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Articolo 1102

Codice Civile

Uso della cosa comune

Dispositivo dell'art. 1102 Codice Civile

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (1). A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa (2).
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso (3).

Note

(1) I due limiti fondamentali all'uso della cosa comune sono, quindi, il divieto di alterare la destinazione della cosa e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti d'uso.
L'uso da rispettare è quello attuale. Per esempio, è stata considerata alterazione della originaria destinazione del bene la permanente utilizzazione di un giardino comune come parcheggio.
La nozione di pari uso non va intesa in senso di uso "identico", tanto che è normalmente ammesso che un condomino faccia un uso più intenso della cosa rispetto agli altri: l'importante è che ciascuno abbia il diritto ad usare potenzialmente della cosa al pari degli altri.
(2) Il partecipante alla comunione ha il diritto di modificare la cosa comune sostenendo i relativi costi al fine di realizzare un godimento migliore della cosa stessa.
In tale ultima ipotesi gli altri comunisti, se non domandino la rimozione del miglioramento effettuato a loro favore da un singolo comunista, hanno diritto di acquisirla; ciò, ovviamente, sempre che essa sia fruibile e si connoti alla stregua di un'innovazione (art. 1108 del c.c.) della cosa comune. Al comunista autore dell'innovazione compete, dunque, il rimborso delle spese sostenute per migliorare il bene comune.
(3) Il secondo comma dell'articolo si riferisce all'estensione del diritto sulla cosa comune inteso come usucapione del diritto di comunione per una quota maggiore o usucapione di tutta la cosa da parte del singolo comunista. Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel richiedere un mutamento del titolo, che provi in maniera inequivocabile il nuovo animus possidendi.

Ratio Legis

La disposizione disciplina i diritti del condomino rispetto alla cosa comune.
Si tratta di una norma che trova larga applicazione anche in materia di condominio negli edifici (artt. 1117 ss. c.c.).

Brocardi

In re communi, nemo dominorum iure facere quidquam invito altero potest

Spiegazione dell'Articolo 1102 del Codice Civile

Requisiti dell'uso della cosa comune

L'art. 675 del vecchio codice attribuiva a ciascun partecipante la facoltà di servirsi delle cose comuni con le seguenti limitazioni: a) che egli le impiegasse secondo la loro destinazione fissata dall'uso; b) che egli non se ne servisse contro l'interesse della comunione; c) che egli non impedisse agli altri partecipanti di servirsene secondo il loro diritto.

Quanto al primo requisito, si riteneva che l'uso dovesse essere conforme alla destinazione della cosa, intendendo per destinazione quella naturale, normale, ordinaria, conforme all'essenza della cosa, salvo che le parti concordemente l'avessero destinata ad un uso diverso dall'ordinario, nel qual caso quest'ultima forma di utilizzazione prevaleva sulla prima.

Quanto al secondo, il condomino non poteva col suo uso deteriorare la cosa comune, e per il terzo, infine, l'esercizio del diritto da parte di un condomino non doveva impedire l'esercizio del diritto di condominio da parte di altro condomino.

Non era essenziale, però, per quanto naturale, che l'esercizio del diritto fosse uguale per tutti i condomini, purché non vi fosse danno per gli altri condomini e quindi potessero continuare a servirsi della cosa conformemente alla sua destinazione, secondo il loro diritto.

Il nuovo codice ha ridotto i tre limiti a due: a) divieto di alterare la destinazione della cosa; e b) divieto di impedire agli altri partecipanti di fame parimenti uso, secondo il loro diritto: ed opportunamente, l'uso secondo l'interesse della comunione e, invero, la risultante dell'uso secondo la destinazione della cosa ed in modo da rispettare il diritto dei compartecipi.

Il nuovo codice ha altresì prescritto l'osservanza della destinazione della cosa, senza la qualifica che essa debba essere quella fissata dall'uso. L' omissione, però, non pone una differenza rispetto al codice passato, non tanto perché in seno alle Commissioni delle Assemblee legislative è stato ritenuto ovvio il riferimento alla destinazione attuale, quanto perché, se le parti nulla hanno convenuto circa la destinazione, questa non può essere che quella conforme alla natura della cosa e cioè ad un modo generale e normale di usare di essa.

L'uso specifico abnorme non può aversi che per una specifica abnorme destinazione col concorso delle volontà di tutti i partecipanti.


Modificazioni a spese di un partecipante per il miglior godimento della cosa

Degna di nota è piuttosto l'espressa statuizione che il condomino possa a proprie spese introdurre le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Caratteristiche essenziali sono la volontà decisiva anche di un singolo compartecipe e l'accollo da parte sua per intero delle spese. Le spese per il semplice godimento della cosa comune sono a carico dei partecipanti (art. 1104 del c.c.), le spese per un miglior godimento sono a carico di tutti i partecipanti, se deliberato dalla maggioranza di essi (art. 1108 del c.c.), ma se il singolo, pur di avere un miglior godimento della cosa, entro i limiti della sua destinazione, è pronto a sobbarcarsi alle spese relative, deve poterlo fare, anche in mancanza di una deliberazione di maggioranza, dato che tale comportamento del singolo riesce di vantaggio a tutti i compartecipi.


Interversione del titolo del possesso del condominio

Col capoverso il nuovo codice risolve espressamente l'annosa questione della possibilità del condomino di usucapire la cosa comune e delle condizioni che devono concorrere per aversi tale possibilità.

Seguendo la giurisprudenza si è sostenuta la tesi secondo cui per l' impossibilità di equiparare i due titoli di condomino e di domino solitario fosse necessaria l'interversione del titolo del possesso per l'inizio dell'usucapione del condomino, ma che l' interversione del condomino potesse seguire in forma diversa da quelle prescritte per i possessori precari dagli art. 2116 e 2117 vecchio codice civile.

La stessa soluzione è oggi prevista legislativamente. Il partecipante, per l'art. 1102, non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. Quali siano questi atti l'articolo in esame però non lo dice, né particolari indicazioni sono fornite dall' art. 714 del c.c. che, a proposito delle comunioni ereditarie, stabilisce che può domandarsi la divisione anche quando uno o più eredi abbiano goduto separatamente parte dei beni ereditari, salvo che si sia verificata la prescrizione per effetto di possesso esclusivo. Da quest' ultima disposizione si può trarre, infatti, soltanto la regola negativa che a costituire il possesso esclusivo non basta un godimento separato.

Una ragione per dubitare dell'accoglimento della soluzione dominante potrebbe derivarsi dagli art. 1141 e 1164 del presente libro i quali, riferendosi specificamente all'interversione della detenzione o del possesso da parte del semplice detentore o del possessore di un diritto reale su cosa altrui, prescrivono all'uopo la causa proveniente da un terzo 0 l'opposizione fatta dal detentore o dal possessore contro il possessore o contro il diritto del proprietario. Tuttavia, anche se la portata dell'art. 1164 è più ampia in confronto a quella dell'art. 2116 del vecchio codice, la soluzione non muta, nei riguardi del condomino, che possegga l'intera cosa, poiché di questi non può dirsi che abbia un possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui. La formula generica dell'art. 1102 impedisce di concretizzare gli atti idonei a mutare il titolo del possesso solo in quegli atti voluti dagli art. 1141 e 1164.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

518 Nel regolare l'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante, l'art. 1102 del c.c. prevede l'ipotesi che questi intenda eseguire opere per il miglior godimento di essa e gli dà facoltà di eseguirle a proprie spese, purché non ne alterino la destinazione e non ne pregiudichino l'uso, da parte degli altri partecipanti. In tal modo, seguendo il largo indirizzo tracciato dalla giurisprudenza, si consente al singolo partecipante di trarre dalla cosa la migliore utilizzazione possibile, entro i limiti inderogabilmente fissati dalla legge. Nello stesso articolo (secondo comma) è regolata l'usucapione nei rapporti tra i partecipanti. Non occorre che il partecipante faccia opposizione contro il diritto degli altri partecipanti, ma basta che egli compia atti idonei, nella loro univocità, a rivelare il mutamento del titolo del suo possesso, Disciplinando poi il diritto di disposizione della quota (art. 1103 del c.c.), alla formula dell'art. 679 del codice del 1865, che affermava avere ciascun partecipante la piena proprietà della sua quota e dei relativi utili e frutti, ho sostituito una formula che non pregiudica problemi di costruzione teorica.

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 11903/2015

In tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva. (In applicazione dell'anzidetto principio, la S.C. ha ritenuto che il giudice di merito avesse, correttamente, escluso l'avvenuto acquisto per usucapione, da parte di un condomino, della porzione del condotto di scarico della spazzatura adiacente al suo appartamento per non essersi palesata in forme inequivoche per gli altri condomini l'intenzione di possedere attesa l'impossibilità, per loro, di ispezionare il condotto a causa del blocco degli sportelli di accesso - presenti su tutti i ballatoi - dovuto a ragioni pratiche e di sicurezza).

Cass. n. 7466/2015

La nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell'art. 1102 cod. civ., non va intesa nei termini di assoluta identità dell'utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l'identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell'oggetto della comunione.

Cass. n. 4501/2015

In tema di uso della cosa comune, è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile pure di sua proprietà ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.

Cass. n. 4372/2015

L'uso della cosa comune, in quanto sottoposto dall'art. 1102, cod. civ. ai limiti consistenti nel divieto di ciascun partecipante di alterare la destinazione della stessa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, non può estendersi all'occupazione di una parte del bene tale da portare, nel concorso degli altri requisiti di legge, all'usucapione della porzione attratta nella propria esclusiva disponibilità.

Cass. n. 24295/2014

L'apertura nell'androne condominiale di un nuovo ingresso a favore dell'immobile di un condomino è legittima, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., in quanto, pur realizzando un utilizzo più intenso del bene comune da parte di quel condomino, non esclude il diritto degli altri di farne parimenti uso e non altera la destinazione del bene stesso.

Cass. n. 19915/2014

In tema di condominio negli edifici, non è automaticamente configurabile un uso illegittimo della parte comune costituita dall'area di terreno su cui insiste il fabbricato e posano le fondamenta dell'immobile, in ipotesi di abbassamento del pavimento e del piano di calpestio eseguito da un singolo condomino, dovendosi a tal fine accertare o l'avvenuta alterazione della destinazione del bene, vale a dire della sua funzione di sostegno alla stabilità dell'edificio, o l'idoneità dell'intervento a pregiudicare l'interesse degli altri condomini al pari uso della cosa comune.

Cass. n. 14245/2014

In tema di uso della cosa comune, per verificare se l'utilizzo diretto e più intenso da parte di un condomino sia legittimo ex art. 1102 cod. civ. e non alteri il rapporto di equilibrio tra i partecipanti, occorre aver riguardo non tanto alla posizione di coloro che abbiano agito in giudizio a tutela del loro diritto, quanto all'uso potenziale spettante a tutti i condomini, proporzionalmente alla rispettiva quota del bene in comunione.

Cass. n. 9633/2013

Il coerede che, dopo la morte del "de cuius", sia rimasto nel possesso del bene ereditario, può usucapire la quota degli altri eredi, purché il tempo necessario al verificarsi di detto acquisto risulti già decorso prima del momento in cui sia intervenuta la divisione negoziale dell'asse con gli altri comunisti, comportando tale atto un riconoscimento inequivocabile e formale della comproprietà, incompatibile, pertanto, con la pretesa di essere divenuto proprietario esclusivo del compendio assegnato.

Cass. n. 2500/2013

Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può effettuarne la parziale trasformazione in terrazza di proprio uso esclusivo, purché risulti - da un giudizio di fatto, sindacabile in sede di legittimità solo riguardo alla motivazione - che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri potenziali condomini-utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso.

Cass. n. 944/2013

L'esercizio della facoltà di ogni condomino di servirsi della cosa comune, nei limiti indicati dall'art. 1102 c.c., deve esaurirsi nella sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa medesima e non può essere esteso, quindi, per il vantaggio di altre e diverse proprietà del medesimo condomino, perché in tal caso si verrebbe ad imporre una servitù sulla cosa comune, per la cui costituzione è necessario il consenso di tutti i condomini.

Cass. n. 2741/2012

In tema di condominio negli edifici, qualora il proprietario di un'unità immobiliare del piano attico agisca in giudizio per ottenere l'ordine di rimozione di una canna fumaria posta in aderenza al muro condominiale e a ridosso del suo terrazzo, la liceità dell'opera, realizzata da altro condomino, deve essere valutata dal giudice alla stregua di quanto prevede l'art. 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non rilevando, viceversa, la disciplina dettata dall'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, atteso che la canna fumaria (nella specie, un tubo in metallo) non è una costruzione, ma un semplice accessorio di un impianto (nella specie, forno di pizzeria).

Cass. n. 15203/2011

In tema di comunione, il criterio dell'uso promiscuo della cosa comune, desumibile dall'art. 1102 cod. civ, richiede che ciascun partecipante abbia il diritto di utilizzare la cosa comune come può e non in qualunque modo voglia, atteso il duplice limite derivante dal rispetto della destina­zione della cosa e della pari facoltà di godimento degli altri comunisti. Ne consegue che, ove il go­dimento pregresso non sia possibile per uno dei partecipanti a causa del mutamento elettivo delle sue condizioni personali, questi non può esigere nei confronti degli altri una diversa utilizzazione della cosa comune, avendo il singolo condomino l'onere di conformare ai limiti anche quantitativi del bene le proprie aspettative di utilizzo. (Nella specie, la richiesta di modifica dell'utilizzazione di uno spazio comune destinato a parcheggio condominiale era stata dettata esclusivamente dal sopravvenuto aumento di dimensioni dell'autovettura del ricorrente).

Cass. n. 12310/2011

In tema di condominio negli edifici, il dispo­sto dell'art. 1102 c.c., secondo cui ciascun com­proprietario ha diritto di trarre dal bene comune un'utilità più intensa o anche semplicemente diversa da quella ricavata eventualmente in con­creto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso, presuppone però che l'utilità, che il condomino intenda ricavare dall'uso della parte comune, non sia in contrasto con la speci­fica destinazione della medesima. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso la liceità della collocazione, da parte di un condomino, di scivoli permanenti sopra un marciapiede per permettere l'accesso di autovetture al locale ad uso negozio di sua pro­prietà, dal medesimo utilizzato come box auto, così immutando la destinazione del marciapiede, avente per sua natura come funzione tipica quella consentire sicuro transito dei pedoni).

Cass. n. 1062/2011

Al singolo condòmino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell'edificio soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l'unanimità dei con­sensi. (Principio enunciato ai sensi dell'art. 360 bis, primo comma, n. 1, c.p.c.).

Cass. n. 24647/2010

Se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godi­mento da parte di tutti i comproprietari, l'uso co­mune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento; peraltro fino a quando non vi sia richiesta di un uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusi­vo ad opera di taluni non può assumere la idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all'al­trui uso esclusivo, salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno avuto l'uso esclusivo del bene ne abbiano tratto anche un vantaggio pa­trimoniale.

Cass. n. 11486/2010

In materia di comunione, ove sia provata l'utilizzazione da parte di uno dei comunisti della cosa comune in via esclusiva in modo da impe­dirne l'uso, anche potenziale, agli altri comunisti, deve ritenersi sussistente un danno "in re ipsa".

Cass. n. 7221/2009

Il coerede che dopo la morte del "de cuius" sia rimasto nel possesso del bene ereditario, può, prima della divisione, usucapire la quota degli al­tri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso; a tal fine, egli, che già possiede "animo proprio" ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusivita, il che avviene quando il coerede goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", non essendo sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa comune.

Cass. n. 26737/2008

In tema di condominio, nel caso in cui un condomino utilizzi la canna fumaria dell'impian­to centrale di riscaldamento - nella specie per lo scarico dei fumi da una pizzeria - dopo che que­sto sia stato disattivato dal condominio, sussiste violazione dell'articolo 1102 cod. civ., trattandosi non di uso frazionato della cosa comune, bensì della sua esclusiva appropriazione e definitiva sot­trazione alle possibilità di godimento collettivo, nei termini funzionali praticati, per legittimare le quali è necessario il consenso negoziale (espresso in forma scritta. "ad substantiam") di tutti i con­domini.

Cass. n. 24243/2008

In tema di uso della cosa comune, vìola l'art. 1102 c.c. l'apertura praticata da un condòmino nella recinzione del cortile condominiale, senza il consenso degli altri condòmini al fine di creare un accesso dallo spazio interno comune ad un immobile limitrofo di sua esclusiva proprietà, determinando, tale utilizzazione illegittima della corte condominiale, la costituzione di una servi­tù di passaggio a favore del fondo estraneo alla comunione ed in pregiudizio della cosa comune.

Cass. n. 17208/2008

In tema di uso della cosa comune secondo i criteri stabiliti nel primo comma dell'art. 1102 cod. civ., lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del singolo che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri e non è riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intesa utilizzazione, ma ne inte­gra un uso illegittimo in quanto il principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. (Nella fattispecie la Corte ha escluso la legittimità dell'installazione e utilizzazione esclusiva, da parte di un condomino titolare di un esercizio commerciale, di fioriere, tavolini, sedie e di una struttura tubolare con annesso tendone).

Cass. n. 11204/2008

L'androne o cortile condominiale, comune­mente utilizzato per l'accesso veicolare alle singole proprietà private, è funzionalmente destinato an­che alla sosta temporanea con veicoli, trattandosi di uso accessorio al passaggio.

Cass. n. 7143/2008

In tema di condominio di edifici, la co­struzione da parte di uno dei condomini di una tettoia a copertura di alcuni posti auto siti all'in­terno della sua proprietà esclusiva non integra violazione delle norme che regolamentano l'uso della cosa comune (art. 1102 c.c.) neppure se essa sia ancorata al muro perimetrale comune, se la costruzione della tettoia (come nella specie) non contrasti con la destinazione del muro e non im­pedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione.

Cass. n. 21246/2007

In tema di condominio, con riferimento all'uso della cosa comune ai sensi dell'articolo 1102 c.c., l'abbassamento del soffitto del corri­doio condominiale di accesso alle singole unità abitative, effettuato dal condomino nel tratto del corridoio in corrispondenza della soffitta del proprio appartamento, peraltro anche con l'incremento di carichi non accertati dalla competente autorità e senza il rispetto della normativa antisi­smica — come nella specie —, non costituisce uso della cosa comune, ma acquisizione in maniera definitiva a vantaggio della proprietà esclusiva del singolo condomino di parte della volumetria del corridoio comune con contestuale sottrazione di tale parte comune alla funzione cui essa è de­stinata a svolgere nel contesto dell'intero corrido­io.

Cass. n. 4617/2007

L'uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragione­vole previsione dell'utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utiliz­zazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare.

Cass. n. 4386/2007

Nel regime giuridico della comunione di edifici, l'uso particolare che il comproprietario faccia del cortile comune, interrando nel sotto­suolo una centrale termica del proprio impianto di riscaldamento, non è estraneo alla destina­zione normale di tale area, a condizione che si verifichi in concreto che, per le dimensioni del manufatto in rapporto a quelle del sottosuolo o per altre eventuali ragioni di fatto, tale uso non al­teri l'utilizzazione del cortile praticata dagli altri condomini, né escluda per gli stessi la possibilità di fare del cortile un medesimo e analogo uso par­ticolare.

Cass. n. 26226/2006

In tema di condominio negli edifici, la regola­mentazione dell'uso della cosa comune, in assenza dell'unanimità, deve seguire il principio della pari­tà di godimento tra tutti i condomini stabilito dal­l'art. 1102 c.c., il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diver­so dagli altri. (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che aveva annullato, per violazione dell'art. 1102 c.c., una delibera assem­bleare che aveva attribuito il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale — tra loro non equivalenti per comodità di accesso — a partire dal condomino titolare del pia alto numero di millesimi).

Cass. n. 23612/2006

In tema di condominio, con riferimento all'uso della cosa comune, nel caso in cui il con­domino, pur autorizzato dall'assemblea condomi­niale a realizzare un solaio nel cavedio del ballato­io e a proteggere lo stesso con una vetrata, abbia invece realizzato, sul ballatoio medesimo, oltre al solaio, un manufatto in pannelli di alluminio e cartongesso, sottraendo aria e luce alla restante parte del ballatoio, in contrasto con la destinazio­ne funzionale del cavedio, egli, nell'appropriarsi di tale area, accorpandola al proprio appartamen­to, incorre violazione dell'articolo 1102 c.c., che non consente di sottrarre definitivamente la cosa comune alle possibilità di utilizzazione collettiva, salvo il consenso unanime dei condomini.

Cass. n. 23608/2006

In tema di innovazioni ed uso della cosa co­mune, nel caso in cui il condomino, autorizzato dalla delibera dell'assemblea ad installare, a ser­vizio del proprio laboratorio, un macchinario sul cortile del fabbricato, abbia stabilmente occupato una determinata superficie (nella specie, di circa quattro metri quadrati) dell'area comune condo­miniale, utilizzata in parte come strada di comu­nicazione con la pubblica via ed in parte come cortile, deve ritenersi realizzata una sottrazione definitiva di tale parte del suolo comune alla sua naturale destinazione ed all'altrui godimento, in relazione alle restrizioni che il suddetto impianto comportava per lo spazio di manovra degli auto­mezzi di trasporto e per le relative operazioni di carico e scarico della ditta del condomino confi­nante, con conseguente configurabilità della vio­lazione dell'articolo 1120, secondo comma, c.c., avendo la impugnata delibera assembleare deter­minato la modifica della destinazione originaria di una parte comune con pregiudizio, per l'altro condomino, del godimento della stessa. Sussiste violazione altresì dell'articolo 1102 c.c. (applica­bile a tutte le innovazioni che, come nella specie, non comportano ripartizione della relativa spesa fra tutti i condomini ma solo a carico del singolo condomino che se ne sia assunto l'onere), perché l'uso particolare o più intenso del bene comune da parte del condomino si configura come illegit­timo quando ne risulta impedito l'altrui paritario uso e sia alterata la destinazione del bene comune, dovendosi escludere che l'utilizzo da parte del singolo della cosa comune possa risolversi nella compressione quantitativa o qualitativa di quella, attuale o potenziale, di tutti i comproprietari.

Cass. n. 8429/2006

In tema di comunione, l'uso frazionato della cosa a favore di uno dei comproprietari può es­sere consentito per accordo fra partecipanti solo se l'utilizzazione, concessa nel rispetto dei limiti stabiliti dall'art. 1102 c.c., rientri tra quelle cui è destinato il bene e non alteri od ostacoli il godimento degli altri comunisti, trovando l'utiliz­zazione da parte di ciascun comproprietario un limite nella concorrente ed analoga facoltà degli altri. Pertanto, qualora la cosa comune sia alte­rata o addirittura sottratta definitivamente, alla possibilità di godimento collettivo nei termini funzionali originariamente praticati, non si rien­tra più nell'ambito dell'uso frazionato consen­tito, ma nell'appropriazione di parte della cosa comune, per legittimare la quale è necessario il consenso negoziale di tutti i partecipanti che — trattandosi di beni immobili-deve essere espresso in forma scritta ad substantiam. (Nella specie, è stata ritenuta illegittima la costruzione di un porticato e di un marciapiede con cui un comproprietario, autorizzato verbalmente dagli altri, aveva occupato in modo esclusivo una porzione del cortile comune a vantaggio dell'adiacente immobile di sua proprietà, sottraendola in via definitiva all'utilizzazione degli altri comproprie­tari).

Cass. n. 15379/2005

In tema di condominio, l'art. 1102 c.c. con­sente al condomino l'utilizzazione piú intensa della cosa comune al servizio della sua proprietà esclusiva, purchè ne sia consentito il pari uso agli altri partecipi e non ne sia alterata la desti­nazione, sicchè entro tali limiti è legittima anche l'imposizione di un vero e proprio peso sui beni condominiali a vantaggio del singolo apparta­mento o piano. (Sulla base di tali principi la S.C. ha, peraltro, cassato per insufficienza di motiva­zione la sentenza che, nel ritenere legittima la chiusura da parte di alcuni condomini, mediante una porta ancorchè non chiusa, del pianerottolo in corrispondenza degli appartamenti di loro pro­prietà esclusiva, si era limitata a definire di scarsa rilevanza la menomazione al godimento della cosa comune, senza specificare — in relazione all'ubicazione, alle dimensioni e alla struttura del manufatto — la natura e l'entità della concreta diminuzione delle facoltà spettanti agli altri con­domini secondo la destinazione naturale del bene comune, avuto riguardo anche al decoro dell'edi­ficio).

Cass. n. 1076/2005

In considerazione dei limiti imposti dall'art. 1102 c.c.al condomino che nell'uso della cosa comune non deve alterarne la destinazione ed im­pedirne il pari uso da parte degli altri comunisti, è legittima l'installazione da parte del condomino di una controporta, collocata a filo del muro di separazione tra l'appartamento e il ballatoio delle scale sul quale si apre, quando la stessa — non riducendo in modo apprezzabile la fruibilità del bene comune da parte degli altri condomini — non determini pregiudizievoli invadenze dell'am­bito dei coesistenti diritti degli altri proprietari.

