Cass. civ. n. 10454/2025
Nel caso di compravendita conclusa per mezzo di scrittura privata, la denominazione di preliminare risultante dall'intestazione del contratto, l'obbligo assunto dalle parti di addivenire alla stipulazione di un atto pubblico di trasferimento, con contestuale immissione nel possesso del bene e l'eventuale completamento in quella sede del pagamento del prezzo non valgono a convertire in preliminare il definitivo che le parti hanno inteso concludere, nella loro autonomia negoziale. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza d'appello che aveva qualificato il contratto come preliminare valorizzando il trasferimento delle rendite e dei pubblici aggravi al momento della stipula del definitivo, in assenza di trascrizione ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., e che non aveva conferito rilievo ai seguenti elementi: richiamo espresso all'immediata intenzione traslativa; riserva di usufrutto in favore dell'alienante; immediata assunzione di oneri e spese da parte dell'acquirente; totale versamento del prezzo; rinvio della stipula dell'atto pubblico ai fini della mera rinnovazione del consenso; previste garanzia per l'evizione e limitazione della garanzia per i vizi).
Cass. civ. n. 7634/2025
In tema di trascrizione del contratto preliminare, i due termini previsti dall'art. 2645 bis, comma 3, c.c. rispondono alla stessa ratio di tutela di interessi di carattere generale, rappresentati dalla duplice esigenza di evitare, da un lato, che l'immobile possa essere sottratto dal promittente venditore a tempo indeterminato, tramite un preliminare "di comodo", alla garanzia patrimoniale generica ex art. 2740 c.c., e, dall'altro lato, che si realizzi, di fatto, la sottrazione del bene alla libera circolazione; ne consegue che, in caso di inutile decorso di entrambi i predetti termini - l'uno dei quali, quello annuale, prorogabile a data ricadente nel medesimo triennio per accordo opponibile ai terzi se trascritto prima della sua scadenza - l'effetto prenotativo della trascrizione del preliminare viene meno, senza che sia necessaria la cancellazione della stessa, ed i terzi recuperano la pienezza dei loro diritti e delle loro prerogative in relazione al bene che era stato oggetto della prenotazione.
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Il termine finale di validità dell'efficacia della trascrizione del preliminare di un anno dalla data convenuta per la stipula del definitivo, di cui all'art. 2645 bis, comma 3, c.c., è prorogabile dalle parti ma l'opponibilità ai terzi del relativo accordo modificativo si produce a condizione che sia rispettato "in ogni caso" il termine massimo di tre anni dalla trascrizione del preliminare (in alcun modo disponibile dalle parti) e che la proroga della data fissata ab origine per il rogito definitivo avvenga mediante atto da trascriversi prima della scadenza del termine annuale dalla data prevista ab origine.
Cass. civ. n. 5550/2025
Deve ritenersi opponibile alla massa dei creditori, non ostandovi l'art 45 l.fall, la trascrizione della scrittura privata contenente il contratto preliminare eseguita dopo l'apertura della procedura concorsuale, sulla base di una pronuncia giudiziale che abbia accertato l'autenticità delle sottoscrizioni ivi apposte e la cui domanda introduttiva sia stata a sua volta trascritta prima della dichiarazione di fallimento.
Cass. civ. n. 1378/2024
In tema di responsabilità dell'avvocato che abbia assistito il proprio cliente nella redazione di un preliminare di vendita immobiliare, ricorre la responsabilità del professionista che non abbia avvertito il cliente che la preesistente sottoscrizione – da parte di quest'ultimo – di una lettera d'intenti, con cui veniva manifestata la disponibilità a vendere l'immobile a terzi, avrebbe potuto dar luogo all'esperimento di domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica. Infatti, la correttezza in iure di una tale valutazione non può in alcun modo essere parametrata alla norma di cui all'art. 2645-bis cod. civ. che a tale fine non assume alcun rilievo dal momento che il rischio in tal modo evidenziato non è l'esito del processo prevedibilmente instaurando dal terzo ma il processo in sé, quale fatto esso stesso capace di determinare ostacoli alla realizzazione del programma negoziale cui era riferita la prestazione di consulenza ed assistenza legale.
