Articolo 563 Codice Civile

La situazione proprietaria che si presenta alla morte del padre, relativamente alla casa di abitazione in comunione tra i coniugi, è la seguente (art. 581 c.c.):
CONIUGE:
9/18 iure proprio + 3/18 iure successionis: in totale 12/18
FIGLIA 1: 3/18 iure successionis
FIGLIO 2: 3/18 iure successionis.

Nel 2008 la FIGLIA 1 diviene proprietaria dell’intero, ricevendo in donazione i 12/18 dalla madre ed i 3/18 dal fratello, FIGLIO 2.
Ora, la decisione di vendere il suddetto immobile, la cui provenienza risulta essere in prevalenza donativa (per ben 15/18), pone senza alcun dubbio il problema del rischio che il terzo acquirente possa, un domani, subire l’azione di restituzione da parte del FIGLIO 2, erede legittimario.
Il legislatore, all’art. 563 c.c. fissa in venti anni, decorrenti dalla data di trascrizione della donazione, il termine entro il quale è possibile domandare la restituzione contro i terzi aventi causa dal donatario.
La riforma, operata dall’art. 2 del Decreto Legge n. 35 del 14.03.2005, ha riconosciuto la possibilità, per coloro che sarebbero legittimari se si aprisse in quel momento la successione del donante, di trascrivere un atto di opposizione alla donazione, a cui si attribuisce l’effetto di sospendere il predetto termine prescrizionale.
Ciò comporta che, in assenza di un formale atto di opposizione alla donazione, decorsi vent’anni dalla trascrizione del contratto di donazione, non si correrà alcun rischio nell’acquistare un immobile proveniente da donazione, poiché non sarà più possibile, per eventuali altri legittimari, agire vittoriosamente contro il terzo avente causa dal donatario.

Occorre a questo proposito chiarire che, almeno secondo una tesi prevalente, in caso di mancata opposizione al momento della donazione comincia a decorrere il termine ventennale, ma tale termine potrebbe essere poi sospeso per effetto dell'opposizione fatta in un momento successivo; in particolare si sostiene che l’atto di opposizione possa essere compiuto entro il termine ventennale di decadenza e che non sarebbe soggetto al termine decennale di prescrizione.

Sulla decorrenza di tale termine non può, invece, incidere la successiva morte della madre, al verificarsi della quale non occorrerà attendere altri dieci anni per poter alienare liberamente l’immobile (il termine di venti anni, infatti, andrà sempre calcolato dalla trascrizione della donazione, ossia dal 2008, salvo sempre l’eventuale notifica e trascrizione di un successivo atto di opposizione entro i venti anni).
Del termine di 10 anni dall’apertura della successione della madre, invece, si dovrà tener conto quale termine entro il quale il fratello potrà decidere se agire in riduzione o meno, qualora dovesse ritenersi leso nella sua quota di legittima (l’esercizio positivo dell’azione di riduzione, però, non lo legittimerebbe ad agire in restituzione nei confronti del terzo acquirente se trascorsi 20 anni dalla donazione).

Peraltro, considerato quanto viene detto nel quesito, ossia che tra i figli legittimari vi è un rapporto conflittuale, si ritiene impensabile di poter proporre al fratello di rinunciare al diritto di opposizione, ipotesi questa espressamente prevista dall’ultima parte dell’ultimo comma dell’art. 563 c.c., nè di rinunciare all’esercizio dell’azione di riduzione dopo la morte della madre (facoltà anche questa riconosciuta al comma 2 dell’art. 557 c.c.).
Si ritiene, poi, che non possa avere alcun riscontro giudiziale positivo la pretesa da parte della FIGLIA 1 di voler includere nella massa ereditaria, ai fini del calcolo della quota di riserva, quanto dal fratello ricevuto a titolo di donazione indiretta (per essere stato beneficiario dell’acquisto, con denaro dei genitori, di due appartamenti), in quanto nel quesito viene espressamente precisato che non è dimostrabile che i soldi utilizzati provenivano dal patrimonio dei genitori.

In conclusione, le soluzioni prospettabili per poter effettuare quella vendita in sicurezza sono le seguenti:
a) attendere il decorso di venti anni dalla trascrizione della donazione (dunque, fino al 2028), nella speranza che in questo arco temporale non venga notificato e trascritto alcun atto di opposizione ex art. 563 c.c. sia da parte del fratello che, se ve ne sono, da parte degli eredi legittimari di quest’ultimo;
b) proporre al fratello di effettuare una rinuncia all’esercizio del diritto di opposizione ex art. 563 ultimo comma c.c. e, se nel frattempo dovesse verificarsi anche la morte della propria madre, proporgli di rinunciare all’esercizio dell’azione di riduzione (dati i rapporti conflittuali si ritiene che questa sia un’ipotesi improbabile, anche se, stando a quanto viene detto nel quesito, ragioni equitative dovrebbero indurlo ad acconsentire);
c) se non si ha intenzione di attendere questi eventi, ricorrere ad una delle soluzioni che dottrina e giurisprudenza si sono inventati per situazioni del genere, ovvero stipulare in sede di vendita una polizza di assicurazione, per mezzo della quale coprire il rischio gravante sull’acquirente in caso di vittorioso esperimento dell’azione di restituzione da parte di terzi legittimari.
Lo stesso art. 563 c.c. prevede, infatti, che il terzo acquirente possa liberarsi dall’obbligo di restituire l’immobile acquistato al legittimario leso, “pagando l’equivalente in danaro”, ed è proprio tale rischio che può formare oggetto di un contratto di assicurazione.
La polizza assicurativa può essere stipulata sia al momento in cui viene perfezionata la donazione dell’immobile, da parte del donatario, sia al momento in cui verrà perfezionato l’acquisto da parte di un terzo avente causa dal donatario.