Cass. n. 8852/2004

L'uso particolare o più intenso del bene co­mune ai sensi dell'art. 1102 c.c. - dal quale esula ogni utilizzazione che si risolva in un'imposizione di limitazioni o pesi sul bene comune — presup­pone, perché non si configuri come illegittimo, che non ne risultino impedito l'altrui paritario uso né modificata la destinazione né arrecato pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architetto­nico dell'edificio. Ne consegue che l'inserimento di una canna fumaria all'interno del muro comune — costituente anche muro di delimitazione della proprietà individuale — ad esclusivo servizio del proprio immobile non può considerarsi utilizza­zione in termini di mero «appoggio» della stessa al muro comune, secondo quello che, a determinate condizioni, può costituire uso consentito del bene comune ai sensi della norma in questione, stante il suo peculiare carattere di invasività della proprie­tà altrui (qual è anche quella non esclusiva bensì comune), anche sotto i meri profili delle immis­sioni di calore e della limitazione rispetto ad altre possibili e diverse utilizzazioni della cosa che ne derivano.

Cass. n. 17868/2003

Il muro perimetrale di un edificio condo­miniale può essere utilizzato dal singolo condo­minio per il migliore godimento della parte di edificio di sua proprietà esclusiva, ma non può essere invece utilizzato, senza il consenso di tutti i condomini, per l'utilità di un altro immobile di sua esclusiva proprietà, in quanto ciò implica la costituzione di una servitù in favore di un bene estraneo al condominio. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva escluso la necessità del consenso di tutti i condomini per la edificazione da parte di uno di essi di una tettoia di copertura di un'area di esclusiva proprietà di quest'ultimo, realizzata mediante il suo inseri­mento nel muro perimetrale comune, che aveva assunto la funzione di quarta parete del nuovo vano).

Cass. n. 13424/2003

Tenuto conto che, ai sensi del primo comma dell'art. 1102 c.c., l'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante è legittimo purché non ne alteri la destinazione e non impedisca il pari uso da parte degli altri, la compromissione da parte di un comproprietario dell'uso da parte degli altri configura un atto illecito. Ad una tale conclusione non osta la previsione di cui al secondo comma dell'art. 1102 c.c. in quanto essa si limita a pre­vedere che il mutamento del compossesso in pos­sesso esclusivo determina una situazione di fatto idonea all'acquisto per usucapione.

Cass. n. 11419/2003

In tema di possesso ad usucapionem di beni immobili, la fattispecie acquisitiva del diritto di proprietà si perfeziona allorché il comportamen­to materiale — continuo ed ininterrotto — attua­to sulla res sia accompagnato dall'intenzione resa palese a tutti di esercitare sul bene una signoria di fatto corrispondente al diritto di proprietà, sic­ché — in materia di usucapione di beni oggetto di comunione — il comportamento del compos­sessore, che deve manifestarsi in un'attività apertamente ed obiettivamente contrastante con il possesso altrui, deve rivelare in modo certo ed inequivocabile l'intenzione di comportarsi come proprietario esclusivo.

Cass. n. 8830/2003

In applicazione del principio secondo il quale, in tema di comunione, ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un'utilità maggiore e più intensa di quella tratta eventualmente in concreto dagli altri comproprie­tari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso — e senza che tale uso più intenso sconfini nell'esercizio di una vera e propria servitù —, deve ritenersi che l'aper­tura di due porte su muri comuni per mettere in comunicazione l'unità immobiliare in proprietà esclusiva di un condomino con il garage comune rientra pur sempre nell'ambito del concetto di uso (più intenso) del bene comune, e non esige, per l'effetto, l'approvazione dell'assemblea dei condo­mini con la maggioranza qualificata, senza deter­minare, a più forte ragione, alcuna costituzione di servitù.

Cass. n. 8808/2003

La nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c — che in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c. è ap­plicabile anche in materia di condominio negli edifici — non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compa­tibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarie­tà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue che, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifi­ca apportata alla stessa dal condomino deve rite­nersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è stato dagli interessi altrui, i quali pertanto co­stituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto. Pertanto, raffigura un uso più ampio della cosa comune — ricompreso nelle facoltà attribuite ai condomini dall'art. 1102, primo comma, c.c. — l'apertura di un varco nella recinzione comune (con apposizione di un cancello) effettuata per mettere in comunicazione uno spazio condomi­niale con una strada aperta al passaggio pubblico, sia pedonale che meccanizzato.

Cass. n. 4900/2003

L'utilizzazione del muro comune con l'inserimento di elementi ad esso estranei e po­sti a servizio esclusivo della porzione di uno dei comproprietari, deve avvenire nel rispetto delle regole dettate dall'art. 1102 c.c., e in particolare del divieto di alterare la destinazione della cosa comune, impedendo l'uso del diritto agli altri pro­prietari, e di quelle dettate in materia di distanze, allo scopo di non violare il diritto degli altri condomini esercitabile sulle porzioni immobiliari di loro proprietà esclusiva. (In applicazione di tale principio, la Corte ha considerato corretta la valu­tazione di illegittimità, data dal giudice di merito, con riguardo all'inserimento — nel muro comune — di alcuni tubi di scarico, oltre la linea mediana, osservando che in tal modo veniva impedito al comproprietario di fare un uso del muro, nella metà di sua pertinenza, pari a quello fatto dall'al­tro proprietario).

Cass. n. 12569/2002

In tema di condominio negli edifici, la co­struzione di balconi e pensili sul cortile comune è consentita al singolo condomino, purché, ai sensi dell'art. 1102 c.c., non risulti alterata la destina­zione del bene comune e non sia impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (nella fattispecie, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso avverso la sentenza con cui il giudice di merito aveva ritenuto che l'edificazio­ne, nel cortile comune, di due balconi alterasse la destinazione del cortile medesimo, diminuendo l'utilizzazione dell'aria e della luce che il bene era destinato ad assicurare).

Cass. n. 10453/2001

In tema di comunione, ciascun compro­prietario ha diritto di trarre dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella che ne viene tratta dagli altri comproprietari, purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di que­st'ultimi. In particolare, per stabilire se l'uso più intenso da parte del singolo sia da ritenere con­sentito ai sensi dell'art. 1102 c.c., non deve aversi riguardo all'uso concreto fatto della cosa dagli altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascu­no; l'uso deve ritenersi in ogni caso consentito, se l'utilità aggiuntiva, tratta dal singolo comproprie­tario dall'uso del bene comune, non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria del bene e sempre che detto uso, non dia luogo a servita a carico del suddetto bene comune. (Nella specie, la Corte ha confermato la sentenza di merito, secondo la quale la realizzazione di un passo carraio tra un fondo di proprietà esclusiva e la strada comune costituiva un uso consentito al condomino, in quanto non snaturava la funzione cui la strada era destinata, ne impediva l'uso della stessa da parte dell'altro comproprietario).

Cass. n. 6921/2001

È violato il disposto dell'art. 1102 c.c., quando la costruzione nel sottosuolo del fabbricato con­dominiale di un vano destinato esclusivamente al soddisfacimento di esigenze personali e familiari di un condomino, impedisce agli altri condomini di fare del sottosuolo e del relativo sedime un pari uso, soprattutto in considerazione della vastità della superficie interessata e della destinazione del vano ad un uso esclusivo incompatibile con la natura condominiale del bene utilizzato.

Cass. n. 4135/2001

Le limitazioni poste dall'art. 1102 c.c. al diritto di ciascun partecipante alla comunione di servirsi della cosa comune, rappresentate dal divieto di alterare la destinazione della cosa stes­sa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, vanno riguardate in concreto, cioè con riferimento alla effettiva utilizzazione che il condomino intende farne e alle modalità di tale utilizzazione. (Nella specie è stata confermata l'illegittimità dell'uso dei muri condominiali per praticarvi aperture di comunicazione fra le adiacenti aree condominiali ed un locale sotterraneo, che il condomino inten­deva dotare di uscite di sicurezza per adibirlo a discoteca).

Cass. n. 15390/2000

La modifica di una finestra in una porta-fine­stra, per accedere da un'area rimasta in comune tra proprietari di unità abitative di proprietà esclu­siva, ad una di queste, configura un asservimento del bene comune all'immobile esclusivo soltanto se detta area è del tutto avulsa dalle singole unità immobiliari e perciò non si inserisce in una più ampia situazione di condominialità. Diversamen­te, se l'area è strettamente funzionale al miglior godimento delle proprietà individuali, la trasfor­mazione può esser inquadrata in una utilizzazione della cosa comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c., nel qual caso è necessario valutare se con l'apertura della porta-finestra il condomino realizza una mi­gliore utilizzazione dell'area, ovvero se ne altera la destinazione, e comunque se vi è compatibilità con il pari diritto degli altri partecipanti. Pertanto il giudice del merito deve prioritariamente accer­tare se sussiste l'una o l'altra situazione di fatto e poi derivarne le rispettive conseguenze giuridiche.

Cass. n. 8886/2000

L'uso della cosa comune da parte di cia­scun partecipante è sottoposto dall'art. 1102 c.c. a due limiti fondamentali consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nel divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. La va­lutazione della legittimità di un uso particolare in riferimento ai parametri suindicati va verificato dal giudice del merito in base al confronto tra uso diverso e destinazione possibile della cosa, quale stabilita anche per implicito dai condo­mini.

Cass. n. 6341/2000

L'appoggio di una canna fumaria (come, del resto, anche l'apertura di piccoli fori nella parete) al muro comune perimetrale di un edificio condo­miniale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che cia­scun condomino — pertanto — può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'al­trui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabi­lità ed alla sicurezza dell'edificio, e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno — quest'ultimo — che si verifica non già quando si mutano le ori­ginali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'ar­monico aspetto dello stabile.

Cass. n. 42/2000

... il condomino, nel caso in cui il cortile comune sia munito di recinzione che lo separi dalla sua proprietà esclusiva, può apportare a tale recinzione, pur essa condominiale, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunio­ne, tutte le modifiche che gli consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiunti­va rispetto a quella goduta dagli altri condomini e, quindi, procedere anche all'apertura di un varco di accesso dal cortile condominiale alla sua pro­prietà esclusiva, purché tale varco non impedisca agli altri condomini di continuare ad utilizzare il cortile, come in precedenza.

Cass. n. 11520/1999

Il limite che l'art. 1102 c.c. pone al potere di utilizzazione della cosa comune da parte di cia­scun condomino è quello del divieto di alterarne la destinazione e di impedire che altri ne faccia parimenti uso secondo il suo diritto. Pertanto l'uso particolare della cosa comune da parte del condomino non deve determinare pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari, ancorché non ne sia impedi­to l'uso.

Cass. n. 8591/1999

In tema di condominio di edifici l'apertura di un varco su un muro comune che metta in comunicazione il terreno di proprietà esclusiva di un singolo condomino con quello comune non dà luogo alla costituzione di una servitù (che richie­derebbe il consenso di tutti i condomini) quando il terreno comune viene già usato come passaggio pedonale e carrabile, sempre che l'opera realizza­ta non pregiudichi l'eguale godimento della cosa comune da parte degli altri condomini, vertendo­si in una ipotesi di uso della cosa comune a van­taggio della cosa propria che rientra nei poteri di godimento inerenti al dominio.

Cass. n. 6382/1999

Il godimento del bene comune può essere invocato dal comproprietario, al fine dell'usuca­pione della proprietà dello stesso, solo quando si traduca in un possesso esclusivo con riguardo sia al corpus che all'animus incompatibile con il per­manere del compossesso altrui.

Cass. n. 5546/1999

L'escavazione del sottosuolo condominiale da parte di un condomino per collegare con una scala le unità immobiliari al piano terreno con quelle poste al seminterrato, tutte di sua proprie­tà esclusiva, non comporta appropriazione del bene comune e non costituisce innovazione vie­tata, perché non determina l'inservibilità del bene comune all'uso e al godimento a cui è destinato.

Cass. n. 1367/1999

In tema di compossesso, il godimento esclu­sivo della cosa comune da parte di uno dei com­possessori non è, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all'esercizio dei possesso ad usucapionem, e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell'altro composses­sore, risultando, per converso, necessario, a fini di usucapione, la manifestazione del dominio esclu­sivo sulla res da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante ed inoppu­gnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene.

Cass. n. 1162/1999

La collocazione di una tubatura di scarico di un servizio, di pertinenza esclusiva di un condomino, in un muro maestro dell'edificio condominiale, rientra nell'uso consentito del bene comune, per la funzione accessoria cui esso adempie, restando impregiudicata la domanda di condanna del risarcimento del danno, anche in forma specifica, ossia mediante sostituzioni e riparazioni, proponibile per le infiltrazioni alla proprietà, o comproprietà, di altro condomino.

Cass. n. 10175/1998

L'art. 1102 c.c. vieta al singolo partecipante di attrarre la cosa comune o una sua parte nel­l'orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarlo in tal modo alla possibilità di godimento degli altri contitolari, estendendosi il diritto di ciascuno nei limiti della quota su tutta la cosa. L'utilizzazione della cosa comune o di una sua porzione da parte di uno o di alcuni dei parteci­panti deve ritenersi legittima solo nel caso in cui sia attuata in esecuzione di uno specifico accordo concluso tra tutti i titolari del diritto.

Cass. n. 1708/1998

Il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (an­che se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a pro­cedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro — ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi — e di non alterarne la normale desti­nazione. Costituisce, per converso, uso abnorme del muro perimetrale l'apertura, da parte di un condomino, di un varco che consenta la comunicazione tra il proprio appartamento ed altra unità immobiliare attigua, sempre di sua proprietà, ma ricompresa in un diverso edificio condominiale, il collegamento tra tali unità abitative determinan­do, inevitabilmente, la creazione di una servitù a carico di fondazioni, suolo, solai e strutture del fabbricato (a prescindere dalla creazione di una eventuale servitù di passaggio a carico di un ipo­tetico ingresso condominiale su via pubblica).

Cass. n. 1498/1998

Il condomino, proprietario del piano sotto­stante al tetto comune può aprire su esso abbaini e finestre - non incompatibili con la sua desti­nazione naturale - per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d'arte e non ne pregiudichino la funzione di copertura, né ledano i diritti degli altri condomini sul medesi­mo.

Cass. n. 11631/1997

A norma dell'art. 1102 c.c., ciascun parteci­pante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli al­tri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. La legge non richiede necessariamen­te una formale manifestazione di volontà da parte del comproprietario in ordine all'uso della cosa comune, in quanto l'ostacolo diretto al pari uso della cosa può risultare, oltre che da un rifiuto, anche da comportamenti al fine equivalenti da apprezzare in relazione alle condizioni oggettive del bene comune ed alle modalità d'uso.

Cass. n. 4394/1997

Nel regime giuridico del condominio di edi­fici, l'uso particolare che il condomino faccia del cortile comune, interrando nel sottosuolo di esso un serbatoio per gasolio, destinato ad alimentare l'impianto termico del suo appartamento condo­miniale, è conforme alla destinazione normale del cortile, a condizione che si verifichi in concreto che, per le dimensioni del manufatto in rapporto a quelle del sottosuolo, o per altre eventuali ragio­ni di fatto, tale uso non alteri l'utilizzazione del cortile praticata dagli altri condomini, né escluda per gli stessi la possibilità di fare del cortile stes­so analogo uso particolare.

Cass. n. 3874/1997

La locazione a terzi di una unità immobilia­re compresa in un edificio in condominio pone il conduttore in una posizione non diversa da quella del proprietario in nome del quale egli detiene. Pertanto il conduttore può, al pari del suo dante causa, liberamente godere ed eventualmente modificare le parti comuni dell'edificio, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell'unità immobiliare oggetto primario della lo­cazione (limite cosiddetto interno) e purché non risulti alterata la destinazione di dette parti, né pregiudicato il pari suo uso da parte degli altri condomini (limite cosiddetto esterno).

Cass. n. 12231/1995

Perché il compossessore possa estendere il suo possesso in via esclusiva sul bene comune non sono sufficienti singoli atti di utilizzazio­ne della cosa comune al di là della misura del potere del singolo partecipante, i quali sono da presumersi compiuti per mera tolleranza degli altri partecipanti, ma occorrono atti integranti un comportamento durevole, tale da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini su tutta la cosa, incompatibile con il permanere dei posses­so altrui.

La disposizione dell'art. 1102, comma 2, c.c., secondo la quale il partecipante alla comunione non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso, impedisce al compossessore che abbia utilizzato la cosa comune oltre i limiti della propria quota non solo l'usucapione ma anche la tutela possessoria del potere di fatto esercitato fino a quando questo non si riveli incompatibile con l'altrui possesso.

Cass. n. 5640/1995

Il comproprietario può usucapire la pro­prietà esclusiva della cosa comune solo posseden­dola, animo domini, per il tempo necessario, in modo inconciliabile con la possibilità di fatto di un godimento comune, come nel caso in cui la cosa venga attratta nella sua sfera di materiale ed esclusiva disponibilità mediante una attività che valga, comunque, ad escludere il concorrente compossesso degli altri comproprietari.

Cass. n. 3368/1995

La nozione di pari uso della cosa comune che ogni compartecipe nell'utilizzare la cosa me­desima deve consentire agli altri, a norma dell'art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico perché l'identità nello spazio o addirittura nel tempo potrebbe importare il divieto per ogni condomino di fare della cosa comune un uso par­ticolare o a proprio esclusivo vantaggio. Ne deriva che per stabilire se l'uso pia intenso da parte di un condomino venga ad alterare il rapporto di equili­brio fra partecipanti al condominio — e perciò da ritenersi non consentito a norma dell'art. 1102 — non deve aversi riguardo all'uso fatto in concreto di detta cosa da altri condomini in un determinato momento, ma di quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.

Cass. n. 11138/1994

L'esercizio della facoltà di ogni condomino di servirsi della cosa comune, nei limiti indicati dall'art. 1102 c.c., deve esaurirsi della sfera giu­ridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa medesima e non può essere esteso, quindi, per il vantaggio di altre e diverse pro­prietà del medesimo condomino perché in tal caso si verrebbe ad imporre una servitù sulla cosa comune per la cui costituzione è necessario il consenso di tutti i condomini.

Per il combinato disposto degli artt. 1117 e 840 c.c., il sottosuolo costituito dalla zona esisten­te in profondità al di sotto dell'area superficiale che è alla base dell'edificio condominiale, ancor­ché non menzionato espressamente da detto art. 1117, va considerato di proprietà comune in man­canza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno dei condomini, e ciò anche con riguardo alla funzione di sostegno che esso con­tribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato. Pertanto, un condomino non può senza il consen­so degli altri partecipanti alla comunione procedere alla escavazione in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, giacché con l'attrarre la cosa comune nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, viene a ledere il diritto di proprietà dei condomini su una parte comune dell'edificio.

Cass. n. 10704/1994

Nel caso di edifici in condominio, i pro­prietari dei singoli piani possono utilizzare i muri comuni, nella parte corrispondente agli appartamenti di proprietà esclusiva, aprendovi nuove porte o vedute preesistenti o trasformando finestre in balconi o in pensili, a condizione che l'esercizio della indicata facoltà, disciplinata da­gli artt. 1102 e 1122 c.c., non pregiudichi la sta­bilità e il decoro architettonico dell'edificio e non menomi o diminuisca sensibilmente la fruizione di aria e luce per i proprietari dei piani inferiori. (Nella specie il giudice di merito, con la sentenza confermata dalla S.C., aveva ritenuto sussistente una sensibile diminuzione di aria e luce in danno dell'appartamento sito al piano terra, in conse­guenza della costruzione di balconi da parte dei proprietari degli appartamenti siti al primo e al secondo piano, in relazione anche alla giacitura particolare dell'edificio condominiale, il cui piano terra si trovava di circa due metri al di sotto della latistante via pubblica).

Cass. n. 10699/1994

Poiché l'uso della cosa comune è sottopo­sto dall'art. 1102 c.c. ai due limiti fondamentali consistenti nel divieto per ciascun partecipante di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, esso non può estendersi alla occupazione di una parte del bene comune, tale da portare, nel concorso degli altri requisiti di legge, alla usuca­pione della parte occupata.

Cass. n. 9497/1994

La norma contenuta nell'art. 1102 c.c., nel sancire il diritto di ogni partecipante alla comu­nione di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne uso secondo il loro diritto, gli attribuisce la facoltà di apportarvi, a tal fine, le modificazioni necessarie al suo miglioramento ma non certamente quella di eliminarla, sia pure per sostituirla poi con altra di diversa consistenza e struttura. Ne consegue che l'abbattimento di un muro portante di un edificio in condominio — sia pur sostituito, come nella specie, da travi in ferro — incidendo sulla struttura essenziale della cosa comune e sulla precipua funzione, non può farsi rientrare nell'ambito delle facoltà concesse al sin­golo partecipante alla comunione dal citato art. 1102 c.c., ma costituisce vera e propria innovazio­ne, soggetta, come tale, alle regole dettate dall'art. 1120 c.c.

Cass. n. 7652/1994

L'art. 1102 c.c. intende assicurare al singolo partecipante, per quel che concerne l'esercizio del suo diritto, la maggior possibilità di godimento della cosa comune, nel senso che, purché non resti alterata la destinazione del bene comune e non venga impedito agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa, egli deve ritenersi libero di servirsi della cosa stessa anche per fine esclu­sivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, senza che possano costituire vincolo per lui forme più limitate di godimento attuate in passato dagli altri partecipanti, e può scegliere, tra i vari pos­sibili usi quello più confacente ai suoi personali interessi. (Nella specie si è escluso che esorbiti dal corretto uso della cosa comune la transennatura e l'occupazione periodica di un portico con legna da parte di un condomino, in assenza di prova del carattere stabile dell'occupazione e di un apprez­zabile pregiudizio per gli altri condomini).

Cass. n. 7464/1994

Dal solaio che divide due unità abitative, l'una all'altra sovrapposta, formando una struttu­ra comune che i proprietari delle due unità pos­sono modificare solo alla condizione che non ven­ga alterata la destinazione della cosa e che non sia impedito all'altro di farne parimenti uso secondo il suo diritto, deve essere distinta la copertura (o pavimento) del solaio, che appartiene esclusiva­mente al proprietario dell'abitazione sovrastante e che può essere, quindi, da questo liberamente rimossa o sostituita secondo la sua utilità e con­venienza.

Cass. n. 5223/1993

Ogni trasformazione che rende interna una luce che prima era esterna, ne riduce, di regola, l'utilità perché impedisce di ricevere luce ed aria direttamente dall'esterno, sicché, quando la tra­sformazione riguarda il muro comune nel quale il condomino ha diritto di mantenere la luce, illeci­tamente eccede l'ambito dei poteri di utilizzazione della cosa comune, che l'art. 1102 c.c. riconosce ad ogni condomino solo nei limiti in cui non sia alterata la destinazione della cosa o impedito agli altri condomini di fare uso di tale cosa secondo il loro diritto.

Cass. n. 5006/1993

Allorché un coerede utilizzi ed amministri un bene ereditario provvedendo, tra l'altro, alla sua manutenzione, sussiste la presunzione iuris tantum che egli agisca in tale qualità e che anticipi le spese anche relativamente alla quota degli altri coeredi. Pertanto, il coerede che invo­chi l'usucapione ha l'onere di provare, a norma dell'art. 1102 c.c., il mutamento del titolo del pos­sesso, ossia che il rapporto materiale con il bene si sia verificato in modo da escludere, con palese manifestazione del volere, gli altri coeredi dalla possibilità di instaurare un analogo rapporto con il bene ereditario.

Cass. n. 3923/1993

Chi intraprende la ricostruzione di un muro comune e non intende estenderla a tutto lo spes­sore del muro stesso, ha l'obbligo di iniziarla dal confine della sua proprietà esclusiva: diversamen­te egli attrarrebbe nella sua sfera di proprietà esclusiva una porzione della cosa comune, in violazione del disposto dell'art. 1102 c.c.

Cass. n. 1933/1993

Quando viene scoperto un testamento che modifica le quote che andrebbero attribuite agli eredi legittimi, il precedente compossesso dei beni ereditari da parte dei predetti eredi (legitti­mi) non può essere considerato possesso di beni altrui e, quindi, non può essere utile ai fini della usucapione.

Cass. n. 172/1993

Il condomino non ha il dovere di limitare l'uso della cosa comune ai soli casi in cui il suo interesse non possa essere altrimenti soddisfatto con il medesimo costo, perché il solo limite che l'art. 1102 c.c. pone al potere di utilizzazione della cosa comune da parte di ciascun condomino è quello del divieto di alterarne la destinazione e di impedire che altri ne faccia parimenti uso secon­do il suo diritto.

Cass. n. 3942/1991

La costruzione di manufatti nel cortile co­mune di un fabbricato condominiale è consentita al singolo condomino solo se non alteri la normale destinazione di quel bene, non anche, pertanto, quando si traduca in corpi di fabbrica aggettanti, con incorporazione di una parte della colonna d'aria sovrastante ed utilizzazione della stessa ai fini esclusivi (nella specie, trattavasi della costruzione di "bovindi").

