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Articolo 2653 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 08/04/2023]

Altre domande e atti soggetti a trascrizione a diversi effetti

Dispositivo dell'art. 2653 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO SESTO - Della tutela dei diritti → Titolo I - Della trascrizione → Capo I - Della trascrizione degli atti relativi ai beni immobili

Devono parimenti essere trascritti [2654, 2668, 2691; 225 ss. disp. att.]:

  1. 1) le domande dirette a rivendicare la proprietà [948, 949] o altri diritti reali di godimento su beni immobili [1079] e le domande dirette all'accertamento dei diritti stessi.

La sentenza pronunziata contro il convenuto indicato nella trascrizione della domanda ha effetto anche contro coloro che hanno acquistato diritti dal medesimo in base a un atto trascritto dopo la trascrizione della domanda [2644];

  1. 2) la domanda di devoluzione del fondo enfiteutico.

La pronunzia di devoluzione ha effetto anche nei confronti di coloro che hanno acquistato diritti dall'enfiteuta in base a un atto trascritto posteriormente alla trascrizione della domanda [974, 2655];

  1. 3) le domande e le dichiarazioni di riscatto nella vendita di beni immobili [1503].

Se la trascrizione di tali domande o dichiarazioni è eseguita dopo sessanta giorni dalla scadenza del termine per l'esercizio del riscatto [1501], restano salvi i diritti acquistati dai terzi dopo la scadenza del termine medesimo in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda o della dichiarazione [2691];

  1. 4) le domande di separazione degli immobili dotali [166 bis](1) e quelle di scioglimento della comunione tra coniugi avente per oggetto beni immobili [191, 193, 194, 2647].

La sentenza che pronunzia la separazione o lo scioglimento non ha effetto a danno dei terzi che, anteriormente alla trascrizione della domanda, hanno validamente acquistato dal marito diritti relativi a beni dotali o a beni della comunione;

  1. 5) gli atti e le domande che interrompono il corso dell'usucapione di beni immobili [1165, 2943 ss.](2).

L'interruzione non ha effetto riguardo ai terzi che hanno acquistato diritti dal possessore in base a un atto trascritto o iscritto, se non dalla data della trascrizione dell'atto o della domanda [231 disp. att.].

Alla domanda giudiziale è equiparato l'atto notificato con il quale la parte, in presenza di compromesso o di clausola compromissoria, dichiara all'altra la propria intenzione di promuovere il procedimento arbitrale, propone la domanda e procede, per quanto le spetta, alla nomina degli arbitri [2691](3)(4).

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) La Riforma del Diritto di famiglia, L. 19-5-1975, n. 151, agli articoli 47 e 227, vieta la costituzione di beni dotali e conseguentemente abroga in modo implicito la disposizione in questione.
(2) L'usucapione, detta anche prescrizione acquisitiva, riceve disciplina a norma degli artt. 1158 -1167, e costituisce un modo di acquisto a titolo originario della proprietà o di un altro diritto reale, mediante il quale il legislatore ha voluto fornire, a chi esercita di fatto l'utilizzo del bene, uno strumento di tutela, a fronte di un disinteresse da parte di colui che risulta l'effettivo proprietario del medesimo.
(3) Questo comma è stato inserito dall'art. 26 della L. 5 gennaio 1994, n. 25.
(4) L'elencazione delle domande e degli atti soggetti a trascrizione è tassativo, nel caso venga effettuata una trascrizione al di fuori delle ipotesi definite ex lege, questa non produrrà alcun effetto, ma potrà risultare uno stato di incertezza, in virtù del quale potrà essere domandato un eventuale risarcimento del danno. La trascrizione delle domande giudiziali ha una funzione "prenotativa", in quanto viene determinata la data a partire dalla quale potrà essere opposto ai terzi l'effetto che deriverà dalla sentenza. Nella trascrizione, dovranno essere indicati gli estremi della domanda, ovvero atto di citazione e verbale di causa, mentre non è necessario indicare il titolo su cui si fonda la domanda stessa. Gli effetti della trascrizione della domanda rimangono fermi anche se questa, proposta davanti a giudice incompetente, venga poi riproposta dinanzi a quello competente.

Ratio Legis

La trascrizione delle domande giudiziali è richiesta a fini processuali e mira a rendere opponibile la sentenza a chi acquista diritti da una delle parti in pendenza del processo.

Spiegazione dell'art. 2653 Codice Civile

Domande di rivendicazione

Piuttosto eterogenei sono i casi previsti dall'art. 2653. Il solo procedimento utile non è già tanto di fare aggruppamenti o confronti ; quanto di considerare partitamente le caratteristiche di ciascuna ipotesi.

