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Articolo 1130

Codice Civile

Attribuzioni dell'amministratore

Dispositivo dell'art. 1130 Codice Civile

(1) L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve (2):
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130 bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi (3) ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi (4) relativi alle parti comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Note

(1) Articolo così sostituito dall’art. 10, L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013.

La precedente formulazione recitava:
"L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione
".

(2) La riforma del 2012 ha notevolmente ampliato le attribuzioni dell'amministratore, che diventa una figura sempre più professionalizzata.

(3) La riscossione dei contributi costituisce un obbligo, perché la sua inerzia si ripercuote sull'amministrazione dei beni comuni, di cui poi egli risponde.
Il comma 9 dell'art. 1129 del c.c. prevede che l'amministratore debba agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

(4) L'espressione "atti conservativi" non comprende le azioni petitorie (art. 948-951 c.c.) ma include le azioni possessorie (artt. 1168 ss. c.c.) o quelle tendenti al recupero delle spese necessarie per il ripristino della cosa comune, senza la necessità che l'assemblea autorizzi previamente; inoltre, si ritiene che di regola possa attivare l'azione di responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 del c.c..

Ratio Legis

L'amministratore ha funzioni esecutive e di governo delle cose comuni. La norma enuncia le funzioni normali dell'amministratore, ma l'assemblea potrebbe estenderle o anche limitarle.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

531Nell'art. 1128 del c.c., che regola il caso di perimento totale o parziale dell'edificio, è riprodotto con lievi varianti l'art. 15 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934. In forma più sintetica che negli articoli 17 e 18 del menzionato decreto-legge sono determinate (art. 1130 del c.c.) le attribuzioni dell'amministratore. Esse riguardano precisamente: l'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea e l'osservanza del regolamento di comunione; la disciplina dell'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune; la riscossione dei contributi e l'erogazione delle spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per i servizi suddetti; il compimento degli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni dell'edificio. Integrando la norma dell'art. 16, secondo comma, del R. decreto-legge 15 gennaio 1934 sulla obbligatorietà della nomina di un amministratore quando il numero dei condomini è superiore a quattro, ho demandato all'autorità giudiziaria tale nomina, su ricorso di uno o più condomini, se non provvede l'assemblea (art. 1129 del c.c., primo comma). Ho poi regolato casi in cui l'amministratore, su ricorso di ciascun condomino, può essere revocato dall'autorità giudiziaria. La revoca può essere pronunciata: se per due anni l'amministratore non ha reso conto della sua gestione; se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità; se, essendogli stato notificato un atto o provvedimento che esorbita dalle sue attribuzioni, non ne abbia dato senza indugio notizia all'assemblea dei condomini (art. 1129, terzo comma). Nel riprodurre le disposizioni dell'art. 20 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934 circa la rappresentanza dei condomini, ho sostituito alla formula del secondo comma una formula che amplia l'ambito della rappresentanza conferita all'amministratore nelle liti promosse contro i partecipanti (art. 1131 del c.c., secondo comma). La rappresentanza passiva è infatti estesa a qualunque azione proposta contro i condomini, e pertanto anche alle azioni di carattere reale, purché si riferiscano alle parti comuni dell'edificio. Ho mantenuto (art. 1132 del c.c., primo comma) la disposizione dell'art. 21 del decreto-legge su indicato, che consente ai condomini dissenzienti, nelle deliberazioni relative alle liti, di separare la propria responsabilità ín ordine alle conseguenze delle liti stesse per il caso di soccombenza; ma, poiché la separazione di responsabilità non opera nei rapporti esterni, ma soltanto nei rapporti interni, ho riconosciuto al condomino che ha separato la propria responsabilità, il diritto di rivalsa per tutto ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa nel giudizio (art. 1132, secondo comma). Può darsi però che l'esito della lite sia favorevole al condominio e il condomino dissenziente ne tragga vantaggio; in tal caso, se non è possibile ripetere dalla parte soccombente le spese del giudizio, è giusto che egli concorra in queste nei limiti del vantaggio che gli deriva, poiché altrimenti il vantaggio sarebbe da lui realizzato ad esclusivo carico degli altri partecipanti alla comunione (stesso articolo, terzo comma). Ho conservato (art. 1133 del c.c.) la facoltà del condomino, ammessa dall'art. 19 del decreto medesimo, di ricorrere all'assemblea contro i provvedimenti dell'amministratore, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria contro le deliberazioni dell'assemblea nei casi in cui l'impugnativa è ammessa. Ho infine circoscritto, al fine d'impedire dannose interferenze nell'amministrazione, il diritto di rimborso delle spese che il condomino abbia fatte per le cose comuni senza l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, riconoscendo tale diritto nel solo caso che la spesa abbia carattere di urgenza (art. 1134 del c.c.).