Cass. n. 3369/1991

La sostituzione, ad opera del proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale, del tetto con una diversa copertura (terrazza) che, pur non eliminando l'assolvimento della funzione originariamente svolta dal tetto stesso, valga ad imprimere al nuovo manufatto, per le sue carat­teristiche strutturali e per i suoi annessi, anche una destinazione ad uso esclusivo dell'autore del­l'opera, costituisce alterazione della destinazione della cosa comune in violazione del primo comma dell'art. 1102 c.c., e non può considerarsi insita nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell'ultimo piano.

Cass. n. 10294/1990

Il partecipante alla comunione può usuca­pire l'altrui quota indivisa del bene comune senza necessità di interversio possessionis, ma attraverso l'estensione del possesso medesimo in termini di esclusività. A tal fine si richiede, tuttavia, che tale mutamento del titolo (art. 1102, secondo comma, c.c.) si concreti in atti integranti un comportamento durevole, tali da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini della cosa incompatibili con il permanere del compossesso altrui sulla stessa e non soltanto in atti di gestione della cosa comune consentiti al singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri (art. 1141 c.c.) o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dar luogo a una estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compos­sessore.

Cass. n. 8040/1990

Con riguardo ad edificio in condominio, per cui il regolamento condominiale preveda l'assolu­to divieto di sopraelevazione, l'erezione da parte del proprietario dell'ultimo piano di un comignolo sul tetto di proprietà comune per la fuoriuscita del fumo di un camino installato nella sua abitazione, ove non comporti pregiudizio per la stabilità e la sicurezza del fabbricato ovvero l'alterazione del suo decoro architettonico, non costituisce innova­zione vietata ai sensi dell'art. 1122 c.c. bensì una mera modificazione del tetto comune, consentita ai termini dell'art. 1102 c.c., allorquando non in­cida sulla sostanza e struttura del bene comune, sì da alterare l'originaria ed unica funzione di co­pertura dell'edificio, senza impedire agli altri con­domini l'eventuale identico uso del tetto stesso.

Cass. n. 7825/1990

Con riguardo ad un edificio in condominio ancorché dotato di antenna televisiva centralizza­ta, né l'assemblea dei condomini, né il regolamento da questa approvato possono vietare l'installazio­ne di singole antenne ricetrasmittenti sul tetto comune da parte dei condomini, in quanto in tal modo non vengono disciplinate le modalità di uso della cosa comune, ma viene ad essere menomato il diritto di ciascun condomino all'uso della copertura comune, incidendo sul diritto di proprietà dello stesso.

Cass. n. 7704/1990

In tema di condominio negli edifici, i pia­nerottoli quali componenti essenziali delle scale comuni e così avendo funzionale destinazione al migliore godimento dell'immobile da parte di tut­ti i condomini, non possono essere trasformati, dal proprietario dell'appartamento che su di essi si affacci, in modo da impedire l'uso comune, mediante l'incorporazione nell'appartamento, comportando una alterazione della destinazione della cosa comune ed una utilizzazione esclusiva di essa, lesiva del concorrente diritto degli altri condomini nonché ? in sede possessoria ? lesi­va del compossesso degli stessi.

Cass. n. 2944/1990

In tema di comunione, non essendo ipotiz­zabile un mutamento della detenzione in posses­so, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi, per un verso, l'impossibilità assoluta per gli altri parte­cipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, per altro verso, denoti inequivocamen­te l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, per cui ove possa sussistere un ragio­nevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva.

Cass. n. 4201/1987

Il condomino che inserisce una canna fuma­ria nel lastrico solare comune, incorporandola sta­bilmente con opere murarie al servizio esclusivo del proprio appartamento, pone in essere un atto di utilizzazione della cosa comune non consentita dall'art. 1102 c.c. atteso che a differenza dell'in­stallazione di canne fumarie nei muri perime­trali, che non ne altera la principale funzione, la collocazione di canne fumarie nel lastrico solare comporta una sottrazione della relativa porzione di bene comune all'uso degli altri condomini con limitazione della utilizzazione del piano di calpe­stio e la compromissione della sua funzione di copertura.

Cass. n. 2440/1987

Il solaio che divide due unità abitative, l'una all'altra sovrapposta, costituisce una struttura co­mune ai proprietari di dette unità, i quali, pertan­to, ai sensi dell'art. 1102 c.c., possono apportarvi modifiche, alla condizione che non venga alterata la destinazione della cosa comune e che non sia impedito all'altro soggetto di farne parimenti uso, secondo il suo diritto.

Cass. n. 5949/1986

Il naturale scolo, in un cortile condominia­le, delle acque grondanti da cornicioni, balconi o terrazze delle abitazioni che vi si affacciano, il quale non si ricollega ad un diritto di servitù, ma configura esercizio del diritto di comproprietà, resta soggetto ai limiti fissati dall'art. 1102 c.c., e non può quindi implicare un'alterazione della destinazione della cosa comune, od un impedimento del pari uso degli altri partecipanti, né un danneg­giamento della cosa medesima o delle proprietà esclusive dei singoli condomini. (Nella specie, alla stregua del principio di cui sopra, la S.C. ha ritenuto corretta la decisione dei giudici del me­rito, che avevano dichiarato illegittima l'apertura di un foro, alla base di un parapetto, convogliante l'acqua piovana nel cortile con violenta caduta e danneggiamento di porzioni condominiali).

Cass. n. 1598/1986

Quando un cortile sia comune a due edifici, ciascuno costituente un autonomo condominio, e manchi al suo riguardo una disciplina contrat­tuale vincolante per tutti i comproprietari dei due edifici, l'uso del cortile da parte di questi ultimi non è assoggettato sia al regolamento dell'uno che a quello dell'altro condominio, essendo, invece, applicabili le norme sulla comunione in generale, e, in particolare, l'art. 1102 c.c., in base al quale ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, sempre che non ne alteri la sua destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro di­ritto.

Cass. n. 421/1986

Il divieto di modificare la cosa comune, sot­traendola alla possibilità di sfruttamento da parte di tutti i partecipanti alla comunione secondo l'originaria funzione della cosa stessa, opera anche in relazione alle porzioni del bene comune delle quali i comproprietari si siano concordemente attribuito il godimento separato, in quanto anche in tal caso, non venendo meno la contitolarità dell'intero bene, la facoltà di utilizzazione della cosa attribuita a ciascuno dei comproprietari trova limite nella concorrente ed analoga facoltà degli altri, con la conseguenza che sono consenti­te solo le opere necessarie al miglior godimento, e dovendo per contro ravvisarsi una lesione del diritto di comproprietà degli altri condomini quando la cosa comune sia stata alterata, in tutto od in parte, e quindi concretamente sottratta alla possibilità dell'attuale sfruttamento collettivo nei termini funzionali o originariamente praticati.

Cass. n. 1529/1985

In tema di comunione ordinaria ed eredita­ria il compartecipe può usucapire la cosa senza necessità dell'interversione del possesso (art. 1164 c.c.), attraverso la semplice estensione del posses­so medesimo in termini di esclusività, ma a que­sto fine non è sufficiente che gli altri partecipanti si siano astenuti dall'uso della cosa, occorrendo, altresì, che detto compartecipe ne abbia goduto in modo obiettivamente inconciliabile con la pos­sibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus. (Nella specie, in ap­plicazione del surriportato principio, non si è ritenuto sufficiente, al fine della prova del posses­so esclusivo di un immobile di proprietà comune, l'assunzione da parte di uno dei compartecipi, di tutti gli oneri ordinari e straordinari di miglioria.

Cass. n. 1132/1985

Il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale non può eseguire nella sua proprietà esclusiva opere che, in contrasto con quanto stabilito dalla norma dell'art. 1122 c.c., rechino danno alle parti comuni dell'edificio stesso, né, a maggior ragione, opere che, attra­verso l'utilizzazione delle cose comuni, danneg­gino le parti di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva di un altro condomino. (Nella specie, in applicazione del surriportato principio la S.C. ha confermato la decisione di merito con cui si è ritenuto che al proprietario di un appartamento non sia consentito costruire sul suo balcone una veranda in appoggio al muro comune dell'edificio condominiale la quale raggiunga l'altezza del pia­no superiore diminuendo il godimento dell'aria e della luce al proprietario del piano contiguo).

Cass. n. 6192/1984

L'utilizzazione della cosa comune ad opera del condomino può avvenire tanto secondo la destinazione usuale della cosa stessa, quanto in modo particolare e diverso da quello praticato dagli altri partecipanti alla comunione, sempre però nell'ambito della destinazione normale della cosa senza alterazione del rapporto di equilibrio tra le utilizzazioni concorrenti attuali e anche po­tenziali di tutti i comproprietari, ma non quando quel godimento peculiare e inconsueto del sin­golo compartecipante determini pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti degli altri comproprietari. (Nella specie, si è ritenuto che il comproprietario di una striscia di terreno non abbia il diritto di occupare lo spazio aereo sovrastante la striscia stessa con una costruzione sullo stesso aggettante, in quanto in tal caso la occupazione si risolve in un'utilizzazione partico­lare realizzata mediante la stabile incorporazione al contiguo bene del singolo comproprietario di una porzione dello spazio aereo sovrastante il bene comune).

Cass. n. 3599/1982

L'asservimento compiuto da uno dei com­proprietari di parte del sottosuolo del terreno comune per suo uso esclusivo (nella specie, mediante la costruzione di una fossa di latrina), non costituisce un uso più intenso, ma appropria­zione della parte stessa, vietata dall'art. 1102 c.c., poiché rimane precluso agli altri comproprietari di farne pari uso.

Cass. n. 2751/1982

Con riguardo al muro perimetrale di un edificio condominiale, il quale è oggetto di comu­nione per tutta la sua estensione, ivi comprese le parti corrispondenti ai piani e ad appartamenti di proprietà individuale, l'utilizzazione del singo­lo partecipante deve ritenersi preclusa non solo quando ne alteri la destinazione od impedisca agli altri condomini un pari uso (art. 1102 c.c.), ma anche quando implichi una lesione del diritto di altro partecipante sul bene di sua proprietà esclusiva (nella specie, trattandosi di una scala esterna che toglieva luce ed aria ad un sottostan­te appartamento).

Cass. n. 6669/1981

Il comproprietario che abbia l'autonomo go­dimento del bene comune, per poterne utilmente invocare l'usucapione, deve dimostrare di avere usato detto bene, avendone il possesso esclusivo, inteso questo come costituito sia dal corpus che dall'animus, oltre la quota in relazione alla quale, nei limiti del suo diritto, tale possesso si presume, ovvero, qualora abbia successivamente esteso il proprio diritto, deve provare di avere, da un determinato momento, sostituito all'originario godimento uti condominus quello animo domini.

Cass. n. 2805/1981

Ricorre l'ipotesi di innovazione lesiva del diritto degli altri condomini nell'escavazione da parte di uno o più di essi nel sottosuolo comune, allorché vengano realizzate opere che ne limitino l'uso ed il godimento da parte degli altri condomi­ni.

Cass. n. 3422/1978

L'inserimento di una canna fumaria entro un muro comune, da parte di un partecipante alla relativa comunione, rappresenta utilizzazione della cosa comune a norma dell'art. 1102 c.c.

Cass. n. 3405/1978

... non costituisce innovazione, ma rientra nell'uso legittimo del cortile comune, la costru­zione, nel sottosuolo del cortile stesso, di tubo di scarico tra l'appartamento di un condomino e la fogna comunale, giacché essa, mentre non altera la destinazione obiettiva del cortile, che è quella di dare aria e luce agli appartamenti ed ai piani ed agli edifici circostanti, costituisce un'utilità acces­soria che il suddetto bene comune può offrire ai condomini, purché tale uso sia mantenuto nei limiti dell'art. 1102 c.c.

Cass. n. 2816/1978

Il diritto del condomino di usare le parti comuni dell'edificio, purché non ne alteri la de­stinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso (artt. 1102 e 1139 c.c.), implica per questi ultimi l'obbligo di comportarsi in modo da non rendere impossibile, e ingiusti­ficatamente più gravoso, l'uso del singolo e così il dovere di quell'attiva cooperazione necessaria per l'uso del condomino. Pertanto, qualora un terzo estraneo alla comunione, ma di cui il con­domino debba necessariamente avvalersi per la sua posizione di monopolio o supremazia, conte­sti il diritto del condomino di fare un certo uso legittimo della cosa comune senza il preventivo nulla-osta degli altri condomini, costoro non possono rifiutarne il rilascio, sempreché il rifiuto non risulti in concreto giustificato da un ragionevole motivo. (Nella specie l'ACEA e la soc. Romana Gas, richiesti da un condomino dell'installazione dei servizi di acqua e gas, avevano preteso il pre­ventivo nulla-osta del condominio).

Cass. n. 2814/1978

Il comproprietario di una stradella comune, posta al servizio dei singoli fondi appartenenti in proprietà esclusiva a ciascun partecipante alla co­munione, può legittimamente aprirvi l'accesso ad un locale costruito sul proprio suolo e destinato ad autorimessa, ai sensi dell'art. 1102 c.c., qua­lora non ne derivi un mutamento dell'originaria destinazione della stradella né un impedimento per gli altri condomini di farne pari uso.

Cass. n. 2749/1978

L'indagine sulla illiceità o meno dell'uso della cosa comune, da parte del condomino di edificio, va condotta alla stregua degli obiettivi criteri legali della sussistenza o meno di un pregiudizio alla cosa medesima, ovvero di una lesione del diritto di godimento spettante agli al­tri partecipanti, mentre rimane irrilevante, a tal fine, ogni valutazione sulla concreta idoneità di quell'uso ad arrecare utilità al suo autore, salva la configurabilità di atti d'emulazione, ai sensi ed agli effetti di cui all'art. 833 c.c. Nel contrasto fra le parti, il giudice è chiamato a dichiarare la volontà concreta della legge nel fatto dedotto ed accertato, non anche ad indicare astrattamente quali fatti sarebbero conformi o meno a diritto. Pertanto, nella controversia diretta a stabilire la liceità od illiceità di una determinata opera, eseguita da un condomino su parte comune di edificio (nella specie, vetrina apposta su muro perimetrale), non può ritenersi consentito di ri­chiedere al giudice di indagare o pronunciarsi su quali eventuali modifiche di quell'opera potreb­bero assicurarne la liceità.

Cass. n. 2666/1978

Nel caso di strada consortile, costituita ex agris collatis, ciascuno partecipante alla relativa comunione immobiliare non può, senza il con­senso degli altri condomini, servirsi della strada comune a vantaggio di altro immobile di sua esclusiva proprietà, distinto dai fondi a servizio dei quali la strada medesima sia stata originaria­mente destinata, in quanto tale uso verrebbe a risolversi nell'imposizione di una servitù, a carico della cosa comune, con pregiudizio degli altri partecipanti alla comunione.

Cass. n. 2408/1978

Il proprietario di un appartamento sito in uno stabile condominiale ha diritto di ottenere l'eliminazione di uno sporto costruito sul muro comune, in corrispondenza dell'appartamento sovrastante, quando tale manufatto importa una sensibile diminuzione di luce e di aria ai danni dell'unità immobiliare di sua proprietà; e ciò indipendentemente dal fatto che il terreno contiguo allo stabile, cui aggetta il manufatto medesimo, appartenga al condominio ovvero al condomino attore in via esclusiva.

Cass. n. 1951/1978

L'interramento di un serbatoio per nafta in una strada comune non è astrattamente idoneo a violare il diritto di ciascun condomino di usare della cosa comune, ove il giudice del merito non abbia accertato che tale uso non consenta il pas­saggio sulla strada o che impedisca agli altri con­domini di utilizzare analogamente il sottosuolo, secondo il loro diritto; il che non comporta che gli altri partecipanti debbano utilizzare quello stesso spazio occupato dal serbatoio, dal momento che lo spazio del sottosuolo non è oggetto del diritto, ma il luogo ove il diritto viene esercitato.

Cass. n. 1524/1978

Il proprietario di vani terranei in un edificio condominiale non può abbassare il livello dei relativi pavimenti per ingrandire il volume dei vani stessi o per ricavarne altri di sua esclusiva proprietà neppure ove esistano, sotto i pavimen­ti, massetti e vespai, destinati all'utilità dei vani cui sottostanno poiché anche ove risulti provata l'appartenenza di tali manufatti al proprietario dei vani sovrastanti, non diviene, per questo fatto, di proprietà singola l'area condominiale in cui i manufatti stessi si trovano immersi.

Cass. n. 1456/1978

La costruzione di un pozzo nero, eseguita nel cortile comune da parte di uno dei condomi­ni dell'edificio, che ricada, in virtù del principio dell'accessione, in comunione pro indiviso, e del quale, pertanto, gli altri condomini possono fare uso al pari del condominio costruttore, rap­presenta un uso consentito della cosa comune, non dando luogo ad alterazione dell'utilizzazione diretta dell'area sovrastante secondo la sua destinazione naturale e non impedendo, nel caso in cui non sia sufficiente a soddisfare le esigenze delle varie unità immobiliari, la possibilità di una pari utilizzazione della parte residua del fondo.

Cass. n. 3351/1977

La tollerabilità, o meno, del pregiudizio che la costruzione di uno sporto nel muro perimetrale comune può arrecare alla presa di aria e luce di locali appartenenti a uno dei condomini dipende non solo dall'ampiezza dello sporto e dalla super­ficie del cortile eventualmente antistante all'edi­ficio, ma soprattutto, dalla distanza in cui tale sporto viene a trovarsi dalle sottostanti aperture; se tale distanza risulta esigua, anche l'esistenza di un ampio cortile potrebbe non compensare ade­guatamente una diminuzione di aria e soprattutto di luce.

Cass. n. 2589/1977

Qualora risulti accertato dal giudice del merito che l'apertura praticata da un condomino in corrispondenza delle scale del fabbricato co­mune non abbia apportato alcun mutamento alla conformazione e allo spazio delle scale, non abbia limitato il godimento degli altri condomini, non abbia arrecato alcun danno alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico del fabbricato, la relativa fattispecie rientra nella disciplina dell'uso della cosa comune.

Cass. n. 1368/1977

Il muro perimetrale di un edificio condomi­niale, che abbia anche funzione di divisione e con­fine fra l'edificio medesimo e la proprietà esclusiva di un singolo condomino (nella specie, giardino con autorimessa), non può essere utilizzato dagli altri partecipanti per l'installazione di tubi del gas, in quanto, in tale ipotesi trovano applicazione le norme sui rapporti di vicinato, e, quindi, sussiste l'obbligo di tenere dette condutture alla distanza di almeno un metro dal confine (art. 889, secondo comma c.c.).

Cass. n. 1355/1977

Ciascun partecipante alla comunione immo­biliare non può, senza il consenso degli altri con­domini, servirsi della cosa comune a vantaggio di altro immobile di sua esclusiva proprietà, distinto dai fondi a servizio dei quali la cosa medesima sia stata originariamente destinata, in quanto tale uso verrebbe a risolversi nell'imposizione di una servitù. Pertanto, con riguardo ad un cortile co­mune fra i proprietari dei fabbricati circostanti ed adibito al miglior godimento dei medesimi, deve ritenersi precluso al proprietario del singolo fab­bricato, in difetto di consenso degli altri condo­mini, di attraversare detto cortile con condutture di gas od acqua, che siano destinate ad approvvi­gionare non quel fabbricato, ma un altro distinto immobile di sua proprietà, rimanendo irrilevante che tale ultimo fine sia realizzato, non con condut­ture autonome, rispetto a quelle adducenti al fab­bricato compreso nell'area condominiale, ma con successive derivazioni da tali condutture.

Cass. n. 620/1977

Costituisce pregiudizio al concorrente di­ritto degli altri condomini, di utilizzare in modo conveniente il muro comune, la installazione in esso di una canna fumaria che, per le sue dimen­sioni o per la sua ubicazione, riduca in modo ap­prezzabile la visuale di cui tali condomini godono dalle finestre site nello stesso muro.

Cass. n. 179/1977

Gli sporti che il singolo condomino ha diritto di costruire sul cortile comune debbono essere concretamente realizzati in maniera che non venga alterata la destinazione di tale cortile, che è principalmente quella di fornire luce ed aria agli immobili circostanti, ed in modo che la loro costruzione non si ponga in contrasto con le esigenze di un pari uso dello stesso cortile da parte degli altri comproprietari nonché con quelle di qualsiasi altro miglior uso che i medesimi possono fare in altra parte della cosa comune, nei limiti di cui all'art. 1102 c.c., in relazione alle ragionevoli prospettive offerte dalla struttura, ubicazione e destinazione delle proprietà individuali

Cass. n. 78/1977

Anche nel caso in cui una parte dell'edificio condominiale necessaria all'uso comune si appar­tenga in proprietà esclusiva ad uno soltanto dei condomini, questi è tenuto, nell'esercizio delle sue facoltà di godimento, a rispettare la destinazione obiettiva della suddetta parte all'utilità generale dell'intero condominio. Per cui, financo al con­domino che sia proprietario esclusivo dell'intero cortile sul quale prospettano gli appartamenti dello stabile, è vietato di eseguirvi costruzioni o manufatti che impediscano o limitino l'esercizio del diritto, spettante ex lege agli altri condomini, di trarre dallo stesso cortile la luce e l'aria neces­sarie ai loro rispettivi appartamenti.

Cass. n. 4658/1976

In tema di condominio negli edifici, al fine dell'indagine sulla legittimità o meno di opere che, partendo dalla cosa di pertinenza esclusiva del singolo proprietario o compossessore, incidano su spazio o superficie oggetto di comunione (nella specie, cortile), occorre distinguere il caso in cui quelle opere, per loro conformazione e struttura, determinino un'occupazione ed incorporazione stabile, nel bene individuale, di porzione dello spazio e superficie comune, dal caso in cui le me­desime si limitino a sporgere e sovrastare su detto spazio o superficie. Nella prima ipotesi, l'illegitti­mità è insita nel fatto, comportando questo un'og­gettiva sottrazione di porzione del bene comune all'uso degli altri compartecipanti. Nella seconda ipotesi, l'illegittimità ricorre ove risulti che il ma­nufatto del singolo, in relazione alla dimensione, entità di sporgenza ed altezza della superficie sot­tostante, comporti, in concreto, impedimento od ostacolo al normale godimento del bene comune da parte degli altri compartecipanti.

Cass. n. 3256/1976

L'apposizione, da parte di un condomino e per la propria esclusiva utilità, di una canna fumaria lungo il muro perimetrale di un edificio non integra una modificazione della cosa comune necessaria al suo miglior godimento (s'intende: da parte di tutti i condomini) ai sensi dell'art. 1102 c.c., ma costituisce innovazione, che può, secondo la insindacabile valutazione del giudice del merito, alterare il decoro architettonico dell'edificio stesso, e di cui può pertanto ordinarsi la rimozione ex art. 1120, secondo comma, c.c.

Cass. n. 2543/1976

I balconi di un edificio condominiale prospicienti sul cortile comune appartengono in via esclusiva, assieme alla colonna d'aria, soprastante a ciascuno di essi, ai proprietari dei singoli appartamenti ai quali accedono, in qualità di pertinenza. Ne consegue che ciascun condomino ha il diritto di trasformare in veranda il balcone di sua proprietà senza dover richiedere l'autorizzazione degli altri compartecipi imposta dal regolamento del condominio soltanto per le innovazioni delle parti comuni dell'edificio.

Cass. n. 1836/1976

A norma dell'art. 1102 c.c. ciascun condomi­no può servirsi della cosa comune apportandovi le modificazioni che egli ritenga utili per il miglior godimento di essa, fino a sostituirla con altra che offra maggiore funzionalità. Tali facoltà, peral­tro, sono legittime solo se si esplicano nei limiti dettati dalla legge, e cioè con l'astensione da ogni alterazione del bene comune e conservando la possibilità dell'uso di esso da parte di ogni altro condomino nell'ambito del suo diritto. I limiti ora indicati non vengono superati dal solo fatto del­l'uso più intenso da parte di uno o pia condomini, purché attraverso lo stesso non si giunga al turba­mento dell'equilibrio con tutti i diritti di costoro o a un cambiamento della destinazione del bene comune, non soltanto in vista dell'uso attuale, ma anche di quello potenziale secondo la natura della cosa e il fine al quale essa venne predispo­sta, sicché resta del tutto indifferente — salvo che in relazione alla costituzione di diritti esclusivi a favore di alcuno dei condomini o di terzi — che da tempo più o meno lungo uno o più degli interes­sati non si siano serviti del bene in questione.

Cass. n. 624/1976

L'immissione di balconi e pensili su un cor­tile comune, pur comportando l'occupazione con un'opera solida e stabile dell'area sovrastante, si risolve in un ampliamento della presa di aria e luce da parte del singolo condomino e, non alte­rando la destinazione normale del cortile, deve ritenersi pienamente legittima, salvo che, per la dimensione degli sporti, non si verifichi un uso della cosa comune esorbitante dai limiti previsti dalla legge. Ben diversa, invece, è la situazione che si determina per l'aggetto di un vero e proprio corpo di fabbrica, poiché in tal caso alla incorpo­razione di una parte della colonna d'aria del cor­tile si connette anche la finalità di assegnare alla superficie del cortile stesso la qualità e la natura di spazio sfruttabile a fini costruttivi dai singoli comproprietari, a vantaggio delle rispettive pro­prietà, e quindi per l'utilità e disponibilità esclu­siva degli stessi, con la conseguente alterazione della destinazione normale del cortile comune che non può essere consentita.