Il timore che viene manifestato nel quesito è in effetti fondato.
La vendita di immobili il cui titolo di provenienza sia costituito da un atto di donazione è sempre molto complicata, e ciò per diverse ragioni.
Innanzitutto le banche sono molto restie nel concedere mutui ed iscrivere ipoteca su immobili di provenienza donativa, in quanto sugli stessi possono essere fatte valere le pretese ereditarie di coloro che appartengono alla cerchia degli eredi legittimari del donante, ossia di coloro a cui l’ordinamento giuridico riconosce un inalienabile diritto a ricevere una porzione ben definita del patrimonio del donante al momento della sua morte.

Infatti, qualora per effetto della donazione dovesse verificarsi una lesione della c.d. quota di riserva o di legittima ed il legittimario leso chiami in causa il donatario, nel momento in cui il patrimonio del donatario convenuto in giudizio non dovesse risultare sufficiente a soddisfare le ragioni del legittimario (ad esempio perché l’immobile donato è stato alienato a terzi e la somma conseguita dalla vendita interamente consumata), a farne le spese ne sarà proprio colui che in quel momento si trova ad essere proprietario dell’immobile oggetto dell’originaria donazione, poiché l’immobile gli può essere chiesto in restituzione, con la quasi certezza che egli non riuscirà a conseguire alcun ristoro economico dalla “usurpazione” di quel bene.

Di tale meccanismo di rivalsa del legittimario nei confronti del terzo acquirente si occupano proprio gli artt. 561 e 563 c.c., i quali disciplinano la riduzione delle donazioni immobiliari lesive della legittima e la restituzione degli immobili donati.
In realtà un parziale rimedio al problema della circolazione degli immobili donati è stato introdotto nel 2005 con la riforma degli articoli sopra menzionati per effetto del D.l. 35/2005, convertito nella Legge n. 80/2005.
In particolare, a seguito di tale riforma è stato previsto che, dopo venti anni dalla trascrizione della donazione nei registri immobiliari, un’eventuale controversia ereditaria tra gli eredi del donante non impedisce ai beni costituenti oggetto di donazione di circolare liberamente e non può neppure provocare la cancellazione delle ipoteche che siano state nel frattempo iscritte sul bene (come quelle delle banche a garanzie dei mutui concessi).
Scopo di tale riforma è stato proprio quello di mettere in sicurezza dopo un certo lasso di tempo la circolazione dei beni donati, in modo tale che l’avente causa dal donatario non sia costretto a ricevere un trattamento perfino deteriore rispetto a colui che, acquistando un bene da chi non ne sia il proprietario, dopo un ventennio di possesso consegue in capo a sé, mediante l’usucapione, il titolo acquisitivo del bene posseduto.

Tuttavia, il nuovo testo dell’art. 563 c.c., sempre per come riformulato a seguito del d.l. n. 35/2005, dispone che anche il decorso di questo ventennio dalla trascrizione della donazione è impedito se il discendente, il coniuge o l’ascendente del donante stipulino il c.d. “atto di opposizione alla donazione”, atto di natura stragiudiziale, che va notificato al donatario e trascritto nei Registri immobiliari.
Il compimento di tale atto, in sostanza, impedisce, anche dopo il ventennio, di considerare ininfluente la donazione rispetto alla circolazione del bene donato, con la conseguenza che si ritorna alla stessa situazione che si aveva prima della riforma legislativa.
Ciò significa che solo dal comportamento inerte del legittimato all’opposizione, protratto per un ventennio, ne può conseguire la purgazione del bene donato dagli ostacoli che alla circolazione dello stesso deriverebbero dalla sua sottoponibilità all’azione di restituzione.

Pertanto, come correttamente si osserva nel quesito posto, anche in caso di rinunzia preventiva da parte dei legittimari alla suddetta facoltà di opposizione (ipotesi espressamente prevista dall’ultimo comma dell’art. 563 c.c.), colui che acquista dal donatario non può conseguire alcuna certezza giuridica del suo acquisto per almeno venti anni dalla donazione.