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 8339/2014

L'amministratore è mandatario del condominio nell'erogazione della spesa per i servizi comuni, sicché egli, qualora sostituisca altri a se stesso nell'esecuzione di tale attività, senza esservi autorizzato dall'assemblea e senza che sia necessario per la natura dell'incarico, risponde dell'operato del sostituto, a norma dell'art. 1717, primo comma, cod. civ., non rilevando che la sostituzione sia conforme a una prassi nota ai condomini, fatto che, di per sé, non esprime la volontà del condominio.

Cass. n. 8498/2012

Il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e, pertanto, l'accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando, invece, all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore. (La S.C., in applicazione dell'enunciato principio, ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto che la sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore quand'era già immesso nell'esercizio delle sue funzioni, non integrasse una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata).

Cass. n. 25251/2008

L'amministratore del condominio ha il com­pito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non re­chino danni a terzi od agli stessi condòmini. Que­st'obbligo non viene meno neanche nell'ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguar­danti le parti comuni dell'edificio condominiale, a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall'amministra­tore. Ne consegue che l'amministratore stesso è responsabile del danno alla persona patito da uno dei condòmini, in conseguenza dell'inciampo in una insidia (nella specie, buca nel cortile condo­miniale) creata dall'impresa cui erano stati appal­tati lavori di manutenzione dell'immobile condo­miniale.

Cass. n. 1544/2004

In tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benché l'am­ministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richie­sta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà. (Nella specie, la S.C., in applica­zione del succitato principio, ha confermato la sentenza di merito, secondo la quale la mancata indicazione nell'avviso di convocazione dell'as­semblea del luogo e delle ore in cui sarebbe stato possibile l'esame della documentazione contabile era insufficiente a far ritenere dimostrato da parte dei condomini l'impossibilità di prenderne visio­ne).

In tema di modalità di redazione del rendiconto da parte dell'amministrazione del condominio, deve escludersi che la mancata, analitica indicazione dei nominativi dei condomini morosi nel pagamento delle quote condominiali e degli importi da ciascuno di essi dovuti incida sulla validità della delibera di approvazione del medesimo, non comportando siffatta omissione neppure una irregolarità formale di detta delibera, sempre che le poste attive e passive risultino correttamente iscritte nel loro importo.

Cass. n. 11940/2003

In tema di condominio, la mancata disponi­bilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condo­mini comporta la violazione, da parte dell'ammi­nistratore, dell'obbligo di rendiconto e la conse­guente invalidità della delibera di approvazione, ciò che non si verifica quando la disponibilità della documentazione manchi in sede di approva­zione del preventivo dove, normalmente, l'appro­vazione della previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell'anno precedente, e dove, soprattutto, la documentazione sulle spese potrà essere conseguita una volta che esse siano state effettuate, e non in via preventiva.

Cass. n. 15159/2001

In tema di condominio negli edifici, ciascun condomino ha la facoltà di ottenere dall'ammini­stratore l'esibizione dei documenti contabili non soltanto in sede di rendiconto annuale e di appro­vazione del bilancio da parte dell'assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per la quale egli intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti.

Cass. n. 10815/2000

L'amministratore del condominio confi­gura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato. Pertanto, a norma dell'art. 1713 c.c., alla scadenza l'amministratore è tenuto a restitui­re ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio, vale a dire tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dalla gestio­ne alla quale le somme si riferiscono.

Cass. n. 13504/1999

L'amministratore di un condominio, alla cessazione del suo mandato, ha l'obbligo di resti­tuire ai condomini quanto ricevuto a causa dello svolgimento dell'incarico, tra cui i documenti concernenti la gestione, né può trattenerli finché non rimborsato delle somme anticipate per conto del condominio, avvalendosi del principio inademplenti non est adimplendum, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi.

Cass. n. 5449/1999

Il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunio­ne, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e pertanto l'accettazione di tali documenti non co­stituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive po­ste contabili, spettando invece all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore.

Cass. n. 10144/1996

Tra le incombenze spettanti all'ammini­stratore del condominio ai sensi dell'art.1130 n. 2 c.c. rientra la vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni anche per quanto attiene alle interferen­ze con i singoli appartamenti nonché il dovere di eseguire verifiche e di impartire le necessarie provvidenze intese a mantenere integra la parità del godimento dei beni comuni da parte di tutti i condomini.

Cass. n. 8804/1993

L'amministratore del condominio, che è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o re­golamentari, non può essere ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far osservare il regolamento condominiale, dei danni cagionati dall'abuso dei condomini nell'uso della cosa comune, non essen­do dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei con­fronti dei singoli condomini — salvo che il regola­mento di condominio, ai sensi dell'art. 70 att. c.c., preveda la possibilità di applicazione di sanzioni nei confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull'uso delle cose comuni — né obbligato a promuovere azione giudiziaria contro i detti condomini in mancanza di una espressa di­sposizione condominiale o di una delibera assem­bleare.

