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Dizionario Giuridico

Locazione

Che cosa significa "Locazione"?

È un contratto consensuale, ad effetti obbligatori, che trova la sua disciplina codicistica agli artt. 1571 e ss.c.c. Si tratta di un accordo a prestazioni corrispettive in quanto il locatore si impegna a consegnare l'immobile e il conduttore si impegna pagare periodicamente un canone a titolo di corrispettivo per il godimento del bene. Risulta, pertanto, un contratto caratterizzato da onerosità in quanto la concessione in godimento della cosa senza corrispettivo corrisponde ad un contratto di comodato; è un rapporto di durata, non solenne in quanto è a forma libera (la forma scritta è richiesta nel caso in cui l'oggetto consista in un bene immobile locato per una durata superiore ai nove anni). La locazione si distingue: dall'affitto (v. 1615 c.c.), in quanto questo ha per oggetto una cosa produttiva come ad esempio un'azienda; e anche dal comodato, in quanto questo è essenzialmente gratuito (v. 1803 c.c.).
La disciplina codicistica (artt. 1571-1614) è stata integrata dal legislatore, in particolare in materia di locazioni di immobili urbani.
La legge 27 luglio 1978, n. 392, c.d. legge sull'equo canone, è decisamente improntata alla tutela della persona del conduttore, considerata la parte "debole" del rapporto. La normativa è quindi fortemente limitativa dell'autonomia contrattuale, anche se tendente a superare la legislazione codicistica ed avvicinare la disciplina alle regole del libero mercato. La legge 392/1978, tra le altre cose, prevedeva, per le locazioni ad uso abitativo, una durata minima quadriennale del rapporto e modalità di determinazione del canone massimo percepibile.
Successivamente, con il d.l. 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, nella legge 8 agosto 1992, n. 359, il legislatore ha stabilito che, a certe condizioni, il canone fosse liberamente determinabile dalle parti.
Infine, la legge 9 dicembre 1998, n. 431, prevede, da un lato, la possibilità di determinare liberamente il corrispettivo della locazione (di durata minima pari ad anni 4+4, salvo disdetta alla prima scadenza e nei casi consentiti); dall'altro, consente di utilizzare contratti-tipo definiti a livello locale sulla scorta di un accordo-quadro a livello nazionale tra associazioni della proprietà e associazioni degli inquilini. La durata di questi contratti è più breve (3+2 anni).

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