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Articolo 1118 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Diritti dei partecipanti sulle cose comuni

Dispositivo dell'art. 1118 Codice civile

(1) Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni (2).
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Note

(1) Articolo così modificato con legge dell'11 dicembre 2012, n. 220.
L’art. 1118 ha subito alcune integrazioni, tra cui:
- il divieto di rinunciare al diritto sulle cose comuni è divenuto assoluto ed inderogabile, anche grazie al richiamo contenuto nell’art. 1138 del c.c.;
- si è chiarito che il condomino non può sottrarsi all’obbligo di pagare le spese, neppure modificando la destinazione d’uso dell’unità immobiliare.
- è stata recepita la giurisprudenza sul distacco dall’impianto di riscaldamento o di condizionamento: esso è consentito se non ne derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, ma resta fermo l’obbligo di concorrere nelle spese per la manutenzione straordinaria e per la conservazione e messa a norma dell’impianto.

(2) Sul condomino pesa un'obbligazione propter rem; ad essa il condomino può sottrarsi esclusivamente cedendo il piano o la porzione di piano di cui ha la titolarità esclusiva.

Ratio Legis

La disposizione richiama la natura strumentale del condominio sulle parti comuni dell'immobile rispetto agli appartamenti, ovviamente di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Spiegazione dell'art. 1118 Codice civile

Proporzionalità del diritto di ciascun condomino sulle parti comuni al valore del piano che gli appartiene. Determinazione del valore. Irrinunciabilità al diritto suite parti comuni

La maggiore o minore estensione del diritto dei partecipanti alle cose comuni è determinata anzitutto dal titolo di ciascuno di essi, risolvendosi ordinarie i casi di conflitto grazie alle regole.

Nel caso in cui il titolo non disponga nulla, il diritto di ciascun condomino è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene. Ma da quali elementi deve trarsi il valore del piano? Per l'identica disposizione del Progetto della Commissione reale (art. 342) si legge nella relativa Relazione che si è voluto " evitare il dubbio che il diritto possa essere proporzionale all'ampiezza del piano stesso o a frazione di esso, potendo avvenire che alla minore ampiezza di un appartamento corrisponda, in rapporto agli altri, un maggior valore, per ragione di ubicazione, di disposizione, ecc.": e quanto ora affermato è esatto, pur dovendosi rilevare che l'ampiezza maggiore o minore resta pur sempre uno degli elementi di determinazione del valore.

Piuttosto, per la diversa formulazione dell'articolo rispetto ai corrispondenti art. 3, primo capov., e 5 capov. del R.D.L. del 15 gennaio 1934, sembrerebbe che gli elementi da prendere in considerazione siano stati ristretti a quelli oggettivi, relativi al piano o porzione di piano come tale, indipendentemente dalla diversa destinazione, anche naturale, o dall'uso contingente o temporaneo. Ma se è da escludere la rilevanza di un maggior valore derivante da una maggiore o minore utilizzazione soggettiva o da una diversa forma soggettiva di utilizzazione, la formula dell'art. 1118, che si riferisce genericamente al valore del piano, non esclude che nella determinazione del valore si debba tenere conto della destinazione oggettiva naturale, cui il piano risponde. Si pensi, per es., alle botteghe di pianterreno in confronto agli appartamenti per abitazione.

Inoltre, nell’articolo in esame, considerata la particolare natura o destinazione delle cose oggetto di comunione, non è ammessa la rinuncia al diritto sulle cose comuni, in deroga alla disposizione generale in tema di comunione (art. 1104 del c.c.). Ed invero, per alcune cose (per es. le fondazioni, i muri maestri, i tetti) il rinunciante continuerebbe a trarre vantaggio da esse, nonostante la rinuncia, mentre per altre (p. es., locali di portineria, ascensori ed altri impianti) il maggior aggravio da parte dei proprietari degli altri piani o porzioni di piano non viene controbilanciato da un corrispondente maggior vantaggio degli stessi.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

526 Le cose che, se il contrario non risulta dal titolo, formano oggetto di proprietà comune sono indicate — ma l'elenco non ha carattere tassativo — nell'art. 1117 del c.c.: esse sono dichiarate indivisibili, a meno che la divisione possa farsi senza rendere a ciascun condomino più incomodo l'uso della cosa (art. 1119 del c.c.). Il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni, sempre che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene (art. 1118 del c.c., primo comma). Si determina in tal modo un criterio unico per tutte le cose comuni, innovando al R. decreto-legge 15 gennaio 1934, n. 56, convertito nella legge 10 gennaio 1935, n. 8, sulla disciplina, dei rapporti di condominio delle case, il quale (art. 5), relativamente al suolo, ai locali della portineria, ai cortili, alle terrazze, ai giardini e ad altre cose comuni, disponeva che si tenesse pure conto della natura e della destinazione della cosa e, sussidiariamente, perfino dell'uso: la semplificazione della disciplina offre anche il vantaggio di renderne più agevole l'applicazione. E' precluso al condomino di sottrarsi al contributo per la conservazione delle cose che sono oggetto di proprietà comune mediante rinuncia al suo diritto sulle cose stesse (art. 1118, secondo comma), salvo, naturalmente, che la rinuncia sia consentita dagli altri partecipanti.

Massime relative all'art. 1118 Codice civile

Cass. n. 22285/2016

L'art. 1118 c.c., come modificato dalla l. n. 220 del 2012, consente al condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato - di riscaldamento o di raffreddamento - condominiale ove una siffatta condotta non determini notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto stesso o aggravi di spesa per gli altri condomini, e dell'insussistenza di tali pregiudizi quel condomino deve fornire la prova, mediante preventiva informazione corredata da documentazione tecnica, salvo che l'assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria, autonoma valutazione del loro non verificarsi.

