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Articolo 1120 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Innovazioni

Dispositivo dell'art. 1120 Codice civile

(1) I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (2).
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico (3) o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Note

(1) Articolo così modificato con legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013.
L’articolo, che disciplina le innovazioni, è stato profondamente mutato:
- è rimasto inalterato il primo comma, che rinvia ai nuovi quorum di cui all’art. 1136 del c.c. quinto comma (un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio).
- le innovazioni che abbiano ad oggetto le opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti e le altre elencate nel nuovo secondo comma dell'articolo (che si possono definire "virtuose") potranno invece essere approvate con quorum inferiori (maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell’edificio); chiunque voglia far deliberare l'assemblea su queste innovazioni ha titolo per chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea. L’amministratore deve provvedere alla convocazione, salvo che non ritenga di chiedere necessarie integrazioni del contenuto e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti.
(2) La giurisprudenza ha elaborato il concetto di "innovazione", che non è mai stato definito normativamente. Le innovazioni possono essere definite come tutte quelle modificazioni che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.
(3) E' stata la giurisprudenza ad enucleare il significato di "decoro architettonico", definendolo come l'insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali dell'edificio condominiale, idonee a conferire al fabbricato una propria identità.
L'azione del condomino a tutela del decoro architettonico, in quanto estrinsecazione di una facoltà insita nel diritto di proprietà, è imprescrittibile.

Spiegazione dell'art. 1120 Codice civile

Innovazioni lecite ed illecite

Commentando l'art. art. 1108 del c.c. si è già detto come il nuovo ordinamento abbia profondamente mutato la norma del vecchio codice (art. 677), secondo la quale uno dei partecipanti non poteva fare innovazioni nella cosa comune, anche se le ritenesse vantaggiose per tutti, se gli altri non vi acconsentivano, ed abbia attribuito, invece, ad una particolare maggioranza il potere di deliberare tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio godimento.

Nell'ordine dello stesso principio generale alla comunione, in tema di parti comuni negli edifici, l'art. 1120 stabilisce che la maggioranza dei condomini può disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Anche nella disposizione in esame, cioè, è bandito « il concetto egoista ed esclusivista del diritto di ciascun condomino », come diceva la Relazione della Commissione reale per il corrispondente art. 344, mentre viene posto termine alla serie infinita di contestazioni giudiziarie, talvolta diversamente definite, sul fatto se un atto fosse da considerare di innovazione oppure no. Opportune limitazioni, peraltro, fanno sì che l’ introduzione del nuovo principio non desti alcuna preoccupazione.

Anzitutto occorre che le innovazioni siano dirette alternativamente, congiuntamente al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, sia operando sulla cosa comune come tale, sia operando su di essa colla creazione di altra cosa comune (p. es. impianto di ascensore nella tromba delle scale; creazione di un locale di portineria nell'ingresso).

Secondo il capoverso dell'articolo, poi, se uno di tali vantaggi dovesse conseguirsi a prezzo della stabilità o della sicurezza del fabbricato o dell'alterazione del suo decoro architettonico o della inservibilità di talune parti comuni dell'edificio all'uso o al godimento anche di un solo condomino, l' innovazione costituisce atto illecito, qualunque imponente maggioranza possa deliberarla. Il maggior vantaggio della parte comune dell'edificio non può essere conseguito a danno dell'edificio di cui fa parte, nella consistenza materiale o artistica di esso, oppure a prezzo della mancanza di uso o di godimento da parte anche di un solo condomino della cosa innovata o di altra cosa comune. La parte non deve far perdere la considerazione dell'intero, né può essere alterato il contenuto essenziale della comunione.

Non basta: come per le innovazioni di cui all’ art. 1108 del c.c., anche per queste di cui all'art. 1120 si esige una particolare maggioranza. Invero, non solo occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e non all'assemblea, ma occorre anche che tali voti rappresentino i due terzi del valore dell'edificio. Data la mancanza di autonomia della parte, si comprende il riferimento al valore dell'intero edificio. Altre limitazioni, infine, derivano dall'articolo successivo per le innovazioni gravose o voluttuarie.

Il Progetto della Commissione Reale (art. 344) dava genericamente ad ogni condomino dissenziente anche la possibilità di proporre reclamo all'Autorità giudiziaria contro la determinazione della maggioranza, ma opportunamente tale disposizione è stata soppressa nel testo definitivo a causa del fondato dubbio espresso dalle Commissioni legislative, secondo cui « essa finisce col far risorgere, almeno in parte e di fatto, lo ius prohibendi ». Al condomino dissenziente quindi compete il ricorso all'Autorità giudiziaria, a norma dell' art. 1137 del c.c., solo contro le deliberazioni contrarie alla legge al regolamento di condominio.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

527 La disciplina delle innovazioni si coordina con quella adottata in tema di comunione in generale. La maggioranza dei partecipanti, che rappresenti i due terzi del valore dell'edificio, può disporre le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o più redditizio delle cose comuni. La maggioranza non è costituita soltanto dall'entità degli interessi, ma dal duplice coefficiente del valore dell'edificio e del numero dei condomini. Permane il limite fissato nell'art. 8, secondo comma, del R. decreto-legge 15 gennaio 1934 circa il divieto delle innovazioni che possano pregiudicare la stabilità o la sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano inservibili all'uso o al godimento, anche di un solo condomino, alcune parti comuni dell'edificio (art. 1120 del c.c.). Qualora le innovazioni siano troppo onerose o abbiano carattere voluttuario, si distingue il caso in cui l'innovazione consista in opere suscettibili di utilizzazione separata da quello in cui l'utilizzazione separata non sia possibile. Nel primo caso i condomini che non intendono trarre vantaggio dall'innovazione sono esonerati dal contributo nella spesa; ma ad essi e ai loro eredi o aventi causa è data la possibilità di partecipare, in ogni tempo, ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera, Nel secondo caso l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza che l'ha approvata ne sopporti integralmente la spesa relativa (art. 1121 del c.c.).

Massime relative all'art. 1120 Codice civile

Cass. n. 3509/2015

In tema di condominio negli edifici, la delibera assembleare che ordini la chiusura del cancello carraio dell'area cortilizia, previa consegna del telecomando di apertura ad ogni condomino, non dispone un'innovazione e non necessita di maggioranza qualificata, ai sensi dell'art. 1120 c.c., in quanto non muta la destinazione del bene comune, ma ne disciplina l'uso in senso migliorativo, impedendo ai terzi estranei l'indiscriminato accesso all'area condominiale.

Cass. n. 22276/2013

Ai fini della validità della delibera condominiale di trasformazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato in impianti individuali - adottata ai sensi dell'art. 26, secondo comma, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, a maggioranza delle quote millesimali e in conformità agli obiettivi di risparmio energetico perseguiti da tale legge - non sono necessarie verifiche preventive circa l'assoluta convenienza della trasformazione quanto al risparmio dei consumi di ogni singolo impianto, né si richiede che l'impianto centralizzato da sostituire sia alimentato da fonte diversa dal gas, occorrendo soltanto che siano alimentati a gas quelli autonomi da realizzare, irrilevante essendo, altresì, la circostanza che, nella fase di attuazione della deliberazione emerga l'impossibilità di realizzare l'impianto autonomo in uno degli appartamenti. Né infine, la medesima legge n. 10 del 1991 impone all'art. 8 (nel testo originario, applicabile "ratione temporis") di preferire l'adozione di valvole termostatiche o di altri sistemi di contabilizzazione del calore, ovvero l'utilizzo di energia solare per riscaldare gli edifici, consentendo anche soltanto di deliberare il passaggio da un impianto centralizzato, comunque alimentato, ad impianti autonomi a gas per le singole unità abitative.

Cass. n. 10053/2013

In tema di condominio negli edifici, il principio secondo cui, in ipotesi di danni alle parti comuni ascrivibili ad uno o ad alcuni dei condomini, sussiste l'obbligo del responsabile di assumere l'onere del relativo ripristino, non osta a che, fino a quando il singolo partecipante non abbia riconosciuto la propria responsabilità o essa non sia stata accertata in sede giudiziale, l'assemblea abbia il potere di ripartire tra tutti i condomini le spese di ricostruzione o riparazione dei beni danneggiati, secondo le regole generali, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, fermo restando il diritto di costoro di agire, individualmente o mediante l'amministratore, per ottenere dal responsabile il rimborso di quanto anticipato. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha negato la nullità della delibera assembleare di approvazione dei lavori di rifacimento di un tetto comune e di ripartizione delle relative spese tra i condomini, pur trattandosi di opere imposte da un precedente intervento edilizio, costituente illecito urbanistico, unilateralmente eseguito sul medesimo tetto da alcuni comproprietari).

Cass. n. 64/2013

In tema di condominio negli edifici, le parti dell'edificio - muri e tetti - ( art. 1117, n. 1 c.c.) ovvero le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 n. 3, c.c.) - deputati a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c., non rientrando, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, secondo e terzo comma c.c.

Cass. n. 18052/2012

In tema di condominio negli edifici, le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. non corrispondono alle modificazioni, cui si riferisce l'art. 1102 c.c., atteso che le prime sono costituite da opere di trasformazione, le quali incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà del condomino in ordine alla migliore, più comoda e razionale, utilizzazione della cosa, facoltà che incontrano solo i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c.

Cass. n. 9877/2012

In tema di condominio negli edifici, la delibera assembleare di destinazione del cortile condominiale a parcheggio di autovetture dei singoli condomini, in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune, è validamente approvata con la maggioranza prevista dall'art. 1136, quinto comma, c.c., non essendo all'uopo necessaria l'unanimità dei consensi, ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento di condominio, di natura non contrattuale, relative all'utilizzazione ed ai modi di fruizione delle parti comuni.