Viene a questo punto chiesto quali altri soluzioni possono prospettarsi per ricevere l’appartamento dal proprio genitore e poterlo successivamente rivendere senza alcuna limitazione.
La difficoltà di trovare una valida soluzione deriva, nel caso di specie, dalla circostanza che il bene che si vuole far confluire gratuitamente nel patrimonio del figlio risulta già essere in proprietà del padre, in quanto nessun problema circolatorio si porrebbe nel caso delle c.d. donazioni indirette, ovvero quando ad esempio i genitori pagano il prezzo dell’immobile acquistato dal figlio ed a lui intestato.
In tal caso, infatti, il figlio donatario potrebbe tranquillamente vendere l’immobile senza che l’acquirente ed ogni suo successivo avente causa (quale la banca che riceve ipoteca a garanzia di un finanziamento) possano temere di subire conseguenze negative per effetto di eventuali liti ereditarie che insorgano tra i familiari del donante.
In tal senso si è espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 11496 del 12 maggio 2010, nella quale la S.C. ha statuito che l’immobile donato può essere oggetto di azione di restituzione solo se esso sia effettivamente “passato” dal patrimonio del donante a quello del donatario. Nel caso della “donazione indiretta”, seppur oggetto della donazione sia sostanzialmente l’immobile acquistato dal donatario con utilizzo di denaro fornito dal donante, tale immobile tecnicamente non viene trasmesso dalla sfera patrimoniale del donante a quella del donatario (come accade nella “donazione diretta”).
L’immobile pagato con la provvista fornita dal donante viene trasmesso al donatario (acquirente nel contratto di compravendita) direttamente da colui che nella compravendita ha assunto il ruolo di parte venditrice.

Nell’esperienza quotidiana, tuttavia, sono molti più frequenti casi come quello in esame, ossia di donazione diretta dell’immobile, e questa è la ragione per cui nella prassi professionale ci si è adoperati per trovare delle tecniche c.d. di sterilizzazione della donazione, volte appunto a mettere in sicurezza la circolazione del bene donato e la sua sottoponibilità ad ipoteca.
Si ritiene poco opportuno passare in rassegna tutte le soluzioni prospettate, in quanto si rischierebbe con molta probabilità di confondere le idee.
Di tali soluzioni, tuttavia, ve ne sono alcune che vogliono qui proporsi e che si ritiene sia il caso di sottoporre all’attenzione del notaio dinanzi al quale dovrà necessariamente essere stipulato l’atto di trasferimento dell’immobile.
La prima soluzione potrebbe essere quella di inserire nell’atto di donazione una rinunzia all’azione di restituzione da parte degli altri legittimari non donatari.
Tale tesi argomenta dalla possibilità riconosciuta dallo stesso art. 563 c.c. di rinunciare a proporre l’atto di opposizione alla donazione e trova sostenitori sia in dottrina che in giurisprudenza (in particolare si segnala Tribunale di Torino 25.09.2014).
A differenza di ciò che accadeva in passato, la tutela del legittimario nei confronti del terzo acquirente non è più temporalmente illimitata e automaticamente discendente dalla legge, ma temporalmente limitata e rimessa a un atto d’impulso del legittimario, peraltro rinunziabile (si fa riferimento all’atto di opposizione ex art. 563 c.c. ed alla sua rinunciabilità).
Ciò ha indotto ad escludere che l’azione di restituzione possa considerarsi un diritto che spetta sulla successione futura, con l’ovvia conseguenza che un’eventuale rinunzia all’azione non potrebbe considerarsi riconducibile entro i confini del patto successorio rinunziativo.
Peraltro, se si condivide l’idea che il divieto del patto successorio deve intendersi come divieto di disporre, tra vivi, della delazione, sarebbe fin troppo semplice dimostrare che la rinunzia alla restituzione non è un atto con il quale il legittimario dispone della delazione.
Si sostiene che la rinuncia all’azione di restituzione contro un bene determinato e specifico non varrebbe ad intaccare i diritti del legittimario, il quale potrebbe egualmente continuare ad agire contro il donatario, nei confronti del quale conserverebbe pur sempre l’azione di riduzione e il diritto a pretendere il valore del bene.

Peraltro, sempre a sostegno della rinunciabilità all’azione di restituzione, si osserva che il diritto del legittimario non è proteso ad una certa porzione qualitativa del bene, ma ad una determinata quota di patrimonio, ossia a una certa quantità, la realizzazione della quale può considerarsi soddisfatta anche mediante il conseguimento dell’equivalente.
Qualora il notaio a cui si vorrà proporre tale soluzione, accettasse di seguirla, si porrebbe la necessità di affrontare un’altra problematica, ossia quella relativa alla sua pubblicità.
La presunta esistenza del principio di tassatività degli atti soggetti a trascrizione, infatti, induce ad escludere che un atto di tale natura possa essere autonomamente trascritto, con la conseguenza che l’unica possibilità di darne notizia sarebbe per il tramite di un’annotazione a margine della trascrizione dell’atto di donazione (trattasi di soluzione sostenuta in dottrina e che ha trovato anche alcuni consensi nella giurisprudenza, cfr. Trib. Torino, 25 settembre 2014).

