullamento, ecc., alla trascrizione, nel senso che la trascrizione debba essere una forma essenziale per l’efficacia ella domanda, ovvero elemento costitutivo della fattispecie causa dell'effetto risolutivo. A parte che la trascrizione nelle norme degli articoli 2652 e 2653 riguarda soltanto una serie di casi circoscritta dal particolare oggetto immobiliare del diritto al cui ripristino tende la domanda, deve soprattutto osservarsi che l'effetto risolutivo (o quello qualsiasi cui tendono le domande in questione) si attua anche a prescindere dalla pubblicità della domanda, sol che l'efficacia (risolutiva) della domanda e conseguente giudizio non è perfetta, non è definitiva fino a tanto che la domanda non sia trascritta e non già non è perfetta per se medesima, ma con riguardo a eventuali acquisti che terzi possano effettuare sullo stesso immobile in questione e anteriormente pubblicare.
Può darsi che il terzo acquisti prima della domanda che tende a impugnare la base dell'acquisto. La domanda e conseguente giudizio perseguono il loro effetto ; ma tale effetto può essere eliminato fino a tanto che non abbia avuto luogo la pubblicazione della domanda. Prima di tale momento il terzo può consolidare il suo acquisto trascrivendolo. Efficacia costitutiva ha quindi non già la trascrizione della domanda riguardo al diritto di chi può legittimamente avanzare l'impugnativa ; bensì se mai la trascrizione riguardo a quell'acquisto — del terzo — che altrimenti non avrebbe di per sé un sufficiente fondamento sostanziale, dipendendo da un titolo vizioso.
Come si vede non si tratta di un conflitto come tra soggetti che derivino le loro ragioni di tutela da posizioni paritetiche (es., più acquirenti dallo stesso autore) ; ma di una tutela specifica e particolare di alcuni terzi specialmente qualificati, in omaggio al rispetto della buona fede che è uno dei cardini del sistema giuridico. Buona fede e pubblicità insieme combinandosi determinano gli estremi di una fattispecie attributiva che non può non apparire di natura eccezionale. E solo nella pubblicità effettuata previamente dall'altra parte detta fattispecie incontra i suoi limiti, appunto perchè in forza di quella non può non restare compromesso l'estremo della buona fede del terzo.
Anche se il terzo trascrive dopo la domanda ma prima della pubblicazione di essa, la buona fede è, per presunzione positiva, salva. Ciò spiega il criterio legale. E lo stesso si dica anche addirittura nel caso che lo stesso acquisto abbia avuto luogo dopo la domanda.
La fattispecie acquisitiva a favore del terzo che abbia pubblicato il suo titolo prevale, dunque, al diritto di chi esercita l'impugnativa, ove la domanda di chi impugna non risulti pubblicata prima della trascrizione dell'acquisto del terzo. Precisiamo adesso che talora vi sono determinazioni particolari di tempo per l'utile effettuazione della trascrizione della domanda. Riguardo a queste particolari ipotesi occorre modificare alquanto le prospettive or ora svolte per la normalità dei casi contemplati dagli articoli 2652 e 2653. Chi ha il diritto di impugnativa, in tali ipotesi, dispone di un margine di tempo assai sensibile per effettuare utilmente la trascrizione della domanda. Sono stabiliti termini diversi per le varie ipotesi (art. 2652 numeri 6, 7, 9 ; art. 2652 n. 8 ; art. 2653 n. 3). Per ciascuna valgono speciali considerazioni per le quali rinviamo al commento particolare.
Oggetto della pubblicità
Abbiamo sin qui parlato con espressione generale comprensiva dei vari casi (o almeno della parte più notevole), di domande di impugnazione. Abbiamo usato questa espressione in via provvisoria. Ora occorre procedere ad un esame particolareggiato. Poco utile sarebbe raggruppare e classificare le diverse fattispecie, perchè distinta per ciascuna di esse è l'esigenza che ha indotto il legislatore a stabilire la relativa disciplina. La materia è alquanto eterogenea. Solo si può dire, usando però un criterio approssimativo, che i casi dell'art. 2653 si distinguono per ciò che in essi si tratta di domande in varia guisa volte, come petitio o come condictio, a far riavere il possesso di un immobile, ponendosi direttamente diritto sull'immobile come oggetto della domanda. Nei casi dell'art. 2652, invece, si tratta di domande che, in varia guisa hanno il loro presupposto in un modo di essere del titolo.
