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Articolo 1136

Codice Civile

Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni

Dispositivo dell'art. 1136 Codice Civile

(1) L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (2) [1129].
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (3).
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo (4).
Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122 bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio (4).
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati (5).
Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore [66, 67 disp att.].

Note

(1) Articolo così modificato con legge 11 dicembre 2012, n. 220.
L'articolo precedente così disponeva:
"L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore
".
(2) In prima convocazione:
- il quorum costitutivo è dato dai due terzi del valore dell'intero edificio e dalla maggioranza dei partecipanti al condominio;
- il quorum deliberativo è pari al numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
(3) In seconda convocazione:
- il quorum costitutivo è dato dall'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio;
- il quorum deliberativo è pari alla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
(4) Nel condominio si distinguono tre gruppi di affari che richiedono diverse maggioranze assembleari:
1. atti di ordinaria amministrazioni e riparazioni straordinarie di non grande entità: si applicano i primi tre commi dell'articolo in commento a seconda che si deliberi in prima o seconda convocazione;
2. atti che eccedono l'ordinaria amministrazione senza costituire innovazione: anche nella seconda convocazione è richiesto il quorum deliberativo dell'assemblea in prima convocazione;
3. innovazioni (articolo 1120, primo comma, e 1122 bis, terzo comma): sia in prima che in seconda convocazione è richiesto il quorum qualificato dato dalla maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
(5) Il vizio di mancata convocazione anche di un solo condomino rende la delibera annullabile.
Ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c., come rinnovato nel 2012, l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Ratio Legis

Tale disposizione si riferisce all'assemblea ordinaria, ma si reputa che essa sia applicabile anche a quella straordinaria, in mancanza di una diversa previsione.
La distinzione tra assemblea ordinaria e straordinaria si fonda sull'unico dato solo della periodicità della convocazione della prima.
La validità delle delibere dell'assemblea richiede il voto positivo di un determinato numero di condomini, soggetto a variazione in ragione dell' oggetto della decisione assembleare.

Spiegazione dell'Articolo 1136 del Codice Civile

Condizioni per la valida costituzione dell'assemblea e condizioni per la validità delle deliberazioni

Bisogna distinguere le condizioni per la valida costituzione dell'assemblea da quelle per la validità delle deliberazioni. Naturalmente non si può parlare di validità delle seconde senza la validità della prima.

Fondamentale condizione di validità dell'assemblea è quella che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione: qualunque maggioranza la deliberazione abbia riportato, fosse anche la totalità dei consensi degli interessati meno uno, nessuna deliberazione è valida se tutti i partecipanti non sono stati invitati alla riunione. È questo ius receptum dalla giurisprudenza, che ha espressamente stabilito nel sesto capoverso del presente articolo.

Non occorrono tuttavia delle forme particolari di convocazione, ma è sufficiente la constatazione che tutti i partecipanti siano stati posti in grado, con invito, e quindi con una dichiarazione ad essi diretta, di partecipare alla riunione e di conoscere l'argomento delle deliberazioni. La determinazione di un argomento sul quale deliberare contiene implicito l'invito a deliberare sugli argomenti che ne sono una conseguenza o sono ad esso accessori.

Ciò premesso, sia per la validità della costituzione dell'assemblea sia per la validità delle deliberazioni, il legislatore ha tenuto presente il duplice criterio del numero e dell'interesse.

Quanto alla prima, l'assemblea è regolarmente costituita quando sono presenti tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Se non si potesse deliberare per mancanza di numero, l' assemblea di seconda convocazione deve avere luogo in un giorno successivo a quello della prima, ed in ogni caso non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è costituita regolarmente con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio, e un terzo del partecipanti al condominio.

Quanto alle deliberazioni, se si tratta di assemblea in prima convocazione, occorrerà un numero di voti, che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se si tratta di assemblea in seconda convocazione, sarà sufficiente la volontà del terzo dei partecipanti al condominio, che rappresenti allo stesso tempo almeno un terzo del valore dell'edificio.

Si fa eccezione per le deliberazioni che concernano la nomina e la revoca dell'amministratore e le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni conferite all'amministratore medesimo, nonché per le deliberazioni che concernano la ricostruzione dell'edificio o altre riparazioni straordinarie di notevole entità. Per queste si esige sempre, si tratti di prima o di seconda convocazione dell'assemblea, un numero di voti corrispondente a quanto stabilito dal secondo comma della disposizione in esame.

Più rigorosa ancora è la norma per le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’ art. 1120 del c.c.: per esse occorre un numero di voti che rappresentino la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.

Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale e questo va trascritto nel registro indicato nell’ art. 1129 del c.c..

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

532 Le attribuzioni dell'assemblea e la validità delle deliberazioni da essa adottate ricevono (art. 1135 del c.c. e art. 1136 del c.c.) una disciplina sostanzialmente conforme a quella che dettava il R. decreto-legge 5 gennaio 1934 (articoli 23 e 24). Per altro, riguardo alla costituzione dell'assemblea e alla validità delle deliberazioni, ho apportato alcuni ritocchi alle disposizioni dell'art. 24 del citato decreto-legge e ho stabilito che l'assemblea non può deliberare se tutti i condomini non sono stati invitati alla riunione. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ciascun condomino può ricorrere all'autorità giudiziaria nel termine di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti; ma il ricorso, in conformità di quanto è disposto in tema di comunione in generale (art. 1109 del c.c.), non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria (art. 1137 del c.c.). Circa i regolamenti di condominio, senza variare la maggioranza qualificata richiesta per la loro approvazione dall'art. 28, primo comma, del decreto-legge più volte citato, e assoggettandone l'impugnazione alle norme stabilite, in tema di comunione in generale, per gli altri regolamenti di comunione, ho creduto opportuno renderne obbligatoria la formazione quando il numero dei condomini è superiore a dieci (art. 1138 del c.c.). La pubblicità di tali regolamenti è assicurata dalla trascrizione di essi in apposito registro, da tenersi, come si precisa nelle disposizioni di attuazione del codice, dall'associazione professionale dei proprietari di fabbricati. In questo registro devono anche essere annotate, perciò i terzi ne abbiano conoscenza, la nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio (art. 1129, ultimo, comma).

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 22685/2014

Qualora il condomino impugni la deliberazione assembleare lamentando la mancata menzione della regolarità delle convocazioni, la prova che tutti i condomini siano stati tempestivamente avvisati incombe sul condominio, non potendosi porre a carico del condomino l'onere di una dimostrazione negativa, quale quella dell'omessa osservanza dell'obbligo di convocare l'universalità dei condomini, trattandosi di elemento costitutivo della validità della delibera.

In tema di condominio negli edifici, la norma di cui all'art. 1136 cod. civ., secondo la quale tra l'assemblea di prima e di seconda convocazione deve passare almeno un giorno, va intesa non già nel senso che debbano trascorrere ventiquattro ore, ma che la seconda assemblea deve essere tenuta, come minimo, nel giorno successivo.

Cass. n. 22047/2013

Ogni condomino ha il diritto di intervenire all'assemblea e deve, quindi, essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l'avviso di convocazione previsto dall'art. 66, ultimo comma, disp. att. c.c., nel testo previgente, quale atto unilaterale recettizio, sia non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine, ivi stabilito, di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza, avendo riguardo alla riunione dell''assemblea in prima convocazione. Ne consegue che la mancata conoscenza di tale data, da parte dell'avente diritto, entro il termine previsto dalla legge, costituisce motivo di invalidità delle delibere assembleari, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come confermato dal nuovo testo dell'art. 66, comma terzo, disp. att., c.c., introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, a nulla rilevando, ai fini della tempestività dell'avviso, né la data di svolgimento dell'assemblea in seconda convocazione, né che la medesima data sia stata eventualmente già fissata.

Cass. n. 16774/2013

Qualora una unità immobiliare facente parte di un condominio sia oggetto di diritto di usufrutto, all'assemblea che intenda deliberare l'approvazione del preventivo di spesa per il rifacimento della facciata condominiale deve essere convocato il nudo proprietario, trattandosi di opere di manutenzione straordinaria.

Cass. n. 4340/2013

Nell'ipotesi di supercondominio, ciascun condomino, proprietario di alcuna delle unità immobiliari ubicate nei diversi edifici che lo compongono, è legittimato ad agire per la tutela delle parti comuni degli stessi ed a partecipare alla relativa assemblea, con la conseguenza che le disposizioni dell'art. 1136 c.c., in tema di formazione e calcolo delle maggioranze, si applicano considerando gli elementi reale e personale del medesimo supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le porzioni comprese nel complesso e da tutti i rispettivi titolari. (Nella specie la S.C. ha ravvisato la legittimazione del singolo condomino ad impugnare la sentenza inerente all'apposizione di cancelli su area antistante e comune agli edifici del supercondominio).

Nell'ipotesi di supercondominio, ciascun condomino, proprietario di alcuna delle unità immobiliari ubicate nei diversi edifici che lo compongono, è legittimato ad agire per la tutela delle parti comuni degli stessi ed a partecipare alla relativa assemblea, con la conseguenza che le disposizioni dell'art. 1136 c.c., in tema di formazione e calcolo delle maggioranze, si applicano considerando gli elementi reale e personale del medesimo supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le porzioni comprese nel complesso e da tutti i rispettivi titolari. (Nella specie la S.C. ha ravvisato la legittimazione del singolo condomino ad impugnare la sentenza inerente all'apposizione di cancelli su area antistante e comune agli edifici del supercondominio).

Cass. n. 17115/2011

Il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi - la cui esistenza, pertanto, non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari - e consente sempre di valutare anche "a posteriori" in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell'assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell'assemblea e, in genere, la gestione del condominio.

Cass. n. 10754/2011

In tema di validità delle delibere assemblea­ri condominiali, sussiste il conflitto d'interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicu­ra divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioran­za ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio. (Principio afferma­to dalla S.C. con riguardo alla delibera di sistema­zione del tetto e ripulitura del canale di gronda, motivatamente apprezzati nella sentenza impu­gnata come attività inquadrabili nella manuten­zione ordinaria del fabbricato e non coinvolgenti la responsabilità del costruttore - anche condomino votante -, per presunti vizi dell'edificio, tra l'al­tro in assenza di specifica contestazione di difetti costruttivi).

Cass. n. 21449/2010

In tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, ai fini della validità dell'ordine del giorno occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a cia­scun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza, e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia alla opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti. (Nella specie, la S.C. ha confer­mato la sentenza di merito che aveva ritenuto che autorizzazione all'amministratore ad aprire un nuovo conto corrente, una volta saldato quel­lo precedente in passivo, e di procedere ad uno sconfinamento, in quanto connessa e logicamen­te conseguenziale ai punti dell'ordine del giorno relativi alla nomina del nuovo amministratore ed all'avvio della nuova gestione condominiale, con l'approvazione del rendiconto relativo alle annua­lità pregresse, non richiedesse una indicazione analitica e separata dalla questione).

Cass. n. 24132/2009

In tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima, sia per com­pleta assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote. La verifica di tale con­dizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall'ammi­nistratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla pri­ma convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni.

In tema di assemblea condominiale, la funzione del presidente dell'assemblea è quella di garantire l'ordinato svolgimento della riunione e, a tal fine, egli ha il potere di dirigere la discus­sione, assicurando, da un lato, la possibilità a tutti i partecipanti di esprimere, nel corso del di­battito, la loro opinione sugli argomenti indicati nell'avviso di convocazione e curando, dall'altro, che gli interventi siano contenuti entro i limiti ragionevoli. Ne consegue che il presidente, pur in mancanza di una espressa disposizione del rego­lamento condominiale che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento (nella specie, dieci minuti), purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibi­lità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti della discussione.