Cass. n. 14474/2011

Ciascun partecipante al condominio di edi­fici può agire in giudizio per la tutela del decoro architettonico della proprietà comune, sicché nel relativo giudizio non è necessaria la presenza in causa di tutti i condomini, né del condominio.

Cass. n. 20902/2010

È legittima la delibera dell'assemblea di condominio che, con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, quinto comma, c.c., richiama­to dall'art. 1120 c.c., deliberi l'installazione di un ascensore nel vano scala condominiale a cura e spese di alcuni condòmini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri condòmini di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi di tale innovazione, contribuendo nelle spese di esecu­zione dell'impianto ed in quelle di manutenzione dell'opera, ed ove risulti che dalla stessa non deri­vi, sotto il profilo del minor godimento delle cose comuni, alcun pregiudizio a ciascun condomino ai sensi dell'art. 1120, secondo comma, c.c., non dovendo necessariamente derivare dall'innovazio­ne un vantaggio compensativo per il condomino dissenziente.

Cass. n. 20254/2009

A norma dell'art. 9, comma 3, della L. 24 marzo 1989, n. 122, i condomini possono delibe­rare - con la maggioranza di cui all'art. 1136, se­condo comma, c.c. - la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali, anche in numero inferiore a quello della totalità dei componenti, essendo i dissenzienti tenuti a ri­spettare la sottrazione dell'uso dell'area comune a seguito della destinazione a parcheggio. Tuttavia, poiché il citato art. 9, comma 3, fa salvo il conte­nuto degli artt. 1120, secondo comma, e 1121, ter­zo comma, c.c., detta sottrazione è consentita solo se e assicurata anche ai condomini dissenzienti la possibilità di realizzare, in futuro, nella zona comune rimasta libera, un analogo parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà esclusiva, in modo da garantire a tutti il godimento del sottosuolo secondo la sua normale destinazione.

Cass. n. 14455/2009

Ai fini della tutela prevista dall'art. 1120, secondo comma, c.c. in materia di divieto di innovazioni suite parti comuni dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall'innovazione abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armo­nia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità. (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato sul punto l'impugnata sentenza che aveva ritenuto dimostrata la violazione del decoro architettonico in un caso in cui la trasformazione in veranda dell'unico balcone esistente al piano ammezzato aveva spezzato il ritmo proprio della facciata ottocentesca del fabbricato, che nei vari piani possedeva un preciso disegno di ripetizione dei balconi e di alternanza di pieni e vuoti, non potendosi trascurare, a tal fine, anche la rilevanza delle caratteristiche costruttive della veranda e il suo colore bianco brillante, contrastante con le superfici più opache dei circostanti edifici).

Cass. n. 27822/2008

In tema di condominio, nel caso in cui i con­domini abbiano deciso a maggioranza, ai sensi dell'articolo 26 della legge 9 gennaio 1991 n. 10 e del relativo regolamento di esecuzione approvato con d.P.R. 26 agosto 1993 n. 412, la dismissione dell'impianto di riscaldamento centralizzato e la sua sostituzione con autonomi impianti, non è più consentito alla minoranza dissenziente di mantenere in esercizio il vecchio impianto, ed è obbligatorio per tutti i condomini partecipare proporzionalmente alle spese per l'installazione e manutenzione della nuova canna fumaria, che in quanto posta a servizio dei singoli impianti di riscaldamento, costituisce bene comune cui tutti in condomini sono tenuti ad allacciare il proprio. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza della corte di merito che, nell'ipotesi suddetta, facendo applicazione dell'art. 5, comma nono, d.P.R. nr. 412 del 1993, prevedente il diverso caso della ristrutturazione di impianti individuali già esistenti con scarichi non a norma, aveva ritenuto gravare le spese della nuova canna fumaria soltanto a carico dei condomini che avevano installato un autonomo impianto di riscaldamento).

Cass. n. 5997/2008

La delibera condominiale con la quale si decide di adibire il cortile comune - di ampiezza insufficiente a garantire il parcheggio delle autovetture condominiali - a parcheggio dei motoveicoli, con individuazione degli spazi, delimitazione ed assegnazione degli stessi ai sin­goli condomini, non dà luogo ad una innovazione vietata dall'art. 1120 c.c., non comportando tale assegnazione una trasformazione della originaria destinazione del bene comune, o l'inservibilità di talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino.

Cass. n. 21835/2007

Nel condominio degli edifici, la lesività este­tica dell'opera abusivamente compiuta da uno dei condomini — che costituisca l'unico contestato profilo di illegittimità dell'opera stessa — non può assumere rilievo in presenza di una già grave evidente compromissione del decoro architetto­nico dovuto a precedenti interventi sull'immobile (nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva respinto la domanda di rimo­zione di un ballatoio realizzato da un condomino sul preesistente terrazzo, in considerazione del fatto che non tutte le modifiche compiute ave­vano danneggiato il decoro dell'edificio, peraltro già compromesso da precedenti interventi, alcuni dei quali opera dello stesso condomino attore).

Cass. n. 16639/2007

La ristrutturazione dell'impianto fognario (vecchio di oltre cinquant'anni e bisognoso di interventi strutturali), in quanto necessaria alla conservazione ed al godimento della cosa co­mune, non costituisce innovazione. Rientra nei poteri insindacabili dell'assemblea la decisione relativa alle modifiche, del detto servizio comune quando sia dettata dalla necessità di sopperire all'insufficienza strutturale e funzionale di quello preesistente in considerazione delle sopravvenute maggiori esigenze anche igieniche.

Cass. n. 851/2007

In tema di condominio negli edifici, per «decoro architettonico» deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stes­so e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità; pertanto, nessuna influenza, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., può essere attribuita al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in rela­zione ai diversi punti di osservazione dell'edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate.

Cass. n. 12654/2006

In tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti; peraltro le inno­vazioni, seppure possono derivare da modifiche apportate senza l'esecuzione di opere materiali, consistono sempre nell'atto o nell'effetto di un facere necessario per il mutamento o la trasfor­mazione della cosa. Pertanto, non viola la disci­plina dettata in materia di innovazioni la delibera dell'assemblea dei condomini la quale si limiti a lasciare immutato lo status quo ante relativo alla utilizzazione o al godimento degli spazi comuni. (Nella specie è stata ritenuta legittima la delibera con cui l'assemblea aveva rifiutato la richiesta del condomino di tracciare nel cortile comune i po­sti auto assegnati a ciascuno dei comproprietari sulla base dei titoli di acquisto).

Cass. n. 16980/2005

Con riferimento agli interventi sulle parti comuni dell'edificio condominiale previsti dalla legge n. 10 del 1991 per attuare il risparmio energetico ed incentivare l'utilizzazione delle fonti rinnovabili di energia, l'art. 26, comma se­condo, di tale legge consente che sia approvata a maggioranza delle quote millesimali la delibera di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti autonomi attraverso l'uso delle fonti alternative di energia indicate dall'art. 1 o l'installazione di impianti unifamiliari a gas, secondo quanto stabilito all'art. 8, lett. g); la delibera è valida, anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all'art. 28, comma primo - attenendo il progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera - purché l'assem­blea preveda anche il tipo di impianto che sarà installato in sostituzione di quello soppresso, non essendo al riguardo sufficiente la sola previsione della installazione ad iniziativa dei condomini degli impianti autonomi, giacché, essendo questa meramente eventuale e non programmata, la de­libera si risolverebbe nella soppressione dell'im­pianto centralizzato senza il consenso unanime dei condomini aventi diritto a fruire di un bene comune. In proposito non trovano applicazione le disposizioni dettate dall'art. 26, commi quinto e sesto, che, nel consentire la deroga alle maggio­ranze stabilite dagli artt. 1120 e 1136 c.c., fanno riferimento alle innovazioni volte ad installare nei nuovi edifici sistemi di termoregolazione e conta­bilizzazione del calore indipendentemente dagli interventi di soppressione e sostituzione dell'im­pianto centralizzato esistente. (Nella specie, è stata ritenuta illegittima la deliberazione con cui l'assemblea aveva approvato con la maggioranza prevista dall'art. 26 comma secondo, cit., la sop­pressione dell'impianto centralizzato, lasciando liberi i singoli condomini di attivarsi per l'eventua­le installazione degli impianti autonomi).

Cass. n. 8286/2005

In tema di deliberazioni condominiali, l'installazione di un servo-scala per facilitare l'accesso ai disabili non implica rinuncia alla realizzazione degli strumenti considerati idonei al superamento delle barriere architettoniche e deliberati dall'assemblea. A tal fine, l'installazione dell'ascensore, rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'art. 27 primo comma della legge n. 118/1971 e all'art. 1 primo comma del D.P.R. n. 384/1978, costituisce innovazione che, ai sensi dell'art. 2 legge n. 13/89, è approvata dall'assemblea con la maggioranza ridotta prescritta dall'art. 1136 secondo e terzo comma c.c. (ai quali soltanto si riferisce l'art. 2, comma primo, della legge n. 13 del 1989).

Cass. n. 17398/2004

In tema di condominio degli edifici, il de­coro architettonico — allorché possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estre­mamente semplice, che ne caratterizzi la fisiono­mia — è un bene comune il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica as­soluta delle modifiche che si intendono apporta­re. Pertanto, una volta accertato che le modifiche non hanno una valenza ripristinatoria o migliora­tiva dell'originaria fisionomia, ma alterano que­st'ultima sensibilmente, non ha alcuna rilevanza l'accertamento — del tutto opinabile — del risul­tato estetico della modifica, che deve ritenersi non consentita quand'anche nel suo complesso possa apparire a taluno gradevole.