Deve trattarsi, è ovvio, di domande relative ad atti che abbiano ad oggetto diritti immobiliari.
Possono venire in considerazione tutti gli atti di cui è disposta la trascrizione e quindi non solo quelli che hanno ad oggetto diritti reali.
In linea generale diremo poi anche che la trascrizione riguarderà le domande relative a tutti quegli atti che siano possibile fondamento per un acquisto da parte di terzi. Ove terzi non possano venire in discussione (trattandosi di atti aventi ad oggetto diritti intrasmissibili) problema di trascrizione non sussiste.
Le posizioni che i terzi possono veder tutelate mediante la previa trascrizione o iscrizione, riguardano indubbiamente, oltre gli acquisti di diritti reali (di godimento o di garanzia), anche diritti personali immobiliari quali i diritti di conduttore o di socio. I terzi possono aver tutelato il loro diritto in qualunque modo l'abbiano acquistato da colui che è convenuto con la domanda o successori di esso.
Può trattarsi di un acquisto tra vivi o a causa di morte. Nel caso che A alieni per atto tra, vivi a B con titolo risolubile; e B, a sua volta, alieni successivamente lo stesso immobile a C, questo terzo O tutelerà mediante la previa trascrizione il suo, acquisto nei confronti di A che domandi la risoluzione del contratto. Invece di A (alienante), può essere talora altri legittimato à proporre la domanda di risoluzione. Può erre che A alieni causa mortis e allora sarà certo un terzo legittimato a far valere la risoluzione della disposizione testamentaria. Può anche darsi che C a sua volta abbia alienato a D : il titolo di C è risolubile in quanto è risolubile , lo stesso titolo del primo autore B. Convenuto da A (o chi per esso) sarà B (acquirente inadempiente da A e autore a sua volta di C e quindi di D). Occorre rilevare che D, ano stesso modo che già C, può tutelare il suo acquisto mercé la trascrizione nei confronti di chi propone la domanda e ciò tanto se diretto convenuto è il primo autore o l'autore del proprio autore. B acquirente inadempiente, con titolo perciò risolubile, può aver acquistato da A — abbiamo detto — per atto tra vivi o per testamento (può trattarsi di risoluzione contrattuale o testamentaria). A sua volta da B può aver acquistato per contratto o per testamento. Anche in questa seconda ipotesi, C dovrà trascrivere il suo acquisto mortis causa se vorrà tutelarsi nei confronti di chi sia legittimato a chiedere la risoluzione del precedente titolo d'acquisto dell'autore B. Se B ha alienato da vivo a C l'immobile acquistato da A con titolo difettoso, convenuto principale sarà anzitutto lo stesso B ; se B è morto e C è acquirente mortis causa da B, convenuto sarà proprio C ed esclusivamente C. Ma deve dirsi che il problema della legittimazione processuale non ha alcuna precisa influenza sul punto degli effetti di diritto sostanziale. Nell'ipotesi che C sia acquirente mortis causa da B, la trascrizione del titolo d'acquisto mortis causa giova a conservare il diritto di C erede o legatario, ma ciò — si noti — non già in forza dei principii per cui è stabilita la norma dell'art. 2648 ; ma proprio ed esclusivamente, in vista della specifica tutela predisposta dall'art. 2652. Non è dubbio, peraltro, che questo è il solo e vero incentivo atto a far si che la norma dell'art. 2648 non sia sprovvista della sua essenziale ragion d'essere : ogni acquirente mortis causa avrà interesse ad attuare l'immediata trascrizione del suo acquisto, in quanto potrebbe sussistere una causa risolutiva dello stesso titolo del suo autore defunto.
Il terzo può avere acquistato anche per usucapione ; una usucapione in ipotesi che sia già iniziata anteriormente al momento in cui il convenuto ha acquistato con titolo risolubile. Qui deve dirsi che l'efficacia acquisitiva dell'usucapione opera indipendentemente da quelle che sono le vicende della proprietà.
Devono, per converso, ritenersi inefficaci se non trascritti o iscritti tempestivamente tutti gli acquisti dei terzi di qualunque sorta e qualunque ne sia la fonte.