Devono essere trascritte, secondo quanto dispone il n. 1, le domande dirette a rivendicare la proprietà o altri diritti reali di godimento su beni immobili, e del pari devono essere trascritte le domande dirette all'accertamento i dei diritti suddetti.

Ricordiamo qui che una forte corrente giurisprudenziale, facente capo all'autorità della Corte suprema, aveva da tempo ammesso la possibilità di trascrivere la domanda di rilascio proposta dal compratore al venditore (c. d. rivendica impropria) con l'effetto di prescindere ogni efficacia alla trascrizione di alienazioni posteriori dello stesso immobile, pel caso che la domanda venisse accolta. La funzione della trascrizione avrebbe dovuto essere, in tale applicazione, analoga a quella delle prenotazioni nei sistemi germanici. La trascrizione della domanda supplirebbe all'impossibilità di trascrivere il titolo ove esso difetti di forma autentica. Non si intese mai - e ciò è persino ovvio - di dare alla trascrizione della domanda di rivendica tutti gli effetti, diciamo così attivi e passivi, che son propri normalmente della tra­scrizione : è perlomeno certo che la mancata trascrizione non potrebbe portare mai un effetto pregiudizievole per il rivendicante, il quale indubbiamente manterrà in ogni caso il suo diritto anche se terzi ab­biano trascritto un loro acquisto, precedentemente - non solo alla trascrizione della domanda di rivendica, ma altresì precedentemente alla stessa rivendica. Ma il problema rimane rispetto a quei terzi che siano successivi acquirenti dallo stesso autore che ha alienato la pro­prietà della cui titolarità si tratti. La giurisprudenza intese, in sostanza, supplire alle difficoltà formali della procedura di trascrizione con una considerazione di favore del primo acquirente. Basta però ricordare che le stesse difficoltà riguardano anche i successivi acqui­renti e che, perciò, è salva la par condicio. Se fosse data la possibilità di prenotare la pubblicità dell'acquisto mediante la trascrizione della domanda, la stessa possibilità non potrebbe esser negata anche ai suc­cessivi acquirenti, che sono del pari potenzialmente legittimati all'azione di rivendica dell'immobile acquistato. Quanto ai requisiti formali, essi sono richiesti a tutela della pubblica fede. D'altra parte, un formalismo è necessario anche per trascrivere le domande giudiziali (art. 2658, secondo comma).

Ma soprattutto oggi deve dirsi che la legge ha risolto il problema in senso negativo, non accogliendo la tesi della giurisprudenza?

Gli effetti per cui è prevista nel Codice la trascrizione delle do­mande di rivendica o di accertamento sono del tutto caratteristici : abbiamo già esaminato tale ipotesi, inquadrando le varie fattispecie secondo le peculiarità de­gli effetti. Richiamiamo il già detto. Il legislatore, per quanto abbia, come abbiamo visto, fatto audaci eccezioni ai principii tradizionali onde perseguire l'intento della più vasta possibile tutela dei terzi, non si è spinto sino al punto di allargare la tutela sino ai terzi che hanno acquistato dal possessore convenuto in rivendicazione. Il solo effetto per cui è disposta la trascrizione e può giovare al rivendi­cante, si manifesta nel campo processuale fuori da ogni problema di conflitti di diritti sostanziali : la sentenza pronunciata contro il convenuto indicato nella trascrizione della domanda fa effetto anche contro coloro che hanno acquistato diritti dallo stesso convenuto in base a un atto trascritto dopo la trascrizione della domanda. Non già dunque che l'acquisto dei terzi è fatto salvo se trascritto prima della trascrizione della rivendica ; ma per esso la pronuncia giudiziale provocata da quella domanda non avrà effetto. Quindi il rivendicante avrà tutto l’interesse a trascrivere la domanda onde evitare il fastidio di proseguire la lite verso altre direzioni nel caso che nelle more del giudizio il convenuto abbia alienato a terzi l’immobile e che i terzi abbiano trascritto. La trascrizione della domanda se pur non giova a dirimere alcun conflitto sostanziale manifesta comunque una funzione di pubblicità, in quanto stabilisce verso tutti la normale presunzione di conoscenza della volontà del rivendicante.