Cass. n. 501/1976

L'occupazione da parte di un condomino dello spazio aereo sovrastante una striscia di terreno comune, destinata a mettere in comuni­cazione due cortili, per mezzo di una costruzione aggettante che sporge all'altezza di tre metri dal suolo, costituisce un'illegittima estensione della proprietà individuale sulla cosa comune a dan­no degli altri proprietari, i quali subiscono una definitiva sottrazione del loro potere dispositivo e di utilizzazione a seguito di opere che impedi­scano o diminuiscano sensibilmente il passaggio e l'utilizzazione dell'aria e della luce.

Cass. n. 3282/1975

Uno dei coeredi può acquistare per usuca­pione non soltanto l'intero compendio ereditario, ma anche esclusivamente la quota di uno soltanto degli altri coeredi. Quest'ultima ipotesi si realizza nel caso in cui il coerede abbia posseduto animo
domini, il detto compendio in modo incompatibile con la possibilità di godimento di uno o di alcuni soltanto degli altri partecipanti alla comunione, fermo restando il compossesso dei restanti coere­di, limitatamente alle rispettive quote.

Cass. n. 2293/1975

... deve ritenersi lecita l'apposizione di una conduttura di acque luride di scarico alla parete di un pianerottolo, in modo che essa non sia visi­bile, poiché l'uso, futuro ed eventuale, che di essa parete vogliano fare gli altri condomini (apposi­zione di altri tubi, apertura di porte, ecc.), potrà essere determinato secondo il criterio dell'equo contemperamento dei diversi interessi.

Deve ritenersi lecita la collocazione di un tubo d'acqua potabile sul tetto di un edificio, purché la funzione propria del tetto non ne venga menomata.

Cass. n. 1560/1975

Il condomino di un edificio non può, ese­guendo una costruzione in aderenza al muro perimetrale comune, chiudere un'apertura de­stinata a dare luce ad un vano di proprietà di al­tro condomino, giacché l'art. 1102 c.c. gli vieta di attrarre nella sua sfera esclusiva un elemento co­mune dell'edificio, con correlativo impedimento per un altro condomino di continuare a farne uso in conformità alla sua destinazione.

Cass. n. 4091/1974

Il condomino di un viale, posto a servizio dei singoli fondi appartenenti in proprietà esclu­siva a ciascun partecipante alla comunione, che abbia mutato la destinazione del suo fondo ru­stico erigendovi una costruzione per abitazione, attua un'utilizzazione individuale più intensa della cosa comune che deve ritenersi legittima, qualora l'originaria destinazione del viale non ne risulti mutata e non risulti impedito un pari uso da parte degli altri condomini.

Cass. n. 2897/1974

Non è consentito al singolo condomino di utilizzare l'androne comune come passaggio per accedere ad un distinto e separato edificio di sua esclusiva proprietà, dando luogo ad una servitù a favore di quest'ultimo immobile con evidente pre­giudizio per gli altri partecipanti alla comunione.

Cass. n. 776/1974

L'utilizzazione, da parte del singolo condo­mino, del muro perimetrale dell'edificio per le sue particolari esigenze è legittima purché non alteri la natura e la destinazione del bene, non impedi­sca agli altri condomini di farne uso analogo e non arrechi danno alle proprietà individuali dei medesimi altri condomini.

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Quesiti degli utenti
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Bruno T. chiede
venerdì 16/06/2017 - Lazio
“Dall'anno 1983 utilizzo in modo continuativo, dopo aver naturalmente ottenuto l'assenso di tutti i condomini, parte dell'area del passo carrabile del box auto n. 2 di mia proprietà, situato nel cortile condominiale (cfr. area tratteggiata indicata nella piantina qui riportata) con un’autovettura di piccole dimensioni.
Al riguardo potrei produrre diverse prove testimoniali.
Ovviamente per entrare ed uscire dal mio box auto è necessario spostare detta autovettura.

Nel corso del 1998 l'amministratore del condominio pro tempore per evidenziare che non era consentito ad alcuno, escluso lo scrivente, occupare neppure temporaneamente detta porzione di cortile, ha fatto affiggere al muro limitrofo sovrastante a detta area un apposito segnale di divieto di sosta.
In un prospetto di dettaglio spese sostenute dal 1/1/1998 al 22/9/2008 (allegato ai verbali di condominio) risulta scritto: "acquisto di n° 3 cartelli divieto di sosta L. 28.000". Due di tali cartelli sono stati affissi a due passi carrabili condominiali ed uno come sopra specificato.

Infine riporto quanto registrato nel verbale dell'assemblea condominiale del 12/09/2006:
"Il condomino Sig. …chiede l'autorizzazione all'utilizzo come parcheggio per un'autovettura di piccole dimensioni dell'area interna al passo carrabile del suo box auto n. 2 situata lungo il muro maestro tra il posto auto n. 6 e l'uscita del box auto n. 1. L'assemblea lo autorizza all'unanimità".

Chiedo se ho diritto a continuare ad utilizzare detto parcheggio oppure se qualche condomino potrebbe in futuro opporsi.

(invio tramite email lo stesso testo qui riportato con disegnata una piantina)
Consulenza legale i 20/06/2017
Per rispondere al quesito da lei posto, occorre esaminare la disciplina legislativa relativo all'uso della cosa comune.

Il nostro legislatore si è occupato di questa questione all'art. 1102 c.c., il quale stabilisce che ciascun partecipante alla comunione può utilizzare l'intera cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione d'uso e non impedisca agli altri partecipanti di di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Va osservato, tuttavia, che la disciplina dettata dal legislatore non ha carattere inderogabile, in quanto l'assemblea di condominio può stabilire anche una diversa disciplina circa l'uso dei beni comuni.

Come precisato dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 27233 del 2013, infatti, l'assemblea di condominio (con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c.) o lo stesso regolamento condominiale "possono limitare l'uso delle parti comuni", con la conseguenza che, in presenza di una diversa disciplina condominiale, non troverà applicazione l'art. 1102 c.c., "il quale svolge una funzione sussidiaria (ovvero opera nella sola eventualità in cui non sia intervenuta una differente regolamentazione in sede condominiale)".

Come evidenziato dalla Cassazione, l'unico limite a questa eventuale "autodisciplina condominiale" è rappresentato dalla impossibilità di porre un "divieto sostanziale di utilizzazione generalizzata delle parti comuni".

In altri termini, l'assemblea di condominio può disciplinare l'uso della cosa comune in maniera diversa da quanto stabilito dall'art. 1102 c.c. ma non può imporre un generale divieto di utilizzo dei beni comuni.

Nel caso di specie, dunque, la delibera assembleare da lei citata deve ritenersi pienamente valida ed efficace, essendo stata adottata, addirittura, all'unanimità e riferendosi la stessa alle sole modalità di utilizzazione del cortile comune, per una sua specifica parte.

Si ritiene, dunque, che lei possa continuare ad utilizzare quell'area del cortile, in conformità a quanto deliberato dall'assemblea, senza che gli altri condomini vi si possanno opporre legittimamente.

ANTONIO N. chiede
domenica 04/06/2017 - Campania
“Tizio – residente nella provincia ALFA - ha acquistato da Caio in data 14-06-2002 in una città di mare in provincia di BETA un appartamento mansardato di 60 metri quadrati per uso abitativo munito di tre finestre in corrispondenza della camera da letto, della cucina e del soggiorno e posto al 3° ed ultimo piano di un palazzo privo di ascensore; in allegato al contratto di compravendita Tizio riceveva anche il Regolamento condominiale predisposto dal costruttore il 01-12-1973 e trascritto nei registri immobiliari.
Detta unità immobiliare, fino al 1981, era stata destinata dal costruttore a locale di servizio di interesse comune, cioè lavatoio; successivamente, in data 30-06-1998, venne trasformata in abitazione sulla base di acquisita licenza edilizia e, nel 2004, ne fu certificata l’agibilità.
Sullo stesso 3° piano dell’edificio de quo, in contiguità alla mansarda di Tizio, se ne trova un’altra, di proprietà di Sempronio, avente le stesse dimensioni e caratteristiche.
Tizio e Sempronio – allo scopo di usufruire di maggiore godimento del bene mansardato con immissione di più luce ed aria - intendono trasformare, a proprie spese ed a regola d’arte, con interventi sul prospetto esterno del fabbricato senza alterarne i volumi due delle tre finestre in due porte finestre con annessi balconcini del tipo incassato che, apportando modesti tagli alla copertura del tetto, misurerebbero rispettivamente mq. 2,60 e 3,80 fino alla falda del tetto spiovente.
A tal fine hanno presentato regolare SCIA al Comune Beta ed hanno ottenuto il parere favorevole della Sovraintendenza Regionale per assenza di vincoli paesaggistici.
Va detto, inoltre, che Tizio (anche nell’interesse di Sempronio) ha avvicinato informalmente i condomini del palazzo i quali hanno preannunciato il contrario consenso alla richiesta trasformazione; che l’assemblea condominiale del 01/02- 08-2014, come si legge nel relativo verbale, deliberava - senza decidere sulla questione – che “in ordine alla comunicazione al condominio della volontà di Tizio di voler effettuare (cioè aprire) i balconi, non vi sono i millesimi per deliberare; tuttavia, prende atto della comunicazione di intenzione della realizzazione in questione riservando all’assemblea ed ai singoli condomini ogni azione legale a tutela del proprio diritto di proprietà condominiale ed esclusivo”; c) che, allo stato attuale, il fabbricato condominiale presenta segni di precedenti interventi su locali/appartamenti di singoli condomini che interessano il prospetto dell’edificio condominiale; in particolare - dopo l’acquisto da parte di Tizio della mansarda nel 2002 -alcuni garage del piano terra sono stati trasformati dai relativi proprietari in bilocali abitabili. Di fatto, l’area precedentemente occupata dalla serranda è stata in parte murata con sovrapposta finestra e per la parte restante è stata creata una porta di ingresso con pavimentazione antistante. Porta e finestra dei due bilocali differiscono per colore, materiale e forma: in un bilocale, la porta e la finestra sono di legno marrone scuro, nell’altro sono di alluminio bianco e con grata in ferro. Tra i due bilocali è stato altresì elevato un muro divisorio cm80x10x230 circa, il tutto con vistosa alterazione del decoro architettonico del fabbricato e senza alcuna modifica delle tabelle millesimali.

PARERE

L’art. 11 del citato Regolamento letteralmente recita: “negli appartamenti/locali di proprietà privata, è vietato eseguire senza permesso dell’amministrazione, opere, lavori e varianti che modifichino o alterino comunque l’aspetto esterno del fabbricato e ne compromettano la stabilità. Il condomino che ciò facesse sarà responsabile dei danni arrecati al condominio e dovrà ripristinare il tutto”.
Il successivo art. 23 del Regolamento a sua volta prevede che “le deliberazioni che abbiano per oggetto le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo delle cose comuni, debbono essere sempre adottate (dall’assemblea) con una maggioranza stabilita dagli artt. 1120 e 1136 codice civile”.
PRIMA DOMANDA: l’art. 11 del Regolamento - nel negare la possibilità di interventi del genere di quelli chiesti - è da ritenersi conforme alla vigente normativa in materia condominiale la quale tende a privilegiare la massima espansione dell’uso del bene comune come approvata anche da costante interpretazione del diritto vivente?
SECONDA DOMANDA: l’apertura dei due balconcini con le surriferite dimensioni può costituire di per sé un’innovazione che alteri il decoro architettonico del fabbricato e/o la stabilità e la sicurezza dello stesso con conseguente deprezzamento dell’intero fabbricato e delle singole unità immobiliari in esso comprese?
TERZA DOMANDA: la trasformazione delle due finestre in portafinestre con annessi balconcini - pur rispettando il vincolo paesaggistico - è da ritenersi vietata nel caso si accerti che pregiudichi il solo decoro architettonico e non anche la stabilità e la sicurezza dell’edificio?
QUARTA DOMANDA: L’esecuzione dell’opera per dare più aria e luce alle mansarde può essere eseguita senza il consenso dell’amministrazione disponendo i due proprietari di SCIA comunale e del parere della Regione competente sulla inesistenza del vincolo paesaggistico? In caso contrario, a cosa si esporrebbero?
QUINTA DOMANDA: prima di iniziare i lavori di che trattasi è opportuno (o necessario) chiedere il permesso all’amministrazione nonché all’assemblea condominiale ex artt. 11 e 23 del Regolamento condominiale?
SESTA DOMANDA: l’amministrazione può negare il permesso e su quali basi?
SETTIMA DOMANDA: in alternativa, quale altra via legale Tizio e Sempronio potranno seguire per realizzare legittimamente l’apertura dei balconcini nelle rispettive mansarde senza incorrere in futuri giudizi promossi dal condominio e/o dai singoli condomini?”
Consulenza legale i 02/08/2017
La risposta ai suoi quesiti presuppone, anzitutto, un attento esame di quanto disposto dal Regolamento di condominio, nonché dalla disciplina civilistica in materia di innovazioni e uso della cosa comune.

Analizziamo, uno per uno, i quesiti da lei posti:

1. L’art. 11 del Regolamento di condominio è conforme alla normativa vigente in materia condominiale?

Come da lei precisato, l’art. 11 del Regolamento stabilisce che “negli appartamenti/locali di proprietà privata, è vietato eseguire senza permesso dell’amministrazione, opere, lavori e varianti che modifichino o alterino comunque l’aspetto esterno del fabbricato e ne compromettano la stabilità”.
La disposizione pare di portata sostanzialmente analoga a quelle di cui agli artt. 1102 cod. civ. (uso della cosa comune) e 1120 cod. civ. (innovazioni).
L’art. 1102 c.c., infatti, stabilisce che ciascun condomino può servirsi della cosa comune (e, dunque, anche della facciata esterna del fabbricato, dove si trovano le finestre), a condizione che “non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
Quanto all’art. 1120 c.c., invece, lo stesso prevede che siano vietate le “innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”.
Di conseguenza, non si ravvisa alcuna difformità tra l’art. 11 del Regolamento condominiale e la normativa civilistica in materia di condominio.

2. Gli interventi da lei richiesti possono considerarsi un’innovazione che alteri il decoro architettonico del fabbricato e/o la stabilità e la sicurezza dello stesso?

Sul punto, pare innegabile che la trasformazione di una finestra in porta finestra alteri, inevitabilmente, il decorso architettonico dell’edificio, pur, in questo caso, non compromettendo la stabilità dell’edificio stesso (avendo, peraltro, il progetto ottenuto l’approvazione del Comune).

3. L’intervento da lei richiesto può essere vietato anche se non pregiudica la stabilità e la sicurezza dell’edificio?

Sul punto, pare utile richiamare una pronuncia della Corte di Cassazione (sentenza n. 15390/2000), con la quale è stato precisato che la modifica di una finestra in porta-finestra, quando è strettamente funzionale al miglior godimento delle proprietà individuali, può essere inquadrata “in una utilizzazione della cosa comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c.”, con la conseguenza che, ai fini della legittimità dell’intervento, “è necessario valutare se con l'apertura della porta-finestra il condomino realizza una mi­gliore utilizzazione dell'area, ovvero se ne altera la destinazione, e comunque se vi è compatibilità con il pari diritto degli altri partecipanti. Pertanto il giudice del merito deve prioritariamente accer­tare se sussiste l'una o l'altra situazione di fatto e poi derivarne le rispettive conseguenze giuridiche”.

Va osservato, inoltre, che l’art. 23 del Regolamento di condominio stabilisce che le deliberazioni che abbiano per oggetto le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo delle cose comuni, debbono essere sempre adottate (dall’assemblea) con le maggioranze di cui agli artt. 1120 e 1136 c.c., con la conseguenza che non pare, comunque, potersi prescindere da tale disposizione.

4. L’esecuzione dell’opera per dare più aria e luce alle mansarde può essere eseguita senza il consenso dell’amministrazione disponendo i due proprietari di SCIA comunale e del parere della Regione competente sulla inesistenza del vincolo paesaggistico? In caso contrario, a cosa si esporrebbero?

A tale domanda deve rispondersi in maniera negativa. Va osservato, infatti, che la SCIA riguarda unicamente il rapporto tra il privato e la Pubblica Amministrazione, mentre il Regolamento disciplina i rapporti tra i condomini. Se, dunque, il Regolamento prevede delle limitazioni, le stesse devono essere rispettate a prescindere dalla legittimità urbanistica dell’opera. In caso di violazione del Regolamento, l’amministratore o gli altri condomini potrebbero agire in giudizio al fine di ottenere la sua condanna alla rimessione in pristino e al risarcimento danni.

5. Prima di iniziare i lavori di che trattasi è opportuno (o necessario) chiedere il permesso all’amministrazione nonché all’assemblea condominiale ex artt. 11 e 23 del Regolamento condominiale?

Sì, si ritiene che la legittimità degli interventi de quo sia subordinata al pieno rispetto di quanto statuito dal Regolamento di condominio, con particolare riferimento alle maggioranze previste dall’art. 23.

6. L’amministrazione può negare il permesso e su quali basi?

L’amministratore dovrà limitarsi a dare applicazione alle norme di legge e Regolamento. Di conseguenza, potrà negare l’esecuzione dell’intervento laddove valuti e accerti che lo stesso modifica o altera l’aspetto esterno del fabbricato o ne comprometta la stabilità.

7. Quale altra via legale Tizio e Sempronio potranno seguire per realizzare legittimamente l’apertura dei balconcini nelle rispettive mansarde senza incorrere in futuri giudizi promossi dal condominio e/o dai singoli condomini?

Non si ritiene che vi siano molte “scappatoie”: è necessario rispettare le norme di legge e di Regolamento.

Cristina N. chiede
domenica 14/05/2017 - Veneto
“Gentilissima redazione Brocardi,
sono proprietaria di un’unità immobiliare adibita ad attività commerciale, di un condominio di totali 7 unità, di cui 2 adibite ad attività commerciale, entrambe situate al piano terra.
All’ordine del giorno della prossima assemblea condominiale: “richiesta affitto posto esterno ad uso plateatico esercizi commerciali sigg.ri X e Y, valutazione loro offerta di nolo e delibera in merito; utile da affitti da girocontare alle spese condominiali delle proprietà”.
1) E’da considerarsi una richiesta lecita?
2) L’amministratore, di recente nomina, parte dal presupposto che la “parte esterna” è suolo condominiale ed è quindi proprietà di tutti i condomini. Tuttavia, la funzionalità in concreto di questa parte di suolo condominiale, è adibita al servizio esclusivo dell’esercizio commerciale in questione. Cassazione, Sezione II, sentenza 12572/2014, ha sancito che la “destinazione particolare del bene prevale sull’attribuzione legale”. Il “posto esterno ad uso plateatico”, si trova esattamente ed esclusivamente davanti alla porta d’ingresso del negozio e non impedisce in alcun modo né l’ingresso né il passaggio al portone del condominio. La parte condominiale confina con il marciapiede comunale. Attività commerciale che dagli anni ’70 ad oggi, ha sempre avuto n.2 tavolini per le consumazioni di bevande all’esterno. Mai prima d’ora era stata avanzata richiesta di un qualsivoglia forma di nolo a detta attività.
3) Lo studio dell’amministratore si trova nello stesso stabile. Non si configura un conflitto d’interessi visto che egli stesso beneficerebbe dell’eventuale utile da affitti, essendo il suo socio proprietario dell’unità immobiliare occupata dallo studio? La richiesta di nolo si trascina da 3 assemblee durante le quali non si è raggiunto alcun accordo, rimandando la decisione all’assemblea successiva.
4) Nel caso la richiesta fosse lecita, quali sono le maggioranze necessarie per l’approvazione in assemblea di seconda convocazione ed inoltre quale importo si può considerare congruo? La proposta dell’amministratore, basandosi sulle tabelle comunali di canone per occupazione di suolo pubblico, è di 354,37 euro annui per 10 mq.
5) Sono state allegate alla convocazione dell’assemblea, le tariffe per mq. di occupazione spazi ed aree pubbliche che richiede il nostro Comune, ma se si tratta di suolo condominiale perché dovremmo fare riferimento al canone di occupazione di aree pubbliche?
Al Comune viene attualmente già corrisposta una tassa per l’utilizzo del plateatico, che si aggira intorno ai 60 euro annui.

L’immobile è stato costruito in data anteriore al 1 settembre 1967. Anche dopo il coinvolgimento del Notaio che ha stipulato il nostro atto di compravendita, è difficile stabilire dalla planimetria depositata presso l’Agenzia del Territorio, quali siano i confini precisi tra suolo condominiale e suolo comunale.

6) Visto che anche la facciata del condomino rientra tra le cose comuni e sulla stessa sono state applicate, senza alcuna richiesta di consenso ai condomini, diverse targhe da parte dello studio dell’amministratore condominiale per segnalare nominativi e specializzazioni degli associati, possiamo chiedere un’offerta di nolo per le targhe affisse seguendo lo stesso principio che viene utilizzato con noi proprietari dei negozi?

7) Esiste il rischio concreto di perdere la possibilità di acquisire per usucapione (sono proprietaria da 15 anni) il suolo condominiale antistante il mio negozio, ad uso esclusivo dei miei inquilini?

Vi ringrazio e porgo cordiali saluti.”
Consulenza legale i 20/05/2017
Nel quesito si dice che non è chiaro se la parte esterna di cui si discute sia condominiale o pubblica o comunque che non è agevole ricostruire quale parte dell’area in questione sia da ricondurre alla proprietà del demanio.
Da alcuni passaggi nonché dalle foto che ci sono state inviate è plausibile ritenere che tale parte esterna, utilizzata come plateatico dai due esercizi commerciali, sia in realtà suolo pubblico, per l’occupazione del quale il condominio versa da tempo un’imposta.
Pertanto, il condominio paga la tassa al Comune per uno spazio che, tuttavia, di fatto, non è utilizzato da tutti i condomini ma solo dagli esercizi commerciali.

Sotto quest’ultimo profilo, sarebbe in effetti interessante capire il motivo per cui il condominio versa l’imposta, dal momento che – così paiono confermare le foto – i condomini non utilizzano il marciapiede esterno come spazio condominiale; solo i due esercizi aperti al pubblico hanno, evidentemente, la necessità di utilizzarlo per mettere i tavolini. Tuttavia, se così è, avrebbero dovuto, a parere di chi scrive, farsi carico dell’imposta per l’occupazione del suolo pubblico solo i due esercizi e non certo l’intero condominio.
Ciò detto, quindi, sarebbe senz’altro opportuno interpellare l’amministratore e chiedergli conto di questa singolare situazione.

In ogni caso, nell’ipotesi in cui il condominio correttamente pagasse l’imposta, l’amministratore farebbe bene a richiedere ai due esercizi una sorta di “canone”, insomma un contributo economico, per l’utilizzo del plateatico, dal momento che sino ad oggi tutti i condomini si sono dovuti far carico di un esborso per l’utilizzo di un bene di cui però non godono tutti ma solo alcuni.

A tale ultimo proposito, si osserva come non sia così scontata, nel caso di specie, l’applicazione del principio sancito dalla sentenza citata nel quesito e che si riporta di seguito, per estratto, nella parte motiva: “Il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessaria per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune, sicché la presunzione di comproprietà posta dall'art. 1117 c.c., che contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario. (…) gli spazi oggetto di vertenza, mancanti di areazione diretta, sono privi di un'originaria destinazione di servizio rispetto all'edificio condominiale, mentre sono ben utilizzabili dagli appartamenti a confine sul lato lungo degli stessi, "da cui i detti locali hanno unico accesso" (Cassazione civile, sez. II, 04/06/2014, n. 12572).
Infatti, la sentenza richiamata riguarda il caso di un bene comune condominiale e non di un bene pubblico che il condominio utilizza in concessione.

Si osserva, però, che se anche il bene in questione (marciapiede) fosse condominiale, non sarebbe comunque scontata l’analogia tra la fattispecie descritta nella sentenza e quella in esame: i giudici, infatti, si sono occupati del caso di un bene/parte ritenuta condominiale che, per le sue caratteristiche e per la sua collocazione, era destinata tuttavia al servizio esclusivo di una sola parte del condominio; la pronuncia precisa, poi, che si trattava di destinazione esclusiva per “caratteristiche strutturali” del bene in questione.
Ebbene, nel caso di specie non si può, ad avviso di chi scrive, ritenere il marciapiede “strutturalmente” vincolato ad un uso esclusivo degli esercizi commerciali: una cosa, infatti, è affermare (come è vero nel caso di specie) che il marciapiede è utilizzato di fatto solo dai due esercizi oppure che esso può essere più utile materialmente solo ai due esercizi, altra cosa è affermare che il marciapiede, in quanto tale, per le sua caratteristiche “strutturali”, è funzionalmente destinato all’uso esclusivo dei due esercizi (il che non è vero, perché potrebbe essere utilizzato nello stesso modo, volendo, da tutto il condominio).