Cass. n. 20989/2014

In tema di consorzio di urbanizzazione, atteso il nesso funzionale tra i beni di proprietà comune e i beni di proprietà esclusiva, il recesso del consorziato diretto alla liberazione dall'obbligo contributivo, in assenza di specifica previsione statutaria, non è disciplinato dall'art. 1104 cod. civ., che consente l'"abbandono liberatorio" nella comunione, bensì dall'art. 1118 cod. civ., che lo vieta nel condominio.

Cass. n. 286/2005

Il consorzio costituito tra proprietari di immobili per la manutenzione di strade ed opere comuni realizzate a seguito dell'attuazione di un piano di lottizzazione costituisce una figura atipi­ca e, quindi, il rapporto consortile è disciplinato anzitutto dalle pattuizioni contenute nell'atto co­stitutivo e nello statuto del consorzio; soltanto qualora in tali atti manchi una disciplina specifica sono applicabili le disposizioni piú confacenti alla regolamentazione degli interessi coinvolti dalla controversia che, nel caso in cui il consorzio abbia ad oggetto la gestione dei beni e dei servizi comu­ni di una zona residenziale, devono individuarsi nelle norme concernenti il condominio, con la conseguenza che, ai sensi dell'art. 1118, secondo comma, c.c., il consorziato non può, rinunziando al diritto sui beni in comune, sottrarsi al contribu­to alle spese per la loro conservazione.

Cass. n. 12128/2004

In tema di rinuncia di un condomino al di­ritto sulle cose comuni, vietata dall'art. 1118 c.c., la cessione della proprietà esclusiva non può es­sere separata dal diritto sui beni comuni soltanto quando le cose comuni e i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva siano — per effetto di incorporazione fisica — indissolubilmente legate le une alle altre oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reci­proco, esista tra di essi un vincolo di destinazione che sia caratterizzato da indivisibilità per essere i beni condominiali essenziali per l'esistenza ed il godimento delle proprietà esclusive; qualora, inve­ce, i primi siano semplicemente funzionali all'uso e al godimento delle singole unità, queste ultime possono essere cedute separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni, con la conseguen­za che in tal caso la presunzione di cui all'art. 1117 c.c. risulta superata dal titolo. (Nella specie la Cor­te ha confermato la impugnata sentenza la quale aveva ritenuto valida la clausola contrattuale con cui, nell'atto di vendita di due locali siti a piano terra e con ingresso diretto dalla via pubblica, era stato imposto all'acquirente il divieto di utilizza­re la porta di ingresso, l'androne e il vano scala dell'edificio condominiale sul rilievo che l'uso dei beni condominiali in oggetto non era essenziale per l'utilizzazione dei locali di proprietà esclusi­va).

Cass. n. 3294/1996

Il condomino che — essendo titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare — vi ri­nunzi, è esonerato dalla contribuzione nelle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico secon­do il criterio dell'art. 1126 c.c. e deve parteciparvi in base alla quota millesimale di proprietà, non potendo estendersi analogicamente alla rinunzia ad un particolare diritto di uso della cosa comune la norma dell'art. 1118, secondo comma, c.c., in base alla quale la rinunzia al diritto di proprietà sulle cose comuni non esonera il rinunziante dal­le spese per la loro conservazione, dal momento che tale norma, oltre a costituire deroga all'oppo­sto principio generale stabilito dal primo comma dell'art. 1104 c.c., trova la sua ratio nell'inscindi­bile collegamento tra la fruizione della proprietà comune e la fruizione di quella individuale e nella conseguente esigenza di non consentire al condo­mino di sottrarsi alla contribuzione nelle spese per la conservazione di beni dei quali egli con­tinuerebbe necessariamente a godere pur dopo avervi rinunziato, che non sussiste invece nel caso di un bene il cui godimento, puramente eventua­le, è rimesso alla libera determinazione del suo titolare e con la rinunzia di questi si trasferisce alla collettività dei condomini.

Cass. n. 7546/1995

L'unità sistematica tra la disposizione dell'art. 1118 primo comma c.c., a norma del quale il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni dell'edifi­cio è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che appartiene, e la disposizione del primo comma dell'art. 1123 c.c., per il quale le spese ne­cessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, non impedisce, trattandosi di norme derogabili, che siano convenzionalmente previste discipline diverse e differenziate tra loro dei diritti di ciascun condomino sulle parti comu­ni (che possono essere attribuiti in proporzione diversa — maggiore o minore — rispetto a quella della sua quota individuale di piano o porzione di piano) e degli oneri di gestione del condominio, che possono farsi gravare sui singoli condomini indipendentemente dalla rispettiva quota di pro­prietà delle cose comuni o dall'uso — (nella specie è stata riconosciuta la validità dell'accordo che at­tribuiva ai condomini, proprietari di unità abitative di diverso valore, un uguale diritto dominicale sulle parti comuni prevedendo la formazione di tabelle millesimali solo ai fini della ripartizione delle spese di manutenzione e pulizia delle stesse).

Cass. n. 6036/1995

Il secondo comma dell'art. 1118 c.c., a norma del quale il condominio non può, rinunciando al diritto sulle parti comuni, sottrarsi al contributo sulle spese per la loro conservazione, non si limita a regolare la partecipazione dei condomini alle spese delle parti comuni nono­stante la rinuncia del relativo diritto da parte del singolo condomino ma, indirettamente, esclude la validità della predetta rinuncia dato che le parti comuni necessarie per l'esistenza e l'uso dei piani o delle porzioni di piano ovvero destinate al loro uso o servizio continuerebbero a servire il con­domino anche dopo, e nonostante, la rinuncia. E pertanto nulla la clausola contenuta nel contratto di compravendita di un appartamento sorto in un edificio in condominio con cui viene esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune parti dell'edificio comuni per legge o per volontà delle parti avendo una siffatta clausola il contenuto e gli effetti di una rinuncia del condomino (acqui­rente) alla predette parti (nella specie, si trattava di un'area comune destinata, per convenzione, al parcheggio delle macchine dei condomini).