Cass. n. 5160/1993

Nell'ipotesi di un bene comune (nella spe­cie: centrale termica) che sia al servizio di più edi­fici condominiali (cosiddetto supercondominio), i comunisti debbono nominare un amministratore che ne assicuri la gestione, nell'interesse comune. Pertanto, gli amministratori dei singoli condomi­ni, potendo esercitare i poteri previsti dagli artt. 1130 e 1131 c.c. soltanto con riferimento all'edifi­cio cui sono preposti, non sono legittimati a pre­tendere dai singoli condomini i contributi relativi all'esercizio della centrale termica, salvo che tale potere sia stato loro attribuito con deliberazione dell'assemblea dei comproprietari della centrale.

Cass. n. 3159/1993

Nei poteri attribuiti all'amministratore di condominio dall'art. 1130 c.c. rientra quello di stipulare contratti necessari per provvedere, nei limiti della spesa approvata dall'assemblea, tanto all'ordinaria manutenzione, quanto alla pre­stazione dei servizi comuni. Detti contratti sono, pertanto, vincolanti per tutti i condomini ai sensi dell'art. 1131 c.c.

Cass. n. 4437/1985

Il licenziamento del portiere di un edificio condominiale disposto dall'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 n. 2 c.c., non esclude il pote­re dell'assemblea dei condomini - la quale sia intervenuta sul medesimo oggetto su richiesta dell'amministrazione per ratificarne l'operato - di «revocare» il licenziamento stesso.

Cass. n. 2220/1984

In tema di condominio degli edifici, il potere del singolo condominio di controllare la gestione dell'amministratore e la documentazione ad essa inerente sussiste, normalmente, in sede di ren­diconto annuale presentato dall'amministratore medesimo, nonché di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, mentre, all'infuori di tale sede, il diritto del condominio stesso di ottenere dall'amministratore l'esibizione di determinati documenti contabili può essere riconosciuto solo ove si deduca e dimostri uno specifico interesse al riguardo.

Cass. n. 5076/1983

In tema di condominio degli edifici, il dove­re dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1130, n. 2 c.c., di controllare e disciplinare il godimento di locali comuni (nella specie, locali destinati ad alloggio del portiere dopo la soppressione del servizio di portierato), implica, in mancanza di diverse disposizioni della assemblea, il diritto di detenere le chiavi dei suddetti locali, per as­sicurarne l'uso da parte dei singoli condomini in condizione di parità.

Cass. n. 3402/1981

In tema di amministrazione condominiale, una volta che il bilancio consuntivo sia stato ap­provato con la maggioranza prescritta dalla legge, l'amministratore, per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso, non è tenuto a sottoporre all'esame dei singoli condomini i documenti giustificativi delle spese effettuate (cosiddette «pezze d'appoggio»), dovendo gli stes­si essere controllati prima dell'approvazione del bilancio, senza che sia ammissibile la possibilità di attribuire ad alcuni condomini la facoltà di contestare i conti, rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza.

Cass. n. 954/1977

L'obbligo dell'amministratore di eseguire le delibere dell'assemblea di condominio e di curare l'osservanza del regolamento — con la conse­guente rappresentanza dei partecipanti anche in giudizio, sia contro i condomini, sia contro i terzi — si riferisce soltanto alle cose e alle parti comuni a tutti i condomini, ma non riguarda quelle clausole contenute negli atti di acquisto del bene da parte di ciascun partecipante al con­dominio concernenti la costituzione di servita di passaggio su beni di un altro condominio, poiché tali clausole interessano i singoli condomini quali proprietari esclusivi ed esulano dall'autonomo potere dell'amministratore del condominio.

Cass. n. 3936/1975

L'obbligo dell'amministratore del condo­minio di sottoporre, alla fine di ciascun anno, il conto della sua gestione all'approvazione dell'as­semblea dei condomini può essere assolto senza l'osservanza di particolari formalità, essendo a tal fine sufficiente - quanto meno nel caso in cui il conto di riferisce a condomini di modeste proporzioni - che esso, anche se non redatto in rigorosa forma contabile, contenga gli elementi essenziali occorrenti per rendere intelligibili, ai singoli condomini, le modalità di impiego dei fondi anticipati dai medesimi per la gestione del condominio, con enunciazione delle spese, suddivise per categorie e ripartite tra i condomini in proporzione delle rispettive quote.

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 1130 del c.c.

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it. Trattasi di quesiti per cui è stato richiesto il servizio di consulenza legale a pagamento o che presentano particolare interesse giuridico in ragione del quale la redazione ha ritenuto di rispondere gratuitamente.