Non si comprende, ancora, la ragione per cui si dovrebbe ravvisare un conflitto d’interessi in capo all’amministratore in ordine alla decisione sull’entrata aggiuntiva condominiale quale noleggio/affitto dello spazio esterno.
E’ sicuramente vero che, se il condominio percepisse una sorta di canone dai due esercizi per l’uso dello spazio esterno ne beneficerebbe anche lo Studio dell’amministratore quale condomino, ma dello stesso beneficio godrebbero anche tutti gli altri, perché costituirebbe un’entrata aggiuntiva a favore di tutto il complesso.

Per quanto riguarda le maggioranze assembleari (art. 1136 cod. civ.), normalmente in seconda convocazione è richiesta la presenza – ai fini della valida costituzione dell’assemblea – di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio e un terzo dei partecipanti al condominio; per la validità delle delibere, invece, è richiesta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. Ci sono delle questioni che richiedono delle maggioranze specifiche, ma in caso in esame non rientra in alcuna delle ipotesi normative in questione.

Se l’iniziale ricostruzione dei fatti è corretta, si risolve da sé anche il problema della quantificazione del canone dovuto dagli esercizi commerciali, nel senso che risulta certamente comprensibile il motivo per cui sono state assunte quale riferimento le tariffe per l’occupazione di suolo pubblico.

Per quanto riguarda le targhe dello Studio professionale, non è possibile seguire il medesimo principio enunciato per l’utilizzo in via esclusiva del bene comune da parte degli esercizi commerciali.
In quest’ultimo caso, infatti, la liceità della richiesta di una sorta di “indennizzo” economico deriva dal fatto che gli altri condomini non possono utilizzare nello stesso modo il bene, ne sono esclusi; nel caso delle targhe, invece, si tratta di usare una parte del bene comune, peraltro minima, senza che ciò – tuttavia – comporti preclusioni a carico degli altri in ordine allo stesso utilizzo.
Più precisamente, si deve far riferimento all’art. 1102 cod. civ. sulla comunione, articolo applicabile anche in materia di condominio (anzi, ne costituisce uno dei riferimenti normativi principali): “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (…)”. Ciascun condomino, dunque ha la piena libertà ed il diritto di servirsi della cosa comune (nel caso di specie, la parete), basta che non impedisca agli altri comunisti/condomini di farne un uso identico (nel caso di specie, anche altri condomini potrebbero apporre delle targhe sulle pareti).
Vale ugualmente, in aggiunta, la regola del 1122 cod. civ., per il quale: “Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. (…)”: nel caso di specie, tra quelli elencati dalla norma, si pone forse quale unico problema quello del decoro architettonico dell’edificio.

Per quanto riguarda, infine, l’usucapione, se il suolo è pubblico (demaniale) non potrà essere usucapito. Se invece è privato, è evidente che il pagamento di un canone al condominio per l’utilizzo esclusivo di un bene comune denota l’implicito riconoscimento che il bene non viene utilizzato “uti dominus”, ovvero in qualità di proprietario, ma solo quale titolare di un diritto di godimento, il che esclude l’usucapione.

Paolo B. chiede
mercoledì 19/04/2017 - Puglia
“Buona sera, Vi scrivo in qualità di proprietario di un appartamento sito in un complesso condominiale di 24 appartamenti e di diversi locali commerciali, quest'ultimi situati ala piano terra.
Io ho acquistato l'abitazione nel 2001 quando era già stato dismesso l'impianto centralizzato per il riscaldamento ed in quella data la canna fumaria condominiale dell'ex caldaia era già utilizzata, in uso esclusivo, da una pasticceria affittuaria di un locale commerciale. Ora, avendo letto la sentenza della Cassazione N. 26737/2008, ho chiesto all'amministratore di attivarsi per ripristinare la destinazione comune della canna fumaria, invitando la pasticceria ad interrompere l'uso di detta canna. L'amministratore mi ha risposto che l'assemblea, circa trent'anni fa aveva concesso l'utilizzo della canna fumaria alla pasticceria. Faccio presente, inoltre, che proprio nell'ultima assemblea condominiale il titolare della pasticceria si dichiarò disponibile a non utilizzare la canna fumaria condominiale nel caso in cui il condominio ne avesse fatta richiesta. Ora, desidero sapere se pur in presenza di una delibera di circa trent'anni fa, posso intimare, alla pasticceria, il diniego dell'uso esclusivo della canna fumaria.


Consulenza legale i 04/05/2017
La sentenza citata nel quesito è pertinente al caso in esame e correttamente è stata assunta quale riferimento per esporre il problema all’amministratore.

Peraltro, non si rinvengono precedenti giurisprudenziali del medesimo tenore, il che significa che quanto statuito dalla Cassazione è difficilmente contestabile al momento attuale (dovrà, eventualmente, intervenire in futuro una nuova giurisprudenza di contenuto totalmente diverso che smentisca la sentenza in commento).

Si riportano i passaggi più significativi della pronuncia: “Così giudicando la Corte d'appello ha violato il disposto dell'art. 1102 c.c., che vieta, in assenza di uno specifico accordo concluso tra tutti i titolari del diritto, che il singolo partecipante possa attrarre la cosa comune o una sua parte nell'orbita della propria disponibilità esclusiva e sottrarlo in tal modo alla possibilità di godimento degli altri contitolari (Cass. 5085/06; Cass. 10175/98).
Ed infatti allorché la cosa comune sia sottratta definitivamente alla possibilità di godimento collettivo, nei termini funzionali originariamente praticati, non si rientra più nemmeno nell'ambito dell'uso frazionato consentito (Cass. 8429/06), ma nell'appropriazione di parte della cosa comune, per legittimare la quale è necessario il consenso negoziale (espresso in forma scritta "ad substantiam") di tutti i partecipanti.
Nè vale invocare la giurisprudenza secondo la quale l'uso paritetico della cosa comune deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare. Questa affermazione (…) si riferisce all'ipotesi in cui uno dei condomini necessiti della cosa per un uso più intenso ed esteso rispetto a quello che gli altri, cui pure rimane aperta la possibilità di utilizzo del bene, potranno farne, ma ribadisce che va tutelato l'uso paritetico della cosa comune, ancorché non da tutti esercitato con la stessa intensità. (La fattispecie della sentenza più recente si riferiva all'occupazione con antenne di una superficie del 50% del tetto). Nel caso di occupazione esclusiva e stabile, ogni uso (anche minore, in relazione a minori esigenze prospettabili), da parte degli altri condomini, sarebbe impossibile, essendo stata posta in essere un'occupazione completa del bene comune, che, a quanto si evince dagli atti di questo giudizio, esclude qualsiasi ipotesi di sfruttamento anche per passaggio di canalizzazioni di qualsivoglia genere. (…).
L'art. 1102 cod. civ. vieta al singolo partecipante di attrarre la cosa comune nell'orbita della propria disponibilità esclusiva mediante un uso particolare e l'occupazione totale e stabile e di sottrarlo in tal modo alle possibilità attuali e future di godimento degli altri contitolari, estendendosi il diritto di ciascuno nei limiti della quota su tutta la cosa.” (Cassazione civile, sez. II, 06/11/2008, n. 26737).

Per capire se la pasticceria sta utilizzando legittimamente o meno la canna fumaria, occorrerebbe visionare la delibera di cui parla l’amministratore.
Infatti, se il contenuto della medesima è conforme a quanto stabilito nella sentenza della Cassazione, ovvero se tutti i condomini, all’unanimità, hanno acconsentito all’utilizzo in via esclusiva della canna fumaria da parte del solo condomino con esclusione degli altri, non si potrà fare nulla di diverso se non convocare una nuova assemblea perché deliberi – sempre, beninteso, all’unanimità - il contrario, ovvero ripristini l’utilizzo comune del manufatto da parte di tutto il condominio.
Tale decisione è possibile e legittima, nonostante la prima delibera: infatti, la canna fumaria non ha cessato di essere bene comune solo per il fatto che si è acconsentito al suo utilizzo esclusivo per molto tempo; pertanto l’assemblea può, in ogni momento, revocare la propria decisione e decidere per il ripristino della destinazione comune della cosa.

Se non si ottiene il consenso di tutti i condomini, il condomino dissenziente dovrà necessariamente rivolgersi all’autorità giudiziaria, facendo valere la nullità della decisione assunta in passato: egli dovrà dedurre che la canna viene illegittimamente utilizzata in via esclusiva e sarà il Condominio, nella persona dell’Amministratore, che avrà l’onere di provare l’esistenza ed il contenuto della delibera autorizzativa, oltre che la legittimità della decisione assunta.

Nel caso, invece, in cui la canna fumaria sia stata concessa, in passato, in uso esclusivo alla pasticceria da una delibera a maggioranza (semplice o qualificata), in base alla sentenza sopra esaminata la decisione assembleare viola la legge (art. 1102 cod. civ.), è quindi nulla e può essere impugnata davanti all’Autorità Giudiziaria, senza essere soggetta agli stretti termini di decadenza di cui all’art. 1137 cod. civ. (30 giorni per l’impugnazione).

Pare di capire che, probabilmente, non esiste più copia della delibera in argomento, essendo trascorsi molti anni e che quindi è impossibile verificarne la legittimità.
A questo punto, la strada migliore da intraprendere - come sopra accenato - è chiedere all’Amministratore, illustrandogli i motivi dell’istanza, la convocazione di un’assemblea straordinaria avente all’ordine del giorno il ripristino dell’utilizzo comune della canna fumaria condominiale.
Si dovrà, quindi, ottenere dall’assemblea l’unanimità dei consensi: se anche la pasticceria – come sembra - è disposta a rinunciare al diritto sinora esercitato, dovrebbe essere possibile ottenere la sperata unanimità.
Qualora, invece, la pasticceria avesse cambiato idea o comunque non tutti i condomini fossero d’accordo sul ripristino in conformità all’art. 1102 cod. civ., il condomino dissenziente sarà costretto a rivolgersi all’Autorità giudiziaria, dalla quale è presumibile che possa ottenere una sentenza favorevole, vista la giurisprudenza citata.

Paolo B. chiede
domenica 26/03/2017 - Puglia
“Sono proprietario di una abitazione sita in condominio.
Il condominio, costruito nel 1971, é formato da appartamenti e locali commerciali.
Siccome l'edificio é ubicato all'incrocio di due vie, insistono 2 scale di esclusiva pertinenza per l'accesso ai relativi appartamenti. Dai rispettivi portoni di ingresso, tramite due porticine interne, si accede ad un cortile condominiale (non confinante con la strada) il cui uso, compresa pulizia ed illuminazione notturna é stato sempre di esclusiva pertinenza dei proprietari delle abitazioni.
I locali commerciali, su detto cortile hanno soltanto delle piccole finestre per la luce e l'aria, poste a oltre 2 metri di altezza ed alte circa 40 cm. protette da vetri non trasparenti e grate di ferro.
Ora, dopo oltre 40 anni due affittuari dei locali commerciali, anziché allacciarsi al gas, mediante allaccio sul fronte strada, arbitrariamente e senza alcuna autorizzazione del condominio e dell'amministratore, hanno fatto installare i propri contatori per la fornitura del gas all'interno del suddetto cortile, vantando anche il diritto di accesso al cortile tramite i portoni delle due scale.
Il regolamento di condominio non fa alcun riferimento specifico circa l'accesso al cortile da parte dei proprietari dei locali commerciali ma le tabelle millesimali, redatte 45 anni fa, hanno imputato i relativi costi di pulizia ed illuminazione del cortile ai soli proprietari degli appartamenti escludendo tutti i locali commerciali.
Gradirei aver il Vostro parere legale per la difesa dei miei diritti in qualità di proprietario di un appartamento.


Consulenza legale i 30/03/2017
La risposta al quesito dipende dalla qualificazione o meno del cortile come bene comune anche ai proprietari delle unità immobiliari a destinazione commerciale, oltre che ai proprietari degli appartamenti.

In base all’art. 1117 cod. civ.: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; (…)”.

La norma tuttavia pone una mera presunzione di proprietà comune, il che significa che può essere fornita la prova contraria, ovvero si può dimostrare che essi costituiscono, invece, proprietà individuale di uno o più condomini.
Tale prova contraria è, però, tutt’altro che agevole: l’articolo citato, infatti, specifica “se non risulta il contrario dal titolo”, per cui occorre chiarire cosa si intenda per “titolo”.

La giurisprudenza ha affrontato più volte la questione, ed ha stabilito che per “titolo” deve intendersi solo ed esclusivamente il regolamento condominiale cosiddetto “contrattuale”, ovvero quello predisposto dall’originario costruttore/venditore delle unità immobiliari appartenenti al complesso condominiale, che costituisce – dunque – una sorta di contratto vincolante per tutti i condomini (ed infatti può essere modificato solo all’unanimità dei consensi); non così, invece, si può dire per il comune regolamento condominiale di origine assembleare (votato in assemblea), né per le tabelle millesimali:

- “Ai sensi dell'art. 1117, n. 1, c.c., rientrano tra le parti comuni spettanti ai proprietari delle singole unità site nell'edificio condominiale, tra l'altro, le scale, i vestiboli, gli anditi, ovvero comunque tutte le parti necessarie all'uso comune ed essenziali alla funzionalità del fabbricato, e quindi anche gli annessi pianerottoli, passetti, corridoi, pur se posti in concreto al servizio di singole proprietà. Per sottrarre tali beni alla comproprietà dei condomini e dimostrarne l'appartenenza esclusiva al titolare di una porzione esclusiva, è necessario un titolo contrario, contenuto non già nella compravendita o nella donazione delle singole unità immobiliari, bensì nell'atto costitutivo del condominio. Titolo idoneo a vincere la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., infatti, è non l'atto di acquisto del singolo appartamento condominiale, quanto il negozio posto in essere da colui o da coloro che hanno costituito il condominio dell'edificio, in quanto tale negozio, rappresentando la fonte comune dei diritti dei condomini, ne determina l'estensione e le limitazioni reciproche” (Cassazione civile, sez. II, 30/06/2016, n. 13450);

- “In tema di condominio, i beni indicati dall'articolo 1117 c.c., con elencazione non tassativa ma solo esemplificativa, si intendono comuni per presunzione derivante sia dall'attitudine oggettiva che dalla concreta destinazione degli stessi al servizio comune. La parte che voglia vincere tale presunzione ha l'onere di fornire la prova contraria, non potendo al riguardo valere né le risultanze del regolamento condominiale né l'eventuale inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un condomino” (Cassazione civile, sez. III, 13/03/2009, n. 6175).

- In tema di condominio negli edifici, in base all'art. 1117 c.c., l'estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all'edificio in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio stesso, qualificando espressamente tale bene come ad esso appartenente negli atti in cui, attraverso la vendita dei singoli appartamenti, il condominio risulta costituito. Ne consegue che, ai fini dell'accertamento dell'appartenenza al condominio di garages ubicati in un blocco edilizio separato rispetto all'edificio in cui si trovano gli appartamenti condominiali, nessun rilievo va ascritto alla presenza, tra gli allegati al regolamento di condominio, di una tabella di ripartizione delle spese dei medesimi garages tra i corrispondenti proprietari, né alla circostanza che il cortile condominiale sia da questi ultimi utilizzato per accedere al loro bene, non costituendo il regolamento un titolo di proprietà, e non facendo l'uso promiscuo di un bene presumere la contitolarità dei beni che se ne servono e da esso traggono vantaggio” (Cassazione civile, sez. II, 21/05/2012, n. 8012).

Ciò detto, per tornare al caso di specie, premesso che non è specificato di cha natura sia il regolamento cui si accenna nel quesito (se contrattuale/originario oppure assembleare), in ogni caso viene detto che esso non accenna alla questione del cortile, e che solo le tabelle millesimali se ne interessano perché ne ripartiscono le spese a carico delle unità immobiliari a destinazione abitativa.
Ebbene, sulla base della giurisprudenza citata è categoricamente da escludersi che le mere tabelle millesimali possano costituire valido titolo per attribuire la proprietà esclusiva del cortile ad una parte solamente dei condomini.

Ma neppure le tabelle possono essere sufficienti ad attribuirne legittimamente un’utilizzazione separata: tale finalità può essere raggiunta, infatti, solo attraverso apposita delibera assembleare.

Risulta evidente a chiunque che gli affittuari dei negozi avrebbero dovuto seguire un diverso iter per il posizionamento dei contatori nel cortile (sarebbe bastato, infatti, preavvisare l’amministratore e/o i condomini), in ogni caso Va detto che tale posizionamento – di per sé - non è vietato.

Non rientra, infatti, ad avviso di chi scrive, né nel regime delle innovazioni né in quello delle modifiche della destinazione d’uso dei beni comuni, e quindi seguirà la disciplina dell’art. 1102 cod. civ., per la quale: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.”.

Pertanto, la domanda che ci si deve porre, è se il posizionamento dei contatori impedisca o meno agli altri condomini di fare il medesimo uso del cortile.
Il quesito non ne specifica le dimensioni e gli utilizzi di quest’ultimo spazio comune da parte degli altri condomini.
La giurisprudenza, per fattispecie analoghe a questa, ha statuito:

- “In caso di condominio al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell'edificio solo alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale e originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria la unanimità dei consensi.”(Cassazione civile, sez. II, 21/09/2011, n. 19205);

- “Nel regime giuridico della comunione di edifici, l'uso particolare che il comproprietario faccia del cortile comune, interrando nel sottosuolo una centrale termica del proprio impianto di riscaldamento, non è estraneo alla destinazione normale di tale area, a condizione che si verifichi in concreto che, per le dimensioni del manufatto in rapporto a quelle del sottosuolo o per altre eventuali ragioni di fatto, tale uso non alteri l'utilizzazione del cortile praticata dagli altri condomini, né escluda per gli stessi la possibilità di fare del cortile un medesimo e analogo uso particolare.” (Cassazione civile, sez. II, 26/02/2007, n. 4386);

- “Costituisce uso legittimo della cosa comune da parte di un partecipante al condominio, l'utilizzazione delle mura perimetrali dell'edificio per installarvi il contatore del gas metano a servizio di un proprio appartamento.” (Tribunale Nocera Inferiore, sez. II, 18/05/2005).

Nel caso in esame, dunque, occorrerà valutare se i contatori, per la loro posizione e per la loro grandezza, rispetto alla grandezza ed all’uso condominiale del cortile, possano costituire un impedimento per gli altri condomini ad un analogo utilizzo.
E’ del tutto legittimo, infatti, che uno o più condomini godano di un uso più intenso della cosa comune rispetto agli altri, basta che ciò avvenga sempre nel rispetto della regola del 1102 cod. civ..

Qualora i proprietari degli appartamenti vogliano deliberare in senso contrario all’uso del cortile da parte dei proprietari dei locali commerciali, trattandosi di superare una presunzione di legge, essi dovranno ottenere l’unanimità dei consensi: “In materia di condominio negli edifici, il diritto all'utilizzo delle parti comuni può trovare limitazioni solo nel titolo di acquisto o in convenzioni appositamente stipulate. La delibera assembleare che, modificando il regolamento condominiale, costituisce vincoli di natura reale su parti comuni dell'edificio è soggetta all'onere della forma scritta ad substantiam e pertanto sarà nulla qualora il relativo verbale non venga sottoscritto da tutti i condomini.” (Cassazione civile, sez. II, 17/07/2006, n. 16228)

Fabio B. chiede
mercoledì 28/09/2016 - Liguria
“Buon giorno, grazie per la precedente consulenza eccellente.
Sono coerede comproprietario al 50% con mio fratello di 3 appartamenti ereditati dalla madre 25 anni fa. I primi due li usa lui come abitazione e il terzo lo usa come studio dentistico con locazione commerciale concessa da mia madre a prezzo simbolico di 1.500 euro annui , mai versatomi. Io pago tutte le spese dei 3 appartamenti riguardo alle mie quote( tasse, manutenzioni ordinarie e straordinarie).
Riguardo allo studio ho comunicato disdetta in tempo utile e il contratto sarebbe scaduto nel 98. Poi un'altra disdetta 2 anni fa e sarebbe nuovamente scaduto da 1 anno. Non ho mai avuto ne pagamenti ne risposte.
I due appartamenti invece li usa come abitazione principale, mi ha sempre impedito di entrare anche in presenza di testimoni, di fronte ai quali ho più volte richiesto di essere risarcito per mancato utilizzo. In questo caso ho fatto richiesta scritta un anno fa.
Cosa posso ottenere per il passato e d'ora in poi? In quale modo ? Ci sono prescrizioni ? Grazie, cordiali saluti”
Consulenza legale i 03/10/2016
Gli immobili in questione rientrano, evidentemente, nella comunione ereditaria, in relazione alla quale valgono le norme dettate dal codice civile in materia, appunto, di comunione (art. 1100 e seguenti).

L’art. 1102 cod. civ. in particolare, per quel che qui interessa, recita: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. (…). Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.

A rigore, quindi, il fratello non avrebbe potuto impedire all’altro l’utilizzo dei beni in questione, tantomeno l’ingresso nei due appartamenti che sono anche di sua proprietà.
Qualsiasi utilizzo separato ed esclusivo dell’immobile da parte di uno dei condomini è quindi consentito solo su accordo tra tutti i comunisti.

Per quanto riguarda l’uso dell’immobile adibito a studio, non si comprende bene il motivo per cui sia stata inviata (se fatta regolarmente e nel rispetto dei tempi contrattuali) più volte la disdetta: a parere di chi scrive la prima comunicazione è quella valida ed il rapporto deve considerarsi terminato a partire da quel momento.
Il fratello che ha inviato disdetta aveva il pieno diritto di ottenere il pagamento della quota parte di canoni che non gli è stata corrisposta dal fratello: per il recupero di questi canoni, tuttavia, il termine di prescrizione, breve, è di 5 anni (art. 2948 cod. civ.) e dalle date evidenziate nel quesito pare che la prescrizione sia quindi già maturata (salvo che siano stati posti in essere validi atti interruttivi della prescrizione). Sotto questo profilo, in definitiva, nulla potrà più fare il fratello che è receduto dal contratto.

Per quanto concerne, invece, l’uso degli altri due appartamenti, affinché la situazione fattuale in essere fosse legittima, i due fratelli avrebbero dovuto siglare un accordo scritto. Infatti, se l’uso separato e/o frazionato del bene altera od ostacola il diritto di godimento degli altri comunisti – anche mediante, come in questo caso, la sottrazione definitiva del bene alla possibilità di godimento collettivo – non si parla più di godimento separato ma di vera e propria appropriazione della cosa comune e per legittimarla è necessario il consenso di tutti i partecipanti, con obbligo di forma scritta a pena di invalidità.

Il fratello il cui diritto è stato violato, dunque, avrebbe dovuto e potuto legittimamente rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per ottenere tutela e per un’eventuale risarcimento: in particolare, anche al compossessore sono garantite, nei confronti dell’altro compossessore, le azioni a difesa del possesso di cui al codice civile (artt. 1168 e 1170).
Nel caso di specie, il fratello privato dell’uso dei due appartamenti avrebbe potuto agire con l’azione di “spoglio” ai sensi dell’art. 1168 cod. civ., in base al quale: “Chi è stato violentemente od occultamente spogliato del possesso può, entro l'anno dal sofferto spoglio, chiedere contro l'autore di esso la reintegrazione del possesso medesimo (…)”. Con il termine violentemente si ritiene pacificamente che si possa intendere anche un comportamento che non necessariamente si concretizzi in una violenza fisica ma che ad esempio comporti una privazione del possesso contro la volontà dello spogliato e contro ogni tentativo di quest’ultimo di ottenere il bene.
Come si può leggere, tuttavia, nel testo della norma, l’azione può essere esercitata entro il breve termine di decadenza di un anno dall’avvenuto “spoglio”: nel caso in esame ogni possibilità è ormai sfumata.

In casi come quello che ci occupa la soluzione migliore è quella di richiedere la divisione ereditaria (artt. 713 e seguenti cod. civ.): la domanda di divisione è, peraltro, possibile in ogni tempo, in quanto imprescrittibile.
Tuttavia, sia in forza di quanto stabilito dal secondo comma dell’art. 1102 c.c. già citato che dall’art. 714 cod. civ. (“Può domandarsi la divisione anche quando uno o più coeredi hanno goduto separatamente parte dei beni ereditari, salvo che si sia verificato l’usucapione per effetto di possesso esclusivo”), sussiste il concreto rischio, nel caso di specie, dell’avvenuto acquisto della proprietà esclusiva da parte del fratello utilizzatore per effetto di usucapione.
Quest’ultima, infatti, in relazione agli immobili, matura con il decorso di vent’anni e nel quesito si dice che la mamma è morta da oltre 25 anni.

L’art. 1164 cod. civ. stabilisce: “Chi ha il possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapire la proprietà della cosa stessa, se il titolo del suo possesso non è mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario. Il tempo necessario per l'usucapione decorre dalla data in cui il titolo del possesso è stato mutato.”
Nel caso specifico del coerede, la giurisprudenza però afferma: “Il coerede che dopo la morte del de cuius sia rimasto nel possesso del bene ereditario, può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso; a tal fine, egli, che già possiede animo proprio ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, il che avviene quando il coerede goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus, non essendo sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa comune.” (Cassazione civile, sez. II, 25/03/2009, n. 7221).