Cass. n. 4652/1991

In tema di condomino degli edifici, il princi­pio stabilito dall'art. 1118 c.c., secondo cui il con­domino non può, rinunciando al suo diritto sulle cose comuni, sottrarsi all'obbligo di concorrere nelle spese necessarie per la loro conservazione, con aggravio a carico degli altri condomini, non trova applicazione con riguardo a quegli impianti condominiali da considerarsi superflui in rela­zione alle condizioni obiettive ed alle esigenze delle moderne concezioni di vita, ovvero illegali, perché vietati da norme imperative. Ricorrendo tali condizioni deve riconoscersi al condomino la facoltà di rinunciare alla cosa comune, senza essere tenuto a sostenere le spese necessarie per la sua conservazione, quando gli altri condomini intendano persistere nella conservazione degli impianti preesistenti, pur in presenza di nuove tecniche o servizi predisposti dalla P.A., poiché in tali casi l'esistenza degli impianti trova ragione esclusivamente nella determinazione dei condo­mini che intendono conservarli. (Nella specie un condomino, adducendo l'esistenza di impianti pubblici idrici e fognari perfettamente efficienti, aveva dichiarato di rinunciare al suo diritto sul­l'impianto condominiale di autoclave perché rite­nuto superfluo, e sul pozzo nero perché in contra­sto con le prescrizioni di legge).

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Quesiti degli utenti
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Alessandro R. chiede
venerdì 08/09/2017 - Emilia-Romagna
“Spet.le Brocardi,
in un condominio con impianto di riscaldamento centralizzato, in ottemperanza al comma 4 art. 1118 legge 220/2012, un condomino ha richiesto il permesso d' effettuare il distacco tramite domanda scritta allegando la perizia effettuata da tecnico autorizzato dichiarando che avrebbe provveduto al pagamento delle spese di riscaldamento straordinarie e di manutenzione.
I condomini hanno deliberato che non potevano ne' negare ne' concedere il permesso poiche' la corretta modalita' e' stabilita dalla legge.
L' amministratore, nel redigere il verbale della riunione di condominio, ha aggiunto che non sussistevano problemi di sorta ed il condomino in questione ha provveduto al distacco.
Il fatto e' avvenuto nell'estate del 2016, all' inizio si pensava che il condomino avrebbe installato un' impianto di riscaldamento autonomo ma cosi' non e' successo, forse anche a causa dell' allegato 2 D.A.L. 156/2008 e s.m.i. della regione Emilia Romagna (regione d' appartenenza) il quale non permette la trasformazione dell' impianto da centralizzato ad autonomo, o forse per ottenere un buon risparmio sulle spese di riscaldamento anche se l' appartamento e' abitato.
L' appartamento del condomino distaccato e' sito al piano terra mentre il mio e' al primo piano e sono l' unico condomino confinante e di conseguenza ho subito un danno dovuto ad un maggiore utilizzo del mio riscaldamento a causa della maggiore dispersione termica dovuta all'intero pavimento del mio appartamento piu' freddo del previsto.
Preciso che i condomini sono dotati dei ripartitori di calore e termostati sui corpi riscaldanti come previsto dal D.L. 102/2014.
Il condomino rinunziante non e' intenzionato al riallaccio mentre dovrebbe perche' provoca "un aggravio di spesa per gli altri condomini", gli altri condomini sono disinteressati alla vicenda ed anche il nuovo amministratore che si e' avvicendato al suo predecessore redattore del verbale summenzionato.
Oltre al condomino distaccatosi il condominio od anche l' amministratore hanno qualche responsabilita'?
In che modo posso risolvere questa questione?
Grazie.”
Consulenza legale i 14/09/2017
Quando si affronta il tema del distacco dall’impianto di riscaldamento centrale, occorre sempre tenere presente sia il disposto di cui all’art. 1117 c.c. (nella parte in cui stabilisce che l'impianto di riscaldamento si presume di proprietà comune a tutti i condomini fino al punto di diramazione nelle varie proprietà esclusive), sia la norma di cui all'art. 1102 c. c., secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Inoltre, non va mai trascurato che l'impianto è stato progettato per tutto l'immobile, ossia per assicurare una temperatura base equilibrata in tutto lo stabile.

Premesso ciò, va osservato che prima della riforma del condominio, la rinuncia unilaterale al riscaldamento operata da un singolo risultava vietata se da ciò ne potevano derivare squilibri termici con aggravi di spesa per gli altri condomini (così Cassazione n. 4023/1966), mentre era consentita qualora risultasse prevista dal regolamento condominiale, fosse stata deliberata dall'assemblea ovvero se il proprietario interessato fosse stato in grado di dimostrare che il distacco avrebbe comportato una effettiva riduzione dei costi rapportata al costo complessivo.

Nel caso in cui, invece, il distacco dall'impianto centrale di riscaldamento di uno o più condomini avesse comportato un aumento di costi per gli altri fruitori, i primi erano tenuti a sostenerli (così Cassazione n. 10214/96 e n. 8924/2001).

Con la riforma del condominio il legislatore ha espressamente riconosciuto al singolo condomino il diritto di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento.
Tuttavia, lo stesso art. 1118 c.c., nel riconoscere tale diritto, ha posto quale condizione indispensabile che dal distacco non possano derivare notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Risulta evidente, quindi, che colui il quale intende distaccarsi, prima di porre in essere il distacco, dovrà provvedere a darne comunicazione agli altri condomini, per il tramite dell’amministratore ex art.1122 c.c., trattandosi di intervento che sicuramente va ad interessare i beni comuni, corredando l’informativa con la documentazione tecnica redatta da un tecnico abilitato, comprovante o meno l’esistenza dei presupposti che rendono possibile la rinuncia all’impianto di riscaldamento centralizzato.
Nei fatti appare poco praticabile un distacco senza che si verifichino “aggravi di spesa” per coloro che continuano a servirsi di tale impianto, ancor più quando, come nel caso di specie, il condomino non abbia provveduto a dotare la propria unità abitativa di un impianto di riscaldamento autonomo.

