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Articolo 2644 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Effetti della trascrizione

Dispositivo dell'art. 2644 Codice civile

Gli atti enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto [2659] o iscritto [2839] anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi [2645bis, 2652, 2653, 2684, 2914 n. 1] (1).

Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore [974, 1380, 2649, 2650, 2655, 2812; disp. att. 224, 225; l.f. 44] (2).

Note

(1) La disposizione afferma il principio fondamentale secondo il quale chi pone per primo in essere la trascrizione è preferito rispetto a chi non trascrive affatto o trascrive successivamente il proprio titolo, con evidente efficacia dichiarativa dalla formalità della trascrizione che è opponibile ai terzi.
(2) La disposizione non deve portare a concludere che colui che non ha diritto ad ottenere il bene sia lasciato dalla legge senza alcuna tutela, in quanto egli potrà chiedere al dante causa, che ha alienato due volte il medesimo bene, il risarcimento del danno dovuto all'inadempimento contrattuale. Secondo la dottrina prevalente non potrà tuttavia pretendere nulla dall'altro acquirente, con eccezione dell'ipotesi in cui questi l'abbia consapevolmente frodato, in accordo con l'alienante, con conseguente responsabilità extracontrattuale.

Ratio Legis

La funzione della trascrizione è dichiarativa: consiste cioè nel risolvere il conflitto tra più acquirenti dello stesso soggetto, non interessando in alcun modo la validità e l'efficacia dell'atto tra le parti, ma rendendolo semplicemente opponibile ai terzi.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

1068 Gli effetti positivi e negativi della trascrizione sono determinati dall'art. 2644 del c.c., che riproduce sostanzialmente la norma dell'art. 1942 del codice del 1865, con lievi modificazioni che tendono ad agevolarne la retta comprensione. Cosi la modificazione apportata nel primo comma, per cui si è sostituita all'espressione « legalmente conservato » « in base a un atto trascritto o iscritto », è diretta ad evitare l'equivoco in cui era incorso qualche scrittore che aveva ritenuto che l'atto non trascritto fosse inopponibile anche a coloro che avevano a loro volta acquistato in base a un titolo non reso pubblico; l'altra modificazione apportata nel secondo comma, quale all'espressione « verso il precedente proprietario si è sostituita l'altra « verso il suo autore », è intesa a chiarire che la trascrizione anteriore assicura la prevalenza ín confronto di chi abbia causa della stessa persona, mentre la pubblicazione dell'acquisto da chi non abbia assicurato con la pubblicità il proprio lascia esposto l'acquirente a soggiacere nei confronti di colui che, mediante una pubblicazione posteriore alla sua, ma a carico di un autore più remoto, si assicurasse la prevalenza del suo autore immediato. E' stata invece soppressa la disposizione dell'art. 1943 del codice del 1865, il quale per le donazioni in cui l'accettazione del donatario ha luogo per atto separato stabiliva che la trascrizione prendeva data dal giorno in cui veniva trascritta l'accettazione. La disposizione sarebbe stata evidentemente superflua, dato che il nuovo codice qualifica espressamente la donazione come un contratto (art. 769 del c.c.), e non sarebbe stata d'altra parte precisa, dato che in qualche caso (donazioni in riguardo di matrimonio) la donazione è perfetta indipendentemente dall'accettazione del donatario.
1069 La pubblicità degli atti di divisione immobiliare era stata già disposta dalla legislazione fiscale, ma la determinazione degli effetti sostanziali di tale pubblicità costituiva ancora un delicato problema da risolvere. Certo la natura dichiarativa della divisione, riaffermata dall'art. 757 del c.c., impediva di attribuire alla trascrizione degli atti di divisione gli effetti disposti dall'art. 2644 del c.c.. Sarebbe stato infatti eccessivo statuire che la divisione non trascritta non ha effetto riguardo ai terzi che hanno acquistato diritti sull'immobile comune, perchè, a parte ogni esigenza logica, una tale disposizione avrebbe avuto gravi ripercussioni su altri campi del diritto e anche sul regime fiscale delle divisioni. L'esigenza che meritava invece di essere soddisfatta era quella di assicurare, in sede di divisione, la tutela dei terzi che, prima della trascrizione dell'atto di divisione o della domanda diretta a ottenere la divisione giudiziale, abbiano acquistato e legalmente conservato diritti sull'immobile comune. A ciò provvede l'art. 2646 del c.c. in correlazione all'art. 1113 del c.c.. Dall'insieme di queste disposizioni si desume che: a) è assicurata la tutela degli interessi degli aventi causa dai partecipanti alla comunione che abbiano trascritto o iscritto il loro titolo prima della pubblicazione dell'atto di divisione o della domanda per la divisione giudiziale; questi acquirenti devono infatti essere chiamati a intervenire nella divisione perchè questa possa avere effetto nei loro confronti; b) è assicurata la tutela dei creditori e di ogni avente causa dai partecipanti alla comunione che abbiano trascritto l'opposizione prevista dall'art. 1113 prima della trascrizione dell'atto di divisione o della domanda per la divisione giudiziale, i quali devono pure essere chiamati a partecipare alla divisione perchè questa sia efficace nei loro confronti.