Domande di devoluzione di fondo enfiteutico

Del tutto equivalente è l'effetto per cui il n. 2 dispone la tra­scrizione della domanda di devoluzione del fondo enfiteutico. La pro­nuncia di devoluzione ottenuta in seguito a domanda trascritta ha ef­fetto processuale anche nei confronti di chi ha acquistato dall'enfiteuta in base a un atto trascritto dopo la trascrizione della domanda. La pronuncia fa stato de jure sulla base dell'avvenuta pubblicità della domanda. Quei terzi non avranno alcuna possibilità di provocare un giudizio esplicito anche sulla loro posizione ; mentre ciò è possibile, conforme. mente alle norme generali sul processo, nel caso che detti terzi abbiano trascritto il loro acquisto prima della domanda e relativa tra­scrizione.

Un particolare effetto della trascrizione della domanda di devoluzione nel campo del diritto sostanziale è previsto dall'art. 974. I credi­tori dell'enfiteuta possono intervenire nel giudizio di devoluzione per conservare le loro ragioni e possono valersi, all'uopo, anche del diritto di affrancazione spettante all'enfiteuta. Nel caso che essi abbiano iscritto ipoteca contro l'enfiteuta anteriormente alla trascrizione della domanda di devoluzione e questa non sia stata loro notificata in tempo utile per poter intervenire, conservano il diritto di affrancazione anche dopo che sia stata pronunciata la devoluzione.


Domande e dichiarazioni di riscatto nella vendita di beni immobili

Col n. 3 si rientra sotto il profilo della disciplina di alcune delle fattispecie esaminate commentando il precedente art. 2652. È stabilito un termine per l'utile esercizio della domanda, per ciò che riguarda la sua piena efficacia retroattiva erga omnes. Qui trattasi della domanda (giudiziale) o dichiarazione di riscatto nella compra-vendita. La di­chiarazione è l'attuazione del diritto che il venditore si è con patto espresso riservato. La dichiarazione di riscatto nella vendita di beni immobili va fatta per iscritto (art. 1503, 3 comma) . Gli effetti sta­biliti dal disposto del n. 3 nei riguardi dei terzi possono datare dalla trascrizione della dichiarazione, posto che, ove le parti siano in buona intesa, di domanda giudiziale può non esser questione. Gli effetti del riscatto sono per loro natura assoluti e retroattivi (art. 1504). Su ciò non vi può essere dubbio. .Per tale ragione è fuori discussione che i di­ritti acquistati dai terzi dal compratore sino al momento di scadenza del termine per l'esercizio del riscatto, non possono in alcun modo es­sere fatti salvi. Già i terzi acquistarono potendo sapere, dalla regolare pubblicazione precorsa, del patto annesso al rapporto e quindi della aleatorietà del titolo del loro dante causa (il compratore). Ma dal mo­mento in cui il termine per l'esercizio del riscatto è scaduto, le prospet­tive mutano è i terzi, che sono in attesa che il venditore manifesti la sua volontà, hanno ragionevole interesse che il venditore non ritardi indefinitamente l'esercizio del suo diritto. Pertanto, per questo riguardo dei rapporti con terzi eventuali possibili acquirenti di diritti sull'immo­bile dopo la scadenza del termine per l'esercizio del riscatto, opportuna­mente la legge fa intervenire il sistema di pubblicità fissando un periodo (sessanta giorni) entro il quale il riscattante può utilmente (versoi tergi) pubblicare la sua domanda o dichiarazione. Se fa trascorrere quel 'odo sono fatti salvi i diritti acquistati dai terzi dopo la scadenza del periodo, fissato per l'esercizio del riscatto e pubblicati prima della trascrizione della domanda o della dichiarazione da parte del venditore.

Diverso da quello ora considerato è il c. d. patto di rivendita, stabilito a favore del compratore il quale si riserva la possibilità di restituire (rivendere) l'oggetto acquistato. Ancor questo può costituire una condizione risolutiva della compravendita e la disciplina relativa va ricondotta ai concetti generali già in altra sede svolti. Va però osservato che l'ipotesi ha un senso, nel nostro tema, solo nel caso che il compratore non abbia volontariamente alienato l'immobile, ché in tal caso egli stesso per fatto proprio si è posto fuori dalla possibilità di poter realizzare la condizione risolutiva prevista dal patto. Si tratta, in sostanza, di un nuovo e per se stante contratto di vendita e il conflitto fra i terzi e l'antico venditore che ha ricomprato il fondo andrà risolto col principio generale dell'anteriorità della trascrizione. Può darsi, invece, che terzi abbiano acquistato diritti all'infuori della volontà del compratore (iscrizioni ipotecarie legali o giudiziali) : l'eser­cizio del patto, da parte di esso, potrà valere come condizione riso­lutiva del contratto. E gli acquisti dei terzi, stando ai principii, si ri­solveranno essi pure per l'effetto retroattivo dell'avveramento della condizione (art. 1360, art. 1357), e ciò a prescindere da una pubblica­zione di dichiarazione di voler avvalersi del patto. Dal momento, poi, in cui il compratore è tenuto a dichiarare se intende esercitare il patto, se la dichiarazione è negativa o non segue, il rapporto resta immutato, sol che si toglie di mezzo la incertezza dipendente dalla condizione.