In tema di condominio degli edifici, la tutela del decoro architettonico — di cui all'art. 1120, secondo comma, c.c. — attiene a tutto ciò che nell'edificio è visibile ed apprezzabile dall'esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità. Ne consegue che — a pre­scindere da ogni considerazione sulla proprietà dei muri perimetrali, che l'art. 1117, n. 1, c.c. espressamente annovera tra i beni comuni — il proprietario della singola unità immobiliare non può mai, senza autorizzazione del condominio, esercitare una autonoma facoltà di modificare quelle parti esterne, siano esse comuni o di proprietà individuale (come, ad esempio, la tampo­natura esterna di un balcone rientrante), che in­cidano sul decoro architettonico dell'intero corpo di fabbrica o di parti significative di esso.

Cass. n. 14384/2004

In tema di deliberazioni condominiali, l'in­stallazione dell'ascensore, rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'art. 27 primo comma della legge n. 118/1971 e all'art. 1 primo comma del D.P.R. n. 384/1978, costituisce innovazione che, ai sensi dell'art. 2 legge n. 13/89, è approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta rispettivamente dall'art. 1136 secondo e terzo comma c.c.; tutto ció ferma rimanendo la previsione del terzo comma del citato art. 2 legge n. 13/1989, che fa salvo il dispo­sto degli artt. 1120 secondo comma e 1121 terzo comma c.c.

Cass. n. 5975/2004

Gli interventi di adeguamento dell'ascensore alla normativa CEE, essendo diretti al consegui­mento di obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, onde proteggere effica­cemente gli utenti e i terzi, attengono all'aspetto funzionale dello stesso, ancorchè riguardino l'esecuzione di opere nuove, l'aggiunta di nuovi dispositivi, l'introduzione di nuovi elementi strut­turali (In applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza di merito che ? con una motivazione carente ? aveva considerato le spese per l'adeguamento dell'ascensore come spese di ricostruzione, senza spiegare quale fosse, e in che cosa consistesse, l'elemento strutturale e costrut­tivo nuovo).

Cass. n. 5899/2004

In tema di innovazioni nel condominio de­gli edifici, l'alterazione del decoro architettonico può derivare anche dalla modifica dell'originario aspetto di singoli elementi o di singole parti del­l'edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili per sè di considerazione autonoma. (Enunciando il principio di cui in massima, la S.C. ha cassato la decisione del giudice del merito, la quale aveva invece escluso la possibilità di considerare l'atrio dell'edificio come un elemento dotato, in sè, di autonomo valore estetico e qualificante del pregio architettonico dell'edificio).

Cass. n. 1004/2004

Costituisce innovazione, vietata ai sensi del­l'art. 1120 secondo comma c.c., e, come tale, af­fetta da nullità, l'assegnazione nominativa da par­te del condominio a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in quanto tale delibera, da un lato, sottrae «utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovet­tura e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune con animo domini, della relativa proprietà a titolo di usucapione, non essendo a tal fine necessaria l'interversione del possesso da parte del compos­sessore il quale, attraverso l'occupazione della relativa area, eserciti un possesso esclusivo, im­pedendo automaticamente agli altri condomini di utilizzarla allo stesso modo.

Cass. n. 16098/2003

In tema di condominio degli edifici, la tutela del decoro architettonico — di cui all'art. 1120, secondo comma, c.c. — è stata disciplinata in considerazione della apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell'edi­ficio, od anche di sue singole parti o elementi do­tati di sostanziale autonomia, e della consequen­ziale diminuzione del valore dell'intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono. Ne consegue che il giudice, per un verso, deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e/o della parte di esso interessata, accertando anche se esso avesse originariamente ed in qual misura un'unitarietà di linee e di stile, suscettibile di si­gnificativa alterazione in rapporto all'innovazione dedotta in giudizio, nonché se su di essa aves­sero o meno già inciso, menomandola, precedenti innovazioni. Per altro verso, deve accertare che l'alterazione sia appariscente e di non trascurabi­le entità e tale da provocare un pregiudizio este­tico dell'insieme suscettibile d'un apprezzabile valutazione economica, mentre detta alterazione può affermare senza necessità di siffatta specifica indagine solo ove abbia riscontrato un danno estetico di rilevanza tale, per entità e/o natura, che quello economico possa ritenervisi insito.

Cass. n. 1166/2002

La delibera condominiale di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari, ai sensi dell'art. 26, comma secondo, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, in relazione all'art. 8, lett. g), della stessa legge, as­sunta a maggioranza delle quote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla rilevazione tecnica di conformità di cui all'art. 28, comma primo, della stessa legge, attenendo tale progetto alla succes­siva fase di esecuzione della delibera. Le suddette norme, nell'ambito delle operazioni di trasforma­zione degli impianti di riscaldamento destinate al risparmio di energia, distinguono infatti una fase deliberativa «interna» (attinente ai rapporti tra i condomini, disciplinati in deroga al disposto. dell'art. 1120 c.c.) da una fase esecutiva «esterna» (relativa ai successivi provvedimenti di compe­tenza della pubblica amministrazione), e solo per quest'ultima impongono gli adempimenti in argomento.

Cass. n. 5117/1999

È illegittima la deliberazione dell'assemblea del condominio di un edificio adottata a mag­gioranza delle quote millesimali (anziché con il consenso unanime di tutti i condomini richiesto dall'art. 1120, secondo comma c.c.) con la quale si prevede la trasformazione dell'impianto di riscal­damento centralizzato in impianti unifamiliari e si autorizza ogni condomino a provvedere auto­nomamente ad installare l'impianto che ritiene più opportuno, senza alcun riferimento al rispet­to delle prescrizioni della legge n. 10 del 1991 per la riduzione dei consumi energetici.

Cass. n. 3508/1999

La norma di cui all'art. 1120 c.c., nel pre­scrivere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, tende a disciplinare l'approvazione di quelle innovazioni che comportano oneri di spesa per tutti i condomini; ma, ove non debba procedersi a tale ripartizione per essere stata la spesa relativa alle innovazioni di cui si tratta as­sunta interamente a proprio carico da un condo­mino, trova applicazione la norma generale di cui all'art. 1102 c.c., che contempla anche le innova­zioni, ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, e, pertanto, può apportare a pro­prie spese le modificazioni necessarie per il mi­glior godimento della cosa comune. Ne consegue che, ricorrendo dette condizioni, il condomino ha facoltà di installare a proprie spese nella tromba delle scale dell'edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione degli altri condomini, e può far valere il relativo diritto con azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini che contestino il diritto stesso, indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo.

Cass. n. 10289/1998

La delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte a parcheggio autovet­ture dei singoli condomini va approvata a mag­gioranza, non essendo, all'uopo, necessaria l'una­nimità dei consensi degli aventi diritto al voto.

Cass. n. 8731/1998

Per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stes­so e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia. L'alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere che immu­tino l'originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che la immutazione sia suscettibile di riflettersi sull'insieme dell'aspetto dello stabile. L'indagine volta a stabilire se, in concreto, un'innovazione determini o meno l'alterazione del decoro di un determinato fabbricato è demandata al giudice di merito il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se congruamente motivato.

Cass. n. 1873/1998

Il proprietario di un immobile non può invocare la norma stabilita dall'art. 1120 c.c. per pretendere che il proprietario di quello antistante ne curi l'estetica intonacandolo adeguatamente all'esterno, perché tale norma disciplina i rapporti condominiali sui beni comuni, non esclusivamente altrui, mentre gli interessi al rispetto dell'«ornato pubblico» e dell'«aspetto dei fabbricati» possono trovare tutela nei regolamenti edilizi comunali (artt. 871 c.c. e 33 legge 17 agosto 1942, n. 1150) — la cui esistenza e contenuto va provata da chi l'invoca — che, se violati, non obbligano ad un facere, ma al risarcimento del danno (art. 872 c.c.).

Cass. n. 1775/1998

La rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata dal singolo condomino mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato è legitti­ma se l'interessato dimostri che, dal suo operato, non derivano né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell'impianto, né squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio.

Cass. n. 9717/1997

L'alterazione del decoro architettonico del­l'edificio in condominio, vietata dall'art. 1120 c.c., postula un mutamento estetico implicante un pregiudizio economicamente valutabile; tuttavia quando la modifica non sia del tutto trascurabile e non abbia arrecato anche un vantaggio, deve sempre ritenersi insito nel pregiudizio estetico quello economico, senza necessità di una espres­sa motivazione sotto tale profilo tutte le volte in cui non sia stato espressamente eccepito e prova­to che la modifica ha anche arrecato un vantaggio economicamente valutabile.