Massime relative all'art. 2644 Codice civile

Cass. civ. n. 23127/2016

Nell'ipotesi di conflitto fra acquisto "a domino" ed acquisto "a non domino" del medesimo bene, non opera l'istituto della trascrizione, la quale è una forma di pubblicità legale intesa soltanto a risolvere il conflitto fra soggetti che abbiano acquistato lo stesso diritto, con distinti atti, dal medesimo proprietario, priva di efficacia sanante dei vizi di cui sia affetto l'atto negoziale, ed inidonea ad attribuirgli la validità di cui esso sia naturalmente privo. (Nella specie, la S.C. ha escluso l'opponibilità, nei confronti dell'acquirente "a domino", sebbene in virtù di titolo non trascritto, della trascrizione di un verbale di conciliazione giudiziale avente ad oggetto il trasferimento, da parte di chi, al momento della relativa sottoscrizione, non ne era più il titolare, dei medesimi diritti dominicali alienati dal titolare effettivo).

Cass. civ. n. 6597/2011

La domanda giudiziale volta ad ottenere l'accertamento dell'esistenza di un patto di prelazione in caso di vendita di un bene immobile, in assenza di una specifica previsione normativa al riguardo, non è suscettibile di essere trascritta; il patto di prelazione, infatti, non può essere assimilato al contratto preliminare, in quanto in quest'ultimo è individuabile un'obbligazione già esistente, rispetto alla quale ha senso assicurare l'effetto di prenotazione della trascrizione, effetto che non è invece collegabile al patto di prelazione, che non prevede alcun obbligo di futuro trasferimento.

Cass. civ. n. 2162/2005

In tema di trascrizione, il conflitto fra l'acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione è sempre risolto, nel regime ordinario del c.c., a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l'usucapione e dall'anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell'acquisto a titolo derivativo, atteso che il principio della continuità delle trascrizioni, dettato dall'art. 2644 c.c., con riferimento agli atti indicati nell'art. 2643 c.c., non risolve il conflitto tra acquisto a titolo derivativo ed acquisto a titolo originario, ma unicamente fra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa.

Nell'ipotesi di conflitto fra acquisto a domino ed acquisto a non domino del medesimo bene non opera l'istituto della trascrizione, che è una forma di pubblicità legale intesa soltanto a risolvere il conflitto fra oggetti che abbiano acquistato lo stesso diritto, con distinti atti, dal medesimo proprietario, senza alcuna efficacia sanante dei vizi di cui sia affetto l'atto negoziale, sicché l'avvenuta trascrizione di un atto è inidonea ad attribuire la validità di cui esso sia naturalmente privo. (Nella specie, è stato ritenuto che l'avvenuta trascrizione dell'acquisto a non domino di un imbarcazione non spiegava alcuna influenza sulla validità del titolo di acquisto a domino, che invece non era stato trascritto).

Cass. civ. n. 20292/2004

Gli effetti sostanziali contemplati all'art. 2644, c.c., non sono gli unici realizzati dalla trascrizione, in quanto questo istituto non mira soltanto a dirimere eventuali conflitti fra diritti tra loro incompatibili, ma assolve - tra l'altro - la finalità di rendere opponibili ai terzi determinate situazioni che comportano vincoli di indisponibilità relativamente a beni o diritti immobiliari ed alla quale è preordinato - fra gli altri - l'art. 2914, c.c., che stabilisce la inopponibilità, nei confronti del creditore pignorante, delle alienazioni di beni immobili successive al pignoramento; pertanto, al creditore che abbia pignorato i crediti per canoni di locazione dovuti al proprio debitore è inopponibile il decreto di omologazione della separazione consensuale che abbia assegnato il relativo immobile al coniuge di quest'ultimo, qualora sia stato trascritto successivamente al pignoramento.