Il compratore dominus potrà indubbiamente disporre della cosa propria e fra i più acquirenti varrà il normale criterio di anteriorità (le ipoteche legali o giudiziali di cui si è detto, prevarranno perché pubblicate prima, anche se acquistate prima del momento di cessazione della pendenza della condizione). Se poi la dichiarazione è positiva, il compratore non sarà più dominus e non potrà più ulterior­mente disporre come di cosa propria. Ciò si opera a parte dal mecca­nismo della trascrizione, il quale non influisce su quegli effetti. Viene in considerazione solo l'annotazione disposta dall'art. 2655.


Domande di separazione degli immobili dotali e domande di scioglimento della comunione tra coniugi

Il n. 4 dispone la trascrizione della domanda di separazione della dote (immobiliare) dai beni del marito e della domanda di scio­glimento della comunione tra coniugi avente per oggetto beni immobili? Qui deve ricordarsi che la sentenza che pronunzia la separazione è retro­attiva sino al giorno della domanda (art. 204) e lo stesso vale per lo scioglimento della comunione (art. 226). Il legislatore ha considerato l'opportunità di dare una adeguata tutela ai terzi che possono avere in corso atti esecutivi o cautelari sui frutti o possono aver validamente acquistato diritti su gli stessi immobili. Dal disposto del n. 4 risulta che l'effetto retroattivo della sentenza non può risalire oltre il momento della pubblicazione della domanda. I,a pubblicità della domanda, in­vece, giustifica il sacrificio dei terzi, potendo essi essere ormai informati della precarietà del loro acquisto. Qui la trascrizione manifesta una pura e semplice funzione di pubblicità e non risolve alcun conflitto ma segna semplicemente il momento sino a cui possono essere considerate legit­time e rispettate le posizioni dei terzi. Questi vengono tutelati non se hanno pubblicato il loro acquisto prima della trascrizione della domanda (con­flitto fra diverse posizioni, risolto col criterio di anteriorità della tra­scrizione), ma semplicemente se l'acquisto in sè e per sè precede la tra­scrizione della domanda.

Dobbiamo ora incidentalmente fare presente che un diverso discorso vale nel caso che ricorrano gli estremi della pauliana : la frode e il danno. Allora si applicherà il disposto del n. 5 dell'art. 2652.

Com'è chiaro, è un punto di vista di considerazione del tutto di­verso da quello del n. 4 dell'art. 2653, ove viene in considerazione non già l'interesse a contrastare la separazione, ma proprio l'interesse (della moglie nella dote) ad attuarla.


Atti e domande che interrompono il corso dell'usucapione

Una sensibile innovazione è costituita dal n. 5, che dispone la trascrizione di ogni atto o domanda che interrompa il corso dell'usucapione di beni immobili. Occorreva – è chiaro – contemperare l’interesse del vero proprietario con quello dei terzi che possono aver acquistato nel ragionevole convincimento che il loro dante causa fosse legittimato a disporre. Ciò può aversi quando pur essendo compiuto il possesso ad usucapionem, non risulti che alcuna domanda interruttiva sia stata pubblicata. La domanda potrebbe essere già stata avanzata anche prima e in tempo utile (e manifesterà pertanto i suoi effetti nei rapporti col convenuto cui sia stata notificata) ; ma i terzi possono legalmente ignorarla se non è pubblicata.

Questo è il caso più evidente : domande interruttive non risultano dai pubblici registri, il periodo ad usucapiendum è ultimato, il terzo può affidarsi al dato di fatto dell'apparenza di legittimità del titolo del suo dante causa. Naturalmente il terzo si affretterà a pubblicare il suo acquisto (non essere prevenuto dalla pubblicazione di una even­tuale ignorata domanda interruttiva) e con ciò avrà realizzato l'estremo necessario e sufficiente per aver salvo il diritto acquistato.

