Articolo 1130

Dispositivo dell'art. 1130 Codice Civile

L'amministratore deve ⁽¹⁾:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio [1135-1138];
2) disciplinare l'uso delle cose comuni [1117] e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che sia assicurato miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria ⁽²⁾ delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni [1123 ss.; disp. att. 63];
4) compiere gli atti conservativi ⁽³⁾ dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione [1129 3, 1135 n. 3].

Note

(1) Dispone l'art. 1 del decreto 12-11-1998 (G.U. 4-12-1998, n. 284): «1. L'amministratore del condominio negli edifici deve comunicare annualmente, oltre al proprio codice fiscale e ai propri dati anagrafici (cognome, nome, luogo e data di nascita):
a) relativamente a ciascun condominio, il codice fiscale, la denominazione, l'indirizzo completo e lo specifico codice di natura giuridica;
b) relativamente a ciascun fornitore, il cognome e il nome, la data e il luogo di nascita se persona fisica, ovvero la ragione o denominazione sociale se altro soggetto, il codice fiscale, il domicilio fiscale, nonché l'importo complessivo degli acquisti di beni e servizi effettuati nell'anno solare. Ai fini della determinazione del momento di effettuazione degli acquisti si applicano le disposizioni dell'art. 6 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.
2. Non devono essere comunicati:
a) i dati relativi alle forniture di acqua, energia elettrica e gas;
b) i dati relativi alle forniture di servizi che hanno comportato il pagamento di compensi soggetti alle ritenute alla fonte;
c) con riferimento al singolo fornitore, i dati elencati alla lettera b) del comma precedente qualora l'importo complessivo degli acquisti effettuati nell'anno solare non sia superiore a euro 258,23».

(2) Esempi di manutenzione ordinaria sono: opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle rifiniture, opere necessarie a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti etc.

(3) La nozione di atti conservativi accolta dalla disposizione deve essere intesa in senso ampio, ricomprendendo anche tutte le iniziative che l'amministratore intenda proporre innanzi all'autorità giudiziaria [v. 1129] civile, penale o amministrativa.

Ratio Legis

La norma approfondisce il tema dei poteri spettanti all'amministratore del condominio nell'attività di gestione delle stesso. L'amministratore cura l'esecuzione delle deliberazioni (ovvero le decisioni) dell'assemblea dei condomini e provvede all'amministrazione ordinaria delle parti comuni dell'edificio secondo l'indicazione analitica contenuta nella presente disposizione. Nei limiti dei poteri attribuitigli, l'amministratore ha la rappresentanza [v. 1131] dei condomini ed ha facoltà di provvedere [v. 1133], vincolando i condomini medesimi alle proprie decisioni. Peraltro, l'inclusione del condominio tra i sostituti d'imposta, operata dalla L. 27-12-1997, n. 449 (manovra finanziaria per il 1998), ha comportato nuovi obblighi per l'amministratore, il quale è stato chiamato, sul piano fiscale, ad una serie di importanti adempimenti. In particolare egli deve: a) tenere la contabilità ed esibire la relativa documentazione in caso di richiesta da parte dell'Amministrazione finanziaria; b) comunicare annualmente all'anagrafe tributaria l'ammontare di beni e servizi acquistati dal condominio; c) presentare, per conto del condominio quale sostituto d'imposta, la dichiarazione relativa al modello 770; d) comunicare il quadro SW relativamente agli acquisti di beni e servizi effettuati dal condominio. All'amministratore compete, altresì, la trasmissione del modulo di comunicazione per le detrazioni ai fini IRPEF, in caso di lavori concernenti interventi di recupero del patrimonio edilizio riguardanti le parti comuni di edifici residenziali (d.m. 18-2-1998, n. 41 e d.m. 6-3-1998).

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

531Nell'art. 1128 del c.c., che regola il caso di perimento totale o parziale dell'edificio, è riprodotto con lievi varianti l'art. 15 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934.
In forma più sintetica che negli articoli 17 e 18 del menzionato decreto-legge sono determinate (art. 1130 del c.c.) le attribuzioni dell'amministratore. Esse riguardano precisamente: l'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea e l'osservanza del regolamento di comunione; la disciplina dell'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune; la riscossione dei contributi e l'erogazione delle spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per i servizi suddetti; il compimento degli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni dell'edificio.
Integrando la norma dell'art. 16, secondo comma, del R. decreto-legge 15 gennaio 1934 sulla obbligatorietà della nomina di un amministratore quando il numero dei condomini è superiore a quattro, ho demandato all'autorità giudiziaria tale nomina, su ricorso di uno o più condomini, se non provvede l'assemblea (art. 1129 del c.c., primo comma). Ho poi regolato casi in cui l'amministratore, su ricorso di ciascun condomino, può essere revocato dall'autorità giudiziaria. La revoca può essere pronunciata: se per due anni l'amministratore non ha reso conto della sua gestione; se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità; se, essendogli stato notificato un atto o provvedimento che esorbita dalle sue attribuzioni, non ne abbia dato senza indugio notizia all'assemblea dei condomini (art. 1129, terzo comma).
Nel riprodurre le disposizioni dell'art. 20 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934 circa la rappresentanza dei condomini, ho sostituito alla formula del secondo comma una formula che amplia l'ambito della rappresentanza conferita all'amministratore nelle liti promosse contro i partecipanti (art. 1131 del c.c., secondo comma). La rappresentanza passiva è infatti estesa a qualunque azione proposta contro i condomini, e pertanto anche alle azioni di carattere reale, purché si riferiscano alle parti comuni dell'edificio.
Ho mantenuto (art. 1132 del c.c., primo comma) la disposizione dell'art. 21 del decreto-legge su indicato, che consente ai condomini dissenzienti, nelle deliberazioni relative alle liti, di separare la propria responsabilità ín ordine alle conseguenze delle liti stesse per il caso di soccombenza; ma, poiché la separazione di responsabilità non opera nei rapporti esterni, ma soltanto nei rapporti interni, ho riconosciuto al condomino che ha separato la propria responsabilità, il diritto di rivalsa per tutto ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa nel giudizio (art. 1132, secondo comma). Può darsi però che l'esito della lite sia favorevole al condominio e il condomino dissenziente ne tragga vantaggio; in tal caso, se non è possibile ripetere dalla parte soccombente le spese del giudizio, è giusto che egli concorra in queste nei limiti del vantaggio che gli deriva, poiché altrimenti il vantaggio sarebbe da lui realizzato ad esclusivo carico degli altri partecipanti alla comunione (stesso articolo, terzo comma).
Ho conservato (art. 1133 del c.c.) la facoltà del condomino, ammessa dall'art. 19 del decreto medesimo, di ricorrere all'assemblea contro i provvedimenti dell'amministratore, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria contro le deliberazioni dell'assemblea nei casi in cui l'impugnativa è ammessa.
Ho infine circoscritto, al fine d'impedire dannose interferenze nell'amministrazione, il diritto di rimborso delle spese che il condomino abbia fatte per le cose comuni senza l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, riconoscendo tale diritto nel solo caso che la spesa abbia carattere di urgenza (art. 1134 del c.c.).