Il verbale dell'assemblea di condominio, ai fini della verifica dei "quorum" prescritti dall'art. 1136 c.c., deve contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissen­zienti, con i rispettivi valori millesimali. Tutta­via, dovendo il verbale attestare quanto avviene in assemblea, la mancata indicazione del totale dei partecipanti al condominio non incide sulla validità del verbale se a tale ricognizione e rileva­zione non abbia proceduto l'assemblea, giacché tale incompletezza non diminuisce la possibilità di un controllo "aliunde" della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte.

Cass. n. 18192/2009

In tema di delibere di assemblee condomi­niali, non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i rela­tivi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione, "nominatim", dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per dif­ferenza, quanti e quali condomini hanno espres­so voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il "quorum" richiesto dall'art. 1136 c.c.

Cass. n. 8449/2008

In tema di condominio degli edifici, non è previsto alcun obbligo di forma per l'avviso di convocazione dell'assemblea, sicché la comunica­zione può essere fatta anche oralmente, in base al principio della libertà delle forme, salvo che il regolamento non prescriva particolari modalità di notifica del detto avviso; deve, quindi, ritenersi legittima la prassi, precedentemente non conte­stata, in base alla quale l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, destinato ad un condomino non abitante nell'edificio condomi­niale, venga consegnato ad altro condomino, con­giunto del primo. (Nella specie, la S.C., in applica­zione del riportato principio, ha ritenuto regolare l'avvenuta consegna dell'avviso di convocazione al detto congiunto, essendo l'atto, così recapita­to, pervenuto nella sfera di normale e abituale conoscibilità del destinatario e, pertanto, ogget­tivamente da quest'ultimo conoscibile con l'uso della normale diligenza, sua e del consegnatario designato, conformemente alla clausola generale di buona fede).

Cass. n. 6926/2007

Fino a quando gli eredi non gli manifeste­ranno la loro qualità, l'amministratore condomi­niale, a conoscenza del decesso di un condomino, non è tenuto a inviare alcun avviso (né al con­domino, né agli eredi impersonalmente presso l'ultimo domicilio), non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca.

Cass. n. 1626/2007

La delibera condominiale con la quale si decide la realizzazione di un'opera edile abusiva è nulla per illiceità dell'oggetto. È altresì nulla la delibera condominiale con la quale si prenda una decisione che, se posta in esecuzione, possa pre­giudicare la sicurezza del fabbricato (chiusura di spazi comuni destinati all'areazione degli appartamenti prospicienti, senza adozione di misure sostitutive atte a garantire un adeguato ricambio dell'aria). (Mass. redaz.).

Cass. n. 17486/2006

In tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, l'omessa convo­cazione di un condomino costituisce motivo di annullamento delle deliberazioni assunte dall'as­semblea, che può ottenersi solo con l'esperimento di un'azione ad hoc e nei termini di legge, mentre non può essere oggetto di eccezione nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo chiesto per conseguire il pagamento delle spese deliberate dall'assemblea.

Cass. n. 14065/2005

Ove un immobile in condominio faccia parte di un'eredità non ancora accettata, il chia­mato è legittimato ad intervenire alle assemblee condominiali, mentre nessuna incombenza volta a provocare la nomina di un curatore dell'eredità giacente è configurabile in capo all'amministra­tore del condominio, che ha invece l'obbligo di convocare all'assemblea tale curatore ove il me­desimo sia stato nominato, e di tale nomina egli abbia avuto notizia.

Cass. sez. un. n. 4806/2005

In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condo­miniale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'or­dine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella compe­tenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'og­getto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regola­mento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convo­cazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedi­mento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. Ne consegue che la mancata comu­nicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale com­porta, non la nullità, ma l'annullabilità della deli­bera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, terzo comma, c.c. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al con­dominio.

Cass. n. 24146/2004

La delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte in parte a parcheggio autovetture dei singoli condomini e in parte a parco giochi va approvata a maggioranza qualificata dei condomini ex art. 1136, quinto comma, c.c. — con la quale possono essere disposte tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso piú comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120, primo comma, c.c.) — , non essendo all'uopo necessaria l'unanimità dei con­sensi degli aventi diritto al voto.

Cass. n. 9981/2004

Una delibera di assemblea condominiale, anche se adottata nell'interesse comune o per adempiere ad un obbligo di legge, è nulla se, per perseguire l'interesse dell'intero condominio, prevede la violazione dei diritti di proprietà esclu­siva di un condomino, ed in tal caso la sua impu­gnazione non è soggetta ai termini di decadenza sanciti dall'art. 1137 c.c., rimanendo irrilevante che all'adozione della delibera stessa abbia par­tecipato anche il condomino leso senza sollevare alcuna obiezione in merito.

Cass. n. 6625/2004

In tema di condominio negli edifici, la rego­la posta dall'art. 1136, comma terzo, c.c., secondo la quale la deliberazione assunta dall'assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio, va intesa nel senso che, coloro che abbiano votato contro l'approva­zione non devono rappresentare un valore pro­prietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l'intero art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell'edificio quale strumento coerente per soddi­sfare le esigenze condominiali (In applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza del giudice del merito che aveva ritenuto sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favo­revoli, pari ad un terzo dei presenti, unitamente alla condizione che essi rappresentassero almeno un terzo della proprietà, ritenendo del tutto irri­levante che la parte contraria alla delibera detenesse un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale).

Cass. n. 143/2004

In tema di condominio degli edifici, e con riguardo all'assemblea dei condomini, l'incom­pletezza dell'ordine del giorno contenuto nell'atto di convocazione dell'assemblea stessa determina non la nullità assoluta, bensì la semplice annulla­bilità della relativa delibera, con la conseguenza che questa dovrà essere impugnata nel termine di trenta giorni, giusta disposto dell'art. 1137 c.c.

Cass. n. 13350/2003

In materia di condominio negli edifici, la violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare, a sua richiesta e secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del gior­no di una successiva assemblea condominiale, determina, in quanto incidente sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari, l'annullabilità della delibera di approvazione dei medesimi.

Cass. n. 11943/2003

In tema di condominio negli edifici, la par­tecipazione ad un'assemblea di un soggetto estra­neo ovvero privo di legittimazione non si riflette sulla validità della costituzione dell'assemblea e delle decisioni in tale sede assunte, qualora risulti che quella partecipazione non ha influito sulla maggioranza richiesta e sul quorum prescritto, né sullo svolgimento della discussione e sull'esito della votazione.

Cass. n. 4531/2003

In tema di assemblee condominiali, è valida la delibera adottata con votazione svoltasi in ma­niera anche irregolare o atipica qualora risultino essere stati comunque osservati i quorum richiesti per la costituzione dell'assemblea e per il tipo di deliberazione approvata. (Nell'affermare il suin­dicato principio, la S.C. ha ritenuto legittima l'approvazione del bilancio consuntivo complessivo da parte delle assemblee di due distinti condomi­nii, anziché dell'assemblea dell'unico condominio tra di essi costituendo, poiché in base alla somma del valore dei millesimi, risultavano essere stati rispettati i due quorum nel caso richiesti).

Cass. n. 10683/2002

In tema di computo delle maggioranze as­sembleari condominiali, l'esistenza di un conflitto di interessi, reale o potenziale, tra il singolo condomino titolare del diritto di voto e il condo­minio stesso comporta la esclusione, dal calcolo dei millesimi, delle relative carature attribuite al condomino confliggente, così estensivamente interpretata la norma dettata, in tema di società per azioni, dall'art. 2373 c.c. (che inibisce il di­ritto di voto al socio in conflitto di interesse con la società), ricorrendo in entrambe le fattispecie la medesima ratio, consistente nell'attribuire ca­rattere di priorità all'interesse collettivo rispetto a quello individuale. Ove, tuttavia, il condomino confliggente sia stato delegato all'espressione del voto da altro condomino, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile al rappresentato aprioristicamente, ma soltanto allorché si accerti in concreto che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante abbia, nel conferire il mandato, valutato anche il proprio interesse — non personale, ma in quanto componente della collettività — e l'abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato; né è applicabile, al riguardo, l'art. 1394 c.c., che prevede la legittimazione del solo rappresentato a dedurre il conflitto, giacché quest'ultimo non verte, nella specie, tra l'interesse personale del rappresentato e quello della colletti­vità, onde ogni partecipe di questa è legittimato a farlo valere nel comune interesse.

Cass. n. 3944/2002

In materia di condominio, ai fini dell'invali­dità della delibera assembleare, non è configurabi­le un conflitto d'interessi tra il singolo condomino ed il condominio qualora venga dedotta una mera ipotesi astratta e non sia possibile identificare, in concreto, una sicura divergenza tra le ragioni personali del condomino e l'interesse istituziona­le comune. (Nella specie, la S.C. ha escluso che potesse in concreto configurarsi un conflitto tra un singolo condomino e l'interesse collettivo degli altri per il solo fatto che il predetto condomino godeva di una disciplina di ripartizione delle spese comuni in misura diversa a quella proporzionale alla sua proprietà individuale).

Cass. n. 1201/2002

In tema di condominio le maggioranze ne­cessarie per approvare le delibere sono inderoga­bilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti e al valore dell'intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto. Pertanto, anche nell'ipotesi di conflitto d'interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentano la maggioranza personale e reale fissata dalla legge ed, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per l'impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all'Autorità giudiziaria.

Cass. n. 7849/2001

In tema di convocazione dell'assemblea condominiale deve essere convocato solo il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, di­fettando nei rapporti tra il condominio (nella specie, l'amministratore) ed i singoli parteci­panti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente all'esigenza di tutela dei terzi in buona fede.

Cass. n. 15283/2000

L'amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell'as­semblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dall'ordinaria diligenza per rintracciare i condo­mini non più presenti al precedente recapito onde poter comunicare a tutti l'avviso di convocazione.

Cass. n. 13013/2000

Le delibere condominiali, analogamente a quelle societarie, sono nulle soltanto se hanno un oggetto impossibile o illecito, ovvero che non rientra nella competenza dell'assemblea, o se incidono su diritti individuali inviolabili per legge. Sono invece annullabili, nei termini previ­sti dall'art. 1137 c.c., le altre delibere «contrarie alla legge o al regolamento di condominio», tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento, come ad esempio per la convocazione dei partecipanti, o che richiedono qualificate maggioranze per formare la volontà dell'organo collegiale, in relazione all'oggetto della delibera da approvare.

Cass. n. 697/2000

In mancanza di una norma che disponga il contrario, non esistono limiti di orario alla convocazione di un'assemblea condominiale; né la fissazione dell'assemblea in ora notturna può ritenersi completamente preclusiva della pos­sibilità di parteciparvi. Ne consegue che non sono applicabili, ai fini della verifica della regolare co­stituzione dell'assemblea e della validità delle de­libere adottate in seconda convocazione, allorché, in prima, l'assemblea stessa sia andata deserta a causa dell'orario notturno, le maggioranze richie­ste dall'art. 1136 c.c. con riferimento alla validità delle deliberazioni adottate in prima convocazio­ne.

Nella ipotesi di convocazione di un'unica assemblea condominiale allo scopo di decidere su di una serie di questioni, alcune delle quali ri­guardanti solo singoli condomini - convocazio­ne sicuramente valida, in quanto non vietata da alcuna norma -, i condomini eventualmente non legittimati a votare su di un determinato argo­mento che non li riguardi non possono, attraver­so la partecipazione alla discussione che precede quella votazione, influire sull'esito della stessa.