Momento d’efficacia
Deve ora ancora osservarsi in termini generali validi per tutte le ipotesi, che il problema di collisione che l'anteriorità di trascrizione (della domanda o dell'acquisto del terzo) giova a dirimere, non ha una soluzione definitiva prima che la sentenza promossa dalla domanda non sia passata in giudicato. Per cui se la domanda viene rigettata l'acquisto del terzo può restare salvo anche se non fu trascritto previo alla trascrizione della domanda. Deve dirsi perciò che la trascrizione della domanda non tanto giova in se stessa a conservare il diritto di chi promuove detta domanda, quanto soprattutto fissa termine di decorrenza della efficacia della trascrizione che il terzo può porre in essere per conservare il suo acquisto. La previa trascrizione della domanda non fa che allacciare definitivamente l'acquisto del terzo alla sorte del diritto impugnato e a rendere perciò attuabile senza eccezione la regola resoluto iure dantis... . Ma deve altresì farsi presente che gli effetti della sentenza che accoglie in maniera definitiva la domanda, risalgono al momento della trascrizione della domanda. Se la domanda non fosse stata trascritta, la decorrenza sarebbe dal momento del giudicato e sarebbero salvi gli acquisti dei terzi (anche se non trascritti) precedenti a questo momento.
Gli effetti nei riguardi dei terzi che hanno acquistato dopo il giudicato o trascritto dopo la trascrizione della domanda, si operano automaticamente senza che sia necessario un separato giudizio : dopo che la sentenza definitiva abbia avuto luogo, basterà al terzo eccepire la data del suo acquisto o della trascrizione del medesimo in confronto alla data (precedente) della trascrizione della domanda che ha provocato il giudizio risolutivo.
Domande di risoluzione dei contratti, delle disposizione testamentarie, delle donazioni: domande di rescissione, domande di revocazione delle donazioni, impugnazioni della rinuncia all’eredità
Cominciamo con l'esaminare i casi di cui al n. 1 dell'art. 2652. Vengono in considerazione le domande di risoluzione dei contratti ; nonché le domande di risoluzione delle disposizioni testamentarie e delle donazioni per inadempimento di oneri.
Le domande di rescissione vanno trascritte con riguardo sia ai contratti traslativi, che alla divisione. Vanno altresì trascritte le domande di revocazione delle donazioni in caso di ingratitudine o di sopravvenienza di figli. E la legge prevede infine anche le domande di impugnativa della rinunzia all'eredità fatta in pregiudizio dei creditori.
Si deve osservare per tutte queste ipotesi chela tutela dei terzi è dipendente dalla pura e semplice anteriorità della trascrizione o iscrizione del loro acquisto, senza che venga richiesta in alcun modo la buona fede.
Per ciò che attiene in particolare alle domande di risoluzione dei contratti, deve richiamarsi la norma dell'art. 1458 cpv., il quale dispone k in generale che la risoluzione, salvi gli effetti della previa trascrizione della domanda di risoluzione, non pregiudica i diritti acquistati dai terzi nel caso di clausola risolutiva emessa. Deve osservarsi riguardo a questa, così come a tutte le altre norme (che citeremo fra breve), che i diritti X acquistati dai terzi sono salvaguardati in forza della pura e semplice statuizione di irretroattività e ciò nei confrónti di tutti, meno di colui che ha il potere nei confronti di questi decide l'anteriorità di trascrizione o della domanda).
Si ha riguardo a tutti i contratti con prestazioni corrispettive e non vale distinguere a priori, per ciò che attiene al nostro tema, se si tratti di domanda dell'una o dell'altra parte. Così nella vendita va trascritta sia la domanda del venditore per inadempienza del compratore nel pagamento del prezzo, sia la domanda del compratore per inadempienza del venditore nel consegnare l'immobile nei termini e con le modalità convenute. Naturalmente l'onere della trascrizione è in dipendenza dello interesse che possa avere chi propone la domanda e dell'eventualità che terzi possano avanzare diritti in concorrenza. Vanno trascritte per gli stessi effetti le domande di risoluzione per inadempimento degli oneri apposti alle donazioni (art. 793). Qui vi è un preciso precedente nell'art. 1080 del Codice abrogato. Un carattere di novità, invece, ha il richiamo dell'art. 648 : devono trascriversi le domande volte ad ottenere
Domande dirette a ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre
Il n. 2 costituisce una novità. Si fa ivi riferimento alle domande dirette ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari e in genere delle obbligazioni a contrarre. Oltre che di obbligazioni convenzionali possono darsi casi di obbligazioni legali. A tutte indistintamente fa riferimento l'art. 2652 n. 2. La sentenza che accoglie la domanda prelude all'esecuzione forzata dell'obbligazione inadempiuta. Naturalmente la sentenza va trascritta come presupposto della sua efficacia, allorchè l'oggetto dell'obbligazione e quindi della esecuzione sia un diritto immobiliare (art. 2643 n. 14). Ma gli effetti della sentenza, la quale tiene luogo del contratto definitivo, possono farsi datare dal precedente momento della domanda e ciò anche nei riguardi dei terzi che abbiano acquistato sull'immobile diritti dal promittente inadempiente convenuto. Giusta le regole normali già spiegate prevarrà l' interesse di chi ha proposto la domanda nel caso che questa sia stata trascritta previamente al momento in cui il terzo abbia trascritto o iscritto il suo acquisto.