Pure certa è la soluzione per l'opposta ipotesi che il proprietario abbia curato la trascrizione della sua domanda interruttiva prima che sia compiuto il periodo ad usucapiendum : in tale caso tutti gli acquisti precedenti dei terzi, anche se previamente trascritti, sono sprovvi­sti di ogni base di tutela di fronte alla ragion preminente del pro­prietario.

La previa trascrizione nulla aggiunge all'acquisto del terzo, non solo perché esso si è verificato in un periodo in cui mancava il presupposto di fatto della sia pur apparente titolarità nel dante causa, ma soprattutto perché la domanda interruttiva si è perfettamente radicata con una piena e incondizionata efficacia.

Gli acquisti avvenuti e pubblicati nella fase di sviluppo dell'usu­capione, nel caso che domande di interruzione non siano state proposte, ultimata l'usucapione si manifesteranno come legittimi, essendosi rea­lizzata la condizione che sospendeva la loro esistenza. Che si dirà di tali acquisti, in detto periodo avvenuti e pubblicati, nel caso che una do manda di interruzione sia stata bensì proposta nei confronti del posses­sore prima della fine del periodo, ma non sia stata prima di detto mo­mento pubblicata? Deve ritenersi che i diritti dei terzi possano ugual­mente essere fatti salvi : infatti, legalmente, l'interruzione nei confronti dei terzi non può operare se non dalla data della trascrizione della medesima. Essendo questa avvenuta dopo la fine del periodo ad usucapiendum, questo periodo, nei riguardi dei terzi, deve considerarsi utilmente concluso e quindi base sufficiente per legittimare quegli acquisti.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