Corretto appare anche il riferimento fatto nel testo del quesito al D.lgs. 102/2014 il quale, avendo previsto l’installazione dei c.d. sottocontatori nei condomini con impianto di riscaldamento centralizzato (da effettuare entro il 31.12.2016), ha di fatto posto il condominio nelle condizioni di poter misurare l’effettivo consumo da parte di ogni singola unità abitativa e di far si che ciascun condomino possa gestire l’erogazione del calore all’interno della sua unità quasi come se fosse dotato di impianto termoautonomo.

Lo stesso decreto si è anche occupato di disciplinare la ripartizione dei costi del riscaldamento, prevedendo che questa debba essere effettuata suddividendo l’importo finale in base alla norma tecnica UNI 10200, ossia quella norma la quale distingue tra “consumo involontario” e “consumo volontario”.
E’ proprio tale distinzione che costringe quasi a dover escludere che il condomino che intenda distaccarsi possa essere in grado di dimostrare che non vi siano “aggravi di spesa” per gli altri condomini, poichè la quota di “consumo involontario”, cui tutti i condomini sono chiamati a contribuire in quanto non dipendente dalla volontà del singolo, determina senza alcun dubbio un aggravio di costi per i rimanenti condomini, non imputabili tra quelle che l’art. 1118 c.c. qualifica come spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma, a cui il condomino resta obbligato.

Tanto si ritiene possa essere sufficiente per chiedere all’amministratore di condominio di convocare senza indugio una assemblea straordinaria ex art. 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile, nel corso della quale richiedere che venga disposta una ulteriore perizia come condominio, a seguito della quale poter formalmente constatare la mancata installazione di un impianto di riscaldamento autonomo nell'appartamento e pretendere così il ripristino della situazione inziale.

Si tenga peraltro conto del fatto che l’amministratore di condominio risulta in certo qual modo obbligato a convocare l’assemblea straordinaria per tale finalità, incombendo sullo stesso l’obbligo di effettuare con scadenze temporali ben determinate i controlli di efficienza energetica degli impianti, ancor più nel caso di installazione di nuovi impianti termici o di ristrutturazione di impianti esistenti (in tale concetto potrebbe anche farsi rientrare il distacco di uno o più appartamenti dall’impianto centralizzato).

Sotto il profilo delle eventuali responsabilità dell’amministratore, può invocarsi la normativa sulla prestazione energetica degli edifici, contenuta nel decreto 22 novembre 2012 del Ministero dello sviluppo economico e delle attività produttive, modificativo del decreto 26 giugno 2009 (recante le Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici), normativa che, probabilmente rispondendo ad una specifica necessità dei certificatori energetici, dispone che gli amministratori degli stabili e i responsabili degli impianti forniscano ai condomini o ai certificatori, da questi incaricati, tutte le informazioni e i dati edilizi e impiantistici, compreso il libretto di impianto (o di centrale) per la climatizzazione, necessari alla realizzazione della certificazione energetica degli edifici.

Il Decreto Ministeriale in parola, con espresso riferimento agli impianti di climatizzazione invernale, stabilisce che per gli edifici residenziali la certificazione energetica debba riguarda il singolo appartamento; a tal fine è fatto obbligo agli amministratori degli stabili e ai responsabili degli impianti di fornire ai condomini o ai certificatori, da questi incaricati, tutte le informazioni e i dati edilizi e impiantistici, compreso il libretto di impianto (o di centrale) per la climatizzazione, necessari alla realizzazione della certificazione energetica degli edifici.
L’inottemperanza a tali controlli e manutenzioni da parte dell’amministratore può avere come conseguenza l’applicazione di una sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3.000 euro (v. comma 5 dell’art. 15 D.lgs. n. 192/2005).

Giovanni G. chiede
giovedì 15/12/2016 - Puglia
“Il mio condominio è costituto da 18 unità abitative su otto piani più due rampe di scale che portano al terrazzo,dove sono ubicate la sala macchine ascensore e l'antenna centralizzata e qualche parabola privata,mentre a piano terra vi sono due tre negozi e un garage aperto al pubblico.
Nell'atto di acquisto originario di un locale del 1954 che successivamente è stato frazionato in due è scritto che lo stesso locale essendo dotato di un contatore acqua allacciato direttamente alla rete comunale pertanto non sarà tenuto a contribuire alle spese di condominio dell'intero fabbricato,salvo quanto fosse previsto per legge a carico dei vani stessi.
si stabilisce inoltre che il compratore non avrà alcun diritto ad accedere ai lastrici solari,(poichè l'ottavo piano sottostante il terrazzo di copertura è composto da due appartamenti con terrazzo a livello di uso esclusivo.) e quindi sarà tenuto a contribuire alle spese per la riparazione e manutenzione,nella misura stabilita dall'art.1126.
Nell'atto originario dell'altro locale invece è contenuto quanto segue: la presente vendita comprende due vani a p.t. non ancora accatastati perchè di recente costruzione riferendosi sempre al 1954,posti tra l'entrata del garage ed il portone di
ingresso per accesso ai piani superiori.
la presente vendita comprende i vani innanzi descritti con tutti i relativi accessori,ma escluso il diritto ai lastrici solari ed esclusa altresì ogni contribuzione per le spese di condominio relativamente al portone,scalinata,ascensore,impianto, elettrico nel portone e nelle scale,e di qualsiasi altra cosa in condominio ad eccezione delle riparazioni necessarie ai lastrici solari e ai muri maestri per le quali riparazioni si applicheranno le norme di legge.
Orbene la mia domanda è questa : Stiamo facendo rifare le tab.millesimali per cui con l'entrata in vigore della riforma di condominio avendo chiarito il legislatore quali sono le parti comuni,avendo loro l'obbligo di concorrere alle spese di manutenzione e riparazione dei lastrici solari, hanno un uso potenziale delle scale e dell'androne oltre che di un ex alloggio portiere, e quindi dovrebbero partecipare alle spese della tab. scale nonchè alle spese tab. androne ?”
Consulenza legale i 20/12/2016
Ai sensi dell’art. 1118 c.c., “Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene”. In altre parole, la ripartizione delle c.d. parti comuni dell’edificio e delle spese ad esse inerenti dovrà tener conto del valore dell’unità immobiliare, sempre che il titolo da cui scaturisce la proprietà dell’unità immobiliare stessa non stabilisca diversamente.
Nel caso di specie, parrebbe essere proprio questa la situazione: per il secondo stabile è espressamente prevista l’esclusione dalla contribuzione alle spese condominiali per alcune delle parti comuni.
Naturalmente, però, stante quanto sopra esposto, le spese per la straordinaria manutenzione e per la conservazione e il godimento delle parti comuni dovrà comunque essere ripartita fra tutti i condomini. Ciò anche alla luce dell’art. 1139 c.c. che richiama le norme della comunione, tra cui emerge l’art. 1102 c.c. che prevede “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”.
In altre parole, il condomino può comunque servirsi della cosa comune: ciò non fa sorgere “in automatico” la ripartizione delle spese condominiali per il semplice uso, posto che il titolo da cui deriva la comproprietà stabilisce espressamente l’esclusione dalla contribuzione alle spese condominiali. Naturalmente, le spese c.d. straordinarie invece dovranno essere ripartite secondo le norme di legge (millesimi di proprietà).