Il fatto, dunque, che il fratello non solo abbia posseduto in via esclusiva gli immobili ma abbia altresì attuato dei comportamenti materiali (come è più evidente nel caso dei due appartamenti) che lasciano chiaramente intendere una volontà inequivocabile di escludere l’altro comproprietario dall’uso dei medesimi e di volerne godere in via esclusiva, fa propendere chi scrive per l’intervenuta usucapione.
Ovviamente incomberebbe sul fratello l’onere, in un’eventuale giudizio di divisione in cui egli opponga l’intervenuta usucapione, di provare quest’ultima: in mancanza, tuttavia, di validi atti interruttivi della prescrizione (comunicazioni nelle quali sia esplicita la volontà di chi scrive di non riconoscere il comportamento illegittimo del destinatario e contenenti formale diffida dal continuare a porli in essere) è legittimo presumere che il termine abbia iniziato a decorrere già dalla morte della madre.

Gerolamo P. chiede
martedì 26/07/2016 - Emilia-Romagna
“sono residente in un immobile ad uso commerciale, destinazione d'uso albergo, che e' di proprieta' di famiglia. Avendo chiuso l'attivita' nel 1991, siamo residenti in attesa di vendere l'immobile e di conseguenza cambiare residenza in altra abitazione. Uno dei proprietari avendo acquistato una casa e cambiato residenza, mantenendo la comproprieta', puo' avere accesso libero ad ogni ora anche della notte nell'immobile o deve avvisarmi dato che di notte io chiudo a chiave lo stabile per garantire la sicurezza ? Grazie, attendo risposta.”
Consulenza legale i 08/08/2016
La norma di riferimento è l’articolo 1102 cod. civ., che disciplina l’uso della cosa comune da parte dei comproprietari, e che recita come segue: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.

In base alla suddetta norma, pertanto, entrambi i comproprietari dell’immobile ad uso commerciale di cui al quesito hanno il diritto di utilizzare l’immobile (il che significa anche accedervi ad ogni ora del giorno) in maniera paritaria e non possono impedire all’altro titolare di fare altrimenti.

Nulla vieta, tuttavia – ed anzi nel caso di specie si tratta della soluzione più ovvia e più opportuna, alla quale non si vede il motivo per cui l’altro comproprietario ivi non residente dovrebbe opporsi – che i due titolari dell’immobile si accordino in merito ad un godimento separato o particolare a vantaggio di uno dei due.

Va detto, infatti, che l’espressione “pari uso” contenuta nel citato articolo non significa necessariamente uso “identico”, perché ciò finirebbe per importare un ingiustificato divieto per ogni comproprietario di fare un uso particolare della cosa oppure a proprio esclusivo vantaggio.
Pertanto un uso più intenso al singolo condomino è consentito, e per valutarne la legittimità rispetto ai vincoli di cui al 1102 cod. civ. occorrerà guardare non all’uso del bene fatto in concreto dagli altri condomini in un determinato momento ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (ad esempio, è legittima l’installazione di un cancello sul passaggio comune purché ne vengano consegnate le chiavi anche agli altri comproprietari).

L’accordo tra comproprietari sull’uso separato o particolare del bene comune è di natura obbligatoria (e quindi tutelabile con i normali mezzi previsti dall’ordinamento in tema di inadempimento), non richiede la forma scritta e può validamente essere siglato verbalmente.

Va ribadito, in ogni caso, che anche l’accordo sul godimento frazionato deve rispettare i limiti di cui all’art. 1102 cod. civ., ovvero la destinazione della cosa non deve venire alterata (ma non è questo il caso che ci occupa), né si può impedire all’altro titolare del diritto di proprietà di utilizzare comunque il bene.

A tale ultimo proposito, quindi, è senz’altro legittimo chiudere di notte lo stabile per ragioni di sicurezza, ma l’altro comproprietario dovrà avere copia delle chiavi (in modo da potervi entrare se dovesse essere necessario) ed entrambi dovranno trovare un accordo in merito alla richiesta del primo di evitare accessi nelle ore notturne, per questioni di privacy e di sicurezza.

Poerio R. chiede
martedì 17/05/2016 - Lazio
“Egregi Avvocati , in merito alla Vostra risposta dl 7 marzo u.s. vorrei precisare che i serbatoi dell' acqua sono stati installati
da due Condomini sui torrini del fabbricato da diversi anni
e che in occasione dei lavori di restauro del fabbricato , sono
stati tolti per permettere l' esecuzione dei lavori ; terminati i lavori sono stati nuovamente montati sui torrini , nonostante il divieto posto dall' Amministratore ; in seguito l' Assemblea del 12 febbraio u. s. ha deliberato per la loro rimozione ; in considerazione che i Condomini interessati hanno riferito che
non ottempereranno a quanto deciso dall' Assemblea , si chiede se il diritto previsto dall' art. 1102 sul godimento della cosa comune possa considerarsi esteso nel caso di specie , nonostante la suddetta decisione assembleare .
Ringraziando , porgo cordiali saluti”
Consulenza legale i 26/05/2016
L’assemblea ha legittimamente vietato il posizionamento dei serbatoi individuali sui torrini di proprietà comune, pertanto i condomini dissenzienti saranno tenuti ad ottemperare alla decisione collegiale.

L’art. 1102 c.c. stabilisce che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto [1108;627 c.p.] (…).”.

Ciò significa che egli non deve utilizzare il bene comune per finalità diverse da quelle che gli sono proprie (ad esempio, non può utilizzare un’area destinata solo al passaggio come parcheggio: ciò significherebbe alterarne la “destinazione” ai sensi della citata norma) e che non può mantenerne la disponibilità esclusiva, sottraendolo alla effettiva o anche solo potenziale disponibilità cui anche gli altri condomini hanno diritto: “Ai sensi dell'art. 1102 c.c. sono legittimi sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali e potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno; in tale contesto è in ogni caso vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell'orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri condomini” (Cassazione civile, sez. II, 19 dicembre 2012, n. 23448).

La Corte di Cassazione, in particolare, in ordine al rapporto tra uso della cosa comune di cui all’art. 1102 c.c. e volontà assembleare, ha ben chiarito in questa pronuncia: “la Corte territoriale - sul rilievo che il contenuto della delibera autorizzativa impugnata riguardasse l'applicabilità del citato art. 1102 c.c. (che attiene all'uso della cosa comune in ambito condominiale) - ha ritenuto di applicare le conseguenze logico-giuridiche che derivavano dal riferimento della portata della decisione assembleare alla disciplina di tale norma, pervenendo alla conferma dell'illegittimità della delibera assembleare (perciò, annullata), con la quale era stato previsto il divieto generalizzato per i condomini di poter aprire nuovi accessi sul muro comune".

Così statuendo, però, la Corte triestina ha disatteso il principio in base al quale le deliberazioni assembleari condominiali (con le necessarie maggioranze di legge) o lo stesso regolamento condominiale possono limitare l'uso delle parti comuni, per cui, in caso di diversa disciplina condominiale, non trova applicazione l'art. 1102 c.c., il quale svolge una funzione sussidiaria (ovvero opera nella sola eventualità in cui non sia intervenuta una differente regolamentazione in sede condominiale). Infatti, a tal scopo, deve affermarsi che - secondo la condivisibile giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 2369 del 1971; Cass. n. 1600 del 1975; Cass. n. 2727 del 1975 e Cass. n. 3169 del 1978) - l'art. 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne lo stesso uso secondo il loro diritto, non pone una norma inderogabile, ragion per cui i suoi limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale o dalle apposite delibere assembleari adottate con i “quorum” prescritti dalla legge.

L'unico limite della legittima “autodisciplina condominiale” è rappresentato dalla previsione del divieto sostanziale di utilizzazione generalizzata delle parti comuni; nel caso in cui, invece, l'assemblea condominiale (con le prescritte maggioranze) adotti una delibera che vieti soltanto un uso specifico (…), la stessa deliberazione deve ritenersi legittima” (Cass. Civ., Sez. II, 04 dicembre 2013 n. 27233).

L’amministratore avrà, dunque, nel caso di specie, non solo il diritto ma altresì l’obbligo di intervenire in forza dei poteri che gli riconosce l’art. 1130, 1° comma, n. 2, c.c. per far cessare l’abuso ed imporre l’esecuzione della delibera assembleare; qualora non riesca, poi, ad imporre la volontà della maggioranza dei condomini in via “bonaria”, potrà legittimamente rivolgersi all’Autorità Giudiziaria.

Alfonso P. chiede
venerdì 13/05/2016 - Toscana
“Buon giorno,

Vi chiedo cortesemente un parere sulla seguente questione condominiale che mi riguarda.
Fatto
A seguito di comunicazione fatta all'amministratore circa la mia volontà di installare, nell'incavo posteriore del fabbricato dove abito, un'unità esterna di condizionatore di dimensioni molto contenute, la richiesta fu inserita nell'ordine del giorno per la successiva riunione condominiale tenutasi il ….............. (in seconda convocazione), sotto la seguente voce:
“Richiesta del sig XXXXXXXXXX di installazione di un'unità esterna di condizionamento d'aria al di sopra della copertura dei garages, sulla facciata retrostante del fabbricato”.
In realtà, più che facciata, trattasi di un incavo rientrante del prospetto posteriore del fabbricato (a forma di U) nel quale sono inseriti, a solo piano terra, n° 3 garages con copertura piana che praticamente occulterebbero in buona parte la vista dell'apparecchio dal cortile condominiale retrostante, dato che l'appartamento di proprietà è ubicato al piano primo dello stabile e che lo stesso verrebbe posizionato al di sotto del livello del davanzale della finestra del bagno.
La proposta venne messa ai voti con la seguente dizione:
“Autorizzazione al Sig.XXXXXXXXX e a tutti i condomini interessati ad installare unità esterne di condizionamento d'aria sulla facciata del condominio. ( Si noti la differenza tra proposta all'ordine del giorno e quanto messo in discussione).

La votazione ha avuto il seguente risultato:
votanti 9 su 10 per complessivi millesimi 907,69 (1 assente)
voti contrari 5 su 9 per complessivi millesimi 497,55;
voti favorevoli 4 su 9 per complessivi millesimi 410,15
La richiesta non è approvata.
Motivo del rifiuto riferito da un solo condomino (gli altri quattro non hanno ritenuto di dover motivare il diniego) è il seguente:
“.............in quanto l'inserimento di elementi esterni andrebbe ad alterare il decoro della facciata e sarebbe il primo passo per ulteriori alterazioni della facciata”.

Tanto precisato, essendo sempre nei termini previsti per l'eventuale impugnazione della delibera, vi chiedo:

1) Se la delibera presa, a mio avviso, in palese violazione degli artt. 1102 – 1120 e 1136 cc. , si debba considerare nulla o annullabile;
2) Per impedire l'esercizio di un diritto soggettivo, come quello dell'uso di un bene comune, non necessita l'unanimità?
3) Se in caso di nullità, come io ritengo, la stessa possa essere da me disattesa, e procedere ugualmente all'installazione dell'apparecchio evitando così spese legali e perdita di tempo, considerato che l'art. 1102 cc , alle condizioni ivi previste, me lo consente senza dover richiedere autorizzazioni;
4) Quali potrebbero essere le conseguenze in riferimento al punto 3)?
5) Se una tale delibera possa assurgere a rango di norma di regolamento assembleare vincolante;
6) Se può il condominio esprimere un giudizio in merito all'alterazione del decoro o rumorosità dell'apparecchio prima che lo stesso venga installato. A me risulta che tale giudizio spetti al giudice di merito a seguito di un eventuale azione del condominio promossa successivamente;
7) Quali sono, in caso di apertura di un contenzioso presso il tribunale, le possibilità di vittoria alla luce dei fatti sopra descritti?

Preciso infine che il condominio non è fornito di alcun regolamento.

In attesa vi porgo distinti saluti.”
Consulenza legale i 20/05/2016
La delibera in questione è senz’altro impugnabile, perché emessa in violazione dei diritti del condomino sulla cosa comune.

Va preliminarmente chiarito, a tal proposito, che l’installazione in oggetto non costituisce “innovazione” ai sensi dell’articolo 1120 del codice civile: in primo luogo perché l’“innovazione” è una modificazione notevole della cosa comune, che ne altera l’entità sostanziale o la destinazione originaria: va da sé che l’intervento in esame non rientra nella predetta definizione.

In secondo luogo perché il citato articolo 1120 c.c. riguarda le innovazioni dirette “al miglioramento” o “all’uso più” comodo della cosa comune oppure ancora al “maggior rendimento” di quest’ultima: l’intervento di cui si discute, invece, anche se effettuato sulla cosa comune, ha l’obiettivo di rendere maggiore il godimento non di quest’ultima ma della proprietà individuale del singolo condomino che vuole effettuarlo (dal momento che l’impianto di condizionamento renderà più confortevole e vivibile l’appartamento di quest’ultimo).

L’installazione del motore in questione, quindi, non trova disciplina nell’articolo 1120 c.c. e non è soggetta ai limiti dettati dal rispetto di determinati quorum deliberativi e/o costitutivi in assemblea (art. 1136 cod. civ.).

L’articolo del codice civile che più correttamente viene in considerazione, dettato in materia di comunione e che si applica, evidentemente, anche al condominio negli edifici, è il 1102:
Uso della cosa comune.
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Due sono, pertanto, le condizioni per un uso individuale della cosa comune:
- non alterarne la destinazione: l’installazione, tuttavia, del motore esterno all’edificio non altera minimamente la destinazione della facciata posteriore di quest’ultimo (il muro perimetrale ha una funzione di recinzione: praticare aperture nel medesimo muro, ad esempio, costituirebbe alterazione della sua destinazione);
- non impedire che gli altri condomini ne possano fare ugualmente uso secondo il proprio diritto: non si vede, neppure sotto questo profilo, come il diritto degli altri condomini di utilizzare il medesimo spazio possa essere compromesso.

Afferma in proposito una pronuncia emessa in un caso del tutto analogo a quello in esame: “L'art. 1102 cod. civ. facoltizza ciascun condomino a servirsi della cosa comune - apportandovi anche le modifiche che ritenga utili per il miglior godimento - salvo il rispetto della sua destinazione e della possibilità del pari uso da parte degli altri aventi diritto.
Tali limiti non vengono superati per il solo fatto dell'utilizzo più intenso da parte del singolo condomino, purché non si giunga al turbamento dell'equilibrio dei diritti degli altri e ad un cambiamento della destinazione del bene comune.
La fattispecie riguarda una già compiuta installazione di macchinari per il condizionamento dell'aria - ad opera di un condomino - nell'intercapedine del garage condominiale.
Non sembra che tale uso - in mancanza di più specifiche e concrete deduzioni della ricorrente - sia di per sé incompatibile con l'obiettiva destinazione funzionale (ricovero delle autovetture) da riconoscere a quel bene comune, o ne comporti comunque un apprezzabile pregiudizio.
L'immutata destinazione del garage e la mancanza di una consistente alterazione materiale di alcun bene comune inducono anche ad escludere la ricorrenza di un'innovazione ai sensi dell'art. 1120 cod. civ.: non assume alcun rilievo - pertanto - la mancanza nella fattispecie della maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136, 5° comma, cod. civ.” (Tribunale Roma sez. V, 20 luglio 2009, n. 16028).

Alla luce di quanto sopra, si risponde, di seguito, alle specifiche domande poste nel quesito.

1) e 5) La delibera in questione può senz’altro ritenersi nulla. Per lungo tempo vi è stato un contrasto in giurisprudenza sull’individuazione dei casi di nullità oppure di annullabilità delle delibere assembleari condominiali: è intervenuta successivamente sul punto, a dirimere ogni contrasto, Cassazione Civ., Sezioni Unite, 7 marzo 2005 n. 4806, che ripercorre diffusamente tutti gli orientamenti sulla questione ed infine statuisce: “In materia di condominio, la nullità non prevista è piuttosto una creazione della dottrina e della giurisprudenza per impedire l'efficacia definitiva delle delibere mancanti degli elementi costitutivi (o lesive dei diritti individuali): per la verità, fissare l'efficacia definitiva di una delibera gravemente viziata per difetto di tempestiva impugnazione non sembra giusto.
In assenza di specifica previsione normativa, sembra logico doversi ammettere la nullità soltanto nei casi più gravi.
12.1. Al riguardo, nell'ambito del condominio negli edifici acquista rilevanza la distinzione tra momento costitutivo e momento di gestione. Invero, l'espressione "condominio negli edifici" designa tanto il diritto individuale sulle cose, gli impianti ed i servizi comuni attribuito ai proprietari dei piani o delle porzioni di piano siti nel fabbricato, quanto l'organizzazione degli stessi proprietari, cui è affidata la gestione delle parti comuni. I vizi riscontrabili nel momento costitutivo, che riflette l'insorgenza del diritto individuale e la stessa situazione soggettiva di condominio, con conseguente rilevanza della volontà individuale di ogni singolo partecipante, onde il principio è quello dell'autonomia, che si avvale dello strumento negoziale, certamente sono più gravi di quelli verificabili nel momento di gestione, che riguarda l'organizzazione del condominio per quanto attiene le sole cose comuni, dove vige il metodo collegiale e il principio maggioritario, che comportano la subordinazione della volontà dei singoli al volere dei più.

In buona sostanza, la nullità delle delibere riguarda i casi di maggior gravità, consistenti nella violazione di norme imperative di legge o nella lesione di diritti individuali (come nel caso di specie), mentre l’annullabilità riguarda i casi meno gravi, di inosservanza di regole “procedimentali”, attinenti, cioè, al funzionamento ed alla vita del condominio.

2) La modifica dei diritti soggettivi individuali sulla cosa comune di cui all’art. 1102 c.c. è consentita solo all’unanimità dei consensi; tuttavia, nel caso di specie, non si tratta precisamente di modificare in generale l’uso della cosa comune da parte dei singoli condomini, ma di impedire che uno di questi eserciti i suoi legittimi diritti; questo non è possibile, tanto che se il condomino agisce nel rispetto dei due limiti di cui all’art. 1102 (copra specificati) c.c. non sarà necessaria alcuna autorizzazione formale da parte dell’assemblea (la quale potrà, eventualmente, operare un controllo sulla legittimità dell’operato del primo solo a posteriori).

3) e 4) Procedere comunque con i lavori comporterebbe, eventualmente, l’apertura di un contenzioso da parte del condominio.

6) il condominio può legittimamente contestare l’opera da eseguirsi sotto il profilo del rispetto del decoro architettonico dell’edificio: secondo la giurisprudenza, infatti, anche nel caso dell’art. 1102 c.c. si deve rispettare il suddetto limite dettato dall’art. 1120 c.c. per le innovazioni. Il concetto in questione viene così definito: “Ai fini del decoro architettonico di un edificio condominiale (…), occorre far riferimento all'estetica del fabbricato che è data dall'insieme delle linee e strutture ornamentali, senza che occorra che si tratti di un edificio di particolare pregio. Il decoro architettonico, laddove possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia, è dunque un bene comune il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare.” (Tribunale Todi, 22 aprile 2014, n. 771).

Pertanto il condominio potrebbe (e dovrebbe) intentare un’azione affinché venga accertato se l’installazione dell’unità dell’impianto di condizionamento possa costituire un’alterazione delle “linee” e della fisionomia caratterizzante l’estetica dell’edificio. Sulla base, tuttavia, della descrizione dello stato dei luoghi offerta, si ritiene improbabile che l’intervento di cui si discute possa costituire un’alterazione vietata.

7) Tenendo conto di tutto quanto sopra osservato e chiarito, le probabilità di vittoria all’esito di un contenzioso con il condominio sono piuttosto buone. Va operato, tuttavia, un distinguo a seconda dell’oggetto del giudizio: se si tratta dell’impugnazione della delibera assembleare il rischio di soccombenza sarà minimo; qualora si tratti invece di causa intentata dal condominio per la valutazione di un’avvenuta alterazione del decoro architettonico dell’edificio, il rischio sarà maggiore, dal momento che tale valutazione è rimessa, caso per caso, alla discrezionalità del giudice sulla base della situazione di fatto.

Mauro chiede
mercoledì 06/04/2016 - Sicilia
“Buon giorno,
Il mio appartamento (A) in una villa di 11 unità ha una finestra a doppio battente su un balcone-passetto che usa il proprietario di due appartamenti riuniti (B) nell'atto di proprietà l'appartamento (B ) confina con due altri appartamenti e una area condominiale ed è descritto da una unica particella catastale non facendo mensile del balcone. Il propetario dell'appartamento B mi ha citato per aver trasformato una finestra, che affaccia sul balcone, da vasistas a doppio battente. Il CTU ha accertato una differena di colore che può far presumere che la finestra è stata modificata non recentemente come asserito da B. La mia produzione di una perizia estimativa con la foto della finestrs vecchia di 16 anni ha confermato il CTU.
Il giudice ha rigettato la richiesta di B di ripristino della finestra a vasistas perché il balcone è condominiale anche se lo usa solo B. Ha anche rigettato la mia richiesta di usucapione della veduta perché non applicabile di aree comuni e perché i miei testi di sono limitati a dire che avevo il possesso dell'appartamento da più di 20 anni.
Adesso B ricorre asserendo che il giudice ha errato e che il balcone è di sua proprietà e quantunque fosse condominiale la mia finestra di 50 cm dalla sua entrambi spicenti sul balcone e pertanto viola le distanze e che tutte le finestre del residence sono vasistas.
In effetti lui ha comprato tre anni dopo di me e ha modificato la sua finestra da vasistas a doppio battente ed adesso vuole che io trasformi la mia a vasistas.
In origine nel progetto la mia finestra serviva per arieggiare un WC poi in tempi in cui io non ero proprietario il mio appartamento è stati realizzato in maniera difforme dal progetto dove detta finestra veniva usata per una camera.
Quindi un anno dopo il mio acquisto venne catastato l'intero complesso con la finestra ad ad uso della camera come è stata realizzata fin dall'origine.
Mi chiedo se la proprietà del balcone possa essere da nuovo giudice intesa non comune? Non avendo chiarito i miei testi che la mia finestra era a doppio battente da oltre 20 anni possono farlo adesso? Il mio avvocato ha dimenticato di produrre il progetto e una foto del mio teste con sua figlia di 1 anno che che ritrae sullo sfondo la mia finestra a doppio battente e la bambina aveva 20 anni al momento della prima citazione ed il mio testimone può ricordare che la finestra era così da almeno un anno dalla foto. GRAZIE”
Consulenza legale i 11/04/2016
Poiché il caso in esame coinvolge varie questioni di natura processuale, per comodità le richieste della scrivente verranno affrontate singolarmente.

1) Quanto alla prima richiesta, con la quale la scrivente chiede se il giudice di appello possa discostarsi dalla classificazione fatta dal giudice di primo grado del balcone (dichiarato dal primo magistrato di proprietà comune, come sostenuto dalla scrivente), occorre specificare che il giudice di primo grado, nel prendere tale decisione, ha fatto riferimento ad una CTU che sostanzialmente confermava la tesi della scrivente.

In una recente pronuncia la giurisprudenza, riferendosi ad un caso per certi aspetti molto simile a quello in esame, ha affermato in via generale che il giudice non possa discostarsi dalla CTU, a meno che non motivi il suo scostamento in modo adeguato e dettagliato (Corte App. Trieste, Sez. I^ civile, sentenza 17 dicembre 2015, n. 749).

Tale principio vige anche per quanto riguarda il giudizio di secondo grado: pertanto pure il giudice di appello non può, in mancanza di motivi specifici, discostarsi dalla CTU realizzata in primo grado. Infatti "qualora il giudice d'appello dissenta dalle conclusioni del consulente tecnico d'ufficio di secondo grado ed accolga quelle del consulente tecnico di primo grado, che siano state contestate dalla parte interessata, egli deve non soltanto enunciare le ragioni che lo inducono ad accettare la prima consulenza, ma deve specificamente contestare le contrastanti valutazioni della seconda consulenza, anche in relazione alle critiche delle parti" (Cass. civ., 24 settembre 2014 n. 20133).

In conclusione, il proprietario dell'appartamento B ben potrà tentare di contestare in secondo grado la decisione del primo giudice favorevole alla scrivente (anche richiedendo una nuova CTU). Tuttavia, poiché vi è stata una CTU i cui risultati sono stati accolti dal primo giudice, se il giudice di appello deciderà di discostarsi dalla prima sentenza avrà l'obbligo di indicare in modo dettagliato i motivi per cui non ritiene di aderire alla decisione di primo grado.

2) Quanto alla seconda richiesta, e cioè se i testimoni della scrivente possano chiarire in secondo grado che la finestra era a doppio battente (non avendolo fatto in precedenza), occorre rilevare quanto segue.
Il giudice di secondo grado può consentire una nuova audizione dei testimoni già sentiti in primo grado (c.d. rinnovazione dei testimoni), ai sensi degli artt. 257 e 359 c.p.c.: per fare ciò sarà necessaria una apposita istanza della parte interessata diretta al giudice di appello.
Tuttavia occorre precisare che esistono alcuni limiti.
La rinnovazione, infatti, non potrà portare ad un ampliamento non consentito di prove già assunte in primo grado. Pertanto, il testimone potrà essere udito solamente per chiarire disposizioni già precedentemente rese, ma non per integrare lacune rispetto a fatti non narrati in primo grado. Non sarà inoltre possibile udire ulteriori e diversi testimoni, e nemmeno contraddire prove già assunte (così Cass. 1 agosto 2002, n. 11436; Cass. 15 giugno 1982, n. 1982).