Cass. civ. n. 15393/2002

Ai sensi dell'art. 2644 c.c., l'istituto della trascrizione è un mezzo legale di pubblicità, posto a tutela della circolazione dei beni immobili, volto a dirimere i conflitti rispetto ai terzi aventi causa (e non tra le stesse parti di negozi, traslativi o costitutivi di diritti reali, tra loro incompatibili).

Cass. civ. n. 5894/2001

La nullità dell'atto di trasferimento di un bene immobile, derivante dall'incommerciabilità del bene medesimo perché demaniale, preclude l'applicabilità del principio della sequenza delle trascrizioni sancito dalla disposizione contenuta nell'art. 2644 c.c.

Cass. civ. n. 15503/2000

Il principio secondo il quale il conflitto tra l'acquisto a titolo derivativo e l'acquisto per usucapione è sempre risolto a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l'usucapione e della anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell'acquisto a titolo derivativo, trova applicazione anche in relazione all'acquisto di un bene per aggiudicazione in sede di esecuzione forzata, essendo quest'ultimo un acquisto non a titolo originario, ma a titolo derivativo, in quanto trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato da quest'ultimo all'acquirente.

Cass. civ. n. 8650/1994

Il principio per cui nel conflitto tra acquirente a titolo derivativo e acquirente per usucapione, è data la prevalenza a quest'ultimo, nei confronti dell'acquirente per atto fra vivi successivo all'avvenuta usucapione, indipendente dal tempo di trascrizione della sentenza che accerta l'usucapione, che ha natura dichiarativa, non è applicabile all'ipotesi in cui chi assume di aver acquistato per usucapione un fondo confinante, pretenda di esercitare la prelazione in occasione della vendita del fondo finitimo, poiché in tal caso, al fine di verificare l'anteriorità o meno dell'usucapione alla vendita del fondo finitimo, si rende applicabile l'art. 2644 c.c., che attribuisce la preferenza a chi abbia trascritto anteriormente il proprio titolo, non avendo l'alienante alcun altro mezzo, al fine di assolvere all'onere della notifica della proposta di alienazione, che non la visura dei registri immobiliari.

Cass. civ. n. 7512/1994

La omessa trascrizione del titolo di acquisto della proprietà di un bene in capo all'acquirente non influisce sul diritto di questo e sui poteri di disposizione che da tale diritto a lui conseguono e non pregiudica, quindi, la validità ed efficacia del contratto preliminare di compravendita di detto bene dallo stesso stipulato né impedisce l'accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto proposta nei suoi confronti dal promittente compratore ai sensi dell'art. 2932 c.c., ancorché il bene risulti alienato, con atto anteriormente trascritto, da un terzo che non ne sia proprietario all'atto del trasferimento, atteso che nella suddetta ipotesi di conflitto tra un acquisto a domino ed un acquisto a non domino ello stesso bene, non opera l'istituto della trascrizione, la cui funzione non è quella di sanare i vizi dell'atto negoziale trascritto ma quella di risolvere il conflitto tra diversi acquirenti del bene dal medesimo titolare.