Non può, comunque, nascondersi che l’espediente appena suggerito della rinunzia preventiva all’azione di restituzione non consente di rendere l’acquisto del terzo del tutto esente da rischi e che una sicurezza di tale acquisto può realmente realizzarsi soltanto dopo che siano decorsi venti anni dalla trascrizione della donazione.
Il rischio che si corre, infatti, è quello del sopravvenire di altri e nuovi potenziali legittimari successivamente alla stipulazione del contratto di donazione e alla rinunzia preventiva all’azione di restituzione (un esempio può essere quello del donante che si risposa).

Altra soluzione prospettabile, qualora non si voglia proprio lasciare traccia della donazione, potrebbe essere quella di stipulare un contratto di compravendita tra padre e figlio, con pagamento dilazionato del prezzo (contenente però trasferimento immediato della proprietà e rinunzia all’ipoteca legale) e successiva rinuncia da parte del padre ad esigere il credito vantato nei confronti del figlio.
In questo caso il trasferimento dell’immobile si realizza a titolo oneroso, mentre ciò di cui si impoverisce il patrimonio del padre è la somma di denaro che avrebbe potuto conseguire dal pagamento dilazionato del prezzo di vendita; pertanto, gli altri legittimari potranno agire in riduzione soltanto con riferimento al diritto di credito a cui il padre ha rinunciato in favore di uno solo dei figli.

Come si è prima accennato, la prassi negoziale ha escogitato tante altre soluzioni, quali la risoluzione per mutuo consenso della donazione prima di effettuare la vendita al terzo acquirente, o quella della fideiussione (che si fa prestare al donante ed agli altri legittimari non donatari) o ancora quella della stipula di una polizza assicurativa.
Ciascuna di esse presenta i suoi pregi ed i suoi difetti, ma come prima si è detto non si ritiene opportuno qui approfondirle in quanto si tratta di soluzioni un po’ più elaborate sotto il profilo tecnico giuridico e che, come tali, potrebbero non incontrare il favore del notaio a cui si conferirà l’incarico di redigere l’atto.

Per quanto concerne, infine, la proposta di modifica degli artt. 561 e 563 c.c., a cui pure si è fatto riferimento nel quesito, da una ricerca effettuata risulta che trattasi allo stato attuale di un disegno di legge (DDL n. 232), d’iniziativa della senatrice Ginetti, comunicato alla Presidenza in data 06.04.2018, annunciato nella seduta n. 4 dell’11.04.2018 e assegnato alla seconda commissione permanente giustizia in sede redigente in data 26.06.2018, di cui ancora non è iniziato l’esame.
Si legge nella relazione illustrativa di tale disegno di legge che per mezzo di esso si intende in effetti realizzare un intervento legislativo sulla materia relativa alla circolazione dei beni immobili di provenienza donativa, al fine di tutelare l’interesse alla speditezza dei traffici giuridici, nella consapevolezza che l’attuale sviluppo sociale ed economico del Paese suggerisce una semplificazione delle procedure per incrementare la circolazione dei beni.
In particolare, ciò che viene proposto è di portare il limite degli impugnabilità dagli attuali venti anni a dieci anni, termine dopo il quale si potrà effettuare il trasferimento senza incorrere nel rischio di dover soggiacere ad eventuali azioni di restituzione.
In definitiva, anche a seguito di tale riforma, il rischio per i terzi acquirenti permarrebbe sempre, anche se per un periodo dimezzato.

L’alienazione in sicurezza di un immobile, proveniente in tutto o in parte da donazione, è possibile avvalendosi di una soluzione elaborata dalla prassi notarile e convalidata dalla giurisprudenza, ossia facendo firmare agli altri eredi legittimari (in questo caso al solo fratello) una rinuncia a contestare la donazione, con la quale l’erede si impegna a non effettuare l’azione di restituzione dell’immobile venduto.
Per effetto di tale accordo, il legittimario rinunciante non perde il diritto a conseguire la quota di riserva che la legge gli riconosce, ma si impegna solamente a non chiedere indietro l’immobile oggetto dell’accordo, ferma restando la possibilità di rivalersi in modo diverso nei confronti del donatario.

Del problema della circolazione degli immobili donati, a cui si fa riferimento nel quesito, dottrina e giurisprudenza sono stati in effetti chiamati ad occuparsi abbastanza spesso negli ultimi anni, giungendosi perfino a prospettare l’opportunità di un intervento di riforma del diritto ereditario, che fosse in grado di garantire sia l’alienante che l’acquirente.
Peraltro, accanto ai rischi che corrono le parti del contratto di vendita, si aggiungono anche le difficoltà, per chi acquista e non è in grado di sostenere per intero le relative spese, di ottenere un mutuo, considerato che generalmente gli istituti di credito non sono disponibili a finanziare l’acquisto di un immobile che il venditore ha ricevuto per donazione.
Infatti, gli istituti di credito sanno bene che la donazione può essere contestata entro venti anni dalla data della sua trascrizione oppure entro dieci anni dalla data di apertura della successione, coincidente con la morte del donante.
In caso di contestazione, il legittimario può chiedere la restituzione del bene donato anche nei confronti di un eventuale terzo acquirente.