29/01/2016 Piemonte
Sergio B. chiede

QUESITO PREMESSA al quesito: Con la Vs. risposta 12728/2015 del 26/3/2015, al punto 1, sono riuscito, nell’assemblea del ..., a bloccare il preventivo “addomesticato” di X circa lo scarico dell’acqua piovana dal muro di cinta comune verso i box privati, rinviandolo con la nomina di altro consulente tecnico per altra soluzione da deliberare nella prossima assemblea. La soluzione partiva dal presupposto suggerito da mano innominata per ammissione dello stesso X presente in assemblea, che le vecchie infiltrazioni, dal lato esterno del muro di cinta, sul marciapiede, rimaste immutate dopo il rifacimento della pavimentazione del cortile e del medesimo marciapiede, non si dovevano riparare per il costo eccessivo. Con l’attuale amministratrice, ex collaboratrice del predetto amministratore, ho eseguito un sopralluogo con l’architetto Y, suo conoscente, per un preventivo di CTP da sottoporre nella prossima assemblea, in alternativa all’ATP bocciata, per decisioni da prendere poi in apposita assemblea straordinaria. Su campo le considerazioni fatte dall’architetto le avevo ritenute valide per un intervento di modesto livello, quindi di risoluzione incerta, riguardo a tutte le infiltrazioni presenti. Ho appena ricevuto il preventivo che sarà presentato in assemblea, con il quale il professionista ha rivisto quanto detto su campo “consigliando” di suddividere i lavori anche di studio in due lotti: uno interno al muro e limitato a una zona del cortile, per “sperimentare” la validità della soluzione, poi, “eventualmente” provvedere sul lato esterno con altro diverso tipo di intervento e con un quarto cantiere, evitando così, a mio parere erroneamente, di considerare tutte le infiltrazioni. Ritengo assurdo che con il 3° cantiere si debba iniziare un’ennesima sperimentazione, senza giustificazione seria, rinviando ancora una volta il problema principale certo e pluridecennale sul marciapiede. Sembra che la mano invisibile dell’innominato persiste a voler dire “l’intervento in via Z non sa da fare” là proprio ove è necessario. Capisco la riluttanza di qualche condomino che lavora dietro le quinte ad affrontare il problema in modo efficiente e globale, ma se i tre precedenti professionisti ci hanno lasciato un danno enorme mi sembra sbagliato nascondere la testa sotto la sabbia. Quello che non capisco è l’atteggiamento dell’amministratrice che trascura il vero interesse del condominio dando input faziosi ai professionisti come prima a X e ora a Y. Proverò a spiegare in assemblea l’assurdità della relazione dell’architetto, evidenziando che il “tumore” presente sotto il marciapiede di via Z che non si vuole affrontare è costituito da due parti: - errore di applicazione della guaina per aver violato le prescrizioni inderogabili dei costruttori di guaine “ : la guaina deve’essere saldata solo su superfici lisce, solo su superfici continue senza fessure o buchi, solo su strutture e non il loro rivestimento di intonaco o piastrelle. Ognuna di queste inosservanze fa cadere la garanzia del costruttore. Nel nostro caso sono state violate tutte e tre, presumo per ignoranza delle norme più elementari - abuso di occupazione di suolo pubblico per avere ripiegato la guaina, male applicata sul muro di recinzione, verso la strada, sotto il piano di calpestio del marciapiede, per circa trenta centimetri verso la parte carrabile. Di avere appoggiato su tale guaina un tubo di drenaggio che scarica nel pozzetto comunale per lo scarico dell’acqua piovana. Ho verificato in Comune che simili realizzazioni non sono ammesse; sono ammesse solo quelle dei servizi pubblici. Devo dedurre che oltre all’ignoranza delle predette norme i nostri tre professionisti hanno ignorato anche quelle dei regolamenti Comunali. DOMANDE sul quesito: a)-tutte queste responsabilità abbuonate e ratificate dall’assemblea sono ora in capo al Condominio? b)-l’amministratrice, che asseconda i disonesti condòmini che avendo già regalato 13.000,0 euro ai precedenti professionisti che ora pongono delle restrizioni su interventi a favore del condominio per “risparmiare” continuando a seguire il principio di “chi meno spende più spende”, ha delle proprie responsabilità che potrei esplicitare in assemblea? c)-potrei usare la foto che illustra inequivocabilmente il predetto abuso, già mostrata in assemblea da X, unico documento possibile sull’abuso in quando deciso su campo e non previsto dal progetto e quindi non risultante nel fascicolo del condominio e non visibile perché interrato, per fare azione di sollecito a eliminare detta irregolarità e quindi prendere in considerazione l’intervento assolutamente necessario sotto il marciapiede di via Z? d)-nel caso vi fosse discordanza tra il presidente, che sostiene che il quorum per le riparazioni sopra accennate è di 1/3 dei millesimi, e la segretaria, amministratore per regolamento, che ritiene invece la necessità di ½ dei millesimi, pur non essendo gravosa la spesa per un complesso di 4 edifici, chi dei due può e deve decidere? e)-per contrastare l’inerzia dell’amministratrice e il boicottaggio di alcuni cinici condòmini, tenuto conto che esiste la soluzione radicale per evitare il continuo ingresso d’acqua nel solettone del cortile, oltre che in alcuni box, il quale si deteriora con intonaci che marciscono, con pignatte che marciscono come già visto durante i lavori e con i ferri d’armatura che arrugginiscono con futuri problemi di stabilità, quali azioni o strategie mi potete suggerire? Ringrazio e porgo distinti saluti.