Cass. n. 5028/1996

L'art. 1120 c.c., nel consentire all'assemblea condominiale, sia pure con una particolare mag­gioranza, di disporre innovazioni, non postula affatto che queste rivestano carattere di assoluta necessità, ma richiede soltanto che esse siano dirette «al miglioramento o all'uso pia comodo o al maggior rendimento delle cose comuni», salvo a vietare espressamente, nel secondo comma, quelle che possono recare pregiudizio alla statica o al decoro architettonico del fabbricato o che rendano talune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di uno solo dei condomini. Pertanto, al di fuori di tale divieto, ogni innova­zione utile deve ritenersi permessa anche se non strettamente necessaria, col solo limite, posto dal successivo art. 1121, del suo carattere voluttuario o della particolare gravosità della spesa in rappor­to alle condizioni e all'importanza dell'edificio, nel quale caso essa è consentita soltanto ove consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di uti­lizzazione separata e sia possibile, quindi, esone­rare da ogni contribuzione alla spesa i condomini che non intendano trarne vantaggio, oppure, in assenza di tale condizione, se la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Cass. n. 3840/1995

L'opera nuova può dare luogo ad una inno­vazione anche quando, oltre che la cosa comune o sue singole parti, interessi beni o parti a que­sta estranei ma ad essa funzionalmente collegati. Anche in tal caso, quindi, se l'opera, pur essendo utilizzabile da tutti i condomini, è stata costruita esclusivamente a spese di uno solo dei condomini, questo ne rimane proprietario esclusivo solo fino alla richiesta degli altri di partecipare ai van­taggi della stessa contribuendo, ai sensi dell'art. 1120 (Rectius: 1121 - N.d.R.) c.c., alle spese per la sua costruzione e manutenzione. (Nella specie, si trattava di un ascensore per il collegamento dell'androne dell'edificio condominiale con una strada posta ad un livello notevolmente inferiore, costruito con opere che interessavano, oltre che l'androne ed il sottosuolo comuni, anche un ter­reno in proprietà esclusiva del condomino che aveva eseguite).

Cass. n. 2329/1995

Il condominio può deliberare, con la mag­gioranza qualificata di cui al primo comma del­l'art. 1120 c.c., che il dismesso impianto centraliz­zato di riscaldamento sia mantenuto in esercizio solo per il riscaldamento dei locali condominiali, trattandosi di una attività che, senza alterarne la consistenza e la destinazione originaria, attua il potenziamento ed il migliore godimento della cosa comune.

Cass. n. 4831/1994

La sostituzione del bruciatore dell'impianto di riscaldamento di un edificio condominiale, nei casi in cui il bruciatore sostituito era guasto o obsoleto, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto a ripristinare la funzionalità dell'impianto senza alcuna modifica sostanziale e funzionale dello stesso, mentre deve essere ricondotta alle modifiche migliorative, e non alle innovazioni, se ha lo scopo di consentire l'utilizzazione di una fonte di energia più reddi­tizia, più economica o meno inquinante (nella specie, si trattava della sostituzione di un bruciatore alimentato da gasolio con un bruciatore alimentato da gas metano).

Cass. n. 1926/1993

In tema di condominio di edifici, la delibera di rinuncia all'impianto centralizzato di riscalda­mento nella disciplina previgente alla L. 6 gennaio 1991 n. 10, configurando non una semplice modi­fica, bensì una radicale trasformazione della cosa comune nella sua destinazione strutturale ed eco­nomica, obiettivamente pregiudizievole per tutte le unità immobiliari già allacciate o suscettibili di allacciamento al medesimo, è soggetta all'art. 1120 secondo comma c.c., che vieta tutte le in­novazioni che rendano parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino dissenziente, senza che in contrario rilevi la disposizione dell'art. 5 della L. 29 maggio 1982 n. 308 (abrogata dall'art. 23 della citata L. n. 10 del 1991), che si riferisce alla diversa ipotesi di interventi su parti comuni di edifici volti al conte­nimento di consumo energetico.

Cass. n. 3549/1989

Al fine di stabilire se le opere modificatrici della cosa comune abbiano pregiudicato il decoro architettonico di un fabbricato condominiale, devono essere tenute presenti le condizioni in cui quest'ultimo si trovava prima dell'esecuzione delle opere stesse, con la conseguenza che una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata ad un edificio la cui estetica era stata già menomata a seguito di precedenti lavori ovvero che sia di me­diocre livello architettonico.

Cass. n. 6817/1988

In tema di condominio di edifici, costituisce innovazione vietata ai sensi del secondo comma dell'art. 1120 c.c. (e, pertanto, deve essere ap­provata dalla unanimità dei condomini), la co­struzione di autorimesse nel sottosuolo del cortile comune, in quanto comporta il mutamento di de­stinazione del sottosuolo da sostegno delle aree transitabili e delle aree verdi a spazio utilizzato per il ricovero di automezzi (con conseguente modifica di destinazione anche dell'area scoperta soprastante a copertura di locali sotterranei) e de­termina una situazione di permanente esclusione di ogni altro condomino dall'uso e dal godimento di ciascuna autorimessa sotterranea, assegnata ai singoli condomini, ancorché rimasta di proprietà comune.

Cass. n. 8861/1987

Poiché le norme del regolamento di con­dominio di natura negoziale possono derogare o comunque integrare la disciplina legale, deve rite­nersi che qualora una norma del regolamento di condominio vieti le innovazioni che modifichino l'architettura, l'estetica o la simmetria del fabbri­cato, essa non solo contribuisce a definire la no­zione di decoro architettonico formulata dall'art. 1120 c.c., ma recepisce anche un autonomo valore (dandone una definizione più rigorosa), nel senso che il decoro architettonico del fabbricato con­dominiale in questione è qualificato da elementi attinenti alla simmetria, estetica ed architettura generale impressi dal costruttore o comunque esistenti al momento dell'esecuzione della innova­zione, sicché l'alterazione di esso (decoro) è rav­visabile, con conseguente operatività del divieto di cui all'art. 1120 c.c., alla menomazione anche di un solo dei predetti elementi. (Nella specie la Suprema Corte ha corretto la motivazione della decisione impugnata nel senso che la norma del regolamento condominiale, nel definire la nozione di decoro architettonico, recepiva un autonomo valore, confermando la decisione stessa poiché i giudici del merito avevano accertato, con esatti criteri, che nel caso concreto la trasformazione di una finestra sul cortile in porta-finestra non aveva pregiudicato alcuno degli elementi di simmetria, architettura ed estetica considerati dall'art. 11 del regolamento condominiale).

Il codice civile, in materia di condominio di edifici, nel riferirsi, quanto alle sopraelevazioni, al­l'aspetto architettonico dell'edificio e, quanto alle innovazioni, al decoro architettonico dello stesso, adotta nozioni di diversa portata, intendendo per aspetto architettonico la caratteristica principale insita nello stile architettonico dell'edificio, sicché l'adozione, nella parte sopraelevata, di uno stile diverso da quello della parte preesistente dell'edificio comporta normalmente un mutamento peggiorativo dell'aspetto architettonico comples­sivo (percepibile da qualunque osservatore), e denotando per decoro architettonico una qualità positiva dell'edificio derivante dal complesso delle caratteristiche architettoniche principali e secondarie, onde una modifica strutturale di una parte anche di modesta consistenza dell'edificio o un'aggiunta quantitativa diversa dalla soprae­levazione, pur non incidendo normalmente sul­l'aspetto architettonico, può comportare il venir meno di altre caratteristiche influenti sull'estetica dell'edificio e così sul detto decoro architettonico incorrendo nel divieto ex art. 1120 cit.

Cass. n. 6640/1987

Il decoro architettonico, che, espressamente richiamato dall'art. 1120 c.c., va valutato con ri­ferimento alla linea estetica dell'edificio indipen­dentemente dal suo particolare pregio artistico, è un bene al quale sono direttamente interessati tutti i condomini ed è suscettibile anche di valu­tazione economica, in quanto concorre a determi­nare il valore sia della proprietà individuale, sia di quella collettiva delle parti comuni.

Cass. n. 4474/1987

La tutela del decoro architettonico è stata apprestata dal legislatore in considerazione della diminuzione del valore che la sua alterazione ar­reca all'intero edificio e, quindi, anche alle singole unità immobiliari che lo compongono. Pertanto, il giudice del merito, per stabilire se in concreto vi sia stata lesione di tale decoro, oltre ad accertare se esso risulti leso o turbato, deve anche valutare se tale lesione o turbativa determini o meno un deprezzamento dell'intero fabbricato, essendo lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un'utilità la quale compensi l'alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità.

Cass. n. 175/1986

L'alterazione del decoro dell'edificio con­dominiale (che in sé non è bene comune ma al regime legale dei beni comuni è assoggettato) ben può derivare dall'alterazione dell'originario aspetto di singoli elementi o di singole parti del­l'edificio stesso che abbiano sostanziale o formale autonomia o siano comunque suscettibili per sè, di autonoma considerazione senza che possa rilevare la circostanza che analogo manufatto sia stato da altri realizzato su di un diverso fronte dello stesso edificio.

Cass. n. 6269/1984

L'impianto centrale di riscaldamento è nor­malmente progettato, dimensionato e costruito in funzione dei complessivi volumi interni dell'edi­ficio cui deve assicurare un equilibrio termico di base, prevenendo e distribuendo le dispersioni di calore attraverso i solai e conferendo un ap­porto calorico alle parti comuni dell'immobile. Conseguentemente, il distacco delle diramazioni relative a uno o più appartamenti dall'impianto centrale deve ritenersi vietato in quanto incide ne­gativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune determinando uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con un aggravio delle spese di esercizio e conservazione per i condomini che continuano a servirsi dell'impianto centraliz­zato. Il distacco è, invece, consentito quando è autorizzato da una norma del regolamento con­trattuale di condominio o dalla unanimità dei par­tecipanti alla comunione, ovvero anche quando, da parte dei condomini interessati al distacco, venga fornita la prova che da questo non possa derivare alcuno dei suddetti inconvenienti.

Cass. n. 2846/1982

In materia di condominio devono inten­dersi per innovazioni della cosa comune, ai sensi dell'art. 1120 c.c., le modificazioni materiali di essa che ne importino l'alterazione dell'entità sostanziale o il mutamento della sua originaria destinazione. Pertanto, non costituiscono innova­zioni e non richiedono la preventiva autorizzazio­ne dell'assemblea condominiale le modificazioni delle cose comuni dirette a potenziare o a rendere più comodo il godimento della medesima, che ne lascino tuttavia immutata la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare l'equilibrio tra i concorrenti interessi dei condomini.