In tema di delibere di assemblee condomi­niali, la mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore e contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall'art. 1136, terzo comma, c.c. (il terzo dei partecipanti al condomi­nio). Né può essere attribuita efficacia sanante alla mancata contestazione, in sede di assemblea, della inesistenza di tale quorum da parte del condomino dissenziente, a carico del quale non è stabilito, al riguardo, alcun onere a pena di decadenza.

Cass. n. 14461/1999

È nulla — e perciò è impugnabile anche dai condomini che vi hanno partecipato — la delibe­ra condominiale se la convocazione non indica il luogo di riunione ed esso è assolutamente incerto per la legittima aspettativa dei medesimi di un luogo diverso dal solito stante l'assoluta inidonei­tà di quest'ultimo. Infatti, in mancanza di indi­cazione nel regolamento condominiale della sede per le riunioni assembleari, l'amministratore ha il potere di scegliere quella più opportuna, ma con il duplice limite che essa sia nei confini della città ove è ubicato l'edificio e che il luogo sia idoneo, fisicamente e moralmente, a consentire a tutti i condomini di esser presenti e di partecipare ordinatamente alla discussione. (Nella specie la Su­prema Corte ha ritenuto congrua la motivazione del giudice di merito sull'assoluta incertezza del luogo, non indicato nell'avviso di convocazione, e sull'inidoneità di quello solitamente adibito a sede assembleare, normalmente destinato alla raccolta dei rifiuti).

Cass. n. 11526/1999

Il verbale dell'assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare conte­stando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto.

Cass. n. 5399/1999

In tema di condominio di edifici, qualora le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non abbiano formato oggetto di modifica con il consenso unanime di tutti i condomini ovvero con sentenza del giudice ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., nonostante le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari per mutate condizioni dell'edificio, hanno la qualità di condomino e sono titolari dei conseguenti diritti, ivi compreso quello di essere convocato per la validità dell'assemblea e delle conseguenti delibere, solo i proprietari di unità immobiliari contemplate nelle tabelle in questione.

Cass. n. 5014/1999

Nel condominio negli edifici, poiché la redazione del verbale dell'assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, vota­zione, ecc.) e la cui inosservanza importa l'impu­gnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge (art. 1137 c.c.), una volta che l'assemblea sia stata convocata, occorre dare con­to, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assu­mere le opportune iniziative. (Nella specie un condomino aveva chiesto l'accertamento dell'obbligo del condominio di rilasciargli la copia del verbale di un'assemblea e il convenuto aveva opposto il mancato svolgimento dell'assemblea in questione; la S.C., sulla base del riportato principio, ha an­nullato la sentenza impugnata, che aveva rigettato la domanda enunciando la tesi che quando l'as­semblea non perviene ad alcuna delibera sia in­sussistente l'obbligo di verbalizzazione e manchi l'interesse del condomino al rilascio di una copia del verbale).

Cass. n. 2837/1999

L'onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente convocati fa carico al condominio. Tale prova non può essere offerta con la dimostrazione della consegna dell'avviso a soggetti ai quali non è stato conferito uno stabile potere di rappresentanza nei confronti del con­dominio.

Cass. n. 1208/1999

In tema di condominio di edifici, ai fini del calcolo delle maggioranze prescritte dall'art. 1136 c.c. per l'approvazione delle delibere assembleari, non si può tenere conto della adesione espressa dal condomino che si sia allontanato prima della votazione dichiarando di accettare le decisioni della maggioranza, perché solo il momento della votazione determina la fusione delle volontà dei singoli condomini creativa dell'atto collegiale. Né la eventuale conferma della adesione alla deliberazione, data dal condomino successivamente alla adozione della stessa, può valere, nella predetta ipotesi, come sanatoria della eventuale invalidità della delibera, dovuta al venir meno, per le pre­dette ragioni, del richiesto quorum deliberativo, potendo, se mai, tale conferma avere solo il valore di rinuncia a dedurre la invalidità, senza che sia, peraltro, preclusa agli altri condomini la pos­sibilità di impugnazione.

Cass. n. 985/1999

Tutti i condomini hanno diritto di esser convocati per partecipare alle delibere dell'assem­blea, pur se, in mancanza di attribuzioni di quote millesimali alle unità immobiliari di cui sono tito­lari, non sussiste il loro obbligo nella ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento di beni comuni, ma è onere dell'acquirente dell'unità assumere iniziative, magari anche con l'alienante, per far conoscere all'amministratore di esser il nuovo proprietario, non avendo questi l'obbligo di verificare i registri immobiliari.

Cass. n. 810/1999

In tema di condominio degli edifici, ai fini della validità delle deliberazioni assembleari devono essere individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissen­zienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali, pur in assenza di una espressa disposizione in tal senso. Tale individuazione è, infatti, indispensabile per la verifica della esistenza della maggioranza prescritta dall'art. 1136, secondo, terzo e quarto comma, c.c., ai fini della validità dell'approvazione delle deliberazioni con riferimento all'elemento reale (quota proporzionale dell'edificio espressa in millesimi). Inoltre, essendo il potere di impugna­zione riservato ai condomini dissenzienti (oltre che agli assenti), è necessario indicare fin dal momento della espressione del voto i partecipanti al condomi­nio legittimati ad impugnare la deliberazione. Né mancano altre ragioni per le quali si rende neces­saria la identificazione dei condomini consenzienti e di quelli dissenzienti, soprattutto ove si consideri l'interesse dei partecipanti a valutare l'esistenza di un eventuale conflitto di interessi. Dalla non con­formità a legge della omissione della indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio e della riproduzione di tali elementi nel relativo verbale discende la esclusione della presunzione di validità della delibera assembleare priva di quegli elementi, indispensabili ai fini della verifica della legittima approvazione della delibera stessa, e la cui non veridicità costituisce oggetto dell'onere probatorio del condomino legittimato ad impugnarla.

Cass. n. 8344/1998

L'omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, all'ordine del giorno, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, ma che non ha eccepito l'irregolarità della con­vocazione.

Cass. n. 6202/1998

Il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio costituito tra il rapporto del valore della proprietà singola ed il valore dell'intero edificio esiste prima ed indi­pendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi e consente sempre di valutare anche a posteriori in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell'assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta, agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell'assemblea ed in genere la gestione del condominio.

Cass. n. 5307/1998

L'acquirente di un appartamento di un edificio in condominio non può dolersi di non essere stato invitato a partecipare all'assemblea che ha deliberato in merito alle spese condominiali, finché non abbia notificato o almeno comunicato, essendo il relativo onere a suo carico, l'avvenuto passaggio di proprietà.

Cass. n. 11254/1997

L'ordinamento giuscivilistico, pur non ri­conoscendo al condominio una sia pur limitata personalità giuridica, attribuisce, purtuttavia, ad esso potestà e poteri di carattere sostanziale e processuale, desumibili dalla disciplina della sua struttura e dai suoi organi, così che deve ritenersi applicabile, quanto al computo della maggioranza della relativa assemblea, la norma dettata, in ma­teria di società, per il conflitto di interessi, con con­seguente esclusione dal diritto di voto di tutti quei condomini che, rispetto ad una deliberazione as­sembleare, si pongano come portatori di interessi propri, in potenziale conflitto con quello del condo­minio. Ai fini della invalidità della delibera assem­bleare, peraltro, tale conflitto non è configurabile qualora non sia possibile identificare, in concreto, una sicura divergenza tra ragioni personali che potrebbero concorrere a determinare la volontà dei soci di maggioranza ed interesse istituzionale del condominio. (Nella specie, uno dei condomini ave­va partecipato all'assemblea convocata per la no­mina del nuovo amministratore nella triplice veste di condomino pro se, di amministratore uscente e di condomino delegato, votando nella sola qualità di delegato degli altri condomini. La S.C., ritenen­do che, in tal caso, non potessero dirsi identificati, in concreto, due interessi in contrasto tra loro — l'uno facente capo personalmente al condomino votante, l'altro al condominio inteso come gruppo — ha confermato la sentenza del giudice di merito, che aveva escluso ogni profilo di invalidità della delibera assembleare sotto l'aspetto della viola­zione del principio dettato in tema di conflitto di interessi).

Cass. n. 3862/1996

In tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima, sia per com­pleta assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote. La verifica di tale con­dizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall'ammi­nistratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla pri­ma convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni. Pertanto, una volta accertata la regolare convocazione del­l'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida.

Cass. n. 3680/1995

La validità delle deliberazioni dell'assemblea condominiale, sotto il profilo della maggioranza necessaria alla loro approvazione, deve essere valutata con riguardo al loro specifico oggetto, essendo del tutto irrilevante che, nella stessa adu­nanza in cui esse sono state prese, sia venuto in discussione anche un argomento che richieda una maggioranza più elevata (quale, nell'ipotesi, la nomina dell'amministratore); con la conseguen­za che uno o più capi della delibera, adottata in una medesima riunione, possono essere validi, in quanto richiedenti maggioranze inferiori, ed uno o più capi possono essere invalidi giacché richie­denti maggioranze superiori a quelle raggiunte.

Cass. n. 1980/1995

Nella causa promossa da un condomino contro il condominio, ai sensi dell'art. 1136, comma sesto, c.c., l'assemblea del condominio, chiamata a dichiarare se debba costituirsi e resi­stere, non può deliberare, se non consta che sono stati invitati tutti i condomini, ivi compreso il condomino che ha promosso la causa.

Cass. n. 1033/1995

La comunicazione dell'avviso di convocazio­ne dell'assemblea dei condomini può essere data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo e può essere provata anche da univoci elementi dai quali risulti che il condomino ha, in concreto, ricevuta la notizia. (Nella specie, si è ritenuta sufficiente la prova desumibile da un foglio nel quale risultava apposta la firma dei condomini per «ricevuta convocazione assemblea condominiale del 25-26 febbraio 1988»).

Cass. n. 3952/1994

Per le deliberazioni dell'assemblea in secon­da convocazione concernenti le materie indicate dall'art. 1136, quarto comma, c.c., tra le quali la nomina dell'amministratore, il richiamo alle mag­gioranze stabilite dall'art. 1136, secondo comma, c.c., non vale ad estendere il quorum costitutivo dell'assemblea in prima convocazione, ma impor­ta che per la costituzione dell'assemblea, come per l'approvazione di esse, è richiesta una maggio­ranza che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio e che sia costituita dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno un terzo dei parteci­panti al condominio.

Cass. n. 11677/1993

La disposizione dell'art. 1105 comma terzo c.c., applicabile anche in materia di condominio di edifici, la quale prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chia­mati a deliberare non comporta che nell'avviso di convocazione debba essere prefigurato il risultato dell'esame del punto da parte dell'assemblea, della discussione conseguente e dello sviluppo di que­sta. Pertanto, deve ritenersi compresa nell'ordine del giorno dell'assemblea convocata per l'appro­vazione dei lavori di sostituzione dell'impianto di riscaldamento, la decisione di accertare previa­mente la indispensabilità o meno dell'esecuzione dei lavori, l'idoneità di quelli preventivati, nonché la congruità dei relativi costi, incaricando all'uo­po un esperto di redigere un parere tecnico su tali questioni.