Domande dirette ad ottenere l’accertamento giudiziale della sottoscrizione di scritture private
Il n. 3 sancisce una esigenza già affermatasi da tempo in giurisprudenza. Si fa riferimento agli atti che non possono essere trascritti o iscritti perché contenuti in una scrittura privata la cui sottoscrizione non risulti autenticata (cfr. art. 2657). La domanda diretta ad ottenere l'accertamento giudiziale della sottoscrizione va trascritta, e allorchè conseguenza dell'avvenuto accertamento giudiziale, l'atto può essere pubblicato, gli effetti di tale pubblicazione si faranno risalire al momento della trascrizione della domanda di accertamento. Ciò è perfettamente conseguente ai principii del sistema, perché la pubblicità della domanda vale a fissare il momento da cui possono farsi salvi gli effetti della volontà di pubblicare l'atto medesimo. In definitiva si tratta di una pre-pubblicazione dello stesso atto sotto la condizione che sia regolarizzato il requisito formale : una specie di prenotazione.
Per tale considerazione il conflitto che può intervenire in questa ipotesi può essere quello stesso disciplinato in generale dall'art. 2644 con riguardo alla collisione fra più possibili acquirenti dallo stesso autore : da un lato chi ha acquistato e non può trascrivere subito l'atto per difetto di forma, ma compiere una pubblicità negli effetti in definitiva equivalenti, dall'altro ogni diverso eventuale acquirente dallo stesso autore. È giustificata pur tuttavia l'inclusione nell'art. 2652 che, senza intenzioni sistematiche, accoglie tutte le varie fattispecie in cui è prevista la trascrizione di domande.
Domande dirette all’accertamento della simulazione
Col n. 4 si rientra nella serie delle fattispecie in cui è disposta la trascrizione di domande volte a impugnare, variamente, il fondamento dell'acquisto di terzi. Qui è questione delle domande dirette all'accertamento della simulazione di atti aventi un oggetto immobiliare. È stabilito in maniera inequivocabile ancor qui il principio della c. d. irretroattività e inopponibilità ai terzi della pronuncia che accoglie la domanda ; ma ancor qui la tutela dei terzi è condizionata alla circostanza che l'acquisto sia stato trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda. Qui interviene anche, quale ulteriore presupposto della tutela, quel requisito della buona fede, di cui abbiamo discorso nelle pagine preliminari del commento di questo art. 2652. Purché i terzi siano di buona fede, è indifferente che il loro acquisto dal titolare apparente sia a titolo oneroso oppure a titolo gratuito.
Domande di revoca degli atti compiuti in pregiudizio dei creditori
Invece vengono in considerazione solo gli acquisti a titolo oneroso dei terzi di buona fede, nella fattispecie del n. 5 ove è disposta la trascrizione delle domande di revoca degli atti (aventi un oggetto immobiliare) che siano stati compiuti in pregiudizio dei creditori. Tale norma va coordinata con l'art. 2901, ove sono stabilite le condizioni per l'esercizio dell'azione revocatoria ed è infine precisato che l'inefficacia dell'atto non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di revocazione. Ciò significa, in armonia coi principii di cui già abbiamo visto varie applicazioni, che il diritto acquistato dal terzo è fatto salvo sol se pubblicato prima del momento in cui venga trascritta la domanda di revocazione.
Sotto la disciplina del n. 5 dell'art. 2652 vengono le domande di revoca di tutti gli atti che per il loro oggetto immobiliare siano soggetti a trascrizione e, così pertanto, non solo i contratti traslativi o costitutivi compiuti in pregiudizio dei creditori, ma altresì le transazioni e le rinunce. Non tanto anzi interesserà considerare la natura dell'atto quanto gli estremi della frode e del danno. Così anche un atto acquisitivo (come l'accettazione di una eredità oberata di debiti) può essere fraudolento e dannoso e come tale impugnabile.