Proprio per cercare di evitare o, quantomeno, di attenuare tali inconvenienti e favorire così anche la circolazione dei beni ricevuti in donazione, la prassi ha elaborato la soluzione a cui si è fatto riferimento all’inizio, ossia la rinuncia formale a contestare la donazione, consistente in una esplicita manifestazione di volontà in tal senso espressa dall’erede che avrebbe il diritto di contestare (in questo caso il fratello), raccolta in un atto pubblico (potrebbe anche farsi rendere nello stesso atto di vendita che si andrà a redigere).
Il fondamento normativo di tale soluzione si rinviene all’art. 563 c.c., norma che fa riferimento proprio all’azione che il legittimario, in favore del quale sia stata pronunciata la riduzione della donazione, può esperire contro gli aventi causa dai donatari soggetti a tale riduzione.
L’ultimo comma di tale norma, infatti, sancisce il carattere personale e rinunziabile del diritto del legittimario di opporsi alla donazione, onde poter recuperare il bene donato anche nei confronti degli eventuali terzi acquirenti.

In favore di una soluzione di tale tipo si è da ultimo espresso il Tribunale di Pescara con sentenza n. 250/2017, la quale a sua volta ricalca quanto già espresso dal Tribunale di Torino con sentenza n. 2298/2014.
In tale sentenza viene appunto riconosciuta la legittimità della rinuncia del legittimario ad esercitare l’azione di restituzione dell’immobile donato, ammettendone la sua validità anche se compiuta prima della morte del donante e prima dei 20 anni dalla trascrizione della donazione.
Si aggiunge che se la stessa viene resa con atto notarile (come è stato prima suggerito), può essere annotata nei registri immobiliari in modo da essere pubblica e conoscibile da parte di chiunque (requisito della c.d. opponibilità).

Ciò che va sottolineato di tale soluzione (e che occorrerebbe chiarire al fratello per convincerlo a rendere la dichiarazione) è che con tale accordo il legittimario non perde il diritto ad avere riconosciuta la propria quota di legittima, ma si impegna soltanto a non chiedere indietro l’immobile oggetto dell’accordo.
Al contrario, perderebbe anche il diritto ad avere riconosciuta la quota di riserva che per legge gli compete nel caso in cui, oltre a rinunciare all’azione di restituzione dell’immobile, manifestasse anche la volontà di rinunciare all’azione di riduzione, ipotesi quest’ultima possibile soltanto dopo la morte del donante, come chiaramente si evince dalla lettura del secondo comma dell’art. 557 del c.c..

Questa fin qui suggerita è la soluzione indubbiamente meno dispendiosa, ma che richiede la necessaria collaborazione del fratello.
Altra soluzione che può prospettarsi, per il caso in cui non si riesca ad ottenere la rinuncia da parte del fratello, sempre ragionando su quanto previsto nel corpo dell’art. 563 c.c., è quella di stipulare una polizza assicurativa, per mezzo della quale è possibile coprire il rischio gravante sull’acquirente in caso di vittorioso esperimento dell’azione di restituzione da parte di terzi acquirenti.
Infatti, l’art. 563 c.c. riconosce al terzo acquirente il diritto di liberarsi dall’obbligo di restituire l’immobile acquistato al legittimario leso “pagando l’equivalente in denaro” (così il terzo comma).
E’ proprio questo rischio che può formare oggetto di un contratto di assicurazione, il quale può essere stipulato da parte del donatario sia al momento in cui viene perfezionata la donazione dell’immobile che nel momento in cui viene perfezionato l’acquisto da parte di un terzo avente causa dal donatario.
Ovviamente per i costi della polizza occorrerà prendere contatti con una compagnia di assicurazione che si occupi di garantire questo tipo di rischio.

La domanda che viene posta è frutto delle modifiche apportate all’art. 563 c.c. prima dalla Legge 14.05.2005 n. 80 e successivamente dall’art. 3 della Legge 28.12.2005 n. 263, per effetto delle quali è stato notevolmente ristretto l’ambito di operatività di tale norma, e ciò al fine di favorire la circolazione dei beni donati.
E’ proprio in prospettiva di tale finalità del legislatore che verrà data risposta al quesito, per una maggiore completezza della quale si ritiene necessario analizzare nel complesso il meccanismo giuridico delineato dal suddetto art. 563 c.c.

Prevede tale norma che l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti adesso è esperibile, almeno in linea generale, solo entro venti anni dalla trascrizione della donazione; decorso tale termine, il legittimario, che abbia esperito vittoriosamente l’azione di riduzione, non potrà più ottenere dal terzo la restituzione degli immobili, ma potrà solo pretendere dal donatario l’equivalente in denaro.
Conseguenza di tale scelta legislativa sarà che, qualora il donatario non disponga nel proprio patrimonio di denaro sufficiente per soddisfare la pretesa del legittimario leso, quest’ultimo, di fatto, si troverà nell’impossibilità di soddisfare i suoi crediti.