Cass. n. 9130/1993

In tema di assemblee condominiali, il legi­slatore non ha imposto particolari formalità in ordine alle modalità della votazione, sicché ai fini del calcolo delle maggioranze prescritte dall'art. 1136 c.c. deve tenersi conto del voto espresso dal condomino intervenuto tardivamente, purché non oltre la chiusura del processo verbale di cui all'art. 1136 c.c.

Cass. n. 6366/1991

In tema di condominio di edifici è nulla la deliberazione assembleare che sia stata adottata dopo lo scioglimento dell'assemblea stessa e l'allontanamento di alcuni condomini, a seguito di riapertura del verbale non preceduta da una nuova rituale convocazione a norma dell'art. 66 att. c.c., risultando violate sia le disposizioni sulla convocazione dell'assemblea sia il principio della collegialità della deliberazione.

Cass. n. 10611/1990

Al fine della valida costituzione dell'assem­blea del condominio di edificio, la norma dell'art. 1136 sesto comma c.c. secondo la quale l'invito alla riunione dei condomini non richiede l'atto scritto o altre particolari formalità, ma può es­sere effettuato con qualsiasi forma o modalità idonea a portarlo a conoscenza del destinatario, comporta che la valida convocazione di uno dei comproprietari pro indiviso di piani o porzioni di piano può evincersi anche dall'avviso dato all'al­tro comproprietario, qualora ricorrano circostan­ze presuntive, affidate alla valutazione del giudice del merito, tali da far ritenere che il secondo com­proprietario abbia reso edotto il primo della convocazione.

Cass. n. 2923/1989

Qualora un complesso residenziale, composto da più palazzine, ciascuna con un proprio distinto condominio e propri organi rappresentativi, abbia spazi e manufatti in godimento comune, questi debbono ritenersi soggetti al regime della comunio­ne in genere e, non a quello del condominio degli edifici, difettandone i relativi presupposti. Pertanto, la nomina di un amministratore dei beni comuni, anche al fine della sua legittimazione ad agire per la tutela dei medesimi, non può discendere da deliberazione resa a norma dell'art. 1136 c.c., ma postula una manifestazione di volontà di tutti i partecipanti, ovvero le diverse procedure all'uopo contemplate dal regolamento contrattuale della comunione.

Cass. n. 6671/1988

In tema di condominio degli edifici, l'art. 1136 c.c., facendo riferimento, per l'approvazione delle deliberazioni assembleari, ad un determina­to numero di partecipanti al condominio ed ad un determinato valore dell'edificio rappresentato dalle rispettive quote, comporta che ogni condo­mino intervenuto possa esprimere un solo voto (ed analogamente va considerata la posizione de­gli astenuti e degli assenti), qualunque sia l'entità della quota che rappresenta ed indipendentemen­te dal fatto che questa sia costituita da una sola o da più unità immobiliari, stante l'autonoma rilevanza attribuita al voto personale rispetto al valore, sia pure minimo, della quota rappresentata dal singolo condominio.

Cass. n. 1515/1988

In tema di convocazione dell'assemblea condominiale, le modalità per il relativo avviso (art. 1105 c.c.), che siano prescritte dal regola­mento di condominio allo scopo di rafforzare la garanzia della preventiva convocazione di tutti i condomini, devono essere osservate al pari della disciplina legale nei confronti di ciascun condo­mino, con la conseguenza, in caso di violazione, dell'annullabilità delle deliberazioni così viziate.

Cass. n. 5709/1987

La nomina del presidente e del segretario dell'assemblea di condominio non è prescritta da alcuna norma a pena di nullità, essendo sufficiente, per la validità delle deliberazioni, la maggioranza richiesta dalla legge. Pertanto, la mancata nomina di un presidente e di un segreta­rio o l'eventuale irregolarità relativa ad essa non comportano invalidità delle delibere assembleari.

Cass. n. 4316/1986

Ai fini della validità della deliberazione dell'assemblea dei condomini che abbia disposto l'esecuzione dei lavori di rifacimento della faccia­ta dell'edificio condominiale, è necessario che il relativo argomento sia stato specificamente inse­rito nell'avviso di convocazione dell'assemblea, in quanto, riguardando la materia dell'amministra­zione straordinaria del bene comune, non può ritenersi compreso nella dizione «varie».

Cass. n. 5769/1985

In tema di condominio negli edifici, la di­sposizione del sesto comma dell'art. 1136 c.c. — secondo cui l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invita­ti alla riunione — implica che ogni condomino ha il diritto d'intervenire all'assemblea, e deve quindi essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l'avviso di convoca­zione previsto dall'ultimo comma dell'art. 66 disp. att. e trans. c.c. sia non solo inviato ma anche ri­cevuto nel termine (almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza) ivi previsto.

Cass. n. 140/1985

Al fine della valida costituzione dell'assem­blea dei condomini di un edificio, la prova che l'avviso di convocazione sia stato effettivamente consegnato al singolo condomino può essere acquisita anche con presunzioni, aventi i requisiti di gravità, precisione e concordanza stabiliti dal­l'art. 2729 c.c. (Nella specie, il giudice del merito aveva considerato raggiunta detta prova, rilevan­do che l'avviso di convocazione era stato da questi consegnato alla moglie del portiere, con funzioni di sostituta, presso lo stabile in cui si trovava il destinatario. La S.C., premesso il principio di cui sopra, ha ritenuto corretta la statuizione).

Cass. n. 5073/1983

Ai fini della validità della delibera di assem­blea condominiale, il quorum richiesto deve esi­stere al momento della costituzione dell'assem­blea, e nel verbale ad essa relativo devono essere indicati gli elementi indispensabili per il riscon­tro della validità della costituzione assembleare senza che sia altresì necessaria la dichiarazione di regolarità dell'assemblea in relazione al totale dei millesimi rappresentati dagli intervenuti.

Cass. n. 1930/1982

Quando i condomini partecipanti all'assem­blea riunita in prima convocazione provvedono a deliberare, malgrado la mancanza del numero dei partecipanti e del requisito di valore richiesti per la valida costituzione dell'assemblea, è preclusa la possibilità della riunione dell'assemblea stessa in seconda convocazione (salva l'ipotesi in cui vi in­tervengano tutti i condomini, compresi quelli che avevano preso parte alla riunione in prima con­vocazione). Ne consegue che al fine della revoca della deliberazione adottata nella prima riunione, si deve procedere alla riconvocazione dell'assem­blea con le forme e le modalità prescritte dall'art. 66 delle disp. att. c.c.

Cass. n. 517/1982

La delibera assembleare in ordine a ripa­razioni straordinarie di edificio in condominio, da assumere con la maggioranza prescritta dal­l'art. 1136, quarto comma, c.c., ove non deleghi fiduciariamente a terzi la scelta dell'impresa cui commettere l'esecuzione dei lavori, ha come ele­mento essenziale ed inscindibile tale scelta, date le rimarchevoli conseguenze, nei riguardi del con­dominio, ricollegabili alla puntuale esecuzione o meno del contratto d'appalto, sicché, una volta designato l'appaltatore, ai sensi della norma cita­ta, contestualmente all'approvazione dei lavori, la sostituzione del medesimo non può essere delibe­rata che con la stessa suindicata maggioranza.

Cass. n. 15/1982

In tema di riparazioni di edificio condomi­niale, l'individuazione, agli effetti dell'art. 1136, quarto comma, c.c., della «notevole entità» delle riparazioni straordinarie deve ritenersi affidata, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice del merito, rispetto alla quale l'estremo della proporzionalità tra spesa e valore dell'edificio configura non un vincolo e limite della discrezionalità, bensì un eventuale ele­mento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, nei casi dubbi, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell'ammontare oggettivo della somma occorrente e del rapporto tra la stessa ed il costo delle comuni riparazioni straordinarie, anche dell'importanza economica dell'immobile, con la conseguenza della legittimità della maggiore incidenza riconosciuta all'uno piut­tosto che all'altro degli elementi di giudizio e della sufficienza, ai fini dell'obbligo di motivazione, dell'indicazione delle risultanze reputate determinanti in ordine alla «notevole entità» o meno della spesa deliberata.

Cass. n. 3797/1978

La norma del quarto comma dell'art. 1136 c.c., la quale richiede per la deliberazione dell'assemblea del condominio di edifici riguardante la nomina (o la revoca) dell'amministratore, la maggioranza qualificata di cui al secondo comma, pur essendo norma di carattere eccezionale, è suscettibile di ap­plicazione estensiva all'ipotesi della deliberazione di conferma dell'amministratore, poiché le due delibe­razioni hanno contenuto ed effetti giuridici eguali e differiscono soltanto nella circostanza che la conferma riguarda persona già in carica mentre la nomina riguarda persona nuova; anche per l'appro­vazione della deliberazione di conferma dell'ammi­nistratore è, pertanto, necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio.

Cass. n. 2747/1978

La deliberazione dell'assemblea condomi­niale deve risultare in forma documentale, la qua­le è richiesta ad substantiam quando la delibera incida su diritti immobiliari, e ad probationem in tutti gli altri casi.

Cass. n. 124/1978

In tema di condominio degli edifici, le di­sposizioni concernenti la nomina dell'ammini­stratore, ancorché contenute nel regolamento accettato in seno agli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, hanno natura strettamente re­golamentare, e non contrattuale, in quanto sono rivolte a disciplinare l'organizzazione e la gestione dell'ente comune, senza incidere sui diritti indivi­duali dei singoli partecipanti. La modificazione delle predette disposizioni, pertanto, non richiede il consenso di tutti i condomini, ma può essere validamente disposta con deliberazione maggio­ritaria dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1136 c.c.

Cass. n. 4136/1977

In tema di condominio degli edifici, al fine della regolarità della costituzione dell'assemblea e della validità delle deliberazioni da essa adottate, ai sensi dell'art. 1136 c.c., deve tenersi conto della presenza e del voto del condomino che, inizialmente intervenuto, si sia successivamente allon­tanato, dichiarando espressamente di accettare quanto avrebbe deciso la maggioranza.

Cass. n. 4035/1977

La sanzione della nullità della delibera del­l'assemblea condominiale presidia esclusivamente l'esigenza che tutti i condomini siano preventiva­mente informati della convocazione dell'assemblea, così da poter essere partecipi del procedimento di formazione della delibera medesima. Pertanto, sal­vaguardata tale esigenza, le lacune e le irregolarità del procedimento di convocazione e di informa­zione dei condomini (in esse compresa l'eventuale incompletezza dell'ordine del giorno) non possono che dar luogo a deliberazioni contrarie alla legge, espressamente soggette, come tali, all'impugnazio­ne per annullamento, da proporsi nel termine di cui all'art. 1137 c.c.

Cass. n. 563/1977

L'accordo con il quale tutti i condomini di un edificio stabiliscono, ai fini del calcolo della maggioranza, di considerare l'assemblea da tenersi in una data determinata come riunita in seconda convocazione, premettendo la prima, è valido non incidendo su materia sottratta alla disponibilità delle parti.

Cass. n. 298/1977

La preesistenza di una regolare «tabella» allegata al regolamento di condominio, con la quale siano ripartiti in millesimi i valori dei piani o delle porzioni di piano appartenenti ai singoli condomini, non è requisito di validità delle de­liberazioni condominiali, in quanto il criterio di identificazione della quota di partecipazione al condominio, costituito dal rapporto tra il valore della proprietà singola ed il valore dell'intero edificio, esiste prima e indipendentemente dalla formazione della tabella e consente sempre di valutare (se occorre, anche a posteriori), se i quo­rum richiesti per la validità dell'assemblea e delle relative deliberazioni siano stati raggiunti.