Silvano Q. chiede
martedì 06/12/2016 - Veneto
“Buon giorno, mi chiamo Silvano, e sono proprietario di un appartamento di un condominio di 12 unità, ancora anni fa ho fatto fare dei lavori e ho fatto in modo di far diventare il mio appartamento Completamente Termoautonomo, dopo aver chiesto agli altri proprietari e solo dopo loro consenso, anche se non scritto ma solo verbale, da circa 4/5 anni mi sono staccato in tutto per tutto dal riscaldamento e acqua calda condominiale, usufruendo quindi della mia sola caldaia installata e regolarmente controllata ogni anno.
Io per quieto vivere e per non incorrere in polemiche ho continuato a pagare, non i miei millesimali per intero, ma solamente una piccola quota, (anche se non ho mai capito perchè e di che percentuale si tratti), del riscaldamento condominiale, oltre che alle spese straordinarie e ora vogliono che io partecipi anche alle spese di una installazione di Nuova Caldaia del condominio.
Sono a conoscenza dell'art. 1118 c.c., ma so anche che io dovrei aver concorso solamente alle spese straordinarie per la manutenzione del buon funzionamento della caldaia, ma sarei stato tenuto anche a pagare una piccola percentuale del riscaldamento condominiale in tutti questi anni, e soprattutto sono tenuto a partecipare alla spesa condominiale per far mettere una nuova caldaia di cui io non usufruirò mai? Saluti e grazie.”
Consulenza legale i 19/12/2016
Innanzitutto andrebbe verificato l’anno in cui è stato realizzato il distacco: ad oggi infatti, successivamente alla riforma del condominio (2012), non è necessaria una delibera assembleare per effettuare i lavori (basta che siano rispettati i presupposto di cui al 1118 c.c., quarto comma), ma un tempo era necessario, anche per la Corte di Cassazione, il consenso unanime dei condomini, perché l’opera sarebbe rientrata nella disciplina delle innovazioni altrimenti vietate, ai sensi dell’art. 1120 c.c..
Se quindi, all’epoca dei fatti, il consenso non è stato ottenuto formalmente a mezzo assemblea e conseguente delibera, gli altri condomini (fatta salva la prescrizione) avrebbero il diritto di agire in giudizio nei confronti del condomino distaccato per richiedere, previo accertamento dell’illegittimità del distacco, il risarcimento del danno ed eventualmente, se possibile, il ripristino dello status quo ante con obbligo di versamento di tutte le spese di riscaldamento arretrate.

Sul pagamento della quota parte di spese di riscaldamento, benché minima, essa non era e non è dovuta in quanto tali spese sono strettamente legate all’utilizzo o meno dell’impianto: pertanto, quanto già versato dal condomino distaccato nel corso degli anni è stato pagato indebitamente ed egli potrà legittimamente richiederne il rimborso. Ciò, ovviamente, se il distacco sia avvenuto regolarmente: in caso contrario, infatti, come già evidenziato sopra, il rischio è il pagamento delle differenze arretrate.

In merito invece alla sostituzione della caldaia, l’art. 1118, come correttamente sottolinea chi ha posto il quesito, prevede che il condomino distaccato partecipi solo delle spese inerenti la manutenzione straordinaria dell'impianto e la sua conservazione e messa a norma.
La legge ha lasciato aperta la questione di cosa debba intendersi per “straordinaria”: la sostituzione della caldaia, tuttavia, costituisce senz’altro un intervento straordinario anche perché, quando viene eseguito, solitamente è per vetustà dell’impianto o perché quest’ultimo non è a norma.
Ad avviso di chi scrive si tratta, insomma, di spesa alla quale anche il condomino distaccato deve contribuire.

Indicativa in tal senso è una pronuncia che, benché intervenuta prima della riforma, si deve considerare comunque ancora valida per il principio che enuncia, e dal quale si può capire il senso del testo riformato del 1118 c.c. (il legislatore, peraltro, con la riforma non ha fatto altro che formalizzare quelli che erano da tempo gli orientamenti della giurisprudenza sul punto): “Soddisfatta la condizione inerente alla preventiva autorizzazione dell'assemblea per il distacco, ovvero fornita la prova che questo non abbia comportato un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, il condomino distaccatosi è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale, mentre invece è esonerato dall'obbligo di corrispondere quelle occorrenti per il suo uso, tranne che il contrario non risulti dal regolamento. Quindi, anche i condomini distaccati devono partecipare alla spesa inerente alla sostituzione della caldaia, posto che l'impianto termico costituisce un accessorio di proprietà comune, nonostante il distacco delle relative diramazioni delle unità immobiliari interessate, non impedendo tale elemento l'eventuale necessità o scelta di riallaccio all'impianto centralizzato stesso (Cassazione Civile, Sezione II, 29 marzo 2007, n. 7708).
Vale a dire che, rientrando la caldaia tra le parti di proprietà comune dell’edificio, il condomino proprietario, benché non utilizzatore, sarà tenuto a contribuire pro quota.