Cass. n. 4592/1978

Costituisce innovazione qualsiasi opera nuo­va che alteri, in tutto o in parte, nella materia o nella forma ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell'ordinaria amministrazione e del godimento della cosa, e che importi una mo­dificazione materiale della forma o della sostanza della cosa medesima, con l'effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento o, comunque, alte­rarne la destinazione originaria con conseguente implicita incidenza sull'interesse di tutti i condo­mini, i quali debbono essere liberi di valutare la convenienza dell'innovazione, anche se sia stata programmata a iniziativa di un solo condomino che se ne assuma tutte le spese. Non sono, invece, innovazioni tutti gli atti di maggiore e più intensa utilizzazione della cosa comune, che non impor­tino alterazioni o modificazioni della stessa e non precludano agli altri partecipanti la possibilità di utilizzare la cosa facendone lo stesso maggiore uso del condomino che abbia attuato la modifica.

Cass. n. 697/1977

L'assemblea dei condomini, con delibera­zione presa a maggioranza, mentre ha potere di predeterminare, sul cortile comune, le aree desti­nate a parcheggio delle automobili e di stabilire, nell'interno di esse, le porzioni separate di cui cia­scun condomino può disporre, non ha, altresì, il potere di disporre la trasformazione dell'area di parcheggio in una vera e propria area edificabile, destinata alla costruzione di alcune autorimesse (a beneficio, oltretutto, non della collettività, ben­sì dei singoli che intendano profittarne).

Cass. n. 2696/1975

La installazione in un edificio in condomi­nio (o in una parte di esso) di un ascensore di cui prima esso era sprovvisto costituisce, ai sensi del­l'art. 1120, primo comma, c.c., una innovazione, con la conseguenza che la relativa deliberazione deve essere presa con la maggioranza di cui al quinto comma dell'art. 1136 c.c., secondo cui l'approvazione deve avvenire «con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edifi­cio». L'installazione di un ascensore in un edificio in condominio (o parte autonoma di esso), che ne sia sprovvisto, può essere attuata, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese di taluni condomini soltan­to, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo nelle spese di esecu­zione dell'impianto ed in quelle di manutenzione dell'opera. Sono innovazioni vietate, che, quindi, debbono essere approvate dalla unanimità dei condomini, soltanto quelle che, pur essendo vo­lute dalla maggioranza nell'interesse del condo­minio, compromettono la facoltà di godimento di uno o di alcuni condomini in confronto degli altri, mentre non lo sono quelle che compromettono qualche facoltà di godimento per tutti i condomini. A meno che il danno che subiscono alcuni condomini non sia compensato dal vantag­gio. Pertanto, qualora, al posto della tromba delle scale e dell'andito corrispondente a pianterreno, si immette un impianto di ascensore, a cura e spese di alcuni condomini soltanto, il venir meno dell'utilizzazione di dette parti comuni dell'edifi­cio nell'identico modo originario non contrasta con la norma del secondo comma dell'art. 1120 c.c. perché, se pur resta eliminata la possibilità di un certo tipo di godimento, al suo posto se ne offre uno diverso, ma di contenuto migliore, onde la posizione dei dissenzienti è salvaguardata dalla possibilità di entrare a far parte della comunione del nuovo impianto.

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 1120 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Mario V. chiede
martedì 07/03/2017 - Lazio
“Nel nostro condominio è in essere un impianto centralizzato di riscaldamento alimentato a gasolio per 18 appartamenti. Come è noto, dal 1 settembre tale alimentazione non sarà più consentita. L’ amministratore ha reso edotto i condomini che per quella data l’impianto verrà dismesso. Nel corso di varie assemblee tenutesi circa la metà dei condomini ha manifestato la volontà di non voler più usufruire, per il futuro, di un impianto centralizzato ma di singoli impianti autonomi in quanto non è possibile la semplice trasformazione da gasolio a gas. Infatti il locale dove è ubicato attualmente l'impianto non è idoneo per una caldaia a metano andrebbe quindi rifatto un nuovo impianto con diversa allocazione. Il condominio non presenta locali idonei. Coloro che vorrebbero fare il nuovo impianto centralizzato avrebbero pensato di istallare la caldaia sul terrazzo-stenditoio di proprietà e di uso comune confinante con terrazzi di singole proprietà. La spesa per il nuovo impianto ammonterebbe a circa 50.000 euro. Ora si chiede, visto anche la modifica sostanziale dell’uso del terrazzo-stenditoio, l’opposizione di alcuni condomini potrebbe impedire l’istallazione della caldaia? Vista l’entità della spesa per il nuovo impianto, trattandosi di innovazione (come anche più volte indicato dall’amministratore) questa andrebbe suddivisa solo tra coloro che ne usufruiranno o fra tutti i condomini?
Ringrazio”
Consulenza legale i 14/03/2017
Per offrire una risposta al quesito occorre capire se l’intervento condominiale in oggetto debba ricondursi alla fattispecie di cui all’art. 1117 ter del codice civile, che disciplina le “modificazioni delle destinazioni d’uso”, oppure a quella di cui all’art. 1120 cod. civ. che riguarda le “innovazioni”.

Prima della riforma del 2012 anche le modifiche delle destinazioni d’uso delle parti comuni rientravano nel concetto di innovazione: la giurisprudenza ha precisato che costituiscono “innovazioni” “non tutte le modificazioni, ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano a essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti” (Cass. civ. n. 12654/2006). Inoltre, deve trattarsi di “(...) una particolare modificazione dunque che rende, per così dire, nuova la cosa, con trasformazioni e cambiamenti dell'originaria funzione e destinazione o con un'alterazione della sua entità sostanziale”. (Cass. civ. n. 18334/2012).

Gli interventi “modificativi”, invece, sono interventi che, per esigenze di particolare interesse collettivo, comportano la modifica della destinazione d'uso in modo rilevante (fattibili purché non rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o non alterino il decoro architettonico).
Non determina sicuramente una modifica di destinazione di uso, per esempio, la locazione dei locali dell'ex portineria, oppure l'utilizzo di alcuni locali che ospitavano il lavatoio oppure la caldaia come ripostiglio o sala riunioni. Queste sarebbero, infatti, semplici modifiche delle modalità di uso di un bene comune da deliberare in assemblea, a maggioranza degli intervenuti con almeno la metà del valore dell'edificio.

Ebbene, per gli interventi modificativi, che prima della riforma rientravano nella categoria generale delle innovazioni, quest’ultima ha stabilito un quorum deliberativo più alto: si tratta infatti non di innovazioni semplici ma «modificative».
Quindi, per approvarle (a differenza delle innovazioni “semplici”) ora occorrono almeno i 4/5 dei partecipanti e almeno 800 millesimi, con un iter di convocazione dell'assemblea piuttosto articolato, perché si tratta di modificazioni del bene comune che possono trasformarlo fino a consentirne un uso del tutto estraneo rispetto alla sua originaria destinazione oggettiva e strutturale.
Le innovazioni, invece, possono essere adottate con maggioranze meno allargate, elencate nell’art. 1120 cod. civ. e, per espresso richiamo di quest’ultima, nell’art. 1136 cod. civ..

Si ritiene che la realizzazione di un nuovo impianto di riscaldamento rientri nel concetto di innovazione in senso stretto di cui all’art. 1120 cod. civ., comma 2: “(…) I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; (…)”.

Nel caso di specie, tuttavia - per tornare al quesito - non si tratta propriamente di realizzazione di un nuovo impianto ma di adeguare (pur sostituendolo, di fatto) quello esistente. Un impianto di riscaldamento, infatti, già esiste. E si presume che esista dalla fondazione stessa del condominio. E' la legge che oggi impone di adeguarlo (sostituendolo, per limiti tecnici insuperabili del vecchio impianto che non permette il cambio del combustibile senza il contemporaneo cambio della caldaia), non è una volonta diretta dei condomini, che semplicemente subiscono la volontà espressa dal legislatore.
E' altrettanto vero, peraltro, che l’ubicazione della nuova caldaia determina certamente una modifica della destinazione d’uso della comune terrazza (o almeno di una parte di essa), adibita sino ad oggi a stenditoio.

In definitiva, ad avviso di chi scrive, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento non può qualificarsi come innovazione ma deve leggerrsi come modifica dello stato d’uso di una parte comune dell’immobile, perché l’accento va posto non tanto sull’intervento di sostituzione dell'impinato (non si tratta, si ribadisce, di un nuovo impianto in senso proprio), quanto piuttosto sulle conseguenze che la nuova collocazione dell’impianto avrà su alcune parti comuni e sul loro utilizzo (nel caso di specie, la terrazza ora adibita a stenditoio).

Va evidenziato che (e con ciò si riponde alla prima domanda posta nel quesito) l’opposizione di una parte solamente del condominio non basterebbe ad impedire i lavori di realizzazione del nuovo impianto.