Cass. n. 1/1977

La validità delle deliberazioni dell'assemblea condominiale non è condizionata ad una preven­tiva costituzione legale del condominio, ovvero alla preventiva approvazione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali. Invero, il condominio sorge pleno jure con la costruzione su suolo comune, ovvero con il frazionamento, da parte dell'unico proprietario o di più compro­prietari pro indiviso, di un edificio, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva; la formazione del regolamento condominiale si inserisce, a sua volta, senza alcun carattere di preliminarità nel novero delle attribuzioni demandate al potere deliberante dell'assemblea; del pari non è preliminare l'appro­vazione delle tabelle millesimali, poiché il criterio di identificazione della quota di partecipazione del condomino al condominio, esiste indipenden­temente dalla formazione di tali tabelle e consente di valutare anche a posteriori, se i quorum richiesti per la validità dell'assemblea e delle relative deli­berazioni, siano stati, o meno, raggiunti.

Cass. n. 1281/1976

La necessità di dare esecuzione ad una legge imperativa che imponga la adozione di cautele o accorgimenti per evitare l'inquinamento atmo­sferico (L. 13 luglio 1966, n. 615) non sottrae le relative delibere dell'assemblea condominiale all'osservanza delle maggioranze previste dall'art. 1136 c.c. qualora, per eseguire in concreto il comando della legge, si debba far luogo ad inno­vazioni in senso tecnico, sia a causa delle opere che per diretta conseguenza dell'applicazione di quelle cautele e di quegli accorgimenti si rendono necessarie, sia a causa dello stato dei luoghi con­dominiali, che debbono essere convenientemente modificati per attuare quelle opere.

Cass. n. 3936/1975

L'omessa trascrizione, nel verbale dell'as­semblea condominiale, del rendiconto presentato dall'amministratore non comporta l'invalidità della deliberazione che ha approvato tale atto, in quanto, nel mentre siffatta trascrizione non è richiesta dalle norme sul condominio di edifici, non sono applicabili a quest'ultimo le diverse disposizioni che regolano la redazione e l'approva­zione dei bilanci delle società.

Cass. n. 2050/1975

L'invito di tutti i condomini alla riunione, presupposto indispensabile per la valida costi­tuzione dell'assemblea del condominio di edifici (art. 1136, sesto comma, c.c.), non è soggetto a particolari formalità e, pertanto, è sufficiente che ciascuno dei partecipanti abbia avuto, in qualsiasi modo, notizia della convocazione. Allorché tutti i condomini di un edificio abbiano avuto tempe­stiva comunicazione della convocazione dell'as­semblea e degli argomenti all'ordine del giorno, non ha rilevanza, al fine della validità delle deli­bere adottate, l'esattezza o meno dell'indicazione dell'assemblea, nell'avviso di convocazione, come ordinaria o straordinaria; tale distinzione, infatti, non ha altra giustificazione che quella di stabilire l'annualità ed obbligatorietà della prima, per la retta amministrazione del condominio, e l'even­tualità e non periodicità della seconda, ma non attribuisce all'una od all'altra alcuna particolare natura o funzione. Da ciò consegue, con riferi­mento all'assemblea obbligatoria annuale, che nessun effetto invalidante può avere la convoca­zione di essa come «ordinaria», ancorché in epo­ca diversa da quella prescritta dal regolamento di condominio per l'assemblea ordinaria.

Cass. n. 3139/1973

Ciascun condomino può prendere l'iniziativa di convocare l'assemblea soltanto nel caso di mancanza e non anche in quello di impedimento dell'amministratore. La deliberazione dell'assem­blea, convocata su iniziativa di un condomino nel caso di impedimento dell'amministratore, è annullabile.

Cass. n. 2812/1973

La mancata sottoscrizione del verbale da parte della persona che abbia, in un primo tem­po, presieduto l'assemblea condominiale e poi, per un sopravvenuto malore, si sia allontanata, sicché il verbale sia stato sottoscritto soltanto dal presidente subentrato al primo, concreta una irregolarità formale, che non determina la nullità della deliberazione, e che pertanto deve essere dedotta nel termine perentorio di cui all'art. 1137 c.c

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 1136 del c.c.

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Antonino B. chiede
giovedì 23/02/2017 - Sardegna
“L'assemblea condominiale ha deliberato, all'unanimità presenti 15 condomini su 31 e con 562 millesimi di proprietà, sulla riscossione di un credito di un ex condomino, pari ad alcune centinaia di euro, decidendo "dopo un'ampia discussione" e, "viste le problematiche ed i rischi", che la cosa comporta, per l'abbandono della procedura. Vero è che il credito è già prescritto e l'amministratore a conclusione di altro processo, si era impegnato a riscuotere quel credito, ma per altri due tre anni ha sempre rinviato la riscossione, promettendo solo di farlo--per motivi clientelari, perchè aveva preteso di riscuotere quei soldi da me e lo avevo citato-- facendo prescrivere anche quella quota che era ancora esigibile.
La domanda è la seguente? Con quella maggioranza si poteva deliberare l'abbandono del credito? In diverso caso, nel corso della medesima iniziativa processuale si può introdurre la domanda di condanna dell'amministratore a rifondere il credito non riscosso, a me nella quota che mi compete, o nell'intera misura a favore dell'intero condominio? Considerato che i crediti, nelle loro quote condominiali inevase sono giunti a prescrizione a cavallo, anzi tutte, prima della entrata in vigore della riforma ma l'amministratore mai ha dato segno di aver svolto alcuna attività per riscuotere, anche successivamente alla riforma, può essere richiesta, da me, la sua revoca nel corso del medesimo processo o serve una azione separata? Azione in volontaria giurisdizione ed esclusa dalla mediazione?”
Consulenza legale i 01/03/2017
Per rispondere alla prima domanda occorre aver riguardo all’art. 1136 cod. civ., il quale stabilisce i quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea condominiale.
Dal quarto comma dell’articolo in questione, più precisamente, si evince la distinzione tra liti relative a materie che rientrano nelle attribuzioni dell’amministratore (condominio) e liti che hanno ad oggetto, invece, materie esorbitanti dalle attribuzioni di quest’ultimo.

Ebbene, è l’art. 1130 cod. civ. che elenca in maniera analitica i poteri e gli obblighi dell’amministratore di condominio, tra i quali anche “3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni”. In questa materia, in particolare, l’amministratore è legittimato (art. 63 disp. att. cod. civ.) “senza bisogno di autorizzazione” dell’assemblea, a richiedere un decreto ingiuntivo contro i condomini morosi.

E’ quindi pacifico che l’amministratore, per il recupero dei crediti condominiali, abbia assoluta libertà e soprattutto autonomia di azione, per cui può nominare un legale e promuovere il giudizio anche senza autorizzazione dell’assemblea (la quale, tuttavia, dovrà essere relazionata in proposito ed alla quale egli dovrà comunque rendere il conto). In buona sostanza, per iniziare una lite in ordine al recupero credito di un condominio l’amministratore non deve munirsi di deliberazione (o delibera) assembleare.

In tuti i casi, al contrario, in cui si debba decidere se promuovere o resistere a liti che non riguardino le materie elencate nell’art. 1130 cod. civ., l’assemblea dovrà intervenire con una decisione e potrà farlo con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 cod. civ., ovvero “maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”.

Ciò premesso ed illustrato, nel caso di specie si è trattato di decisione avente ad oggetto non la promozione dell’azione di recupero del credito ma l’abbandono della medesima se già iniziata (dal quesito non si comprende bene questo particolare) o la rinuncia ad intraprendere ogni iniziativa in merito.
In tal eventualità, si ritiene che la delibera assembleare sia assolutamente necessaria, in quanto si tratta di una decisione che va, in qualche modo, in direzione contraria a quella della legge, la quale – specie dopo la riforma – ha “spinto” per l' obbligatorietà del recupero crediti condominiali (investendo l’amministratore in questa materia di ampie responsabilità e doveri, oltre che di poteri di iniziativa) e per la rapidità nell’attivare le iniziative necessarie (l’azione va iniziata entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, art. 1129, comma 9, cod. civ.).
In questo senso, non si può ritenere che la delibera in oggetto riguardi materia che rientra nelle attribuzioni dell’amministratore e sarà quindi necessario il rispetto dei quorum sopra indicati: maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Dando per scontato (il quesito non lo dice) che il quorum costitutivo fosse valido (presumibilmente trattavasi di assemblea in seconda convocazione), nella fattispecie in esame sembrerebbe che sia stato rispettato sia il requisito del valore della proprietà che quello del numero (addirittura unanimità degli intervenuti) e quindi la decisione è stata validamente presa.

Non sono chiare le successive domande laddove nello specifico si dice “nel corso della medesima iniziativa processuale” o “può essere richiesta, da me, la sua revoca nel corso del medesimo processo”.
Va detto che l’amministratore ha una precisa responsabilità in caso di inerzia nel recupero del crediti del condominio. Esiste una specifica norma che la sancisce qualora l’azione giudiziaria sia già stata intrapresa: “Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: (…) 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;” (1129, comma 12, n. 6), e “l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”.
Ciò significa che l’assemblea, in caso di colpevole e grave inerzia dell’amministratore nell’intraprendere le suddette azioni, potrà legittimamente revocare quest’ultimo con la stessa maggioranza già vista (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio), senza bisogno di ricorrere all’autorità giudiziaria.

Se, invece, il dissenso rispetto all’operato dell’amministratore e la volontà di revocarlo è riconducibile solo ad uno o più condomini, questi ultimi, sempre ai sensi dell’art. 1129 cod. civ., comma 11, potranno ricorrere all’autorità giudiziaria per far valere le irregolarità nel mandato e chiedere la revoca dell’amministratore ed il risarcimento del danno.
Attenzione che il ricorso all’autorità giudiziaria è sempre subordinato alla previa convocazione e deliberazione dell’assemblea avente pari oggetto.

Trattandosi di un procedimento di volontaria giurisdizione – ovvero il diritto non ha natura contenziosa, in quanto semplicemente sostitutivo della volontà assembleare, per l'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela dell'interesse alla corretta gestione dell'amministrazione condominiale (tra le tante, si veda sul punto Cass. Civ., n. 20907/2004) – la norma stabilisce che il ricorrente ha diritto, in caso di vittoria, al rimborso delle spese legali da parte del condominio (il quale poi potrà rivalersi sull’amministratore stesso).

Nel giudizio per il recupero del credito nei confronti di un condomino moroso non è possibile inserire altresì la domanda di responsabilità e risarcimento danni nei confronti dell’amministratore: è evidente, infatti, che si tratta di giudizi che hanno parti diverse ed oggetto diverso e che quindi vanno tenuti distinti; in particolare, l’azione di recupero del credito condominiale è promossa dal condominio in persona dell’amministratore (che evidentemente non può chiedere, in subordine, la propria condanna per responsabilità) mentre l’altra è promossa da uno o più condomini nei confronti dell’amministratore.

Ugualmente l’azione per revocare il mandato all’amministratore dovrà essere promossa distintamente rispetto a quella di recupero del credito.
Sulla possibilità di chiedere la rifusione del credito non riscosso all’amministratore, si potrà certamente quantificare il danno lamentato anche nella misura, tra le altre eventuali voci, del credito non recuperato dalla controparte.