Naturalmente la pauliana giova anche ad impugnare le divisioni. Nell'art. 1113 è detto espressamente che, anche all'infuori dei casi di intervento o opposizione dei creditori « è salvo sempre ad essi l'esperimento dell'azione revocatoria... ». Del pari che l'opposizione prevista dall'art. 1113, la domanda di revoca della divisione compiuta con frode e pregiudizio va trascritta ; in caso diverso possono essere fatti salvi diritti che eventualmente terzi di buona fede abbiano derivato a titolo oneroso dalla compiuta divisione. Se tali diritti non siano derivati immediatamente dallo stesso atto di divisione ma solo mediatamente e si fondino su un atto ulteriore (es. un'alienazione compiuta da un condividente), è la trascrizione di questo ulteriore atto che viene in considerazione per fissare il momento sino a cui la pauliana può mantenere, mercé la pubblicazione tempestiva della domanda, i suoi effetti anche verso i terzi.
Per ciò che attiene alla revocatoria nel fallimento, occorre far richiamo delle norme della nuova legge 16 marzo 1942, la quale ha sensibilmente innovato in materia rispetto al Codice di commercio abrogato. Deve anzitutto essere ricordato l'art. 66, secondo cui, ove ne ricorrano i presupposti, può essere dal curatore proposta l'azione revocatoria ordinaria giusta le norme del Codice civile, quindi senza alcun limite pel tempo anteriore alla dichiarazione di fallimento. Naturalmente, ove l'atto da revocarsi abbia un oggetto immobiliare, la domanda andrà trascritta agli effetti dianzi esaminati. Per gli atti compiuti dopo la dichiarazione non v'è problema : non occorre alcuna domanda revocatoria, ché gli atti sono di per sé invalidi. E lo stesso si dica per gli atti a titolo gratuito (salve alcune eccezioni : art. 64) e i pagamenti anticipati (in scadenza dal giorno della dichiarazione di fallimento in poi : art. 65), nel caso che tali atti abbiano avuto luogo nei due anni precedenti alla dichiarazione di fallimento. Problema di trascrizione non viene in questione.
Per ciò che attiene invece agli atti a titolo oneroso previsti dall'art. 67 la revocatoria interviene, con regole peculiari alle circostanze dello staio' di insolvenza e alla conoscenza del medesimo da parte del compartecipe al rapporto revocato. Salve queste determinazioni e quanto attiene all'onere della prova, nulla esclude l'applicabilitá della regola di cui all’articolo 2652 n. 5 al caso di subacquirenti di buona fede. Rileviamo infine che nell'art. 7o della nuova legge sul fallimento, riguardo agli acquisti a titolo oneroso fra coniugi nel quinquennio anteriore alla dichiarazione è detto che i beni si presumono acquistati con denaro del fallito e si considerano proprietà di lui : perciò qui non è questione di revocatoria. Nel capoverso poi è detto che «se i beni stessi furono nel frattempo alienati o ipotecati, la revocazione a danno del terzo non può aver luogo se questi prova la sua buona fede ». Si deve ritenere che in tale norma la legge non abbia inteso stabilire una regola in deroga al principio generale sancito nell'art. 2901, ult. comma, del Codice. Per cui devono intendersi pur sempre «salvi gli effetti della trascrizione della domanda di revocazione ». Quindi anche se il terzo è in buona fede, la revocazione non solo è possibile ma esclude l'acquisto del terzo se la trascrizione della domanda preceda la trascrizione dell'acquisto da parte del terzo.
Domande dirette a far dichiarare la nullità o a far pronunciare l’annullamento di atti invalidi, domande dirette ad impugnare la validità della trascrizione
Una delle più notevoli innovazioni è costituita dal disposto del n. 6 ove l'eccezione al principio « resoluto jure dantis resolvitur et ius accipientis » assume una portata tale che, certo, i principii vigenti sotto il vecchio Codice non avrebbero ammesso.
Nei casi sin qui esaminati il diritto acquistato dal terzo e tutelabile mercé la pubblicità, si fondava su di un titolo valido in sè e quindi suscettibile di fornire una obbiettiva base all'acquisto del terzo ; titolo valido e non vizioso, impugnabile solo per motivo di una causa estrinseca ad esso. Ove il caso (come per ciò che attiene ai subacquirenti rispetto alla pauliana), la legge richiede quale ulteriore presupposto per la tutela del terzo la buona fede di esso ; ma rimane pur sempre chiara e conforme ai principii la ratio della irretroattività rispetto a quei terzi. Un vizio è certo alla base dell'azione di simulazione ; ma è pur sempre un vizio che non tocca il centro e 1a struttura del singolo atto che si consideri, mentre può dirsi che agisca dall'esterno sul processo di manifestazione della volontá delle parti intervenute al rapporto. Sta di fatto che già dottrina e giurisprudenza dominanti sotto il vecchio Codice si erano sforzate di allargare le possibilità di tutela dei terzi di buona fede anche in caso di simulazione.