L’alternativa, presa in considerazione da alcune sentenze, è quella di fare in modo di escludere un eventuale riallaccio: ”In materia di condominio, in caso di distacco di alcuni condomini dall'impianto centralizzato di riscaldamento, è legittima la delibera dei condomini rimanenti avente ad oggetto la sostituzione della vecchia caldaia con una nuova dimensionandola per le sole unità immobiliari allacciate all'impianto centralizzato di riscaldamento sì da escludere la possibilità di un futuro allaccio all'impianto comune e da creare un impianto all'esclusivo servizio di taluni dei condomini, quindi solo a loro appartenente, talchè solo a loro carico possono essere le spese necessarie all'installazione, alla conservazione ed all'uso dello stesso” (Cassazione Civile, 10.05.2012, n. 7182).

Giuliano R. chiede
sabato 24/10/2015 - Marche
“Abbiamo un unico condominio formato da 4 stabili di diversa fattezza, due sono di 30 appartamenti, uno di 16 appartamenti, e un altro di un solo appartamento.
Parliamo di spese generali per esempio delle spese dell'amministratore e del custode ecc...

Il regolamento dice che tali spese vengono ripartite in base a una tabella millesimale ad hoc per ogni palazzina.
Naturalmente ogni tabella fa capo a 1000 millesimi.
Ma e' palese che i singoli millesimi per ogni condomino vengono diversi in quanto, se un condomino e' della palazzina con 30 appartamenti i millesimi per esempio sono 25 , ma se e' della palazzina da 16 i millesimi sono molti di piu, esempio 60 ecc...
Tali spese attualmente vengono ripartite dall'amministratore applicando quei millesimi non su mille ma su 4000, mi spiego.....
Se il condominio tutto, spende per il custode 5000 euro
- a un condomino che su quella tabella ha 60 millesimi la ripartizione la sta facendo 5000/4000 millesimi =1.25 x 60 = 75 euro
- mentre ad un altro condomino con su quella tabella ha 25 millesimi il conto gli viene 5000/4000 millesimi =1.25 x 25 = 31.25 euro
In pratica fa una ripartizione a base 4000.

Ma facendo cosi non ci pare giusto che un condomino paghi di piu di un altro le spese per il custode o l'amministratore.

Noi si crede che il conto invece vada fatto sempre in base 1000, cioè:
se il condominio tutto, spende per il custode 5000 euro
- queste 5000 euro vanno divise x stabile in base agli appartamenti
quindi 5000 diviso 77 appartamenti =64,94
- a un condomino che sta sulla palazzina da 15 appartamenti il conto sarà:
64,94x15 appartamenti=974 su tale cifra applico quella tabella ha 60 millesimi su 1000 e diventa
974/1000 millesimi =0.974 x 60 millesimi = 58.44 euro

Chi ha ragione?”
Consulenza legale i 28/10/2015
La situazione descritta nel quesito potrebbe far ritenere che si sia in presenza di un cosiddetto “supercondominio”, cioè una pluralità di edifici che costituiscono autonomi condomini anche strutturalmente separati (di solito ciascuno con proprio amministratore), ma che hanno spazi e beni di proprietà comune o servizi destinati all'uso comune (una definizione data dalla giurisprudenza è ad esempio la seguente: "Per supercondominio s'intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati", Cass. civ., sez. II, 14.11.2012 n. 19939).

Si precisa nel quesito che il condominio è unico, con unico amministratore.
Al di là della definizione o meno di supercondominio, si tratta nel caso di specie di ipotesi in cui un condominio ha più edifici, oggi espressamente contemplato dall'art. 1117 bis del codice civile: "Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117").
Appare corretto che nel caso in esame debba trovare applicazione, oltre alle altre norme, anche l'art. 1123, il quale prevede che "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".
Il criterio fondamentale è quello della proporzionalità.

Alla luce di tale principio, così come è corretto che esistano diverse tabelle millesimali per ciascun edificio, con cui vanno ripartite le spese attinenti a quel particolare plesso (es. scale, ascensori), è altresì corretto che, per quanto concerne le spese comuni a tutti i proprietari degli appartamenti dislocati nei diversi edifici, si proceda mantenendo la proporzionalità tra il singolo edificio e il complesso edilizio nel suo insieme, per consentire il rispetto del citato art. 1123.

A tal fine, la giurisprudenza ha da tempo elaborato il principio per cui, nei complessi immobiliari dove possa individuarsi un frazionamento di alcuni servizi ma vi siano altresì servizi generali comuni a tutti, questi ultimi vadano trattati come facenti parte di un unico condominio, con applicazione delle norme relative: in tale caso, suggerisce ad esempio una pronuncia della Suprema Corte, la ripartizione delle spese di gestione deve essere calcolata facendo riferimento a "due tabelle, delle quali una si riferisce al valore di ogni singolo edificio nei confronti degli altri, e l'altra che ripartisce, poi, tale quota tra i condomini di ogni singolo, in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno" (Cass. civ., 16.2.1996, n. 1206).

Nel caso di specie, appare certamente più corretta la seconda delle esposte metodologie di ripartizione delle spese, poiché la prima tende a stravolgere la reale proporzione tra i valori delle distinte proprietà immobiliari, ponendosi in aperto contrasto con il primo comma dell'art. 1123.