La richiesta di revoca dell'amministratore anche da parte di un singolo condomino conferisce al rito in esame e ad al conseguente provvedimento giudiziale carattere tipicamente cautelare.
Sulla necessità di esperire preliminarmente il procedimento di mediazione esiste, purtroppo, una sola pronuncia, emessa dal Tribunale di Padova: sentenza 3/12/2014.
La questione non era semplice da risolvere, perché da un lato il decreto sulla mediazione (art. 5, comma 1-bis, D.Lgs n. 28/2010) indica, genericamente, la materia condominiale come soggetta alla mediazione, mentre, dall’altro, la stessa norma (art. 5, comma 4, lettera f, D.Lgs n. 28/2010) sottrae a tale procedura i procedimenti in camera di consiglio (come quello appunto sopra menzionato per la revoca dell’amministratore), il che farebbe pensare che, proprio per via della specialità del procedimento camerale, la mediazione obbligatoria non si debba applicare.

Secondo il Tribunale patavino, invece, bisogna tenere conto del contenuto della riforma intervenuta nel 2012 in materia condominiale, la quale ha introdotto un articolo – il 71 quater delle disp. att. del codice civile - che richiama l’obbligo di mediazione in materia di condominio, riferendosi a tutte le disposizioni “del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice”.
Trattandosi di richiamo generale, pare non esserci dubbio sul fatto che la mediazione debba valere per qualsiasi tipo di procedimento in materia condominiale, a prescindere dalla procedura.
Pertanto, oltre alle questioni che attengono al condominio in senso stretto (come le liti tra condomini e condominio sulle parti comuni) sono da ricomprendersi anche quelle relative alla responsabilità dell’amministratore, all’impugnazione delle delibere assembleari, alla riscossione dei contributi condominiali, alla modifica delle tabelle condominiali, all’infrazione dei regolamenti condominiali, come anche alla revoca dell’amministratore.

William R. chiede
venerdì 19/08/2016 - Veneto
“Posseggo quota indivisa di una casa, con mio fratello di cui detengo su tale quota la maggioranza millesimale.
Mio fratello ha comprato per intero un appartamento nello stesso stabile probabilmente superando i miei millesimali.
Di tale stabile, con ingresso a parte , esiste un altro proprietario che rientra nel perimetro del tetto le cui quote millesimali non sono conosciute.
Non è mai stato formato un condominio, per anni la manutenzione era stata fatta solo dai miei genitori.
Mio fratello vuole intervenire sul tetto, rappresentandomi dei lavori inferiori a quelli individuati, ciò gli veniva eccepito e chiarito.
Tali lavori implicano la demolizione dell’intero tetto, dal che stante la nuova normativa si dovrebbe formare un cordolo in C.A. coinvolgendo anche un “recente” tetto per collegare l’intera struttura. Il tetto inoltre poggia ora su dei mattoni forati “bricchetti “. mal disposti, per oltre un metro di altezza che ci dicono non sono idonei a sostenere la struttura in C.A. e i futuri carichi. Inoltre il fabbricato presenta lesioni da cedimenti differenziati di fondazione, che con i nuovi carichi potrebbero incrementarsi.
Mio fratello insiste sul tetto, che a parere dello scrivente potrebbe divenire un intralcio per un eventuale intervento definitivo ( la casa ha solai di legno e strutture fatiscenti e le sostituzioni delle strutture sono agevoli dalla parte alta del fabbricato priva di tetto )
Le alternative, coinvolgendo il terzo proprietario, sembrano essere solo due :
1) coinvolgere un impresario, in una progettazione congiunta, consolidando le fondazioni e le strutture sino ad arrivare al tetto pagandolo in parte con permuta e in parte con denari.
2) in mancanza della possibilità di cui al punto 1 ( non trovando un costruttore interessato e / o avendo opposizioni dal terzo proprietario ) la soluzione sembra la messa in sicurezza dell’immobile, consolidamento delle fondazioni , l’alleggerimento delle strutture interne in attesa di tempi migliori, il rifacimento del tetto verrebbe impedito dai carichi aggiuntivi previsti dal nuovo cordolo in C.A. dalla muratura non portante della parte superiore del tetto .

Personalmente, se non si trova la soluzione di cui la punto 1 ( considerando i tempi che corriamo ) si debba intervenire con la messa in sicurezza, ma non si può fare il tetto per le questioni già evidenziate. Sono perplesso sul da farsi, non essendo agevole ormai il confronto con mio fratello, che non sembra recepire realmente il contesto o….

In considerazione di quanto prospettato, mi sarebbe gradito avere dei chiarimenti circa i miei dovere e quelli delle controparti.
In particolare se si possa essere obbligati a rifare l’intera struttura comprensiva di tetto o se sia sufficiente la messa in sicurezza dell’immobile come prospettata anche lasciando accesso all’acqua piovana .

In alternativa ipotetica chiedere al giudice la divisione forzata dell’immobile verticalmente ( sembra possibile con nuove scale ) in modo da poter intervenire nel modo desiderato senza trovarsi vincolato con mio fratello, ma anche questo implica la costruzione di un muro divisorio che attraversa probabilmente solai da demolire.

Mio fratello sembrerebbe disposto a chiedere l’autorizzazione edilizia o concessione depositando un progetto ( di per se molto costoso ), vendendo su progetto ( in questi tempi – in città ci sono cantieri sospesi da anni in attesa di compratori ) ma ciò si scontra con un eventuale accordo con un costruttore , che potrebbe non gradire una tale progettazione e renderebbe difficile la permuta

Questo è il contesto, dal punto di vista giuridico come porsi ? Quali sono i miei diritti ? Quali i mie doveri ?

Porgo distinti saluti”
Consulenza legale i 06/09/2016
Anche se non esiste un regolamento condominiale e le parti non hanno mai ragionato in quest’ultima logica, non c’è dubbio che siamo di fronte ad un condominio vero e proprio, composto da tre parti: una è rappresentata dal vicino che ha ingresso in B, una seconda è rappresentata dalla proprietà indivisa tra i due fratelli che hanno ingresso in A e la terza dal fratello che possiede un appartamento in via esclusiva.

Quando, come nel caso di specie, i condomini sono tre non è obbligatoria l’adozione di un regolamento di condominio né la nomina di un amministratore, ma ciò non esclude, come già detto, che il condominio esista e che ad esso vadano applicate le regole dettate dal codice civile in proposito (art. 1117 e seguenti del cod. civ.).

Nel condominio il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene (art. 1118 cod. civ.) e ciascuno, sempre in proporzione al valore della sua proprietà, è tenuto alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni.
Il tetto e le strutture portanti sono, evidentemente, parti comuni.

L’art. 1136 cod. civ. richiede che le decisioni riguardanti la “ricostruzione dell’edificio” oppure “riparazioni straordinarie di notevole entità”, così come gli interventi volti a migliorare la sicurezza dell’edificio stesso, devono essere adottate dai condomini secondo la seguente regola: “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”.
Nel caso di specie, è indispensabile, ad avviso di chi scrive, elaborare della tabelle millesimali, dal momento che nessuno dei condomini è al corrente del valore preciso della sua proprietà rispetto all’intero immobile.
Si badi bene che le tabelle millesimali costituiscono semplicemente ed esclusivamente un modo di determinazione dei criteri di riparto delle spese condominiali, per cui la loro adozione non è obbligatoria: “La preesistenza di tabelle millesimali non è necessaria per il funzionamento e la gestione del condominio, non solo ai fini della ripartizione delle spese ma neppure per la costituzione delle assemblee e la validità delle deliberazioni” (Cassazione civile, sez. II, 19/07/2012, n. 12471): le parti possono, quindi, adottare un diverso criterio decisionale per la gestione del bene comune.

Tuttavia, in caso di dissenso (e si tratta di ipotesi purtroppo frequente, che ricorre anche nella fattispecie concreta al nostro esame), quando non sia possibile raggiungere un accordo, ciascun condomino ha il diritto di rivolgersi al Giudice per ottenere una pronuncia che consenta di raggiungere una maggioranza, anche attraverso l’elaborazione di tabelle millesimali.

Ciò detto, per riassumere:
- il condomino/fratello che possiede l’appartamento in via esclusiva acquisito da una parente non potrà imporre le proprie decisioni agli altri ma dovrà necessariamente porre la questione “ai voti”;
- dovendo intervenire su tetto e strutture portanti e poiché la finalità è esclusivamente quella, par di capire, della messa in sicurezza dell’immobile, andranno raggiunte determinate maggioranze;
- se i condomini concorderanno su un criterio decisionale diverso da quello previsto dalla legge, potranno decidere in base a quest’ultimo; diversamente, in caso di disaccordo, sarà inevitabile che uno di essi si rivolga all’Autorità Giudiziaria per il raggiungimento di una decisione oppure per chiedere l’adozione di tabelle millesimali, elaborare le quali troveranno applicazione i criteri del valore della proprietà secondo gli articoli del codice civile sopra richiamati.

Nel quesito si ipotizza la divisione a metà dell’immobile sulla verticale con un muro (anche se non risulta chiaro quali parti dell’immobile verrebbero separate l’una dall’altra), mantenendo però – così pare di capire – il tetto e le strutture portanti in comune.
Tuttavia, una divisione meramente “materiale” dell’immobile non risolverebbe probabilmente i problemi rappresentati: in primo luogo, infatti, se il fratello continuasse, anche dopo la divisione, ad insistere per l’intervento sul tetto o sulle strutture portanti, si dovrebbe comunque tenere in debito conto della volontà anche degli altri condomini e i contrasti permarrebbero, perché le parti descritte riguardano parti comuni necessarie dell’immobile.

Nel caso, invece, in cui l’edificio venisse sì “diviso” per il lungo in altezza, ma non inserendo un muro divisorio – così da mantenere adiacenti le due parti separate – quanto piuttosto attuando una vera e propria separazione tra la parte sinistra e la parte destra (per intendersi) dell’immobile, si verrebbero di fatto a creare due edifici distinti in tutto e per tutto, con due nuovi condomìni.

In questo caso, si tratterebbe in entrambi i casi di condominio cosiddetto “minimo”, ovvero composto da due soli partecipanti.
La giurisprudenza ha ormai da tempo affermato che anche in tale ultimo caso si applica il principio maggioritario, per cui – nel caso non si riesca a raggiungere l’unanimità dei consensi, ), ciascuno dei condomini avrà diritto di rivolgersi al Giudice affinché venga adottata una decisione definitiva: “(…) Resta, peraltro, possibile, ove non si raggiunga l'unanimità e non si decida, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, il ricorso all'autorità giudiziaria, ai sensi del combinato disposto degli art. 1105 e 1139 c.c.” (Cassazione civile, sez. VI, 03/04/2012, n. 5288).

A proposito delle norme citate da quest’ultima sentenza, l’ultimo comma dell’art. 1105 cod. civ., in particolare, recita: “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.
Come si vede, anche la divisione materiale dell’immobile non aiuterebbe, nel senso che non libererebbe uno dei due fratelli dall’onere di ottenere l’approvazione degli altri condomini.