Nel caso di specie pare che i testimoni abbiano omesso di indicare in primo grado che la finestra era a doppio battente: pertanto, ai sensi dei citati articoli, trattandosi di fatti ulteriori non narrati in primo grado, probabilmente non sarà possibile integrare le loro dichiarazioni in sede di appello.

3) Il terzo quesito riguarda il fatto che l'avvocato della scrivente non aveva allegato in primo grado alcuni documenti (il progetto e una foto).
L'art. 345 c.p.c. prevede, al suo secondo comma (cosi come modificato nel 2012), che nel giudizio di appello "non sono ammessi i nuovi mezzi di prova e non possono essere prodotti nuovi documenti, salvo che la parte dimostri di non aver potuto proporli o produrli nel giudizio di primo grado per causa ad essa non imputabile".
In altre parole, non sarà possibile per la scrivente produrre in appello documenti non allegati già nel corso del primo grado di giudizio, a meno che non riesca a dimostrare di non aver potuto produrli prima per causa a lei non imputabile.

Mauro M. chiede
mercoledì 09/03/2016 - Valle d'Aosta
“sono proprietario di un appartamento in una casa in montagna. L'appartamento e' parte di un condominio composto da 8 condomini; io sono titolare di 177,16 millesimi. La mia proprietà e' costituita dai due piani superiori di un corpo addossato ad un altro corpo di fabbrica che contiene gli appartamenti di altri 5 condomini. Un sesto condomino ha l'appartamento al piano inferiore, sotto il mio; l'ultimo proprietario ha solo una cantina nel garage comune. la mia proprietà confina al piano inferiore con un condomino; sul lato sud con terrazzo comune (che costituisce il tetto del garage comune); sul lato nord e' sopraelevata rispetto al piano strada dove c'e' un terrazzo comune; sul lato ovest con due altre proprietà (su ogni singolo piano) del condominio mentre sul lato est si affaccia su un terrazzo di mia esclusiva proprietà. Voglio modificare la facciata est (che come descritto sopra riguarda esclusivamente la mia abitazione) ed il geometra mi dice che il comune (L. T., Valle d'Aosta) chiede la delibera dell'assemblea del condominio che approva l'intervento. A questo punto iniziano i problemi: 2 dei condomini con il supporto di altri 2 fino a rappresentare un totale di 626,9 millesimi si sono opposti a tutte le proposte via via presentate (per raccogliere le loro osservazioni e richieste e tutte le volte prima accettate e poi ritenute non adeguate) a partire da quella più invasiva (che gia' aveva ottenuto il preliminare parere favorevole della sovrintendenza per la tutela dei beni storici ed architettonici) fino all'ultima che consiste semplicemente nell'inversione di una porta con una finestra (sulla facciata ci sono due finestre al piano superiore ed una porta ed una finestra al piano inferiore). L'ultimo passaggio e' stata una assemblea condominiale convocata dall’amministratore su richiesta dei due condomini per ratificare il consenso fornito da tutti via mail in precedenza, tenutasi domenica in cui il progetto e' stato approvato all'unanimità da parte dei presenti (372,05 millesimi; I quattro condomini dissenzienti non si sono presentati dicendo che non volevano approvare la decisione perché mancavano I disegni tecnici dell’intervento che in precedenza mi avevano detto non ritenevano necessario io presentassi in questa fase). L'amministratore mi propone un verbale di assemblea in cui pur riportando l’approvazione dell’ordine del giorno, evidenzia che la stessa non e' valida perché non raggiunge la maggioranza prescritta per l'approvazione delle modifiche delle parti comune (secondo lui definita in due terzi del totale dei millesimi dall'art 1117 e 1136 comma 5 del cc modificato dalla L220/2012). Il regolamento del condominio non regola la materia e dice semplicemente che in seconda convocazione (come quella tenutasi domenica scorsa) le decisioni sono approvate a maggioranza dei presenti. Sul vostro sito ho letto che un intervento come il mio potrebbe essere regolato dall'articolo 1120 cc che prevede che l'intervento sia semplicemente comunicato all'amministratore e da questo all'assemblea; purtroppo il regolamento comunale per la concessione delle licenze edilizie non fa questa distinzione e chiede comunque la copia della delibera dell'assemblea. Ho chiesto all'amministratore di rilasciare questa delibera riportando semplicemente l'approvazione unanime ed i millesimi presenti (lasciando eventualmente al comune di decidere se quell’approvazione e’ sufficiente o meno) am lui insiste nel riportare la non validità della delibera per quanto detto sopra. Posso denunciare l'amministratore per parzialità nello svolgimento della sua funzione? posso insistere con il comune perché accetti la mia richiesta anche in assenza del consenso dei condomini? Su altro sito ho letto che in base all’art 1102 e 1122 del cc I proprietari dei singoli piani possono utilizzare le facciate dell’immobile in corrispondenza ai propri appartamenti per creare nuove aperture verso aree in comune e per questo non hanno bisogno del consenso degli altri condomini (che hanno invece il diritto di opporsi alle opere in caso danneggino la stabilita’ od il decoro dell’immobile): questo significa che posso addirittura ripensare al progetto originario (apertura di finestrone e spostamento della porta di ingresso sulla parete nord che da sul terrazzo comune). Grazie”
Consulenza legale i 18/03/2016
L'art. 1117, comma 1, n. 1), del c.c., stabilisce che le facciate sono parti comuni dell'edificio, più precisamente: "1. Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate".
Per quanto riguarda le innovazioni aventi ad oggetto le parti comuni dell'edificio, l'art. 1120, primo comma, del c.c. stabilisce che: "1. I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni".
La maggioranza necessaria in seno all'assemblea di condominio per la realizzazione di innovazioni - come indicato dall'amministratore - è pertanto, quella prevista nell'art. 1136, comma 5, del c.c., il quale stabilisce che: "5. Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio".
Tuttavia, l'applicazione di tali articoli viene in rilievo solamente laddove l'apertura delle finestre costituisce un'innovazione sulle cose comuni. In realtà, si ritiene che in questo caso si possa qualificare l'intervento da realizzare come uso individuale della cosa comune.
E' infatti la Giurisprudenza che lo dichiara: "Aprire un vano nel muro perimetrale comune ad opera di un condomino, di una o più finestre o porte del suo appartamento, anche ampliando le finestre già esistenti a livello del suo appartamento, non importa una innovazione della cosa comune, a norma dell'art. 1120 c.c., bensì soltanto quell'uso individuale della cosa comune il cui ambito ed i cui limiti sono disciplinati dagli art. 1102 e 1122 c.c." (cfr. Tribunale Salerno, Sez. II, 8 gennaio 2016, n. 67).

Effettivamente, nel caso di specie, dalla illustrazione della struttura dell'immobile ed alla luce dei lavori che si intendono realizzare, si ritiene che possa essere sostenibile la soluzione (più semplice e veloce) prevista dal combinato disposto degli artt. 1102 del c.c. e 1122 del c.c., per il quale non sarebbe affatto richiesto il consenso dei condomini all'intervento e, di conseguenza, il Comune non potrebbe richiedere (pretendere) alcuna delibera per il rilascio del titolo edilizio.

Infatti, l'art. 1102, comma 1, del c.c. stabilisce che:
"1. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa".

In sostanza, il condomino potrebbe utilizzare la cosa comune, purché siano rispettati due requisiti:
- non alteri la destinazione della cosa comune (nel caso di specie, la facciata e/o il terrazzo comune, in relazione al tipo di progetto che si intenderà realizzare) e
- non se ne impedisca ad altri di farne parimenti uso.

In virtù di tale previsione, effettivamente, sembrerebbe che si possa realizzare altresì il primo progetto (apertura su terrazzo condominiale), purché si rispettino tali due requisiti, oltre che l'ulteriore limite che andiamo ora ad evidenziare: "il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio" (cfr. art. 1122 del c.c.).

E' appena il caso di evidenziare che i condomini potrebbero "appellarsi" al potenziale pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio. Accade molto spesso.

Tuttavia, i condomini che asserissero di essere lesi dall'intervento, dovrebbero dimostrare puntualmente il deprezzamento dell'intero edificio e del proprio immobile come conseguenza della realizzazione delle aperture: "La voce di danno di cui all'art. 1122 c.c. fa riferimento, non solo al pregiudizio per la sicurezza e la stabilità del fabbricato, deterioramento di parti comuni causato dai lavori (es. infiltrazioni), ma anche all'alterazione del decoro architettonico. Con l'ulteriore specificazione che il condomino, nell'eseguire opere su parti di sua proprietà, altera il decoro architettonico dello stabile se, tenendo conto delle caratteristiche dello stabile al momento dell'opera, reca un pregiudizio tale da comportare un deprezzamento dell'intero fabbricato e delle unità immobiliari in esso comprese" (cfr. Cassazione Civile, Sez. II, 3 gennaio 2014, n. 53).

In ogni caso, laddove si qualificasse l'intervento in questione, anche nella sua versione originaria, ai sensi dell'art. 1102 - ipotesi che, alla luce della Giurisprudenza sopra richiamata si ritiene sostenibile - si conferma che il condomino dovrebbe dare la notizia all'amministratore, che poi ne riferirebbe in assemblea.

Ciò preliminarmente chiarito, dal momento che né il regolamento condominiale di origine contrattuale - come riportato nel testo del quesito - né le previsioni del cod. civ. prevedono che i lavori in questione possano essere svolti solo previa approvazione della delibera assembleare, il Comune non può in alcun modo pretendere la delibera assembleare dall'interessato.

Si riporta di seguito un passaggio chiarissimo della pronuncia del T.A.R. Salerno, (Campania), Sez. I, 17 aprile 2014, n. 740: "La necessaria distinzione tra gli aspetti civilistici e quelli pubblicistici dell'attività edificatoria non impedisce di rilevare la presenza di significativi punti di contatto fra i due diversi profili, ragion per cui alcuni elementi di origine civilistica assumono una rilevanza qualificata nel procedimento di rilascio della concessione edilizia. In particolare, nell'ambito del procedimento amministrativo per l'ottenimento dei titoli abilitativi prescritti dalla normativa urbanistica per i diversi interventi, va rilevato che: a) deve anzitutto escludersi che dalla necessità di coinvolgere tutti i comproprietari nel procedimento amministrativo per il rilascio del titolo abilitativo necessario a eseguire interventi edilizi sul bene comune da parte del singolo condomino possa ricavarsi anche la necessità di acquisire il loro consenso; b) occorre distinguere tra interventi qualificabili in termini di innovazione (disciplinata dagli art. 1108 e 1120 c.c.) e interventi qualificabili come mere modificazioni (ex art. 1102 c.c.); tale fondamentale distinzione riguarda l'idoneità dell'intervento a mutare (innovazione) o meno (modificazione) la consistenza (materiale) o alterare la destinazione (funzionale) della cosa comune, rendendone così impossibile l'utilizzazione secondo la funzione originaria; c) chiarita tale differenza fondamentale, dovrà valere la seguente regola: c1) le innovazioni possono essere deliberate solo dall'assemblea dei condomini, con le maggioranze di cui agli art. 1108 e 1120 c.c. e quindi è il condominio nel suo complesso ad essere legittimato, di fronte all'amministrazione, a ottenere il relativo titolo abilitativo; c2) le mere modificazioni della cosa comune rientrano invece, ex art. 1102 c.c., nella piena disponibilità del singolo condomino il quale, pertanto, ha piena legittimazione, indipendentemente da delibere assembleari favorevoli o contrarie, di chiedere il titolo edilizio necessario a seconda del tipo di intervento programmato".

Per concludere, si ritiene che, per come sono stati descritti i lavori da realizzarsi (sia nel suo progetto originario, sia nella sua versione "attenuata"), si applicherebbe quanto previsto dagli artt. 1102 del c.c. e dall'art. 1122 del c.c., pertanto occorrerebbe solamente dare comunicazione formale all'Amministratore dei lavori da eseguirsi (supportata da relativa documentazione, meglio se con relazione di un tecnico relativo alla tipologia di "modificazioni" da realizzare); l'Amministratore informerebbe l'assemblea; il Comune, alla luce di quanto illustrato nel passaggio precedente, non potrebbe negare il rilascio del titolo edilizio poiché la documentazione sarebbe già completa.

Chiaramente laddove il Comune si opponesse al rilascio del titolo potrebbero depositarsi delle osservazioni all'interno del procedimento in seguito al preavviso di diniego, e, laddove il procedimento si concludesse con un provvedimento negativo, si potrebbe contestare anch'esso richiamando la Giurisprudenza sopraccitata.


Per altra via, invece, si potrebbe ipotizzare di ricondurre (e quindi qualificare) i lavori da realizzare a una delle ipotesi di cui all'art. 1120, comma 2, del c.c., in modo che potrebbe essere sufficiente, al fine della validità della delibera condominiale di approvazione, la maggioranza indicata all'art. 1136, comma 2, del c.c., anziché quella dell'art. 1136, comma 5, del c.c.
In particolare, l'art. 1120, comma 2, del c.c., prevede che:
"2. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto".
In sostanza, magari apportando una piccola modifica o integrazione al progetto iniziale (si pensi, per esempio, alla finalità del contenimento del consumo energetico), si potrebbe qualificare l'intervento in questione come "virtuoso" e pertanto potrebbe essere sufficiente un quorum costitutivo e deliberativo inferiore, di cui all'art. 1136, comma 2, del c.c. ("2. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio"). In questo modo si potrebbe ottenere una delibera favorevole da parte dei condomini e si potrebbe consegnare al Comune la deliberazione richiesta.

P.R. chiede
sabato 27/02/2016 - Lazio
“Sono Amministratore di un Condominio in Roma, il giorno 12 febbraio u.s. è stata indetta una Assemblea straordinaria, la quale ha deciso per la rimozione di una canna fumaria ad uso di una pasticceria; si precisa che il proprietario della pasticceria informò nell' anno 2002 il Condominio della presenza della canna fumaria , esistente fin dall' anno 1975 , e della necessità di adeguamento alle normative A.S.L., che obbligavano al montaggio di una cappa aspirante e di un filtro.
L' assemblea del 13/07/2002 quindi, oltre che prendere conoscenza di quanto sopra scritto , autorizzò l' installazione della cappa e del relativo filtro .
Si chiede pertanto se l' Assemblea del 12/02/2016 può apporre divieti , o ordinare lo smontaggio della suddetta canna fumaria .
Si precisa comunque che tale situazione è nata dalla presenza di due cassoni - serbatoi per il contenimento dell' acqua ad uso esclusivo di altri due Condomini abitanti a due rispettivi attici ( che potrebbero trasferire i loro cassoni sui loro terrazzi di proprietà esclusiva , che sono di
grande ampiezza ( circa metri quadri 50 ) .
Da quanto sopra esposto, chiedo, essendo a mio parere due problemi separati , se anche in questo secondo caso l' Assemblea può ordinare la rimozione dei cassoni .
Ringraziando dell' attenzione, e rimanendo in attesa di una cortese risposta , possibilmente in tempi brevi , porgo cordiali saluti .”
Consulenza legale i 07/03/2016
Per comodità espositiva le due questioni verranno affrontate separatamente.

1) Quanto alla prima richiesta, relativa alla possibilità o meno dell'assemblea straordinaria di stabilire la rimozione della canna fumaria, la risposta è negativa.

La giurisprudenza è pacifica nell'affermare che la presenza di una canna fumaria sul muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, e non ne alteri il decoro architettonico. Quest'ultima situazione, peraltro, si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, bensì quando la nuova opera si riflette negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile (Cass. 25 settembre 2012 n. 16306, nello stesso senso Cass. 16 maggio 2000 n. 634, C.App.Milano, sent. 21 giugno 1991).

Ancora più simili al caso in esame sono alcune pronunce di merito, le quali hanno sancito la lecita installazione di una canna fumaria da parte di un condomino in aderenza al muro comune, qualora l'opera sia conforme alla normativa vigente in tema di sicurezza degli impianti, sia costruita in modo tale da preservare da ogni danno alla salubrità mentale e sia fatta nel rispetto delle distanze fissate dall'art 889 c.c. al fine di non ridurre le funzioni di aerazione e luce agli appartamenti interessati dal suo passaggio (Trib. Roma, 29 gennaio 2004). Infatti, l'installazione di una canna fumaria in aderenza al muro perimetrale di un fabbricato in condominio non richiede né interpello, né consenso degli altri condomini qualora non leda diritti esclusivi di quest'ultimi e non alteri il decoro architettonico dell'edificio (tra le molte, Trib. Napoli, sent. 17 marzo 1990).

Nel caso di specie, pertanto, considerando anche che la canna è presente dal 1975 ed era già stata autorizzata e messa a norma nel 2002, non sarà possibile chiederne la rimozione, a meno che essa non leda i diritti di altri condomini o deturpi il decoro architettonico dell'edificio (peraltro in quest' ultimo caso la valutazione dovrà essere svolta da un giudice).

2) Relativamente, invece, alla seconda questione, e cioè se sia possibile rimuovere i serbatoi, sarebbe necessario capire anzitutto dove essi siano posizionati.

In via generale, presumendo (non viene specificato nel quesito) che essi siano collocati, come di solito avviene, nel cortile condominiale, se quest'ultimo non ha una specifica destinazione d'uso pattuita dalle parti o specificata nel titolo o nel regolamento, potrà essere utilizzato da tutti i condomini purché nel rispetto di quanto stabilito dall'art. 1102 c.c., secondo cui "ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto". Ogni partecipante ha la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri e non li pregiudichi. Invece, l'uso esclusivo del bene da parte del condomino, che impedisce agli altri di utilizzare il medesimo bene, configura un comportamento illegittimo.

La giurisprudenza, infatti, ha affermato che la presenza di alcuni serbatoi nel cortile condominiale, che impedivano la libera fruizione di questo, comportando anche limitazioni al libero accesso al garage di proprietà di un altro condomino, fosse un comportamento illecito, considerata la possibilità di collocare i serbatoi in altro luogo senza pregiudizio alcuno e, anzi, con maggiori garanzie di sicurezza per tutti i condomini - nel caso di specie, proprio su alcune terrazze di proprietà dei condomini (Giudice di pace di Reggio Calabria, sent. 20 dicembre 2013).

Pertanto, se i serbatoi comportano pregiudizi per gli altri condomini, oppure mettono in pericolo la loro incolumità, potrà essere chiesta la loro rimozione.

Giovanni S. chiede
mercoledì 17/02/2016 - Lazio
“Sono proprietario di un locale commerciale dotato di canna fumaria fin dal 1976. Nel 2002 è stato adibito,previe le necessarie autorizzazioni comunali, a pasticceria con annesso laboratorio,per cui è stato necessario integrare la canna fumaria con una cappa aspirante posta sul lastrico solare condominiale.
Sullo stesso lastrico solare sono presenti fin dalle origini due piccoli serbatoi di acqua a beneficio di due mansarde sottostanti.
Ora nel 2016 l'assemblea condominiale ci chiede di rimuovere cappa aspirante e serbatoi per evitare ,durante eventuali interventi di manutenzione sugli stessi, possibili danneggiamenti alla recente impermeabilizzazione del lastrico solare perché realizzata con resina elastica armate di fibra di vetro con minimo spessore, presentata però in commercio come "calpestabile".
Resto in attesa di risposta.”
Consulenza legale i 24/02/2016
In relazione alla situazione descritta si dovrà innanzitutto verificare l'eventuale costituzione (e trascrizione) di un diritto di servitù di scarico del fumo (v. Cass. 7638/2009) a favore del fondo del richiedente ed a carico del bene comune. In tal caso, si potrà far valere tale diritto, con la relativa tutela.

In mancanza di un diritto reale sembrerebbe fondato il richiamo all'art. 1102 del c.c., dettato in tema di comunione ma applicabile al condominio stante il richiamo dell'art. 1139 del c.c.. Tale disposizione enuncia il principio per cui ciascun condomino ha diritto di servirsi della parte comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca il pari uso altrui.

Tra i beni che l'art. 1117 del c.c. individua come comuni vi è il lastrico solare, del quale si evince che il richiedente stia facendo uso mediante installazione della cappa aspirante. A riguardo, la giurisprudenza ammette la possibilità che il singolo utilizzi il bene per un suo fine particolare, anche traendo una utilità ulteriore rispetto a quelle ricavate dagli altri comunisti, e ciò perché il pari uso di cui alla norma non significa uso identico e contemporaneo (v. Cass. 15523/2011).

Nel caso di specie si rileva che l'assemblea condominiale (non è dato sapere se mediante richiesta informale o con formale delibera, cui sarà eventualmente necessario opporsi: a tal fine si ricorda che, ex art. 1137 del c.c., in caso di vizio che la renda annullabile l'impugnativa va proposta entro 30 giorni) chiede ad alcuni condomini di rimuovere le opere installate sul lastrico (cappa e serbatoi). Ciò sembra dunque tradursi in una richiesta di far venir meno quell'uso che i condomini esercitano ex art. 1102 del c.c., peraltro da molto tempo.

Altresì, vi è da dire che la pretesa del condominio non fa nemmeno direttamente leva sul fatto che l'uso della parte comune sia fatto in danno del diritto altrui, basandosi invece sulla presunta ed eventuale rovina del nuovo pavimento realizzato. Orbene, si immagina che i lavori di ripavimentazione siano stati regolarmente deliberati, anche sulla base del fatto che la resina da posare era presentata come "calpestabile". Dunque, il consenso dei condomini si è basato anche su tale elemento (si presume che tutti, e a maggior ragione coloro che hanno beni posti sul lastrico, non avrebbero consentito la posa di un materiale non calpestabile). Del resto, inibire il transito sul lastrico lo renderebbe di fatto inservibile a tutti; peraltro si immagina che i lavori di manutenzione di cappa e cisterne non esigano certo l'uso di mezzi particolarmente invasivi, ma soprattutto il camminare di personale operaio, ove sarebbe sufficiente adottare opportuni accorgimenti (es. posa di cartoni, tappeti ecc.).

Al contempo, se il materiale venduto come calpestabile non fosse in realtà tale, il problema si porrebbe nei confronti di chi ha eseguito l'opera ovvero di chi lo ha fornito (si tratterebbe di indagare questo aspetto), ma tale questione non è certo risolvibile ledendo il diritto di uso del condomino, bensì facendo valere il relativo vizio (in tema di appalto, ex art. 1667 ss c.c. ovvero di garanzie della vendita, v. 1470 ss c.c.).

In conclusione, si consiglia innanzitutto di verificare l'esistenza di una servitù costituita volontariamente a favore del fondo del richiedente. In mancanza, si potrà valutare di far valere i richiamati principi in tema di condominio. Si consiglia, qualora l'assemblea persista nella richiesta di rimozione dei manufatti, di sottoporre la questione ad un legale, affinché possa esaminare la questione e le opportune misure da adottare.

Flavio G. chiede
giovedì 10/12/2015 - Lombardia
“buongiorno, a gennaio 2015 mi è stato negata in riunione condominiale, la possibilità di realizzare il cappotto esterno (10 cm) sulla sola mia porzione di villetta a schiera, pur impegnandomi a rispettare la tinteggiatura, e quant'altro presente (stesse imposte, davanzali etc). I condomini non interessati, purtroppo in maggioranza, nel negare il permesso, hanno addotto la motivazione che lo spessore di 10 cm, creando un gradino, alterava la percezione estetica della facciata (i due condomini adiacenti alla mia porzione non erano interessati e pertanto sarebbe nato il gradino )
Volevo sapere se ci sono sentenze relative a casi simili che abbiano ''impugnato'' la decisione condominiale e consentito al singolo proprietario di procedere alla innovazione energetica in questione (visto che la detrazione irpef è stata estesa al 2016, vorrei poterne usufruire per tempo). Grazie e cordiali saluti”
Consulenza legale i 16/12/2015
Innanzitutto, si deve considerare che anche nel caso delle villette a schiera che realizzano un condominio le pareti esterne, pur costituendo l'involucro delle singole unità, possono comunque essere considerate parti comuni ex art. 1117 del c.c., perché "segnano il perimetro dell'edificio condominiale, e ne delimitano la misura sia in altezza che in larghezza" (Corte d'Appello Campobasso, 318/2014). Questa lettura è confortata da altre pronunce, rese dalla cassazione in relazione ai muri perimetrali di condomini "ordinari" (verticali), le quali avevano riconosciuto che tali muri, pur non essendo tecnicamente muri portanti, sono in ogni caso da considerarsi comuni perché determinano il volume e la forma dell'edificio nel suo insieme il quale, senza di essi, sarebbe come uno "scheletro vuoto" (Cass. 4978/2007; Cass. 2773/1992).

Premesso ciò, è necessario stabilire se il "cappotto termico" (che è opera volta al contenimento del consumo energetico) integri un'innovazione ex art. 1120 del c.c. oppure una manutenzione straordinaria, per individuare la disciplina applicabile.

Secondo la giurisprudenza della cassazione "la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto" (Cass. 21256/2009).
Nel caso della realizzazione del cappotto, si può ritenere che non venga modificata la destinazione della facciata (che rimane tale), né la sua consistenza, potendosi quindi ricondurre l'opera al concetto di manutenzione.