Tuttavia, appare consigliabile adottare una vera e propria tabella che regolamenti la suddivisione delle spese comuni a tutti gli edifici tenendo conto anche del valore reciproco degli stessi. In altre parole, dovrebbero esistere 5 tabelle, una per le spese comuni ai quattro edifici (una "tabella generale" di proprietà, su base 1000), e poi le 4 tabelle di proprietà ad hoc per ciascun edificio.

E' possibile adottare la nuova tabella in assemblea, senza la necessità di avere l'unanimità dei consensi: secondo giurisprudenza pacifica è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c., comma 2 (come ha stabilito la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, sentenza 9.8.2010, n. 18477 e successive sentenze conformi, quali Cass. civ., sez. II, 26.2.2014, n. 4569). Si veda anche quanto sancisce il nuovo art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
In alternativa, i condomini possono agire in via giudiziale per far redigere ad un giudice la tabella, sul presupposto che la suddivisione attuale delle spese comuni non rispetta il principio fondamentale dell'art. 1123 c.c.

Si ponga attenzione al fatto che, però, se esiste un regolamento condominiale di tipo contrattuale (redatto dal costruttore del complesso edilizio e recepito in tutti gli atti d'acquisto delle varie unità immobiliari, oppure deliberato dall'unanimità di tutti i 77 condomini), esso potrebbe validamente prevedere regole anche in contrasto con il principio di proporzionalità di cui al primo comma dell'art. 1123. In tal caso, l'unica alternativa è quella di ottenere una modifica - questa sì, all'unanimità - del regolamento condominiale.

Alvise F. chiede
venerdì 04/07/2014 - Estero
“Buongiorno, vi presento il caso di due mansarde all'ultimo piano di un condominio anni Settanta, sul tetto del quale non esiste, sotto tegola, né guaina impermeabilizzante né alcun isolamento termico. Tali mancanze causano da alcuni anni, nelle due mansarde, estese ed invincibili formazioni di muffa e occasionali infiltrazioni di acqua piovana. L'assemblea condominiale ha deliberato di risolvere con piccoli rattoppi soltanto le infiltrazioni d'acqua, ma ha respinto la proposta, presentata dal proprietario di una delle due mansarde, di effettuare sul tetto lavori di impermeabilizzazione e coibentazione termica, che secondo il responso di varie ditte sono i soli che permetterebbero di debellare le muffe. Anche il proprietario dell'altra mansarda, nonostante le pressanti richieste dell'inquilino, ha votato contro la proposta. Chiedo: vi è la possibilità di costringere il condominio a effettuare i lavori di impermeabilizzazione e coibentazione del tetto? Vi sono precedenti sentenze richiamabili?”
Consulenza legale i 05/07/2014
Il tetto costituisce parte comune dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 del c.c. e pertanto le spese inerenti alla sua manutenzione ordinaria e straordinaria gravano su tutti i condomini, che ripartiranno tali oneri in base ai millesimi di proprietà (art. 1123 del c.c.).
Il caso di specie vede una situazione in cui l'omessa manutenzione decennale del tetto condominiale ha causato e sta causando danni all'interno di due mansarde in proprietà esclusiva di due diversi condomini.
Appare evidente che il comportamento tenuto dal condominio nella vicenda, la cui assemblea ha respinto la proposta di effettuare i lavori necessari per ovviare ai danni che si continuano a produrre nelle mansarde, è lesivo degli artt. 2043 e 2051 c.c. e, in generale, del principio di buona fede.
L'art. 2043 prevede la responsabilità extracontrattuale come fonte dell'obbligo del risarcimento dei danni e l'art. 2051 sancisce che "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".
Ricade, quindi, sul condominio il dovere di custodia delle parti comuni dell'edificio, quali appunto il tetto, e di conseguenza la responsabilità per i danni causati dall'omessa custodia e manutenzione di tali parti comuni.
Una sentenza significativa sul punto è quella della Corte di cassazione, n. 12211/2003: “Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, essendo obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde in base all'art. 2051 cod. civ. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condòmini, ancorché i danni siano imputabili ai vizi edificatori o dello stabile comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore (ex art. 1669 cod. civ.), non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità dell'art. 2051”.
Il condominio non si potrà difendere asserendo di non essere stato a conoscenza della gravità della situazione, posto che l'assemblea condominiale è stata resa edotta e consapevole della stretta necessità di provvedere ai lavori in questione, nonché del fatto che la loro mancata esecuzione è fonte di continui danni.
Il condominio, quindi, prima che il pregiudizio alle mansarde si aggravi ulteriormente, dovrebbe prudenzialmente avviare i lavori che i tecnici hanno reputato necessari per la risoluzione definitiva del problema.
Se ciò non dovesse succedere, i proprietari danneggiati potranno agire in giudizio nei confronti del condominio.
Le azioni consigliabili, precedute da una diffida al condominio ad ovviare agli inconvenienti causati dalle infiltrazioni sul tetto condominiale, sono:
- un preliminare accertamento tecnico preventivo (cosiddetta "A.T.P.", art. 696 del c.p.c.), con cui il ricorrente chiede che un perito incaricato dal tribunale accerti in una perizia svolta in contraddittorio lo stato dei luoghi, la gravità e la fonte dei danni. La perizia può fungere da base per una trattativa (art. 696 bis del c.p.c.) oppure essere utilizzata in un successivo giudizio di merito;
- in alternativa, è possibile esperire una azione ex art. 1172 del c.c., denuncia di danno temuto, i cui presupposti sono dati da un danno certo già verificatosi, ovvero anche da un ragionevole pericolo che il danno si verifichi: con questa azione, si mira ad ottenere che il giudice ordini con suo provvedimento di ovviare al pericolo (ad esempio, ordinando l'esecuzione del lavoro di permeabilizzazione);
- ancora, è ipotizzabile un ricorso ex art. 700 del c.p.c. diretto ad ottenere che sia ordinata l'esecuzione dei lavori al tetto per tutelare il bene primario di abitare in un ambiente di vita salubre, privo di fattori potenzialmente pregiudizievoli della integrità psicofisica dell'individuo: quando si tratti di diritto alla salute, il pregiudizio affermato è da considerarsi sempre irreparabile e imminente.