Allorché invece l'atto che serve di fondamento all'acquisto del terzo sia affetto da un vizio intrinseco, le prospettive non potrebbero non essere diverse. E se il terzo acquirente a non domino potesse mediante la pubblicità far salvo il suo acquisto, si verrebbe a dare alla trascrizione una efficacia costitutiva e formativa di effetti giuridici non conforme certo ai principii del nostro sistema di pubblicità. Ma il legislatore con la importante innovazione che stiamo esaminando non ha inteso di introdurre per la trascrizione, in questo campo, il principio della pubblica fede. Non la trascrizione in sè fa prova del diritto acquistato dal terzo, né può dirsi che essa valga a sanare il vizio del titolo. Solo deve dirsi che la trascrizione, insieme con la buona fede, pone in essere gli estremi di una fattispecie acquisitiva del diritto nel terzo. Non si potrebbe tale diritto diversamente ándare, ñon esistendo certo per tali casi tina regola generale di irretroattività, perchè altrimenti il principio «resoluto jure dantis... » sarebbe irrimediabilmente compromesso con uno squilibrio troppo grave nel sistema dei rapporti civili. Quel principio non può essere eliminato ; solo può subire eccezioni, siano pur esse notevoli come quelle introdotte ora dal legislatore in occasione della disciplina della trascrizione.
Ma bisogna procedere ad una distinzione : può trattarsi di domande di annullamento di un atto per cause diverse dall'incapacità legale ; e può trattarsi invece di domande di annullamento fondate proprio su di un motivo d'incapacità legale o di domande dirette a far valere la nullità di un atto o ad impugnare la validità di una trascrizione compiuta.
La prima ipotesi è quella la cui disciplina si presenta più semplice, meno accostandosi dai principii gene-rali. Qui deve richiamarsi la norma dell’art. 1445, ove è sancito che l'annullamento che non dipende da incapacità legale non pregiudica i diritti di acquisto a titolo oneroso dai terzi di buona fede, salvi gli effetti della previa trascrizione della domanda di annullamento. Gli interpreti del vecchio Codice non erano arrivati a porre eccezione al principio « resoluto iure dantis... » in questo campo; ma deve pur ammettersi la piena legittimità dei criteri accolti dal nuovo legislatore che, trattandosi di acquisti a titolo oneroso e sul presupposto del requisito della buona fede e, naturalmente, dell'anteriorità di trascrizione dell'acquisto rispetto alla trascrizione della domanda d'impugnazione), non ha inteso fare ai terzi in questa materia un trattamento deteriore rispetto a quello fatto nelle ipotesi dianzi esaminate (dell'impugnativa per simulazione e della pauliana) : perchè se è vera la differenza, diciamo pur teorica, del motivo di impugnazione, la ragion pratica di tutela dei terzi è equivalente in tutti i casi.
Assai più sensibile è la deviazione dai principii generali nell'altro gruppo di ipotesi : qui la possibilità di tutelare i terzi non può avere alcun addentellato nel titolo, ove questo sia radicalmente nullo o sia dichiarata l'invalidità della trascrizione su cui si appoggiava rispetto al dante causa la titolarità presupposto dell'acquisto, e del pari nel caso di annullamento pronunciato per causa d'incapacità legale, essendo questo un difetto nel titolo rilevabile in ogni tempo obbiettivamente. In tali ipotesi, più che di tutela di un acquisto dei terzi già avvenuto, si tratterà di un acquisto ex novo fondato in certo senso direttamente sulla legge (un nuovo caso di acquisto a non domino : categoria piuttosto lata che comprende molte deviazioni dai principii generali sui trasferimenti). Il titolo nullo è solo un presupposto diciamo così esterno dell'intervento legislativo in pro dei terzi; non può certo dirsi la base dell'acquisto. Nella fattispecie acquisitiva piuttosto complessa, la trascrizione da parte del terzo è uno degli elementi condizionanti e manifesta pertanto una funzione che non è soltanto quella normale di pubblicità. Si intende ancor qui di « realizzare l'esigenza di tutelare i terzi che si sono fidati di una situazione apparentemente legittima », Ma certo non poteva la legge ignorare completamente gli interessi nell'altro campo, interessi i quali alla fin fine meritano anch'essi rispetto. Non bisogna infatti in forza di una aprioristica c. d. esigenza di tutela dei terzi. misconoscere quella esigenza, indubbiamente superiore ad ogni altra, che importa l'equilibrio nella tutela delle posizioni rispettive dei soggetti giuridici. Il legislatore si è reso ben conto della necessità di porre limiti e opportune cautele e per tale scopo ha stabilito che chi esercita la domanda abbia un certo lasso di tempo per trascriverla, utilmente senza che possa essergli opposta la trascrizione dell'acquisto del terzo.