In conseguenza, il condomino potrebbe agire direttamente ex art. 1102 del c.c., nel rispetto delle condizioni previste da tale norma.
Nello specifico, l'art. 1102 co. 1 c.c. stabilisce che "ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per migliorare il godimento della cosa".

Se si ritiene che la realizzazione del cappotto non integra innovazione, essa non altera la destinazione della facciata, per cui il primo requisito sarebbe rispettato. Quanto al pari uso altrui, l'opera non sembra menomare i diritti degli altri condomini sulla parte comune.

Tuttavia, anche in tal caso deve essere rispettato il limite del decoro architettonico (Cass. 15739/2005, Cass. 12343/2003). Pertanto, anche per procedere ex art. 1102 c.c., si dovrà dimostrare il rispetto di questo limite. In tal senso, quanto al concetto di decoro, si tratta di nozione soggettiva ed opinabile, che deve essere verificata per ogni singolo caso concreto. La giurisprudenza, peraltro, lo ha riconosciuto non solo nell'insieme delle linee architettoniche, ma anche nell'aspetto armonico dell'edificio (Cass. 10350/2011); vi ha ricondotto gli elementi che attengono alla simmetria, all'estetica e all'architettura generale dell'edificio (Cass. 14626/2010), per cui la creazione di un gradino potrebbe essere ritenuta lesiva di esso. È stato escluso, invece, che il decoro concerna l'impatto dell'opera con l'ambiente (Cass. 1286/2010).

Inoltre la Cassazione ha stabilito, tra l'altro, che "esso può ritenersi pregiudicato non da qualsiasi innovazione, ma soltanto da quella idonea ad interromperne la linea armonica delle strutture che conferiscono al fabbricato una propria identità" (Cass. 24645/2011); e ha escluso la lesione se il decoro risultava già in degrado a causa di modificazioni precedenti (Cass. 14992/2012).

Peraltro, se il richiedente si munisse di una relazione preventiva sulla conformità dell'opera al decoro di quell'edificio, questa, pur se non inoppugnabile, renderebbe più "solida" la sua iniziativa.

Se, invece, il richiedente intende agire impugnando la delibera, deve ricondurre il vizio ad un'ipotesi di nullità (atteso che la delibera annullabile deve essere impugnata entro 30 giorni, decorrenti dalla sua adozione, per i condomini dissenzienti e dalla sua comunicazione per quelli assenti; termini che sono oggi spirati, se egli era presente). In tal caso, dovrebbe argomentare nel senso che l'opera costituisce esplicazione del suo diritto di comproprietà: quindi, la delibera avrebbe inciso sui diritti individuali che il condomino ha sulle cose comuni e, come tale, sarebbe nulla (vedi Cass. S.U. 4806/2005 in relazione alle ipotesi che integrano nullità).

In conclusione, pur se si qualifica la realizzazione del cappotto come opera di mera manutenzione, resta ferma la necessità di accertare, concretamente, se si viene a creare una lesione del decoro architettonico dell'edificio. E questo sia che si scelga di agire direttamente, ex art. 1102 c.c., sia che si ritenga di impugnare la delibera condominiale esistente.

Ugo C. chiede
giovedì 14/05/2015 - Campania
“buongiorno,
sto per acquistare un appartamento. Nel titolo di proprietà del venditore è previsto un diritto d'uso esclusivo di una porzione del giardino condominiale. Nel regolamento di condominio si parla più genericamente di godimento. Ho diritto a recintare quella porzione di giardino (al momento non recintata) in assenza di autorizzazione da parte dell'assemblea dei condomini?”
Consulenza legale i 18/05/2015
Il diritto d'uso esclusivo su parte condominiale può essere di natura personale o reale.

Se si tratta di un diritto reale vero e proprio, è possibile applicare la disciplina del codice civile (art. art. 1021 del c.c. e alcune disposizioni compatibili in materia di usufrutto, art. 1026).
In particolare, vale la regola del rispetto da parte dell'usuario della destinazione economica impressa al bene dal proprietario.
Secondo la giurisprudenza, per esempio, "Il diritto di godere in via esclusiva di un bene condominiale, che spetti al singolo condomino di un edificio, come nel caso di giardino comune conferito in uso al proprietario del piano terreno, non abilita il condomino medesimo a compiere opere di trasformazione su detto bene (nella specie, copertura con veranda), che si traducano in un pregiudizio delle utilità che esso è destinato ad apportare alle altre porzioni del fabbricato (in termini di aerazione, amenità, vedute, etc.)" (Cass. civ., sez. II, 27.7.1984, n. 4451).
Nel nostro caso, ad esempio, se il giardino condominiale è adibito all'abbellimento dell'edificio, recintarlo per farvi un orto dovrebbe essere vietato (l'usufruttuario può eseguire solo addizioni che non alterino la destinazione economica della cosa, art. 986): si ricade altrimenti in ipotesi di abuso del diritto.

Allo stesso modo, sarebbe vietato recintare una parte del giardino compromettendo il decoro condominiale, che è tutelato anche in relazione alle opere effettuate dal condomino nella sua unità immobiliare ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale (art. 1122 del c.c.).

Va, inoltre sottolineato che il diritto d'uso esclusivo su un bene comune costituisce una deroga all'articolo 1102. Di conseguenza, l'usuario non può usucapire la porzione di bene (art. 1164, "Chi ha il possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapire la proprietà della cosa stessa, se il titolo del suo possesso non è mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario"), né può compiere atti, come quello di apposizione di una recinzione, che possano mutare il titolo del suo possesso.

Se, invece, si tratta di un diritto personale concesso al proprietario dell'appartamento (anche se ciò non ci sembra configurabile nel caso di specie), il contenuto del diritto deve essere stabilito nel titolo giustificativo dello stesso - es. un contratto con il condominio -, il quale dovrebbe prevedere le facoltà concesse all'usuario, in particolare lo scopo dell'uso.

In risposta al quesito, alla luce delle riflessioni sopra proposte, si deve concludere che apporre una recinzione alla porzione del giardino d'uso esclusivo sia in linea generale vietato, se tale opera comporti una modifica alla destinazione del giardino stesso o determini un pregiudizio al decoro architettonico del complesso immobiliare.

Leonardo L. chiede
mercoledì 28/01/2015 - Umbria
“Chiarimenti al quesito n. 12163/2015
Il contratto via di fuga potrebbe essere invalidato, l'invalidità non è soggetta a prescrizione: giudice di pace?
Il contratto servitù si prescrive nel 2018, 10 anni.
Il contratto in oggetto non ha costituito un diritto reale, ma un diritto personale , qual'e' la differenza ?
Non ha alcuna efficacia nei confronti di mia moglie la quale può' opporsi al passaggio, per iscritto? Quali conseguenze per me.
Non c'è contraddizione? "Obbliga il concedente ed i suoi eredi o aventi causa a non impedire il passaggio a non porre impedimento all'esercizio del diritto concesso ".
Nel 2011 tramite avv. Ho chiesto danni e privacy , nulla di fatto, cerco di evitare il tribunale .
Il contratto prevedeva la ristrutturazione del giardino a voce con stretta di mano (tra galantuomini ) giardino distrutto.
Il contratto l'ho firmato al mio consulente, consegna dopo i lavori, l'ha consegnato dopo sei mesi, in mia assenza ed insaputa. Testimoni.
Il mio giardino è' un antico Belvedere,il cinema una chiesa del 1100, cerco una leva di forza per costringere il comune a fare il suo dovere, vorrei dare alla città l'unico Belvedere ad orari, e un progetto per i bambini. Non farò una causa, ma accetto consigli.”
Consulenza legale i 03/02/2015
Se il contratto fosse annullabile per dolo, la relativa azione di annullamento si prescriverebbe in cinque anni dal momento della scoperta del dolo (art. 1442 del c.c.). La competenza spetterebbe al giudice di pace laddove il valore della causa fosse inferiore ad € 5.000,00.

La servitù nata dal contratto, anche se di natura personale, non si prescrive semplicemente trascorsi dieci anni: sarebbe necessario che il comune non ne usufruisse per dieci anni, rimanendo inerte di fronte al proprio diritto. A quel punto, il relativo diritto di credito, nato dal contratto, potrebbe prescriversi.

La differenza tra diritto personale e reale consiste nel fatto che solo il secondo è caratterizzato dall'assolutezza: esso, può, cioè, essere fatto valere erga omnes, contro tutti, e non solo contro l'altra parte. Inoltre, se un diritto può essere qualificato come reale, esso sarà disciplinato secondo le norme appositamente previste dal codice civile (es. le norme sulle servitù).
Il diritto personale, o di credito, può essere fatto valere solo nei confronti della controparte e si esplica solo nel rapporto tra debitore e creditore.
Ad onor del vero, in dottrina è aperto il dibattito circa la natura della servitù che sorge da un contratto sottoscritto da un solo comproprietario: per alcuni si tratterebbe di una obbligazione propter rem, altri negano la sua natura reale (posizione da noi abbracciata); altri ancora ritengono che sia un diritto reale "sui generis", che potrebbe farsi valere nei confronti di chiunque, tranne del comproprietario non consenziente.

Il comproprietario che non ha concesso la servitù può tutelarsi nella maniera che ritiene più opportuna: egli ha infatti diritto a non subire turbative o molestie della sua proprietà. Ad esempio, egli potrà esercitare l'azione negatoria ex art. 949 del c.c. ("Il proprietario può agire per far dichiarare l'inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa, quando ha motivo di temerne pregiudizio").
Resta fermo che, invece, l'altro comproprietario, che ha sottoscritto il contratto, è tenuto a "non impedire il passaggio a non porre impedimento all'esercizio del diritto concesso": la norma prevede quindi che egli assuma un obbligo, anche laddove il diritto reale (cioè opponibile a chiunque) di servitù non sorga. La conseguenza è che, se la moglie ottiene la cessazione del passaggio, il comune potrà chiedere al marito il risarcimento del danno.

Purtroppo, in assenza della collaborazione del comune, non si vedono strade alternative all'azione giudiziale, che pure potrebbe essere fondata (in particolare, la risoluzione per inadempimento).
Forse, si potrebbe ipotizzare che la moglie invii diffida al comune chiedendo che sia cessata la turbativa della sua proprietà e facendo intendere che la stessa avrebbe buon diritto per impedire il passaggio concesso dall'altro proprietario. Naturalmente, non siamo in grado di prevedere la reazione del comune ad una simile strategia.

Leonardo L. chiede
domenica 18/01/2015 - Umbria
“Ho sottoscritto un contratto di servitu' , per una via di fuga/esodo di un cinema , la via esodo impegna la terrazza della mia casa che è' in comunione di beni con mia moglie , la quale non ha firmato il contratto.
Il cinema e' ora di proprietà del comune , ma in sede contrattuale non era proprietario , nel contratto e' scritto: il comune ha deliberato la volontà di acquisire il cinema astra, privo di dati catastali , il contratto e' valido ?
Ad oggi il contratto non è rispettato, in particolare gli articoli: Art. 5) il comune di ... provvederà' alla realizzazione a propria cura e spese della passerella in oggetto, avendo cura di ripristinare ogni eventuale danno arrecato alla proprieta' del sig. ... durante la realizzazione dell'opera .
Art. 6) Il comune si impegna porre in opera lungo il nuovo percorso di esodo due cancelli con apertura collegata al sistema antincendio , in modo da garantire al sig. ... la massima Privacy in condizioni di normalità.
In realtà il cinema è utilizzato anche come aula universitaria di giorno , la via di fuga come terrazza dagli studenti , i cancelli non sono collegati a nulla hanno aperture antipanico , la Privacy non è rispettata, non esiste.
I lavori della messa in opera hanno distrutto il giardino sottostante, art.5 non rispettato.
In mia assenza hanno imposto la via fognaria ( anno scorso ) che passa dentro una piccola stanza della casa ,lasciata a cielo aperto e maleodorante , il terminale della suddetta ha provacato un abbassamento di 30cm del giardino pensile ! precitata colonnina e ringhiera .
Il progetto , l'impianto originale prevede il passaggio su altra proprieta', se avessi saputo non avrei firmato.”
Consulenza legale i 26/01/2015
Il contratto sottoscritto tra il privato e il comune costituisce una servitù di passaggio, ma non sembra, quantomeno in base ai dati forniti nel quesito, si tratti di una servitù coattiva (art. 1051 del c.c., che - peraltro - all'ultimo comma stabilisce che la norma non trova applicazione per le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti).
Difatti, il Comune poteva optare per altre alternative ugualmente idonee a fornire al cinema una via di fuga, ma probabilmente meno economiche: per questo si è rivolto al privato, ottenendo la firma di un contratto che ha fatto sorgere in maniera convenzionale la servitù.

Si possono cercare cause di invalidità del contratto e motivi di risoluzione del contratto: le prime, farebbero venire meno il contratto fin dall'inizio (nullità, annullamento); le seconde lo "interromperebbero". In entrambi i casi si potrebbe chiedere il risarcimento di eventuali danni subiti.

Andiamo con ordine. La prima problematica attiene alla legittimazione del solo marito (in comunione dei beni con la moglie, che è quindi comproprietaria dell'immobile ex art. 177, lett. a) c.c.) a sottoscrivere il contratto.
In tema di servitù volontarie, l'art. 1059 del c.c. stabilisce che "La servitù concessa da uno dei comproprietari di un fondo indiviso non è costituita se non quando gli altri l'hanno anch'essi concessa unitamente o separatamente". La concessione, però, fatta da uno dei comproprietari, indipendentemente dagli altri, "obbliga il concedente e i suoi eredi o aventi causa a non porre impedimento all'esercizio del diritto concesso".
La disposizione, in parole povere, stabilisce che quando il fondo servente è in situazione di proprietà indivisa tra più soggetti, perché la servitù sorga è necessario il consenso di tutti i comproprietari: quindi, nel nostro caso, la servitù non sarebbe validamente costituita, posto che manca la sottoscrizione del contratto da parte della moglie (che poteva avvenire anche in un secondo momento, ma non è mai avvenuta).
Purtroppo, però, il secondo comma prevede che chi ha sottoscritto il contratto non può impedire la servitù: quindi, questi non può attivarsi per ostacolare l'esercizio del diritto da parte del comune.
Questo limite non vale per la moglie, che ha tutto il diritto di opporsi al passaggio, in quanto nei suoi confronti il comune non può vantare alcun diritto.

Possiamo quindi affermare che il contratto rimane valido tra il comune e il marito, ma non non ha alcuna efficacia nei confronti della moglie; inoltre, il contratto non ha avuto l'effetto di costituire il diritto reale di servitù, ma solo un diritto "personale" tra le parti che lo hanno sottoscritto.

Posto che il contratto con il solo marito di per sé appare valido - anche se non ha costituito il diritto reale di servitù -, per poterlo "colpire" e invalidare sembra rilevante la circostanza che il comune non abbia esposto chiaramente la situazione di fatto del progetto, omettendo di dire alla controparte che in realtà vi erano altre alternative alla costituzione della servitù: in tal caso, si potrebbe ipotizzare l'annullabilità del contratto per dolo (art. 1439 del c.c.), posto che il comune sembrerebbe aver artatamente taciuto circostanze fondamentali alla controparte, inducendola nell'errore di credere che la creazione della servitù fosse una strada obbligata (la nostra è una ipotesi che va verificata nella realtà dei fatti). Attenzione però: l'azione di annullamento per dolo si prescrive in cinque anni dal momento della scoperta del dolo (art. 1442 del c.c.), quindi si dovrà valutare se il diritto si sia prescritto nella fattispecie concreta.

Infine, presupponendo che il dolo non ci sia stato e quindi dando per scontata la validità del contratto, nei termini sopra precisati, è assolutamente evidente che l'accordo è stato violato in più punti dal Comune. Infatti: la passerella, lungi dal rimanere chiusa in situazione di "normalità", è continuamente frequentata dagli studenti che seguono alcuni corsi tenuti nell'ex cinema, di fatto violando l'art. 6 del contratto; la realizzazione della passerella ha creato numerosi e gravi danni all'abitazione del privato (violazione art. 5 - si dovrà però verificare se questi ha chiesto il ripristino dei danni e se gli sia stato negato); è stato illegittimamente creato un passaggio della via fognaria.
Tutte queste circostanze si pongono in termini di inadempimento del contratto. Per coerenza con il fatto che non sarebbe mai sorto il diritto reale di servitù, troveranno applicazione le norme sul contratto e non, appunto, quelle sulle servitù (ad esempio, gli articoli relativi all'esercizio della servitù, 1063 ss. c.c. non troverebbero qui applicazione).
Al comportamento illegittimo del Comune, la controparte può reagire in due diversi modi:
- chiedendo la corretta esecuzione del contratto (ad es. chiedendo al comune di impedire la violazione della privacy perpetrata dagli studenti che si fermano sulla passerella e di risarcire tutti i danni arrecati alla proprietà privata);
- oppure, ai sensi dell'art. 1455 del c.c., se l'inadempimento non è di scarsa importanza, chiedendo la risoluzione del contratto e il ripristino della situazione precedente, a spese della parte inadempiente. Si deve precisare che la valutazione circa la gravità dell'inadempimento è compito del giudice di merito, quindi non è possibile stabilire a priori se l'inadempimento nel caso concreto è tale da giustificare la risoluzione. Tuttavia, sembra che nel caso di specie ricorrano numerose circostanze che possano provare le continue e gravi violazioni contrattuali subite dal privato.

Per chiedere la risoluzione del contratto, sarà necessario agire in via giudiziale e provare l'inadempimento della controparte, la gravità dello stesso, nonché l'entità dei danni causati dal comportamento del Comune.

Se si vuole porre rimedio ad alcune situazioni (quali quella relativa all'impianto fognario deviato) in maniera più tempestiva, si può fare ricorso ad una azione a tutela del possesso, come l'azione di manutenzione (art. 1170 del c.c.), esercitabile entro un anno dalla turbativa.

In conclusione, un breve commento circa il fatto che il contratto di costituzione della servitù è stato sottoscritto dal Comune quando esso non era ancora proprietario del bene.
In generale, mentre appare certo che nella situazione inversa la servitù non sarebbe mai potuta sorgere (io non posso imporre una servitù, cioè uno svantaggio, sul fondo di un altro), nel nostro caso non si può escludere che il contratto concluso dal Comune possa essere astrattamente valido. Il Comune ha infatti acquisito un diritto di cui il proprietario avrebbe potuto godere in modo vantaggioso. Inoltre il codice civile prevede espressamente che possa essere costituita una servitù per assicurare a un fondo un vantaggio futuro (art. 1029 del c.c.). Molte le circostanze che si dovrebbero valutare: il comune agì a mezzo di procura ricevuta dal proprietario dell'epoca? Era già in corso il processo di acquisizione dell'immobile? Il proprietario ratificò l'operato del Comune subito dopo che questi aveva sottoscritto il contratto?
Su questo punto, in definitiva, non è possibile fornire un parere compiuto.

FEDERICO B. chiede
giovedì 03/04/2014
“Sono portatore di handicap motorio e il regolamento del mio condominio prevede il divieto di parcheggio nella parte comune che porta ai box di proprietà di alcuni condomini. Poichè c'è la possibilità di un posto macchina senza ostacolare il passaggio ai box, chiedo quali sono le leggi o sentenze per ottenere un posto riservato nella parte comune senza creare problemi agli altri condomini e se lo posso creare anche con parere negativo del condominio.”
Consulenza legale i 09/04/2014
Con il Decreto Ministeriale - Ministero dei Lavori Pubblici del 14 giugno 1989, n. 236 ("Prescrizioni tecniche necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e dell'eliminazione delle barriere architettoniche") è stata introdotta la necessità di prevedere in fase di progettazione di un nuovo edificio o di ristrutturazione di uno esistente una serie di accorgimenti volti ad eliminare le cosiddette "barriere architettoniche".
In particolare, quanto ai parcheggi su spazio esterno, la normativa richiamata, all'art. 8.2.3, prevede: "Nelle aree di parcheggio devono comunque essere previsti, nella misura minima di 1 ogni 50 o frazione di 50, posti auto di larghezza non inferiore a m 3,20, e riservati gratuitamente ai veicoli al servizio di persone disabili.
Detti posti auto, opportunamente segnalati, sono ubicati in aderenza ai percorsi pedonali e nelle vicinanze dell'accesso dell'edificio o attrezzatura.
Al fine di agevolare la manovra di trasferimento della persona su sedia a ruote in comuni condizioni atmosferiche, detti posti auto riservati sono, preferibilmente, dotati di copertura
".
Se i parcheggi dell'area comune sono fino a 50, dovrà essere previsto un posto auto per portatore di handicap; se più di 50 ma meno di 100, i posti riservati ai disabili saranno 2; e così via. Va precisato che questa regola è valida solo se si tratta di area a parcheggio libero, con esclusione del caso in cui i posti auto siano di proprietà esclusiva di singoli condomini.
Sussistendo tutti i presupposti di applicazione della normativa sopra indicata, non sarebbe necessaria la delibera dell'assemblea condominiale.
E' bene precisare, a scanso di equivoci, che la legislazione richiamata non parla di parcheggi "riservati" ai singoli residenti con disabilità, ma di posti riservati ai veicoli al servizio di persone con disabilità, che potranno essere quindi anche semplici visitatori.

Nel caso di specie, sulla base dei dati forniti, non appare possibile considerare applicabile la normativa di cui al DM 236/1989, perché non sembra vi sia un'area comune adibita a parcheggio, ma solo parcheggi di proprietà esclusiva.
Inoltre, non è chiarito nel quesito se l'edificio sia di costruzione precedente all'entrata in vigore del Decreto: le prescrizioni sull'accessibilità dei parcheggi riguardano, infatti, solo immobili realizzati a partire dall'11 agosto 1989.
Per gli immobili preesistenti, ed in ogni caso laddove il DM 263/1989 non possa trovare applicazione per altre ragioni, si deve fare riferimento alla disciplina dettata per i beni comuni dal codice civile.

Se il condominio non è dotato di posti auto, la creazione del posteggio destinato ai disabili dovrebbe essere deliberata dall'assemblea condominiale. Trattandosi di una decisione che muta la destinazione d'uso di un bene comune, da cortile pedonale a parcheggio, troverà applicazione il nuovo art. 1117 ter, che prevede una maggioranza piuttosto alta (quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio), ma non richiede l'unanimità dei consensi. Sul punto si veda la sentenza della Cassazione civile, sez. II, del 15.6.2012 n. 9877, che si riferisce a fatti avvenuti prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio: "[...] in tema di condominio, la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture - in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune - è validamente approvata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c., comma 5, (non essendo richiesta l'unanimità dei consensi) ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento condominiale che si limitano a dettare norme che disciplinano, appunto, l'utilizzazione e i modi di fruizione delle cose comuni e che, in quanto tali, hanno natura regolamentare e non contrattuale".

In generale, l'art. 1102 del c.c. disciplina l'uso del bene comune prevedendo che ciascun partecipante possa servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
La norma va interpretata alla luce del disposto costituzionale, in particolare degli artt. 2, 3, 32 (tutela della salute) e 42 (tutela della proprietà). Deve effettuarsi un bilanciamento tra i diritti di tutti i condomini all'utilizzo delle parti comuni e il diritto del disabile che, trovandosi in condizioni di ridotta capacità o di incapacità motoria, abbia necessità di fruire di servizi che gli consentano di raggiungere agevolmente nell'edificio, nel modo più autonomo possibile.
Del resto, le limitazioni all'uso della cosa comune, se tollerabili (cioè se non rechino serio pregiudizio o grave sacrificio ai condomini), sono certamente consentite (v. Cass. civ., 8 maggio 2000, n. 1572).
Nella giurisprudenza di merito si riscontrano alcune decisioni, in materia cautelare (cioè in caso di richiesta di provvedimenti urgenti ad esempio ex art. 700 del c.p.c.), che danno questa lettura "costituzionalmente orientata" dell'art. 1102 c.c., concedendo al disabile di vedersi riservare un posteggio sull'area comune (v. Tribunale Roma Civile, ordinanza del 13 agosto 2007, n. 46509).

E' quindi ipotizzabile, in caso di parere negativo del condominio alla creazione di un posto auto per la persona disabile, un ricorso all'autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento che ordini al condominio di concedere il posteggio sull'area comune.

Si dà conto infine, per completezza, anche dell'esistenza dell'art. 381, comma 5, del D.P.R. 495/92 (Regolamento attuativo del nuovo Codice della strada) che prevede, oltre al rilascio di contrassegno per parcheggio di disabili, la possibilità che il comune, con propria ordinanza, assegni a titolo gratuito un adeguato spazio di sosta al disabile, individuato da apposita segnaletica indicante gli estremi del «contrassegno di parcheggio per disabili» del soggetto autorizzato ad usufruirne. Tale agevolazione, se l'interessato non ha disponibilità di uno spazio di sosta privato accessibile, nonché fruibile, può essere concessa nelle zone ad alta densità di traffico, dietro specifica richiesta da parte del detentore del «contrassegno di parcheggio per disabili». Come si comprende, tale norma - se sussistono i presupposti di applicazione - va fatta valere nei confronti dell'ente pubblico e non del condominio.

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