Cass. civ. n. 20194/2023
In tema di accertamento del passivo, la fattispecie di cui all'art. 72, commi 7 e 8, l.fall. postula, ai fini del riconoscimento del privilegio di cui all'art. 2775-bis c.c., che del contratto preliminare di vendita immobiliare oggetto di scioglimento sia stata eseguita la trascrizione ex art. 2645-bis c.c., che in quanto collegata all'esecuzione del negozio preparatorio comporta l'insorgenza del privilegio in parola a favore del credito del promissario acquirente derivante dall'inadempimento della promessa di vendita; non è, per converso, sufficiente la trascrizione dell'atto costitutivo del vincolo di destinazione ex art. 2645-ter c.c. sui beni promessi in vendita, la quale, ancorché recante la menzione del preliminare, giova soltanto a rendere opponibile ai terzi l'effetto segregativo del patrimonio vincolato, limitando l'impiego dei beni in esso conferiti alla finalità destinatoria e consentendone la sottoposizione ad esecuzione esclusivamente per i debiti contratti in funzione di essa.
Cass. civ. n. 15879/2019
Nel sistema tavolare, l'effetto prenotativo dell'annotazione del contratto preliminare di compravendita immobiliare - previsto dall'art. 12 r.d. n. 499 del 1929, cosi come modificato dall'art. 3, comma 8 d.l. n. 669 del 1996, conv. in legge n. 30 del 1997 - viene meno in caso di accoglimento della domanda di simulazione assoluta del medesimo preliminare, anch'essa annotata agli effetti dell'art. 2645 bis c.c., con la conseguenza che le ipoteche "prenotate" dopo l'annotazione del preliminare, ma anteriormente all'intavolazione del contratto definitivo, risultano prevalenti rispetto a quest'ultimo.
Cass. civ. n. 2189/2018
In tema di imposta di registro, in presenza di opere abusive, il valore del compendio immobiliare compravenduto va determinato in base al comune apprezzamento di mercato delle stesse, tenuto conto, da una parte, che la commissione di abusi edilizi non può tradursi in una ragione di trattamento di favore e, dall'altra, che il principio generale, dettato dall'art. 2645-bis, comma 6, c.c., secondo cui si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, è applicabile anche in materia fiscale.
Cass. civ. n. 1797/2017
Affinchè il contratto preliminare contenente una clausola di riserva di nomina in favore di terzo, non menzionata nella relativa nota di trascrizione, possa produrre comunque l’effetto prenotativo nei confronti dell’”electus”, anche quanto alle ipoteche iscritte contro il promittente alienante nel lasso di tempo che intercorre tra la trascrizione del contratto preliminare e quella del contratto definitivo, è necessario - ed, al contempo, sufficiente - che la dichiarazione di nomina venga trascritta entro il termine stabilito nello stesso preliminare e, comunque, entro quello previsto nell’art. 2645 bis, comma 3, c.c., e non occorrendo, invece, che la riserva suddetta risulti dalla nota di trascrizione del preliminare, giacché la certezza del collegamento tra questo ed il definitivo è assicurata dalla menzione, nel primo, della riserva di nomina, nonché dalla trascrizione del preliminare, del definitivo e della dichiarazione di nomina, la quale ha solo l’effetto di far acquistare “ex tunc” all’eletto la qualifica di soggetto negoziale del contratto, già perfezionato in tutti i suoi elementi.
Cass. civ. n. 26102/2016
Gli effetti della trascrizione del preliminare, ai sensi dell'art. 2645 bis, comma 1, c.c. si estendono anche alle trascrizioni di pignoramenti o sequestri ed alle iscrizioni di ipoteche giudiziali, con la conseguenza che queste, qualora siano successive alla trascrizione del preliminare, sono inopponibili al promissario acquirente, alle condizioni, per gli effetti e nei limiti di cui allo stesso art. 2645 bis c.c., commi 2 e 3, c.c..
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La disposizione dell’art. 2645 bis c.c., secondo cui la trascrizione del preliminare non si può eseguire se non in forza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, comporta che l'interessato, quando l'atto soggetto a trascrizione sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticità, provveda all'accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo attraverso l'integrazione della scrittura con la sentenza egli potrà ottenere l'effetto della prenotazione dell'opponibilità ai terzi della (futura) trascrizione del definitivo, con decorrenza dalla data in cui è stata trascritta la domanda di accertamento.
Cass. civ. n. 22454/2014
In tema di trascrizione del contratto preliminare, l'inutile decorso del termine triennale di cui all'art. 2645 bis, terzo comma, cod. civ., in quanto modalità cronologica intrinsecamente connessa all'effetto prenotativo ad essa correlato, è rilevabile d'ufficio, rispondendo a ragioni di pubblico interesse il ripristino del regime di libera disposizione e circolazione dei beni.
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