enzo r. chiede
domenica 01/12/2013 - Lazio
“Salve, nel Luglio del 2006, insieme ad altri 2 condomini, nonostante il parere contrario dell'assemblea condominiale, mi sono distaccato dall'impianto centralizzato di riscaldamento. L'assemblea condominiale mi ha negato il permesso al distacco perché afferma che il nostro regolamento condominiale, essendo contrattuale, proibisce modifiche all'impianto in argomento.
Nel Giugno del 2007 il condominio ha deciso (comma 5 art. 26 legge 10/91), fermo restando l'impianto termico centralizzato, il passaggio alla gestione contabilizzata del riscaldamento ed in quell'occasione noi accettammo di pagare un contributo ai consumi pari al 20% .
In quell'assemblea facemmo mettere a verbale che la decisione presa dall'assemblea di passare alla contabilizzazione del calore era illegittima proprio perché il nostro regolamento condominiale vieta modifiche all'impianto in argomento.
Da allora, al pari di tutti gli altri condomini, abbiamo sempre pagato quel contributo calcolato anno per anno in base a quel consumo di gas che non è imputabile direttamente ai singoli che usufruiscono del riscaldamento centralizzato (“dispersione del calore”).
Ora, in base alla nuova formulazione dell'articolo 1118 comma 4, abbiamo deciso di non contribuire più ai consumi dell'impianto centralizzato e tutti gli altri condomini non sono d'accordo.
Vorrei avere da voi un parere relativamente al permesso che mi è stato negato al distacco e alla decisione di non contribuire più alle spese di cui sopra.
Cordiali saluti.”
Consulenza legale i 11/12/2013
La recente riforma della disciplina del condominio (legge 220/2012) ha toccato anche il tema del diritto del singolo condomino al distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato. Codificando un orientamento giurisprudenziale che si era consolidato nel tempo, il legislatore ha stabilito che il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, a condizione che dal suo distacco non derivino squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso è previsto che il rinunziante concorra al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

La giurisprudenza della Suprema Corte aveva già raggiunto lo stesso risultato conseguito dalla nuova formulazione dell'art. 1118 c.c., configurando negli anni un vero e proprio diritto al distacco dall’impianto centralizzato, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte dell’assemblea: l'unico limite stabilito era che il distacco non avrebbe dovuto comportare un aggravio di spese e inconvenienti alla funzionalità dell’impianto.
Addirittura, anche se parte della dottrina e della giurisprudenza (v. Cassazione 21.5.2001, n. 6923) non condivideva questa tesi, la Cassazione, con sent. n. 19893 del 29 settembre 2011, ha sostenuto che il diritto del singolo condomino al distacco non possa essere limitato nemmeno da un’eventuale norma del regolamento condominiale di natura contrattuale che impedisca tale distacco. La decisione venne fondata su ragioni legate al "risparmio energetico", come si rileva in un brano della sentenza: "proprio l’ordinamento ha mostrato di privilegiare, al preminente fine d’interesse generale rappresentato dal risparmio energetico, dette trasformazioni e, nei nuovi edifici, l’esclusione degli impianti centralizzati e la realizzazione dei soli individuali”.

Tuttavia, la nuova formulazione dell'art. 1118 c.c. trova applicazione alle fattispecie verificatesi dopo la sua entrata in vigore e pertanto, visto che nel caso di specie il distacco avvenne nel luglio 2006, si deve guardare ad altre norme vigenti all'epoca.
L’art. 26 punto 2 della legge 10/91 consentiva originariamente (rif. art. 8 della stessa legge) l’approvazione, con maggioranze ridotte, del progetto di trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria. In particolare, la norma recitava: "Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un [attestato di prestazione energetica] o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio". La decisione adottata nel luglio 2006 (tralasciando per ora la contrarietà al regolamento contrattuale del condominio) avrebbe dovuto rispettare queste maggioranze previste per legge.
L’art. 7 del D. Lgs. 29.11.2006 n. 311 (modificato dall’art. 27 comma 22 della l. 23.7.2009, n. 99) ha poi modificato tale maggioranza prevedendo che le decisioni condominiali erano valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali, rappresentate dagli intervenuti in assemblea.
Pertanto, la decisione presa nel luglio 2006 appare illegittima:
1. perché in contrasto con il regolamento condominiale, di natura contrattuale (salvo non si ritenga di seguire il diverso orientamento di alcune pronunce);
2. perché (almeno si presume) non venne presa con le maggioranze previste in base alla legge all'epoca vigente.
E' evidente, comunque, che poiché ora il diritto al distacco è stato previsto per legge, il condominio potrebbe rivalersi sul condomino "distaccato" solo provando eventuali danni causati dal distacco, e non potrebbe ad oggi obbligarlo a tornare a fruire dell'impianto comune.

La decisione del condominio di passare alla contabilizzazione del calore, che si presume presa con le maggioranze previste dal 5 comma dell'art. 26, legge 10/91 (testo vigente nel 2007: "per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile"), potrebbe essere illegittima se contrastante con il regolamento condominiale. Va accertato, mediante attenta lettura, se questo vieti solamente la trasformazione dell'impianto di riscaldamento o qualsiasi intervento sullo stesso, compresa la contabilizzazione.
Per quanto riguarda la decisione attuale di non contribuire più alle spese relative alla "dispersione di calore", si deve analizzare la nuova formulazione dell'art. 1118, comma 4. Come visto, essa prevede che restino a carico del condomino "distaccato" le sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma: il contributo al consumo è configurabile come spesa ordinaria e pertanto appare legittimo che il condomino che non fruisce dell'impianto centralizzato chieda di non doverlo più versare.

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