Anonimo chiede
martedì 23/02/2016 - Lazio
“Buongiorno,
prima di proporre i miei quesiti, espongo sinteticamente la sequenza temporale degli eventi:
1) Prima dell'assemblea del OMISSIS sono state convocate 5 o 6 assemblee aventi all'o.d.g. l'approvazione del capitolato tecnico per lavori di manutenzione straordinaria.
In tutte le assemblee non è stato mai raggiunto il quorum del 50% richiesto dal 2° comma dell'art. 1136 c.c., né per numero di intervenuti, né, ovviamente, per m/m di proprietà.
2) Al punto 1. dell'o.d.g. dell'assemblea del OMISSIS veniva posta nuovamente l'approvazione dello stesso capitolato tecnico.
I proprietari favorevoli raggiungevano soltanto i 385 m/m.per cui il punto 1. non veniva approvato.
3) Al punto 2. dell'o.d.g. della stessa assemblea veniva posta l'apertura di un conto corrente per lavori straordinari.
Non essendo stato approvato il punto 1., tale punto non avrebbe, ovviamente, neanche potuto essere discusso.
Viceversa, veniva aperta la discussione.
In mezzo a una bolgia infernale, l'amministratore verbalizzava autonomamente: L'assemblea dei condomini delibera e autorizza l'amministratore ad aprire un nuovo conto corrente che servirà solo ed esclusivamente all'accantonamento volontario dei lavori straordinari.
Si allega al verbale la stampa del bilancio di simulazione accantonamento spese lavori di euro OMISSIS e relativo stato di riparto tra i condomini che i presenti approvano, fermo restando che alla scadenza del OMISSIS l'intero importo dovrà essere interamente e obbligatoriamente versato.
Unico contrario OMISSIS ( lo scrivente ) che lascia l'assemblea alle ore OMISSIS.
4) In data OMISSIS ho inviato una racc.ta A/R all'amministratore motivando le ragioni del mio voto contrario, ossia :
a) mancanza del quorum deliberativo relativamente al punto 1. all'o.d.g.;
b) essendo venuto meno il punto 1., inammissibilità della discussione del punto 2.,poiché, in base al punto 4) dell'art.1135 c.c., la costituzione del fondo speciale è ammessa soltanto in relazione a lavori straordinari approvati;
c) quello che era stato subdolamente presentato come un " esercizio di simulazione"
si è trasformato nel verbale in un "obbligo di versamento " entro il OMISSIS."
5) Sono state successivamente indette altre 5 o 6 assemblee allo scopo di far approvare lo stesso capitolato dei lavori.
Le maggioranze raggiunte sono state costantemente intorno ai 350 m/m.
6) E' stata convocata una nuova assemblea per il OMISSIS avente al punto 1. all'o.d.g. :
" Approvazione Modalità Attuativa delibera del OMISSIS per avvio lavori e apertura conto corrente condominiale ".
A questo punto, i miei quesiti sono i seguenti :
1) Non essendo stata mai raggiunta la maggioranza del 50% per l'esecuzione dei lavori straordinari in nessuna delle numerose assemblee, come è possibile porre all'o.d.g. la modalità attuativa di una delibera illegittima, in quanto relativa a una discussione inammissibile per i motivi su richiamati ?
2) Poichè l'approvazione del punto 1. dell'assemblea del OMISSIS è assolutamente certa perché sostenuta dal solito " zoccolo duro " di 350-400 m/m, ossia la totalità dei presenti a esclusione del sottoscritto, come posso fare perché vengano rispettate le disposizioni di legge ?
3) E' opportuno che partecipi alla prossima assemblea, sapendo di essere l'unico contrario?
4) Se l'unica strada percorribile è quella del ricorso all'autorità giudiziaria, potete cortesemente indicarmi quali potrebbero essere le modalità e i prevedibili costi ?
OMISSIS”
Consulenza legale i 01/03/2016
In merito al quesito proposto, che attiene alla regolarità della delibera assembleare concernente l’approvazione del fondo per l'accantonamento volontario dei lavori straordinari, dal contenuto del verbale si può evincere una sorta di riferimento implicito ai lavori per i quali il fondo veniva disposto. Si legge, altresì, che i condomini procedevano all’approvazione fatta eccezione per il dissenso espresso dall’OMISSIS, unico contrario. Nonostante infatti la prima votazione concernente l’approvazione dei lavori straordinari non avesse raggiunto il quorum deliberativo, l’assemblea procedeva ugualmente alla discussione del secondo punto all’ordine del giorno relativo al fondo per sostenere le spese.
Tale irregolarità avrebbe determinato un vizio di legittimità della delibera assembleare sub specie di annullabilità, rientrando in un’ipotesi che la giurisprudenza prevalente ritiene pertanto causa di annullabilità.
Sul punto merita di essere, infatti, menzionata la pronuncia a Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 4806 del 2005 secondo cui devono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto. Devono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
Le delibere affette dai vizi descritti devono essere impugnate con atto di citazione. Nel primo caso (nullità) l’impugnazione può essere fatta in ogni tempo, nel secondo (annullabilità) bisogna rispettare i termini previsti dall'articolo 1137 c.c. ovvero 30 giorni dalla data della delibera per i dissenzienti, come nel caso di specie. Una volta decorso il suddetto termine per l’impugnazione, la delibera annullabile si consolida e diventa inoppugnabile.
Dalla descrizione della vicenda si evince che la prossima assemblea si terrà il prossimo 17.3 e si consiglia pertanto di parteciparvi fattivamente, specie al fine di verificare l’eventuale sussistenza di irregolarità e vizi che possano legittimare un’impugnazione.
In ogni caso, l’impugnativa di fronte all’autorità giudiziaria deve essere preceduta dal tentativo di obbligatorio di conciliazione previsto dal “decreto del fare” (D.L. 21 giugno 2013, n. 69, convertito in Legge 9 agosto 2013, n. 98), il quale ha reintrodotto la mediazione obbligatoria quale condizione di procedibilità delle domande concernenti le controversie condominiali. Durante la pendenza del tentativo di conciliazione il termine di cui all’art.1137 c.c. viene sospeso dal momento in cui l'organismo di mediazione comunica al convenuto l'istanza di mediazione. Esperito negativamente il tentativo di conciliazione ci si potrà rivolgere all’autorità giudiziaria con atto di citazione innanzi il tribunale del luogo dove si trova il condominio. Sarebbe possibile procedere, inoltre, con un normale ricorso d'urgenza ex art. 700 cpc chiedendo la sospensione della delibera nulla o annullabile sussistendone i presupposti del fumus boni iuris ed del periculum in mora.
Nel caso in cui si volesse procedere per vie legali, si consiglia di rivolgersi ad un professionista concordando un preventivo per le spese giudiziali da sostenere.

Angelo V. chiede
mercoledì 17/02/2016 - Veneto
“Condominio di 4 famiglie, costruito su pilastri scoperti, due appartamenti al primo piano (450 millesimi) e due al secondo con mansarda (550 millesimi).
Nel 2005 si passò a riscaldamento autonomo: in tale occasione il soffitto del piano terra, con il consenso di tutti, fu cappottato con polistirolo a spese dei due del primo piano.
Nel 2010 si intervenne sulla copertura per eliminare infiltrazioni al secondo piano, con sostituzione della fascia bassa delle tegole e il montaggio di nuove grondaie e pluviali.
L'opera fu spesata da tutti in base ai millesimi e giudicata soddisfacente.
In seguito entrambi gli appartamenti del secondo piano furono venduti ed i nuovi proprietari diedero luogo a ristrutturazioni senza informare gli altri sull'operato, cosa peraltro probabilmente non necessaria.
Oggi i due intendono presentare in assemblea un progetto di rifacimento della copertura, ritenuta vetusta, con installazione di pannelli isolanti e un sistema di ventilazione forzata nell'intercapedine per un importo di circa 50000 €.
Ritengono non indispensabile l'impianto di ventilazione, che vorrebbero installare a loro spese, ma necessario operare sul resto a spese di tutti i condomini per ragioni di salubrità (uno si lamenta del troppo caldo in estate, l'altro del troppo freddo in inverno, non pensano di rinforzare le pompe di calore già in essere).
Possiedono la maggioranza dei millesimi, ma non delle teste perché i due del primo piano non sono favorevoli alla spesa non riscontrando alcun problema per le temperature, grazie all'efficacia degli impianti di condizionamento a suo tempo installati).
Basta essere due contro due per bloccare la cosa? Se fosse proposto di dividere le spese a suo tempo sostenute per la cappottatura a piano terra si dovrebbe accettare di ripartire le nuove spese?”
Consulenza legale i 24/02/2016
In relazione alle decisioni da assumere in condominio il codice civile conosce maggioranze diverse, potendosi distinguere sia in ordine alla convocazione (assemblea di prima o seconda convocazione) sia in ordine alla materia che ne costituisce oggetto. In particolare, l'art. 1136 del c.c. prevede, ai primi due commi, il quorum costitutivo e deliberativo dell'assemblea di prima convocazione; il successivo comma 3 li disciplina per l'assemblea di seconda convocazione; i commi 4 e 5 riguardano le maggioranze richieste per deliberare su particolari materie.

Tra tali materie l'art. 1136 co. 4 c.c. annovera le deliberazioni riguardanti "riparazioni straordinarie di notevole entità", senza però chiarire quali esse siano. Si tende a ritenere che il concetto di "straordinarietà" faccia riferimento ad interventi imprevisti, dovuti ad eventi inattesi. Tuttavia, nell'ambito di dette riparazioni si possono ricondurre anche gli interventi che, pur se non imprevisti, siano di notevole entità: dunque si tratta di stabilire cosa si intenda con tale ultima locuzione. Essa richiama immediatamente il parametro del costo da sostenere per l'opera ma secondo la Cassazione quando il giudice è chiamato a verificare se un intervento sia qualificabile come di notevole entità, egli può rifarsi anche ad altri elementi, quali le caratteristiche del condominio e la spesa che andrà effettivamente a gravare sui singoli: "l'individuazione, agli effetti dell'articolo 1136, quarto comma, cod. civ. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio), della «notevole entità» delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l'illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto); il giudice, d'altro canto, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini (cfr. Cass. 6/11/2008 n. 26733)" (Cass. 25145 del 2014; v. anche Cass. 810 del 1999).

Dunque, nel caso di specie, si tratterà di indagare se l'opera possa essere ricondotta alla straordinaria manutenzione di notevole entità. A riguardo, una spesa complessiva, per il lavoro, di 50.000,00 €, da ripartire tra tutti, appare consistente ma, come detto, si dovrà accertare se essa possa indurre ad includere l'intervento nel concetto di "riparazione di notevole entità", in base ai parametri di cui sopra. Se si ritiene che l'opera sia qualificabile come tale, la deliberazione di essa è soggetta alla maggioranza di cui all'art. 1136 co. 4 c.c., il quale stabilisce che è sempre necessaria "la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo". A sua volta, quest'ultimo dispone che "sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio". Si tratta di un quorum "doppio", previsto come regola per l'assemblea di prima convocazione, e previsto allo scopo di evitare che possano realizzarsi meccanismi di sopraffazione ad opera di pochi (pochi condomini che detengano molti millesimi rispetto a molti che ne detengano pochi). La Suprema Corte ha peraltro affermato che il richiamo al secondo comma non si estende anche al primo (il secondo comma prevede un quorum deliberativo che presuppone quello costitutivo del primo comma): "Per le deliberazioni dell'assemblea in seconda convocazione concernenti le materie indicate dall'art. 1136, comma 4, c.c., tra le quali la nomina dell'amministratore, il richiamo alle maggioranze stabilite dall'art. 1136, comma 2 c.c., non vale ad estendere il quorum costitutivo dell'assemblea in prima convocazione, ma importa che per la costituzione dell'assemblea, come per l'approvazione di esse, è richiesta una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio e che sia costituita dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno un terzo dei partecipanti al condominio" (Cass. 3952/1994, Cass. 901/1980). Dunque, nel caso in esame, è necessario che entrambi i condomini che intendono opporsi partecipino all'assemblea, perché altrimenti i due condomini del secondo piano potrebbero validamente deliberare l'opera di sostituzione del tetto.