Per la risposta alla seconda domanda occorre invece partire dal testo dell’art. 1123 cod. civ., 2° comma: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. (…)”.
Tale norma va poi coordinata con l’art. 1118 cod. civ., che è stato introdotto dal legislatore della riforma proprio pensando a situazione come quella che ci occupa: “(…) Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Benchè, nel caso di specie, come abbiamo già più volte sottolineato, non si tratti di manutenzione della caldaia ma proprio di sostituzione della medesima con altra, sembra doversi comunque fare applicazione della norma succitata.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1420 del 27 gennaio 2004, ha chiaramente precisato che le spese di sostituzione della caldaia condominiale devono essere ripartite secondo i millesimi di proprietà e non secondo l’uso che ciascun condomino può farne (salvo deroga contrattuale attraverso una convenzione che obblighi tutti i condomini): lo ha stabilito, precisando che tali spese, attenendo alla conservazione, cioè alla tutela dell’integrità materiale e, quindi, del valore capitale dell’impianto comune, interessano i condomini quali proprietari dell’impianto, a cui carico la legge (art. 1123, primo comma, cod. civ.) pone l’obbligo di concorrere alle spese, configurando a loro carico delle obligatio propter rem, che, nascendo dalla contitolarità del diritto di proprietà sull’impianto comune, sono dovute in proporzione della quota che esprime la misura della appartenenza.

In conclusione, pertanto, la decisione assembleare relativa alla sostituzione dell'impianto centralizzato di riscaldamento, non riguardando la delibera un'innovazione vera e propria (nel senso che l'impianto non viene realizzato ex novo ma semplicemente sostituito ed adeguato) ed attenendo invece, perlopiù, alla modifica della destinazione d'uso della terrazza comune (questo è il vero punto), richiederà le maggioranze di cui all'art. 1117 ter cod. civ..

Alla spesa dovranno quindi partecipere anche i condomini che non sono più intenzionati a servirsi dell'impianto centralizzato.

Poerio R. chiede
martedì 27/09/2016 - Lazio
“Buongiorno, chiedo cortesemente il Vostro parere in merito all' installazione di un montascala per disabili presso un condominio da me gestito.
Premetto che l' installazione di una pedana inclinata non è possibile per l' esiguo spazio disponibile e perchè impedirebbe il passaggio al transito di condomini sulle vie di accesso condominiale, termirebbe inoltre in un giardino parte comune. Il montascala è quindi una soluzione obbligata.
Si chiede se esista obbligo da parte del Condominio di aderire a tale richiesta considerato che l' edificio è stato costruito nell' anno 1970 e se vi sia obbligo di accollo delle relative spese. Si chiede inoltre quali siano le maggioranze eventualmente previste in Assemblea per l' accettazione (1/3 o 1/2 dei millesimi).
Vi chiedo infine se il condomino richiedente, qualora l' Assemblea deliberi la non adesione, possa effettuare l'installazione a proprie spese osservando normative e obblighi di legge in materia.”
Consulenza legale i 10/10/2016
L’argomento che si propone di affrontare è sostanzialmente quello relativo alla eliminazione delle barriere architettoniche in un condominio.
Dal 18 giugno 2013 per ottenere l’abbattimento delle barriere architettoniche (compresa l’installazione di un ascensore negli stabili) le cose sono cambiate.
Infatti, la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, intitolata “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” (pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012), stabilisce un nuovo quorum deliberativo per le decisioni dell’assemblea in seconda convocazione.

Dopo il primo comma dell’articolo 1120 del codice civile, sono inseriti i seguenti: «I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche (…)».
Precisamente, il legislatore ha ritenuto di aumentare il quorum necessario per assumere le delibere relative ad interventi di abbattimento delle barriere architettoniche richiedendo, sia in prima che in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

La disciplina previgente a tale normativa, invece, e precisamente la legge 9 gennaio 1989 n. 13, richiedeva per l’abbattimento delle barriere architettoniche l’approvazione da parte di un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore millesimale.
Ratio fondamentale di tale normativa era quella di consentire ad ogni inquilino di circolare senza difficoltà nel proprio condominio, partendo dal presupposto che qualsiasi ostacolo che possa impedire la mobilità a chi ha una capacità motoria ridotta o impedita costituisca una barriera da eliminare.

Peraltro, la medesima normativa, come sopra modificata, ha consentito in questi anni alla giurisprudenza di estendere sempre di più la tutela in tale materia, riuscendosi così a proteggere non soltanto i disabili residenti negli edifici condominiali ma anche tutti coloro che hanno occasione di accedervi per qualsiasi motivo.

Tralasciando queste considerazioni di carattere sociale, va poi precisato che, una volta raggiunto il quorum deliberativo, la spesa dell’intervento deliberato su ogni parte comune va ripartita in base ai millesimi di proprietà, così come previsto dal Codice Civile, compresi ovviamente coloro che hanno espresso parere negativo.

Fortunatamente l'art. 2 della Legge 13 del 9 gennaio 1989 mirava a tutelare il disabile in situazioni di completo disinteresse da parte del condominio e l’intervento di modifica apportato dall’ art. 27, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220 ha riguardato solo i quorum costitutivi e deliberativi richiesti per tali innovazioni.

E’ da ritenere tuttora in vigore, infatti, il secondo comma del medesimo articolo 2 Legge 13/1989, nella parte in cui prevede che, qualora il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, tale deliberazione, il disabile possa installare, a proprie spese, servoscala o strutture mobili e facilmente rimovibili.

Pertanto, nella situazione in esame, dopo aver avuto parere negativo dall'Assemblea condominiale, ritengo sia facoltà della persona invalida intervenire accollandosi tutte le spese. È tuttavia necessario, per rispettare la legge, che la modifica apportata sia una struttura mobile o facilmente rimovibile (è tale è certamente da ritenere un montascala).

Altra condizione, ovviamente, è che l'intervento risulti conforme alle prescrizioni tecniche previste dalla legge.
Trattasi di una norma che senza dubbio mira a tutelare i disabili ma che si interseca anche con la normativa sul condominio e pertanto sulle parti comuni, essendo consentito un intervento limitato (strutture mobili o facilmente rimovibili), in modo da non ledere il diritto di proprietà degli altri condomini, che è sancito dalla Costituzione.
A causa dell'accollamento totale delle spese da parte del disabile, talvolta la norma di cui sopra non viene di fatto sfruttata appieno in quanto accade spesso che qualcuno sia costretto a rinunciare all'intervento proprio per ragioni di carattere economico, rendendo ciò di fatto la legge insufficiente.

Si ritiene ad abundantiam opportuno ricordare, a tal proposito, che l'intervento in esame può usufruire della detrazione fiscale per le ristrutturazioni edilizie (pari al 50%), in quanto questa detrazione fa rientrare nelle opere agevolabili anche quelle volte all'abbattimento delle barriere architettoniche.
Così, una volta effettuato l'intervento, per accedere alla detrazione fiscale bisognerà pagare la fattura con apposito bonifico bancario e successivamente conservare la fattura e la ricevuta di pagamento, oltre che eventuali permessi comunali o comunicazione ASL quando necessari.

Renato C. chiede
sabato 09/07/2016 - Lombardia
“Buongiorno, sono proprietario di un locale artigianale, al piano terra in uno stabile civile, ma adibito ad officina di autoriparazioni.
Le due entrate del locale, nato come negozio, quando l'ho acquistato sono state modificate e dotate di rampe
di accesso per i veicoli, (1983) piuttosto che da marciapiede e giardinetto come il resto dei negozi al piano terra.
Sopra queste rampe di acceso, e a fianco di queste entrate durante la giornata lavorativa tengo (quando ne ho) auto e moto parcheggiate in attesa di vendita, o ferme per effettuare piccole riparazioni.
Una moto in particolare viene parcheggiata di lato all'entrata, di fronte alla facciata sempre sulla "struttura rampa" predisposta per l'accesso, la quale resta di fronte alla facciata di competenza rispetto la parte interna, solo al mio locale.
Un condomino ha proposto di posare una fioriera in luogo della mia moto in vendita, perché dice che da fastidio, e di certo con la votazione otterrà la maggioranza.
Con ciò premesso, se la votazione passerà (al 13-07-2016) il condominio è legittimato ad impedirmi di utilizzare lo spazio?
Oppure rendendolo per me e la mia attività permanentemente più incomodo, si può applicare l'art. 1120 per cui dichiarare nulla la delibera?
Grazie!

Cordiali Saluti.”
Consulenza legale i 21/07/2016
Com’è noto, il proprietario di una unità immobiliare in condominio assume le vesti di “condomino”, vale a dire di compartecipante alla comunione forzosa che viene a crearsi tra singole unità immobiliari e c.d. parti comuni.
Il condominio è stato oggetto di una recente riforma con la legge n. 220 dell’11/12/2012, entrata in vigore il 18/6/2013, che ha novellato gli articoli del codice civile ad esso inerenti.

In particolare, l’art. 1117 c.c. individua quelle che sono le parti comuni dell’edificio: “1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; 2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”. Su tali parti comuni l’art. 1118 c.c. sancisce la proporzionalità del diritto di ciascun condomino “al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti”, il che dà anche la misura del contributo alle spese di manutenzione e conservazione.

Il caso di specie presenta alcune peculiarità: il locale risulta essere ubicato al piano terra del condominio, con ben due ingressi indipendenti costituiti da rampe di accesso e costruiti in epoca contestuale all’acquisto da parte dell’attuale proprietario.

Prima di verificare la possibilità di applicazione dell’art. 1120 c.c. sulle innovazioni vietate, occorre affrontare un argomento “a monte”, vale a dire stabilire se i due ingressi del locale di proprietà esclusiva adibito a officina di autoriparazioni siano da considerarsi “parti comuni” – e quindi ricadenti nel condominio – oppure siano di proprietà esclusiva del condomino. A parere di chi scrive gli ingressi indipendenti sono di proprietà esclusiva del condomino e pertanto non annoverabili tra le “parti comuni” del condominio: l’art. 1117 c.c., infatti, annovera tra le “parti comuni” tutte quelle che siano “necessarie all’uso comune”, cosa che non pare accadere per le due rampe di accesso indipendente che sono adibite a servire il solo locale di autoriparazioni . Ciò posto, il condominio non può andare a deliberare limitando il godimento della proprietà esclusiva di uno dei condomini.