Consulenza giuridica i 11/02/2016

I quesiti proposti (tutti in materia di condominio) possono essere riassunti come segue:
A) eventuali profili di responsabilità in capo al condominio per avere "ratificato" tramite le delibere assembleari, i lavori realizzati, non a regola d'arte, dall'impresa;
B) eventuali profili di responsabilità in capo all'attuale amministratore, poiché questo sembra opporsi alla realizzazione dei lavori allo stato necessari;
C) opportunità di evidenziare l'avvenuta occupazione di suolo pubblico, senza titolo, per la quale potrebbero sorgere profili di responsabilità anche in capo ai condomini;
D) individuazione del quorum necessario per adottare una delibera in assemblea condominiale, nel caso in cui vi sia discordanza sulla qualificazione dell'intervento da porre in essere;
E) individuazione delle possibili azioni da intraprendere per intimare la realizzazione dei lavori necessari al fine di evitare ulteriori danneggiamenti e mettere a rischio la stabilità dell'intero edificio.
Con riferimento a ciascun quesito esposto, si rileva quanto segue.
A. Come già anticipato nella risposta al quesito precedente, nel caso di realizzazione di lavori per un condominio da parte di un'impresa, la responsabilità per i lavori non eseguiti a regola d'arte è in capo all'appaltatore, poiché questo "è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera", ai sensi dell'art. 1667 del c.c., primo periodo.
La medesima norma prevede, al comma 1, secondo periodo, che la garanzia non sarebbe dovuta nel caso in cui il committente avesse accettato l'opera, nonostante le difformità o i vizi fossero conosciuti o riconoscibili da parte del committente.
Nel caso di specie, dalla ricostruzione fattuale, sembra emergere che il committente non abbia "accettato" i lavori (come si vedrà oltre), pertanto l'appaltatore è tenuto a rispondere per i lavori non eseguiti a regola d'arte.
La mancata accettazione dei lavori risulterebbe confermata dal fatto che: a) il verbale di fine lavori, asseritamente sottoscritto in data 18 dicembre 2013, è stato presentato solamente in data 24 febbraio 2014 (in sede di riunione informale); b) tale verbale di fine lavori non risulta approvato; c) in data 24 febbraio 2014, la stessa ditta che ha preteso il pagamento dell'intera quota pattuita in origine (sostenendo che i lavori sarebbero stati eseguiti a regola d'arte), si è impegnata a riparare eventuali vizi che sarebbero sorti entro i sei mesi successivi.
Per quanto riguarda i termini di decadenza e prescrizione che il committente deve rispettare si evidenzia che la garanzia è prestata dall'appaltatore solo se il committente denunzia all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta (art. 1667, comma 2, cc): anche tale ipotesi sembra ricorrere nel caso di specie poiché i vizi dei lavori sono stati tempestivamente rilevati sia dai condomini, sia dall'amministratore (ancorché non risulti pacifico che vi sia un nesso tra le modalità di esecuzione dei lavori e le problematiche non risolte o sopravvenute proprio in seguito ai lavori).
L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera (art. 1667, comma 3, del c.c.): a tale proposito, laddove volessimo considerare come data della consegna dell'opera (dato non pacifico) quella del 18 dicembre 2013, i due anni per proporre un'azione contro l'appaltatore sarebbero, in astratto, già trascorsi.
Tuttavia, sembrerebbe potersi sostenere che tale termine prescrizionale non sia estinto poiché: non risulta affatto pacifico che i lavori siano stati consegnati in data 18 dicembre 2013; inoltre, sembrano sussistere atti interruttivi della prescrizione nel lasso di tempo successivo al 18 dicembre 2013 (per esempio, in data 16 maggio 2014 dovrebbe risultare la convocazione della impresa che aveva realizzato i lavori al fine di mostrargli le problematiche già note dovute alla non corretta esecuzione dei lavori).
A conferma di ciò, il condominio convenuto dall'impresa per il pagamento del saldo (richiesta avanzata anche in data 24 febbraio 2014), ha fatto valere la garanzia dell'appaltatore (ai sensi dell'art. 1667, comma 3, del c.c.), in attuazione della delibera in cui si era deciso di liquidare 12.000 euro in meno rispetto al preventivo pattuito (anche se, nelle more, sono stati corrisposti dall'amministratore ulteriori euro 6.000 in favore dell'impresa).
In sostanza il condominio si è avvalso del dettato di cui all'art. 1668 del c.c., che consente al committente di richiedere che le difformità e i vizi venissero eliminate a spese dell'appaltatore (infatti l'appaltatore ha mostrato la propria disponibilità a riparare tali difformità) e consente altresì al committente di ridurre proporzionalmente il prezzo (12.000 euro in meno rispetto a quanto pattuito).
Un'ulteriore azione è esperibile contro l'appaltatore: l'art. 1669 del c.c. tutela infatti il committente per i vizi che si manifestano su edifici o altre cose immobili "destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti". L'appaltatore è infatti responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Come richiesto dalla norma, nel caso di specie, la denuncia risulta essere stata fatta tempestivamente (entro un anno dalla scoperta). Sembra altresì sostenibile che il diritto del committente, di azionare tale tutela, sarebbe ancora in piedi poiché sembrano essere stati posti in essere atti interruttivi della prescrizione.
Con riferimento all'eventuale ascrivibilità di responsabilità, per i danni arrecati a terzi dall'esecuzione dell'opera, in capo a soggetti diversi dall'appaltatore, si potrebbe configurare una corresponsabilità del committente "in caso di specifica violazione di regole di cautela nascenti ex art. 2043 del c.c. dal precetto di neminem laedere, ovvero in caso di riferibilità dell'evento al committente stesso per culpa in eligendo per essere stata affidata l'opera ad un'impresa assolutamente inidonea, ovvero quando l'appaltatore in base a patti contrattuali sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente ed abbia agito quale nudus minister attuandone specifiche direttive" (cfr. Cassazione Civile, Sez. III, 30 settembre 2014, n. 20557).