Alla luce di ciò, si può ritenere che se l'opera prospettata è riconducibile al concetto di riparazione straordinaria di notevole entità ex art. 1136 co. 4 c.c., i due condomini del primo piano possano insieme opporsi, in sede di delibera assembleare, alla decisione in modo efficace. Infatti, pur se quelli del secondo piano detengono la maggioranza dei millesimi (550) essi non detengono la maggioranza delle "teste", che vengono indicate in quesito come due contro due.

Peraltro, qualora l'opera di manutenzione straordinaria non fosse ritenuta di notevole entità ma opera straordinaria di "normale entità", essa sarebbe comunque soggetta, in seconda convocazione, ai quorum di cui all'art. 1136 co. 3 c.c.: quorum costitutivo di 1/3 del valore dell'edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio e quorum deliberativo della maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell'edificio. Dunque, anche in tale ipotesi i condomini del primo piano, presenti in assemblea, potrebbero validamente impedire la delibera (mancanza della maggioranza degli intervenuti, sempre considerando le teste come due contro due).

Quanto alla possibilità che venga prospettato di mediare, dividendo le spese per il tetto e quelle sostenute per la cappottatura a piano terra, tale soluzione potrebbe rappresentare un buon compromesso se si decidesse di acconsentire alla sostituzione del tetto. A riguardo, ci limitiamo ad alcune considerazioni. La posa di una nuova copertura potrebbe presentare dei vantaggi, quali l'aumento di valore dell'edificio (e dei singoli appartamenti) ed eventuali risparmi energetici per l'intero immobile (a questo proposito sarà da valutare anche la possibilità di recupero delle somme spese, secondo le apposite procedure, per cui nel caso si consiglia di contattare in via preventiva un tecnico). Non ultima, la possibilità di mantenere buoni rapporti di vicinato, che sono senza prezzo. Di tutti questi elementi, quindi, si potrà tenere conto nella scelta del comportamento da adottare.

Giancarlo M. chiede
venerdì 05/02/2016 - Sardegna
“Vorrei conferma che, in caso di assemblea condominiale in 1° convocazione andata deserta, solo se l'accaduto risulta verbalizzato con data in cui si sarebbe dovuta svolgere, allora e solo allora, in 2° convocazione si potranno applicare per la regolare costituzione i quorum di 1/3 dei condomini+1/3 del valore millesimale e non quelli del 50%+1 dei condomini +1/2 del valore.
Grazie anticipate per la risposta.”
Consulenza legale i 15/02/2016
Nell'ambito delle assemblee condominiali la legge regola sia il c.d. quorum costituivo che quello deliberativo.

In relazione al quorum costitutivo, l' art. 1136 c.c. al co. 1 prevede per l'assemblea di prima convocazione l'intervento di tanti condomini che rappresentino 2/3 del valore dell'edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Per l'assemblea di seconda convocazione, invece, la stessa norma al successivo comma 3 prevede quale quorum costitutivo l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell'edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio.
Quanto ai quorum deliberativi, invece, la disposizione distingue varie ipotesi, a seconda delle materie trattate: è corretto discorrere di "maggioranze" più che di una sola "maggioranza" (v. art. 1136 co. 1-5). Particolari ipotesi sono previste anche in leggi speciali, mentre vi sono alcune decisioni che non possono essere assunte se non all'unanimità.

La possibilità che l'assemblea di prima convocazione non raggiunga il numero legale è espressamente contemplata dal legislatore, che all'uopo prevede quella di seconda convocazione. Invero, trattasi di evento molto frequente (ed infatti accade sovente che la prima convocazione indichi già anche la data della seconda). Succede spesso anche che si decida di non redigere alcun verbale dell'assemblea di prima convocazione. Questa scelta, alla luce della recente riforma del condominio, sembra da ritenersi non più conforme a legge.

La riforma (l. 220/2012, in vigore dal 18/6/2013), infatti, ha modificato l'ultimo comma dell'art. 1136 c.c. che oggi dispone che "Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore". Prima della riforma a dover essere verbalizzate non erano le "riunioni" ma le "deliberazioni". Da cui la tesi secondo la quale, in mancanza di delibere per assenza o insufficiente partecipazione dei condomini, non era necessario alcun verbale della relativa assemblea (v. Cass. 3682/1996). Oggi, con la novella, sembra che il legislatore abbia inteso che sia sempre necessario redigere verbale dell'avvenuta assemblea, anche se questa sia andata deserta. Tale opinione era già stata avallata dalla Cassazione in passato: "Nel condominio negli edifici, poiché la redazione del verbale dell'assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.) e la cui inosservanza importa l'impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge (art. 1137 c.c.), una volta che l'assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative. (Nella specie un condomino aveva chiesto l'accertamento dell'obbligo del condominio di rilasciargli la copia del verbale di un'assemblea e il convenuto aveva opposto il mancato svolgimento dell'assemblea in questione; la S.C., sulla base del riportato principio, ha annullato la sentenza impugnata, che aveva rigettato la domanda enunciando la tesi che quando l'assemblea non perviene ad alcuna delibera sia insussistente l'obbligo di verbalizzazione e manchi l'interesse del condomino al rilascio di una copia del verbale)" (Cass. 5014 del 1999).

In conclusione, sulla base delle osservazioni svolte, si ritiene che la riforma del condominio rafforzi la tesi, già espressa prima della novella, per cui la legge prescrive di redigere verbale di assemblea anche se la stessa non abbia raggiunto il numero legale.

Antonio R. chiede
venerdì 16/10/2015 - Toscana
“Fabbricato composto da appartamenti e negozi.
Vi è il portiere (figura A4) con alloggio (48 ore settimanali) che svolge servizio di vigilanza, custodia, pulizia, ritiro posta, ecc.
Al regolamento di condominio redatto dal costruttore dell’immobile, regolarmente registrato, vi sono allegate tre tabelle per le spese: la “A” per assicurazione fabbricato, onorario amministratore, ecc.; la “B” per le spese di portierato (stipendio, contributi, ecc.) e la “C” per le spese relative alla scala e all’ascensore.
Articoli del regolamento di condominio che trattano dei problemi relativi al portierato e validità assemblee:
Art. 5 – L’abitazione del portiere, l’androne, l’ascensore con i relativo macchinario ed il locale che alloggia il macchinario stesso, sono comuni a tutti i condomini proprietari degli appartamenti.
Art. 20 – I condomini agiscono collettivamente a mezzo di assemblea la quale delibera a maggioranza, avendo ciascun condomino il voto in proporzione dei valori indicati nella tabella A.
- OMISSIS -
L’assemblea può adunarsi straordinariamente in qualunque altra epoca a richiesta di almeno cinque condomini, ovvero dall’amministratore del condominio.
Nel caso che nella prima riunione non venissero raggiunti i due terzi dei valori di cui alla tabella A si procederà alla seconda convocazione nella quale si delibererà validamente qualunque sia il numero degli intervenuti.

Si terrà un assemblea con all’ordine del giorno: “Riduzione servizio di portierato da 48 a 24 ore settimanali”.
Chiedo:
- l’ art. 20 del regolamento di condominio è contro-legge?
- Nel caso in questione quale tabella prendere in considerazione per la costrizione dell’assemblea e per deliberare, la “A” o la “B” ?
- In seconda convocazione, per la regolarità della costituzione dell’assemblea quanti millesimi occorrono e quanti condomini devono essere presenti ?
- Per la validità della deliberazione quanti millesimi occorrono e quanti condomini devono votare (numero voti) ?
- Qualora il lavoratore rifiutasse di accettare di lavorare 24 ore a settimana, l’amministratore può licenziarlo e assumere altra persona?”
Consulenza legale i 16/10/2015
Tabella da applicare per calcolare i voti necessari alla delibera di riduzione del servizio di portierato

L'art. 20 del regolamento condominiale conferisce il diritto di voto in base alla tabella A, cioè a quella che determina i millesimi di proprietà. La norma appare del tutto legittima. Difatti, la tabella B (ma anche la C, a rigor di logica) ha il solo scopo di ripartire le spese relative al servizio di portierato, tenendo conto - si immagina - del più o meno intenso utilizzo fatto da ciascun condomino.
Le decisioni relative alle parti comuni, invece, vanno prese sulla base delle quote di proprietà: a stabilirlo è l'art. 1118 c.c., che sancisce "Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene".
Di conseguenza, appare corretto che nel calcolo dei voti necessari alla delibera di riduzione del servizio di portierato si applichi la tabella sulla proprietà generale, la A.

Maggioranze e quorum assembleari

L'art. 1136 c.c. stabilisce che:
- in prima convocazione, l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio: sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio;
- in seconda convocazione, l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Il quorum e la maggioranza richiesta in seconda convocazione dalla legge, può essere modificata con un regolamento condominiale? La risposta è negativa. L'art. 1138 c.c. stabilisce espressamente al comma quarto che le norme del regolamento non possono in nessun caso derogare di alcuni articoli, tra cui è ricompreso proprio l'art. 1136.
Ne consegue che la parte di regolamento che recita "Nel caso che nella prima riunione non venissero raggiunti i due terzi dei valori di cui alla tabella A si procederà alla seconda convocazione nella quale si delibererà validamente qualunque sia il numero degli intervenuti" risulta inapplicabile.

Per deliberare circa la riduzione dell'orario di lavoro del portiere si ritiene sufficiente una decisione assunta dall'assemblea con le maggioranze assembleari ordinarie previste dall'art. 1136 c.c., sopra richiamate.

Rifiuto del portiere di vedersi ridurre l'orario di lavoro e licenziamento

Poiché il portiere ha un regolare contratto di lavoro, la riduzione dell'orario di lavoro deve avvenire con l'accordo tra questi e il condominio: in mancanza di consenso del portiere, la delibera, anche se regolarmente emessa dall'assemblea, non può essere attuata.

Se il portiere non risulta disponibile a ridurre il proprio orario, e non sussistano comportamenti del lavoratore tali da giustificare un licenziamento, il condominio non può procedere al licenziamento del portiere. Il d.lgs. 25 febbraio 2000, n. 61, art. 3, stabilisce che "La disponibilità allo svolgimento del rapporto di lavoro a tempo parziale ai sensi del comma 7 richiede il consenso del lavoratore formalizzato attraverso uno specifico patto scritto, anche contestuale al contratto di lavoro, reso, su richiesta del lavoratore, con l’assistenza di un componente della rappresentanza sindacale aziendale indicato dal lavoratore medesimo. L'eventuale rifiuto dello stesso non integra gli estremi del giustificato motivo di licenziamento". Lo stesso principio è accolto dal d. lgs. n. 81/2015 (c.d. Jobs Act) che ha abrogato il d.lgs. 61/2000.

Solo l'abolizione completa del servizio di portierato può motivare un licenziamento per causa oggettiva: al lavoratore dovrà essere dato il preavviso previsto dal CCNL di riferimento.

Nel caso di specie, è quindi consigliabile raggiungere un'intesa con il portiere, per non rischiare ritorsioni legali in caso di licenziamento per il rifiuto di passare a un contratto a tempo parziale

conteduca annibale chiede
venerdì 11/02/2011 - Lazio

“Se nello stesso condominio un condomino ha più appartamenti, in base all'art 1136 del codice civile, quanti voti vale la sua presenza all'assemblea condominiale? Tanti voti quanti il numero degli appartamenti che possiede oppure uno, in base alla sua presenza? Grazie e cordiali saluti.”

Consulenza legale i 11/02/2011

Nelle votazioni dell'assemblea condominiale rileva sia il numero di millesimi posseduti che quello dei condomini presenti.
Il condomino proprietario di più appartamenti ha diritto ad esprimere un solo voto, secondo il principio " ad ognuno un voto".


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