Resta da verificare se la moto in vendita in luogo della fioriera possa in qualche modo ledere il decoro architettonico del condominio medesimo. La risposta parrebbe essere negativa (anche se occorrerebbe uno sguardo quantomeno al titolo di proprietà e all’eventuale regolamento condominiale per avere contezza piena delle affermazioni): sin dal 1983 esiste quella rampa di accesso e – se avesse leso il decoro architettonico dell’edificio – non si vede perché, in oltre 30 anni, non sia stato fatto nulla per ripristinare lo status quo ante o, addirittura, sia stata data l’autorizzazione alla modifica dell’ingresso indipendente.

Si sottolinea ancora come, per una corretta applicazione dell’art. 1120 c.c., occorra verificare se l’opera (la posa di una fioriera) possa essere annoverata tra le innovazioni. Al silenzio del legislatore sono sopperite varie pronunce della giurisprudenza di legittimità, la quale ha stabilito che “per innovazione in senso tecnico giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solo quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione … non possono definirsi innovazioni” (C. Cass., 23/10/1999 n. 11936; conf. 5/10/2009 n. 21256). Ciò posto, la posa di una fioriera non pare annoverabile tra le “innovazioni” in senso tecnico giuridico, ciò che non consentirebbe una applicazione dell’art. 1120 c.c.

In conclusione pertanto:
- il condomino può legittimamente opporsi alla delibera assembleare ribadendo l’esclusiva proprietà della rampa di accesso alla sua unità immobiliare (salvo approfondimento circa il titolo di proprietà e il regolamento condominiale, come esposto sopra), con ciò precisando che il condominio non può andare a limitare il godimento della sua proprietà;
- in caso di accoglimento della delibera, il condomino può impugnarla e farne valere la nullità, ciò che comporta l’assenza del termine di decadenza per l’impugnazione (che l’art. 1137 c.c. fissa in 30 giorni dall’adozione), posto che una siffatta delibera lede tanto il diritto individuale del condomino, quanto il suo godimento della proprietà esclusiva. Si badi però che – in caso di impugnazione – si rende necessaria l’attivazione della procedura di mediazione obbligatoria.

Fabio T. chiede
mercoledì 25/05/2016 - Toscana
“L'assemblea di condominio a approvato quanto segue:
L'assemblea, visto che sono sempre cadute nel dimenticatoio le richieste di cessazione di attività commerciale fatte, dal condominio, nell'arco di diversi anni e che più volte siamo stati presi in giro con promesse non mantenute e visto ,che ,nel caso in cui il fabbricato non adempia una funzione uniforme e le unità immobiliari siano soggette a destinazioni differenti,ad un tempo ad abitazione e ad un esercizio commerciale,il criterio dell'utilità sociale,cui è informato l'art. 844 del codice civile,impone di graduare le esigenze in rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei condomini,privilegiando,alla luce alla luce dei principi costituzionali (Cost. Art 14,31 e 47) le esigenze personali di vita connesse all'abitazione,rispetto alle utilità meramente economiche inerenti all'esercizio di attività commerciali,attività che non sono compatibili con i concetti di quiete, tranquillità,riposo e sicurezza,assolutamente meritevoli di tutela di un immobile destinato a civile abitazione, chiede la cessazione dell'attività di affittacamere .
Preciso,cche entro i 30 giorni dall'assemblea non ce stata alcuna opposizione e che il titolare una volta data la chiave dell camere se ne va a casa sua e ciascuno fa quello che vuole tanto non c'è nessuno che controlla. Visto quanto sopra possiamo far scrivere lettera di di diffida a continuare l'attività.”
Consulenza legale i 01/06/2016
Va preliminarmente detto che sulla qualificazione dell’attività di affittacamere la Corte di Cassazione ha modificato recentemente il proprio orientamento.

Fino a non poco tempo fa, infatti, riteneva che l’attività in questione non potesse essere assimilata ad un’attività commerciale perché non comportava un mutamento di destinazione d’uso dell’unità immobiliare ad uso abitativo e quindi, come tale, era sempre consentita (“l'esercizio dell'attività di affittacamere non modifica la destinazione d'uso a civile abitazione degli appartamenti in cui è condotta. Conseguentemente, anche in presenza di regolamento condominiale che vieti di destinare gli appartamenti "ad uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato", l'attività di bed & breakfast è da ritenersi consentita (…)” (Cass. Civ., sez. II, 20 novembre 2014, n. 24707).

Di recente, invece, con la sentenza n. 109 del 07 gennaio 2016, la Suprema Corte ha modificato il proprio orientamento in maniera più restrittiva, ritenendo, a proposito dell’attività di affittacamere, che detta attività sia “del tutto sovrapponibile [...] a quella alberghiera e, pure, a quella di bed and breakfast” e che pertanto, qualora il regolamento contrattuale di condominio vieti ai condomini altri utilizzi differenti rispetto a quello abitativo del proprio appartamento, non sarà possibile intraprendere nessuna delle menzionate attività, salvo, ovviamente, il consenso unanime dei condomini che invece autorizzi la predetta attività nonostante il divieto contrattuale.

Dalle pronunce sopra richiamate si evince chiaramente che l’unico discrimine sta nella volontà dei condomini. Indipendentemente, cioè, dalla qualificazione dell’attività di affittacamere come commerciale o meno, vale sempre la regola generale per cui l’uso che il condominio fa della sua proprietà individuale ed esclusiva non può trovare limitazioni se non nella volontà unanime dei condomini.

Più precisamente, le limitazioni all’uso della proprietà individuale sono consentite solo se trovino la loro fonte in un regolamento condominiale contrattuale – ovvero predisposto dall’originario proprietario dell’immobile ed al quale hanno necessariamente aderito i successivi aventi causa delle singole unità immobiliari – oppure nella volontà assembleare unanime.

Nel caso di specie, pertanto, qualora non vi sia un regolamento condominiale o non sia stata assunta una decisione assembleare all’unanimità che disponga un divieto in merito, non si potrà impedire l’attività privata del condomino, che sarà, comunque, tenuto al rispetto dei limiti di cui all’art. 1122 cod. civ..

Paolo R. chiede
venerdì 10/07/2015 - Veneto
“Vivo in una palazzina di due appartamenti e vorrei sapere se ho il diritto di chiudere il portoncino d'entrata con chiave, visto che anche l' altro condomino è dotato di chiave per l' apertura. Il portoncino è dotato di sistema di apertura elettrica e di serratura manuale.”
Consulenza legale i 15/07/2015
Con riferimento alla vicenda descritta nel quesito, la norma che viene in rilievo è l'art. 1102 del c.c., laddove recita: "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto".

I comproprietari di un bene, in base a tale norma, possono usare la cosa interamente, senza particolari limitazioni.
Vengono stabiliti per legge solo due limiti fondamentali:
- il divieto di alterare la destinazione della cosa comune;
- il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne pari uso.
La legittimità dell'uso della cosa comune, se manca l'accordo tra le parti, va verificata dal giudice di merito, in base al confronto tra uso diverso e destinazione possibile della cosa.
L'uso da rispettare va inteso come quello attuale, cioè l'ultimo voluto dai partecipanti alla comunione o l'ultimo praticato.
Inoltre, si ritiene ormai comunemente che ciascun comproprietario abbia diritto di trarre dal bene comune una utilità anche maggiore e più intensa rispetto agli altri, purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso.

Ciò premesso, sembra che il comproprietario che fa uso della chiave per chiudere il portoncino d'entrata agisca con pieno diritto. Difatti, da un lato, utilizza il bene secondo la sua destinazione, che comprende la chiusura manuale; dall'altro, non impedisce all'altro comproprietario - dotato di copia della chiave - l'uso del portoncino.

Naturalmente, questo ragionamento non è applicabile se tra le parti era intervenuto un accordo (anche solo verbale, ma contenente un serio impegno) in base al quale esse avrebbero dovuto sempre usare il portoncino con la modalità di apertura/chiusura elettrica: in questo caso, prevarrebbe il contenuto dell'accordo, e i comproprietari sarebbero tenuti ad attenersi ad esso.

Se la gestione del portoncino comune crea dissapori tra i due comproprietari, è consigliabile redigere un regolamento ai sensi dell'art. 1106 del c.c., che andrà approvato con il consenso di entrambi, e che disciplinerà l'uso futuro del bene.
Per avere aiuto nella redazione del regolamento ci si può rivolgere ad un professionista, come un amministratore di condominio, che certamente ha esperienza in materia.