Tuttavia, il nuovo quarto comma dell’art. 563 c.c. prevede che il decorso del termine ventennale rimanga sospeso per il coniuge o i parenti in linea retta del donante che abbiano notificato e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.
Dalla lettura della norma si desume che trattasi di un atto cui deve attribuirsi carattere negoziale, recettizio e formale; in particolare, il requisito della formalità lo si fa chiaramente discendere dalla necessità della trascrizione, per la quale la forma minima richiesta è quella della scrittura privata con sottoscrizione autenticata.

Per quanto concerne il requisito della notifica, sembra che questa debba intendersi in senso lato, ossia quale attività diretta a produrre in qualche modo la conoscenza dell’atto in capo al destinatario, il che induce a ritenere che non debbano essere rispettate delle forme particolari, anche se in realtà, ai fini di una maggiore certezza, si ritiene opportuno che venga eseguita a mezzo di ufficiale giudiziario.
Ma, è lo stesso quarto comma dell’art. 563 c.c. a qualificare il diritto esercitabile mediante l’atto di opposizione come personale e rinunziabile, il che comporta che, nel momento stesso in cui sorge il diritto (ossia al momento della stipula dell’atto di donazione), i legittimari non donatari potranno decidere di rinunciarvi.
La rinuncia alla facoltà di opposizione avrà indubbiamente l’effetto di precludere al rinunziante la possibilità di opporsi in un momento successivo alla donazione, ovvero di provocare la sospensione del termine ventennale.

Nulla vieta che essa possa essere contenuta nello stesso atto di donazione da cui origina il diritto che forma oggetto di rinuncia, non avendo il legislatore previsto per la stessa forme ed oneri pubblicitari particolari (ciò che, invece, in questo modo verrebbe garantito, beneficiando la rinuncia della forma dell’atto pubblico e contestuale trascrizione propria della donazione in cui è contenuta).
Sotto il profilo degli effetti, va precisato che tale rinuncia precluderà al rinunziante soltanto la possibilità di opporsi alla donazione, ovvero di provocare in un successivo momento la sospensione del termine ventennale, il che consentirà di garantire con maggior certezza la finalità voluta dal legislatore del 2005, ossia quella di favorire la circolazione dei beni donati.

Nessun effetto, invece, potrà ad essa attribuirsi sulla facoltà del legittimario rinunziante di agire in riduzione, trattandosi di un diritto irrinunciabile finche vive il donante, e ciò secondo il chiaro disposto del secondo comma dell’art. 557 del c.c., norma che non è stata in alcun modo intaccata dalla riforma del 2005.
Non disponendo, dunque, il legittimario rinunziante del suo diritto ad agire in riduzione, né comportando tale rinunzia il venir meno del suo diritto di pretendere comunque l’equivalente monetario di quanto gli spetta dagli altri eredi, deve escludersi che una siffatta rinuncia preventiva possa configurare un patto successorio rinunziativo vietato, avendo soltanto, si ripete, l’effetto di precludergli la possibilità di ottenere la restituzione del bene dagli eventuali terzi acquirenti.

Va infine precisato che tale rinuncia è da ritenere irrevocabile, in tal senso argomentandosi dal disposto dell’art. 525 del c.c., norma insuscettibile di applicazione analogica e che ammette la revoca della rinuncia solo con riferimento al diritto di accettare l’eredità.

L’atto unilaterale dal notaio di cui si fa menzione nel quesito corrisponde all’istituto dell’atto di opposizione alla donazione previsto dall’art. 563 del codice civile così come novellato dalla L.80 del 2005.
L’atto di “opposizione” alla donazione è un atto stragiudiziale che può essere compiuto solo dal coniuge e dai parenti in linea retta del donante e che va notificato al donatario e trascritto nei Registri Immobiliari.
Il fine principale di tale istituto è quello di sospendere il decorrere del termine ventennale, decorso il quale il legittimario, leso o pretermesso, a seguito dell’inutile escussione dei beni del donatario, non potrebbe più agire con l’azione di restituzione dei beni donati contro gli aventi causa dal donatario medesimo.
Tale termine ventennale è previsto dal primo comma dell’art. 563 c.c. che testualmente dispone: “Se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l'escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell'ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari medesimi, la restituzione degli immobili”.

Fatto questo brevissimo accenno all’istituto dell’opposizione, si evidenzia che il problema nella presente fattispecie è che non si tratta una donazione vera e propria, bensì di vendita simulata che dissimula una donazione (la casa, infatti, era stata - formalmente - venduta al figlio e non donata).
Sul punto, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 11012/13 si è pronunciata affermando la necessità che prima di tale opposizione si dovesse aver esperito con successo l’azione di simulazione.
Più recentemente, la corte di Appello di Roma (Decreto n. 5675/2017 del 27.4.2017), invece, ha affermato anche la possibilità di trascrivere nei R.R.I.I. l'atto stragiudiziale di opposizione alla donazione anche nei confronti di un atto formalmente diverso dalla donazione già nelle more del giudizio di cognizione sull'accertamento della simulazione dell'atto impugnato.