Se la domanda di impugnazione è trascritta prima che siano trascorsi cinque anni dalla data della trascrizione dell'atto impugnato, si applicherà in pieno l'effetto retroattivo della pronuncia di nullità e ciò anche verso tutti i terzi e non varrà a renderne salve le posizioni il fatto che i terzi abbiano acquistato o, addirittura, trascritto il loro acquisto prima della trascrizione della domanda effettuata nel termine anzidetto. Se invece chi è legittimato ad impugnare lascia trascorrere il quinquennio senza trascrivere, si rientra nel campo ove si afferma l'esigenza della tutela dei terzi e da quel momento in poi (dal momento cioè in cui è trascorso il quinquennio) varrà il normale criterio dell'anteriorità di trascrizione a stabilire se debba essere preferita la posizione di chi ha impugnato o quella del terzo di buona fede che a qualunque titolo (oneroso o anche gratuito) ha acquistato sulla base dell'atto impugnato.
La mancanza di pubblicità della domanda per tutto un quinquennio è la ratio addotta dal legislatore per giustificare l'efficacia eccezionale attribuita alla buona fede del terzo acquirente nelle ipotesi in esame.
Domande con le quali si contesta il fondamento di un acquisto a causa di morte
Il n. 7 disciplina la trascrizione delle domande con cui si contesta il fondamento di un acquisto a causa di morte. Tale norma va coordinata con l'art. 534 terzo comma. La disciplina che ne risulta è parallela ed equivalente a quella del precedente n. 6. Bisogna distinguere due ipotesi. Nel caso di acquisto a titolo oneroso dall'erede apparente compiuto da un terzo di buona fede, il diritto acquistato dal terzo è fatto salvo in conflitto con chi è legittimato a contestare la base di quell'acquisto, purché detto acquisto sia pubblicato, trattandosi di un oggetto immobiliare, previamente al momento di pubblicazione della domanda contro l'erede apparente (o alla trascrizione dell'acquisto da parte dell'erede o legatario vero). La tutela dei terzi di buona fede in tale ipotesi si giustifica essendo limitata agli acquisti a titolo oneroso ; e non rappresenta una novità, essendo già prevista dall'art. 933 del Codice abrogato. Di nuovo c'è il coordinamento col sistema di pubblicità, per cui la tutela ancor qui, come in tutti gli altri casi, rimane condizionata all'anteriorità di trascrizione.
Una completa innovazione è costituita invece dal disposto del n. 7 dell'articolo in esame. Tale norma ricalca quella del n. 6 e si giustifica con le medesime considerazioni viste già per quella. Se la trascrizione della domanda non viene eseguita nei cinque anni successivi alla data di trascrizione dell'atto impugnato (accettazione di eredità o acquisto di legato), possono essere fatti salvi tutti i diritti dai terzi a qualunque titolo (quindi anche a titolo gratuito) acquistati non solo dall'erede, ma anche dal legatario apparente. Basta che l'acquisto del terzo sia pubblicato anteriormente alla ritardata trascrizione della domanda.