ENNIO M. chiede
sabato 18/10/2014 - Lazio
“In un condominio composto di 7 unità immobiliari esiste una zona destinata a posti auto scoperti per sole 6 unità. Il rogito dei 6 condomini riporta i dati esatti del posto auto asservito all'appartamento. Nel rogito del settimo condomino non risulta nulla: egli dispone di un accesso privato, carrabile, e sul quale paga la relativa tassa, direttamente nel giardino privato. Il condomino, a sue spese, pensa alla manutenzione del suo cancello.
E' stata deliberata la sostituzione del cancello carrabile dell'area destinata a posti auto scoperti con altro similare ed automatizzato, decisione unanime dei presenti in assemblea e non impugnata dagli assenti, ai quali è stato recapitato il verbale dell'assemblea nei modi previsti dalle vigenti norme.
Il settimo condominio non utilizza il cancello carrabile dei parcheggi, tanto che non possiede neanche la chiave, né ha motivi di accedere all'area, neanche dalla parte interna confinante con l'ingresso pedonale della palazzina.
QUESITO:
La sostituzione del cancello deve essere addebitata ai soli condomini che hanno il posto macchina assegnato, oppure anche al settimo?
Se anche il settimo condomino deve corrispondere la quota parte, ha diritto a vedersi riconosciuta la realizzazione di un posto macchina? La suddivisione delle spese deve essere fatta in ragione dei millesimi di proprietà o in parti uguali, visto che la parte asservita a parcheggio non ha quota millesimale?
Attendo una risposta.
Grazie”
Consulenza legale i 27/10/2014
L'art. 1117 del c.c. dice che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio le aree destinate a parcheggio "se non risulta il contrario dal titolo" (inteso come titolo di acquisto del bene immobile posto in condominio).
Nel caso proposto, in base ai dati forniti nel quesito, si evince che la zona destinata a parcheggio risulta in comune solo a 6 dei 7 condomini: il settimo non risulta proprietario di quel bene, comune agli altri. In altre parole, il "titolo" di acquisto dell'unità immobiliare prevede che quella parte del condominio (parcheggio) - che sarebbe per sua natura bene condominiale per tutti -, nel caso specifico del settimo condomino non lo sia.
Ciò implica che tale condomino non sarà tenuto a sostenere alcuna spesa relativa a manutenzione di aree di cui non è neppure parzialmente proprietario.

Anche laddove si potesse ipotizzare che l'area adibita a parcheggio sia comunque un bene comune a tutti e 7 i condomini, si delineerebbe la fattispecie prevista dal terzo comma dell'art. 1123 del c.c., ossia la situazione in cui esiste un'opera/impianto destinato a servire una parte dell'intero fabbricato: in questo caso, le spese relative alla manutenzione di quel bene sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità, con esclusione, quindi, di chi non lo utilizza. Il settimo condomino privo di posto auto sarebbe comunque esonerato dalla partecipazione alla spesa relativa al cancello, di cui non fa uso in alcun modo.

Quanto alla questione della suddivisione delle spese di rifacimento del cancello tra i 6 condomini che lo utilizzano, non esistendo una tabella millesimale specifica, ci si deve rifare alle regole generali.
La sostituzione di un cancello con uno automatizzato non è generalmente considerato dalla giurisprudenza come un'innovazione, trattandosi di un'intervento sul bene comune ne rende più comodo il godimento (v. ad esempio Cass. civ. n. 9999/1992, "in tema di condominio di edifici la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un'area di accesso al fabbricato condominiale con un cancello o con una sbarra comandati elettricamente e con consegna del congegno di apertura e di chiusura ai proprietari delle singole unità immobiliari, rientra nei poteri dell'assemblea dei condomini, attinenti all'uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, e non incorre, pertanto, nel divieto stabilito dall'art. 1120, secondo comma, c.c. per le innovazioni pregiudizievoli delle facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune, né alterandone la funzione o la destinazione").
La suddivisione delle spese va operata secondo la regola stabilita dall'art. 1123 c.c., in base al quale le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Quindi, i criteri da seguire sono i seguenti:
- criterio convenzionale stabilito dai condomini stessi (che, ad esempio, possono decidere di dividere le spese in parti uguali);
- in mancanza di accordo dei condomini, suddivisione in base ai millesimi di proprietà secondo la tabella generale.
Nel caso di specie, per ragioni di equità (il parcheggio è utilizzato in maniera paritaria dai 6 condomini, con posti auto - si presume - identici), sarebbe opportuno dividere l'importo in sei parti uguali, ma tale decisione, come già detto, spetta ai condomini.

Agnese chiede
domenica 29/04/2012 - Lombardia
“Vorrei chiedere all'assemblea condominiale il permesso di erigere una serra\giardino d'inverno, sul mio terrazzo, che non si trova all'ultimo piano ma al terzo (il palazzo e' di cinque piani l'ultimo e' un attico con terrazzo). Di che tipo di maggioranza avrei bisogno? Art. 1136 due terzi o art. 1120 un terzo? Grazie e cordiali saluti. Agnese”
Consulenza legale i 03/05/2012
L'opera descritta nel quesito rientra nel novero delle c.d. innovazioni di cui all'art. 1120 del c.c. primo comma.
Le deliberazioni che hanno ad oggetto le predette innovazioni necessitano di un'approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio (art. 1136 del c.c. secondo comma).
Inoltre, relativamente all'opera descritta nel quesito, è opportuno ricordare che la Corte di Cassazione è intervenuta con una recente pronuncia, la n. 18507 dell'11.5.2011, con cui ha ribadito che la trasformazione di un balcone o di un terrazzino circondato da muri perimetrali in veranda, o di un terrapieno et similia mediante chiusura a mezzo di installazione di pannelli di vetro su intelaiatura metallica o altri elementi costruttivi, non costituisce intervento di manutenzione straordinaria, di restauro o pertinenziale, ma è opera già soggetta a concessione edilizia e attualmente a permesso di costruire.

Francesco B. chiede
sabato 23/10/2010
“In un vasto complesso di elevata qualità in costruzione(già realizzate in circa 20 anni 9 Res.ze)i singoli Reg.ti Cond.li hanno via via recepito quanto stabilito nel più generale Reg.di Comprensorio che tra le altre prescrizioni impone una tipologia di tende da sole per i balconi.Accade che,consegnati da poco gran parte degli immobili dell'ultima Res.za,si è constatato che questa presenta caratteristiche costruttivo-architettoniche notevolmente differenti:piano mansarda a forma triangolare anzichè schiacciata e più alta e con doppie finestre ai due estremi;entrambi i prospetti privi di balconi aggettanti e,in particolare,quello interno presenta al 2° piano una balconata continua per tutta la lunghezza (mt.450 ca);lo spazio fra i due corpi di fabbrica della Res.za trovandosi del 1° piano,oltre a essere privo delle aiuole risulta diviso in ben 16 cortiletti frontisti (8+8) di mq.50 ca.separati fra loro sui tre lati da muri alti mt.1,90. Ora,proprio tale ultima caratteristica costruttiva ha creato la c.d. "galleria del vento" dei test auto o come una canna di fucile per la cartuccia:essendo a ridosso dei Monti Peloritani i frequenti venti di Nord-Ovest e Nord-Est vi si gettano con tale violenza da sradicare e trasportare anche a notevole distanza stendibiancheria,poltroncine/tavoli da giardino,ecc. con grave rischio ma in pratica rendendo impossibile la quotidianità del vivere all'aperto nei detti spazi che sono circa metà superficie di ogni appartamento.Stanti la assoluta diversità/difformità nella tipologia costruttiva/architettonica rispetto a tutte le altre nonchè la inappropriatezza/inadeguatezza delle comuni tende da sole (da sostituire con maggiore frequenza,ecc.) e le notevoli limitazioni nel diritto di fruire legittimamente l'immobile acquistato nonchè il fondato/concreto dubbio che lo standard qualitativo prospettato ex ante per Messina in realtà ne risultasse sminuito;nel corso di incontri informali e di due regolari Assemblee era stata avanzata la proposta di adottare in luogo delle tende e solo per la porzione esterna alle cucine una copertura autoportante in travetti di legno e fasce di alluminio apribili di un Marchio noto in Europa, scongiurando così l'effetto "kasbah" o di mercatino rionale data l'apertura di ben 16 tende tutte orizzontali!:siffatta proposta illustrata alla ditta costruttrice/venditrice veniva condivisa per iscritto perchè ritenuta migliorativa e in linea con gli elevati standard di qualità dell'intero Comprensorio;ma uno dei Condòmini ha eccepito che trattandosi di Reg.to Cond.le contrattuale,occorressero 1000/1000mi e con ciò la discussione si è conclusa prima ancora di cominciare! Allo scrivente invece sembra che poichè tali cortili a livello configurano parti di uso esclusivo aventi lo scopo di ampliare il godimento e l'uso dell'appartamento cui sono annessi,ove in luogo delle tende si adottasse siffatta copertura autoportante in legno/alluminio non si avrebbe una innovazione bensì una semplice modifica tendente a potenziare/rendere più comodo il godimento degli appartamenti (16 su 32) posti a 1° piano.Per tutte queste ragioni,tenendo presente soprattutto la spiegata specificità, è opinione dello scrivente che vada negata anzitutto la legittimità della assimilazione totale ed assoluta di tale ultima Res.za in uno con l'esigenza di adottare legittimamente ogni utile modificazione per il pieno esercizio del diritto di proprietà in difformità a quanto statuito in entrambi i Regolamenti (apprezzato dalla Ditta) e, quindi, a ciò bastando anche 501,00/1000mi in luogo dell'unanimità. O no? Grazie dell'attenzione.”
Consulenza legale i 24/10/2010

La questione proposta è molto complessa e di non rapida soluzione.
Indichiamo però, in generale, le maggioranze necessarie in alcune situazioni che sembrano rilevare nel caso in esame.

Innovazioni: le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dall'articolo 1120, comma 1, devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio (art. 1136 c.c.).

Modifica di regolamento condominiale, limitatamente alle parti che coinvolgono interessi impersonali della collettività dei condomini (ad esempio, quelle che prevedono le modalità di uso dei servizi condominiali): modificabili con deliberazione dell'assemblea adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1136, commi 2 e 3 c.c.

Modifica di regolamento condominiale, laddove viene incisa la sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condominio (ad esempio, modifica dei criteri di ripartizione delle spese): modificabili solo per iscritto e con il consenso unanime di tutti i condomini.


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