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Consulenze legali
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MdM chiede
lunedì 11/04/2016 - Lazio
“Sto per acquistare un appartamento in villa con giardino. Il proprietario mi ha detto che parte del giardino è stata identificata sull'atto come parte comune. Ho effettuato le visura sull'immobile e non esistono sub identificati come area comune ne tantomeno specifici riferimenti sul l'atto di provenienza, ma solamente un disegno allegato su cui acquirente (attuale proprietario) e venditore (ex proprietario di tutta la villa) hanno fatto riferimento a un'area comune. ora per fugare ogni dubbio sulla legittimità di quella porzione di spazio urbanisticamente non determinata ma citata nell'atto notarile il proprietario attuale ha proposto all'altro proprietario esistente (la villa è divisa in due appartamenti) di alienare la loro parte di giardino comune in cambio di 5000€. Questi hanno accettato preso l'assegno e sottoscritto una scrittura privata nella quale si dava contezza di quanto deciso dalle parti. Oggi i signori citati a distanza di un anno hanno ritrattato e non vogliono recarsi dal notaio con il mio promissario venditore per ufficializzare l'alienazione. Detto questo vorrei chiedervi due cose. 1. L'atto che hanno sottoscritto i miei vicini potrebbe bastare per considerare alienata la parte di giardino considerata comune nella considerazione che la stessa non esiste urbanisticamente e catastalmente ed è unita all'intero giardino del mio appartamento (cioè non è fisicamente determinata).
2. Sarebbe possibile chiedere l'esecuzione in forma specifica di quanto pagato?”
Consulenza legale i 02/05/2016
La risposta alla prima domanda è certamente sì: se il bene nel suo complesso è chiaramente individuato – indipendentemente dal fatto che sia catastalmente censito come parte comune o meno – può essere oggetto di atti di disposizione di natura privata (come la scrittura privata di cui alla fattispecie) ed è opportuno ricordare che la vendita è un negozio “consensuale”, ovvero si perfeziona con il semplice consenso tra le parti, per cui il trasferimento del diritto (in questo caso, di proprietà) è immediato come effetto della stipula del contratto.

Naturalmente, non trattandosi (ancora) di atto pubblico regolarmente trascritto, non sarà opponibile ai terzi di buona fede: ciò significa che nel frattempo (prima, cioè, che l’accordo in questione venga formalizzato dal notaio e soprattutto trascritto) soggetti terzi possono acquistare la proprietà o altro diritto sul medesimo bene immobile trascrivendo il proprio titolo di acquisto per primi.

La regola, in buona sostanza, dettata dall’art. 2644 del codice civile, stabilisce il principio della priorità delle trascrizioni: prevale cioè, nell’acquisto del diritto, chi trascrive il proprio atto di acquisto per primo.

Va detto, poi, che la responsabilità in merito all’accertamento della reale situazione giuridica del bene non può essere totalmente demandata alle parti, anzi: la giurisprudenza, ormai da qualche anno, ritiene che la l’attività professionale svolta dal notaio in occasione della preparazione e stesura di un atto di compravendita immobiliare, postula la preventiva verifica della libertà e disponibilità giuridica del bene immobile del quale gli viene chiesto il trasferimento da un soggetto ad un altro, attraverso le risultanze dei registri immobiliari, dovendolo considerare un obbligo ricompreso nel rapporto di prestazione d’opera professionale, il cui fine è ravvisabile nell’esigenza di assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico per il cui compimento necessita l’intervento pubblicistico del suddetto professionista.

A tal proposito la Corte di Cassazione ha affermato (sentenza n. 264 del 11 gennaio 2006), che “per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, poiché l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessaria perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti dell’atto”.

Ed ancora, sempre sul punto: “nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio dell’attività di notaio, il professionista è tenuto ad una prestazione che, pur rivestendo i caratteri dell’obbligazione di mezzi e non di risultato non può ritenersi circoscritta al compito di mero accertamento della volontà delle parti ed alla direzione della compilazione dell’atto, estendendosi, per converso, a tutte quelle ulteriori attività preparatorie e successive, funzionali ad assicurare la serietà e la certezza del rogito ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico del negozio voluto dalle parti, con la conseguenza che l’inosservanza di tali obblighi accessori dà luogo a responsabilità "ex contractu" per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità (Cass. Civ., 28 gennaio 2003, n. 1228)”.

Infine, anche se non è molto chiaro a quale soggetto si riferisca l’ultima domanda, è logico presumere che il riferimento sia all’accordo di compravendita tra il nuovo acquirente ed il precedente titolare della villetta con giardino; ugualmente si può dedurre che sia stato siglato (o che ciò verrà fatto) un contratto preliminare di compravendita.

In tal caso, qualora una delle parti (nella fattispecie in esame, il promittente alienante) non mantenga la promessa e rimanga inadempiente all’obbligo di contrarre (di stipulare, cioè, il contratto definitivo), la legge (art. 2932 codice civile) attribuisce all’altra parte il diritto di rivolgersi ad un giudice per chiedere una sentenza che “tenga luogo” del contratto non concluso, vale a dire che “si sostituisca al contratto” non stipulato per produrne gli effetti.

Nel caso del preliminare di compravendita, quindi, la sentenza servirà a trasferire coattivamente la proprietà dell’immobile, trasferimento che non è potuto avvenire in sede di accordo tra privati.

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