Domande di risoluzione per lesione di legittima
Nel n. 8 è disposta la trascrizione delle domande di riduzione delle donazioni e delle disposizioni testamentarie per lesione di legittima. L'azione di riduzione per la sua stessa finalità ha, come suole dirsi, una efficacia reale nei confronti degli aventi- causa dal donatario o dal beneficiario di disposizione testamentaria, allorchè siano lese le ragioni dei legittimari. L'azione di riduzione, dovendo conseguire la reintegrazione della quota spettante ai legittimari, non può certo arrestarsi dinanzi agli interessi dei terzi. Prevalente è la ragione del legittimario. Non si tratta di un caso di risoluzione o di annullamento. Valido ed esistente è in sè medesimo il titolo che sta alla base dell'acquisto del terzo ; tanto che non viene neppure in questione- il requisito della buona fede nel terzo.' L'azione in esame non ha tanto uno scopo distruttivo (impugnare, torre di mezzo), quanto uno scopo costruttivo : ciò spiega Ia sua efficacia reale, spiega cioè in qual senso essa esprima già in se stessa una forza prevalente a quella di ogni altro interesse che contrasti lo scopo di ricostruzione della parte riservata ai legittimari. Per altro Verso la legge, dati i criteri accolti in tema di pubblicità e di tutela dei terzi, non poteva in questo caso trascurare del tutto le ragioni dei terzi. Non si tratta di posizioni assolute ed intransigenti. Le soluzioni cui il legislatore tende derivano da una esigenza pratica, sono imposte da criteri e da considerazioni medie. Cosi il legislatore ha creduto opportuno anche in questo caso di salvaguardare i terzi,' stabilendo per altro verso una valutazione particolarmente favorita della posizione dell'altra parte ; infatti è concesso ai legittimari un termine di ben. dieci anni dall'apertura della successione per proporre utilmente l'azione di riduzione con efficacia piena ed assoluta. Oltre i dieci anni possono essere fatti salvi gli 'acquisti immobiliari a titolo oneroso dei terzi, sempre purchè — e qui si rientra nel profilo generale del nuovo sistema di pubblicità — tali acquisti siano pubblicati anteriormente alla ritardata trascrizione della domanda di riduzione. Deve rilevarsi che in dieci anni si estingue per prescrizione lo stesso diritto di chiedere la riduzione (art. 2946) ; ma qui non è questione della domanda in sè ma della pubblicazione della medesima : la domanda può essere stata proposta nel decennio e la pubblicazione invece ritardata oltre.
Domande di revocazione e domande di opposizione contro sentenze
Il n. 9 ha riguardo alle domande di revocazione contro le sentenze soggette a trascrizione, nel caso che siano l'effetto o del dolo di una delle parti in danno dell'altra, o del dolo del giudice (accertato con sentenza passata in giudicato), o nel caso che si sia giudicato in base a prove riconosciute o dichiarate false dopo la sentenza e che la parte soccombente ignorava essere state riconosciute o dichiarate tali prima della sentenza ; o infine nel caso che dopo la sentenza si siano trovati documenti decisivi che la parte non aveva potuto produrre in giudizio (art. 395 numeri 1, 2, 3, 6 cod. proc. civ.). Inoltre lo stesso n. 9 considera le domande di opposizione contro le sentenze soggette a trascrizione che sono pronunciate tra altre persone, allorchè la sentenza sia l'effetto di dolo o collusione a danno dell'opponente (art. 404 cod. proc. civ.). Il legislatore si è preoccupato ancor qui della posizione di coloro che in buona fede hanno acquistato da chi disponeva di un titolo consistente in una sentenza passata in giudicato e trascritta.
Com’è evidente le suddette domande, specie quella di opposizione, affermano — sul piano processuale — quella stessa esigenza per cui è stabilita in generale l'azione revocatoria su i presupposti del danno e della frode, e non sarebbe stato aberrante se la disciplina dei casi del n. 9 fosse stata completamente assimilata a quella dei casi del ti. 5. Vi è invece l'importante differenza che chi è legittimato alle azioni di revocazione e di opposizione ha concesso dalla legge un tempo utile di cinque anni per trascrivere la domanda (dopo di che si rientra nella generale prospettiva ove domina il principio di anteriorità per risolvere il conflitto fra l'impugnante ed terzo).
Questa posizione di favore fatta al soggetto legittimato all'impugnativa nei casi in questione, si giustifica per l'opportunità che detti mezzi di tutela processuale manifestino appieno la loro efficacia fuori da strettoie di tempo. Un quinquennio è parso un termine sufficiente per la salvaguardia nei confronti dei terzi. Una valutazione del danno e della frode e di ogni altra circostanza che sia adeguato presupposto dell'impugnativa, necessita di tempo. Gli interessi dell'opponente o del revocante hanno, nel criterio accolto dal legislatore, una considerazione non inferiore a quella dei terzi acquirenti di buona fede. Per un verso è stabilito perciò il termine del quinquennio. Per altro verso, la tutela dei terzi acquirenti si afferma non appena possibile senza altro limite o presupposto che quello della buona fede.