1084 L'art. 2653 del c.c. sottopone a trascrizione altre categorie di domande per le quali i rispettivi effetti non sono analoghi a quelli stabiliti per le domande indicate nell'art. 2652 del c.c., e sono, anche tra loro, eterogenei. La trascrizione della domanda di rivendicazione della proprietà, già disposta dalla legislazione fiscale, se pure senza sanzioni civili, è ordinata, in conformità del progetto della Commissione Reale, dal n. 1 dell'art. 2653. Tale trascrizione non si poteva certo ordinare con l'effetto di conservare i diritti acquistati anteriormente dai terzi nei confronti del convenuto in rivendicazione, senza snaturare li carattere dell'azione di rivendicazione e senza sovvertire i principi del nostro ordinamento giuridico. Invece l'effetto che si è voluto raggiungere, anche allo scopo di integrare opportunamente la disposizione dell'art. 948 del c.c., è più limitato e consiste nel fatto che la sentenza ottenuta contro il possessore convenuto con la domanda trascritta produce effetto anche contro colui che abbia acquistato dal possessore e che abbia reso pubblico il suo acquisto nelle more del giudizio, dopo la trascrizione della domanda. Accanto alla domanda di rivendicazione si è ritenuto pure utile disporre la trascrizione, agli stessi effetti, per le domande dirette all'accertamento della proprietà o di altri diritti reali.
1085 Effetto analogo a quello stabilito per la domanda di rivendicazione l'art. 2653 del c.c., n. 2, dispone per la domanda di devoluzione del fondo enfiteutico. La devoluzione pronunciata contro l'enfiteuta è operativa di effetti anche nei confronti di coloro che hanno acquistato a titolo particolare diritti dall'enfiteuta e li hanno resi pubblici dopo la trascrizione della domanda di devoluzione. Potrebbe sembrare che la disciplina ora accennata non sia in armonia con i nuovi principi della trascrizione, perché in fondo la devoluzione non è che un caso di risoluzione per inadempimento dell'enfiteuta e per essa quindi dovrebbe valere la regola che fa salvi i diritti acquistati dai terzi anteriormente alla trascrizione della domanda di devoluzione. Ma,a parte che per la devoluzione vi sono esigenze particolari che impediscono una più energica tutela dei diritti dei terzi. Va osservato che l'effetto retroattivo della devoluzione anche rispetto agli aventi causa dall'enfiteuta è già esplicitamente sancito, almeno per qualche ipotesi rilevante, dagli art. 1077 del c.c. e art. 2815 del c.c., secondo comma. La trascrizione della domanda di devoluzione ha inoltre un effetto particolare rispetto ai creditori ipotecari dell'enfiteuta e al loro diritto di esercitare, in luogo del loro debitore, il diritto di affrancazione. Ma tale effetto è già esplicitamente sancito nel secondo comma dell'art. 974 del c.c.. Può essere utile avvertire che non si è esplicitamente stabilito in questa sede l'obbligo di trascrivere la domanda di affrancazione del fondo enfiteutico, esclusivamente perché l'art. 971 del c.c., ultimo comma, rimette alla legge speciale la disciplina di tutte le modalità dell'affrancazione, ed è noto che la trascrizione della domanda è già disposta a particolari effetti dalla legge speciale. E' invece quasi superfluo avvertire che, per quanto riguarda la sentenza di devoluzione, essa deve essere resa pubblica nelle forme stabilite dall'art. 2655 del c.c., che sono quelle comuni alle sentenze che pronunciano l'annullamento, la rescissione o la risoluzione di un atto, e che, per il caso in cui la devoluzione sia fatta convenzionalmente, devono trovare applicazione pura e semplice la disposizione dell'art. 2643 del c.c., n. 2, e quella dell'art. 2644 del c.c., la quale invece, per le ragioni sovraesposte, non può trovare applicazione nel caso della sentenza di devoluzione, che è operativa in danno del terzi che hanno acquistato diritti dall'enfiteuta.
1086 Una opportuna innovazione, già contenuta nel progetto Scialoja e omessa solo per ragioni contingenti in quello della Commissione Reale, consiste nell'aver disposto la trascrizione di riscatto nella compravendita Immobiliare. È infatti utile per i terzi conoscere se la vendita, alla quale ineriva il patto di riscatto, si sia o meno risoluta, se in altri termini il venditore abbia o no esercitato il diritto di riscatto. Per rendere possibile l'attuazione pratica di questa norma, l'art. 1503 del c.c., ultimo comma, opportunamente stabilisce che la dichiarazione deve essere fatta per iscritto, sotto pena di nullità, il che, tra l'altro, evita troppo facili contestazioni e si coordina col principio della necessità di osservare la forma Scritta per gli atti che riguardano i trasferimenti immobiliari. Gli effetti della trascrizione della domanda o della dichiarazione di riscatto sono chiaramente stabiliti nel n. 3 del l'art. 2653 del c.c.. L'efficacia risolutiva del patto di riscatto o della domanda per ottenerlo avviene entro sessanta giorni dal giorno della scadenza del termine per l'esercizio del riscatto medesimo; trova invece un ragionevole limite se entro quel termine di sessanta giorni, che appare congruo in tutti i casi, colui che ha proceduto al riscatto non ha curato di renderlo pubblico, e se frattanto siano stati resi pubblici diritti acquistati da terzi nei confronti del compratore.
1087 La trascrizione della domanda di separazione degli Immobili dotali (art. 2653 del c.c., n. 4) è ordinata, come nel progetto della Commissione Reale, allo scopo di fare salvi gli atti esecutivi o cautelari che i creditori hanno anteriormente compiuto sui frutti e i diritti dei terzi che siano stati validamente costituiti dal marito. L'opportunità di questa norma è evidente di fronte all'art. 204 del c.c. per il quale la sentenza che pronuncia la separazione ha effetto retroattivo al giorno della domanda. Allo scopo di tutelare la posizione dei creditori e di coloro che hanno acquistato diritti medio tempore tra la domanda e la sentenza, è apparso opportuno questo temperamento che impedisce ai terzi di essere colti alla sprovvista da una sentenza che ordina la separazione della dote. Per le stesse ragioni è ordinata la trascrizione della domanda di scioglimento della comunione tra coniugi quando ha per oggetto beni immobili, dato che la sentenza che pronuncia lo scioglimento della comunione ha, come la sentenza che pronuncia la separazione della dote, effetto retroattivo al giorno della domanda (art. 226 del c.c., secondo comma).
1088 Merita per la sua importanza un cenno particolare la disposizione del n. 5 dell'art. 2653 del c.c., che sottopone a trascrizione gli atti e le domande che interrompono il corso dell'usucapione. Questa felice innovazione, già proposta nel progetto Scialoja e in quello della Commissione Reale, ha lo scopo di contemperare l'interesse del vero proprietario, che tutela il suo diritto interrompendo il corso dell'usucapione che un terzo stia per fare, e l'interesse degli aventi causa dal possessore, i quali possono avere acquistato nella ragionevole opinione che l'usucapione del loro dante causa fosse compiuta, dato che il possesso era durato per oltre il periodo di tempo necessario ad usucapire. Perciò si dispone la trascrizione degli atti interruttivi dell'usucapione e si stabilisce che l'efficacia interruttiva si opera nei confronti dei terzi aventi causa dal possessore dalla data della trascrizione dell'atto interruttivo. Cosi, senza pregiudicare in maniera rilevante il diritto del vero proprietario, si tutelano i terzi contro l'insidia di atti interruttivi a loro ignoti. Naturalmente in questa ipotesi non sono senz'altro salvi i diritti acquistati e resi pubblici dai terzi prima della trascrizione dell'atto interruttivo. Il terzo, se ha acquistato dal possessore prima che sia trascorso il termine utile per usucapire, non può pretendere di essere senz'altro tutelato nei confronti del vero proprietario che successivamente, ma prima del compimento del termine per l'usucapione, abbia trascritto l'atto interruttivo. In questo caso, infatti, il terzo non avrebbe una legittima aspettativa da far valere, perché egli avrebbe dovuto accertarsi, al momento dell'acquisto, se il suo dante causa aveva avuto il possesso ad usucapionem per tutto il tempo necessario all'acquisto. Se invece l'atto interruttivo è trascritto quando il termine utile per l'usucapione è già trascorso, allora è giusto che si consolidi l'aspettativa di colui che acquistò dal possedere e che sia a lui inopponibile l'atto interruttivo dell'usucapione. Per realizzare queste finalità si è chiaramente stabilito che l'interruzione opera solo dal giorno in cui la trascrizione dell'atto interruttivo è avvenuta.