A prescindere che si segua l’una o l’altra interpretazione giurisprudenziale (e comunque - detto in parole semplici - una sentenza di Cassazione prevale su una pronuncia di Corte di Appello) si ritiene che quanto suggerito dal notaio sia corretto.
L’azione civile cui ha fatto riferimento quest’ultimo è sicuramente infatti l’azione di simulazione di cui sopra.
Ciò è necessario proprio perché si tratta di una donazione dissimulata attraverso una compravendita.
Parimenti, siamo concordi nel ritenere che la prova della simulazione sia facilmente raggiungibile.
In merito poi alla eventuale prescrizione di tale azione, si osserva che secondo la tesi giurisprudenziale prevalente, vige la prescrizione ordinaria decennale quando l’azione sia finalizzata ad accertare il riconoscimento dell’esistenza e dell’efficacia del contratto dissimulato (Cass. 4569/1979); mentre è imprescrittibile l’azione diretta ad accertare la nullità del negozio giuridico simulato o dissimulato (Cass. 4986/1991). Ciò posto, tornando alla domanda contenuta nel quesito in merito al giudice territorialmente competente presso cui esercitare l’azione civile di cui sopra, si osserva quanto segue.
La norma generale (se parliamo di cause tra persone fisiche e non giuridiche) è quella contenuta nell’art. 18 del codice di procedura civile secondo cui è competente il giudice del luogo ove il convenuto ha la residenza o il domicilio. Il convenuto, detta in termini semplici, è colui che è chiamato in giudizio: quello contro cui, in sostanza, si propone la causa.
In via alternativa, è anche competente il giudice del luogo in cui è sorta o deve eseguirsi l'obbligazione dedotta in giudizio (art. 20 c.p.c.).
Nel caso di specie, deve intendersi quindi il luogo ove era stato stipulato il contratto di compravendita.

Le considerazioni a cui si giunge nel quesito si ritengono pienamente corrette sulla base delle ragioni giuridiche che qui di seguito si esporranno.

Deve intanto confermarsi che la vendita di immobili provenienti da donazione è una operazione estremamente delicata e complessa, avendo la donazione la caratteristica d’essere un titolo facilmente revocabile.
Diverse sono le ragioni per cui la proprietà da donazione potrebbe essere revocata, e precisamente:

• il primo, ed anche il più semplice, può essere quello del cambio di idea del donante, il quale, pentito dal gesto di donazione, richiede indietro l’immobile;
• un altro motivo, più frequente, può essere quello della richiesta da parte di un legittimario (per esempio un altro figlio del donante), che chiama in causa il donante stesso allorchè ritenga che l’operazione lede la sua quota di legittima;
• un ulteriore motivo, più difficile a verificarsi ma non infrequente nella pratica, é quello dei figli illegittimi: si pensi al caso di un padre che, accordandosi con i propri figli, trasferisce a ciascuno, tramite donazione, la rispettiva quota dei propri averi immobiliari e non. Compiuto tale atto, si presenta un’ imprevisto figlio illegittimo del donante, il quale chiede l’annullamento di ogni donazione effettuata agli originari figli, con la conseguenza che l’intero capitale del donante verrà ridiviso anche con il figlio illegittimo arrivato in ritardo (si tenga presente che l’annullamento della donazione può avvenire anche successivamente alla morte del donante e fino a dieci anni dopo).

Ora, il problema maggiore si verifica nel caso in cui, nel frattempo, qualcuno dei figli donatari abbia rivenduto il bene ricevuto in donazione, poiché in questo caso si assisterà ad una revocatoria a catena degli atti successivi alla donazione originaria, fin quando l’immobile rientrerà nel patrimonio dell’originario proprietario, o dei suoi eredi se nel frattempo il donante è deceduto.

Ecco perché l’acquisto di un immobile da un soggetto che l’ha ricevuto in donazione é effettivamente un atto alquanto pericoloso, in quanto, una volta acquistato e pagato, non si ha la garanzia totale di esserne effettivamente i proprietari indiscutibili (almeno fino a che non siano trascorsi dieci anni dalla morte del donante).
Ed è proprio questa la ragione per cui quasi tutti gli istituti bancari sono molto restii a finanziare e concedere mutui su tali immobili; infatti, la revoca per una delle ragioni sopra esposte del titolo di proprietà potrà condurre ad annullare sia gli atti notarili di compravendita che le ipoteche nel frattempo iscritte dalle banche per la concessione dei mutui, con la naturale conseguenza che la banca sarebbe costretta a cancellare la propria ipoteca sull’immobile in caso di annullamento della donazione, restando senza più garanzie per i soldi concessi a mutuo.

Nel caso di specie, a parte la remota ipotesi del sopravvenire di eventuali figli illegittimi, il problema di una eventuale revoca delle donazioni fatte in vita dal donante si pone con riguardo alla seconda moglie, in quanto, secondo un recente orientamento giurisprudenziale (Corte di Cassazione, sentenza n. 4445 del 7 marzo 2016), le seconde nozze comportano per ciascun coniuge diritti successori nei confronti dell'altro.