Pertanto, accertata l'ascrivibilità della responsabilità dell'appaltatore, alla luce del fatto che i vizi (e/o le difformità dell'opera, le rovine e i difetti del condominio), sembrano essere stati ampiamente evidenziati in sede di assemblee, ed alla luce del fatto che non sembrano essersi verificate le ipotesi previste dalla sentenza richiamata (affinché possa parlarsi di responsabilità del committente), si ritiene che l'approvazione del rendiconto condominiale non dovrebbe determinare profili di responsabilità in capo ai condomini (con riferimento a lavori posti in essere non a regola d'arte rispetto al progetto originario concordato, sia che vadano a determinare delle violazioni di disposizioni di altro tipo).
Per comodità, si evidenzia che, ai sensi dell'art. 1130 bis "il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti".
Si ritiene di dovere precisare, in generale, che se l'errore di applicazione della guaina (consistente nel non avere saldato la guaina su superfici lisce, continue senza fessure o buchi, solo su strutture e non il loro rivestimento di intonaco o piastrelle) potrebbe fare venire meno la garanzia dell'impresa che realizza le guaine, d'altra parte, le modalità con cui la guaina è stata messa non fanno venire meno i profili di responsabilità dell'appaltatore.
B. Per quanto riguarda eventuali profili di responsabilità in capo all'attuale amministratore si potrebbe sostenere che sia venuto meno all'obbligo di cui all'art. 1130, comma 1, n. 2 del cc, consistente nel "disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini".
Tra l'altro, il pagamento sine titulo di euro 6.000 in favore dell'impresa che aveva realizzato i lavori avrebbe potuto essere contestato dai condomini in sede di assemblea e in sede giudiziaria, ai sensi dell'art. 1133 del c.c. e nei termini di cui all'art. 1137 del cc.
C. Per quanto riguarda l'opportunità di evidenziare l'avvenuta occupazione di suolo pubblico, senza titolo (stando alla ricostruzione dei fatti), si ritiene che:
a) come evidenziato, risulterebbe difficoltoso sostenere che il committente (quindi il condominio), debba rispondere di eventuali danni verso terzi e/o per la violazione di eventuali disposizioni di legge o regolamentari;
b) in ogni caso, l'Amministrazione, ove accerti la commissione di una violazione di questo tipo, provvederà ad intimare al condominio il ripristino dello stato dei luoghi (a spese del condominio), in senso conforme ai Regolamenti comunali vigenti;
c) per concludere, al fine di evitare che l'Amministrazione comunale possa intimare al condominio (il quale potrebbe eventualmente rifarsi sull'impresa che ha applicato la guaina in maniera non corretta), potrebbe essere opportuno ripristinare lo stato dei luoghi in senso conforme alla normativa di riferimento.
D. Con riferimento all'individuazione del quorum necessario per adottare una delibera in assemblea condominiale che abbia ad oggetto le riparazioni ad oggi necessarie, si rileva quanto segue.
Ai sensi dell'art. 1136, comma 3, del c.c., in seconda convocazione "l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio e la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Ai sensi del medesimo art. 1136, comma 4, del c.c., le deliberazioni che concernono le riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre approvate con numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Al fine di determinare se gli interventi da eseguire siano riconducibili alle "riparazioni straordinarie di notevole entità" la Giurisprudenza è consolidata nel ritenere che, "in assenza di un criterio normativo, il giudice può tenere conto, senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 26 novembre 2014, n. 25145).
Per cui, al fine di trovare un accordo in relazione al quorum necessario (rispettivamente un terzo del valore dell'edificio o la metà del valore dell'edificio), occorre eseguire tale conteggio. Laddove un condomino dovesse ritenere che il quorum non corrisponda alla maggioranza richiesta ex lege, ben potrebbe eccepire tale rilievo in sede giurisdizionale, impugnando la delibera.
E. Con riferimento all'ultimo quesito - individuazione delle possibili azioni da intraprendere per intimare la realizzazione dei lavori necessari al fine di evitare ulteriori danneggiamenti e mettere a rischio la stabilità dell'intero edificio - si evidenzia che, oltre a quanto già detto, l'amministratore deve "compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio" (art. 1130, comma 1, n. 4 del c.c.).
Tra l'altro, l'omissione di lavori da parte dell'amministratore è considerata penalmente rilevante, ai sensi dell'art. 677 del c.p.:
1. "Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da 154 euro a 929 euro.
2. La stessa sanzione si applica a chi, avendone l'obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall'avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione".
Pertanto, si potrebbe inviare una diffida all'amministratore, in cui si evidenzi che l'amministratore potrebbe rispondere anche penalmente per le sue omissioni (nella ricostruzione in fatto è stato evidenziato che i ferri d'armatura potrebbero essere radicalmente compromessi dalle continue infiltrazioni e potrebbe derivarne problemi di stabilità).
Laddove l'amministratore dovesse rimanere ancora inerte, si potrebbe pensare di proporre una denuncia di danno temuto ai sensi dell'art. 1172 del c.c.
Infatti "è legittima l'azione nunciatoria di danno temuto esercitata dal condomino nei confronti del condominio sussistendo la diversità di proprietari tra il bene pericoloso e quello minacciato, poiché i beni condominiali, pur restando beni comuni a tutti i condomini, sono soggetti ad un potere di gestione di pertinenza esclusiva dell'ente condomino, il quale ne diviene titolare unico e autonomo dai singoli condomini" (cfr. Tribunale Salerno, Sez. II, 27 gennaio 2005).