Massime relative all'art. 2653 Codice Civile

Cass. civ. n. 7365/2015

In tema di azioni possessorie, quando la successione a titolo particolare nel possesso avvenga dopo la proposizione della domanda di reintegrazione o di manutenzione nei confronti dell'autore dello spoglio, la sentenza ha effetto, ai sensi dell'art. 111, quarto comma, c.p.c., nei confronti dell'avente causa, senza che operi la clausola di salvezza degli effetti della trascrizione ivi prevista, in quanto la domanda di reintegrazione o di manutenzione non va trascritta ai sensi e per gli effetti dell'art. 2653, n. 1, c.c. e, perciò, resta irrilevante la trascrizione del titolo d'acquisto. Ne consegue che la sentenza pronunciata contro il dante causa è titolo eseguibile nei confronti dell'acquirente.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7365 del 13 aprile 2015)

Cass. civ. n. 3123/2012

In tema di condominio negli edifici, il divieto, sancito dall'art. 1122 c.c., di eseguire, nelle porzioni di proprietà individuale, opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio, comporta una limitazione di fonte legale intrinseca alle singole unità immobiliari, assimilabile ad un'obbligazione "propter rem", cui corrisponde, dal lato attivo, una situazione giuridica soggettiva che non ha natura di diritto reale di godimento su cosa altrui; ne consegue che non occorre che la domanda diretta ad ottenere la relativa tutela venga trascritta, agli effetti indicati dall'art. 2653 c.c. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva escluso la necessità della trascrizione della domanda giudiziale di riduzione in pristino di un'unità abitativa realizzata in uno spazio di proprietà comune, ai fini dell'opponibilità della pronunziata sentenza all'avente causa dell'originario convenuto).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3123 del 29 febbraio 2012)

Cass. civ. n. 13523/2006

La domanda diretta a denunziare la violazione della distanza legale da parte del proprietario del fondo vicino e ad ottenere l'arretramento della sua costruzione, tendendo a salvaguardare il diritto di proprietà dell'attore dalla costituzione di una servitù di contenuto contrario al limite violato e ad impedirne tanto l'esercizio attuale, quanto il suo acquisto per usucapione, ha natura di actio negatoria servitutis; essa, pertanto, è soggetta a trascrizione ai sensi sia dell'art. 2653 n. 1 c.c., che, essendo suscettibile di interpretazione estensiva, è applicabile anche alle domande dirette all'accertamento negativo dell'esistenza di diritti reali di godimento, sia del successivo n. 5, che dichiara trascrivibili le domande che interrompono il corso dell'usucapione su beni immobili.
(Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 13523 del 12 giugno 2006)

Cass. civ. n. 4268/2001

La mancata trascrizione della domanda di rivendicazione di un immobile nei confronti di impresa successivamente ammessa alla procedura di amministrazione straordinaria ex legge n. 95 del 1978 comporta, ai sensi dell'art. 2653 n. 1 c.c., la semplice inefficacia della sentenza nei confronti dell'avente causa dal convenuto in corso di causa, e non già la improponibilità della domanda stessa, esulando tale ipotesi dall'ambito di applicazione dell'art. 45 legge fallimentare — richiamato dalle norme sulla liquidazione coatta amministrativa, cui, pure, rinvia l'art. 1 della citata legge n. 95 del 1978 — a norma del quale le formalità necessarie per rendere opponibili gli atti ai terzi, se compiute dopo la dichiarazione di fallimento sono senza effetto rispetto ai creditori.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4268 del 23 marzo 2001)