Così, in caso di decesso del congiunto, il coniuge sposato in seconde nozze acquisterà la qualità di erede legittimario ed avrà diritto alla quota di eredità, secondo le norme successorie.
Ciò significa che se il coniuge defunto, prima di sposarsi in seconde nozze, dispone in favore dei figli una o più donazioni, sottraendo di fatto alla massa ereditaria beni o somme di denaro, il secondo coniuge del de cuius avrà diritto a vedere ricostruita la massa ereditaria, tanto con tutti i beni appartenenti al de cuius al momento della morte, quanto con i beni eventualmente donati in vita dal defunto, sia prima che dopo il matrimonio.
Secondo la Suprema Corte, infatti, non ha alcun rilievo la circostanza che solo a seguito dell'evento matrimonio il coniuge acquisisca la qualità di legittimario, entrando di fatto solo in quel momento nella vita familiare del nuovo coniuge, ritenendo ingiustificabile che le donazioni possano avere un trattamento diverso a seconda che siano o meno antecedenti al matrimonio.
A sostegno di tale tesi la Suprema Corte di Cassazione ha statuito che "come il figlio sopravvenuto può chiedere la riduzione di tutte le donazioni compiute in vita dal padre, anche di quelle compiute prima della sua nascita in favore della madre o di un altro coniuge ormai non più tale, allo stesso modo il coniuge sopravvenuto rispetto ai figli può chiedere la riduzione di tutte le donazioni compiute dal de cuius in favore dei figli, anche di quelle precedenti il matrimonio poste in favore dei figli nati da altro coniuge o nati fuori dal matrimonio".
Pertanto, dovendosi equiparare la posizione del coniuge a quella dei figli, si deve concludere che per calcolare la quota di legittima spettante allo stesso, occorrerà procedere alla riunione fittizia della massa ereditaria, tenendo conto delle donazioni e delle liberalità poste in essere durante l'intera vita del de cuius in favore dei figli, senza che si debba distinguere tra quelle precedenti o posteriori al secondo matrimonio.

In forza di tale ricostruzione giuridica, dunque, il secondo coniuge nel nostro caso avrebbe diritto alla quota di riserva, essendo in sua facoltà di chiedere la ricostituzione della quota spettantele mediante una apposita azione giudiziaria, l’azione di riduzione, la quale va proposta entro 10 anni dalla morte del donante e contro il donatario anche per le donazioni antecedenti al matrimonio.
Per quanto concerne la differenza tra azione di riduzione e azione di restituzione, va detto che l'azione di riduzione, disciplinata dagli articoli 553 e ss. c.c., è un'azione personale di accertamento costitutivo (sia della lesione di legittima che delle altre condizioni dell'azione stessa), alla quale consegue l'inopponibilità, al legittimario che l'abbia esperita, delle disposizioni ridotte; si rivolge contro le disposizioni testamentarie (a titolo universale o particolare) e contro le donazioni effettuate in vita dal de cuius, in favore di chiunque.
A tale azione può poi accompagnarsi quella (di condanna) di restituzione ex art. 563 c.c, la quale va esperita nel caso in cui non sia data volontaria esecuzione alla sentenza di riduzione ovvero il bene non sia nella disponibilità del convenuto (è proprio il caso in cui il donatario abbia a sua volta alienato a terzi il bene oggetto della donazione ridotta).
Il legittimario potrà ottenere dai terzi acquirenti la restituzione dell'immobile se abbia trascritto la domanda di riduzione nei dieci anni dall'apertura della successione, ovvero, qualora l'abbia trascritta oltre tale termine, se la trascrizione sia anteriore a quella dell'atto di acquisto del terzo.

Quanto sopra riportato, però, ha un suo fondamento giuridico sempre che non siano trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione (salva l'ipotesi di sospensione di tale termine ai sensi dell'art. 563, IV co., c.c., ossia nel caso in cui gli eredi notifichino e trascrivano un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione).
Infatti, l’azione di restituzione si prescrive in ogni caso trascorsi 20 anni dalla donazione, indipendentemente dalla circostanza che il donante sia ancora in vita o meno.

Quanto detto da ultimo, dunque, può dare una certa tranquillità nel procedere alla alienazione dell’immobile di cui si discute, considerato che la prima donazione risale al 1986 (da tale data sono trascorsi ben 31 anni), mentre l’ultima donazione (risalente al 2002, e quindi ancora nel ventennio), è quella relativa all’usufrutto, per la quale, come si fa giustamente osservare, non sarà possibile agire in riduzione difettando l’oggetto stesso della donazione per il suo venir meno al momento della morte del donante.

Qualora, malgrado il trascorrere del ventennio, la banca dovesse creare delle difficoltà, una soluzione che potrebbe suggerirsi è quella di far sottoscrivere l’atto di vendita dell’immobile proveniente da donazione anche al secondo coniuge legittimario, al fine di farlo rinunciare espressamente ad ogni e qualsivoglia pretesa e revisione delle donazioni avute dal donante stesso.
In sostanza, l’unico erede legittimario garantirebbe di non avanzare pretese future in merito all’immobile che è stato in parte donato e poi compravenduto.