19/06/2015 Trentino-Alto Adige
Patrizia P. chiede

Il mio nuovo amministratore condominiale non vuole dopo le mie innumerevoli richieste, consegnarmi il regolamento e nega l'esistenza delle tabelle millesimali. E' evasivo nel rispondere a chiarimenti sulla sua procedura nell'eseguire i calcoli, che non sono ripartiti in ottavi come dice lui. vuole affrontare lavori di ristrutturazione per 30.000,00 euro e oltre. Io ho sempre pagato ora non ho pagato perchè il credito dell'anno precedente me lo ha messo debito dell'anno scorso e non mi ha ancora dato i chiarimenti richiesti. inoltre mi addebita euro 50,00 per la riproduzione della copia della documentazione che tra il resto è fatta a caso e mal fotocopiata. Non so cosa fare perchè se gli chiedo qualcosa strilla e insulta. Siamo meno di dieci unità abitative e nell'ultima assemblea fatta su mia richiesta per l'addozione tabelle millesimali, lui ha scritto nell'ordine del giorno, adozione nuove tabelle millesimali. allora ho chiesto ma allora esistono e mi ha detto no però messa a votazione hanno bocciato la mia richiesta. cosa posso fare?

Consulenza giuridica i 24/06/2015

Il comportamento dell'amministratore potrebbe rilevare sotto il profilo della negligenza professionale, in quanto appare indubbio che egli sia tenuto a conservare copia del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali, dovendo altresì fornirle a tutti i condomini su loro domanda (la richiesta di un compenso per le copie è in sua facoltà, anche se si potrebbe eventualmente contestare un costo eccessivamente sproporzionato). Si ravvisa, inoltre, una gestione delle entrate un po' confusa, visto che il condomino lamenta che la somma rimasta a credito nell'anno precedente risulta ora come un debito.
Tale condotta può essere sanzionata con la revoca dall'incarico.

In particolare, le nuove norme del codice civile riguardanti l'amministratore di condominio (artt. 1129-1130-1131 c.c.) prevedono che per la revoca possa essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina (quindi, da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio) oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. In questo caso, deve essere convocata una apposita assemblea.