Cass. civ. n. 11124/1994

L'art. 2653 n. 5 c.c., a norma del quale debbono essere trascritti gli atti e le domande che interrompono il corso dell'usucapione di beni immobili e che, in mancanza, rende conseguentemente inopponibili ai terzi i predetti atti, si riferisce anche agli atti interruttivi della usucapione di diritti reali limitati, quali i diritti di servitù di contenuto contrario ai limiti legali della proprietà, perché l'espressione «usucapione di beni immobili», per la sua genericità, non si presta ad interpretazioni riduttive che, per altro, si porrebbero in contrasto con il principio generale stabilito dall'art. 813 c.c., secondo il quale, quando non sia diversamente disposto, le disposizioni concernenti beni immobili si applicano ai diritti reali che hanno per oggetto beni immobili.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11124 del 23 dicembre 1994)

Cass. civ. n. 8066/1992

Affinché la trascrizione delle domande giudiziali dirette a rivendicare la proprietà od altri diritti reali di godimento su beni immobili e delle domande dirette all'accertamento dei diritti stessi produca gli effetti indicati dall'art. 2653 n. 1 c.c. è necessario che vi sia stretta e precisa correlazione tra la domanda quale risulta riportata nella nota di trascrizione e la pronuncia giudiziale che definendo il processo si vuole opporre ai terzi che abbiano frattanto acquistato diritti sul medesimo bene immobile.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8066 del 27 giugno 1992)

Cass. civ. n. 7151/1990

Nel caso in cui sia proposta domanda di accessione invertita, la domanda del proprietario del suolo occupato da terzi con una costruzione per far rimuovere la parte dell'edificio che insiste su parte del suo fondo ha natura reale e pertanto è trascrivibile ai sensi dell'art. 2653 n. 1 c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7151 del 6 luglio 1990)

Cass. civ. n. 8233/1987

La trascrizione dell'atto di compravendita nel caso previsto dall'art. 2653 n. 1 del c.c. ha solamente effetto processuale, non sostanziale, nel senso che fornisce all'acquirente una posizione processuale indipendente, legittimandolo, qualora abbia trascritto prima della trascrizione della domanda di rivendicazione proposta contro il suo dante causa, all'opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c., contro la sentenza che abbia accolto detta domanda. Ne consegue che il giudice investito dell'opposizione non può accogliere senz'altro l'opposizione stessa, dopo averne constatata l'ammissibilità (iudicium rescindens), omettendo l'accertamento nel merito del diritto vantato dall'opponente (iudicium rescissorium).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8233 del 6 novembre 1987)

Cass. civ. n. 2592/1980

In deroga al principio generale ex art. 813 c.c., l'art. 2653, n. 5, c.c., nello stabilire l'onere della trascrizione per le domande che interrompono il corso dell'usucapione di beni immobili, si riferisce solo all'usucapione della proprietà e non anche all'usucapione di altri diritti reali immobiliari, in mancanza di un'espressa previsione in tal senso: conseguentemente, la domanda intesa al rispetto delle distanze legali non è soggetta a trascrizione sotto il profilo che essa avrebbe l'effetto di interrompere l'usucapione del diritto di servitù di contenuto contrario al limite legale dedotto in giudizio.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2592 del 22 aprile 1980)

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Johnny chiede
giovedì 30/12/2010

“Volevo chiedere, gentilmente, che differenza c'è tra contratto preliminare e compromesso?”

Consulenza legale i 19/01/2011

Il contratto preliminare è il contratto obbligatorio con il quale le parti si impegnano a stringere successivamente un dato rapporto tra loro. È un vero contratto dal quale sorgono obbligazioni per le parti, ma si distingue dal contratto definitivo, perché suo diretto contenuto è l'obbligazione di un facere, di un consenso da prestare, mentre gli effetti concreti sulla situazione giuridica rispettiva delle parti deriveranno dal nuovo consenso del successivo contratto definitivo.
Il negozio ora descritto come contratto tipico regolato dalla legge - preliminare proprio - va tenuto distinto da un altro contratto, molto più diffuso, che nella pratica si chiama con lo stesso nome - viene anche detto compromesso - ma che non è una promessa reciproca di contrarre, bensì contratto definitivo - preliminare improprio - di immediata efficacia, con l'impegno di riprodurre il consenso in una forma particolare.

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