La revoca, però, può essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131 c.c. (cioè quando l'amministratore non comunica all’assemblea un'azione proposta da terzi), se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. In tale ipotesi, anche il singolo condomino può agire, pur senza il consenso di una maggioranza assembleare.

In ogni caso, la legge prevede ora anche un'altra possibilità per il singolo condomino, quella di chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore, nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) dell'undicesimo comma (mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale).

Se l'assemblea non raggiunge la maggioranza necessaria alla revoca, il condomino ha ancora il diritto di rivolgersi all'autorità giudiziaria per ottenere la revoca da parte del giudice (se risulta vittorioso, il ricorrente può rivalersi sul condominio per le spese legali, e il condominio a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato).

Si dovrà, quindi, valutare se l'amministratore si è reso colpevole di uno dei comportamenti sanzionati dalle norme sopra richiamati e chiederne quindi la revoca, anche in via giudiziale, se non c'è accordo sul punto con gli altri condomini.

Quanto alle tabelle millesimali, esse devono essere necessariamente approvate dall'assemblea, se non già predisposte dal costruttore.
La giurisprudenza è ormai concorde nel richiedere solo la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma secondo, c.c., ossia che la delibera sia approvata da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in sede di assemblea condominiale e almeno la metà del valore dell'edificio.
Quando la maggioranza non è raggiunta, si ritiene di regola (pur non esistendo una norma che lo preveda, nemmeno per i condomini con più di dieci partecipanti) che il singolo condomino abbia diritto di rivolgersi al Tribunale, convocando in giudizio il condominio, nella persona dell'amministratore. La ratio di tale facoltà sta nel fatto che quando i partecipanti ad un bene comune non trovano un accordo sulla suddivisione delle spese - sempre che non vi sia un regolamento contrattuale che già opera la ripartizione -, ciascuno ha diritto di adire il giudice per ottenere dei criteri di riparto obiettivi.


16/10/2012 Marche
Francesco chiede

Vorrei sapere se in un giudizio l'amministratore di condominio possa testimoniare in una causa dove ha interesse. GRAZIE

Consulenza giuridica i 20/10/2012

L'art. 246 del c.p.c. dispone che non possano essere assunte come testimoni le persone aventi nella causa un interesse che potrebbe legittimare la loro partecipazione al giudizio. Le persone in questione sono soggetti terzi, non parte della causa, ma che, in funzione di un interesse che li legittimerebbe alla causa, potrebbero diventare parti. Nelle cause che coinvolgono il condominio sussiste l'incapacità a testimoniare del condomino. Il suo interesse nel giudizio è diretto ed inesorabile. Inoltre, per ciò che concerne l'amministratore di condominio, giurisprudenza costante dà per scontato che l'incapacità concerna anche detta figura. Ciò riguarda, ovviamente, l'amministratore attuale, non certo l'ex amministratore, che non ha più alcun tipo di rapporto con il condominio.


19/03/2012 Lazio
maurizio chiede

gentili sig. vi espongo una richiesta d’informazioni alquanto dubbiosa per tutti noi: il nostro amministratore nel consegnarci il consuntivo del suo esercizio, relativo alla passata stagione, scaduto a fine aprile 2011, tra le spese addebitatici, ce ne sono alcune che non riusciamo a comprendere e precisamente svariate voci ripetute diverse volte con la dicitura: SPESE DI SUPECONDOMINIO con un totale che si aggira sugli euro 8,500. faccio presnte che il nostro condominio si compone di 12 palazzine di 16 nondomini. ringraziandoVi della Vostra risposta che mi andrete a comunicami invio distinti saluti marinelli maurizio

Consulenza giuridica i 20/03/2012

In tema di condominio degli edifici, per la validità della delibera di approvazione del bilancio, è sufficiente che la relativa contabilità sia tenuta dall'amministratore in modo da rendere intelleggibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione. La mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporta violazione, in capo all'amministratore, dell'obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità della delibera di approvazione. Ciascun condomino, infatti, ha facoltà di ottenere dall'amministratore l'esibizione della documentazione contabile comprovante le spese indicate nelle varie voci del consuntivo, sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti.


13/01/2011
maurizio chiede

Il nostro amministratore, finora ad ogni nostra segnalazione, afferma che non può eseguire interventi anche di urgenza (es. infiltrazioni di acqua piovana dal terrazzo condominiale) se la decisione non è preventivamente sottoposta all’approvazione dell'assemblea. Riteniamo che tale comportamento non sia veritiero. Ringrazio della risposta ed invio distinti saluti.

Consulenza giuridica i 28/01/2011

L'art. 1135 del c.c. sancisce l'obbligo dell'amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente, dovendo poi riferirne nella prima assemblea.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 9027 del 25 febbraio 2003, ha precisato che l’amministratore ha l’obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per la eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione della regola del neminem laedere, informando i condomini nella prima assemblea.


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